Ou àmoins qu'il ne s'agisse des récoltes ou des

ACCESSION. — Chap. IV.

fruits d'un immeuble affermé ; les récoltes sur pied appartiennent au fermier et dépendent de sa succession; ses héritiers doivent donc les déclarer selon leur valeur à l'époaue de l'ouverture de la succession. — Même solution. — Trio. Napoléon- Vendée , 22 déc. 1858, Chasseloup, [D. 60.3.63] — Contré, Championnière et Rigaud, n. 3672.

310. — Si le propriétaire reprenait son fonds, les héritiers du fermier pourraient déclarer, au lieu de la valeur des récoltes sur pied , les frais de labours , travaux et semences que le propriétaire est tenu de leur rembourser. — Dict. enreg., v° Succession , n. 1651. — V. suprà, n. 28 et s.

311. — Au contraire , dans le cas où les récoltes ont été cou* pées, les fruits détachés, les arbres abattus ou arrachés; ils sont alors devenus meubles, mais ils n'en appartiennent pas moins au propriétaire du fonds par droit d'accession et ils doivent être compris pour leur valeur dans la masse des biens mobiliers de la succession et supporter l'impôt comme les autres biens meubles, — V. Championnière et nigaud, n, 3673.

§ 2. Fruits civils.

312. — Les fruits civils appartiennent également au propriétaire de Ja chose qui les a produits, et, en cas de décès, nonseulement on doit les comprendre dans la déclaration de succession du propriétaire, mais ils supportent toujours le droit de mutation. On doit en effet déclarer comme créance , indépendamment des immeubles, les fruits civils au prorata des fermages ou loyers d'un immeuble, lors môme que l'échéance du fermage n'est pas arrivée , car la créance n'existe pas moins puisque , conformément à l'art. 586, C. civ., le de cujus a été réputé acquérir ces fruits civils jour par jour jusqu'à son décès. — Sol. 28 sept. 1828, précitée.

§ 3. Croit des animaux.

313. — En matière de succession , on suit les mêmes règles pour le croît des animaux que pour les fruits naturels et industriels de la terre. — V. infrà, v*9 Cheptel, Fruits.

Section II.

Droit d'accession sur ce qui s'unit on s'incorpore à la chose.

§ {.Présomption de propriété des constructions et des plantations en faveur du propriétaire du sol, — Procédure, expertise, contrainte.

1° Présomption de propriété des constructions et plantations en faveur du propriétaire du sol.

314. — L'une des conséquences, en droit fiscal, de la présomption de propriété des constructions et des plantations existant sur un terrain en faveur du propriétaire du sol, c'est que si ce propriétaire vend son terrain, il est présumé vendre également les constructions et les plantations qui y ont été faites, sauf bien entendu la preuve contraire. Or, l'administration de ^enregistrement étant un tiers , créancier pour la perception de l'impôt, la présomption de propriété contenue dans les art. 552 et 553, C. civ., ne peut être combattue par les déclarations ou allégations faites par les parties , lors de la mutation. — Dict. enreg., v° Constructions , n. 27 et s.

315. — La jurisprudence n'a pas varié dans l'application de cette règle; il a été constamment reconnu que la preuve contraire ne peut résulter que d'actes susceptibles d'être produits en justice, ayant une date certaine antérieure aux constructions. -Trib. Seine, 22 nov. 1838, [J. enreg., n. 12201];— 17 déc. 1838, [J. enreg., n. 12227]; — 10 janv. 1839, [J. enreg., n. 12220] - Trib. Nantes, 25 août 1840, [J. enreg., n. 12770] — Trib. Seine, 13 mars 1844, [J. enreg., n. 13492] — Sic, Dict. enreg., v° Constructions , n. 27 et s.

316. — Ainsi, la présomption légale établissant que les constructions ont été .élevées par le propriétaire et à ses trais ne peut être détruite par la déclaration des parties, pas môme par une reconnaissance postérieure faite, par le propriétaire, constatant <?ue ces constructions sont l'œuvre d'un tiers. — Trib. Seine, 22 nov. 1838 „ précité; — 17 déc. 1838, précité.

317. — ... Ni par un interrogatoire sur faits et articles, lequel ne serait que le maintien de la déclaration de la partie, ni encore par une enquête , dont l'admission , dans l'espèce, est prohibée par l'art. 1341, G. civ. — Trib. Nantes, 25 août 1840, précité.

318. — Il a cependant été jugé que, si le propriétaire d'un terrain sur lequel aes constructions ont été élevées par un tiers n'a pas exercé le droit de rétention consacré par l'art. 555 , C. civ., la vente ultérieure qu'il fait du terrain à ce tiers n'est pas réputée comprendre les constructions élevées par celui-ci. — Par suite, le droit de mutation n'est exigible que sur la valeur du sol vendu, sans y ajouter la valeur des constructions. — Cass., 31 janv. 1842, Perier, [S. 42.1.350, P. 42.1.543, D. 42.1.59] — Mais, dans l'espèce , il résultait des faits de la cause la preuve , nonseulement que les bâtiments avaient été élevés par le tiers-acquéreur, mais encore que le propriétaire du sol avait tacitement renoncé à son droit d'accession en s'abstenant d'user de la faculté que lui accordait l'art. 555, de devenir propriétaire des constructions en en remboursant la valeur. — V. infrà, n. 350 et s.

319. — Aussi, la Cour suprême avait-elle jugé antérieurement , dans une espèce où cet élément d'appréciation faisait défaut, que la déclaration insérée dans l'acte ae vente d'un terrain, que des constructions en cours d'exécution, faites sur ce terrain, ont été commencées par un tiers, ne prouve point, d'une manière suffisante, à l'égard ae l'administration de l'enregistrement, que ces constructions ne sont pas la propriété du vendeur, et n'ont pas été comprises dans la vente. — En conséquence, les juges peuvent, sans violer aucune loi, décider que cette déclaration a été insérée pour frauder les droits du trésor, et que la valeur des constructions doit être ajoutée à celle du terrain pour la détermination du prix de vente et la liquidation du droit proportionnel de mutation (C. civ., 553). — Et, dans ce cas, les juges peuvent encore décider que le prix relatif aux constructions sera évalué, eu égard à leur état au jour du contrat de vente , encore bien qu'il soit dit dans le contrat que la vente a eu lieu antérieurement et à une époque où les constructions, étant moins avancées, avaient une valeur moindre : une telle déclaration ne suffit F as, à elle seule, pour fixer la date de la vente, relativement à administration de l'enregistrement. — Cass., 15 avr. 1840, Saint- Priest, [S. 40.1.423, P. 40.2.72, D. 40.1.175, Inst. gén., n. 1630, § 8, J. enreg., n. 12531] — Trib. Villeneuve, 29 mars 1848, D..., [D. 48.5.147, J. enreg., n. 14463]

320. — Il a même été jugé que la vente verbale, faite pour un prix unique, d'un terrain sur lequel des constructions étaient édifiées et d'autres constructions restaient à faire par le vendeur, qui en avait contracté l'obligation , était assujettie au droit de 5 fr. 50 p. 100 sur la totalité du prix, sans que les parties puissent être admises à faire une ventilation et à distraire du prix total la valeur des constructions qui devaient être incorporées au sol. — Trib. Seine, 21 juill. 1865, Lenormand, [S. 66.2.267, P. 66.957, D. 66.3.15, J. enreg., n. 18101, Garnier, Rép.pér., n. 2186]

321. — Il n'importe que l'acte de réalisation de la vente, passé en vertu du jugement, détermine pour quelle portion le prix s'applique aux constructions à faire si, d'après l'intention des parties, leur obligation, à cet éçard, constituait une vente immobilière , et non un simple marché ou engagement d'élever des constructions nouvelles. — Même jugement.

322. — Le double droit encouru à défaut d'enregistrement dans le délai est exigible, en ce cas, même sur la portion du prix relative aux constructions non encore élevées. — Même jugement.

&23. — Il est évident que l'on doit appliquer les mêmes règles de perception aux échanges de terrains sur lesquels sont élevées des constructions. — Trib. Seine, lor juin 1837, [J. enreg., n. 12100] — V. Cass., 21 juin 1869, Deteure, JS. 69.1.387, P. 69.2.249, D. 69.1.474, Inst. gén., n. 2393-3°, J. enreg., n. 18784, Garnier, Rép.pér., n. 2938]

324. — La présomption de propriété des constructions , en faveur du propriétaire du sol où elles sont élevées sert également à déterminer quels sont les biens qui dépendent d'une succession ; c'est ainsi qu'il a été jugé que les constructions élevées sur un terrain affermé ne doivent pas être comprises dans la déclaration de la succession du fermier, si une clause du bail ne lui en attribue la propriété. — Cass., 24 nov. 1869, Guérin, [S. 70.1. 183, P. 70.1.301, D. 70.1.272, Inst. gén., n. 2397-6% J. enreg., n. 18672, Garnier, Rép. pér., n. 3037] — Sic, Naquet, n. 994.

325. -7- Il est de règle, en effet, que, toutes les fois que des constructions existent sur un terrain à l'époque de l'ouverture

ACCESSION. — Chap. IV.

de la succession du propriétaire du terrain, ses héritiers sont tenus de déclarer la valeur locative des constructions , à moins qu'ils ne puissent prouver que la propriété des constructions avait été détachée du fonds et n'appartenait pas à l'hérédité. — Sol. 8 sept. 1871, [Dict. enreg., v° Constructions, n. 43] — Cass. belge, 21 avr. 1866, [J. enreg., n. 18200-2°]

326. — ... Et cette preuve ne peut s'établir que par titre émanant du défunt. — Même arrêt.

2° Procédure, expertise, contrainte.

327. — Généralement, lorsque l'administration a soutenu que les constructions existant sur un terrain étaient légalement présumées faire partie de la vente du terrain ou de la succession dont dépendait ce terrain, elle a procédé par voie d'expertise, en vertu des art. 17 et 19, L. 22 frim. an V (Sol. 8 sept. 1871, précitée). —Cass., 26 juin 1837, précité; — 15 avr, 1840, précité; — 22 avr. 1840, précité; — 31 janv. 1842, Périer, [S. 42. 1.350, P. 42.1.543, D. 42.1.59] — Trib. Seine, l" juin 1837, précité; —22 nov. 1838, précité; — 17 déc. 1838, précité; — H ianv. 1839, précité; — 13 mars 1844, précité.

328. — Il y a lieu cependant d'établir une distinction : si l'acte de vente ou la déclaration de la succession .révèlent l'existence des constructions élevées sur le terrain transmis, mais que les parties prétendent soustraire au paiement du droit de mutation, le receveur, qui juge les preuves produites insuffisantes pour détruire la présomption de propriété en faveur du propriétaire du sol, doit exiger une déclaration estimative de la valeur des constructions et percevoir le droit de mutation d'a-

f>rès cette déclaration , sauf à recourir à une expertise , si la vaeur déclarée lui paraît insuffisante. — Trib. Seine, 22 nov. 1838, précité.

329. — Par conséquent , si les parties se refusaient à faire cette déclaration, le receveur, de son côté, serait en droit de refuser la formalité de l'enregistrement à l'acte de vente ou à la déclaration de succession; si le receveur avait passé outre, sans exiger de déclaration estimative, on devrait procéder par voie de contrainte contre les parties pour les mettre en demeure de ré-

Çarer l'irrégularité commise par l'agent de l'administration. — rib. Nantes, 25 août 1840, précité.

330. — Si , au contraire , l'existence des constructions élevées sur le terrain transmis n'est pas révélée par l'acte de vente ou la déclaration de succession, on peut soutenir crue les parties ont eu l'intention de dissimuler la transmission ae ces constructions; par conséquent, elles doivent être poursuivies pour le recouvrement des droits de mutation , en suivant les formes de procédure usitées pour les mutations secrètes ou les omissions. — Sol. 8 sept. 1871, précitée.

331. — Dans tous les cas, on ne peut réclamer de droit en sus que si la déclaration souscrite par les parties renferme une insuffisance d'évaluation et seulement sur le supplément de prix ou de valeur constaté par une expertise ou une soumission.

332. — ... Et il est dû un droit en sus, si les délais pour déclarer la transmission des constructions sont expirés.

333. — L'amende du quart édictée par l'art. 12, L. 23 août 1871, ne serait encourue que s'il était prouvé qu'un prix spécial eût été stipulé pour les constructions en dehors du contrat soumis à la formalité. — Sol. 3 déc. 1874, [Dict. enreg., loc. cit., n. 38]

§ 2. Constructions et plantations faites par le propriétaire du sol • avec les matériaux d'autrui.

334. — Lorsque le propriétaire d'un terrain emploie des matériaux qui ne lui appartiennent pas pour faire des constructions , plantations ou ouvrages sur son terrain , la transmission de ces matériaux s'opère par la force de la loi en vertu du droit d'accession , et l'acte qui règle l'indemnité due au propriétaire des matériaux n'est passible que d'un droit de 50 cent. p. 0/0

f)our indemnité, et non du droit de vente mobilière. — Demoombe, t. 1, n. 102; Dict. enreg., loc. cit., n. 226.

§ 3. Constructions, ouvrages ou plantations faits sur le sol d'autrui.

335. — La Question de savoir quel est le droit exigible , en cette matière, dépend du point de savoir quel est le. caractère qu'on attribue au droit du propriétaire du sol et du constructeur

sur les constructions qui y ont été édifiées. A cet éçard, la jurisprudence distingue suivant que le propriétaire du sol a, ou n'a pas renoncé à son droit d'accession. Lorsque le propriétaire du sol n'a pas renoncé au bénéfice du droit d'accession, les plantations, ouvrages ou constructions faits sur son terrain, lui appartiennent par droit d'accession , au fur et à mesure qu'ils s'élèvent. Il en résulte que le tiers, et plus spécialement le locataire, qui a fait ces plantations, ouvrages et constructions, n'a sur eux qu'un simple droit mobilier de jouissance (art. 546 et 551, C. civ.). — Cass., 14 févr. 1849, Berger, [S. 49.1.261, P. 49. 1.252]; — 8 juill. 1851, Javal, [S. 51.1.682, P.52.1.583, D. 51.

1.198]; — 7avr. 1862, Menard, [S. 62.1.459, P. 62.997, D. 62. 1.282, J. enreg., n. 17548, Garnier, Rép. pér., n. 1703]; — 27 mai 1873, Pigeory, [S. 73.1.255, P. 73.631] — Grenoble, 2 janv. 1827, [S. et P. chr.] — Besançon, 22 mai 1845, [S. 47.2.273 — — Bordeaux, 22 déc. 1868, Thèze, [S. 69.2.268, P. 69.1127] — Trib. Seine, 13 janv. 1860, [J. enreg., n. 17094, Garnier, Rép. pér., n. 1431] —Trib. Lyon, 14 août 1868, Reverdel, [S. 69.2. 115, P. 69.2.574] — Trib. Seine, 17 févr. 1870, Maige, £. 71. 2.181, P. 71.566, D. 71.3.33] — Trib. Lyon, 18 févr. 1871, Burge, [S. 71 .2.81, P. 71.308, D. 71.2.191]— Sic, Merlin , v° Hypothèque, sect. 3, § 3, art. 3, n. 6; Delvincourt, t. 1, p. 332; Championnière et Rigaud, n. 3176; Troplong, Prit?., t. 2, p. 299; Demolombe, 1. 10, p. 168; Persil, Hypotlœques, t. 2, p. 291 ; Aubry et Rau, t. 2, p. 6, § 164; Laurent, t. 5, p. 416. — Contra, Pont,

Rev. crit. de jurisp., t. 1, p. 749, et Contrat de mariage, t. 1, p. 443; Marcadé, sur l'ai ~ ~

munauté, n. 37, note 3.

p. IVù, 519, n.

2 ; Bugnet , sur Pothier, Corn-

336. — Il a été jugé , par application de cette doctrine , que le locataire ne pouvait hypothéquer les constructions élevées par lui sur un terrain qu'il avait affermé. — Cass., 27 mai 1873, précité. — Grenoble, 2 janv. 1827, précité. — Paris, 18 déc. 1871, Raousset-Boulbon , [S. 72.1.170, P. 72.772] — Trib. Seine, 17 fév. 1870, précité. — • Sic, Merlin, loc. cit.; Troplong, loc. cit.; Demolombe , loc. cit.— Y. infrà , v° Constructions.

337. — ... Et que les créanciers du tiers-constructeur ne pourraient pas saisir immobilièrement les bâtiments élevés sur le sol d'autrui. —Cass., 13 févr. 1872, Hospices de Lyon, [S. 72.1.104, P. 72.253]; — 27 mai 1873, Pigeory, [S. 73.1.255, P. 73.631]- Paris, 30 mai 1864, Lamadou, [S. 64.2.266, P. 64.1155, D. 66. 2.174]— Trib. Lyon, 18 févr. 1871, précité. — Sic, Delvincourt, lue. cit.; Demolombe, loc. cit. — v. suprà, n. 185 et s. —V. encore sur ces questions le rapport de M. le conseiller Dagallier, sous Cass., 27 mai 1873, précité.

337 bis. — Toute différente est la situation lorsque le propriétaire du sol a renoncé expressément ou tacitement à son droit d'accession. La présomption de l'art. 555 disparaît alors; le constructeur devient propriétaire des constructions qu'il a édifiées sur le sol d'autrui , ce qui lui permet de les hypothéquer... — Cass., 13 févr. 1872, Hospice de Lyon, [S. 72.1.104, P. 72.253]— Paris, 30 mai 1864, Lamadou, [S. 64.2.266J - Lyon, 14 août 1868, Reverdel, [S. 69.2.715] — Lyon, 18 févr. 1871, mêmes parties, [S. 71.2.81, P. 71.301] — ... Et ce qui permet aux créanciers de les saisir immobilièrement. — Cass., 17 mai 1862, Ménard, [S. 62.1.459]— Paris, 30 mai 1864, précité.

338. — L'administration reconnaît qu'en droit civil cette thèse est juridiquement exacte, et même en matière fiscale, elle a acquiescé à un jugement qui décidait que , si des constructions avaient été élevées volontairement par un locataire ? avec obligation de les laisser au bailleur à l'expiration du bail et sans indemnité , ces constructions appartenaient au propriétaire du sol et ne devaient pas , par conséquent , être comprises dans la déclaration de la succession du locataire qui n'avait sur elles au'un droit de jouissance. — Trib; Seine, 12 janv. 1848, Pierre-Félix D...,[D. 48.5.167, J. enreg., n. 14452-2°] — V. Mémoire produit dans une instance terminée par un arrêt de la C. cass., du 24 nov. 1869, Guérin, [S. 70.1.133, P. 70.1.301, D. 70.1.272, Inst. gén., 2397-6°, J. enreg., 18772, Garnier, Rép. pér., n.3037]

339. — Cependant elle repousse d'une manière presque absolue l'application de cette doctrine, et elle soutient que le droit du preneur sur les constructions élevées par lui sur le sol du bailleur a un caractère immobilier, que, par conséquent, la cession de ces constructions ou leur transmission à titre gratuit doit être assujettie aux tarifs édictés pour les mutations d'immeubles. La quotité du droit ne doit pas être déterminée par la nature des droits du vendeur, mais par la nature même des objets cédés. Les constructions élevées par le preneur conservent

ACCESSION. — Chap. IV.

donc, vis-à-vis de lui, au point de vue de l'impôt, leur nature immobilière , ce qui suffit pour les soumettre au tarif des biens immeubles. — V. Mémoire précité.

340. — La Cour de cassation a admis cette thèse, et par une longue série d'arrêts, elle a décidé que les constructions élevées sur le terrain d autrui , par exemple , par un fermier ou locataire sur le terrain qu'il tient à bail, sont immeubles; au'en conséquence, la vente qu'il en a faite à un tiers auquel il cède son bail, est une vente immobilière passible du droit de 5 p. 100, et non pas une simple vente mobilière, passible du droit de 2 p. 100.

- Cass., 26 juill. 1843, Fontaine , [S. 43.1.805, P. 43.2.303, D. 43.1.39, Inst. gén., n. 1710-7°, J. enreg., n. 13317]; — 3 juill. 1844, Dalouzy, [S. 44.1.681, P. 44.2.351, D. 44.1.309, Inst. gén., n. 1732-13°, J. enreg., n. 13554]; — Ie' juill. 1845, Richard, [S. 45.1.491, D. 45.1.318, Inst. gén., n. 1735-16°, J. enreg., n. 13782];

- 15 avr. 1846, Javal, [S. 46.1.396, P. 46.2.59, D. 46.1.171, Inst. gén., n. 1767-13°, J. enreg., n. 13990]; — 5 janv. 1848, Puissant, [S. 48.1.197, P. 48.1.370, D. 48.1.57, Inst. gén., n. 1814-14°, J. enreg., n. 144171; —27 juill. 1868, Laporte, [S. 69.1.38, P. 69.61, D. 69.1.107, Inst. gén., n. 2375-1°, J. enreg., n. 18574, Germer, Rép. pér., n. 2748]; — 19 avr. 1869, Ville de Paris, [S. 69.1.325, P. 69.7981; — 19 févr. 1873, Ville de Paris, [S. 73.1.137, P. 73.292] — Trib. Lille, 23 févr. 1838, [J. enreg., n. 12007] — Trib. Versailles, 20 mai 1847, [J. enreg., n. 14268- 2«|; — 3 juin 1847, [J. enreg., n. 14307] — Trib. Besançon, 11 janv. 1849, î J. enreg., n. 12451-3°] — Sic, Fessard, v° Vente d'immeubles, n.' 54; Garnier, Rép. gén., n. 5125 et s.; Ed. Clerc, n. 1617; Dict. enreg., v° Constructions , n. 88 et s.

341. — ... Et il en est ainsi, alors surtout que, par une des clauses du bail, le propriétaire du sol est tenu de prendre les constructions à la fin nu bail, au prix de l'estimation. — Cass., 2 févr. 1842, Griolet, [S. 42.1.101, P. 42.1.172, D. 42.1.74, Inst. gén., n. 1675-10°, J. enreg., n. 23935]; — 27 juill. 1868, (J. enreg., n. 23935]; — 19 avr. 1869, Ville de Paris, [S. 69.1.325, P. 69.798, D. 69.1.427, Inst. gén., n. 2389-4°, J. enreg., n. 18714, Garnier, Rép. pér.t n. 2899] — Trib. Castel-Sarrazin , 14 août 1863, [P. Bull, enreg., n. 846] — Sic, Garnier, Rép. gén., n. 3688; Ed. Clerc, t. 1, n. 1474.

342. — ... Et encore qu'il ait été stipulé crue les constructions devront être enlevées aux frais et risques ae l'adjudicataire..., surtout si, en fait, cet enlèvement ne aoit pas avoir lieu immédiatement.— Cass., 26 août 1844, Maire, [S. 44.1.708, P. 44.2. 596, D. 44.1.341, Inst. gén., n. 1732-14°, J. enreg., n. 135731;

- 11 août 1884, Folie et Caron,[S. 85.1.231, P. 85.1.545, D.85. 1.25, J. enreg., n. 22366]

343. — ... Même s'il s'agit de constructions élevées sur le domaine public imprescriptible et inaliénable et qui doivent être démolies à la première réquisition de l'autorité. — Cass., 18 nov. 1835, Jean, [S. 35.1.907, P. 36.399, Inst. gén.,n. 1513-7°, J. enreg., n. 11359] — V. aussi Trib. Bordeaux, 23 févr. 1842, J. enreg., n. 12951]

344. — Dès lors, quand même un acte contient à la fois rétrocession du bail d'un locataire et vente des bâtiments et constructions élevés par ce locataire, non pour être immédiatement démolis, mais pour continuera servir à la destination qui leur avait été donnée, une pareille vente devrait être considérée comme vente d'immeubles. — Cass., 15 avr. 1846, précité.

345. — ... Et la cession que le locataire d'un terrain consent au propriétaire de ce terrain, avant l'expiration du bail, de constructions que le cédant y avait élevées pour son propre compte , constituerait une transmission immobilière, passible du droit de 5 1/2 p. 100. — Délib. 29 déc. 1841, [J. enreg., n. 12915]

- Trib. Pont-1'Evêque, 15 mai 1883, Duprez et Clémencet, [S. 85. 2.93, P. 85.1.602, D. 85.5.226] —V. aussi Trib. Péronne, 3janv. 1838, [J. enreg., n. 12106] — Trib. Seine, 4 janv. 1838, [J. enreg., n. 11952] — Trib. Bayonne, 16 mai 1843, [J. enreg., n. 13591] — Trib. Seine, 13 févr. 1864, [J. enreg., n. 17932, Garnier, Rép. pér., n. 1988]

346. — Jugé, toujours dans le même sens, que le vendeur d'un immeuble sur lequel l'acquéreur a élevé des constructions, s'il devient , après la résolution de la vente , propriétaire de ces constructions à la charge de payer le prix de la plus-value constatée, doit acquitter le droit de 5 fr. 50 cent. p. 100 sur ce Prix. — Trib. Seine, 1er févr. 1860, [P. Bull, enreg., n. 646, J. enreg., n. 17093, Garnier, Rép. nér., n. 1316]

347. — Dans une espèce où des constructions avaient été élevées des deniers de la communauté , sur un terrain propre à

Répertoire. — Tome I.

l'un des époux, il a été jugé qu'elles constituaient de simples améliorations du fonds, dans le sens de l'art. 1437, C. civ., et qu'elles étaient la propriété de cet époux, sauf récompense à la communauté. — Les constructions avaient été élevées sur un terrain propre à la femme ; après renonciation à la communauté de la part de celle-ci ou de ses héritiers, le mari s'étant rendu acquéreur de l'immeuble, le .droit de mutation a été perçu sur In totalité du prix de vente, sans déduction de la portion de ce prix qui représentait la valeur des constructions. — Cass., 1K mars 1856, de Belbeuf, [S. 58.1.423, P. 58.1112, Inst. gén., n. 2078-6°, J. enreg., n. 16351-6°, Garnier, Rép. pér., n. 705] — Trib. Seine, 6 min 1855, [P. Bull, enreg., n. 316, D. 55.3.71, J. enreg., n. 16073, Garnier, Rép. pér., n. 575]

348. — Enfin, il a encore été jugé que les constructions élevées par un locataire sur le terrain à lui loué ont, pendant toute la durée du bail, le caractère d'immeubles; qu'en conséquence, la transmission qui s'en opère par le décès du locataire donne lieu à la perception d'un droit ae mutation calculé sur le revertu multiplié par le nombre d'années du bail restant à courir. — Cass., 24 nov. 1869, Guérin, [S. 70.1.133, P. 70.301, D. 70.1. 272, Inst.gén.,n. 2397-6°, J. enreg., n. 18772, Garnier, Rép. pér. t n. 3037] — V. Trib. Seine, 13 févr. 1864, [J. enreg., n. 17932, Garnier, Rép. pér., n. 1988]

349. — On décide par les mêmes raisons que le jugement qui constate la vente verbale, pour un prix unique, d'un terrain sur lequel des constructions étaient édifiées et où d'autres constructions restaient à faire par le vendeur qui en avait contracté l'obligation, est passible du droit de vente immobilière sur la totalité du prix. — Trib. Seine, 21 juill. 1865, [S. 66.2.267, P. 66. 957, D. 66.3.15]

350. — Après avoir ainsi exposé quel est le système de la jurisprudence, on peut se demander s'il est bien juridique. Il faut, suivant nous, faire en cette matière pt au point de vue des droits à percevoir, la même distinction qu'en droit civil, en un mot, distinguer entre le cas où le propriétaire du sol a renonce au droit d'accession qui lui est conféré par la loi, et l'hypothèse contraire. Il est bien évident que dans le premier cas, celui où un propriétaire a renoncé au droit d'accession sur les constructions élevées par un locataire sur le terrain loué, et se rend, après l'expiration du bail, adjudicataire de ces constructions, l'acte opère la vente de droits immobiliers et donne lieu au droit proportionnel établi par l'art. 69, § 7, L. 22 frim. an 7. — Cass., 15 nov. 1875, Entrepôts et magasins généraux, [S. 76.1.86, P. 76. 175, D. 76.1.210, Inst. gén., n. 2542-9°, J. enreg., n. 19981, Garnier, Rép. pér., n. 4271] — Trib. Seine, 4 mars 1876, [Garnier, Rép. pér., n. 4513]; — 12 août 1876, [Garnier, Rép. pér., n. 4606 ^ — Sol. août 1885, [S. et P., année 1886]

351. — ... Et la renonciation au droit d'accession résulte soit de l'obligation imposée au preneur de démolir les bâtiments à l'expiration de sa jouissance , soit de toute autre stipulation par laquelle le propriétaire du fonds s'est interdit la faculté de retenir les constructions élevées par le locataire (Sol. août 1885, précitée). — V. suprà, n. 88, 98.

352. — Mais, l'opinion contraire nous paraît seule juridique dans la seconde hypothèse que nous avons prévue. Toutes les fois que le propriétaire du sol n'a pas renoncé au bénéfice du droit d'accession, il nous est impossible d'admettre que la cession des constructions élevées par un tiers sur ce sol constitue une cession de droits immobiliers assujettie au tarif édicté pour les ventes d'immeubles. Nous ne voyons pas pourquoi , en 1 absence de textes spéciaux, les principes du droit fiscal seraient différents, en cette matière, des principes du droit civil, alors que la jurisprudence , les auteurs et l'administration elle-même ont reconnu et affirmé la connexité qui existe entre la législation civile et la loi fiscale.

353. — Il faudrait donc admettre que les droits du tiers constructeur, mobiliers au point de vue civil, changent de nature et deviennent immobiliers à l'égard de l'impôt; n'y a-t-il pas contradiction à soutenir que la cession de ces droits constitue une vente de biens immeubles, alors que ces mêmes droits sont déclarés meubles lorsqu'on veut les saisir ou les hypothéquer?

554. — La jurisprudence de la Cour de cassation paraît reposer sur une confusion ; on a envisagé la cession des constructions et non la cession des droits du constructeur. Le constructeur ne peut vendre que ce qu'il possède ; il ne peut donc pas céder la propriété même des constructions, puisque cette propriété et l'existence même des ouvrages ou bâtiments sont

ACCESSION. — Chap. IV.

subordonnés à la décision que prendra le maître du sol et puiscrue , provisoirement, cette propriété est accrue à celle du sol par l effet de l'accession ; en réalité, il transfère simplement ses droits sur les constructions élevées par lui , droits essentiellement mobiliers, qui sont comparables à un droit de jouissance et que Ton ne peut frapper de l'impôt édicté pour les ventes d'immeubles. Autant vaudrait, ainsi que le font remarquer les rédacteurs «lu Dictionnaire de l'enregistrement, percevoir le droit de 5 fr. 50 p. 100 sur la cession du droit au bail d'une maison sous prétexte que la maison est immeuble. — Naquet, n. 451. — Contra, Garnier, Rép. gén., n. 5126.

355. — La Cour de cassation , après avoir longtemps consacré la théorie soutenue par l'administration, semble être revenue, dans un de ses récents arrêts, vers une doctrine plus conforme à celle que nous soutenons, en décidant que le droit de 5 fr. 50 cent. p. 100 n'était dû sur la cession de bâtiments faite par le constructeur au propriétaire du sol qu'à raison de la renonciation du propriétaire au bénéfice du droit d'accession , ce qui est alors incontestablement exact, ainsi que nous l'avons dit suprà, n. 350. — Cass., 15 nov. 1875, précité. — V. Trib. Seine, 4 mars 1876, précité; — 12 août 1876, précité. — Sic, Naquet, n. 151.

356. — ... Et l'administration elle-même aujourd'hui admet que, si la cession des constructions est consentie par le preneur constructeur au bailleur, il n'est dû qu'un droit d'indemnité de 50 cent. p. 100 toutes les fois que le bailleur a opté dans le bail pour la conservation des bâtiments, ou bien même quand il s'est réservé d'opter ultérieurement pour la conservation ou la démolition , ou enfin , quand , à défaut de stipulation à cet égard, il s'est mis dans l'application de l'art. 555, C. civ., qui réserve son option. La conservation des bâtiments par le propriétaire du sol procède de l'accomplissement d'une condition résolutoire qui fait remonter sa propriété au jour où les constructions ont été élevées. — Sol. août 1885, [S. *t P., année 1886]

357. — Il faut, pensons-nous, généraliser les deux solutions qui précèdent. En effet, que le constructeur cède ses droits au propriétaire du sol ou à un tiers, la nature de ces droits ne change pas, elle reste mobilière et ne peut donner lieu qu'à la perception d'un droit d'indemnité ou de vente mobilière ; aussi croyons-nous devoir nous rallier à la jurisprudence généralement adoptée par les tribunaux de première instance, qui se prononcent pour l'exigibilité du droit de vente de meubles sur les actes de cessions de constructions élevées sur le sol d'autrui. — Trib. Seine, 4 juin 1840, [J. enreg., n. 12730]; — 18 juin 1840, [Ibid.]; — 16 déc. 1840, [Ibid.]; — 20 janv. 1841, [D., Rép., v° Enregistrement, n. 2893-1°, 2° et 3°]; — 12 janv. 1848, précité. — Trib. Lyon, 25 févr. 1858, [Garnier, Rép. pér., n. 10071 — Trib. Seine, 1er août 1868, [Garnier, Rép. pér., n. 2900] — Trib. Abbeville, 8 mai 1882, [J. enreg., n. 221-41°, Garnier, Rép. pér., n. 6079] — V. encore Délib. du 11 août 1824, [J. enreg., n. 7912] — Sol. 23 nov. 1830, [Inst. gén., n. 1354-3°]

358. — ... Ou bien pour l'exigibilité du droit d'indemnité. Ainsi jugé que lorsqu'à 1 expiration du bail d'une ferme, le propriétaire déclare conserver, à titre d'accession immobilière , soit en vertu d'une réserve antérieure, soit en vertu de la loi, les constructions élevées par le fermier, et qu'il rembourse à celui-ci la valeur des matériaux ainsi que le prix de la main-d'œuvre , l'acte constatant ce fait est passible, non du droit de vente immobilière de 5 fr. 50 c. p. 100, mais simplement du droit d'indemnité à raison de 50 c. p. 100. — Trib. Compiègne 9 20 mai 1869, Gruet, [S. 71.2.103, P. 71.360, D. 70.3.100, J. enreg., n. 18841, Garnier, Rép. pér., n. 31281 — Trib. Lyon, 7 juill. 1870, [Garnier, Rép. pér., n. 3481]

359. — - U'autres tribunaux se prononcent pour l'exigibilité du droit de marché; mais cette divergence résulte de l'appréciation des conventions passées entre le propriétaire du sol et le constructeur et ils n'en restent pas moins d'accord sur la question principale, c'est-à-dire sur la non exigibilité du droit de vente immobilière. — Trib. Seine, 4 juin 1856, [Contr. de l'enreg., n. 10976] -— Trib. Lavaur, 4 avr. 1856, [Garnier, Rép. gén.,n. 5126-3°]

360. — Jugé encore que Ton doit considérer comme mobilière la cession, par un locataire, du droit éventuel au remboursement des dépenses justifiées pour les constructions par lui élevées sur le terrain du bailleur, et qui, à l'expiration du bail, devront rester à ce dernier, et, en outre , d'une indemnité déterminée pour le cas où le bailleur, après les six premières an-

nées de jouissance et pendant la durée du bail, aliénerait sa propriété au profit d'un tiers. — Trib. Seine, 13 janv. 1860, 'J. enreg., n. 17094, Garnier, Rép. pér., n. 1431]; —25 avr. 1862, [J. enreg., n. 17540]

361. — ... Que la cession, par un locataire, de la jouissance de constructions par lui élevées sur le terrain du bailleur, et qui, à l'expiration du bail, devront rester à ce dernier, constitue une cession mobilière. — Môme jugement. — Sic, Championnière , Rigaud et Pont, t. 4, n. 3177 et s., et t. 6, n. 367.

362. — L'administration elle-même a varié dans l'application des principes qu'elle avait posés; il a été décidé, en effet, que c'est le droit de bail et non celui de vente qui doit être perçu sur l'acte par lequel le propriétaire, en donnant un terrain à bail, s'oblige à conserver, moyennant un prix qui sera déterminé par expertise, une maison que le preneur a bâtie sur le terrain loué. — Solut. 6 oct. 1832.

363. — On peut également invoquer la solution suivante qui a fait l'objet aune instruction officielle : Lorsqu'en vertu des clauses d'un bail, le propriétaire rembourse à son locataire la valeur des constructions élevées par celui-ci, il y a là non pas vente , mais seulement indemnité passible du droit de 50 c. p. 100 fr. C'est une conséquence de l'art. 555, C. civ. — Solut. 23 nov. 1830, [Instr. gén., n. 1354, § 3] — Sic, Championnière et Rigaud, n. 1384; Demante, n. 278 et 489; Ed. Clerc , n. 1031.

364. — Décidé encore que la convention, par laquelle le propriétaire du sol s'engage à payer une indemnité à son fermier dans le cas où celui-ci viendrait à élever des constructions, lesquelles resteraient la propriété du bailleur, n'est assujettie qu'à un droit d'indemnité de 50 c. p. 100. — Sol. 7 févr. 1869 [Dict. enreg., v° Constructions, n. 156]

365. — Nous venons d'examiner 1° le cas où le propriétaire a formellement renoncé à son droit d'accession; 2° le cas où il n'y a pas renoncé sans se l'être expressément réservé , où , par conséquent il est purement et simplement resté sous l'empire de la présomption de l'art. 555, C. civ. Qu'en est-il dans r hypothèse où le propriétaire du sol, non content de la présomption de propriété établie en sa faveur par cet article, s'est, par une convention expresse et formelle , réservé la propriété des constructions qui seraient élevées par le locataire du terrain loué? La Cour de cassation n'a pas alors maintenu la doctrine où l'eût inévitablement conduite la logique rigoureuse du système par elle adopté dans les arrêts cités suprà, n. 540; la doctrine de l'exigibilité du droit de 5 fr. 50 p. 100 parait abandonnée quand il résulte des conventions passées entre le constructeur et le propriétaire du sol que ce dernier s'est réservé la propriété des constructions au fur et à mesure qu'elles sont édifiées; ainsi, il a été jugé, que, bien que les constructions élevées sur le terrain d'autrui par un locataire soient immeubles , cependant si , par l'acte de bail, le bailleur s'est réservé la propriété de ces constructions du jour même où elles seraient édifiées, la cession faite par le locataire au bailleur de ces constructions avant la fin du bail, n'est pas une vente immobilière, mais une simple cession de jouissance, passible seulement du droit de 20 c. p. 100, et non du droit de 5 1/2. — Cass., 2 juill. 1851, Thirion, [S. 51.1.535, P. 51.2.189, D. 51.1.185, Inst. gén., n. 1900-2°, J. enreg., n. 15215]

366. — On fera observer que cette stipulation n'est autre chose que la reconnaissance du droit du propriétaire tel qu'il résulte des art. 546, 551 et 555 du C. civ., et que ce droit existe même en l'absence de stipulation expresse. On devrait donc appliquer la même règle de perception, non pas seulement lorsqu'une clause spéciale réserve l'accession au profit du propriétaire, mais toutes les fois qu'il n'a pas renoncé formellement au droit d'accession; c'est ce que nous avons soutenu, suprà, n. 352 et s.

367. — La doctrine de la Cour de cassation et de l'administration est la même quand le propriétaire du sol, en donnant son terrain à bail, impose au preneur l'obligation de faire des plantations ou des constructions qui, à la fin du bail, resteront la propriété du bailleur sans indemnité. Ces plantations ou constructions appartiennent, dès qu'elles sont faites au bailleur, par droit d'accession , et l'obligation imposée au preneur ne constitue ni une vente de meuble, ni même un marché, mais une charge dont la valeur doit être ajoutée au prix du bail. — Cass., 27 mai 1873, Pigeory, [S. 73.1.255, P. 73.631] — Sic, J. enreg., n. 6049; Dict. enreg., v° Rail, n. 210.

368. — On déciderait également ainsi si le propriétaire d'une maison imposait au locataire l'obligation d'exécuter des travaux et réparations dans l'immeuble loué. — V. J. enreg., n. 12941-1°.

ACCESSION. — Chap. V.

369. — Dans une espèce où le fermier s'était obligé, indépendamment du prix de son bail , d'élever à ses frais des constructions sur le bien affermé, sans que le bailleur se soit engagé à rembourser aucune portion du prix à l'expiration du bail, il a été reconnu que ces constructions étaient devenues, par droit d'accession, la propriété du bailleur et que cette clause devait être considérée comme une simple charge à ajouter au prix du bail. —Sol. 21 mars 1833; délib. 14 mars 1834, [J. enreg., n. 108781 — V. Trib. Seine, 14 juill. 1853, [Ed. Clerc, n. 1464]

370. — S'il était stipulé que les constructions qui doivent être faites par le fermier resteraient au propriétaire, moyennant le paiement d'une indemnité , le droit de propriété du bailleur sur les constructions élevées par son fermier tirerait encore son origine du droit d'accession, mais au lieu du droit de bail, il serait dû un droit de marché sur le montant de l'indemnité à payer au preneur. — V. Délib. 19 oct. 1827 et 17 avr. 1829.

371. — Il a été jugé dans ce sens, que la convention par laquelle un individu s'oblige à faire des constructions pour un marché public , à la condition de jouir, pendant un certain nombre d'années, du terrain, des constructions et du produit des taxes, n'était assujettie qu'au droit de marché. — Cass., 1er juill. 1835, Corbin, [S. 35.1.615, Inst. gén., n. 1504-2°, J. enreg., n. 11281]; -6déc. 1878, [J. enreg., n. 21502, Garnier, Rép. pér., n. 5315]

372. — Jugé encore que les constructions que le preneur est obligé d'élever sur le terrain d'autrui , à la charge de les abandonner sans indemnité au bailleur, appartiennent immédiatement au bailleur et doivent être comprises dans la déclaration de sa succession , môme si le décès précède l'expiration du bail. -Trib. Seine, 12 janv. 1848, V... [D. 48.5.167, J. enreg., n. 14452-20]

372 bis. — V. encore en ce qui concerne l'enregistrement , infrà, vu Bail à convenant, Biens, Constructions, Domaine congéabk, Emphytéose, Usufruitier, Vente d'immeubles, Vente à réméré.

§ 4. Atterrissements etalluvions.

V. infrà, vu AUuvion, Atterrissement , Avulsion, Domaine de Y Etat , Iles et Ilots , Lais et relais de la mer, Lit abandonné, Rivières navigables ou flottables.

Section III.

Droit d'accession relativement aux choses mobilières.

373. — La propriété des choses mobilières qui s'acquièrent >ar droit d'accession , se détermine , en matière fiscale , d'après es règles du droit civil. On devra donc suivre ces règles pour déterminer quelles sont les choses mobilières qui doivent être comprises dans les déclarations de succession. — V. infrà, v° Succession.