OBLIGATIONS DE CELUI QUI EXHAUSSE

557. L’article 658 porte que celui qui exhausse le mur mitoyen « doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur. » On conçoit que le voisin doive toujours une indemnité à cause de la charge qui résultera de l’exhaussement, parce que ce fardeau, quelle que soit la solidité du mur, en accélérera la destruction, et nécessitera des réparations plus fréquentes. L’exhaussement portant atteinte aux droits du voisin, indemnité lui est due pour le préjudice qu’il souffre; à moins que celui qui bâtit n’empêche le préjudice par des travaux confortatifs qui donnent une plus grande solidité au mur (î). Quel sera le montant de cette indemnité? L’article 658 dit quelle est calculée suivant la valeur de l’exhaussement. Pour comprendre la portée de cette disposition, il fautla mettre en rapport avec l’article de la coutume de Paris auquel elle est empruntée. Suivant la coutume (art. 197), l’indemnité était de six toises l’une, c’est-à-dire fixe, de sorte que le voisin devait toujours payer 'à son copropriétaire le sixième de ce que lui coûtait l’exhaussement. Faut-il interpréter dans ce sens le mot valeur de l’article 658? Duranton le croit, mais il ne tient aucun compte des critiques que l’on adressait déjà, dans l’ancien droit, à la coutume de Paris. Desgodets disait qu’un mur construit avec des matières légères ne coûtait pas autant qu un mur formé de matériaux plus pesants. Il en concluait qu’il fallait régler le montant de l’indemnité d’après la pesanteur de la charge. De son côté, Goupy objectait que le sixième de l’exhaussement pourrait équivaloir à toute la valeur du mur inférieur et même la dépasser. Le projet

(1) Pardessus, t. I,r,p. 401, n° 174. Aubry et Rau, t. II, p. 436 et note 39.

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de code s’en rapportait à l’usage; c’était maintenir la coutume de Paris ; la section de législation remplaça le mot usage par le mot valeur; et comme l'article 658 ne reproduit pas la disposition qui fixait 1 indemnité au sixième de cette valeur, il faut décider que les tribunaux auront le droit d’apprécier la valeur, en tenant compte de la charge ■ l’indemnité proportionnelle est un principe bien plus juste que l’indemnité invariable (i).

558. Aux termes de l’article 659, « si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédant d épaisseur doit se prendre de son côté.» Il n’est plus question, dans ce cas, d’une indemnité à raison de la charge, puisque le mur est reconstruit et fortifié aux dépens du voisin qui veut l’exhausser. La reconstruction se faisant dans l’intérêt exclusif de celui qui exhausse le mur, il est juste que lui seul supporte les frais. Si le mur avait besoin de réparation ou de reconstruction, quand même il ne s’agirait pas de l’exhausser, le voisin devrait contribuer aux dépenses que nécessitera la construction d’un mur nouveau, mais seulement dans les limites de l’intérêt qui est commun aux deux copropriétaires; le surplus de la dépense qu’occasionne .l’exhaussement doit être supporté par celui dans l’intérêt duquel il se fait, et s’il faut un terrain plus étendu, c’est lui qui doit le fournir (2).

11 y a une décision de la cour de Paris en sens contraire. L’arrêt constate que le mur, quoique défectueux, était suffisant pour supporter les anciennes constructions, et que la reconstruction avait été faite dans le seul intérêt du propriétaire qui avait exhaussé le mur. Néanmoins la cour mit les frais de démolition et de reconstruction pour un tiers à charge du copropriétaire, parce que les nouveaux murs étaient bien supérieurs aux anciens (3). D’après le

fh Desgodets et Goupy, sur la Coutume de Paris, art. 197, n° 3. Duranton, t. V, p. 368, n° 330. Ducaurroy, Bonnier et Roustain, t. II,

(2) Pothier’ De la société, n° 215. Pardessus, t. Ier, p. 401 et suiv , n° 174.

Orléans, 22 mai 1866 (Dalloz, 1866, 2, 88). ,

(3) . paris, 5 février 1868 (Dalloz, 1868, 2, 66.‘ Comparez la note de

1 arrétiste).

texte comme dans l’esprit de la loi, les frais auraient dû être supportés pour le tout par celui des communistes qui exhaussait le mur dans son seul intérêt : c’est le cas prévu par l’article 659. Il est vrai que le nouveau mur était plus solide que l’ancien, partant plus avantageux pour le voisin ; mais pour le moment celui-ci n’en tirait aucun profit; à quel titre devait-il contribuer aux dépenses? C’est , seulement à partir du moment où la reconstruction de l’ancien mur deviendra nécessaire que le nouveau lui profitera ; ce n’est donc qu’à partir de ce moment qu’il devra contribuer aux frais, bien entendu dans les limites de son intérêt.

559. Le droit d’exhausser n’est pas subordonné à la condition d’obtenir le consentement du copropriétaire, et, en cas de refus, de recourir à une expertise. Si l’exhaussement nécessite la reconstruction, la prudence, à défaut de texte, commande de s’entendre avec le voisin; car il faut constater si l’état du mur exige la reconstruction; si, à raison de l’exhaussement, le nouveau mur doit être plus épais; enfin si, à cause du mauvais état de l’ancien mur, le voisin doit contribuer, dans la limite de son intérêt, aux dépenses que nécessitera la construction à neuf. Il y a donc ua conflit d’intérêts pour le règlement desquels il importe que les deux parties intéressées concourent. Si l’un des voisins exhaussait le mur, alors qu’il aurait dû le reconstruire, il est en faute, et par suite il répondra de tout le dommage qui en pourra résulter. Il sera également en faute si les experts ont indiqué les travaux confortatifs qui étaient nécessaires et s’il ne les a pas exécutés. Dans cette dernière hypothèse, il peut être condamné à détruire l’exhaussement, parce que mieux vaut prévenir le dommage et les malheurs qui pourraient résulter d’un accident, que d’attendre la ruine des constructions (î).

560. Cette responsabilité dérive du quasi-délit ou du fait dommageable, ce qui suppose une faute de la part de celui qui exhausse ou reconstruit le mur. Il a été jugé par

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 426 et note 40. Bruxelles, 22 février 1859 {Pasicnsic, 1859, 2, 390).

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la cour de cassation que si les deux voisins ont chacun des torts à se reprocher, il n y a pas lieu à responsabilité (i) Dans l’espèce, il était constaté en fait que les- travaux nécessaires pour prévenir tout dommage, à la suite de l’exhaussement du mur mitoyen, auraient dû être faits de commun accord et à frais communs par les copropriétaires du mur, parce qu’ils étaient commandés par leur commun intérêt;' l’arrêt ajoute que les deux parties n’ayant rien fait dans ce but, les dégâts survenus ne pouvaient être imputés qu’à leur propre négligence. 11 faut néanmoins que le voisin qui exhausse ou reconstruit mette l’autre en demeure. Or, l’arrêt pose en principe que l’exhaussement peut se faire sans le consentement du copropriétaire, et il ne dit pas que le voisin, qui n’avait pas été appelé à consentir, eût été sommé de concourir aux travaux que nécessitait- l’intérêt commun des copropriétaires. Il nous semble que, dans cette hypothèse, une mise en demeure quelconque aurait dû avoir lieu, afin d’établir la nécessité des travaux et l’intérêt commun des copropriétaires à les faire.

La cour de Bordeaux a consacré le principe que nous reprochons à la cour de cassation de n’avoir pas formulé ; c’est à celui qui exhausse ou reconstruit à prendre l’initiative de tout ce qui doit être fait dans l’intérêt commun des copropriétaires. Vainement dirait-il que ses voisins ne lui ont pas signalé les dangers que présentait le surhaussernent du mur, et qu’ils n’en ont pas exigé la reconstruction ou la reprise en sous-œuvre: c’était à lui, dit la cour, de s’assurer si le mur était en état de supporter la surcharge qui devait résulter des travaux qu’il entreprenait. Quant aux voisins, du moment qu’ils ne sont pas appelés à concourir aux travaux, ils nont aucune raison d’agir (2).

561. Celui qui exhausse ou reconstruit le mur mitoyen doit-il indemniser le voisin du préjudice que lui causent les travaux? C’est une question très-douteuse, sur laquelle il nous est impossible de partager 1 opinion générale. On

(1) Arrêt de rejet du 18 avril 1866 (Dalloz, 1866, 1,336).

(2) Bordeaux, 21 avril 1864 (Dalloz, 186r>, 39).

est d’accord sur deux points. Lorsque les deux voisins concourent à l’exhaussement ou à la reconstruction, aucun n'a un recours contre l’autre, chacun ayant un intérêt égal aux travaux, chacun doit aussi supporter les conséquences, les inconvénients et les pertes qu ils occasionnent, et comme ils concourent aux travaux, chacun peut prendre les mesures nécessaires pour empêcher le dommage ou pour le diminuer. Que si la reconstruction est nécessitée par la faute de l’un des copropriétaires, il doit naturellement réparer le dommage qu’il cause par son quasi-délit : c’est le droit commun (i). Mais que faut-il décider si l’un des copropriétaires reconstruit le mur dans son seul intérêt? Le code ne met à charge de celui qui exhausse que les dépenses de l’exhaussement et 1 indemnité de la charge qui en résulte ; et quand il reconstruit, il doit le faire à ses frais (art. 658 et 659). C’est surtout dans ce dernier cas que se présente la question du préjudice. Il est certain que le préjudice ne peut pas être compris dans le mot frais. La loi ne prévoit donc pas le cas du dommage que peuvent causer les travaux. C’est dire que la question doit se décider d’après les principes généraux. Mais quels sont ces principes?

La question était déjà controversée dans l’ancien droit. Pothier enseigne que le voisin qui reconstruit ne doit supporter que les frais ; dans ces frais il comprend la dépense qu’il faut faire pour étayer les bâtiments du voisin. Il n’accorde aucune indemnité pour le préjudice que le voisin peut souffrir dans son industrie ou son commerce. Pothier se fonde sur ce vieil adage, que ce n’est pas faire tort à quelqu’un que d’user de son droit; or, celui qui reconstruit avait le droit de reconstruire; donc il ne doit pas réparer le dommage qu’il cause. Tel était aussi l’avis de Desgodets. Goupy, son annotateur, le reprend et se décide en faveur du voisin. -C’est, par exemple, un maître paumier, qui avait un jeu de paume contre le mur commun; il est privé des profits de son jeu pendant le temps nécessaire pour la démolition et la reconstruction du mur; lui

(1) Demolombe, t. XI, p. 447, n° 387, et p. 451, n° 393.

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est-il dû indemnité? Oui, d'après Goupy ; non, d’après Desgodets et Pothier (1). r

Les auteurs modernes suivent généralement la doctrine de Pothier, sauf quelques dissentiments. Ils la restreignent cependant en faveur du voisin qui souffre préjudice°dans la chose mitoyenne même; ainsi ils lui accordent une indemnité pour les arbres, treillages, berceaux, que le voisin avait adossés au mur, et qui sont détruits par suite de la reconstruction ; il y en a qui veulent que l’on indemnise aussi le voisin des peintures qu’il avait appliquées au mur mitoyen, et que la reconstruction du mur obligera également de détruire. Mais ils sont à peu près unanimes à refuser toute indemnité pour le dommage que le voisin éprouve dans ses autres biens. Le principe serait donc celui-ci : le copropriétaire ne doit pas réparer le dommage qu’il cause en usant de son droit d’exhausser et de reconstruire, à moins qu’il ne lèse le droit de mitoyenneté du voisin (2). C’est appliquer à la communauté le principe qui régit la propriété exclusive. Nous avons déjà combattu cette assimilation de deux droits très-distincts. A notre avis, le copropriétaire ne peut pas faire ce que peut faire le propriétaire exclusif; il excède les limites de son droit dès que, sans nécessité, il cause un préjudice à son voisin (n°555). Nous allons parcourir les espèces qui se sont présentées devant les tribunaux ; on verra à quelles conséquences conduit l’opinion générale.

562. Le préjudice le plus usuel qu éprouvé le voisin est la privation de jouissance pendant le temps nécessaire pour les réparations et reconstructions. Il 11 en est pas dû réparation. Si le voisin a loué tout ou partie de sa maison, il doit indemniser le locataire quand la privation de jouissance dure plus de quarante jours (art. 1724); mais lui n’a droit à aucune indemnité. La raison en est que le bai leur s’oblige à faire jouir le preneur; s’il ne remplit pas

(1) Pothier, De la société , n° 215. Goupy sur Desgodets, art. 196 * la

Coutume de Paris, n" 5. , Ana , A M Raii t TI d 427.

..(2) Demolombe, t. XI, p. 465, n°* 4Qo et Q , y, j jg 1848

et notes 41 43. Mourlon, Répétitions, t. p. '77. Pans, iy jumer

{Dalloz, 1848, 2, 168).

cette obligation, il doit l’indemniser. Tandis que le voisin qui exhausse ou reconstruit n’est tenu d’aucune obligation, il use de son droit, et celui qui use de son droit ne fait de tort à personne. Il ne serait responsable que s’il y avait faute de sa part, c’est-à-dire si les travaux avaient duré trop longtemps par sa négligence (1). Il y a des auteurs qui ont reculé devant cette conséquence (2); on doit l’admettre, dès que l’on admet le principe d’où elle découle. C’est le principe que nous attaquons. Dans la doctrine traditionnelle on dit que le droit d’exhausser et par conséquent de reconstruire est absolu, c’est-à-dire que le voisin peut le faire, bien qu’il n’y ait aucun intérêt. Ainsi, sans utilité pour lui, il cause un dommage à son copropriétaire ! Nous 'demandons si ce sont là les relations qui naissent de la communauté. Le mur est destiné à soutenir mon bâtiment; on le démolit, sans raison aucune, on me prive de l’usage pour lequel j’avais acquis la mitoyenneté ; je suis obligé de payer une indemnité à mes locataires, et je n’ai aucun recours contre mon copropriétaire qui me cause un dommage pour le plaisir de me causer un dommage, car la cour de cassation va jusque-là! Est-il vrai que le droit doit l’emporter ici sur l’équité? Nous contestons le droit. Mon droit à moi est de me servir du mur mitoyen ; on me prive de ce droit en le démolissant. Là où il y a communauté, cela ne peut se faire que dans un intérêt commun ; si cela se fait dans l’intérêt exclusif de mon voisin, et s’il me cause un dommage, il doit m’indemniser parce qu’il lèse mon droit de copropriété. Le code ne le dit pas : peu importe! Il ne dit pas non plus que le propriétaire ne peut user de son droit en lésant le droit d’autrui. C’est le droit commun, et le droit commun doit toujours recevoir son application. Eh bien, la restriction que reçoit la propriété est encore plus étroite quand il s agit de la copropriété ; le copropriétaire ne peut pas user de^son droit de manière à nuire à son copropriétaire; dès quil le fait, il dépasse son droit, et il est tenu à indemnité,

1868 2 &67)’ 19 ’5Uillet 1848 (Dalloz> 1848’ 2’ 168) et 5 février 1868 (Dalloz, (2; Touiller, t. II, p. 88, n° 211. Pardessus, t. 1er, p. 400, n° 174.

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Il y a toutefois un tempérament d’équite; car leciuité doit concilier les intérêts opposés des copropriétaires Ils doivent souffrir de légères incommodités, des embarras passagers; cela est inséparable de la communauté. Comme le dit la cour de Paris, les incommodités qui résultent des constructions entre voisins dérivent de la nécessité à moins que celui qui construit ne prolonge les travaux au delà du temps nécessaire. Mais si, par l’exhaussement du mur mitoyen, le voisin fait refouler la fumée dans la maison de son copropriétaire, ne lui doit-il pas indemnité? La cour de Paris a décidé qu’il était de toute justice que celui qui exhausse dans son intérêt le mur mitoyen, élève la cheminée de son voisin à ses frais (i). C’est l’application de notre doctrine, mais elle n’a pas prévalu dans la jurisprudence. Il a été jugé que celui qui exhausse le mur mitoyen pour bâtir n’est pas tenu de faire exhausser les cheminées du voisin qui y sont adossées et qui, par suite delà construction, se trouvent en contre-bas. Le seul motif que donne l’arrêt, c’est que celui qui a exhaussé le mur a usé de son droit, qu’il l’a fait dans son intérêt et sans intention de nuire à son voisin (2). La. cour de Bordeaux est allée plus loin : elle a obligé le voisin à élever sa cheminée dans l’intérêt de celui qui avait exhaussé le mur pour y bâtir (3). Ainsi on restreint le droit de propriété du voisin qui, en général, souffre déjà de l’exhaussement, dans l’intérêt de celui qui a exhaussé, bien qu’il ait exhaussé uniquement à son avantage. S’il s’agissait du droit absolu de propriété, nous comprendrions à peine la décision, hntre communistes, nous ne comprenons pas que les intérêts et les droits du voisin soient sacrifiés à celui qui, soit pour son profit, soit pour son bon plaisir, veut exhausser.

(1) Paris, 4 mai 1813 (Dalloz, au mot Servitude, n° 531, 1°). -

(2) Bordeaux, 18 mai 1849 (Dalloz, 1850, 2 86). l’esnéce la

(3) Bordeaux, 30 novembre 186o (Dalloz, 1856, 2, , * )• • P ’ je

maison la plus basse était occupée par un boulangea . : ' son vojsin

boulanger devait, en cas d’exhaussement du mu 3 ^ a„ ies rê"le-

donner au tuyau de sa cheminée la surélévation

ments, bien que, avant l’exhaussement, le tuy sitious du règlement.