HABITATIONS A BON MARCHÉ

$ 4. — Loi du 30 novembre 1894.

« Lorsqu'une maison individuelle, porte l’article 8, construite dans les conditions édictées par la présente loi, figure dans une succession, et que cette maison est occupée, au moment du décès de l’acquéreur ou du constructeur, par le défunt, son conjoint ou l’un de ses enfants, il est dérogé aux dispositions du Code civil, ainsi qu'il est dit ci-après :

» 4° Si le défunt laisse des descéndants, l’indivision peut être maintenue, à la demande du conjoint ou de l’un de ses enfants, pendant cinq années, à partir du décès. Dans le cas où il se trouvérait des mineurs parmi les descendants, l’indivision pourra être continuée pandant cinq années, à partir de la majorité de l’aîné des mineurs, sans que sa durée totale puisse, à moins d’un consentement unanime, excéder dix ans. Si le défunt ne laisse pas de - descendants, l’indivision pourra être maintenue pendant cinq ans, à compter du décès, à la demande et en faveur de l'époux survivant, s’il en est copropriétaire au moins

pour moitié, et s’il habite la maison au moment du décès. Dans ces divers cas, le maintien de l’indivision est prononcé par le juge de paix, après avis du conseil de famille.….; 2 chacun des héritiers et le conjoint survivant, s’il a un droit de copropriété, a la faculté de reprendre la maison sur estimation. Lorsque plusieurs intéressés veulent user de cette faculté, la préférence est accordée d’abord à celui que le défunt a désigné, puis à l'époux, s’il est copropriétaire pour moitié au moins. Toutes choses égales, la majorité des intéressés décide. À défaut de majorité, il est procédé par voie de tirage au sort. S’il y a contestation sur l'estimation de la maison, cette estimation est faite par le Comité des habitations à bon marché et homologuée par le juge de paix. Si l'attribution de la maison doit être faite par la majorité ou par le sort, les intéressés y procèdent sous la présidence du juge de paix, qui dresse procès-verbal des opérations. »

Cette loi, qui a pour but de permettre à l’ouvrier d’avoir une maison à lui et d’en faciliter la conservation à la veuve et aux enfants, a apporté une dérogation très importante aux dispositions du Code civil sur l’indivision, le partage en nature et la licitation.

$ 2. — Les conditions d'application.

Elles ont été longuement analysées par M. Jules Challame] dans son ouvrage : Du nouveau régime successoral inauguré par la loi du 30 novembre 1894, et par M. Alphonse Mellet, dans sa thèse : Des modifications apportées au Code civil par la loi du 30 novembre 1894.

Résumons-les brièvement :

Tout d'abord, la loi exige qu’il n'y ait qu’une seule

EN tes

maison comprise dans la succession; de plus, elle doit être occupée par une seule famille (1).

Ensuite, la valeur locative de l'immeuble doit varier de 90 francs pour les communés au-dessous de 1.000 habitants, jusqu'à 300 francs pour les communes de 200.000 habitants et au-dessus, 375 francs pour Paris (?). La loi interprétative du 31 mars 1896 (3) déclare l’article 8 applicable dans ces limites non seulement aux constructions nouvelles, mais encore à toutes les maisons déjà existantes.

Enfin, au moment du décès du propriétaire, la maison doit être occupée par le défunt, son conjoint ou l’un de ses enfants (®).

$ 3. — Innovations.

La première innovation — qui intéresse notre sujet subsidiairement — constitue une dérogation au principe formulé par l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Ici, le juge de paix peut, après avis du conseil de famille, ordonner le maintien de l’indivision pendant cinq ans après le décès du chef de famille, et ce sur la demande du conjoint ou de l’un de ses enfants, ou pendant cinq ans à partir de la majorité de l’aîné des mineurs, s’il se trouve des mineurs parmi les descendants.

(4) Art. 8 in principio.

(2) Art. 5:

(8) Art. 3 de la loi interprétative du 31 mars 1896 : «Les dispositions de l’article 8 de la loi du 30 novembre 1894 sont applicables à toute maison, quelle que soit la date de sa construction, dont le revenu net imposable à la contribution foncière n'excède pas les limites fixées par l’article 5 de ladite loi. »

(4) Art. 8, $ 1°,

La seconde innovation, bien plus importante, annule les principes consacrés par les articles 826-827 et 832; en effet, le partage en nature et la licitation seront évités, puisque la loi autorise le conjoint «et les descendants à demander l'attribution de l'immeuble sur estimation. Elle a vraiment un gros intérêt puisque, dans le cas où parmi les héritiers se trouvent des incapables, et dans le cas encore où les copartageants sont en désaccord, le partage judiciaire sera évité, et surtout la licitation, attendu dans l'espèce qu'il s’agit de petites successions où l'élément dominant est une habitation, c’est-à-dire un immeuble impartageable. Le législateur a voulu prévenir la disparition du foyer créé par le père de famille en accordant au conjoint survivant, s’il a un droit de copropriété, et à chacun des héritiers la faculté de demander l'attribution de l’immeuble.

La loi a précisé les conditions d'exercice de cette faculté : l’attributaire sera d’abord l'héritier que le défunt aura désigné; à son défaut, ce sera le conjoint survivant pourvu qu'il soit copropriétaire de la maison au moins pour la moitié. Hormis ces cas de préférence, la majorité des intéressés décidera, ou, à défaut de majorité, le tirage au sort.

$ 4. — Commentaire.

Il y à lieu de dégager de la loi de 1894 quelques traits fort intéressants au point de vue des réformes plus profondes à apporter aux dispositions du partage en nature, réformes déjà réalisées partiellement dans les lois postérieures et analysées dans les projets d’après guerre.

Il faut noter d’abord que la loi de 1894 institue un régime spécial pour certains biens, à savoir les habita-

Uons à bon marché. Au cas où la succession comprendrait en même temps d’autres biens, le régime du Code civil leur est applicable. De la sorte, il faudra faire jouer dans une même succession deux systèmes absolument distincts : celui des articles 826 et 827 du Code civil, d’une part, prescrivant la licitation; celui de l’article 8 de la loi du 30 novembre 1894, d'autre part, permettant de l’écarter.

Cette première remarque nous amène à une seconde observation : le foyer en général, à quelque catégorie sociale qu'il appartienne, de quelque importance qu'il soit, n’a pas été l’objet de la sollicitude du législateur de 1894; ce dernier a voulu favoriser la transmission et le maintien dans la famille d’une catégorie déterminée de foyers : les petits.

Une troisième remarque s’impose : la loi ne fait bénéficier de l'innovation introduite par l’article 8 qu'une certaine catégorie de personnes : les enfants et descendants du défunt, légitimes, naturels et adoptifs (ÿ). Supposons, par exemple, un célibataire, propriétaire d’une habitation à bon marché, vivant avec un de ses neveux, qu'il affectionne particulièrement; à son décès, le neveu, en concours avec ses frères et ses SŒurs, ne pourra pas invoquer l’article 8 pour se faire attribuer la maison qu'il habite (6).

Enfin, la loi attribue une compétence spéciale au juge de paix. C’est lui qui vérifie les causes légales de préférence, prononce l'attribution, met aux voix la désignation de l’attributaire ou procède au tirage au sort, dresse

(3) Le mot «héritier » est employé dans le paragraphe 2 de l’article et se réfère aux mots «enfants » et « descendants des premières lignes de l’article (Mellet, op. cit., p. 81).

(6) Mellet, :bid.

procès-verbal de l'opération (7). C’est lui également qui statue sur l’indivision ou, au cas d'attribution, sur l’estimation (8).

On peut conclure de ces observations que la profonde réforme de l’article 8 est d’une nature tout à fait exceptionnelle et ne peut être étendue, soit quant aux biens, soit quant aux personnes, en dehors des conditions que la loi détermine.

SECTION II

LOIS DES 12 AvRIL 1906, 10 avriz 1908, 12 suILLET 1909 ET POSTÉRIEURES

$ 1. — Leur fondement.

Nous avons analysé assez longuement la loi du 30 novembre 1894, car elle a été le germe des lois subséquentes, qui précisent mieux ou étendént son champ d’application.

La loi Siegfried (4894) avait voulu favoriser la construction de maisons salubres et à bon marché, mais ses dispositions trop étroites l’empêchèrent de réaliser ses promesses. Il fallait donc accentuer les innovations : tels devaient être le but «et le motif de la loi du 12 avril 1906. Nous n’entrerons pas dans le détail de la nouvelle notion d’ha-

(7) Article 45 du décret du 21 septembre 1895, portant règlement d'administration publique pour l'exécution de la loi du 30 novembre 1894.

(8) Voir à ce sujet le décret du 21 septembre 1895, article 46 du décret. I est à noter que lorsqu'il s’agit d’une demande en maintien G’indivision, le juge de paix a un pouvoir d'appréciation beaucoup plus grand, car il admet ou rejette la requête, après avis du Conseil de famille, selon que l’indivision lui paraît présenter des avantages ou des inconvénients,

bitation à bon marché : valeur en capital augmentée, jardin de 5 ou 10 ares, possibilité d’être propriétaire d’une autre maison, annexe d’un commerce.

Mais pourquoi seul le citadin, l’ouvrier d'industrie, serait-il bénéficiaire des lois protectrices ? On songea à l’ouvrier agricole, et c’est ainsi que la loi du 10 avril 4908, dite loi Ribot, vit le jour : elle voulait favoriser l'acquisition de la petite propriété rurale de moins d’un hectare et en assurer la conservation; elle ne sera applicable qu'à la propriété non bâtie d’une valeur maximum de 1.200 francs, à une personne de condition modeste et exploitant elle-même ou à l’aide des membres de sa famille.

Enfin, le 12 juillet 1909, fut votée la loi sur « le bien de famille » dont nous n’analyserons pas la notion; les conditions et formalités pour la constitution dudit bien sortent également du cadre de notre étude.

Nous signalerons pour mémoire, car rien n’a été changé aux règles édictées en matière d’indivision et d’attribution, que les nombreuses dispositions légales concernant les habitations à bon marché ont été codifiées par la loi du 5 décembre 1922, complétée par celle du 13 juillet

Par ailleurs, le bénéfice de la loi du 12 juillet 1909, qui visait exclusivement les propriétés rurales, a été étendu aux artisans par une loi du 22 février 1931. La valeur initiale du bien de famille a été portée de 8.000 à 40.000 francs par la loi du 14 mars 1928.

$ 2. — Dérogations aux principes du Gode civil.

Quels sont les modes de partage judiciaire institués pour les immeubles visés dans les trois lois précédentes ?

SN vu

a) Indivision. — Tout d’abord, l’habitation à bon marché, la petite propriété rurale et le bien de famille ont un point commun : prolongation plus ou moins longue de l’indivision. Pour les deux premières, la loi a accordé à l’époux survivant sans enfant le droit de retarder le partage; elle permet aux enfants majeurs et à l'époux de réclamer l’indivision pour cinq ans; enfin, au cas d’existence de mineurs, la période d’indivision peut durer cinq ans à partir de la majorité de l’aîné des mineurs. Quant au bien de famille, l’article 18 prévoit un seul cas : s’il y a des mineurs, l’indivision peut être prolongée jusqu’à la majorité du plus jeune.

b) Transfert intégral. — Mais si ces lois ont modifié l’article 845 du Code civil — question secondaire, semblet-il, car l’indivision n’est qu’une période transitoire — elles ont surtout mis en échec la règle classique du partage judiciaire : le nouveau système de transfert intégral élimine la vente aux enchères des immeubles impartageables, ainsi que l'attribution à chaque cohéritier d’un élément de chacun des biens de la succession.

La loi de 1906 n’a fait que reproduire textuellement le 2° de l'article 8 de la loi du 30 novembre 1894; donc, l’ordre de préférence sera le suivant : celui des successibies désigné par le défunt, le conjoint survivant, l'héritier désigné par la majorité des successibles sans considération de la quotité des parts héréditaires ou le tirage au sort; de plus, la demande de transfert sera toujours préférée à une demande de prolongation de l’indivision; l’estimation est faite par les intéressés ou bien par le Comité des habitations à bon marché ou, à son défaut, par experts; le juge de paix n’a plus ensuite qu'à prononcer la trans-

mission,

-La loi de 1908 sur la petite propriété rurale se réfère à la loi de 1906 pour l'institution du transfert intégral. Enfin, le transfert intégral du bien de famille, institué par la loi du 12 juillet 1919, a une portée beaucoup plus restreinte : s’il existe un successible minéur au décès, l’indivision temporaire s’appliquera. Mais s’il n'existe pas d'enfants ou s’ils sont tous majeurs, le conjoint survivant, et lui seul, pourra réclamer le bénéfice du transfert inté- gral, à la seule condition qu'il soit «copropriétaire du bien » (art. 19). Si les lois précédentes exigeaient que l’époux survivant, désireux de bénéficier de l’indivision ou du transfert, fût copropriétaire pour moitié, il lui suffira pour le bien de famille d’être propriétaire d’une fraction quelconque. Ici, hélas ! l’héritier désigné par le défunt ou bien un succéssible ne peut réclamer le transfert intégral. Certes, le Gouvernement y paraissait favorable, mais le Conseil d'Etat, fidèle aux traditions révolutionnaires, S’y opposa, et le conseiller Flourens s’exprima ainsi : « La désignation par le défunt serait, sous une autre étiquette, le partage d’ascendant. Que masquerait ici cette désignation ? La résurrection probable du privilège de masculinité sinon la réhabilitation du droit d’ainesse, le passe-droit en faveur du préféré. Ces injustices demeuraient théoriquement possibles à l’aide de quelques articles presque oubliés de la législation de 1804. Quel besoin de remettre ces textés en lumière et d’en faire la loi commune ? La Révolution avait proclamé l'égalité d'homme à homme, pourquoi s’acharner à la supprimer de frère à frère ? Cette réforme serait non seulement contraire à l’équité et à l'esprit de nos lois, mais aussi à l'intérêt de la société. La vie n’est qu'un perpétuel déve-

Be nir : l'idéal social n’est pas de figer la situation et de constituer de petits majorats démocratiques. » ().

8 3. — Leur application.

Hélas ! ces lois que nous venons d’analysér sont peu connues et encore moins appliquées. M. Garrigou écrivait déjà en 1941 : « On sait avec quelle indifférence les intéressés ont accueilli, en France, la législation sur les habitations à bon marché, et celle toute récente sur l’insaisissabilité du bien de famille. Les résultats sont à ce jour presque nuls; les praticiens se montrent sceptiques. Pour stimuler les initiatives, le ministère du Travail a institué des concours en vue de l'attribution de récompenses. » (10). De son côté, M. Piédelièvre déclarait, dans son rapport de 1926 au sujet de la loi du 30 novembre 1894 : « La loi est restée lettre morte. On l’ignore dans la pratique » (11). Enfin, M. Planiel écrit en 1928 : « Cette législation spéciale, d’ailleurs insuffisante, est mal comprise, est peu en faveur dans le public français et n’a qu’une application insignifiante. » (12). Et plus loin : « Toute cette législation ést d’ailleurs de peu d’application en France. » (13).

Ces lois utiles et bienfaisantes ne sont pas appliquées, parce qu'elles sont inconnues des familles, ce qui est normal, mais aussi et surtout parce qu'elles sont peu connues des praticiens et de trop de juges de paix qui, cependant, par leur situation et leurs fonctions, devraient les faire connaître aux intéressés.

(9) Exposé des motifs du projet Rau, art. 21, J. off., Chambre, 190, Doc. parl., p. 23.

(10) Garrigou, Influence du régime successoral français sur l’état de la propriété foncière, thèse Paris, 1911, p. 179.

(11) Bull. Soc. étud. lég., 1926, p. 174.

(12) Planiol, Traité pratique de Droit civil français, t. IV, p. 891.

(13) Id., sbid., t. IV, p. 634.

2 Me

SECTION III

LOI DU 1% juIN 1924

Cette loi a été votée sans discussion par la Chambre le 23 janvier 1924 et a été adoptée par le Sénat, également sans discussion, le 8 avril 4924; il ne saurait être question de faire ici un commentaire détaillé des 269 arti- cles qui composent cette loi. Elle a introduit, pour une période de dix ans à partir du 1% janvier 4925, un nouveau régime successoral en Alsace-Lorraine. Nos trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle bénéficient donc d’un régime particulier.

Les Alsaciens-Lorrains sont autorisés notamment à donner ou léguer à leur conjoint ou à un de leurs successibles en ligne directe leur exploitation agricole, industrielle ou commerciale; le donataire ou le légataire n’a pas à rapporter en nature l’objet de la libéralité, même si sa valeur excédait le montant de la quotité disponible.

En outre, s’il s’agit d’une exploitation agricole, le donateur ou le testateur peut stipuler que les soultes dues par le bénéficiaire ne produiront pas d'intérêts pendant cinq ans.

Le législateur n’a pas voulu heurter les traditions de nos provinces recouvrées; s’il a jugé utile de respecter certaines coutumes régionales, pourquoi ne s’inspireraitil pas de ces dispositions pour favoriser les traditions similaires qui existent dans la Savoie, le Limousin, le Béarn; comme l’a demandé Me Boutrolle dans son rapport : Le patrimoine familial devant la loi française, au Congrès national des notaires de Nice, le 29 mai 1929.

Il semble résulter des nombreuses dérogations légales que nous avons analysées que le législateur actuel a voulu Organiser le régime successoral de la propriété en considération de sa fonction. Avons-nous là le germe de réfor: mes plus profondes ? I] faut l’espérer. Dans tous les cas, la brèche est ouverte et il sera plus facile maintenant aux rélormateurs de l'agrandir.