Des communaux et marais des villes.— On sait

que les communautés d'habitants sont de deux espèces :

Les unes érigées en communes , ont des institutions et une magistrature communale ;

Les autres, dépourvues de franchises et de privilèges de ce genre, sont régies par des baillis ou par des éehevins seigneuriaux.

Les unes et les autres sont habiles à posséder des biens communaux et des marais.

Aux XIIe et XIIIe siècle, les grandes communes de la Flandre, de l'Artois et du Hainaut , obtiennent successivement des comtes des concessions de marais et de terres en friches. Ces vastes terrains desséchés, mis en culture par un travail opiniâtre , deviennent des champs fertiles et font de notre pays un des territoires les plus riches de l'Europe. On peut dire de la Flandre , jadis couverte d'eaux et de marécages , ce qu'Hérodote disait de la Basse-Egypte, qu'elle était une terre d'acquisition (1).

C'est à la sagesse éclairée de ses souverains que la Flandre est redevable de ces richesses ; ainsi :

Dans la charte communale de Saint-Omer de i J27 , on lit, art. 49 : « J'accorde pour l'usage des bourgeois, comme au temps de Robert-le-Barbu , la pâture située auprès de la ville de Saint-Omer ; dans les bois de Lo , dans les marais , les prairies, la bruyère et hongrecolte ( c'est-à-dire terre inculte ) , à l'exception du terrain de la léproserie. »

(i) V. HERODOTE, lllSt. 1ÎV. Iï, Ch . g.

— CCLÏV

Et dans la charte de la ville d'Aire de 1 1 8 8, art. 21 : « Le comte (Philippe d'Alsace) , accorde à perpétuité aux bourgeois la possession libre et franche de la terre et de la pâture qu'ils avaient achetée du comte Robert et de la comtesse Clémence , qui est sise entre Belti et Lambres. »

A Douai, il existe encore aux archives municipales , de nombreux actes de concession ou de confirmation de terrain au profit des bourgeois de la commune. Nous citerons notamment ;

\° Des lettres données à Douai au mois de mai 1241 par lesquelles Thomas , comte de Flandre et Jeanne , comtesse de Flandre , reconnaissent que les bourgeois doivent tenir et posséder à perpétuité tous les marais et pâtures qui sont autour de la ville de Douai, comme les ont tenus au temps de Philippe, comte de Flandre , les échevins, bourgeois et hommes de Douai ;

2° Des lettres des mêmes souverains aussi données à Douai, au mois de mai 1241, par lesquelles ils attribuent toute la communauté de la ville de Douai , le marais de Radies ou Frais-Marais ;

3° Des lettres de février 1269 , par laquelle Marguerite, comtesse de Flandre et deHainaut, donne à la commune de Douai tout le marais et toute la pièce de terre qui s'étend entre le ténement du Temple et la maladrerie de Garbiny .

4 71 . Des communaux et marais des villages. — Les autres communautés d'habitants encore soumises à des seigneurs reçoivent également de ceux-ci des marais ou communaux.

Ainsi en 4 258 , Marguerite , comtesse de Flandre f accorde aux trois paroisses de Fretin, Annceulin et Templeuve, la tenure du pâturage d'un marais, sauf es touttes les justices basses et hautes (Tit. de 1258 , Recueil , p. 231).

Lorsqu'une communauté d'habitants a ainsi obtenu la concession d'un marais, elle y a un droit réel qui lui procure une véritable propriété. Ainsi quand une communauté a un droit d'usage sur un marais par indivis avec un seigneur, le partage de ce marais peut avoir lieu avec assignation.de part à chacun, c'est à-dire , au seigneur et à la communauté, d'après leurs droits respectifs et en réglant la jouissance [Tit. de 1248, p. 158),

CHAPITRE IX.— Des propriétés privées ;— des alleux ;— des propres et des acquêts.

172. Des alleux. — Tous les biens dont nous venons de parler sont en quelque sorte encadrés dans le système féodal ; tous s'y rattachent par des liens plus ou moins étroits. Mais en dehors de ce système sont des biens qui appartiennent complètement et sans restrictions à leurs propriétaires : ce sont les alleux , dont la signification exprime précisément celle de pleine propriété (1). A la différence du fief ou de la censive , toujours grevés de charges ou de redevances, l'alleu est un patrimoine libre dont le détenteur n'est astreint à aucun service, à aucune prestation féodale. C'est un immeuble qui ne re-

(4) En allemand all-od } toute propriété.

— CCLVt

connaît aucun maître, qui est exempt de toute sujétion , qui est de droit patrimonial au meilleur titre, aux meilleures conditions.

Au moyen-âge presque tous les alleux du nord de la France sont absorbéspar la féodalité. Toutefois aux XIIe et XIIIe siècles , il en existe encore en Flandre , en Artois, en Tournaisis, en Cambrésis ; mais ils sont rares. En Hainaut , il en existe davantage, et les chartes dé ce comté en font mention nominativement.

4 73. Des propres et des acquêts. — A un autre point de vue, et abstraction faite de leurs qualités de fiefs ou d'alleux, les biens se divisent encore en propres et en acquêts.

Cette division est importante en plusieurs matières du droit coutumier, dans celles des successions , du retrait lignager et des testaments.

On appelle propre, l'héritage de famille, la terre qu'on a recueillie de ses aïeux, ou, comme disent les vieux auteurs coutumiers , le bien qui procède d'estoc , ligne et branchage.

On entend par acquêt, les immeubles dont la propriété s'obtient de toute autre manière que par succession, soit qu'on les acquière à titre onéreux ou à titre gratuit, par des opérations commerciales, par son habileté ou sa bonne fortune (commercio, merito, aut fortunâ) ; mais de tous les genres d'acquêt, le plus agréable, sans contredit, est la donation ; il nest si bel acquest que de don, dit un ancien proverbe juridique.

CHAPITRE X. — Des démembrements de la propriété. 4 74. De la directe seigneuriale.— 'Indépendamment

— CCLVH —

des divisions admises entre les différentes espèces de biens, la propriété elle-même se démembre et se décompose, lorsque les droits essentiels qu'elle renferme viennent à en être détachés. Chacun de ces droits constitue à son tour une véritable propriété.

Au moyen-âge, le besoin de multiplier les possessions territoriales qui servent de base à toutes les relations civiles, accroît d'une manière remarquable le nombre des droits réels séparés de la propriété parfaite.

Non-seulement ceux qui étaient en usage parmi les Romains sont conservés , mais le régime féodal en produit d'autres plus nombreux encore.

Ces droits réels inconnus des Romains, sont : La directe seigneuriale {dominium directum ) que retient le seigneur sur le fonds dont il concède en fief la jouissance utile à son vassal. Cette réserve de la directe au profit du seigneur produit pour lui , d'une part , les distinctions honorifiques attachées à son titre, et de l'autre , les droits et émoluments perçus dans son intérêt, tels que le cens, les reliefs, les mutations, les amendes, et les impôts de diverse nature.

175. Du cens et des hostizes. — Le cens, qui est en quelque sorte corrélatif au domaine direct, est la redeJ varice annuelle, foncière et perpétuelle que paie l'homme de fief, en reconnaissance du droit du seigneur. Cette redevance inhérente au fief est due pour ainsi dire par îe fonds lui-même, qui en fournit la substance , quoiqu'elle soit remise par le vassal a son supérieur féodal . De là résultent pour conséquences ;

1° Que le cens est immeuble , et qu'il forme un démembrement de la propriété ;

2° Qu'il se divise avec elle , quand le fief se partage entre plusieurs héritiers ;

3° Que le cens acquitté par le vassal, inférieur féodal, doit être apporte par lui au seigneur, qui n'est pas tenu de l'aller chercher; d'où la maxime que cens est portable et non quérable.

Quand il s'agit de simples ténements occupés par des hôtes, la redevance prend le nom iïhostize.

\ 76. De la dîme et du terrage. — La dîme est le prélèvement, au profit du seigneur, de la dixième partie des fruits de l'année, selon la coutume du lieu, « soit de bleds, de vin, de pois, fèves, chanvre, lin, lignerres, ou de Images et charnages, que le seigneur dismeur lève chacun an sur la laine et crue {crû) du brebial (des brebis) ou d'autres bestails. » (Glossaire de Ragueau, mot dîme.)

Par terrage ou champart , on entend le droit attribué au seigneur de prélever une certaine quotité de gerbes d'une terre labourable, avant que celui à qui appartiennent les fruits de la terre enlève ce qui doit rester pour lui.

La directe seigneuriale, le cens, la dîme, et le terrage ou champart, ont la même origine ; les seigneurs, jadis réputés propriétaires de tous les domaines de leurs seigneuries, en détachèrent des portions qu'ils aliénèrent, à la condition de recevoir des services déterminés ou de recueillir chaque année une portion des fruits récoltés.

4 77. De la rente foncière. — Une sorte de démembre-

ment de la propriété s'opère par la vente ou concession d'une terre, moyennant une rente annuelle que se réserve le vendeur et qui reste assise sur le fonds concédé. Cette rétention que stipule le vendeur sur le montant des produits de la chose qu'il aliène, lui conserve une sorte de droit réel, puisque c'est plutôt le fonds vendu qui lui doit la rente que la personne même de l'acquéreur ou du concessionnaire. Les actes de vente ou de concession , moyennant une rente foncière , sont fréquents au moyen-âge. On voit notamment, vers MSI, Thierry d'Alsace, comte de Flandre, accorder à des cultivateurs une terre en friche, moyennant un cens annuel qu'il détermine. Vers la même époque, la plupart des grandes abbayes du Nord de la France, entr'autres celle de St.-Waast d'Arras, concèdent aux mêmes conditions de nombreuses portions de terrain dont elles gardent la seigneurie foncière.