CHAPITRE XXXI

DES BAUX A F£RM£.

Des divers modes de cuUure.

Tout propriétaire a pour Texploi talion de ses immeubles ruraux le choix entre différentes méthodes de culture et de location. Il les fait valoir par lui-même^ c'est-à-dire qu'il les cultive de ses propres mains, avec le concours de sa famille, de ses domestiques et en recueille seul les fruits ; ou il en remet l'exploitation à un métayer^ qui en partage les produits avec lui dans des proportions déterminées; ou enfin il les afferme à un prix fixé à l'avance, et dans ce dernier cas les récoltes sont la propriété du fermier seul. Dans le premier mode, le propriélaire^ cultivant lui-même, est assujetti à tous les règlements légaux applicables entre voisins, et à l'observation des lois sur la propriété et la possession. Mais quand il abandonne l'exploitation de ses immeubles à des tiers, î^oit à titre de métayers, soit à titre de fermiers, il se place ainsi que ces derniers sous le coup des dispositions particulières qui, en dehors des règles générales, dont nous avons donné l'analyse dans le chapitre précédent, prévoient les circonstances et les hypothèses nées de ces deux modes de culture.

Du métayage.

Dans le système du métayage, le cultivateur appelé également colon partiaire s'engage, en louant la terre du propriétaire, à payer à celui-ci, non pas un prix fixe, mais ime quote-part des produits du sol exploité ; cette part est ordinairement de la moitié des récoltes, mais elle peut varier suivant les conventions des parties. Le métayer a sans doute moins de motifs que le propriétaire faisant valoir par lui-même pour faire des efforts tendant à des améliorations ou à une culture plus coûteuse, et ce genre d'exploitation de la propriété n'est guère usité que dans les pays où le sol est plus ingrat; et où les capitaux sont moins abondants.

Le colonage a beaucoup de rapport avec le contrat de société, et les dispositions de la loi qui y sont relatives empruntent leurs caractères aux régies applicables à ce dernier contrat. Le colon partiaire doit cultiver par luimême Tiinmeuble que lui a remis le bailleur, il lui est interdit de sous-louer et de céder son droit au bail, à moins qu'il n'y ait à cet égard une convention contraire ou expresse. Le propriétaire peut, en effet, avoir confiance dans celui qu'il a choisi pour Texploitation de sa propriété, et avoir des raisons opposées à l'égard de tout autre cultivateur que ce dernier lui imposerait. On ne saurait introduire un nouvel associé devant concourir à la culture et au partage des récolles, sans le consentement exprès de Tune ou de l'autre des parties; cependant le propriétaire peut parfaitement disposer de son bien et l'aliéner à un tiers, voire même céder à ce tiers, et sans aliénation du sol , la part qu'il peut prétendre dans la récolte à venir, la condition du colon ne subit aucune modification de ces substitutions de personnes, qui n'altèrent en rien les droits qui résultent pour lui de sa propre qualité.

De même qu'une société cesse par la mort de l'un des

associés, la résiliation d'un bail à colonage partiaire peut être demaudée par le propriétaire en cas de décès du preneur, si ses héritiers ne sont pas en état d'exécuter les obligations de leur auteur. Pareil droit est encore réservé au bailleur, quand le cultivateur exploite le foDds,non pas par lui-même, mais par un sous-locataire, et encore s'il manque à cette autre obligation de faire la culture en bon père de famille, ou de garnir la ferme d'objets et de bestiaux nécessaires à son exploitation.

Des Fermiers.

L'exploitation du sol par les fermiers, quoique inférieure, au point de vue économique et industriel, à la culture faite par le propriétaire lui-même, est cependant bien supérieure à ce même point de vue, par ses résultats, au métayage. Ici, le cultivateur prend un immeuble à bail, en s'engageant à payer une redevance fixe au propriétaire. Le fermier est doue plus directement intéressé au perfectionnement des procédés, à Tamélioration réelle du sol et à tout ce qui peut donner une certitude d'accroissement de produits. La durée des baux est surtout favorable en stimulant le cultivateur, qui peut espérer jouir des résultats de ses labeurs, et trouver dans l'abondance des récoltes suivantes une compensation aux pertes que lui fait éprouver une mauvaise année.

Quoique le prix du bail soit déterminé à l'avance , il peut subir certaines modifications par suite des éventualités qui se produisent dans le cours de sa durée. Le fermier a, en effet, à redouter, comme nous venons de le dire, les cas fortuits qui peuvent se présenter, et qui, en détruisant la récolte qu'il espérait retirer du sol, le mettent, sinon dans l'impossibilité d'acquitter son prix de ferme, du moins lui rendent ce paiement plus onéreux et plus difficile. Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, dans le cours de cette période, la totalité ou la moitié au moins des récoltes soient enlevées par

des cas fortuits, il se fait une compensation générale de toutes les années de jouissance, de manière à fixer en faveur du fermier une indemnité qui doit lui être allouée en raison des dommages causés par les événements. Si au contraire le bail n'est fait que pour une année, le preneur est déchargé d^une partie delà location, sans néanmoins pouvoir prétendre à celte diminution, si la perte a été pour lui moindre de la moitié de la récolte espérée. Ce droit à une indemnité relative ou à une diminution de prix ne peut être invoqué par le fermier qu'autant qu'à l'avance, et par une stipulation expresse du bail, le propriétaire n'a pas mis à sa charge les suites de tous les cas fortuits qui pourraient survenir. Si cette convention a été insérée dans le bail, ellane s'entend que des événements ordinaires prévus, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure, et non pas des événements extraordinaires auxquels un pays n'est pas sujet d'habitude, comme la guerre ou les inondations. On peut cependant stipuler que le fermier sera chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus, mais il est nécessaire d'employer dans la rédaction d'une telle clause des mots qui ne puissent donner ouverture à aucune interprétation difficile, les tribunaux ayant toujours montré une rigueur excessive à cet égard, et les mots incertains ou trop généraux étant toujours considérés pai* eux comme susceptibles d'être appliqués dans un sens favorable au fermier.

De rassolement.

La sympathie que mérite le cultivateur soumis à toutes les éventualités des saisons et des climats est certainement la cause de cette disposition qui résulte de l'article 1774 : t Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de Théritage affermé. Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tout

autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de Tannée est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. »

Le mot sole est employé en agriculture pour désigner la nature des récoltes ensemencées dans une partie de l'exploitation, destinée à recevoir, pendant un nombre déterminé d'années, des cultures de végétaux différents qui se succèdent périodiquement. Développée vers le milieu du siècle dernier par deux illustres agronomes anglais, la pratique des soles, ou mieux de Vassolement^ est aujourd'hui regardée comme un des meilleurs moyens de culture, et comme le mode destiné à favoriser le mieux la production de la terre. Cette théorie consiste à faire suivre une récolte qui enlève au sol certains éléments, par une autre qui demande à la terre des éléments différents, ou encore par des végétaux qui puisent dans l'atmosphère la plus grande partie des principes nécessaires à leur développement. L'alternative de ces diverses productions doit non-seulement entretenir la fertilité naturelle du sol, mais encore l'accroître et porter à Textrême sa possibilité de production.

L'ensemble des récoltes produites par le même immeuble durant la période d'assolement auquel il est soumis constitue ce que l'article 1774, dont nous venons de donner le texte, entend par cette expression que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Une terre est cultivée de façon à produire une première année une récolte de blé, et à donner la seconde année une récolte de denrées inférieures, telles que pommes de terre, orge ou avoine ; le fermier qui aura recueilli les fruits de la première partie de l'assolement devra encore récolter ceux de la seconde : en un mot de manière à profiter, quel que soit l'ordre de la culture, de tous les avantages qu'elle lui offre. Il y a là du reste un résultat

non moins utile pour le propriétaire, car si le fermier doit ainsi profiter de tous les fruits que son travail peut faire produire à l'immeuble, il ne saurait néanmoins, après avoir joui d'une récolte exceptionnelle, abandonner au bailleur la culture du fonds pour les années donnant des produits inférieurs.

Cette présomption de durée basée sur la nature des fruits et sur leur époque d'enlèvement disparaît, quand le terme a été fixé entre les parties et qu'il n'y a à cet égard aucune dénégation. Si le bail écrit expire sans que les parties aient fait de nouvelles stipulations de délai, on en revient à cette présomption, et le bail reprend une durée déterminée par l'assolement des immeubles.

Obligations des cultivateurs.

Tout preneur d'un bien rural, fermier ou colon parliaire, ne peut divertir du domaine loué les pailles et les foins destinés à l'amélioration et à Tengrais des terres ; il doit faire consommer aux bestiaux employés à la culture du fonds tous les fourrages produits par la propriété, à moins que par une convention insérée au bail il n'ait le droit de vendre tout l'excédant de ce qui est jugé nécessaire pour la nourriture de ce bétail. Il doit de même serrer et engranger les récoltes dans les lieux qui lui sont indiqués par le contrat, afin de pernaettre au propriétaire de surveiller s'il remplit exactement ces obligations.

Le fermier sortant ne doit rien faire qui porte préjudice à la jouissance du fermier qui lui succède. Il ne peut, par conséquent, ni changer les soles des terres, ni modifier Tordre habituel de leur culture; en même temps, il est tenu de fournir au nouveau preneur les logements convenables et autres facilités pour les travaux de Tannée suivante ; ce dernier, de son côté » doit de même laisser à son prédécesseur l'usage des loge-

ments nécessaires à serrer les récoltes, et lui faciliter l'enlèvement de celles restant à faire. Du reste, ils ont à suivre à cet égard l'usage des lieux, toujours applicable en matière de bail, soit quand le législateur l'indique comme la règle des parties, soit quand il a omis de prendre en vue d'un cas probable une disposition particulière. La raison de cet appel fréquent fait par les rédacteurs du Code aux coutumes locales nous semble prendre sa source en ce que les besoins journaliers des populations ont dû créer un courant d'habitudes appropriées à la culture et aux nécessités qu'elle engendre selon les climats e* les époques des récoltes diverses, tandis qu'une règle générale et uniforme serait le plus souvent difficile à appliquer dans tous ses détails.

Le fermier sortant ne peut enlever les pailles et les engrais existant en nature, s'il les a lui-même reçus à son entrée dans la ferme. S'il ne les a pas reçus, le propriétaire peut le contraindre à les laisser néanmoins, en faisant décider par experts de l'estimation de ces objets, et il tient alors compte au fermier du prix ainsi fixé. Si cependant le bail obligeait celui-ci à faire convertir en fumier toutes les pailles de la récolte du domaine, il ne lui serait dû aucune indemnité pour celles qu'il laisserait à sa sortie, et cela lors même qu'il alléguerait n'en point avoir reçu en entrant.

Les pailles et les engrais étant déclarés par la loi immeubles par destination, ils doivent demeurer attachés au fonds, et ils ne peuvent en être distraits par celui qui n'en a que temporairement la jouissance. D'un autre côté, il est trop juste d'indemniser le fermier de la plusvalue qui s'ajoute à la propriété, quand à son entrée il n'en a pas reçu l'équivalent, et que la condition dans laquelle il laisse les immeubles est plus favorable que celle où il les a pris.