L’ADJUDICATION EST PRONONCÉE AU FROFIT D'UN ÉTRANGER

Nous pouvons, tout d’abord, poser en principe que l’adjudication sur surenchère résout le premier contrat. Get effet est facile à comprendre pour peu que

l’on examine les conditions dans lesquelles celui-ci a été formé. D’après l’intention des parties, le titre de l'acquéreur, que ce soit une vente, une donation ou un legs, devait produire hic et nunc ses effets. L’acquéreur est donc devenu immédiatement propriétaire, mais. l’immeuble étant grevé d’hypothèques, l'acquéreur est exposé à s’en voir dépouiller par les créanciers hypothécaires et alors pour éviter une surprise, il offre le prix de vente ou la valeur qw’il croit devoir donner à cet immeuble. Par suite, il peut être considéré comme propriétaire sous la condition résolutoire que les créanciers inscrits n’accepteront pas ses offres, mais jamais, comme certains auteurs l’ont prétendu, sous la condition suspensive qu’ils s’en contenteront. Et il n’est pas inutile de bien préciser cet effet principal de l’adjudication à cause des conséquences qu’il doit nécessairement entraîner.

Avant de passer à l’examen des questions que peut faire naïitre la résolution du contrat, il est indispensable de trancher un point capital sur lequel les auteurs sont loin d’être d'accord. Est-ce bien seulement l’adjudication qui a lieu à la suite de la surenchère, qui résout le titre de l’acquéreur, ou bien est-ce au contraire cette surenchère elle-même?

Nous croyons que c’est l’adjudication. En effet, la surenchère est bien, il est vrai, une manière d'exercer l’action hypothécaire, et son but est sans doute de dépouiller l'acquéreur, mais on ne peut dire qu’elle le dépouille effectivement ; c’est seulement par la vente qui-substituera un nouveau propriétaire au

premier acquéreur, que celui-ci verra ses droits perdus.

Du reste, nous n’avons qu’à invoquer en ce sens un argument d’analogie ou mieux & forhori, sur lequel on appuie d'ordinaire cette doctrine. Nous voulons parler de ce que la loi décide en matière de délaissement.

Il résulte, en effet, d’abord de l’art. 2173 C. civ., qui accorde au détenteur qui a délaissé, le droit de reprendre la chose en payant les dettes inscrites et les frais, tant que l’adjudication n’est pas accomplie, que le tiers détenteur ne cesse d’être propriétaire par suite de son délaissement, que lorsque l’expropriation est consommée. D’après l’art. 2177 C. civ., les hypothèques ou autres droits réels que l'acquéreur avait eus avant la vente renaissent après l’adjudication faite sur lui ou le délaissement ; d’où l’on peut conclure que les hypothèques avaient été éteintes par confusion lors de l’acquisition, et que cet état de chose persiste jusqu'à l’adjudication, qui seule peut faire renaître ces droits. La loi, il est vrai, ajoute ces mots : après le délaissement, mais ce mot n’est employé que par opposition à Padjudication faite sur le : détenteur, et doit s’entendre dans le sens d’adjuccation après délaissement.

Mais, peut-on dire, l’hypothèse d’un délaissement ne saurait être assimilée au cas de purge; en effet, lorsque le tiers acquéreur délaisse, il n’y a pas vente, et on comprend qu’il reste propriétaire jusqu’à Padjudication. Au contraire, la situation est, bien diffé-

rente lorsqu'un créancier s’engage en offrant un certain prix à demeurer acquéreur au cas où ce prix ne serait pas couvert par une enchère ; il y a donc vraiment vente éventuelle à son profit, et ce contrat doit suffire pour résoudre le titre du tiers détenteur, puisque lorsque la condition résolutoire à laquelle est soumis ce titre, c’est-à-dire l’adjudication, se réalisera, elle aura un effet rétroactif au jour du contrat. Pour répondre à cette objection, dont nous ne saurions, du reste, contester le bien fondé, nous devons rechercher le véritable caractère de l’engagement du surenchérisseur, et nous ne pouvons mieux faire que de citer l'opinion de Pothier, auquel nos législateurs ont tant emprunté pour la confection de notre Code.

Le surenchérisseur, dit le savant jurisconsulte, fait une promesse d'acheter dont il ne peut plus être dégagé que par une offre supérieure, mais il ne saurait être question d’une vente consommée, puisqu'il n’y à pas promesse de vendre. Ainsi, il n’y a là qu'une promesse unilatérale d’acheter qui n’a pas plus pour effet de dépouiller le premier acquéreur, qu’une enchère à l'égard d’un saisi, jusqu’à ce que l’adjudication soit prononcée; et la preuve c’est que sous l’édit de 1771, l'acquéreur avait le droit même après une surenchère formée, de conserver l'immeuble en parfournissant le supplément du prix.

Cette opinion est, du reste, admise par la plupart des auteurs, Grenier et Troplong, MM. Aubry et Rau, entr’autres, et également par la jurisprudence. C’est ainsi qu’un arrêt de la Cour de cassation (12 f6vrier 1828) a jugé que la réquisition de mise aux

enchères n’empêchait pas l’acquéreur d’exercer son droit de propriété, et que le défaut d’entretien de l'immeuble devait lui être imputable, et non au surenchérisseur *.

Il nous paraît ainsi suffisamment établi que c’est l’adjudication seule qui résout le titre du premier acquéreur. Occupons nous donc maintenant des effets de cette résolution, que nous examinerons successivement, à l’égard du premier acquéreur, à l’égard du précédent propriétaire et à l'égard de ladjudicataire.

1° À l'égard de l'acquéreur.

Le contrat étant résolu, et pour le moment nous nous en tiendrons au contrat de vente, le vendeur ne peut plus s’en prévaloir contre l’acheteur, et celui-ci est en conséquence déchargé de l'obligation de payer son prix. D’ailleurs, il y a véritablement éviction, et l’on sait qu'aux termes de l’art. 1653, l’acheteur qui est troublé ou qui même a seulement un juste sujet de craindre d’être troublé par une action hypothécaire, est en droit de refuser de payer à son vendeur un prix qui pourrait être dissipé, quand il viendrait le répéter. Mais nous nous réservons d’étudier spécialement les droits de l’acheteur à la suite de léviction, lorsque nous aurons à examiner les effets de l’adjudication à l’égard du vendeur.

Par suite de la résolution du contrat, l’acquéreur est censé, par rapport aux créanciers inscrits, n’avoir

1 Dans le même sens : Bordeaux, 21 juillet 1830.

jamais été propriétaire; en conséquence, tous les droits réels qu’il a pu consentir à des tiers sur l’immeuble, tels que des servitudes ou des hypothèques, sont déclarés nuls. |

Mais il n’en est pas moins vrai que l’acquéreur a eu, au moins pendant quelque temps, la jouissance de la chose, qu’il a, par exemple, perçu les fruits de l’immeuble, qu’il lui a, par sa faute, causé des dégradations, ou, au contraire, qu’il l’a amélioré par des dépenses qu'il a faites lui-même; et l’on peut se demander si, dans ce dernier cas, il aura droit, malgré la résolution du contrat, à un dédommagement, et si dans les autres, il peut être obligé à une restitution età des dommages-intérêts. Il y a là autant de questions des plus controversées, et sur lesquelles nous ne pouvons nous dispenser de nous arrêter un moment.

Et d’abord quant aux fruits civils ou naturels que le tiers acquéreur a perçus pendant sa jouissance intermédiaire, sera-t-il tenu de les rendre, et dans tous les cas de payer les intérêts de son prix que la loi met à la charge de l’acquéreur en dehors de toute convention spéciale, comme la représentation de la jouissance qu’il a eue de la chose ? Il nous paraît hors de doute que, comme tout détenteur, l’acquéreur qui a perçu les fruits, est tenu d’en rendre compte; mais en revanche nous ne croyons pas qu’on puisse raisonnablement l’obliger à payer les intérêts d’un prix qui n’est plus à sa charge, en un mot, à se conformer à un contrat dont il perd le bénéfice. Gette solution est

du reste conforme à un arrêt de la Cour de cassation (10 avril 1848), qui déclare pleinement applicable en notre matière l’effet de la condition résolutoire telle qu’elle est définie par l’article 1183 GC. civ., aux termes duquel il est dit que le créancier qui subira une condition résolutoire, sera seulement tenu de restituer ce qu’il aura reçu.

Mais cette opinion n’a pas toujours été celle de la jurisprudence, pas plus qu’elle n’est celle de tous les auteurs. Nous mentionnerons seulement un arrêt de la Cour de Riom du 19 janvier 1820, qui croit devoir décider que, dans tous les cas, les intérêts doivent être payés, qu’au reste ils peuvent être mis soit à la charge de l'acquéreur, soit à la charge de Vadjudicataire. Et comme auteurs ayant émis une opinion dans le même sens, nous citerons Duvergier, qui, tout en. admettant en principe, que, lorsqu'une vente est résolue, le vendeur ne saurait demander à être payé des intérêts du prix, en offrant d'abandonner à l'acheteur les fruits que celuicl a perçus, parce que cette combinaison serait d’après ses expressions mêmes, presque toujours défavorable à l'acheteur, se refuse à appliquer cette règle générale à notre cas, alors que le Code montre là, plus que partout ailleurs, la volonté que l’acheteur ne souffre pas du contrat. Et quels sont les arguments que Duvergier invoque en faveur de son système? Il prétend que le principe de la rétroactivité, donné à toute résolution, ne doit pas s’appliquer ici, puisque dit-il, le tiers acquéreur demeure légitime proprié-

taire, jusqu’à ce que l’adjudication soit prononcée. Mais Duvergier ne prend pas garde qu’il veut résoudre la question par la question même; il est bien certain, et nous l’avons admis, que tout contrat, même sous condition résolutoire, rend immédiatement l'acquéreur propriétaire, jusqu'à ce que son titre vienne à tomber par suite de l’arrivée de la condition, et à tomber rétroactivement. Ce système ne nous paraît donc pas admissible.

Nous nous en tiendrons à notre première solution que nous appliquerons, même au cas où il y aurait eu dans la vente une stipulation expresse, pour rendre le prix productif d'intérêts du jour du contrat. On ne saurait, en effet, se prévaloir de cette stipulation, alors que le contrat est anéanti, et que l’acquéreur est délié de toutes les obligations auxquelles il le soumettait. Dans tous les cas, si l’on admettait, comme cela a été jugé ‘, que l'acquéreur devrait être tenu, en vertu d’une stipulation, de payer les intérêts du prix, ou bien de rendre les fruits, ces intérêts ne pourraient être raisonnablement exigés que si l’acquéreur avait eu réellement la jouissance de l’immeuble.

Mais à qui devront être restitués les fruits perçus par l’acquéreur dépossédé? Nous ne croyons pas possible d'admettre que c’est le second adjudicataire qui doive en profiter ; en effet, il n’acquiert réellement la propriété de l’immeuble que du jour de l’adjudication prononcée à son profit, et par conséquent il ne saurait se prévaloir, pour se faire attribuer ces fruits, d’un

1 Montpellier, 31 juillet 1327.

titre qui n’existait pas encore, lors de leur perception. Nous admettons donc avec la jurisprudence et l’avis à peu près constant des auteurs, que c’est aux créan— ciers inscrits que devront être attribués les fruits, dont le montant sera réparti entre eux, en même temps que le capital, suivant l’ordre de collocation ultérieurement fixé. Toutefois si nous appliquons encore ici les prescriptions de la loi en matière de délaissement, nous serons forcés de faire une distinction au point de vue de la répartition des fruits, d’après l’époque de leur perception. Aux termes de l’art. 2176 GC. civ., le tiers détenteur n’est tenu de rendre les fruits qu'à compter du jour de la sommation de payer ou de délaisser; il est pourtant bien certain que l’adjudication qui a lieu à la suite du délaissement, résout tout aussi rétroactivement le titre du tiers acquéreur que l’adjudication sur surenchère.

Or puisqu'il y a similitude dans ces deux situations, comme nous l’avons déjà montré, pourquoi le tiers acquéreur serait-il traité moins favorablement, alors qu'il a rempli les formalités nécessaires pour arriver à la purge, que lorsqu'il s’est laissé faire une sommation d’avoir à délaisser l'immeuble? La loi, il est vrai, n’a point fixé le moment à partir duquel, dans notre hypothèse, l’acquéreur dût être tenu de restituer les fruits, mais nous croyons qu’on peut admettre, sans trop s'éloigner de lesprit de la loi, que l’acquéreur ne sera obligé de rendre compte que des fruits perçus depuis la notification de surenchère, cette notification étant véritablement comme la som mation prévue par l’art. 2176, le premier acte qui

l’avertisse, en quelque sorte officiellement, de la possibilité d’une éviction. Quant aux fruits que l’acquéreur aura perçus avant cette époque, comme nous avons déclaré qu’il n’était pas tenu de payer les intérêts du prix, nous ne saurions les lui abandonner définitivement, sans violer le principe qu’on ne peut s’enrichir aux dépens d’autrui, et il s’enrichirait véritablement dans ce cas aux dépens du vendeur; mais nous lui accorderons, à tout le moins, le droit de les imputer sur les dommages-intérêts qu’il pourra avoir à demander à ce dernier, par suite de l’éviction, ce qui lui servira toujours de garantie.

Outre l'obligation de restituer les fruits, l’acquéreur peut encore être soumis à celle de payer des dommages-intérêts, tantôt aux créanciers, tantôt à l’adjudicataire , pour les détériorations apportées à La chose. Lorsque ces détériorations ont pour effet de faire réduire la surenchère ou même d’empécher la mise à prix de s'élever, c’est aux créanciers que sont dus les dommages-intérêts ; si les détériorations sont postérieures à l’adjudication, c’est évidemment l’adjudicataire qui est en droit d'exiger la réparation du dommage causé, puisque c’est envers lui qu'existe désormais lobligation de rendre la chose. Il semble pourtant que, pour les détériorations antérieures à ladjudication, l'acquéreur dépossédé pourrait valablement prétendre que du moment que la chose lui appartenait, il pouvait la traiter comme il voulait et dire : Rem quasi menm negleæi ; mais il n’en est pas moins certain qu’il connaissait les hypothèques qui frappaient son immeuble, et qu'il prévoyait d'autant plus

la possibilité d’être dépossédé, qu’il remplissait les formalités à fin de purge, et il est évident surtout qu’une fois la surenchère formée, sa négligence devait être considérée comme un véritable dol.

Après avoir examiné les obligations qui résultent pour lacquéreur de la résolution de son contrat, il faut étudier les droits plus nombreux que lui confère cette même résolution. Ces droits découlent tous d’un principe unique établi par le Code et qui ne saurait être plus équitable, c’est que l’acquéreur doit être rendu indemne. Il est juste, en effet, que s’il ne retire aucun bénéfice d’un contrat que l’adjudication vient anéantir, il n’en souffre non plus aucun préjudice.

Ainsi la loi, dans l’art. 2188, C. civ., oblige l’adjudicataire à restituer à l’acquéreur dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de notification et tous ceux qu’il a pu faire pour arriver à l’adjudication. Ce n’est pas du reste l’adjudicataire qui en fait supportera ces impenses qui seront en définitive à la charge des créanciers, car bien qu'aux termes de la loi l’adjudicataire doive les payer en sus de son prix, il est certain qu’il en aura tenu compte pour faire son enchère.

Mais l’art. 2188 ne parle pas des impenses qui ont pu augmenter la valeur de l’immeuble ; cette question, malgré le silence de la loi, ne semble pas devoir être résolue dans un autre sens que les hypothèses qu’elle a prévues. Au reste, après que nous avons admis que l'acquéreur était responsable des détériorations survenues sur le fonds , il est difficile de ne pas lui accor-

der comme corrélatif le droit de se faire rembourser les impenses qu’il a faites pour améliorer l’immeuble, Nous ne ferons d’ailleurs qu’appliquer à une hypothèse particulière un principe général posé par l'art. 1634 GC. civ. qui porte que ‘« le vendeur est « tenu de rembourser ou de faire rembourser à l’ac- « quéreur par celui qui l’évince, toutes les réparations « et améliorations utiles qu’il a faites au fonds. » C’est du reste l’opinion de la plupart des auteurs.

Mais c’est sur la question de savoir comment l’acquéreur pourra réclamer ces indemnités qu’il y a divergence entre les auteurs et que la jurisprudence se partage. D’après un premier système enseigné par Carré, . Troplong, Grenier et Petit, appliqué plusieurs fois par la Cour de Paris”, c’est l’adjudicataire qui est tenu de payer, en dehors même de toute stipulation spéciale, les indemnités dues à l'acquéreur pour la plus-value que celui-ci a donnée à la chose. En effet, dit-on, argumentant de l’art. 2188 C. civ. par analogie, du moment que l’adjudicataire doit profiter de la plus-value, et il en profite seul, puisque c’est l’immeuble tel qu'il existait entre les mains du premier vendeur au moment de la vente, que l’adjudication lui a transmis, il est juste qu’il ait seul la charge de payer la plusvalue. Quant à nous, ce système nous paraît trop absolu, l’adjudicataire ayant dû en principe faire entrer la plus-value en ligne de compte dans son enchère.

Dans un autre système, au contraire, on distingue. Ou bien dans le cahier des charges la plus-value a

| 110 mars 1808; — 7 et 11 juin 1834.

ne

été prévue et mise par une clause spéciale comme charge en sus du prix, et alors l’adjudicataire est tenu de la payer; ou bien il n’a rien été dit relativement à la plus-value, et dans ce cas il faut examiner qui reste adjudicataire. Si c’est le surenchérisseur dont la surenchère n’a pas été couverte, il sera tenu de payer la plus-value en sus de son prix, en vertu du principe qu’on ne peut s'enrichir aux dépens d’autrui. En effet il n’a pas tenu compte de la plus-value dans la soumission de surenchère, puisqu'il n’a surenchéri que le prix de l’immeuble tel qu’il existait au jour du premier contrat. Si au contraire, à la suite d’enchères mises le prix de l’immeuble s’est élevé, alors ladjudicataire quel qu’il soit, n’aura rien à payer à l’acquéreur en dehors de son prix, car il a, quant à lui, fait porter son enchère sur l’immeuble tel qu’il existait au jour de l’adjudication. Il faut admettre au moins que l'acquéreur pourra prétendre droit sur le prix d’adjudication, mais seulement sur ce qui excéderait le montant de la soumission de surenchère. En effet, comme cela à été dit plus haut, la soumission de surenchère n’a eu pour base que le prix de l’immeuble tel qu’il existait originairement et qui est acquis aux créanciers. La plus-value se trouverait donc déterminée au Maximum par la différence entre le montant de la surenchère et le prix définitif d’adjudication. Ce système, qui est celui de MM. Aubry et Reau, nous semble plus vrai et plus conforme à la loi, l’analogie étant frappante entre ce dernier cas et celui prévu par noie Cac

Mais quelle garantie faut-il donner à l’acquéreur

pour lui assurer le remboursement de ses impenses, dans les conditions que nous venons de préciser? Et d’abord, toutes les fois que l’adjudicataire sera tenu, d’après ce que nous avons dit, de payer les impenses en sus de son prix, nous lui accorderons le droit de retenir la chose jusqu’à ce qu’il ait été indemnisé de la valeur des améliorations par lui faites, ou le droit de rétention. Et ce droit nous croyons devoir Pappliquer même dans le dernier cas que nous avons examiné. La Cour d'Orléans (arrêt du 19 juillet 1843) accorde à l'acquéreur un privilège pour se faire payer sur le prix d’adjudication; mais cette décision est inadmissible, car il n’y a de privilèges que ceux créés par la loi. D’autres auteurs permeftent simplement à Pacquéreur de venir à l’ordre sur le prix, pour le montant de la plus-value, en vertu d’une action de #n rem verso. Ce droit nous semble insuffisant. Le droit de rétention , au contraire, assurera pleinement à l’acquéreur le paiement des améliorations d’après le taux qui en aura été fixé par le jugement d’adjudication. Rien ne s'oppose, du reste, à ce qu’on admette ce droit de rétention qui ne saurait être considéré comme une cause de préférence; il conduit sans doute au même but, mais il ne saurait exister sans la possession de la chose, c’est en quelque sorte-un droit passif qui est plutôt une application du droit naturel qu'une création du droit civil. Cest donc à tort qu’on nous objecterait que nous créons un privilège au profit du tiers acquéreur, après avoir critiqué le système de la Cour d'Orléans pour ce motif ; car il n’est pas besoin pour ainsi dire d’un texte pour lui donner l'existence;

la loi, quand elle en parle, ne fait que le constater. Au surplus, il est certain qu’on accorde généralement le droit rétention à l’acquéreur, pour tout ce que l’adjudicataire est obligé de lui rendre, aux termes de l’art. 2188; or, si on ne lui reconnaît pas ce même droit dans tous les cas, pour les impenses, on serait nécessairement amené à forhorr à le lui donner pour celles qu’une clause du cahier des charges aurait spécialement mises à son compte.

Nous avons dit plus haut, à propos de l’art. 837 C. pr., que lacte d’aliénation devait tenir lieu de minute d’enchères, comme l’exige formellement cet article, et que le créancier poursuivant ne pouvait rédiger un cahier des charges qui augmentât les obligations de l’acquéreur primitif. Pourtant il paraît difficile de ne pas admettre qu’on puisse augmenter les devoirs du précédent acquéreur, et imposer, par exemple, au futur adjudicataire, l’obligation d’indemniser l’acquéreur dépossédé, de ses impenses nécessaires ou utiles. En effet, on n’augmente pas les charges primitives, puisque l'obligation de payer la plus-value porte sur une chose qui n’existait pas lors du premier contrat. Le surenchérisseur, il est vrai, qui par suite de cette clause serait plus que jamais exposé à devenir adjudicataire, serait en droit de se plaindre qu’on convint, malgré lui, qu’il serait tenu de payer, en sus du prix et sans recours, les indemnités dues à l’acquéreur dépossédé, et il est probable que s’il avait connu ces charges il aurait fait des offres moindres. Mais de deux choses l’une : ou bien il s’opposera à linsertion d’une pareille clause, et alors

les créanciers pourront vaincre sa résistance en lui permettant de réduire ses offres, à la condition toutefois qu’elles restent dans les limites du dixième en sus du prix notifié, ou ils n’auront qu’à le décharger de sa surenchère, en mettant à sa place l’un d’entre eux qui accepterait les nouvelles conditions ; ou bien au contraire le surenchérisseur n’élèvera aucune protestation , et dans ce cas, personne, croyons-nous, ne pourra se plaindre que l’adjudication n’ait pas eu pour base le contrat primitif tel qu’il avait été passé.

Il nous resterait pour terminer ce que nous avions à dire sur les droits de l'acquéreur dépossédé, à examiner le recours qu’il peut avoir contre son vendeur ; mais comme nous l’avons déjà dit, cette question doit être traitée dans le paragraphe suivant. Auparavant nous avons à étudier le point important de savoir à qui doit être attribué l’excédant du prix obtenu par lPadjudication, lorsque ce prix est plus que suffisant pour désintéresser les créanciers inscrits.

Pour arriver à donner à cette question sa véritable solution, nous devons nous rappeler que c’est uniquement en faveur des créanciers inscrits sur l’immeuble, qu'a été introduite la surenchère sur aliénation volontaire. Ce principe étant admis, nous pouvons en tirer cette conséquence que, si par suite de la surenchère formée, le contrat primitif doit être résolu, lorsqu'il cause aux créanciers un préjudice, rien ne s’oppose à ce qu'il soit maintenu, quant aux effets qui ne peuvent leur nuire. Et nous invoquons encore une fois ici un argument par analogie tiré de l’art. 2177 GC. civ. relatif au délaissement. La loi dans cet article appelle,

après le complet désintéressement des créanciers ins crits des précédents propriétaires, les créanciers auxquels l'acquéreur a consenti des hypothèques avant de délaisser, ce qui prouve qu’elle considère comme étant de toute équité d’attribuer l’excédant du prix à l’acquéreur et à ses ayant-cause. Pourquoi ne pas admettre la même solution en cas de surenchère? L’acquéreur est devenu par son contrat propriétaire de la chose, il a donc acquis un droit à la valeur de cette chose; il peut vendre lui-même l’immeuble pour payer les créanciers inscrits, et alors il est incontestable qu’il bénéficiera de l’excédant. Or ici il ne vend pas, il est vrai, mais il offre un prix : ce prix est jugé par les créanciers trop inférieur à la valeur de l’immeuble et c’est pour cela qu’ils le portent ou le font porter à un taux plus élevé, en le faisant vendre aux enchères. Mais une fois qu’ils sont désintéressés, il leur importe peu de savoir ce que devient le contrat et ce qui reste du prix, et nous ne voyons pas à quel autre qu’au premier acquéreur, cet excédant pourrait être légitimement attribué. Ce ne peut être dans tous les cas le vendeur qui soit en droit de venir le réclamer, puisqu’il est tenu de garantir à l’acquéreur les bénéfices que le contrat devait lui procurer et que l’action des créanciers hypothécaires est venue lui enlever.

Mais une question qui peut paraître plus sérieuse est celle de savoir si la somme qui reste après le règlement de l’ordre entre les créanciers inscrits ne doit pas, avant de retourner à l’acquéreur, se répartir au marc le franc entre les créanciers chirographaires du vendeur. L’édit de 1771 l’admettait nécessairement,

puisqu'il accordait, aussi bien aux créanciers chirographaires qu'aux créanciers hypothécaires, le droit de former une surenchère, et il est naturel de conclure de ce qu’ils avaient l'exercice de ce droit, qu’ils pouvaient se prévaloir de ses résultats. Du reste, ils étaient en fait, la plupart du temps, primés dans l’ordre par lPacheteur qui pouvait faire valoir sa créance en dommages-intérêts contre le vendeur pour la plusvalue de l’immeuble, créance garantie par l’hypothèque que conférait alors, en vertu de la loi, tout contrat notarié.

Il est certain qu’aujourd’hui un contrat passé devant notaires ne saurait donner droit à une hypothèque. Mais ce n’est pas une raison pour refuser à l’acquéreur dépossédé l’excédant du prix. C’est pourtant ce qui a été jugé par la Cour de cassation * et la Cour de Bordeaux ”, lesquelles se fondant sur ce que la loi ne reconnaît pas une position mixte entre le créancier privilégié ou hypothécaire et le créancier chirographaire, en concluent que, ne pouvant invoquer ni un privilège ni une hypothèque, l'acquéreur ne pourra venir qu'en concours avec les autres créanciers chirographaires du vendeur. Quant à nous, conformément à ce que nous avons admis précédemment, à savoir que le titre de l'acquéreur devait tenir tant que les intérêts des créanciers hypothécaires n'étaient pas en jeu, nous devons admettre que c’est comme propriétaire qu’il pourra venir réclamer l’excédant du prix

1 28 mars 1843.

2 27 février 1829.

de sa chose. Et en cela nous ne faisons qu’adopter une solution donnée dans deux arrêts par la Cour de Colmar ‘, qui a posé ce principe que, « le tiers détenteur qui est évincé par une action hypothécaire, n’est pas frustré par là de ses droits de propriété »; d’où elle conclut qu’on ne saurait, sans violer les règles de l'équité, lui enlever le prix provenant de la vente d’un immeuble lui appartenant, pour le distribuer à des créanciers qui n’ont aucun droit sur cet immeuble.

2° À l’égard du précédent propriétarre.

Le droit de surenchère, comme nous croyons lavoir suffisamment établi, n’a pas été‘introduit dans lintérêt du précédent propriétaire, vendeur ou donateur, qui ne saurait, en aucune façon profiter, même indirectement, des avantages qui pourraient résulter de la substitution d’un nouveau contrat à l’ancien. C’est pour ce motif que nous avons refusé, tant au vendeur qu’à ses créanciers chirographaires , le droit d'exiger l’excédant du prix.

Le premier contrat seul doit faire loi entre l’acquéreur et son auteur, et doit recevoir sa complète exécution, avec cette restriction toutefois, que le vendeur ne peut obliger son acheteur à lui payer le prix stipulé que celui-ci est en droit de lui refuser, comme étant sous le coup d’une éviction.

Mais une question qui demande à être étudiée, parce qu’elle à soulevé bien des dissidences entre les

17 mai 1821 ; — 22 novembre 1831.

auteurs, est celle de savoir si l'acquéreur peut recourir en garantie contre son auteur, pour le dommage causé par l'exercice de la surenchère. Ainsi, par exemple, l’acquéreur a perdu la valeur de l’immeuble qui a pu augmenter entre ses mains, soit par le pur effet du hasard, soit par suite des améliorations qu’il y aura apportées lui-même et qui ne lui auront peutêtre pas été remboursées; il a perdu également les fruits qu’il a été obligé de restituer ; enfin, il a peutêtre été obligé de payer des indemnités pour les dégradations qu’il a faites au fonds, ou encore pour les droits réels qu’il a pu conférer à des tiers et qui tombent avec les siens. Il y a là autant de préjudices qui demandent une réparation. Du reste, et pour ne parler que du cas d’aliénation à titre onéreux, on peut dire que la doctrine et la jurisprudence ‘ admettent à peu près universellement aujourd’hui que l’acquéreur a contre son vendeur une action en garantie pour se faire indemniser de toutes ses pertes, et non -seulement comme l’avait jugé la Cour de Paris dans un arrêt du 25 prairial an XIII, pour se faire rendre ses déboursés. Le vendeur ne peut prétendre que la surenchère est une voie de droit à laquelle l'acheteur devait s’attendre, et qu’il l'avait même provoquée par ses notifications ; car la dépossession tient avant tout à la faute du vendeur, elle a une cause antérieure au contrat, et, à moins qu’une convention spéciale ne fût intervenue, l’acquéreur

1 Troplong. — Grenier. — Tarrible. — Pigeau. — Cass., 11 mai 1808; Bordeaux, 27 fév. 1829; Toulouse, 27 août 1834; Paris, 28 déc. 1843.

devait compter que son vendeur empêcherait l’éviction de se produire, en désintéressant les créanciers inscrits. C’est pour cela que le Code, reproduisant la doctrine de Pothier, donne dans l’art. 2178, au tiers détenteur qui paie la dette hypothécaire, qui délaisse l'immeuble ou se laisse exproprier, la faculté d’un recours en garantie {el que de droit contre le débiteur principal. Or, comme nous l’avons déjà dit, nous ne comprendrions pas pourquoi la loi traiterait moins favorablement celui qui ne fait, en remplissant les formalités de la purge, qu’employer un moyen qu’elle lui octroie. Du reste, quel peut être le but du législateur, en obligeant, dans l'art. 2485, le surenchérisseur à notifier son acte de surenchère au vendeur, sinon de le mettre à même de faire cesser le danger d’éviction, et de se soustraire au recours qui le menace, en désintéressant les créanciers inscrits? Par suite de cette notification, le vendeur n’aura même plus le droit d’invoquer la fin de non-recevoir, que certains auteurs lui accordaient, dans le cas où l’acquéreur ne lui aurait pas fait connaître l’éviction dont il était menacé.

Lorsque le contrat résolu par l’adjudication sur surenchère, est un contrat à titre gratuit, par exemple une donation, il ne peut être question d’un recours en garantie de la part du donataire contre le donateur, à moins que cette garantie n’ait été expressément stipulée. Le seul caractère de la donation s’oppose à l’idée de recours. On ne comprendrait pas en effet, comment un donataire pourrait venir réclamer à son bienfaiteur, non pas la réparation d’un préjudice, car

il n’en existe pas, mais une indemnité pour la perte d’un gain, en luiimposant peut-être une privation très lourde.

Pourtant, si toutes les dettes pour lesquelles l’immeuble était hypothéqué provenaient du chef du donateur, le donataire en les acquittant, ou ce qui est la même chose, en laissant vendre l’immeuble qui lui appartient pour désintéresser les créanciers de son auteur, a réellement fait l’affaire de ce dernier, et dès lors, il devrait pouvoir agir contre lui au moyen de l’action de gestion d’atfaires, pour se faire rembourser : le prix d’adjudication, moins la somme, bien entendu, qui aurait pu lui rester après le paiement des dettes hypothécaires. Cette opinion, du reste, qui est celle de l’ancien droit, présentée de nos jours par Troplong, est non-seulement des plus équitables, mais encore des plus conformes aux règles actuellement en vigueur en matière de donation; et nous croyons que si l’on refusait au donataire le droit d’agir contre son donateur pour ce qu’il a dépensé à payer les dettes de ce dernier, on en arriverait à violer le principe de lirrévocabilité des donations, car il dépendrait de la seule volonté du donateur de priver le donataire de la chose ; il n’aurait qu’à ne pas payer ses créanciers hypothécaires, et il reprendrait ainsi, d’une manière indirecte, la libéralité qu’il aurait faite.

3° À l'égard de l’adjudicatarre.

L'art. 838 C. pr. porte que les effets de l’adjudi-

cation, après surenchère sur aliénation volontaire,

seront réglés par les prescriptions de l’art. 717 du même Code, relatif à la matière de la saisie immobilière.

Or, aux termes du paragraphe premier de cet article, il est dit que l’adjudication ne transmet à l’adjudicataire, d’autres droits à la propriété, que ceux qui appartenaient au saisi; de sorte que, si l'immeuble vendu n’appartenait pas à celui qui est l’objet d’une saisie, l’adjudicataire n’acquerrait pas la propriété de l'immeuble et pourrait être évincé par le véritable propriétaire. Il n’y a, pour bien comprendre une pareille décision, qu’à examiner les conditions dans lesquelles a lieu la vente après saisie. Les créanciers saisissants vendent, comme mandataires légaux du saisi, en vertu du principe que les biens d’un débiteur sont le gage de ses créanciers; or si ce gage ou plutôt la chose vendue n’appartient pas au débiteur, ils ne peuvent évidemment en transférer la propriété. Mais tout autre est le droit d’un créancier hypothécaire qui procède à la vente d’un immeuble sur lequel porte son hypothèque, que ce soit à la suite d’un délaissement, d’une expropriation ou d’une notification afin de purge faite par le tiers détenteur; ce n’est plus, en effet, comme mandataire de son débiteur qu’il agit, mais bien en vertu d’un droit qui lui est propre, qui suit la chose en quelques mains qu’elle passe, et lui permet de la vendre sans s’inquiéter de savoir si le détenteur actuel à reçu ou non l’immeuble du vrai propriétaire. Comment, en effet, le vrai propriétaire pourrait-il évincer l’adjudicataire qui a obtenu la chose par suite de l’exercice d’un droit que lui-même avait conféré?

Ainsi, l’adjudicataire acquiert nécessairement et immédiatement la propriété de l’immeuble, et une propriété incommutable. L’immeuble est purgé de toutes les hypothèques inscrites lorsque le prix a été payé après le règlement de l’ordre, conformément aux bordereaux de collocation, et l’adjudicataire n’a plus à redouter aucune surenchère. L'art. 838 déclare formellement que l’adjudication sur aliénation volontaire ne pourra être frappée d’aucune autre surenchère. Nous ne nous arrêterons pas à l’étude de ce principe au sujet duquel nous avons déjà fourni quelques développements. L’adjudicataire n’aura plus à craindre non plus l’exercice d’un droit de résolution qu’un précédent vendeur aurait pu avoir sur l’immeuble, car ce droit est éteint, du moment où l’adjudication a été prononcée sans que le vendeur ait pris soin de se conformer à la notification qui lui a été faite de former son action et de la faire juger auparavant.

L’étranger devenu adjudicataire à la suite de la surenchère n’est-il pas obligé de transcrire son titre? La loi l’exige en matière d’expropriation forcée, et depuis la loi de 1855 qui pose en principe que toute mutation de propriété entre vifs et spécialement tout jugement d’adjudication, lorsqu'il est translatif de propriété, doivent être transcrits, il ne saurait y avoir de doute sur la question. Quant au droit de mutation, il est certain qu'il devra être payé par l’adjudicataire; mais, comme en somme ïl n’y a qu’une seule mutation, la première aliénation devant être considérée comme n'ayant jamais eu lieu, et que l’adjudicataire est obligé de rembourser à l’acquéreur

dépossédé celui qu’il aura dû payer lors du premier contrat, ce droit s’imputera sur la somme à payer définitivement par l’adjudicataire. Autrement il y aurait deux droits perçus pour une seule mutation, ce qui serait contraire à l'équité et même aux règles de l’enregistrement *.

Tels sont les effets généraux de ladjudication. Il nous faut examiner maintenant certains effets parti culiers provenant de ce que l’adjudication résout un premier contrat.

Nous ne reviendrons pas sur ce que nous avons dit de l’art. 2188 GC. civ., qui impose à l’adjudicataire l’obligation d’indemniser l'acquéreur qu’il dépossède, de tous les déboursés qu’il a pu faire, tant pour les frais et loyaux coûts du premier contrat que pour ceux de transcription, de notification, et d’une manière générale pour arriver à l’adjudication. Nous ne reparlerons pas davautage des impenses faites par l’acquéreur pour améliorer la chose, et que ladjudicataire peut être tenu de payer dans certains cas.

Mais il y a certaines questions assez délicates qui peuvent se soulever à l’occasion du premier contrat et qu'il n’est pas inutile d'expliquer en quelques mots.

Pendant sa jouissance l’acquéreur a pu consentir sur l’immeuble, au profit de tiers, des droits réels, tels que des servitudes ; nul doute que ces droits réels ne doivent être anéantis; car, si Le titre de l’acquéreur primitif doit être résolu, c’est avant tout dans tous les effets qui peuvent nuire aux créanciers inscrits. Or,

Demante, exposit. raison. Des principes de l'enreg.

ces droits réels, s’ils avaient dû être maintenus, n'auraient pas manqué d’être un obstacle à la réception des enchères. Ils doivent donc nécessairement suivre la destinée du contrat lui-même, en vertu du principe : Resoluto jure dantis, resolvitur-jus accipientis.

Mais faut-il donner la même solution au sujet des baux que l’acquéreur a pu passer pendant qu’il détenait l’immeuble; c’est-à-dire, faut-il déclarer que l’adjudicataire ne sera pas tenu de s’y conformer ou, au contraire, dire qu’ils devront être maintenus ?

Il est certain que si l’on se reporte à la disposition de l’art. 837 GC. civ. qui veut que le premier acte d'acquisition serve de minute d'enchères , on est forcé d’admettre qu’on ne saurait donner à l’adjudicataire une position autre que celle du premier acquéreur, ce qui arriverait pourtant si on lui imposait des baux qui peuvent être onéreux. Au surplus, non-seulement le maintien des baux causerait souvent en fait aux créanciers un grave préjudice; mais il pourrait même être un moyen pour l’acquéreur, de se mettre à l’abri d’une surenchère dont il est menacé, en lui permettant d’effrayer le surenchérisseur par la perspective d’un bail long et onéreux, que celui-ci devrait respecter, au cas assez probable où ses offres ne seraient pas couvertes par les enchérisseurs qui auraient le même sujet de crainte. Pourtant, il est bien difficile de ne pas reconnaître à un acquéreur, qui à eu en fait la propriété de l'immeuble, les droits que la loi accorde à un’simple administrateur des biens d'autrui. Aussi, nous croyons que du moment où il sera établi que les

baux n’auront pas été passés pour nuire aux créanciers, ni pourempêcher l’éviction de se produire, il faudra les maintenir dans la limite des actes d'administration, conformément aux art. 1429 et 1430 C. civ., auxquels renvoie l’article 1718 du même Code. Toutefois, ces baux ne pourront être maintenus contre l’adjudicataire, qu’à la condition qu’ils auront date certaine avant la transmission de propriété, comme l'exige Part. 1743.

Que faut-il décider dans le cas où le premier contrat accordait à l’acquéreur un certain delai pour le paiement, un an, par exemple, et sans l’obliger à payer les intérêts jusqu'à ce jour? L’adjudicataire pourra-t-il se prévaloir de ce droit, sous le prétexte que le premier contrat doit servir de bases aux enchères? Il faut supposer, bien entendu, pour répondre à cette question que le cahier des charges n’a rien fixé à cet égard.

Et d’abord, si l’on remarque bien que c’est aux créanciers inscrits que doit être payé le prix de l’ad- Judication, et que c’est également à eux que doivent profiter les intérêts de ce prix, s’ils sont exigibles conformément à la loi, en augmentant la somme à distribuer dans l’ordre, on comprendra difficilement comment l’adjudicataire pourrait invoquer les termes d’un contrat résolu pour tout ce qui préjudicie aux créanciers, et alors surtout qu’ils ont protesté par la surenchère contre ce contrat comme portant atteinte à leurs droits. Au surplus l'acquéreur lui-même ayant dû renoncer, dans sa notification à fin de purge, aux bénéfices de son contrat, puisque la loi l’oblige à

déclarer qu’il est prêt à payer immédiatement son prix entre les mains des créanciers inscrits, l’adjudicataire ne saurait réclamer pour lui un délai qui ne pourrait même plus profiter à l’acquéreur. Ainsi, la conclusion à tirer de tout ceci c’est que l’adjudicataire sera tenu de payer les intérêts de son prix du jour même de l’adjudication, mais qu’en revanche, il aura droit à la jouissance de l’immeuble à partir de cette même époque, et que si, par exemple, l’acquéreur avait perçu par anticipation les fruits ou loyers de l'immeuble, il serait tenu d’en rendre compte à l’adjudicataire *.

Lorsqu’au contraire l’acquéreur est obligé par son contrat même, de payer les intérêts de son prix, à partir du jour du contrat, par exemple, il paraît inadmissible de réclamer à l’adjudicataire les intérêts à partir de ce moment, car ils ne sont dus que comme équivalent de la jouissance. Or, pour l’adjudicataire, la jouissance n’a commencé qu’à ladjudication, par conséquent, un certain temps après le premier contrat. Cette considération a du reste servi de base à un arrêt de la Cour de cassation et à un arrêt de la Cour de Paris *, qui déclarent tous deux qu’on ne saurait faire produire au prix de Padjudication sur surenchère, des intérêts avant qu’il existät, résultat auquel aboutirait la solution contraire.

Cette doctrine a pourtant été admise par la Cour de Paris dans un arrêt plus récent, qui oblige l’adjudi-

1 En ce sens : Cass. 23 décembre 1806. — Paris, 11 janvier 1816. — Douai, 29 avril 1846.

? Cass., 14 août 1833. — Paris, 15 juillet 1837.

Dr: ee

cataire à payer les intérêts de son prix à compter du jour où le contrat les rendait exigibles, sauf son recours contre le premier acquéreur pour se faire rendre compte au moins des fruits qu'il a perçus.

Après ce que nous venons de dire, nous n’avons pas à critiquer cet arrêt qui nous paraît contraire à tous les principes.