N° 2. DES RÉPARATIONS LOCATIVES

427. Le locataire est tenu des réparations locatives ou de menu entretien (art. 1720 et 1754). En principe, le bailleur doit faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires dans le cours du bail. La loi fait exception pour les réparations locatives. Pothier en dit la raison : c’est que ces réparations sont d’ordinaire occasionnées par la faute des locataires ou de leurs gens, et non par la vétusté ou la mauvaise qualité de la chose louée. L’article 1755 confirme implicitement cette doctrine; il porte qu'aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou forcé majeure. Ainsi la loi établit contre le locataire une présomption de faute ; il est admis à la preuve contraire, mais il doit prouver que les réparations sont devenues nécessaires par la vétusté ou par la force majeure. Pourquoi la présomption est-elle contre le locataire? Si la loi n’établissait pas cette présomption de faute, le bailleur devrait prouver que les réparations sont devenues nécessaires parla faute du locataire ou de ses gens. Cettepreuve serait très -difficile, car le preneur pourrait dire qu’en usant de la chose, il n’a fait qu'exercer un droit ; tandis que le propriétaire prétendrait que l'usage a été immodéré. Pour prévenir ces contestations qui se

(lj Bruxelles, 13 avril 1874 {Pasicrisie, 1874, 8, 858).

DÉS BÀÜX A LOYER.

seraient renouvelées à chaque instant, le législateur a établi une présomption à charge des locataires ; et, par la même raison, il ne leur permet d'autre preuve contre cette présomption que celle de la vétusté et du cas fortuit (1).

428. Quelles sont les réparations locatives? L’article 1754 répond que ce sont celles que Tusage des lieux désigne comme telles ; il énumère ensuite les réparations les plus usuelles que le locataire doit supporter, puis la loi ajoute (art. 1756) que le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur. Nous renvoyons au texte et au commentaire de Duvergier (2).

429. Les articles 1754 et 1756 admettent qu’il peut y avoir des clauses contraires. En matière de contrats, la loi ne fait que prévoir les conventions que les parties contractantes ont entendu consentir ; elle leur permet d’en faire d’autres, pourvu quelles ne soient pas contraires à l’ordre public et aux bonnes mœurs. Les parties peuvent donc convenir que les réparations locatives seront à charge du bailleur; de son côté, le locataire peut se charger de toutes les réparations. Cette dernière clause donne lieu à des difficultés. Ce sont des questions de fait, puisqu’il s’agit d’interpréter les conventions d’après l’intention des parties contractantes. Nous nous bornons à rapporter les décisions sur des contestations qui se présentent habituellement.

Il est dit dans l’acte que le locataire entretiendra de réparations les bâtiments loués. La cour de Caen a jugé que cette clause ne comprenait que les réparations locatives. Il faut interpréter les termes des actes d’après la nature des contrats (art. 1 158); or, il est de la nature du contrat de louage que le preneur ne supporte que les réparations locatives. Les parties ont-elles entendu déroger au droit commun en insérant dans l’acte, une obligation qu’il était inutile d’y mentionner? Cela n’est pas probable; en effet, si l’on prenait le mot réparations dans son sens absolu, il comprendrait même les grosses réparations;

(1) Pothier, Du louage , n° 219. Duvergier, t. I, p. 453, u° 447.

(ï) Duvergier, Du louage , t. II, p. 31, n° 24.

DU LOUAGE DES CHOSES

or, le locataire n’entend certes pas s’obliger à faire des réparations que la loi n’impose pas même à l’usufruitier. Dès que le mot n’a pas le sens absolu qu’il présente, on doit l’entendre avec une restriction, et cette restriction résulte de la nature du contrat de louage (1).

' L’acte porte que le preneur devra faire toutes les réparations nécessaires, tant grosses que menues . Faut-il entendre par grosses réparations celles que l’article 606 qualifie ainsi en matière d’usufruit? La cour de Bruxelles répond que telle n’est pas l’intention probable des parties, parce qu’on ne peut pas supposer qu’un locataire se soit soumis à une charge que l’usufruitier ne doit pas même supporter. C’est d’après la nature du contrat de bail qu’il faut interpréter la clause litigieuse. Or, l’article 1754 qualifie les réparations locatives de réparations de menu entretien ; les réparations qui dépassent le menu entretien sont de grosses réparations en matière de louage; c’est en ce sens que les parties ont dit que le locataire devait faire toutes les réparations nécessaires, c’est-à-dire toutes les réparations d’entretien, grosses ou menues (2).

Le même arrêt a décidé que le locataire n’est pas tenu des réparations nécessitées par un vice de construction, quand même le contrat mettrait à sa charge toutes- les réparations. En effet, les vices de construction sont des vices inhérents à la chose! dont le propriétaire doit répondre (art. 1721); il n’est pas probable que le locataire ait entendu prendre sur lui une obligation étrangère aux réparations et incombant au propriétaire comme conséquence de la propriété (3).

§ IL Durée du bail .

430. L’article 1757 fixe la durée du bail des meubles fournis pour garnir les lieux loués. Nous renvoyons au texte.

(1) Caen, 7 janvier 1828 (Dalloz, au mot Louage , n° 667).

(2) Bruxelles, 7 mai 1834 ( Pasicrisie , 1834, 2, 112). Comparez jugement du tribunal de Bruxelles, 24 mars 1875 (Pasicrisie, 1875.3. 149).’

(3) Dans le même sens, Liège, 19 mars 1864 ( Pasicrisie , 1864, 2, 274).

DBS BAUX A LOYER.

431. L’article 1758 détermine la durée du bail d’un appartement meublé, quand il a été fait à tant par an, par mois ou par jour. Les auteurs français donnent généralement à cette disposition une interprétation fondée sur les usages de Paris, mais contraire à la loi. En effet, la loi dit que le bail est censé fait à l’année, au mois ou au jour, tandis que Duranton dit que le bail est censé fait sans fixation de durée, d’où suit que chacune des parties peut le faire cesser en donnant congé d’après l’usage des lieux. A l’appui des usages de Paris, on dit que la fixation du prix d’un bail à tant par an n’a pas pour objet de déterminer la durée du bail, mais seulement la somme que devra payer le locataire, en raison du temps pendant lequel il jouira de la chose. C’est dire le contraire de ce que dit la loi. Tout ce que l’on peut admettre, c’est que les parties ont le droit de déroger à la loi et de faire leurs conventions conformément à l’usage des lieux, mais de là on ne doit pas conclure que tout bail est censé fait d’après les usages locaux; ce serait remplacer la loi par l’usage. Si’ une partie prétend que la convention déroge à la loi, elle devra en faire la preuve. C’est toujours la loi qui restera la règle, et c’est par exception à la règle que l’on suivra, non les usages, mais les conventions conformes à l’usage (î).

439. L’article 1758 est-il applicable au bail d’un hôtel garni? La négative est certaine. En effet, le texte ne parle que d’un appartement garni; or, les dispositions légales qui interprètent la volonté des parties sont de stricte interprétation; si l’interprète les étendait à des cas non prévus, ce serait lui qui fixerait la durée du bail, et il n’a certes pas ce droit; dans le silence de la loi, ce sont les conventions des parties qui décident. Il faut ajouter qu’il n’y a pas analogie entre un appartement garni et un hôtel garni ; les appartements ne se louent guère pour plus d’une année, tandis que les hôtels, qui demandent de grandes avances, se louent, par cela même,

(U Voyez, en sens divers. Duranton, t. XVII, p. 140, n° 168;‘Colmet de Santerre, t. VII, p. 314, n°s 207 bis I et II; Mourlon, t. III, p. 317, 7S0.

DU LOUAGE DES CHOSES

pour un temps plus long. Il a été jugé, en ce sens, que, dans le silence de l’acte, la durée du bail, d’après l’intention des parties, les circonstances et l’usage des lieux, devait être fixée à six ans. Sur le pourvoi, il est intervenu un arrêt de rejet. La cour de cassation dit que la présomption établie par l’article 1758 ne reçoit pas d’application au bail d’un hôtel (1). A vrai dire, il n’y a pas de présomption ; le mot censé dont la loi se sert marque d'odinaire, comme nous l’avons souvent constaté, une décision de la loi fondée sur l’intention des parties intéressées.

§ III. Droit du propriétaire.

433. « Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu’il déclare vouloir occuper lui-même la maison louée, s’il n’y a eu convention contraire » (art. 1761). Cette disposition déroge à l’ancien droit. On permettait au bailleur, conformément à une loi romaine connue sous le nom de loi A ede, d’expulser le locataire , lorsqu e le demandeur prouvait que la maison lui était devenue nécessaire, ou qu’il voulait y apporter des modifications importantes ; dans l’usage, on se contentait même d’une affirmation par serment pour toute preuve. Pothier, malgré son respect pour les seigneurs d’hôtels, dit que cette faculté accordée aux propriétaires n’était pas fondée sur la raison naturelle , quelle était purement arbitraire et contraire aux principes généraux. Cela est si évident, que l’on a de la peine à comprendre qu’un pouvoir aussi exorbitant ait jamais été reconnu au bailleur. N’est-il pas de principe élémentaire que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et que, par suite, elles ne peuvent être invoquées que de leur consentement mutuel (art. 1134)? Y a-t-il une raison pour permettre au propriétaire de rompre, par sa seule volonté, un contrat par lequel il s’oblige à faire jouir le locataire? Le rapporteur du Tri-

(1) Rejet, 6 novembre 1860 (Dalloz, 1861, 1, 170).

DES BAUX A LOYER

bunat dit que si le propriétaire a besoin d’un logement, il le trouvera; son intérêt, en tout cas, ne saurait l’emporter sur le droit du preneur. Jaubert, l’orateur du Tribunat, dit très-bien que le propriétaire doit savoir ce qu’il fait, et accepter les conséquences de son fait; le locataire doit toujours trouver sa sûreté dans son contrat (1).

434. Le propriétaire qui prévoit qu’il aura besoin de la «maison ou qui se propose d’y faire des travaux, peut se réserver le droit de l’occuper en mettant fin au bail. C’est le droit commun ; le contrat se résout par la volonté des deux parties, puisque le locataire a consenti d’avance à la rupture du bail, si telles étaient les convenances du bailleur. L’article 1762 veut que, dans ce cas, le bailleur signifie d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage des lieux.

Le propriétaire qui use de ce droit doit-il des dommages-intérêts au preneur? Non, car il use d’un droit que le contrat lui donne, qu’il tient par conséquent du consentement du locataire; or, celui qui cause un dommage en exerçant un droit n’est pas tenu de le réparer, à moins qu’il ne lèse un droit égal au sien. Et, dans l’espèce, le preneur est sans droit, puisqu’il y a renoncé d’avance. C’est l’opinion générale, sauf le dissentiment de Duyergier. On objecte l’article 1744, qui donne au preneur expulsé en vertu d’une clause du bail une indemnité contre le bailleur, bien que celui-ci use aussi d’un droit auquel le locataire a consenti. La réponse est facile et péremptoire : l’article 1744 déroge aux principes généraux, mais l’exception confirme la règle, loin qu’on puisse l’étendre à un cas qu’elle ne prévoit pas. Il a fallu une disposition formelle de la loi pour obliger le bailleur à indemniser le preneur. Cette disposition exceptionnelle se comprend : le bailleur qui se réserve d’expulser le preneur* en cas de vente, spécule et retire le bénéfice de l’expulsion, il est juste qu’il indemnise celui au préjudice

(1) Mouricault, Rapport, n° 14 (Locré, t. VII, p. 203). Jaubert, Discours, n° 8 (Locré, t. VU, p. 212).

DU LOUAGE DES CHOSES-

duquel il fait le bénéfice ; tandis que le propriétaire qui vient occuper lui-même la maison louée met fin au bail, parce qu’il a besoin de la chose louée ; l’obliger à indemniser le locataire, ce serait se constituer en perte. Cela explique et justifie la différence que la loi met entre les deux hypothèses (1).

SECTION III. — Des baux & ferme.

§ Ier. Obligations du fermier.

435. Le preneur d’un héritage rural doit le garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation (art. 1766). Quel est le motif de cette obligation ? Comme la loi l’impose dans un article qui traite de la jouissance du fermier, on en a conclu que la disposition qui l’oblige à garnir la ferme des bestiaux et des ustensiles nécessaires a pour objet d’assurer la bonne culture. C’est en ce sens que le rapporteur du Tribunat explique l’article 1766 : il dit qu’il pourvoit aux moyens d’assurer au propriétaire une culture convenable (2). D’après cette interprétation, la disposition serait étrangère au privilège du bailleur. Voici l’intérêt de la question. Les bestiaux et les ustensiles peuvent suffire pour les besoins de l’exploitation, tandis qu’ils peuvent être insuffisants pour garantir le payement des fermages : le bailleur aura-t-il le droit de faire résilier le bail? Non, dans l’opinion générale, puisqu’il a satisfait à l’obligation que l’article 1766 lui impose dans l’intérêt d’une bonne culture (3).

Il nous semble que cette opinion est trop absolue. L’obligation de garnir la ferme des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation peut avoir un double objet, d’abord d’assurer la bonne culture, puis de garantir le payement des fermages. Le texte n’est pas contraire, et le rapporteur du Tribunat ne dit pas que le but de la loi

6) Aubry et Rau, t. IV, p. 505, note 7, §370, et les auteurs qu’ils citent.

S Mouricault, Apport, n° 15 (Locré, t. VII, p. 204).

o iw« Duvergier, t. 11, p. 110, n° 101. Aubry et Rau, t. IV, p. 506, note 2, g 371.

DES BAUX A FERME

soit exclusif. C’est en ce sens que la cour de Bruxelles a interprété la loi : le propriétaire peut agir contre le fermier quand les bestiaux et ustensiles sont insuffisants pour la culture, il peut encore agir quand ils ne suffisent pas pour assurer le payement des fermages. Dans une première espèce jugée par la cour, le fermier avait donné caution pour le payement du prix ; le propriétaire avait donc, de ce chef, une entière garantie; mais le fermier n’avait pas les bestiaux et les ustensiles nécessaires à une bonne culture; dès lors, le bailleur pouvait demander la résiliation du bail. On objectait que l’article 1766 avait seulement pour objet de garantir le privilège que le bailleur a sur tout ce qui sert à l’exploitation de la ferme. La cour répond que l’obligation imposée au fermier de garnir la ferme de bestiaux et d’ustensiles a plutôt pour objet l’intérêt de l’agriculture que la garantie des fermages (l). La cour ne dit pas qu’elle a exclusivement pour objet la bonne culture. Dans une autre espèce, elle a décidé que le privilège étant une garantie que le bail donne au propriétaire, le fermier perdait le bénéfice du terme s’il vendait les bestiaux et les ustensiles (2). L’application de l’article 1188 au privilège est contestable; mais l’interprétation de l’article 1766 nous paraît exacte. Le bailleur a un double intérêt qui est garanti par l’obligation de garnir la ferme de bestiaux et d’ustensiles aratoires ; il peut donc invoquer cette disposition quand l’un de ces intérêts est blessé.

436. Le fermier doit jouir en bon père de famille et user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (art. 1728 et 1766). S’il abandonne la culture, s’il ne jouit pas en bon père de famille, s’il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Nous reviendrons sur la sanction des obligations qui incombent au fermier. Quant à la culture et à la destination de la chose, il ne faut pas prendre au

(1) Bruxelles, 27 mai 1835 ( Pasicrisie , 1835, 2, 216).

(2) Bruxelles, 4 décembre 1849 ( Pasicrisie , 1850, .2, 302).

DU LOUAGE DES CHOSES

pied de la lettre ce que dit l’article 1766. Pothier enseigne, ce qui est évident, que le fermier peut défricher les terres qui, lors du bail, étaient incultes; ce n’est pas là changer la destination de la chose, puisque les fonds loués sont destinés à être cultivés. Il est de l’intérêt du propriétaire et il est aussi d’intérêt général que les terres incultes soient livrées à la culture. Il faut aller plus loin et dire que le fermier doit jouir d’une grande liberté; s’il était enchaîné par l’usage du propriétaire ou par la jouissance des fermiers qui l’ont précédé, toute amélioration deviendrait impossible, et certes il est dans l’intention des parties contractantes que la culture soit améliorée (1).

434. LaBelgiqueest un pays de culture et de fermes; il est donc intéressant de recueillir les décisions de nos cours concernant les obligations auxquelles les usages du pays soumettent les fermiers. On distingue les fermes pâturage et les fermes de grande culture. Dans les premières, une grande partie des terres consiste en prairies, et elles doivent conserver cette destination, dans l’intention et dans l’intérêt du propriétaire. Si le fermier défriche des prairies, c’est pour en retirer des récoltes extraordinaires à son profit et au préjudice de la propriété ; ce n’est pas là user en bon père de famille, c’est abuser. Ces abus détériorent la ferme et compromettent l’avenir. Dans ces circonstances, le bail doit être résilié (2).

438. Si nos provinces sont renommées pour leur bonne culture, c’est grâce aux engrais que les fermiers prodiguent. Il est d’usage que les terres soient fumées tous Les trois ans, et de fait les bons cultivateurs les fument plusieurs fois par an, au moins dans le voisinage des grandes villes, où ils peuvent se procurer des engrais. L’obligation de fumer les terres tous les trois ans est de rigueur, quoique le bail ne l’impose pas : l’usage général tient lieu de convention. Il a été jugé que les fermiers contreviennent à cette obligation quand ils font une quatrième récolte, sans avoir au préalable engraissé les terres. Dans l’es-

(1) Pothier, Dm louage, n° 279. Duvergier, t. Il,p. 112, n° 102.

(2) Liège, 3 février 1853 ( Pasicrisie , 1853, 2, 203).

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pèce, le fermier opposait qu’il avait reçu la terre en jachère et qu’il l’avait considérablement améliorée; la cour répond qu’il n’était pas moins en faute pour avoir voulu se ménager une quatrième récolte, sans donner au terrain le fumier nécessaire, et que s’il entendait se dispenser de cette obligation, il aurait dû laisser le terrain en jachère. La décision est rigoureuse, mais elle est juste (1).

L’engrais ordinaire des fermes est celui qui provient des étables. De là le soin que prennent nos anciennes coutumes d’assurer cet engrais aux terres affermées ; elles obligent les fermiers à convertir les pailles en fumier pour l’amendement des terres dont elles proviennent, et leur défendent d’en disposer d’une autre manière. Ces règles, consacrées par une tradition séculaire, se trouvent presque toujours reproduites dans les baux. D’ordinaire, elles sont inscrites dans les actes, et légalement elles devraient y être stipulées pour obliger le fermier, car celui-ci n’a d’autres obligations que celles qui lui sont imposées par la convention ou par la loi ; or, nos anciennes coutumes sont abrogées, mais les tribunaux admettraient facilement que les parties ont entendu se soumettre à un usage universel. Lors donc que le fermier vend les pailles au lieu de les convertir en fumier, le bailleur peut faire résilier le contrat (2).

439. Le dessolement des terres met en conflit le droit strict avec le véritable intérêt du propriétaire, lequel se confond avec l’intérêt général. Jadis le système de l’assolement était universellement pratiqué. Les domaines étaient divisés en trois parts que l’on nommait soles ou saisons . Tous les trois ans chacune des soles était laissée en jachère; elle se reposait afin de reprendre des forces, tandis que les deux autres étaient semées l’une en grain d’hiver, l’autre en blé de mars. L’assolement étant considéré comme une nécessité, pour ne pas épuiser la fertilité des terres, c’était un grave abus de jouissance de la part

(1) Liège, 19 décembre 1840 ( Pasicrisie , 1853, 2, 206).

(2) Garni, 7 août 1867 (Pasicrisie, 1868, 2, 21).

DU LOUAGE DES CHOSES

du fermier que de dessoler ou de dessaisonner , c’est-àdire de cultiver toutes les soles sans les laisser alternativement en jachère. Dans nos provinces, les bons cultivateurs finirent, par se convaincre que ce qu’il fallait aux terres, c’était moins le repos que les engrais et la variété des cultures. Cette innovation souleva les plaintes des propriétaires; ils demandèrent la résiliation des baux pour abus de jouissance. Les parlements de Flandre et d’Artois se prononcèrent en faveur des fermiers (1). Dans le silence du contrat, la question n’est guère douteuse. L’abus implique un préjudice; or, nous supposons que le dessolement n’épuise pas les terres ; dès lors le propriétaire est sans intérêt, et partant on peut dire qu’il est sans droit, puisque ni la loi ni la convention n’imposent au fermier l’obligation de l’assolement. Mais il y a un motif de douter lorsque la convention défend au fermier de dessoler. Il faut appliquer, dans ce cas, les principes qui régissent la condition résolutoire. Nous y reviendrons. La cour de Douai a jugé que la prohibition de dessoler et l’obligation de laisser une certaine quantité de terres en jachère doivent être observées, mais que l’étendue des dommages-intérêts doit être proportionnée au préjudice que le dessolement a causé au bailleur (2). Dans l’espèce, le fermier invoquait l’usage général des cultivateurs, qui ne laissent plus les terres en jachère. En droit, la défense était mauvaise ; s’étant soumis à la prohibition, il devait la respecter. En fait, la peine des dommagesintérêts est à peu près dérisoire : il n’y a pas lieu à dommages-intérêts quand il n’y a pas de dommage exercé, alors même qu’il y aurait faute ; or, le dessolement n’est préjudiciable que lorsque le fermier épuise les terres, c’est-à-dire quand il leur fait produire des fruits sans leur donner des engrais ; mais s’il proportionne les engrais à la production, le propriétaire ne souffrira aucun préjudice, et sans préjudice, la condamnation aux dommages-intérêts devient impossible.

(1) Merlin, Répertoire, au mot Assolement.

(2) Douai 20 mars 1846 (Dalloz, 1847, 2, 207). Comparez Liège, 11 février 1860 ( Pasicrisie , 1860, 2, 221)

DES BAUX A FERME

440. Quelle est la sanction des obligations que l’article 1760 impose au fermier ? La loi dit que le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Nous avons déjà dit que tel est le droit commun en matière de louage, quand le bailleur demande la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractées par le preneur (art. 1729). La doctrine et la jurisprudence admettent que le juge a, dans ce cas, un pouvoir discrétionnaire. Cela résulte des termes mêmes de la loi. D’abord il faut que l’inexécution des obligations du preneur ait causé un dommage au bailleur. Il ne suffit donc pas que le fermier ait contrevenu à une obligation que la loi ou la convention lui imposent ; s’il n’en résulte aucun dommage pour le propriétaire, celui-ci ne peut pas demander la résiliation du bail. C’est le dommage qui est le fondement de la demande quand le bailleur se plaint d’abus de jouissance; il faut donc que le propriétaire prouve que les actes du fermier lui sont préjudiciables. Il y a, sous ce rapport, une différence entre le bail à ferme et le bail à loyer. L'article 1729 donne au bailleur le droit de faire résilier le bail, par cela seul que le preneur emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, quand même il n’en résulterait aucun dommage pour la propriété ; tandis que l’article 1766, qui prévoit aussi le changement de destination, exige qu’il en résulte un dommage pour que le bailleur puisse agir en résiliation. Il y a une raison de cette différence. Le propriétaire d’une maison a le droit de lui donner une destination déterminée quand il la loue ; ce peut être par un motif de convenance, de goût, même de caprice : sa volonté, dès que le locataire s’y soumet, fait la loi des parties. Dans les baux à ferme, ces raisons personnelles au propriétaire n’existent guère ; les parties n’ont qu’une chose en vue, la bonne culture; toutes les obligations du preneur tendent à ce but; de là suit, comme nous l’avons dit, que le preneur doit avoir, dans une certaine mesure, le pouvoir de faire des innovations. Changer la destination d’une terre peut donc être un acte de bon père de famille, de bonne culture; le bailleur aurait, en ce cas, mauvaise grâce à s’en plaindre. Voilà

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pourquoi le bail à ferme ne peut être résilié que si le fait imputé au fermier est dommageable.

Le dommage même ne suffit point , le texte de l’article 1766 est formel. Après avoir dit. que le propriétaire peut agir en résiliation si le fermier n’exécute pas les clauses du bail quand il en résulte un dommage pour le bailleur, la loi ajoute : suivant les circonstances. Ce n’est pas le bailleur qui est juge de ces circonstances, c’est le tribunal. Il se peut que le dommage soit peu considérable; il y a telle espèce dans laquelle le dommage a été évalué à dix francs (1) : résout-on un bail pour un dommage à peine appréciable? L’inexécution de l’obligation, en tout cas, est suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts. C’est en ce sens que la loi dit que le propriétaire peut, suivant les circonstances, taire résilier le baiL La doctrine et la jurisprudence sont d’accord (2).

441 . La jurisprudence applique ces principes même au cas où l’acte porte que les clauses du bail sont de rigueur. Dans une espèce jugée par la cour de Liège, le contrat entrait dans les détails les plus minutieux en ce qui concerne les obligations du fermier, et il sanctionnait ces nombreuses obligations par la clause suivante : « Si les preneurs manquaient à leurs obligations en tout ou en partie, quelque modique que fût l'objet du défaut, le propriétaire pourra faire fin du bail sur-le-champ et en tout temps, s’il le veut ainsi, et cela sans que les preneurs puissent en référer devant les tribunaux, la clause n’étant pas simplement comminatoire, mais opérant de plein droit. » C’était, en apparence, une condition résolutoire expresse, qui opère sans l’intervention du juge. Mais, entendue à la lettre, la clause était d’une exécution impossible. Les parties ne peuvent pas exclure l’intervention du juge d’une manière absolue. Vainement le propriétaire stipule-t-il que la résolution dépendra de sa seule volonté, il y a une condition de fait, c’est que le fermier ait man-

(1) Liège, 19 décembre 1840 ( Pasicrisie , 1853, 2, 206).

(2) Duranton, t. XVII, p. 158, n° 184. Rejet, 12 août 1812 {Dalloz, au mot Louage, n° 761, 1°). Liège, 6 janvier 1853 {Pasicrisie, 1853, 2, 206).

DES BAUX A FERME

qué à une de ses obligations ; il peut y avoir contestation sur ce point, et toute contestation est soumise au -juge. Les parties ne peuvent donc pas stipuler qu’il est défendu au preneur d’agir en justice ; une pareille clause serait contraire à l’ordre public, car elle donnerait au propriétaire le droit de se faire justice à lui-même. Tout ce que les parties peuvent stipuler, c’est que si l’inexécution de l’engagement est constante, le bail sera résilié en vertu de leur volonté ; de sorte que le juge sera seulement appelé à décider que le bail est résilié en vçrtu de la volonté des contractants.

Ainsi expliquée, la clause litigieuse laissait encore au juge un pouvoir d’appréciation. En effet, le juge ne doit résilier le bail que s’il est constant, en fait, que le preneur n’a pas rempli ses engagements. Ce point de fait ne comporte pas une décision absolue; le juge peut décider que, dans l’intention des parties contractantes, l’inexécution n’existe pas. Le contrat prescrivait de donner quatre labours aux blancs grains et deux ou trois aux marsages. On voit .par la rédaction de la clause qu’il est impossible de préciser, avec une rigueur mathématique, ce que le fermier doit faire : est-ce deux labours, est-ce trois? Cela dépend des circonstances. Le fermier devait avoir la. même latitude pour lès quatre labours que le contrat exigeait. Le premier juge faisait, à ce sujet, une remarque très-juste. Un labour donné par un mauvais temps peut être très-nuisible ; et peut-on admettre que le propriétaire ait voulu se contenter du nombre des labours sans en considérer la qualité? Si trois labours suffisent, à quoi bon en faire un quatrième? Le tribunal en conclut que tout ce que les parties ont pu vouloir, c’est que les terres reçussent tous les labours qu’on pouvait leur donner utilement. On voit que, par la nature des choses, le juge doit avoir le droit d’apprécier les faits, il ne peut pas décider mécaniquement.

La cour de Liège invoque encore une autre considération. Il s’agissait, dans l’espèce, d’une ferme de 153 hectares et d’un fermage de 15,000 francs. Si l’on avait appliqué la clause résolutoire à la lettre, le moindre dé-

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faut de culture aurait entraîné la résolution du bail. C’était la prétention de la demanderesse, qui voulait que le juge s’en tînt à la rigueur de la clause. Le juge répond que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et d’après la commune intention des parties contractantes. Est-ce quelles ont entendu que le bail fût résolu de plein droit par cela seul qu’il se trouverait une taupinière, une ronce ou un chardon dans des terres d’une étendue de 153 hectares? Si l’on n’écoutait que le bon sens, la réponse ne serait guère douteuse. Mais il y a une difficulté de droit. Le pouvoir d’appréciation que le juge revendiquait n’est-il pas en opposition avec la loi du contrat? N’est-ce pas réduire la clause de rigueur à une clause comminatoire ? La cour dit qu’il appartient au juge d’apprécier si l’intention des parties a été d’attacher la peine de la résiliation, sans distinction, à toutes et à chacune des obligations' imposées au fermier, ou si la résolution est simplement comminatoire, suivant la gravité des infractions. N’est-ce pas aller trop loin? Le bailleur pouvait répondre que les parties contractantes s’étaient expliquées à cet égard et que leur convention tenait lieu de loi; or, loin de s’en rapporter à l’appréciation du juge, elles l’avaient exclue : de quel droit le juge dirait-il qu’il y a clause comminatoire , alors que les parties avaient déclaré formellement que toutes les clauses étaient de rigueur, et non comminatoires ? Il y avait une autre réponse à faire au système du demandeur, et la cour de Liège la fait, mais sans y insister assez, à notre avis. Le bailleur avait toléré pendant plusieurs années les légères infractions qui sont inévitables dans un bail de 153 hectares; s’il ne s’en était pas plaint, c’est que, malgré les infractions qui lui donnaient le droit de résilier le bail, la ferme était, en général, dans un bon état d’entretien et de culture. C’est la veuve du propriétaire qui vint, sans avertissement ni réclamation, exiger la résiliation du bail. En avait-elle encore le droit? Non, car, quelle que soit la rigueur de la clause résolutoire, le bailleur y peut renoncer ; cette renonciation peut être tacite, et il appartient au juge de décider s’il y a renonciation tacite. C’est la seule réponse juridique que l’on pût

DBS BAUX A FERME.

opposer, dans l’espèce, à la demanderesse; nous croyons quelle était péremptoire (1).

442. L’article 1766 ajoute, § 2 : « En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764. » Les dommages-intérêts sont de droit commun en cas de résolution par la faute du fermier (art. 1184). La loi renvoie à l’article 1764; cette disposition ne dit autre chose que l’article 1766, à savoir que le preneur sera condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. Ce renvoi est donc inutile. N’est-ce pas à l’article 1760 que le législateur a voulu renvoyer? Cette disposition prévoit le cas de la résiliation du bail à loyer par la faute du locataire;le cas est donc identique, et la solution doit aussi être la même : c’est que le fermier, de même que le « locataire, est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus » . Il est certain que la disposition de l’article 1760 s’applique au bail à ferme par motif d’analogie, pour mieux dire, d’identité.

443. « Tout preneur de bien rural est tenu d’engranger dans les lieux à ce destinés d’après le bail »(art. 1767). Le bailleur a un privilège sur les fruits récoltés et engrangés, parce que les fruits sont compris dans cette expression générale de l’article 2 102 (loi hyp., art. 20, 1°), tout ce qui garnit la ferme . C’est une espèce de droit de gage qui implique la possession du créancier; il faut donc que les fruits se trouvent dans les lieux loués, sinon le bailleur n'en a pas la possession, et, par suite, il ne peut exercer son privilège. Il peut, à la vérité, saisir les fruits quand ils ont été déplacés sans son consentement, mais ce droit est limité à un très-court délai, le bailleur doit l’exercer dans la quinzaine; après ce délai, il est déchu de son privilège. Le bailleur court encore un autre danger quand les fruits sont déplacés, c’est que si le fermier les engrange dans des lieux qu’il a pris à bail d’un autre propriétaire, celui-ci, les ayant en sa possession, sera préféré au pro-

(1) Liège, 11 février 1860 ( Pasicrisie , 1860, 2, 221).

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priétaire de la ferme. C’est pour garantir le privilège du bailleur que la loi oblige le fermier à engranger dans les lieux à ce destinés par le bail (1).

444. « Le preneur d’un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d’avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds « (art. 1768). Cette obligation est imposée au fermier comme conséquence de l’obligation générale qui lui incombe d’user de la chose en bon père de famille. Il possède pour le propriétaire, il doit donc veiller pour lui; se trouvant sur les lieux,- il est à portée de s’apercevoir des usurpations que des tiers commettraient au préjudice de la propriété; lui-même y'est intéressé; et le propriétaire y a grand intérêt, car l’usurpation peut lui faire perdre la possession et les avantages qui' y sont attachés (2).

La loi suppose que des tiers s’emparent d’un terrain qui appartient à la ferme ; c’est ce qu’on entend, à proprement parler, par usurpation. Est-ce à dire que le fermier ne doive pas dénoncer les autres faits illicites qui compromettent les droits du propriétaire? Telle serait l’opposition du voisin à l’exercice d’une servitude établie au profit du fonds affermé, ou les actes qui pourraient être invoqués par le voisin comme établissant à son profit une servitude sur le fonds affermé. Dans le dernier cas, on peut dire qu’il y a usurpation, puisque l’acte tend à démembrer la propriété. Dans le premier cas, il y a trouble de fait ; le fermier doit le dénoncer, quoiqu’il ne constitue pas une usurpation, parce que l’obligation de l’article 1768, comme le dit le rapporteur du Tribunat, découle de celle que l’article 1728 impose à tout preneur (3), c’est d’user de la chose en bon père de famille.

. L’article 1768 ajoute : « Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé ’en cas d’assignation suivant la distance des lieux. » C’est un délai très-court ; le propriétaire est intéressé à réprimer de

(1) Mouricault, Rapport, n® 15 (Locre, t. VII, p. 204). Duvergier, t.II, P- .JJ1 2 3*/10 10!- Colmet de Santerre, t. VII, n° 217 bis, p. 320.

(2) Mouricault, ibid. Duvergier, t. II, p. 117, n° 108

(3) Duvergier, t. II, p. 119, n® 113.

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suite l’usurpation ou le trouble, parce qu’après un an il perd la possession et il ne peut plus agir qu’au pétitoire; or l’action en revendication est soumise à des conditions très-difficiles ; il lui importe donc beaucoup de conserver les actions possessoires. C’est pour que le bailleur puisse agir le plus tôt possible que la loi veut qu’il soit immédiatement averti par le fermier (1).

§ IL Des erreurs de contenance.

445. Les fonds donnés à ferme peuvent avoir une contenance moindre ou plus grande que celle qui leur est donnée par le contrat. Chacune des parties est intéressée à rectifier l’erreur. D’abord le prix est fixé en proportion de la contenance : en faut-il conclure qu’il doit être modifié, soit en faveur du bailleur, soit en faveur du fermier, dès qu’il y a une différence entre la contenance réelle et celle qui est portée à l’acte? L’article 1765 répond qu’il n y a lieu à augmentation ou diminution de prix pour le fermier que dans les cas et suivant les règles exprimés au titre de la Vente. C’est dire que toutes les règles concernant la contenance sont applicables au bail à ferme. Il en est ainsi notamment de la- courte prescription que farticle 1622 établit en cette matière. Cela a été contesté, par le motif que la prescription d’un an est une exception, et que toute exception doit être restreinte dans les limites de la loi. Sans doute l’interprète ne peut pas étendre les courtes prescriptions, mais le législateur le peut; et il l’a fait par l’article 1765, en renvoyant au titre de la Vente pour tout ce qui concerne les droits ou obligations du fermier en cas d’excédant ou de déficit de contenance ; or, la durée de l’action est une disposition essentielle que l’on ne peut pas séparer de l’action même. Le motif d’abréger le délai ordinaire de trente ans est d’ailleurs identique (2). Nous

(1) Duranton, t. XVII, p. 162, n° 189. /D

(2) Duvernier, t. II. p. 143, n° 135. En ce sens, Liege, 11 août 1866 (Fasicrisie, 1867, 2, 179). Comparez Duranton, t. XVII, p. 156, n° 180. Pour les détails, nous renvoyons à Duvergier.

DU LOUAGE DES CHOSES

croyons inutile d’insister, l’opinion contraire de Duranton étant restée isolée.

La contenance a encore un autre intérêt. L’article 1765 suppose quelle est indiquée au contrat; c’est cette même contenance que le fermier doit rendre, et il ne doit rendre que celle-là. Faut-il aussi, dans ce cas, appliquer la prescription d’un an? La négative résulte du texte de la loi; elle renvoie au titre de la Vente pour déterminer s’il y a lieu à augmentation ou à diminution de prix. Autre est la question de savoir ce que le fermier doit restituer. Quand même le bail aurait duré trente ans, le fermier ne peut se dispenser de restituer l’excédant de contenance, s’il y en a, car il ne peut pas prescrire, n’étant que possesseur précaire. Il faut donc appliquer le principe qu’il doit restituer ce qu’il a reçu. Et si la contenance était moindre, le fermier serait admis à prouver qu’il n’a pas reçu la contenance marquée au contrat. En un mot, les parties restent sous l’empire du droit commun, puisque l’article 1765 n’y déroge que pour l’augmentation ou la diminution du prix.

§ III. Droits et obligations des fermiers entrants

et sortants .

446. Le code contient quelques dispositions spéciales sur les droits et les obligations du fermier entrant et du fermier sortant. Il y a une différence, sous ce rapport, entre le bail à loyer et le bail à ferme. Le premier finit à l’expiration du terme conventionnel ou légal, et rien n’empêche qu’un nouveau bail ne commence immédiatement après; l’un des locataires peut, à la rigueur, emménager pendant que l’autre déménage. Il n’en est pas de même des baux à ferme. L’emménagement d’un nouveau fermier ne peut pas se faire en un jour, et l’ancien fermier ne peut pas vider les lieux au moment où le nouveau bail commence. Le nouveau fermier doit commencer les travaux avant que la jouissance du premier soit achevée. D’ordinaire les baux de biens ruraux finissent au 30 novembre; le nouveau fermier ne peut pas attendre jusqu’à

DES BAUX A FERME

cette époque pour faire les travaux de culture et d’ensemencement, il doit les faire dès les mois de septembre et d’octobre, sinon il perdrait la récolte des grains qui se sèment avant l’hiver. Il doit donc avoir le droit de cultiver et d’ensemencer les terres pendant que l’ancien fermier est encore en possession. De là des conflits et des difficultés. La loi les a prévenus.

L’article 1777 porte : « Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour’ les travaux de l’année suivante ; et, réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire. Dans l’un et l’autre cas, on doit se conformer à l’usage des lieux. » Quel est le sens de ce renvoi? Il y a des usages qui paraissent contraires aux droits que l’article 1777 établit en faveur des deux fermiers ; il va sans dire que ces usages ne sont pas maintenus par le code ; les usages anciens doivent donc se concilier avec la loi, qu’ils complètent, sans pouvoir y déroger. Ainsi le fermier qui occupe les lieux en vertu d’un bail finissan t à la Saint-André (le 30 novembre) prétend que, d’après un usage local, il a le droit de rester dans la ferme jusqu’au 1er mai. Ce droit ne peut pas être un droit exclusif, il doit se concilier avec le droit que l’article 1777 donne au fermier entrant; celui-ci pourra donc prendre possession de la ferme au 1er décembre, en laissant au fermier sortant les logements nécessaires jusqu’au 1er mai (i).

447. L’article 1777 ne dit pas d’une manière expresse que le fermier entrant a le droit de cultiver les terres avant l’expiration du bail de l’ancien fermier, mais il le dit implicitement; car à quoi serviraient les logements convenables et autres facilités pour les travaux de Vannée suivante si le nouveau fermier devait attendre, pour commencer ces travaux* que le premier bail fût expiré, c’est-à-dire attendre qu’il fût trop tard pour commencer

(1) Bruxelles, 17 mars 1819 ( Pasicrisie , 1819, p. 341). Compares Liège, 4 février 1851 ( Pasicrisie . 1854, 2, 196).

DÜ LOUAGE DES CHOSES

lesdits travaux ? Le premier bail expire le 30 novembre ; le nouveau fermier se présente le 22 septembre pour faire le labourage d’une terre dépouillée de ses récoltes ; l'ancien fermier s y oppose en invoquant son contrat qui lui assure la jouissance jusqu’à la Saint-André. Tel est, en effet, le droit strict, mais l’article 1777 y déroge. Dans . l’espèce, il s’agissait d’un bail de grande culture comprenant Q5 hectares de terre. La cour de Bruxelles a jugé que l’usage général du pays wallon est que le nouveau fermier peut cultiver les terres dès que la dernière récolte du fermier sortant est enlevée, sauf à ne prendre possession des bâtiments qu’après le 30 novembre. La cour ajoute que, pour déroger à un usage général, il faudrait ou une convention contraire, ou prouver qu’il y a un usage ■ contraire (i). 11 nous semble que l’usage ne peut pas déroger au droit que le fermier entrant tient de la loi. Que la ferme soit de grande ou de petite exploitation, qu’importe? Il faut que les terres puissent être labourées et ensemencées, sinon le fermier perdrait une récolte et la société serait en perte. Il ne peut y avoir qu’une ' exception à un droit qui résulte de la nature des choses et que le législateur a consacré, c’est la convention des parties intéressées..

448. Pour labourer- il faut des engrais et des pailles. L’article 1778 a pour objet de les procurer au fermier entrant ; il est ainsi conçu : « Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles- et engrais- de l’année, s’il les a reçus lors de son entrée en jouissance ; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra, les retenir suivant l’estimation. * Comment faut-il entendre ces mots ; le fermier sortant? Cela veut-il dire que c’est seulement au moment de la sortie de l’ancien fermier que. le nouveau peut réclamer les pailles et engrais ? Une fermière, interprétant la loi au pied de la lettre, refusa de remettre les engrais au fermier entrant. La cour de Bruxelles condamna ce refus, en le traitant d’opiniâtreté, nuisible. à l’intérêt général de l’agriculture et à l’intérêt particulier de la propriété

(1) Bruxelles, 20 février 1838 {Pasiçrisie,. 1838, 2. 47). .

DES BAtJX A ËFRMË.

dont lancien fermier a la jouissance. Il est vrài que le fermier sortant est sans intérêt à retenir les engrais jusqu’à sa sortie, puisque ces engrais doivent rester au nouveau fermier. Mais le fermier sortant ne peut-il pas dire que c’est son droit ? Il est certain que les pailles lui appartiennent, donc aussi le fumier ; et la loi semble n’imposer l’obligation de laisser le fumier au fermier entrant qu’à la sortie du fermier qui est en possession. La cour de Bruxelles répond que c’est mal interpréter la loi :• les objets dépendants d’un bien rural ne se règlent pas précisément par le jour de l’expiration du bail* la jouissance ou la remise sont subordonnées à la destination de la chose; elles peuvent donc précéder ou suivre l’époque marquée pour la sortie, selon l’ordre dans lequel se font les travaux agricoles. Si le fermier entrant peut faire les labours avant la sortie de l’ancien fermier, il y a identité de raison pour lui abandonner les engrais, car il doit commencer par fumer les terres avant qu’il puisse les labourer et les ensemencer (1).

449. Quant aux pailles, il y a conflit entre le droit du fermier sortant et celui du nouveau fermier. La loi dit d’une manière trop absolue que le fermier sortant doit laisser les pailles de la dernière année au fermier entrant ; cela serait vrai si l’abandon se faisait au jour de la sortie; il laisserait alors ce qu’il n’a pas consommé, car il a le droit défaire consommer lespailles et fourrages par son bétail jusqu’au jour de sa sortie; les pailles lui appartiennent, et il a le droit d’en user. Mais ce droit doit se concilier avec celui du fermier entrant. La cour de- Nancy dit très-bien que la consommation du fermier sortant doit se restreindre dans les limites de la nécessité ; il ne pourrait pas faire consommer les pailles par des bestiaux surnuméraires, de manière à ne rien laisser au fermier entrant, ou de ne lui laisser qu’une quantité insuffisante pour les besoins de la culture (2).