chapitre XL
Des Moyens de purger les Propriétés des Privilèges et Hypothèques,
Section pô.
T>e la Transcription,
Za IranserîpHoft , prescrite par Varticle gSg du Ccdp civil , tient’-elle à la tubstattce de la dopatiori , àu 71 est'elle une formalité hypotJièePirë J Zes créanciers chirographaires du donateur, et ëeuas gui n'ont acquis ddiypothêque sur l*i 7 nmeiihle qxda~ près la donafiour qui en -a été faite, peuvent—ils opposer le défmtt de transcription 1 Quid des héritiers du donateur’l
Tl semble que presque tous tes îégisîateurs se soient entendus pour prévenir îa fraude que les donateurs «t donataires pouvoîént trop facilement commettre. Ils ont employé tous leurs efforts a démasquer leurs secret (es trames et à donner aux donations ce caractère de publicilé qui écarte toute idée de fraude, ou au mGins qui donne les moyens d’arrêter les effets de celle qui aurôit été commise.
33 Transcription •
Voilà pourquoi, en remontant au droit romain, l’on trouve que les donations qtii, par leur valeur, pouvoient encourager à commeLlre quelque simulation, étoient aâsu}étles à la formalité de l’insinuation,, formalité de l’essence de la libéralité, et dont l’omission entraînoil toujours la nullité de oe qui exeédoit le taiTs légitime. ( Voyez le $. 11 , Imtit. de Donationîbus , et les LL, 34 pHnc ., et 3 q, §. ult ., Cod. de Donationih, )
Dans notre droit, on adopta la formalité de 1 insinuation dans toute son étendue. On la regarda aussi comme de l’essence de la don a,.ion, et 1 ou permit à tous ceux qui y auroîent intérêt, même aux héritiers du donateur, d’en opposer l’omission. On peut consulter à ce sujet les articles 20 et 27 de Fox’donnance de lySi.
Mais cette législation dut changer de face à la promulgation de la loi du 11 brumaire an 7- Cette loi, en adoptant un système de publicité pour tous les actes translatifs de propriété ^ assujétitles donations à là formalité de la transcription, et abolit tacitement l’usage de rinsinuation. Cependant on continua à la requérir dans quelques parties de la France, comme si la transcription n’avoit pas rempli à elle seule l’objet qu’on s’étoit proposé par l’insinuation. Quoi qu’il en soit, il résulloit de l’esprit de là loi du 11 brumaire , ainsi que de son énoncé, que la transcription de la donation n’étoic qu’une formalité purement hypothécaire, requise dans l’intérét des tiers, mais étrangère au dona-
Transcription', ' 3p
teur et à sa famtîle; çn un mot, la transGriptîon étoit à la donation ce qu’eüe étoit à régard de la venEe* c est-a-dire , un mode imàginé pour mettre les tiers à Tabri des pièges que leur tendroitia mauvaise foi, soit en aliénant à titre gratuit, soit a titre onéreux. Si l’on pou voit douter de eette assertion , il suffiroit de lire l’article 26 pour se convaincre de son exactitude.
Ainsi f sous eétte législation , le défaut de transcription .'ne pouvoit être opposé que par les tiers qui avoient acquis, lors de la donation ou depuis j quelques droits sur 1 immeuble, c^est-à-dîre par les donataires ou acquéreurs subséquens qut avoient fait transcrire, ainsi que par les créan" ciers hypothécaires. Mais les créanciers chirographaires qui étoient dans nmpossibilfté d’acquérir hypotheque, comme lorsque le débiteur venoit à faire faillite, ne pouvoient attaquer la donation sous le prétexte du défaut de transc'i’iption.
Il en étoit de même des héritiers du’donateur» en faveur desquels cette formalité n’a voit certainement pas été imaginée.
Depuis la promulgation du Code civil, on étoit en quelque sorte divisé d’opinion pour savoir si,K en exigeant la transcription de la donation, on vouloic se référer à rordonnance de lySi, et prescrire , sous un autre nom , ce que cette ordonnance exigeolt sous le titre à'Insinuation, ou si, au contraire, oa avoit purement et simple-
Transcription,
ment renouvelé les dispositions de la loi du ti
trumaire, ■
Qaeiques jiirisconsultes crurent remarquer,
dans plusieurs articles du Code, 1 intention at tribuer à la transcription les mêmes efiets qu a rmsmüailon. Ils ne virent donc, dans ce mode e publicité J qn’uee formalité de l'essence de la donation , dont tout le monde, à l’exception du donateur 5 pou voit opposer 1 omission.
Mais eette opinion est visiblement erronee. Il résulte des'discussions qui ont eu lieu au Consetld’Etat sur l’article 969, qu’en empruntant de la loi du I I brumaire la formalité de la transcripîion , on n’a voulu en changer ni h nature m les effets , et qu’oit l’a regardée , moins comme une formalité de la donation que comme se liant intimement au régime hypothécaire.
Cela rév^ulte encore de ce que la transcription, XI'est exigée c]u’à l’égard des donations d immeu- ' Ides; ce qui est'd'autant plus extraordinaire, qne si on éiîE voulu assimiler la transcription a l’insilîuàtion, on n’eiît pas manqué de l’exiger également pour les donations d’objets mobiliers.
On dit J pour toute réponsej que la transcription étoit impraticable à l’égard des meubles; mais on se trompe ,eUe étoit tout aussi fatale que l’insinua* tiun. Celle-ci so faisôit au domicile oti-aiqnaleur ; la transcription auroit pu y être requise j si elle eût réellement ténu à la substance de la donation.
■Transcription, li
Ainsi ce n est donc pas la difficulté de remplir cette formalite guî a empêché de l’adopter pour les meubles, mais son inutilité; car les meubles n ayant aucune suite par hypothequej, les tiers n ont pas pu compter raisonuablement sur des effets pour lesquels la possession seule vaut titre.
On argumente aussi de l’article 941 » qui porte que le défaut de transcription peut être oppose par toutes personnes ayant intérêt, et Ton, en conclut qu il peut etre oppose non- seulement par les créanciers inscrits et hypothécaires, mais aussi par les créanciers chirographaires et mohilicns* Donc, cette formalité lient aux dona~ tiens elles-mêmes, et nullement au régime hypothécaire.
Quand il seroît vrai que les créanciers ch.itographaires pussent opposer le défaut de transcription , je ne crois pas qu’il en résultât que la transcription est une formalité de la substaneé des donations. Mais, au reste, cetie régie est inexacte. Les créanciers chirographaires ne peuvent pas opposer le defaut de transcription, ainsi que je vais le démontrer.
La donation est parfaite par le seul consentement des parties, et la propriété des objets donnés est transférée au donataire , sans qu’il soit besoin d’autre tradition. ( Art. qSS. )
En supposant que, depuis la donation, le donateur ait verfdu l’objet qu’il avoit précédemment donné, racquereur ne pourra pas opposer le dé-
^2 Transcription.
faut de transcription, puisque, aux termes^ de l’article 3182, le vendeur ne transmet^à 1 acquéreur que la propriété et les droits qu n avoit
lui - même.
11 en est donc de la donation comme de là vente : le premier acquéreur ne peut pas être privé de ses droits par une aliénation subséquente.
Or, si un acquéreur subséquent ne peut pas opposer le défaut de transcription, comment supposer gu’uu créancier qui n’a jamais acquis de jus in te^ de droit sur l’immeuble aliéné, puisse le suivre entre les mains du donataire ?
Mais poursuivons : on peut supposer que le donataire ait aliéné l’immeuble donné, que l’acte d alîénation indique tous les précédens propriétaires, et , qu’aprés avoir fait transcrire, l’acquéreur ait obtenu du conservateur un certificat des inscriptions existantes sur la tête du donateur et du donataire, En payant les divers créanciers inscrits, jusqu’à concurrence de son prix, l’acquéreur affranchit l’immeuble, le purge é l’égard de tout le inonde, et devient propriétaire incommutable. — Après cela, il peut l’aliéner, le faire passer successivement dans une infinité de mains. sans que les eréaneiers hypothécaifes qui n’ont pas été payés, puissent Je suivre, ni troubler les possesseurs.
Si donc les créanciers hypothécaires ne peuvent pas troubler raequéreur, s’ils ne peuvent opposer . le défaut de transcription de la donation qu'au-
Transcription. ' 43
tant (jue leur liypoihéqne n’est pas purgée) la consei^uence tju on doit naturellement en tirer, G est que le droit d’opposer le défaut de transcription est attaché à'ieur hypothèque et non à leur eréanee toute nue J au droit réel qu’ils peuvent avoir sur l’immeuble donné, et non à leur action purement personnelle, chirographaire ou mob ilia ire.
lj%rtiGle854 du Code de procédure met le dernier sceau à cette démonstration : il veut que les créanciers antérieurs, aux aliénations^’pxii&st'ù.t suivre 1 immeuble entre les mains des tiers, et requérir la mise aux enchères, s’ils ont fait insciire leurs titres au plus tard dans la quinzaine de la transcription.
Ces xaots f anterieurs aux aliénations y pTOM' vent que la disposition de cet article 834 .s’applique tant aux aliénations gratuites qu’à celles faites à titre onéreux J car ils sont généraux et présentent le même sens que ceux employés dans la loi du II brumaire. Or, personne n’a douté que cette loi n’ait entendu comprendre dans sa disposition toute espece d’actes translatifs de propriété , et, par conséquent, la donation comme la vente.
D’üli il résulte, 1 ^. que les créanciers postérieurs à la donation ne peuvent jamais (suivant rarticle 834 ) opposer le défaut de transcription ; 2 P. que les créanciers antérieurs, qui n’ont pas pu devevenir hypothécaires à cause de la faillite du do-
Transcription, ïiateur, par exemple, ou ceux qm, étant hypo'
Ses^, n-ont pL requis à temps leur mscnp-
tion .nepeuventjamaisopposer le defaut de transcription; 5». que ue droit est réserve aux seuls créanciers hypolLiéeaires , qui, par leurs insciip-
.nilement prises, ont conservé sur 1 immeuble
leur droit de suite* ^
Toutes ces assertions se justifieront encore avantage parrarrêt que nous rapporterons
Quant à présent, nous nous bornerons à en tirer cette conséquence s que les articles qôS et 941 adoptent sans restriction les principes de la loidu ■ïI brumaire : ce qui nous autorise à établir, comme un principe invariable, que la transcription ne tient pas à ia substance de la donation ; qu’elle n’est qu’une formalité extrinsèque de Tacte, totalement puisée dans le régime bypo-
tJtiécâirô,
Or, si ce principe est exact, ce dont nous ne doutons pas, corameut concevoir que les héritiers du dqnateur puissent opposer le défaut de transcription'? Naturellement chargés de tontes les obligations de leur auteur, cujiis personam siistiiienty jU sont obligés d’exécuter la donation comme le
donateur lui même.
Il est vrai que l’article 94 ^ n'exclut du droit d’opposer le défaut de transcription que ceux qui étoient chargés de la faire faire, et le donateur ; ce qui prouveroit que les héritiers sont du nombre de ceux qui peuvent l’opposer.
Transcrlptiûn, 45
Mais il est h eroirè que sî on n’a pas formellement désigné les héritiers, c’èst parce qu’on a pensé qu’en indiquant le donateur> c’ëtoit naturellement s’expliquer sur tous ceux qui le représentent , • puisque, succédant à ses droits, ils succèdent à toutes ses obligations, et particuliérement à celle d’entretenir et d’exécuter la donation.
C’ê&t ce qu’a jugé la Gourde eaSsation, le 13^ décembre 1810. Comme son arrêt renferme tout ce qu’il est possible de dire contre la prétention des héritiers, nous allons le transcrire.
« Considérant, i®, que la transcription pres- » crite par l’article gSp du Code civil ne tient,
» sous aucuTi rappojù ^ à la .substance de la )) donation, y qu'elle n’est qu'une formalité ex- » trins hque â l'acte qui la contient s que cela » résulte de l’article 938 du même Codé, qui » porte que la donation est parfaite par ie seul con- » sentement des parties, et que la propriété des » objets donnés est transférée au donataire, sans » qu’il soit besoin d’autre tradition, pourvu , tou- » tefoîs, qu’aux termes de l’artiGle donation
» ait été aeceptée expressément et par acte authea- » tique, du vivant du donateur J
» 2*^. Que la formalité établie par la loi du rr » brumaire an qdans Vintérêt des créanciers » et des tiers-acquéreurs J et non dans l'intérêt » des héritiers des donateurs , .a été de nouveau
Transcription,
» requise parle Code cz>i 7 ,pA.RLE meme motif
i > et sans modification ;
» 5 ®, Que de là il suit que, lorsque l’article q 4 t » du Code a dit que le défaut de transcription n pourroit être opposé par toutes personnes » ayant intérêt , il est impossible de supposer que )ï le législateur ait voulu , par ces mots toutes périt sonnes^ désigner les héritiers du donateurs qu’il est évident, au contraire, qu’il a entendu a parler de ceux qui auroient traité avec le dona- » teur, dans Tignorance des donations qu’il auroit » pu faire , et qui ne seroient pas responsables de ; N ses faits; c’est-à dire, les créanciers envers les- » quels il se serolt obligé, les tiers auxquels il auroit » vendu ou transféré à titre onéreux le tout ou par- » tie des biens dont il se seroit précédemment dé* » pouillé par une donation j
» 4®, Que ces mots, toutes personnes , ne peu* « vent évidemment pas désigner les héritiers du » donateur, puisque ces héritiers le représentant ^ » sont tenus de ses faits, et sont censés n’être avec » lui qu’une seule et même personne ; que, pour » soutenir avec succès le contraire, il fau droit trou- » ver dans la loi une exception précise, et telle » que celle qui a voit été insérée dans l’ordonnance » de iySi ;
» 5 -®. Que ceux qui voudraient opposer les dis- » positions des articles et g4i du Code civil, » et prétendre qu’on y; remarque une ressemblance
transcription.
parfaite entre la transcription au bureau des hypothèques et 1 insinuation, pour en conclure que la U’anscription remplace riosinuation Youlue à peine de nullité par l’ordonnance de lySi, toinberoient dans une erreur évidente ; qu’en effet, en rapprochant toutes les disposîtioris du Code sur la tnniscription, et les combinant avec celles des articles 1069, 1070, 1072 , on sera forcé de reconnoitre que 1 insinuation n’ést pas remplacée par la transcription dans l’intérêt des héritiers des donateurs, mais seulement dans l’intérét des créanciers et des tiers-acquéreurs desdits dona¬
teurs ; de maniéré qu’il doit demeurer ]>our constant, que les heiitiers de ces mêmes donateurs
ne peuvent pas être reçus à demander la nullité des donations par eux faites, sous prétexte qu elles n auroieat pas ete transcrites du vivant desdits donateurs ;
« Consideiant enfin que, de tout ce qui vient » d etie dit , il résulte que la transcription est une » formalite essentiellement differente de l’insinua- » tîon , et par son objet et par ses conséquences ; « d’où i) suit que )a nullité qui résulioit autrefois » du defaut d insinuation pendant la vie du dona- » teur, ne peut être invoquée contre une donâ- » tion faite à une époque où la formalité de « rinsinuation étoit abrogée ; ,et par voie de con- » séquence, que la Cour d’Appel de Montpellier, » en décidant que les héritiers d’Antoine Bal- » deyron n’étoient pas recevables, depuis les dis-
^ Tninscription.
» positions du Code civil citées, à opposer à son „ donataire la nullité de la donation farte a son » prolit, à raison du défaut de iratiscripiron du » vivant du donateur , a, fait une juste applica- » tion des dlspositoins de ce même Code , dont » elle a parfaitement saisi le sens et l’esprit.....»
Après un arrêt aussi bien motivé , ilseroit difficile de donner quelque nouveau développement aux principes que nous avons voulu exposer.
Nous terminerons donc, en rappelant que aéjà plusieurs arrêts avoient consacré la me me doctrine. Ün peut notamment citer celui de la Cour d’appel de Toulouse, du 29 mai 1808 ; celui rendu par la Cour d Angers, le 8 avtil 1808^ et enfin, celui de la Cour d appel de Colmar.
S. II
l^CtTtS CHS ds dsilOü oit J}lïtStBliTS 'DêTltBS SHCCBSStVSS ^
le dernUr acquéreur qui 'veut purger est ■‘il obligé défaire transcrire Les titres d^ te.s 'vendeurs ^ on peut'-il. se borner a la transcription de son acte " d‘acquisition ?
Dans le cps oit il détroit faire transcrire , sans distinction , tous lés actes de mutation, seroit-il «jsujéti à cette ohtigation ^ lorsque IHrnmeuhle n’au- Toit pas été^ hypothéqué par les 'vendeurs antérieurs , mais que ceux-ci y anroient quelque privilège a l’cccasiori du prix de la 'vente^.
IjA première question peut se présenter dans l’hypothèse suivante : Primus a vendu une maison
Transcription.
k Secundas , qui . lui-méme ra vendue k Terüul
Cet^ maieon elo.t déjà hypothéquée aux detea
à^Pnmus. lorsque celui-ci i’a vendue
moins Secundus , premier r • ’ picmier aetjuereur. n a rîo«
cure les deux actes de veme , ou si la transcrip
tion du dernier l’autorisera à purger même les hC-
rotheques consenties par Prémus que^L
privi ep que celm-ci pouvoit avoir sur la maison par lui vendue? maison
Une première réflexion qui. se présentp naf tellement , c’est qu’on ne Inçoif; "
transcnpnon d’un acte étranger aux créance du premier vendeur, et dans lequel ce vendpn
« est pas même désigné, puisse conduire a iël dépouiller de leurs hypothèques. '
Le doute qui naît de cette réflexion .a vertit eu certitude , par le rann. T principes consacrés par le Gode civil^
a» mi» ,2.1 ï“î'''
potheques dont il étoit chargé Ce oui J * par son acquisition, ëë f
ble avec la charge des hypothéqu !ërfes ' son vende J, et Tenius tautavëc celles cééëë par S^cundus, que celles imposées par le 7Z
r 2ycinscription.i
al. puisque n’avoit ..ien
fait I.ÔUÏ purger modifier ces
- e? die de que lorsqu’après la transonpprmcipes. Il de q , n„iazaine de cette tion ■. et aetue P „□ certificat'du
transcription , 1 “ 1 "“ ^ affranchi
Gonservateur . ' “ni y auroient
dans ses maias de toutes les ch g q
“cet article s’explique nécessairement par
le dermer 11°. de 1 ^ ins-
le Gonservateur a faite d P
criptions provient de sa neg ’ onjabjUté
meuble en demeure bberé, saut la respo du Conservateur envers les créanciers, des désignations insuffisantes, J ^3,
quéreur, que provient cette erreur. >
rirnmeiible ne peut pas en être affranch , p nue c’est par la fauté de l’acquéreur que le Conservateur n’a pas compris dans ses certificat, tou-
tes les inscriptions qui le grevoient.
Les désisnations à fourbir par l’acquereur qm réclame le certificat des inscriptions, ont deux obets. 11 doit faire connaître au Conservateur 1 immeuble grevé d’hypothèques, et ensuite les individus qui ont pu l’affecter ; autrement le conservateur ne peut délivrer aucuns oerlificats. ^
Par la transcription dn dernier contrat, c esti-dire , de la vente consentie par Secmdus à Ter- Üus celui-ci a fait connaître au Couservateur
Transcription.
nmmeuble qu’il vouloitpu.-ger, etparconséquem e bien sur lequel frappoient les hypothèques &nt U recîamoit le certificat. ^
Mais a t-il egalement mis à même le Conservaleur de connoitre les débiteurs, c’est-à-dire, ceuic sur qui les inscriptions avoient été prises? Nonpar la transcr.ption de l’acte de vente consenti par Secundus , il n’a fait connaître au Conservateur que les hypothèques créées par Secundus. Or ce Conservateur n'a pu délivrer dans les certifleats que les inscriptions prises sur d'ecim&f, puis- 1 qurl ne pouvoit pas. deviner qu’il existât d’autres debiteurs qu on ne/aisoit pas connaître. Dans ce cas, 1 immeuble n'est donc pas libéré deshypotbéqiies omises, et l’acquéreur doi s'imputer de n’a- , voir pàs^ donné au Conservateur les renseieneïiiens qui lui etoient nécessaires pour connoîtré toutes les inscriptions qui grevoient rimrneubîe.
reste, il résulte de l'article sigS que les créanciers ne peuvent jamais perdre leurs créances : ou c’est le Conservateur qui en demeure .responsable , ou c est l’immeuble qui continua d’ètré affecté à leur paieméiit. Ici la responsabilité du Conservateur est entièrement dégagée, püisqu’eri délivrant certificat de toutes les hypotbèques inscrites sur le débiteur désigné, c’est-à-dire, sur Secundus , il a fait tout ce qu’il étoit possible de faire. C’est donc l’immeuble qui demeure soumis à ces hypodiéques , parce que', encore une OIS f és créanciers ne peuvent pas perdre leurs
Transcription-
r nthèauespM des feus qui leur sont étrangers,
hypomequespou ^ ‘in« «souvent, seroient
par des réticences, qui, le plus souven ,
calculées. («mi Ip*» actes de pro-
Al.si,Utranscr.^
f ;.e drc:i;i de Æ«, doit é«e requise, f^trelnt on ne purge que les hypotheques creees du chef de celui dont l’acte est transcrit.
Cependant nous proposerons une restriction . .1
arrive souvent , sur-tout à Pans, que es con • rats de vente désignent les pteoedens proprietaires Ainsi, dans notre hypothèse , on auroit dit que Tertius avoit acquis de Secundus , qui Ini-lénie tenoit de Primus. Dans ce cas, la transcrîption du dernier contrat de vente nous sem bleroit suffisante pour purger tant les créées du chef de Secundus que celles de)a établies par Primus. La raison en est, que le conservateur. trouvant dans l'acte transcrit les renseignemens nécessaires pour chercher les hypo c Les qui grèvent l’immeuble , il ne devra imputer L’ii lui-même de n’avoir pas compris dans ses
qu
consenties par Seamdus,
C’est ce que nous paroît avoir jugé la Cour de cassation dans une espèce régie, à la vérité, par i’edit de 1,^71, mais dont on peut extraire les principes pour les appliquer à notre législation actuelle.
Dans le fait , la terre de Maumont, située dans le département de la Cbarente, avait été vendue
^ ^inscription ^ ^'2
d'abord par le aieur Havas, à la demoiselle RaucooP, et par oelle-oi aa siear Giro qui, lui-m&L la vendu aux sieurs Tessiéres', Dum^nfeil eTy]! gneras. Dans ce dernier contrat, on avait rappelé
Le 09 messidor an IV, les derniers acquéreurs déposèrent leur acte d'acquisition entré les mains
cation ' tties de ratifi¬
ée conservateu r expédia ces lettres, et les scella
mais à la charge des oppositions qui auroient pu être’ faites entre es mains d’un nouveau conserLZ, qu, avoit etc nommé dans l'arrondissement du disnet où etoient situés les biens, Ensuite , on obtint lu certituds ctu ij n’avuit été faiV à ce bureau,^ e «it aucune opposition
nu^Ne'' défi remplies, lors-
qu il se présenta des créanciers bypotiiLaires du proprie aire originaire, qui avoient formé oppoition des 1791 sur ce dernier. Ces créanciers in-
enlorent 1 action hypothécaire contre le nouveau possesseur, et prétendirent que les lettres de ratificatioii obtenues contre celui-ci n'avoient pu purger leur creance. r r
De son côté, l’acquéreur soutint que l'immeuble
éloit passe entre ses mains franc et quitte de toutes charges et hypothèques; mais ce fut inutiiement
lant le tribunal de première instance, qui jugea que, maigre les lettrés de ratifioation, Jesliypo-
■‘nîT"
P/ Transcription^
r;“ “;';;yrs.” âC ?.
ï!o”*idéraî^i’«" -
position de l’édit de 1771, n’avoit soumis acqu
î^etd’un immeuble, qui veut >« ;
::^ tous Ccontmts'^de vente non ratifiés, et à preudre sur chacun d’eux séparément et successi- "ement des lettres de ratification ; cette vo,
longue et embarrassante, seroit sans ûb|et, de q
ce dernier contrat déposé faisoit une mention exacte 1 la filiation de toutes les précédentes ventes ou mutations, et indiquoit tous ces divers actes, avec lés noms et prénoms des precedens propr e-
ta’res; -que ce mode, plus simple, plus expéditif atteint le même but dans l’mteret des acquéreurs comme dans, celui des créanciers opposans, les recherches à faire par le conservateur ne pouvantêtre ni difficiles ni longues ; que ce mode est conforme à l’intention bien manifestée par le législateur dans le préambule de l’édit; qu’il est dans son esprit comme dans son texte; qu il resuite no: tammentdes articles 7,26 “ 7 ! qu’d se trouve
Transcription, 35
aussi indiqué comme le plus conforu^e è cette loi par , la généralité des commentateurs j qa*il a été suivi dans la pratique et maintenu par les tribunau^ç; que dans respéce,.toutes lès indications nécessaires voulues par la. loi se trou voient tant dans l’acte déposé au greffe que dans l’esprit dudit acte, aiRché, ainsi qu’il a été justifié et qu’il a été reconnu constant par l’arrêt attaqué ; que,le conservateur Behogle auroit du d’autant moins se difpenser de faire les reclierches , que les lois des a t nivQse et 17 prairial an 4, çn mettant les registres de la conservation de Barbesieux supprimée à sa disposition j lui en rappeloient formellement l’obligation; qu'il suit de-là que l’aiTét attaqué n’a pas violé l’article VI précité, et qu’il a fait une juste appiiealion des articles XVII et XLVII de l’édit de 1771.
Quant au pourvoi des créanciers Despriez et consorts, contre ce même arrêt, au ciief qui leur a refuse leur recours direct contre les acquéreurs Xesnieres et cqnsortSi^ — la Gotir a considéré ejue ces acquéreurs ajant obtenu des lettres de ratifia cation sur leur contrat, ainsi qu’il a été dit, les hypotheques se spntjtrouvées purgées; qu’ils ©nt va-, lableinent payé, par suite, le prix de leur acquisition , et que par conséquent ils n’ont pu être pas-sibles du recours demandé contre eux ; qu'il suit de-Ia que 1 arrêt, en u’accordant à ces créaciers que celui suosidiairement demandé contre le con* servateur Behogle, pom: raison de romission,, es^
g g Transcrip iion .
parfaitement conforme aux articles VII et XL\II
de rédit. .
On peut conclure de cet arrêt, que si la question se présenloit sous la législation actuelle, la Cour feroit encore l’application de ces principes ; car on retrouveroit dans la transcription du dernier acte (dans la supposition où il contiendroit la filiation de tous les précédens propriétaires ) tout ce qu’on trouvoit, sous l’édit de 1771, dans le dépôt du contrat, sur lequel étoient obtenues les lettres de ratification. Le conservateur pourroi t donc délivrer les inscriptions prises sur chacun des propriétaires. Il auroit tous les renseiguemens qu’auroic pu lui fournir la transcription de toutes les ventes. Il seroit donc responsable s 11 oniêttoït quelques inscriptions dans ses certificals.
Nous croyons même, dans ce cas particulier, que la transcription du dernier contrat qui énoncé tous les précédens propriétaires, auroit également l’effet de purger le privilège du premier vendeur ; car celui-ci ne conservant son^privllége que par la transcription de son titre particulier (i), et le conservateur ne trouvant aucune inscription du chef de ce vendeur , est autorisé à délivrer le certificat des inscriptions existantes. Ce certificat aura nécessairement l’effet de purger l’immeuble, et le premier vendeur devra s’imputer de n’avoir
(i.) Voyez ce qne nous avons dit an mot Privilège-
Tfanscriptmi. ^
pas fait faire son inscription au plus tard dans la gainzame de la transcription du dernier acte de vente.
Toutefois, ce n’est pas que le vendeur pirde la propriété de son immeuble sans espoir d’en avoir le ^firix. Nous avons déjà établi dans le livre I, chapitre V, §. I ^ ^ privé d’un des
droi ts que la loi lui accorde, il conserve néanmoins celui d’obtenir la résolution de la vente par lui consentie.
Mais ceci nous conduit à la secondé question proposée en tête de ce paragraphe. Nous avons dit que la transcription d’un contrat de vente dans lequel ne se trouveroient pas désignés les précédens propriétaires, n’autoriseroit pas à purger contre ceux-ci.
Ou suppose que ces précédens propriétaires n aient consenti aucune hypothèque, mais qu’ils aient eux-mémes des privilèges à raison du prix qui leur est encore du. La iranscriptioti du dernier acte, dans lequel ne sont pas mémenommés les précédens propriétaires, purgéra-t-elle contre eux, alors qu’ils n’auront pas fait faire d'inscription dans la quinzaine ?
S il h’y aeu que deux ventes , comme lorsque Primus a vendu à Secuncliis, et ;eelui-ci à ‘Pertins , la transcription requise par Pertius a 'nécessairement purgé les créauces contre Secuficlus\ et, par conséquent, le privilège de Prb?ias^ puisque celui-ci ne toit que .créancier à^Secundus*
53 , Transcription:
Primus ne pent donc conserver son privilège, gpràs cette transcription, qu’en inscrivant dans la quinzaine, conformément à l’article 834 du Code de i^océdure. - Telle est l’opinioTi émise dans le Piépertoire^ v°. Transcription , §. 3 , n®. 5 et 6 , opinion qui est néanmoins contraire à la jurisprudence constante de la Cour de Paris , où 1 on juge tous les jours que le vendeur ne peut pas perdre son privilège. La raison qu’on en^donne , c est que, conservant le droit de demander la résolution de la vente, à défaut de payement du prix, le vendeur a toujours le droit de reprendre sa chose , et, par conséquent, de priver les autres créanciers des hypothèques déjà acquises sur 1 immeuble. Gette raison ne nous a pas paru trés-concluante ; elle nous a prouvé que l’on pouvoit confondre deux litres très-distincts et Indépendans lun de l’autre. Mais enfin., telle est la jurisprudence que nous croyons de notre devoir de rapporter, môme lorsqu’elle ne nous semble pas conforme aux vrais principes.
Mais s’ily avoit un plus grand nombre de ventes; si, par exemple, dans la même hypothèse, Ter dus avoit revendu à Quartus , et que celui-ci n’eüt fait trahscrire que son acte d’acquisition, ü. ne pnrgerolt pas le privilège de Primas , parce que le conservateur ne trouvant désigné que Terlius , serait obligé de ne faire des recherches qu’à légard des créancieTS'de celui-ci : ce qui pourroit l’engager à donner un cerûficat négatif au pré-
' Dépôt du contrat au Greffe. 69
judîce de Primus. Ainsi le défaut de désignation , de la part de l’acquéreur, retomberoit sur luimême ^ et laisseroit Timmeuble affecté au privilège de Primas.
De tout ce que nous venons de dire, il faut com dure que, hors le cas où le contrat désigne tous les préeédens propriétaires, Facquéreur ne peut purger qu’eu faisant transcrire tous les actes de propriété.
i. ni,
P nus le cas de dejix; ou plusieurs 'vernies successives t Vacquéreur qui •vêtit, purger l’immeuble des hypothèques légales noti assujétiès à IHascriptiou , doitil déposer au greffe les titres dé ses vendeurs, ou peutdt se contenêer de déposer son acte d*acquisition seulement'^.-
Cette question est la même que celle que nous venons d’examiner (fans le paragraphe précédent; car le dépôt du contrat au greffe est aux hypothèques légales dispensées de l’inscription, ce que la transcription est aux hypothèques assujétiès à cette formalité. Aussi n’entrerons-nous pas dans de nouveaux détails, et nous Gontenterous-nous de renvoyer à ce que nous venons de dire sur la question précédente.
êq Transcription,
, ■■■ ' ■ ' S. IV,
La, transctiption ét leJ autres formalités prêscriies pour purger les hypothèques , sont-elles applicables ■ atm aliénations des biens des mineurs ^ des inter-,
. dits i aux UcU niions i etc?
Gette question ne peut être élevee d une manière bien sérieuse à i’égard des licitations 014 des ventes qui ont lieu entre majeurs , et qui pourroient se faire autrement que par autorité de justice; ce sont là, comme nous l’avons fait remarquer ailleurs , des ventes purement volontaires , pour lesquelles on s’est présenté à la justice sans y être forcé. C’est pourquoi on juge tous les jours que l’action en rescision , pour cause de îésiori , est admise contre ces sortes d’aliénations, comme si elles avoieot été faites devant un notaire. ( l’arrêt rendu par la
Cour d’appel de Paris, le décembre iBio ).
Il ne peut donc pas ÿ'avoir de difficulté sur le mode de purger les immeubles ainsi aliénés. Siraliénatîon avoit été faite volontairement, l’acquéreur devroit transcrire et ensuite notifier : il est soumis aux mêmes formalités lorsqu’il s’est rendu adjudicataire , puisqu’il n’y a aucune différence entre les ventes ou les licitations volontaires, et celles qui ont eu lieu en justice, mais qui P où voient aussi être faites par le ministère d’un notaire.
Transcrip tloîi, ^ j
Cette question ne peut donc être problématique que pour les ventes ou les licitations qui dévoient nécessairement se faire d’autorité de fus^ lice f telles que celles des biens des. mineurs, des interdits ^ des biens dependans d’une succession vacante, et autres de cette nature. Ces ^iéuations sont assimilées aux ventes forcées , aux adjudications sur.saisies immobilières j comme elles, elles ont lieu eu Justice , elles sont rendues publiques par affiches, par la voie des journaux ; elles sont précédées et suivies de toutes les formalités prescritesïpour la saisie immobilière. Enfin l’article g 65 du Gode de procédure, relatif, à la vente des biens des mineurs , renvoie au titre de la saisie immobilière, et applique à eelle-Ià les suites de celle-ci. C’est pourquoi nous avons décidé ailleurs, que la surenchère autorisée par l’article 710 dù même Code, pour radjudication sur saisie immobilière, étoit applicable à la vente des biens des mineurs.
Or, s’il existe un aussi grand rapprochement entre l'adjudication des biens des mineurs et l’adjudiçation sur saisie immobilière , pourquoi assujettir la première à la transcription, tandis qu’on en dispense la seconde ? poinquoJ refuser à i’une ce qu’on accorde à l’autre ?
Malgré ces raisons , nous donnerons la préférence à l’opinion contraire. La vente des biens des mineurs et des interdits n’est pas une vente
^ Transcription'
forcée : elle se fait, à la vérité, en luslice , mais Lulemect dans l’intérêt des mineurs, et pour assurer que les immeubles seront portes, par la Valeur des enchères, à leur véritable valeur; à l'égard des créanciers, c’est une vente^ ordinaire une vente qui leur est tout aussi etraneère que si elle avoit été faite devant un notaire.
Le rapprochement ou la comparaison que on fait entre la saisie immobilière et la vente des Lns des mineurs, l’appücation à celle - c, des règles introduites pour celle, là , sont tota emeni inexactes. Les formalités relathes à 1 affiche , au mode de publicité de ia saisie pour amener des
endhérissèurs, conviennent sans doute à la vente
des biens des mineurs. La disposition de 1 arU 710 ^l^eur est également applicable , puisqu’elle sert à augmenter le prix qu’on tire de l'immeuble ; mais c’est tout : les‘ autres formalités irltroduiles dans \a saisie, pour rintérêt des créanciers , ne se trouvent pas dans la vente des biens des-mineurs; on n’appelle point ces créanciers, on ne leur fait aucune notification; et c’est cependant leur présence , nécessaire à la vente , qui fait que l’adjudicataire sur saisie immobilière est dispensé de ■faire transcrire et de suivre les formalites indiquées pour purger.
Ces différences doivent avoir quelque résultat , elles doivent établir la ligne de démarcation entre la saisie immobilière et la vente des biens
^ranscriptiotii
des raîneurt’, et sans doute que leur premier effet est de faire regarder celle-ci comme étrangère aux créanciers.
Ces créanciers ont Un droit réel; ils ne peuvent le perdre que par une des maniérés indiquées par la loi , et nulle part on ne verra que radjudioation des biens des mineurs j vendus volontairement, ait cet effet.
D où nous concluons que les bypotîiéques existent encore apres l adjudication ^ et que le seul moyen de les effacer , c’est de faire transcrire le jugement d'adjudication et de le notifier aux créanciers inscrits , comme s’il s'agissoit d’une vente purement volontaire ; ^que si Ies*mineürs ou les interdits étoient mariés , et qu’il n’y eût pas d’inscription du chef des femmes j l’adjudicataire devroit déposer le contrat au greffé et certifier ce dépôt par acte signifié tant à la femme qu’au procureur -du Koi.
La transcriptioa et les autres manières de oonsxjlider la propriété et de la purger ^ s"appliquent ~ elles à la saisie immohilière ?
En adoptant le système dé publicité , la îdî du 11 brumaire an 7 n’avoît admis aucune exception ; et de même qu’elle exigebit rinseriptîoa des hypothéquas et des privilèges qui frappoient «ur des immeubles, de même elle avoit imaginé
Transcriptio)h
un mode de rendre publiques toutes les aliénations. ^
En effet, l’article XXVI vouloit qu une alienation ,volontaire ne transmît de propriété mcoinmutable à l’acquéreur que du jour de la transcription qui en seroit faite au bureau des hypothèques de la situation ; en sorte que , dans le concours de deux acquéreurs successifs , dool Tun seulement auroil fait transcrire , la préférence étolt accordée à celui-ci.
La même formalité de la transcription étoit prescrite à l’égard des adjudications par suite d’expropriation forcée ; l’article XXII de la loi sur les expropriations, après s’en être expliquée d’une manière fort claire jattachoic divers effets au défaut de transcrîplion ; elle vouloit d’abord que ladjudication ne purgeât aucune des créances hypothécaires, et ensuite que chaque créancier eût la faculté de faire procéder contre radjudicataire , et à sa folle enchère, à la revente et adjudlcatîoiî des biens expropriés.
Cette législation ne s’est maintenue que jusqu’à la publication des nouveaux Codes. Dés rémission du premier, la transcription des aliénations volontaires est devenue facultative ; et la vente , parfaite par le seul consentement des parties , a tellement dépouirié ie vendeur, qu’il n’a plus tenu à lui de- transmettre postérieurement des droits sur l’immeuble aliéné.
A l'égard des hypothèques > la vente n’a porté
Transcriptioji.
aucune atteinte à celles déjà inscrites; mais suivant le Gode civil, on ne pouvoit plus en faire mscrire de nouvelles , même quand le principe auroit existé antérieurement à Taliénalion. A la vérité , le Code de procédure a modifié ce principe , et depuis l’émission de l’article 854 , on peut utiliser les hypothèques antérieures à raliénation, en les faisant inscrire dans la quinzaine de k transcription.
Tels sont les principes à l’égard des aliénations volontaires. Pour ce qui touche les adjudications sur'saisie immobilière, aucun de nos Codes n a retrace la formalité imaginée par la loi du II brumaire, et le Gode de procédure , au contraire , prouve qu’on a eu l’intention dé l’abroger.
Dkbord, aucun de ses articles ne fait dépendre la mise en possession de l’adjudicataire ( ainsi que le faisoit la loi de brumaire ) de la formalité de la transcription. Il résulte, au contraire de l’article yib , qu’il suffit que l’adjudicalairê rapporte au greffier quittance des frais ordinaires de poursuite , et la preuve qu’il a satisfait aux conditions de l’enchère, pour qu’il lui delivre le jugement d’adjudication, et conséquemment le titre qui l’autorise à se mettre en possession,
L^rticle 787 prouve aussi que le défaut de transcription n’autorise pas, comme sous la loi de brumaire, à faire revendre l’immeuble à la II. S
■(j<5 Transcription:
folle* enchère de fadjudi cal aire ; car cet article établît que ce ri’est que faute d exéculei es clauses de l’adjudicatioa , que le bien doit être revendu à la folle-enchère. Ainsi voilà deux effets attachés par la loi de brumaire au défaut de transcription, et qui ne peuvent pas se rattacher à Tomission dé cette formalité. Ce qui indique que le Code de procédure a changé en cette partie le système de la loi de brumaire.
Mais, d'ailleurs, à quolpourroit servir la transcription du jugement d^adjadication?(.je ne serait pas pour autoriser les créanciers antérieurs à requérir leurs inscriptions dans la quinzaine de l'adjudication, L''aTticle 854 du Code de procédure ne leur donne celte faculté que lorsqu*!! s’agit d’une aliénation volontaire , qui ne peut réellement purger l’immeuble des hypothèques qui le grèvent, qu’autant qu’elle est transcrite ; et en cela cet article est en harmonie avec la disposition de l’article 2181 du Code civil , qui n’exjge la transcription qu’à fégard des contrats translatifs de propriété. Mais , encore une fois, la contexture de cet article 854 prouve que sa disposition est étrangère aux adjudications sur saisie immobilière.
La transcription de.cette adjudication ne pourroit pas non plus être nécessaire pour donner lieu à la surenchère. Cette faculté n’est autorisée par i’artiGie; 2 -ii 85 du Gode civil, que lorsqu’il s’agit d’aliénations voloniaires et tant qu’on |>eut
'^^cniscripiion,
craindre que l’immeuble n’a pas e’té porté à si
a ete fait publiquement, Ja saisie a été transm'i» eu bureau des lYPothéques , elle a été notifiée aux créanciers ; des placards , des adjudicatious préparatoires, de nouvelles annonces, l’insertion aur les journaux, tout a contribué à la rendre punlique; et si 1 immeuble saisi n’a nas été V à sa véritable valeur , c’est à eux-mémès que la créanciers doivent l'imputer ; iis pouvoient tane que les enchères étoient ouvertes fairp ’ ' ^ l'immeuble à la valeur qu’ils lui do ^ ’
faculté leur reste encore dans la huitaine dé l’aT jud,cation ; et ce n’est pas par une prooédut aussi-tardive qu’ils peuvent revenir sur mm ad judicâtion déjà consommée.
• ctoit autiement, non-seulement l’ad '
,ud,cata.re seroit obligé de faire faire la tra'f’ citption et le dépôt au greffe , pour purger les' hypotheques legales, mais encore les nodficationé présentés par l’article ai 85 du Code civ^ De e manieie , on irott plus loin que la loi du m' hiumaire, et souvent les délais ne seroient pas encore expires . lorsque, par la clôturé du proces-verbal d’ordre et la délivrance dés bofde
reaux de collocation , l’adjudicataire se. verroié
force de payer le prix de son adjudication.
Mais , d.t;oa , la surenchère est utile à la masse des créanciers et au débiteur lui . même ; elle ouwe a ceux qui craignent deperdre leur céance
Jra^scriptlon-
“"•rSniirdTv
"’cefa vt .Lu les moyens de faire por.er Vimmeuble à s^ véritable valeur emsto.ent déjà LTnT ’adiudication, les créanciers conno.sso.ent f ‘ -l IP leur de l’adjudication étoit indique;
’ir “'/“r ï
vtor; et s’ils ne l'ont pas ftit,ils "'ont d^
proches il adresser qu’à eux-mêmes. D e. leurs , Lut peut être réparé, si l'immeuble a reellemei été aLugé pour un prix modique. On peu , aux
UrmeLel’Ltlcleyio.faireencore dansa-
talne, une surenchère du quart et par là faire
porter l’immeuble à sa véritable valeur.
^ Cet article 710 du Code de procédure prouve donc que les créanciers ne peuvent pas surenchérir dans les quarante jours , car, en lestreisnant à huitaine le délai, en exipan un ^ surenchère du quart, au lieu du dixième exige
parVarticleaidSduGode civil, cet article prouve
combien on a entendu établir de différences entre les aliénations volontaires et I adjudication sur saisie immobilière.
Ainsi , pour établir la nécessité de la transcription, on ne peut pas se faire un argument de Vintérêt qu ont les créanciers de surenchérir, hs pouvüient user de cette faculté tant que 1 adjudication n’étoit pas consommée, et même depuis ; et dans la huitaine qui a suivi, ils ont en- Gore 'pu surenchéiir, sans qu’il fût besoin de faire
Transcription. ^9
transcrire le jugement d’adjudication et de le leur notifier,
On fait encore deux autres objections : on dit que les hypothèques légales ne peuvent être purgées que conformément au Code civil, c’est-àdire, en notifiant l’adjudication aux femmes, aux procureurs du Roi, etc. ; ce qui prouve que les manières ordinaires de purger les hypothèques s’appliquent aux adjudications sur saisie immobilière comme aux autres aliénations; 2®. que s’il résulte du jugement d’adjudication qu’une partie du prix reste due au sai^i ou aux précédens vendeurs , le privilège ne pourra, pas être conservé.
La première de ces objections disparoît devant cette considération que la femme, que les mineurs, prévenus par les notifications des piacards, peuvent requérir toutes inscriptions, et veiller par eux-mêmes, ou ceux qui agissent pour eux, à ce que l’immeuble soit porté à sa véritablevaleur.
Et vainement diroit-ou. que cette notification des placards ne doit pas leur être faite , puisque, d’aprés l’art. hqS, elle ne concerne que \Qs créaMiers inscrits. Il résulte , au contraire , de l’esprit qui a dicté cet article, que le Législateur a entendu parler indifféremment de tous les créanciers en état d’exercer leur hypothèque. Il en es,t de sa disposition , comme de l'art. 2166 du Code civil , qui, voulant déterminer l’effet de l’hypothèque,
rjo Transcription'.
dit textuellement que les créanciers îi’ont le droit de suite qu’au tant querhypothéque^J^ insente J et cependant jamais on ne douta que les hypothèques et les privilèges dispensés d inscription ne fussent compris dans sa disposition.
La seconde objection est, s’il sc peur, encore plus futile. On dit que s’il est dû quelque chose aux précédens vendeurs , ils n’auront aucun ïïioyen pour conserver leur privilège. Mais on se irompe ; les précédens vendeurs ont pu requérir la transcription de leurs actes particuliers d’adiénation , ils ont pu aussi prendre une inscription; et s’ils ne l’ont pas fait, ils doivent s’imputer à eux seuls la perte de leur privilège. D’ailleurs , ils ont un autre moyen de recouvrer ce ([ul leur est dû , en obtenant la rescision de la vente. ( Voyez ce que nous avons dit, liv. 1 , chap. V).
D’après toutes ces considérations, il est donc permis de croire que radjudieation sur saisie immobilière n’a jamais besoin d’être transcrite: qu’elle arrête toute seule le cours des inscriptions, et qu’elle purge les hypothèques déjà inscrites , lorsque ie >prix^en< est payé aux créanciers utilement colloqués.
Voilà comme nous nous expliquions dans la première édition de cet ou vragej Depuis ayant consul té Tusage et réfléchi sur les conséquences de cette opinion, nous avons reconnu que tout ce que nous avions dît sur les notifications, sur la surenchère
Tra nscrip tion . 71
du dixiéme j étoit parfaitement exact. Mais il n’en est pas de même de notre discussion sur l’inutilité de la transcription du jugeineut d’adjudicatîcKi rendu sur saisie immobilère. En effet,, si l’adjudicataire ne fait pas transcrire, que deviendront les droits de ceux qui avoîent des hypothèques non inserites avant la saisie immobilière ? A quelle époque perdront-ils le droit de les faire inscrire ? Estce du jour du procès-verbal de saisie? est-ce du jour deradjudication ,qui leur est encore étranger? On n’en sait rien. Et la difficulté de fixer d"une manière invariable répoque où les créanciers antérieurs , non inscrits , encourent la déchéance * est la meilleure preuve que l’on puisse rapporter pour la nécessité de la transcription.
Aussi, dans l’usage du palais, toutes les saisies immobilières sont transcrites ; et quinzaine après la transcription , l’adjudicataire se fait délivrer un certificat des inscriptions. A la vérité , 1 adjudicataire ne signifie pas son titre aux ereàuGÏers nouvellement inscrits , non plus qu aux anciens* mais l’ordre s’ouvre sur le nouveau certificat, et l’on y appelle tous les créanciers sans distinction, ,
, Transcription.
S. VI
Commentj} eut-on purger les privilèges de V article 2iot , lofsqu a défaut de mobilier ils frappent sur les im-. meubles î
L A loi ne semble indiquer aucun mode particulier pour la purgation de ces privilèges ; au contraire , elle paroit les placer dans le rang des hypothèques et privilèges ordinaires, puisqu’aprés avoir donné cette rubrique au chap. 8 du Mode de purger hs propriétés des privilèges et hypoïh'eques ^ elle n’a joute aucune formalité particu- ^ lière pour purger cette espèce de privilège.
Cependant il seroit difficile de les assimiler aux hypothèques ou privilèges ordinaires. Dispensés par l’article 2107 delà formalité de l’inscription , ces privilèges ne peuvent pas être purgés par la voie indiquée par l’article 21 83 et suivans, parce que, restant inconnus, on ne pourroit pas faire aux créanciers qûi en seroient nantis, les notifications prescrites par ces mêmes articles.
Toutefois il faut bien trouver un moyen de purger ces privilèges , la faveur qu’ils présentent ne peut pas aller jusqu’à mettre l’acquéreur dans l’impossibilité de les effacer : c’est pourquoi l’on avoir proposé d’appliquer à ces privilèges les régies établies pour la purgation des hypothèques légales non inscrites.
Mais ce seroit sans doute étendre la loi d’un cas à un antre : le chapitre IX n’est relatif qu’aux
Transcription. 73
hypothèques qui frappent les biens des maris et tuteurs, et roù ne peut l’appliquer aux privilèges énoncés dans l’article 210t. Il faut donc chercher un autre moyen qui se concilie mieux avec resprit de la loi.
Nous croyons que M. Tarrible, dans son article inséré au Képertoire , t®. Transcription , a trouvé le véritable mode , le seul qu’il soit possible de mettre en usage. C’est la transcription du titre de propriété. Cette formalité -y en effet » est suffisanté pour libérer l’acquéiieur des privilèges énoncés en l’article 2101 , puisqu'elle met en demeure les créanciers qui en jouissent, et qu’elle rentre parfaitement dans l’esprit de l’article 834 du Gode de procédure civile.
Cet article , en effet, exige que tous les créanciers ayant hypothèque ou privilège antérieurement aux aliénations , fassent inscrire leurs titres au plus tard dans la quinzaine; à défaut d’accomplir cette formalité, ils sont déchus de leurs hypothèques ou privilèges. Cet article ne contient d’exception qu'en faveur des vendeurs et des cohéritiers :] ce qui prouve que tous les autres privilégiés sont compris dans la régie générale.
Si donc les créanciers énoncés en rarticle ai 01 ne font pas inscrire leurs privilèges dans la quinzaine de la transcription , ils sont définitivement déchus de leurs droits , et rimmeuble en reste affranchi entre les mains du nouveau propriétaire.
On opposera, sans doute, qu’aux ternies de l’ar-
Transcription,
ticle 3107 , çes privilèges sont dispensés de I inscription : mais on pourroît faire la même objection pour les femmes et les mineurs . leurs J^ypothéques sont aussi indépendantes de 1 inscription ;et cependant l’article 2 ig 5 déclare que, si, dans lés deux mois de rexposition du contrat, il n’a été, pris aucune inscription , les hypothèques demeurent définitivement purgées. Or, 1 art. S 54 afaît pour les privilèges originairement indépendans de ^inscription, ce que 1 articlesi 65 a fait pour riiypôthéqae des fe*nnies et des mineurs ; dans l’un et l’autre cas, rhypothéque et le privilège nesontpas assujétisà Tiuscription à l’égard des autres créaoeiers ; mais lorsqu’il s’agit de 1 inléi’êt d’un tiers-acquéreur qui manifeste l’intention de purger , U faut lui donner les moyens de libérer sa propriété.
Nous • conelupns de ces observations , que la seule manière de purger les privilèges énoncés en l’article 2101 , c’est de faire transcrire l’acte de propriété;; que cette transcription a seule l’effet de libérer les immeubles, lorsqu’on ne les a point fait inscrire dans la quinzaine de la trans:* cription.
Notificatioît, Section II.
JDe la Notification aux Créanciers inscrits.
jLa ?iotifie:atiort fuite pur (* àc/juéreur est-elle mille , si le prix déclaré est Pçis idetttiijusTneut le même rjue le prix converni dans le contrat °l
L’article 2i 83 da Gode civil exige que racquéreur qui veut purger Timmeuble des hypothèques qvû le grèvent, fasse noti^Ker aux eréanciers inscrits un extrait de son titre. Cet extrait doit contenir partiGuliérement l’indication du prix et l’énonclatioii des eharges qui en font partie , afin que les créanciers jugent si rimraeuble a été porté à sa véritable valeur, et s’ils ont ou non interet à surfenohérir.
Si cet extrait ne faisoit pas mention du prix, il est indubitable que la notification seroit nulle , parce que rj’àyant pas été à portée de surenchérir , les créanciers pourroient se plaindre de n’avoir pas été légalement mis en demeuré. li en sei'oit de même si l’énonciation relative au prix étoit inexacte , p$rce que la fausseté d’une 'déclaration , GU l’otnïssion absolue qu’on en au roit faite , doivent nécessairement produire le mêmé effet.
Il y a d’ailleurs des raisons bien puissantes pour
Notljication^
prônoncei', dans ce dernier cas, la nullité de la no* üfication.Oule prix déclaré est porté à un prix plus élevé que celui désigne dans le contrat de vente ^ et alors il est possible que les créanciers n'aient pas fait de surenchère, précisément parce que le prix déclaré leur a paru équivaloir à la valeur de rimmeuble ; ou, au contraire , le prix est inférieur à celui pour lequel l’aliénation a été consentie*, et ) dans ce cas» il est à craindre que les créanciers né hasardent une surenchère à laquelle ils n’eussent jamais pensé , si le prix leur eût été exactement notifié.
Cette considération a déterminé la Cour d’appel de Turin à prononcer la nullité d’une notification faite par la demoiselle Ailemandi dans l’espèce suivante :
Cette demoiselle avait accepté l’abandon de quelques immeubles faits par son père, en paiement de ce qu’il lui de voit.
Après avoir fait transcrire l’acte d’abandon , la demoiselle Allemand! le fit notifier aux créanciers inscrits, avec déclaration que le prix de son acquisition étoit de 3,090 francs: dans la réalité il avoit été porté à 3,365 francs.
Un des créanciers inscrits requit la mise aux enchères, mais d’une manière irrégulière. On en demandoitla nullité, et toute ressource étoit désormais interdite, lorsqu’on s’aperçut que la notlfica- ' tion conlenoit use énonciation inexacte relative-
Notijlcation^
ment au prix. Aussitôt on en demanda la nullité, €t l’on parvint à la faire prononcer par le tribunal de première instance.
La demoiselle AUemandI interjeta appel, mais inutilement; car la cour de Turin, par arrêt du 2 mars i8i i, dit qu’il avait été bien jugé*
Il résulte de cette décision, que la notification étant nulle, le délai de la surenchère fixé par l’article 2 i 85 n’a pas pu courir, et que les créanciers ne peuvent être mis en demeure que par une nouvelle notification.
S. II
Dans la notification presoritê pat les articles 21 83 et 2184, au lieu de déclarer il est prêt a ac- ^xàtter toutes les dettes et charges , Vact^xtéreur peutil se contenter de dire ^u‘il est prêt à se conformer à la loi ?
Afr^is avoir fait transcrire son contrat d’aequisi-' tion , racqùéfeur doit notifier aux créanciers inscrits plusieurs pièces désignées dans les divers paragraphes de l’article 2 i 83 ; dans le même acte il doit déclarer qu’il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires , jusqu’à con'* currence du prix de son acquisition. Mais cet Le déclaration, quoique rigoureusement exigée, peut être faite autrement qu’en se servant des expressions employées par le Code. Hien n’indique, en effet* qu’elles soient sacramentelles, et qu’on ne puisse les remplacer par des expressions équipol-
jrS NotîJÎGaiiojî,
lentes.IIsuîEt que l’intention de satisfaire les créanciers jusqu’à concurrencé du prix soit assez clairement manifestée, pour qu’on ne puisse adresser de reproché à l’aCquéreur.
Ces premières idées, une fois adoptées, il ne s’agit que d’examiner si, en déclarant qu’il est prêt à se conformer à la loi, l’acquéreur a rempli îe vœu de l’artiele 2184.
L'aflirmaiive nous a toujours paru indubitable. Le voeu de la loi est que l’acquéreur, qui a transcrit et fait des notifications , se soumette au paiement des dettes hypothécaires jusqu’à concurrence du prix de son acquisition: or, en déclarant qu’il est prêt à se conformer à la loi, c’est comme s’il déolaroit qu’il consent à payer toutes les dettes.
C’est ce qu’a jugé la Cour d’appel de Turin dans l'espéGe suivante
Un sieur Ferro avait abandonné à sa femme pl usieùrs immeubles en paiement de ce donc il étoit débiteur.
Après la transcription de l’acte d’abandon j et dans l’acte de notification que la dame Ferro en fit faire aux créanciers inscrits, elle déclara qu’elle entendoit se garantir de leurs poursuites, et J nwf- Jormiser à la disposiUon de la loi.
On demanda la nullité de'cette notification, et l’on prétendit que l’on n’a voit pas rempli le vceu de l’article 2184, quii exige que l’acquéreur se sou^ mette au paiement de toutes les dettes bypolhécaires jusqu’à conearierice du prix.
JSfoïification.
Cette nullilé fut accueillie par le tribunal de prejni^rc inslâncc, In dsins JPçrro sn ciy^tit int6rjeté appel, la Cour de Turin iofirma le )tïgément, et par arrêt du 2 mars iSx i, déctara valable la noîilication.
Sêctiost III.
De la manière de purger VWffotkèque légale des Femmes et des Mineurs,
F ûiC^uereur 'oèut purgBf las ïi^pothéines des
fe 7 n?nes et des mitieurs j est“-il obligé de faire transcrire son titre ?
S i les femmes et les mineurs, ou d’autres personnes pour eux, ont requis des inscriptions, lètirs ^hypothèques se purgeDt, comme toutes les autres , par la transcription et la notification. Mais si cette formalité n’a pas encore été accomplie, l’article 2 iq 4 àssujôtit 1 acquéreur à d'àùtrès formalites, telles que le depot du titre au greffe , la signification à la femme, au subrogé tuteîjr , etc. Mais de ce que, dans cét article aig4 j le ïégisîatéüf ne parlé pas de la transcription, il faut b'ién edricîurè qû’èlle h’est pàs'^ exigée, et’ què, par conséquent) i acquereur aura valablenient purgé cès sortes d’hypothèques, sansavoir préala’blement fait transcrire. C’est ce que nous avons ét'abli dans notre Régime Fiypotihesaivé ^ articleê 21 qS et 3194, et
ce qui, au surplus, ne présente pas un grand intérâ ; parce que celui qui purge les hypothèques légales ayant toujours à purger les autres, ou simplement à arrêter le cours des inscriptions, aura nécessairement fait transcrire son titre.
S- II-
Lorsque Us femmes , les mineurs , ou ceux qui som chnrgés de surveiller leurs intérêts j ont négligé de prendre inscription dans les deux mois de Vexposition du contrat^ l’hypothèque légale est-elle tellement éteinte t que la femme et les mineurs ne puissent la faire xaloir ni sur Vimmeuble , ni sur le prix encore dû par Vacquéreur 1 !■
L’hypothèque des femmes et des mineurs est essenlîellement privilégiée. Non-seulement elle existe sans convention et par la seule force de la loi, mais elle se conserve sans inscription. C’est une exception au principe de la publicité, exception, au moyen de laquelle on admet des hypothèques occultes, au mih'eu même du régime qui les proscrit.
Toutefois, cette exception devoit avoir ses bornes. S’il est vrai que les mineurs et les femmes peuvent exercer leurs hypothèques, et les conserver sans avoir préalablement pris des inscriptions, il est également juste que les tiers-acquéreurs aient les moyens de purger les immeubles^par eux acquis de ces sortes d’hypothèques. C’est pourquoi les articles 2193,2194 et 2ig5 portent :
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Ait^i QtgS. 0 Pourront, les acquéreurs dN'ttimeu- », bles appartenans à des maris ou à des tuteurs « lorsqu’il n^existera pas d’inscription sur iesdits îî immeubles, à raison de la gestion du Juteur, on » des dots, repnses et conventions matrimoniales « de la femme , purger les hypothèques qui exist€râient sur les i>ïenspareux acquis. »
Art. 2194. « A cet effets ils déposeront copie i) dûment collalionuée du contrat translatif de » propriété au greffe du tribunal civil dudieu de SJ la Situation des biens, et ils certifieront^ par acte « signiHé tant à Ja femme ou au subrogé tuteur » qu’au procureur du Roi près le tribunal, le dé- SS pot qu’ils auront fait. Extrait de ce contrat, con* » tenant sa date , les noms, prénoms , profession » et domiciles des contractans , la désignation de » la nature et de la situation des biens ^ lé prix et » le^ antres charges de la vente, sera et restera « affiché pendant deux mois dans l’auditoire du tribunal ; pendant lequel temps, les femmes « les maris, tuteurs , subrogés tuteurs, mineurs*
» interdits, parëns ou amis, et le procureur du ».Boi, seront reçus à requérir, s’il y a lïeu et à faire faire au bureau du conservateur des hyîi potheques, des mscriptions sur Timmeiible aliéné , qui auront Je même effet que Telles » avoient été prisesîejofirdu contrat de mariai^e
U QU le jour de rentrée en gestion du tuteur sanS
» préjudice des poursuites qüi pourront avoiVlieu îi contre les maris et tuteurs, ainsi qu’il a été dit
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„ oi-dessus; pour hypotheques par eux consenhes
” auprofit des tierces personnes, saus leur avo.r
„ déedaré que les immeubles etoient déjà grèves „ d'hvnoihèques , en raison du mariage ou de la
Art. 2 Iq 5 . « SI dans le cours des deux mois de „ rexposition du contrat, il n’a pas été fait d’ins- „ cription , duchef des femmes, mineurs ou mter- „ dits, sur les immeubles vendus, ils passent a « racquéreur sans aucune charge y à raison des » dots , reprises et conventions matrimoniales 5) de la femme ou de la gestion du tuteur, et sauf le recours, s’il y a lieu , contre le mari et j> le tuteur. »
Il résulte de ces articles, et notamment du dernier, que, encore bien que l’hypodieque légale des femmes et des mineurs soit indépendante de l’inscription , il arrive néanmoins un moment où, sans inscription , l’hypothèque se perd : l’immeuble passe libre entre les mains de l’acquéreur, au regard duquel cette espèce d’hypothèque est
purgée. ^ ^
Mais il faut bien remarquer que ce n’est qu à l’égard de l’acquéreur, ou plutôt de l’immeuble , que riiypoihèque est éteinte. Elle subsiste sur ce qui représente l’immeuble, c’est-à-dire sur le prix, tant qu’il n’est pas distribué entre les créanciers, ou confondu avec les autres biens du débiteur. Cela résulte de la comparaison de l’article ai 3 â avec l’article 2195,
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L’article 21 35 , ainèi que nous l’avons dit dispense l’hypolhéque de toute inscription, ff L’hjpo- » thèque, dit-il, existe indépendamment de toute >> inscription.» C’ést-Iàla régie générale. Elle embrasse tous les cas, celui où l’on oppose l’hypo» thèque aux créanciers , et celui où l’on veut la faire valoir contre le tiers-détenteur. Tout est compris dans cette disposition. Il ne faut pas d’inscription.
Mais lorsque plus tard, dans l’article 2iq5, le législateur examine la position du tiers-détemeur il 1 autorise a mettre la femme et les mineufs en demeure de se faire connoître par une inscription. S’ils ne lé font pas, leurs droits sont éteints sur 3 irnmeuble, et aucun recours ne leur est ouvert. Mais , comme on le voit, ce n’est qu’au regard du tiers-détenteur que cette extinction est prononcée. Vis-à-vis de tous autres, le principe resté dans toute sa force, suivant la maxime eæceptîo firmat teguîam in casibus non exoepbis.
Cette décision peut être confirmée par un argument d analogie tiré de l’article 2108 dumémIP’ Code. ^
^ Dans cet article, le législateur suppose que> dans le certificat délivré après la transcription, le conservateur ait omis“üüe ôu plusieurs inscriptions î et il décide que l’immeuble en est purgé au regard du tiers détenteur , « sans préjudice, » ajoute-t-il, n du droit des créanciers, de se faire « colloquer suivant l’ordre qui leur appartient, tant que le prix n a pas été payé par l’acquéreur,
5) OU tant que
l’ôrdre fait entre les créanciers n’a
3> pas été homologué. 3?
L’analogie est parfaite. La femme et le mineur ont omis dé prendre inscription, comme le con- "servateur a omis de comprendre dans son certificat telles ou telles hypothèques. Si malgré cela les créanciers dont les inscriptions ont ete omises peuvent encore se faire colloquer tant que 1 ordre n’est pas homologué, pourquoi la femme et les mineurs n’auroieut-ils pas les memes droits ? Ils doivent, à plus forte raison , être admis à exercer leurs hypotheques, puisque leurs hypothèques, sulvant l’article 2i55, sont indépendans de l’inscription.
C’est ainsi que j’ai vu juger cette question . toutes les fors qu’elle s est presentee. Je 1 ai moi* même plaidée deux fois, et deux fois ces principes ont été consacrés par le tribunal de première instance. Les deux jugemens ont été exécutés avant l’appel : tant on regardoit les principes omme constans.
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