N°4. DIFFÉRENCES ENTRE LE LOUAGE ET L’USUPÉUIT

31. Il y a une grande analogie entre le droit de l’usufruitier et celui du preneur. L usufruitier jouit d’une cliose dont un autre a la propriété, de même que le locataire ou le fermier. Généralement l’usufruit est établi à titre gratuit, mais ce n’est pas là un caractère essentiel du droit. L’usufruit peut être établi à titre onéreux moyennant un prix, et rien n’empêche de stipuler que ce prix sera payé par annuités, comme le loyer ou le fermage. Si une maison ou une ferme est donnée à bail pendant neuf ans, pour un loyer ou un fermage annuel de 1,000 francs, ce contrat ressemble, en apparence, en tout au contrat par lequel la maison ou la ferme serait donnée en usufruit pendant le même nombre d’années et pour le même prix

(1) Colmet de Ssnterre, t. VII, p, 285 et suiv,, nos 198 Ms III-198.Ws XII.

DU LOUAGE DES CHOSES. 47

annuel. Il y a cependant des différences, et elles sont capitales (1).

32. La différence essentielle èst celle-ci : l’usufruit est un droit réel, et, quand il porte sur un immeuble, un droit immobilier. Quand un immeuble est grevé d’usufruit, la propriété en est démembrée, il y a deux propriétés, l’une dépouillée de la jouissance, que l’on appelle la nue propriété; l’autre, qui consiste dans cette jouissance détachée de la propriété, c’est l’usufruit, lequel est aussi un immeuble (art. 526), donc une propriété immobilière au même titre que la propriété démembrée, qui reste au nu propriétaire. Le bail, au contraire, est un droit personnel, de créance, quoiqu’il porte. sur un immeuble dont le preneur a le droit de jouir ; mais ce droit de jouissance, il ne l’exerce que comme créancier du bailleur, lequel s’est obligé à le faire jouir; son droit rfest pas établi dans la chose, il ne démembre pas la propriété de la chose louée, le droit de propriété du bailleur reste entier quand il est propriétaire ; s’il est obligé de faire jouir le preneur et de lui abandonner la jouissance de la chose, c’est à raison de l’obligation qu'il a contractée ; sa personne est obligée, la chose ne l’est point, elle n’est pas tenue; le droit de propriété sur cette chose reste après ce qu’il était avant, entier, sans être diminué, démembré parle bail.

C’est parce que l’usufruit est un démembrement de la propriété quele propriétaire seulpeutleconcéder, carie propriétaire seul a le droit d’aliéner, et l’usufruit est une aliénation partielle de la chose. Il n’en est pas de même du bail. Il ne faut pas être propriétaire pour donner à bail, il ne faut pas même être possesseur; l’administrateur des biens d’autrui peut donner à bail les choses qu’il administre et sur lesquelles il n’a aucun droit. Bien plus, le preneur luimême peut donner à bail, puisqu’il a le droit de souslouer (art. 1717); cette sous-location est un nouveau bail. Pourquoi un simple détenteur de la chose la peut-il donner à bail? Parce qu’en donnant à bail, il ne confère

(1) Elles sont trèe bien développés par Proudhon, De l'usufruit, t. I. p. 104 et suiv.. nos 98 et suiv. Comparez Mourlon, t. III, p. 287, nOB 718- 728).

a DU LOUAGE.

aucun droit réel sur la chose, il contracte seulement une obligation personnelle, celle de faire jouir le sous-preneur; ce sous-bail ne porte aucune atteinte aux droits du

bailleur. , , . ,

33 Du principe que le droit du preneur est personnel,

tandis que le droit de l’usufruitier est réel, découlent de nombreuses conséquences; nous nous bornons à signaler les plus importantes. L’article 1719 dit que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; il contracte donc une obligation défaire. En est-il de même du nu propriétaire à l'égard de ^usufruitier? Non, il est seulement tenu de le laisser jouir. De là suit que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720); tandis que l’usufruitier reçoit la chose dans l’état, où elle se trouve, parce que son droit est dans la chose, tandis que le preneur a un droit contre la personne de son débiteur. Cette obligation du bailleur dure pendant toute la durée du bail. Le nu propriétaire n’a, en vertu de l’usufruit, aucune obligation envers l’usufruitier, il n’est pas son débiteur, c’est sa chose qui est tenue, il doit souffrir que l’usufruitier en jouisse. De là cette conséquence remarquable, consacrée par l’article 1773, qui donne au fermier le droit de réclamer une indemnité pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou force majeure. Dans l’usufruit, la perte est pour l’usufruitier. Le preneur, n’ayant qu’un droit de créance, n’a d’action que contre le bailleur (n° 1); l’usufruitier a une action réelle contre les tiers détenteurs des choses grevées d usufruit; son droit est réel, et il peut le faire valoir contre tous.

34. ïl y a un cas dans lequel l’analogie entre l’usufruit et le louage est telle, qu elle a trompé un de nos grands jurisconsultes. On suppose un bail fait à vie ; cette jouissance viagère paraît en tout semblable à celle de l’usulruitmr ; Merlin dit que les deux droits se confondent.

es une erreur condamnée par la cour de cassation et répudiée par la doctrine. Qu’importe la durée du droit quan il s agit de déterminer sa nature? L’usufruit est orc maire \iager, il peut néanmoins être limité à neuf

DU LOUAGE DES CHOSES

ans, terme ordinaire des baux : cessera-t-il pour cela d être un droit réel? De même, le bail ne laisse pas d’être un droit personnel, quoiqu’il soit stipulé à vie. Donc la différence essentielle entre le bail et l’usufruit subsiste. La cour de cassation dit très-bien que le bail à vie et l’usufruit diffèrent dans leur nature et leurs effets; elle signale un de ces effets. Il suffisait de dire que le bail à vie est un droit de créance, tandis que l’usufruit est un droit réel. Cela est élémentaire, et l’on a de la peine à comprendre que Merlin ait méconnu cette différence capitale^). C’est .que dans l’ancienne jurisprudence on admettait que le bail de plus de neuf ans transférait le domaine utile. C’était une confusion entre le bail et l’emphytéose et une autre confusion entre l’emphytéose et le bail à cens. Il n’y a jamais de transmission de la propriété dans le bail ; 1 emphytéose qualifiée de bail ne transfère pas non plus la propriété à l’emphytéote, mais elle lui donne un droit dans la chose, droit réel et immobilier; tandis que le fermier n’a qu’un droit de créance. Nous croyons inutile de poursuivre cette discussion ; il y a chose jugée.

SECTION II. — Des conditions requises pour l’existence ou pour

la validité du bail.

35. Il y a trois choses essentielles dans le louage : le consentement des parties, sans lequel il n’y a pas de contrat ; une chose dont la jouissance est promise par le bailleur au preneur et qui est la cause de l’obligation contractée par celui-ci de payer un loyer ou un fermage, et sans cause le contrat est inexistant ; un prix, que l’on appelle loyer ou fermage et qui est la cause de l’obligation contractée par le bailleur de faire jouir le preneur de la chose louée; et la cause, pour le bailleur comme pour le preneur, est une condition requise pour l’existence même du contrat. Il y a, sous le rapport des éléments essentiels du contrat, analogie complète entre la vente et

(1) Merlin, Répertoire, au mot Usufruit, § 1, n° 3. En sens contraire, cassation, 18 janvier 1825 (Dalloz, au mot Enregistrement , n° 3143).

Proudhbn, De l’usufruit, t. I. p. 113 et suiv., n°1 * 3 103 et suiv. Duvergier,

t. V, p. 25, n™ 28-30. Comparez mon tome Vill, p. 413, n° 342.

DÏJ LOUAGE.

le louage ; il s’ensuit que l’on peut argumenter, par analogie, de la vente au bail; le rapporteur du Tnbunat en

fait la remarque (1). , , ,

Il y a une condition que le code semble placer sur la

même ligne que le consentement et 1 objet, c est la capacité. Les parties contractantes, dans le louage, doivent sans doute être capables de s obliger , puisque le louage est un contrat. Mais la capacité n’est pas requise pour l’existence du contrat, elle l’est seulement pour sa validité. Nous renvoyons au titre. des Obligations pour ce qui concerne la distinction entre les conditions exigées pour qu’un contrat existe et celles qui sont prescrites pour qu’un contrat soit valable.

36. Les parties contractantes peuvent, en général, déroger aux règles que le code établit sur le bail. Dans la matière des contrats, la loi ne fait que prévoir ce que les parties veulent faire, elles sont libres de vouloir autre chose; et quand elles ont manifesté leur volonté, le juge doit interpréter leurs conventions, non pas d’après les dispositions du code civil, mais d’après les clauses du contrat, lesquelles sont une loi pour les parties contractantes et pour les tribunaux (art. 1134) (2).

Toutefois la liberté des parties contractantes n’est pas illimitée. Elles ne peuvent pas déroger aux lois qui intéressent les bonnes mœurs et l’ordre public : c’est le droit commun (art. 6). 11 faut ajouter que les parties ne peuvent pas déroger aux règles qui tiennent à l’essence du contrat de bail; elles ne peuvent pas l’impossible, et ce serait vouloir l’impossible que de vouloir changer l’essence des choses. Un acte de bail porte que « le preneur renonce à former, pendant tout le cours du bail, aucune action en dommages-intérêts contre le bailleur et à intenter contre lui aucune action quelconque, devant quelques tribunaux que ce soit et pour quelque cause que ce soit. « Cette clause a été annulée par le premier juge en vertu du principe que toute stipulation contraire à l’essence du

t.rv“0464? "note n° 3 (LoC1'é| *• VI1’ P- 188)- Aubry et Rau,

(2) Bruxelles, 4 juillet 1855 ( Pcisicrisie , 1857, 2, 262).

contrat entache ce contrat d’un vice radical qui permet toujours d’en demander la nullité. Pourvoi en cassation. On soutient qu’il est bien de l’essence du louage qu’il soit livré au preneur une chose dont il ait la jouissance, mais que rien n’empêche les parties de déroger aux autres obligations du bailleur : ne pourraient-elles pas stipuler que le bailleur ne sera pas tenu de défendre le preneur contre telle ou telle action qui serait exercée par un tiers ? ou que le preneur sera tenu des réparations qui, de droit commun, sont à la charge du bailleur? Sans doute, dit la cour de cassation, les parties peuvent modifier ou restreindre les obligations imposées par la loi au bailleur ; mais la clause litigieuse allait plus loin, elle affranchissait d’avance le bailleur de tout engagement, de toute responsabilité, même de la responsabilité de ses faits personnels. Une semblable stipulation est en opposition avec les règles essentielles du contrat de louage, et même avec le principe de tout contrat ; car stipuler qu’on ne sera soumis à aucune action, c’est stipuler qu’on pourra manquer à tous ses engagements (1).

§ Ier. Du consentement .

37. Sur quoi doit porter le consentement? En matière de vente, on dit qu’il doit y avoir concours de volontés sur la chose et sur le prix. Dans le louage, cela ne suffit pas; la chose n’est pas livrée au preneur pour toujours, comme dans la vente ; le bailleur s’oblige seulement à faire jouir le preneur de la chose louée pendant un certain temps. Ce temps est de l’essence du contrat; il faut qu’il soit déterminé pour que le bail existe. Ce n’est pas que les parties doivent elles-mêmes fixer la durée de la jouissance, elles peuvent s’en rapporter aux dispositions du code qui régissent les baux faits sans écrit ; mais si elles ne s’y réfèrent pas et si elles ne parviennent pas à s’accorder sur la durée du bail, il n’y aura pas de louage.

(1) Rejet, 19 janvier 1863 (Dalloz, 1863, 1, 248).

DU LOUAGE

C'est ce que la cour cle Douai a très-bien jugé dans une espèce où les parties étaient restées en dissidence sur la durée du bail, l’une prétendant que cette durée ne devait être que d’une année, l’autre voulant, au contraiie,qu elle fût de trois, six ou neuf années. V ainement 1 une des parties demandait-elle que 1 on appliquât les usages locaux , cela supposait que les parties avaient entendu s en rapporter aux usages; or, leur dissentiment prouvait le contraire ; il en résultait qu’il n’y avait pas concours de volontés sur la durée du bail, donc il ny avait pas-de bail (i).

38. Les parties peuvent-elles faire un bail perpétuel? Dans l’ancien droit, on admettait la perpétuité des baux

emphytéotiques. Nous avons dit ailleurs que les lois portées pendant la révolution avaient limité la durée de l’emphytéose à 99 ans, et la loi belge de 1824 a maintenu cette limite. On applique cette règle restrictive aux baux ordinaires. La définition même que le code donne du louage exclut les baux perpétuels; l’article 1719 porte que le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur pendant un certain temps; il est vrai que la loi ne dit pas quel est ce temps , toujours est-il que le bail perpétuel n’est pas un bail à temps. Quant à la limite de temps, celle de la loi

de 1790 peut être appliquée, par analogie, au bail ordinaire. Il y a un argument a fortiori pour le décider ainsi; le bail emphytéotique était considéré jadis comme transmettant le domaine utile, donc comme translatif de propriété ; or, la propriété est perpétuelle de sa nature ; mais il suffit qu’il reste au bailleur un droit sur sa chose pour que la perpétuité ne puisse être admise, car son droit serait anéanti par la jouissance trop prolongée du preneur (y). Logiquement on aurait dû admettre pour le bail la même durée que pour l’usufruit, la vie du preneur.

Lemphytéose et le bail pouvant avoir la même durée, il en résulte une analogie apparente entre les deux contrats : il y a toujours cette différence radicale que l’em-

(1) Douai, 5 août ,1852 (Dalloz, 1853, 2, 176).

da rposUpw«Ct RaU’ ^ p* et noto 22 • 8 364. Comparez le tome VllI de mes Principes, p. 419, n* 345, et p. 421 . n° 346.

Dtl LOUAGE DES CHOSES.

phytéote a un droit réel, tandis que le droit du preneur est personnel. Mais, en fait, il est très-difficile de décider si les parties ont voulu faire un bail emphytéotique ou un bail ordinaire. Nous renvoyons à ce qui a été dit sur l’emphytéose (t. VIII, nos 353-360).

39. U n bail est consenti, avec cette clause que le preneur pourra rester dans les lieux tant qu’il lui plaira. Demande en nullité du bail, fondée sur ce que le contrat, est vicié par une condition potestative. La cour de Paris répond que cela n’est pas exact ; dire que le preneur restera dans les lieux loués tant qu’il lui plaira, c’est dire qu’il pourra y rester toute sa vie ; or, le bail à vie n’est pas un contratsous condition potestative; lepreneurestobligé, seulement il peut mettre fin au contrat quand il le voudra. Du reste, tant que le preneur occupe les lieux, il est obligé de payer le loyer, il y a donc lien de droit; ce qui exclut l’idée d’une condition potestative (î).

40. Le code ne contient aucune disposition sur la promesse de bail. De là la question de savoir s’il faut appliquer à la promesse de bail les principes qui régissent la promesse de vente. L’affirmative est admise par tous les auteurs, et elle n’est pas douteuse. Quant à la promesse unilatérale, elle reste sous l’empire du droit commun, puisqu’il n’y a aucune disposition particulière au titre de la Vente : on applique les règles sur la pollicitation et sur les contrats unilatéraux. Une promesse de bail unilatérale non acceptée est une pollicitation qui n’engendre aucun lien obligatoire; si elle est acceptée sans que la partie qui l’accepte s’oblige, de son côté, à donner ou à prendre à bail, il y a contrat unilatéral, lequel deviendra un contrat bilatéral do bail quand la partie non obligée aura donné son consentement. Quant à la promesse bilatérale de vente, l’article 1589 dit qu’elle vaut vente. Il en est de même de la promesse bilatérale de bail, puisqu’il y a même motif' de décider. La promesse synallagmatique renferme toutes les conditions du bail, on le suppose : une chose louée, le prix de la location, la

(1) Paris, 20 juillet 1840 (Dalloz, au mot Louage , n° 89).

DU LOÜAGË.

durée du bail et le consentement des parties ; qu’importe que ce consentement soit donné sous forme de promesse

ou sous toute autre forme (1)?

La jurisprudence est en ce sens. Nous rapporterons les décisions, parce quelles ont donné lieu à des difficultés qui concernent les principes. Dans 1 espèce jugée par la cour de Paris, les locataires, c étaient les citoyens Muret et Roederer, prétendaient qu’une promesse de bail n était pas un bail, qu elle se résolvait en dommages-intérêts, et ils offraient de dédommager le promettant. C’est une erreur évidente. Le contrat de bail, dans sa forme ordinaire, contient aussi une obligation de faire, puisque le bailleur s’oblige à délivrer et à faire jouir ; mais l’obligation de délivrer peut s’exécuter sans l’intervention personnelle du bailleur, donc malgré lui, de même que l’ obligation du vendeur ; et dès que T exécution forcée del’obligâtion est possible sans porter atteinte à la liberté personnelle du débiteur, le créancier a le droit de la poursuivre contre le débiteur, dans les obligations de faire aussi biéxi que dans les obligations de donner : l’obligation du bailleur ou du promettant n’est d’ailleurs pas une simple obligation de faire ; il s’oblige à délivrer la chose louée, donc à donner, dans le sens large de cette expression (2).

Dans un arrêt plus récent, la cour de Paris s’y est trompée. « Considérant, dit-elle, que l’obligation imposée au bailleur (dans une promesse de bail) constitue une obligation de faire qui doit, en cas d’inexécution de la part du débiteur, se résoudre en dommages-intérêts, » elle condamna le promettant à des dommages-intérêts de 750 fr. C’était une double erreur : l’obligation du promettant n’est pas une simple obligation de faire, et quand ce serait ürie obligation défaire, elle ne se résoudrait en dommagesintérêts que s il y avait impossibilité d’en obtenir l’exécution forcée. L arrêt a. été cassé. Le tribunal de première instance avait mieux jugé, en autorisant la partie au profit

(1) Duvergier, Du louage, t. I, p. 44, n<> 43, et tous les auteurs (2; Pans, 7 mvose an x (Dalloz, au mot Louage , n° 80, 1°).

1>Ü - LOUAGE . DES CHOSES

de laquelle la promesse avait été faite, le locataire, a prendre possession de la maison (1).

4f. Le code ne parle pas des arrhes qui peuvent accompagner, soit une promesse de bail, soit le louage fait dans la forme ordinaire. Faut-il appliquer l’article 1590* qui présume que, dans les promesses de vente, les arrhes donnent aux parties contractantes le droit de se dédire? 11 faudrait, nous semble-t-il, une disposition expresse polir que l’on pût présumer que les arrhes, dans les promesses de bail, donnent aux parties la faculté de se dédire ; car les arrhes peuvent aussi être un à-compte, elles peuvent encore avoir pour objet de constater que le contrat est parfait. Dans le silence de la loi, ces trois interprétations sont admissibles ; c est au juge à décider laquelle doit être admise (2).

Les promesses de bail sont très-rares. Quant aux baux faits dans la forme ordinaire, la question n’est pas douteuse ; l’article 1590 ne peut plus être invoqué, puisqu’il ne parle que des promesses de vente. C’est donc une pure question de fait, que le juge décide d’après l’intention des parties contractantes et les circonstances de la cause. Il y a sur ce point un arrêt très-bien motivé de la cour de Dijon. La cour pose en principe que la difficulté est absolument subordonnée à l’appréciation des faits. Dans l’espèce, il s’agissait du renouvellement d’un bail à ferme, à l’occasion duquel le fermier avait donné 25 francs d’arrhes. On comprend que, dans un premier bail, le preneur se réserve la faculté de se dédire, parce qu’il ne connaît pas encore les avantages et les inconvénients qui pourront résulter du contrat ; mais quand il est en possession depuis longues années et qu’il prend la précaution de stipuler la prolongation du contrat, on doit croire qu’il tient à continuer une exploitation dont il a l’habitude et qu’il est intéressé à la continuer. De son côté, le bailleur avait stipulé, lors du renouvellement du contrat, des conditions plus onéreuses, notamment une augmentation de fermage, ce

(1) Cassation, 3 avril 1838 (Dalloz, n°80, 2°).

(2) Comparez Duranton, t, XVII, p. 31. n° 49),

DU LOÜAGÈ.

qui manifestait bien l’intention de faire un contrat irrévocable. De plus, le chiffre des arrhes était si modique, en comparaison des charges du bail, qui s élevaient à plus de 2,300 francs, qu’il était impossible d’admettre que chacune d’elles se fût exposée à la rupture du contrat, en gagnant 25 francs. La cour en conclut que les arrhes avaient été données comme témoignage de la perfection du contrat et de son irrévocabilité ; cela était d’autant plus probable que la réconduction avait eu lieu verbalement(i).

La cour de Douai, dans l’arrêt que nous avons cité (n° 37), a jugé que les arrhes ne témoignaient pas de la perfection du contrat, et qu’elles n’avaient pas été données comme impliquant le droit de se dédire. C’était un à-compte sur le premier terme du loyer, à-compte qui constituait un payement indû, puisque les parties n’étant pas tombées d’accord sur la durée du bail, le contrat n’avait pu se former.

§ IL Delà capacité.

42. L’article 1594 dit que tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre. 11 n’y a pas de disposition analogue au titre du Louage, mais le principe est identique ; c’est l’application de la règle qui régit tous les contrats : « Toute personne peut contracter, si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi » (art. 1 123). Les incapacités sont générales ou spéciales. Nous renvoyons aux titres -qui sont le siège de la matière, en ce qui concerne l’incapacité des mineurs, des interdits et des femmes mariées. L article 1124 prévoit encore des incapacités spéciales ; le code en établit plusieurs au titre de la Vente; il n y en a pas au titre du Louage ; c’est pour cette raison que la loi ne s’occupe pas de la capacité en matière de bail. Il y a cependant une incapacité de prendre a bail . aux termes de l’article 450, le tuteur ne peut piendie à ferme les biens du mineur, à moins que le con-

(1) Dijon. 15 janvier 1845 (Dalloz, 1845, 2, 109).

DU LOUAGE DES CHOSES

seil de famille naît autorisé le subrogé tuteur à lui en passer bail. Nous avons dit ailleurs que le conflit d’intérêts qui existe entre le tuteur et son pupille justifie cette incapacité.

L’article 450 défend aussi au tuteur d’acheter les biens du mineur, et l’article 1596 étend cette prohibition aux mandataires quant aux biens qu’ils sont chargés de vendre, aux administrateurs quant aux biens des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins, enfin aux officiers publics quant aux biens nationaux dont la vente se fait par leur ministère. Doit-on appliquer ces prohibitions au bail? On enseigne que « les personnes auxquelles l’article 1596 défend' de se rendre adjudicataires de certains biens ne peuvent pas non plus, en général, s’en rendre locataires (î). » Cela nous paraît très-douteux. La capacité est la règle, l’incapacité l’exception; et n’est-il pas de principe que les exceptions sont de stricte interprétation? Il en doit être ainsi surtout des dispositions exceptionnelles qui établissent des incapacités, la capacité de contracter étant un principe de droit naturel. Donc les incapacités de l’article 1596 doivent être strictement limitées au cas qu’ elles prévoient ; dès que l’on n’est pas dans les limites de l’exception, on rentre dans la règle, qui est la capacité. Zachariæ objecte l’article 450, qui déclare le tuteur incapable d’acheter les biens du mineur et incapable de les prendre à bail; il en conclut que la loi met sur la même ligne le fait de louer et celui d’acheter, quand il s’agit de personnes dont les intérêts seraient en conflit avec leurs devoirs si on leur permettait soit d’acheter, soit de prendre à bail des biens quelles sont chargées d’administrer. Il nous, semble que l’article 450 témoigne contre ceux qui l’invoquent. En effet, la loi interdit d’une manière absolue au tuteur d’acheter les biens de son pupille ; tandis quelle lui permet, au contraire, de les prendre à bail avec l’autorisation du conseil de famille. Donc, dans l’esprit de la loi, l’incapacité d’acheter n’entraîne pas l’incapacité de prendre à bail. Cela se comprend d’ailleurs.

(1) Aubry et Rau, t. IV, p. 467, note 8, § 364, d’après Zachari».

gg PT! LOUAGE.

La loi n'interdit pas toute espèce de contrats entre les administrateurs et ceux dont ils gèrent les intérêts, elle ne prohibe que le contrat qui, par son importance, pour-, rait compromettre gravement les intérêts des administrés. De là la différence que l’article 450 fait entre la vente et

le bail. Cela nous paraît décisif.

43. Toute personne capable de contracter peut-elle consentir un contrat de louage? Il faut distinguer. Autre est la capacité du preneur, autre est la capacité du bailleur. Pour prendre a bail, la capacité de contracter suffit,' car le preneur s’oblige simplement à payer un prix et à user de la chose en bon père de famille, suivant sa destination (art. 1728); comme compensation, il acquiert un droit à la jouissance de la chose louée. La capacité générale suffit, parce qu’il n’y a aucun texte ni aucun principe qui permettent d’exiger une capacité spéciale. Il n’en est pas de même de la capacité du bailleur ; il s’oblige à faire jouir le preneur de la chose louée ; il doit, par conséquent, avoir le pouvoir de conférer cette jouissance, ce qui implique un droit spécial dans la personne du bailleur. Quel est ce droit?

Il est certain qu’il ne faut pas être propriétaire, car le bailleur ne s’oblige pas à transférer la propriété, il sxddige seulement à faire jouir. Celui qui a un droit à la jouissance de la chose peut le transmettre, non à titre de droit dans la chose, car le bail ne donne pas de droit réel au preneur, mais à titre de droit de créance. De là suit que le bailleur ne doit pas même avoir un droit réel dans'la chose quil donne à bail; l’article 1717 en est la preuve, puisqu il permet au preneur de sous-louer, et sous-louer, C'est donner à bail. Si celui qui occupe un. fonds à titre de locataire ou de fermier peut le donner à bail, à plus forte raison ceux qui ont le droit ou l’obligation de l’administrer ont-ils pouvoir de le louer. Donner une chose à bail a toujours été considéré comme un acte d’administration, que peuvent faire ceux qui administrent le patrimoine d’autrui et ceux qui, à raison de leur incapacité, n ont pas la libre disposition de leurs biens, mais qui peuvent néanmoins les administrer librement. Mais leur

DU LOUAGE DES CHOSES. 59

capacité est limitée et quant à la durée des baux et quant à l’époque ^ de leur renouvellement; ils ne peuvent faire de bail pleinement valable que pour la durée ordinaire de neuf ans, et ils ne peuvent les renouveler qu’aux époques déterminées par la loi. De là il faut conclure qu’un bail qui dépasse neuf ans est considéré comme un acte de disposition, en ce sens qu’il riest pleinement valable que lorsqu’il est fait par le propriétaire ayant la libre disposition de ses biens. Ce n’est pas à dire que le bail soit jamais un acte d’aliénation, car il ne transfère que la jouissance, et non la propriété; il reste donc toujours un acte d’administration, alors même qu’il dépasse neuf ans. Nous avons déjà dit que, dans l’ancien droit, il rien était pas ainsi ; on considérait le bail à long terme comme transférant le domaine utile de la chose. Le code n’a pas admis ce principe ; il en reste néanmoins des traces dans la législation moderne. D’abord la restriction imposée à la capacité de ceux qui n’ont qu’un pouvoir d’administration ; puis, d’après notre loi hypothécaire, la publicité par la. voie de la transcription est limitée aux baux qui excèdent neuf années (j).

Il faut donc être ou propriétaire, ou avoir le droit de jouir ou d’administrer, pour avoir la capacité de donner à bail. Ceux qui n’ont aucun droit sur la chose ne peuvent pas consentir un contrat de louage, car ils ne peuvent transférer à d’autres une jouissance qu’ils n’ont pas eux-mêmes. Tel est le principe; nous allons en déduire les conséquences.

44- Le copropriétaire d’une chose indivise la peut-il donner à bail sans le concours des autres copropriétaires? Il va sans dire qu’il ne peut la donner à bail pour la part qui appartient à ceux-ci, puisqu’il n’a aucune qualité pour louer, n’ayant ni la propriété ni un pouvoir de jouissance ou d’administration. Mais il ne le peut même pas pour la part qui lui appartient; c’est ce que Merlin établit avec un véritable luxe de motifs ; nous nous bornons à la rai-

(1) Duvergier, Pu louage , t. I. p. 39, n° 37. Duranton. t. XVII, p. 19 n° 33, et p. 20, n° 34. Comparez Aubrv etRau, p. 465 et suiv., et note 1, § 364.

DU LOUAGE

son de décider qu’il puise dans la nature même de la copropriété. Tant que dure l’indivision, chacun des communistes a un droit indivis dans chacune des parties de la chose ; donc le copropriétaire qui consentirait un bail pour sa part donnerait au preneur le droit de jouir de la chose pour la part indivise de ses copropriétaires aussi bien que pour la sienne ; donc il transférerait au preneur le droit de jouir d’une chose qui appartient à ses copropriétaires, puisque le locataire ou le fermier ne pourrait pas jouir de la part du bailleur sans jouir de la part des copropriétaires du bailleur. Il suit de là que les copropriétaires pourraient demander la nullité du bail contre le preneur; celui-ci aurait aussi le droit d’agir en nullité, puisque en réalité ce bail est le louage de la chose d’autrui, louage qui est nul, même à l’égard du preneur ; nous reviendrons sur ce point. La doctrine (i) et la jurisprudence (2) sont d’accord.

On a demandé si le bail d’un immeuble indivis peut être consenti par les copropriétaires à l’un d’eux? La cour de Rennes a décidé la question affirmativement. Il y a un motif de douter. Le propriétaire ne peut pas prendre sa propre chose à bail ; or, le communiste qui loue est propriétaire, pour sa part, de chacune des parties de la chose. On répond, et il nous semble que la réponse est péremptoire, que rien n’empêche les copropriétaires de transférer à l’un d’eux le droit qu’ils ont de jouir de la chose; le loyer représentera cette jouissance, à laquelle le preneur na de droit qu’en vertu du bail; il ne jouit donc, à titre de preneur, que de la part de ses copropriétaires, et il -jouit de sa part comme copropriétaire. La situation est singulière, car il est tout ensemble preneur et copropriétaire de la chose qu’il tient à bail. D’après la subtilité du droit, les deux qualités en vertu desquelles il possède seraient incompatibles ; mais notre droit tient compte de

(1) Merlin. Questions de droit, au mot Location , § I, n° II (t et tous les auteurs. v

IX, p. 326),

^ ^evrter 1828 ( Pasicrisie , 1828, p, 45); Liège Pasicrisie , 183o 2, 299); Bruxelles, 4 août 1852 {Pasicrisie, i Liege, 29 mai 1869 ( Pasicrisie , 1870, 2, 358).

6 août 1835 1853, 2, 101);

DU LOUAGE DES CHOSES

l’utilité pratique, plus que des principes abstraits; à ce point de vue, la cour a bien jugé (1).

45. La propriété est perpétuelle de sa nature; toutefois il y a des propriétaires dont le droit est temporaire. Tels sont les envoyés en possession des biens d’un absent après l’envoi définitif : propriétaires à l’égard des tiers, ils sont de simples administrateurs à l’égard de l’absent, et iis cessent d’être propriétaires à l’égard des tiers dès que l’absent revient ou donne de ses nouvelles. Etant considérés comme propriétaires à l’égard des tiers, ils peuvent aliéner; à plus forte raison, peuvent-ils donner à bail sans être assujettis aux restrictions que la loi impose aux administrateurs ; car ils n’agissent pas comme administrateurs, ils agissent comme propriétaires.

Ceux qui recueillent les biens en vertu d’une substitution permise sont grevés de la charge de les rendre ; et si la substitution s’ouvre, les actes de disposition qu’ils ont faits viendront à tomber. En faudra-t-il dire autant des baux qu’ils ont consentis? La solution dépend- du principe que l’on admet quant à la nature de leur droit. Si c’est une propriété résoluble, les grevés seront considérés comme n’ayant jamais été propriétaires , et, par suite, les baux qu’ils auraient faits seront également résolus. Nous n’admettons pas ce principe. Les grevés ont été propriétaires, ils ont donc pu agir comme tels ; alors même que la substitution s’ouvre, leur droit n’est pas effacé, sauf que les actes de disposition tombent. Reste à savoir si les baux qui dépassent neuf ans doivent être considérés comme des actes de disposition. C’est notre avis. Il n’y a que les propriétaires incommutables qui puissent consentir des baux à longs termes ; quand le droit du propriétaire est de telle nature qu’il peut venir à cesser, ceux qui deviennent propriétaires, dans l’espèce, les substitués, doivent recueillir les biens libres de toute charge, que le propriétaire seul peut consentir ; donc ils ne peuvent être tenus de respecter de longs baux qui paralyseraient entre leurs mains le droit de propriété, leur enlèveraient la jouis-

(1) Rennes, 9 janvier 1858 (Dalloz, 1858, 2, 213).

DU LOUAGE

sauce et même, en un certain sens, la libre disposition de

la chose (1). .