PAR CONFUSION

814. L’article 105 (code civil, art. 2177) porte : « Les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait sur l’immeuble avant sa possession, renaissent après le délaissement ou après l’adjudication faite sur lui. » Les droits réels que l’acquéreur avait sur l’héritage avant d’en avoir fait l’acquisition s’éteignent par confusion au moment où l’acquéreur en devient propriétaire ; celui-ci ne peut pas avoir de droit réel sur une chose dont il a la toute propriété. Pourquoi ees droits renaissent-ils par suite de l’expropriation du tiers détenteur? On a dit que le droit de propriété est résolu par la vente forcée, de sorte que le tiers détenteur serait considéré comme n’ayant jamais été propriétaire et, par conséquent, la confusion est censée ne s’être jamais opérée (i). Cela n’est pas exact. L’expropriation forcée est une nouvelle vente ; or, la revente ne résout pas les droits de l’acheteur, elle opère une nouvelle transmission de propriété. Loin défaire exceptionàce principe, l’article 105 lui-même (code civil, art, 2177) le confirme dans le deuxième alinéa, en disposant que les hypothèques consenties par le tiers détenteur subsistent ; c’est l’application du droit commun, en vertu duquel la revente laisse subsister tous les droits constitués par l’acheteur. On a prétendu qu’il y avait antinomie entre les deux dispositions de l’article 105 (code civil, art. 2177) (2); de sorte qu’un seul et même article déciderait que l’adjudication de l’immeuble faite sur le tiers détenteur ou sur le curateur résout les droits de l’acquéreqr et les maintient. Cela n’est guère admissible ; on ne peut pas croire que le législateur ait commis une pareille méprise. Les deux dispositions de l’article 105 (code civil, art. 2177), loin d’être contradictoires, s’expliquent parfaitement; c’est une application des principes généraux de droit. Si les hypothèques consenties par le tiers déten-

(1) Duranton, t. XX, p. 475, n® 278. Comparez Martou, t. UT, p. 357, n® 1327 Arntz, t! Il, p. 763, n“ 1905. Toulouse, 7 mars 1848, dans les motifs (Dalloz, 1848, 2, 69).

(2) Pont, t. Il, f). 534. n® 1214.

DES HYPOTHÈQUES

teurs sont maintenues, c’est parce que le tiers détenteur est propriétaire et qu’il conserve la propriété jusqu’à l’adjudication. Si, d’autre part, les droits qu’il avait avant son acquisition renaissent lorsqu’il est exproprié, la raison en est que la confusion réelle, de même que la confusion personnelle, n’éteint pas les droits définitivement, elle empêche seulement celui à qui ils appartiennent de les exer- ‘ cer, parce qu’il y a impossibilité d’avoir sur un fonds un démembrement de propriété, alors que l’on a la toute propriété de cet immeuble; dès que cette impossibilité cesse, les droits qui le grevaient au profiit de l’acquéreur peuvent être exercés. On ne peut pas même dire que ces droits revivent, car en réalité, ils n’ont jamais été éteints ; il y avait seulement impossibilité de les exercer ; cette impossibilité cessant, l’exercice des droits que la loi avait déclarés éteints reprend son cours provisoirement interrompu. Cette explication est au fond celle de Loyseau ; il donne à sa pensée une forme poétique. « Comme celui, .dit-il, qui a une taie en l’œil, recouvre la vue quand la taie est ôtée, aussi celui qui ne pouvait user de la servitude pour être seigneur de l’héritage, peut bien recouvrer sa servitude quand l’héritage lui est ôté (i). » La taie est un obstacle passager qui nous empêche de voir, comme l’acquisition est un empêchement de fait à l’exercice de la servitude, mais la vue existe, et la servitude n’est pas éteinte. Quand l’obstacle disparaît, l’œil voit de nouveau, sans que l’on puisse dire que la vue fût éteinte ; de même les droits réels n’ont pas été éteints par la confusion ; on ne pouvait les exercer tant que la confusion durait ; on peut les exercer quand la confusion cesse.

315. A partir de quel moment les droits éteints par confusion renaissent-ils? La loi dit qu’ils renaissent après le délaissement (fait par le tiers détenteur), ou après l’adjudication faite sur lui ». Cette disposition de l’article 105, qui reproduit l’article 2177 du code civil, est mal rédigée. Les droits renaissent après l’adjudication, que la vente se soit faite sur le tiers détenteur ou sur le curateur de 1 immeuble délaissé; car, par l’effet de l’adjudication, le

(1) Loysf^au, Bii déguerpissement^ livre VI, ch. IV, n» 10.

DU DROIT DE SUITE

détenteur cessant d’être propriétaire, l’obstacle qui s’était opposé jusque-là à l’exercice des droits réels disparaît, et dès lors rien ne l’empêche d’exercer ses droits. Mais le délaissement ne suffit point, comme le dit l’article 105 (code civil, art. 2177), car le tiers détenteur qui délaisse Teste propriétaire; donc l’empêchement qui s’opposait à l’usage de ses droits subsiste, et, par suite, la confusion continue malgré le délaissement.

316. La loi parle des servitudes et droits réels; elle s’applique, par conséquent, à tous droits réels, même aux hypoth^ues que le tiers détenteur avait sur l’immeuble avant d’en être devenu propriétaire. En droit, il n’y a aucune différence entre les hypothèques et l’emphytéose, la superficie, l’usufruit et autres droits réels ; le tiers détenteur ne peut avoir un démembrement de la propriété sur l’immeuble dont il a acquis la propriété entière, et tous ces droits renaissent quand il cesse d’être propriétaire. Mais l’application du principe aux hypothèques présente une légère difficulté. L’inscription doit être renouvelée avant l’expiration de quinze ans à partir de sa date. On demande si le tiers détenteur doit la renouveler à compter du moment où il est devenu propriétaire jusqu’à l’adjudication? L’affirmative est admise par la doctrine et la jurisprudence, et, à notre avis, la solution est certaine. L’hypothèque ne peut pas produire d’effet quand l’inscription est périmée ; si la tiers détenteur n’a pas renouvelé l’inscription avant les quinze ans, l’hypothèque qu’il avait sur l’immeuble sera inefficace, et en ce sens elle ne pourra pas revivre. Il doit donc avoir soin de renouveler l’inscription. On objecte qu’il ne peut pas prendre inscription ni la renouveler sur un immeuble dont il est propriétaire ; il ne peut surtout pas, dit-on, faire le renouvellement tant qu’il n’a pas délaissé, puisqu’il est alors dans la situation de tout propriétaire qui ne saurait s’inscrire sur ses propres biens. A vrai dire, le délaissement n’apporte aucun changement à la situation du tiers détenteur, il reste propriétaire après comme avant, mais cela ne l’empêche pas de renouveler son inscription. En effet, il a intérêt à conserver son hypothèque en vue de l’expropriation dont il est menacé ;

DES HYPOTHÈQUES

il a donc un droit éventuel à conserver, ce qui lui donne le droit de renouveler l’inscription ; quant à l’obstacle légal que l’on trouve dans sa qualité de propriétaire, il lui est facile de l’écarter. Ce qu’il y a d’impossible, c’est qu’un propriétaire s’exproprie lui-même; mais l’inscription n’est pas une expropriation, c’est une mesure 'conservatoire que toute personne intéressée peut prendre (i).

N° 5. EFFET DE L'EXPROPRIATION SUR LËS DROITS CONCÉDÉS PAÉ LE TIERS DÉTENTEUR.

317. Les créanciers personnels du tiers détenteur, après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque, à leur rang, sur le bien délaissé ou adjugé (art. 105; code civil, art. 2177). Cette disposition ne fait qu’appliquer les principes élémentaires de droit. Le tiers détenteur peut-il hypothéquer? Oui, certes, puisqu’il est propriétaire. Ces hypothèques subsistent-elles après le délaissement? Cela ne fait pas même question, puisque le délaissement n’est que l’abandon de la détention de l’immeuble; la loi a donc tort de parler du délaissement, qui ne change rien à la situation du tiers détenteur, ni aux droits des créanciers auxquels il a concédé une hypothèque. Ces droits sont-ils résolus par l’adjudication prononcée soit sur le tiers détenteur, soit sur le curateur à l’immeuble délaissé? Non, évidemment, puisque le droit du tiers détenteur n est point résolu. Quel est le rang de ces créanciers? Celui que leur donne l’inscription qu’ils ont dû prendre. Toutes ces décisions sont évidentes, puisqu’elles sont écrites dans la loi.

La loi ne parle que des hypothèques. Que faut-il dire des autres droits réels? Si le tiers détenteur gi-ève l’immeuble d’une servitude, d’un usufruit, d’une emphytéose ou d’une supérûcie, ces droits seront-ils résolus quand les créanciers poursuivront l’expropriation de l’immeuble? Non, pas plus que les hypothèques. Mais il y a une différence

(1) Martou, t, III, p. 358, n“ 1329. Duraliton, t. XX, p. 47t, 0t

les auteurs qu’il cite.

BU DROlt DE SUITE.

êoi

entré l’hypothèque et les autres droits réels eôüsèntiS par racqüéreur, L’hypothèqüé ne peüt pas nuire aux créandîers inscrits sur les précédents ph)priétaireS, puisqu’ils prîméht les nduveaux créanciers par le ràhg de priorité que ieur donne rittscription ; tandis que les servitudes et toüt autre démembrement de la propriété nuiraient aux créanciers inscrits; or, le tiers détenteur, pUs plus que le débiteur* peréonnel,ne peut diminuer ni altérer les droits dès créanciers inscrits sur l’immeuble. C’est dire que ceux qui ont acquis des droits réels sur l’immetiblé, dü chef dü tiers détenteur, ne pëüvéht pas opposer ces droits aux créanciers inscrits sur les précédents propriétaires (i).

N» 6. DROIT DES TIERS DÉTENtEURS ÉVINCÉS.

319. Le tiers détenteur qui est poursuivi hypothécairement subit Une éviction, quel que soit le parti qü’il pretthe. Cela est d’évidence quand il se laisse exproprier ; c’est l’éviction proprement dite, celle qui est prononcée par le juge. Alors même quil délaissé l’héritage, il est eUcOre exproprié et judiciairement évincé, puisque l’expropriation se poursuit contre le curateur et aboutit à radjudicâtion. II en serait ainsi même dans le cas où le tiérs détenteur se serait porté adjudicataire ; à la vérité, il rëste propriétaire dans ce cas, et l’on petit dire qü’il n a jamais cessé dé l’étre; néanmoins il est évincé, car s’il conserve la propriété, cé n’ést pas en vertu de son contrat d’acquisition ; le vendeur n’a donc pas rempli robligation qü’il avait contractée, de le rendre propriétaire ; s’il resté propriétaire ^ c’est en vertu d’une nouvelle acquisition il est donc évincé tout ensemble et propriétaire. Nous renvoyons, quant àü principe, à cè qui a été dit aU titre de la V&nte (2). Eüân le tiers détenteur est évincé s’il paye les dettes hypothécaires, sans qu’il se fût obligé par son contrat à les payer ; il y a encore éviction, dans le sens large du mot, puisque l’acquérénr ne conserve pas la propriété éii vertu de son contrat, mais

(1) Aubry et Rau. t. III, p. 453, § 287.

(2) Voyez le t. XXIV de mes P,rir)ci'pt>s, p 21^, 224.

DES HYPOTHQUES.

par suite du payement des dettes inscrites sur l’immeuble.

Quel est le droit du tiers détenteur qui subit l’éviction? Le code civil (art. 2178) répondait directement à la question : « Le tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire, ou délaissé l’immeuble hypothéqué, ou subi l’expropriation de cet immeuble, a le recoiu^s en garantie, tel que de droit, contre le débiteur principal, Les auteurs de notre loi hypothécaire ont changé la rédaction de la fin de cette disposition; l’article 106 porte que « le tiers détenteur exerce son recours, tel que de droit, contre le débiteur principal ». Quel est le motif de ce changement? On lit dans le rapport de la commission spéciale : « Nous avons remplacé les mots a le recours en garantie, qui semblaient ne s’appliquer qu’à la garantie qui a lieu dans les contrats synallagmatiques, par les mots plus généraux a son recours, qui s’entendent aussi bien de la garantie proprement dite des objets donnés ou vendus que de la subrogation aux droits des créanciers qui ont été désintéressés par le tiers détenteur (i). »

320. Le tiers détenteur a donc deux actions, du moins il peut en avoir deux, l’action en garantie pour cause d’éviction et l’action contre le débiteur principal qui naît de la subrogation aux droits des créanciers que le tiers détenteur désintéresse directement ou indirectement.

Nous avons dit, au titre de la Vente, quand il y a lieu à la garantie et quels en sont les effets. Le tiers détenteur évincé n’a pas toujours l’action en garantie ; en effet, la garantie n’est due, en principe, que dans les contrats commutatifs, tels que la vente et l’échange ; elle n’est pas due dans les contrats à titre gratuit. Le donateur ne doit la garantie que par exception ; ainsi elle est due par ceux qui constituent la dot (art, 1440); nous renvoyons à ce qui a été dit au titre du Contrat de mariage. Toutefois il se peut que le donataire ait l’action en garantie, non contre le donateur, mais contre l’auteur du donateur; si celui-ci a acquis à un titre qui donne droit à la garantie, il transmet

(1) Rapport de la commission spéciale (Parent, p. 57). Lelièvre Rap port (Parent, p. 157).

DU DROIT DE SUITE

son droit au donataire ; celui-ci aura, par conséquent, un recours contre le garant, non comme donataire, mais comme ayant cause du donateur. Ce que nous disons du donataire s’applique aussi au légataire; l’éviction ne lui donne pas un droit à la garantie ; nous renvoyons à ce qui a été dit au titre des Donations et testaments.

La loi ne s’occupe pas de l’action en garantie, au titre des Hypothèques, elle s’en rapporte aux principes généraux. C’est en ce sensque l’article 106 (code civil, art. 2178) dit que le tiers détenteur qui est évincé a son recours tel que de droit. Par applkîation de ces principes, il faut décider que l’acheteur peut agir en garantie dès qu’il est troublé dans son droit de propriété par l’action des créanciers hypothécaires, par conséquent, dès que les créanciers lui font sommation de délaisser ou de payer ; il y a lieu alors à la garantie proprement dite, c’est-à-dire que le garant doit prendre la défense contre le tiers détenteur menacé d’être exproprié. Si cette défense ne réussit pas, ou si le garant ne peut pas défendre le tiers détenteur, l’éviction aura lieu par l’adjudication de l’immeuble hypothéqué ; ce qui donne ouverture à l’action en dommages-intérêts telle qu’elle est établie au titre de la Vente. La cour de Pau a consacré ces principes élémentaires en réformant un jugement qui avait déclaré l’action du tiers détenteur non recevable tant qu’il ne serait pas évincé : c’était confondre les droits qui naissent de l’éviction avec le droit qui appartient à l’acquéreur dès qu’il est troublé. L’acquéreur a droit à la défense, qui est l’objet essentiel de la garantie ; son action est donc recevable dès qu’il est sommé de délaisser, sauf au juge à surseoir jusqu’à l’adjudication pour statuer sur les restitutions et dommages-intérêts auxquels le garant sera condamné quand l’éviction sera consommée (i).

3îîf. Le tiers détenteur n’a pas toujours l’action en garantie (n° 320) ; il ne l’a pas quand son auteur n’est pas tenu à la garantie et ne lui transmet pas le droit à un recours. Mais le tiers détenteur est toujours subrogé, en vertu de la loi, aux droits du créancier qu’il désintéresse.

(1) Pau, 10 avril 1840 (Dalloz, au mot Vente, n° 854).

DES PRIViLLGKS Eï HYPOTHÈQUES. -

Aux termes de l’article 1251, 3”, « la subrogation a lieu de plein droit au profit de celui qui , étant tenu avec d’autres ou pour d’autres au payement de la dette, avait intérêt de l’acquitter ». Or, tout tiers détenteur est tenu pour le débiteur principal, en ce sens que, si le débiteur ne paye pas, le tiers détenteur sera contraint de payer. Il payera direc-, tement si, sur la sommation qui lui est faite de délaisser ou de payer, il se décide à payer les dettes hypothécaires; il les paye pour le débiteur, il est intéressé à payer afiu de conserver la propriété de l’immeuble ; partant, il peut invoquer la subrogation légale. Si, au lieu de payer, il délaisse, l’expropriation continue, l’immeuble hypothéqué sera vendu sur le curateur et le prix distribué aux créanciers inscrits ; or, ce prix appartient au tiers détenteur, c’est lui qui paye les créanciers, donc il est subrogé à leurs droits. 11 en est de même s’il ne délaisse point : il est directement exproprié, et le prix de s^ chose servant à payer ces créanciers, il leur est subrogé.

Quel est l’effet de la subrogation? Sur ce point, nous renvoyons au titre des ObligationSy qui est le siège de la matière (i).