DEUXIÈME PARTIE LA PETITE PROPRIÉTÉ RURALE

LOI DU 12 AVRIL 1908 [Loi Ribot).

Nous ayons étudié jusqu'à présent les lois sur le crédit agricole qui permettent à un agriculteur possédant déjà un fonds de terre de lui faire produire son maximum de rendement. Nous allons maintenant aborder Tétude des lois qui vont donner à l'ouvrier agricole la propriété pleine et entière de la terre dont il a tant besoin, de sa maison et qui rendent cette propriété insaisissable.

Attendre que Touvrier ait fait des économies suffisantes pour acheter un coin de terre et y construire Thabitation destinée à devenir son domaine, c'est remettre à échéance éloignée la réalisation d'un progrès urgent. Si donc le législateur veut sincèrement faire accéder les travailleurs à la propriété, c'est trop peu de leur en accorder la faculté légale ; il faut encore leur en procurer les moyens pratiques ; il faut donner une aide efficace à quiconque fait un

effort pour sortir de la situation précaire du salarié vivant à loyer sous un tout d'emprunt. C'est ce qu'a fait la loi du 10 avril 1908.

Voici les termes mêmes de M. Ribot dans son exposé des motifs de la présente loi : « Procurer à tout ménage qui s'établit les moyens d'avoir un foyer auquel il puisse s'attacher, où il puisse élever ses enfants dans des conditions hygiéniques, avec de l'air, de la lumière et un espace suffisant; y ajouter la jouissance d'un jardin ou d'un petit champ attenant, s'il est possible à l'habitation, c'est une œuvre de première nécessité, au point de vue social, non moins qu'au point de vue de la santé publique ». Propriété minuscule, je l'accorde, qui réclamera beaucoup de soins et ne dispensera pas les bénéficiaires de la loi d'aller travailler chez les autres. Mais ce coin de terre, si petit qu'il soit sera suffisant pour les attacher au sol natal, et leur faire aimer, et leur permettre d'y passer leur vie sans trop de souci. Le bon Horace n'en demandait pas davantage. Grâce à cette série d'institutions établies par les lois du 30 novembre 1894, du 12 avril 1906 et par la loi présente, on verra diminuer le nombre des déracinés, malheureux et quelquefois dangereux qui errent, faméliques sur les trottoirs des grandes villes où ils auraient mieux fait de ne jamais débarquer. La loi tend à rendre l'homme à la terre et à lui assurer un foyer. (( Un sérieux effort a été fait depuis quelques années en effet pour encourager la construction de maisons à bon marché, mais nous sommes encore loin d'avoir complètement atteint le but que les législateurs s'étaient proposé. Les sociétés constituées sous le régime delà loi de 1894,

qui avaient envoyé leur bilan au ministère du commerce, accusaient au 31 décembre 1904, une dépense d'environ 1 i millions de francs qui a permis, dit M. Cheysson, dans son rapport du 31 mars 1906, présenté au conseil supérieur des habitations à bon marché de loger de 15,000 à 18,000 personnes dans des conditions exceptionnelles d'hygiène et d'économie ».

Ces chiffres ne donnent, il est vrai, suivant l'observation de M. Cheysson qu'une idée incomplète de ce qui avait été fait en France pour l'amélioration des logements ouvriers. Il est en effet des sociétés et des plus importantes, comme la société philantropique, la société des logements économiques de Lyon et l'association fraternelle des ouvriers et employés des chemins de fer français qui fonctionnent en dehors de la loi de 1894. D'autre part, les chefs de la grande industrie ont coopéré d'une manière efficace à l'œuvre de ces sociétés.

On peut attendre beaucoup de la continuation de cet effort aussi fécond en résultats moraux qu'en résultats matériels. Il faut en tous cas se garder de le décourager.

Mais l'étude des statistiques démontre que c'est seulement pour les agglomérations urbaines ou dans le voisinage des centres industriels qu'on a pu jusqu'à présent mettre en œuvre la loi de 1894. Dansles campagnes, rien n'avait été fait dans ce sens. Cela tient à ce qu'il était impossible dans les conditions actuelles, d'y profiter des faveurs accordées par la loi et des facilités d'emprunt offerts par la caisse des dépôts et consignations.

Il faut bien le reconnaître : c'est seulement à une élite

d'employés et d'ouvriers que les sociétés de construction et de crédit peuvent dans l'état présent venir en aide. Le coût des maisons construites par ces sociétés ne les met pas à la portée des ouvriers dont le salaire est peu élevé et en particulier de la grande masse des ouvriers agricoles. Le simple loyer d'une de ces maisons dépasse leurs moyens. A plus forte raison, ne peut-il être question de leur demander de payer des annuités d'amortissement et une prime d'assurances pour devenir propriétaires :

Doit-on se résigner à laisser dans leur misère tous ces ouvriers honnêtes, laborieux, ayant l'amour de la terre, prêts à faire les plus grands sacrifices, pour en conquérir une parcelle et y élever une maison?

Si Ton envisage les différentes étapes que parcourt un de ces modestes travailleurs, on reconnaît que la plus décisive pour lui et pour la société tout entière est celle où il se marie. En fondant une famille, il prend conscience des devoirs qu'elle lui impose et des responsabilités qui pèsent désormais sur lui. C'est à ce moment, plus encore que dans la vieillesse qu'il importe de lui tendre la main pour l'aider à accomplir une œuvre vraiment sociale et pour l'attacher au sol. C'est le problème de la toute petite propriété rurale qui va se poser.

Si nous pouvons trouver le moyen de rendre propriétaires, tout au moins de leur foyer et d'un jardin tous les travailleurs qui n'ont en se mariant, d'autre fortune que leurs bras et leur bonne volonté, nous aurons beaucoup fait pour assurer la paix sociale et pour ralentir dans la mesure du possible le mouvement qui entraîne les ouvriers à déserter les campagnes. (Extrait de la proposition de

loi présentée par MM. Ribot, Jules Siegfried et 164 de leurs collègues, le 19 novembre 1906.)

Pour nous conformer au plan que nous avons suivi jusqu'ici, après avoir exposé l'objet de la loi, nous allons en faire l'analyse juridique et expliquer son mécanisme.

La loi nouvelle s'applique aux champs et jardins n'excédant pas un hectare. Elle emprunte beaucoup de ses dispositions à la loi du 12 avril 1906, mais elle renferme en outre de nouvelles dispositions de faveur à l'égard de ces champs et jardins [art. parag. 5 et suivants) et des maisons individuelles à bon marché que les possesseurs voudraient acquérir ou faire bâtir.

A cet effet, la loi (art. 2) prévoit des prêts de l'état aux sociétés régionales (ou locales, art. 5), de crédit immobilier, organisées conformément à l'article 4 qui consentent sous certaines conditions (art. 3) des prêts hypothécaires individuels ou des avances en vue de ces acquisitions ou constructions. D'autre part, l'article 11 dispose que les caisses d'épargne, pourront (et j'insiste sur ce verbe pouvoir), en vue du même objet, effectuer les opérations spécifiées par la loi du 20 juillet 1895, c'est-àdire que « les caisses d'épargne sont autorisées à employer la totalité du revenu de leur fortune personnelle et le cinquième du capital de cette fortune : — en valeurs locales énumérées ci-dessous à la condition que ces valeurs émanent d'institutions existant dans le département où ces caisses fonctionnent : prêts aux sociétés coopéra-

tives de crédit où à la garantie d'opérations d'escompte de ces sociétés; acquisition ou construction d'habitations à bon marché ; prêts hypothécaires au sociétés de construc-

tion de ces habitations ou aux sociétés de crédit qui ne construisant pas elles mêmes ont pour objet d'en faciliter l'achat ou la construction, et en obligations de ces sociétés. » C'est donc pour les caisses d'épargne une simple faculté. Aussi le Gouvernement a-t-il jugé que dans l'intérêt supérieur des déposants des caisses d'épargne, il convenait d'avoir recours dès le début aux fonds de la caisse nationale des retraites. 11 est d'ailleurs facile de constater qu'il n'en résultera que des avantages tant pour les sociétés d'habitations à bon marché, que pour la caisse des retraites.

D'autre part la caisse nationale des retraites pour la vieillesse a besoin d'étendre ses placements. Elle se développe en effet depuis quelques années d'une manière remarquable, en raison des facilités de toutes sortes qu'elle donne à la prévoyance : dans la seule année 1906, le nombre des versements effectués s'est élevé à4, 247, 000 pour une somme de 88,750,000 francs. Son portefeuille dépasse à l'heure actuelle un milliard 250 millions. Il y a donc là un énorme réservoir de capitaux, auxquels conviennent particulièrement, puisqu'il s'agit d'assurances sur la vie, des emplois à long terme comme le seront les avances faites par l'État en vue d'effectuer pour son propre compte les prêts aux sociétés de crédit immobilier. Ces emplois constitueront pour la caisse nationale des retraites une opération blanche, c'est-à-dire sans gains ni pertes, puisque d'après la loi, les titres d'annuités remis par le Trésor comprendront un intérêt calculé exactement de la même manière et sur le même taux que celui servi à des déposants.

L'article 6 de la présente loi fixe à cent millions la somme que l'État pourra avancer aux sociétés de crédit immobilier.

Nous venons de voir où l'État prenait l'argent qu'il avance anx sociétés régionales de crédit immobilier. Comment ces dernières vont-elles user de ces fonds? L'article 2 de la loi nous le dit : Les sociétés régionales de crédit immobilier ont pour objet : « 1° de consentir aux emprunteurs remplissant les conditions prévues par la présente loi des prêts hypothécaires individuels, destinés, soit à l'acquisition de champs ou jardins, dans les termes indiqués à Tarticle l^'', soit à l'acquisition ou à la construction des maisons individuelles à bon marché (1). — 2° De faire des avances aux sociétés d'habitation à bon marché, constituées selon la loi du 12 avril 1906 pour

(1) Pour que les terrains ne dépassant pas un hectare jouissent des avantages de la loi, il faut que le logement de leur acquéreur n'ait pas, au moment de l'acquisition une valeur locative supérieure aux deux tiers du chiffre fixé pour la commune, conformément à Tarticle 5 de la loi du 12 avril 1906. Voici quelques chiffres : 140 francs pour les communes inférieures à 1,001 habitants, 200 francs de 1,001 à 2,000 habitants, 225 francs de 2,001 à 5,000 habitants, 2o0 francs de 5,001 à 30,000 habitants, 325 francs de 30,001 à 200,000 habitants, 400 francs dans la petite banlieue de Paris, 440 francs au-dessus de 200,001 habitants ; enfin, 550 francs pour Paris.

Gomme le dit la loi, telle doit être la valeur locative au moment de l'acquisition du terrain; mais les dispositions de l'article l*''' de la loi Ribot continuent à s'appliquer, même si plus tard la situation de l'ouvrier s'étant améliorée, lui permet une habitation plus spacieuse. Mais il est bien entendu que le terrain doit être cultivé par l'acquéreur luimême ou sa famille. Nous aurons l'occasion de revenir sur cette dernière disposition, dans notre dernier chapitre.

celles de leurs opérations effectuées en conformité du paragrapbe précédent. »

Le système du prêt hypothécaire a de grands avantages sur les divers procédés de location avec promesse de vente ou d'attribution par lesquels l'acquéreur ne devient réellement propriétaire de son champ ou de sa maison qu'après 20 ou 25 ans. Un seul de ces avantages suffirait à faire adopter le prêt hypothécaire car il évite des frais onéreux de mutation puisqu'il n'y a pas acquisition provisoire par une société interposée.

Mais l'avantage de devenir immédiatement propriétaire ne va pas sans quelques obligations de la part de l'emprunteur qui doit, d'après l'art. 3 de la présente loi remplir les conditions suivantes : « Posséder au moment de la conclusion du prêt hypothécaire le cinquième au moins du prix du terrain ou de la maison. — 2° Passer avec la caisse nationale d'assurances en cas de décès un contrat à prime unique, garantissant le paiement des annuités qui resteraient à échoir au moment de sa mort, le montant de cette prime pouvant être incorporé au prêt hypothécaire. — 3" Etre muni d'un certificat administratif constatant qu'il a été satisfait aux conditions imposées, soit par l'art. de la présente loi, s'il s'agit de l'acquisition d'un champ ou jardin, soit par l'art. 5 delà loi du 12 avril 1906, s'il s'agit de l'acquisition ou de la construction d'une maison individuelle ; dans ce dernier cas l'emprunteur doit également obtenir, avant la conclusion du prêt, le certificat de salubrité prévu à l'art. 5 de la loi de 1906 précitée. »

J'ai expliqué, dans mon exposé de l'objet de la loi, la

raison d'être de la condition imposée dans le paragraphe l"de l'art. 3.

Il faut insister sur le paragraphe 2 et montrer les motifs pour lesquels le législateur a imposé le contrat d'assurances à prime unique, au lieu du contrat d'assurances le plus ordinaire, consistant dans le paiement pendant toute la durée de l'assurance d'une prime annuelle, variahle suivant l'importance des risques courus par l'établissement assureur. L'inconvénient de cette dernière combinaison est d'imposer à l'emprunteur une prime très élevée pendant les premières années de l'assurance où les risques sont très grands, ladite prime décroissant ensuite pour devenir insignifiante dans les dernières années. Pendant que l'ouvrier est jeune, son salaire n'a pas atteint son maximum, il a une famille à élever, tandis qu'à un âge plus avancé son salaire s'accroît, ses enfants sont établis, et il a pu faire un petit héritage ; et c'est à ce moment que les primes à paver sont le plus faibles.

Avec l'assurance à prime unique, dont le montant peut être avancé par la Société, celle-ci se rembourse de cette avance en même temps que du montant du prêt par des annuités que lui verse le futur emprunteur pendant quinze, vingt ans. Cette combinaison (( permet de niveler en quelque sorte, la charge annuelle supportée par l'emprunteur. Rapport supplémentaire de M. Strauss).

En résumé l'ouvrier agricole jouit des avantages suivants s'il remplit les conditions voulues par la loi :

1° Il peut emprunter jusqu'à concurrence de J ,200 francs (loi de 1908).

2" Le régime successoral établi par le code civil est modifié (loi du 12 avril 1906, art. 8).

Si le conjoint est co-propriétaire, l'indivision peut à sa demande être maintenue pendant 5 ans à partir du décès, et continuée ensuite de 5 ans en 5 ans jusqu'à son propre décès. C'est un cas anormal d'indivision sur la demande d'un seul, alors que le code civil n'admet l'indivision que lorsqu'il y a convention entre les cohéritiers, ou que cette indivision a été imposée par le testateur. Si le défunt laisse outre son conjoint, des descendants, chacun d'eux a le droit de demander l'indivision, mais pour 5 ans seulement.

Si le défunt laisse des mineurs, l'indivision, peut être continuée pendant 5 ans après la majorité de l'aîné des mineurs, sans que sa durée totale, puisse, à moins d'un consentement unanime excéder dix ans.

On peut se demander si c'est vraiment un avantage de la loi nouvelle sur le code civil que ce maintien de l'indivision au-delà des 5 ans prévus par ce dernier, surtout quand on considère que Tétat d'indivision peut subsister, non du consentement unanime des indivisaires, mais par la volonté d'un seul. D'aprèsM. Planiol : « rindivïsion ne présente que des inconvénients . Elle est un obstacle à la bonne exploitation des biens indivis. Chaque fois quun communiste propose une innovation ou une amélioration il risque de rencontrer de la part des autres une résistance^ un mauvais vouloir, une défiance ; et quand cette 7'ésis tance se produit^ elle est invincible, parce que le concours de tous est nécessaire pour le moindre changement. Un seul des co-propriétaires ne peut donc pas disposer de la

chose commune, transformer par exemple le mode de <^ulture. parce qu'il e'<t obligé de respecter le droit des autres qui est égal au sien, u a Qui a compagnon, a maître ». disait Loysel dans ses institiites couturaiers, n° 379. C'est pour cela que le code civil voit l'état d'indivision avec tant de défaveur et par l'art. 815 permet d'y mettre facilement fin.

Notons enfin pour en avoir fini avec la loi Ribot qu'elle n'accorde pas l'exemption temporaire d'impôt foncier, qu'accordait la loi du 12 avril 1906 sur les habitations à bon marché, et qu'elle ne supprime, ni n'allège les droits de mutation.

Mais le principal reproche que I on peut faire à cette loi est le suivant :

D'après le projet de M. Ribot. les bénéficiaires doivent être des ouvriers agricoles. Or. la plupart d'entre eux ne peuvent pas profiter des avantages de la loi.

Les ouvriers agricoles, en etfet. sont presque tous de vrais nomades, louant leurs services un peu partout : ils vont faire les foins d'abord dans les vallées, puis dans les hauts plateaux ; ils vont moissonner dans des pays éloignés les uns des autres, se réglant dans leurs déplacements sur la maturité plus ou moins avancée des blés ; enfin ils émigré nt dans le Midi pour faire les vendanges. Quand donc vont-ils avoir le temps de cultiver la terre qu'ils ont achetée, dont les fruits serviraient à payer les annuités, cependant que le gain, produit de leur travail suffit à leur existence et à leurs besoins.