N° 1. QUAND LE FERMIER A-T-IL DROIT A CETTE INDEMNITÉ

455. Quand la totalité ou la moitié d’une récolte au moins est enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise proportionnelle de son prix de location (art. 1769 et 1770). Quel est le fondement de ce droit? Est-ce une application des principes ? ou est-ce une dérogation aux principes, une disposition d’équité? La '* question est controversée; nous croyons, avec la plupart des auteurs, que, dans la pensée des rédacteurs du code, le droit du fermier à une indemnité est une conséquence de l’obligation que le bailleur contracte de faire jouir le preneur. La tradition est en ce sens, et elle n’est pas douteuse ; il suffira de rapporter le témoignage de Pothier. Il pose en principe que le preneur doit obtenir la remise du prix pour le tout lorsque le bailleur n’a pu lui procurer la jouissance de la chose louée, et qu’il a' droit à une remise proportionnelle s’il n’a pu jouir que d’une partie de la chose. Pothier applique ce principe au cas « où le fermier a été, par une force majeure, privé de pouvoir recueillir les fruits de quelqu’une des années de son bail ». Il donne comme exemples si l’ennemi a fourragé tous les blés en herbe, ou si les fruits ont péri par un cas fortuit, tel qu’une inondation, un essaim de sauterelles, ou quelque accident semblable (2).

Les orateurs du Tribunat reproduisent cette doctrine. « Le bail, dit Jaubert, est un contrat commutatif : la chose pour le prix. Les fruits doivent donc être l’équivalent du prix de ferme. Ainsi, il est de l’essence de ce contrat que

(1) Gand, 24 novembre 1837 {Pasicrisie, 1837, 2, 248), Bruxelles, 8 février 1819 ( Pasicrisie , 1819, p. 302).

(2) Pothier, Jht louage, n° 133,

DU LOUAGE DES CHOSES

le fermier soit dispensé de payer le prix si un cas fortuit le prive de toute la récolte ou de la majeure partie. « Mouricault a une théorie différente, ruais qu’il présenté, également comme juridique. * Deux principes, dit-il, oiit ici servi de guides : le premier, que le contrat de louage s’analyse en une espèce de contrat de vente de fruits futurs, laquelle ne se réalise qu’autant que des fruits viennent à naître et à former matière du contrat; le second, que cette vente n’est pas celle particulière des fruits de chaque année du bail, mais celle de la masse des fruits de toutes les années qu’il embrasse (i). »

Telle est aussi l’opinion de la plupart des interprètes du code ; ils invoquent le texte même de la loi. Aü& termes de l’article 1771, le fermier ne peut obtenir la remise lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre. Pourquoi? Si la loi était fondée sur l’équité; elle aurait certainement dû accorder une indemnité au malheureux fermier qui perd le fruit de son labeur au moment même où il allait le recueillir. Pourquoi donc le codé met-il la perte à charge du fermier ? Parce que les fruits séparés sont devenus sa propriété ; or, la chose périt pour le propriétaire. C’est par un motif de droit que le fermier ne peut réclamer aucune indemnité. Pothier avoue qu’il peut y avoir une obligation de conscience d’indemniser le fermier, mais il a soin de dire que ce n’est pas un devoir de justice (2). '■■»*<■

La doctrinê traditionnelle est très-contestable. Duvergier a raison de dire que le bailleur s’oblige seulement à faire jouir le fermier de la chose louée ; il ne garantit pas que cette jouissance lui sera plus ou moins profitable, que le fonds produira chaque année uné" récolte ordinaire. Quant à la prétendue vente de fruits que lé rapporteür du Tribunal invoque pour justifier la disposition du code, il est inutile de s’y arrêter; nous avons répondu d’avance, en établissant la différence essentielle qui Sépare la vente du louage, et tout le monde est d’accord sur ee point. IL

(1) Jaubert, Discours, n° lO.'Mouricault, Rapport, n° 15 (Locré, t. VII,

p. 212 et 204). ... . *■

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 506, note 4, § 371, et les auteurs qu'ils citent.

DES BAUX A FERME

faut s’en tenir à l’obligation du bailleur, telle que le code la formule : il s’oblige à faire jouir le preneur; son engagement est rempli quand il procure cette jouissance aa fermier; et par la' jouissance on entend la possibilité de jouir, et non les fruits que le fermier en retirera. Pothier confond ces deux ordres d’idées en mettant sur la même ligne. les ravages de la guerre et les cas fortuits qui enlèvent la récolte. Quand l’ennemi fourrage* les blés en herbe, il met le fermier dans l’impossibilité de jouir, partant le preneur ne doit pas payer une jouissance qu’il ne peut pas avoir. Quand une inondation détruit la récolte, le fermier ne peut pas dire qu’il a été empêché de jouir, il n’y a eu aucun obstacle à la jouissance, il perd seulement les fruits de la jouissance; or, le bailleur lui garantit la jouissance, il'ne lui garantit pas les fruits. La distinction est délicate, mais elle est juridique. Quant-aux textes que l’on invoque,. on peut répondre par d’autres textes; les anomalies ne manquent point dans cette matière, et s’il y a des contradictions, c’est précisément parce que la loi n’est pas fondée sur les vrais principes (i).

456* Quelles sont les conditions requises pour que le fermier ait droit à une indemnité? La condition essentielle est que la totalité ou la moitié au moins d’une récolte ait été détruite par un cas fortuit. Quand la perte est totale, il n’y a pas de difficulté. Mais pourquoi la loi se contentet-elle d’une perte partielle? et pourquoi cette perte doiL elle être au moins de la moitié? Ici tout est arbitraire, et on chercherait vainement un motif juridique pour expié, quer et justifier la loi'? Il ne reste qu’à l’interpréter. Qu’entend-on par moitié d’une récolte? Ce n’est pas la moitié de la récolte de l’année où le cas fortuit arrive, car il se peut que le cas fortuit empêche les fruits de naître ; c’est la moitié de la récolte que le fonds produit ordinairement. Puisque l’on admet que le bailleur garantit au fermier une jouissance effective, une certaine quantité de fruits, cette quantité ne peut être qu’une récolte ordinaire. Surce point, tout le monde est d’accord.

(1) Duvergier, Du louage, t. Il, p. 154, n° 151.

DU LOUAGE DES CHOSES

457. Il y a une difficulté plus sérieuse lorsque la récolte ne périt pas en totalité. Comment estime-t-on la moitié de la récolte? Est-ce en quantité ou en qualité? 11 se peut que la récolte ne soit que de là moitié, mais que le prix élevé des grains dédommage le fermier de la perle quil a faite en quantité, soit que les fruits aient une qualité supérieure, comme cela arrive pour les vins, soit que les fruits se vendent plus cher, parce que la récolte est généralement moins abondante. Le fermier a-t-il droit à une indemnité par cela seul qu’il a perdu la moitié des fruits en quantité? La question est controversée. A notre avis, le texte la décide. L’article 1769 porte : « Si, pendant la durée du bail, la totalité o u la moitié d’une récolte au moins est enlevée par des cas fortuits. » Tous les termes dont la loi se sert impliquent une perte matérielle : peut-on dire qu’un cas fortuit enlève une partie de la récolte quand les fruits se vendent plus ou moins cher? Le fermier gagne ou perd, il est vrai, selon que le prix est plus ou moins élevé, mais on ne peut pas dire que s’il y a perte, c’est parce que la récolte lui est enlevée. L’article 1770 est conçu dans le même sens et il est tout aussi clair : il suppose que la perte est de la totalité des fruits *ou au moins de la moitié; il exige donc que les fruits aient péri. Si la loi avait entendu estimer la perte à raison de la valeur des fruits ou de la récolte, elle se serait exprimée tout autrement. La tradition confirme cette interprétation. Pothier, après avoir dit que le fermier n’a droit à aucune indemnité quand la perte arrive après que les fruits sont séparés du sol, ajoute qu’à plus forte raison le fermier ne peut pas réclamer quand il souffre une perte par suite de la vileté du prix. Tel est aussi l’esprit de la loi. Le bailleur garantit au preneur une récolte ordinaire, il ne lui garantit pas le prix ordinaire de la récolte ; ce prix peut n’avoir rien de commun avec la chose louée, dès lors il n’y a aucune raison pour que le bailleur en réponde (i).

(1) Colmet de Santerre, t, VII, auteurs.

p. 322, n° 219 bis II, et la plupart des

DES' BAUX A FERME

On fait cependant une objection, et elle est sérieuse. L’article 1769 dit que le fermier peut demander une remise du prix de sa location, et il qualifie cette remise d’mdemnité. Cela suppose un dommage; sans dommage, il 11e peut être question de réparer la perte en indemnisant le fermier. Conçoit-on que le fermier vienne réclamer une indemnité alors que, par suite de la hausse des grains, la récolte, quoique réduite de moitié, lui donne un prix supérieur à celui dune récolte ordinaire? On en conclut qu’il y a deux éléments à apprécier dans la perte de la récolte. Il faut d’abord qu’il y ait perte de moitié au moins des fruits ; ce premier élément constitue la perte matérielle, condition essentielle pour qu’il y ait lieu à une indemnité. Mais cette perte donne seulement ouverture au droit du fermier ; pour agir, il faut de plus qu’il prouve une lésion ; s’il n’est pas lésé, il ne peut pas réclamer d’indemnité (i).

En théorie, cette opinion est très-juste. Mais nous sommes en présence d’un texte , et ce texte décide la question en termes clairs et formels. L’article 1770 prévoit le cas où le bail n’est que d’une année et que la perte est de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, et il dispose que, dans ce cas, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix. Ainsi la loi n’exige pas deux conditions : l°îa perte matérielle, 2° la lésion; elle n’en exige qu’une seule, la perte matérielle. L’interprète ne peut pas en. ajouter une seconde. S’il s’agissait de principes généraux de droit, on pourrait argumenter delà théorie; mais, dans une matière anomale et arbitraire, il faut s’en tenir strictement au texte de la loi.

458. La perte doit provenir d’un cas fortuit. Faut-il qu’il s’agisse d’un cas fortuit extraordinaire que les parties n’aient pas pu prévoir? C’était l’opinion ^ de Pothier ; les auteurs du code ne l’ont pas admise. L’article 1769 parle de cas fortuits en termes généraux. Quant à l’article 1773, qui distingue entre les cas fortuits ordinaires et les cas fortuits extraordinaires, il a un objet spécial; il

(1) Troplong, n° 717. Colmet de San terre, t. VU, p. 323, n° 2i9 bis 111,

bti LÔtîÀOË bËS CÏÏÔSËS.

s’agit d’interpréter la clause par laquelle le fermier s’est chargé des cas fortuits. Cette distinction est donc étrangère au principe, et le sens du principe n’est pas douteux. Si l’on admet que l’indemnité est due au fermier comme conséquence de l’obligation contractée par le bailleur de le faire jouir, il faut être conséquent et dire qu’il n’y a pas lieu de distinguer; il suffit que par un cas fortuit quelconque le fermier ne fasse pas au moins la moitié d’une récolte ordinaire (i). Tout cas fortuit lui donne droit à une indemnité, soit que les fruits fussent déjà produits, comme le suppose l’article 1769, soit que le cas fortuit les ait empêchés de se former. Il a été jugé récemment que la perte produite par la sécheresse et par les ravages du ver blanc est une perte par cas fortuit dans le sens de l’article 1769(2), ;

459. Le principe de l’indemnité s’applique sans difficulté quand le bail n’est que d’une année ; si la totalité ou au moins la moitié des fruits a péri, le preneur est déchargé d’une partie proportionnelle du prix. Si la perte est moindre de moitié, le fermier ne peut prétendre aucune remise (art. 1770). 11 n’en est pas de même si le bail est fait pour plusieurs années ; il se peut que, dans ce cas* le fermier soit déjà indemnisé, par les récoltes précédentes, de la perte qu’il fait, ou que les récoltés qu’il fera l’indemniseront de la perte qu’il éprouve. Le rapporteur du Tribunat dit que la loi part du principe que toutes les années dit bail ne forment qu’une seule et même jouissance, sur laquelle doit se calculer la perte éprouvée par le fermier. Cela n’est pas tout à fait exact. Quand même chaque année il y aurait eu une perte, mais moindre de la moitié, le fermier ne pourrait pas réclamer uhe indemnité, quoique de ces pertes: réunies il résultât pour lui une perte totale de beaucoup supérieure à la moitié, et même à la totalité d’une récolte ordinaire. Le texte de l’article 1769 est formel ; il faut que pendant le cours du bail

la totalité ou la moitié au moins de la récolte soit enlevée

(1) Duranton, t. XVII, p. 170, n° 193.

.(?) Parts, 22 juin 1872 (Dalloz, 1872. 2, 233),

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