CHAPITRE VIL
DE l’effet des PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES CONTRE LES TIERS DÉTENTEURS.
§ Notions générales,
S36. Qu entend-on par tiers détenteur? C’est le tiers qui possède l’immeuble hypothéqué. On l’appelle tiers détenteur pour le distinguer du débiteur qui a hypothéqué l’immeuble, et qui est aussi un détenteur. Le débiteur et le tiers sont dans une situation tout à fait différente. Le débiteur est tenu personnellement de la dette, l’hypothèque n’est qu’un accessoire de l’obligation principale; tandis que
(l) Martou, t. III, p. 281, n° 1224. Aubry et Rau, t. III, p. 396, note 42, § 281.
DES HYPOTHÈQUES
le tiers est étranger à la dette. Le tiers détenteur est donc celui qui est tiers quant à la dette, c’est-à-dire qui n’en est pas tenu, il n’a aucune obligation envers les créanciers; c’est seulement l’immeuble qu’il détient qui est grevé d’une charge au profit des créanciers hypothécaires. Cela caractéiâse la situation du tiers détenteur; il n’est pas obligé personnellement; s’il peut être poursuivi, c’est uniquement comme détenteur de l’immeuble hypothéqué : c’est l’immeuble qui est poursuivi, ce n’est pas la personne.
L’application du principe donne lieu à bien des difficultés ; nous les examinerons en traitant du délaissement, car c’est surtout en cette matière qu’ elles se présentent.
2S7. Quel est le droit du créancier contre le tiers détenteur? Il a le droit de suite quand il a un privilège ou une hypothèque inscrits sur l’immeuble. L’article 96 (code civil, art. 2166) explique l’objet du droit de suite : les créanciers hypothécaires et privilégiés suivent l’immeuble dans quelques mains qu’il passe, pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions ». Ils peuvent donc exproprier l’immeuble entre les mains du tiers détenteur, comme ils le pouvaient tant que l’immeuble était dans les mains du débiteur ; le but de l’expropriation est le même, c’est d’être payés sur le prix par préférence aux créanciers chirographaires, et d’après l’ordre des inscriptions quand il y a concours et conflit de créanciers hypothécaires.
Les créanciers hypothécaires et privilégiés ont seuls le droit de suite, les créanciers chirographaires ne l’ont point. Quand le débiteur aliène un immeuble, cet immeuble cesse de faire partie du gage que les créanciers ont sur les biens du débiteur, pourvu que l’acquéreur transcrive l’acte d’acquisition ; s’il ne transcrit point, les créanciers du vendeur conservent leur droit sur l’immeuble, ils peuvent le saisir et l’exproprier. Ce n’est pas là le droit de suite, c’est la conséquence du principe que l’acte non transcrit n’existe pas à l’égard des tiers ; les créanciers saisissent donc l’immeuble parce que, à défaut de transcription, la chose vendue est encore dans le domaine du vendeur et fait, par conséquent, partie du gage de ses créanciers.
DU DROIT DE SUITE
Pourquoi la loi donne-t-elle le droit de suite aux créanciers hypothécaires et privilégiés, tandis quelle le refuse aux créanciers chirographaires? C’est que les premiers ont un droit réel, tandis que les autres n’ont qu’un droit de créance. Tout droit réel donne, en principe, le droit de suite; la raison en est qu’il affecte la chose, et la chose en reste affectée, alors même quelle passe en d’autres mains; étant démembrée au profit du créancier, elle reste dans cet état de démembrement quand le débiteur l’aliène. Tel est le motif juridique du droit de suite. Il en résulte que les créanciers chirographaires ne peuvent pas lavoir, car ils n’ont pas de droit dans la chose, ils n’ont qu’un droit contre la personne ; si le débiteur ne satisfait pas à ses engagements, les créanciers ont une action sur les biens qui leur servent de gage, mais ils ne peuvent exercer ce droit que sur les biens qui sont dans le domaine de leur débiteur lors de la poursuite; dès que le bien sort des mains du débiteur, leur droit s’éteint. Le droit de suite ne saurait donc appartenir aux créanciers chirographaires ; par contre, il est de l’essence des hypothèques et des privilèges. Le droit de préférence du créancier serait illusoire s’il ne pouvait l’exercer qu’en expropriant le débiteur; car celui-ci pouvant aliéner malgré les charges hypothécaires qui grèvent ses biens, l’hypothèque et le privilège ne présenteraient plus aucune garantie. Le droit de suite est donc le complément nécessaire du droit de préférence.
238. Quelle est la situation du tiers détenteur quand il est poursuivi par les créanciers hypothécaires ou privilégiés? Le code civil répond à cette question dans les termes les plus inexacts. Si le tiers détenteur ne paye pas, dit l’article 2167, il demeure, par l’effet seul des inscriptions, obligé y comme détenteur les dettes hypothécaires.
Dire que le tiers détenteur est obligé, comme tel, à payer toutes les dettes inscrites sur l’immeuble, c’est dire une hérésie juridique et une chose contradictoire. C’est précisément parce que le détenteur de l’immeuble hypothéqué est tiers à la dette, qu’il n’est pas obligé de la payer et qu’on l’appelle tiers détenteur; donc, comme tiers, il n’est
DBS HYPOTHÈQUES.
pas obligé; l’appeler tiers détenteur et le déclarer obligé au payement des dettes, c’est dire qu’il n’est pas débiteur, parce qu’il est tiers ^ et qu’il doit néanmoins payer les dettes, ce qui implique qu’il est débiteur. L’article 2168 ajoute que le tiers détenteur est tenu, dans le meme cas, ou de payer tous les capitaux et intérêts exigibles, ou de délaisser l’immeuble. En disant qu’il est tenu de payer ou de délaisser, la loi entend dire qu’il y est obligé; l’article 2169 le dit formellement : « Faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à \une de ces obligations, chaque créancier a le droit de faire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué. » C’est une nouvelle erreur; le tiers détenteur, par cela seul qu’il est tiers, n’est tenu, obligé à rien du tout, car s’il était obligé à quoi que ce soit, il ne serait plus tiers détenteur.
Les auteurs de la loi belge ont voulu corriger la mauvaise rédaction du code civil, mais, chose singulière, ils ont oublié de modifier l’article 2167 (loi hyp., art. 97); la loi nouvelle dit, comme le code civil, que le tiers détenteur demeure obligé, comme détenteur, à toutes les dettes hypothécaires. Le législateur belge s’est contenté de modifier l’article 2168, encore la correction est-elle insuffisante. D’après le code civil, le tiers détenteur est obligé de payer ou de délaisser; l’article 98 de la loi belge dit que le tiers détenteur est tenu de délaisser, sinon de payer ; cela implique d’abord qu’il est obligé de délaisser, ce qui n’est pas exact; cela implique encore qu’à défaut de délaisser, il est obligé de payer, ce qui reproduit l’erreur du code; aussi le légilateur belge a-t-il maintenu la rédaction de l’article 2169, en qualifiant dÜ obligations le délaissement et le payement des dettes.
Les auteurs de la loi belge paraissent avoir suivi l’opinion de Troplong, dont l’autorité était jadis grande en Belgique comme en France. On lit dans le rapport de la commission spéciale : « La commission n’a rien changé aux principes sur lesquels sont basées les obligations des tiers détenteurs. Seulement elle propose de donner aux articles 2168 et 2178 une rédaction plus conforme aux principes. L’obligation du tiers détenteur n’est pas de payer
DU DROIT DE SUITE
OU bien de délaisser, mais de délaisser, s’il ne paye pas (i). M. Lelièvre s’exprime dans le même sens : « L’action h^^pothécaire ne peut avoir pour objet que le délaissement de l’immeuble. Le payement de la dette est une simple faculté pour le détenteur (2). » C’est, à la lettre, la doctrine de Troplong. « Tous ceux, dit-il, qui ont écrit en jurisconsultes, et non en praticiens, ont enseigné que le créancier a le droit de demander au tiers possesseur, non le payement de la dette, mais le délaissement de la chose. «Non, le créancier ne peut pas plus demander au tiers détenteur . le délaissement de la chose que le payement de la dette ; il ne peut rien lui demander, parce que le tiers détenteur ne lui doit rien. Le délaissement n’est pas un droit pour les créanciers, et il est absurde de le considérer comme tel, puisque le délaissement ne fait qu’entraver l’action des. créanciers. C’est en faveur du tiers détenteur que la loi a établi le délaissement ; cela est si vrai que, lors des travaux préparatoires auxquels on se livra en France pour reviser le régime hypothécaire, on attaqua vivement et on proposa de supprimer le délaissement, parce qu’il porte atteinte aux droits des créanciers. Et l’on veut que l’objet de leur action soit le délaissement ! Qu’est-ce que les créanciers veulent en poursuivant le tiers détenteur ? Faire vendre l’immeuble, afin d’être payés sur le prix par préférence et dans l’ordre de leurs inscriptions. Quel est donc le but du droit de suite'? I/expropriation de l’immeuble hypothéqué, A quoi le tiers détenteur est-il tenu? Il n’est obligé à rien, seulement il subit l’expropriation. Mais la loi lui donne trois moyens d’éviter l’expropriation. D’abord il peut purger, puis il peut payer les dettes inscrites, enfin il peut délaisser. Ce sont donc trois facultés que la loi accorde au tiers détenteur s’il veut éviter l’éviction ou l’expropriation. 11 est souverainement illogique de donner le nom Ôl obligations à des droits (3).
La mauvaise rédaction do la loi a embrouillé une situa-
(1) Rapport de la commission spéciale (Parent, p. 57).
(2) Leliftvre, Rapport (Parent, p. 155). Troplong, t. IlI,no732. Comparez Duranton, t. XX, p. 379, n® 233.
(3) Martou, 1. 111, p. 309, n° 1254, et p. 314, n“ 1259. Pont, t. Il, p, 483, 09 1129.
DES hypothèques.
tion qui est très- simple. Quand une créance est garantie par un privilège ou une hypothèque, les créanciers ont deux droits et deux actions : un droit et une action contre le débiteur et un droit dans la chose qui leur donne action contre tout détenteur de la chose. Tant que le débiteur possède l’immeuble hypothéqué, l’hypothèque est l’accessoire de l’obligation principale, et le droit quelle donne sur l’immeuble est l’accessoire du droit que le créancier a contre la personne obligée. Lorsque le débiteur aliène l’immeuble hypothéqué, les deux actions se divisent; le créancier a une action contre le débiteur tendant au payement de la dette, et il a une action contre le détenteur de l’immeuble tendant à la vente de l’immeuble. C’est donc un nonsens que de demander à quoi le tiers détenteur est obligé ; c’est le débiteur qui est obligé, le tiers détenteur n’est obligé à rien ; mais, détenant un immeuble grevé d’hypothèque, il est exposé à être poursuivi hypothécairement. Subir l’expropriation, voilà à quoi est tenu le tiers détenteur. Ce n’est pas là une obligation. Ce qui le prouve, c’est que le tiers détenteur peut s’atfranchir de la poursuite d’expropriation, d’abord en purgeant, puis en payant les dettes inscrites, enfin, même sans purger ni payer, en délaissant l’immeuble. On n’a jamais dit que le tiers détenteur fût obligé de purger ; il n’est pas non plus obligé de payer, ni de délaisser, il peut se laisser exproprier. Ce que le code civil et la loi belge appellent des obligations sont des droits, des facultés dont le tiers détenteur use ou n’use point. La cour de cassation de Belgique a formulé ces principes en termes très-exacts : « Les effets de l’hypothèque, dit-elle, relativement au tiers détenteur, dérivent exclusivement du droit réel qui la constitue ; elle ne lui impose aucune obligation personnelle envers le créancier hypothécaire; celui-ci, à défaut de délaissement, n’a que le droit de faire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué (i). ?»
4^39. Du principe que faction des créanciers contre le tiers détenteur est une poursuite! en expropriation, suit que la vente de f immeuble, si le tiers détenteur ne paye pas,
(1) Rejet, 31 janvier 1851, au rapport de M. De Cuvper [Pcisicrisie, 1851, 1, 297).
DU DROIT DE SUITE
devra se faire dans les formes prescrites par la loi du 15 août 1854 sur l’expropriation forcée. Toutefois cette loi permet au créancier premier inscrit de stipuler le droit de faire vendre l’immeuble dans la forme des ventes volontaires. C’est ce qu’on appelle la clause de voie parée (article 90). Le tiers détenteur, quoique n’ayant pas figuré au contrat, doit subir cette clause, puisqu’elle tient au droit d’expropriation que le créancier a contre lui ; il a d’ailleurs eu connaissance de là clause en achetant, puisqu’elle doit être mentionnée dans l’inscription hypothécaire ; si la loi veut quelle soit rendue publique, c’est précisément parce qu’elle a efiet contre le tiers acquéreur.
S40. Pour que les créanciers puissent exercer leur action contre le tiers détenteur, il faut que leur privilège ou leur liypothèque soient inscrits. Nous en avons déjà dit la raison ; l’hypothèque et le privilège n’existent à l’égard des tiers que par l’inscription. Le code civil faisait exception en faveur de l’hypothèque légale des incapables; cette exception est abrogée. Toute hypothèque est soumise à la publicité; les incapables n’ont donc le droit de suite que si leur hypothèque a été inscrite. Il en est de même des privilèges; la rédaction de l’article 2166 du code civil faisait naître un léger doute ; il portait que les créanciers ayant privilège ou hypothèque imcrite sur un immeuble » ; il semblait résulter de là que la loi n’exigeait l’inscription que pour les hypothèques et non pour les privilèges (i). C’était une très-fausse interprétation. En effet, à quoi aurait servi le droit de suite aux créanciers privilégiés sans inscription, puisque, n’étant pas inscrits, ils ne jouissaient pas du droit de préférence? Or, c’est le droit de préférence qui constitue l’essence du privilège comme de l’hypothèque; le droit de suite n’est qu’un moyen de réaliser le droit de préférence, il ne peut donc appartenir qu’à ceux qui ont conservé le droit de préférence en prenant inscription. Notre loi prévient tout doute en disant que le droit de suite appartient aux créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble. Il ne suffit pas que le
(1) Pont, t. Il, p.475, n° U2L
DES HYPOTHÈQUES
créancier ait pris inscription, il faut aussi qu’il l’ait conservée; s’il la laisse périmer, elle est considérée comme n’ayant jamais été prise; par conséquent, il perd tous les droits qui y sont attachés, notamment le droit de suite (i). Son hypothèque peut même perdre toute efficacité si le tiers détenteur a transcrit, car, dans ce cas, l’inscription ne peut plus avoir lieu. Nous renvoyons à ce qui a été dit plus haut sur la péremption (n°® 121 et 1^6). ^ ^
241. L’application du principe au privilège de l’architecte souffre quelque difficulté. Ce privilège se conserve par une double inscription, celle du premier procès-verbal avant le commencement des travaux et celle du second procès-verbal faite dans la quinzaine de la réception des ouvrages (art. 38). On suppose que le propriétaire vende le fonds sur lequel s’exécutent les travaux avant qu’ils soient achevés. D’après l’article 112, l’inscription ne peut plus être prise après la transcription de l’acte d’aliénation. Si l’on applique ce principe à l’architecte, la conservation de son privilège sera impossible, car il ne peut pas inscrire, avant l’aliénation, un procès-verbal que la loi ne permet de dresser qu’après l’achèvement des travaux. Comment concilier le droit de l’architecte avec le principe del’ article 112? Il y a une hypothèse dans laquelle il n’y a aucun doute. Si l’acquéreur continue les travaux, il exécute le marché fait avec l’entrepreneur comme s’il l’avait contracté ; on reste donc sous l’empire du droit commun. La créance de l’architecte et son privilège naissent après la vente ; partant, l’article 112 est inapplicable : le créancier privilégié inscrira le second procès-verbal dans la quinzaine de la réception des ouvrages. Mais il se peut que les travaux ne soient pas achevés et que l’acquéreur ne veuille pas les continuer, ou les travaux sont achevés et ils ne sont pas reçus. L’architecte a néanmoins une créance pour les travaux qu’il a exécutés : aura-t-il un privilège de ce chef? On admet généralement qu’il pourra faire dresser procèsverbal après la vente et l’inscrire (2). Cela nous parait
(1) Jugement du tiibunal d’Anvers, du 4 février 1875 (Pasicrisie, 1876 3, 29).
(2; Martou, t III, p. 300, n® 1245. Pont, t. II, p. 475, n» 1123.
très-douteux. Le principe de l’article 112 est aosoluja loi n’y admet aucune exception : appartient-il à l’interprète d’y déroger? Ce serait réellement faire la loi. On dit qu’il ne peut pas dépendre du propriétaire de mettre l’entrepreneur dans l’impossibilité de conserver son privilège en aliénant l’immeuble. L’argument est à l’adresse du législateur, l’interprète est lié par une règle absolue, à laquelle il ne peut pas se soustraire.
^42. Il y a un privilège qui est dispensé de l’inscription, c’est celui des frais de justice. En résulte-t-il que le créancier pourra exercer le droit de suite sur les immeubles grevés de son privilège sans l’avoir inscrit? La réponse se trouve dans les textes de la loi. Si elle dispense les frais de justice de la formalité de l’inscription, c’est uniquement entre les créanciers (art. 29; code civil, art. 2106); tandis que l’article 96 (code civil, art. 2166) ne donne le droit do suite aux créanciers privilégiés qu’à la condition que le privilège soit inscrit, et il ne reproduit pas, pour le droit de suite, l’exception que l’article 29 fait pour le droit de préférence. Cela est décisif. L’esprit de la loi est en harmonie avec le texte. On conçoit que la loi dispense de la publicité les frais de justice quand il s’agit des rapports des créanciers entre eux; il est inutile de porter à leur connaissance un privilège qu’ils connaissent, puisqu’ils ont fait les frais et qu’ils en profitent. Telle n’est pas la situation des tiers acquéreurs ; ils doivent être à l’abri de toute charge hypothécaire non rendue publique, sinon il n’y a plus de sécurité dans les transactions et le but de la publicité est manqué; or, les tiers acquéreurs ne peuvent connaître que par l’inscription les charges qui grèvent l’immeuble; donc un privilège non inscrit n’existe point à leur égard. Enfin la tradition est en ce sens. Sous l’empire du code civil, tous les privilèges généraux sur les meubles s’étendaient aussi sur les immeubles (art. 2104); ils étaient dispensés de l’inscription entre les créanciers, mais la loi ne les dispensait point de la publicité en ce qui concerne le droit de suite; on en concluait, c’était l’opinion de tous les auteurs, que les créanciers privilégiés n’avaient le droit
de suite qua la condition de prendre inscription (i).
On admet généralement que les tiers peuvent opposer le défaut d’inscription, alors même qu’ils auraient connaissance des privilèges et hypothèques que le créancier aurait négligé d’inscrire (t. XXX, n® 552). Nous avons fait nos réserves à cet égard en traitant du droit de préférence. La question se présente dans les mêmes termes quand il s’agit du droit de suite. La loi, dit-on, ne connaît qu’un mode de porter les charges hypothécaires à la connaissance des tiers, c’est l’inscription; donc le créancier dont le droit n est pas inscrit ne peut se prévaloir de ce que le tiers détenteur aurait de fait connu l’hypothèque ou le privilège. A cet argument nous opposons le texte de l’article 1®^ de notre loi hypothécaire. Celui qui achète un immeuble ne peut opposer le défaut de transcription s’il avait connaissance d’une vente antérieure, quoique non transcrite ; or, l’hypothèque est une aliénation partielle, et l’inscription est un mode de publicité identique avec la transcription; si le propriétaire peut opposer son droit au tiers détenteur, quoiqu’il ne l’ait pas rendu public, pourquoi le créancier hypothécaire ne pourrait-il pas opposer son droit, qui est un démembrement de la propriété, au tiers détenteur qui en a connaissance? Il est certain que la situation est la même; et là où il y a même motif de décider ne doit-il pas y avoir même décision (2)?
La question ne s’est pas présentée devant nos cours, et la jurisprudence française n’a pas d’autorité en cette matière, puisqu’il n’y a pas, dans la loi de 1855 sur la transcription, une disposition analogue à celle de l’article P"' de la loi belge. Dans une espèce antérieure à la loi nouvelle, la cour de cassation a jugé que le défaut d’inscription ne pouvait être opposée au créancier hypothécaire, parce que la vente avait été faite en fraude de ses droits, pour soustraire l’immeuble à la poursuite du créancier hypothécaire. Le tiers détenteur objecta que le créancier n’avait pas pris inscription dans la quinzaine de la transcription, comme le
(1) Martou, t. III, p. 300, 1245. Pont, t. II, p. 475, n® 1122.
(2) En eens contraire, Martou, t. III, p. 301, 1246
DU DROIT DE SUITE
voulait Farticle 834 du code de prodédure. La cour répond que le créancier ne pouvait être tenu de prendre inscription dans ce délai, puisque la vente était frauduleuse, c’està-dire quelle n existait pas à son égard (i). C’est le principe sur lequel cet arrêt est fondé qui a été consacré par l’article P’’ de notre loi hypothécaire ; elle qualifie de fraude le fait du tiers détenteur d’opposer le défaut de transcription, alors que, en achetant, il avait connaissance de la vente non transcrite. Par identité de motifs, le tiers détenteur est en fraude quand il se prévaut du défaut d’inscription d’une hypothèque dont il connaissait l’existence en achetant. Il y a, en effet, mauvaise foi de la part du tiers acquéreur à opposer le défaut de publicité d’une charge hypothécaire dont il avait connaissance ; c’est dire qu’il n’en avait pas une connaissance légale ; or, la publicité légale n’a d’autre objet que d’avertir les tiers de l’existence des charges hypothécaires : un tiers peut-il de bonne foi soutenir qu’il ne connaissait pas l’hypothèque, alors qu’il la connaissait?
La question de bonne foi où de fraude s’est encore présentée dans une autre espèce qui a quelque analogie avec l’article 1®‘' de notre loi hypothécaire. Le vendeur avait déclaré l’existence des hypothèques inscrites sur l’immeuble. Il se trouva que l’inscription ne contenait pas la mention de l’exigibilité de la créance; ce quL sous l’empire du code civil, était une cause de nullité de l’inscription. De là la question de savoir si le tiers acquéreur pouvait se prévaloir de ce vice de forme, alors qu’il connaissait l’existence de l’hypothèque par l’acte même de vente? La cour de cassation s’est prononcée en faveur du tiers acquéreur (2). Il est certain qu’il peut opposer les irrégularités qui vicient l’inscription ; mais le peut-il malgré la connaissance personnelle qu’il a de l’hypothèque, quand elle lui a été déclarée par l’acte même de vente? Si l’on tient compte de la bonne foi, comme le fait l’article 1®'’ de notre loi hypothécaire, il faut dire qu’il y a mauvaise foi de sa part *
(1) Rejet, 10 avril 1855 (Dalloz, 1855, 1, 109).
(2) Rejet, chambre civile, 27 mars 1849 (Dallp,z. 1849, 1, 168).
DES HYPOTHEQUES
c’est cette mauvaise foi que la loi belge qualifie de fraude.
244. Il y a un cas dans lequel le tiers détenteur ne peut opposer le défaut d’inscription de l’hypothèque, c’est quand il a renoncé à se prévaloir de l’omission de cette formalité. L’inscription n’est ordonnée que dans l’intérêt des tiers ; il va de soi qu’ils peuvent renoncer au droit qu’ils ont de l’opposer (i). Cette décision vient à l’appui de l’opinion que nous venons de soutenir. Si le tiers détenteur peut déclarer qu’il n’opposera pas le défaut de publicité, c’est parce qu’il a connaissance de rhypothèque; et, à raison de cette connaissance, il renonce à se prévaloir de l’inobservation d’une formalité dont l’unique but est de lui faire connaître l’existence de l’hypothèque. Eh bien, le législateur belge a pensé que, quand même le tiers ne renoncerait pas formellement à opposer l’omission de l’inscription, la bonne foi exigeait qu’on ne lui permît pas de le faire.
Si le tiers détenteur se cjiarge du payement des dettes hypothécaires, il ne peut plus être question d’opposer le défaut d’inscription ; en effet, il cesse, dans ce cas, d’être tiers détenteur pour devenir débiteur personnel ; or, le débiteur personnel ne peut jamais opposer le défaut d’inscription (2). Pourquoi ne le peut-il pas? Parce qu’il a nécessairement connaissance de la dette qu’il est obligé de payer. Ne peut-on pas en dire autant du tiers détenteur qui, sans s’obliger à payer la dette, connaît l’existence de l’hypothèque au moment où il achète ? La bonne foi ne lui faitelle pas une obligation de payer la dette, au moins comme détenteur de l’immeuble qu’il sait hypothéqué à la dette du créancier, quoique celui-ci n’ait pas inscrit ?
ÎJ45. La loi exige encore une condition pour l’existence du droit de suite, c’est que la dette du créancier hypothécaire soit exigible. Aux termes de l’article 99 (code civil, art. 2169), le créancier peut faire vendre l’immeuble hypothéqué trente jours après le commandement fait au débiteur
(1) Mai’ton, 1. 111, p. 301, u«> 1246.
(2) Vovezl fliTfit r.ir.ft n. 217. note 2.
DU DROIT DE SUITE
personnel et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser. L’action hypothécaire est uue garantie pour obtenir le payement forcé de la dette ; or, le payement ne peut être demandé que lorsque la dette est exigible. Cela est élémentaire quand le créancier pour suit le payement contre le débiteur personnel ; or, l’action hypothécaire ne peut être formée contre le tiers détenteur qu’après un commandement fait au débiteur originaire, et le commandement suppose que le débiteur est obligé de payer, c’est-à-dire que la dette est exigible. La loi veut aussi que le tiers détenteur soit sommé de payer, et il nt peut être sommé de payer tant que la dette n’est pas exigi ble. En effet, d’après l’article 97 (code civil, art. 2167), le tiers détenteur, tenu, comme tel, de toutes les dettes hypothécaires, jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire. Il suit de là que le créancier ne peut agir hypothécairement contre le tiers détenteur tant qu’il ne peut pas exiger le payement de la dette contre le débiteur personnel.
L’application du principe soulève des difficultés. Si le débiteur personnel a obtenu un délai de grâce, le tiers détenteur pourra-t-il s’en prévaloir contre le créancier ? L’affirmative est généralement admise, sauf le dissentiment de Duranton, suivi par Taulier; nous croyons qu’elle est fondée sur le texte et sur l’esprit de la loi. En effet, le débiteur personnel à qui le juge a accordé un délai de grâce ne peut pas être poursuivi ; donc le créancier ne peut pas lui faire de commandement; ce qui, d’après l’article 99 (code civil, art. 2169), empêche le créancier d’exercer soji action hypothécaire contre le tiers détenteur. L’article 97 vient à l’appui de cette interprétation ; il donne au tiers détenteur les termes et délais dont jouit le débiteur personnel; le mot terme implique une convention, le mot délai est celui dont se sert l’article 1244, qui permet au juge d’accorder des délais modérés au débiteur ; donc le tiers détenteur doit jouir des mêmes délais. Cela est aussi fondé en raison. Tant que le délai do grâce n’est pas expiré, on peut espérer que le débiteur payera ; donc tant qu’il ne peut pas être poursuivi, il serait contraire aux principes de poursuivre le tiers détenteur, celui-ci n’étant tenu que si le
DES HYPOTHÈQUES
débiteur personnel, après commandement, ne paye point. On objecte que c’est en considération de la position du débiteur que le juge lui a accordé un délai, par humanité et contre la rigueur du droit. Eh! qu’importe? Quel que soit le motif pour lequel le débiteur personnel ne peut être pour^ suivi, il ne peut y avoir de poursuite contre le tiers déten' teur (i).
Par contre, il y a des cas dans lesquels le débiteur personnel est déchu du bénéfice du terme conventionnel, c’est quand il a fait faillite, ou que, par son fait, il a diminué les sûretés qu’il avait données au créancier. Le créancier peut poursuivre le débiteur et, par conséquent, lui faire commandement, quand il est déchu du bénéfice du terme. On demande s’il peut aussi faire sommation au tiers détenteur. D’après l’article 99 (code civil, art. 2169), l’afiârmative n’est guère douteuse, car la dette devient exigible dés que le débiteur perd le bénéfice du terme. On objecte l’article 97 (code civil, art. 2167), qui donne au détenteur les termes et délais accordés au débiteur originaire; or, dans l’espèce, le débiteur jouissait d’un terme, le tiers détenteur doit donc aussi en jouir ; si le débiteur en est déchu dans les cas prévus par l’article 1188, c’est par des causes qui lui sont personnelles et que, par conséquent, on ne peut pas opposer au tiers détenteur. On peut répondre qu’en cas de faillite tout espoir que le débiteur payera est perdu; donc le créancier doit avoir le droit d’agir hypothécairement contre le tiers détenteur ; et s’il a ce droit dans l’un des cas prévus par l’article 1 188, il est difficile de le lui refuser dans l’autre. L’esprit de la loi est en faveur de cette interprétation ; dès que le créancier peut commander au débiteur de payer, il doit avoir le droit de sommer le tiers détenteur de payer ou de délaisser ; car le tiers détenteur est tenu de payer hypothécairement, comme le débiteur est tenu de payer personnellement. Est-il vrai que le texte s’y oppose ? Non ; l’article 97 (code civil, article 2167) dit bien que le tiers détenteur jouit des termes
(1) Aubry et Rau, t. Ilï, p. 436, note 1, § 287, et, en sens divers, les auteurs q mis citent. .
DU DROIT DE SUITE
et délais accordés au débiteur personnel, il ne dit pas qu’il en jouit malgré la déchéance du débiteur ; quand celui-ci en est déchu, il n’y a plus de terme; donc le tiers détenteur ne peut pas l’invoquer. C’est l’opinion générale (i).
I Le créancier a le droit de suite quel que soit le
(titre en vertu duquel le tiers détenteur possède le bien hypothéqué. C’est ce que dit l’article 96 (code civil, art. 2160) qui définit le droit de suite : le créancier suit l’immeuble dans quelques mains qii il passe. Peu importe donc à quel titre le tiers détenteur ait acquis la propriété de la chose, que ce soit à titre gratuit ou à titre onéreux, que ce soit entre-vifs ou à cause de mort, pourvu qu’il ne soit pas soumis par son titre au payement des dettes, comme débiteur personnel; dans ce cas, il n’est plus tiers détenteur. Ainsi l’acheteur, l’échangiste, le donataire et le légataire à titre particulier sont les tiers .détenteurs contre lesquels le créancier peut agir hypothécairement et qui, de leur côté, jouissent des droits et des exceptions que la loi accorde aux tiers détenteurs. Nous dirons plus loin quels sont les possesseurs qui sont tenus personnellement et contre lesquels, par conséquent, le créancier doit agir par voie d’action personnelle.
247. Le créancier a-t-il aussi le droit de suite quand le débiteur démembre la propriété de l’immeuble? En principe, oui, pourvu que le démembrement donne au tiers la détention de la chose, et que le droit en vertu duquel il la détient soit susceptible d’expropriation forcée. Il faut que le tiers détienne la chose, puisque le droit de suite s’exerce contre le tiers détenteur, à ce titre; s’il ne possède pas l’immeuble, il est impossible d’exercer une action contre l’immeuble dans la personne du possesseur. Il faut de plus que le droit en vertu duquel il possède soit susceptible d’être saisi et vendu, car tel est l’objet du droit de suite, comme le dit le premier article de notre chapitre ; le créancier suit l’immeuble à l’effet de le faire vendre et d’être colloqué et payé suivant l’ordre de son inscription.
Q) Salifie dissentiment de Duranton et de Taulier. Voyez les sources dans Aubry et Rau, t. III, p. 436, note 1, g 287. Comparez le t, XVII de mes Principes , n'' 215.
DES HYPOTHÈQUES
Par application de ce principe, il faut décider que si le débiteur grève Timmeuble hypothéqué dun droit d’usufruit, d’emphytéose ou de superficie, l’usufruitier, l’emphytéote et le superficiaire sont soumis au droit de suite. Ils possèdent la chose hypothéquée, et ils la possèdent en vertu d’un droit réel immobilier ; ils sont donc tiers détenteurs ; d’un autre côté, le droit en vertu duquel ils détiennent l’immeuble peut être saisi et vendu; ils sont donc , sous l’empire du droit commun. On fait une objection en faveur du créancier. S’il a le droit de suite contre l’usufruitier, l’emphytéote et le superficiaire, il devra, pour l’exercice de son droit, intenter deux actions, l’une contre le débiteur nu propriétaire, action personnelle qui, à défaut de payement, se traduira en une saisie immobilière, et action contre le tiers détenteur, en vertu de son droit hypothécaire : n’est-ce pas porter atteinte à son droit? Il est certain que le débiteur ne peut, par aucun acte, diminuer ou altérer le droit du créancier hypothécaire; de là suit que si le démembrement de la propriété qu’il conserve cause un préjudice au créancier, celui-ci n’en tiendra aucun compte et poursuivra l’expropriation, comme s’il n’y avait pas d’usufruit, d’emphytéose, ni de superficie. C’est l’application des principes que la loi hypothécaire consacre dans son article 45 ; nous renvoyons à ce qui a été dit plus haut sur la restriction du droit de propriété qui résulte de la concession de l’hypothèque (i).
^48. Ces principes ne reçoivent pas d’application aux droits d’usage et d’habitation, parce que ces droits ne peuvent pas être vendus, ni par conséquent saisis et expropriés. Comment, dans ce cas, le créancier exercera-t-il son droit h^othécaire ? On suit toujours le principe qui défend au débiteur de compromettre en quoi que ce soit le droit du créancier hypothécaire ; celui-ci exercera donc son droit sans tenir compte des concessions faites par le débiteur ; il dirigera l’action contre le détenteur de la chose, mais 1 expropriation se fera, non sur le détenteur, qui ne peut pas être exproprié, mais sur le propriétaire.
(1) Martou, t. III, p. 302, 1247.
DU DROIT DE SUITE
Il en serait de même si le débiteur avait grevé l’immeuble d’une servitude. C’est un démembrement de la propriété, mais qui n’est pas susceptible du droit de suite. D’abord le propriétaire du fonds dominant ne possède pas le fonds servant, il n’est donc pas tiers détenteur, et, par conséquent, il ne peut être poursuivi hypothécairement. Conçoit-on qu’il délaisse un fonds qu’il ne détient pas? et qu’on nomme un curateur au fonds servant qui n’a pas cessé d’être occupé par le propriétaire? La servitude ne peut pas non plus être saisie et vendue séparément du fonds au profit duquel ou sur lequel elle est établie : car l’expropriation forcée suppose un concours d’enchérisseurs; or, la servitude, d’ordinaire, ne peut profiter qu’au fonds dominant, et elle ne peut grever que le fonds servant; que ferait de la servitude un adjudicataire qui ne serait propriétaire d’aucun des deux fonds ? Les motifs pour lesquels une servitude ne peut être hypothéquée s’opposent aussi à ce que l’on exerce le droit de suite contre le propriétaire du fonds servant; nous renvoyons à ce qui a été dit sur les biens susceptibles d’hypothèque (i). Il faut donc dire des servitudes ce que nous venons de dire des droits d’usage et d’habitation; le débiteur n’a pas le droit d’entraver l’action hypothécaire du créancier en démembrant la chose hypothéquée par des concessions de droits réels qui ne donnent pas au créancier le droit de suite; la concession d’une servitude ne peut donc être opposée au créancier, et partant celui-ci exercera son action hypothécaire sans tenir compte de la servitude (2).
La question est néanmoins controversée. Comme l’opinion que nous soutenons est fondée sur des principes certains, consacrés par la loi (art. 45, et code civil, art. 21 18), nous croyons inutile d’entrer dans ce débat (s).
249. Les baux consentis par le débiteur peuvent-ils être opposés au créancier hypothécaire qui poursuit l’expropriation de l’immeuble ? Nous avons répondu à la question
I) Montpellier, 17 décembre 1845 (Dalloz, 1847, 2, 57).
(2) Cologne, 29 mai 1845 {Belgique judiciaire, t. IV, p. 595).
(3) Voyez, en sens divers, les auteurs cités par Pont, t. II, p. 470,
n° lue.
en expliquant l’article 45. 11 ne peut jamais être question d’exercer le droit de suite contre le preneur ; il n’a aucun droit réel dans la chose, il n’est donc pas tiers détenteur, dans le sens légal du mot (n*^ 247} ; reste à savoir si les baux sont valablement consentis. Notre loi hypothécaire décide la question en ce qui concerne la durée des baux ; le silence de la loi, quant aux quittances anticipatives, donne lieu à des difficultés que nous avons examinées en expliquant l’article 45,
§ 11. Des conditions reguises pour V exercice du droit
de suite,
250. Le tiers détenteur a le droit de payer, dans les délais et sous les conditions que nous exposerons au chapitre qui traite de la matière. Il peut aussi éviter l’expropriation en payant les dettes hypothécaires, et alors même qu’il est poursuivi hypothécairement, il peut encore délaisser l’immeuble. Si le tiers détenteur n’use d’aucune de ces facultés, « chaque créancier hypothécaire a le droit défaire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au débiteur originaire, et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l’héritage Ainsi la loi exige, comme préliminaires de la poursuite en expropriation, un commandement et une sommation. Dans l’ancien droit, le créancier devait commencer par agir contre le tiers détenteur pour le faire condamner à payer ou à délaisser. Cette action existe-t-elle encore dans notre droit moderne? La négative est enseignée par les auteurs, et la jurisprudence l’a consacrée par de nombreux arrêts, sauf une décision contraire de la cour de Bordeaux. Si ce n’était la puissance de la tradition dans notre science, on ne concevrait pas que la question eût été portée devant les tribunaux. Peuton exiger une condition pour l’exercice du droit d’expropriation, sans avoir pour appui ni un texte ni un principe? Le texte dit que le débiteur qui ne purge pas demeure, par l effet seul des inscriptions hypothécah^es, obligé, comme détenteur, à toutes les dettes. Donc l’effet seul des
inscriptions suffit ; c’est-à-dire qu’il ne faut pas d action, et pourquoi en faudrait-il une? Il fallait une action dans l’ancien droit, parce que les hypothèques étaient occultes. Le tiers détenteur ignorait qu’il fût tenu des dettes hypothécaires ; avant de le poursuivre, il fallait faire juger qu’il était assujetti aux poursuites du chef des hypothèques que le créancier alléguait et dont il devait prouver l’existence. Cette procédure devient inutile dans le système de publicité organisé par le code civil et complété par notre loi hypothécaire. Le tiers détenteur n’achète point sans consulter le registre du conservateur, et s’il est détenteur à titre gratuit, son premier soin sera de s’informer si l’immeuble est grevé d’inscriptions hypothécaires. A quoi bon une action quand la publicité en tient lieu ? L’action serait frustratoire par cela seul qu elle est inutile, et par conséquent les tribunaux devraient déclarer le créancier non recevable (i).
Il ne faut pas conclure de là que le créancier ne puisse pas agir contre le tiers détenteur en déclaration ou en reconnaissance de l’hypothèque. Cette action existait dans l’ancien droit, indépendamment de celle que le créancier devait former contre le tiers détenteur pour le faire condamner à payer ou à délaisser. Elle a un autre objet, et elle est encore nécessaire sous l’empire de notre législation nouvelle. L’hypothèque se prescrit par cela seul que le créancier n’agit pas contre le tiers détenteur, alors même que le créancier aurait conservé son action personnelle contre le débiteur ; il est donc intéressé à interrompre la prescription en demandant une reconnaissance de son droit hypothécaire. Que l’on n’objecte pas que le créancier peut sommer le tiers détenteur de payer ou de délaisser. Cela suppose que la créance est exigible ; si elle ne l’est pas, le créancier ne peut pas exercer le droit de suite ; il a donc intérêt à exiger une reconnaissance de son droit.
!851. La loi veut qu’un commandement soit fait au dé‘ hiteur originaire. Qui est ce débiteur originaire? L’ex-
(1) Voyez lestéînoignages dans Aubry et Rau,t. III, p. 436, note 2, § 287, et les arrêts dans Dalloz, au mot Privilèges, 1784 et 1785
DES HYPOTHÈQUES
pression suppose qu’il y a encore un autre débiteur que celui que le code appelle originaire. En effet, dans la fausse théorie de la loi, le tiers détenteur est aussi un débiteur, puisque, d’après l’article 97 (code civil, art. 2167), il est obligé à toutes les dettes hypothécaires et que, d’après l’article 98 (code civil, art. 2168) , il est tenu de payer tous les intérêts et capitaux exigibles. Il y a donc deux débiteurs, un débiteur hypothécaire et un débiteur personnel; c’est celui-ci que la loi appelle débiteur originaiYe^ parce que c’est dans sa personne que la dette a pris son origine. L’expression, en tant quelle suppose deux débiteurs, est inexacte; il n’y en a qu’un seul, celui qui a parlé au contrat ; le tiers' détenteur n’est pas tenu personnellement, donc il n’est pas débiteur; s’il peut être poursuivi, c’est uniquement parce qu’il détient l’immeuble hypothéqué à la dette. Aussi le créancier ne peut-il pas demander contre lui le payement de la dette, il a seulement le droit de saisir sur lui l’immeuble et de le faire vendre, pour être payé sur le prix, dans l’ordre de son inscription, et par préférence aux créanciers non hypothécaires.
C’est donc au débiteur personnel que doit se faire le commandement. La raison en est que toute saisie immobilière doit être précédée d’un commandement à la personne ou au domicile du débiteur; or. Faction hypothécaire du créancier tend à l’expropriation forcée, et elle y aboutit nécessairement dès que le tiers détenteur ne paye pas les dettes inscrites. Il est vrai que la loi sur l’expropriation forcée (du 15 août 1854, art. 14) suppose que la saisie est exercée contre le débiteur, tandis que le droit de suite s’exerce contre le tiers détenteur ; pourquoi donc le créancier doit-il faire un commandement au débiteur personnel? Parce que celui-ci est intéressé à prévenir l’expropriation en payant les créanciers inscrits : s’il ne paye pas, la procédure aboutira à l’expropriation du tiers détenteur, et, par suite, à un recours en garantie contre le débiteur personnel ; ce recours soumettra le débiteur à des dommagesintérêts qu il est intéressé à prévenir, en payant, s’il en a les moyens (i).
(1) Martou, t. III, p. 315, n« 1260.
DU DROIT DS SUITE
252. Dans quelles formes le commandement doit-il être fait? Le commandement est un préliminaire de la saisie, quoique l’expropriation se poursuive contre le tiers détenteur. C’est donc la loi de 1854 sur l’expropriation forcée qui doit recevoir son application (art. 14). L’article 2217 le dit en termes formels : « Toute poursuite eh% expropriation d'immeubles doit être précédée d’un commandement de payer, fait à la diligence et requête du créancier à la personne du débiteur ou à son domicile, par le ministère d’un huissier. Les formes du commandement sont réglées par les lois de procédure. » L’article 673 du code de procédure a été remplacé par l’article 14 de la loi du 15 août 1854. Nous n’entrons pas dans le détail de ces formes, la procédure étant étrangère à l’objet de notre travail ; il y a un excellent commentaire de la loi de 1854 sur l’expropriation forcée, commencé par Martou et Vandenkerckhove, et continué par M. Waelbroeck notre regretté collègue.
253. La loi veut, en second lieu, que sommation soit faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l’héritage (art. 99; code civil, art. 2169). Cette disposition, qui reproduit celle du code civil, pourrait être mieux rédigée. La loi commence par dire que c’est faute par le tiers détenteur de payer ou de délaisser que tout créancier peut faire vendre l’immeuble sur lui, puis elle ajoute que cela ne peut se faire que trente jours après la sommation de payer ou de délaisser. C’est donc par le commandement suivi de la sommation que s’ouvre la procédure ; la sommation a pour objet de mettre le tiers détenteur en demeure de prendre un parti quelconque, soit de purger s’il est encore dans le délai prescrit par la loi nouvelle (art. 111), soit de payer ou de délaisser s’il veut éviter l’éviction ou l’expropriation (n® 238).
Pn demande pourquoi c’est par voie de commandement que le créancier interpelle le débiteur personnel, tandis que c’est par sommation qu’il constitue le tiers détenteur en demeure. C’est que le commandement exige un titre exécutoire; or, le créancier n’a de titre que contre son débiteur, il n’en a point contre le tiers déten-
DES HYPOTHÈQUES
tour, qui est étranger à la dette et qui n’est tenu qu’à raison de sa détention; il ne peut donc rien lui commander» il n a que le droit de le mettre en demeure d’user des facultés que la loi lui accorde s’il veut éviter d’être évincé ou exproprié (i).
5554. Dans quelle forme doit se faire la sommation? Du principe que la sommation n’est pas un commandement suit que les formes prescrites pour le commandement ne doivent pas être observées; la jurisprudence est en ce sens, et comme la question n’est pas douteuse, il suffit d’établir le principe; les détails appartiennent à la procédure (2). La sommation ne doit contenir que la mise en demeure de payer ou de délaisser. Encore ces termes ne sont-ils pas sacramentels. Il a été jugé que le créancier satisfait aux exigences de la loi par des mentions équipollentes, pourvu que le tiers détenteur soit dûment averti et connaisse d’une manière certaine la position qui lui est faite. Dans l’espèce, l’exploit portait qu’il « était fait sommation au tiers détenteur de notifier son titre d’acquisition et de se conformer à l’article 2183 (loi hyp., art. 110), sinon le requérant poursuivrait contre lui l’expropriation de cet immeuble w . C’était une sommation très-mal rédigée, car elle rappelait les formalités de la purge, qui n’Ont rien de commun avec le droit de suite ; mais il a semblé à la cour que l’exploit remplissait suffisamment le vœu de la loi ; d’une part, la citation de l’article 2183 ne laissait aucun doute sur l’obligation de payer, et, d’autre part, la menace d’expropriation contient nécessairement la sommation de délaisser, puisque, à défaut de payement, le délaissement est le seul moyen pour le tiers détenteur d’éviter des poursuites directes en saisie immobilière (3). A quelles interprétations forcées les tribunaux doivent avoir recours parce qu’il plaît à ceux qui rédigent les actes de ne pas s’en tenir au texte de la loi !
255. A qui la sommation doit-elle être faite? Au tiers détenteur. La question de savoir qui est tiers détenteur
(1) Pont, t. Il, P 496, no 1149. Martou, t. III, p, 317, n" 1264.
(2) Voyez les arrêts cites par Martou, t. III, p. 318, 1265.
(3) Metz, 17 juillet 1867 (Dalloz, 1867,2, 151).
DU DROIT DE SUITE
donne lieu à des difficultés que nous examinerons en traitant du délaissement. Tant que l’héritier partiel n a point payé sa part dans la dette, il est débiteur personnel ; or, la sommation ne doit être adressée qu’au tiers détenteur, qui seul a le droit de délaisser ; partant, le commandement qui doit être fait à l’héritier partiel comme débiteur suffit(i). Si la propriété est démembrée, il faut voir sur quoi porte l’hypothèque. On suppose que l’immeuble hypothéqué a été grevé d’un usufruit par le débiteur : la sommation devra être faite au tiers usufruitier et le commandement au débiteur, nu propriétaire ; celui-ci étant tenu personnellement, il doit recevoir un commandement. Si la nue propriété et l’usufruit se trouvaient entre les mains de tiers, il faudrait une sommation au nu propriétaire et à l’usufruitier ; car celui-ci ne peut pas délaisser la chose sans le concours du nu propriétaire, lequel seul a capacité d’aliéner (art. 100; code civil, art. 2172) (2).
Le commandement doit-il précéder la sommation? Il y a controverse sur ce point et quelque doute. Le texte paraît exiger que le créancier fasse d’abord un commandement au débiteur et puis une sommation au tiers détenteur. Tout le monde convient que cette manière de procéder est la plus rationnelle. 11 est vrai que la procédure est dirigée contre le tiers détenteur, parce que c’est lui qui est propriétaire et c’est lui qui va être exproprié ; mais c’est précisément pour éviter cette expropriation que la loi exige un commandement au débiteur; si celui-ci paye sur le commandement qui lui est fait, il n’y a pas lieu de poursuivre le tiers détenteur. La seule difficulté est de savoir si le commandement fait après la sommation serait nul. On répond communément que le texte n’est pas assez explicite pour que l’on en puisse induire une nullité que la loi ne prononce pas en termes formels. MM. Aubry et Rau ont répondu à l’obje(ffion, et, à notre avis, leur réponse est péremptoire. D’après l’article 2183 (loi hyp, , art. 110), le tiers détenteur est déchu de la faculté de purger trente jours à comp-
(1) Aubry et Rau, t. III, p. 437, note 5, et les aut9rités qu’ils citent. (£; Pont, f. ÎT, p. 497, n° 1151, et les autorités qu’il cite.
des hypothèques.
ter de ia sommation qui lui a été faite ; et c’est parcè qu’il a encouru cette déchéance que l’article 2169 (loihyp., art. 99) permet à chaque créancier de faire Vendre sur lui hmmeuble hypothéqué. Si le commandement pouvait se faire après la sommation, Voici la conséquence qui en l'ésulterait. La sommation conseive son effet pendant trois ans, comme nous allons le dire; pendant ces trois ans, le créancier pourrait faire commandement au débiteur ; celui-^ji serait donc déchu de la faculté de purger longtemps àVànt que les créanciers aient le droit de le poursuivre par voie de saisie ; ce qui est contraire aü texte comine à l’esprit des articles 2169 et 2183 combinés. L’article 2176 fournit un autre argument dans le même sens. D’après cette disposition (loi hyp., art. 104), les fruits de l’immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur aux créanciers hypothécaires qu’à compter du jour de la sommation de payer ou de délaisser ; dans l’opinion que nous combattons, le tiers détenteur perdrait donc son droit de jouissance avant que le commandement eût été fait au débiteur, c’està-dire avant que les créanciers aient le droit de procéder à la saisie; or, l’immobilisation des fruits est un eiîèt de la saisie, et l’elïet ne peut pas exister avant la cause. Ceîâ prouve que, dans le système du code, qui est aussi celui de la loi belge, le commandement doit précéder la sominàtion. Il y a donc des textes précis qui impliquent cette marche de procéder et qui confirment l’interprétatièti que l’on donne à l’article 99 (code civil, art; 2169) (i).
S5S7. D’après le code de procédure (art^ 674), le cooàmandement est frappé de péremption s’il n’a pas été mis à exécution dans les quatre-vingt-dix jours dè sa date; là loi belge du 15 août 1854 a porté ce délai à six mois (art. l7). On demande s’il en est de même dü cohimàhdement adressé au débiteur, dans le cas où la poursuite est dirigée contre le tiers détenteur. Il y a un motif de dOüt|T, c est que le code de procédure suppose que la poursuite est dirigée contre le débiteur; tandis que, dans le cas del’af-
(1) Aubry et Rau, t.
au t unies qu’ils citent.
ïll, p. 437, note 6, §287, et, en sens divers, les
BU DROIT DE SUITE
dcle 99 (code civil, art. 2169), le débiteur reste en dehoi's de la poursuite, il est seulement averti par le commandement que le tiers acquéreur auquel il a vendu l’immeuble liypotbéqué va être exproprié. La chambre civile de la cour de cassation répond très-bien à l’objection, et la chambre des requêtes, qui avait d’abord écarté le code de procédure, a fini par se rallier à la jurisprudence qui déclare applicable au droit de suite le délai général prescrit pour la péremption du commandement. Le code civil se borne à déterminer les règles d’après lesquelles le créancier hypothécaire peut poursuivre l’exercice de son droit contre le tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités de la purge ; c est le code de procédure qui règle la forme tant des actes de poursuite que des actes préliminaires et qui détermine la durée du temps pendant lequel ces actes produisent leurs efiets. Il n’en serait autrement que si le code civil contenait un système complet sur les formés â suivre en cas de poursuite contre le tiers détenteur. Loin de là, l’article 2169 (loihyp., art* 99) donne seulement aux créanciers le droit de faire vendre l’immeuble sur le tiers détenteur, sans dire un mot des formes à suivre; vient ensuite, au titre de Y Eocpropriation forcée, l’article 2217, qui reproduit, eii termes généraux, la disposition de l’article 2169 en portant que les formes du commandement et celles de la poursuite sur l’expropriation sont réglées par la loi sur la procédure. C’est donc dans le code de procédure qu’il faut chercher la solution de notre question* Or, les articles 673 et 674 (art, 17 de la loi du 15 août 1854) sont conçus dans les termes les plus généraux; ils s’appliquent à toutes poursuites de saisie immobilière, sans distinguer si elles sont dirigées contre le débiteur resté propriétaire de l’immeuble par lui hypothéqué > ou si elles sont exercées contre un tiers détenteur qui ne s’est pas obligé au payement de la dette ; ce serait donc introduire dans la loi une distinction arbitraire que de restreindre l’application des articles précités aux seules poursuites dirigées contre le débiteur de la dette hypothéquée (i).
(1) Rejet, chambre civile, 14 mai 1839, et Rejet, 16 mai 1843, sur les
L’argumentation, au point de vue des textes, ne laisse rien à désirer. On a prétendu que leffet du commande^ ment, dans le cas de l’article 99 (code civil, art. 2169) durait aussi longtemps que l’action qui lui sert de base! Cette doctrine est aussi contraire aux principes qu’aux ■ •(;0xtes. Le créancier hypothécaire n a pas deux droits distincts, l’un contre le débiteur personnel, l’autre contre le tiers détenteur ; il n’a qu’un seul et même droit dans la chose hypothéquée pour la garantie de sa créance; sou droit ne change donc pas de nature selon qu’il l’exerce contre le tiers détenteur ou contre le débiteur ; la personne de celui contre lequel il agit est indifférente, car laction se poursuit contre la chose. Si son droit est identique, les conditions prescrites pour l’exercice du droit doivent aussi être les mêmes. Pourquoi le commandement, dans le cas de l’article 99 (code civil, art. 2169), produirait-il ses efîets tant que dure l’action, alors que le commandement, en général, se périme après le court délai de six mois (ou trois mois d’après le code de procédure) ? Ce serait une anomalie inexplicable (i).
258. Quand la sommation est-elle périmée? Sur ce point, il y a également controverse. La loi ne décide pas la question en termes formels. Toutefois il y a une disposition qui laisse peu de doute, c’est l’article 2176, reproduit par notre loi hypothécaire (art. 104). Après avoir dit que le tiers détenteur doit les fruits à compter du jour de la sommation de délaisser ou de payer, l’article 104 ajoute : « Et si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite, » Si, après trois ans, il doit être fait une nouvelle sommation, ce ne peut être que parce que la première a perdu ses effets. C’est dire quelle est périmée. On s’est attaché à la lettre de la loi pour en induire qu’il y a péremption quant aux fruits après trois ans, tandis que la sommation subsisterait quant aux autres effets. Cela serait
conclusions de Delangle (Dalloz, au mot PrivÜéaes, n° 1809, 5<> et 5®).
Comparez Aubry et Kau, t. 111, p 439, no(e 4, § 287, et les autoi'Hca qu ils citent. i o »
(1; Martou, t. III, p. 316, n» 1263.
admissible s’il y avait un motif de scinder les effets de la sommation, mais on chercherait vainement une raison qui explique cetie anomalie ; il faut donc admettre que la sommation est périmée pour le tout (i).
Dans l’opinion contraire, on se divise. Il a été jugé que la sommation conserve ses effets pendant trente ans ; d’autres arrêts l’ont limitée à quatre-vingt-dix jours, en appliquant à la sommation l’article 674 du code de procédure. Cette dernière opinion confond deux actes essentiellement différents, le commandement fait au débiteur et la sommation laite au tiers détenteur. Et la première ne tient aucun compte de l’esprit de la loi, elle limite les effets du commandement à un terme très-court; si elle étend jusqu’à trois ans l’effet de la sommation en ce qui concerne les fruits, il y aurait une anomalie inexplicable de l’étendre jusqu’à trente ans quant au droit de saisie (2).
959. Le commandement s’adresse au débiteur personnel. Est-ce à dire que le tiers détenteur ne puisse pas se prévaloir du défaut de commandement, de la nullité ou de la péremption de cet acte préliminaire de l’expropriation ? Il est certain que s’il n’y a pas de commandement, il ne peut pas y avoir de vente forcée de l’immeuble ; et le tiers détenteur a intérêt et droit à se prévaloir de l’inobservation de la loi, car elle tend à prévenir l’expropriation dont il est menacé ; il est donc intéressé à ce que le débiteur soit mis en demeure de payer. Il peut également opposer la péremption du commandement, car un acte périmé est censé n’avoir pas été fait; si le créancier est obligé de recommencer la procédure, il doit s’en prendre à sa négligence. En est-il de même de la nullité du commandement? La cour de cassation, tout en accordant au tiers détenteur le droit d’opposer la nullité du commandement, y apporte une restriction. Elle pose en principe que le tiers détenteur a droit et intérêt à exciper, pour faire prononcer la nullité des poursuites dirigées contre lui, des vices qui entachent le commandement , lorsque le vice tient à la substance de
(1) Martou, t. III, p. 319, n*» 1266. Pont, t. II, p. 497, n“ 1150. AuUi-y et Rau, t. III, p. 439, note 12, § 2S7.
(,2) Voyez les citations dans .\ubry et Rau, t. III, p. 439, note 12,
DES HYPOTHÈQUES
lacté; la cour entend par là les formalités prescrites par la loi', pour assurer, autant que possible, la remise à la personne du débiteur. Tel était le vice, dans l’espèce • le ‘lomicile du débiteur personnel était inconnu, et l’huissier n’avait pas fait la notification de l’acte conformémeut aux règles tracées pour l’assignation de ceux qui n’ont pas de domicile connu (i). l^a distinction que fait la cour eptre les diverses formalités dont l’inobservation entraîpelj,
Jité du commandcmeTit est subtile, mais elle nous paraît iuridique. En général, c’est celui auquel un acte est notifié seul peut se prévaloir de la nullité résultant fie rinobservation des formes légales; le tiers détenteur pe donc invoquer la nullité du commandement que a’ü y ^ intérêt, et il n’y est intéressé que pour ce qui concerne la remise du commandement au débiteur; les autres viçes lui sont étrangers, c’est au débiteur de les faire valoir j s’Une les oppose pas, c est qu’il se croit sufiîsammept ayerti; dès lors le but du commandement est atteint en ce qui concerna le tiers détenteur (2).
Dans les espèces jugées par les cours d’appel, il y avait toujours intérêt pour le tiers détenteur. Ainsi il peut pppp^ ser la nullité du commandement fait à une persoppe qui n’avait pas qualité pour le recevoir; dans ce cas, le débi^ tour n’a pas été averti légalement et n’a pas été mis à même de prévenir l’expropriation en payant (3).
260. Quel est l’effet de la sommation quant au tiers détenteur ? Il est sommé de payer la dette exigible ou fie délaisser l’iiéritage {art. 99; code- civil, art. 2169). En faut-il conclure qu’il ne peut plus purger? La Iqi répopfià la question, au chapitre de la Purge; aux termes de l’artn de 110 (code civil, art. 2180), le tiers acquéreur peut encore purger dans les trente jours au plus tard à compter de la première sommation qui lui est faite r. Purger e?t un droit pour le tiers détenteur, aussi bien que payer ou délaisser; or, le tiers détenteur conserve tous ses droits
(Dalloz. 1852, 1, 241). Comparez Pont, t. II, p. 495, flo 1148, et les auteurs qu'il cite.
io! et Rau rejettent la distinction (t. III, p. 439, note 13. § 287).
(3) Nîmes, 6 juillet 1812 (Dalloz, au mot Privilèges, 1804, 1“).
DU DROIT DE SUITE
après la sommation, il est seulement mis en demeure de les exercer. Les poursuites de la saisie ne peuvent commencer qu après l’expiration du délai de trente jours. Après ce délai, chaque créancier a droit, dit l’article 99 (code civil, art. 2169), de faire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué. Quand le délai commence- t-il à courir ? La loi répond : « Après commandement fait au débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur. » Cela ne veut pas dire trente jours après le commandement; de sorte que la sommation pourrait toujours se faire utilement, même à la veille de la saisie, ce qui serait absurde, la sommation ayant pour objet de laisser un délai moral au tiers détenteur pour délibérer sur le parti qu’il prendra : purger, payer ou délaisser. Le mot après se rapporte donc à la somnaation qui doit être faite après le commandement. Peu importe au tiers détenteur quand Je commandement se fait, car ce n’est pas à lui qu’il est adressé , il est mis en demeure par la sommation ; partant il doit avoir trente jours pour délibérer à compter de la sommation (i).
^Ot. Comment compte-t-on le délai de trente jours? Le premier jour, celui où la sommation est faite, nest pas compris dans le délai, puisque la loi dit que les créanciers peuvent faire vendre l’immeuble trente jours après le commandement fait au débiteur; les trente jours doivent donc êti*e complets ; ce qui exclut le jour de la sommation. Quant au dernier jour, il est exclu, en ce sens que les créanciers ne pouvant pas commencer la poursuite le trentième jour, ce jour appartient encore au tiers détenteur; ils ne pourront saisir l’immeuble que le lendemain du trentième jour (2).
^09. Le tiers détenteur peut purger, payer ou délaisser. S’il n’use d’aucune de ces facultés, les créanciers ont le droit de le poursuivre hypothécairement ; mais ils ne peuvent pas le faire condamner personnellement, puisqu’il n’est pas débiteur personnel (.3). La loi consacre un chapitre spécial à la purge. Nous n’avons à traiter que de la faculté de
(1) Pont, t. Il, p. 497, no 1152.
(2) Martou, t. III, p. 320, n® 1269. Pont, t. II, p. 498, n° 1153, et les auteurs en sens divers qu’il cite;
(3) Aubry et Rau, t. 111, p. 440 et note 16, § 287.
des hypothèques.
payer les dettes hypothécaires et du délaissement. Avant tout, il faut voir si le tiers détenteur a des exceptions à opposer aux créanciers (][ui le poursuivent.
§ III. Des exceptions qui appartiennent au tiers
détenteur.
263. Dans l’ancien droit, on accordait de nombreuses exceptions au tiers détenteur. La raison en était dans la clandestinité des h}T3othèques ; le tiers détenteur achetait dans l’ignorance des charges hypothécaires qui grevaient l’immeuble, système détestable qui faisait des transactions immobilières un contrat aléatoire ; on vint au secours des tiers acquéreurs en leur prodiguant des exceptions. Mieux valait les avertir par la publicité donnée aux privilèges et aux hypothèques, en les laissant dans le droit commun quant aux exceptions. C’est ce qu’a fait le code civil, et, d’une manière plus complète encore, la loi belge.
D’après le code civil, le tiers détenteur jouissait du bénéfice de discussion ; il pouvait s’opposer à la vente de l’héritage hypothéqué s’il était demeui'é d’autres immeubles hypothéqués à la même dette dans la possession du principal débiteur et en requérir la discussion préalable; pendant cette discussion, il était sursis à la vente du bien hypothéqué. L’exception de discussion ne pouvait être opposée au créancier qui avait un privilège ou une hypothèque spéciale sur l’immeuble (art. 2170 et 2171). Cette exception n’a pas été maintenue par la loi belge ; elle n’avait plus de raison d’être dans un système qui abolit les hypothèques générales. Il ne reste qu’une hypothèque générale, celle qui est établie sur les biens des comptables au profit de l’Etat, des provinces, des communes et des établissements publics. Les auteurs de la loi ont' pensé que cette hypothèque méritait assez de faveur pour ne pas la restreindre par le bénéfice de discussion (i). Il fallait dire plus ; c est que le bénéfice est une dérogation au droit du créancier qu’aucun principe ne justifie. Celui qui a une
(1) Rapport de la commission spéciale (Parent, p, 57),
DU DROIT DE SUITE
hypothèque sur tous les immeubles du débiteur peut poursuivre hypothécairement chacun de ces immeubles comme il l’entend ; c’est une conséquence de l’indivisibilité de son droit. Or, l’aliénation que le débiteur fait de l’un des immeubles hypothéqués ne porte aucune atteinte au droit du créancier; il peut, par conséquent, agir contre le tiers acquéreur, sans que celui-ci puisse le renvoyer à discuter les autres immeubles hypothéqués. Si l’ancien droit lui donnait le bénéfice de discussion, c’est par une suite de la faveur qu’il témoignait au tiers détenteur ; cette faveur, qui s’explique sous le régime de la clandestinité, n’a plus de raison d’être sous le régime de la publicité (i).
264. Le tiers détenteur est en tout soumis au droit commun ; il ne peut opposer aux créanciers que les exceptions qui découlent des principes généraux de droit. Telle est l’exception de garantie. L’action des créanciers contre le tiers détenteur tend à l’exproprier, donc à l’évincer; or, celui qui doit garantie ne peut pas évincer. Si le créancier poursuivant était devenu héritier du vendeur, il serait repoussé par l’exception de garantie ; étant obligé de garantir le tiers détenteur contre l’éviction, il ne peut l’évincer lui-même.
265. Dans V ancien droit> le tiers détenteur avait l’exception de priorité cVhypothèque, c’est-à-dire que s’il avait lui-même, soit de son chef, soit par subrogation, une hypothèque antérieure à celle du créancier poursuivant, il pouvait s’opposer aux poursuites dirigées contre lui, par le motif que la poursuite était inutile et frustratoire, au moins dans le cas où sa créance absorbait la valeur de l’immem ble. Cette exception dérogeait au droit strict du créancier ; son hypothèque lui donne le droit d’exproprier le détenteuï de l’immeuble hypothéqué, sans distinction, quel que soit le rang de son inscription : chaque c7'éancier hypothécaire^ dit l’article 99 (code civil, art. 2169), a droit de faire vendre l’immeuble sur le tiers détenteur. Vainement objecterait-on au créancier poursuivant qu’il ne sera pas colloqué
(1) Martou, t. III, p. 324, n® 1274, et les rapports faits en France sur le projet de loi hypothécaire par Persil et Vatimesnil.
DBS HYPOTHÈQUES.
en ordre utile, la créance du tiers détenteur absorbant la valeur de Timmeuble hypothéqué. C’est une objection d’équité, et l’équité ne peut pas l’emporter sur le droit. Meme au point de vue de l’équité, on peut répondre que là créancier postérieur en hypothèque a intérêt à provoquer la vente de l’immeuble hypothéqué, puisqu’on ne sait pas d’avance à quel prix sera porté rimmeuble mie enchères publiques. La circonstance que c’est le tiers déten:. leur lui-même qui est créancier antérieur avait éngagô la cour de Rouen à lui accorder une exception contre le créancier poursuivant ; l’arrêt a été cassé, et \\ devait Têtre. Le droit de tout créancier hypothécaire de faire vendre l’immeuble sur le tiers détenteur est absolu; la loi n’y déroge point dans le cas où le tiers détenteur serait créancier lui-même et antérieur en rang ; et il ne peut pas y avoir d’exception sans texte. A plus forte raison, le tiers détan-: teur ne peut-il pas se prévaloir contre le créancier poursuivant de ce que d’autres créanciers auraient sur l’iinmeuble une hypothèque antérieure ; ce serait invoquer le droit d’un tiers, et cela dans un cas où le tiers lui-même n’a aucun droit à opposer au créancier poursuivant (i).
Ces solutions sont incontestables au point de vue dc^ textes et des principes. Toutefois il reste une objection contre la loi elle-même. Le créancier antérieur peut ayeir intérêt à empêcher la vente quand elle est poursuivie dam un moment où la valeur des propriétés a l)aimé, parce qu’il risque, dans ce cas, de nôtre pas payé intégralement La loi devrait lui donner un moyen d’empêcher une vente qui ne peut profiter à personne : ce moyen serait de lui accorder la subrogation au créancier postérieur qu’il désintéresserait. Par là on concilierait tous lesdrpits et foug les intérêts. Nous avons dit, au titre des Obligations, que loi ne permet pas cette subrogation, et l’interprète ne peut pas corriger la loi en donnant au tiers détenteur deg exceptions quelle ignore.
2GG. On a imaginé un autre moyen également extra-
(1) Cassation, 10 février 1818 (Dalloz, au mot Privilèges, 1755). Comparez Martou, t. III, p. 321, 1272; Pont, t. II, p. 492, n<> 1143 j Aubry
et Rau, 1. 111, p. 443, notes 27 et 29, § 287. - -
DU DROIT DE SUITE
\égal de donner satisfaction aux intérêts du tiers détenteur, créancier hypothécaire, et au droit du créancier qui poursuit l’expropriation de rimmeuble, c’est d’obliger celui-ci de fournir caution que l’immeuble sera porté à un prix assez élevé pour que le droit du tiers détenteur ne soit pas compromis. On dirait vrainaent que les interprètes sont des législateurs, et qu’il leur appartient de prescrire des conditions pour l’exercice d’un droit que la loi accorde sans condition aucune! Grenier et Troplong invoquent l’ancien droit. Ont-ils oublié que l’ancien droit est abrogé e1 qu’on ne peut l’invoquer, quelque équitable qu’il soit, contre le code civil, en exigeant du créancier poursuivant une caution que la loi ne permet point de lui demander? Pothier lui-même avouait que l’exception de caution était contraire à la rigueur du droit; mais l’équité, dit-il, s’oppose à ce qu’un créancier hypothécaire use de son droit, alors qu’il n’en peut tirer aucun avantage et que son action n’aura d’autre résultat que celui de faire des frais inutiles. Cette considération, toute-puissante pour des jurisconsultes qui avaient le droit de décider en équité, n’est d’aucune autorité pour les auteurs modernes qui sont enchaînés par des textes, et qui, en restreignant le droit par l’équité, violent la loi : le mot est de Martou, et il est juste (i). .
267. L’article 2037 porte que « la caution est déchargée lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution >?. On demande si le tiers détenteur peut opposer cette exception au créancier qui le poursuit. Cette question a été vivement controversée; la jurisprudence a fini par se prononcer pour la négative. A notre avis, cette solution n’est pas douteuse (s). Le tiers
(1) Martou, t III, p. 322. 1272, et. en sens divers, les auteurs qu’il
cite. Il faut ajouter, dans le sens de notre opiDîon, Font, t. Il, p. 492.
(2) Dupret, notre regretté collègue de l'aniversité de Liège, a établi les vrais principes en cette matière {Revue de droit français et étranger, ]84o. p. 401 et 505), Mourlon a adopté son opinion {Traité des subrogations. p. 528). Voyez, en sen.s divers, les auteurs cités par Aubry et Rau t. III p. 444, note .30. § 287, qui enseignent l’opinion con.sacrée par uo-isprii dence, ainsi quu Martou et Pont,
des hypothèques.
détenteur ne peut pas se prévaloir de 1 article 2037, parce nue l’exception établie par cet article concerne uniquement la caution, et le tiers détenteur n est pas une caution. L argument de texte suffirait pour décider la controverse si les interprètes avaient plus de respect pour le texte, mais cherchent mille moyens d’y échapper quand il contrarie îeui opTnion. Il nous faut donc voir si l’on peut étendre, par analogie, au tiers détenteur ce que la loi dit de la caution. Les auteurs aiment à invoquer 1 esprit de la loi contre le texte. Dans l’espèce, la volonté du législateur s’oppose à toute interprétation extensive. Pourquoi la caution est-elle déchargée quand le créancier a, par son fait, empêché la subrogation de la caution à ses droits? C’est une conséquence du contrat qui intervient entre la caution et le créancier. La caution s oblige pour la dette dun tiers, parce qu elle compte sur les garanties qui sont attachées à la créance et auxquelles elle est subrogée en vertu de la loi; elle s’oblige donc sous la condition de cette subrogation; si, par le fait du créancier, la subrogation est impossible, le contrat est rompu ; la condition sous laquelle la caution s’était obligée faisant défaut, son obligation cesse. Voilà l’exception consacrée par l’article 2037; elle implique l’existence d’un contrat qui stipule la subrogation, au moins implicitement. Est-ce qu’il intervient entre le tiers détenteur et les créanciers hypothécaires un contrat par lequel le premier s’oblige à payer sous la condition qu’il sera subrogé aux droits des créanciers? La question n’a point de sens, car le tiers détenteur nest pas obligé envers les créanciers, sans cela il ne serait pas un tiers à la dette. Donc la raison sur laquelle se fonde l’exception de l’article 2037 est étrangère au tiers détenteur ; il n’y a aucun lien juridique entre le tiers détenteur et les créanciers hypothécaires ; ils restent sous l’empire du droit commun, en ce sens que les créanciers sont libres de faire ce qu’ils ont le droit de faire. On suppose qu’il y a d’autres garanties attachées à leur créance, des hypothèques auxquelles ils ont renoncé, ou qu’ils n’ont pas conservées. C’est leur droit, il résulte de l’indivisibilité de l’hypothèque- Ils peuvent exercer leur action hypothécaire
DU DROIT DE SUITE
sur Tun des immeubles hypothéqués et ne pas l’exercer sur l’autre ; ils peuvent renoncer à une partie de leur droit ou le laisser périr ; ils usent de leur droit sans léser un droit des tiers détenteurs, car ceux-ci n’ont pas de droit contre les créanciers hypothécaires. Vainement dirait-on que le tiers détenteur est subrogé aux droits du créancier , comme l’est la caution, en vertu de la loi; qu’il doit, par conséquent, avoir le même droit si le créancier rend cette subrogation impossible. Nous avons d’avance répondu à l’objection. Si la caution est déchargée quand, par le fait du créancier, la subrogation ne peut plus s’opérer en sa faveur, c’est que cette subrogation est la condition sous laquelle elle s’est obligée envers le créancier ; le créancier, en empêchant la subrogation, rompt le contrat; or, le tiers détenteur ne peut pas dire que le créancier a rompu le contrat, puisqu’il n’y a point de contrat entre eux.
On invoque encore en faveur du tiers détenteur une considération d’équité. S’il n’est pas intervenu de convention entre lui et les créanciers poursuivants, il n’en a pas moins compté sur la subrogation pour l’indemniser de la perte qu’il éprouvera en cas d’éviction ; il est donc lésé par le fait du créancier qui rend la subrogation impossible. N’estil pas juste que le créancier répare le préjudice qu’il cause au tiers acquéreur? Même au point de vue de l’équité, le tiers détenteur est sans droit, par la raison que la loi lui donne un moyen de sauvegarder ses intérêts. En remplissant les formalités de la purge, il se met à l’abri de tout préjudice; si donc il est exproprié et lésé, c’est à sa négligence qu’il doit s’en prendre. Sous ce rapport encore, il y a une différence essentielle entre le tiers détenteur et la caution. Celle-ci n’a qu’une seule garantie, c’est la subrogation; aussi ne s’est-elie obligée que sous la condition d’être subrogée aux droits du créancier; de plus, elle s’est obligée pour rendre un service ; l’équité exige donc aussi bien que le droit qu’elle soit déchargée quand la seule garantie qu’elle a lui est enlevée par le créancier. Il n’en est pas de même du tiers détenteur ; la loi a organisé en sa faveur un moyen spécial d’effacer les hypothèques et les privilèges en vertu desquels il pourrait être évincé : qu’il en
DES HYPOTHÈQUES
use! Il va sans dire que, si le créancier agissait jiar dol ou par fraude, le tiers détenteur aurait une action contre lui ^ ce serait un délit, et toute personne répond de Son délit, La cour de cassation a fait cette réserve dans les excellents arrêts quelle a rendus en cette matière (l); la réserve était même inutile, puisque le dol fait excèptiok à toute règle.
ÎÎ68. Il y a des auteurs qui accordent au tiert dêtèiiteur le droit d’arrêter les poursuites dirigées contre ttji^ quand il a fait des impenses nécessaires ou utiles, en ce sens qu’il peut retenir l’immeuble jusqu’au rembourseineni de ces dépenses. A notre avis, il n’a pas le droit de rêtelition; nous reviendrons sur la difficulté, en traitant du délaissement.
2<î9. La jurisprudence accorde au tiers détenteur le droit de mettre en cause les détenteurs dés autres imtnôubles hypothéqués à la même dette, dans le but de leà faire condamner à contribuer au payement de la dette; Ce droit est très-bien établi par un arrêt de la cour de Douai; Quàtd il y a plusieurs détenteurs d’immeubles affectés à lâ garantie de la même créance, le créancier peut, â la Vérité, poursuivre l’un des détenteurs pour toute la dette, ètcèlüici doit la payer tout entière en vertu de l’indivisibilité de l’hypothèque. Mais, en payant la dette, il éSt subrogé au droit du créancier contre les autres détenteurs dès imMèUbles hypothéqués à la dette; en définitive, lâ Charge hypothécaire, grevant, à titre égal, plusieurs immeubles, doit être supportée par tous. Pour éviter un circuit inUtilô d’àétions, il est plus simple que le détenteur poursuivi mette les autres détenteurs en cause, afin que le tribuûâl fixé là part contributoire de chacun dans la dette (2). Le droit qüe la jurisprudence accorde aux créanciers n’est dOîiC qué lé règlement du recours en garantie qui leur appàrtïént, ôoit
(1) Nous citons qué l6S dèrniers arrêts d6 la cour de cassatioüri^ sont trés-biea motivés. Rejet de la chambre civile, 22 décembre
lo2, 1847, 1, 5). Cassation, 17 mars 1852 (Dalloz, 1852, 1, 97). Cassati^. 18 décembre 1854 (Dalloz, 1855, 1, 34). Le dernier arrêt d'apréi èfet «** forme. Caen, 26 novembre 1870 (Dalloz, 1873, 2; 181);
(2) Douai, 27 mai 1840; Angers, 10 mars 1841 (Dalloz, au mot Prdît
bu DkOIT DE SÜiÏE.
qu’ils payent la dette, soit quils se laissent exproprier. Il ne faudrait pas en induire que la dette hypothécaire se divisera entre le détenteur poursuivi et les autres détenteurs ; cela serait contraire au priilcipe de l’indivisibilité de l’hypothèqué ; le créancier à lé droit de poursuivre pour le tout 1 un des détenteurs, et celui-ci doit payer toute la dette, soit directement, soit en délaissant ou en se laissant exproprier ; en toute hypothèse, il a son recours, et c’est ce recours qu’il peut faire régler quand il est poursuivi.
^ IV. Dû payement âes dettes pa/r le tiers détenteur.
AuS termes de l’article 97 (code civil, art. £167)^ le tiers détenteur qui ne purge pas demeuré obligé à toutes les dettes hypothécaires. Nous avons dit que payer lès dettes n’est pas une obligation, que c’est une faculté que la loi donne aU tiers détenteur qui veut conserver l’immeuble hypothéqué ; en payant les dettes hypothécaires, il éteint les hypothèques qui grèvent le bien; par suite, les créanciers n’ont plüs aucune action contré lui, car ils ne sont plus créanciers. En quelle qualité lê tiers détenteur pàyet-il les dettes? Est-ce comme tiers détenteur, ou èst-Cé comme débiteur ? Il importe de bien formuler le principe, parce qu il sert à décider dès questions controversées. Les auteurs disent que le tiers détenteur qui prend le parti d’acquitter intégralement les dettes se substitue au débiteur personnel ; ce qui semble dire que ses droits et ses obligations sont ceux du débiteur dont il prend la placé. L’article 97 (code civiL art. 2167) paraît conçu en ce sens, car il ajoute que le tiers détenteur joiüt^ eé ce cas, des termes et délais accordés au débiteur originaire; la loi assimile donc le tiers détenteur au débiteür. En payant pour se soustraire aux poursuites du créancier, le tiers détenteur, dit-on, se substitué pleinement au débiteur principal ; de sorte que, par rapport au créancier, les choses se passent absolument comme si l’immeuble n’avait pas changé de mains. C’est dire que les rapports du tiers détenteur avec lé créancier sont ceux d’un débiteur personnel (i).
(1) Martou, t. III, p. 305, n" 125! Pont. t. Il, p. 486. n« 1132.
DES hypothèques.
Nous croyons que cette formule n’est pas exacte et >n .liasse même la pensée des auteurs auxquels nous
?»mOTuntons. Tout en disLt que le tiers détenteur demeure lempi unions flettes le code ne le qualifie jamais
^ rarticle même qui est le siège du débat (97 ; de debitei porte qu’il est obligé, commedêten-
code cwd, art nb/) ^ wLtliécaires. ce qui implique •
nuTl pajrsans être tenu personnellement. La loi se garde S S. ^îre comme le font les auteurs, que le tiers détenteur se substitue pleinement au débiteur principal; si elle îraccorte les ternes dont le débiteur jouissait, la raison ‘ ffi Te l’aKénation de l’immeuble hypothéqué ne rend te Tte exieible et le créancier hypothécaire ne peut Toir co^ître le tiers détenteur un droit qu’il n’avait point conti-e le débiteur personnel; ce n est donc pas parce q^ue le tiers détenteur prend la place du débiteur qui jouit des termes c’est parce que la dette reste ce quelle était. Lesorit delà loi ne laisse aucun doute sur la tion du tiers détenteur qui paye les cfettes hypothécaires. Il les paye sans y être obligé ; cela suffit pour écarter toute idée de kiteur personnel; le détenteur reste ce qu il éta^^, tiers quant à la dette ; il la paye pour conserver 1 ™meuble en empêchant l’expropriation. L effet de bien différent de celui que fait le debiteur. Quand le deb teur paye, la dette est définitivement éteinte- quand le tiera Itenteur paye, il est subrogé aux droits des créancier qu’il désintéresse; les dettes subsistent, en sa a
les garanties qui y sont attachées ; il devien '
est donc impossible qu’U ait payé comme débiteur, ou comme substitué au débiteur; il ne paye pas comme débiteur, il paye pour le débiteur. Tel est le vrm pnncip , nous dirons plus loin les conséquences qui découlas 1. En quel sens le tiers détenteur jouit-il des ter et délais accordés au débiteur personnel? Nous av^ d’avance répondu à la question(n° 245). Le droit du c^^ ^
cier ûypotnecaire resLü,ctpit;s i \\
qu’il était avant; il n acquiert pas un nouveau débim , peut seulement poursuivre la dette bypotbécairemen tre le détenteur de l’immeuble affecté à la sûreté
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créance ; et ce que le créancier peut demander par la voie de l’action hypothécaire, le détenteur a le droit de le lui payer, afin déteindre cette action. Il ne faut donc pas dire que le tiers détenteur jouit des termes parce qu’il prend la place du débiteur et. qu’il lui est entièrement substitué; il jouit des termes parce qu’il paye comme tiers détenteur, pour se libérer des poursuites hypothécaires, et ces poursuites supposent une dette exigible (art. 99; code civil, art. 2169) : c’est dans la personne du créancier que se trouve la raison de décider, ce n’est pas dans la personne du tiers détenteur.
Que doit payer le tiers détenteur? L’article 98 (code civil, art. 2168) répond qu’il doit payer tous les inrêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu’ils puissent monter, Pourquoi doit-il payer les dettes intégralement? C’est parce qu’il est tenu de payer ce que le créancier a le droit de poursuivre contre lui en vertu de son droit hypothécaire ; or, l’hypothèque garantit toute la dette , il n’y a pas à considérer quelle est la valeur du bien possédé par le tiers détenteur, ni s’il possède tous les biens affectés au payement de la créance ; Faction hypothécaire est indivisible, et c’est en vertu du droit hypothécaire que le tiers détenteur est poursuivi; s’il paye, c’est pour s’affranchir de cette poursuite. Mais pour que le tiers détenteur doive payer la dette, il faut qu’elle soit inscrite ; c’est, dit l’article 97 (code civil, art. 2167), par l’effet des inscriptions qu’il est tenu, ce n’est pas comme débiteur. En ce sens, ses obligations sont moins étendues que celles du débiteur personnel. Le tiers détenteur est tenu des charges hypothécaires, et il n’y a de charges hypothécaires que celles qui sont inscrites. Il n’est donc pas exact de dire que le tiers détenteur doit, comme bien-tenant et à raison de sa détention, payer ce que le débiteur personnel devrait payer (i). Le débiteur doit payer toute la dette et tous les accessoires de la dette, en vertu de l’obligation personnelle qu’il a contractée, quand même le créancier n’aurait pas pris inscrip-
(1) Pont, t. II, p. 4S5, n“ 1130.
dks hypothèques.
tioB , tandis que le tiers détenteur n est tenu qu en vertu de l’inscription ; une dette non inscrite n’est pas une charge hypothécaire, et le tiers détenteur n’est tenu qu’hy^ pothécairement.
27S. Cela est d’évidence quant aux capitaux. La question ne se présente que pour les accessoires. On dit d’ordinaire que le tiers détenteur doit acquitter les dettes hypothécaires en capitaux et accessoires. Cela est trop absolu ; il faut ajouter que les accessoires, de même que les capitaux, doivent être rendus publics par la voie de l’inscription ; des accessoires non inscrits ne sont pas une charge hypothécaire, et, partant, ne peuvent être poursuivis contre le tiers détenteur ; or, celui-ci ne doit payer que ce que le créancier peut poursuivre hypothécairement (i). D’un autre côté, tout ce qui est dû hypothécairement peut être poursuivi contre le tiers détenteur, et il est tenu de le payer s’il veut s’affranchir de l’action du créancier. Tels sont les frais et dépens ; la loi ne les mentionne pas dans l’article 98 (code civil, art. 2168), elle ne parle que des intérêts ; on en a conclu que le tiers détenteur ne doit pas payer les dépens ; il faut dire qu’il les doit si les dépens sont garantis par une hypothèque et si le créancier les a conservés par une inscription; en effet, l’article 97 pose en principe que le tiers détenteur est obligé à toutes les dettes hypothécaires, et il n’y a pas de dette hypothécaire sans stipulation d’hypothèque et sans inscription. Seulement les accessoires ne doivent pas être stipulés en termes exprès, ils sont compris dans la dette principale. Reste à savoir ce que l’on entend par accessoires. Nous avons examiné la question ailleurs (t. XXIX, n°" 324-327); à notre avis, il ny a d autres accessoires que les intérêts; l’hypothèque stipulée pour la dette principale garantit aussi les intérêts, à condition que le créancier les conserve par l’inscription. Quant aux dépens, ils ne sont pas des accessoirés, puisqu ils ne sont dus qu’ accidentellement; ils doivent, par conséquent, faire 1 objet d’une stipulation hypothécaire, et,
(1) Pont, t. 7T. JJ. 4S4, n‘* 1130. Compai'o;', -Vabry et Rau, t. III, p- 440, note 15, § 287. i j
DU DROIT DE SUITE
de plus, le créancier doit les inscrire pour qu’il ait, de ce chef, un droit de préférence et un droit de suite (i).
Quant aux intérêts, l’article 98 (code civil, article S 168) porte que le tiers détenteur doit payer tous les intérêts. Cela veut -il dire qu’il doit payer tous les intérêts que le débiteur devrait payer? La solution dépend du principe qui régit ce que la loi appelle l’obligation du tiers détenteur. Si l’on admet qu’en usant de la faculté de payer, i se substitue au débiteur personnel et qu’il prend sa place, il faut dire que le tiers détenteur est obligé de payer tous les intérêts échus, quand même le créancier ne les aurait pas conservés , car l’inscription est étrangère aux rapports du créancier et du débiteur ; celui-ci est tenu en vertu d’un lien d’obligation, que le créancier ait pris inscription ou non ; et ce qui est vrai du débiteur serait vrai aussi du détenteur, si celui-ci, en payant, se substitue au débiteur, car le substituant est tenu de payer ce que doit le substitué. Nous avons dit que tel n’est pas le vrai principe (n° 270); le tiers détenteur n’est jamais tenu qu’hypothécairement; or, il n’y a de charges hypothécaires que celles qui sont inscrites. Il faut donc appliquer aux intérêts la disposition de l’article 87 (code civil, art, 2151) : l’inscription du capital conserve les intérêts pour trois ans ; partant, le tiers détenteur est obligé de les payer. Quant aux autres intérêts, le créancier doit prendre des inscriptions spéciales ; s’il l’a fait, le tiers détenteur devra payer tous les intérêts conservés; mais, à défaut d’inscription, les intérêts ne sont pas dus par le tiers détenteur, bien qu’ils soient dus par le débiteur personnel. C’est l’opinion qui domine dans la doctrine et dans la jurisprudence (2). Nous croyons inutile d’insister ; en posant le principe, nous avons ; répondu d’avance aux raisons que l’on donne à l’appui de l’opinion contraire. Il reste une légère difficulté de texte. L’article 98 dit que le tiers détenteur doit payer tous les
(1) Comparez Aubry et Rau, t. III, p. 440, note 15, § 2S7, et les auto- ■ rites qu’ils citent.
(2) Voyez les sources dans Aubry et Rau, t. III, p. 421, note 12, § 285, elles arrêts dans le Uépe7'toire Dalloz, n'*® 2411-2413. Il faut ajouter Bruxelles, 10 mai 1854 {L'asicrisie, 1855, 2, 314).
DES HYPOTHÈQUES
intérêts. Cela veut-il dire qu’il doit les intérêts, conservés ou non? Si l’on interprète ainsi l’article 98 (code civil, art. 2168), on le met en contradiction avec l’article 97 (code civil, art. 2167); en elfet, cette dernière disposition, qui pose le principe, oblige le tiers détenteur à payer les dettes hypothécaires par l’ effet des inscriptions ; donc il n’est pas" tenu des intérêts non inscrits. I/esprit de la loi est en harmonie avec les textes ainsi interprétés. Si la loi prescrit la publicité pour les intérêts comme pour le capital, c’est pour faire connaître nux tiers intéressés le montant exact des charges hypothécaires ; et parmi ces tiers intéressés se trouvent les acquéreurs aussi bien que les créanciers.
§ V. Du délaissement.
N“ 1. ÎNOTIONS GÉNÉRALES.
Le délaissement de l’héritage hypothéqué est une des facultés que la loi accorde au tiers détenteur. Elle ne définit pas le délaissement ; la définition que l’on en donne d’ordinaire n’est pas tout à fait exacte. « C’est, dit Troplong, l’abandon de la possession de l’héritage fait par le tiers détenteur aux créanciers inscrits pour s’exempter de l’expropriation (i). ?» Si Troplong dit que le délaissement est l’abandon de la possession de l’immeuble hypothéqué, c’est, pour marquer que le tiers détenteur, en délaissant, n’abandonne pas la propriété aux créanciers; ce qui est trèsjuste, comme nous le dirons plus loin. Il faut ajouter que je délaissement n’est pas même l’abandon de la possession. Nos anciens auteurs s’expriment plus exactement : « Pour ce qui est de i’elfet principal, dit Loyseau, à savoir de l’aliénation qui peut résulter de ce délaissement, il faut prendre garde que celui qui délaisse les héritages pour- les hypothèques ne quitte pas absolument la propriété et la possession d’icelui, mais seulement il en quitte la simple
fl; Troplong. t III. n" 785. suivi par Martou, t. III, p. 306, n" 1253; Aubry et Rau, l. 111, p. 448, note 45.
DU DROIT DE SUITE
détention et occupation (i). » Cela résulte à l’évidence du but que le tiers détenteur a en délaissant. Loyseau nous le dit. Dans l’ancien droit, l’insolvabilité était notée d’infamie; de là les formalités déshonorantes auxquelles on soumettait le débiteur qui faisait cession de ses biens, quoiqu’il le fît du consentement des créanciers. Cette même ignominie était aussi attachée à la vente forcée des biens que les créanciers poursuivaient par la saisie et l’expropriation. Il est vrai que le tiers détenteur n’est pas débiteur et que ce n’est pas lui qui est insolvable, mais en apparence b’est lui, puisque la procédure est dirigée contre lui; pour éviter une honte qu’il ne mérite pas, il délaisse l’héritage aux créanciers ; la procédure se poursuit contre un curateur, le nom du propriétaire n’y figure plus (2). Nos mœurs se sont modifiées, il n’y a plus rien de déshonorant à tomber en déconfiture; mais il y a un autre intérêt qui peut porter le tiers détenteur à délaisser l’héritage aux créanciers, c’est que la saisie et l’expropriation peuvent porter atteinte au crédit du possesseur, dans l’opinion du public qui ignore d’ordinaire si la saisie est pratiquée contre le détenteur pour des dettes qui lui sont personnelles, ou pour des dettes dont il n’est tenu qu’hypothécairement. Il y a d’ailleurs les ennuis et les embarras d’une longue procédure dans laquelle le tiers détenteur n’est réellement pas partie intéressée ; il est assez naturel qu’il puisse s’y soustraire en abandonnant aux créanciers l’immeuble hypothéqué; cet abandon ne les lèse point, puisqu’ils peuvent procéder contre le curateur, aussi bien que contre le tiers détenteur.
Tel est le but du délaissement. Faut-il, pour l’atteindre, que le tiers détenteur abdique la propriété de l’immeuble? Non, cet abandon n’aurait pas de raison d’être; les créanciers non aucun intérêt à devenir propriétaires ; ils veulent être payés, et pour cela il suffit que l’immeuble soit vendu. Il n’est pas même nécessaire que le tiers détenteur leur fasse l’abandon de la possession, il suffît qu’il leur aban-
(1) Loyseau, Bu déguerpissement, livre VI, ch. III, n“ 3. 12) Loyseau, Du déguerpissement, livre VI, ch. VU, n° 5.
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donne la détention à raison de laquelle il est exposé aux poursuites des créanciers hypothécaires. Ainsi le tiers détenteur reste propriétaire ; nous 'dirons plus loin quelles sont les conséquences qui en résultent. Il conserve aussi la possession ; de sorte que la prescription continuerait à courir en sa faveur, et il pourrait en profiter si, après avoir délaissé, il reprenait l’immeuble, comme il en a le droit, en payant la dette et les frais (art. 101; code civil, art. 2173).
2^6. Le délaissement par hypothèque se fait au greffe du tribunal de la situation des biens, et il en est donné acte par ce tribunal » (art. 102; code civil, art. 2174). Pourquoi le délaissement se fait-il au greffe? C’est une espèce de publicité qui est donnée au délaissement dans l’intérêt du tiers détenteur, plutôt que dans celui des créanciers. La déclaration au greffe ne suffit pas pour avertir le créancier qui a intenté les poursuites ; il faut qu’il soit informé directement que le tiers détenteur délaisse l’héritage , afin qu’il sache contre qui il doit diriger ses poursuites. L’acte de délaissement reçu par le greffier est signifié au créancier poursuivant, ainsi qu’au vendeur, débiteur personnel ; le délaissement conduit à l’expropriation, et le débiteur a intérêt à l’éviter, parce qu’il est garant de l’éviction : de là la nécessité de lui notifier le délaissement.
La loi dit que le tribunal donne acte du délaissement au tiers détenteur. Cela suppose une instance liée. Il faut donc que le tiers détenteur assigne le créancier poursuivant et le débiteur principal. Toutefois l’intervention du tribunal nest nécessaire que si les créanciers contestent; ils peuvent soutenir que le tiers détenteur n’a pas le droit ou la capacité de délaisser ; mais s’ils ne contestent pas et déclarent accepter le délaissement, une procédure judiciaire serait inutile et, partant, frustratoire (i).
2Î7. « Sur la pétition du plus diligent des intéressés, ü est créé à l’immeuble délaissé un curateur, sur lequel la vente de 1 immeuble est poursuivie dans les formes prescrites
(I) Martûu. t III, p. 343, n« 1306. Pont, t. II, p. 519, 1189 etll90.
J. a coyi' de Ilourge.s exige, à Lorf, une homologation. Le code ne dit pas cela (Arrêt du 2 avril 1852. Ualloz, 1854, 5, 421°.
DU DROIT DE SUITE
pour les expropriations « (art. 102; code civil, art. 2174). L’immeuble délaissé est vacant en ce sens qu’il n’y a plus personne qui le représente, quoique le tiers acquéreur reste propriétaire et possesseur ; il faut un représentant à l’immeuble, qui en soit le gardien et qui reçoive les notifications que l’on doit faire dans le cours de l’expropriation. Le curateur est nommé par le tribunal. Le ministère du curateur est, en général, purement passif; il n’est nommé que pour figurer dans l’instance, les poursuites judiciaires ne pouvant pas s’intenter contre une chose. Toutefois la nomination du curateur a des conséquences juridiques qui ne sont pas sans importance. Il est le contradicteur légal des créanciers qui poursuivent l’expropriation , il représente donc les parties intéressées : ce qui est jugé avec lui peut être opposé au débiteur et au tiers acquéreur. De là suit que le débiteur ne pourrait pas former tierce opposition contre un jugement rendu avec le curateur(i). A titre de gardien et de représentant, le curateur a aussi le droit et le devoir de veiller aux intérêts des créanciers. Cela a été jugé ainsi par la cour de cassation. Dans l’espèce, les biens délaissés avaient été expropriés, mais le produit de la vente était insuffisant pour désintéresser les créanciers. Cinq ans après l’adjudication, le curateur découvrit que plusieurs parcelles de terre n’avaient pas été comprises dans l’adjudication, le tiers détenteur les avait aliénées ; le curateur les revendiqua. Avait-il qualité à cet effet ? Il est certain que les parcelles non comprises dans l’expropriation restai ént frappées de l’hypothèque, malgré leur omission dans la procédure qui suivit le délaissement ; les créanciers pouvaient donc les saisir contre les tiers acquéreurs qui les détenaient. Le curateur avait-il le droit d’agir • en leur nom? Telle était la difficulté soumise à la cour. La . cour répond que l’action des créanciers contre le tiers détenteur était épuisée par le délaissement, mais qu’ils pouvaient agir contre le curateur; que, partant, celui-ci avait intérêt à revendiquer les parcelles litigieuses, puisqu’il était responsable de l’intégralité du délaissement (2). Il y
(1) Martou, t. III, p. 344, n“ 1308, et les autorités qui! cite.
(2) Rejet, 30 janvier 1867 (Dalloz, 1867, 1, 230).
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a uu motif de douter. Le curateur était-il encore le l’eprésentant des créanciers cinq ans après l’adjudication des biens délaissés ? Son mandat finit régulièrement avec cette adjudication. Il est vrai qu’il restait des parcelles non expropriées; et si, de ce chef, il y avait une négligence à reprocher au curateur, il était responsable. Mais de ce qu’il était responsable de l’inexécution de son mandat ]>eut-on conclure que le mandat continuait? A notre avis, rien n’empêchait les créanciers d’agir contre les tiers détenteurs des parcelles litigieuses, comme ils auraient pu le taire contre l’acquéreur qui avait fait le délaissement, car le délaissement était resté sans suite quant aux parcelles non expropriées ; donc on ne pouvait l’invoquer contre les créanciers , leur droit restait entier contre tout détenteur des parcelles sur lesquelles ils conservaient leur hypothèque.
2^8. Quand le délaissement peut-il ou doit-il se faire? La question est controversée. A notre avis, elle est décidée par le texte de l’article 99 (code civil, art. 2169). La loi dit que le tiers détenteur est obligé de payer toutes les dettes h}'pothécaires, ou de délaisser (art. 98 ; code chdl, art. 2168), et que, faute par lui de remplir l’une de ces obligations, tout créancier a droit de faire vendre sur lui l’immeuble hypothéqué trente jours après commandement fait au débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur de payer ou de délaisser (art. 99). Il suit de là que, trente jours après la sommation (n° 256), les créanciers hypothécaires ont le droit de poursuivre l’expropriation contre le tiers détenteur ; dès lors celui-ci n’a plus le droit d’arrêter et d’entraver l’exercice de ce droit en délaissant l’immeuble hypothéqué. Peu importe que l’expropriation soit commencée ou non : il y a droit acquis pour les créanciers de faire vendre l’héritage sur le tiers détenteur. Celui-ci ne peut pas leur enlever ce droit ; il a eu trente jours pour prendre le parti de délaisser ; s’il ne l’a pas fait dans ce délai, il ne peut plus le faire (i). On objecte que la loi n’a
(1) Duranton, t. XX, p. 437, 262,
Persil, t. II, p. 227, article 2173,
DU DROIT DE SL’ITE
fixé aucun délai, et qu’en principe le tiers détenteur n’étant tenu de souffrir l’expropriation qu’à raison de sa déten^ tion, il peut toujours s’en exempter en abandonnant l’héritage aux créanciers (i). Il est vrai que la loi ne dit pas en termes formels qu’après le délai de trente jours fixé ])ar l’article 99 (code civil, art, 2169), le tiers détenteur ne peut plus délaisser; mais cela résulte implicitement de cette disposition. Si chaque créancier peut, d’un instant à l’autre, faire vendre l’immeuble sur le tiers détenteur, on ne peut pas permettre à celui-ci d’empêcher l’exercice de ce droit, en forçant les créanciers de faire nommer un curateur et de poursuivre la vente sur lui. Quant au droit du tiers détenteur que l’on invoque, il doit être concilié avec le droit des créanciers ; le tiers détenteur a trente jours pour délaisser; il n’en faut pas davantage pour prendre un parti sur un point de fait, à savoir s’il lui convient ou non de se laisser exproprier. S’il ne délaisse pas dans ce délai, il n’y a plus de raison pour lui permettre de délaisser au préjudice des créanciers. L’objection que l’on fait en faveur du tiers détenteur serait fondée si le délaissement rompait tout lien entre le détenteur et l’immeuble ; mais il reste propriétaire et possesseur; comme tel, il devrait subir l’expropriation; la loi déroge à la rigueur du droit en lui permettant de délaisser, mais il faut que cette faveur ne nuise pas aux créanciers; or, elle leur nuirait si le tiers détenteur pouvait les empêcher de poursuivre la vente sur lui, ou arrêter la procédure après l’expiration du délai qui lui est accordé pour prendre un parti.
2^9. Qu est-ce que le tiers détenteur doit délaisser? L’article 98 (code civil, art. 2168) répond qu’il doit délaisser l’immeuble hypothéqué sans réserve, c’est-à-dire qu’il doit délaisser tout ce qu’il détient hypothécairement. Les créanciers ont le droit de saisir et de faire vendre tous les biens qui leur sont hypothéqués; et tout ce qu’ils ont le droit d’exproprier doit être délaissé, puisque le délaissement est un préliminaire de l’expropriation. Quand le tiei*s
(1) Marlou, t. 111, p. 341, n° 1304. Pont, t. III, p. 517, n® 1186. Il y a un arrêt insignifiant en faveur de cette opinion. Angers, 14 juillet 1855 (Dalloz, 1856, 2, 52).
DES HYPOTHÈQUES
détenteur ne possède qu’une partie du fonds hypothéqué, il doit en délaisser ce qu’il détient ; les créanciers ont, en vertu de l’indivisibilité de l’hypothèque, le droit de saisir tout l’immeuble et chaque partie de l’immeuble ; donc le tiers dé’ tenteur doit délaisser ce qu’il détient. Par contre, il a aussi le droit de délaisser la partie du fonds qu’il possède, quand même il aurait aliéné une portion de l’héritage. Cela a été contesté, mais sans fondement aucun. Le tiers détenteur est propriétaire, et, à ce titre, il peut aliéner; les sousacquéreurs deviennent, dans ce cas, tiers détenteurs ; par suite, les créanciers ont le droit de les poursuivre, et tous ont le droit de délaisser en abandonnant aux créanciers ce qu’ils possèdent. La cour d’Orléans l’à jugé ainsi, et cela ne fait aucun doute (i).
280, Le tiers détenteur peut-il délaisser s’il est encore débiteur du prix? Cette question donne lieu à des difficultés sérieuses. La loi semble donner au tiers détenteur un pouvoir absolu de délaisser; elle n’y met aucune condition concernant le payement du prix. L’offire de payer le prix aux créanciers hypothécaires est la condition essentielle requise pour la purge; la loi ne l’exige pas pour le délaissement. Il faut donc décider, en principe, que le tiers détenteur peut délaisser, quand même il serait encore débiteur du prix; la cour de cassation l’a jugé ainsi, et cela n’est point douteux. La cour y ajoute une restriction qui est également incontestable, c’est que l’acquéreur ne soit pas obligé, par son contrat, de payer son prix aux créanciers hypothécaires (2). Nous dirons plus loin quel est l’effet de cette obligation.
28t. Il y a une autre restriction admise par la doctrine et par la jurisprudence. On suppose que le prix encore dû suffise pour payer les créanciers inscrits ; l’acquéreur ne s’est pas obligé de le payer entre leurs mains : peuvent-ils néanmoins le forcer à distribuer le prix entre eux, ou le tiers acquéreur peut-il leur délaisser l’immeuble? L opinion générale est que, dans ces circonstances, le
a) Orléans, 28 mai 1851 (Dalloz, 1852, 2. 135). Maitou, t. 111, P- 311, ” Pont, t. 11, p. 490, 1138 et 1139,
W Hejet, 8 août 18lü (Dalloz, au mot Privilèges ^ n“ 1848).
tiers détenteur ne peut pas délaisser. Il y a un motif péremptoire pour le décider ainsi. Le délaissement suppose que l’acquéreur est poursuivi hypothécairement ; c’est une faculté accordée au tiers détenteur pour éviter que le bien hypothéqué ne soit vendu sur lui. Or, nous supposons que les créanciers ne poursuivent pas l’acquéreur par action hypothécaire ; ils ne lui adressent aucune sommation de délaisser, ils demandent le payement de son prix. Il n’y a donc pas lieu au délaissement (i). La seule difficulté est de savoir si les créanciers ont action contre l’acquéreur, alors que celui-ci ne s’est pas obligé à leur égard de verser le prix entre leurs mains. Il est certain que les créanciers n’ont pas d’action directe contre l’acquéreur, mais ils peuvent agir en vertu de l’article 1166, en exerçant les droits de leur débiteur ; sur cette action, l’acquéreur sera obligé de payer. Seulement l’action indirecte est moins favorable aux créanciers que leur action hypothécaire, puisque le produit de l’action indirecte est le gage de tous les créanciers; tandis que le prix de la vente forcée appartient exclusivement aux créanciers inscrits.
Si l’acquéreur s’est obligé à payer le prix entre les mains du vendeur ou de ses créanciers inscrits, ceux-ci ont une action directe contre lui. Le tiers détenteur pourra délaisser s’il est poursuivi hypothécairement. Mais si cette poursuite est annulée, et que les créanciers s’entendent dans un ordre amiable, de manière que les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile soient radiées, le délaissement n’a plus de raison d’être, puisque, par l’accord des créanciers, l’immeuble sera libéré des charges hypothécaires qui le grevaient. Le vendeur pourrait au besoin intervenir pour contraindre l’acquéreur à payer son prix et pour faire disparaître par ce payement toute cause de délaissement; la cour de cassation l’a jugé ainsi, et cela n’est point douteux (2).
(1) Diiranton. t. XX. p. 450, n® 252, Pont, t. Il, p. 439, n® 1135, note 4, et les autorités qu’il cite. Aubry et Rau, t. lil, p. 447, et note 41, § 287, et les autorités qu'ils citent. Il faut ajouter Metz, 17 juillet 1867 (Dalloz, 1867, 2, 151).
(2) Cassation, 28 avril 1874 (Dalloz 1874, 1, 287).
Di:s HYPOTHÈQUES.
2855. Il se peut que les créanciers hypothécaires poursuivent l’acquéreur comme tiers détenteur, en le sommant de délaisser ou de payer. Le tiers détenteur aura-t-il, dans ce cas, le droit de délaisser? L’affirmative n’est guère douteuse, puisque les créanciers le somment de délaisser; poursuivi hypothécairement, l’acquéreur a les droits d’un tiers détenteur ; donc il peut délaisser l’immeuble. Mais le vendeur ne peut-il pas s’opposer au délaissement et exiger que l’acheteur paye son prix aux créanciers inscrits? Un arrêt de la cour de cassation, rendu sur un excellent rapport de Mesnard, reconnaît ce droit au vendeur. Dans l’espèce, l’acquéreur s’était obligé à verser son prix entre les mains des créanciers hypothécaires désignés dans l’acte; il s’était obhgé aussi à payer, dans le mois du contrat, une somme de 14,504 francs destinée à acquitter les intérêts échus des créances inscrites. Il manqua à ces engagements; par suite, les créanciers le poursuivirent par action hypothécaire ; sur la sommation de payer ou de délaisser, l’acquéreur délaissa; tandis qu’il aurait pu payer, puisque la totalité des créances inscrites était inférieure de 5,000 fr. au montant du prix dont il était débiteur; et il aurait dû payer ce prix aux créanciers hypothécaires, puisqu’il s’y était engagé. Alors le vendeur intervint et demanda que, nonobstant le délaissement, l’acquéreur fût tenu de payer son prix aux créanciers inscrits. Le premier juge valida le délaissement et ordonna la continuation des poursuites de saisie immobilière. Sur l’appel, la cour d’Orléans donna gain de cause au vendeur. Pourvoi en cassation; le demandeur soutint que le tiers détenteur avait un droit absolu à délaisser, que l’engagement pris par l’acquéreur de verser son prix entre les mains des créanciers ne le liait pas à l’égard de ceux-ci, et que les créanciers ayant poursuivi hypothécairement le tiers détenteur, celui-ci avait la faculté de délaisser l’immeuble. La cour prononça un arrêt de rejet.
La cour reconnaît que, dans l’espèce, l’acquéreur avait le droit de délaisser, puisqu’il était poursuivi par les créanciers, non comme débiteur personnel, mais comme tiers détenteur; sommé par eux de payer, à ce titre, ou de dé-
DU DROIT DE SUITE
2rn
laisser, il avait le droit de délaisser rimmeuble hypothéqué. Restait à voir si ce droit pouvait être exercé à l’égard du vendeur, dans les circonstances de la cause. Or, d’une part, l’acquéreur s’était obligé à payer son prix aux créanciers inscrits ; ce qui ne lui permettait pas de délaisser, puisque, en délaissant, il refusait de payer son prix; il manquait donc à une obligation contractée envers le vendeur. La cour en conclut que le vendeur avait le droit de s’opposer à un délaissement que les conventions intervenues entre les parties avaient pour objet d’interdire à l’acquéreur. D’autre part, le prix que l’acquéreur s’était obligé de verser entre les mains des créanciers était supérieur aux dettes hypothécaires ; de sorte que la simple exécution du contrat de vente suffisait pour désintéresser les créanciers tout ensemble et pour libérer le vendeur à leur égard ; or, le vendeur a le droit incontestable de poursuivre l’exécution de son contrat en forçant l’acquéreur de payer le prix aux créanciers, comme il s’y était obligé. La cour en conclut que le vendeur avait le droit d’intervenir pour contraindre son débiteur à payer le prix, et ce payement faisait disparaître toutes les causes du délaissement (i).
L’arrêt est très-habilement motivé ; cependant il laisse un doute. Le délaissement est un droit pour l’acquéreur, qui n’est pas débiteur personnel; or, dans l’espèce, il était poursuivi hypothécairement; la loi lui permettait donc de s’affranchir de l’expropriation en délaissant. C’est ce que la cour reconnaît, mais elle prétend que ce droit n’est pas absolu. A l’égard du vendeur, l’acheteur s'était obligé à ne pas délaisser, puisqu’il s’obligeait à payer son prix aux créanciers ; mais le délaissement ne se fait pas entre le vendeur et l’acheteur, il se fait entre l’acquéreur et les créanciers hypothécaires. La difficulté est donc celle-ci : le vendeur peut-il opposer son contrat aux créanciers hypothécaires qui y sont restés étrangers ? Peut-il, en vertu de ce contrat, demander la nullité du délaissement? En droit strict, il faudrait répondre négativement. Les créanciers
(1) Rejet, l" juillet 1850 tDalloz, 1850, 1, 177), Comparez Martou, t. III, p. 338, n°.1299; Aubry et Rau, t. III, p. 447, et note 42, S 287.
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étaient dans leur droit en poursuivant l’acquéreur en vertu de leur droit hypothécaire, et celui-ci était dans son droit en délaissant. Le délaissement était donc légitime entre les créanciers poursuivants et l’acquéreur. Dès lors le vendeur ne pouvait pas en demander la nullité en vertu de son contrat : son contrat lui donnait seulement le droit de poursuivre le payement du prix, et, si l’acheteur ne payait pas, de demander la résolution de la vente ; mais le contrat de vente ne lui donnait pas le droit de demander la nullité de ce qui s’était passé entre l’acquéreur et les créanciers.
Ce qui a sans doute décidé la cour, c’est l’iniquité révoltante à laquelle conduisait le droit strict, dans l’espèce. L’acquéreur manquait à ses obligations sans une apparence de raison; en payant, comme il s’y était obligé, il désintéressait les créanciers, il rendait l’expropriation inutile, il libérait le vendeur. En ne payant pas, il se jouait de ses engagements; au lieu de payer, il délaissait, et, étant exproprié, il avait encore une action en garantie contre le vendeur. Il serait difficile, dit le conseiller Mesnard, d’ouvrir à l’iniquité une plus large porte. Cela est vrai, mais ces conséquences ne résultaient pas du délaissement, elles résultaient de l’action hypothécaire des créanciers. Ils expropriaient l’acheteur; celui-ci, n’étant obligé à rien à leur égard, pouvait rester dans l’inaction en ne payant pas et en ne délaissant pas ; la procédure aurait abouti à cette même iniquité qui révoltait le rapporteur et la cour à sa suite. Le vendeur avait un moyen d’empêcher la déloyauté de l’acheteur, c’était de faire intervenir les créanciers dans l’acte de vente ; l’acquéreur se serait obligé envers les créanciers et serait devenu leur débiteur personnel, ce qui ne lui aurait pas permis de délaisser.
^83. Il reste une hypothèse sur laquelle il n’y a aucun doute. Le prix ne suffit pas pour désintéresser les créanciers. Ceux-ci agissent hypothécairement; c’est leur droit et leur intérêt. L’acquéreur délaisse, comme il en a lé droit. Dans ce cas, le vendeur ne peut pas intervenir pour s opposer au délaissement et pour en demander la nullité. En effet, le vendeur n’a d’autre action contre l’acquéreur que 1 action personnelle pour le contraindre à payer son
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prix ; mais il exercerait vainement cette action ; dans l’espèce, la poursuite ne désintéresserait pas les créanciers, ' puisque le payement du prix ne dégagerait pas l’immeuble de toutes les charges hypothécaires qui le grèvent; de sorte que l’acquéreur, tout en payant, resterait exposé à l’action hypothécaire des créanciers qui ne seraient pas désintéressés; or, dès qu’il est tenu hypothécairement et poursuivi comme tiers détenteur, il a le droit de délaisser. Ce sont les termes de l’arrêt que nous venons d’analyser (n*' 282), La doctrine est d’accord avec la jurisprudence (i).
N® 2. QUI PEUT DÉLAISSER î
284. “ Le délaissement par hypothèque peut être fait par tous les tiers détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés à la dette et qui ont la capacité d’aliéner » (art. 100; code civil, art. 2172).
I. I)e ceux qui ne peuvent pas délaisser parce quHls sont débiteurs
personnels.
285. Ceux qui sont personnellement obligés à la dette ne peuvent pas délaisser. Quelle en est la raison '? Le délaissement a pour objet de s’exempter de l’expropriation (n"^ 275) ; cela suppose que le détenteur ne peut être poursuivi hypothécairement que parce qu’il détient un immeuble hypothéqué à la dette ; en le délaissant, il ne peut plus être poursuivi. Or, s’il est obligé personnellement à la dette, il peut toujours être poursuivi. Vainement délaisserait-il l’immeuble dont on poursuit l’expropriation sur lui; en vertu du lien personnel qui l’oblige à payer, les créanciers auraient néanmoins le droit de le poursuivre et de l’exproprier de l’immeuble hypothéqué, comme de tous ses biens; il n’a qu’un moyen de s’affranchir de ces poursuites, c’est de payer (2).
