PAR LE TIERS DÉTENTEUR

30f . « Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires ou privilégiés, donnent lieu contre lui à une action en indemnité » (art. 103 ; code civil, art. 2175), Cette disposition se trouve à la suite des articles qui concernent le délaissement; toutefois elle n’est pas un effet du délaissement, c’est une conséquence de l’hypothèque qui grève le bien acquis par le tiers détenteur. L’hypothèque est un démembrement de la propriété, en ce sens que le débiteur qui donne un immeuble en hypothèque ne peut plus rien faire qui puisse porter atteinte aux droits du créancier; notamment il ne peut, par son fait, dégrader l’immeuble et diminuer ainsi la sûreté hypothécaire. La propriété, démembrée par l’hypothèque, passe au tiers acquéreur, et reste démembrée dans ses mains. Il ne peut, pas plus que le débiteur personnel, faire un acte de jouissance, d’administration ou de disposition qui nuise au créancier hypothécaire. Vainement dirait-on qu’il est propriétaire et qu’à ce titre il peut user et abuser ; cela est vrai de la propriété qui est restée entière, cela n’est pas vrai de la propriété démembrée. On objecterait tout aussi vainement que le tiers acquéreur n’a contracté aucune obligation envers les créanciers hypothécaires ; ce n’est pas comme débiteur personnel qu’il est limité dans l’exercice de son droit de propriété, c’est comme détenteur d’un immeuble grevé d’hypothèque, et démembré par suite de cette affectation.

Dans l’ancien droit, on n’admettait pas cette conséquence du droit hypothécaire. Loyseau, qui s’exprime toujours avec une grande exactitude, dit : «< Le tiers détenteur a pu user et disposer à son plaisir et volonté de l’héritage qui était sien et qviil avait loyalement acquis sans savoir qu'un autre y prétendît droit. Ce que j’estime être vrai, supposé

DU DROIT DE SUITE

même qu’il sût bien que l’héritage était hypothéqué (i). » On voit quel est le premier fondement de la doctrine traditionnelle, c’est la clandestinité des hypothèques; l’acquéreur, ignorant les charges hypothécaires qui grèvent l’immeuble, n’est pas un tiers détenteur ; en fait, du moins, il serait injuste de le considérer comme tel; il a dû se croire propriétaire absolu, pouvant user et abuser de la chose qui lui appartient. On finit par lui laisser le plein usage de son droit de propriété, alors même qu’il connaissait l’existence delà charge qui grevait son immeuble, jusqu’à ce qu’il fût actionné en déclaration d’hypothèque; ce n’est qu’à ce moment qu’il devenait tiers détenteur (2). La publicité des hypothèques a mis fin à cette espèce de fiction. En droit, l’hypothèque démembre la propriété; en fait, l’acquéreur ne peut plus dire qu’il ignore l’existence de l’hypothèque, puisque, avant d’acheter, il a dû demander un certificat des inscriptions au conservateur, la plus simple prudence lui en faisait un devoir. Dès lors rien n’empêche de lui appliquer le droit strict (3).

30!$. Le tiers détenteur est tenu des détériorations. Il ne répond pas de la dépréciation des immeubles, en ce sens qu’il ne doit pas d’indemnité, de ce chef, aux créanciers. Il n’est pas même tenu de toutes les détériorations, il faut qu’elles procèdent de son fait ou de sa négligence. Si c’est par un cas fortuit que le fonds a été dégradé, les créanciers n’ont aucune action contre lui ; dans ce cas, iis peuvent demander le remboursement de leur créance (art. 79; code civil, art. 2131). Par contre, il n’est pas nécessaire qu’il y ait une faute à reprocher au tiers détenteur ; la loi le déclare responsable non-seulement de sa négligence, mais encore de son fait; ce qui est très-juste. Le tiers détenteur n’a plus le libre exercice de son droit de propriété ; dès qu’il cause un préjudice aux créanciers par un acte quelconque, il est tenu de les indemniser. Il faut cependant faire une restriction aux termes trop absolus de l’article 103 (code civil, art. 2175). Les créanciers n’ont pas plus de droit contre

(1) Loyseau. Bu déguerpissement, liv. ch. XIV, 7 et suiv.

(2) Pothier, Bes hypothèques, cli II, ait. 3.

(3) Punt, t. II, p. 524, 1199. [

DES HYPOTHÈQUES

le tiers détenteur que contre le débiteur personnel ; or, celui-ci conserve le droit de jouir ; la loi lui donne notamment le droit de faire les coupes ordinaires de taillis et de futaie, pourvu qu’il agisse de bonne foi et d’après l’usage des lieux (art. 45). Le tiers acquéreur a le même droit, bien que cette jouissance légitime de la chose en diminue la valeur (i). Nous renvoyons à ce qui a été dit ailleurs sur le démembrement de la propriété qui résulte de la constitution de l’hypothèque (t. XXX, n°® 221-242).

303. Dans quels cas les créanciers hypothécaires peuvent-ils exercer Faction en indemnité? La loi n’exige pas que les créanciers aient commencé des poursuites en expropriation contre le tiers détenteur, et il n’y avait aucune raison de l’exiger. Leur droit est fondé sur Fh3q)othèque qui démembre la propriété de l’immeuble, et ils ont intérêt à agir dès que ce droit est lésé. Les créanciers conditionnels mêmes auraient ce droit; ils peuvent faire tous les actes conservatoires de leur droit ; ils peuvent donc demander la réparation du dommage éventuel que leur cause la dégradation de l’immeuble, bien entendu qu’ils ne toucheront pas le montant de l’indemnité ; ils peuvent seulement exiger qu’elle soit consignée (2). Mais pour agir il faut être créancier hypothécaire ; on ne conçoit pas que le contraire ait été soutenu jusqu’en appel (3) ; les créanciers chirographaires n’ont de droit sur les biens du débiteur que lors'de la saisie, et ils doivent les prendre dans l’état où ils se trouvent à ce moment. Si les créanciers hypothécaires ont une action en indemnité contre le tiers détenteur pour cause de dégradation, c’est parce que leur droit hypothécaire a pour effet de démembrer la propriété qui en est grevée ; tandis que le gage des créanciers chirographaires laisse la propriété entière dans les mains du débiteur.

2, EFFET DE l’hYPOTHÈQüE QUANT AUX IMPENSES FAITES PAR LE TIERS DÉTENTEUR.

304. « Le tiers détenteur ne peut répéter ses impenses et améliorations que jusqu’à concurrence de la plus-value

(1) Martou, t. III, p. 348, n» 1314.

(2) Meryiile, Dissertation {Revue pratique, t. VIII (1859), p. 162).

(3) Toulouse, 30 mai 1833 (Dalloz, au mot Privilèges, n° 1903).

DIT DROIT DE SUITE

* résultant de l’amélioration r (art. 102 ; code civil, art. 2175). Il faut dire des impenses ce que nous avons dit des détériora' dons (n° 301). Quoique la loi en parle à l’occasion du délaissement, le droit à une indemnité qu’elle accorde au tiers détenteur n’est pas limité au cas où il délaisse ; il lui appartient par cela seul qu’il est poursuivi hypothécairement et qu’il est évincé, peu importe que la vente de l’immeuble se fasse sur lui ou sur un curateur. Seulement le tiers détenteur ne peut réclamer d’indemnité que lorsque l’adjudication est prononcée; jusque-là on ne sait pas s’il sera évincé, le débiteur pouvant toujours payer la dette et les créanciers étant libres de se désister de leurs poursuites.

Pourquoi la loi donne-t-elle au tiers détenteur une action en indemnité à raison des impenses qu’il a faites sur l’immeuble? Il J ce rapport, une différence entre le

tiers détenteur et le débiteur principal. Celui-ci n’a pas droit à une indemnité quand, par ses travaux, il améliore l’immeuble ; les créancîers hypothécaires en profitent, par le motif que les améliorations sont un accessoire du fonds hypothéqué ; les créanciers ne doivent pas d’indemnité de ce chef, cette indemnité profiterait aux créanciers chirographaires ; et le législateur a pensé qu’il était plus juste que les créanciers hypothécaires profitassent des impenses, puisqu’ils supportent aussi la perte résultant de la dépréciation de l’immeuble. Le tiers détenteur est dans une tout autre situation; il n’est pas débiteur, si les améliorations qu’il fait profitaient aux créanciers sans indemnité, ceux-ci s’enrichiraient sans cause à ses dépens ; il est donc juste qu’il soit indemnisé (i).

305. Quelles sont les impenses pour lesquelles il est dû une indemnité au tiers détenteur? La loi répond : les impenses et améliorations . Ces deux mots ont-ils la même signification? Dans le langage du droit, on entend par impenses tout ce que le possesseur d’un fonds dépense en travaux exécutés pour conserver la chose, pour laméhorer ou l’embellir ; le mot améliorations a un sens plus restreint, il ne se rapporte qu’aux travaux qui ont pour objet

(1) Martou, t. III, p. 34 1317.

DES HYPOTHÈQUES

de procurer une plus-value au fonds : l’amélioration est l’espèce, l’impense est le genre. La difficulté est dé savoir si le tiers détenteur a une action contre les créanciers pour toutes les dépenses qu’il a faites? Si la loi s’était bornée à parler des impenses et améliorations, l’affirmative n’eût pas été douteuse, mais elle ajoute que le tiers détenteur ne peut répéter ses impenses et améliorations, que jusqu’à concurrence de la plus-nalue résultant de X amélioration. Comment faut-il entendre cette restriction? Cela veut-il dire que le droit de répétition est limité aux travaux qui procurent une plus-value à l’héritage? La question est controversée et il y a un doute.

Puisque le texte est entendu en sens divers, il faut consulter l’esprit de la loi. Pourquoi donne-t-elle au tiers détenteur le droit de répéter ses impenses? Parce qu’il ü’ést pas débiteur des créanciers hypothécaires et qu’il serait injuste que ceux-ci s’enrichissent à ses dépens. Le principe est donc celui-ci : les créanciers doivent rembourser les impenses jusqu’à concurrence du profit qu’ils enretirenti. Cela exclut d’abord les impenses dites voluptuaires ; s’il n’en résulte aucune plus-value, le tiers détenteur ne pourra rien répéter de ce chef. Vainement diràit-on que les travaux d’embellissement augmentent la jouissance du propriétaire; on répond, et la réponse est péremptoire, que les créanciers qui poursuivent le tiers détenteur n’ont qu’un but, celui de faire vendre l’immeuble; leur profit s’estime donc par le prix de l’adjudication ; si les travaux, comme nous le supposons, n’influent pas sur le prix, ils ne s’en enrichissent pas ; donc ils ne doivent aucune indemnité au tiers détenteur. Celui-ci n’a pas le droit de se plaindre : achetant un fonds grevé d’inscriptions, il a dû s’attendre à être poursuivi hypothécairement, il devait purger pour être sûr de conserver le fonds ; et tant qu’il n’était pas sûr de le conserver, il ne devait pas ÿ faire de travaux de pur agrément.

306. Sur ce point, il n’y a aucun doute ; mais les travaux nécessaires et utiles donnent lieu à des difficultés. Le tiers détenteur peut-il répéter les dépenses nécessaires quil a faites sur un héritage hypothéqué? Il y a un pre-

BU DROIT DE SUITE

mier point qui est certain. Les dépenses néeessaîres augmentent toujours la valeur du fonds; le tiers détenteur pourra donc répéter ses impenses jusqu’à cOUcurreiice de la plus-value qui en est résultée. Mais ne pëut-il pas demander plus? Les dépenses nécessaires sont des travaux de conservation sans lesquels la chose eût péri ; ne doit-on pas dire que ces dépenses profitent pour le tout aux créanciers, puisque leur gage eût péri si elles n avaient pas été faites? Il y a un arrêt de la cour de cassation én ce sens(i), mais il n’a guère d’autorité, parce qu’il va trop loin en appliquant même la distinction des travaux nécessaires au privüége de l’architecte, interprétation qu’il est impossible de concilier avec le texte de la loi. Néanmoins nous croyons que la cour a bien jugé. En principe, le tiers détenteur qui conserve le gage des créanciers hypothécaires les enrichit de toute la dépense qu’il fait, puisque sans ées travaux leur hypothèque se serait éteinte par la perte de la chose. Reste à savoir si le texte permet d’appliquer le principe ainsi entendu. Si la loi avait voulu limitéb le droit du tiers détenteur aux travaux utiles, elle n aurait pas mentionné les impenses, il suffisait de parler dés 'améliorations’, le moX impenses doit donc se rapporter à des travaux qui ne sont pas des impenses utiles ; partant, à des travaux de conservation. Ce qui confirme cette interprétation, c’est que telle était l’opinion de Pothier (2).

On objecte que la loi ainsi interprétée pourrait toUrïier au préjudice des créanciers. Il en résulterait, dit-on, que le tiers détenteur pourrait répéter ses impenses intégrales, dans le cas même où, par suite d’événements ultérieurs, les travaux par lui exécutés auraient péri ou perdu tout effet utile, de sorte que la valeur de l’immeuble pourrait se trouver entièrement absorbée par la créance du tiers détenteur, et il ne resterait rien pour les créanciers (â).

(1) Rejet, 11 novembre 1824 (Dalloz, au mot Privilèges, n° 460, ï.^}.

Voyez, dans le même sens, Belvincourt, Buraaton et Dailêz (d’après un traité inédit de Flandin). .

(2) Potliier, De Chypothèque, ch. Il, § 4. Loyseau paraît être d’un avis différent {Bu dégicerpis&ement, livre VI, ch. VIII, n° 11.

'3) Aubry et Rau, t. III, p. 451, note 56, § 287. Dans le même sens, Martou, Grenier, Troplong, Font et Battur,

DES HYPOTHÈQUES

Nous n’aimons pas l’argumentation qui se prévaut des conséquences plus ou moins probables d’une loi pour combattre l’interprétation qu’on lui donne. Les lois doivent être interprétées par elles-mêmes, et non par les résultats auxquels elles conduisent; cela regarde le législateur, l’interprète n’a pas à s’en préoccuper. L’hypothèse imaginée pour écarter l’action du tiers détenteur, outre quelle est improbable au dernier degré, ne prouve pas même ce qu’on veut lui faire prouver. On suppose que les travaux ont péri ; il y a une autre supposition qui est l’expression de la réalité, c’est que l’héritage eût péri sans les travaux de conservation ; donc, au moment où ces travaux ont été faits, ils ont conservé le droit des créanciers. C’est cette considération qui doit l’emporter.

307. On s’est prévalu, dans ce débat, des termes restrictifs de la loi. Il faut voir dans quel sens la loi est restrictive. Le tiers détenteur ne peut répéter ses impenses et améliorations gwc jusqu’à concurrence de la plus-value qui en résulte. Tel est le texte; il ne prévoit qu’un cas, celui de dépenses utiles qui excèdent la plus-value qu’ elles procurent ; ce qui est le cas ordinaire des améliorations que font les propriétaires. Les créanciers s’enrichissent, non de la dépense, mais de la plus-value ; donc ils ne doivent rembourser que la plus-value au tiers détenteur. Celui-ci n’a pas le droit de s’en plaindre ; détenteur d’un fonds hypothéqué, il ne devait pas faire de travaux d’amélioration, tant que son acquisition n était pas assurée par la purge ou par le payement des créanciers. Le droit et l’équité sont pour ceux-ci.

Reste à déterminer ce que l’on entend par plus-value. Il y a controverse. A notre avis, il faut appliquer, par analogie, au tiers détenteur ce que la loi dit du privilège des architectes ou entrepreneurs. Ceux-ci n’ont de privilège que pour le montant de la plus-value que leurs travaux ont donnée au fonds; pour estimer cette plus-value, on tient compte de l’état des lieux avant le commencement des travaux, puis, quand les travaux sont achevés, on calcule ce que le fonds vaut de plus par suite des travaux. C’est là la plus-value. Les autres créanciers ne doivent suppor-

DU DROIT DE SUITE

ter cette plus-value qu’en tant qu’ils en profitent, et ils n’en profitent que lors de la vente de l’immeuble ; l’article 27 (code civil, art. 2103) décide, en conséquence, que le montant du privilège se réduit à la plus-value existante à l’époque de l’aliénation de l’immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits. Il y a analogie parfaite entre la situation des créanciers primés par l’architecte et la situation des créanciers hypothécaires tenus de rembourser les impenses faites par le tiers détenteur. Les uns et les autres doivent supporter les dépenses de travaux qui leur profitent, et ils ne doivent les supporter que dans la mesure du profit qu’ils en retirent. Il faut donc appliquer au tiers détenteur ce que nous venons de dire des entrepreneurs et architectes. Le tiers détenteur doit d’abord prouver quelle est la plus-value que les travaux ont donnée au fonds au moment où ils ont été exécutés : cela se fait en comparant la valeur que le fonds avait avant le commencement des travaux avec celle qu’il a acquise par les travaux, et en faisant abstraction de la plus-value qui pourrait résulter de causes étrangères aux travaux. Puis le tiers détenteur devra prouver quelle est la plus-value, résultant des travaux, qui subsiste à l’époque de l’aliénation de l’immeuble (i).

308. Il est arrivé que la plus-value était supérieure à la dépense faite par le tiers détenteur. Celui-ci peut-il répéter, dans ce cas, la plus-value? La question est controversée. Nous croyons qu’elle doit être décidée affirmativement. Le principe que tout le monde admet conduit logiquement à cette conséquence. Les créanciers doivent rembourser les impenses en tant qu’ils se sont enrichis ; or, ils s’enrichissent de la plus-value; donc le tiers détenteur a le droit de la répéter. Si la plus-value est de 15,000 francs, tandis que la dépense est de 12,000 francs, les créanciers s’enrichissent de 15,000 francs; et s’ils ne remboursaient que la dépense, ils feraient, sans cause, un profit de 3,000 francs aux dépens du tiers détenteur; ce qui est contraire au principe. On objecte le texte; nous

(1) Rejet, 28 novembre 1838 (Dalloz, au mot Privilèges, n«459, 1"). Comparez Rejet, 29 juillet 1819 (Dalloz, ibid., n« 1956). Martou, t, III, p. 350, 11® 1319, et Pont, t. Il, p. 529, n® 1206.

DES HYPOTHÈQUES

avons d’avance répondu à l’objection en constatant que le texte ne décide qu’une question, celle de savoir ce que le tiers détenteur peut répéter quand la dépense est supérieure à la plus-value. Le code n a pas prévu l’hypothèse inverse; donc elle reste sous l’empire du droit commun ; et, dans l’espèce, le droit commun est le principe d’équité qui ne permet pas que l’on s’enrichisse aux dépens d’autrui. Dirat-on que, le tiers détenteur n’ayânt dépensé que 12,000 fr. , il ne s’est appauvri que de cette sonime et que les créanciers l’indemnisent suffisamment en lui remboursant ses avances? Ce serait très-mal raisonner. En effet, les créanciers ne doivent pas indemniser le tiers détenteur de ce que celui-ci a dépensé, ils doivent l’indemniser du profit qu’ils retirent de la dépense; ce profit constitue une véritable perte pour le tiers détenteur, car, s’il avait vendu le fonds, il en aurait retiré la valeur qu’il lui a donnée par ses travaux ; c’est donc de cette valeur qu’il s’appauvrit réellement et dont les créanciers s’enrichissent, ce qui est décisif (i).

309. Le tiers détenteur a-t-il un droit de rétention ou un privilège pour la garantie de l’action en répétition que la loi lui accorde? Nous ne comprenons pas que l’on pose la question en ce qui concerne le privilège (2). Y a-Lil qn privilège sans loi qui l’accorde? La cour d’Angers a néanmoins décidé que le tiers détenteur avait non-seulement une créance privilégiée, mais même un droit réel de propriété (3). Sans doute, il est propriétaire des améliorations, puisqu’il est propriétaire du fonds, mais il est évincé du fonds et des accessoires, il ne lui reste donc aucun di‘oit sur la chose; tout ce que la loi lui accorde, c’est une action en répétition des impenses (art. 2175; loi hyp., art. 103), donc une créance personnelle.

Dans 1 opinion que nous avons enseignée sur le droit de

(1) Toulouse. 7 mars 1848 (Dalloz, 1848, 2, 69). En sens contraire, Grenoble, 31 décembre 1841 (Dalloz, au mot Privilèges, n® 1961), et toue les

P- 352, n° 1321; Pont, t. II,

(2) Persil, Grenier, Troplong et Coulon donnent un privilège tiers

détenteur (Pont, t II, p. 530, note 2, 1208). ^ . î .

(3) Angers, 14 janvier 1837 (Dalloz, au vi\.ot Privilèges , n° 459).

DU DROIT DE SUITE

rétention ,(t. XXTX, n”^' 284-293), il ne peut pas plus s’agir d’un droit de rétention que d’un privilège, car le droitde rétention implique une préférence, et il n’y a pas de préférence sans texte. Dans l’espèce, il y a des motifs particuliers qui doivent faire rejeter le droit de rétention que quelques auteurs (i) reconnaissent au tiers détenteur. Le droit de rétention implique que celui qui réclame une indemnité à raison drme chose la détient, et qu’il a le droit de la retenir jusqu’à ce qu’il soit payé. Or, le tiers détenteur qui délaisse n’a plus la détention; il ne peut par conséquent avoir la rétention. Il ne pourrait se prévaloir de la détention que dans le cas où il n aurait pas délaissé ; mais alors il y a une autre raison qui s’y oppose, c’est que le tiers détenteur pourrait entraver l’expropriation, en refusant de livrer l’immeuble pour le faire mettre en vente, et cependant luimême est intéressé à ce que l’expropriation se poursuive, puisque c’est par l’aliénation qu’il aura son recours en garantie, qu’il jouira de la subrogation, et qu’il pourra exercer la répétition de ses impenses. Aussi cette opinion est-elle généralement rejetée (2). La jurisprudence s’est prononcée contre tout droit de préférence. Le tiers détenteur n’a qu’une sipiple créance qu’il exerce dans rox’dre, par voie de distraction d’une partie du prix (3).

N° 3. DROIT Dü TIERS DÉTENTEUR QUANT AUX FRUITS.

310. “ Les fruits de l’immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu’à compter du jour de la sommation de délaisser ou de payer « (art. 1Û4; code civil, art. 2176). Qn demande pourquoi le tiers détenteur gagne les fruits jusqu’à la sommation que lui font les créanciers hypothécaires. Les réponses des auteurs sont assez embarrassées (4); la raison est écrite dans, nos textes. En principe, les fruits appartiennent au propriétaire (art. 547); à

(1) Tarrjble et Bfittur (Pont. p. 530, rjpte 1, 11“ 12Q8).

(2) Bastia, 2 février 1846 (Dalloz, 1846, 2, Ï09). MarfOR. t- III, p. ^53, n? 1322. 4ubryet Rau, t. III, p. 445, note32, §28'7.

(3) Voyez lea arrêts daps le Ité^rtoire de (Dalloz, au inof Prifiléges,

n® 1950. et Pont, t. il, pL 530. et notes 3 et 4. 1208.

(4) Martou, t, JII, p. 354, n“ 1323; Pont, t. Il, p. 530, n“ 1209.

DES HYPOTHÈQUES

CO titre, le tiers détenteur y a droit. Mais ce principe est en conflit avec un autre principe : les créanciers hypothécaires ont un droit sur les fruits, comme accessoires du fonds hypothéqué. La difficulté est de savoir à partir de quel moment naît le droit des créanciers. Il est certain que le fait seul de l’hypothèque ne suffit point pour immobiliser les fruits; ce serait priver le débiteur de la jouissance de la chose, tandis que l’hypothèque, à la différence de l’antichrèse, n’enlève pas la possession au débiteur, ni le droit de jouir. L’article 45 lui reconnaît ce droit pour les fruits naturels les plus importants, les coupes de bois ; bien que ces coupes diminuent la valeur du fonds, le débiteur peut les faire ; à plus forte raison jouit-il des fruits ordinaires. Or, le tiers détenteur a sur l’héritage qui lui est transmis les mêmes droits que le débiteur ; il a donc aussi le droit de jouir. Tant que les créanciers hypothécaires n’agissent pas contre le détenteur, le droit de celui-ci aux fruits est incontestable, c’est l’exercice 'du droit de propriété. Mais du moment que les créanciers exproprient l’immeuble qui leur est hypothéqué, le droit du tiers détenteur aux fruits cesse. La poursuite hypothécaire doit avoir le même effet que toute action judiciaire, et il est de principe que le demandeur doit obtenir, du jour de la demande, ce qu’il aurait obtenu si le juge avait pu immédiatement décider la contestation; si les lenteurs de la justice ne doivent pas nuire au demandeur, elles ne doivent pas nuire non plus aux créanciers qui poursuivent l’expropriation.

Reste à fixer quel est le commencement de l’expropriation. La loi décide que c’est le jour où les créanciers font au tiers détenteur sommation de délaisser ou de payer. Cela suppose d’abord que le tiers détenteur n’use pas du droit que la loi lui donne de payer la dette; s’il paye les dettes hypothécaires, il n’y a pas d’expropriation. Mais s’il ne paye pas, les créanciers peuvent faire vendre, trente jours après la sommation, l’immeuble hypothéqué soit sur lui, s’il ne délaisse pas, soit sur le curateur à l’immeuble s il délaisse. Dans ce cas, la procédure en expropriation date réellement de la sommation. Toutefois cela suppose qu il y a un commandement contre le débiteur originaire.

DU DROIT DE SUITE

car, sans commandement, il ne peut pas y avoir d’expropriation forcée (i).

311. Il y a, sous ce rapport, une différence entre l’expropriation poursuivie contre le tiers détenteur et celle qui est poursuivie contre le débiteur personnel ; nous devons la noter parce qu elle a donné lieu à une méprise. D’après la loi sur l’expropriation forcée du 15 août 1854 (art. 23 et 26), les fruits perçus par le débiteur sont immobilisés à partir de l’exploit de saisie; ce qui veut dire qu’ils sont dis- • tribués, avec le prix de l’immeuble, entre les créanciers inscrits, dans l’ordre de leurs hypothèques. Lorsque l’expropriation est poursuivie contre le tiers détenteur, l’immobilisation des fruits se fait plus tôt, à partir du jour de la sommation de payer ou de délaisser. Dès ce jour, le tiers détenteur sait qu’il sera exproprié, à moins qu’il ne paye les créanciers inscrits; si donc il ne paye pas, l’expropriation date réellement de la sommation. On a cru qu’il y avait antinomie entre le code civil et le code de procédure, et pour les concilier on a dit que le tiers détenteur devait, à la vérité, compte des fruits à partir de la sommation, mais qu’ils n’étaient immobilisés au profit des créanciers hypothécaires qu’à partir de l’exploit de saisie, de sorte que les fruits perçus depuis la sommation jusqu’à cet exploit devraient être distribués entre tous les créanciers (2). A vrai dire, il n’y a pas d’antinomie; seulement il faut distinguer l’expropriation dirigée contre le tiers détenteur et celle qui est poursuivie contre le débiteur. Dans le premier cas, le tiers détenteur doit les fruits, dit l’article 104 (code civil, art. 2176). A qui les doit-il? Aux créanciers hypothécaires qui le poursuivent ; donc les fruits sont immobilisés à leur profit. Quant aux créanciers chirographaires, ils n’ont aucun droit aux fruits, puisqu’ils n’ont aucun droit dans le fonds qui les produit.

3f 12. L’article 104 (code civil, art. 2176) ajoute : « Si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 450, note 51, §287.

(2) Tarrfble, dans le Répertoire Merlin, au mot Tiers détenteur, 13. En sens contraire, Martou, t. III, p. 356, n° 1326, et Pont, t. II, p. 532. nû 1212.

trois ans, le tiers détenteur doit les fruits à compter de la nouvelle sommation qui sera faite. ^ Après trois ans, la sommation est périmée (n^ 258), c’est-à-dire quelle est censée n’avoir pas été faite ; il n’y a donc pas eu de procédure en expropriation, par conséquent on rentre dans Iq droit commun, ea vertu duquel les fruits appartiennent au propriétaire. Les créanciers devront faire une nouyelle sommation s’ils veulent poursuivre l’expropriation de IHmmeuble ; dans ce cas, c’est à partir de cette sommation que les fruits seront dus par le tiers détenteur.

Il y a, sous ce rapport, une différence entre la péremption de l’article 104 (code civil, art. 2170) et la péremption ordinaire des instances judiciaires. Celle-ci doit être demandée et déclarée par le juge (code de proc. , art. 399 et 40Ô), taqdis que la péremption de l’article 104 a lieu de plein droit quand les créanciers abandonnent les poursuites pendant trois ans. La disposition est favorable au tiers détenteur; il doit croire, après une si longue inaction, que les créanciers renoncent à la poursuite ; d’un autre côté, le législateur n’a pas voulu que le tiers détenteur fût tenu de restituer tous les fruits qu’il a perçus, par le seul fait ^u’il néglige de demander la péremption (i).

SltSp L’article 104 (code ciyil, art. 2176) ne parle que des fruits de l’imnieuble hypothéqué. Que faut-il dire des intérêts qui ^ontdus par l’acheteur, dans le cas op la chose vendue produit des fruits (art. 1652)? Ces intérêts représentent les fruits que l’açheteur perçoit ; ils sont par cpu'^ séquent régis par les mênaes principes que les fruits, c’està-dire que les créanciers n’y ont droit qu’à partir de la sommation. Qqant aux intérêts courus depuis la vente jusqu à la sommation, ils constituent une valeur mobilière qui se répartit entre tous les créanciers du vendeur auquel ils sont dus (2).

a) Martou. t. III, p. 355, n<>» 1324 et 1325. Pont, t. II. p. 581, n° 1211.

(Dalloz, 1863, 1, 243). Aubry et Rau, t. III, P 450 et suiv., et note 54, et les autorités qulls citent.

DU DROIT DE SUITP

N® 4. EFKKT DR l’expropriation QUANT AUX DROITS ÉTEINTS