DE LOYER

202. La loi hypothécaire soumet encore à la publicité les baux qui contiennent quittance d’au moins trois ans de loyer. C’est toujours dans l’intérêt des tiers que la loi prescrit la publicité de ces baux. Quelle sera la conséquence de l’inobservation de la loi? Le bail contenant une quittance de trois années de loyer ne pourra pas être opposé aux tiers. En quel sens? Est-ce le bail même qui ne pourra leur être opposé ? ou est-ce le payement anticipé? Au premier abord, le texte semble décider la question. Le premier alinéa pose en principe que les actes translatifs de droits réels immobiliers qui n’ont pas été transcrits ne peuvent pas être opposés aux tiers; ils n’existent pas à leur égard. Il en sera de même, dit le deuxième alinéa, des baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer. Cela veut dire que ces baux ne peuvent pas être opposés aux tiers. Le troisième alinéa vient modifier cette disposition, en ce qui concerne les baux de plus de neuf ans ; au lieu de les déclarer inexistants à l’égard des tiers, la loi les déclare seulement réductibles. Mais cette modification ne concerne point les baux qui contiennent quittance de trois ans de loyer ; donc ces baux restent dans la règle générale établie par le premier alinéa, ils ne peuvent pas être opposés aux tiers ; à leur égard ils sont plus que nuis, ils sont inexistants. Cette interprétation a été proposée (2). Nous croyons, avec M. Martou, que la rédaction de la loi ne rend pas la pensée du législateur. La loi fait une différence radicale entre les baux et les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers. Ces derniers actes doivent tous être transcrits; sinon ils ne peuvent être opposés aux tiers. Il n’en est pas de même des

(1) Flandin, De la transcription, t. II, p. 412, n°» 1261-1263. En sens ontraire, Mourlon, De la transcription, t. II, p. 122, n° 494.

<2) Casier, Etudes, p. 35, n° 18. Cloes, Commentaire, t. I, p. 34, n° 55,

baux; ils ne sont soumis à la transcription qu’à raison, soit de leur durée, soit dun payement anticipé du loyer, quand cette durée .ou ce payement dépassent les limites usuelles; la durée du bail est-elle la durée ordinaire, les payements anticipés n’excèdent-ils pas ceux qu’il est d’usage d’exiger, la loi ne prescrit plus la publicité. De là une conséquence importante quant à l’effet que produit l’inobservation de la loi. S’agit-il d’une vente, l’acte non transcrit ne pourra être opposé aux tiers. S’agit-il d’un bail, l’acte ne peut être opposé aux tiers en tant qu’il leur porte préjudice. Si c’est un bail à long terme, c’est la durée inusitée du contrat qui léserait les tiers : que fait la loi? Elle maintient le bail et se contente d’en réduire la durée. Si le bail contient quittance de trois années de loyer, qu’est-ce qui est préjudiciable aux tiers? Est-ce le bail? Non, c’est le payement anticipé. Donc le bail doit être maintenu , c’est seulement le payement anticipé qui doit être déclaré non existant. C’est en ce sens que la loi a été expliquée par M. Lelièvre, dans son rapport sur les amendements que le sénat a faits au projet voté par la chambre des représentants. Le rapporteur suppose un bail de moins de neuf ans, contenant quittance de trois ans de loyer ; si ce bail n’est pas transcrit, qu’en résultera-t-il? Il est clair, répond M. Lelièvre, que Inconséquence du défaut de transcription sera que le preneur ne pourra opposer aux tiers les payements faits anticipatwement (1). » Si, au lieu d’un bail de neuf ans, on suppose un bail de dix-huit ans, la conséquence sera absolument la même, car un bail de dix-huit ans non transcrit est réduit à un terme de neuf ans, et, de plus, le payement anticipé ne pourra être opposé aux tiers. Ainsi, dans toute hypothèse, le bail est maintenu, quoique non transcrit; est-il de neuf ans, il ne doit pas être transcrit à raison de sa durée, il ne doit l’être qu’à raison du payement anticipé ; dès que le payement anticipé ne peut être opposé aux tiers, ils n’ont plus d’intérêt, légalement parlant, à la publicité du bail ; il serait donc contraire à tout

(1) Lelièvre, Rapport sur les amendements du sénat (Parent, p> 520).

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■ principe d’annuler le bail dans l’intérêt des tiers, alors que ceux-ci n’y sont pas intéressés (1).

203. Nous avons supposé que le payement anticipé non rendu public ne peut être opposé aux tiers, de sorte que le preneur doit payer aux tiers le loyer auquel ils ont droit, sauf son recours contre le bailleur. On a proposé une autre interprétation. Le payement anticipé, dit-on, n’est pas une cause absolue d’inexistence du bail non transcrit, la loi n’en tient compte que lorsqu’il comprend au moins trois ans de loyer. Si le bail contient une quittance de deux ans de loyer, il ne doit pas être transcrit de ce chef. Donc si le payement anticipé est de six ans, ou de tout le bail, quelle devra être la conséquence de la non-transcription? C’est que le bail ne pourra être opposé aux tiers, en tant qu’il dépasse le payement anticipé qui ne doit pas être rendu public, c’est-à-dire le payement qui n’atteint point trois années de loyer. On invoque, en faveur de cette interprétation, l’analogie qui existe entre le payement anticipé et la durée du bail ; le bail qui dépasse neuf ans est réduit, on doit donc aussi réduire le payement anticipé qui excède celui que la loi autorise (2).

En théorie, et au point de vue législatif, cela peut se soutenir; le législateur aurait dû réduire la clause du bail qui concerne le payement anticipé, comme il réduit la clause qui concerne la durée du bail : il y a même motif de décider. Mais le législateur ne l’a point fait. Quand le bail excède neuf ans, la loi le déclare réductible. Quand le bail contient une quittance d’au moins trois ans de loyer, la loi ne dit pas qu’on réduira le payement anticipé; donc on reste sous l’empire du principe général qui régit les actes non transcrits ; la clause qui devait être transcrite, et qui ne l’est point, est considérée comme n’existant pas à l’égard des tiers. Si donc un bail contient quittance de six ans de loyer, cette quittance est effacée; le preneur ne peut pas s’en prévaloir, quand même, lors de la vente de la chose louée, ou lors de la poursuite des créanciers hypo-

(1) Martou, Commentaire, t. I, p. 126, n° 101.

(2) Flandin, De la transcription, t. II, p. 424, n° 1280,

thécaire, cinq années du bail seraient écoulées. Vainement dirait-on que, dans ce cas, le preneur n’invoque le payement anticipé que pour un an, et qu’en principe le payement anticipé d’un an peut être opposé aux tiers, quoiqu’il ne soit pas rendu public. Nous répondons que la loi n’a pas consacré cette théorie, puisqu’elle n’a pas même prévu la difficulté ; on reste donc sous l’empire du principe établi par l’article 1er de la loi hypothécaire; tout ce que l’esprit de la loi permet à l’interprète de faire, c’est de concentrer la nullité sur la clause qui concerne le payement anticipé, en maintenant le contrat quant à sa durée (1).

. 204. Tout tiers intéressé peut se prévaloir du défaut de transcription. Cela n’est pas douteux quand il s’agit d’un acquéreur ou d’un créancier hypothécaire. Dans la doctrine consacrée par la cour de cassation de Belgique, les créanciers chirographaires sont aussi des tiers. Quand donc ils saisissent l’immeuble loué, on leur applique le droit commun. Les loyers et fermages sont immobilisés à partir de la transcription de la saisie. Les créanciers hypothécaires sont payés de préférence ; mais s’il n’y a pas de créanciers hypothécaires, les créanciers chirographaires ont aussi droit aux loyers et fermages, et le preneur ne pourrait pas leur opposer la clause du bail qui contient le payement anticipatif, car ce payement ne peut pas être opposé aux tiers, lorsque le bail n’a pas été transcrit; et, dans notre opinion, les créanciers chirographaires sont des tiers.

(I) Comparez Troplong, De la transcription , p. 378, a0 209.

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