VENTES SUR SAISIES IMMOBILIÈRES. — HYPOTHÈQUES LÉGALES

II. — Le vendeur mm payé a deux droits : un privilège sur le prix de l’immeuble revendu, la faculté de faire résilier la vente. Ce dernier droit a été enfin soumis, par la loi du 23 mars 1 855, aux mêmes conditions d’extinction que le premier. Avant cette réforme, la loi qui, en 1841, a amélioré l’étrange législation de 1807 sur les saisies immobilières, avait déjà senti le besoin de ne pas laisser éternellement le droit de résolution d’un précédent vendeur menacer l’adjudicataire sur expropriation forcée : à un moment donné de la poursuite, le vendeur est interpellé de déclarer s’il entend exercer son droit de résolution; sinon, il en est déchu. L’art. 692, qui consacre cette disposition, étant soumis à notre révision, nous avons saisi l’occasion d’en perfectionner l’application pratique.

Les sommations prescrites par cet article doivent être faites aux créanciers inscrits au domicile élu par l’inscription dans l'arrondissement du bureau; cette règle réparait à l’art. 763, lorsqu’il s’agit des sommations de produire à l’ordre. Mais le vendeur peut n’avoir pas de domicile élu dans son inscription, à moins qu’il ne l’ait renouvelée. Sa première inscription n’est pas , en général, prise par lui, mais d’olfice par le conservateur lors de la transcription de la vente. Ce conservateur peut ne pas trouver dans l’acte de vente, surtout s’il est sous seing privé, les éléments d’une élection de do-

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micile dans l’arrondissement du bureau; il n’a pas d’ail leurs qualité pour élire domicile au nom du vendeur : aussi, dans le cas des sommations de produire à l’ordre, des arrêts ont décidé (1) que la sommation au vendeur devait être faite à son domicile réel. Votre commission a voulu trancher irrévocablement la difliculté pour les deux cas des art. 692 et 763, et donner uue garantie de plus au droit si respectable du vendeur, pourvu que son domicile soit situé dans la France continentale. Celui qui habite aux colonies ou à l’étranger doit avoir son mandataire en France. Le conseil d’Etat a adopté cet amendement.

111. — Mais le législateur de 1841 n’avait délivré l’adjudicataire sur saisie immobilière que dans la crainte d’un retour oiTensif de la part de l’ancien vendeur. L’adjudication ne le mettait pas à l’abri des hypothèques légales. En vain la saisie immobilière avait retenti, consommé beaucoup de frais et de temps ; en vain elle avait dù être le plus souvent connue de la femme du saisi; l'adjudicataire pouvait toujours être contraint à délaisser ou' à payer le montant des créances des femmes ou des pupilles du saisi ou des anciens pro> priétaires contre leurs maris ou tuteurs, à moins que cet adjudicataire ne fit la purge des hypothèques légales organisée par les articles 2194 et 2195 du Code civil. Le décret ne purgeait plus comme avant la Révolution ; le doute qui, sur ce point, avait d’abord agité la jurisprudence, était dilBcile à concevoir en présence d’une législation qui, n’appelant que les créanciers inscrits à prendre part à la procédure d'expropriation forcée , ne permettait logiquement d’en opposer les résultats qu’à ces créanciers inscrits.

Mais rien n’était plus naturel que d’appeler les créanciers à hypothèques légales à intervenir dans cette procédure, et à prendre inscription avant l’adjudication; de lier ainsi la purge de l’hypothèque légale à une phase déterminée de la poursuitç sur saisie. Néanmoins, cette pensée fut rejetée en 1841, par des motifs que le conseil d’Etat en 1858, et l’unanimité de votre commission, n’ont pas trouvés prépondérants.

Objectera-t-on que la purge légale ordinaire est confiée à l’adjudicataire, désireux de découvrir les hypothèques occultes pour en affranchir l’immeuble, et qu’il est étrange de charger de cette purge le créancier qui poursuit l'expropriation, intéressé à ne pas provoquer l’apparition d'hypothèques qui peuvent primer la sienne? L’exposé des motifs a répondu d’un mot: La purge des hypothèques inscrites, dans le cours de l’expropriation , n’est pas confiée à un autre que le poursuivant, que ces hypothèques inscrites, ces privilèges du vendeur peuvent également primer! D’ailleurs, si sa purge est nulle, le poursuivant sera responsable envers l’adjudicataire, que le droit, resté entier, de l’hypothèque légale viendrait plus tard surprendre et forcer à purger; responsable envers les créanciers à hypothèques légales, si, par sa faute, leur inscription n’a pu être prise qu’après le délai que fixe l’art. 8 de la loi du 23 mars

(l) Paris , 31 mai 1813; Rennes, n juin tSIS.

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APPEKDICX.

1855 (1); responsable envers toas ceux que léserait la nullité de la poursuite prononcée par l’art. 715, pour violation ou mauvaise exécution équivalente à violation de l’art. 692.

Non, la purge associée à la poursuite de saisie par le nouvel article 692 n’offre pas moins de garaniie que la purge postérieure à la vente, dont les art. 2194 et 2195 du Code civil décrivent les formalités. Cette dernière purge, héritage d’un édit de 1771, n’emprunte aucune efficacité à un obscur extrait , placé sous un grillage, dans le vestibule ou le prétoire d’un tribunal, où aucune femme, ni même le procureur impérial, ne va essayer de le lire. Le projet hypothécaire préparé pour la troisième lecture par la commission de l’Assemblée législative avait supprimé ce vieux simulacre de publicité. La mesure principale, c’est la notification à la femme, au subrogé tuteur, au procureur impérial , du dépôt au greffe de l’acte d’acquisition. Le nouvel art. 692 adopte cette mesure sous la forme d’une sommation à la femme, au subrogé tuteur, avec copie au procureur impérial, sommation de manifester l’hypothèque j il ajoute la menace de la déchéance, quoique cette déchéance, comme nous le verrons, ne soit attachée en fait qu’à une autre omission postérieure.

Si le poursuivant ne connaît pas la femme ou le mineur (et c’est le titre qui déterminera la connaissonce ou l’ignorance, de manière à éviter sur ce point l’arbitraire ou les recherches coûteuses), l'interpellation adressée par la voie d’un journal , aux termes de l’article 696, à tous les créanciers à hypothèques légales, reproduit la garantie indiquée par l’avis du conseil d’Etat du 1" juin 1807.

Donc, la purge créée par le nouvel art. 692 vaut celle de l’article 2194 du Code civil. Nous ne nions pas qu’il y ait parfois autant de présomption légale d’efficacité que d’efficacité réelle dans l’un et l’autre mode de purge. Dèsque l’hypothèque légale est, à son origine, dispensée d’une inscription confiée aux soins et à la responsabilité du notaire rédacteur du contrat de mariage, ou du juge de paix ou greffier qui préside ou rédige la première délibération de famille, tous les systèmes ipventés pour provoquer l’inscription au moment de l’aliénation auront quelque chose d’un peu fortuit, d’un peu subordonné au degré de lumières ou d’indépendance de la femme, aux habitudes de la famille. Nous ne disons pas que la purge prescrite par le nouvel art. 692 soit d’une sûreté et d’une bonté absolues; nous disons seulement que cette purge vaut autant que celle de l’art. 2194 et coûte moins cher; et cela nous suffit pour substituer l’une à l’autre dans l’intérêt de l’adjudicataire.

IV. — La purge instituée par l’art. 692 étant soumise à notre examen, nous avons essayé de la préserver de quelques formalités trop coûteuses, qu’un sentiment, légitime au* fond, de responsabilité a successivement introduites dans la purge légale de l’art. t 2194.

Ainsi, le mineur est dépourvu de subrogé tuteur, cas assez fré-

(I) Ce délai est d'un au, à dater, pour les les mineurs ou interdits, de la cessation d« femmes, de la dissolution du mariage; pour la tutelle.