II. Dm cas où Vhypothèque devient insuffisante

510. L’hypothèque spéciale présente un inconvénient, c’est que les biens qui, lors du contrat, étaient suffisants pour la sûreté du créancier, peuvent devenir insuffisants. Résulte-t-il de là un droit pour le créancier contre le débiteur? Oui, aux termes de l’article 79 (code civil, art. 2131), « si les immeubles affectés à l’hypothèque ont péri ou ont éprouvé des dégradations, de manière qu’ils soient devenus insuffisants pour la sûreté du créancier ». Celui-ci a, dans ce cas, le droit de réclamer le remboursement de sa créance. Au premier abord, le droit que la loi accorde au créancier paraît contraire à la loi du contrat. L’hypothèque a été stipulée ou acceptée par le créancier; le débiteur à donc rempli tous ses engagements. On conçoit que le créancier ait action contre lui quand, par son fait, le débiteur a diminué les sûretés que, par son contrat, il avait données au créancier ; c’est le cas prévu par l’article 1188; il perd le bénéfice du terme, parce qu’il manque à ses engagements : mais s’il les remplit, et que, par cas fortuit, les biens hypothéqués périssent ou soient dégradés, ilny a aucun reproche à faire au débiteur. Cependant la loi décide, sans distinguer si le débiteur est en faute ou non, qu’il peut être contraint au remboursement. Il y a de cela une raison juridique qui est décisive, cest que 1 hypothèque est la condition sous laquelle le créancier a traité, la condition sous laquelle il a fait des avances ; sans la garantie hypothécaire , il n aurait pas contracté ; donc si cette garantie est détruite ou si elle est diminuée, le créancier doit avoir le droit de demander la résolution du contrat, c’est-à-dire d’exiger le remboursement de sa créance. Peu importe que le débiteur ne soit pas en faute ; il n’en est pas moins vrai qu il ne peut pas profiter d un contrat que

DES HYPOTHÈQUES

le créancier n’aurait point consenti sans garantie réelle (i).

517. Toutefois le créancier na point le droit de demander le remboursement dans tous les cas où les sûretés promises deviennent insuffisantes ; il faut que l’insuffisance provienne de la perte des immeubles ou de leur dégradation, ce qui est une perte partielle. Ainsi c’est l’insuffisance matérielle des immeubles hypothéqués qui, seule, légitime l’action en remboursement. Si les immeubles, tout en conservant leur intégralité, ont perdu de leur valeur, fût-ce par accident, le créancier est sans droit. Des révolutions, des crises industrielles, des guerres diminuent la valeur de la propriété foncière; parfois des travaux publics, des voies de communication, qui augmentent la prospérité et la richesse dans une partie du pays, ont une influence toute contraire sur une autre partie, en faisant déserter des routes jadis très-fréquentées. Voilà des accidents que l’on pourrait comparer à une perte partielle. Pourquoi le législateur n’en tient-il aucun compte? C’est que la dépréciation n’est pas purement accidentelle comme la dégradation. Celle-ci ne saurait être prévue; tandis que le créancier sait que, si régulièrement les immeubles augmentent de valeur, il peut aussi survenir des causes qui entraînent au moins une moins-value provisoire. C’est à lui de faire ces calculs et de stipuler une garantie hypothécaire qui restera suffisante, alors même qu’il surviendrait une dépréciation des biens. S’il ne le fait pas, c’est lui qui est en faute, et il eût été aussi contraire au droit qu’à l’équité de rendre le débiteur responsable d’un fait qui doit être imputé à l’imprévoyance du créancier (2).

51 8. A plus forte raison le créancier n’a-t-il pas d’action lorsque l’insuffisance existait déjà lors du contrat. Le texte est si formel, qu’il semble que tout doute soit impossible. Il faut, d’après l’article 79 (code civil, art. 2131), que les immeubles aient éprouvé des dégradations, et l’on ne peut certes pas dire que des immeubles déjà dégradés au moment où ils sont frappés d’hypothèque, éprouvent

(X) Martou, t. III, p. 106, n« 1005.

(2) Duranton, t. XIX, p. 596, n<> 382. Pont, t. II, p. 126, n<> 693.

des dégradations. La loi ajoute que par suite de ces dégradations les immeubles doivent être devenus insuffisants pour la sûreté du créancier; ce qui implique encore que la cause et l’effet sont postérieurs au contrat. Si le créancier se contente d’une hypothèque insuffisante, de quoi se plaindrait-ii? D’une insuffisance qu’il connaissait ou qu’il devait connaître? Cela n’a pas de sens; il s’est cependant trouvé une cour qui a décidé que le créancier pouvait exiger le remboursement, pour défaut de sûreté suffisante, dans un cas où cette insuffisance existait dès le principe et où elle n’avait pas augmenté depuis le contrat. Tous les auteurs ont critiqué l’arrêt de la cour de Riom (i) ; nous croyons inutile de renouveler un débat qui est vidé par le texte même de la loi.

519. Il ne suffit pas que la dégradation soit postérieure au contrat pour que le créancier puisse agir en remboursement, il faut que ces dégradations n’aient pas été prévues lors du contrat. La loi ne le dit pas, mais cela résulte du motif sur lequel le droit du créancier est fondé. S’il peut demander le remboursement de sa créance, c’est que la loi du contrat est rompue quand les immeubles hypothéqués deviennent insuffisants; or, peut-on dire que les conventions des parties sont altérées quand, en contractant, elles ont su que les immeubles perdraient de leur valeur ? Celui qui stipule une hypothèque sur une futaie, sur une mine ou une carrière, sait que la valeur de la chose sera diminuée par l’exploitation que le débiteur a le droit de continuer; c’est à lui de faire ses stipulations en conséquence. On ne peut pas même dire que ce soient là des dégradations; le débiteur ne dégrade pas un bien par les actes de jouissance qu’il a le droit de faire, 1 immeuble reste entier, quoiqu’il diminue de valeur. Bien moins encore y a-t-il 'perte lorsque l’hypothèque constituée sur un immeuble indivis vient à tomber par suite du partage ou de la licitation; cela a été jugé ainsi, et la question n’aurait pas dû être portée devant les tribunaux ; le créancier sait que la validité de son hypothèque est subordonnée au résultat du

(1) Duranton. t. XIX, p. 597, n“ 383, et tous les auteurs.

partage; la loi lui donne le moyen de sauvegaraer ses intérêts en y intervenant. Donc tout est prévu, convenu; le créancier ne peut pas se plaindre que la loi du contrat est rompue (i).

520. La dégradation de l’immeuble hypothéqué ne suffit point pour que le créancier puisse agir en remboursement; il faut que l’immeuble soit devenu insuffisant pour la sûreté du créancier. Si, malgré la dégradation, la valeur de l’immeuble laisse au créancier une pleine garantie, il ne peut pas se plaindre, car il est sans intérêt. C’est seulement quand l’immeuble dégradé n’a plus une valeur qui soit en rapport avec le montant de la créance que le créancier a le droit d’en demander le remboursement. Quand peut-on dire qu’il y a insuffisance de sûretés ? C’est une question de fait : les experts seront chargés d’évaluer l’immeuble, et le juge décidera en conséquence. L’article 1188, qui prévoit un cas analogue, se sert d’une expression plus générale : lorsque le débiteur diminue les sûretés qu’il a données par son contrat au créancier, celui-ci peut agir en remboursement ; or, la diminution de sûretés peut exister sans qu’il y ait dégradation. De là des difficultés que nous avons examinées au titre des Obligations; elles ne se présentent pas dans le cas prévu par l’article 79 (code civÛ, art. 2131); les mots àie dégradation et de perte ne laissent aucun doute; ils impliquent une altération matérielle, une destruction totale ou partielle de l’immeuble.

52t. Un immeuble est exproprié pour cause d’utilité publique; par suite, l’hypothèque vient à tomber. C’est comme si la chose venait à périr, elle périt pour le créancier, puisqu’elle est mise hors du commerce. Le créancier aura-t-il le droit de se faire payer avant l’échéance, en exerçant son recours sur l’indemnité ? ou le débiteur peut-il se prévaloir de l’article 79 (code civil, art. 2131), et offrir au créancier une autre hypothèque? La cour de Liège s’est prononcée dans ce dernier sens, en appliquant les principes généraux au cas d’expropriation. Sa décision a été cassée. La question doit être décidée, non d’après le droit commun.

(1) Pont, t. II, p. 127, n° 693. Martou, t. III, p. 107, 1007.

DES HYPOTHÈQUES CONVENTIONNELLES

mais d’après les règles spéciales qui régissent l’espropriation pour cause d’utilité publique. Or, en vertu de la loi du 17. avril 1835, l’indemnité remplace l’immeuble en ce qui concerne les droits des tiers ; le créancier hypothécaire exerce donc ses droits sur l’indemnité, sans que le débiteur puisse lui offrir une autre hypothèque. Ce serait changer la loi du contrat sous le prétexte de la respecter (i).

5^^. L’immeuble est détruit par un incendie. S’il était assuré, le droit du créancier hypothécaire s’exercera-t-il sur l’indemnité payée par la compagnie d’assurance? La question, controversée sous l’empire du code civil, est tranchée par la loi belge (art. 10) ; nous reviendrons sur cette disposition, en traitant de l’extinction des hypothèques.

523. Quel est le droit du créancier, lorsque les biens hypothéqués sont devenus insuffisants, par suite de perte ou de dégradation? La question était controversée sous l’empire du code civil : les uns disaient que le créancier avait le choix, qu’il pouvait demander le remboursement de sa créance ou un supplément d’hypothèque : d’autres disaient que le droit de fournir un supplément d’hypothèque était une faculté pour le débiteur, plutôt qu’un droit pour le créancier (2). La loi belge a consacré cette dernière opinion, qui, à notre avis, est la meilleure. Pourquoi la loi donne-t-elle une action au créancier ? Parce que la loi du contrat est rompue; or, quand la condition sous laquelle le créancier a contracté n’est pas remplie, il a le droit de demander la résolution de la convention, cest-à-dire le remboursement de sa créance. Vainement dit-on que le créancier peut aussi demander l’exécution du contrat, conformément à l’article 1384; nous répondons que 1 article 79 (code civil, art. 2131) n’est pas une application de la* condition résolutoire tacite, car on ne peut pas dire que le débiteur n’a point exécuté son engagement ; il 1 a rempli, , puisqu’ü a fourni au créancier la garantie reelle que celui-

(1) Cassation, 26 août im^P^^sicrisie, 1851, 1, 138). Martou, t. III, p. 108,

4 + TT r» Pt suiv et les autorités qu’il cite, p. 130, note 2.

Répertoire de Dallo^, au Privilèges, n- 1333

et 1338.

DES HYPOTHÈQUES

ci avait stipulée; il faut donc laisser de côté l’article 1184 et décider que le contrat est rompu, parce que le créancier ne jouit plus de la garantie réelle qui était la condition du contrat. La conséquence en est, comme le dit l’article 79, que le créancier a le droit de demander le remboursement de sa créance.

Reste à savoir si le débiteur peut offrir au créancier un supplément d’hypothèque pour éviter le remboursement. L’article 79 répond que « le débiteur sera admis à offrir un supplément d’hypothèque si la perte ou les dégradations ont eu lieu sans sa faute » . C’est une faculté pour le débiteur, ce n’est pas un droit pour le créancier. Nous venons de dire pourquoi le créancier ne peut pas demander un supplément d’hypothèque, alors même que le débiteur a, par son fait, diminué les sûretés qu’il avait données à son créancier. Il est toujours vrai de dire que le débiteur a rempli ses engagements en fournissant la garantie stipulée par le créancier. Si ensuite il diminue cette sûreté par son fait, il rompt le contrat; donc le créancier a le droit d’en demander la résolution. D’ailleurs la loi ne pouvait pas contraindre le débiteur à donner un supplément d’hypothèque; il se peut qu’il n’ait point d’immeubles ou qu’il ne veuille pas les hypothéquer; et comme il s’agit d’une obligation de faire, la loi ne peut pas l’y contraindre. Donc le supplément d’hypothèque ne pouvait être qu’une faculté pour le débiteur. Quand jouit-il de ce droit? La loi distingue; si c’est par son fait qu’il a dégradé l’immeuble hypothéqué, il est en faute, et sa faute ne peut pas lui donner un droit ; si c’est sans sa faute que les immeubles ont péri ou ont été dégradés, l’équité exige qu’il puisse fournir un supplément d’hypothèque ; il rétablit par là la loi du contrat qui avait été rompu par un cas fortuit.

i 524. Il va sans dire que le supplément d’hypothèque que le débiteur a le droit d’offrir au créancier est une nouvelle hypothèque ; il faut donc un nouvel acte, une nouvelle inscription, et le créancier n’aura rang qu’à partir de l’inscription. Si l’immeuble était déjà grevé d’inscriptions qui ne laisseraient pas de sûreté suffisante au créancier, celuici aurait le droit de refuser l’offre que lui fait le déWteur ;

des hypothèques conventionnelles. 489

l’hypothèque que le débiteur offre comme supplément doit naturellement procurer au créancier une sûreté véritable. En cas de refus du créancier, le juge décidera (i).