SECTION III
Des personnes contre lesquelles on peut diriger
les poursuites.
Les poursuites en expropriation forcée doivent ordinairement se diriger contre le débiteur ; néanmoins, corame souvent on est obligé de signifier à quelques autres personnes lés divers actes que cette procédure exige , nous devons entrer dans un plus ample détail.
Nous distinguons deux cas ; ou l’immeuble qu’on se propose de saisir est entre les mains d’un tiers; ou, au contraire, il est toujours resté en la possession du débiteur. S’il est entre les mains d’un tiers, l’article 2169 du Code civil permet au créancier hypothécaire de le faire vendre sur sa tête,
J 38 Introduction
trente jours après commandement fait au debî' leur originaire ^ et sommation a ce tieis détenteur de payer ou de délaisser 1 Heritage,
S’il est entre les mains du débiteur originaire , il faut voir quelle est la position de ce débiteur dans la société, et partir de là pour connaître celui contre qui se poursuit rexpropriation.
Le débiteur est ou mineur ou mafeur. S’il est mineur, la poursuite doit être dirigée contre son tuteur, et notifiée à son subrogé, mais sans qu’il soit besoin d’obtenir l’autorisatiou du conseil de famille. Il est vrai que quelques personnes croient voir dans les articles 467 du Code civil ^ 61954 du Code de procédure , la défense d'aliéner les biens des mineurs sans avoir obtenu l’autorisation î mais cette défense n’a pour objet que les ventes volontaires, et jamais l’on n’eùt pu, sans une injustice révoltante, faire dépendrç les droits des créanciers de la volonté de parens qui toujours auraient été intéressés à refuser toute autorisation.
Lorsque le mineur est émancipé , c’est directement contre lui que se poursuit l’expropria- ■ tion, en.ayant soin néanmoins de le faire assister de son curateur.
Si le débiteur est majeur, i] est marié ou non, interdit ou Jouissant de la plénitude de ses droits.
S’il est marié, il faut distinguer son sexe. A l’égard de l’homme, le mariage n’a aucune inttuence §uv la procédure en expropriation; les poursuites
à la Saisie Immobilière. 189
sont toujours les inêines ; et soit que les immeubles saisis lui appartienneut exclusivement ,soit qu ils fassent partie de la communauté, dans l’un et l’autre cas, c’est contre lui seulement que se poursuit 1 expropriation , encore que la femme soit obligée à la dette.
Mais il en est bien autrement lorsque l’immeuble appartient a la femme 5 il faut alors distinguer les divers régimes sous lesquels elle peut etre maiiee. S’il y a communauté entre les époux, les propres delà femme peuvent être saisis, et c’est précisément contre elle et son mari que se dirigent les poursuites. Cependant, si le mari refusoit de procéder avec elle , ou même s’il étoit incapable de l’autoriser, comme s’il etolt mineur ou interdit » elle devroît être autorisée par justice.
Mais qu’ari’iveroIt"il , si les premières poursuites étoient dirigées contre la femme seule et que cé ne fut que postérieurement, mais avant 1 adjudication préparatoire, qu’on eut réparé cétte omission La saisie devroit*elle être annullee l
Voici ce que j’ai vu juger. Une femme poursuit une expropriation forcée ; elle ne se fait pas autoriser • parvenue à 1 adjudication-prcparaloire, on lui oppose la nullité de ses procédures, précisément parce que , lors du commandement et des autres actes qui l’avoîent suivi, elle n’avoit pas eu le soin de se faire autoriser.
Cette femme, ou plutôt son défenseur, fit tous
Introduction
ïpo
ses efforts pour rejeter cette nullité. Il démontra que le défaut d’autorisation pouvoit bien autoriser le juge à suspendre la procédure jusqu'à ce que la cause fût en état, mais que cette omission ne lui donnoit pas le droit d’en prononcer la nullité.
De son côté, la partie saisie^î’altacha à prouver que le premier acte éloit empreint d’im vice radical; qu’une autorisation subséquente de la part du mari pouvoit régulariser la procédure à faire, mais jamais celle c[ui avoit précédé ; que cette autorisation devoit être assimilée à celle donnée par le tuteur à son pupille^ et que dès-lors l’on ne pouvoit lui donner un effet rétroactif, etc.
Ces moyens furent sanctiounés par le tribunal, et la procédure déclarée nulle; en sorte qu’Ü fut jugé que l’autorisation étoît nécessaire lors des premières poursuites.
Je ne m'attacherai pas à démontrer combien ce jugement étoit contraire aux principes, je dirai seulement qu’il a été jugé mainte et mainte fois par la Cour de cassation elle-même, que, lorsque dans le courant d’une procédure on opposoit le défaut d’autorisation, les tribunaux devoieut non pasannuller eequi avoicnt été fait, mais suspendre jusqu^à ce que la cause /ûr réguiai iaée.
D’après cela , il faudroit donc maintenir les poursuites dans l’espèce que nous avons proposée, et décider que le créancier qui n’avoit d’abord
à la Saisie Immobilière,
agi que contre la femme, pourroît ensuite, avant l’adjudication préparatoire, régulariser la procédure.
Lorsque la femme est mariée sous le régime dotal, il faut prendre garde à la nature de ses biens. S’ils sont dotaux, et que raliénation n'en ait pas été permise par le contrat de mariage, ils ne peuvent pas être expropriés , au moins par des créanciers postérieprs au mariage ; dès-lors il ne faut pas s’occuper des formalités à suivre dans ce cas particulier.
Si ces biens sont parapbernaux, ou si la femme est mariée sous le régime d’exclusion de communauté , ou même si elle est séparée de biens , soit contractueflement, soit par justice, l'expropriation doit se poursuivre contre la femme et le mari ; et si celui-ci refuse son autorisation, elle doit obtenir l’autorisation de justice, ^
Dans tous les cas, lorsque la femme est mineure , et que son mari, qui est majeur, refuse de procéder avec elle, il est nommé par le tribunal un tuteur à la femme contre lecjuel la poursuite est dirigée, ( Art, 2208. )
Si le débiteur qu’on veut exproprier est majeur, mais interdît, la poursuite doit être intentée contre le tuteur, et notifiée au subrogé-tuteur, comme dans le cas de minorité.
S’il est seulement sous Tassistance d’un conseil judiciaire, la saisie sera dirigée contre lui, mais en présence et dë rautorité de son conseil.
ipa Introâuctiort
11 peut arriver qu’on saisisse des îmmeùbleâ grevés de substitutions, et alors il importe de savoir contre qui doit être dirigée la poursuite, le Code ne s’en expliquant pas, nous devons nous contenter des inductions que fournissent ses dispositions.
Le grevé est propriétaire des biens chargés de restitutions. Sa propriété est, à la vérité, réioluble; mais jusqu’à l’événement de la condition résolutoire, cette proprié té est absolue et indéfinie j c’est donc contre lui que doit se poursuivre l’expropriation , puisque c’est lui seul qu’on peut actuellement regarder comme'maître; cependant il seroit prudent de notilier la saisie au tuteur nommé dans l’intérêt des appelés.
Si l’on veut saisir des biens appartenans à une succession vacante, c’est contre le curateur que doîvpt être dirigées les poursuites. Si l’expropriation a pour objet les biens d’un failli, c’est toujours contre les agens ou les syndics, ainsi que l'établit l’article 494 du Code de commerce.
Enfin, si le créancier d’un absent vouloît faire saisir les propriétés immobilières qu’il a voit laissées, fine pourroit diriger sés poursuites que contre les envoyés en possession. ( Article 134 du Code civil.) •
à la Saisie îmmohiliére, 1^3
Section IV.
Des Biens (ju^on peut exproprier»
On reconnoît deux especes de biens, les meubles et les immeubles. Les premiers ne peuvent pas être saisis immobiliérement, au moins tant qu’ils conservent le caractère de meubles; les seconds peuvent être expropriés, mais avec les distinctions suivantes ;
^ L’article Siy du Code civil établit trois espèces d immeubles, savoir ; ceux qui sont tels par leur nature, par leur destination, et par l’objet auquel ils s’appliquent.
Les biens immeubles, par leur nature, sont les fondée terre et les maisons ; ceux qui sont tels par leur destination, sont tous les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et 1 exploitation du fonds, comme les ustensiles aratoires , les animaux attachés à la culture, etc.; les uns et les autres peuvent être saisîsréellement *• mais il y a entre eux cette différence , que les immeubles, par leur nature, peuvent être saisis isolément, tandis que les autres ne peuvent l’être ijue lorsqu’ils sont encore attachés au fonds dont Üa forment l’accessoire , et avec ce même fonds. La raison en est^ que ces biens n’ayant acquis le caractère d’immieubles que par leur réunion à quel-
que bien immobilier, Us cessent de le conserver II. .Q
Introductlotl
aussitôt qu’ils en sont séparés. C’est ce que nous avions déjà observé dans notre Régime Hypothécaire, en expliquant l’article 211g.
La troisième espèce d’immeubles est celle qui est déterminée par l’objet auquel s’appliquent les biens. De cette manière sont immeubles , suivant l’article 626, l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
L’usufruit est susceptible d’être exproprié. C’est ■un immeuble véritable, distinct en quelque sorte de la propriété, et auquel il est facile de donner une valeur. C’est ce qui fait dire au législateur, dans l’article 2204 du Code civil , que le créancier peut poursuivre l’expropriation, 1®. des biens immobiliers et de leurs accessoires réputés immeubles *,30. de Vusufruit appartenant au débite^ sur les biens de même nature.
Mais aussi cet article exclut, par son silence, les deux autres espèces d’immeubles , et avec raison. D’abord les servitudes ne peuvent faire l’objet d’une saisie immobilière, puisque, vues isolément et sans l’immeuble auquel elles sont attachées, elles n’ont aucune existence réelle.
Il en est de meme des actions qui tendent à revendiquer un immeuble, de Taction en l escision pour cause de lésion, par exemple, ou de toute autre action, réelle. La raison en est, que souvent, ces actions pourroient être vaines et jUJasoires., et par conséquent inutiles entre les
à la Saisie îmmohiiièrel
mains de Vacquéreur; ce qui prouveroit que dans la realite j la saisie immobilière n^auroît en pour objet aucune chose appréciable; a*’, que 1 article 2204 n'ayant parlé que dune espèce d’immeubles par l’objet auquel s’appliquent les biens, et sachant néanmoins qu’il en existoit trois, cet article a entendu exclure les deux autres \ suivant la maxime inclusio unius fit exclusio altenus, ( Mais il faut voir ce que nous dirons ci-après , dans nos (^uesUons sur la Saisie Imino» bilière , sect. IV. )
Nous avons déjà dit que si les immeubles par leur nature pouvoient être saisis réellement, il y en avoit cependant qu’on ne pou voit exproprier qu’aprés avoir rempli certaines conditions,' Ainsi, ceux des mineurs ne peuvent être mis en vente qu’aprés la discussion du mobilier; ceux de tout autre débiteur ne peuvent être vendus lorsque,*par acte authentique, il prouve que le revenu net et libre de ses immeubles suffit pour le paiement, et qu’il en offre la délégation. Nous ajoutons une autre exception pour les immeubles possédés par indivis, mais qu’on voudroit faire saisir pour la dette personnelle d’un des communistes.
L’iudivision laisse à chacun des co-propriétaires un droit absolu sur toutes les parties de la chose commune. On pourroit dire de la propriété de chacun ce qu’on dit de l’hypothèque, est toùa in toto et tota m quâlibeù parte. Ainsi, en saisissant
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la'part du débiteur, on saisit la portion de l’autre co-propriétaire, parce que sa portion se t;ûuve' r partout où se montre la ])lus légère partie de la propriété commune.
D’après cela , il ne faut pas s’étonner qu’aprésla saisie le créancier ne puisse poursuivre la vente de la part indivise de son débiteur, qu’aprés le partage ou la licitation, qu’il a droit de provoquer liii-méme; il suffit qu’il ne puisse assigner ce qui appartient exclusivement à son débiteur, pouc qu’i! faille le faire déterminer.
Il y a aussi quelques Immeubles qu’on ne peut pas faire saisir , à cause de la position particulière dans laquelle on se trouve à leur égard. Si l’on est créancier chirographaire, on a une liberté absolue : on peut faire exproprier i’immeuble qu’il plaît au créancier de choisir , pourvu qu’il soit encore dans les mains du débiteur; mais si l’on est hypothécaire , on paroît s’étre contenté du bien qui a été spécialement affecté, et dès-lors l’on ne peut poursuivre les autres ,si ce n’est en cas d’insuffisance. Voici comment s’explique l’arlicle 220g : u Le créancier ne peut » noursuivre la vente des immeubles qui ne lui » sont pas hypothéqués, que dans le cas d’insuf- » fisance des biens qui lui sont hypothéqués. » Sans doute que le même principe s’applique aux immeubles soumis à quelque privilège. Ainsi le vendeur ne pourroit faire exproprier les autres biens de l’acquéreur qui ne lui seroient pas hy-
à la Saisie Immobilière, ipj
polhéqués , qa’eii' cas d’insuffisance des immeubles par lui vendus. Si donc un créancier hypothécaire, un vendeur privilégié, avoient fait saisir les biens non hypothéqués ou non soumis au privilège , avant d’avoir discuté ceux-ci, la saisie seroit déclarée nulle.
Cette régie souffre néanmoins une exception.
Si dans une même exploitation, dans un même domaine , il y avoit des biens hypothéqués et d’autres qui ne le fussent pas , le créancier ne pourroit, à la vérité , poursuivre la vente que des biens hypothéqués ; mais le débiteur, qui seroit intéressé à ce que son héritage ne fut pâs morcelé, pourroit requérir que la poursuite fût étendue sur les biens non hypothéqués. Après l’adjudication, on feroit faire ventilation du prix, s'il y avoit lieu ^ c’est - à- dire si le débiteur Texigeoit j et par-là les droits de chacun se trouveroient rétablis.
Quelquefois on ne peut pas même poursuivre la vente, au' moins simultanément, de tous les immeubles hypothéqués; car s’ils sont situés dans différens arrondissemens, l’article 2210 veut que la vente ne soit provoquée que successivement, à moins qu'elle ne fasse partie d’une même exploitation.
Cependant ce principe a paru présenter des difficultés. On a demandé si cet article 2210 exige oit que le créancier ne poursuivît la vente forcée des biens situés dans un arrondissement
Ï98 Introduction
qu’après avoir mis fin à la saisie de ceux situés dans uu autre ? Cette question , d’ailleurs trèsembarrassante , a été résolue par une loi, sous la date du 14 novembre 1808, dont voici les principales dispositions :
On a permis au créancier de saisir simultané‘ ment les biens de son débitenr, situés dans divers arrondissemens, toutes les fois que la valeur totale des biens est inférieure au montant réuul des sommes dues tant au saisissant qu’aux autres créanciers inscrits ; et Ton peut Juger de la valeur des biens d’après les derniers baux authentiques , sur le pied du denier vingt-cinq, ou, à défaut de baux authentiques , d’après le rMe des contributions foncières, sur le pied du denier trente.
Mais le créancier ne peut jouir de cette faculté de faire vendre simultanément les biens situés dans divers arrondissemens , qu’en présentant une requête au tribunal de rarrondlssemenl du domicile du débiteur , à laquelle il aura soin de Joindre , 1®. copie en forme des baux aulhentiques,oUj*à défaut, copie du rôle des coiitiibutions foncières j l’extrait des inscriptions prises sur le débiteur , ou le certificat qu’il n’en existe aucune. Celte requête , après avoir été communiquée au ministère public , sera répondue d’une ordonnance portant permis de faire la saisie de tous les biens situés dans les arrondissemcus ou les départemens y désignés.
à la Saisie Immobilière.
En vertu de cette permission, on pourra suivre simultanément la vente forcée des divers immeubles , mais toujours devant les juges de là situation de chacun.
Section V.
Des Tribunaux de^^ant lesquels doit être pour-i suivie la Saisie Immobilière.
La saisie immobilière est une action purement réelle, qu’on doit nécessairement porter devant le tribunal de la situation de l’immeuble saisi. Rien ne sauroit changer la juridiction, ni une élection de domicile^ consentie pour l’exécution de l’obligation dont s’agit, ni toute autre convention même formelle , parce que la saisie immobilière intéressant la masse des .créanciers j il ne dépend pas de l'un d’eux, et ensuite du débiteur , de changer arbitrairement le lieu des poursuites.
Si les immeubles qu'on se propose de saisir sont situés dans divers arrondissemens > et qu’ils ne dépendent pas d’une même exploitation, la vente de chacun doit être portée devant le tribunal dans le ressort duquel il est situé ; mais nous avons déjà remarq,ué dans la section précédente , que chacun de ces immeubles ne pouvoit être vendu que successivement.
Si tous les objets saisis, quoique situés dans
200 Introduction
divers arrondissemens, dépendent de la même fexploiiatîon , la vente peut en être poursuivie simultanément ; mais alors elle est faite devant le tribunal dans le ressort duquel se trouve le chef-lieu de l’exploitation , ou , à défaut du cheflieu , la partie des biens qui présente le plus grand revenu, d’après la matrice du rôle , ou d’après une estimation , s’il n’existoit pas de matrice.
Section VI.
Des formalités à suivre pour parvenir à la Saisie juscju^à adjudication exclusivement.
On doit diviser ces formalités en celles qui précédent la saisie et celles qui l’accompagnent,
Des formalités qui précèdent la Saisie.
La saisie immobilière ne peut avoir lieu que lorsque le débiteur est en demeure de payer , et que cette demeure est judiciairement constatée. C’est pourquoi la saisie doit toujours être précédée d’un commandement de payer, fait au débiteur dans les délais et dans les formes ci-aprés déterminées.
Ce commandement doit être fait trente jours au moins avant la saisie. On dit trente jours, et non pas un mois , parce qu’on a voulu un délai uniforme , et qu’il y a dans l’année des mois qui
à la Saisie Immobilière: aol
ont moins de trente jours, et d’autres qui eu ont davantage.
Ce commandement est sujet à une péremption que la loi détermine. Elle consiste en cela, que si le créancier laisse écouler {4us de trois mois sans faire de saisie réelle, il doit réitérer son commandement , laisser encore écouler un nouveau délai de trente jours avant de procéder à la saisie , et accomplir toutes les autres formalités auxquelles étoit assujéti le premier commandement.
Ces formalités sont en grand nombre, i®. Le commandement doit être signiEé à personne ou domicile , ou, pour me servir des expressions de l'article 2217 du Code civil, il doit être fait à la personne du débiteur ou à son domicile / ce qui semble désigner le domicile'f'éel du débiteur, et exclure conséquemment la signification au domicile d’élection.
Cependant je démontrerai dans mes Questions^ que , lorsque dans l’acte d’obligation les parties ont fait choix d’un domicile pour l’exécution de leurs obligations respectives , ou même que ce choix n’a été fait que par le débiteur, on peut valablement signifier à ce.domicile d’élection les commandemens aux fins de saisie immobilière.
On peut aussi, suivant le même article , signifier ce commandement à la personne du débiteur, lorsqu’on la trouve hors de son domicile ; mais, dans ce cas , il faut faire coordonner cette difficulté avec l’obligation de faire viser dans le joue
203 Introduction
rorigînal par le raaire du domicile. Si donc l’îiuissier trouvoit le débiteur à une distance trop éloignée de son domicile , pour espérer de pouvoir, dans le jour, faire viser l’original, il devroit renoncer à eetofïî'faculté , pour ne lui signifier le commandement qu’à son domicile. Cependant , nous montrerons ci-aprés , dans nos Questions , que même dans ce cas le commandement ne seroit pas nul.
qP, En tête du commandement doit se trouver copie entière du tilre en vertu duquel on veut procéder à la saisie immobilière. Nous disons en tête , parce que ce sont les expressions de la loi, et que nous nous faisons toujours un scrupule de ne pas les altérer. Mais nous ne pensons pas que si ces titres^ étoient transcrits à la suite du commandement, on put en proposer la nullité:
nous croyons , au contraire , qufil faut moins s’arrêter à la lettre de la loi qu’à son esprit j que sou motif étant de faire connoître au débiteur les titres en vertu desquels on le poursuit, il Importe peu que la transcription eu soit faite en tête ou à la suite du commandement , pourvu qu’elle existe , pourvu, qu’elle soit intimement liée avec la copie du commandemeat.
Nous avons ajouté que cette copie des titres devoit être entière , c’est-à - dire, embrasser tous les titres , et contenir, non pas un extrait, mais la transcription littérale de chacun. Cette formalité est teilemeat essentielle , que l’omission même
à la Saisie Immobilière* soS
partielle d’un titre entraîneroit la nullité du commandement et de tout ce qui Tau roi t suivi. Ainsi, lorsque c’est une sentence arbitrale qui forme le titre du poursuivant, il doit donner copie non seulement de la sentence , mais encore de Vexeijuatur délivré par le président.
La copie des titres est nécessaire , mêm^ lorsqu’ils ont été précédemment notifiés au débiteur* C’est là une différence marquante entre la saisie immobiliaire et la saisie exécution, dans laquelle on ne doit notifier les titres en vertu desquels l’on agit, que lorsqu’ils ne l’ont pas été précédemment. ( Art. 583 , Code de procédure. )
3 °. Afin de faciliter au saisi , ou aux autres intéressés , les moyens de faire les significations, le commandement doit contenir élection de domicile dans le lieu où siège le tribunal qui doit connoître de la saisie. Nous disons dans le lieu , à la différence de l’élection de domicile , qu’on exige dans les inscriptions hypothécaires , laquelle peut être faite dans l’étendue de l’arrondissement dans lequel est située la conservation des hypothèques. Ici, comme on le voit, on est plus rigoureux; car c’est dans la ville même où siège le tribunal que cette élection de domicile doit être faite.
Toutefois cette formalité n’est pas exigée lorsque le poursuivant demeure dans le lieu où siège le tribunal, c’est-à^dire , lorsqu’il y a son domicile civil ; mais s’il n’a voit dans ce lieu qu’une rési-
2 o 4 Introduction à la Saisie Immobilière>
deuce passagère, je ne pense pas qu’il fût dispensé de remplir cette formalité.
4®. Le commandement doit indiquer l’intention où est le créancier de se livrer à des voies rigoureuses , si le débiteur ne paye pas ; ou , pour me servir des expressions de la loi, il doit énoncer que ^ faute de paiement^ il sera procédé à la saisie des immeubles du débiteur. Cette énorj. ciation est tellement nécessaire, que si on avoit saisi en vertu d’un commandement qui ne la c^ntenoit pas, la saisie seroit déclarée nulle. La raison de la loi est prise de ce qu’en faisant connoître au débiteur le malheur auquel il s’expose en refusant de payer, on le détermine facilement à faire tous ses efforts pour satisfaire à ses obligatio-ns.
5 °. Le commandement, ainsi fait , doit être visé sur l’original par le maire ou l'adjoint du domicile réel du débiteur , ou par celui de son domicile d élection, si c’est à ce domicile que le commandement a été fait. S’il y a plusieurs maires dans ce lieu , comme à Paris, par exemple, il suffit que le maire de l’arrondissement dans lequel demeure le débiteur , délivre son 'visa.
Cette formalite doit être remplie dans le jour du commandement; en sorte que, s’il a été fait le i“. novembre, le visa doit, à peine de nullité , porter la même date.
Pour donner plus de certitude sur l’authenticité de ce visa J l’on exige qu’en le requérant,
Saisie ïmmohilihre. aoS
l’huissier laisse une seconde copie du commandement au maire ou à Tadjoint; mais aussi on le dispense de se faire assister de témoins, comme dans les saisies-exécutions.
Telles sont les formalités ^auxquelles le commandement est assujéti ; elles sont si rigoureusement prescrites , que l’omission de Tune d’elles en entraîneroit la nullité.
S. II
Des Formalités qui accompagnent la Saisie
Immobilière.
La saisie immobilière est faite ou constatée par un procès-verbal, que la loi. assujétit à plusieurs formalités , toutes également essentielles.
11 doit contenir les formalités communes à tous les exploits ; c’est-à-dire, la date des jour, mois et an , les nom , profession et domicile du poursuivant; ainsi que ceux du saisi; les nom , demeure et immatricule de l’huissier ; la constitution d’un avoué, chez lequel l^’éleclion de domicile est de droit y car il ne peut pas en être ici comme dans les exploits ordinaires, dans lesquels l'élection de domicile n’est de droit chez l’avoué constitué , qu’autant qu’il n’y a pas eu d'élection contraire.
Le procès-verbal de saisie est assuj’éti à certaines formalités particulières, que nous allons rapporter, mais après avoir fait remarquer qu’il
Saisie TmmohîUère^
ne doit pas contenir ajournement au saisi, ainsi que quelques personnes avoient paru le penser. Quoique le commandement aux fins de saisie ijj^j^iobilière n ait pu avoir lieu sans donner cO" pie des titres en v^rtu desquels on agit, il faut, dans le proceS'Verbal de saisie , les énoncer de nouveau, ainsi que le transport de l’huissier sur les biens saisis.
On doit ensuite distinguer la nature des biens qu’on se propose de saisir, pour connoître les autres formalités auxquelles la saisie est assujétie, St c’est une maison , le procès-verbal de saisie doit contenir la désignation de l'extérieur des ohfets saisis^ c’est-à-dire, ses portes , ses croisées, ses divers étages, et même la matière avec laquelle la maison est construite ; il faut, par exemple , annoncer qu’elle est eu bois, en moellon ou en pierre de taille. Cependant je ne pense pas que l’omission de cette dernière désignation , c’est-à-dire, de la matière avec laquelle la maison est bâtie , entraîne la nullité de la saisie. On ne peut pas dire , en effet, que ce soit là une partie de son extérieur, c’est plutôt une chose qui la constitue , ou une qualité , qui , pouvant, à la vérité ^ être utile à connoître , n’est cependant pas nommément exigée. Ainsi, la prudence et i’inlérét bien entendu du poursuivant exigent cette désignation ; mais la loi ne nous paroît pas en faire un devoir.
Le procès-verbal de saisie doit contenir encore
Saisie Inmohilièré: 307
ï arrondissement /*la commune et la rue où la maison est situee. Et qu(nque le Code n’exige ni le numéro de ia maison, ni le département dans lequel elle est située, l’oii fera fort bien de rénoncer.
On doit égsiement indiquer tous les tenans et aboutissans. L absence de Fun d’eux vicieroit nécessairement la saisie. C’est au moins ce qu’il faut conclure de la disposition du Code, qui , pour les biens ruraux ,> n’exige que deux des tenans et des aboutissans,
A cet égard, l’on porte la rigueur des principes si loin, que j’ai entendu soutenir que la plus legere erreur dans l’un des tenans formoit une nullité radicale. Ainsi, un avoué distingué soutenoit un jour, en ma présence, que lorsque , voulant marquer 1 un des tenans , le poursuivant avoit désigné l’immeuble voisin , comme apparf#nant à Pierre, tandis qu’il étoit la propriété de son épouse, la saisie étoit vicieuse. Ce meme avoué soutenoit encore quM y avoit nullité lorsqu’au lieu de désigner le propriétaire de la maison voisine par son nom de famille , le créancier Pavoit indiqué par quelque sobriquet ou quelque qualification qui lefaisoit connoître dans le monde. Mais je ne crains pas de blâmer cette injuste sévérité ; elle ne peut être dans l’esprit de la loi, dont l’objet est toujours rempli lorsque les tiers peuvent facilement connoître , par l’énoncé de tous les tenans et aboutissans, l’objet saisi. Or ectte énonciation, que la maison voisine appar-
Saisie ImmMière^
tient au mari, fait souvent p-'asrfonnoître la chose saisie que si on avoît indiqué le nom de la femme, que l’on ignore presque toujujrs. 11 en est de même de la qualification, ou de sobriquet sous lequel, le propriétaire est souvent uniquement connu.
Si les objets saisis sont des biens ruraux, le procès-verbal de saisie est assu|eti à dauties formalités. *
Il doit contenir la désignation des bâtîmens, non plus par leur extérieur , comme lorsqu’il s’agit de maisons urbaines , mais par leur desli» nation. Ainsi, l’on doit dire qu’une partie des bàlimens est destinée au logement du maître , que les autres consistent en écuries, granges, etc.; de manière à faire connoître par-là la consistance Sê ces bâtimens.
Pour les terres, elles doivent être désignées , par leur nature et par leur contenance, au moins approximative. Ainsi, l’on doit dire si ce sont des vignes, des prairies , des terres labourables , etc., et quelle est leur contenance. SI l’on se trompoit grossièrement sur ce dernier objet, comme si Tou donnoit vingt arpens à une pièce qui n’en a tout au plus qu'e deux , le juge pourroit annuller la saisie.
Cette désignation doit être faite séparément pour chaque pièce de terre ; l’on doit y ajouter deux , au moins , de ses tenans et aboutissans , et indiquer l’arrondissement et la commune où
Saisie Jinmehilierct 209
chaque pièce est située. — Il seroit surabondant de faire remarquer que la loi entend parler ici des pièces détachées , attenantes à des propriétés étrangères ; car si l’on saisissoit un domaine composé de pièces contiguës , U suffiroit d’indiquer la nature, de dire qu’il se compose de terres labourables, vignes , bois , etc., sans avoir besoin d'ajouter une désignation spéciale pour chaque pièce. Le procès-verbal doit ensuite faire mention du nom du fermier ou colon, s’il y .en a un.
Il doit, en outre , contenir l’extrait de la matrice du rôle de la contribution foncière pour tous les objets saisis. S’il n’y a pas de matrice du rôle , nous ferons voir dans nos Questions comment on peut la remplacer.
Le prof'és verbal de saisie doit indiquer enfin le tribunal ou la saisie doit elre portée pcar quoiqu’il ne contienne pas d’assignation au saisi, U imfiorte à celui ci de surveiller toute la procédure, et conséquemment de connoître le lieu où ses droits doivent être débattus. i
Voilà toutes les formalités à observer dans le procès-verbal de saisie. Voyons maintenant celles qui doivent le suivre.
Nous avons vu que le procés-verb^il devoit J comme tous les autres exploits, être daté ; nous devons ajouter que, pour assurer cette date, l’huissier doit, avant renregisirement , laisser copie entière du procès-verbal aux greffiers des juges de-paix et aux maires et adjoints des com- IL ‘ ,4
^ JQ Saisie Immohilière .
ïnun6S ^6 situéition ds I iniiïi6ub'6 ssisi ^ si c’est une maison ; oli s! ce sont des biens ruraux, à ceux de la silnatiou des bàtimens ; et s’il n’y en a pas, à ceux de la situation de la partie des biens à laquelle la matrice du rôle attribue le plus de revenus. Les maires ou adjoiiits et greffiers doivent visi r 1-originai du procès-verbal, lequel lait menlion des copies qui ont été laissées.
Sur quoi deux observations : la première , que le a'i.çÆ ne doit pas être délivré dans le jour ,comme cela est exigé pour le commandement, pt)urvu qu’il soit délivré avant l’enregistrement; la seconde, qne, bien qu’il y ait plusieurs maires dans la commune où sont situés les immeubles ; bien que l'article 676 s'explique au pluriel , et dise que le •visa doit être délivré par /es maires ou adjoints , néanmoins le ijisa de l’un de ces maires ou adjoints est toujours suffisant , parce que oet article a moins voulu prévoir le cas où il y auroit plusieurs maires dans la même commune, que celui où les biens seroient situés dans diverses mairies. Dans ce dernier cas, le Q)isa des maires respectifs est évidemment nécessaire.
Après l’observation de Ces formalités, la saisie est rendue publique par la transcription au bureau des hypothèques , et ensuite par celle qui doit avoir lieu au greffe du tribunal où doit se faire la vente.
La première de ces transcriptions a cela de
salsie îminohilièrê:. £ j 1
particulier qu’elle ne doit pas et ré roÎTe' dans un délai déterminé , mais que le pbuisnnvant est maître de ia requérir qbnnd bon lui sémble ; seulement les autres clélai's de rigueur dont ribiii parlerons bientôt, commencent k courir du Jour de cette transcription.
Cette transcription est faîte sur un regr^tré uniquement destiné aux saisiés imnioBiÜéPé.^. Si lé procès-verbal contient' des objets situés cbîHf dii vers bureaux , la transcription ne sé fait dans chacun que pour la partie des objets saisis qui sé trouve dans son arrondissement. ‘
Lorsqu’on présente un procès-Verbal de' au conservateuf, si celui-ci' ne péiit past prbqédef de SU!te à la transcription , if doit faire méirVion sur l’original qui lui est' laissé, des héuré, four, mois et an auxquels il îur été remis. Par Yk on évite rarbitraire; et en chs^dè conriut'éenéé\'on oblige le conservateur à tfahsc'rîre le prémiér procès-verbal qui lui a’ été présente , de préférence au second. ■
Si donc, lorsqu’on se présente au conservateur , il y avoit déjà eu saisie, celui-ci dévroit refuser de transcrire , et certifier son refus en marge du nouveau procès-verbàl. Pour cela il énonceroît la date de la précédente saisie Jes nom, demeure et profession du saisissant et du saisi, l'indication du tribunal où la saisie est portée ^ nom de l’avoué du saisissant, et la date de la transcription.
Saisie Immobilière,
Si la seconde saisie étoit plus ample que la première, elle devi’oit être transcrite pour les objets non compris dans celle-ci, et dans ce cas , le second saisissant devroit dénoncer sa saisie au poursuivant originaire , qui devroit agir en vertu des deux , si elles étoient au même état. Dans le cas contraire, il devra surseoir à la première, et suivre sur la seconde jusqu à ce qu elle soit au même degré. Alors les deux saisies sont réu* nies et portées ensemble devant le tribunal de
la première. ‘ ^ ^
Il peut arriver que le premier saisissant négligé
ou même refuse de poursuivre sur la seconde saisie qu’on lui a dénoncée. Dans ce cas l’on peut provoquer contre lui la subrogation de la saisie, ainsi que nous le dirons en parlant des contestations incidentes qu on peut élever.
Dans la quinzaine de la transcription au bureau des hypothèques, la saisie doit également être transcrite au greffe du tribunal où doit se faire la vente. Cette formalité doit être remplie dans ce délai, quel que soit l’éloignement de la partie saisie on du saisissant ; mais il est augmenté. d’autant de jours qu’il y a de fois trois myriauiètres entre le lieu de la situation des biens et celui où siège le tribunal
Après avoir rendu la saisie publique , la loi a voulu qu’on la fit parliculièrement connoitre au saisi. C’est pourquoi elle exige que, dans l'|||piiii“ zaine du jour de la transcription nu greffe, outre
Saisie Immobilière.
■un jour par trois myrlaméires de distance entre le domicile réel et la situation des biens, elle soit dénoncée au saisi. Celte dénonciation peut lui être faite au domicile d’élection, s’il y en avoit eu un de convenu dans l’acte en vertu duquel on le poursuit. Mais, dans tous les cas , le délai est le même.
Cette dénonciation est assujétie à certaines formalités que nous devons rappeler, i». Elle doit contenir la date de la première publication. A la vérité, la construction grammaticale de l’article 681, semble plutôt annoncer que c’est le procès-verbal de saisie qui doit contenir cette énonciation ; mais nous démontrerons dans nos Questions ce ne peut être là qu’un vice de rédaction , et que c’est seulement dans l'acte de dénonciation au saisi que doit être annoncée la première publication.
2°. L’original de cette dénonciation doit être visé, dans les vingt-quatre heures, par le maire du domicile du saisi, et enregistré dans la huitaine , outre un jour par trois myri a mètres, au bureau de la conservation des hypothèques de la situation des biens. Cet enregistrement n’est sans doute autre chose que la transcription littérale de l’acte sur les registres du conservateur. C’est au moins ce qu’il faut conclure de ce que, dans le même article, la loi donne le nom d’enregistrement à la transcription de la saisie.
5 °. Enfin , on doit faire mention de cet enregis-
21^ Saisie Immohilicre.
trement en marge de la transcription de la saisie immobilière. (Art. 68i.) Mais dans celte mention, non plus que dans Tenregistrement de la dénonciation J il n’est pas nécessaire de faire mention des transcriptions faites au bureau des hypothèques et au grelfe.
Parmi les formalités que nous avons déjà rapportées j nous en avons remarque deux dont Tunique objet étoit de donner de la publicité à la saisie. Celles dont nous allons nous occuper paroissent avoir été dictées dans les mêmes vues.
Dans les trois jours de la transcription faite au greffe, le greffier est tenu d’insérer dans un tableau placé à cet effet dans l’auditoire^ uu extrait contenant :
i®. La date de la saisie et des transcriptions qui .en ont été faites ;
2®. Les nom j profession et demeure du saisi,du saisissant, et de l’avoué de ce dernier;
3 ®. Les noms de Tarrondissement, de la commune, de la rue, des maisons saisies;
4.®. L’indication sommaire des biens ruraux, en autant d’articles qu’il y a de communes, lesquelles doivent être indiquées, ainsi que leurs arrondissemens. Chaque article doit contenir seulement la nature et la quantité des objets , et les noms des colons ou fermiers, s’il y en a. Si les biens , situés dans la même commune, sont exploités par plusieurs personnes, ils doivent être divisés en autant d’ariicies qu’il y a crexploitations ;
Saisie ImmohiUère. zi 5
5 ®. L’indication du jour de la première publication ;
6°. Les noms des maires et greffiers des juges de paix auxquels copie de la saisie aura été laissée* (Art. 682, )
Cet extrait, tel que nous venons de l’annoncer, semble devoir élre^ fait par le grel'fier lui-même , sur la transcription de la saisie faite au greffe; mais, en consultant le décret impérial relatif à la taxe des frais de justice ^ on voit dans l’article io 3 que ce doit être par l’avoué que cet extrait doit être proposé J puisqu’on lui accorde un droit de six francs à Paris, et de quatre francs cinquante centimes dans le ressort.
Ainsi , l’on ne peut plus supposer, comme on le fait pour établir une opinion que nous combattrons dans nos Quesùions., que ce soit le greffier qui rédige cet extrait.
Une autre manière de donner de la publicité à la saisie, est celle adoptée par les articles 683 et 684. Le premier veut que l’extrait dont nous venons de |:>ar]er soit inscrit à la poursuite du saisissant, dans un des journaux imprimés dans le lieu où siège le tribunal, et s’il n’y en pas, dans l’un de ceux imprimés dans le département. On n’est dispensé de remplir cette formalité, qu’a défaut de journaux tant dans ^arrondissement que dans le département.
On doit justifier de cette insertion , par la feuille contenant l’extrait de la saisie, avec la
Saisie Immohitièrâ,
«gnalufe de rimprimeur légalisée par le maire. C’est tout ce qu’exige le Gode à l’égard de cette insertion ; mais la régie de i’enregl.streaient a été plus loin : partant de ce point , qo’on ne peut produire en justice aucun acte sans qu’il ait été préalablement enregistré, elle a conclu que la feuille, signée de rimprimeur, devoit être enregistrée, même avant d’obtenir la légalisation du maire; delà une instruriion adressée par M. le dlrecleurgénéral à sessuliordonnés.
Je ne sais si les ptincipes développés dans cette instruclion s’apjiliqueiu formellement à i’hjpoihèse que nous rfrppelons, ou s’il ne seroit peutetre pas pins exact de soutetiir que c’est ici une espèce d’acte admlnisiiaiif, dispensé, par la loi de frimaire an 7, de la formalité de renregistrement ;
ce qui est à ma eonnoissauce, c’est qu’on a demandé quelquefois la nullité de la saisie, précisément sur ce fondement, que la feuille délivrée par 1 impi imeur II a voit pas été enregistrée.
’loutefois, j ai toujours iinprouvé ce moyen, et je l’ai notamment vu rejeter par le tribunal de première instance de Gondorti , départetnent du Gers,dont les jugemetissont ord-inaif ement dictés par la sagesse « la modération et le savoir. Je ne sache pas qu’on ait appelé de sa décision..
L article 684 adoj’ieun dernier mode de publicité plus ordinaire ou plus commun , si l’on veut, mais aussi plus avantageux : c’est la voie des placards.
Saisie Immobilière*
ar/
Ces placards ne sont autre chose qu’un extrait semblable à celui inséré dans le tableau placé dans l’auditoire du tribunal, et publié par la voie des journaux. Il doit être affiché, i°, à la porte du domicile du saisi ; 2°. à la principale porte des édifices saisis ; 3 °. à la principale place de la coiU' mune où le saisi est domicilié, de celle de la situation des biens , et de celle du tribunal où la vente se poursuit; 4°* principal marché desdites communes; et s’il n’y a pas de marché dans l’uné de ces communes, le placard doit être affiché aux deux marchés les plus voisins.
On doit d’autant plus s’étudier à connaître, dans ce cas^ les marchés les plus voisins, que si, par ignorance ou autrement, onenavoit choisi de plus éloignés que ceux qui existoierit réellement, la saisie seroit déclarée nulle.
5 ^. Ces placards doivent encore êUe affichés à la porte de l’auditoire du jage-de-paix de la situation des bâtimens; et s’il n’y a pas de bâtimens, à la porte de l’auditoire de la justice de paix où se trouve la majeure partie des biens saisis; (>", aux portes extérieures des tribunaux du domicile du saisi, de la situation des biens et de la vente.
L’apposition des placards doit être constatée par un procès - verbal, qu’on mettoit autrefois sur l’original des placards. Aujourd’hui cet acte doit être rédigé séparément, et l’on doit seule-
SaUie Immobilière.
ment y en annexer un exemplaire ; il doit en outre contenir la déclaration de la part de l’huissier y que l’apposition a été faite aux lieux désignés par la loi, sans avoir néanmoins besoin de les détailler.
Ce procès-verbal doit être visé , sur l’original, par le maire de chacune des communes dans lesquelles l’apposition aura été faite ; ensuite il faut le notiher à la partie saisie , avec copie du placard.
Toutes les formalités relatives à la publicité de la saisie, hors l’insertion au tableau, qui doit avoir lieu dans les trois jours de la transcription au greffe, peuvent être faites à toute époque, puis* que la loi ne détermine aucun délai. Ainsi l’insertion au journal peut avoir lieu quinze jours ou un mois après la notification de la saisie au débiteur, sans que pe^rsonne puisse s’en plaindre, A la vérité, j’ai entendu soutenir qu’elle de voit précéder au moins d’un mois la première puhücytiots du cahier des charges ; mais c’est une erreur. On appliques l’insertion dans le journal ce que la )o! établît pour la notification du procès-verbal d’affiches au débiteur ; et l’on sait que, si dans l’ordre numérique des articles du Code, 1 insertion au journal paroît devoir précéder l’apposition des placards , aucune de ses dispositions ne, paroît défendre d’intervertir cet ordre , en ne faisant insérer l’extrait au journal qu’aprés l’apposition des placards. Ainsi
Saisle Immohilière . 219
iî suffît cjue cette insertion ait eu lieu avant la première publication , pour que la procédure ne soit pas vicieuse.
Quinzaine au moins avant la première publication , le créancier doit rédiger le cahier des charges, et le déposer au greffe. Ce cahier doit cou-tenir suivant l’article 697, ^ l’énonciation du titre en vertu duquel la saisie a été faite > du commandement , de l’exploit de saisie, et des actes et jugemens qui auront pu être faits et rendus ; 2®. la désignation des objets saisis, telle quelle a étéinsérée dansleprocès-verbal ; 3°. les conditions de la vente ; 4°. mise à prix par le poursuivant, pour laquelle il deviendra easuite adjudicataire , si personne ne se présente pour enchérir j 5 °. les dires ,publications et adjudications, immédiatement après la mise à prix.
Mais ayant d.e passer à la publicatiori de ce cahier des charges, et au moins huitaine auparavant , ( outre un jour par trois myriamètres de distance entre la commune du bureau de la conservation et celle où doit se faire la vente ), le poursuivant doit falye notifier aux créancier inscrits , aux domiplles par eux élus <lans leurs inscriptions , un exemplaire du placard imprimé. Cette notification doit être enregistrée en marge de la transcription de la saisie faite à la conservation des hypothèques ; et à compter du jour de l’enregistrement, la saisie ne pourra plus être payée que du consenLeinent des créan-
320 Saisie Immobilière,
ciers , ou en uertu de jugemens rendus contre eux.
Ce principe est en parfaite harmonie avec ceux que nous avons souvent développés dans notre Régime Hypothécaire ^ et notammment sur l’ar* ticle 21 go du Gode civil, qui veut que le désistement du créanci^ qui a déjà requis la mise aux enchères, ne puisse empêcher l'adjudication puhlique, si tous les autres créanciers hypothécaires n’y consentent. Ici il en est de même ; en notifiant le placard aux créanciers inscrits, on les associe en quelque sorte à la poursuite de la saisie; et ce seroit leur enlever des droits irrévocablement acquis, si, sans leur participation, on pouvoitfaire rayer la saisie.
Cependant, qu’arrivera-t-il, si le poursuivant, après avoir été désintéressé, néglige , ou même renonce entièrement à la poursuite qu’il avoit commencée ? L article ^22 nous fournit la réponse. Les autres créanciers pourront demander là subrogation, et faire les poursuites en leur nom. Il est vrai que j ai entendu soutenir que cette subrogation ne pouvoit etre demandée que lorsqu'il y avoit seconde ou subséquente saisie; mais c’est une erreur. Si l’article721 ne parle delà subrogation qu’à l’égard d’un second saisissant, dont la saisie est plus ample, l’article suivant reconnoît cette mesure pour les cas de collusion, fraude et ivégligence, où l’intérêt des autres créanciers poun-üit: se trouver compromis. Ainsi, les
Saisie Immobilière •
moyens d'exécution de Tarticle 696 se trouvent dans l'article 722, puisque cet article permet à tout créancier inscrit’ de réclamer la subrogation. Toutefois, ce droit n’est accordé que lorsque la notification du placard a déjà ete faite aux créanciers. Auparavant, la saisie leur étant étrangère , elle a pu être rayee sans leur consentement. .
Comme le cahier des charges contient tout ce qu’il importe aux tiers de connoître, il doit être publié , à plusieurs reprises y à l’audience du tribunal. La première publication doit avoir lieu nn mois au moins après la notification du placard d’affiches à la partie, saisie , et au plus tard dans les six semaines de cette'notification. Elle doitetre répétée successivement de quinzaine en quin~
' ' zaine , trois fois au moins avant l’adjudîcatiou préparatoire \ et la Cour de cassation a j'ngé que Lon doit comprendre dans la quinzaine, le jour de là publication, et celui ou la quinzaine expire* Journal du Palais , 1810 , tome 1 , psge 33 o.
L'adjudication préparatoire doit etre annoncée ainsi qu'il suit :
Un nouvel extrait semblable à celui dont nous avons déjà parié, dbit être inséré dans le.journal ; on doit apposer de nouveaux placards aux lieux que nous avons déjà indiqués, et qui contiennent, de plus que les premiers , seulementla mise à prix et l’indication du jour où doit se faire radjudication préparatoire. Cette addition, pour
322 Saisie Immobilière»
ne pas donner lieu à de nouveaux frais, doit être manuscrite.
Toutes ces formalités doivent être remplies huit jours au moins avant radjudication préparatoire^ outre un iour pour trois mvriamétres de distance entre le lieu de la situation de la majeure partie des biens saisis, el celui où siège le tribunal.
C’est le jour de cette adjudication, el avant d y procéder, que doivent être proposés les moyens de nullité qu’on croit avoir remarqués dans la saisie. Postérieurement, l’on ne pourroit faire de réclamalion que contre la procédure qui aurait suivi cette adjudication.
Après l’adjudication préparatoire, et dans les quinze jours qui suivent, on annonce Fadjudicaiiou définitive, laquelle ne peut néanmoins avoir lieu au pluiôt que six semaines après l'adjudication préparatoire.
Les moyens de rendre cette adjudication publique, sont les mêmes que ceux mis en usage fiour l’adjudication préparaioire, c’est-à-dire, Finserliori au journal et l’apposition des placards, qui ne doivent contenir, de plus, que la mention de l’adjudication préparatoire, du prix pour lequel elle a été faite, el 1 indication du jour de l’adjudication définliive.
Avant d arriver à cette adjudication définitive j examinons les incidens auxquels toute cette procédure peut donner lieu.
Saisie Immobilière* Section VII.
Des Incidens auxquels peut donner lieu la Saisie Inimobilière.
Un incident peut être élevé sur la saisie immobilière, soii parle saisi, soit par ses créanciers, soit même par des tiers.
Des Incidens élevés par le saisi.
Avant d examiner les divers incidens que peut
elever le saisi , il seroit bolide se fixer sur la naTture de ses droits, sur les modifications que la saisie réelle a naturellement apportées à sa propriété.
Si la saisie séalé ne le dépouille pas; si, jusqu’à l’adjudication définitive, il reste pr'opriéiaire, il faut néatiinuins tidnVenir que sa propriété est paralysée entre’ses mains. 11 ne peut pas'aliéner; et s’il s’est perrriis de le faire, l’aliénalioaest tteUëment nulle, qu’on ira pas même besoin d’en faire prononcer la nullité. A la véiite, cette incapacité légale n’existe que du jour dë la dénouciatiori qui lui a été faite de la saisie ; mais je pense que, si avant cette dénonciation il a voit vendu ou donné rimmeüblé saisi, le juge présumèroit ia'ciletnénl la-ffaude , et seroit conséquemment coiaduit à pronôùcer la nullité* caï il y a seulement cette différence entre l’alié-’ nation faite depuis la dénonciation au saisi, et celle
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faite précédemment , que, dans le premier cas,' la loi établit une présompu'on juris eb de jure contre l’acte ; tandis que dans le second, il aban' donne à la prudence du juge le sort de cette aliénation.
Si le saisi avoit vendu son immeuble, même avant la saisie, mais par acte sous signature privée, non enregistré, et dénué de toute autre circonstance qui auroit pu lui donner une date certaine, l’aliénation devra être annullée, si le poursuivant le requiert ; parce que les actes sous signature privée n’aj'ant pas de date certaine à l’égard des tiers, sont censés faits en fraude de leurs droits, et toujours au moment où on les produit. ( Argum. des arL 691 du Code de procédure, et i 5 a 8 du Gode civil.
Le tiers qui a acquis du saisi a néamoins un moyen de profiter de l’aliénation qui lui a été consentie , même depuis la dénonciation ; c’est, suivant l'article CqS, de consigner avant l’adjudication somme suffisante pour acquitter, en principal, intérêts et frais, les créances inscrites , et de signifier l’acte de consignation aux créanciers inscrita.
D’après cet article, il ne suffiroit pas de désintéresser le poursuivant, il faudroit encore libérer le fonds envers les autres créanciers hypothécaires, pour valider l’acquisition. C’est une chose bien facile à concevoir, lorsque l’acquéreur ne fait ses actes d’offres et sa consignation qu’aprés la notification des placards aux créanciers : alors devenus en quelque sorte parties daus cette poursuite, la
Saisie Immobilière ,. aa5-
loi ne peut plus consentir à ce que la saisie soit rayée sans l’adhésion de ces créanciers.
Mais lorsque les placards ne leur ont pas encore été notifies, lorsque la saisie est encore la propriété, du poursuivant, lorsque celui-ci peut j renoncer, lorsqu''eUe peut être rayée par son seul consentement, pourquoi ne suffiroir-il pas que le tiers-acquéreur consignât la somme due au saisissant, sans recourir aux autres créanciers, sans chercher à les désintéresser? Je ne vois point quel tort on pourroit faire à ces créanciers; c’est pourquoi il me semblerolt raisonnable de n’appliquer la disposition de l’article 696 qu’au cas où les placards auroient été déjà notifiés aux créanciers inscrits lors de la consignation faite par l’acquéreur,
Si, pour consigner le montant des créances inscrites , ou mêrne pour payer au saisi le montant de son acquisition, l’acquéreur a emprunté quelques sommes, de quelque manière que l’emprunt ait été fait, les prêteurs ne peuvent avoir d’hypothèque ou de privilège sur l’immeuble saisi, que postérieurement aux créanciers inscrits lors de raliénaiîon. La raison en est que le rang de ces créanciers étant fixé au moment de l’aliénation, il n’a pu dépendre du débiteur de leur enlever leur gage en créant de nouvelles causes de préférence.
Hors le cas de,cette consignation, le tiers-acqu t-. reur ne peut faire surseoir à l’adjudication sr«is aucun prétexte ; il peut seulement invoquer les moyens de nullité que pourroit proposer le saisi,
Saisie Immobilière*
Dépouillé des premiers droits que donne la propriété , le saisi ne conserve pas même le domaine utile; s’il reste en possession jusqu’à la vente, c’est moins comme propriétaire que comme séquestre judiciaire. Comptable des fruits perçus depuis la dénonciation delà saisie, il les voit s’immobiliser pour être distribués avec le prix de l’immeuble, par ordre d’hypothèques : quelquefois même la possession lui échappe ; ce qui arrive, lorsque, sur la réclamation d*un ou de plusieurs créanciers, elle est confiée par le juge, soit aux créanciers, soit à toute autre personne, ou bien lorsqu’il plaît aux créanciers de faire faire par eux-mêmes la coupe et la vente des fruits. Dans ce dernier cas, sur-tout, il n’est qu’un simple dépositaire judiciaire.
Si les immeubles saisis sont loués, il n’a ni la possession, ni le droit de percevoir les loyers; ils restent dans les mains des fermiers, pour être ensuite distribués, par ordre d'hypothèques, avec le prix des immeubles.
De tout cela il est facile de juger que le débiteur n’a pas le droit d’affermer ou louer les biens saisis. S’il l’a fait antérieurement, et que le bail sous signature privée n’ait encore aucune date certaine à l’époque où le commandement lui a été signifié, il devra être annullé sur la demande des créanciers. Si le bail a, à cette époque, une date certaine , il sera maintenu ; mais les créanciers pourront saisir et arrêter les loyers entre les mains des locataires et fermiers, pour faire distribuer, par
Saisie Immobilière: ^27
orJre d’hypothèques, tous ceux acquis deputis le ♦ jour de la dénonciation au saisi,
Enfin, si le saisi n’a ni la libre disposition des biens, ni la jouissance, on ne doit pas s’étonner qu il ne puisse faire de coupe de bois, ni aucune dégradation, sansiS exposer à des dommagesuntérets, au paiement desquels ilseroit eontraignable par corps. Il pour roit même, suivant la gravité des circonstances, etré poursuivi par la voie criminelle.
On voit, par ces principes, que le saisi ne peut avoir d autres incidens à élever que ceux qui tendent à proscrire ^acte qui paralyse sa propriété, c'est-à-dire, à proposer les nul H tés delà saisie.
Ges nullités sont établies par la loi, et résultent toutes de ce que flous avons dit précédèrament j elles peuvent avoir pour objet ou la procédure qui précède Fadjudicàtioa préparatoire » ou celle qui suit. Dans le premier cas , elles doivent être proposées et jugées avant cette adjudication ; si eliës sont rejetées, l’adjudication préparatoire' est prononcée par le jugement. Ce sont les expressions de l’art. ySS. Ce n’est pas que la procédure fût nulle , si l’adjudication préparatoire n’étoit prononcée que postérieurement ; mais il est plus légal, et conséquemment plus convenable , de le faire ainsi.
On peut appeler du jugement qui prononce sur les nullités.; mais l’appel n’est recevable qu’autant qu’il est interjeté avec intimation dans la
Saisie Immohilîcre-
quinzaine de la signincaLion du jugement à avoué. Cet appel doit être notifié au greffier et visé par ^
lui- . -ii, , c- n
La Cour doit juger sommairement. 6i elle prononce ïa nullité de la saisie, tout est terminé, et le créancier n’a d’aulre ressource que de commencer une nouvelle procédure j si au contraire la prétention du débiteur est rejetee , il faut revenir devant le tribunal de première instance , et, par nouveau jugement, faire üiier le jour de 1 adjudication définitive.
Quant aux nullités proposées contre la procédure postérieure à fadjudication préparatoire , elles doivent l’être par requête d’avoué à avoué, avec avenir à jour indiqué ; cette requéle doit être signifiée vingt jours au moins avant celui indiqué pour l’adjudication définitive ; et le tribunal doit avoir prononcé dix jours au moins avant cette adjudication.
On peut interjeter appel de la décision ; mais les diligences doivent être faites, à cet égard, dans la huitaine de /æ prononciation du Jugement. L’appel doit être uolifié au greffier et visé par lui.
Il seroît surabondant d’ajouter que, dans l’un et l’autre cas, la partie saisie ne peut élever , devant la Cour, d’autres moyens dé nullité que ceux présentés aux premiers juges. C’est un principe en procédure, qu’en cause d’appel on ne peut pas former de nouvélles demandes.
Saisie Immobilière, 225
Un autre incident que peut élever la partie saisie , est celui qui provient du titre en vertu duquel on la poursuit. En effet, si c’est un jugement sujet à appel , et que le délai pour appeler ne soit pas encore expiré, le saisi peut arrêter radjudiealion j mais pour cela il sera tenu en appelant, d’intimer sur son appel, de dénoncer et faire viser l’intimadon au greffier du tribunal devant lequel se poursuit la vente, trois jours an moins avant la mise du cahier des charges au greffe;sinon Tappel n’est pas suspensif, et l’on passe outre à l’adjudication.
Tels sont les incidens que peut proposer le saisi; voyons ceux que peuvent élever ses créanciers.
Des Incidens élevés par les Créanciers,
Les créanciers peuvent élever des incidens dans deux cas : i®. lorsqu’il y a deux ou plusieurs saisies, et que l’une d’elles est plus ample que les autres ; 2®. lorsque le poursuivant, par collusion, fraude ou négligence, abandonne les poursuites. Dans le premier cas, la jonction doit être ordonnée, quoique la seconde saisie ne soit pas encore en état : dahs tous les deux, la subrogation peut être réclamée.
Nous avons déjà parlé ci-dessus de la procédure à suivre lorsque la seconde saisie, dont on demande la jonction, n’est pas en état : nous avons remarqué aussi le principe que, dans le cas d’une seulç
a 3 o S U isie Tin m ohiUèrë^
saisie, la subrogation pouvoit être demandée pour cause de collusion , fraude et négligence. Il nous reste avoir, non pas ce qu’on entend par les deux premières de ces expressions, parce qu elles s ex* pliquent par elles-mêmes, mais par la dernière, qui est presque toujours relative.
L’article 722 dit cju'il y a négligence lorsque le poursuivant n’a pas rempli une formalité ou n’a pas fait un acte de procédure dans les délais prescrits. Dans ce cas, la subrogation peut toujours être demandée; et s’il y a fraude ou collusion, le poursuivant doit être condamné en des dommagesintérêts.
Néanmoins ces dommages-intérêts, et même la subrogation, ne peuvent être réclamés par les créanciers, qu’autant qu’ils sont devenus parties dans la saisie par la noliKcatloii des placards ; autrement elle leur est en quelque sorte étrangère , ainsi que nous l’avons établi ci-dessus.
La demande en subrogation doit être formée par requête, et sans préliminaire de conciliation. Le tribunal doit la jLî^er sommairement et dans le plus bref délai.
Son jugement peut être attaqué par la voie de l’appel; mais les diligences doivent être faites dans la quinzaine du jour de la signification à avoué, autrernent l’appel n’est pas recevable.
Si le poursuivant refusoit la subrogation et conîestolt la demande qu’on en avoit formée, il deyroit être condamné aux dépens personnellement,
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et: sans pouvoir, en aucun cas, les employer en frais de poursuites, ni les préserver sur le prix provenu de l’adjudication. •
Dans lemerae cas, où la subrogation est ordon* nee, le poursuivant doit remettre les pièces de la poursuite à celui qui lui a été subrogé, et ce, sur son seul récépissé; et il ne peut exiger les frais qu il a faits , soit sur le prix, soit de l’adjudicataire , qu’aprés l’adjudication.
S. Ut
Des Incidens élevés par des tiers.
Les incidens peuvent aussi avoir pour objet les demandes d fin de chargés. Ainsi un fermier peut demander que le cahier des charges soit rectifié, et qu’on y oblige l’adjudicataire à entretenir le bail, et a^^ire compte au fermier des loyers payés d’avance.
Les tiers ne peuvent avoir d’intérêt à la saisie, que lorsque, par une extension quelconque, la saisie comprend des biens qui leur appartiennent. Dans ce cas, ils peuvent les revendiquer , et former ce que nous appelons une demande en distraction.
La distraction peut avoir pour objet, ou tous les biens saisis, ou seulement une partie. Dans le premier cas, les juges doivent ordonner un eursis aux poursuites, jusqu’à ce qu’il soit statué
23 a Saisie Immobilière.
sur la demande en distraclion; dans le second, on peut passer outre à la vente du surplus des objets saisis , à moins que le tribunal, sur la demande des parties intéressées, n’ait ordonné le sursis pour le tout.
La demande en distraction peut être formée en tout état de cause;* elle doit Pétre par requête d’avoué, tant contre le saisissant, que contre la partie saisie, le créancier premier inscrit et l’avoué adjudicataire provisoire : elle est formée par exploit contre celle des parties qui n’a pas d’avoué en cause ; et si c’est le créancier inscrit, comme cela arrive ordinairement, IVxpJoit peut lui être signifié au domicile par lui élu dans soa inscription.
.Comme la denjande en distraction a pour base le droit de propriété , et qu’il est de principe que c’est à celui qui réclame de justifier de ses droits, la requête et l’exploit à fin de disiractl^ doivent contenir rénonciation des titres justificatifs, la déclaration du dépôt'qui en est lait au greffe, et la copie de cet acte de dépôt.
Quel que soit le résultat de celte demande, elle a nécessairement une grande influence sur le sort de l’adjudicataire provisoire. Si elle fait suspendre la saisie, elle nuit sensiblemeiil à cet adjudicataire, qui peut regarder comme une grande perte le moindre retard apporté à t’adjuüjçatioii définitive. Si l’on passe outre à la vente du surplus des objets saisis, on lui nuit encore plus sensible-
Saisie Iniinohilière> 23 $
ment, puisqu’il est possible qte, sans les pièces distraites , il n’eût pas acheté. D’après cela, il ne faut pas s’étonner que l’arlicle 729 lui accorde le droit de demander la décharge de son adjudication provisoire.
Le jugement qui prononce sur cette distraction, est susceptible d’appel ; mais il doit être interjeté, avec assignation, dans Ja quinzaine du jour de la signification à personne ou domicile, outre un jour par trois myriamétres , en raison delà distance du domicile réel des parties, avec le lieu où siège le tribunal qui a rendu le jugement. Ce délai passé, l’appel n’est plus recevable.
L’appel ne doit pas, à peine de déchéance, être interjeté dans ce délai, lorsque l’incident a pour objet une demande à fin de rectification du cahier des charges. Cour d'yimiens ^ Journal da Palais , 1813 , tome I, page r 45 .
î^ous ne ferons plus, sur cette matière , qu’une seule observation, mais qui s’applique à toutes les demandes incidentes qu’on peut élever à l’occasion de la saisie immobilière ; c’est que, lorsque l’une des publications des enchères a été retardée par un incident, il ne peut ensuite y être procédé qu’aprés une nouvelle apposition de placards et insertion de nouvelles annonces, dans les formes que nous avons déjà déterminées. La raison en est, que l’incident ayant, en quelque sorte, fait perdre de vue la procédure principale , il convient de la rappeler au public par les mêmes
234 Saisie Immobilière,
moyens qui la lui ofit fait connoître la première fois.
Section VIII.
Des Règles particulières à Vadjudication.
La saisie immobilière donne lieu à deux espèces d’adjudications ; une préparatoire, l’autre définitive june, qui ne transmet à l’adjucataire aucun .autre droit qu’une perspective, qu’une espérance; l’autre, qui transfère une propriété inoommutable. C’est de celle-ci principalement que nous devons nous occuper.
Pour en donner une idée juste, nous examinerons les moyens d’arriver à celte adjudication, les droits et les obligations de l’adjudicataire, et enfin les divers moyens de faire résoudre sa propriété.
Des Moyens d* arriver à F adjudication définitive J et des Personnes gui peuvent se rendre adjudica taires .
Lorsque après radjudîcation préparatoire, l’ad- ^udicâtion definitive a ete annoncée par l’insertion aux journaux, les appositions de placards; qu’il s’est écoulé au moins six semaines depuis l’adjudication préparatoire, les enchères sont ouvertes, et l’on procède à l’adjudication définitive.
Saisie Immobilière^
Aussitôt après l’ouverture des enchères, il est allumé successivement des bougies , préparées de manière que chacune ait une durée d’environ une minute.
Les enchères sont faites à l’audience, par le ministère d’avoués; elles obligent l’enchérisseur, tant qu’il n’y en a pas de nouvelles ; mais dés qu’elles sont couvertes, même par une enchère déclarée nulle ; elles cessent d’être obligatoires.
C’est pourquoi, s’il y a eu enchérisseur lors de l’adjudication préparatoire, il reste obligé , s’il ne s’est présenté personne avant l’extinction des trois bougies, qui ont dû successivement être allumées, (car aucune adjudication ne peut être faite qu’a prés l’extinction de trois feux ) *, mais s’il y a eu un nouvel enchérisseur lors de l’adjudication définitive quoique son enchère puisse être déclarée nulle , le premier n’en est pas moins libéré.
Dans ce cas, l’adjudication ne peut être faîte au nouvel enchérisseur, que lorsqu’il ne s'en présente pas d’autre qui offre une somme plus forte pendant les deux derniers feux ; car, suivantTarticle 708, si, pendant la durée d’une des trois premières bougies, il survient enchère, l’adjudication ne peut avoir lieu qu’après l’extinction de deux feux sans nouvelle enchère survenue pendant leur durée.
Nous avons dît que les enchères étoient faites par le ministère d’avoués; mais ceux-ci ne doi-
^36 Saisie Immobilière- \
vent y procéder que lorsqu’ils sont revêtus d’un j pouvoir ; autrement ils n’oblîgent pas leurs coramettans, et s’exposent eux-mêmes, ainsi qu’on va
le voir. j
Après l’adjudication , et dans les trois [ours, i l’avoué , dernier enchérisseur , doit déclarer lad- , judicataire et fournir son acceptation. S'il ne peut le faire, if doit représenter son pouvoir, lequel demeure annexé à la minute de sa déclaration. Enfîn^ si cette déclaration n’a pas lieu, ou si le pouvoir n’y est pas annexé, c’est l’avoué qui est réputé adjudicataire en son nom.
Au surplus, les avoués peuvent se rendre adjudicataires pour tous ceux que la loi ne déclare pas incapables d’acquérir ; mais ils ne le peuvent ^ jamais pour le saisi, les personnes notoirement insolvables, les juges, juges-suppléans, procureursgénéraux et royaux, les substiruts et les gref- t
fiers du tribunal où se poursuit et se fait la 1
vente i s’ils l’ont fait, l’adjudication est nulle , et ils peuvent être condamnés à des dommages- I intérêts.
Quoique la loi ne désigne pas nommément les conseillers aux Cours royales, ils sont néanmoins compris sous l’expression générale de juges; et voilà pourquoi je ne pense pas qu’on pût se rendre adjudicataire pour eux. 11 suffit, en effet, qu’ils i puissent avoir à juger , par appel, la validité de la saisie ou de l’adjudication, pour qu’il leur soit de- | fendu de se re'ndre adjudicataires. i
Saisie Immobilière. zoy
Il devroît en être de même des conseil 1 ers-auditeurs; car, dans certains cas, ils peuvent être appelés h juger. L’on peut même dire qu’ils sont à la Cour royale, ce que sont les juges suppléans en. première instance. Cependant, comme les exclusions ou les incapacités ne peuvent pas s’étendre d’un cas à un autre, je pense que l’adjudication seroit valable , et qu’aucun reproche ne pourront être adressé à l’avoué qui auroit fait l’enchère.
On ne pâurroit pas en dire autant des commis grefEers assermentés. Ils sont compris dans la prohibition de la loi, puisque l’article ’yi'â dit que les avoués ne pourront se rendre adjudicataires pour les greffiers du tribunal où se poursuit la vente. Or, il n’y a pas dans un même tribunal plusieurs greffiers; ce qui prouve qu’en s’expliquant au pluriel , on a voulu interdire le droit de se rendre adjudicataire, non seulement au greffier proprement dit, mais à ceux qui le représentent pour la tenue des audiences, c’est-à-dire » à ses commis asser-
mentés.
On pourroit aussi demander si l’interdiction d’enchérir, pour le saisi, doit s’étendre à son épouse , à ses enfans, etc.? J’ai entendu rapporter qu’une Cour royale avoit réprimandé un avoué pour s’être rendu adjudicataire pour la femme du saisi ; mais je dois avouer que je n’ai jamais bien compris comment on avoit pu mériter cette censure. La loi ^’interdit nullement à la femme du saisi de se rendre adjudicataire ; et, j e le répète, les exclusions sont de
^38 ‘ 5 ’û îsie Immobilière :
droit rigoureux, et ne peuvent jamais être elendues d’un cas à un autre. Ajoutez que les intérêts de la femme peuvent être distincts de ceux du mari, et (ju’en se rend ant elle-menie ad judica tau e, c est elle qui devient propriétaire, et non le saisi. Il en est de même des en fans du saisi, dont les droits ne peuvent jamais se confondre avec ceux de leur père.
Le Jugement d’adjudication doit être rédigé dans la forme ordinaire j il doit être revêtu de l’in* titulé desjngemenset du mandement qui les termine; il contient injonction à la partie saisie d’avoir à abandonner la possession aussitôt après la signification du jugement, sous peine d’y être contraint par corps. Pour le surplus, le jugement d’adjudi* cation n’est autre chose que la copie du cahier des charges qui a été déposé au greffe.
Après avoir vu comment on arrîvoit à l’adjudication définitive, examinons quelles sont les obligations qu’elle impose à l’adjudicataire , et ensuite quels sont les droits qu’elle lui transmet.
$. II
Des obligations et des droits de Adjudicataire. Article I.
Obligations.
Toutes les obligations de l’adjudicataire sont fixées par lecabier des charges. 11 doit principale-
Saisie Immobilière, aSp
ment satisfaire aux conditions de l’enchère, payer les frais ordinaires de poursuite, et même les frais extraordinaires, si c’est une des conditions defadjudication; et il lae peut obtenir expédition du jugement d adjudication, qu'en justifiant de l’accomplissement de toutes ces obligations.
Cette justification se fait, pour les fraisj en en représentant au greffier une quittance ; et pour les conditions de lenchére, qui doivent étrè exécutées avant la délivrance de l’expédition, en lui donnant la preuve de leur exécution. Dans tous les cas, les quittances doivent être annexées à la minute du jugement , et transcrites à la suite de l’adjudication.
Si l’adjudicataire ne rapportoit pas ces justifications , non seulement on ne lui délivreroit pas l’expeduion du jugement, mais après la quinzaine de radjudicatioD, il seroit contraint, par la folle-enchére, à l’exécution de toutes les obligations qu’il s’est imposées.
Une autre obligation de radjudicataire, c’est de payer le prix aux époques et de la manière déterminée^ par le cahier des charges. Mais ordinairement il le garde entre ses mains jusqu’à la clôture du procès-verbal d’ordre, après laquelle il paie aux créanciers utilement colloqués.
Nous développerons plus amplement cette dernière obligation en parlant de l’ordre.
Saisie hninohUière,
Article 11 .
Droits de U Adjudicataire.
Le jugement d’adjudication transmet à radjudlcataire tous les droits qu avoit le saisi, sans exception. Ainsi il lui donne la propriété de l’immeuble , et conséquemment la faculté de de revendiquer en totalité ou en partie, si des tiers s’en sont emparés, ou s’ils ont simplement commis quelque usurpation partielle.
Mais aussi ce jugement ne transmet que les droits qu’avoit le saisi, parce-que nemo plus /«ris ad alium transferre potest quam ipse hahet. Si donc le saisi n’avoit qu’une propriété résoluble ou limitée , l’adjudicataire ne pourroit exercer plus de droits que lui ; sa propriété seroit la meme que celle du saisi ; elle dépendroit des mêmes conditions ; elle auroit les mêmes limites.
Ainsilorsqu’on aura compris dans la saisie, des biens qui n’appartenoient pas au saisi, ou même lorsqu’aucun de ceux adjugés n’étoit dans son patrimoine, l’adjudicatioa n’empêche pas le véritable propiiéfaire de les revendiquer ; parce que, suivant l’article 751 , l’adjudication ne trans* mettant d’autres droits que ceux qu’avoit le saisi, elle est censée n’en avoir transmis aucun.
Mais que fera donc l’adjudicataire pour se rédlmer du prix qu’il aura déjà payé ? il aura nécessairement une action en garantie contre le
Saisie Immobilières z 4 l
créancier qui a poursuivi la saisie j parce gue c est en guelgue sorte lui gu^on peut regarder lîonime vendeur j que d’ailleurs il doit s’imputer d’avoir induit à erreur l’adjudicataire par de fausses annonces et des déclarations luenson-*, gères.
Il aura encore une action contre chaque créancier qui aura reçu le prix ou une partie du prix; parce qu’il lui a réellement payé ce qu’il ne devoit pas. Celte action est celle connue endroit sous le nom de condicHo indebiti. Cependant, si en vertu de ce paiement « un créancier avoit supprimé son titre , on ne pourroit pas exercer de recours contre lui. C’est ce qu’établit l’art. 1377^ du Gode civil.
Enfin , l’acquéreur aura encore une action contre la partie saisie , parce qu’en payant ses propres créanciers , et n’ayant pas ensuite agi coutr’eux , il est subrogé de plein droit dans toutes leurs actions.
Voilà quels seront les moyens que l’acquéreur aura de se rédimer ; en choisissant celle de ces trois actions qui lui paroîtra plus avantageuse, il est difficile qu’il ne s’indemnise pas de tout ce qu il a déboursé.
Mais si la saisie comprend des objets qui appartiennent au saisi, et d’autres qui ne lui appartiennent pas ; que ceux - ci soient tellement considérables,que, sans eux, l’adjudicataire ne sa fût pas présenté , pourra-t“il demander la résolu-, II. ib
^2 Saisie Immobilièrei
tion de l’adjudication , comme , dans la meme hypothèse, l’acqxiéreur eût pu demander la résolution de la vente volontaire ? En un mot, l'article i 636 du Code civil s’applique-t-il à Kadiudicaûoü sur saisie immobilière La négative - . me semble résulter de l’article 7^1 du Code de
procédure. Cet article suppose évidemment le éas où l’adjudicàtion comprendroit des biens qui n’appartlendroient pas au saisi; et alors , loin d accorder à l’adjudicataire la faculté de faire lésiiief la vente , il limite ses droits à ceux du débiteur, et les restreint aux biens qui ont réeUeraent pu être saisià ; mais aussi cet article lui donne sur ces biens des droits qu’il ne peut plus perdre; et de cela que, dans le Code de procédaie, on lie parle pas de lui accorder d’action résolutoire; de cela qu’on n’applique point à l’adjudicataire les dispositions du Code cèfil relatives à la vente, on doit penser que l’adjudication doit se résoudre moins facilement qu’une vente ordinaire , et que la sanction accordée par la justice doit lui donner une stabilité que n’a pas une vente ordinaire. Ainsi, l’adjudicataire pourra demander, contre le poursuivant et les autres créanciers, une diminution proportionnelle du prix, mais jamais a résolution de radjudlcation.
Saisie Jm mohïlihre , 243
S. III
Des moyens de faire résoudre la Propriété de
l" acquéreur,
La loi impose' des obligalîons à radjudieataîre.’ Des peines sagement infligées pou voient seules assurer leur exécution. C’est dans cette vue qu’on a élabli la folle enchère. ^
Quelquefois l’immeuble saisi a’a pas été porte h sa véritable valeur. Une lésion préjudiciable Hux cr 63 nci 6 rs cornrno au saisi ^ S6 fait reiïiàrtjuci'j un tiers veut la faire cesser , en offrant un prix considérable: de-Iàj la surenchère autorisée par l’article 710. ' •
Nous parlerons successivement de ces deux moyens de résoudre la propriété transmise à 1 adjudicataire par le jugement d’adjudication définitive.
De la Folle - Mnckère,
Nous avons déjà Lût remarquer que Tadjudicataire devoit justifier , dans les vingt-jours de l’adjudication , de l’acquit des,frais ordinaires de poursuite , et de 1 exécution des autres conditions de 1 enchère : s il ne fa pas fait dans ce délai , il peut y être contraint par la voie de la'folfeenchére, c est-à-dire , par la revente dé d'iiir-
Saisie Immohilih'C.
meuble sur sa tête ; revente qui ne peut quelre préjudiciable à l’adjudicataire, puisque, si l’immeuble n’est pas porté, dans la nouvel e ad,urllcation ,au prix qu’en avoit donne le fol-enclie- ", il esî tenu, corps. de la différence de son prix avec celui de la revente ; tandis que, si la nouvelle adjudication est laite pour une somme plus considérable, l’excédent ne profite pas au fol-enchérisseur , mais aux créanciers, ou, s’ils sont désintéressés, au saisi. Ainsi, cette folle-
enchère est tellement préjudiciable à l’adjudica^ 'taire , qu’il doit s’empresser d’exécuter les conditions *de l’adjudication , pour en éviter l’exercice.
Les formalités à suivre pour la vente sur folleenchère sont infinirnent simples. On ne met pas radiudicatàire en demeure ; Il y est par la seule force de la loi. On prend un certiücat du gref- 'fier constatant que l’adjudicataire na pas justifié de l’acquit des conditions ; et, sans autre procédure. on appose de nouveaux placards, on fait de nouvelles annonces dans la forme que nous avons déjà indiquée , et Ion y déclare que l’enchère sera ouverte et publiée de nouveau à un jour indiqué par le poursuivant. Cette publicalion rie peut néanmoins avoir Heu que quinzaiue «4 moins après l’apposition des placards.
Après cette apposition,il convient de faire confioitre ia nouYeiU procédure à l’adjudicataire et à la partie saisie , d'une manière plus parlicu- Hère. C’est pourquor l’article 740 veut qu’on le
Saisie Immobilières 34 ^
leur signifie ; savoir, pour radjudicataire , à son avouô'; pour la partie saisie , au domielle cle sort avoué ; et si elle n‘’en a pas , à son .propre doniicile. Ges significations doivent avoir lieu huit jours au moins avant la première publication.
La seconde publication, précédée également de placards, peut être faite quinze jours après la première; et de suite, l’adjudication préparatoire aura lieu , à moins que le poursuivant ou le tribunal n’indique un tout autre jour.
On peut proposer des nullités contre la procédure qui précède cette adjudication , comme lors des premières poursuites ; et elles dolveftt être jugées avant radjudicalîon , de manière que , si elles sont rejetées , radjudication préparatoire soit prononcée par le même jugement. S’il y a appel, il doit être interjeté avec intimation dans la quinzaine de la signification du jugement ^ avoué , et ensuite notifié au greffier ^ qui donne son ‘visa.
Dans la quinzaine après radjudication préparatoire , ou au jour plus éloigné que fixera le tribunal , mais après avoir fait apposer des placards et insérer des annonces dans les journaux, on procède à la troisième publication., lors de laquelle les objets saisis peuvent être vendus définitivement. Nous disons peuvent être vendus, parce qu’il dépend du tribunal de renvoyer l’adjudication définitive à une époque plus éloignée, dn peut également proposer des nullités çoratre
2^6 Saisie Immohilière.
les procédures postérieures à l’adjudication préparatoire ; mais elles doivent être proposées par requête, avec avenir à jour indiqué , vingt jours au moins avant celui indiqué pour Tadjudication définitive. Le tribunal devra prononcer dix jours au moins avant cette adjudication; et le jugement qui prononcera sur ces nullités sera susceptible d’appel; mats il devra être interjeté dans la huitaine delà prononciation , et visé par ie greffier, auquel II doit être notifié.
Au jour fixé pour Tadjudication définitive , les cncbétes s’ouvrent dans la forme ci-dessus rappelée. Des bougies sont allumées ; des avoués enchérissent ; et lorsque deux feux se sont éteints sans qu’une nouvelle enchère ait couvert la dernière, l’adjudication doit être ])rononcée. L’avoué dernier enchérisseur , nomme, dans les trois jours, l’adjudicataire, et celui-ci fournit .son acceptation ; aulremetvt c’est l’avoué qui est réputé adjudicataire en son nom personnel.
On n’a pas oublié que la folle-enchère estime mesure de rigueur, une véritable peine infligée à l’adjudicataire négligent; c’est ponrrpioi on rie doit la consommer que lorsqu’il est bien prouvé que radjndicataire ne paj’era point ou n’accomplira point les conditions de l’en chère. D’im autre côté , il est devenu propriétaire par son adjudication, et ce rt’est qu’à la dernière extrémité qu’il est permis de le dépouiller. C'est ce qui a déterminé le législateur à laisser à l’adju-
Saisie Immobilière. ^47
dicataire. Jusqu’au jour de radjudicatîoB définitive , le droit d’empêcher la revente , en justifiant de l'accomplissement des conditions , et consigna nt la somme réglée par le tribunal pour le paiement des frais de la folle ■enchère.
Article II,
De la Surenchère.
La surenchère est le droit accordé à toute per^ sonne de porter l’immeuble à un quart au-dessus du prix pour lequel l’adjudicatiou a été faite.
Cette mesure a été imaginée, tant dans Tintérêt du saisi que de ses créanciers ; d porte aux uns et aux autres que l’irnt^uble saisi soit porté à sa juste valeur.
Mais pour que la surenchère soit légalement faîte, il faut*qu’elle ait lieu , dans la huitaine du Jour où, radjudication aura été prononcée, au greffe du tribunal où a été poursuivie la vente, et par la personne elle-même qui veut surenchérir , ou par un fondé de pouvoir muni d’une procuration spéciale.
La surenchère doit être du quart, au moins, du prix principal de la vente ; en sorte que si rimmeuble a été adjugé pour la somme de quarante mille francs, par exemple , la surenchère le porte à cinquante. • .
Le droit de surenchérir n’est accordé que sous
'Saisie Immobilière,
la condition formelle de dénoncer la surenchère,' dans les vingt-quatre heures , aux avoués de l’adjudicataire , du poursuivant et de la partie saisie , sans néanmoins être obligé de signifier au domicile de cette dernière, si elle n’avoit pas d’avoué en cause. Faute par le surenchérisseur d’avoir fait cette dénonciation dans le délai prescrit, sa surenchère est nulle, et la propriété est irrévocablement fixée sur la tête de l’adjudicataire.
Cette dénonciation doit être faite par un simple acte, contenant avenir à la prochaine audience * sans autre formalité , c’est-l»-dire*, sans avoir besoin de nouveaux placards ou de nouvelles annonces.
Au jour indiqué, les enchères sont ouvertes entre l’at^dicataire et le surenchérisseur seulement ; car ni le poursuivant, ni toute autre personne , ne pourroient être admis à enchérir; et s’il y a folle-enchère, c’est-à-dire, si le surenchérisseur n’accomplît pas les conditions de la surenchère , il sera tenu , par corps , de la différence d« son prix avec celui de la vente.
Section IX.
JDe la Conversion de la Saisie en vente volontaire.
C’est un principe consacré par rariîcle 746 » qua, loriqu’il ne s’agit que de ventes volontaires
Saisie Immohilièrè' ^4^
feutre majeurs capables de disposerMe leurs droits, leurs immeubles tie peuvent être mis aux enchères en Justice, à peine de nullité. La raison en est que les formalités Judiciaires n’ont été imaginées que pour suppléer à rincapacité' de ceux qui ne pourroient aliéner par eux-mêmes, ou pour tempérer les mesures trop rigoureuses que des créanciers pourroient prendre contre leurs débiteurs.
Mais il en est autrement, lorsque déjà les im^ meubles ont été mis sous la main de la Justice, par une saisie immobilière. Si tous les intéressés sont majeurs; si le poursuivant, la partie saisigs et les autres intéressés peuvent disposer de leurs droits , pourquoi ne pas leur permettre de convertir la saisie en vente volontaire, de manière que l’adjudication soit faite aux enchères devant notaires , ou en justice, sans d’autres formalités que celles prescrites pour la vente des biens immeubles? Aucune raison plausible ne pouvoit autoriser à leur refuser cette faculté ; au contraire, on trouvoît le moyen de diminuer des frais ruineux pour les uns et les autres , et ce motif étoit suffisant pour faire adopter cette mesure. Ainsi, il faut espérer que le saisi et ses créanciers seivîiront que leur intérêt mutuel est de profiter de cette faculté, et que désormais nous verrons peia. de saisies immobilières conduites à leurs fins.
Le législateur a trouvé cette mesure si favorable , qu’il a voulu que les mineurs ou les autres,
2 , 5 {> 'Saisie Immobilière»
incapables, pbssent aussi en profiter; el voici comment; : Ou les incapables sont créanciers , et conséquemment poursuivent la saisie immobilière , ou, au contraire, c'’est contr’eux qu’est dirigée cette procédure- Dans lé premier cas ^ il laut que le tuteur prenne un avis de parens, et se fasse autoriser par eux à former cette demande , conjointement avec les autres intéressés; dans le second , c’est-à-dire , si les mineurs et interdits sont débiteurs , les autres parties intéressées ne pourront former cette demande qu’en SC soumettant à observer les formalités prescrites j)our la vente des biens des mineurs. De cette mamère j on évité les frais, mais on assure en même-temps les droits des incapables.
Eu permettant aux parties intéressées de demander cette conversion , la loi assujétit néanmoins la vente à certaines formalités. Ce sont toutes celles prescrites par les articles ç )57 , qSS et suivans du Code de procédure. Ces formalités ne présentent presque aucune difficulté , et peuvent être facilement saisies à la lecture des articles du Code ; c’est pourquoi nous nous contenions d’y renvoyer , mais après avoir fait une observation assez importante :
C’est que, malgré le renvoi fait par le Code à Tarticle qSy , malgré sa disposition, dont l’objet est d’exiger le dépôt au greffe , ou chez le notaire , du rapport des experts ( ce qui semble supposer qu on nommera des experts , et que
Saisie Immohilière» 2.51
ceux-ci feront restimation des biens à vendre), nous croyons qu’il n’est pas nécessaire d’en nommer V parce que , s’agissant d’une vente entre majeurs, la valeur de rimmeuble peut être fixêfe par eux.
Nous convenons qu’il en est autrement lorsque la vente est poursuivie contre un mineur ; comme dans ce cas il faut suivre les formalités prescrites pour l’aliénatiou des bjens des mineurs j il est constant que le rapport d’experts est nécessaire \ mais aussi c est a ce cas seulement <ju’il faut appliquer rarticle qSy et tous ceux qui précédent.
Section X. ^
De F Ordre.
On appelle jugement d’ordre , celui qui fixe le rang dans lequel doit etre exercée chaque créance sur le prix provenu de 1 adjudication.
Ce jugement n’est pas toujours nécessaire ; il est même inutile , lorsque , dans le mois de la signification du jugement d’adjudication ou du jugement confirmatif , en cas d appel, les cre^» ciers et la partie saisie se sont réglés entreux*
Il est également impraticable, lorsqu il ne s agit point d’adjudication sur saisie immobilière , mais de vente volontaire, après laquelle se présentent seulement deux créanciers inscrits. Dans ce cas, en réglant les difficultés qui peuvent les diviser, le tribunal détermine toujours le rang de cha-
^5,2. Saisie Immobilière'.
cun d’eux,. Ce n’est donc que lorsqu’il y a plusieurs .créanciers, ou lorsque l’adjudication n’a eu lieu qu’ensuite d’une expropriation , qu’il faut procéder au jugement d’ordre.
Dans ce cas , faute par le créancier et la partie saisie de s’être réglés enîr’eux , le saisissant doit requérir , dans la huitaine de l’expiration du mois, la nomination d’un juge-commissaire ,devant lequel il doit être procédé à l’ordre. Si le saisissant ne requiert pas cette nomination dans la huitaine, elle peut être requise par le plus diligent des créanciers ou par radjudicataire,et même par le saisi ; car il lui importe de se libérer, même partiellement, ou d’obtenir la restitution de ce qui excède le montant des créances.
Cette réquisition doit être faite sur le registre des adjudications tenu au greffe du tribunal. A la suite du réquisitoire , le président nomme le jugecommissaire qui doit procéder à l’ordre,
11 seroit surabondant d'ajouter que c’est ordinairement devant le tribunal où l’adjudication a été faite,que doivent être remplies toutes ces formalités J car c’est un principe qu’on doit procédfr à l’ordre devant le tribunal qui a prononcé sur l’adjudication.
Après la nomination du juge-commissaire j le poursuivant prend une ordonnance , par laquelle ce juge ouvre le procès-verbal d’ordreet y annexe de suite un extrait de toutes les inscrijitiotjs «xisianles. -
En vertu de cette ordonnance, on fait sommation aux créanciers de produire leurs titres:cette sommation leur est signifiée aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions, ou chez leurs avoués , s’ils en ont constitué ; mais il n’est pas bésoin d'appeler l’adjudicataire.
- Dans le mois de cette sommation , chaque créancier doit produire ses titres, avec acte de produit, signé de son avoué, et requérir en mêmetemps sa collocation. La remise des titres et de l’acte de produit est constatée par la mention que le commissaire en fait sur son procès-verbal , mais sans qu’il soit nécessaire de rien faire notifier à cet égard aux autres créanciers ni au saisi.
Faute par les créanciers de produire dans le mois de la sommation , ils supportent, sans pouvoir les l’épéter, les frais auxquels leur production tardive a donné lieu; en outre, ils sont ga-' rans des intérêts qui auront couru depuis le jour où ils auroient cessé si leur production eût été faite dans les délais fixés.
Enfin , comme les autres créanciers peuvent Ignorer rèxistence. des créances qu’on n’a produites que tardivement, U faut que le créancier en retard fasse signifier son acte de produit aux autres , ainsi qu’au saisi ; le tout à ses frais. i
Apres l’expiration du mois , et même avant ; si tous les créanciers ont produit, le commissaire dresse un état de collocation; il place chaque créancier suivant son titre de préférence, les pri-
^54 * Saisie hmnoJmière^
vilégiés avant les hypothécaires ; pafmi cetix*ci, celui qui a une date antérieure de préférence à celui qui en a une plus récente , et ainsi de suite en suivant les régies que nous avons expliquées dans le Régime Hypothécaire,
Apres la rédaction de cette collocation provisoire, le poursuivant doit la dénoncer, par acte d’avoué à avoué, aux créanciers produisans, et à* la partie saisie , avec sommaliou d’en prendre communication,et de contredire, s’ily alleu.Celle contradiction doit être faite au plus tard dans le mois J par un dire écrit sur le procès-verbal, et nolitié par acte d’avoué à avoué aux autres créanciers. Mais s’il ne s’élève pas de contestation, on ne fait pas de dire sur le procès-verbal ; et le juge-commissaire fait la clôture de l’ordre; il liquide les frais de radiation et de poursuite , qui sont toujours colloqués , par préférence à toutes ' créances ; prononce la déchéance des créanciers non produisans , et ordonne la délivrance des bordereaux de collocation et la radiation des créances non utilement colloquées.
. SI: les créanciers ont produit, mais qu’ils n’aieiit .pas pris communication des productions des autres , ils sont forclos, et l’ordre s’exécute comme nous venons de le voir.
Mais si, après avoir pris communication , ih contestent l’ordre provisoire , le commissaire renvoie les contestans à Vaudience , et néanmoins ■ arrête l’ordre pour les créances antérieures a
Saisie Iinmohilière. 2.55
celles conteslées, et ordonne la déliTrance des bordereaux de collocation, qui sont tellemenc définitifs , qu’ils dégagent le créaneier colloqué de tout rapport à l’égard des créanciers qui produiroient postérieurement.
On appelle, pour être présens à cette contestation , les créanciers postérieurs en ordre d’hypothéques aux collocations contestées ; on leur impose Fobligalion de s’accorder sur le choix d’un avoué ; sinon ils sont représentés par l’avoué du dernier créancier colloqué.
Le plus diligent des intéressés poursuit Faudience sur un simple acte d’avoué à avoué , et le jugement qui prononce sur les difficultés élevées par les contestans , est rendu sur le rapport du juge-commissaire et les conclusions du ministère public j il contient toujours liquidation des frais.
Ce Jugement est susceptible d’appel ; mais il doit être interjeté dans les dix jours de sa agni* lication à avoué , outre un jour par trois myriamètres de distance du domicile réel de chaque partie, L’aete d’appel doit contenir assigntilion et Fénonclatlon des griefs. On peut même intimer l’avoué du créancier dernier colloqué;
La procédure sur Fappel est infiniment simple. L’appelant ne doit signifier aucunes écritures , et Fintimé peut seulement donner des conclusions motivées , à la suite desquelles Faudience est poursuivie sur un simple acte d’avoué à avoué.
^S6 .Saisie Immobilière:
L’arrêt qui prononce sur les contestations doit contenir liquidation des frais. Il prononce la condamnation aux dépens, que ne peuvent jamais répéter les parties qui ont succombé.
Après le jugement qui termine ces difficultés, ou après Tarrêt, en cas d’appel, le juge-cornmissaire doit définitivement arrêter l’ordre des créances contestées et de celles postérieures, de la même manière qu'il l’eût fait si l’on n’eût pas élevé de contestation. Ce qui est à remarquer, c’est que les intérêts des créances utilement colloquées cessent de courir à compter de cette époque.
J’ai entendu diversement expliquer cette dernière disposition. Les uns, ne voyant dans la loi que le sens naturel que présentent ses dis[)Ositions, ont cru que c’étoit seulement les intérêts des créances utilement colloquées qui ce^soient de courir, sans que la cessation de ces intéiêts pût profiter à radjudicataire ; les autres , doués d’un esprit plus subtil, ont cru que c’étoit l’adjudicataire qui, dés cette époque , ne de volt plus rintéi’êt de son prix. J’ai même vu confirmer ce sentiment par un jugement rendu par la cinquième chambre du tribunal'de première instance, contre la plaidoirie de M®. Labarte.
Quelque vénération que j’aie pour les décisions du tribunal, je ne puis cependant pas me rendre à son opinion. L’article 767 est positif, et sa disposition ne permet pas de douter que ce ne spit
Saisie immohilière<, qSj
les intérêts des créai^es utilement colloqués qui cessent de courir. Le même article démontre encore -assez claii'^eni'eilt qUe eeS intérêts ne cessent pas de courir au profit de Tacquéreur , mais au profit des créanciers , dont ils augmentent la masse, ou au profit du débiteur saisi, lorsque la somme due par l’adjudicataire dépasse le montant de ses dettes. *
Après l’ordonnance du Juge-eommissaire, et dans les dix Jours ^ui suivent, le greffier doit délivrer ii chaque créancier utilement colloqué le bordereau de collocation, qui est toujours exécutoire contre l’acquéreur.
En vertu de ce bordereau, lé créariciër recévra ce qui lui est dû, et consentira la radiation de soti inscription. Cfeité radiation est opérée d’office par le conservateur, à mesure des paiemens, et sut* la représentation du bordereau et delà quittance, jusqu’à concurrence dès sommes payées. Si l’acquereuv à payé la totalité de son prix, et qu’il justifie de 1 ordonnance du juge-commissaire qui prononce la radiation des inscriptions des créances non colloquées , l’inscription d'office sera également rayée.
Tèlles'sontlesjbrmalités auxquelles péut donner lieu la fixation de l’ordre entre les créanciers. Il faut maintenant examiner les questions que présénte toute cette matière , que nous venons sommairement d’analyses.
