CHAPITRE V

Taux de la surenchère.

Prix. — Ventilation. — Charges.

La surenchère est du dixième du prix et des charges faisant partie du prix (art. 2183), nous l’avons dit, et nous avons ajouté que le surenchérisseur n’était point tenu dans sa réquisition de mise aux enchères, de fixer un chiffre, qu'il lui suffisait d'offrir le dixième. Entrons maintenant dans le détail de ce qui sert de base au calcul du dixième.

Et d’abord en ce qui concerne le prix proprement dit, pas de difficultés, mais il faut le déterminer.

Tout d’abord s’il s’agit d’une vente volontaire ou judiciaire, ce sera le prix porté au contrat.

Mais il peut arriver que le contrat ne fasse pas connaître spécialement ce prix, par exemple dans le cas où des immeubles hypothéqués ont été vendus en bloc par un même acte et pour un seul prix avec d’autres immeubles exempts de charges, ou encore lorsque, parmi les immeubles hypothéqués vendus, il s’en trouve qui ne sont pas affectés à la créance du surenchérisseur.

Dans ces deux hypothèses, le législateur reconnaissant l'impossibilité pour le surenchérisseur de savoir sur quelle somme il fera porter sa surenchère, impose à l’acquéreur l'obligation de déclarer, dans sa notification, le prix de chaque immeuble frappé d’hypothèque particubère et spéciale. Et il exige encore cette ventilation dans le cas où les immeubles vendus sont situés dans différents arrondissements, alors même qu’ils sont tous soumis à une même hypothèque (art. 2192 CGAciv.).

Cette ventilation peut-elle être critiquée soit par le vendeur, soit par les créanciers inscrits? Troplong revendique ce droit pour le vendeur. « Celui-ei a intérêt , dit-il, à ce qu’on délègue à ses créanciers le véritable prix résultant du contrat, afin d'éviter, si possible, une surenchère qui pourrait occasionner des frais en pure perte, et qu’on aurait peut-être pu empêcher en déclarant la valeur réelle. » Nous pouvons répondre à cela, que, l'intérêt du vendeur existât-il

réellement, ne serait pas un motif suffisant pour lui donner le droit de critiquer une estimation qu’il est en faute, après tout, de ne pas avoir faite lui-même dans son contrat de vente.

Quant aux créanciers, nous ne voyons pas bien quel pourrait être leur intérêt à contester la ventilation. En effet, de deux choses l’une : ou bien cette ventilation portera l’immeuble à un prix trop élevé, et dans ce cas , comment auraient-ils le droit de se plaindre, puisqu’au lieu de surenchérir, ils n’ont qu’à accepter ce prix; ou bien l'estimation faite par l’acquéreur porte l’immeuble à un taux inférieur à sa valeur, et alors ils ont la faculté, au moyen de la surenchère, d’élever le prix autant qu’ils le voudront.

Du reste, l’art. 2185 GC. civ. dispose formellement et sans aucune restriction, que le surenchérisseur doit, à peine de nullité, se soumettre à porter ou à faire porter le prix à un dixième en sus de celui stipulé dans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire. Pas plus dans cet article que dans Part. 2192 ou ailleurs, nous ne trouvons aucune disposition qui puisse autoriser la contestation du prix déclaré par l'acquéreur comme de celui stipulé dans le contrat.

Au surplus, les créanciers pouvant attaquer, en leur nom personnel, les actes faits en fraude de leurs droits, si, par exemple, le contrat de vente porte avec lui des caractères de dol, ils n’ont qu’à en demander la nullité. Mais, s’ils renoncent à ce moyen pour user du droit de surenchère qui leur est conféré par l’ar-

ticle 2185 C. civ. ils sont alors obligés de se conformer aux principes de la matière.

Que faut-il décider dans le cas de vente de plusieurs immeubles frappés à la fois d’hypothèques générales et d’hypothèques spéciales portant sur quelques-uns de ces immeubles. Il est incontestable que l’acquéreur sera tenu de faire la ventilation, pour permettre au moins aux créanciers à hypothèque spéciale d'exercer leur surenchère. Mais s’ensuit-il que celui qui a une hypothèque générale aura le droit de faire porter sa surenchère sur certains im-— meubles seulement, c’est-à-dire d'examiner à quel prix chaque immeuble se trouve porté. par la ventilation, afin de surenchérir sur ceux dont il trouve insuffisant le prix déclaré? Ce droit a été formellement reconnu par un arrêt de la cour d’Angers du 30 avril 1840 et par la cour de Cassation, par le rejet du pourvoi formé contre cet arrêt (9 nov. 1841). Cette solution nous paraît contraire au texte de l’art. 2185; en effet, le créancier à hypothèque générale n’offrirait pas alors le dixième du prix principal; quant à lui, la ventilation n’existe pas, par suite l’adjudication est une et indivisible.

Nous déciderions de même dans l’espèce suivante : des immeubles frappés d’hypothèques ont été vendus en bloc ; l’avoué qui s’est rendu adjudicataire a passé command au profit de plusieurs personnes qui ont fait des lots. Ces personnes notifient chacune leur contrat. La surenchère devra porter sur le prix total, et non sur les prix distincts.

Si, au contraire, un immeuble hypothéqué était

vendu en plusieurs lots à une même personne, il nous paraît certain que la surenchère pourrait être faite sur le prix de chaque lot séparément, qui ferait l’objet d’un contrat ou d’une adjudication distincte.

La ventilation est aussi nécessaire que la déclaration du prix exigée par l’art. 2183 C. civ., et bien que l’art. 2192 ne la prescrive pas à peine de nullité, nous croyons qu’en somme il faut lui appliquer la même sanction qu'à cette déclaration du prix qu’elle remplace réellement, pour ne pas dire qu’elle n’est elle-même que cette déclaration.

Si nous supposons un acte d’aliénation autre qu’une vente, alors nous trouvons plus que jamais la nécessité pour le nouveau propriétaire de faire l’estimation: de l’immeuble qu’il veut purger. C’est, du reste, ce qu'exige l’art. 2183 C. civ., lorsqu'il porte que la notification que fera le nouveau propriétaire aux créanciers inscrits, devra contenir l’évaluation de la chose, dans le cas de donation; c’est sur cette évaluation, ou plutôt sur le chiffre déclaré que portera la surenchère.

Bien que l’article dont nous venons de parler ne semble que prévoir le cas d’une donation, il faut l'appliquer également, par identité de raison, à un légataire, et même à un échangiste.

Parlons maintenant des charges, et examinons quelles sont celles qui, comme le veut la loi, font partie du prix et doivent entrer en ligne de compte dans le calcul de la surenchère.

Ce point a son intérêt, car le nouveau propriétaire n’a qu’à faire connaître le prix et à énumérer toutes les charges de la vente, sans être obligé de distinguer

entre celles qui font ou non partie du prix, c’est au surenchérisseur à faire cette distinction.

Comme principe, disons avec Troplong que « par prix, on doit entendre toute la somme d’argent que, sous une dénomination ou sous une autre, l’acquéreur tire de sa poche pour la faire entrer dans celle du vendeur. »

Ainsi, tout ce que le vendeur reçoit, de quelque manière que ce soit, en échange de sa propriété, tout ce qui tourne à son profit, toutes les sommes, en un mot, déboursées par lacquéreur dans l'intérêt du vendeur constituent le prix de la vente.

Ces principes posés nous en faisons les applications.

Nous considérons tout d’abord, comme ayant ce caractère, le pot de vin. Il faut entendre par là une certaine Somme qui se donne en sus du prix dans certains marchés. Le pot de vin, qu’il soit stipulé dans le contrat de vente ou qu’il soit convenu verbalement, ce qui a lieu le plus ordinairement, pourvu qu’il soit déclaré dans la notification faite par l’acquéreur, doit entrer dans le calcul de la surenchère, et le surenchérisseur ne peut la négliger, sous peine de voir déclarer nulle sa soumission, comme inférieure au dixième du prix.

De même la rente que l’acquéreur de l’immeuble peut, en vertu de son contrat, se trouver obligé de payer, constitue évidemment une charge faisant partie du prix.

Si c’est, par exemple, une rente viagère dont le capital n’est pas fixé, il est de toute nécessité qu’on