DU CONTRAT DE LOUAGE

Le louage est en général un contrat par lequel Tune des parties s'oblige à donner à l'autre pour un temps déterminé la jouissance d'une chose quelconque ou de son travail. De là deux sortes de louage : celui des choses, et celui d'ouvrage ou d^industrie ; le premier enibrassant la location des immeubles, des meubles, des objets mobiliers, et même des animaux ; le second comprenant tous engagements où, moyennant salaire, un travail est fourni par une des parties, comme les services d'un domestique.

Louage des choses.

On peut louer, dit l'article 713, toutes sortes de biens meubles ou immeubles ; il ne faut cependant point comprendre dans les choses susceptibles d'un semblable contrat, malgré la généralité de cet article, les choses fongibles, c'est-à-dire qui se consomment par Tusage; le principal caractère du louage dont nous nous occupons est d'obliger celui qui reçoit Tobjet loué à en faire la restitution.

Selon la nature de la chose louée, le contrat porte un

Dom différent ; s'il s'agit de maisons ou de meubles^ il est dit bail à loyer ; si ce sont des immeubles ruraux qui en font l'objet, il est appelé baUàferme; le louage d'animaux reçoit le nom de bail à cheptel.

Des règles générales d'abord et des règles particulières ensuite sout applicables à ces diverses espèces de contrats ; les règles générales s'adressent à la constatation du bail, à sa durée et à son extinction; les règles particulières ont trait aux circonstances spéciales que peut amener en raison de leur nature la jouissance des objets loués.

Règles générales.

Le bail n'est assujetti à aucune forme particulière, il peut être écrit ou verbal, fait dans la forme authentique ou par acte sous signatures privées. S'il est écrit, la convention est exécutoire entre les parties, en tant qu'elle a pour base toutes les conditions de morale et d'ordre public imposées par la loi à tout contrat; si nul écrit n'en constate Timportance, c'est à la loi elle-même qu'elles doivent s'adresser pour le règlement de leurs intérêts respectifs.

La nécessité d'un acte écrit est d'autant plus facile à recommander, que la preuve par témoins n'est jamais admissible en matière de bail, quelle que spit du reste la modicité du prix, et même quelque allégation faite de cette circonstance que déjà des arrhes ont été données. Un seul moyen reste i celui qui affirme l'existence du bail, c'est de déférer à son adversaire le serment sur l'objet en litige. Les articles 1715 et 1716 semblent établir une différence pour le cas où le bail, quoique fait sans écrit, a reçu ou n'a pas reçu un commencement d'exécution; dans l'affirmative, ie propriétaire est cru sur son serment, c'est là toute la différence entre les deux hypothèses; mais la preuve par témoins n'en reste pas moins interdite^ ou tout au moins fort difficile à obtenir*

Le preneur a le droit de sous-louer en tout ou en partie Tobjetloué, ou même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été retirée par la convention. Si^ au contraire, il a été stipulé une prohibition de le faire, il ne peut ultérieurement discuter le mérite de cette clause, qui, suivant l'article 1717, est toute de rir gmur^ c'est-à-dire qu'elle doit être exécutée, malgré tout le tort qu'elle fait au locataire, et quelles que soient d'ailleurs les garanties exceptionnelles qu'offrirait un sous -locataire proposé. 11 est d'usage de tempérer la liberté illimitée que laisse au locataire l'absence de cette stipulation prohibitive, et d'adoucir la rigueur excessive de la défense de sous-louer en adoptant un moyen terme: on concède au preneur la faculté de sous-louer, avec le consentement exprès du propriétaire, ou on lui interdit défaire cette sous-location à des personnes de professions déterminées, ou dont les travaux manuels, l'industrie et le commerce seraient de nature à porter atteinte à la solidité ou à la tranquillité de l'immeuble.

Obligations du bailleur.

Le bailleur doit délivrer la chose louée en état de servir à Tusage pour lequel la location en a été faite, de l'entretenir et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail ; il y fait toutes les réparations reconnues nécessaires, autres que celles dites locatives, et dont nous donnerons ci-après la liste, qui sont mises à la charge du locataire ; il garantit ce dernier de tous les vices et défauts de Tobjet loué, quand même il ne les aurait pas connus, et au besoin il rindenmise des pertes qu'il aurait pu subir par suite de ces défauts. Enfin il ne lui est pas permis pendant tout le cours du bail de changer la forme de la chose louée, il y a là udc nécessité de respecter le droit d'autrui, et toute violation de ce précepte constitue une attaque à la personne du citoyen.

Le preneur, en se rendant locataire, a pu être détercainé par des raisons de convenance basées sur Tintérét 5ue lui offraient l'état de Timmeuble mis à sa disposi- [;ion et les aisances résultant de sa construction ; ces Enotifs ont influé sur sa décision et Font amené à contracter avec le propriétaire, il ne faut donc pas que celuiai puisse par sa seule volonté modifier l'effet du contrat Bt changer Tétat de choses qui a été la cause détermiaantede laconvention. Néanmoins, si Timmeuble abesoin ie réparations urgentes, lepreneurdoitles souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et lors même que, pendant le temps qu'elles se font, il serait privé de la chose louée. Il y a une différence entre le propriétaire entretenant son immeuble, conformément à Tobligation que la loi lui en impose, et le propriétaire lebouleversant selon son bon plaisir. Cependant, si ces réparations durent plus de quarante jours, le locataire peut demander une indemnité proportionnelle, qui se calcule non pas sur l'excédant de ce délai raisonnable accordé au propriétaire, mais bien sur la totalité du temps qu^ont duré les réparations.

Le bailleur n'est du reste tenu de garantir le locataire qu'autant que le trouble émane de son fait. Si, en effet, des tiers apportent par des voies de fait un danger ou un empêchement à la jouissance du preneur, sans cependant prétendre aucun droit de propriété sur l'immeuble, ce sera à celui-ci à repousser leur action et à les poursuivre pour obtenir la réparation du dommage ; c'est ici le locataire qui est attaqué dans son droit, et non le propriétaire. 11 n'en est pas de même quand les tiers intervenant contestent au bailleur la propriété etlapossession de la chose ; dès lors, le trouble ayant une cause qui intéresse le propriétaire, le locataire doit l'avertir de Vattaque dirigée contre lui, et il peut en obtenir une indemnité proportionnelle à Téviction qu'il subit. La perle de la chose louée en totalité ou en partie ne donne

ouverture à aucun dédommagement, mais le preneur peut choisir entre la résiliation du bail ou la diminution du loyer convenu. En cas d'incendie, par exemple» il ne saurait exiger que l'indemnité reçue par le bailleur soit employée à la reconstruction ou à la réparation de Timmeuble.

Obligations du preneur.

Les obligations du preneur se réduisent à deux principales, celle d^user de la chose louée en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail^ ou, à défaut de convention, suivant celle qu^en fait présumer sa nature, et enfin celle de payer le prix du bail aux termes convenus. La question de savoir si le locataire emploie la chose louée àTusage qui en avait été convenu est une affaire d*appréciation de la part du juge, et il est intervenu à cet égard des décisions nombreuses et souvent contradictoires, qui ne permettent guère d'asseoir une opinion précise. Ainsi, il peut y avoir matière à résiliation du bail quand le locataire tient fermé le local qu'il a pris à loyer, avec Tintentiôn d'y étabUr un fonds de commerce. La même conséquence peut se produire quand le preneur installe dans Timmeuble un établissement incommode ou offensant pour la morale publique, à rinsu du bailleur. Il faut considérer en pareil cas le tort qu'apporte le fait du locataire à Timmeuble, à différents points de vue, soit en nuisant à sa solidité et à la tranquillité des autres locataires, soit en y attachant un mauvais caractère.

La condition résolutoire à défaut de paiement est stipulée quelquefois dans les baux ; dans ce cas^ l'inexécutiou de la condition parle locataire entraine la résiliation, à moinsde circonstancesoùla bonne foi du débiteur n'apparaisse trop clairement. S'il n'y a pas eu à cet égard une stipulation expresse, la résiliation doit être demandée en justice, et le juge peut accorder un délai pour le paiemeot, selon le caractère de l'affaire.

Parmi les obligations accessoires du preneur, il faut citer la charge de balayer la rue au-devant de Timmeuble loué, mais elle ne lui incombe que s'il l'habite entièrement tout seul : si le propriétaire Thabite également avec d'autres locataires, c'est à ce dernier qu'en revient l'obligation, dont rinexécution entraiue une contravention aux règlements de police, et la condamnation du délinquant à une amende assez minime.

Le preneur doit aussi entretenir l'immeuble en bon état de réparations locatives, et le rendre à sa sortie tel qu'il l'a reçu, sauf cependant les dégradations qui auraient pu s'y produire sans sa faute. On est généralement dans l'usage, pour constater le degré de l'obligation que contracte à ce point de vue le locataire lors de son entrée en jouissance, de dresser un état des lieux contradictoirement entre le propriétaire et lui, et si cette précaution a été négligée préalablement, le preneur est réputé avoir trouvé les lieux en bon état, et est tenu de les rendre tels.

Responsabilité du locataire en cas d'incendie.

Le locataire ayant pour charge de veiller à la conservation de l'immeuble, autant que cela est en son pouvoir, et de n'y apporter aucun dommage, la loi Ta rendu responsable de l'incendie qui pourrait s'y déclarer, à moins par lui de prouver :

1 <» Que l'incendie est arrivé par cas fortuit, ou par force majeure, ou par un vice de construction de l'immeuble ;

2"* Que le feu a été communiqué par une maison voi« sine.

Cette question de responsabilité du locataire au cas d'incendie est une de celles qui a le plus divisé les auteurs. Les uns admettent la responsabilité, soit en faveur de l'immeuble, soit même en faveur du mobilier du propriétaire co-habitant, et prétendent que le preneur étant tenu de rendre la chose dans l'état oii il l'a reçue, il doit

la remplacer par le dédommagement de tout le mal qu'éprouve le bailleur dans la privation de cette chose. Ils vont même jusqu'à considérer que la présomption de faute contre le preneur ne reçoit aucune modification de cette circonstanceque le propriétaire habitait la maison, lorsqu'il est constant que Tincendie n'a pas commencé chez ce dernier. Les autres veulent que, pour se mettre à l'abri, le preneur ne soit pas tenu de prouver directement la cause de Tincendie, et qu'il lui suffise d'établir clairement Timpossibiliié pour lui et pour les personnes dont il doit répondre d'en avoir été les auteurs; ils l'admettent également à établir qu au moment du sinistre il n'avait pas dans la maison incendiée son habitation, et que le propriétaire en occupait lui-même une partie. Il y a donc sur celte matière une grave incertitude que les circonstances seules de la cause peuvent faire cesser, et la citation d'exemples auxquels seraient applicables les opinions que nous venons de donner n'apporterait guère au lecteur plus de certitude.

L'article 1734 va plus loin dans la part qu'il attribue aux divers locataires habitant le même immeuble. Il les rend tous solidairement responsables de l'incendie, et île les décharge de cette responsabilité qu'à la condition par eux de prouver que le feu s'est déclaré dans l'hahitalion de l'un d'eux, auquel cas ce dernier est seul tenu des dommages, ou encore que l'incendie n'a pas pu commencer chez eux, seconde circonstance qui les exonère à l'égard du propriétaire.

Comment le bail finit.

Tout bail prend fin à l'expiration du terme convenu, s'il a élé fait par écrit, ou par la notification d'un congé faite à la requête de l'une des parties.

Nous n'avons rien à ajouter relativement à la cessation du bail au terme fixé, il n'y a là que l'exécution fidèle d'un contrat. Nous ferons cependant remarquer que les

articles 1736 et 1737 sont susceptibles d'une interprétation facile, mais dont la solution est contraire à la règle qu'ils semblent indiquer. En voici la teneur :

« Si le bail a été fait sans écrit, Tune des parties ne pourra donner congé à Tautre qu'en observant les délais axés par l'usage des lieux. »

« Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme ôxé^ lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. »

Les expressions par écrit et sans écrit employées ici ne sont pas la base véritable de la nécessité de donner congé ou du droit qu'ont les parties de s'en dispenser. Il faut entendre parla qu'en l'absence de titres réguliers il y a impossibilité de faire la preuve de la durée du bail, le témoignage d'autrui étant interdit. C'est donc de cette circonstance que cette durée ne peut être fixée que dépend l'obligation de donner congé. Ainsi, lorsque le terme est impossible à préciser autrement que par l'aveu et Taccord réciproques des parties, chacune d'elles a le droit de notifier à Tautre son intention de faire cesser le bail, à la condition de donner cet avertissèment assez longtemps d'avance. L'usage des lieux fixe le délai dans lequel cette notification doit être faite, et nous n'entreronsà cet égard dans aucun développement, nous contentant d'indiquer qu'ici l'usage local a force de loi et doit être invoqué dans tout état de cause. La nécessité de donner congé pour faire cesser un bail verbal est une obligation précisée par les articles que nous venons de citer, mais son exécution est soumise à la coutume du lieu de la situation de l'immeuble.

Pareille observation est applicable en général à tout ce qui a rapport aux baux et à leurs conditions accessoires. Nous avons déjà vu semblable chose en matière de servitudes. Le Gode a édicté quelques règles communes à tous les contrats aussi bien qu'aux baux, et a laissé aux parties pour le débat de leurs intérêts respectifs la

faculté de recourir à l'usage local. On ne peut, en effet, regarder comme particulière aux contrats de louage la disposition de l'article 1741 que ce contrat se résout par la perte de la chose louée et par le défaut d'exécution de la part du bailleur et du preneur des engagements stipulés. C'est là évidemment un principe attaché à tontes les conventions et dont nous avons ailleurs analysé les effets. 11 en est de méme^ quand l'article 1742 déclare que le contrat de louage n'est résolu ni par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. La continuation de Texécution est imposée aux successeurs, ce n*est là qu'une conséquence de leur qualité d'héritiers, et toute transaction serait impossible si, par l'effet de la mort, les obligations du défunt s'évanouissaient avec lui.

La vente de la chose louée ne change pas la situation du locataire à l'égard de l'acquéreur. Ce dernier est tenu de souffrir l'existence du bail, qu'elle lui ait été imposée ou tenue secrète par son vendeur. 11 faut cependant, pour que l'acquéreur respecte la jouissance du locatairci qull y ait bail, que ce bail ne contienne pas la faculté d'expulser ce dernier en cas de vente, et enfin qu'il ait date certaine.

L'existence d'une convention entre le vendeur et le locataire ne sufBit donc pas pour permettre à ce dernier de se maintenir dans les lieux loués et de résister à Tac* tion de l'acquéreur. Il est nécessaire que cette convention ait une date certaine qui la rende opposable aux tiers et qu'elle ne puisse être considérée comme faite frauduleusement pour nuire au nouveau propriétaire.

Si le bail n'a pas la date certaine exigée, ou si même il n'en existe point, l'acquéreur peut forcer le locataire à quitter les objets loués, en lui notifiant un congé, et en observant à cet égard les règles prescrites par Tusage des lieux. Il a en ceci les mêmes obligations que son vendeur; il doit même se conformer à l'usage local, lors-

que le bail Tautorise par une réserve spéciale à ezpul* ser le locataire.

Privilège des propriétaires.

Le locataire d'une maison doit la garnir de meubles suffisants pour répondre du loyer ou donner au bailleur des sûretés suffisantes. A défaut de se conformer à cette règle, il peut être contraint à vider les lieux. C'est en effet sur le mobilier que le propriétaire exerce le privilège qui lui est conféré par Tarticle 2101, mais il ne faut pas croire que les objets garnissant la maison doivent avoir une valeur égale au total des loyers à échoir pendant toute la durée du bail; il suffit qu'ils soient suffisants pour acquitter le terme courant et le terme suivant avec les frais de saisie et de vente.

Le privilège du propriétaire s'étend à tout ce qui garnit la maison louée, que le mobilier appartienne au locataire ou à un tiers ; il s'exerce même au cas où les meubles appartiennent à un sous-locataire, qui devient alors responsable jusqu'à concurrence de ce qull doit au locataire principal des termes de son loyer. En outre, pour éviter toutes collusions entre celui-ci et ceux qui tiennent à bail de lui, le législateur répute nulles et impossibles à opposer au propriétaire les quittances données par le locataire principal pour des paiements faits par anticipation. Deux circonstauces seulement permettent de faire usage de ces quittances, quand des paiements par anticipation ont eu lieu en vertu d'une clause du bail principal, et quand Tusage des lieux justifie cette manière de procéder.

Le propriétaire a non-seulement un privilège pour son loyer^ mais encore pt)ur les réparations que le locataire peut être tenu de faire aux objets loués. Ici une nouvelle obligation est imposée au preneur. Il doit rendre les lieux dans l'état où il les a reçus et veiller à Tentretien et à la réparation de tous les dégâts qui pour-

raient y survenir. Ces réparations, dites locatives^ sonl désignées par Tarticle 1754 qui met à sa charge à moins de clause contraire dans le bail :

Les âlres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Le récrépiment à la hauteur d'un mètre du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation ;

Les pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Les vitres^ à moins qu^elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu;

EnÛn les portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Cependant pour que cette disposition puisse être mise à exéculion, il faut qu'il ne puisi^e arguer d'aucune excuse valable, comme celle du mauvais état des objets avant son entrée dans la maison, la vétusté ou la force majeure, toutes choses enfin qui ne dépendent, ni de sa volonté, ni de son fait. Aucun moment n'est précisé pour la confection de ces réparations qu^on n'exige générale^ ment du locataire qu'au moment de sa sortie ; mais le propriétaire pourrait demander et obtenir qu'elles fussent faites avant la fin du bail, si le dégât était dénature à faire éprouver à l'immeuble de trop graves détériorations.

Les choses qui, dans une maison, sont d'un exercice commun à tous les locataires sont entretenues par le propriétaire et à ses frais ; il en est ainsi des fosses d'aisance et des puits dont le curement n'est pas considéré comme une réparation locative.

Présomption de durée du bail.

Les locations d'appartements meublés étant généralement faites sans écrit se règlent soit, par l'usage des

lieux, soit d'après les principes que nous allons indiquer. Si le bail a été fait à tant par an, il est censé fait à Tannée; s'il a été fait à tant par mois, il est réputé fait au mois, et de même quand le prix a été fixé par jour, le bail est dit fait au jour, et cela lors même que Tusage des lieux serait contraire à un tel mode de faire; la disposition légale l'emporte ici sur la coutume. A défaut de conventions précises, ou en cas de contestations sur la manière dont le prix a été fixé, l'usage des lieux redevient souverain, et il faut en suivre Tappiication.

Le bail séparé des meubles fournis pour g irnir une maison entière, une boutique, ou tout autre appartement est censé fait pour la durée ordinaire des baux de ces objets et conformément à Tusage local.

L'expiration du bail écrit ne donne pas lieu à la tacite reconduction, c'est-à-dire au droit pour Tune et Tautre des parties de recommencer aux mêmes conditions un bail nouveau de l'immeuble pour le prix et la durée du précédent. Elles sont réputées vouloir se régler à l'avenir par l'usage, et la location ne dure au gré de Tune ou de l'autre que pour le temps habituel indiqué par la coutume de la localité; le prix reste, bien entendu, le même que celui précédemment fixé par écrit, Tusage n'étant invoqué qu'à raison de la durée de la jouissance nouvelle. Dès lors le preneur ne peut sortir ou être expulsé des lieux qu'à la condition réciproque d'un congé notifié dans le délai ordinaire. L'utilité de ce congé est de permettre au bailleur, en cas de sortie, de faire les démarches pour trouver un nouveau preneur, et de laisser au locataire expulsé le temps de se munir d'un nouveau logement.

Ce qui se dégage surtout des obligations imposées aux deux parties en matière de bail, c'est la nécessité pour chacune d'elles de respecter le temps fixé par la convention. Le preneur n'a même pas Ip droit de porter atteinte à la jouissance du locataire, en alléguant qu'il veut par

lui-même occuper désormais l'objet loué. Une telle exigence ne saurait être justifiée que par une stipulation écrite, et encore faut-il, pour réclamer Texécution d'une semblableclause, qu'il ait, par un congé signifié en temps utile, averti le locataire de l'intention où il est d'user de cette réserve.