N° 1. DE I/OBLIGATION DE GARNIR

423. « Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer » (article 1752). Cette disposition a pour objet de rendre efficace le privilège que le bailleur a pour le payement du loyer sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée. Qu’entend-on par meubles qui garnissent? La question est controversée; nous y reviendrons, au titre des Privilèges et Hypothèques, en ce qui concerne l’étendue du privilège ;

(1) Duvergier, Bu louage, t II, p. 5, n° 4.

(2) Bruxelles, 29 novembre 1809, et Toulouse, 18 décembre 1840 (Dalloz, au mot Louage, n° 671}. Duvergier, t. II. p. 6, n° 4

DES BAUX A LOYER

pour le moment, il s’agit de l’obligation du locataire de garnir. De quoi doit-il garnir la maison? De meubles sur lesquels le bailleur puisse exercer son privilège ; l’article 1752 se lie donc à l’article 2102 (loi hyp., art. 20, n° 1). Si les meubles grevés du privilège sont suffisants pour la garantie du bailleur, le locataire a satisfait à son obligation. On a cependant soutenu que l’article 1752 exige des meubles apparents qui ne puissent pas être déplacés à l’insu du propriétaire, de sorte que le linge renfermé dans les armoires, la vaisselle destinée au service de table, qui, d’après l’opinion commune, garnissent, dans le sens de l’article 2102, ne garniraient pas dans le sens de l’article 1752 (î). Cela nous paraît inadmissible. Il n’y a pas deux manières de garnir; dès que le locataire prouve qu’il a garni la maison de meubles sur lesquels le bailleur peut exercer son privilège, et que ces meubles sont suffisants, il a rempli son obligation de garnir. Il en serait autrement si le locataire prétendait avoir garni suffisamment, parce qu’il possède des pierreries ou autres choses qui ne sont pas frappées du privilège du bailleur ; les meubles qui ne sont pas affectés du privilège ne garnissent pas, dans le sens des articles 1752 et 2102; donc le preneur ne peut pas s’en prévaloir (2).

424. L’article 1738 porte que le locataire doit garnir la maison de meubles suffisants. Quand peut-on dire que les meubles sont suffisants? Si l’on s’en tenait au texte de la loi, il faudrait dire que les meubles doivent avoir une valeur suffisante pour garantir le payement de tout ce qui pourra être dû au bailleur à titre de loyers; en effet, l’article 1738 ajoute que si les meubles ne sont pas suffisants, le locataire peut être expulsé, àmoins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer : telle serait une caution. La caution doit donc répondre du loy'er. L’expression est générale; elle comprend tout ce qui pourra être dû pour loyers en vertu du bail, donc tous les loyers à échoir ; et si la caution doit répondre de tous

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 305, n° 200 bis I.

(2) Duvergier. Du louage, t. II. p. 21, n° 13.

DU LOUAGE DES CHOSES

les loyers, il en est de même des meubles qui garnissent la maison, car la caution tient lieu des meubles.

Cette interprétation rigoureuse est généralement rejetée. Reste à déterminer ce qu’il faut entendre par meubles suffisants. La doctrine et la jurisprudence sont trèsdivisées sur ce point, ce qui ne témoigne pas pour l’opinion générale. Pothier dit qu’il faut suivre l’usage des lieux, ce qui est très-naturel, puisque l’ancien droit était coutumier. Mouricault s'exprime dans le même sens dans son rapport au Tribunat. « Le projet, dit-il, ne détermine pas la proportion qui doit exister entre la valeur des meubles et les loyers tant échus qu'à échoir. Les usages varient à cet égard, comme sur beaucoup d’autres points ' relatifs au contrat de louage ; c’est à ces usages qu’il faut renvoyer (1). » Le rapporteur du Tribunat ne s’aperçoit pas qu’il fait la loi au lieu de l’interpréter. Il est vrai que le code maintient, dans certains cas, les usages locaux, mais quand il n’y renvoie pas, ces usages sont abrogés par la loi du 30 ventôse an xii (art. 7). Il faut donc laisser les usages de côté pour s’en tenir à la loi, *

On prétend que la loi ne précise pas l’étendue de l’obligation quelle impose au locataire. Il serait plus exact de dire quelle ne la limite pas, et par cela seul elle est illimitée. Nous ajouterons que l’article 1752, ainsi entendu, est en harmonie avec l’article 2102, qui accorde au bailleur un privilège pour toute sa créance et ne la limite que dans Tintérêt des autres créanciers ; le privilège sur les meubles qui garnissent étant établi pour la sûreté de tout ce qui est dû au bailleur, la loi devait aussi obliger le locataire à garnir la maison de meubles suffisants. Sans doute le bailleur ne doit pas attendre que tous les loyers s’accumulent, il peut agir dès que le locataire est en retard de payer un seul terme; etle législateur aurait pu décider, comme le faisait la coutume d’Orléans (art* 418), que les meubles sont suffisants quand ils répondent de deux termes à échoir. Mais il ne l’a pas fait, et, dans le silence de la loi, il est impossible de limiter d’une manière arbitraire

(1) Mouricault, Rapport, n° 13 (Locré, t. VU, p SÔS).

des baux a loyer.

une disposition qui est le plus souvent la seule garantie que le bailleur ait pour obtenir le payement des loyers. Il y a un jugement du tribunal d’Anvers qui a décidé la question dans le sens de la coutume d’Orléans (i).

Les auteurs sont divisés. Nous croyons inutile de combattre des opinions qui n’ont aucun appui dans le texte. Il y a cependant une de ces opinions qu’il nous faut au moins constater, parce quelle parait très-rationnelle. Dans le silence de la loi, dit-on, c’est au juge de décider si les meubles sont suffisants. Nous n admettons pas le point de départ, il n’y a pas silence de la loi, car f article 1752 explique ce qu’il entend par meubles suffisants, en ajoutant qu’ils doivent donner au bailleur une sûreté qui réponde du loyer. Nous admettons encore bien moins la conséquence que l’on déduit du principe ; c’est que le locataire satisfait à l’obligation qui lui incombe en meublant les lieux loués suivant sa condition ou d’après la destination de la chose. Ce ne serait plus là une garantie, car la garantie pourrait être nulle, ou à pou près. Duvergier, qui admet l’interprétation que nous combattons, invoque un arrêt du parlement de Paris qui vient à l’appui de nos scrupules. Le bailleur d’un corps de logis loué à un joueur de marionnettes demanda que celui-ci fût tenu de garnir les lieux de meubles suffisants pour sûreté. du loyer, ou de donner caution, sinon que le bail fût résolu. Le baladin répondit qu’on ne pouvait pas exiger qu’il garnît les lieux d’une autre manière que celle relative à sa profession, qui n’était pas d’avoir des meubles, niais des marionnettes. Cette défense pouvait paraître spirituelle, néanmoins le Châtelet ne l’accueillit pas; il déclara le bail résolu. En appel, la chambre des vacations débouta le bailleur de sa demande moyennant, par lelocataire,depayer àl’échéance. Duvergier trouve que cette décision est aussi équitable que juridique (2). A notre avis, elle n’est ni juridique ni équitable. La loi veut assurer au bailleur la garantié que lui donne le privilège. Est-ce assurer le privilège que de

(1) Jugement du 17 décembre 1873 (Dalloz, 1874, 3, 13).

(2) Duvergier, t. II, p. 25 et suiv., n° 16. Aübry et Râu, t. IV, p. 504, note 3, § 370.

décider que le locataire doit payer à l’échéance? La question n’a pas de sens, et l’arrêt du parlement ressemble à la question. Quant à l’équité, elle veut que le bailleur ait une garantie pour que les locataires inconnus et sans moyens patents de solvabilité trouvent à se loger. Dire au bailleur que le locataire devra payer à l’échéance pour toute garantie, c’est dire une chose dérisoire, puisqu’il s’agit d’assurer ce payement.

On dira que notre interprétation est si rigoureuse, qu’il ne se trouvera pas un locataire qui soit en règle ; ce qui conduit à l’absurde. Notre réponse est dans le texte de la loi ; elle prévoit le cas où les meubles ne suffiraient point, et elle veut que, dans ce cas, le locataire fournisse une autre sûreté au bailleur, sinon le bail sera résolu. Telle est la solution, d’après le droit strict. On peut le trouver trop sévère, mais il n’appartient qu’au législateur de le changer.

425. On suppose que la maison louée est suffisamment garnie. Le locataire pourra-t-il déplacer les meubles sans le consentement du bailleur? La loi donne au bailleur le droit de suite pour assurer l’exercice du privilège quelle lui accorde ; nous reviendrons sur ce point, au titre qui est le siège de la matière. D’après l’article 2102(loi hyp., art. 20), le bailleur a encore un autre droit : il peut saisir les meubles que le locataire a déplacés sans les vendre, par exemple pour les placer dans une maison qui lui appartient. Le bailleur peut-il user de ce droit si le locataire laisse dans la maison des meubles suffisants pour garantir le payement des loyers? Il nous semble que la négative est certaine, et telle est aussi l’opinion des auteurs. Le droit de saisie que la loi donne au bailleur a pour but de garantir le privilège dont il jouit; or, le privilège est suffisamment garanti s’il reste des meubles dont la valeur dépasse les loyers à échoir ; dès lors le bailleur est sans intérêt, et ici c’est le' cas de dire que sans intérêt il n’y a pas d’action , car l’action n’est fondée que sur l’intérêt ; elle n’existe donc plus dès qu’il n’y a plus d’intérêt.

Il y a un arrêt en sens contraire de la cour de Paris. L’ambassadeur du roi des Deux-Siciles se voit tout à coup

DES BAUX A LOYER

obligé de quitter la France ; il emporte avec lui plusieurs objets mobiliers qui garnissaient les appartements. Deux domestiques quil avait laissés dans rhôtel allaient lui envoyer d’autres meubles quand le propriétaire intervint pour s’y opposer ; il demanda de plus que les meubles déjà sortis fussent rétablis. Le locataire offrit de laisser dans l’appartement des meubles jusqu’à concurrence de trente mille francs, montant des loyers échus et à échoir jusqu’à l’expiration du bail. Jugement qui accueille cette défense. En appel, la cour se prononça contre le locataire, en se fondant sur le texte de l’article 2102 , aux termes duquel les loyers sont privilégiés sur tout ce qui garnit la maison ; de là l’arrêt conclut que tous les meubles répondent de la totalité des loyers (1). Sans doute tous les meubles qui garnissent sont grevés du privilège. Mais autre est la question de savoir si le locataire peut déplacer des objets qui garnissent, en supposant qu’il reste des meubles suffisants; le mot tout ne décide pas cette difficulté , le bon sens et les principes la décident en faveur du locataire. Il y a un arrêt de la cour de Bordeaux en ce sens (2).

426. La sous-location donne lieu à une légère difficulté. Il est certain que le bailleur principal peut exercer son privilège sur les meubles du sous-locataire qui garnissent la maison louée. Mais par cela même il perd le privilège qu’il avait sur les meubles du locataire principal, en ce sens que celui-ci, sous-louant ou cédant son bail, déplace nécessairement les meubles qui lui appartiennent, afin de laisser les lieux loués à la disposition du sous-locataire ou du cessionnaire. C’est le droit de déplacer les meubles qui a été contesté. On a dit que la souslocation ou la cession ne rompt pas le bail qui existait entre le bailleur primitif et le locataire ; que celui-ci reste donc tenu de toutes ses obligations, notamment qu’il lui est défendu de déplacer les meubles frappés du privilège. La cour de Bruxelles répond très-bien que cette prétention du bailleur originaire ne tient aucun compte du droit

(1) Paris, 2 octobre 1806 (Dalloz, au mot Privilège, n° 286, 1°).

(2) Bordeaux, Il janvier 1826 (Dalloz, au mot Louage , n° 469). Comparez Duvergier, t. Il, p. 27, n08 17 et 18. #

Dû LOUàOË DES CHOSES.

qu’a le locataire de sous-louer ou de céder son bail; ce droit emporte comme conséquence nécessaire celui de dégarnir la maison des meubles et marchandises, s’il y a lieu, qui lui appartiennent, pour laisser au sous-locataire ou cessionnaire la libre occupation des lieux loués. Tout ce qui résulte du maintien du contrat, c’est que le bailleur a le droit d’exiger que la maison soit garnie de meubles suffisants ; si les meubles du sous-locataire ne suffisent pas pour la garantie du propriétaire, celui-ci peut demander d’autres sûretés, conformément à l’article 1752, Sinon la résiliation du bail (1).