FONCIERE EN FRANCE

Sommaire :

g 1. Conquête de la Gaule par les peuples gaulois. — g 2. Le sol conquis est réparti entre les peuples conquérants ; il devient propriété d'Etat , l'aristocratie se le partage ensuite et en jouit à titre précaire. — g 3. La conquête romaine, le cadastre d'Auguste, ses effets sur la propriété foncière. — 'i i. Origine de la commune rurale en France. — § 5. La propriété foncière en France d'Auguste à nos jours.

§ Ier. — Conquête de la Gaule par les peuples gaulois.

La propriété foncière en France tire son origine de la conquête. Pour atteindre cette origine, il faut remonter à l'époque inconnue où les Gaulois passant le Rhin vinrent s'établir à l'ouest de ce fleuve. Ce n'était peut-être guère plus tôt que l'an 500 avant notre ère. Alors, armés d'épées de fer et du gaison , redoutable javelot qu'ils lançaient du haut de leurs chars de guerre, les Gaulois entrèrent vainqueurs et conquérants dans la vaste contrée qui depuis deux mille ans, après tant de révolutions et de désastres, porte encore leur nom dans les livres des historiens.

Cette contrée, que nous appelons Gaule, «'lait habit.'»' déjà par une population qui avait atteint un degré élevé de civilisation, qui possédait des chevaux ri des bœufs, qui

4 LIVRE I". CHAPITRE I". g 2.

connaissait le bronze et l'or. Cette population était probablement bien plus nombreuse que les conquérants. Nous ignorons son nom. Les Grecs ont connu les prédécesseurs des Gaulois, et distinguent chez eux deux groupes, les Ibères et les Ligures. Les principaux monuments de cette population antique semblent être aujourd'hui les cimetières où elle repose depuis plus de vingt siècles : c'est par les débris qu'elle y a enfouis que nous cherchons à nous faire d'elle une idée. Mais il est vraisemblable qu'outre ces monuments lugubres , cette population antique en a laissé d'autres , qui sont moins loin de nous et dont l'étude est moins funèbre : c'est nous-mêmes; car nous sommes, pour la plupart , les descendants des peuples oubliés dont les Gaulois, nos aïeux supposés, ont triomphé et qu'ils ont asservis avant d'être eux-mêmes conquis par les Romains. Nous sommes les petits-fils de cette plèbe vaincue, mais toujours vivante, que l'orgueil gaulois, au temps de César, traitait à peu près comme les Romains traitaient leurs esclaves : pêne servorum habetur loco.

§2. — Le sol conquis est réparti entre les peuples conquérants ; il devient propriété d'Etat, V aristocratie se le partage ensuite et en jouit à titre précaire.

La conquête gauloise eut l'effet que produisait toute conquête dans les idées du monde antique : la spoliation des vaincus. Chez les anciens , la victoire conférait à la fois au Vainqueur et le droit de souveraineté et le droit de propriété sur le territoire, sur les personnes et sur les biens mobiliers du peuple contre lequel avait tourné la fortune des armes. Les Gaulois devinrent donc propriétaires du sol conquis. Ils étaient divisés en un certain nombre de peuples. Nous connaissons, par César et par les auteurs postérieurs, romains et grecs, les noms d'un certain nombre de ces peuples. Chacun de ces peuples eut pour lot une portion du territoire conquis. Ainsi, à une épo-

que plus ancienne, lorsque, arrivant du nord des Alpes, La race latine était venue s'établir au sud du Tibre, chacun»' des gentes, dont l'association devait plus tard donner naissance à la ville de Rome, avait reçu une portion de territuhv dont elle eut d'abord la propriété collective (1). Ainsi, plus tard, Rome conquérante réunit à son domaine public le domaine des cités vaincues. Dans chacun des groupes de guerriers dont l'association constituait un peuple gaulois : Arverni, Bituriges, Rémi, Aedui , etc., c'était la coopération des courages qui avait produit le succès des armes. Le sol, dont la conquête avait été le résultat de ce concours, resta propriété collective de chaque peuple. Il ne fut partagé qu'entre les peuples : le butin mobilier fut seul d'abord partagé entre les guerriers. Ce procédé est celui que paraissent avoir suivi, dans toute l'Europe, les conquéranls indo-européens. La propriété collective du sol était le principe ; la propriété immobilière individuelle n'apparaissait qu'à l'état d'exception. A Rome , lorsque le roi légendaire Romulus fit le premier partage des terres, chaque chef de famille ne reçut que deux jugera ou cinquante ares , c'est-à-dire de quoi se créer un enclos autour de la maison des champs. Tel fut primitivement ïheredium romain. Le reste du territoire de Rome était affecté à une jouissance soit commune, soit précaire : en d'autres termes, constituait le domaine public.

L'heredium romain paraît identique à l'enclos, faithce, que la loi irlandaise nous montre attenant à la maison des membres de la noblesse irlandaise. Telle est aussi la terra salica du titre LXII de la loi des Francs Saliens. Dans la période historique primitive dont les Gaulois n'étaient pas encore sortis , quand César les assujettit au joug romain , le territoire de chaque peuple était affecté à la propriété collective de ce peuple, sauf peut-être le sol des maisons de ville, des maisons des champs, et l'enclos attenant à cha-

(1) Momrasen, Rœmische Geschichte, 6* édition, t. I, p. 35, 150.

6 LIVRE K CHAPITRE I". g 3.

cime de ces propriétés bâties. Cette situation peut sembler démocratique au plus haut point, quand elle est l'objet d'une observation superficielle. En réalité, rien ne se concilie mieux avec la constitution aristocratique des Etats et des fortunes. La propriété collective n'a pas pour conséquence nécessaire la jouissance collective ; la propriété collective qui appartient à l'Etat se combine facilement avec la jouissance individuelle au profit d'un petit nombre. L'exploitation du sol public par l'agriculture ou par le pâturage exige un capital que possèdent seuls les gens riches . c'est-à-dire les membres de l'aristocratie , car c'est par abus de langage que chez nous, dans l'usage vulgaire, on distingue naïvement de la richesse l'aristocratie. Les gens riches seuls avaient les bœufs ou les chevaux, les charrues nécessaires au labourage ; seuls , ils pouvaient faire l'avance de la semence et des salaires, loger et nourrir bêtes et gens jusqu'à la récolte ; seuls, ils avaient les troupeaux nécessaires pour exploiter le sol en le pâturant ; en sorte qu'en fait ils divisèrent entre eux le domaine public et en jouirent, comme s'il leur eût appartenu, à charge de redevances insignifiantes, tandis que, dans notre organisation moderne, ceux qui possèdent les mêmes capitaux sont obligés d'acheter ou de tenir à bail des particuliers la terre qu'ils labourent, les pâtures et les prés qui nourrissent leurs bestiaux, et ces particuliers ne leur font pas les conditions qu'une aristocratie obtient de l'Etat.

§ 8. — La conquête romaine . le cadastre d'Auguste , ses effets sur la propriété foncière.

Le système d'impôts qu'Auguste établit en Gaule eut pour effet la substitution de la propriété privée à la propriété collective ou publique de la terre. 11 consolida la jouissance jusque-là précaire du sol par les membres de l'aristocratie . et transforma cette jouissance en une sorte de droit de propriété définitive.

César vainqueur avait frappé la Gaule d'un impôt de répartition, tributum ou stipeadium, qui s'élevait à quarante millions de sesterces, c'est-à-dire un peu plus de huil millions de francs (1) ; chaque peuple ou Etat supportai! . dans cet impôt, une part déterminée et se procurait les fonds comme il l'entendait. A ce système primitif, Auguste substitua le cens, c'est à-dire un impôt de quotité qui frappait à la fois les personnes et les terres ; le montant total n'en était pas fixé d'avance; chaque particulier contribuable payait d'après un tarif uniforme, et les exonérations individuelles, quand elles avaient lieu, n'étaient pas compensées par une surtaxe des imposés ; la perte qui en résultait étail supportée par le fisc impérial (2). L'établissement du cens changea les rapports de chaque contribuable gaulois avec sa cité , et de chaque portion du sol avec celui qui la détenait : les particuliers détenteurs du sol cessèrent de verser dans la caisse de la cité la redevance annuelle qui était la condition de leur jouissance précaire; cette redevance fut remplacée par l'impôt dû au fisc romain ; et, par l'effet de la loi fiscale romaine, ces particuliers furent substitués à la cité comme possesseurs légaux des parcelles territoriales qui, en fait, étaient entre leurs mains : payant l'impôt foncier au fisc , ils furent considérés comme investis d'une sorte de propriété foncière au lieu et place du peuple ou de la cité.

Le recensement qui servit de base à l'établissement de ce nouveau système d'impôts fut commencé par Auguste l'an 27 avant notre ère (3). Il parait avoir été précédé d'un arpentage général de l'empire prescrit par Jules César et

(1) Eutropc, liv. VI, ch. xvu. Cf. Suétone, Caesar, ch. XXV, et le commentaire donné sur ces deux textes par Marquardt, lïandbuch der rûmischen Altcrthùmer, 2° édit., t. V, p. 191, note 10.

(2) Suétone, Auguste, ch. XL : « Liviae pro quodam tributario Gallo roganti civitatem negavit, immunitatem optulit : affirmans, se facilius passn mm fisco detrahi aliquid, quam civitatis Romanae vulgari honorera. »

(3) E. Desjardins , Géographie Itislorique el administrative de la Guuh romaine, t. III. p. 154.

dirige par quatre géomètres, à chacun desquels fut attribué un quart de cette vaste circonscription. La portion occidentale de l'empire, qui comprenait la Gaule, avait été confiée, dit-on, à un certain Didyme, dont le travail avait duré seize ans et trois mois; commencé l'année 44, il s'était terminé l'an 27 avant notre ère (1). Un des résultats géographiques de cette vaste entreprise fut la rédaction d'un livre publié sous le nom d' Agrippa, et qui était une sorte de géographie géométrique de l'empire romain ; pour donner à cette œuvre une publicité plus grande, Agrippa et Auguste voulurent qu'une carte représentant l'empire romain fut peinte et exposée aux yeux du public, à Rome même , dans un portique (2). Cette grande opération géographique était inspirée par des préoccupations beaucoup plus administratives que scientifiques ; elle jetait les bases du cadastre qui devait servir à l'assiette de l'impôt foncier. La Gallia comata (3) , ou la Gaule conquise par César, parait avoir compris trois cent cinq peuples (4). Auguste trouva ce nombre trop considérable, il maintint, à quelques modifications près , une grande partie de ces peuples dans l'état de subordination où ils se trouvaient à l'égard d'autres peuples plus importants, et il divisa la Gallia comata en soixante circonscriptions financières , si nous nous en rapportons à Strabon ; en soixante-quatre , si nous en croyons d'autres documents (5). On se sert souvent du mot

(1) Voyez les textes réunis chez Marquardt et Mommsen, Handbuch der rœmischen AUerthùmer , 2* édit., t. V, p. 209-210. Les divisions de la cosmographie de Julius Honorius et de la cosmographie d'Ethicus ont pour hase le partage de l'empire romain entre les quatre géomètres. Pour la section occidentale, voy. Riese, Geographi latini minores , p. 33-40, 78-86.

(2) Riese, Geographi latini minores, p. i-xvi, 1-8.

(3) On trouve déjà cette expression chez Catulle, 29, 3, c'est-à-dire dans une pièce contemporaine de la guerre des Gaules.

(4) C'est le chiffre donné par Josèphe , 7tévT£ 6è xal xptaxoaîoi; TrXïiôûovTe; eôveat. De bello judaico, liv. II, ch. xvi , édit. Didot, p. 119, 1. 11 et 12. Ce chiffre exact est remplacé par des chiffres ronds chez Plutarque qui dit trois cents, e6vï) oï ixeipYJffato xpiaxôiia. César, ch. XV, édit. Didot, p. 852, 1. 43, 44, et chez Appien qui dit quatre cents, ê8vï) ôè terpaxâffia. De rébus gallicis, ch. II, édit. Didot, p. 24.

(5) Marquardt et Mommsen, Handbuch der rœmischen AUerthùmer ,

civitas pour désigner ces circonscriptions ; mais cette expression désigne plutôt l'être moral qui, créé par un fait politique , vivait sur chacune de ces circonscription , et, à proprement parler, cette circonscription elle même s'appelait en latin territorium (1) ou regio (2). Le sol de la cité se divisait en pagi, et le pagus lui-même, dans le système romain, se subdivisait en fundi. Cette triple division du sol est la base du cadastre et de l'impôt foncier romains (3). On^teut comparer la cité à notre département; le pagus (4), à notre arrondissement; le fundus, à notre commune. Pour constituer un fundus, il faut une certaine étendue de terrain , officiellement délimitée , qu'on appelle ager . et sur ce terrain, des bâtiments qu'on appelle villa (5).

2* édit., t. IV, p. 268. Cf. Desjardins, Géographie de la Gaule romaine, t. III, p. 156 et suiv.

(1) « Territorium est universitas agrorurn intra fines cujusque civitatis. » Pomponius, Liber singularis Encliiridii; Digeste, lib. L, tit. xvi, 1. 239, \ 8.

(2) « Regiones autem dicimus, intra quarum fines singularum coloniarum aut municipiorum magistratibus jus dicendi coerccndique est libéra potestas. » Siculus Flaccus , chez Blume , Lachmann et Rudorff , Die Schriften der rœmischen Feldmesser, Gromatici veleres, t. I, p. 135, 1. 4-7.

(3) « Forma censuali cavetur, ut agri sic in censum refcrantur : Nomen fundi cujusque; et in qua civitate et in quo pago sit; et quos duos vicinos proximos habeat. » Ulpien , De censibus, livre III , dans Digeste , livre L , tit. xv, 1. 4.

(4) Il est déjà question des pagi de la Gaule chez César qui les oppose d'une façon générale aux cités ; In omnibus civitatibus alquepagis, livre VI, ch. 10. et qui mentionne les pagi des Helvètes, livre I, ch. 12, 13, 27 ; ceux des Morini, livre IV, ch. 22; ceux des Arvernes, livre VII, ch. 64. Tacitp parle de ceux des Sequani , Annales, I, 45, et de ceux des Aedui , Histoires, II, 61.

(5) « Locus... sine aedificio... rure... ager appellatur. Idemque ager cum aedificio fundus dicitur. Florentinus, libro VIII Institutionum, » dans Digeste, livre L, titre xvi, 1. 211. — « Locus est non fundus sed portio aliqna fundi ; fundus autem integrum aliquid est , et plerumque sine villa locuru accipimus... Sed fundus quidem suos habet fines. » Ulpien, livre LXIX, Ad edictum, dans Digeste , livre L , titre xvi, 1. 60. — « Ager est locus qui sine villa est. » Ulpien, livre XVII, Ad ediclum, dans Digeste, livre L, titre xvi. 1. 27. — Les passages suivants de Catun, De re rustica, achèveront de faire comprendre le rapport qui existe entre fundus et villa : « Paterfamilias, ubi ad villam venit, ubi larem familiarem salutavit, fundum eodem die, si potest, circumeat; si non eo die, at postridie... Ita aedifices ne villa fundum quaerat neve fundus villam » (c. II , III). Le sens de cette maxime est que les bâtiments d'exploitation doivent avoir une importance proportionnée à celle du domaine. On la trouve reproduite chez Pline le Naturaliste .

§ 4. — Origine de la commune rurale en France.

On doit reconnaître clans le fundus romain l'origine de nos communes rurales. Les plus anciennes de ces communes, portant en général un nom formé avec un gentilice romain et avec le suffixe acus, comme Juli-acus, remontent à un fundus qui date de l'Empire romain (1) , et dont les limites ont été primitivement fixées par les arpenteurs, agrimensores, employés à la confection du cens, sous le règne d'Auguste. Le premier propriétaire est un grand seigneur gaulois qui , ordinairement , en devenant citoyen romain , avait pris le gentilice de son protecteur romain. De ce gentilice vint le nom de son fundus. La villa construite dans ce fundus eut avec lui, pour premiers habitants, ses obaerati, ses clients qui, jadis, consacraient leur temps au soin des troupeaux, à l'agriculture et aux armes. Sous la domination romaine, cessant de combattre, ils ne furent plus que laboureurs et pâtres. Leur ancien chef, devenu leur propriétaire, leur partagea une partie de son domaine, à charge de redevances ; pour la pâture, le bois de chauffage et de construction, il leur donna l'usage collectif d'une autre portion : on appela villa leurs habitations groupées autour de la sienne ; à la villa, le village a succédé (2).

Cette nouvelle organisation de la propriété eut financièrement l'avantage de répartir la charge de l'impôt foncier entre les Gaulois les plus riches et, par conséquent, les

Livre XVIII, ch. vi (7), jj 32. Cf. Columelle, livre 1, ch. iv. — Sur les modifications dont les fonds étaient susceptibles, voyez Pomponius, livre V, Ad. Sabinvm , dans Digeste, livre XXX, titre unique, 1. 24, § 3. Cf. Ulpien . livre LXIX, Ad edictum, dans Digeste, livre L, titre xvi, 1. 60.

(1) Je ne parle pas ici de celles de nos communes, évidemment peu nombreuses, qui remontent à un vicus ou à un oppidum.

(2) Un passage d'Apulée, Métamorphoses, 1. VIII, nous donne un exemple d'une villa qui est déjà un village moderne : « Villae vero quam forte tune praeteribamus coloni, multitudinem nostram latrones rati, satis agentes reruni suarum , eximieque trepidi , canes rabidos et immanes et quibusvc lupis et ursis saeviores. quos ad tutelae praesidia curiose fuerant alumnati jubilationibus solitis et cujuscemodi vocibu^ nobjs inhortantur.

plus solvables. L'impôt foncier était payé par les propriétaires des fundi. Le plaisir que leur fit éprouver l'acquisition du droit de propriété leur fit accepter, sans trop de peine , la charge d'un impôt probablement plus considérable que la redevance autrefois due à la cité. Quant à la plèbe, condamnée à cultiver le bien d' autrui, elle ne perdait rien à la révolution qui faisait partager entre les membres de l'aristocratie le droit au sol : ce droit jusque-là était resté en théorie dans les mains de chaque peuple ou de chaque Etat, et il cessait de lui appartenir ; mais, au point de vue de la plèbe , il n'y avait pas de changement pratique : en effet, presque toujours, par la force des choses, l'aristocratie seule avait jusque-là joui de la terre.

La contenance moyenne de nos communes est aujourd'hui de treize à quatorze cents hectares. 11 serait certainement téméraire d'affirmer qu'au temps d'Auguste telle fut l'étendue moyenne des fundi. Le fundus était une création arbitraire que l'homme pouvait modifier suivant les exigences de sa fortune et de sa fantaisie. Des fundi. reconnaissables à leur nom , sont aujourd'hui de simples sections de communes; les villae, qui leur servaient de centre, sont réduites à l'état de hameaux, ou même elles ont disparu sans laisser d'autres traces qu'un nom dans de vieux titres ou que des ruines innommées qu'étudient quelques archéologues. Des villae nouvelles ou, pour se servir d'une autre expression, des cortes de création plus récente ont surgi : monuments des grandes invasions qui amenèrent la chute de l'empire romain ou qui en furent la conséquence ; leurs noms sont des composés dont le premier terme est un nom propre d'homme d'origine germanique , dont le second, -ville .-court, -mont, -val, appartient à la langue que parlaient les vaincus du cinquième siècle après » notre ère. A côté de Clichy, Clippiacus, d'Antony, Antoniacm, noms d'anciens fundi formés à l'aide d'un gentilice romain et du suffixe gaulois -acus , témoins qui attestent . tout près de Paris même . la conquête de la Gaule par le:

12 LIVRE I". CHAPITRE I". g 5.

Romains , nous trouvons des noms de lieu : Billan-court . Clignan-court et Bougi-val, Baudechisilo-vallis, mots de formation hybride, mi-partie germains, mi-partie gallo-romains , qui rappellent la conquête franque et la création de villae nouvelles , faite sur les ruines de villae galloromaines, ou à côté d'elles en démembrant leur territoire. Ce serait donc une opération fort délicate que de chercher à retrouver sur notre sol les limites exactes des fundi gallo-romains dont un grand nombre de nos communes ont conservé le nom. Mais je crois qu'il ne faut pas désespérer d'arriver un jour à ce résultat par une étude attentive, là surtout où les textes nous permettent d'atteindre les premiers siècles du moyen âge. Il est fort possible qu'un certain nombre de nos communes représentent exactement la circonscription de fundi gallo-romains. L'étendue n'est pas un obstacle. Nos communes, ai-je dit, contiennent de treize à quatorze cents hectares. Les fundi gallo-romains pouvaient avoir une étendue moyenne approchant de celle-là. puisqu'Ausone appelle parvum herediolum sa propriété de famille , dont la contenance dépassait mille jugera, c'est-àdire deux cent cinquante hectares (1).

§5. — La propriété foncière en France d'Auguste à nos jours.

Les clients de chaque eques gaulois, installés par lui sur son fundus, c'est-à-dire sur la portion du territoire commun que le cens impérial lui avait attribuée, détinrent, partagée entre eux , une section , ordinairement la plus considérable, de ce fundus; une autre resta affectée à la jouissance directe du propriétaire nouveau que la puissance romaine avait créé. Une troisième section fut attribuée à la jouissance commune des habitants du fundus. logés autour du maître dans la villa. Ce qui subsiste de cette dernière section constitue aujourd'hui nos biens comf1) Ausone, idylle III, v. 9.

inunaux ; la seconde est la terra indominicata du moyeE âge; quant à la première, c'est en elle que nous devons reconnaître l'origine de la plus grande partie de la propriété immobilière telle que nous la connaissons dans U France moderne

Chacun des obaerati, des clientes, des ambacti eut un lot à cultiver. Fermier au point de vue du droit romain , il considérait peut-être son petit lot comme la part qui légalement lui revenait dans l'antique propriété collective de la cité. De là ce caractère mixte du colonat, où le tenancier, irrévocablement lié au fundus , et comme tel , en une certaine mesure , esclave , a cependant un droit sur le terrain qu'il cultive. Ce droit, qui remonte au droit collectif de la cité fut pendant des siècles en lutte avec celui que le propriétaire du fundus reçut de la loi romaine. On appelle ce dernier droit domaine éminent ; le premier, celui du tenancier, est le domaine utile. Ces deux droits avaient pour objet le même immeuble. En France, aujourd'hui, le domaine utile subsiste seul. Le moyen âge avait, en général, fixé en argent les redevances qui grevaient le domaine utile au profit du domaine éminent. Du treizième siècle à 1789, la quantité de matières précieuses contenues dans les espèces monétaires diminua dans la proportion de vingt à un, et le pouvoir commercial de l'or et de l'argent s'abaissa dans la proportion de trois à un ; en sorte que , dans cette période, le poids des redevances pécuniaires annuelles qui grevaient le domaine utile au profit du domaine éminent s'était réduit, suivant un rapport que l'on peut comparer, à celui de soixante à un. Ainsi . le domaine éminent en France n'était plus guère qu'une institution honorifique, lorsqu'il disparut dans la tourmente révolutionnaire comme les feuilles des arbres que le vent des derniers mois d'automne emporte au loin quand les premières gelées ont achevé l'œuvre du soleil de juillet et d'août.

Tout autre a été l'histoire économique en Ecosse et en Irlande. Une législation aristocratique à outrance, de date

toute récente, a fait considérer connue bail temporaire el non écrit le titre du tenancier. Elle a permis d'accroître indéfiniment sa redevance, que la loi française diminuait progressivement et finissait par supprimer ; elle a livré le tenancier à la merci du landlord , maître de l'expulser suivant son intérêt ou son caprice. Le domaine utile a disparu, et Ton ne connaît plus, en général, qu'une seule forme de la propriété, qui est le domaine éminent.

Le droit que réclament les tenanciers d'Irlande et d'Ecosse est le droit ancien : ils en ont été dépouillés par une révolution économique et législative , qui est l'opposé de celle dont la secousse politique de la fin du siècle dernier a été chez nous la conséquence logique et le couronnement.