N° 1. DES BAUX DE PLUS DE NEUF ANS

198. La loi hypothécaire soumet à la transcription les baux qui excèdent neuf années. C’est dans l’intérêt des tiers que la loi prescrit la publicité des baux qui dépassent le terme ordinaire. Quels sont les tiers qui peuvent se prévaloir du défaut de transcription? Il faut voir avant tout quelle est la conséquence de la non-transcription du bail? En général, un acte assujetti à la transcription et qui n’est pas transcrit ne peut être opposé aux tiers, il est considéré comme inexistant à. leur égard. Ce principe ne s’applique pas aux baux (n° 161); d’après l’article 1er de la loi hypothécaire, si les baux n’ont pas été transcrits, la durée en sera réduite conformément à l’article 1429 du code civil. Ainsi le bail non transcrit n’est pas nul à l’égard des tiers, il est seulement réductible, en ce sens quer le preneur ne peut opposer son bail aux tiers que pour la période de neuf ans dans laquelle il se trouve. Quand donc on dit qu’un frail excédant neuf ans doit être transcrit dans l’intérêt des

EFFET DE LA TRANSCRIPTION. Ê3l

tiers, cela veut dire que les tiers peuvent demander la réduction du bail à un terme de neuf ans.

199. Quels sont les tiers qui peuvent opposer le défaut de transcription? Sous ce rapport, la loi ne fait pas de différence entre les baux et les actes translatifs de propriété. L’article 1er commence par dire que les actes translatifs de propriété immobilière doivent être transcrits, et que jus-' qu’à la transcription ils ne peuvent être opposés aux tiers qui ont contracté sans fraude; puis le deuxième alinéa ajoute : « Il en sera de même des baux excédant neuf années. » Donc ces baux ne peuvent être opposés aux tiers tant qu’ils ne sont pas transcrits. Mais le droit des tiers n’est pas aussi étendu en ce qui concerne les baux qu’en ce qui concerne les actes translatifs de propriété. Ils ne peuvent pas rejeter le bail, comme ils peuvent repousser la vente, et dire qu’un acte non transcrit n’existe pas à leur égard : le bail, quoique non transcrit, existe, mais il est réductible.

Quels sont les tiers qui en peuvent demander la réduction? Les tiers acquéreurs et les créanciers hypothécaires. Cela est d’évidence. On demande si un second preneur, à qui le bailleur aurait consenti un bail après avoir loué la chose à un premier preneur, lequel n’a point transcrit, peut se prévaloir du défaut de transcription du premier bail? D’après ce que nous venons de dire, le second .preneur, pas plus que tout autre tiers, ne peut prétendre que le premier bail est inexistant à son égard, il peut seulement en demander la réduction à un terme de neuf ans. Le premier preneur peut donc opposer son bail à un preneur postérieur pour la période de neuf ans dans laquelle il se trouve; la question que nous examinons consiste à savoir si le ^second preneur qui a transcrit peut exercer son droit contre le premier à l’expiration du terme de neuf ans pour lequel la loi maintient le bail non transcrit. L’affirmative nous paraît certaine ; elle est d’évidence dans l’opinion que nous avons enseignée sur le droit des créanciers chirographaires. S’ils sont compris parmi les tiers, quand il s’agit d’une vente ou d’un partage, ils doivent aussi avoir les droits des tiers quand il s’agit d’un bail. Dans l’opinion

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

contraire, il y a un motif de douter. Le bail ne confère pas de droit réel au preneur, celui-ci n’est donc qu’un créancier personnel; et, à ce titre, il ne peut se prévaloir du défaut de transcription. On répond, et la réponse est décisive, que la loi met le bail sur la même ligne que les droits réels immobiliers, en ce qui concerne la transcription; si le preneur est assimilé à un acheteur et à un créancier hypothécaire, en ce qui concerne l’obligation de transcrire, la conséquence logique est qu’il a aussi les mêmes droits ; s’il doit transcrire, il doit aussi avoir le droit de se prévaloir du défaut de transcription. Les auteurs de la loi française sur la transcription ont compris qu’il y avait une espèce d’inconséquence à soumettre le bail à la même formalité que les droits réels ; le rapporteur dit que c’est une invasion dans le domaine des droits personnels. A vrai dire, il n’y a pas d’inconséquence ; pourquoi la loi ordonnet-elle la transcription de certains actes? Dans l’intérêt des tiers. Or, qu’importe aux tiers que l’acte qu’on leur oppose soit un droit personnel ou un droit réel, si la clandestinité de cet acte leur est préjudiciable? Or, le bail leur causerait un préjudice, si, étant à long terme, il pouvait leur être opposé. Par identité de motifs, un preneur à long terme doit avoir le droit d’opposer son bail à tout tiers, donc aussi à un premier preneur. C’est l’opinion assez généralement suivie (1).

Il faut ajouter une restriction au droit du second preneur; il ne peut opposer son bail au premier preneur que s’il a contracté dans l’ignorance du premier bail; s’il le connaissait lorsqu’il a traité avec le propriétaire, il est de mauvaise foi, et, par suite, on doit lui appliquer la disposition de l’article 1er, d’après laquelle les tiers ne peuvent opposer le premier bail que lorsqu’ils ont agi sans fraude. Tel était aussi notre ancien droit dans les coutumes qui

exigeaient la transcription des baux (2).

(1) Martou, Commentaire , t. I, p. 120, n° 91. Flandin, De la transcription, t. II, p. 420, n° 1273. Aubry et Rau, t. Il, p. 307, note 78, §209, et p. 158, note 13, § 174 Comparez, en sens contraire, Qoes, Commentaire, t. I p. 5', n° 101 Mou rlon, t I, p. 123, n°495.

(2) Martou, Commentaire, t. I, p 121, n° 92. Flandin, Delà transcris - fion, t. H, p. 420, n° 1274,

200. Le bail non transcrit ne peut être opposé aux tiers, en ce sens quils peuvent en demander la réduction “Conformément à l’article 1429. Cet article est ainsi conçu :

Les baux que le mari seul a faits des biens de sa femme pour un temps qui excède neuf ans, ne sont, en cas de dissolution de la communauté, obligatoires vis-à-vis de la femme ou de ses héritiers que pour le temps qui reste à courir soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n’ait que ledroit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. » L’application de cette disposition aux baux non transcrits souffre quelque difficulté. Il faut voir quel est le tiers qui se prévaut du défaut de transcription.

Si c’est l’acquéreur de l’immeuble donné à bail pour puis de neuf ans, on peut appliquer à la lettre l’article 1429. Le droit de l’acquéreur s’ouvre au moment où il est devenu propriétaire à l’égard du preneur, c’est-à-dire lors de la transcription de son titre. A partir de ce moment, le preneur a seulement le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Reste à déterminer le commencement du bail. Le bail n’ayant pas été transcrit, on reste sous l’empire des principes du code civil ; pour que le bail puisse être opposé à l’acquéreur, il doit avoir date certaine ; c’est donc l’acte de bail qui déterminera la période de neuf ans dans laquelle les parties se trouvent, et le bail cessera de plein droit à la fin de ce terme. Si, lors de la vente, la période de neuf ans était sur le point d’expirer, l’acquéreur devrait-il laisser au preneur le délai d’usage que le bailleur doit observer, pour donner congé, d’après l’article 1736? On renseigne ainsi (î). Cela nous paraît très-douteux; l’acquéreur n’est pas dans la situation du bailleur, à son égard le bail n’existe pas, au delà du terme de neuf ans ; il ne peut donc avoir aucune obligation à l’égard du preneur. Nous renvoyons à ce qui a été dit, au titre du Louage, sur le droit de l’acquéreur quand le bail n’a point date certaine. A plus forte raison l’acqué-

(V) Martou, Commentaire de la loi de 1851, t. I, p. 124, u° 9Q.

234 DES PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES

reur ne doit-il aucune indemnité au preneur (art. 1750) (1).

Si c’est un créancier hypothécaire qui se prévaut du défaut de transcription, l’application de l’article 1429 donne lieu à un doute. On peut soutenir que le bail non transcritn’a aucun effet à l’égard du créancier hypothécaire. En effet, le preneur n’a qu’un droit de créance qu’il ne peut opposer qu’au bailleur; l’article 1743 fait exception à ce principe en cas de vente, sous condition que le bail ait date certaine; cette exception ne peut pas être étendue au préjudice d’autres tiers ; le créancier hypothécaire ne doit donc pas respecter le bail, d’après le code civil. D’après le code de procédure, il faut distinguer ; en cas d’expropriation, les créanciers saisissants peuvent demander la nullité du bail s’il n’a pas date certaine; donc, s’il a date certaine, ils doivent respecter le bail (code de proc., art. 691). La loi du 15 août 1854 sur l’expropriation forcée a modifié le code français, en ce sens qu’elle déclare nuis les baux consentis par le saisi après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie; et les baux consentis même après le commandement non transcrit sont également nuis, s’ils excèdent neuf ans ou s’ils contiennent quittance de trois années au moins de loyer (art. 25).

Les baux antérieurs au commandement, s’ils ont date certaine, doivent donc être respectés par le créancier saisissant, bien entendu dans les limites de la loi hypothécaire. En définitive, les créanciers hypothécaires sont mis sur la même ligne que les tiers acquéreurs : le bail est valable à leur égard, mais réductible. Naît alors la question de savoir quel moment il faut considérer pour déterminer la limite de la période de neuf ans, pour laquelle le bail est maintenu : est-ce la date de l’inscription de l’hypothèque? ou celle de la poursuite en expropriation? ou celle du jugement d’adjudication? La question est controversée. Il nous semble qu’il faut appliquer, par analogie, le principe qui régit les tiers acquéreurs ; il y a lieu de limiter le droit du preneur quand il se trouve en conflit avec celui du créan-

(1) Marfou, Commentaire , t. I, p. 125, n°* 97 et 98. En sens contraire, Çloes, Commentaire, 1. 1, p. 34, n° 57.

cièr hypothécaire ; or, le conflit n’existe pas du moment où l’hypothèque prend naissance, car l’action hypothécaire ne "sera peut-être jamais exercée ; il y a conflit quand le créancier agit en expropriation contre le détenteur, donc contre le preneur; dès ce moment, le droit du preneur est réduit au terme de neuf ans dans lequel il se trouve; le jugement d’adjudication, comme tout' jugement, rétroagit, le créancier devant profiter de son action dès qu’elle est introduite (1).

Reste le second preneur, qui peut opposer son bail transcrit à un preneur qui n’a point opéré la transcription. Le droit du preneur, de même que celui de l’acquéreur, naît dès que le contrat est parfait ; seulement il ne peut l’exercer contre un tiers qu’ après qu’il a transcrit. Est-ce le cas, dans l’espèce, d’appliquer le principe? Oui, puisque le preneur invoque sa transcription contre le preneur qui a négligé de transcrire. Le premier preneur ne pourra donc continuer son bail que pendant la durée de la période de neuf ans, commencée lors de la transcription du second bail.

201. Le preneur qui a transcrit son bail a le droit de l’opposer aux tiers qui ont un droit sur la chose louée, si ce droit n’avait pas été rendu public lors de la transcription du bail. C’est l’application au preneur du principe qui régit tous les actés soumis à la transcription. Il suit de là que si l’acquéreur de l’immeuble loué ne transcrit pas, le preneur peut lui opposer son bail, quelle qu’en soit la durée et quoique la vente soit antérieure au bail ; peu importerait encore que l’acte de vente soit transcrit postérieurement. ? En transcrivant son acteile bail à un moment où la vente n’était pas rendue publique, le preneur a acquis le droit d’opposer son bail au tiers acquéreur. Vainement objectet-on que le preneur n’a qu’un droit de créance, tandis que l’acquéreur a le plus puissant des droits réels, la propriété; l’objection était décisive sous l’empire du code civil, elle ne peut plus être faite au preneur sous la loi nouvelle, car elle

(U Flamlin, De la transcription , t. II, p. 418, n° 1270. Comparez, en. sens contraire, Troplong, De la transcription, p. 376, n° 205, et Mourlon, De la transcription, t. 11, p. 127, n°499.

236 DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

assimile son droit à un droit réel quant à la transcription

et à ses effets (1).