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procède à son évaluation. Mais à qui doit revenir l'obligation de la faire? c’est là une question des plus controversées et qui se pose à l’occasion de toutes les charges non évaluées portées au contrat de vente? Est-ce l’acquéreur qui est tenu, en notifiant son contrat, de déterminer par une somme fixe le montant de ces charges, ou bien, au contraire, est-ce le créancier surenchérisseur lui-même qui fera cette estimation ? Bon nombre d’auteurs , .Delvincourt et Troplong entr’autres , enseignent que l’acquéreur ne peut se dispenser de faire connaître, par un chiffre précis, la somme qu'il offre aux créanciers comme représentant la valeur de leur gage, puisque c’est seulement d’après le montant de cette offre, que les créanciers verront s’ils ont ou non intérêt à surenchérir. C'est-à-dire que ces auteurs décident que ce que la loi a déclaré nécessaire quant au prix principal, doit être également considéré comme tel, quant aux charges qui sont l'accessoire de ce principal, et qui doivent y être ajoutées pour former le taux de la surenchère. Spécialement dans l’hypothèse d’une rente viagère, il n’y aurait pas à distinguer si cette rente compose en tout le principal ou n’en est seulement qu’une partie ou un accessoire. Dans tous les cas, elle devrait être déterminée par le nouveau propriétaire dans la notification de son contrat. Enfin, ajoutent les auteurs de ce système, non-seulement aucun texte, même dans son esprit, n’autorise à faire peser sur le surenchérisseur le soin de l’évaluation, tout au contraire il y répugne ; et les conséquences auxquelles conduirait une pareille théorie, doivent la faire considérer comme imprati-

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cable. En effet, disent-ils, donner au surenchérisseur la faculté de faire l’évaluation, c’est lui rendre le droit de surenchérir bien facile, car il pourra ainsi évaluer la rente viagère à un taux aussi peu élevé que possible, et personne n’aura le droit de s’en plaindre.

Toutes ces considérations n’ont pourtant pas empêché la jurisprudence de se prononcer dans le sens de cette dernière opinion qui, du reste, nous paraît préférable à la première. Et d’abord nous avons vu que la loi n’exigeait de l'acquéreur, qu’il fit une évaluation, que dans le cas d’une donation, et si nous avons dit que cette prescription devait être étendue au cas de legs ou d'échange, ce n’est pas une raison pour l’appliquer aussi à l’hypothèse d’un acte à titre onéreux, quant aux différentes charges qu’il pourrait comporter. L’acquéreur est seulement tenu envers les créanciers de leur faire connaître les clauses de son acquisition, les charges auxquelles il s’est soumis, tout ce enfin à quoi il s’est engagé envers son vendeur. D'ailleurs il ne s’agit point de donner aux créanciers le droit de modifier le contrat, ni de substituer dans tous les cas aux engagements de l’acquéreur une obligation pécuniaire ; car on concevrait alors facilement que la loi eût exigé l'offre d’une somme fixe de la part de ce dernier , et c’est pour cette raison qu’elle l’a admis pour un bien donné; mais au contraire il s’agit simplement, pour les créanciers, d'apprécier les clauses de la vente, de voir si, ajoutées au principal, elles représentent bien la valeur intégrale de l’immeuble, et de surenchérir, s’il y à lieu. Au surplus, pour éviter toute difficulté, ils

n’ont qu'à faire une surenchère générale du dixième, sans en déterminer le chiffre d’une manière positive. Ainsi jugé par la cour de Cassation le 8 avril 1815. Dans le cas notamment d’une rente viagère, la cour de Cassation (11 mars 1829) et la cour de Grenoble (19 mai 1852), ont admis que le nouveau propriétaire n’était pas tenu d'évaluer, dans sa notification, le capital de cette rente, mais qu’il suffisait qu’il indiquât le prix tel qu’il avait été stipulé dans le contrat. Quant aux inconvénients que signalent les partisans du sysième opposé, ils ne sauraient exister si l’on admet avec la jurisprudence et aussi la généralité des auteurs, que la soumission de surenchère sera faite en termes généraux, sans préciser une certaine somme.

De même, en cas de vente volontaire, l’acquéreur n’est pas obligé d'évaluer les prestations en nature comprises dans le prix de vente. C’est au créancier qui veut surenchérir à faire cette évaluation.

L'obligation imposée à l'acquéreur de payer tant pour cent, en sus du prix principal, est une charge qui fait nécessairement partie du prix, alors même que cette somme aurait une destination particulière,

Il faut encore faire entrer dans le prix sur lequel doit porter la surenchère, les frais que la loi n’impose point à l’acquéreur, et que celui-ci paie à la décharge du vendeur, en vertu d’une clause du contrat, par exemple, tous les frais de poursuite de vente. |

On ne saurait prétendre que le paiement de ces frais ne laisse rien en définitive dans la bourse du vendeur et ne représente pas à son égard une portion du prix. Car ces frais devaient nécessairement être

faits pour parvenir, à la vente et si l'acquéreur les a payés de ses deniers, ce ne peut être que pour le compte du vendeur qui, on peut le dire, s’est enrichi d'autant.

Un arrêt de la Cour de Riom du 29 mars 1816 a prononcé la nullité d’une surenchère qui ne contenait pas l'offre du dixième en sus de certaines charges imposées à un adjudicataire, telles que de donner à ses frais copie du jugement d’adjudication, de payer à l’avoué poursuivant les frais de poursuites, jusques et y compris le jugement d'homologation d’avis de parents, et d'autorisation de vente, et de notifier aux créanciers hypothécaires le jugement d’adjudication. Delvincourt, Troplong, Persil et plusieurs autres admettent complètement cette décision. Nous pouvons citer encore comme ayant été spécialement déclarés faire partie du prix, les frais de justice faits par un curateur pour arriver à la vente des biens d’une succession vacante, et mis à la charge de l’acquéreur par le cahier des charges (Nîmes 20 mai 1841), et encore les frais d’une précédente expropriaton que l’adjudicataire se serait obligé à payer en sus du prix d’adjudication (Montpellier 5 décembre 1835).

La même solution devrait être admise alors même que l’adjudication aurait eu lieu devant notaires. Ainsi la cour de Pau (25 juin 1833) a jugé que le surenchérisseur devait, à peine de nullité de sa surenchère, offrir le dixième en sus des frais faits pour parvenir à la vente, lorsqu'il s’agit de vente volontaire faite devant notaires aux enchères publiques, après commandement, et par affiches et insertions.

Au nombre des frais faits à l’occasion de la vente, il en est qui doivent rester à la charge de l’acquéreur. Ce sont d’abord les frais et loyaux coûts du contrat, c’est-à-dire le montant de ce qui est dû au notaire qui a passé le contrat ou le coût du jugement d’adjudication qui doit être payé au greffier du tribunal. Ces frais, en effet, profitent véritablement à l’acquéreur et en conséquence ne peuvent être considérés comme une charge faisant partie du prix. Les frais d’actes, porte l’art. 1593 du C. civ., et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acheteur.

Il en est de même des droits d'enregistrement auxquels la vente donne lieu. Les expéditions que doit obtenir l'acquéreur, qu’il s’agisse d’un jugement d’adjudication devant le tribunal ou d’une vente devant notaires, sont également à la charge de l’acquéreur qui, ayant besoin d’un titre, doit se le procurer à ses dépens. À plus forte raison faut-il en dire autant des frais de transcription que l'acquéreur a tout intérêt à faire, s’il veut que son acquisition soit valable à l’égard des tiers, et dans lhypothèse qui nous occupe, il est bien obligé de la faire pour parvenir à purger son immeuble.

Quant au coût de l’état des inscriptions que lacquéreur est obligé de se faire délivrer par le conservateur, pour faire la notification de son contrat aux créanciers inscrits, et quant aux frais de cette notilication elle-même, ils doivent également demeurer à la charge de l’acquéreur qui, en les acquittant, ne

fait rien en somme dans l’intérêt du vendeur.

Du reste l’art. 2188, CG. civ., ne nous paraît pas devoir laisser s’élever le moindre doute à cet égard, en exigeant de l’adjudicataire qu’il soit tenu, au delà du prix de son adjudication, de restituer à l’acquéreur les frais et loyaux coûts du contrat, ceux de la transcription, ceux de notification, et enfin tous ceux faits pour parvenir à la revente. Il ressort on ne peut plus clairement, à notre avis, de cette prescription de la loi, que les frais dont il s’agit, n’ont pas dû être compris dans le prix d’adjudication et par conséquent n’ont pas été l’objet d’une surenchère; autrement, il y aurait double emploi, c’est-à-dire que ces frais seraient payés deux fois.

Lorsque l’acquéreur de l’immeuble est tenu, soit en vertu de la loi, soit en vertu de la convention, de payer les intérêts du prix de la vente, et qu’il les a déclarés dans la notification de son contrat, le créancier qui veut surenchérir doit-il prendre ces intérêts en considération dans le calcul de sa surenchère?

C'était l’avis de Troplong qui prétend que les intérêts font partie du prix dont ils sont l’accessoire. Mais cette solution est à peu près complètement abandonnée aujourd’hui.

Les intérêts en effet ne sont que la représentation du produit de immeuble. Le vendeur qui a perdu la jouissance de l’immeuble, a droit en échange aux intérêts du prix que l’acquéreur qui profite des fruits ne peut être admis à conserver. Aussi la loi, dans l’art. 1652 C. civ., déclare-t-elle formellement que lacheteur devra les intérêts du prix lorsque la chose livrée et vendue produira des fruits ou autres revenus.

Or, la nature des intérêts est la même lorsque ceux-ci sont dus en vertu de la convention ; ils sont destinés à représenter les produits de l'immeuble que l'acquéreur conserve entre ses mains, et ne peuvent jamais être considérés comme accessoires du prix.

C’est donc avec raison que la jurisprudence et aussi la plupart des auteurs décident aujourd’hui que les intérêts du prix, n’ajoutant rien comme charge ordinaire, ne doivent pas être réputés faire partie du du prix, et cela, alors même qu’ils auraient été stipulés dans le contrat.

Les impôts non échus, c’est-à-dire ceux qui courent à compter du jour de l’entrée en possession, n'étant qu'une charge de la jouissance de l’immeuble, doivent nécessairement être acquittés par l’acquéreur, et ne peuvent entrer en compte dans la somme sur laquelle le créancier fera porter sa surenchère.

Nous donnerons la même solution pour les primes d'assurance, bien que l'obligation de les payer ait été imposée à l’acquéreur par le cahier des charges ou par le contrat de vente. En effet l'acheteur, succédant à l’ancien propriétaire dans les avantages de l’assurance, à partir du jour de l'entrée en jouissance, 1l est juste que, dès ce moment, il acquitte la redevance qui lui confère toute sécurité, et le met à l’abri des pertes qui pourraient survenir dans l’immeuble. Quant aux impôts échus mis à la charge de l’acquéreur par une clause du contrat, il faut les considérer comme faisant partie du prix et les com-— prendre dans la surenchère. En effet lacquéreur

ne devant les impôts qu’à partir de son entrée en jouissance, ceux qui sont échus, sont une dette qu’il acquitte aux lieu et place du vendeur.

Toutefois dans le cas où par suite de l’époque de son acquisition, le nouveau propriétaire devait recueillir tous les fruits de l’année courante, les impôts de cette année qui auraient été mis à sa charge devraient être. considérés comme suffisamment com— pensés, et en conséquence ne seraient pas réputés

faire partie du prix.