J’ADJUDICATION EST PRONONCÉE AU PROFIT DU PREMIER ACQUÉREUR

Sous l’empire de l’ancien droit, l’acquéreur primitif pouvait conserver la propriété de l’immeuble en parfourmssant le supplément du prix ; aujourd’hui la loi ne lui reconnaît plus ce droit, mais elle lui permet seulement, comme à toute personne, de se porter enchérisseur, moyen par lequel il arrivera, du reste, au même but, s’il forme la dernière enchère. On peut dire en effet que, dans le cas où il demeurera adjudicataire, il ne fera que conserver son immeuble par suite de la défaillance de la condition résolutoire à laquelle était subordonnée son acquisition. Ainsi l’adjudication faite au profit du premier acquéreur n’a d'autre effet que de confirmer son titre, en fixant toutefois la véritable valeur de Pimmeuble.

Et qu’on ne dise pas qu’il y a un prix nouveau, et que dès lors, un des éléments essentiels de la vente étant changé, la vente ne reste pas la même. En effet, comme nous croyons l’avoir suffisammentétabli, l’augmentation du prix n’est faite que dans l’intérêt des

créanciers inscrits seuls admis à trouver insuffisante la somme offerte; ce n’est donc réellement qu’à leur égard qu'il existe un prix nouveau. Là preuve que l'intention du législateur était bien d’admettre la doctrine que nous reproduisons, c’est que dans Part. 2189 C. civ., il déclare que « l'acquéreur ou le donataire qui conserve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, n’est pas tenu de faire transcrire le jugement d’adjudication. » Bien que cette disposition n’ait pas sa raison d’être sous l’empire du Code, qui n’oblige en aucun cas lPadjudicataire à transcrire son titre, elle établit manifestement que l’adjudication n’est pas un titre nouveau, mais seulement la confirmation de l’ancien titre, vente ou donation, que l’acquéreur a dû transcrire pour parvenir à la purge. Mais on peut se demander si aujourd’hui depuis la loi de 1855 sur la transcription, il faut appliquer à la lettre l’art. 2189. Certains auteurs, tout en reconnaissant que l’adjudication prononcée au profit de l'acquéreur, ne fait que confirmer son titre primitif, croient qu'en présence des termes formels de la loi de 1855 qui ne dispensent des formalités de la transcription, parmi les jugements d’adjudication, que ceux rendus sur licitation au profit d’un cohéritier ou d’un copartageant, il n’est pas possible d'étendre cette exception à notre cas, sans se mettre en contradiction flagrante avec la loi.

Mais ici encore comme dans beaucoup d’autres cas, nous croyons, et cela avec la majorité des auteurs, qu’il faut rechercher l'esprit de la loi plutôt que la

prendre à la lettre. Il est certain, en effet, que le but de la loi de 1855, c’est de rendre publics les actes translatifs de propriété, et, si elle ne soumet pas à la formalité de la transcription les jugements d’adjudication rendus au profit de l’un des cohéritiers, c’est que ces jugements ne font, en vertu de l'art. 883 C. civ., que déclarer des droits préexistants en faisant cesser l’indivision, mais ne transmettent pas la propriété. Or, dans notre espèce, il y a même une raison de plus pour maintenir l’art. 2189, c’est qu'il y aura eu dans tous les cas une transcription faite par l’acquéreur, lorsqu'il a voulu purger, tandis que la mutation de propriété qui a eu lieu du défunt au copartageant devenu adjudicataire, n’aura point été portée à la connaissance des tiers, la loi de 1855, et c’est Là un reproche qu’on peut lui faire, n’ayant pas prescrit la publicité des acquisitions à cause de mort. Du reste, il résulte de la discussion même de cette loi qu’elle n’a entendu en aucune manière porter atteinte à l’article 2189, de sorte que cet article a aujourd’hui toute la portée qui lui manquait, avant que la transcription eût été déclarée obligatoire.

L’acquéreur restant définitivement propriétaire de l’immeuble, il ne saurait être question pour lui, comme pour un adjudicataire étranger, de restituer les fruits qu'il a perçus depuis sa mise en possession; ces fruits lui appartiennent irrévocablement.

Quant aux frais que l’art. 2188 C. civ., met à la charge de l’adjudicataire, du moins ceux du contrat et de transcription, et quant aux indemnités qui peuvent être dues à raison des impenses faites sur l’immeuble, il

n’en faut pas parler ici, puisque par suite de l’adjudication, les deux qualités de créancier et de débiteur se réunissent sur la tête de l’acquéreur ; cette obligation s’éteint donc par confusion. Nous en dirons autant de la créance qui peut appartenir à l’adjudicataire, à raison des dégradations causées à l’immeuble.

C’est encore en vertu du même principe qu’il faut accorder à l'acquéreur, devenu adjudicataire, le droit de conserver, à l'exclusion du vendeur et de ses créanciers chirographaires, ce qui peut rester du prix, une fois les créanciers inscrits désintéressés. Et cette solution est admise même par ceux qui attribuent cet excédent aux créanciers chirographaires, lorsque c’est un tiers qui s’est rendu adjudicataire *.

Examinons maintenant en quelques mots la situation de l'acquéreur à l’égard de son vendeur; bien qu’il conserve la chose, il peut néanmoins se dire vraiment évincé, puisqu'il est obligé de payer une somme supérieure au prix originaire, sous peine de se voir dépossédé. Aussi l’art 2191 lui donne-t-il un recours contre son vendeur, pour se faire rembourser ce qui excède le prix stipulé par son titre avec les intérêts. Toutefois, comme 1il a le droit de conserver le montant de la somme qui dépasse les créances hypothécaires, il ne pourra réclamer que ce qu'il aura réellement versé aux créanciers en sus de son prix. Ainsi, il a acheté un immeuble 20,000 francs; par suite de

! Grenier. — Troplong.

la surenchère il lui a été adjugé pour 30,000 fr., et les créances inscrites se montent à 25,000 fr., c’est donc 5,000 fr. qu'il pourra réclamer à son vendeur.

Du reste, il n’y a pas à se préoccuper de la question de savoir s’il y a vraiment iciune obligation de garantie à la charge du vendeur; car si l’acquéreur a recours contre lui, c’est qu’en définitive c’est avec sa propre chose qu’il a désintéressé les créanciers du vendeur auxquels il ne devait rien, et, par conséquent, il pourra agir contre lui au moyen d’une véritable action de gestion d’affaires, pour obtenir le paiement de tout ce qu’il a déboursé dans son intérêt.

Mais il pourra, du moins nous le croyons, invoquer une action en garantie pour réclamer à son vendeur les frais qu’il a faits pour parvenir à la purge; car, s’il est vrai que l’acheteur pouvait les éviter, il est non moins certain qu’il avait intérêt à les faire pour se mettre à l’abri d’un plus grave danger dont il aurait pu être menacé par la faute de son vendeur. Il est donc juste que celui-ci supporte des impenses qui n’ont été faites que pour obtenir à l'acquéreur une sécurité qu’il aurait dû lui procurer.

De ce que l’adjudication prononcée au profit de l’acquéreur ne fait que maintenir le titre primitif avec son caractère et ses qualités, il résulte que si le titre primitif était une donation, c’est encore comme donation qu'il doit être considéré quant à ses effets. Aïnsi la donation continuera à être révocable pour cause d'ingratitude, de survenance d’enfants et d’inexécution

des charges. Si l’adjudicataire succède au donateur, il sera soumis au rapport; enfin, la réduction possible si la donation est exagérée. Bien qu'il ne puisse pas être question de recours en garantie en matière d'acte à titre gratuit, le donataire qui, pour demeurer adjudicataire, a été obligé de désintéresser les créanciers hypothécaires, pourra se faire rembourser la somme qu’il aura payée par une action de gestion d'affaire, et alors on comprend combien seront amoindris les effets de la donation. Ainsi, par exemple, l'hypothèse de la réduction se présentera bien rarement. Et, à propos du rapport, il faut remarquer que si le donataire héritier a accepté, sous bénéfice d'inventaire, la succession du donateur, il conservera contre ses cohéritiers qui lui demanderaient le rapport, la créance en indemnité qu’il avait contre le de cujus dont il a payé les dettes.

Quant aux droits de mutation, et c’est par là que nous terminerons, ils ne sauraient être payés deux fois ; nous avons déjà posé ce principe en parlant des obligations de lPadjudicataire étranger, a fortiori devons nous l’admettre ici. Mais nous avons aussi parlé d’une imputation, ce qui doit faire supposer qu’il peut y avoir lieu à un supplément de droits. En effet, le droit de mutation n’est bien exigé qu’une fois, mais il est exigé d’après le prix auquel a été faite l’adjudication. Ainsi s'agit-il d’une vente, il y a leu à un supplément de prix, et par suite il s’ajoutera un droit supplémentaire au droit de mutation qui aura déjà été payé par l’acheteur. Si le titre primitif est

une donation, l’adjudication n’aura pas pour effet, . même à ce point de vue, de faire considérer l’adjudicataire comme un acquéreur à titre onéreux; le droit | à percevoir sera celui qui grève les actes à titre gra- tuitet sera fixé d’après le montant de l’adjudica- Motion: | re

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