N° 2. DU CONFLIT ENTRE AYANTS CAUSE D’AUTEURS DIFFÉRENTS

182. Nous avons supposé jusqu’ici que le conflit né du défaut de transcription s’élève entre des personnes- qui tiennent leur droit du même auteur. Les principes que nous avons exposés reçoivent-ils leur application au cas où les droits réels procèdent d’auteurs différents? Je vends un immeuble à Pierre qui ne transcrit pas. Pierre le revend à Paul qui transcrit son titre, sans transcrire celui de son auteur. Peut-on, dans ce cas, lui opposer les actes translatifs de propriété faits par moi, vendeur originaire? par exemple, la vente que j’ai consentie à Primus, après avoir vendu à Pierre? Il faut décider que' Paul, quoiqu’il ait transcrit son titre, ne sera pas propriétaire à l’égard de Primus. Nous l’avons déjà décidé ainsi, en remarquant que la transcription n’assure pas toujours la propriété à celui qui l’a opérée (n° 163). C’est ici le lieu de motiver notre décision, car la question est controversée.

Nous avons posé en principe qu’un acte de vente non transcrit n’existe pas à l’égard des tiers ; le vendeur reste propriétaire à leur égard et, par conséquent, s’il fait des actes de disposition, ses ayants cause pourront les opposer à l’acquéreur qui n’a point transcrit. Celui-ci n’est propriétaire qu’à l’égard du vendeur, il ne l’est pas à l’égard des tiers auxquels le vendeur transmet des droits réels ; or, il ne peut transmettre à ses ayants cause plus de droits qu’il n’en a lui-même, n’étant pas propriétaire à l’égard des tiers, il ne peut pas transmettre à un acheteur la propriété à legard des tiers. Vainement cet acquéreur transcrirait-il; la transcription ne donne pas un droit nouveau, elle ne fait que rendre public le droit qui résulte du titre; en vertu de son titre il n’a pu devenir propriétaire à l’égard des tiers, puisque son auteur ne l’était pas ; donc malgré la transcription il ne sera pas propriétaire à l’égard des ayants cause

du vendeur primitif; il ne le sera qu’à l’égard des ayants cause de son auteur.

Appliquons ces principes à l’ exemple que nous avons donné et que nous avons emprunté à la doctrine; la difficulté ne s’est pas encore présentée devant les tribunaux. Je vends un immeuble à Pierre qui ne transcrit pas. Pierre ne sera propriétaire qu’à mon égard, if ne le sera pas à l’égard des tiers, il n’a donc qu’une propriété relative. Il revend l’immeuble à Paul : quel droit lui transfère-t-il? Une propriété absolue, opposable à tous? Non, car il ne peut pas transmettre à Paul une .propriété qu’il n’a point; n’ayant qu’une propriété relative, il ne peut transférer à Paul qu’une propriété relative. Vainement Paul transcrit-il son titre; cette transcription ne lui donne pas des droits que n’avait pas Pierre, son auteur; or, son auteur ne pouvait opposer sa propriété aux tiers ayants cause de son vendeur; dans l’espèce, Pierre ne pouvait opposer son acte à Primus qui tenait son droit de moi, vendeur primitif, resté propriétaire à l’égard des tiers; donc Paul ne peut pas non plus opposer son acte à Primus. Paul dira-t-il qu’ayant transcrit son titre, il doit être propriétaire à l’égard de tous ? On lui répondra qu’il ne peut pas avoir plus de droits que son auteur; si Pierre n’avait pas été propriétaire, il est certain que, malgré la transcription, Paul n’aurait pas acquis la propriété de l’immeuble; par identité de raison, Paul ne peut acquérir une propriété absolue, alors que Pierre n’avait qu’une propriété relative. Pierre ne pouvait pas opposer son acte à Primus, mon ayant cause, donc Paul ne le peut pas non plus. Demandera-t-on à quoi sert alors la transcription? Elle consolide la propriété dans les mains de Paul, contre les tiers qui tiennent leur droit de Pierre, son auteur; mais elle ne permet pas à Paul d’opposer sa propriété aux tiers qui tiennent leur droit de moi, vendeur primitif, et resté proprié taire à l’égard des tiers, parce que Pierre n’a pas transcrit son titre.

Cette conséquence, qui paraît choquante quand on ne considère que la situation de Paul, dernier acquéreur, qui s’est conformé à la loi en transcrivant son titre, est très-

fcjô DES' PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES.

naturelle et très-juste quand on considère les droits des tiers, ayants cause de moi, vendeur originaire. Primus achète l’immeuble que j’avais vendu à Pierre et que Pierre a revendu à Paul, sans avoir transcrit : a-t-il un moyen de s’assurer, en consultant le registre, aux transcriptions, que moi j’ai vendu l’immeuble à Pierre? Non, car l’acte de vente n’est pas transcrit, donc quand il demande au conservateur s’il y a un acte par lequel j’ai disposé de la chose, le conservateur répondra qu’il n’en, existe pas sur ses registres. Il est vrai que Pierre a revendu l’immeuble à Paul, lequel a transcrit : mais tout ce qui résulte de cette transcription, c’est que Pierre figurera comme vendeur sur les registres du conservateur, mais moi je n’y figure pas ; et comme les registres ne font connaître que les noms du vendeur et de l’acheteur, et ne mentionnent pas l’immeuble vendu, Primus n’a aucun moyen d’apprendre que l’immeuble qu’il achète est passé dans les mains de Paul; il doit donc, croire que moi j’en suis resté propriétaire; partant, la loi doit consolider la propriété dans sa main, contre Paul, sous-acquéreur. Cela est aussi fondé en équité; Paul ne devait pas se contenter de transcrire son titre, il devait s'assurer avant tout si Pierre, son auteur, avait transcrit le sien, et voyant qu’il n’était pas transcrit, il aurait dû refuser de traiter jusqu’à ce que cette transcription fût faite. Il a donc une négligence à se reprocher, tandis que, à Primus, on ne peut faire aucun reproche, il a traité sur la foi du certificat que lui a délivré le conservateur des hypothèques. En définitive, celui qui achète un immeuble, doit exiger que le titre de son auteur soit transcrit, s’il veut être propriétaire à l’égard de ceux qui pourraient avoir acquis des droits de l’auteur de son auteur. Cela est trèslogique : si la publicité garantit tous les droits, c’est à la condition que tous les actes translatifs de propriété aient été rendus publics (i).

183. Les mêmes principes s’appliquent quand le conflit existe entre créanciers hypothécaires dont les titres

(1) Mourlon, Le la transcription, t. II, p. 72, n° 448. Aubry et Rau,t. II, p. 315, Taote 99, et, en sens divers, les auteurs qu’ils citent.

procèdent d’auteurs différents. Je vends un immeuble à Pierre, qui ne transcrit pas, et qui constitue une hypothèque sur cet immeuble à Paul. Je consens ensuite une hypothèque à Primus sur ce même immeuble. Lequel des deux créanciers hypothécaires l’emportera sur l’autre? Pierre n’ayant pas transcrit son titre, moi, vendeur, je suis resté propriétaire à l’égard des tiers ; donc j’ai le droit de l’hypothéquer, et l’hypothèque que je consens à Primus est valable à l’égard des tiers. Au contraire, l’hypothèque que Pierre a consentie à Paul n’est pas valable à l’égard des tiers, car n’ayant pas transcrit, il n’est pas propriétaire à l’égard des tiers, il ne peut donc pas consentir une hypothèque opposable aux tiers. Ainsi Primus peut opposer son hypothèque à Paul, tandis que Paul ne peut pas opposer la sienne à Primus ; c’est dire que celui-ci l’emportera sur Paul (1).

184. De là suit que l’acquéreur qui veut se mettre à l’abri de l’action hypothécaire des créanciers antérieurs, doit transcrire non-seulement son titre, mais aussi les titres de ses auteurs médiats. Vente successive d’un immeuble à Pierre et à Paul. Lors de la vente à Pierre, l’immeuble était grevé, au profit de Primus, d’une hypothèque non inscrite ; si Pierre avait transcrit, il aurait affranchi son immeuble de cette hypothèque, puisque le créancier ne peut plus inscrire l’hypothèque après la transcription de la vente. Mais Pierre n’ayant pas transcrit, le créancier hypothécaire conserve son droit, et il peut toujours prendre inscription. Pierre revend l’immeuble à Paul, il le vend tel qu’il le possédait, c’est-à-dire grevé d’une hypothèque non inscrite, mais que le créancier pouvait faire inscrire ; donc le créancier hypothécaire conserve son droit contre Paul. Si Paul transcrit, Primus, le créancier hypothécaire, perdra-t-il son droit, en ce sens qu’il ne peut . plus l’inscrire? Non, car le créancier ayant conservé son droit contre Pierre, celui-ci ne peut pas transmettre à Paul plus de droits qu’il n’en a lui-même ; il possédait un

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 317, note 100, § 209, et, en sens divers, les auteurs qu’ils citent.

218 DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

immeuble grevé d’une hypothèque, quoique non inscrite, il transmet donc à Paul une propriété grevée d’une hypothèque que le créancier peut toujours inscrire. Vainement Paul transcrira-t-il son titre ; cette transcription le met, à la vérité, à l’abri de l’inscription que pouvaient prendre les créanciers de son auteur, Pierre; elle ne le met pas à l’abri de l’inscription du créancier antérieur, Primus, qui peut prendre inscription tant que Pierre n’a pas transcrit; il faut donc que Paul ait soin de faire transcrire l’acte de Pierre, avant d’acheter, et de transcrire son titre ; s’il ne le fait pas, l’hypothèque de Primus pourra être inscrite après la transcription de son titre, comme elle pouvait l’être contre son auteur. On applique le principe que nous venons d’exposer sur le conflit de deux acquéreurs dont les titres procèdent d’un auteur différent (n° 182). Le dernier acquéreur se plaindrait vainement de ce que, malgré la transcription, l’immeuble reste grevé de l’hypothèque de Primus, qui tenait son droit du vendeur primitif. Il a eu tort de traiter avec Paul sans exiger la transcription de l’acte par lequel Pierre, l’auteur de Paul, est devenu propriétaire, car c’est seulement après cette transcription que Pierre est affranchi des hypothèques consenties par son auteur, et non inscrites. Primus, créancier hypothécaire, n’est pas mis en demeure par une transcription d’un acte de vente où ne figure pas son débiteur. Quant à l’acte de vente où son débiteur figure, il ne peut lui être opposé, puisque cet acte n’est pas transcrit. Donc, à son égard, l’immeuble est toujours dans le patrimoine du débiteur qui lui a concédé l’hypothèque ; partant, il peut prendre inscription, tant que l’acte par lequel son débiteur a aliéné l’immeuble n’a pas été transcrit (1).