CHAPITRE III
DROIT D'ACCESSION SUR CE QUI S'UNIT ET s'iNCORPORE A LA CHOSE.
43. — Le droit d'accession sur ce qui s'unit et s'incorpore à la chose doit être considéré relativement aux choses immobilières et relativement aux choses mobilières.
Section I.
Accession relativement aux choses immobilières.
§ 1 . Règles générales.
44. — Le principe qui domine toute cette matière est posé dans l'art. 552, C. civ., ainsi conçu : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos , sauf les exceptions établies au titre Des servitudes et services fonciers. — Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines , et des lois et règlements de police. »
45. — Il résulte de la règle posée dans cet article que le propriétaire du sol a le droit d employer le tréfonds de sa propriété a toutes les constructions souterraines qu'il juge utile d'y établir, et que , par la même raison , il est présumé propriétaire de toutes celles qui s'y trouvaient lors de sa prise de possession.
— Cass., 15 janv. 1835, commune de Fayence, [S. 35.1.957, P. chr.]
46. — Ce droit n'a d'autre limite que le droit de propriété lui-même , c'est-à-dire l'obligation de laisser au voisin la faculté de jouir aussi pleinement de sa propriété. — V. sur le principe, Cass., 17 avr. 1872, Taverna, [S. 72.1.76, P. 72.158, D. 72.1. 352] — Dijon, 13 déc. 1867, Villemot, [S. 68.2.219, P. 68.846];
— 16 mai 1876, Mineur, [S. 76.2.263, P. 76.1006, D. 77.2.37] — Caen, 26 juill. 1876, Fouet, [S. 77.2.253, P. 77.1022]
47. — ... Et de ne pas nuire à autrui. — Lyon, 18 avr. 1856, Badoit, [D. 56.2.199] — Dijon, 13 déc. 1867, précité. — V. Fuzier-Herman, art. 544, n. 33 et s. — V. aussi infrà, v° Propriété.
48. — Le propriétaire du sol ne peut donc faire des fouilles dans son fonds qu'autant qu'il ne préjudicie pas aux droits acquis des tiers. Ainsi, le tiers-acquéreur d'un fonds sous lequel passent les veines d'une source thermale précédemment aliénée au profit d'une autre personne par le même propriétaire, auteur commun , ne peut faire dans ledit fonds des fouilles capables de
couper la source, de l'enfoncer ou la détruire. — Aix, 7 mai 1835, Gravier, [S. 36.2.34, P. chr.] — V. infrà, v° Eaux minérales ou thermales.
49. — Sur la question de savoir si la propriété du sol emporte la propriété du trésor qui y est enfoui, V. infrà, v° Trésor.
50. — D'autres restrictions, celles-ci limitati veinent déterminées par la loi et expressément rappelées par l'art. 552, résultent des exceptions apportées au liore exercice du droit de propriété par les art. 640, 642 et s., 649 et s., au titre Des servitudes et services fonciers. — V. infrà, v° Servitudes.
51. — Enfin, des lois particulières sont venues restreindre, dans l'intérêt public , le droit du propriétaire de la surface sur les richesses renfermées dans le sol. Mais ces restrictions ne peuvent résulter que d'un texte précis et formel et de concessions régulièrement accordées en la forme administrative. — V. infrà. vls Eaux minérales ou thermales, Mines.
52. — En principe donc , l'art. 552 conserve son application même à l'égard des mines, en ce sens que la propriété d'une mine appartient au propriétaire de la surface tant qu'elle n'a pas été détachée de la propriété du sol par une concession régulière. — Cass., 1« févr. 1841, de Castellane, [S. 41.1.121, P. 41.1.210]— Sic, Demolombe, t. 9, n. 645 et 647; Laurent, t. 6, n. 247 ; Aubry et Rau , t. 2, p. 180, § 1.92 et p. 445, § 223. — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 14.
53. — De même , en ce qui concerne les sources , le propriétaire du sol est, comme tel, propriétaire des sources qui s'y trouvent, soit qu'elles y jaillissent naturellement, soit qu'elles n'aient été amenées à la surface qu'à l'aide de fouilles ou de sondages (art. 641). — Aubry et Rau, t. 3, p. 34, § 244; Laurent, t. 7, n. 178; Demolombe,!. 11, n. 63 ; Fuzier-Herman , art. 641, n. 1.
54. — Mais , comme en matière de mines , le propriétaire dn sol peut être exproprié du droit aux sources dans l'intérêt général , et même du droit d'effectuer des fouilles sans autorisation dans un certain périmètre dit « périmètre de protection. » — V. à cet éçard , D. 8 mars 1848, L. 14 juill. 1856, et infrà, v° Eau* minérales ou thermales.
55. — Du reste , même dans ces termes , le droit de fouilles et d'extraction n'est pas illimité. Du principe général qui veut que le droit de propriété ait pour limite l'obligation de ne point nuire à autrui , il suit que celui qui fait des fouilles sur son pro-
re fonds doit prendre toutes les précautions commandées par la nature du soi pour empêcher le terrain limitrophe de s'effondrer dans l'excavation par lui pratiquée , sous peine d'être responsable du dommage que le propriétaire de ce terrain pourra éprouver. — Colmar, 25 juill. 1861 [S. 61.2.577, P. 62.1014, D. 61.2.212] — Dijon, 13 déc. 1867, précité. — Sic, Aubry et Rau, t. 2, p. 194, § 194; Fuzier-Herman, art. 552, n. 11.
56. — ... Et le propriétaire inférieur est responsable du préjudice résultant pour le propriétaire supérieur de l'affaissement et de l'éboulement du sol appartenant à celui-ci, bien que ces accidents aient été déterminés par un cas de force majeure , tel qu'une pluie d'orage , s'ils ont eu pour cause originaire les fouilles et tranchées que le premier a exécutées imprudemment sur son propre terrain. — Cass., 17 nov. 1868, Araoin, [S. 69. 1.61, P. 69.133] — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 13. — V. aussi infrà, v° Propriété.
57. — En dehors de ces restrictions qui découlent de la loi elle-même et des principes généraux , l'art. 552 doit être considéré comme ayant la portée la plus générale. C'est ainsi que la propriété des constructions élevées sur le bâtiment d'autrui emporte la propriété de l'espace aérien qui se trouve au-dessus de ces constructions , et donne , par suite , à celui qui en est propriétaire , la faculté de les exhausser lorsqu'il ne doit en résulter aucun dommage pour autrui , et à la charge de se conformer aux règlements administratifs. — Aubry et Rau , t. 2, p. 437, §223; Fuzier-Herman, art. 552, n. 8. — V. infrà, v° Voirie.
58. — De même , une haie poussée sur un mur appartient au propriétaire du mur, à titre légal et sans crue ce propriétaire ait Desoin de prouver par titre ou par prescription qu'il est spécialement propriétaire de la haie ; et cela alors même crue la possession annale de ladite haie aurait été reconnue à l'adversaire par le juge de paix statuant au possessoire. — Cass., 25 avr. 1882, Menot, [S. 83.1.152, P. 83.1.374, D. 82.1.248] - V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 6.
59. — La Cour de cassation décide même qu'en principe la propriété du dessous emporte celle du dessus. — Même arrêt.— V. cep. infrà, n. 73.
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ACCESSION. — Chap. III.
60. — Au surplus , il convient d'ajouter que si la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, elle ne la comprend pas cependant d'une façon si inséparable que le dessus et le dessous ne puissent être détachés pour former euxmêmes des choses distinctes, appartenant à des propriétaires différents. — Demolombe, t. 9, n. 644; Fuzier-Herman, art. 552, n. 1.
61. — C'est ainsi que le sous-sol d'une propriété immobilière peut être détaché et exproprié séparément pour cause d'utilité publique. — Cass., 1er août 1866, Préfet de la Seine, [S. 66.1. 408, P. 66.1094, D. 66.1.305] — Contra, Paris, 26 juill. 1864, mêmes parties , [S. 65.2.107, P. 65.483] — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 2.
62. — Des arbres plantés sur le fonds d'autrui sont également susceptibles d'une possession immobilière séparément du fonds où ils existent, possession propre à l'acquisition de la propriété de ces arbres par la prescription. — Cass., 18 mai 1858, Duclerfays, [S. 58.1.661, P. 59.739, D. 58.1.218]; — 7 nov. 1860, ville de Douai, [S. 61.1.879, P. 61.940, D. 60.1.486] ; —23 déc. 1861, commune de Lonzac, [S. 62.1.181, P. 62.405, D. 62. 1.1291 — Trib. Boulogne, 23 mai 1856, Delhommel, [S. 56.2.5131
— Contra , Trib. Douai, 20 déc. 1856, Becquet de Megille, [S.J 57.2.329] — V. Fuzier-Herman , art. 553, n. 16.
63. — Spécialement , les arbres plantés sur un chemin public sont susceptibles d'une appropriation particulière , indépendante de la propriété du sol auquel ils sont attachés. — Cass., 18 mai 1858, précité; — 7 nov. 1860, précité; — 23 déc. 1861, précité;
— Ie' déc. 1874, Martin, [S. 75.1.167, P. 75.390, D. 75.1.323];
— 21 nov. 1877. commune de Baynes, [S. 78.1.160, P. 78.395, D. 78.1.3011 — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 17.
64. — Il en est ainsi des arbres plantés sur le sol des rues et places publiques. — Cass., 8 nov. 1880, Vassel , [S. 81.1.52, P. 81.1.119, D. 81.1.28] — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 18.
65. — La propriété de ces arbres peut, dès lors, être acquise par prescription. — Cass., 1er déc. 1874, précité; — 21 nov. 1877, précité. — V. Fuzier-Herman , art. 553, n. 19.
66. — ... Et la propriété des arbres plantés par les riverains sur le sol des chemins vicinaux ou simplement communaux , dans le sens de la loi du 9 vent, an XIII , et antérieurement à l'art. 21 de la loi de 1836, appartient à ces riverains et non à la commune : il y a , à cet égard , dérogation au principe que la propriété du sol emporte la propriété du dessus. — Cass., 3 févr. 1868, Rombault, [S. 68.1.55, P. 68.124, D. 68.1.121] —Amiens, 26 juill. 1872, Rombault, [S. 72.2.129, P. 72.615, D. 72.2.201] — Sic, Perrin et Rendu , Dictionn. des construct., n. 919 et s. — V. aussi Laurent, t. 6, n. 252; Fuzier-Herman , art. 553, n. 20.
67. — Mais encore faut-il que le fait de la plantation par les riverains soit constant. Lorsque cette preuve n est pas rapportée, la présomption de l'art. 552 reprend tout son empire ; l'attribution à titre de propriété gue les lois du 26 juill. 1790 et du 28 août 1792 ont faite aux riverains , des arbres plantés sur le sol des chemins vicinaux, ne s'applique, en effet, qu'aux arbres alors existants. — Douai, 28 nov. 1865, Rombault, [S. 66.2.188, P. 66.725] — V. Fuzier-Herman , art. 553, n. 21.
68. — Quant à ceux plantés depuis, ils sont présumés, jusqu'à preuve contraire , conformément au droit commun tel qu'il résulte de l'art. 552, être la propriété des communes à qui les chemins appartiennent. — Même arrêt. — Sic, Isambert, Voirie, n. 576 et 578; Garnier, Chemins, p. 311; Rolland de Villargues, R<p., v° Arbres, n. 79 et s.; Dumay, sur Proudhon, Dom. pub., t. 2, p. 454 et s.; Grand vaux, C. prat. des chem. vie, t. 2, p. 138 ; Perrin et Rendu , loc. cit.; Fuzier-Herman , art. 553, n. 22.
69. — La preuve contraire ne saurait résulter, au profit des riverains, de ce que les arbres auraient été plantés par eux : l'art. 7, L. 9 vent, an XIII , n'ayant point eu pour effet de les autoriser à effectuer des plantations sur le sol des chemins. — Même arrêt. — V. Fuzier-Herman , art. 553, n. 23.
70. — Mais elle résulterait de ce que , depuis plus de trente ans, ils ont eu la possession de ces arbres dont ils auraient fait exclusivement l'élagage et recueilli tous les produits utiles. — Même arrêt. — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 24. — V. encore sur tous ces points infrà , v° Arbre.
71. — Sur les restrictions apportées au droit de planter des arbres sur son terrain , et sur le droit de cueillir les fruits d'un arbre lorsqu'ils sont tombés sur le fonds voisin , V. infrà , vl9 Arbre, Mitoyenneté, Servitwie, et Proudhon, Domaine de propriété, t. 2, n. 581 et s.
72. — L'art. 552 ne constitue, d'ailleurs, qu'une simple présomption, laquelle cède à la preuve contraire résultant tant de la possession que des titres respectifs des parties. — Cass., 30 nov. 1853, Olleris, [S. 54.1.679, P. 55.2.576, D. 54.1.17]; — 11 janv. 1864, Ernouf, [S. 65.1.262, P. 65.631, D. 65.1.114]; —24 nov. 1869, Abonnet, [S. 70.1.32, P. 70.50, D. 70.1.274] — Sic, Laurent, t. 6, n. 246. — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 3.
73. — Ainsi, la propriété d'une surface peut être déclarée appartenir à une partie, bien que celle-ci reconnaisse que la propriété du dessous appartient à son adversaire. — Cass., 7 mai 1838, Parizelle , [S. 38.1.719, P. 38.2.388] — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 5.
74. — De même, dans le domaine congéable et dans la constitution du droit d'emphytéose ou du droit de superficie, les édifices et superfices ne sont point la propriété du maître du sol tant que le droit du domamer, de l'emphytéote ou du superficiaire subsista — V. infrà, vli Domaine congéable, Emphytéote, Superficie (droit de).
75. — De même encore, d'après l'art. 664, C. civ., les différents étages d'une maison peuvent appartenir à plusieurs propriétaires différents. — V. Duranton, t. 4, n. 370; Delvincourt, t. 2, p. 8; Toullier, t. 3, p. 80 et s.; Locré, LégisL, t. 7, p. 139.
76. — On est même allé jusqu'à décider à cet égard que celui qui a acquis une maison désignée comme n'ayant qu un seul étage, n'a aucun droit aux autres étages superposés, alors qu'il n'y a aucune communication entre l'étage inférieur et les étages supérieurs qui communiquent au contraire avec la maison voisine dont, en fait, ils ont toujours été l'accessoire. — Cass., 30 nov. 1853, précité. — V. Fuzier-Herman, art. 552, n. 4.
77. — 11 ne faudrait pas considérer comme découlant de la présomption de l'art. 552 la proposition inverse aux termes de laquelle le propriétaire du dessus serait par cela même présumé propriétaire du dessous. Ainsi, le propriétaire d'un pont aérien n'est pas présumé propriétaire du sol au-dessous duquel ce pont est établi. La présomption contraire existe bien plutôt; car il n'est pas à supposer que celui qui peut joindre" ses deux héritages sur la terre ferme , élève des constructions aériennes fort coûteuses pour opérer cette jonction. — Duranton , loc. cit.
78. — La propriété d'une cave sous le sol d'autrui n'emporte pas non plus la propriété du tréfonds situé au-dessous de cette cave et n'autorise pas celui auquel elle appartient à la creuser plus profondément, à moins de convention contraire. — Aubry et Rau,t. 2, p. 439, § 223.
79. — Par la même raison, il ne serait pas permis à celui qui aurait une ouverture pratiquée dans un mur confinant immédiatement au terrain d autrui d'y adapter un volet, et à plus forte raison une porte s'ouvrant en dehors, parce qu'on ne pourrait les ouvrir et les fermer sans les faire jouer sur la surface appartenant au voisin. Il en serait de même de tout autre ouvrage en saillie sur le fonds du voisin. — Proudhon, Domaine de propriété privée , t. 2, n. 556.
80. — De même , la propriété du dessus n'implique pas le droit d'établir des ouvrages en projection sur l'héritage voisin : toits, balcons, corniches, etc.; on pourrait en faire ordonner la démolition. — Laurent, t. 6, n. 248; Aubry et Rau, t. 2, p. 180, § 192 ; Fuzier-Herman , art. 552, n. 9.
81. — On enseigne que si la démolition de ces ouvrages n'était pas demandée, ils pourraient établir, en faveur du propriétaire de la construction , présomption que le sol qui est audessous lui appartient. — Proudhon, Domaine privé, n. 690, 692.
82. — On ne pourrait arriver à cette solution qu'en donnant à l'art. 552 une portée qu'il n'a pas suivant nous. Nous pensons que si la démolition de ces ouvrages peut être demandée et ordonnée, c'est non pour éviter les conséquences d'une présomption que nous repoussons, mais en vertu du principe général qui veut qu'on ne puisse empiéter sur le domaine d'autrui. — Laurent, t. 6, n. 248.
82 bis. — Ces principes généraux posés, si nous passons aux applications nous voyons que la loi s'occupe tout ensemble de l'accession relative aux constructions et plantations et de celles spéciales aux terrains qui avoisinent les fleuves et les rivières.
§ 2. Alluvions; Iles et Ilots; Atterrissements ; Avulsion; Lit abandonné.
83. — V. en ce qui concerne ces divers points, infrà, vln Altuvion, Avulsion, Iles, Ilots et Atterrissements , bit abandonné'
ACCESSION. — Chap. III.
§ 3. Constructions et plantations.
1° Régies générales.
84. — L'art. 553 n'est que le développement du principe posé dans le premier paragraphe de l'art. 552 ; il est ainsi conçu : « Toutes constructions , plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé... » Omne quod inaedificatur solo cedit, disait la loi romaine; et, en effet, le sol existant indépendamment de toute construction , il est naturel
3u'il soit considéré comme le principal, et entraîne l'accessoire es bâtiments qu'il affecte, quelque considérable que soit la valeur du bâtiment, par rapport à la valeur du sol (L. 7, § 10 ff., Deacq. rer. dom., hv. 41, tit. 1). — Cass., 6 janv. 1829J Davia, [S. et P. chr.] — En principe donc, les constructions élevées par le preneur sur le terrain loué appartiennent au bailleur, à moins qu'il ne résulte des stipulations au bail ou des agissements des parties, que ce dernier a répudié cette propriété et renoncé à son droit d'accession (V. infrà, n. 86 et s., 185 et s.). — Cass., 27 mai 1873, Pigeory, [S. 73.1.254, P. 73.6311 — Sic, Proudhon, Domaine de propriété privée , t. 2, n. 557; Laurent, t. 6, n. 252 in fine. — L'art. 553 ajoute : « Sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
85. — Nous ne revenons pas sur ce dernier point que nous avons expliqué en quelque sorte par anticipation. La loi fait allusion, soit au cas où le propriétaire aurait aliéné tout ou partie du dessus ou du dessous..., soit au cas où un voisin aurait eu la possession d'une construction , et plus spécialement d'une cave située sur 1p terrain d'autrui, avec les conditions requises par l'art. 2228, C. civ., l'aurait et ainsi acquise par prescription. — Aubry et Rau, t. 2, p. 438, § 223; Demolombe, t. 9, n. 615; Laurent, t. 6, n. 250.
86. — Nous en tirerons cependant une conclusion notable , c'est que l'art. 553 ne renferme qu'une simple présomption qui n'est point absolue et cède devant la preuve contraire , en sorte que, s'il est démontré par les conventions intervenues entre les parties, que le maître du sol a entendu renoncer au bénéfice du droit d'accession sur ces constructions, le tiers qui les a élevées avec ses matériaux, en reste lui-même propriétaire jusqu'à l'époque fixée pour leur démolition. — Cass., 7 avr. 1862, Ménard, [S. 62.1.450, P. 62.997, D. 62.1.282] — Paris, 30 mai 1864, Lamadou,[S. 64.2.266, P. 66.1155, D. 66.2.174] — Rouen, 26 août 1871, Ricard, [S. 72.2.170, P. 72.772] — Nîmes, 3 janv. 1872, Jalaguier-Galiffe, [S. 72.2.170, P. 72.772] — Paris, 23 févr. 1872, Nicole, [S. 72.2.170, P. 72.772] — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 3, 4, 10.
87. — Le droit attribué par l'art. 553 au propriétaire du sol est, en effet, un droit personnel auquel ce propriétaire est libre de renoncer. — Cass., 27 mai 1873, Pigeory, [S. 73.1.254, P. 73. 6311; — 15 nov. 1875, Entrepôts et magasins généraux, [S. 76. 1.86, P. 76.175, D. 76.1.210] — Paris, 30 mai 1864, précité.— V. infrà, n. 350.
88. — Encore faudrait-il apporter la preuve de cette renonciation (V. infrà , n. 96 et s.) ; par suite , les constructions et améliorations faites sur un immeuble possédé en commun par deux individus, sont présumées de droit et jusqu'à preuve contraire, appartenir aux deux communistes; si donc l'un des deux communistes vend à l'autre sa part de l'immeuble , on doit calculer le droit de mutation en prenant pour base la valeur de l'immeuble , y compris celle des constructions et améliorations , encore bien qu'il soit dit dans l'acte que les constructions ont été faites aux frais de l'acheteur; cette énonciation ne dispense pas l'acheteur de prouver que les constructions ont été réellement faites par lui seul. — Cass., 26 juin 1837, Ledoux, [S. 37.1.698, P. 37.2.84] — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 13. — V. infrà, n. 339 et s.
89. — Toutefois, la présomption que les constructions ont été faites par tous les communistes, cesse si, indépendamment de la déclaration des communistes que les constructions ont été faites pour le compte d'un seul , il est reconnu en fait : 1° que le communiste acquéreur a seul payé les fournisseurs et ouvriers, qui n'ont traité qu'avec lui et ne se sont adressés qu'à lui ; — 2° qu'il a soutenu seul un procès à l'occasion d'une fourniture de matériaux ; — 3° qu'il a seul demandé et obtenu un aligne-
ment; — 4° qu'enfin des registres et extraits délivrés par le percepteur des contributions constatent aussi qu'il était seul intéressé dans les constructions. — Cass., 22 avr. 1840, Ledoux, [S. 40.1.425, P. 40.2.65, D. 40.1.176]
90. — La présomption contenue dans l'art. 553, d'ailleurs, est
fénérale. Elle s'applique donc aussi bien au cas où le propriétaire 'une maison a étendu ses constructions sur le bâtiment voisin, qu'au cas où, en isolant de ce bâtiment des pièces qui en faisaient partie et en les réunissant après coup à.sa propre maison, il a acquis ainsi par droit d'accession la propriété de ces constructions. — Aubry et Rau, t. 2, p. 438, §223. —V. sur le principe, Laurent, t. 6, n. 252.
91. — ... Et cela, quelle que soit la valeur des constructions édifiées sur le sol d'autrui. — Laurent, t. 6, n. 252 in fine.
92. — Ainsi la présomption , quel que soit même le constructeur, peut être invoquée contre le mineur, la femme mariée, l'interdit.
93. — A fortiori peut-elle être invoquée contre un simple détenteur à titre précaire, tel qu'un locataire ou un fermier. Les constructions élevées par le preneur sur le terrain loué appartiennent donc , en principe , au bailleur. — Cass., 27 mai 1873, précité. — Sic, Laurent, t. 6, n. 255. — V. infrà, n. 183 et s.
94. — Toutefois, il n'en n'est plus ainsi, conformément à la rèçle que nous avons posée, lorsqu'il résulte des stipulations du bail ou même des agissements des parties, que le bailleur a répudié la propriété des constructions en renonçant à son droit d'accession. — Même arrêt. — V. suprà, n. 86 et s.
95. — Mais on peut supposer l'hypothèse inverse, celle où le bailleur a expressément réservé son droit d'accession , en stipulant, comme condition du bail, que le preneur serait tenu d'élever, sur le terrain loué, des constructions déterminées, destinées à demeurer en fin de bail la propriété du bailleur, sans aucune indemnité de sa part. En pareil cas, le locataire n'est inyesti sur ces constructions que d'un simple droit de jouissance. — Même arrêt. — V. aussi, Cass., 2 juill. 1856, Thirion, [S. 51.1.535, P. 51.2.189, D. 51.1.185] — V. encore sur la nature du droit du constructeur, infrà, n. 335 et s.
96. — Comment prouvera-t-on que le propriétaire a renoncé à son droit d'accession , ou que la plantation ou construction a été faite par un tiers ?
97. — Si la question de preuve porte sur un pur fait, tel gue d'avoir construit ou planté , et non sur une question de propriété fondée en titres, il n'est pas douteux que cette preuve puisse se faire par témoins ou à l'aide de simples présomptions sans commencement de preuve par écrit, à quelque somme que la valeur des travaux puisse s'élever. — Aubry et Rau, t. 2, p. 180, § 192;
Laurent, t. 6, n. 254. — V. Fuzier-Herman, art. 553, n. 25 et s.
98. — Ainsi , le fait d'avoir exécuté des travaux sur un immeuble dont on se croyait propriétaire, est susceptible d'être prouvé par témoins, même sans commencement de preuve par écrit, quoique la somme réclamée pour ces travaux soit supérieure à 150 fr. — Cass., 27 juill. 1859, Duème, [S. 6O.1.360, P. 60.37, D. 59.1.398]
99. — De même , celui qui prétend avoir fait des plantations sur le fonds d'autrui, peut être admis à prouver par témoins que les plantations ont réellement été faites par lui, cette preure ayant pour objet d'établir non une convention, mais un pur fait. — Cass., 23 mai 1860, de Gaudechart, [S. 60.1.793, P. 61.969, D. 60.1.384]
100. — Plus spécialement, lorsqu'un individu offre de prouver, tant par titres que par témoins , que les arbres qu'il réclame en vertu de l'art. 555, C. civ., ont été plantés sur un terrain dont il était en possession , par un tiers qui ne se prétend pas propriétaire du sol , cette preuve ne peut être déclarée non pertinente ni admissible, sur le fondement que le demandeur n'articule aucun fait de possession ou de jouissance incompatible avec la possession et la jouissance du tiers , et que les parties ont pu simultanément planter, et faire paître des troupeaux dans le terrain de la plantation, sans qu'on puisse induire de là, en faveur du demandeur, un droit exclusif du droit de planter exercé par le tiers. — Cass., 11 juin 1839, commune de Cheillé, [S. 39.1.537, P. 39.1.668]
101. — Mais si la preuve roule, au contraire, sur une question de propriété ou de convention, il faut revenir purement et simplement aux règles de droit commun. — V. infrà, v° Preuve.
102. — Examinons quelles peuvent être les conséquences à tirer des différents principes qui viennent d'être développés.
ACCESSION. — Chap. III.
L'art. 553 trouve en effet, son application, soit que les constructions aient été faites sur le sol par le propriétaire ou par un tiers, soit que le propriétaire ait construit avec ses matériaux ou avec les matériaux d'autrui, soit enfin que le tiers ait construit avec ses matériaux sur le sol d'autrui , ou avec les matériaux d'autrui sur le sol d'autrui (L. 2, au Code, De œdific. privât,, liv. 8, tit. 10.
2e Plantations et constructions faites par le propriétaire sur son propre sol et avec ses propres matériaux , ou par un tiers de son consentement.
103. — Dans le cas où les constructions ont été faites par le propriétaire lui-même sur son terrain avec ses propres matériaux, il ne saurait y avoir évidemment aucune aifficulté. Tout au plus peut-on se demander, comme nous l'avons vu suprà, n. 21 et s., si c'est bien par droit d'accession que la construction appartient alors au propriétaire.
104. — Il n'en est pas de même dans les autres hypothèses, et la jurisprudence a été appelée à rendre en pareil cas des décisions qu'il est utile de relever.
105. — Prenons d'abord le cas où des constructions ont été élevées par un tiers avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire. La propriété de ces constructions demeurant au propriétaire du sol ou passant, suivant les conventions, au tiers constructeur, les charges et les avantages de cette propriété se déplacent suivant cette distinction. — V. Fuzier-Herman , art. oo5, n. 6 et s.
106. — Au cas d'un bail suivant lequel les constructions élevées par le preneur sur le terrain loué doivent demeurer à la fin 'lu bail la propriété du bailleur sans indemnité, le preneur ne peut, bien qu'd s'agisse d'un bail à long terme (36 ans), et bien «|u'il se soit réservé la faculté de démolir ou de modifier les constructions à son gré pendant un certain temps , être réputé propriétaire de ces constructions. En conséquence , les impositions mises à la charge des propriétaires et afférentes à ces constructions doivent être supportées par le bailleur. — Cass., 8 juill. IS51, Javal, [S. 54.1.682, P. 51.1.582, D. 51.1.198]— V. infrà, n. 3<»o.
107. — De même , à défaut de stipulation contraire , l'augmentation de l'impôt foncier afférente à la valeur de constructions nouvelles élevées par le locataire est, comme le surplus des contributions foncières, à la charge du propriétaire du fonds, alors que ces constructions doivent lui rester sans indemnité à la fin (lu bail , et que même leur propriété actuelle a été consacrée à *on profit par un état de lieux aressé en exécution du bail aussitôt après leur achèvement. — Paris, 15 déc. 1865, Loridan , S. 66.2.83, P. 66.349, D. 66.5.287]
108. — Par suite du même principe, est valable et obligatoire l'arrêté qui met à la charge du propriétaire , les travaux à exécuter pour remédier à l'insalubrité aes logements élevés par des locataires sur les terrains à eux loués , lorsque le bail ne contient aucune stipulation relativement à la propriété de ces terrains; le propriétaire du sol est, dans le silence de la convention, réputé propriétaire des constructions. — Rouen, 26 févr. 1869, Moynet, LS. 69.2.269, P. 69.1127, D. 69.2.141]
109. — Vainement le propriétaire déclarerait-il, en pareil cas, renoncer par avance à faire valoir ses droits sur les constructions : cette déclaration, lors même qu'elle obligerait son autour vis-à-vis des locataires qui y sont demeurés étrangers, ne suffirait pas à dégager la responsabilité du propriétaire , lorsqu'elle n a été faite qu'après la notification de l'arrêté et l'expiration du délai fixé pour l'exécution des travaux. — Même arrêt.
110. — Mais l'exécution des travaux ne saurait être mise à ja charge du propriétaire , lorsque , aux termes des conventions intervenues entre lui et les locataires , les constructions déclarées insalubres pourront être enlevées par ces derniers à l'expiration de leur jouissance. — Même arrêt. — Sic, Des Cilleuls, Comment, de la loi du 43avr. 4850, n. 37 et s. — V. suprà, n. S* et s., et infrà, n. 350, 355.
111. — Au reste, celui qui a fait sur un terrain qui ne lui appartient pas, des travaux nuisibles aux propriétés voisines, peut être condamné à exécuter les ouvrages nécessaires pour réparer ou prévenir le dommage , alors que le propriétaire luimèow y consent. — Cass., 12 févr. 1845, Chemin de fer de Roanne, [S. 43.1.428, D. 45.1.159]
3° Plantations, constructions et ouvrages faits par le propriétaire d'un fonds avec les matériaux d'autrui.
112. — Dans le cas où le propriétaire a construit ou planté avec une matière qui ne lui appartenait pas, la situation est réglée par l'art. 554, ainsi conçu : « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts s'il y a lieu ; mais le propriétaire des matériaux n'a point le droit de les enlever. »
113. — Le propriétaire qui a fait sur son terrain , des constructions avec les matériaux d'autrui devient donc propriétaire des constructions et des matériaux, sans distinction entre le cas où ces matériaux continuant à être adhérents à la construction, sont immeubles par incorporation , et le cas où ils en ont été détachés , et sont ainsi redevenus meubles. 11 y a là véritablement un cas d'acquisition par accession et une dérogation aux principes du droit romain qui autorisait le propriétaire des matériaux à les revendiquer après la démolition de l'édifice, à moins qu'il n'eût obtenu le double de leur valeur au moyen de l'action De tigno juncto (V. ff. 1. 23, § 7, De rei vindic.; 1. 1, t. 2, tit. De tigno juncto). — Laurent, t. 6, n. 260.
114. — L'art. 554 ne distingue pas non plus entre le cas où le propriétaire du sol a employé les matériaux sachant qu'ils ne lui appartenaient pas* et le cas où il a été de bonne foi. Cette distinction n'a d'intérêt que pour la fixation du chiffre des dommages-intérêts. — Aubry et Rau, t. 2, p. 257, § 204; Fuzier- Herman, art. 554, n. 2.
115. — Pour que l'art. 554 soit applicable, il faut, du reste, que les ouvrages aient été incorporés au sol, et soient ainsi devenus immeubles par nature : il ne suffirait pas qu'ils fussent devenus immeubles par destination. — Demolombe , t. 9, n. 665 ; Aubry et Rau, t. 2, p. 258, § 204; Laurent, t. 6, n. 261; Fuzier-Herman, art. 554, n. 3 et s. — Contra, Taulier, t. 2, p. 272.
116. — Ainsi, des machines placées dans une fabrique pourraient être utilement revendiquées contre le propriétaire de l'immeuble. — Laurent, loc. cit.
117. — ... Sauf, naturellement, l'application de l'art. 2279. — Demolombe, t. 9, n. 658.
118. — Les mêmes principes s'appliquent aux plantations. Lorsqu'un propriétaire a planté sur son terrain des arbres appartenant à autrui, ces plantations deviennent donc sa propriété du jour où elles ont été incorporées au sol sans qu'il soit nécessaire qu'elles y aient pris racine sauf dommages-intérêts envers le propriétaire primitif. — Marcadé, t. 2, sur l'art. 554, n. 2, Taulier, t. 2, p. 272; Demolombe, t. 9, n. 667; Aubry et Rau; t. 2, p. 257, § 204; Massé et Vergé, sur Zacharise, t. 2, p. 109, §297, note 3. — Contra, Toullier, t. 3, n. 127; Neveu-Derotrie, Lois rurales, p. 29 ; Hennequin, Tr. de légisL, t. 1, p. 246; Chavot, Tr. de lapropr.mobiL, t. 2, n. 524; Perrin et Rendu, Dict. des construc, n. 180. — V. aussi Duranton, t. 4, n. 374.
119. — ... Et, conformément à la règle générale que nous avons posée, il n'y a pas à rechercher quelle peut être la valeur de l'arbre comparativement à la valeur du sol qu'il recouvre. Nous croyons donc que les tribunaux ne pourraient, sans violer la loi, admettre la revendication d'une plante exotique, quelque précieuse qu'elle fût. et alors même qu'elle n'aurait pas encore pris racine. — Marcadé, sur l'art. 554. — Contra, Duranton, t. 4, n. 374; Toullier, t. 3, n. 127; Delvincourt, t. 2, p. 15.
120. — Quelques auteurs , cependant , appliquant moins rigoureusement la théorie contenue dans l'art. 554, décident que, si, avant le règlement de l'indemnité due parle propriétaire du sol, les constructions viennent à être démolies, le propriétaire des matériaux peut, au lieu d'en réclamer la valeur, en poursuivre la restitution. — Marcadé, sur l'art. 554; Aubry et Rau, t. 2, p. 258, § 223; Demolombe, t. 9, n. 661. — Contra, Duranton, t. 4, n. 374; Du Caurroy, Bonnier et Roustaing, t. 2, art. 554, n. 109; Chavot, t. 2, n. 531 ; Laurent, t. 6, n. 260. — V. Fuzier-Herman , art. 554, n. 6.
121. — ... A moins toutefois, qu'il ne s'agisse d'arbres ou arbustes arrachés du sol où ils avaient été plantés. Dans ce cas, l'arbre ayant pu décupler de valeur depuis le jour où il a été planté , le propriétaire des arbres ne pourrait qu'en réclamer la valeur. — Aubry et Rau, loc. cit.; Demolombe, loc. cit. — V. Fuzier-Herman, art. 554, n. 7.
122. — Cette option, en tous cas, ne saurait appartenir qu'au propriétaire des objets incorporés au sol. L'art. 554 prenant soin,
ACCESSION. — Chap. III.
en effet, de déterminer impérativement l'obligation imposée au propriétaire du sol, qui est de payer la valeur des matériaux employés, on ne voit pas ce qui pourrait l'autoriser à se libérer en offrant au propriétaire des matériaux, au lieu de l'indemnité à laquelle celui-ci a droit, la restitution des matériaux eux-mêmes. — Demolombe, t. 9, n. 663.
4° Des plantations, constructions et ouvrages faits par un tiers sur te sol d'autrui.
123. — Cette hypothèse est réglée par l'art. 555, ainsi conçu : « Lorsque les plantations, constructions ou ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux , le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever. »
124. — Conformément aux règles précédemment exposées, c'est donc au tiers oui prétend avoir planté ou construit sur le fonds d'autrui à en fournir la preuve.
125. — Nous n'avons pas à revenir sur la façon dont cette preuve peut être faite. Le principe s'en trouve énoncé suprà, n. 97 et s.
126. — Il a été jugé à cet égard que, dans le cas où des possesseurs de bonne foi sont évincés de biens sur lesquels ils ont fait des plantations et constructions, il suffit qu'ils aient articulé le fait de plantations et constructions, comme fondement de leur droit, pour qu'en ordonnant leur dépossession, le juge doive ordonner qu'ils seront indemnisés jusqu'à due concurrence. — Cass., lep déc. 1817, Paris, [S. et P. chr.] — V. Fuzier-Herman,
127. — ... Et qu'il n'est pas nécessaire qu'il y ait eu des conclusions expresses à fin d'indemnité; qu'il suffit de conclusions virtuelles. — Même arrêt. — V. Fuzier-Herman, art. 555, n. 60.
128. — La question de savoir quel est le caractère des constructions élevées sur le terrain d autrui, si elles sont meubles ou immeubles, a fait l'objet de nombreuses décisions de jurisprudence. De la solution qui est adoptée sur ce point dépend également la question de savoir si ces constructions peuvent être hypothéquées et par qui, ou si elles peuvent être saisies immobilièrement et contre qui. — V. à cet égard, infrà, n. 335 et s.
129. — Quelle est l'étendue d'application de l'art. 555? Malgré l'ambiguïté de ses termes , on est d'accord pour proclamer qu'il s'applique sans qu'il y ait lieu de distinguer si les matériaux appartenaient ou non au tiers qui les a employés. — Taulier, t. 2, p. 274; Marcadé, sur l'art. 555, n. 7; Demante, Cours, t. 2, n. 392 bis; Demolombe, t. 9, n. 678; Aubry et Rau, t. 2, p. 260, § 204, texte et note 10; Fuzier-Herman, art. 555, n. 1.
130. — ... Ou si le fonds sur lequel les travaux ont été exécutés était possédé par le véritable propriétaire, ou par un tiers qui n'en avait pas la propriété. — Demolombe , loc. cit.
131. — Pour apprécier l'étendue des droits du propriétaire du sol, il faut distinguer le cas où le constructeur a été de mauvaise foi et l'hypothèse où il a été de bonne foi.
132. — Dans le premier cas. le droit d'option est absolu et n'appartient qu'au propriétaire du sol ou h ceux qui agissent en son nom (art. 1166). Une seule exception est faite à ce principe. Le droit accordé au propriétaire de demander la suppression aes constructions, plantations ou autres ouvrages faits sur sa propriété par le possesseur de mauvaise foi, ne s'applique pas, en effet, aux améliorations qui se sont identifiées avec le sol et n'en peuvent être séparées. En pareil cas, les situations respectives du possesseur et du propriétaire doivent se régler par une indemnité de plus-value. — Cass., 22 août 1865, Visade, [S. 66.1. 153, P. 66.395, D. 65.1.359] — Sic, Demolombe, t. 9, n. 689; Demante , t. 2, n. 392 bis-l et IX; Laurent, t. 6, n. 269 et 270; Aubry et Rau, t. 2, p. 262, § 204. — V. toutefois Du Caurroy, Bonnier et Roustain, t. 2, n. 113.
133. — ... Et le possesseur de mauvaise foi ne serait pas libre de détruire les travaux exécutés par lui dans ce cas, quand même les tribunaux décideraient que ces travaux ne peuvent motiver à son profit aucune indemnité. — Demolombe, loc. cit.
134. — L'option peut d'ailleurs être conditionnelle. Ainsi, le vendeur auquel le jugement qui prononce la résolution de la vente a laissé l'option, dans un délai déterminé, de conserver des constructions faites sur le terrain vendu ou de contraindre l'acquéreur à les enlever, peut valablement faire une option conditionnelle; par exemple, si le vendeur opte pour l'enlèvement des matériaux, dans le cas où la proposition conditionnelle qu'il
fait ne serait pas acceptée, son option, quand cette proposition est rejetée, doit être considérée comme pure et simple. — Lyon, 26 ianv. 1835, Rivet, [P. chr.]
135. — Elle peut se manifester ou expressément ou tacitement. Ainsi, au cas de vente sur expropriation forcée de l'immeuble sur lequel des constructions ont été élevées par un tiers avec ses matériaux , les créanciers inscrits sur cet immeuble sont réputés avoir consommé l'option qui leur appartenait entre la conservation ou la suppression des constructions , par cela seul qu'ils n'ont point obligé l'adjudicataire à en souffrir l'enlèvement; ils doivent dès lors rembourser au constructeur le prix des matériaux et la valeur de la main-d'œuvre. — Rouen, 18 févr. 1854, Clostre, [S. 56.2.38, P. 55.2.416, D. 54.2.242]
136. — Examinons successivement les conséquences de chacun des partis auxquels peut s'arrêter le propriétaire.
137. — Si le propriétaire du fonds demande la suppression des plantations et constructions, ajoute l'art. 555, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui. Il peut même être condamné à des dommages-intérêts, s'il va lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds (art. 555).
138. — Le droit de demander la suppression des ouvrages est, avons-nous dit, absolu lorsque le constructeur est de mauvaise foi. Le propriétaire sur le fonds duquel est commis un empiétement et des constructions sont faites , nonobstant son opposition, peut donc, dans tous les cas, exiger la démolition des ouvrages, quelque léger que soit le dommage à lui causé par les constructions, et quelque grave que soit le dommage causé au constructeur par la nécessité de démolir : obliger le propriétaire à se contenter d'une indemnité, ce serait, en effet, porter atteinte au droit de propriété. — Cass., 22 avr. 1823, Hellot, [S. et P. chr.] — Sic, Hennequin, Tr. de législ., t. 1 , p. 255; Aubry et Rau, t. 2, p. 265, § 204; Demolombe, t. 9, n. 691 ter.
139. — Cependant, celui qui a autorisé le propriétaire voisin à faire porter une partie d'un mur sur sa propriété, n'est pas fondé à en demander la démolition. — Rouen, 28 juin 1838, sous Cass., 26 juill. 1841, Delaroche , [S. 41.1.837, P. 41.2.563;
140. — Les tribunaux peuvent, d'ailleurs, ordonner la licitation de propriétés non communes , si elles sont tellement liées par le fait des propriétaires, qu'elles paraissent unies ou trfentifiées. A cet égard , la décision des juges ne compor e pas cassation. — Cass., 23 mars 1825, Martin, [S. et P. chr.i
141. — Dans le cas où le propriétaire se décide à conserver les plantations et constructions, il doit le remboursement delà valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir (art. 555).
142. — Cette règle écrite formellement dans le texte de la loi , a été consacrée par la jurisprudence et la doctrine , qui en ont spécialement fait application aux constructions faites par le locataire sur le terrain loué. — Cass., lep juill. 1851, Périer, [5. 51.1.481, P. 51.2.609, D. 51.1.2491 — Sic, Demolombe, t. 9, n. 693; Agnel, Manuel /Tes prop. et des loc, n. 915; Aubry et Rau, t. 2, p. 262, § 204.
143. — Toutefois il ne faut pas l'interpréter avec une trop grande rigueur. Au cas donc où des améliorations ont été faites à un immeuble par un tiers possesseur de mauvaise foi qui, car suite de la revendication et de l'option exercées par le véritable propriétaire, se trouve tenu de restituer à ce dernier l'immeuble accru et amélioré, et les fruits ou revenus que cet immeuble a produits pendant l'indue possession, le propriétaire est tenu de rembourser au tiers possesseur non-seulement la valeur des matériaux employés en améliorations, et le prix de la main-d'œuvre, mais encore, et de plus, les intérêts des avances employées à ces améliorations du jour où elles ont été faites. — Cass., 9 déc. 1839, Robert, [S. 40.1.66, P. 40.1.112] — Agen, 27 mars 1843, Godard, [S. 43.2.511, P. 44.1.399] — Sic, Demolombe, t. 9, n. 679; Aubry et Rau, t. 2, p. 261, § 204; Fuzier-Herman, art.
144. — Mais la restitution de ces intérêts doit avoir lieu de manière cependant à laisser intacte et entière la restitution des fruits produits par l'immeuble dans son état primitif; elle doit consister seulement dans la restitution des fruits produits en excédant par suite des améliorations. — Même arrêt. — Sic, Laurent, t. 6, n. 280; Fuzier-Herman, art. 555, n. 48.
145. — En conséquence, les juges ne peuvent ordonner la compensation de ces intérêts avec les fruits produits par l'im-
ACCESSION. — Chap. III.
meuble, alors qu'il a été fait une seule masse de ceux produits par l'immeuble dans son état primitif et de l'excédent qui a été le résultat des améliorations. — Même arrêt. — Sic, Duranton, t. 4, n. 377; Chavot, t. 2, n. 541 ; Demolombe, t. 9, n. 680; Aubry et Rau, t. 2, p. 261, §204; Fuzier-Herman, art. 555, n. 49. — Contra, Troplong, t. 3, n. 839. — V. aussi Marcadé, sur l'art. 555, n. 3.
146. — De ce que le propriétaire du sol ne doit pas avoir égard k la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir, il suit que lorsque l'adjudication sur folie enchère produit un prix supérieur à celui de la première adjudication, s'il est établi <jue cette différence provient de la plusvalue résultant de travaux et constructions faits par le fol enchérisseur, c'est à ce fol enchérisseur ou à ses ayants-droit qu'en doit être attribué le montant, k l'exclusion des créanciers hypothécaires inscrits avant son entrée en possession. — Cass., 14 avr. 1852, Ruffat, [S. 52.4.441, D, 52.1.165] — Paris, 4 mars 1858, Louchet? [S. 58.2.245, P. 58.750, D. 61.5.240]
147. — Mais par quels moyens le constructeur rentre-t-il en possession des frais par lui faits? On a jugé qu'il n'est pas obligé de prendre une inscription hypothécaire pour s'assurer un droit de préférence vis-à-vis des créanciers du propriétaire. Il s'agit ici, eu effet, non d'une simple créance, mais aune sorte de revendication fondée sur un droit de propriété. — Rouen, 11 août 1820, Perreau , [P. chr.]
148. — Nous n'avons pas à rechercher dans quels cas on pourra dire que le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi. C'est une question de fait. Notons seulement deux décisions aux termes desquelles : 1° le concessionnaire, soumis à révocation, d'un fonds dépendant du domaine public , qui établit des constructions sur ce fonds, ne saurait jamais être considéré comme un constructeur de bonne foi dans les termes de l'art. 555. — Grenoble, 5 avr. 1865, Latournerie, [S. 65.2.306, P. 65.1141] — V. au surplus, sur les caractères de la bonne et de la mauvaise foi, infrà, vu Bonne foi, Fruits, Possession.
149. — 2° ... L'adjudicataire évincé par suite de folle enchère, peut être contraint par le nouvel adjudicataire à. enlever les constructions qu'il a fait élever sur l'immeuble adiugé; il n'est pas fondé à prétendre , comme un tiers évincé de Donne foi , que le nouvel adjudicataire doit garder les constructions en lui remboursant soit la valeur des matériaux et du prix de la maind'œuvre, soit une somme égale à la plus-value que ces constructions ont donnée au fonds. — '■ Bordeaux, 17 janv. 1843, Segon,
S. 43.2.232, P. chr.] — V. Fuzier-Herman , art. 555, n. 28.
150. — A l'inverse , l'adjudicataire sur saisie , de constructions élevées par le saisi sur le terrain d'autrui avec le consentement du propriétaire , est subrogé au droit du saisi et peut exciper du bénéfice de la disposition finale de l'art. 555. — Dijon, 23 janv. 1874, Petit, [S. 74.2.82, P. 74.361] — V. Fuzier-Herman, art. 555, n. 29.
151. — En conséquence , le propriétaire du sol ne peut demander contre l'adjudicataire la àémolition des constructions; il n'a que l'option de rembourser ou la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, ou une somme égale à la plus-value du terrain. — Même arrêt. — V. Fuzier-Herman, art. 555, n. 30.
152. — De même , celui à qui le propriétaire d'un immeuble grevé d'hypothèques en a cédé la jouissance par un acte gui a été déclaré nul, après la saisie de l'immeuble, comme préjudiciable aux droits des créanciers inscrits, a droit, s'il a fait des constructions et améliorations sur l'immeuble , à la plus-value que ces travaux lui ont donnée. — Bourges, 3 févr. 1851, Pavie- Blondel, [S. 52.2.425, P. 51.1.471, D. 55.2.15]
153. — En effet, lorsque le constructeur a été de bonne foi, le droit d'option accordé au propriétaire du sol se déplace. — Il Jie porte plus sur la faculté de conserver les constructions ou de les faire enlever; il porte sur la base qui doit servir à fixer l'indemnité allouée au tiers évincé.
154. — C'est ce qu'exprime l'art. 555, § 3 , ainsi conçu : « Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé oui n'aurait pas été condamne à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne peut demander la suppression desdits ouvrages, plantations et constructions; mais il aura le choix, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, ou de rembourser une ^îïï: égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. »
155. -- Lors donc que le constructeur a été de bonne foi, le propriétaire du fonds sur lequel des constructions ou plantations
ont été faites par le tiers évincé, ne peut en exiger la démolition ou l'enlèvement. Il ne peut non plus se borner à réclamer une indemnité pour la valeur du terrain occupé. Il a seulement l'option ou de rembourser le prix des matériaux et de la main-d'œuvre, ou de rembourser une somme égale k celle dont le fonds a augmenté de valeur. — Bordeaux, 12 déc. 1835, Eyraud, [P. chr.]
156. — Pour apprécier si le tiers possesseur doit être considéré comme étant de bonne ou de mauvaise foi , il faut se placer d'ailleurs, non k l'époque de la prise de possession de l'im neuble , mais à l'époque de l'exécution des travaux. — Pothier, De la propriété, n. 351 ; Duranton, t. 4, n. 376; Zachariœ, § 203, texte et note 2; Aubry et Rau, t. 2, p. 261, § 204; Demolombe, t. 9, n. 677; Laurent, t. 6, n. 263; Fuzier-Herman, art. 555, n. 3. — V. infrà, vls Bonne foi, Fruits, Possession.
157. — De ces mots de l'art. 555 : « Un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, attendu sa bonne foi, » résulte-t-il qu'il soit nécessaire qu'il y ait eu une décision judiciaire, pour que le possesseur puisse invoquer les avantages attachés à la possession de bonne foi? — La négative est certaine; l'art. 2268 dit, en effet, que la bonne foi est toujours présumée. — Proudhon, t. 2, n. 567.
158. — Le principe du droit à une indemnité est absolu pour le constructeur de bonne foi et ne souffre pas exception. Ainsi, bien que la loi du 9 vent, an XII donne aux détenteurs de biens communaux, possesseurs de bonne foi, l'option ou de retenir les terrains, en payant une rente à la commune ou de déguerpir, en restituant seulement les fruits échus depuis la demande , néanmoins, lorsque les détenteurs préfèrent le déguerpissement, on doit leur accorder une indemnité pour les plantations et constructions par eux faites sur lesdits terrains. — Cass., lc? déc. 1817, Pans, [S. et P. chr.1
159. — La plus-value doit être appréciée au moment de la restitution et non au moment de la construction. — Laurent, t. 6, n. 266; Fuzier-Herman, art. 555, n. 44.
160. — Toutefois , au cas de plantations faites par un possesseur de bonne foi, le propriétaire qui opte pour la conservation de ces plantations n'est tenu qu'au remboursement des frais d'achat et de plantation des arbres : le possesseur n'est
Pas fondé k réclamer la valeur des plantations au moment do éviction. — Paris, 22 déc. 1851, Collas, [P. 52.1.672, D. 54.5. 574J — Pau, 29 juill. 1868, Berdal, [S. 69.2.69, P. 69.337, D. 68.2.237] — Sic, Laurent, t. 6, n. 266.
161. — Le rapprochement des mots matériaux et main- (Vœuvre, employés dans l'art. 555, C. civ., nous paraît en effet indiquer que c est de leur valeur au jour de la plantation , et non au jour de la revendication, que le propriétaire doit tenir compte au possesseur de bonne foi. Il est vrai qu'alors , et surtout lorsquil s'agit de plantations, un possesseur de mauvais*» foi serait traité d une manière plus avantageuse; mais l'art. 555, C. civ., produit assez fréquemment ce résultat. — Marcadé, sur l'art. 555, n 2.
162. — L'augmentation de valeur ou plus-value k rembourser au tiers qui a fait de bonne foi des constructions sur le fonds d'autrui, est la valeur intrinsèque et utile ajoutée k la propriété : ce n'est pas seulement l'accroissement de la valeur vénale, c'est-à-dire de celle qui pourrait résulter de l'aliénation de l'immeuble. —Cass., 26 juill. 1838, de Forbin-Janson, [S. 38.1. 781, P. 38.2.398] — Sic, Laurent, t. 6, n. 264. — V. cependant Demolombe, t. 9, n. 681.
163. — Pour apprécier la plus-value résultant des constructions élevées par un possesseur de bonne foi sur un immeuble industriel dont le revenu est soumis à des variations considérables, on doit non pas prendre uniquement pour base le revenu, comparé avec celui de l'époque antérieure aux améliorations, mais combiner cet élément du revenu avec celui de la valeur des ouvrages, sauf à déduire ceux qui ne sont pas d'amélioration, mais de simple entretien. — Pau, 29 juill. 1868, précité. — V. à cet égard Demolombe, toc. cit.; Demante, n. 392 bis-Xll; Massé et Vergé, sur Zachariœ, t. 2, § 297, p. 110, note 7; Laurent, t. 6, n. 265; Fuzier-Herman, art. 555, n. 43.
164. — La plus-value du fonds est calculée d'après des baux authentiques, s'il y en a, sinon en la faisant évaluer par experts. — Pans, 1er mars 1808, Mailles, [P. chr.]
165. — Outre le prix de ses matériaux et de la main-d'œuvre que le tiers évincé peut répéter, à moins qu'on ne lui paie la plusvalue, certaines autres dépenses peuvent être réclamées par
ACCESSION. — Chap. III.
lui : ainsi, les dépenses nécessaires, telles que la reconstruction d'un mur menaçant ruine. — Proudhon, n. 559 et s.
166. — Spécialement, le fermier qui a fait faire aux bâtiments loués des réparations jugées indispensables à la conservation de l'immeuble loué, a droit au remboursement des dépenses que ces réparations lui ont coûtées. — Douai, 23 mars 1842, N..., LS. 42.2.482, P. 42.2.128] — Sic, Demolombe, t. 9, n. 686; Laurent, t. 6, n. 268; Fuzier-Herman, art. 555, n. 38.
107. — ... A la condition toutefois que l'ouvrage réparé n'ait pas péri au moment où le propriétaire reprend son immeuble. — Demolombe , t. 9, n. 687.
168. — Quant aux dépenses utiles, elles ne pourraient être réclamées que jusqu'à concurrence de la plus-value. Les dépenses purement voluptuaires ne pourraient, au contraire, être répétées, sauf au tiers à faire disparaître ce qui en aurait fait l'oDJet, sans détérioration de la chose sur laquelle il les aurait laites. — Proudhon , loc. cit.
169. — Les dépenses de pur entretien ne pourront jamais être réclamées par le possesseur de bonne foi; car elles sont une charge des fruits. Le possesseur de mauvaise foi pourrait les
. répéter jusqu'à concurrence du profit qu'en aurait retiré le propriétaire.
170. — Le possesseur de bonne foi n'est pas tenu d'imputer les fruits par lui perçus sur ce qui lui est dû comme indemnité. En effet, d'une part l'art. 549, C. civ., attribue les fruits perçus au possesseur de bonne foi, et d'autre part, l'art. 555 lui donne droit à une indemnité pour ses travaux et améliorations, sans parler d'aucune imputation ou compensation. De plus, les art. 856 et 857 rejettent cette imputation à l'égard du cohéritier qui fait le rapport. Enfin, le tiers acquéreur d'un immeuble qui est obligé de le délaisser aux créanciers hypothécaires ne fait pas non plus d'imputation (art. 2174 et s.).
171. — A qui peut être réclamé le paiement de l'indemnité? La jurisprudence est hésitante sur ce point; certains arrêts proclament qu'il peut être demandé indistinctement, soit au propriétaire actuel au jour de la demande, soit au propriétaire du fonds au jour où les constructions ont été faites : d autres, au contraire, limitent l'action du possesseur de bonne foi, déclarant qu'il peut s'adresser soit au premier seulement, soit au dernier. Ainsi, il a été jugé que le preneur qui a fait des plantations sur le fonds loué, est fondé à réclamer du tiers acquéreur l'indemnité qu'il aurait pu exiger de celui qui était propriétaire ou bailleur au moment des plantations. — Cass., 23 mai 1860, de Gaudechart,
172. — Il a été jugé, en outre, aue le constructeur n'a d'action que contre l'adjudicataire avec lequel seul il existe un lien de droit, sauf à celui-ci le droit de mettre en cause son vendeur. — V. Laurent, t. 6, n. 276.
173. — Enfin, il a été jugé que celui qui a élevé des constructions sur le terrain d'autrui ne peut réclamer le remboursement de ses matériaux et de la main-d'œuvre que contre la personne à laquelle le terrain appartenait au moment où les constructions ont été faites, et non contre le tiers qui s'en est rendu plus tard adjudicataire. — Cologne, 44 mars 1853, Milz, [P. 53. 2.255. D. 53.5.3811— La première opinion nous parait préférable. Le principe de l'obligation d'indemnité créée par la loi, ne réside pas clans un contrat, mais dans une raison d'équité qui s'impose aussi bien lorsque le constructeur s'adresse au propriétaire actuel que lorsqu'il actionne celui qui était propriétaire au moment où les constructions étaient édifiées.
174. — La disposition relative au possesseur de mauvaise foi que le propriétaire n'oblige pas à enlever ses travaux, semble plus favorable que celle relative au possesseur de bonne foi, puisque le propriétaire peut ne payer à ce dernier que la plusvalue , tandis qu'il devra au premier le prix de la main-d'œuvre »?t des matériaux, « sans éçard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le londs a pu recevoir. » C'est ce qu'enseignent, en effet, tous les commentateurs. Toutefois, ajoutentils, ce qui rend, dans l'espèce, la condition du tiers de bonne foi réellement meilleure, c'est qu'il ne peut être contraint à enlever ses ouvrages.
175. — On ne peut se dissimuler cependant que cet avantage reconnu au possesseur de bonne foi ne soit presque illusoire : il est très rare, en effet, que la plus-value procurée à un immeuble soit égale ou supérieure aux irais des constructions ou plantations qui l'occasionnent : l'intérêt du propriétaire, vis-à-vis du possesseur de mauvaise foi, sera donc presque toujours de con-
server ses travaux, et presque toujours, par conséquent, se reproduira cette différence choquante entre le possesseur de bonne foi, qui ne recevra que le montant de la plus-value, c'est-à-dire, dans certains cas, beaucoup moins que ses déboursés, et le propriétaire de mauvaise foi sera entièrement indemnisé de ses dépenses.
170. — Pour faire disparaître ce que cette différence pouvait présenter d'inique, on a proposé de donner aux mots de l'art. 555, « sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir, » l'interprétation suivante : — « Sans que jamais le propriétaire soit tenu de donner au constructeur ae mauvaise foi plus que la valeur des matériaux et de la maind'œuvre, quelle que soit l'augmentation de valeur du fonds; »ce C[ui reviendrait à dire , en résumé , que le propriétaire ne sera jamais tenu, vis-à-vis du possesseur de mauvaise foi, à plus qur vis-à-vis du tiers de bonne foi , et que s'il conserve les travaui faits sciemment sur son fonds par autrui, il ne devra rien au delà de la plus-value, alors même que les dépenses qui l'ont produite excéderaient de beaucoup son importance réelle. — V. Toullier, t. 3, n. 128; Demante, t. 4, n. 560; Ph. Dupin, n. 19; Chavot,
177. — Nous trouvons, il faut l'avouer, cette interprétation quelque peu forcée, et s'il fallait choisir parmi les divers systèmes imaginés par les auteurs pour échapper à l'iniquité qu ils signalent, nous préférerions, quoique peut-être il soit encore contestable, celui consistant à donner au propriétaire du terrain la faculté de considérer le constructeur de mauvaise foi comme étant de bonne foi, et de lui offrir, en conséquence, le montant seulement de la plus-value. Si le constructeur voulait se faire un titre de sa mauvaise foi pour réclamer la totalité de ses dépenses, le propriétaire pourrait le repousser par l'exception : Nemo admittitur turpitudinem suamatlegans. De cette manière , on arriverait à rendre la position du possesseur de mauvaise foi toujours plus défavorable que celle du possesseur de bonne foi, puisqu'ainsi le propriétaire du sol pourrait toujours exercer, même à l'égard du possesseur de mauvaise foi, le droit d'option qui lui est reconnu à l'égard du possesseur de bonne foi. Il faut observer, d'ailleurs, qu'en le menaçant de lui faire enlever des objets qui, par suite, peuvent perdre tout ou partie de leur valeur, le propriétaire pourra presque toujours obtenir des conditions compatibles avec son intérêt. — Duranton, t. 4, n. 378; Du Caurroy, Bonnier et Roustain, t. 2, n. 112; Demolombe, t. 9, n. 676; Aubrjr et Rau, t. 2, p. 259, § 204, note 11.
178. — L'art. 555, qui défend au propriétaire de forcer le possesseur de bonne foi à enlever ses constructions et plantations , et qui l'oblige à payer le montant de la plus-value ou des dépenses, est-il applicable à l'usufruitier? La négative est certaine; car l'art. 555 parle d'un tiers évincé qui a fait les fruits siens en sa qualité de possesseur de bonne loi. Or, l'usufruitier ne fait pas les fruits siens comme possesseur, mais en vertu de son titre d'usufruitier, et ce n'est point un tiers évincé. Donc, l'article n'a pas eu en vue l'usufruitier. De plus v l'art. 599, C. civ., déclare que l'usufruitier n'a pas d'indemnité à réclamer pour les améliorations qu'il prétend avoir faites. — Cass., 23 mars 1825, Martin, [S. et P. chr.] — Bourges, 27 févr. 4837, Duparc, [S. 38.2.108] — Sic, Salviat, t. 4, p. 454; Proudhon, Des droits d'usufruit, t. 3, n. 1441 et 1443 ; Toullier, t. 3,*n. 427; Laurent, t. 6, n. 275; Du Caurroy, Bonnier et Roustain, t. 2, n. 490 et 192; Massé et Vergé, sur Zachariee, t. 2, § 297, note 10; Duranton , t. 4, n. 379; Pont, Priv. et hyvoth., t. 2, n. 635; Fuzier- Herman, art. 555, n. 21. — Contra, Colmar, 43 janv. 4834, Peter, [S. 34.2.480, P. chr.] — Delvincourt, t. 4, p. 517; Duvergier, sur Toullier, t. 3, n. 427, note a; Taulier, t. 2, p. 315 ; Marcadé, sur l'art. 555, n. 6 ; Demolombe, t. 9, n. 966 ; Aubry et Rau, t. 2, p. 263, § 204, note 23.
179. — Du reste, de ce que l'art. 599 n'accorde aucune indemnité à l'usufruitier pour les améliorations qu'il aurait faites, il n'en faut pas conclure qu'il ne pourrait point enlever les constructions ou augmentations ajoutées au fonds , si le propriétaire refusait de payer la plus-value ou le prix des matériaux et de la main-d'œuvre. Cette solution résulte à fortiori, soit de ce que le possesseur de mauvaise foi peut réclamer une indemnité, parce aue, dans notre droit, il n'est jamais permis de s'enrichir aux népens d'autrui . soit de ce que l'art. 599 lui-même permet à l'usufruitier d'enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer. — Pothier, De la communauté, n. 37 et 63; Du douaire, n. 278; Toullier, t. 3, n. 129 et s.; Ph. Dupin, n. 48; Duranton, t. 4, n. 380. — V. au surplus infrà,v° Usufruit.
ACCESSION. - Chap. III.
180. — La même distinction nous paraît devoir être admise relativement au fermier et au colon partiaire, qui ne sont cependant pas des tiers dans le sens de l'art. 555. — V. aussi Pothier, Trait? du cont. de louage , n. 131 ; Domat , Lois civiles , Louage, sect. 6, n. 5 ; Toullier, loc. cit.; Ph. Dupin , loc. cit.; Duranton , t. 4, n. 381. — V. aussi infrà, v° Bail.
181. — Le locataire aui a élevé des constructions sur le terrain d'autrui , conserve cfonc le droit de les enlever, si mieux on n aime lui en rembourser la valeur. — Même arrêt. — V. Pothier, Tr. du cont. de louage, n. 131 ; Denisart, v° Meubles, n. 28.
1$2. — Ainsi , le fermier d'une usine qui , au cours de son bail, a établi un mécanisme sur les lieux dans le but de les approprier à la destination convenue, peut, tant que dure ce bail, supprimer ou modifier ce mécanisme, cet ouvrage fût-il même adhérent au sol , et le propriétaire n'est pas fondé à s'opposer à ce changement, sous prétexte que, dès qu'un ouvrage est ainsi établi par le locataire, il deviendrait l'accessoire immobilier du fonds. — Cass., 22 nov. 1864, Loiseau, [S. 65.1.41, P.65.65, D. 65.1.14]
183. — Le locataire peut également enlever les plantations par lui faites sur l'immeuble loué, lorsque le propriétaire n'a pas manifesté, avant la fin du bail, l'intention de les conserver en pn payant la valeur. — Cass., 8 mai 1877, Rossignol, [S. 77.1. 297, P. 77.766, D. 77.1.308]
184. — Mais , à cet égard , le droit du locataire expire avec le bail lui-même. A ce moment, les ouvrages édifiés au cours du bail tombent, à titre d'accessoires immobiliers, sous l'empire de l'art. 555. Spécialement, le propriétaire d'une maison à laquelle le locataire a ajouté des constructions nouvelles (un ou plusieurs étages), n'est pas fondé à fin de bail à retenir ces constructions ou augmentations, sans indemnité , à titre d'accession. Il n'a d'autre droit aue celui d'opter entre l'enlèvement des constructions aux frais du locataire ou leur conservation, à la charge de les payer conformément à l'art. 555. — Cass., 1er juill. 1851, Périer, [S. 51.1.481, P. 51.2.609, D. 51.1.249J — Sic, Marcadé, Joe. cit.; Demolombe, t. 9, n. 693; Demante, t. 2, n. 692 fcîs-II; Massé et Vergé, sur Zachariae , t. 2, § 297, note 10; Agnel,Coc/e despropr., n. 915. — Contra, Bourguignat, t. 2, n. 789.
185. — En principe , du reste , la auestion de propriété qui se pose entre le propriétaire du sol et le locataire qui y a élevé des constructions se règle par la convention lorsque fe contrat s'est expliqué sur ce point. Ainsi , lorsqu'il a été expressément convenu entre le bailleur et le preneur que ces constructions demeureraient, en fin de bail, la propriété du bailleur au prix d'estimation, la propriété appartient incontestablement au propriétaire du sol même pendant la durée du bail. — Cass., 14 lévr. 1849, Berger, [S. 49.1.261, P. 49.1.252, D. 49.1.166] — Besançon, 22 mai 1845, Berger, |S. 47.2.273, P. 47.1.741] — Sic, Demolombe, t. 9, n. 167 et 168; Laurent, t. 5, n. 415.
186. — Peu importe que l'estimation ne dût avoir lieu qu'à la fin du bail, les constructions restant jusque-là aux risques du locataire : cette circonstance ne suffit pas pour en faire considérer celui-ci comme propriétaire pendant la durée du bail. — Mêmes arrêts.
187. — Au contraire, les constructions élevées par un locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail, doivent être considérées comme étant sa propriété et non celle du bailleur, alors qu'il a été convenu entre les parties que ces constructions resteraient, pendant la durée du bail, affectées au paiement des loyers, et qu'à son expiration elles seraient enlevées par le locataire, qui serait tenu de déblayer et niveler le terrain. — Cass., 7 avr. 1862, Ménard, [S. 62.1.459, P. 62.997, D. 62.1.282] — Rouen, 20 août 1859, Ménard, [S. 59.2.647, P. 60.585] — Paris, 27 août 1864, Société de Crédit suisse, [S. 64.2.266, P. 64. 1155, D. 66.2.174]
188. — Lorsqu'il a été convenu entre le bailleur et le preneur, <jui s'engageait à faire sur l'immeuble loué des constructions jusqu'à concurrence d'une certaine somme, que les dépenses dépassant cette somme resteraient à la charge du preneur sans restriction ni indemnité contre le bailleur qui profiterait des travaux, le preneur ne peut réclamer aucune indemnité pour cet excédant de travaux, quelle que soit d'ailleurs leur importance, sous prétexte qu'ils sortiraient des prévisions du contrat. — Cass., 1er août 1859, Dechanet, [S. 60.1.67, P. 60.325, D. 59.1.353] — Sic, sur le principe, Aubryet Rau, t. 2, p. 262, § 204; Demolombe, t. 9, n. 694; Laurent, t. 6, n. 271.
