DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE

Introduction ou Règles générales*

Ow définit la saisie immobilière, cetle procédure qui met sous la main de justice les immeubles (lu débiteur, pour les faire adjuger au plus offrant des enchérisseurs, et distribuer ensuite le prix entre les créanciers.

Getie mesure ^ quoique fort rigoureuse , étoit sollicitée par Tintérêt des créanciers. En matière commerciale , on peut facilement forcer les débiteurs à acquitter leurs obligations par la contrainte par corps; mais dans les affaires purement civiles , il ne reste au créancier d’autres ressources que de saisir le mobilier ou d’exproprier les immeubles.

Pour faire connoître avec quelques détails les principes relatifs à cette matière , nous examinerons, les titres en vertu desquels l’on peut faire saisir ; leS’ personnes dont on peut saisir les propriétés ; 5 °. les personnes contre lesquelles on doit diriger les poursuites; 4°, les biens qu’on

Introduction

peut exproprier j 5°. les tribunaux devant lesquels doit être poursuivie la vente \ 6*^» les formalités à suivre pour arriver a l adjudication j y®» les încîdens auxquels peut donner lieu cette procédure ; 8". les règles particulières à l’adjudication; qo. la conversion de la saisie en vente volontaire ; \oo. enfin, la procédure relative à l’ordre.

Section

Des Titres en 'vertu desquels on peut saisir.

Tout créancier peut saisir les Immeubles de son débiteur, si celui-ci se refuse au paiement ; mais, pour cela, il faut qu’il soit porteur d’un litre authentique et exécutoire : s’il n’avoit qu’une obligation sous signature privée , ou même dans la forme authenthlque , mais destituée d’exécution, il ne pourroit saisir immobiliérement jusqu’à ce que l’acte eût été rendu exécutoire , soit par jugement, soit autrement.

Mais si le débiteur étoit lié par un titre authentique exécutoire, et qu’ensuiteil vînt à mourir ; l’on ne pourroit saisir les immeubles de l’iiéritier, ou même lui faire de commandement , que huit jours après la signification de ce titre à personne ou domicile. ( Art. 877 du Code civil. )

Pour que le créancier puisse saisir les immeubles dé son débiteur, il faut encore que sa créance soit certaine et liquide. ( Art. 22i5, J Si elle étoit conditionnelle, si son existence étoit attachée à un

a la Saisie Immobilière. tyS

événement quelconque, il faudroit attendre cet événement avant de saisir.

Toutefois il en seroit autrement, si Tobligation avoit été souscrite sous une condition résolutoire. Gomme cette condition ne rend point incertaine l’obligation , qu’elle ne l’empecbe pas d’avoir une existence fixe, il est incontestable que le créancier pourroit saisir. Nous pensons même que Tadjudication pourroit se faire immédiatement, c’est-àdire avant l’arrivée de la condition, parce que, prévenus par les affiches, de la qualité du titre, les tiers sauroient qu’en se rendant adjudicataires, ils n’acquièrent que des droits purement résolutoires. Nous avons ajouté que la dette de voit être liquide. Si donc elle résulte d’un compte non encore apuré, comme si c’étoit un mineur qui poursuivît son tuteur pour le reliquat du compte que celui'ci doit lui rendre, la saisie seroit, à la vérité, légalement faite; mais l’on ne pourroit faire l’adjudication qu’après la liquidation de la créance. ( Art. 22 15 . )

De même, si la dette n’étoit pas d’une somme d’argent, mais bien d’objets appréciables, comme blé, vin, etc., la saisie seroit valablement faite; mais l’on devroit surseoir à toutes poursuites ultérieures jusqu’à ce que l’appréciation en fut faite. ( Art. 55 1 du Gode de procédure. )

On peut encore saisir immobiliérement en venu d’un jugement ; mais pour développer les principes à cet égard, nous distinguerons les diverses espèces de ju^emens dont on peut être porteur.

'Introduction

i®. Si l’on a obtena un jugement definitif en dernier ressort ^ on peut faire saisir et vendre ^ comme si l’on étoit porteur de tout autre titre exécutoire;

a®. Si le jugement est définitif, mais susceptible d’appel J l’on distingue s’il est, ou non, exécutoire par provision. Dans le premier cas, on peut saisir ; niais l’adjudication ne peut avoir lieu qu’a prés le jugement en dernier ressort, ou lorsque le premier est passé en force de chose jugée. Dans le second , i! paroît s’élever quelques difficultés que nous devons rapidement écarter.

D’après l’articie 2216 du Code civil, il semble qu on ne puisse saisir en vertu d’un jugement définitif en premier ressort, qu’aiitunt qu’il est exécutoire par provision. Voici les termes de cet article: « La poursuite peut avoir lieu en vertu d’un juge- )) ment provisoire ou définitif, exécutoire parpro» )) vision, nonobstant appel .... «

Cependant l’on ne pourroit se rendre à ce sentiment, qu’en violant l’article 4^0 du Code de procédure,, qui permet d’exécuter les jugemens non exécutoires par provision, huitaine après leur prononciation. Ainsi, nous devons croire que si l’on interjette appel avant que le créancier ait saisi, celui-ci ne pourra plus le faire qu’aprés le jugement en dernier ressort, parce que d’appel est toujours suspensif; mais si, après la huitaine de la prononciation du jugement, et avant l’appel, le créancier a fait saisir, la saisie sera bonne et valable, et l’ad-

à la Saisie ïmmohUièrë,

jüdication sera seulement suspendue jusqu’après le jugement en dernier ressort. ^ ^

Nous verrons même, par la suite, queTappelna

peut arrêter radjudicadon qu’autaut^e la^partie saisie a intime sur cet appel, dénoncé et faifviser on.nidation au g^ffier trois /ours au moins avant la m.se du cahier des'charges au greffe.

On peut saisir également en vertu d’un Jugement

provisoire, quand même il neseroit pas nonobstant appel. Par exemple, unefemme a formé une demande en séparation de corps contre son niari; pendant l’instancé, elle demande une peu sion alimentaire, que Je tribunal lui accorde ■ le mari, qui la trouve trop forte, veut s'en rendre aplT' pelant j mais avant l’appel, et huitaine après la prononciation du jugement, la femme peut faire saisir les immeubles du mari, lesquels ne pourront,

à la vente, etre adjugés qu’apiés l’arrêt de la Cour d appel.

Les jugemens par dêfaiit peuvent aussi servir de type à k saisie immobilière: seulement cette voie ne doit pas avoir lieu durant le délai de l’opposition. Voici comment s'en explique l’arlicle aS t S du Code civil : « La poursuite ne peut s’exercer en

>» aé/ai de l opposition. »

Il faut cependant convenir que cette disposition nousjette dans de grands embarras ; elle est en on position évidente avec l'article 169 du Code de pro^

ce qre, qui décide textuellement qu’on peut saisir II*

g Introduction

iImobiUérement, même pendant les delais de

Si effet, nous trouvons dans l’article i 58 que, si le jugement est rendu contre une partie qui n’a pas d avoué, l'opposition est recevable jusQu^à rexécuLton du jugement. Nous voyons ensuite que l’article i5.q, voulant déterminer quand le jugement est censé'exécuté, ajoute que c’est lorsque les jpeubles saisis ont été vendus, que le condamné a été emprisonné, saisie d'un ou plusieurs

de ses immeubles lui a été notifiée, etc,; donc, qu’on peut saisir les meubles, emprisonner le débiteur, saisir ses immeubles avant l’expiration du délai de l’opposition-, donc,*qu’il u’est pas exact de dire, avec l’art, saiô , que la saisie immobilière ne peut pas avoir lieu durant le délai de l’opposition. ^ •

pour concilier ces dispositions vraiment embarrassantes , nous proposons de n’appliquer l’article s3i 5 qu’aux jugemens par défaut rendus contre partie ayant avoué. Par là, nous nous écartons, à la vérité, de la lettre de la loi, mais nous nous dirigeons par son esprit; car il ne faut pas oublier qu’à l’époque où l’article 221 5 fut promulgué, on ne connoissoit encore d’autres régies de procédure que celles fixées par l'Ordonnance de 16B7, et que, sous cette Ordonnance, le délai de l’opposition étoit de huitaine pour tous les jugemens, san s distinguer ceux rendus contre avoué, d’avec ceux à l’occasion desquels il n’en avoit été constitué aucun.

à la Saisie Immohilihre -

La saisie immobilière peut être poursuivie non. seulement par le propriétaire originaire du titre executoire ou du jugement, mais eneore par t^us ceux auxquels il auroit cédé ou transpUé “e!

Sa'isî à cessionnaire soit

sais à 1 egard des tiers; ce qui s’opère par la signification du transport faite au débiteur. '

L article 2a 1 4 ne pa rie que de cette signification ■ et par là semble interdire toute autre i'SèrdJ aisir le cessionnaire; cependant, ennousreport nt à 1 article 1690, nous voyons que le cessionnaire peut etre egalement saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authen“ tique. S. donc au lieu dé faire signiHer le transport U debiteur , le cessionnaire obtenait de lui une acceptation authentique, peuseroit-on qu’il A ndt pas egalement faire une saisie irnmobllièr^ Ce seroit sans doute porter le rigorisme trop loin que de tenir la nègaliie. Toute les dispositions de la loi se prêtent un secours mutuel, et doivent servir à s interpreler réciproquement. Ainsi, en exigeant la signification du titre, l’article 2214 „’a vouif dire autre chose, sinon qu’avant de passer à des poursuites aussi rigoureuses, le cessionnaire devoit être saisi de la creance à l’égard des tiers; or, l’accen tation authentique faite par le débiteur remolit le même objet, et dès - lors est suffisante nLr autoriser le cessionnaire à faire saisir immobiiierement.

A celte occasion, l’on se fera sans doute la diffî-

jgp Inifoduction

culte que nous avons déjà élevée ppur les liypothéques. Si le cessionnaire, dira^t-on, après la si- «nîHcalion du transport, peut saisir les immeubles du débiteur en son nom, peutdl encore les saisir au nom de son cédant ?

Nous avons établi dans nos questions ( page Zoy du 1"^ vol.) que malgré le transport, malgré la signification qui en auroit été faite, le cédant snh> aiitate juris , si l’on veut, resLoit^ propriétaire de la créance; que, conservant toujours l’action directe, Ü ne cédoit qu’une action utile, à laquelle le cessionnaire pouvoit toujours renoncer, pour faire valoir l’action directe, au nom du cédant; nous avons ensuite cité un arrêt de la Cour de cassation , auquel nous nous contentons de ren- Toy 4 t. Mais, par analogie, nous concluons que, si le cessionnaire préfère saisir immobilierement au nom de son cédant, rien ne peut l’en empêcher, mais que sa procédure sera régulière et à l’abri de

toute attaque. ^

Nous avons dit que le cessionnaire ; déjà saisi

par la signification du transport, pouvoit se ïm&v à une saisie immobilière; mais nous n’avons nen remarqué à l’égard de l’acte même de cession. Cependant, s’il étoit dénué de toute authenticité, s’il étoit sous signature privée, croiroit-on que le cessionnaire pût également saisir en son nom?

La raison de douter se tire de ce que, suivant rarlicle 21 Sa, le cessionnaire ne pouvant pas même changer sur les registres des hypothèques le do-

à la Saisie Immobilière, i8l

naicîle élu par le cédant, il ne doit pas pouvoir, à plus forte raison, se livrer à un acte d’exécution aussi essentiel que la saisie immobilière.

* La raison de décider, au contraire, se tire de ce que la loi ne fait dépendre le droit qu'elle accorde au cessionnaire que de la signification du transport. Ce seroîtdonc ajouter à ses dispolitîons que d’exiger raccoraplissement d’une autre formalité. Ajoutons que ce seroit sans raison qu’on exiger dit l’authenticité de la cession, parce qu’il suffit que la créance soit légalement acquise au poursuivant, queJa date de son acquisition soit devenue certaine ^1 l’égard dentiers ; par la signification ou l’acceptation authentique, pour que personne ne puisse se plaindre des voies rigoureuses, nécessitée^ par l’indifférence ou la mauvaise foi de son débiteur.

Sectiokt il

Des Personnes dont on peut saisir les Pro-

priétés.

La saisie immobilière n’est pas comme la contrainte par corps; celle-ci, privant de la liberté naturelle, ne peut pas être exercée contre toute espèce de personnes , tandis que la saisie immobilière, dirigée seulement contre les propriétés , peut toujours s’exercer sans qu’on prenne eu considération les personnes à qui elles appartiennent*

jSz Introduction

Cependant ce principe souffre des modifications dont nous devons rendre compte. Les biens des mineurs ou des interdits peuvent être saisis, comme* ceux des majeurs, mais seulement après la discussion du mobilier, et lorscju’il est prouvé que ce mobilier est Insuffisant pour acquitter la dette.

Toutefois, si les poursuites avoient été commencées contre un majeur, comme si c’étoit sur le père dfii mineur ou de riiiterdit que la saisie eÙL été faite, ou même si cette procédure a voit eu lieu avant ririterdiction, on ne sauroit requérir la discussion du mobilier. Il en seroît de même si l’on poursnivoit rexpropriatiou des immeubles possédés par indivis entre un majeur et un mineur, et pour une dette commune. Comme le majeur ne peut pas profiter du privilège exclusivement accordé au mineur, et que, d’un autre côté, la communauté de la dette et de l’héritage peuvent, en quelque sorte, faire regarder le majeur comme débiteur unique, Tun ni l’autre ne peut requérir la discussion du mobilier.

Lorsque la loi accorde cette faculté, et que le créancier a commencé par faire saisir les immeubles, la partie saisie qui oppose la discussion du mobiîier, peut-elle demander la nullité de la saisie?

Nons démontrerons la négative. La discussion que peut opposer le débiteur n’est autre chose qu’une exception dilatoire, qui fait différer les poursuites, mais qui ne peut les annuller. C’est ici la même exceptiün.j le mêmeiiio^'en que celui qu'em*

a la Saisie immobilière. i 83

ploie la caution poursuivie par le créancier ou le tiers-acquéreur poursuivi en délaissement: or, jamais Ton ne vit la caution ou le tiers-acquéreur demander la nullité des poursuites, uniquement parce que le créancier s’étoit d’abord adressé à cette caution ou à ce tiers-possesseur. Enfin, il suffit de lire l’article 3206, pour être convaincu de la vérité de notre assertion.

Il porte : «t Les immeubles d’un mineur, même 5> émancipé, ou d’un interdit, ne peuvent être mis JJ ^ente avant la discussion dit ntobihev •

Cet article, comme on le voit, n’interdit pas la saisie avant la discussion du mobilier, mais seulement la mise en vente. Si donc il est vrai que Tadjudicalion ne puisse avoir lieu avant la dlcussion du mobilier, au moins est-il que rien ne peut empêcher la saisie immobilière, même avant cette

discussion.

Le parallèle que nous avons déjà voulu établir entre la contrainte par corps et la saisie immobilière nous fournit encore une observation que nous ne devons pas omettre. La contrainte par corps, d’après l’article 2 o 65 du Code civil, ne peut être prononcée pour une somme moindre de trois cents francs, à moins qu il ne s agisse de matières commerciales, La saisie immobilière, au conlrabe, peut avoir lieu pour toute somme, quelque foible qu’elle soit, pourvu que le revenu net et libre de l’immeuble qu’on se propose de saisir ne suffise pas pour le paiement de la dette

Introduction

en capital, intérêts et frais. Dans ce dernier cas^ la saisie, si elle a déjà eu lieu, ne peut pas, à la vérité, être annulléej mais le juge peut la suspendre , si le débiteur offre la délégation du revenu au poursuivant, sauf à reprendre les poursuites , s’il survient quelque opposition ou ohs^ tacle au paiement.

Ces dernières expressions ont laissé de Tincertitude. On comprend bien que si Topposition ou l’obstacle proviennent du fait de là partie saisie , comme si elle s’oppose à ce que le créancier perçoive les fruits, le juge permettra de reprendre les poursuites; mais que fera ce même juge, si l’obstacle provient d’un fait étranger, ou même d’un cas fortuit? par exemple, si par voie de fait, im tiers qui, d’ailleurs, ne prétend aucun droit sur la propriété, empêche le créancier de l’ecueillir les fruits, ou même si une grêleou tout autre accident le prive de la récolte.

Nous pensons qu’il faut distinguer le premier cas d avec le second. Si c’est un tiers qui, par voie de fait, empêche le créancier de percevoir les fruits qui lui ont été délégués, rien n’aulorise celui-ci à reprendre ses poursuites en saisie immobilière : il faut lui appliquer l’article 1725 du Code civil, et décider qu’il a seulement le droit de poursuivre le tiers en son nom personnel.

Mais si c’est une grêle, ou tout autre fléau, même imprévu ou extraordinaire^ le créancier

a la Saisie Iniftiohilière: i 85

peat reprendre ses poursuites, parce que îa délégation consentie par la partie saisie ne l’a pas rendu propriétaire des fruits, et que rfen n’enrpéche de se déterminer par cet axiome du droit ; Res ■périt àomino. Or , la délégation de ces fruits n’empéche pas la partie saisie d’en rester proprie'taire et de même que , si après la récolte , il y en avoit beaucoup plus qu’il n’en faut pour acquitter la dette, le créancier devroit restituer l’excédent^ de même , quand le produit de ces fruits n’est pas assez considérable pour remplir le poursuivant, celui-ci a droit de reprendre ses poursuites.

Et remarquez que, dans ce dernier cas, le juge ne poLirroit pas les suspendre çncore par une nouvelle délégation qu’offriroit le débiteur. L’article 2212 permet bien de suspendre ainsi les poursuites pendant une année, mais c’est là la seule faculté que cet article luiaccorde; s’il eW^étoit autrement, les droits du créancier seroient perpétuellement éludés ; et, contre la disposition formelle de l’article 1344 , il seroit obligé de recevoir par partie ce qui pourroit lui être dû.

Cet article 2212 donne lieu à une autre difficulté. L'on suppose qu’a près la délégation faite par le débiteur et approuvée par le juge, un autre créancier fasse saisir les fruits encore pendans. Cette saisie empêchera-t-elle la partie à qui la délégation aélé consentie, de s’approprier les fruits, ou la regardera-t-on comyiie une opposition au

J g 5 lit- troduction

paiement, telle que ce créancier puisse s’en {îté* valoir pour reprendre ses poursuites?

Je crois que c’esf là une de ces oppositions dont l’article 2212 a entendu parler. Nous avons déjà dit que la délégation ne reudoit pas le créancier propriétaire des fruits ; elle n’empêche donc pas la saisie-brandon et toutes ses suites; elle n’interdit pas créancier qui saisit les fruits , le droit de concourir au paiement du prix , et par conséquent la faculté de se faire payer, malgré la délégation.

Pour que la partie saisie puisse faire suspendre les poursuites, il ne luî-suffit pas d’affirmer que son l’evenu est assez considérable pour désintéresser le poursuivant , mais il faut qu'elle en rapporte la preuve par baux authentiques. Ce sont les expressions de cet article 2212. Si donc elle avoit des^aux sous signature privée, mais ayant une date certaine bien antérieure à la saisie, elle ïie pourroit pas demander la suspension des poursuites, Il en seroit de même , si, comme cela arrive assez souvent dans le midi de la France, où tous les propriétaires régissent leurs propriétés, elle n’avoit jamais affer'mé ses domaines. Comme elle ne pourroit pas certifier par baux anthentiques la quotité de son revenu, elle ne pourroit jamais se prévaloir de la facultà qu’accorde cet article 2212.

Voilà la lettre de la loi. Mais est-ce son esprit ? J’en doute. Un particulier possède une propriété

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d’une valeur considérable : la notoriété publique en a Bxé le revenu à dix mille francs. Un de ses créanciers, qui veut être payé de mille francs qui lui sont dûs, fait jeter une saisie immobilière sur cette grande propriété, et de suite le débiteur offre la délégation du revenu jusqu’à due concurrence. Se persuadera t-on facilement que le juge refuse la suspension des poursuites , sous le frivole prétexte que la valeur du revenu n'est pas déter* minée par un bail authentique ? Si j’étois destiné à juger cette contestation, je rejeterois sans balancer rinjuste prétention du poursuivant.