N® 4. DES ACTES D’ADMINISTRATION

!235. Le propriétaire de l’immeuble hypothéqué peut-il le donner à bail? Cette question, très-controversée sous l’empire du code civü, est décidée par l’article 45 en ces termes : « Les baux contractés de bonne foi après la constitution de l’hypothèque seront aussi respectés; toutefois, s’ils sont faits pour un terme qui excède neuf ans, la durée en sera réduite conformément à l’article 1429. » Il suit de là que les actes d’administration sont régis par le même

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 429, et les arrêts qu’ils citent, note 13, §286.

DES HYPOTHÈQUES

principe que les actes de jouissance (n® 2^7). Le propriétaire conserve le droit d’administrer, comme il conserve le droit de jouir ; mais l’administration, de rnême que la jouissance, pourrait être nuisible aux créanciers hypothécaires; et dès qu’un acte quelconque cause un préjudice au créancier, le débiteur n’a pas le droit de le faire. Reste à préciser dans quels cas les actes d administration concernant l’immeuble hypothéqué, cest-à-dire les baux, sont préjudiciables aux créanciers.

23G. La loi ne répond à la question que pour ce qui concerne la durée des baux; elle décide que le débiteur ne peut faire que des baux de neuf ans ; c’est la durée ordinaire des baux d’immeubles, et la loi veut que les créanciers respectent les actes d administration ordinaire auxquels ils doivent s’attendre et auxquels ils ont même intérêt, car ils sont intéressés à ce que le fonds hypothéqué soit donné à bail à un preneur soigneux et capable; c’est pour eux une garantie de conservation. L’article 45 ajoute cependant une condition, c’est que le bail soit fait de bonne foi. Un bail, même fait pour la durée ordinaire de neuf ans, pourrait être consenti en fraude des créanciers, à la veille, par exemple, de l’action qu’ils vont intenter; tout bail, dans ce cas, leur serait préjudiciable, puisqu’il entraverait la vente, en la rendant moins avanlageuse ; et dès qu’un acte est fait en fraude des créanciers, ceux-ci peuvent l’attaquer. Mais ils ne peuvent agir que par l’action paulienne, ce qui implique que le preneur doit être complice de la fraude.

Le propriétaire ne peut pas faire un bail qui dépasse neuf ans. Nous venons d’en dire la raison. Un long bail n’est pas un acte d’administration ordinaire ; les créanciers ne peuvent pas s’y attendre, et ils sont intéressés à ce (pi il ne se fasse point. C’est donc parce qu’un bail à long terme peut être préjudiciable aux créanciers que la loi limite le droit du propriétaire. On donne une autre raison dans une doctrine que nous allons rencontrer et combattre. Le bail qui dépasse neuf ans, dit-on, est un acte de dispositnm; or, le créancier hypothécaire, ayant un droit dans Ja chose, la suit entre les mains de tout tiers détenteur;

EFFET DE LHYPOTHÈQDE.

l’acquéreur ne peut pas lui opposer son droit de propriété; à plus forte raison le créancier l’emporte-t-il sur le preneur. Cette doctrine est en opposition avec les principes, et nous dirons plus loin qu’elle n’a pas d’appui dans notre loi hypothécaire. Le bail n’est jamais un acte de disposition, puisqu’il ne donne au preneur qu’un droit de créance; le bailleur ne démembre donc pas la propriété, il la conserve dans toute sa plénitude. Seulement il y a des incapables ou des administrateurs qui ne peuvent consentir qu’un bail de neuf ans (art. 1718), non pas parce qu’un bail de plus de neuf ans est un acte de disposition, mais parce qu’un long bail compromettrait les intérêts du propriétaire. C’est donc une question de préjudice. Voilà pourquoi la loi n’annule pas les baux de plus de neuf ans que fait le propriétaire do l’immeuble hypothéqué, elle en réduit seulement la durée de manière qu’ils ne soient pas préjudiciables aux créanciers. Les baux qui dépassent neuf ans sont réduits à cette durée ; cela concilie tous les intérêts, celui du propriétaire qui conserve le droit de jouir et d’administrer; celui du preneur, qui peut compter sur la durée ordinaire d’un bail, et celui des créanciers hypothécaires, qui doivent s’attendre à un bail ordinaire.

^37. Les baux de plus de neuf ans sont réductibles, alors même qu’ils auraient été transcrits. Il ne faut pas confondre le bail fait par le propriétaire postérieurement à la constatation de l’hypothèque et les baux qui sont faits avant que l’immeuble soit hypothéqué. Cette dernière hypothèse est celle de l’article 1®'" de notre loi hypothécaire. La loi veut que les baux qui dépassent neuf ans soient transcrits pour qu’ils puissent être opposés aux tiers acquéreurs ou aux tiers créanciers qui traiteront avec le propriétaire du bien donné à bail ; les tiers doivent être avertis de l’existence des baux à long terme; c’est dans leur intérêt que le législateur prescrit la publicité des baux par la voie de la transcription. Autre est l’hypothèse de l’article 45. Tl ne s’agit plus de prévenir les tiers de ce que le propriétaire fera ; il y a des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble : le débiteur peut-il faire des baux à leur préjudice? Telle est la question que l’article 45 résout; il

DES HYPOTHÈQUES

maintient les baux de neuf ans , il réduit les baux qui dépassent cette durée; peu importe que ces longs baux soient rendus publics par la transcription; la publicité, dans l’espèce, est indifférente; quoique transcrits, les baux nen sont pas moins préjudiciables aux créanciers hypothécaires, ceux-ci doivent donc avoir le droit den demander la ré-, duction. La discussion de la loi hypothécaire ne laisse aucun doute sur ce point, comme nous allons le dire, i 238. L’article 45 ne prévoit pas le cas où le bail contient une quittance anticipative de loyers. Que faut-il induire du silence de la loi? A notre avis, il en faut conclure

que cette clause et, par conséquent, la quittance peuvent être opposées aux créanciers hypothécaires, sauf à ceux-ci à prouver que le débiteur a agi en fraude de leurs droits. En d’autres mots, le cas des payements anticipatifs n’ayant pas été prévu par la loi, il reste sous l’empire du droit commun. La question a été décidée en sens contraire par notre cour de cassation (i), et les auteurs qui ont écrit sur notre loi hypothécaire enseignent la même doctrine (2). Il faut donc nous arrêter à la difficulté et voir d’abord s’il est vrai qu’il y a silence de la loi, puis nous examinerons quel est le droit commun en cette matière.

La cour de cassation dit que la question est décidée par l’article P'’ de la loi hypothécaire, combiné avec l’articledl. Aux termes de l’article P' , les baux doivent être transcrits

quand ils excèdent neuf années, ou qu’ils contiennent une quittance d’au moins trois années de loyers. De là la cour conclut que ces deux categories de baux sont assimilées par la loi à des actes translatifs de propriété, lesquels sont seuls, en principe, assujettis à la transcription. Faire un bail de^plus de neuf ans, ou un bail contenant, comme dans 1 espèce, quittance de tous les loyers, c’est faire un acte d aliénation ; or, les actes d’aliénation faits par le débiteur qui a hypothéqué l’immeuble ne peuvent pas être

(1) Rejet, 30 novembre 1854 (Pasicrisie, 1855, 1, 51). II y a un jugement en sens contraire du tribunal de Liège du 20 iuin 1854 (Jurisprudence des t7'^fmnaux, de Cloes et Bonjean,t. IV, p. 18).

(2) ^ il. P- 116, n° 117. Comparez Cloes, t. I, p. 38, n® 65, et

i. jLi, p. 04, 1065 et suiv.

NOTIONS OÉNÉRALES.

opposés au créancier hypothécaire, celui-ci étant armé contre le tiers de son droit de suite.

Nous contestons le principe qui sert de point de départ à la cour de cassation ; le bail n’est jamais un acte d’aliénation (n® 236). Que le bailleur n’aliène ni la propriété, ni un démembrement de la propriété, cela est d’évidence, puisqu’il ne transmet pas de droit réel au preneur. Le bail peut être fait par celui qui n’est pas propriétaire : dira-t-on que cet acte est néanmoins une aliénation quand le bail est consenti pour plus de neuf ans ou qu’il contient une quittance de trois ans de lover? Ce serait donc un acte d’aliénation fait par celui qui n’a pas la propriété de la chose ! Il est inutile d’insister sur ce point, parce que la cour de cassation n’a pas pu décider qu’un acte d’administration est un acte de disposition. Aussi ne formule-t-elle pas le principe dans ces termes absolus ; elle dit que l’article 1®’' attribue aux baux qui excèdent neuf années et à ceux qui contiennent quittance d’au moins trois années de loyer le caractère de l'aliénation, et que c’est pour ce motif quelle les soumet, de même que les actes translatifs de ces droits, à la formalité de la transcription. La formule est singulière : le langage est incorrect, et la pensée nous paraît aussi incorrecte que l’expressioTi. Qu’est-ce qu’un acte quia le caractère de V aliénation ? signifie-t-il que le bail de plus

de neuf ans et celui qui contient une quittance de trois ans de loyer ne sont pas des actes d’aliénation, mais que la loi les considère néanmoins comme tels? Ce serait une fiction; or, les fictions sont de la plus stricte interprétation; de sorte que tout ce que l’on pourrait induire de l’article l®*^, c’est qu’en matière de transcription la loi met les baux sur la même ligne que les actes translatifs de droits réels immobiliers. Mais cette assimilation ne pourrait être étendue à des cas où il ne s’agit pas de transcription, et tel est le cas prévu par l’article 45; les baux, quoique transcrits, ne peuvent être opposés au créancier hypothécaire quand ils excèdent neuf années ; donc la transcription doit être écartée, et, par suite, l’article l®’’ de la loi ne peut être invoqué pour interpréter l’article 45.

Du principe que l’article 1®'“ attribue à certains baux le

DBS hypothèques.

caractère de l'aliénation, la cour concxut que le créancier hypothécaire peut exercer contre le preneur le droit de suite. La conséquence nous paraît aussi hasardée que le principe. Qu est-ce, en effet, que le droit de suite? Ce droit s’exerce contre les tiers détenteurs de l’immeuble hypothéqué. Qui sont ces tiers détenteurs? On n a qu’à lire le cha». pitre VI, qui traite du droit de suite, pour se convaincre qu’il s’agit d’un tiers acquéreur, c’est-à-dire d’un tiers propriétaire : il suffit de citer l’article 105 (code civil, arti-, de 2177). Pour que le créancier hypothécaire pût se prévaloir contre le preneur de son droit de suite, il faudrait donc que le preneur fût propriétaire ; il faudrait que l’expropriation fût poursuivie contre le preneur, il faudrait que le preneur eût le droit de délaisser ou de payer pour s’exempter de l’expropriation ; or, toutes ces conséquences qui découlent du principe admis par la cour suprême sont purement imaginaires. L’expropriation se poursuit, non contre le preneur, mais contre le bailleur, c’est-à-dire contre le débiteur, propriétaire de l’immeuble ; il n’y a pas de tiers détenteur dans l’espèce, parce que le preneur ne détient pas l’immeuble comme propriétaire, il en a seulement la détention comme possesseur précaire, au nom du bailleur pour lequel il possède. Or, là où il n’y a point de tiers détenteur, il ne saurait être question du droit de suite. La théorie de la cour est une doctrine imaginaire, comme lés bases sur lesquelles elle repose.

239, Nous comprenons très-bien le motif qui a conduit la cour à imaginer la théorie qu’elle a consacrée. Le débiteur qui a hypothéqué un immeuble reste, à la vérité, propriétaire, mais il ne peut plus rien faire qui nuise au créancier hypothécaire. Or, les baux à long terme seraient préjudiciables au créancier ; voilà pourquoi la loi les réduit à une durée de neuf ans. Mais les baux qui contiennent quittance de trois années de loyers sont tout aussi préjudiciables au créancier ; il ne doit donc pas être permis au débiteur de se faire payer d’avance tous les loyers ; il faut une limite. Cette limite, la cour l’a cherchée dans l’article l®"^; et, pour 1 y trouver, elle a dû supposer d’abord que les baux de plus de neuf ans sont des actes translatifs de propriété,

NOTIONS GÉNÉRALES

puis elle a dû assimiler à un acte translatif' de propriété le bail qui contient quittance de trois ans de loyer. Cette argumentation, à notre avis, est contraire aux principes. Nous allons prouver qu^elle est en opposition avec les textes, tels qu’ils ont été interprétés par les auteurs de la loi hypothécaire.

L’article 45 prévoit les actes que le débiteur peut ou ne petit pas faire après qu’il a hypothéqué l’immeuble. Parmi ces actes , il y en a un qui faisait le tourment des interprètes sous l’empire du code civil : le débiteur a-t-il le droit de faire des baux à longs termes? A-t-il le droit de se faire payer d’avance tous les loyers? Le code Napoléon ne contenait aucune disposition à cet égard; et, comme toujours, le silence de la loi engendrait des controverses sans fin. Appelé à faire une loi nouvelle, le législateur belge a dû faire pour la question des baux ce qu’il a fait pour toutes les difficultés qui s’étaient présentées sous l’empire de l’ancienne loi. C’est ce qu’il a fait, il décide la question des baux à longs termes en les déclarant réductibles. La loi nouvelle ne dit rien des baux contenant une quittance anticipative. Quelle est la raison de ce silence? Ést-ce oubli? Cela ne serait pas concevable; comprend-on que le législateur, voulant trancher une difficulté qui avait donné lieu à tant de controverses, la tranche à moitié, en oubliant l’autre moitié? S’il n’y a pas oubli, il faut dire ou que le législateur n’a pas voulu décider la difficulté, ou qu’il l’a décidée implicitement par l’article 1®' ? Cette dernière supposition est celle de la cour de cassation ; nous la croyons inadmissible.

Il y a une première fin de non-recevoir contre cette interprétation. S’il était utile de décider qu’un bail contenant quittance anticipative est un acte de disposition qui ne peut être opposé au créancier hypothécaire, à plus forte raison était-il utile de le dire pour les baux qui excèdent neuf ans. Nous disons : à plus forte raison. En effet, on conçoit qu’un bail à longs termes soit assimilé à un acte de disposition, puisqu’il y a des articles du code qui ne permettent pas à un simple administrateur de consentir des baux qui dépassent neuf ans ; mais il n’y a pas une seule disposition ffoù l’on puisse induire qu’un bail avec paye-

DES HYPOTHÈQUES

ment anticipatif soit un acte d’aliénation. Il eût donc été très- utile, disons mieux, il eût fallu que le législateur s’expliquât sur ces baux, puisqu’il jugeait nécessaire ou utile de s’expliquer sur les baux que le débiteur avait le droit de faire. Il a gardé le silence sur les baux contenant quittance anticipative, tandis qu’il a parlé des baux à longs termes. Nous demandons de nouveau : Quelle est la raison de ce silence? L’explication que la cour de cassation a donnée n’explique rien : il en faut cbercher une autre, et il est très-facile de la trouver, car elle se trouve en toutes lettres dans les discussions de la chambre des représentants.

Î840. La discussion confirme pleinement l’interprétation que nous avons donnée aux articles 1 et 45, et elle est en opposition ouverte avec celle que la cour de cassation a consacrée. Dans la séance du 30 janvier 1851, M. JuUien appela l’attention du ministre de la justice sur les baux que ferait le propriétaire de l’immeuble hypothéqué au préjudice des créanciers hypothécaires : il croyait qu’il fallait soumettre ces baux à la transcription prescrite par l’article C’était une erreur en droit et en théorie. M. Lelièvre, le rapporteur de la commission, rétablit les vrais principes en ce qui concerne la question de droit; et, à cette occasion, il dit en toutes lettres ce que nous avons dit, qu’il ny a rien de commun entre l’article V et l’article 45. Quel est le but de la transcription ordonnée par l’article en ce qui concerne les baux? C’est, dit-il, d’informer de l’existence de ces baux les tiers qui contracteraient postérieurement avec le propriétaire. Quant aux créanciers antérieurs ^ la loi ne s" en occupe pas; leurs droits restent, en conséquence, soumis à la loi commune. M. Tesch, le ministre de la justice, fut plus explicite encore en répondant à la question de théorie soulevée par M. Jullien : Nous ne changeons absolument rien, dit-il,

aux principes existants. C’est plutôt une question de fait quune question de droit. S’il y a fraude, le créancier attaquera le bail. » Le ministre ajoutait qu’il était dangereux de changer la législation, en matière de bail, à propos d’une loi mr le régime hypothécaire. Mieux valait s’en tenir au droit commun.

NOTIONS GÉNÉRALES

Si7

M. Jullien, comme le ministre l’y avait engagé, proposa le lendemain un amendement qui tranchait, en termes formels, la question des payements anticipatifs, en disposant que ces payements ne seraient en aucun cas opposables aux créanciers antérieurs. La commission à laquelle cette proposition fut renvoyée la rejeta, par la raison qu’il ne serait pas sans inconvénient d’annuler d’une manière générale, et sans réserve aucune, tous payements faits par anticipation. Cela rentrait dans l’ordre d’idées développé par le ministre de la justice : ne pas décider en droit une question qui était de lait, maintenir, en conséquence, le droit commun (i).

La commission du sénat s’occupa également des payements anticipatifs, et elle partagea l’avis émis par le ministre de la justice. « Il n’y a pas de mesures à prendre, dit-elle. Si les payements anticipés ont été laits de bonne foi, ils doivent être respectés ; s’il y a fraude, l’action du créancier est ouverte (2). »

Voilà l’explication officielle du silence que l’article 45 garde en ce qui concerne les payements anticipatifs. Si le législateur n’en a pas parlé, c’est qu’il a voulu s’en rapporter au droit commun; et le droit commun, tel qu’il l’entend, n’est pas l’article 1®’', c’est le droit existant au moment où la loi hypothécaire a été discutée, c’est-à-dire le code civü. La cour de cassation ne dit rien des travaux préparatoires ; le réquisitoire du procureur général nous en dira la raison. « Les discussions, dit M. Leclercq, ne sont pas des lois ; si elles en éclairent la signification, elles ne peuvent y être contraires, et entre elles et la loi, le choix ne peut être douteux : la loi doit l’emporter. » Rien de plus vrai ; mais cela suppose que la loi est claire et que ceux qui ont contribué à la faire l’ont mal comprise. Or, le sens que la cour de cassation donne aux articles 1 et 45 n’est rien moins qu’évident; c’est donc le cas de recourir aux discussions pour savoir ce que le législateur a voulu dire. Est-il vrai que les débats de la chambre des repré-

(1) Séances des 30 ot 31 janvier et 1®*^ février 1851 (Parent, p. 204 et suiv.).

(2) D’Anethan, Rapport (Parent, p. 41).

DBS HYPOTHÈQUES.

sentants et du sénat sont aussi peu probants que le dit le procureur général? La question est de savoir si les paye^ ments anticipés sont régis par les articles 1 et 45 de la loi hypothécaire quand il s’agit d un bail postérieur à la constitution de l’hypothèque; en d’autres mots, pourquoi l’article 45 garde-t-il le silence sur les quittances anticipatives, alors qu’il tranche la difficulté des baux à longs termes? Sur ce point, il y a plus que des discussions, plus que des discours et des rapports, il y a un amendement proposé, examiné par la commission et rejeté par la chambre. Pourquoi l’a-t-elle rejeté? Et pourquoi la commission du sénat fut-elle d’avis qu’il fallait maintenir le rejet et ne rien dire, dans la loi, des payements anticipés ? A cette question il n’y a qu’une réponse ; elle est faite par le ministre de la justice, elle est confirmée par les rapporteurs de la chambre des représentants et du sénat. Il y a donc décision des deux chambres. Dira-t-on qu elles se sont trompées, que la question qui, d’après le ministre, restait sous l’empire du droit commun, était décidée dans un autre sens par l’article 1®^ de la loi? C’est dire, non que tel orateur a mal interprété la loi, mais que les chambres, en rejetant l’amendement de M, Jullien, n’ont pas su ce qu’elles faisaient. Il nous. est impossible de méconnaître à ce point l’autorité qui s’attache au vote du corps législatif et à la discussion qui a précédé ce vote. Notre conclusion sera toute contraire : c’est la cour de cassation qui donne une fausse interprétation à l’article 1®"'. Au moins conviendra-t-on que la loi n’est pas aussi claire que la cour le dit ; dès lors les travaux préparatoires reprennent leur importance, surtout quand ils ont la précision des débats que nous venons d’analyser.

^41 . Nous ne voulons négliger aucun élément d’une controverse dans laquelle nous sommes forcé de prendre parti contre la cour de cassation, A l’appui de l’interprétation qu elle donne à l’article 1®^’ de la loi hypothécaire, elle invoque 1 article ^ de la loi du 25 août 1854 sur l’expropriation forcée, Cette disposition est ainsi conçue : « Les baux qui n ont pas de date certaine avant la transcription de 1 exploit de saisie pourront^ suivant les circonstances ,

NOTIONS GÉNÉRALES

être annulés si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent. Sont nuis les baux consentis par le saisi après la transcription du commandement ou de l’exploit de saisie. Les baux consentis après le commandement, même non transcrit, sont également nuis s’ils excèdent neuf ans ou contiennent quittance de trois années de loyer au moins. ?> Cette loi, dit-on, applique à la saisie le principe de l’article 1®'' de la loi hypothécaire , tel que la cour de cassation l’interprète; elle confirme donc cette interprétation. Supposons que cela soit exact; qu’en résulterait-il? C’est que le législateur de 1854 a trouvé bon d’assimiler les baux avec quittance anticipative aux baux qui excèdent neuf ans. Mais cela prouve-t-il que le législateur de 1851 a fait • la même chose, alors que le contraire résulte du silence de l’article 45 et des motifs que les deux chambres ont donnés de ce silence? Interpréter une loi par une autre loi est déjà chose très-chanceuse ; ce mode d’interprétation conduit à une erreur certaine quand les deux lois diffèrent dans leur texte et dans leur esprit. L’article 45 de la loi de 1851 suppose un bail fait par un propriétaire qui jouit de la plénitude de ses droits, sauf qu’il ne peut pas faire d’actes préjudiciables aux créanciers hypothécaires; c’est cette considération que le ministre de la justice faisait valoir quand il combattait la proposition de M. Jullien, qui dépouillait d’une manière absolue le propriétaire du droit de faire des baux avec payement anticipé. La loi de 1854 prévoit une tout autre hypothèse ; le propriétaire consent un bail alors qu’il est sous le coup d’une saisie ; le bail dépasse les conditions ordinaires d’un bail; il excède neuf années, ou il contient quittance de trois années de loyer au moins; faire un bail exorbitant du droit commun, alors que l’immeuble loué va être exproprié, c’est nécessairement faire un acte frauduleux; voilà pourquoi la loi l’annule. Elle l’annule, disons-nous, elle ne le réduit pas, comme fait l’article 45 de la loi hypothécaire. La différence est radicale, et elle prouve que l’on a eu tort de se prévaloir de la loi de 1854 pour interpréter la loi de 1851 (i).

(1) Comparez Waelbroeck, Commentaire de la loi du 15 août 1854 sur

Si, comme nous le croyons, 1 article de la loi de 1851 est étranger à l’article 45, il reste à voir quel sera l’effet d’un bail contenant quittance anticipative de loyers à échoir. Il a été dit dans la discussion que cet effet était régi par le droit commun. Quel est ce droit commun? La commission du sénat, d’accord, en ce point, avec le ministre de la justice, répond que l’on doit respecter les payements anticipés faits de bonne foi, tandis que les créanciers peuvent les attaquer quand ils sont faits en fraude de leurs droits (n® 240). Cela veut-il dire que les créanciers doivent agir par l’action paulienne que l’article 1167 leur accorde contre tous les actes frauduleux? Nous doutons que telle ait été la pensée du rapporteur et du ministre; ils ne parlent pas d’action paulienne; et, en réalité, le propriétaire qui donne à bail un bien hypothéqué n’est pas dans la situation que prévoit l’article 1167. L’action paulienne suppose un débiteur qui jouit delà plénitude de ses droits; il peut aliéner, donner à bail pour 99 ans, mais son droit ne va pas jusqu’à la fraude; s’il fait un acte en fraude de ses créanciers , ceux-ci peuvent l’attaquer, mais ils doivent prouver que le tiers qui a traité avec le débiteur est complice de la fraude. Le propriétaire qui a hypothéqué son immeuble n’est pas dans cette situation ; il n’a plus la pleine propriété du fonds, il n’a qu’une propriété démembrée, et elle est démembrée dans l’intérêt des créanciers h3q)othécàires ; ce qui veut dire qu’il ne peut rien faire qui leur cause préjudice en compromettant l’exercice de leur droit. Quels sont les actes qui portent atteinte aux droits des créanciers? La loi ne le dit pas, elle se borne à donner des exemples. Les applications nous font connaître le principe que le législateur suit. Ainsi le débiteur peut faire les coupes de bois ordinaires d’après l’usage des lieux: les créanciers hypothécaires doivent respecter ces actes, parce que le débiteur est dans son droit; mais il cesse d’être dans son droit quand il agit de mauvaise foi, c’est-à-dire en fraude de ses créanciers ; dans ce cas, on applique l’ar-

l expropriation forcée (t. II, p. 241, n® 8 de l’article 25). L’auteur dit trésoien.etil prouve que l’article 25 n’est pas en harmonie avec l’article 1®'’ de la loi hypothécaire.

NOTIONS GÉNÉRALES

ticle 1167. Mais si le débiteur fait des coupes extraordinaires, fût-il de bonne foi, les créanciers ne sont pas tenus de les respecter ; la loi ne permet pas au débiteur de les faire, parce que ces actes sont essentiellement préjudiciables aux créanciers. L’article 45 applique le même principe aux baux ; dans les limites de neuf ans, le bail est un acte ordinaire d’administration; donc le débiteur peut le faire, mais il dépasse son droit quand il agit en fraude de ses créanciers; dans ce cas, on rentre dans l’article 1167. Quant aux baux qui excèdent neuf années, le débiteur ne peut pas les faire, parce qu’ils sont nécessairement préjudiciables aux créanciers hypothécaires.

Le droit commun pour le débiteur grevé d’hypothèques est donc celui-ci. Il peut faire les actes ordinaires de jouissance et d’administration, à moins qu’il n’agisse en fraude de ses créanciers; dans ce cas, on applique l’article 1167. Il ne peut pas faire les actes qui dépassent ce que les propriétaires sont dans l’usage de faire : fût-il de bonne foi, ces actes ne peuvent être opposés aux créanciers hypothécaires, parce qu’ils leur sont essentiellement préjudiciables ; les créanciers pourront donc les attaquer sans être tenus de prouver la fraude; il suffit qu’ils prouvent que l’acte compromet leur droit hypothécaire, car le débiteur ne peut rien faire qui lèse les droits que lui-même a concédés à ses créanciers. Voilà le droit commun qui régit les actes faits parle débiteur grevé d’hypothèques. C’est ce principe qui doit recevoir son application aux baux avec payement anticipatif. Mais ici nous rencontrons une difficulté dans le silence de la loi ; elle ne dit pas, comme elle le fait pour la durée des baux, que le débiteur ne peut pas recevoir de payement anticipé de plus de trois ans; le législateur na pas voulu tracer de limites, il a dit que c’était une question de fait abandonnée à l’appréciation du juge. Le juge devra donc appliquer le principe que le débiteur ne peut rien faire qui lèse le droit hypothécaire des créanciers. Pour décider si ces droits sont lésés, il tiendra compte de ce qu’il est d’usage de faire en matière de payements anticipés. Supposons qu’il soit d’usage que le propriétaire d’un bien rural se fasse payer d’avance une année, ou deux années,

DES HYPOTHEQUES

et même trois années de fermages, le juge décidera, par voie d’analogie, que le débiteur a agi dans la limite de ses droits; les créanciers ne pourront se plaindre que s’ils prouvent que la convention est frauduleuse. Mais s’il est constant que le débiteur a dépassé ce qui est d usage, si, comme dans l’espèce jugée par la cour de cassation, le débiteur a reçu d’avance tous les lo3''ers, les créanciers pourront attaquer cet acte sans être tenus de prouver la fraude; il suffira qu’ils établissent que l’acte leur est. préjudiciable. Mais ils devront prouver le préjudice ; tandis que, dans les prévus par l’article 45, ils n’ont aucune preuve à faire, la cas loi établit une présomption de préjudice: tout bail excédant neuf ans est présumé préjudiciable. 11 n’en est pas de même des baux contenant un payement anticipé, n’étant pas prévus par la loi, on ne peut pas dire qu’il y ait une présomption de préjudice.

Notre opinion se rapproche, dans ses résultats, de la doctrine consacrée par la cour de cassation. Mais nous décidons la difficulté en fait, comme l’a dit le ministre de la justice ; tandis que la cour décide la question en droit, en donnant à l’article 1®’’ de la loi hypothécaire un sens trèsproblématique. Notre opinion se rapproche encore de l’arrêt de la cour suprême en ce que la cour met la preuve à charge des créanciers : ils doivent prouver que le débiteur a excédé son droit en dépassant ce qu’il est d’usage de faire. Ils doivent encore prouver que l’acte du débiteur leur cause préjudice ; cela nous paraît très-logique. Ils sont en face d’un propriétaire dont le droit n’est démembré qu’en ce sens qu’il ne peut pas amoindrir le droit hypothécaire des créanciers; s’ils attaquent un de ces actes, il faut qu’ils prouvent le préjudice que l’acte leur cause

DES HYPOTHÈQUES LÉGALES

SECTION ni. — Des hypothèques légales (1).

ARTICUS fl*'. Hotlaos fl^néral«a,

§ Quelles hypothèques sont légales.

L’article 47 (code civil, art. 2121) énumère les droits et créances auxquels l’hypothèque légale est attribuée. Eu disposant que l’hypothèque légale est attribuée à certaines créances, la loi semble dire que le droit de préférence y est attaché à raison de la qualité de la créance, comme l’article 12 (code civil, art. 2095) le dit des privilèges. Cela n’est pas exact. Le privilège, à la vérité, a sa raison d’être dans la faveur que la créance mérite aux yeux du législateur ; il n en est pas de même de l’h3rpothèque légale; elle est attachée à une créance ordinaire, à une action en responsabilité, à des récompenses, tous droits qui ne différent en rien des droits en général. La créance garantie par l’hypothèque légale n a donc rien qui la distingue de toutes les autres créances ; si le législateur la munit de plein droit d’une hypothèque, c’est que le créancier mérite que la loi intervienne pour lui. En effet, tous ceux auxquels la loi accorde une hypothèque légale sont des incapables, soit par suite d’une incapacité naturelle, soit par suite d’une incapacité légale ; ne pouvant pas veiller eux-mêmes à leurs intérêts, le législateur a dû le faire, car son devoir est de protéger les incapables

244. L’article 47 place en. première ligne les femmes mariées qui ont une hypothèque légale sur les biens de leurs maris pour leurs droits et créances. Aux termes de l’article 1124, la femme mariée est incapable de contracter ; elle est donc incapable de stipuler une hypothèque pour la garantie de ses droits. Il est vrai que cette incapacité n’est pas absolue, elle est légale; tout ce qui en résulte, c’est que la femme ne peut faire aucun acte juridique sans autorisation de son mari ou de justice. Mais la néces-

(1) Beckers, Des hypothèques légales des mineurs et des femmes mariées, 1 vol. in-8“ (Bruxelles, 1854).

des hypothèques.

sité de cette autorisation constitue précisément son incapacité quand il s’agit de stipuler des sûretés contre son mari. Il a donc fallu que la loi intervînt et qu’elle accordât à la femme, de plein droit et sans stipulation aucune, la garantie hypothécaire quelle est légalement incapable d’exiger de son mari. Dira-t-on quau refus du mari, la ^ femme peut recourir à la justice'^ Ce recours, déjà trèsdifficile quand le mari n’est pas partie en cause, devient moralement impossible lorsque l’acte est une mesure de défiance contre le mari ; la loi ne peut pas exiger que la femme prenne l’initiative d’un acte qui porterait le trouble et la discorde .dans des relations où doit régner l’harmonie la plus parfaite.

L’incapacité de la femme n’existe qu’à partir du mariage ; elle explique l’intervention de la loi en sa faveur, quand il s’agit de droits qui prennent naissance pendant le mariage, au profit de la femme contre son mari. Mais la femme a aussi une hypothèque légale pour sûreté de sa dot et de ses conventions matrimoniales, c’est-à-dire pour des droits qui naissent, avant le mariage, des conventions expresses ou tacites que les futurs époux font relativement à leur patrimoine. Avant son mariage, la femme n’est pas incapable; si eUe est majeure, elle a la même capacité que l’homme; si elle est mineure, elle a un représentant légal et un protecteur dans ses père et mère ou dans son tuteur; en tout cas, elle ne se trouve pas dans la dépendance de son mari. Pourquoi donc le législateur intervient-il en sa faveur pour lui accorder de plein droit des garanties qu’elle est libre de stipuler? S’il n’y a pas d’incapacité légale, il y a une incapacité morale dont la loi a dû tenir compte. Nous ne parlons pas de l’ignorance de la jeune fille qui se marie ; c’est cependant un fait que l’on devra prendre en considération, puisque, dans les classes aisées ou^ riches, on élève la femme dans une ignorance à peu près absolue; le législateur qui, par sa coupable indifférence, est complice de l’ignorance où végète la moitié du genre humain, peut-il présumer capables des enfants qui ne savent pas même qu’elles ont des droits ? Et supposons que la future sache quelle a des droits à sauvegarder,

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elle ne songera certes pas à le faire au moment où elle unit sa destinée à celle de l’homme qu’elle aime : témoignera-t-elle de la défiance à son futur époux, alors qu’on lui apprend qu’ils ne formeront qu’une âme dans deux corps'^ La famille même reculera devant ce témoignage de défiance, parce que l’union qu’elle désire pourrait être rompue, le futur considérant toute marque de défiance comme Une injure. Ainsi, avant le mariage, il y a incapacité morale pour la femme de garantir ses intérêts en stipulant une hypothèque : le législateur a dû le faire pour elle.

^45. Les mineurs et interdits ont une hypothèque légale pour leurs droits et créances sur les biens de leur tuteur (art. 47 ; code civil, art. 2121). Ce sont les incapables par excellence, les uns par leur âge, les autres par suite de la terrible maladie qui les prive de l’usage de la raison. Nous supposons que l’interdiction est prononcée par le juge, quand une personne se trouve dans un état habituel d’imbécillité, de démence ou de fureur (art. 489). Outre cette interdiction il y avait, d’après le code pénal de 1810, une interdiction légale qui frappait la personne condamnée à certaines peines de la même incapacité que l’interdiction judiciaire, et, par suite, elle donnait lieu, en leur faveur, à l’hypothèque légale (i). Nous avons dit ailleurs que, d’après la législation belge, il n’y a plus d’interdiction légale (t. I, n® 404, et t. V, n® 246).

^46. La plupart des aliénés ne sont pas interdits ; on les place dans un hospice ou dans une maison de santé, et en vertu de la loi du 8 juin 1850, on leur nomme un administrateur provisoire dont les fonctions sont analogues à celles du tuteur. Aux termes de l’article 47, les personnes placées dans un établissement d’aliénés ont une hypothèque légale sur les biens de leur administrateur., pour leurs droits et créances. C’est une hypothèque identique 'avec celle de l’interdit, sauf qu’elle prend fin sans qu’il y ait un jugement, comme il en faut un pour que l’interdiction soit levée. Nous renvoyons à ce qui a été dit sur le régime des

(1) Martou, Commentaire, t. II, n®754.

DES HYPOTHÈQUES

aliénés colloqués, dans l’Appendice, au titre de la Tutelle^

«4y. L’Etat, les provinces, les communes, les établissements publics ont une hypothèque légale sur les biens des receveurs et administrateurs comptables, pour les créances qu’ils peuvent avoir contre eux à raison de leur gestion (art. 47; code civil, art. 2121). Il s agit de personnes civiles publiques, cest-à-dire établies par la loi pour un service public, à raison duquel elles sont investies de certains droits qui leur sont nécessaires pour remplir leur mission. A ce titre, elles ont des biens dont la gestion est confiée à des comptables. Il importe à la société que les personnes civiles aient une garantie contre ceux qui manient les deniers destinés à un service public ; et comme les personnes civiles n’ont qu’une existence fictive, la loi a dû veiller à leurs intérêts en leur accordant une hypothèque de plein droit.

!248. Telles sont les hypothèques légales énumérées par l’article 47 (code civil, art. 2121). L’énumération n’est pas complète. En principe, il n’y a d’hypothèque légale qu’en vertu d’un texte formel de la loi ; il faut dire des hypothèques légales ce que nous avons dit des privilèges. Les parties intéressées ne peuvent pas créer d’hypothèque légale, de même qu’elles ne peuvent pas créer de privilèges (i) ; elles ne peuvent pas non plus déroger à la loi qui les établit, sauf quand le législateur leur en donne le droit. Il suit de là qu’ elles sont de stricte interprétation, de même que les privilèges (2) et par identité de raison. Etendre des hypothèques légales par voie d’analogie, ce serait créer des hypothèques, et le législateur seul a ce droit. La cour de Bruxelles a fait l’application de ce principe à une espèce dont la décision était tellement évidente, que l’on s’étonne qu’eUe ait été portée devant les tribunaux. Des créanciers d’une succession bénéficiaire réclamaient une hypothèque sur les biens de ceux qui l’administraient, soit comme héritiers bénéficiaires, soit comme curateurs. La cour répond qu’il n’y a que trois sortes d’hypothèques (sous 1 empire du code civil), l’hypothèque légale, l’hypothèque

(1) Voyez le t. XXIX de mes PTincipes^ a® 306, p.349.

(2) Voyez le t. XXIX de mes Principes, n^sn, p.360.

DES HYPOTHÈQUES LEGALES. 227

judiciaire et l’hypothèque conventionnelle ; or, les appelants ne produisaient ni titre, ni jugement, ni loi; leur prétention n avait donc aucun fondement (i).

On ne doit pas conclure de là qu’il n’y a pas d’autres hypothèques légales que celles qui sont étabhes par l’article 47 (code civil, art. 2121) : il faut une loi pour qu’il y ait une hypothèque légale, mais il ne faut pas que cette loi soit la loi hypothécaire. L’article 11 (code civil, art. 2120) renvoie aux lois spéciales ce qui concerne les privilèges maritimes. Ce renvoi est de droit pour toutes les causes de préférence qui peuvent résulter de lois particulières, pourvu qu’ elles ne soient pas abrogées par le code civil ou par la loi belge. Nous avons déjà rencontré des hypothèques légales établies dans l’intérêt du fisc, en traitant des privilèges résultant des lois spéciales (n“ 146 et suiv.); il nous reste à mentionner celles qui ne sont pas comprises dans l’énumération de l’article 47.

340. Il y a des hypothèques légales consacrées par la loi hypothécaire, quoique la loi ne leur donne pas ce nom. Ce sont les privilèges qui dégénèrent en hypothèques.

Lorsque le vendeur, le copermutant, le donateur et les copartageants dispensent le conservateur de l’obligation de prendre l’inscription d’office, le privilège s’éteint et dégénère en hypothèque (art. 36). Cette hypothèque est légale, puisqu’elle résulte de la loi; en effet, le privilège est une hypothèque privilégiée, et cette hypothèque est légale, puisque c’est la loi qui crée les privilèges ; donc quand cette hypothèque légale que l’on appelle privilège perd sa quahté de privilège, il lui reste celle d’hypothèque établie par la loi. Il en est de même, et par identité de raison, lorsque l’inscription d’office n’a pas été renouvelée dans les quinze ans; le privilège s’éteint, mais- il reste une hypothèque légale (art. 37),

Le privilège de l’architecte dégénère aussi en hypothèque légale, lorsque le second procès-verbal n’est pas inscrit dans la quinzaine de la réception des ouvrages (art. 38).

(1) Bruxelles, 5 février 1831 {Pasicrisie, 1831, p. 18)

DES H YPOTIi JAQUES.

Ces hypothèques doivent être inscrites et elles n ont de rang qu’à partir de l’inscription. Nous renvoyons à ce qui a été dit plus haut.

!250. L’article 1017 porte que les héritiers du testateur et autres débiteurs d’un legs en sont tenus hypothécairement pour le tout, jusqu’à concurrence de la valeur des immeubles de la succession dont ils sont détenteurs. La plupart des auteurs enseignent que cette disposition établit une hypothèque légale au profit des légataires, et la jurisprudence est dans le même sens. On demande si cette hypothèque existe encore sous l’empire de notre nouvelle loi. La question est controversée; nous y reviendrons, en traitant de l’hypothèque testamentaire établie par la loi belge.

La plupart des auteurs admettent aussi que les créanciers d’un commerçant failli ont une hypothèque légale sur ses biens, mais ils enseignent que cette hypothèque diffère essentiellement des véritables hypothèques légales établies par l’article 47 (code civil, art. 2121) (i). Nous laissons la question de côté, puisqu’elle doit être décidée par les principes du droit commercial.

^5^, L’hypothèque légale donne lieu à deux questions que l’on a souvent confondues et qu’il importe de distinguer afin d’éviter la confusion dans une matière aussi difficile. On demande d’abord si l’hypothèque légale est un droit civil dans le sens strict du mot? Sous l’empire du code Napoléon, la question était controversée; la plupart des auteurs enseignaient que l’hypothèque légale étant une création de la loi, il fallait la considérer comme un droit civil, propre aux citoyens du pays dont la législation crée l’hypothèque (2). La jurisprudence était en ce sens. On décidait en conséquence que le mineur et l’interdit étrangers n avaient pas d’hypothèque légale sur les biens de leur tuteur situés en France, quand meme le tuteur était Fran-

(1) Voyez les témoignages dans Aubry et Rau, t. III, p. 203 et suiv., notes 11-16.

(2) Aubry et Rau, t. III, p. 200, et notes 1 et 2. § 264. Quelques auteurs se sont prononcés pour l'opinion contraire (Valette, p. 275 et les auteurs qu il cite, p. 278, note 2).

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çais et que la tutelle avait été déférée en France. De même on décidait que la femme étrangère n’avait pas d’hypothèque légale sur les biens de son mari situés en France, alors même quelle était d’origine, française et que le mariage avait été célébré en France.

La loi belge s’est prononcée pour l’opinion contraire; l’article 2 additionnel est ainsi conçu : « Le mineur étranger, quand même la tutelle aurait été déférée en pays étranger, aura hypothèque légale sur les biens de son tuteur situés en Belgique, dans le cas et en conformité des dispositions énoncées au § section F®, chapitre III de la présente loi. » C’est dire que le mineur étranger est assimilé en tout au mineur belge ; il est naturellement soumis aux conditions prescrites par la loi de 1851, en ce qui concerne la spécialité et la publicité.

«4 Pareillement la femme étrangère, même mariée en pays étranger, aura hypothèque légale sur les biens de son mari situés en Belgique, dans le cas et en conformité du § 2, section L® du chapitre III de la présente loi. » C’est-à-dire que la femme étrangère est assimilée à la femme belge quant à ses droits, et, par suite, quant aux conditions que la loi de 1851 prescrit pour l’exercice de ces droits : elle est donc tenue de faire spécialiser son hypothèque et de la rendre publique.

La loi belge déroge au principe des droits civils, tel que les auteurs du code Napoléon l’avaient établi (art. 11), et elle est revenue à la véritable doctrine. Nous avons dit que la distinction des droits en civils et naturels est fausse (t. I , nos ^22 et 423) ; tout droit est naturel, puisque la nature qui nous donne une mission doit aussi nous donner les droits qui sont nécessaires pour la remplir. Qu’importe qu’il y ait des droits que la loi crée, en ce sens qu’ils n’existeraient pas sans la loi? Si la loi accorde une hypothèque aux mineurs, est-ce parce que les mineurs sont Français? Elle intervient en leur faveur parce qu’ils sont incapables, et les mineurs étrangers sont-ils par hasard moins incapables? Leur incapacité est d’autant plus grande qu’ils ne trouvent pas dans leur famille et dans leurs relations l’appui et la protection qui d’ordinaire entourent les mineurs Belges. Dira-t-on