Il y a des propriétaires dont le droit est sujet à

résolution. Les baux qu’ils consentent tombent-ils quand leur propriété est résolue? Oui, à notre avis ; nous renvoyons à ce qui a été dit, au titre des Obligations, sur la condition résolutoire. La résolution a pour effet d anéantir les droits du propriétaire comme s’ils n’avaient jamais existé ; on doit donc assimiler ce propriétaire à celui qui, n’ayant aucun droit sur la chose, la donne à bail, le bail est'nul comme étant consenti par celui qui n’avait pas le droit de louer. L’opinion contraire est généralement suivie; nous y reviendrons en traitant de la fin du louage. Si l’on admet que les baux subsistent, il faut admettre aussi qu’ils sont valables quand même ils dépasseraient neuf ans; car les propriétaires n’ont pas agi comme administrateurs, ils ont agi en vertu de leur droit de propriété (2).

47. Il y a des propriétaires dont la capacité est limitée : incapables de faire des actes de disposition, la loi leur permet de faire des actes d’administration; ils peuvent donc donner leurs biens' à bail. Sont-ils assujettis aux restrictions que la loi impose à ceux qui administrent le patrimoine d’autrui? La question ne reçoit pas de solution absolue, parce que l’incapacité n’est point la même pour tous ceux qui ne jouissent pas de la pleine capacité.

Quant au mineur émancipé, la loi dit qu’il a le droit de passer des baux dont la durée n’excède pas neuf ans (article 481). Les mineurs émancipés, quoique propriétaires, sont donc assimilés à de simples administrateurs; c’est cq que dit, dans des termes très-restrictifs, l’article 484, d’après lequel les mineurs ne peuvent faire aucun acte autre que ceux de pur.e administra tion san s observer les formes prescrites pour le mineur non émancipé. Les baux qui excèdent neuf ans ne sont pas de» actes de pure administration, la loi les considère plutôt comme des actes de disposition (n° 43). Il suit de là que l’on doit appliquer

(1) Comparez Douai, 18 mars 1852 (Dalloz, 1853, 2, 20).

(2; Duvergier, Dm louage , t. I, p. 82, nos 83-86,.

T) U LOUAGE DES CHOSES

ai’x mineurs émancipés la disposition de l’article 1430 sur l’époque à laquelle peuvent être renouvelés les baux des biens de mineurs; l’article 1718 n’a en vue que les mineurs proprement dits qui sont sous tutelle ; mais les mineurs émancipés étant assimilés, par les articles 481 et 484, aux mineurs non émancipés en ce qui concerne les baux, l’article 1718 et, par suite, l’article 1430 leur deviennent applicables. C’est l’opinion générale (î).

Les femmes mariées perdent généralement l’administration de leurs biens ; toutefois elles peuvent se réserver l’administration par une clause de leur contrat de mariage (art. 223) ; il y a des régimes qui ont ce but, le régime de séparation de biens (art. 1536), le régime dotal pour les biens paraphernaux (art. 1576); la séparation de corps entraîne la séparation de biens (art. 311), et la sé.paration judiciaire a les effets de la séparation contractuelle (art. 1449). Dans tous ces cas, la femme administre librement son patrimoine, elle est. affranchie de la puissance maritale en ce qui concerne les actes d’administration, quoiqu’elle y reste soumise quant aux notes de disposition. Cela décide la question de la durée des baux que îa femme peut consentir ; elle ne peut pas faire de bail dépassant neuf ans, et elle est soumise à la restriction de Farticle 1430 quant aux époques de renouvellement; c’est la conséquence du principe qui assimile les baux à longs termes à des actes de disposition (2).

Les personnes placées sous conseil peuvent-elles faire des baux et de quelle durée? Nous avons examiné la question au titre de l’ Interdiction (t. Y, n° 370).

48. Quant aux administrateurs des biens d’autrui, le code suit comme principe qu’ils ne peuvent faire que des baux de neuf ans et qu’ils ne peuvent les renouveler qu’aux époques déterminées par la loi. Nous avons dit ailleurs le motif de ces restrictions. Il nous reste à voir quand elles reçoivent leur application.

(1) Nîmes, 12 juin 1821 (Dalloz, au mot Minorité, n° 803). Troplong, Du loudae ii°3 14^"14,7.

(2) Duvergier, 1. 1, p. 39, n° 37. Durantomt. XVII. p. 19, n° 33. Troplong, Du louage, n° 149.

DU LOUAGE

Le pouvoir d’administration est conventionnel ou légal. La loi ne s’occupe pas du pouvoir qu’a le mandataire qui administre en vertu d’une procuration ; elle établit seulement le principe que le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d administration , s il s agit d aliéner ou d’hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès (art. 1988). Cela décide la question de droit en ce qui concerne la durée des baux que peuvent consentir les mandataires administrateurs. Il faut avant tout consulter la convention, elle peut donner au mandataire un pouvoir absolu ou un pouvoir limité; si le mandataire n’a qu’un pouvoir d’administration, il ne peut pas faire de bail excédant neuf années (1), et il ne peut le renouveler que conformément aux règles établies par l’article 1430. La cour de Paris a annulé un bail renouvelé par anticipation de huit années, pour quinze ans, à partir de l’expiration du premier bail (2).

II y a un mandat tacite, le plus fréquent des mandats, c’est celui que le mari donne à sa femme par le seul fait de la célébration du mariage. Quels sont les pouvoirs que ce mandat donne à la femme? A-t-elle le droit de louer une maison ou un appartement sans le concours du mari? On l’admet (3). Cela nous paraît plus que douteux. Le mandat tacite se fonde sur l’impossibilité morale où se trouve le mari de diriger le ménage et de faire les achats journaliers qui concernent les besoins de la famille. Ce motif est étranger au bail; dans les circonstances ordinaires delà vie, le mari n’abandonne pas à la femme le soin de contracter un bail, ne fût-ce que d’un appartement loué sans écrit; un bail ne se fait pas tous les jours, donc rien n’empêche le mari d’agir lui-même, et, partant, le mandat tacite n’a plus de raison d’être.

49. Les envoyés en possession provisoire des biens d un absent sont-ils soumis aux restrictions que la loi impose aux administrateurs? C’est l’opinion générale, sauf

Louafe^né 1843 ( Pasicrisie> 1843> 2, 193 ; et Dalloz, au mot

£aris’-22 avril 1826 (Dalloz, au mot Louage, n° 76, 1°).

(3) Troplong, Bu louage, n» 149.

PU LOUAGE DES CHOSES

le dissentiment de Proudhon ; il nous semble que la question n’est guère douteuse. L’article 125 établit le principe que l’administration provisoire n’est qu’un dépôt, qui donne à ceux qui l’obtiennent Y administration des biens de l’absent ; les envoyés sont donc de simples administrateurs du patrimoine de l’absent; ils ont, il est vrai, une certaine jouissance des biens qu’ils administrent, mais la loi a soin d’ajouter que ceux qui jouiront en vertu de l’envoi provisoire ne pourront aliéner ni hypothéquer les immeubles de l’absent(art. 128); la loi hypothécaire belge assimile les envoyés au tuteur en ce qui concerne les hypothèques ; elle veut qu’ils observent les mêmes formalités que lorsqu’il s’agit des biens des mineurs (art. 75). Cette assimilation nous paraît décisive : simples administrateurs de biens appartenant à des incapables, ils ne peuvent avoir plus de pouvoir que les tuteurs quand il s’agit de lier les absents par des baux. En fait, il y a certainement une grande différence, puisque le plus souvent, les envoyés provisoires deviennent des envoyés définitifs, et finissent par être propriétaires incommutables des biens qu’ils administrent ; mais notre question est de droit, et non de fait. Quelles que soient les probabilités de mort, l’absent n’est jamais présumé mort, donc les envoyés ne sont que des administrateurs sans aucun pouvoir de disposition; ce qui est décisif (î).

50. L’article 450 donne au tuteur un pouvoir d’administration, sans en déterminer les limites, en ce qui concerne la durée des baux. Cette lacune a été comblée par l’article 1718 qui porte : « Les articles du titre du Contrat du mariage, relatifs aux baux des femmes mariées, sont applicables aux baux des biens des mineurs ». Ce sont les articles 1429 et 1430, que nous avons expliqués ailleurs. D’après l’opinion généralement admise, ces dispositions s’appliquent également aux baux consentis par le père, administrateur légal des biens de ses enfants (article 389). Nous renvoyons, quant au principe, au titre de la Puissance paternelle.

(1) Duvetgier, Dm louage, 1. 1, p. 41, n° 46. En sens contraire, Proudhon, De V usufruit, t. I, n° 54.

1)Ü LoÜÀÙË.

51. Le mari est administrateur des biens de la femme sous le régime de communauté; les articles 1429 et 1430 règlent ses pouvoirs en ce qui concerne le contrat de louage. On doit les appliquer par analogie aux autres régimes sous lesquels le mari a 1 administration legale des biens de la femme. Tel est le régime portant que les époux se marient sans communauté (art. 1531) ; sous le régime dotal, le mari est aussi administrateur des biens dotaux ; quant aux biens paraphemaux, la femme en conserve la libre administration. Toutefois la loi prévoit qüô la femme donne au mari procuration dadmiüistrer ses biens parapbernaux (art. 1577), ce qui peut arriver aussi quand les époux sont séparés de biens. Dans cé cas, les pouvoirs du mari sont ceux d’un administraient* conventionnel (n° 48) ; il en serait de même si le mandat était tacite.

5&. L’article 595 règle les droits de Tusufrüitiôr ; il est assimilé au mari administrateur légal. Nous avons examiné ailleurs les nombreuses difficultés auxquelles cette disposition donne lieu (t. YI, nos 458-469).

53. Les baux faits par ceux qui n’ont quufi pouvoir d’administration ne peuvent pas dépasser neuf ans, et. il est défendu de les renouveler plus de trois ans avant l’expiration du bail courant, s’il s’agit de bietis ruraux, et plus de deux ans, s’il s’agit de maisons. En faut-il conclure que les baux qui excèdent neuf ans, où qui sont renouvelés avant les époques déterminées par la loi, sont frappés de nullité? Ils sont nuis, mais la nullité n’est qüë relative; elle ne peut être invoquée que par ceux dans l’intérêt desquels la loi a établi les restrictions concernant la durée du bail et son renouvellement. Nous renvoyions à ce qui a été dit des baux consentis par l’üsufruitier et par le mari administrateur (î).

Les propriétaires des biens dont les administrateurs ont consenti un bail dépassant neuf ans, en peuvent demander la nullité, en tant que lé bail est illégal, c’està-dire que le bail sera réduit à la durée de neuf ans. Si <•

(1) Durunton, t. XVII, p. 22. îtn 38,

t)Ü LOUAGE DES CHOSES.

ces biens sont aliénés, les acquéreurs ou adjudicataires ont le même droit; puisque la vente transmet à l’acheteur tous les droits qui appartenaient au vendeur. Toutefois les acheteurs peuvent renoncer à ce droit ; si le cahier des charges porte que l’adjudicataire des biens d’un mineur ou d’un interdit doit respecter les baux existants, il ne pourra pas en demander la réduction, car les baux existants sont les baux tels qu’ils ont été consentis, quoiqu’ils dépassent la durée légale (i).

54. Les restrictions résultant des articles 1429 et 1430 ne concernent que la durée pour laquelle les baux peuvent être consentis. Du reste les administrateurs peuvent exercer, relativement aux baux, tous les droits qui rentrent dans les limites de leur pouvoir d’administration. C’est ainsi qu’il a été jugé que le mari a qualité pour résilier le bail d’une maison de la femme qui avait encore quinze ans de durée. Résilier un bail est un acte d’administration, comme consentir un bail; et la résiliation n’est soumise à aucune restriction, ce qui est décisif (2).

55. Les baux consentis par les administrateurs peuvent-ils être attaqués pour vileté de prix? Non, et sans doute aucun. La question a été portée devant les tribunaux à plusieurs reprises, et elle a toujours été décidée en ce sens. Les administrateurs qui donnent un bien à bail pour le terme légal agissent dans les limites de leur pouvoir, donc l’acte qu’ils font est valable, comme tout acte conforme à la loi. Dira-t-on que les administrés sont lésés par le louage? On répond que la lésion n’est pas une cause de rescision du bail. S’il y a mauvaise gestion, les administrés ont l’action en responsabilité. S’il y a fraude, ils ont l’action paulienne. Voilà leurs garanties légales; il ne saurait y en avoir d’autres (3).

56. Maintenant que nous savons quelles personnes ont capacité pour consentir un bail, il nous sera facile de

(1) Rejet, 3 avril 1839 (Dalloz, au mot Louage , n° 68).

(2) Paris, 26 avril 1850 (Dalloz, 1851, 2, 180).

(3) Cassation, 11 août 1818 (Dalloz, au mot Minorité , n° 205). Rejet, 11 mars 1824 (Dalloz, au mot Louage , n° 97). Bordeaux, 23 mai 1840 (Dalloz, au mot Dispositions, n° 3844).

DU LOUAGE

répondre à la question de savoir si le bail de la chose d’autrui est valable. La négative nous paraît certaine. On suppose que celui qui donne la chose à bail n en est pas propriétaire, quil ny a aucun droit de jouissance, et qu’il n’est pas chargé de l’administrer. C’est dire qu’il n’a aucune qualité pour transmettre au preneur une jouissance à laquelle lui-meme n a aucun titie. Naj'ant absolument aucun droit sur la chose, il ne peut pas plus s’obliger à en transmettre la jouissance à un preneur qu’il ne peut en transmettre la propriété à un acheteur ; il faut donc dire que le bail de la chose d’autrui est nul, par la même raison pour laquelle la vente de la chose d’autrui est nulle.

La question est cependant controversée. On objecte la tradition. Il est vrai que Pothier enseigne que le bail de la chose d’autrui est valable, et il suppose que le bailleur n’a aucun droit sur la chose. Nous répondons que l’objection tourne contre ceux qui la font. Pourquoi Pothier déclare-t-il valable le bail de la chose d’autrui ? Lui-meme dit qu’on peut louer la chose d’autrui, de même qu’on peut vendre la chose d’autrui. Il fonde donc son opinion sur la doctrine romaine; or le code a -rejeté le principe romain, en ce qui concerne la vente; il l’a par cela même rejeté, quant au bail. Nous avons dit, en expliquant l’article 1599, que le principe du droit français n’est pas juridique, et que malgré l’annulation de la vente de la chose d’autrui, cette vente produit à peu près les effets quelle avait dans l’ancienne jurisprudence. Il en est de même du bail de la chose d’autrui. Voici en quel sens Pothier dit que le contrat est valable. Le bailleur, dit-il, ne peut pas faire passer au preneur un droit de jouir de la chose qu’il n’a pas lui-même; mais il s’oblige valablement à la garantie envers le locataire ou fermier, au cas quil soit empêché dans la jouissance de la chose (i). Il en serait de même sous l’empire du code civil. L’acheteur a droit à la garantie, et même à des dommages-intérêts,

.. VL??îhier* louaQe> 20. Marcadé. t. VI, p. 428, n° IV de l'artieie 1/13. ‘ r

DU LOUAGE DES CHOSES

s’il a acheté de bonne foi la chose d’autrui (art. 1599) ; par identité de raison, le preneur a l’action en garantie et en dommages-intérêts, s’il y a lieu, contre le bailleur.

Il y a toutefois cette différence entre le droit moderne et le droit ancien, c’est que l’acheteur ne doit pas attendre qu’il soit évincé pour agir contre le vendeur; il peut demander la nullité de la vente et il peut intenter son action en nullité, dès qu’il est en état de prouver que la chose vendue n’appartient pas au vendeur. Il faut en dire autant du preneur : le louage de la chose d’aütrui étant nul, il peut agir en nullité, avant toute éviction, à charge de prouver que le bailleur n’est pas propriétaire de la chose louée, et n’a du reste aucune qualité pour la donner à bail (1).

51. C’est d’après ce principe qu’il faut décider si les baux consentis par l’héritier apparent sont valables. Dans notre opinion, les actes de disposition faits par l’héritier apparent sont nuis ; nous renvoyons à ce qui a été dit au titre des Successions sur la pétition d’hérédité. Par identité de raison, il faut dire que les baux que l’héritier apparent consentirait sont frappés de nullité; celui qui n’a aucun droit sur la chose ne peut transmettre un droit de jouissance que lui-même n’a point ; Pothier vient de nous le dire (n° 56). Vainement dit-on que le propriétaire apparent doit être considéré comme le mandataire légal du propriétaire réel (2). Nous croyons avoir fait justice de ce prétendu mandat, que l’on appelle légal, et que la loi ignore, aussi bien que le' prétendu mandant.

La même question se présente pour le possesseur de bonne foi ou de mauvaise foi. Il est aussi propriétaire apparent, et l’on peut de plus invoquer la bonne foi du preneur. Ces arguments sont sans valeur aucune ; ils sont tout au plus à l’adresse du législateur. La bonne foi des tiers ne donne aucun droit au possesseur qui n’en a point. Alors même que le possesseur serait de bonne foi, sa bonne foi ne lui donne pas le droit de faire des baux; la

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 232, n° 159 bis IL Championnière et Rigaud, t. IV, p. 241, n° 3097. Comparez Duvergier, t. I, 80, n° 82.

(2) Marcadé t. VI, p. 428, n 1 2 IV de l’article 1713.

OU LOUAGE

loi détermine les effets quelle attache à la possession, on ne peut pas lui en reconnaître d’autres ; le possesseur gagne les fruits s’il possède en vertu dun titre translatif de propriété dont il ignore les vices (art. 549), mais la loi ne lui donne pas le droit de lier le propriétaire par les actes d’administration qu’il ferait (1). La jouissance est un fait dont la loi tient compte au possesseur qui a dû se croire propriétaire; autre chose est d obliger le véritable propriétaire par des contrats auxquels celui-ci est étranger. La bonne foi des parties contractantes justifierait peut-être une exception, mais le législateur seul peut la faire.

§ III. Du prix*

&8. L’article 1709 dit que le louage se fait moyennant un certain prix que le preneur s’oblige à payer. Dans la vente aussi, l’acheteur s’oblige à payer un prix (art. 1580 et 1591). Le mot est le même dans les deux contrats; il faut en conclure que l’obligation est identique. Ainsi le prix doit avoir dans le louage les mêmes qualités que dans la vente ; avant tout il doit consister en argent. La raison en est simple. Dans la vente, le prix est l’estimation de la valeur de la chose ; dans le louage, le prix est l’estimation de la jouissance temporaire de la chose ; or la monnaie seule est le signe représentatif de la valeur des choses pu de l’usage que l’on en fait ; donc tout prix consiste en argent, Pothier établit ce principe, et il en conclut que si le prix de la jouissance ne consiste pas en argent, ce n’est pas un louage, mais une autre espèce de contrat, une de ces conventions que les Romains appelaient innomées. Mais Pothier ajoute que cette distinction, si importante en droit romain, n’a plus d’utilité pratique en droit français ; bien que le contrat ne soif pas un louage, selon la subtilité du droit, c’est une convention

(1) Duranton, t. XVII, p. 20, n° 34,etp. 103, n° 135.

DU LOUAGE DES CHOSES

qui se forme comme le louage, par le consentement, et qui produit les mêmes obligations (1).

On a toujours admis une exception au principe que le prix doit consister en argent dans le louage ; le prix des baux à ferme peut consister dans une certaine quantité de fruits produits par l’héritage loué. Ainsi, dit Pothier, les métairies se louent pour une certaine quantité de grains par an, les vignes pour une certaine quantité de vin, les terres plantées en oliviers, pour une certaine quantité d’huile. Cette exception a été introduite pour l’utilité des parties contractantes ; le preneur n’est pas obligé de vendre pour se procurer de l’argent, et le bailleur n’est pas obligé d’acheter pour se procurer les grains ou autres produits dont il a besoin pour sa consommation. Quelquefois les terres s’afferment pour une portion aliquote des fruits qui se recueilleront, ces baux se nomment partiaires, parce que les fruits se partagent entre le bailleur et le colon. Le code a maintenu cette tradition séculaire ; il n’y avait aucun motif pour y déroger (2) (art. 1763,

‘ 1771 , 1827 et suiv.). '

59. Il y a une différence entre le louage et la vente, en ce qui concerne le prix. Le code admet la rescision de la vente des immeubles, pour cause de lésion, au profit du vendeur; tandis que les baux ne peuvent pas être rescindés pour vileté de prix. En droit, cela n’est pas douteux, puisque la règle est que la lésion ne vicie pas les conventions, sauf dans certains contrats, qui sont le partage et la vente (art. 1118). La cour de Rouen l’a jugé ainsi, mais elle a eu tort d’ajouter que le bailleur avait le droit de réclamer un supplément de prix (3). Les contrats font la loi des parties ; il en résulte que les conventions ne peuvent être révoquées ni modifiées que du consentement mutuel des parties contractantes (art. 1 134).

Pourquoi la lésion n’est-elle pas une cause de rescision

(1) Pothier, Du louage, n° 38. Colmet de Santerre, t. VII, p. 230, n° 156 bis II.

(2) Pothier, Du louage, n° 39. Duvergier, 1. 1, p. 101, n° 97.

(3) Rouen, 21 mai 1844 (Dalloz, au mot Louage, n° 96, 1°). Comparez Douai, 24 juillet 1865 (Dalloz, 1866, 2, 29).

DU LOUAGE

dans le louage? Pothier répond que, dans le louage, la lésion ne tombe que sur les fruits de l’héritage, qui sont meubles, et que, suivant les principes du droit français, il n’y a pas lieu à la restitution en aliénation de meubles (1). C’est un motif juridique. La raison qui a décidé le législateur est que ies considérations qui ont fait déroger à la règle en faveur du vendeur h existent pas dans le louage : on peut être contraint par le besoin à vendre à vil prix, on n’est jamais contraint à donner à bail.

§ IV. De V objet.

60. Le code dit que l’on peut louer toutes sortes de biens meubles et immeubles (art. 1713). Il ne dit pas, comme il le fait en matière de vente, que tout ce qui est dans le commerce peut être loué (art. 1598); mais il y a une disposition plus générale qui établit ce principe ; aux termes de l’article 1128, il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions. On doit donc dire du louage ce que la loi dit de la vente : il peut avoir pour objet toutes les choses dont la jouissance n’est pas hors du commerce, à l’exception de celles dont des lois particulières défendent la location. .

6f . Il y a une restriction que le législateur a cru inutile de consacrer, parce quelle résulte d’un principe élémentaire de droit. De même, dit Pothier, qu’on ne peut acheter sa propre chose, de même on ne peut prendre à loyer ou à ferme sa propre chose. On suppose que celui qui prend une chose à loyer en a la pleine propriété ; ce bail serait nul, pour mieux dire inexistant, car le propriétaire a le droit de jouir des choses qui lui appartiennent, de la manière la plus absolue (art. 544) ; il ne peut donc pas stipuler cette jouissance; partant un pareil contrat manquerait d’objet, ce qui le rend inexistant.

La jurisprudence a consacré ces principes. Une parcelle de terrain était possédée de temps immémorial à

(1) Pothier, Du louage, n° 26.

DU LOUAGE DES CHOSES

titre d’emphytéose. Or, dans l’ancienne jurisprudence, l’emphytéose était perpétuelle, et on admettait qu’elle transférait le domaine utile à l’emphytéote. Cependant celui qui occupait le terrain à ce titre consentit à le prendre à bail. La cour de Grand jugea que le bail était non existant de plein droit et que, par suite, le contrat prétendu ne pouvait être validé par aucune confirmation. Il n’y avait qu’une difficulté : l’emphytéose antérieure à la législation nouvelle n’avait-elle pas été modifiée par la loi des 18-29 décembre 1790? La cour interpréta cette loi en ce sens que le détenteur du terrain en était devenu propriétaire absolu, à charge de payer une rente rachetable. Pourvoi en cassation. La cour, dit-on, a mal interprété la loi de 1790; cette loi déclare rachetables les rentes perpétuelles, et c’est seulement par le rachat que les emphytéotes acquéraient la propriété. Peu importe, dit la cour de cassation. . Même dans le système du pourvoi, il reste vrai de dire que la loi de 1790 n’a pas altéré la nature du droit de l’emphytéote ; il était donc propriétaire du domaine utile au moment où il consentit à prendre le fonds à bail. Nous avons combattu, en traitant de l’emphytéose, la théorie du domaine utile, mais on peut dire aussi que cette théorie était indifférente dans l’espèce ; une chose est certaine, c’est que l’emphytéote avait un droit réel de jouissance; or, celui qui jouit de la chose à titre de droit réel ne peut pas stipuler la jouissance à titre de droit personnel, ce serait stipuler un droit qu’il a déjà à un titre supérieur. Il restait donc établi que le preneur avait pris à bail une jouissance qu’il possédait et que ce bail était nul; la cour de Gand dit mieux, inexistant, car on ne saurait concevoir un bail sans objet (î).

6$. Le code ne défend d’une manière expresse que le louage du droit d’usage et du droit d’habitation (art. 631 et 634). Nous en avons dit la raison, au titre de V Usufruit.

Ilyad’ autres prohibitions de louer qui résultent de la nature même des choses que l’on ne peut donner à bail.

(1) Rejet, 4 mars 1847 {Pasicrisie, 1848, 1, 43). Comparez, dans le même sens, Bruxelles, 14 février 1859 ( Pasicrisie , 1859, 2, 165).

DU LOUAGE

Pothier dit, d’après les lois romaines, que l’on ne peut louer les droits de servitude , en ce sens que le propriétaire d’un héritage auquel est attaché un droit de servitude ne peut pas donner . à ferme son droit de servitude séparément de l’héritage. La raison en est que la servitude, considérée comme droit, est une qualité du fonds; or, la qualité ne peut se séparer du fonds auquel elle est inhérente. Ce n’est pas à dire que le preneur ne pourrait exercer le droit qui constitue la servitude, lorsque le droit consiste à faire, par exemple un droit de pâturage; mais, ainsi détaché du fonds au profit duquel il a été stipulé, le droit de pâturage ne serait plus une servitude, ce serait un droit établi au profit d’une personne. Donc la servitude, par la location, changerait de nature : c’est dire que le droit n’est pas susceptible d’être loué (1).

63. Pothier dit qu’il y a des choses que l’on peut vendre, mais qui ne sont pas susceptibles d’être louées, En effet, il est de l’essence du contrat de louage que le preneur ait seulement la jouissance temporaire de la chose* et qu’il la rende après l’expiration du temps pour lequel l’usage lui a été accordé. Or, il est évident que cela né peut avoir lieu dans les choses qui se consomment entièrement par l’usage qu’on en fait ; elles ne peuvent donc pas être données à bail (2). *

La jurisprudence admet une exception à ce principe dans le cas où les choses consomptibles sont données à bail à titre d’accessoires d’un immeuble qui fait l’objet principal du contrat. Tel est le bail d’une usine, qui comprend les choses consomptibles destinées à lalimenter. C’est nécessité, dit la cour de Paris, puisque sans ces choses accessoires le roulement de l’usine serait imprati cable, ou serait interrompu au préjudice de l’établissement. L arrêt ajoute que cela se pratique généralement pour les forges qui se louent avec une prisée composée

ffi £°tïqer, Du l?ua9e> n° 18- Duvergier, t. I, p. 63, n° 67.

ieJr Du louage, n° 11, et tous les auteurs. Il a été jugé que la A°oURS^n?e d un . charbonnage peut être donnée à bail. Cour de cassation nin+M 5 ique’,reJet' 2 juillet 1847 ( Pasicrisie , 1848, 1, 117). N’est-ce pas

plutôt la vente des produits de la mine? ’ '

DU LOUAGE DES CHOSES

des ustensiles» attirails, chevaux, minerais, fonte, charbons ou bois destinés à être convertis en charbon. Il en est de même des terres, continue la cour, dans beaucoup de départements, à raison de la situation peu aisée des cultivateurs; elles ne peuvent être louées qu’en fournissant aux fermiers les ustensiles, ies animaux destinés à la culture, les semences et le troupeau ; partant les pailles et le fumier rentrent dans le bail. Le système contraire conduirait à la ruine de l’agriculture et de l’industrie (1).

La doctrine consacrée par la cour de Paris trouve un appui dans le texte du code : aux termes de l’article 1778, le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l’année* s’il les a reçus lors de son entrée en jouissance. Il est vrai que les pailles et engrais, de même que les semences, sont immobilisés par destination agricole (article '524), et il en est de même do tout ce que le propriétaire attache à une usine pour l’exploitation de l’établissement ; quant à ces choses, il n’y a pas doute, puisqu’elles changent de nature et deviennent immeubles. L’arrêt de la cour de Paris a une plus grande portée ; il n’est pas limité aux choses que le code immobilise, il s’applique à tout ce qui est livré au fermier comme accessoire de l’immeuble loué ; ce qui comprendrait meme les approvisionnements de matières premières et les marchandises déjà fabriquées, quand il s’agit du bail d’une usine. Duvergier dit avec raison que ce serait donner Une trop grande extension à l’exception. Les matières premières doivent sans doute être employées dans l’usine, mais il ne faut pas les confondre avec les accessoires de l’usine, accessoires* sans lesquels l’usine ne pourrait être mise en mouvement. A plus forte raison, les marchandises fabriquées ont-elles leur nature propre, et si ce sont des choses consomptibles, on ne peut les donner à bail (2).

La cour de cassation a admis la restriction de Duvergier, en ce qui concerne les marchandises fabriquées. Elle pose en principe que les choses fongïbles{ pour mieux dire,

(1) Paris, 21 mars 1822 (Dalloz, au mot Louage, n° 331).

(2) Duvergier, Du louage, t. I, p. 78, n° 81.

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consoniptibles), quoique non susceptibles detie louées, peuvent cependant, lorsqu’elles sont nécessaires à l’exploitation d’un établissement industriel, être l’objet d’une convention accessoire à ce bail, participant de sa nature et de ses privilèges. Il est donc permis d en faire 1 abandon au preneur, à charge par lui de les rendre en même nature et qualité, ou d’en rembourser la valeur à l’expiration de sa jouissance. Mais les marchandises fabriquées^ ne sont plus un instrument d’exploitation, elles forment 1 objet d’un commerce distinct de la fabrication et qui y est étranger ; on ne peut donc pas les considérer comme accessoires de l’immeuble. Sur ce point, il ne saurait y avoir de doute. Mais doit-on comprendre parmi les accessoires les matières premières, sans lesquelles le roulement de l’usine est impossible? Il nous semble qu’il faut distinguer les instruments sans lesquels l’usine ne peut marcher, les charbons par exemple, et les matières des tinées à être transformées, fabriquées; celles-ci forment l’objet d’un commerce, le fabricant les achète pour les transformer et les revendre après la fabrication; elles ont donc une existence indépendante de l’usine et, partant, n’en peuvent être considérées comme les accessoires. La cour de cassation a étendu le principe aux marchandises brutes destinées à être fabriquées (î). A notre avis, il y a achat pour revendre ; c’est ce que dit le rapporteur du Tribunat, en termes généraux, du contrat qui aurait pour objet la jouissance de choses fongibles,avec charge de les restituer en même quantité et qualité et avec un certain bénéfice pour le propriétaire (2).

li2!. Les choses qui ne sont pas dans le commerce peuvent-elles faire 1 objet dun contrat de louage? Oui, quand la jouissance en est dans le commerce ; car, à la différence de la vente, ce nest pas la chose qui est louée, c’est la jouissance de la chose qué le bailleur promet à l’acheteur (ait. 1709). En ce sens, Pothier dit qu’il y a des - choses qui ne sont pas susceptibles d’être vendues et qui peuvent

ffi Sjjfb chambre civile, 7 avril 1857 (Dalloz, 1857, 1, 171). (2) Mouncault, Rapport, n° 5 (Locré, t. VII, p. 198).

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néanmoins être louées. Telles sont les choses placées hors du commerce à raison de leur destination publique ; elles peuvent être louées si leur destination n’empêche pas d’en donner la jouissance, au moins partielle et temporaire, à un preneur. Ainsi les communes sont autorisées à louer les places dans les halles, marchés et chantiers ; les fabriques louent les chaises et les bancs dans les églises ; l’Etat loue la pêche dans les rivières navigables (1).

Il y a des biens qui sont placés hors du commerce dans un intérêt privé. Tels sont les biens dotaux de la femme mariée sous le régime dotal ; l’inaliénabilité n’empêche pas de les donner à bail, car les motifs pour lesquels la loi permet de les rendre inaliénables n’ont rien de commun avec le louage. Il en est de même des biens qui composent le domaine de l’Etat : ils ne peuvent être aliénés qu’en vertu d’une loi, mais ils peuvent être loués.

65. C’est la jouissance qui fait l’objet du louage. Pothier a soin de remarquer que cette jouissance doit avoir un but honnête; si le but est contraire aux bonnes mœurs, dit-il, le contrat est nul, comme le sont toutes les conventions contraires aux bonnes mœurs ; c’est dire que le louage serait inexistant. Pothier traite, à ce sujet, une question de conscience qui caractérise l’auteur et l’ordre d’idées dans lequel il écrivait. Le louage des masques et des habits de bal est-il valable? Oui, dans le for extérieur, l’usage pour lequel ces choses sont louées n’étant pas défendu par les lois séculières. Mais la sévérité des maximes de l’Evangile ne permettant pas les bals, on ne peut douter que, dans le for de la conscience, le commerce de ces sortes de choses ne soit un commerce déshonnête et illicite ; de là suit qu’on ne doit absoudre ceux qui en trafiquent qu’en leur faisant promettre de renoncer à ce commerce et d’employer en aumônes le gain qu’ils y ont fait (2). Il nous semble que Pothier n’est pas conséquent :

(1) Duvergier, Du louage , t. I, p. 75, n° 78.

(2) Pothier Du louage , n°1 2 3 24 et 26. Voyez les applications que la doc-

rine et la jurisprudence ont faites de ce principe aux maisons de jeu et de prostitution (Duvergier, t. I, p. 381, note 401, et p. 382, note. ^Dalloz, Répertoire, au mot Louage, nos 273 et 276). Il faut ajouter Caen, 29 juillet 18 1 4 (Dalloz, 1875, 2, 127). Comparez le tome XVI de mes Principes , n° 152.

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si réellement le commerce est déshonnête et illicite, il faut dire cjue le louage aussi est illicite, puisquil a pour objet un gain illicite et une action immorale ; dès lors, il faudrait le déclarer nul et inexistant. Si Pothier n ose pas aller jusque-là, n’est-ce pas parce quil sent que le spiritualisme de l’Evangile est excessif? Ce nest pas que les bals, tels qu’il y en a dans nos villes de fabriques, soient de notre goût : on peut hardiment les qualifier de succursales de la prostitution. L’Eglise a donc raison de les prohiber ; mais la prohibition est vaine. C’est à la moralisation des classes ouvrières qu’il faudrait travailler, et, il faut l’avouer, c’est là le moindre souci de notre clergé, dont l’unique préoccupation est de dominer; or, l’ignorance et la superstition sont un instrument de domination, et de là à l’immoralité il n’y a qu’un pas.

§ Y. De la forme.

66. Aux termes de l’article 1714, « on peut louer par écrit ou verbalement ». L’article 1782 dit que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Ces dispositions sont assez mal rédigées, surtout la dernière. La vente se fait par le concours de consentement ; quant à l’écrit, il est dressé pour avoir une preuve littérale du contrat. On ne loue pas par écrit; le louage, de même que la vente, se parfait par le concours de consentement ; l’écrit ne sert que de preuve. Jaubert, l’orateur du Tribupat, en expliquant l’article 1714, y ajoute une nouvelle inexactitude. « Le code, dit-il, ne fait que consacrer une règle qui a toujours été admise : le louage est un contrat consensuel ; on peut donc louer verbalement comme par écrit. « Ces idées sont déduites de la nature des choses, 1 obligation existant dans la conscience des contractants dès le moment où le consentement réciproque est formé (î). » Les parties sont obligées bien plus qu’en conscience, elles

sont liées civilement dès qu’elles ont consenti; la seule

(1) Jaubert, Discours, n° 4 (Locré, t. VÏI, p. 211).

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difficulté qui reste est celle de la preuve. Il ne faut donc pas dire, comme on le fait (1), que le louage se forme par écrit; il se forme, comme tous les contrats, par le consentement des parties contractantes. Reste à savoir comment il se prouve. En principe, par le droit commun, tel qu’il est établi au titre des Obligations, car le droit commun reste applicable en tant qu’il ny est pas dérogé. L’article 1715 y déroge, mais ce n’est qu’une exception, et l’exception confirme la règle; nous reviendrons sur ce point, qui est d’une grande importance pour l’interprétation de la loi. Il n’est question, dans l’article 1715, que de la preuve testimoniale, donc les autres preuves et, notamment, la preuve littérale restent sous l’empire des principes généraux. Il a été jugé que le bail peut être prouvé par la correspondance des parties contractantes. C’est le droit commun. Il est Vrai que les lettres ne so-iit pas des actes sous seing privé faits en double et avec mention des doubles, comme le prescrit larticle 1325 pour la validité des actes sous seing privé ; mais ce n’est pas à titre d! 'actes qu’on les invoque, c’est à titre de preuve littérale de l’aveu de la partie qui nie soit l’existence du bail, soit son exécution (2).

61. Le principe que les baux peuvent se prouver par écrit, d’après le droit commun, a reçu une importante dérogation dans notre loi hypothécaire : les baux excédant neuf années doivent être transcrits pour qu’on puisse les opposer aux tiers, et les actes authentiques sont seuls admis à la transcription ; si un bail de plus de neuf ans nà pas été transcrit, la durée en est réduite conformément à l’article 1429. Notre loi statue encore que le débiteur qui a consenti une hypothèque sur un immeuble peut le louer et que les créanciers doivent respecter le bail ; mais s’il excède neuf ans, il sera réduit (art. 1, 2 et 45). Nous reviendrons sur ces innovations, au titre qui est le siège de la matière.