CHAPITRE XXVIII

DE LA VENTE (sUITE).

A côté des prescriptions générales applicables à toute espèce de ventes, la nullité ou la résolution de ce contrat [)euvent se fonder sur deux dispositions particulières^ [*une émanant d'une convention spéciale des parties, l'autre édictée par la loi elle-même. Nous voulons parler ici de la faculté de rachat ou de rémiréy et de la rescision pour cause de vilité du prix.

Faculté de rachat.

La faculté de rachat est le droit que se réserve le vendeur de reprendre la chose vendue dans un certain délai en remboursant à Tacquéreur le prix principal, les frais et loyaux coûts du contrat de vente, les réparations né* cessaires et celles qui ont augmenté la valeur des immeubles. Tout en autorisant cette réserve, le législateur a néanmoins interdit de la stipuler pour un délai excé* dant cinq années. Si donc pendant cet espace de temps le vendeur n'a point usé de son droit, l'acquéreur reste propriétaire incommutable de l'objet vendu et en dispose en maître.

La vente avec faculté de rachat est généralement re -

gardée défavorablement, parce qa'elle semble trop souvent offrir un moyen peu légitime ouvert à l'acquéreur de s'approprier la fortune d'autrui.

Supposons un exemple : un propriétaire^ débi leur d'une somme de 2,000 francs, possesseur en même temps d'immeubles valant 3,000 francs, veut contracter un emprunt pour liquider sa dette et attendre des temps meilleurs qui lui permettront de se libérer par son travail ou par ses économies. Il trouvera difficilement un prêteur qui consente à lui avancer la somme dont il a besoin surdes garanties aussi restreintes. En effet, les intérêts dont le capital sera productif, les frais à faire pour arriver au paiement, la dépréciation inévitable des immeubles en cas d'expropriation, et mille autres causes diverses sont autant d'obstacles qui empêcheront le bailleur de fonds de lui confier son argent. Mais si, au lieu de consentir un emprunt dans la forme ordinaire, il vend à ce préteur ces immeubles pour un délai de cinq années, se réservant la faculté de les racheter parmi temps, il supprimerj d'un seul coup les obstacles dont on vient de parler, mais. il aura suspendu sur sa tête ime véritable épée de Damodes. Le délai s'écoule, et le terme ai*rive avant que ses espérances réalisées lui aient permis de rembourse! la somme avancée par Tacquéreur et de reprendre ses immeubles. Ceux-ci restent alors la propriété du prêteur qui, sans aucun risque, aura ainsi obtenu pour les 2,000 francs fournis par lui un bien valant un tiers en plus. On comprend dés lors que la faculté de rachat insérée dans un contrat de vente attire sur cette transaction un œil défavorable, en laissant supposer le mauvais côté de l'opération. Aussi, et sauf les cas urgents où, dans le double but de sauvegarder ses propres intérêts et de laisser à son débiteur une chance de reprendre ses immeubles, un créancier accepte une vente à réméré, nous ne saurions trop conseiller à l'égard d'une telle opération Tabstention la plus complète.

DE LÉaiBIATION USUELLE. 269

La faculté de rachat ne se présume pas, elle doit toujours émaner d^une convention spéciale énoncée au contrat de vente, et n'existe que par la volonté des parties qui restent toujours libres soit d'y renoncer par une convention nouvelle, soit d*en user à quelque époque que ce soit dans le cours du délai fixé.

Rescision pour yilité du prix.

La rescision pour cause de vilité du prix, contrairement à lafaculté de rachat, est inhérente à chaque vente; elle résulte de l'article 1674 qui dit que si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d*un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. Cette action n'appartient qu'au vendeur, l'acheteur n'a pas un privilège équivalent à lui opposer, et nous ferons remarquer ici, comme cela nous est arrivé plusieurs fois dans le cours de cet ouvrage, que là où la loi a créé un droit exceptionnel et indépendant de la volonté des contractants, elle leur a en même temps interdit toutes stipulations contraires ou toute renonciation anticipée à l'exercice de ce droit. C'est ainsi que le vendeur conserve le pouvoir de faire constater qu'il a, été lésé dans la fixation du prix de vente et de poursuivre toutes les conséquences de cette lésion^ lors même que dans l'acte de vente il aiirait renoncé formellement à en user ultérieurement.

Délai et forme de la rescision.

L'action en rescision doit être intentée dans le délai de deux ans, à partir du jourde la vente. Pour y arriver, le vendeur obtient d'abord un jugement qui admet la preuve de la lésion, et nomme des experts appréciateurs. Ceux-ci déterminent la valeur réelle de Timmeuble objet du litige, et dressent de leurs opérations un procès- verbal qui doit servir de base à la décision ultérieure des juges. Dans le cas où la lésion est constante, et où l'ac-

tion en rescision est admise, l'acheteur a néanmoins le choix ou de rendre la chose vendue en retirant le prix qu*il la payée, ou de la garder en payant le supplément, mais sous la déduction d'un dixième du prix total.

Exceptions.

Les ventes par autorité de justice ne sont pas susceptibles d'être attaquées par voie de rescision, et la raison de cette faveur est des plus simples. Sur quoi se fonde le vendeur qui demande la nullité de la vente pour cause de vilité du prix? Le plus souvent sur sa bonne foi, sur Terreur où il a été introduit par Tacquéreur, sur les manœuvres de ce dernier enfin. Mais quand la vente s'est accomplie devant la majesté de la justice, entourée de toutes les précautions et de toutes les solennités prescrites par la loi, nul ne saurait dire qu'il y a eu abus, et que dans cette transmission réglée à la face de tous, avec un concours d'amateurs appelés par la publicité usitée en pareil cas, il y ait eu dol ou surprise.

Echange.

Avant de clore ce chapitre» disons quelques mots de réchange, cette modification du contrat de vente^ où, aa lieu d'un prix en espèces, chaque partie donne à l'autre un objet d'une valeur équivalente à celui qu'elle reçoit. Ici le simple consentement des deux contractants est seul nécessaire ; la validité de l'opération n'exige que cette seule condition que chaque copermutant soit bien véritablement propriétaire de l'objet par lui cédé. En effet toutes les obligations imposées à l'acquéreur et au vendeur sont applicables aux échangistes, et la garantie de toute éviction est une des premières auxquelles la loi a dû songer.

Si la propriété d'un des objets cédés est contestée à l'un- des contractants, Tautre peut ou ne pas livrer sa chose s'il Ta encore en sa possession, ou si déjà il Ta ii-

rrée^ la répéter ou demander des dommages-intérêts; »eule la rescision pour cause de lésion ne peut être in- (Toquée en matière d^échange.

Les contrats de vente et d'échange se font par acte aiutlientigue ou par acte sous signatures privées, la loi n'ayant pas fait de l'authenticité de ces contrats une condition essentielle de leur validité. Nous n'avons indiqué ici que la manière dont se règlent les rapports entre les signataires de toutes conventions contenant vente ou échange, mais le lecteur trouvera au chapitre des Hypothèqites quelles formalités complémentaires et indispensables assurent à Tégard des tiers tant en pareille matière qu'en toute autre transmission de biens immeubles, l'exécution rigoureuse des contrats qui les renferment.

Droits d'enregistrement.

Les ventes d'immeubles sont soumises à un droit proportionnel de cinq francs cinquante centimes pour cent sur le prix stipulé au contrat, les ventes de meubles à un droit de deux pour cent, et les échanges à deux francs cinquante centimes sur le chiffre le plus fort de la valeurrespectiveassignéeàchaque immeuble échangé» En outre, les actes de vente ;et d'échange d'immeubles faits en la forme sous signatures privées sont passibles d'un double droit, lorsqu'il s'est écoulé plus de trois mois entre le jour de leur date et celui où ils reçoivent la formalité de l'enregistrement.