LOUAGE A COLONAGE PARTI A! HE

1» jouissance seule de cet Immeuble.— En résumé, ce qui établit entre le bail à ferme et le bail à cokmage partialre une dlffénace essentielle, c'est que dana le dernier il n'y a pas de prix al que le propriétaire recueille directement les fruils de sa chose, «o laissant seulement une part de ces fruils au colon comme représentation de son Industrie.— Jugé, conformément à cette opinion, que le bail à coloriage constitue, sons le code comme dans le droit romain , un contrat de société et non un contrat de Image (Limoges, St fév. 1850, aff. Soumy, V. Louage, n« 400; ( )d111. 1840, H. Tixler-Lachassagne, i" pr., ad. Parpeix C. Deraux). Le premier de ces arrêts, fortement motivé, répond à une objection tirée de la place qu'occupe l'art. 1763 au code Napoléon, sous la rubrique, Du contrat de louage , en 1 faisant remarquer que le cbeplel à moitié, qui est aussi une véritable société, se trouve classé sous la même rubrique. Enfin , ces arrêts, comme on l'a Justement observé, ont d'autant plus d'autorité, que dans le ressort de la cour de Limoges, les terres soal, en général, exploitées par bail à colons ge partialre.— Il a été aussi Jugé, au contraire, que le bail à eolonage partialre a le caractère du contrat de loua.e et non celui de contrat de société, et que, par su île, on doit appliquer au colon partialre la présomption légale de faute établie en Iras d'incendie au profit du propriétaire par l'art, itss c. nap. (Rimes, 14 août t8 0, aff. tomp. le Palladium, D. P. 51. 2. 144). Nous approuvons la proposition finale, à savoir: que l'art, 1733 s'applique au coton paritaire (V. infrà , u» 23) ; mais nous croyons que c'est à tort que l'arrêt a donné pour motif à cette application que le bail à colonagc a le caractère du louage et non celui de la société. M. Troplong s'exprime beaucoup plus exactement sur ce sujet dans le passage suivant : a Je ne nie pas que quelques-unes des régies du bail à ferme ne servent à déterminer le» rapports dn propriétaire et du colon. L'analogie conduit à les employer fréquemment; mais ce que j'ai voulu prouver, c'est que le bail partialre est surtout une société, et je crois que ce caractère est maintenant frappant pour quiconque voudra peser avec impartialité les éléments do ce contrat.» — Y. aussi II. Méplain, a* 36.

4. Enfin, Il a été jugé que le bail à eolonage partialre esl un contrat innommé, un acte mixte qui participe et du bail à ferme et du contrat de société (Limoges, 28 août 1 848, aff. Brossct, D.

». Au surplus, l'incertitude qui, dans la doctrine des Jurisconsultes, plane sur la nature du bail à eolonage parliaire, se retrouve même dans les législations étrangères. Ainsi le code autrichien (art. 1 103), déclare positivement que le contrat par lequel le propriétaire cède sou bien à cultiver sous la condition d'un partage de traite, forme non pas un contrat de bail mais un contrat de société qui doit être apprécie d'après les règles qui s'y rapportent. An contraire, le code civil sarde (art. t*KM dispose que ce contrat est soumis aux règles générales établies pour la location des choses, et en particulier pour la location des héritages ruraux, sons certaines modifications.

•. De ce que le bail partialre est une société dans laquelle l'une ites parties apporte la jouissance de sa chose, et l'autre son industrie, il s'ensuit que ce contrat ne peut s'appliquer aux hënUges dont tes fruits se perçoivent sans travail, et notamment aox hérllagcs urbains, aux étangs, aux lacs, clc. Seulement, lorsqu'un véntaî te bail partialre intervient sur des biens qui en sont sasceptibtes, c'est-à-dire sur des biens ruraux, les parties peuteol stipuler accessoirement que le colon aura droit à une partie des fruits de certains immeubles qui dépendent du domaine cl qui ne pourraient être l'objet principal du contrat, par exemple, a la moitié du produit des étangs qui dépendent do la métairie. Mais la concession, faite isolément, de la moitié des produits d'an étang ne serait point un bail parliaire. — V. Conl. 11. Méplain, n* no.

t. La concession d'une rai ri. te ou d'une mine tous la condition d'un partage des produits entre le bailleur et le preneur ne serait point un bail paritaire ; car, dans te contrat, le londs doit rester intact, au lieu que l'exploitation d'ui:c mine ou il une (-arrière consiste à en détacher chaque ;our une pm i-on 'usqu'à ce que le fonds soit épuisé ; d'un aulrc côté, le mol < alvnaje par lui-même exprime l'idéo d'uuc cullurc, par conséquent, il ne

peut s'appliquer k l'exploitation d'une carrière ou d'une mine. — V. en ce sens H. Méplain, n* 31 .

S. Le bail parliaire constituant une société et non point an louage, il s'ensuit que les art. 1715 et 1 7 1 G c. nap., qui soumettent à des régies spéciales cl exceptionnelles la preuve des baux des maisons et des biens ruraux, ne lui sont point applicables. Lors donc que l'existence d uu bail parliaire esl contestée, si la valeur de l'objet n'excède pas 1 50 fr., la preuve peut en être faite, soit par témoins, soit par la réunion de présomptions graves, précises et concordantes que l'art. 1553 permet d'admettre; et, si l'objet est supérieur a t50fr., ll peut êlro suppléé, an défaut do preuve littérale, soit par des témoignages ou des présomptions, appuyés d'un commencement de preuve par écrit, soil parl'intcrrogalolrc sur (ails et articles, l'aveu judiciaire, le serment. Enfin, quelle que soit la valeur de l'objet , si le bail a été constaté par écrit, la preuve testimoniale ni les présomptions ne peuvent être admises contre cl outre le contenu en l'acte, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis cet acte, et ce par application de l'art. 1834. Tel est aussi le sentiment de M. Méplain (nM 59 cl suiv.). — Mais comment doll-on reconnaître quand la valeur de l'objel excède ou n'excède pas 150 fr. ? C'est ce qui sera examiné v» Sociélé. On comprend qu'il arrivera bien rarement que l'objet soit Inféi teur k 130 fr.

». Les conditions des baux k coionages varient avec les Intérêts et la position des parties. — Les unes placent le colon dans une entière indépendance du propriétaire; ce sont celles par lesquelles il est stipulé que le propriétaire ne fera aucune espèce d'avances ; que te colon sera seul chargé de toutes les dépenses d'exploitation, et qu'il dirigera seul tous les travaux de la cullure et des récoltes. — Les autres retiennent le colon dans la dépendance du propriélaire qui dirige les travaux cl paye toutes les dépenses il'cvploilation et d'entretien delà famille. — Vais, quelle que soit l'étendue de ces clauses, la nature du contrat ne s'en trouve point altérée (Conf. M. Rolland de Villargues, v* Bail partialre, n» 4).

f •. Malgré l'étroite analogie qui existe entre le bail parliaire et la société, nous avons reconnu qu'à certains égards ce contrat tient du louage, et qu'on doil lui appliquer quelques-unes des règles auxquelles ce dernier contrat est soumis. Ainsi, en roalicro de bail parliaire, comme en matière de louage, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: !• de délivrer au colon la chose louée; 2° d'entretenir celte chose en étal de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; s» d'en Taire iouir paisiblement le colon pendant la durée du bail (c. nap. 17 tu). — C'est ce qu'enseigae M. Méplain, n0> 04 el suiv.

1 1 . De même, le colon parliaire, comme le fermier, doil cultiver en bon père de famille et suivant la destination de la chose ; engranger dans les lieux à ce destines , avertir le propriétaire des troubles cl usurpations commis sur le fonds, (aire aux bâtiments el aux ustensiles aratoires les réparations locatives exigées par l'usage des lieux ; il doit, à la fin du bail, laisser les terres en bon Liai, c'esl-a-dirc labourées et semées, suivant que le requiert la saison dans laquelle se termine lo bail; il doit aussi laisser les pailles, foins cl fourrages donl la destination esl de pourvoir k la métairie, ainsi que les fumiers et engrais de l'année (V. en ce sens M. Troplong, Louage, n*' 648 cl 640). — M. Méplain, louleiois, pense (n» 1 3«t) qu en ce qui concerne les réparations locatives il y a lieu do distinguer entre les bâtiments qui servent à l'exploitation el ceux qui servent à l'habitation ; que lo colon est bien tenu des réparations locatives à faire dans ces derniers ; nuis que, quant aux autres, elles sont à la charge du maître ; qu'ainsi, si des crèches sont dégradées, des ralclicrs fracturés ou descellés, non-seulement le colon n'en est pas lenu, mais qu'il a le droit d'exiger que le maître fasse la réparation; qu'il pourrait même être autorisé à la faire (aire a son défaut, cl que, dan» ce cas, il serait remboursé des frais sur la quillancc des ouvriers i qu'il aurait employés. — Le même auteur s'éloigne aussi (n* 1 09) do l'opinion aie M. Troplong, en ce qui concerne l'obligation d'avertir lé propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur 14) fonds; Il ne croit pas que celte obligation doive être appliquée au colon parliaire ; mais les raisons qu'il en donne no nous paraissent pas csneloanlcs. Le coton parliaire, à notre avis, est, aussi

LOUAGE A COLONAGE PARTIAIRE.

bien qoe le fermier, le gardien delà chose. — V. aussi ce qui a été «lit sur ce point, v» Louage, a- 263 et sulv.

1 ». Les disposions qui autorisent le fermier à demander une remise sur le prix du bail, en cas de sinistre majeur (art. IT69 cl fuiv.). ne sont point applicables à notre matière; ces dispositions sont Incompatibles et avec la nature du bail à colonage et avec la position du colon. C'est ce qu'enseignent, du reste, MM. Troplong, n° 650, cl Meplain, n* ne.

f 9. Le propriétaire qui a aflermé un domaine n'a pas le droit de s'immiscer dans l'exploitation du fermier. La raison en est simple: il n'y a aurun intérêt; que l'exploitation soit faite avec plus ou moins dïniclligenee, qu'elle donne de bons ou de médiocres résultats, peu lui importe: la quotité du fermage qu'il doit recevoir n'en sera point aflectee. Mais il en est autrement en matière de bail partiaire: le propriétaire, intéressé au résultai, a, par cela même, le droit de prendre part à la direction; mais, d'un autre cêlé, le colon, qui y est également Intéressé, ne peul êlre tenu de suivre servilement une impulsion qui peut être contraire à l'Intérêt commun. M. de Gasparin, dans son Guide des propriétaires de biens soumis au métayage, s'exprime ainsi sur ce sujet : « Si le mélnver a des ordres à recevoir de son maître pour l'ordre des cultures, parce que celui-ci est intéresse directement a leur succès, et s'il jouit ainsi d'un degré de moins d'indépendance que les fermiers, rependant les ordre» qu'il reçoit ne peuvent jamais être de nature à ne pas être modifiés par sa propre opinion; et ses intérêts sont ainsi mis dans la balance. D'ailleurs, on conçoit que les directions du propriétaire ne peu- ' vent jamais être que fort générales et concernant seulement la conduite du domaine dans son ensemble ; elles ne pourraient être détaillées et de chaque moment sans beaucoup d'inconvénients; ainsi le métayer est le plus souvent la partie dirigeante des Iravaux. » —M. Héplain (n« 184 et suiv.) détermine ainsi les droits respectifs do bailleur et du colon en ce qui concerne l'administration Intérieure • lorsque le mallve s'abstient de commander et . de défendre, le colon peut agir selon ses connaissances et ses idées; lors mémo qu'il aurait pu mieux faire, il est ù l'abri de reproche s'il n'a manqué que par erreur, et non par négligence et mauvaise volonté. Il n'est pas même tenu de se conformer à l'usage des lieux; ainsi, bien qu'en s'en écartant il eût causé quelque dommage à la communauté, il n'en serait pas responsable, a moins qu'on ne put lui imputer une faute lourde louchant au dol. Quand le nuilic a exprime sa volonté, si le colon ne s'y conforme pas, il supporte seul le dommage qui peut en résulter. Mais le maître a-l-il le droit de le contraindre à y obtempérer, sans attendre l'événement? Oui, s'il s'agit de l'empêcher de taire une chose que le maître juge contraire a l'in*erêl commun; i al encore, s'il s'agit de l'obliger à faire un travail recommandé par 1 usage; mais s'il s'.tg is-ait de l'emploi d'un procédé nouveau en serait-il de même? Dans ce cas, le colon, avant d'agir, a le droit d'exiger que le propriétaire prenne pour son compte la responsabilité du succès; si le propriétaire refuse, le colon peut lui opposer la Torce d'inertie. Alors, si le propriétaire persiste, il faut qu'il saisisse le juge de la contestation. Le juge entend les observations de chacune des parties ; puis il prononce dans sa sagesse. En général, Il doit se montrer réservé à l'égard des Innovations, et rester la demande du propriétaire toutes les rois qu'il ne peut l'appuyer d'une expérience bien établie ou d'une notoriété bien constatée. • Ainsi mesurée, dit M. Héplain (n* 186), l'autorité accordée au propriétaire n'a plus de dangers ; elle se concilie avec le droit du métau-r, cl le rolonage partiaire peut se défendre jusqu'à un certain point du reproche qui lui a été si souvent adressé, d'être un obstacle invincible aux améliorations, et d'être le compagnon Inséparable de la routine. »

1 A. Les instrument aratoires sont fournis quelquefois parle propriétaire cl quelquefois par le colon, suivant ce qui a clé convenu entre eux lors du bail, bans l'un et l'autre cas, celui qui r.-t chargé de les fournir, ne les doit pas autrement que les plus vulgaires de ceux en usage dans la contrée ; mais, d'un cote, le i)'. litre ne peut s'opposer à ce que le métayer emploie des instruis, nls meilleurs, et, d'un autre coté, le métayer ne peut pas refuser de *c servir de ceux dont le maître consent à faire l'avance, encore bien que l'entretien en soit un peu pins coûteux, parce que

celle dépense est amplement compensée par le proBi qui résulta de leur emploi (Conf. U. Héplain, n* 187).

1 A. Il peut être quelquefois nécessaire, on du moins utile, ét suppléer à l'Insuffisance des engrais que produit la métairie par des achats faits au dehors. Yovons quelles sont à cet égard le* obligations respectives du propriétaire et dn colon. Lorsqac le propriétaire se charge seul de Tachai des engrais, le colon n'eu pas reci vableà s'y opposer. Mais, a moins d'une convention «• presse, le propriétaire ne peut obliger le colon à contribuer au frais d'achat, sauf ce qui va être dit pour le cas d'insuffisance p»r force majeure. Quant àla conduite et à l'expansion des engrais ainsi achetés parle propriétaire, elles sonlàlacharge du colon, pourvu cependant qu'elles puissent se iaire au moyen des bêles de sobum du domaine; dans le cas contraire, la dépense à faire ne devrait pas être supportée par lui ; car, en règle générale, il ne doit que son travail tV. en ce sens H. Héplain, n*i!M). Si les engrais achetés par le propriétaire étalent des engrais artificiels dont le colon crût l'emploi plus dommageable qu'utile à la fertilité du sol, non croyons qu'il pourrait se re.user à en faire usage, car il est intéressé dans la question; si le propriétaire persistait à en vouloir (aire de l'épreuve, il devrait, pour vaincre la résistance do cota, ] s'adresser aux tribunaux, qui prononceraient en s entourant * ! besoin des lumières des hommes compétents.

1 «. Si, par l'effet de quelque accident naturel, tel qoe sécheresse ou inondation, les pailles et fourrages venaient à avanquer dans la métairie, et qu'il fût nécessaire d'en acheter pour l'estretien des bestiaux et la production des engrais, celle dépense devrait être supportée en commun par le propriétaire et le colon. En cflel, il s'agit ici d'une perte occasionnée à la société par la force majeure; par conséquent, chacune des parties doit «a supporter une part proportionnelle à son Intérêt. Il serait eonj traire et à l'équité et aux principes, que le propriétaire, c'etl-t- ' dire l'un des associés, la supportât tout entière. C'est le ras d'ipj pliquer l'art. 1859, § 3, suivant lequel chaque associèa le droit ' d'obliger ses associés à faire avec lui les dépenses qui sont nécessaires pour la conservation des choses de U société. — V. en ce sens M. Héplain, n* 192.

1 9. Lorsque le propriétaire a fourni au métayer les ctwvau nécessaires à la culture, celui-ci peut bien, quand ils ne travaillent pas, et que la société n'en a pas besoin, les eointow pour ses besoins personnels, pourvu qu'il ne lés fatigue pa* d'une manière préjudiciable i la société ; mais II ne peut tu les prêter aux tiers, ni les louer, ni s'en servir pour faire, à ! prix d'argent, des charrois pour le compte des tiers. S'il reeenail le prix de ces charrois, il forait, au détriment du proprkj taire, un profil illégitime; et même il ne serait pas suffisaounent exiuse par l'offre uo partager le profit, et par l'allégation qu'ai moment ducharroi, l'étal des terresne permettait pas d'empli«« les bestiaux au labourage ; car leur séjour à l'elable dans 1rs temps de chômage entre dans les prévisions de l'économie api- | cote comme une nécessité, et ainsi le maître, même dans et (ts, aurait droit a des dommages-Intérêts. Les dommages-inlërett qui peuvent être prononcés contre le colon pour avoir iodùmeal fait des charrois doivent être plus ou moins élevés suivant qoe ces charrois ont été faits dans un temps plus ou moins inopportun, par cvemplc, dans les moments favorables aux labourages, aux semences, à la moisson, à la fenaison, etc. — V. Cou* H. Héplain, n* 197.

IN. La perception des fruits est à la charge do métayer ; elle rentre, en eCct, dans les travaux d'exploitation Avant de commencer, il doil en avertir le propriétaire, afin que ce dernier surveille ses intérêts. || doil l'avertir également avant de rentrer L) récolte (Conf. M. Héplain, n« 200). Il ne peut disposer des produits du tonds qu'après qu ils ont été partages iConi. MX. Rolland de V.llargucs.ltép .v» Bail partiaire, n* 4 ; Duvergier, t. *,n*9l'.

t ». bans le bail à Terme, le bailleur ne supporte jamaiJ lacune porthm de la perte qui peut survenir aux fruits aprèsqu'iiJ ont ete détachés de la terre; il en est autrement dans le bail à colonagc : connue les fiuils sont partagés entre le propriétaire H le colon, il s'ensuit que, à quelque époque que survienne la perle, avant le partage., celle perte est nécessairement su[tp'»tcc ci commun pur les deux parties. Faisons observer cependant que , si, au moment où la perle est survenue, le colon était en denture

LOUAGE A COLONAGE PARTIAIRE.

de livrer an propriétaire sa portion des fruits, il devra» supporter seul la perte, en vertu de ce principe que chacun est tenu de réparer le préjudice qu'il a causé à autrui par sa faute ou sa nélicence (Conr. M. Duvergier, t. i, 93)

SO. Les impôts qui grèvent les biens donnés à métairie doivent,à notre avis, être supportes ainsi qu'il suit. La contribution foncière, étant une chage de la Jouissance , doit être supportée pur la société qui profile de cette jouissance ; en d'autres termes, elle doit être supportée pour moitié par chacune des parties. Quant à l'impôt des portes et fenêtres, il doit être payé Intégralement par le métayer. Il en est de même, à plus forte raison, de l'Impôt mobilier. — V. en ce sens U. Néplain, n» 208.

• 1 . Indépendamment de la prestation en nature qui est l'élément caractéristique du bail parliairc et dont la quantité est variable comme les récolles elles-mêmes, le métayer est quelquefois soumis au payement d'une prestation fixe en argent. Que représente celle prestation? Suivant M. Duranlon, t. n, n« m, elle représente le loyer du logement que le métayer occupe dans les bâtiments du domaine, et de plus la part qu'il doit supporter dans Ira impôts. Le même auteur ajoute qu'il est tenu de payer celle somme sans diminution, encore que la récolle eut manqué tout à fait par cas fortuit; et cela n'a rien que de très-logique. Nais il. Hi'plain (nM 209 et suiv.) fait observer que la prestation fixe en argent ne présente pas toujours le caractère que lui assigne M. Duranton, et que parfois elle a une cause toute différente. Entre les pièces de terre qui composent un même territoire, il y a souvent une fertilité très-inégale ; et cependant dans les baux à colonage dont les uns et les autres sont l'objet, il est d'usage de stipuler toujours la même quote-part de fruits en nature; mais alors, pour compenser l'avantage excessif que trouvent dans le bail les colons auxquels échoient les meilleures terres, on leur impose l'obligation de payer, outre la portion de frullsqu'ils doivent en nature, une certaine somme d'argent, qu'on désigne sous le nom de charges de culture. Cette stipulation n'a en sol rien d'inique, et, dans les cas ordinaires, la prestation en argent, trouvant son équivalent dans l'abondance de la récolle que perçoit le métayer , ne blesse en rien le sentiment de la justice. Nais II peut arriver que la recolle vienne à manquer par cas fortuit. Dans celte hypothèse, le métayer, qui n'aura rien recueilli, devra néanmoins la prestation pécuniaire ; en d'autres termes, il sera obligé au payement d'une chose qu'il n'aura pas reçue. Voilà ce qui est contraire et aux principes et à l'équité (V. en ce sens M. Méplain, n* 211, note). «Cependant, ajoute le même auteur, Je reconnais que celle condition a acquis l'autorité d'un usage de longue date, consuetmlu inveterato ; que le principe de la liberté des conventions la protège, et que, dans l'étal de la législation , elle ne peut être annulée comme illicite. Mais je reste en même temps convaincu qu'une disposition de loi qui mettrait des bornes à cet abus serait très-Lvorable au développement de l'agriculture et du bicn-clre des métayers. » .

• Le propriétaire peut-il réclamer do métayer une prestation en argent lorsqu'il ne justifie pas d'une convention expresse qui oblige le métayer à la lui pajcr et qui en détermine la quotité? Nous croyons qu'a cet égard, il fout distinguer. A notre avis, le propriétaire ne peut rien réclamer, à titre de charge de culture, qa'en justifiant d'une convention expresse, alors même que, dans la localité, Il serait d'usage que le colon payât toujours une telle prestation. Nous croyons également que le propriétaire ne pourrait rien exiger, à litre de loyer, qu'en vertu d'une convention expresse. En effet, le séjour du colon nu centre de l'exploitation est, en thèse générale, utile à l'intérêt commun des parties; c'est bien moins comme locataire que comme associé qu'il y réside; dès lors, il ne doit rien au propriétaire pour ce l'ail, à moins qu'il n'apparaisse d'une convention formelle qui lui impose une obligation de ce chef. Mais il en est autrement pour ce qui concerne les impôts. Nous avons vu qu'en l'absence même de toute convention, le métayer est tenu à cet égard de certaines obligations ; nous en concluons que le propriétaire a toujours le droit d'exercer son recours contre lui pour ce qui était à sa charge, •'il l'a payé en son lieu cl place. — C'est aussi le seolimcnl de ■ •Méplain, n'« 212 et suiv.

*a. La disposition do l'art. 1733 c. nap., qui dt'tlarc le preneur responsable de l'incendie jusqu'à preuve contraire, est-euc Tou XXX.

applicable au colon pariiairet Cette question a été diversement résolue par la jurisprudence. Ainsi II a été Jogé que, de ce que le bail à colonage partialre constitue une société et non point un louage, il s'ensuit que la présomption légale de fauta établie, au cas d'incendie, contre le locataire au profil du propriétaire n'est pas applicable au colon partialre {Limoges, 21 fév. 1839, aff. Soumy, V. Louage, n* 400; 6 juill. 1840, M. Tixier-Lachassagne, 1" pr., aff. Parpeix C. De vaux). — il a été Jugé, au contraire, que le bail à colonage partialre ayant le caractère du contrat de louage et non celui do contrat de société, on doit appliquer au colon partialre la présomption légale de faute établie en cas d'incendie au profit du propriétaire (Nîmes, u août 1850, aff. comp. le Palladium, D. P. 51. 2. 144). — Nous n'adoptons complètement ni la première ni la dernière de ces deux décisions contradictoires. Quant à la première, nous en adoptons les prémisses, mais nous repoussons la conclusion. Au contraire, pour la dernière, nous approuvons la conclusion, mais nous rejetons les prémisses. Ainsi que nous l'avons précédemment expliqué, nous voyons dans le bail partialre une société beaucoup plus qu'un louage; et cependant nous croyons que le colon est soumis, en cas d'incendie, à la même responsabilité que le locataire et le fermier. C'est qu'à notre avis, l'art. 1735 n'est point une disposilion exceptionnelle et dérogatoire au droit commun, qui, par suite, doive être rigoureusement restreinte au louage; ce n'est que l'application à un cas particulier d'un règle générale qui embrasse tous les cas dans lesquels une personne a reçu d'une autre une chose qu'elle doit lui rendre après l'avoir possédée pendant un certain temps. Or lecolon paritaire se trouve dans ce cas ; par conséquent, la règle doit loi être appliquée. Il a reçu du propriétaire une chose qu'il doit lui rendre ; si donc à l'expiration du bail II se trouve dans l'impossibilité de faire cette restitution, il faut qu'il prouve qu'elle a péri sans sa faute; il faut qu'il prouve spécialement en cas d'Incendie que sa faute n'a été pour rien dans la cause de destruction.— V. en ce sens MM. Troplong, Louage, n» 366; Méplain, n» 165; Y. aussi ce que nous avons dit v Louage, V 562, 564, 400.

SA. Nous avons vu, v* Louage, a- 422 et suiv , qu'en matière de louage, le droit de sous-louer était considéré pour le preneur comme étant de droit commun, et comme ne pouvant lui être enlevé que par une stipulation expresse ; la rè&lo change au cas oii, comme dans le bail à métairie, le preneur entre avec le propriétaire en partage des fruits; l'art. 176$ porte que ■ celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur ne peut ni sous-louer, ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail. »

La raison de cette différence est facile à concevoir: dans le bail ordinaire, peu importe au bailleur quelle personne occupe les lieux loués, pourvu que les loyers lui soient exactement payés, pourvu que l'argent représentatif du loyer, de quelque main qu'il vienne, lui soit remis aux époques fixées; si celui qui habite les lieux ne paye pas, il a toujours son recours contre celui avec lequel il a contracté pour le contraindre à satisfaire aux obligations écrites dans le bail. Nais, lorsqu'il s'agit d'un fermage en nature dont la quotité et la valeur dépendent nécessairement de l'industrie de tel ou tel fermier, lorsque des considérations personnelles au métayer ont engagé à traiter avec lui, il est évident que te bailleur a un grand intérêt à empêcher qu'il ne se tasse remplacer dans l'exécution de ce qui a fait l'objet du contrat. 11 y a lieu nécessairement à l'application de celle règle qui régit les obligations de faire, et qui s'oppose à ce que le débiteur puisse, contre la \ olonté du créancier, se décharger sur un tiers de l 'obligation qui lui est imposée. Du reste, cette prohibition de céder le bail ou de sous-louer est tout à fait conforme aux principes du contrat de société; en effet, l'un desassociés ne peut jamais se subsmucrun tiers dans les droits et obligations qui résultent pour lui de le société. — La disposition dont il s'agit a été Introduite dans le code sur les observations de la cour d'AIx; elle était de droit commun dans notre ancienne jurisprudence.

• &. Celte nécessité pour le fermier de cultiver par lui-même, sauf convention contraire, a paru tellement inhérente à la nature d un semblable contrat, que l'on a cru devoir accorder au bailleur, dans le cas où il y aurait transgression de la part du métayer, le droit de leatrer dans sa Jouissance cl d'obtenir des dommages- Ce

LOUAGE A COIjONACE PARTIAIRE.

intérêts.* En eu de «ontrarentlflR, porte I'ai t. 1 704, te proprié- I taire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné auv dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. »

«I. Dienqoe cette disposition soit conçue en termes rigoureux et absolus, H. Duvergier, t. 4, n* 00, estime que le bail parti aire ne devrait pas êlre résolu cl que le colon devrait être maintenu en jouissance, «.déjà, avant la demande du bailleur, il avait expulsé le sous-loealaire ou le cessionnaire, et repris personnellement la culture du Tonds; si même, ta demande étant déjà formée, il offrait de faire cesser le sous-bail ou la cession ; s il prouvait qu'aucun dommage n'a encore été causé ; s'il y avait dans sa tonne loi des garanties pour l'avenir. C'est aussi le sentiment de II. Troplon/, n* l>44. El nous croyons que celle opinion doit être tqivie. En effet, dans le cas où le preneur, dans le bail j ordinaire, a contrevenu à la défense expresse qui lui avait été faite de céder eu de sous-loucr, les auteurs et la jurisprudence, I an lieu déclarer le bail résilié dans tous les («s, ont, au contraire, I admis les distinctions et les tempéraments que nous venons d'indiquer. Or pourquoi se montrorait-on plus sévère à l'égard du métayer? Il n'y en a pas de raison. — V. touteiois Contra Dciviocourt, t. ô, noies, p. 205; M. Bacharic, t. S, p. 35.

• 9. De ce que le colon ne peut ni céder son bail, ni souslouer, il n'en faut pus conclure qu'il soit tenu d'exécuter de sa main tes travaux qui sonl a sa charge; cela serait le plus souvent impossible; la nécessite exige qu'il emploie sa lamiHc, ses serviteurs ou des ouvriers; ce que la loi veut, c'est qu'il conserve la direclK» des travaux et qu'il soit intéressé au résultat dans ta mesure fixée par son bail ; car c'est «nœla que consistent les garanties sur lesquelles te propriétaire a compté, et que la cession ou ta sous- location taraient disparaître. — V. en ce sens M. Méplain, n*l~4.

• S. Nous pensons également , avec le même auteur (n* 1*5), qu'on ne peut denier an colon ta faculté d'associer à son droit qui bon lui «omble, par application de l'art. tstil c. nap., qui dispose que, dans une société, chaque associé peut, sans le consentement de sca associés, s'associer une tierce personne relativement à ta part qu'il a dans la société, a On désigne sous le nom de persoimiers, dit à ce sujet M. Méplain (toc. cit., noie), ces sous-associés que le colon choisit quelquefois an dehors, le plus souvent parmi les membres mêmes de sa famille. Les conditions de celte association sont étrangères au maître, & moins toutefois qu'elles ne couvrent une cession déguisée: on pourrait même considérer comme une Infraction k l'art. 1763 ta clause qui transporterait ta maîtrise & l'un des sous-associés ; c'est une conséquence de ce que nous venons dédire sur l'art. it>43. C'est en associant ainsi a son travail ses fils et ses gendres , que le colon dote ordinairement ses entants; les bases de l'association se trouvonl le plus souvent alors dans le contrat de mariage. » — 11 est évident, au surplus, que, quelles que soient les conventions particulières de ces sous associations, le contrat principal n'en est point aJtaclé, et que le lien subsistant entre le colon et te maître avec lequel il a contracté ne peut en être ni relâché ni resserré (Conf. M. Méplain, n* 177).

2 9. Voyons maintenant comment finit le bail paritaire. Il esl évident d'abord que, si la dorée en a élé déterminée par la convention, il finit naturellement à l'expiration do celle durée. Le colon doit alors quitter le domaine, cl le propriétaire en reprend . ta libre disposition. Mais si la durée n'en a pas été déterminée,

(1) Kiftctt — (Terrasson C. Pioet.) — 15 mars 1811, jugement du tribunal de Drives ain-i cqiku : — « Attendu qu'il esl d'usige dan» le pays de prévenir les métayer» qu'on veut renvoyer, an moins trois mois d'avance, te qui n'aurait pas eu lieu dans la cause; qu'au surplus, les règle* relatives aux baux a ferme, telle? qu'elles sonl posées dans le code civil ne reroiveal point d'application aux baux a eolonage ; qu'eu «0*1, la positionnes larmier» est tout à faii différente de celle des cotaas; que las fermiers sont suffisamment avertis par leur bail qu% a son expiration, ils peuvent être expulses, et que, dès lors, ils ont a s imputer s'ils ne prennent pas le; précaution? nécc>*aircs pour renouveler leur bail ou pour chercher une aulre situation; tandis que, au contraire, les colons étant dans une ignorance complète de l'époque de leur sortie , O'oot pas été mis à même de s'assurer nne exi -tenee dans un aulre domaine; qu'il suit de la que l'avertissement donné le îô novembre nu serait pas suffisant, comme n'ayant pas été fait en temps opportun :— Mai* attendu qu ta partis de Uataetterio a articulé , avec offre d'en

que doit-on décider? SI l'on applique Ici les rfaïcs dn bail à

forme, on devra dire que le bail est alors censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le colon recueille tons les fruits du domaine; qu'ainsi, le bail à roélairio d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an; que le bail dos terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons , est est censé tait pour autant d'années qu'il y a de soles (art. 1774). Si l'on applique les régies de la société . on devra dire que te ban finit, conlormément à l'art. tt>«5-5», par ta volonté qu'une des parties exprime de le faire cesser. D'après ce que nous avons dit plus haut, que le bail partiaire tient du contrat de société beaucoup plus que de loul autre contrat, on comprend que nous ne devons point hésiter à appliquer ici les règles de ce contrat prvférablemenl à celles du bail ù terme. Nous pensons donc que le bail partiaire Unit par la volonté qu'exprime l'une des parties de) n'être plus «n société. Il y a lieu d •» lors d'appliquer les art. 1869 et 1870, qui portent : « Art. isuu. La dissolution de ta société par ta volonté de Lune des parties... s'opère par une renonciation noliuue à tous les associes , pourvu que cette renonciation soit faite de bonne loi, cl non faîte à contre-temps. Art. 1870. La renonciation n'est pas de bonne loi lorsque l 'associé l'énonce ponr s'approprier a lui seul le profit que les associés s'étaient proposé de retirer en commun ; elle est laite à contre-temps, lorsque les choses ne sonl plus entières, al qu'il Importe à la société que sa dissolution soi! différée. » De ces dispositions envisagées dans leur rapport avec le bail partiaire , il résulte que ta dissolution ne peut être demandée par l'une ou par l'autre des parties avant l'expiration de Tannée courante; car c'est alors seulement que les travaux se balancent avec les profils : a Le colon, dit judicieusement M. Méplain, n* 315, n'ayant drott aux bénéfices qu'en échange de son travail , et te maître n'ayant droit à une part des produits de ce travail qu'à la condition d'en laisser as colon la |K>rtion convenue, ta renonciation sera de mauvaise foi et à contre-temps toutes les fois qu'elle aura pour eflel d'attribuer au colon des bénéfices on te déchargeant du travail, ou de lui laisser ta charge du travail en le privant «tes bénéfices qui y correspondent, s

L'art. 1869 exige que la renonciation soit notifiée. Il . Méplain (n» 3Hi) pense, et c'est aussi notre sentiment, que, pour qu'elle n'ait pas lieu à contre-temps, il est nécessaire qu'an délai fixé par l'usage soll laissé entre le jour où ta notification est failcel celui où ladissolution doit s'accomplir ; en d'autres termes, qu'un congé doit être donne dans le délai fixé par l'usage des lieux, parce qu'une rupture immédiate, imprévne par lunées contrariants, pourrait être frauduleusement méditée par l'autre cl serait presque toujours nuisible au premier. — Celte doctrine a élé confirmée par les arrêts suivants qui ont jugé : 1» que les règles des baux à ferme, tracées dans le code Napoléon, ne s 'appliquent pas aux baux à eolonage, notamment en ce qui concerne la sortie du fermier des lieux loués, et ta preuve de l'existence d'un congé donné; qu'ainsi le colon partiaire, sans bail écrit, n'est point tenu de quitter les lieux, s'il n'a élé prévenu (rois mois à l'avance Limoges, 18 mars 1842) (I); — ?• yue ta bailleur & eolonage doit, lorsque le bail a élé fait sans écrit, donner congé au preneur dans les délais déterminés par l'usage des lieux (Ageo, ïti nov. 1822) (s).

SI . Toutefois, il a été décide que le bail à eolonage partiaire

faire preuve, que, longtemps avant la sommation du 85 novembre, elle avait, a diverses reprises, et notamment aux (êtes de Pâques dernières, averti verbalement l'eyronne Terrasson d'avoir a sortir de son domaine, cl que celle preuve est parfaitement admissible; — Le tribunal admet le sieur Pinet a prouver qu'il a averti verbalcineal la défenderesse, etc. — Appel. — Arrêt.

La coca ;— Attendu que I» bail 4 eolonage partiaire ne peat être assimilé au bail rural dont parlent les art. 1774 et 1775 c. eiv. ; — Ota, dans l'usage de l'arrondissement dô Drives, le congé doit être dunaé trois mois d'avance au colon paritaire; - Que ce congé peut aire donné verbalement ; — Ou'ainsi. la preuve testimoniale du couge donne a elè régulièrement admise; — Met l'appel au néant, rie.

Du 18 mars 1813.-C. de Limoge», 3* cb. -M. Talandier. pr.

(2) bt^Lt : — iCnrnicr C. Mari.be.) — Jugement du tribunal d'Ages, du 4 aov. I8ii, qui ordonne 4 Marche de déguerpir la awlairir da Tambouret: — « Aiuadu, en droit, qi» l'usage des lieu éaiermint