LOUAGE EMPHYTÉOTIQUE —S I

Jattroinot, D. 53. 1. 145 j Carré, t. t, p. 328). Mais on répond que le code Napoléon a Implicitement abrogé toutes les routâmes ou lois qui avaient pour objet la transmission des biens, puisque, dans ce code, l'on s'est proposé de régler complètement cette matière ; qu'a la vérité, nos lois nouvelles ne parlent pas d'une manière expresse de l'emphyléose ; mais que les principes généraux qu'elles renferment sutDsent pour régir ce contrat et pour résoudre tontes les difficultés auxquelles II peut donner naissance; que la nécessité des choses amène pour am-i dire à celte opinion; car l'ancienne jurisprudence renfermait sur l'cmphytéosc plusieurs règles qui seraient manifestement incompatibles avec la lé- Islation actuelle (lerlln, Favard, M. Duranton, ibidem). — , M. Duvergier (eorf., n» 153) soutient l'opinion consacltés, parce qu'il lui semble que la doctrine iciliable avec le principe admis, à savoir la possibilité des baux emphytéotiques sous le code Napoléon. Lorsqu'on dit, en effet, qu'il est permis de faire de pareils baux sous ce code, on ne veut pas exprimer seulement qu'il est permis d'exhumer une éneienne dénomination, pour qu'elle n'ait aucun sens, et qu'elle soit sans influence sur les effets du contrat : on entend, au contraire, que le caractère de l'acte sera déterminé par le nom qu'on lui donne, sauf Ie3 dispositions du code Napoléon, prohibitives de quelques-uns des effets admis sous le régime antérieur. — Et celte dernière doctrine est, en effet, fort rationnelle; les lois de la révolution d'une part, le code civil de 1 autre, doivent être conciliés a»ec les anciens principes, et ceuxci ne sont applicables qu'autant qu'ils ne heurtent pas les règles nouvelles qui touchent à l'ordre public— Jugé, sous le code Napoléon, que l'effet propre et particulier du bail emphytéotique, même temporaire, est d'opérer la translata et l'aliénation à temps de l'immeuble donné à cfflphrtétwej cl que le preneur peut, en effet, pendant la durée du bail, disposer de la propi -.et.-, par vente, cession, échange, et même l'hypothéquei, sauf les droits du bailleur à l'expiration de l'emphyléose (Cass. l" a\r!l l 840, alT. Dimat-Demesslne, V. Enrcg., n* 5032; Rej. 1" a\ril 1 840, aff. David, V. eod., n» 3053).— V. Eurcg., n~ 3028 et s.

tS. Chez les Romains, l'cmphythéosc fut d'abord confondue , antôt avec le louage, tantôt avec la vente, parce qu'elle a beaucoup d'analogie avec l'un et l'autre de ces contrats; mais bientôt la loi Zenon en 01 une espèce particulière, distincte des deux outres. — V. last., De toc. et cond., § 3.

«i La future et les effet* principaux de ce contrat se trouvent si bien résumés dans les motifs de deux arrêts de la cour de cassation (Cass. 26 Juin 1322, aff. Bournizen, V. Action passes., n» 534; etReq. 19 Jolll. 1852, aff. Dclaunay,V. n» »}, qu il nous suffira d'en rapporter le texte : — u Attendu, porte le premier arrêt, que l'emphyléose est un contrat qu'on ne doit confondre ni avec le contrat de louage ni avec le contrat de vente; qu il a sa nature et produit des effets qui lui sont propres (L. 3, inst., De foc. et cond.;l. I, C, De }isre emphyteutico) ; — Que ses effets sont de diviser la propriété du domaine donné à craphvtéose en deux parties : l'une formée du domaine direct, dont ta rente, que se retient le bailleur, est représentative; l'autre, appelée domaine utile, qui se compose de la jouissance des Iruils qu'il produit; — Que le preneur possède le domaine utile, qui lui est transmis par l'effet de ce partage , comme propriétaire , pu avant, pendant la durée du bail, en disposer par vente, dona-

— [\)~k*fic* : — (Robelin C. Belon.) — 3 dèc. 1771, acte notarié par lequel Bekra baille a Robelin, pour vingt-neul aimées , plusieurs moulins ét les héritages qui en dépendent, moyennant le prix annuel de 0GO tr. et la charge de payer toute» le» impositions. On y trouve en outre la clause que, dans le cas ou Selon vendrait et échangerait le* moulins affermé» , Robelin ne pourrait être expulsé de la terme. Ce dernier veut Imputer sur 1* prix de «on bail uno somme de 1,008 fr. qu'il a pajés ^our ht contribution foncière de l'an i.— Jugement qui refuse cetio imputation, par le motif que Robelin est tenu de la contribution foncière, aux termes de l'acte de 1771.— PourToi.— Arrêt (ap. del. en rb du eon*.l.

La coca ;— Vu les loi* au code D* jur. empKyt., cl la loi li au coda Di frai, pairim. tmpkyl., qui déterminent le» caractères et les effets du Bail emphytéotique, et dont il résulte que ce bail est l'aliénation du domaine utile avec réserve tu domaine direct, et que l'e mpbytéotc devient propriétaire dn fonds, emphylnuicirn /Worwit dimitu ; — Vu aussi les •et, S et 4 de la Voi du 10 avril 1791 ; — ousiuVruiU ij.ir I'jc:<! du 3 Me. «11 a'wl puni tnuulati! de propriété; qu'il ne Pliant au une

tlon, échange ou autrement, avec la charge, toutefois, des droit* du bailleur, pouvant, pendant ce temps, exercer l'action in rem pour se faire maintenir contre tous ceux qui l'y troublent, et contre le bailleur lui-même {L. I et 3, (T., Si ager vectigalie) ; •

Quecesdispositionsdes lois romaines sont admises en France, tant en pays de droit écrit qu'en pays de droit routumier, et que la code civil, qui n'a pas traité dubailcmphuëollquc, ne les a changées ni modifiées. » — Le deuxième arrêt est conçu à peu près dans les mêmes termes (V. n* 9. — Conf. Nnuv. Denisart, v* Empli) léose j Merlin , Rép. , ibid. ; Favarl, itui. ; Proudhon , de l'Usufruit, n" 5)7 et 3733 ; MM. Duranton, t. 4, n« 80; Carré, Lois delà compét.,t. 2,n0329). — M. Duvergier {rW.,n* 45), encitant ces deux arrêts et l'opinion des divers auteurs qui ont examiné les elT 'tsde l'emphyléose. continue, après avoir rappelé les divers sysl nus M.utenus par les jurisconsultes: «Voilà donc trois systèmes différents : dans l'un, le domaine utile est transmis à l'cmpbytéole même temporaire; dans l'autre, il n'est point transmis à l'empli} téotc même perpétuel; le troisième enfin n'attribue le domaine utile que lorsque l'eraphyléotc est perpétuel. — Cette dernière opinion est celle qui s'harmonise le mieux avec les textes et avec les idées que nous avons du droit de propriété» (V. aussi Proudlion, Tr. du dom. deprop., n»« 709, 7to). — M. Troplong (<W., p. 173 à 182), après avoir examiné tous les éléments dâ la discussion sous le droit romain, et d'après l'opiuion des feudistes, conclut que le plus sur serait de ne pas parler du domaine utile en celte matière, et de dire avec Cujas ; i 1 i impbytéote n'a qu'un quasi-domaine, même dans le cas où le contrat est perpéluel. En effet, l'empliytéole, qui n'a pas le droit d'user et d'abuser, qui ne peulproii' M n>s mines et carrières, dont le droit trésor est fort contestable | V. infrà, n» 1 1 ) , ne jouit | maine utile, tel que le d-.'inissait Dumoulin, et tel qu'il I naît au concessionnaire de l'héritage à cens, qui ne laissait au seigneurdirect que des droits honorifiques. — M. Dcmolooil»,!. », p. 4"5 et 4t0, trouve daus celte résurrection des mots domaine direct, domaine utile, quasi-domaine, exhumés d'un régime qui a cessé d'exister, la preuve que la nature de l'emphyléose est incompatible avec les principes qui régissent aujourd'hui le droit de propriété et ses divers démembrements, tels qu'ils ont été posés par le code Napoléon. — On s'occupera, v* Prop. féod., de l'effet d^s lois suppressives de la féodalité sur les contrats d'empli) t use.

7. Il aetejug* : l'quc Icballcmphytéotiqueétantrallénattonda domaine ul de, avec la réserve du domai ne d irect, il s'ensuit que l'acte dans lequel on trouve la clause que dans le cas ihAm où le bailleur viendrait à aliènerou échanger te fonds, le preneur ne pourra pas cire expulsé, présente les caractères, non pas d'un bail emphytéotique, mais d'un simple bail à rerine, et que, dés lors, le bailleur , reste propriétaire , est personnellement tenn , de l'art 4 de la loi du lOavr. l tu l, d'acquitter foncière, a quelques conditions que le preneur se soit (Las. 23 nlv an 7) (1); — 2» Qu'on doit considérer comme bail emphytéotique, et non comme bail à longues années, un bail auquel les parties ont donné le nom de chryns , ont assigné une durée de 99 ans, cl dans lequel eUes ont stipulé le pouvoir de changer les terres en bois sans le consentement dn propriétaire (Bruxelles, 1 1 fév. ixi»); — 3» Qu'il ne suflll pas qu'un bail soit à longues années pour qu'il puisse être considère comme emphyléo-

ceSMOD de jouissance ; que les clause* de ret acte, n tamment celle où il e.-l stipule que le bailleur venant a vendre, échanger ou autrement aliéner, le preneur ne pourrait être expulsé de la ferme, excluent en effet toute idée d'aliénation en faveur du demandeur en cassation , et prouvent que le détendeur est resté propriétaire ; que ledit acte du 3 doc. 1771 présente donc les caractères d'un bail a ferme, non d'un bail emphytéotique ; <|ue dé* lors le défendeur étant resté propriétaire des moulin- et héritages affermés, il était, aux termes de l'art. 4 de la loi du 10 avril 1791, tenu personnellement d'acquitter la contribution toncièr»; que, d'après l'art. 3 de cette loi, le demandeur ne devait , corn ma fermier, quelles que soient le* clauses du bail à ferme, que la valeur da la dime; d'où il suit qu'en chargeant le demandeur en cassation du payement de la contribution foncière , les juges du tribunal civil du département de l'Ain oui, par suite d'une fausse application de* lois romaine* qui déterminent les caractères du bail emphytéotique, viole les art. i et 4 de la lui du 10 atril 1791 ; — Par ces motifs , casse , etc. i Du. 85 (uoa a»> mv. aa 7.-C C, «cl wv.-MJJ. Uajard, pr,-Jaeal>,r.

ÎÎS4

l.OUAf.E KMI'HYIÊOTIQUE.—^ 1.

liasic; qu'ain«l, celui qui, sur un terrain pris X ferme pour 27 ! an*, a élevé des constructions en vertu d une clause du contrat, n'a sur les constructions qu'un droit de Jouissance mobilière par sa nature, et, par conséquent, non susceptible d'hypothèque (Req. 15 Janv. 1S24) (1) — Conf. M. Duvetnier, eoJ. , n» 150, qui cite l'opinion semblable de Vinulus; — 4* Que la concession d"un terrain pour un long temps , cl spécialement pour soixante-dix ans, faite par une commune, au prolil d'un particulier, sons la condition d'y construire un marché dont la commune deviendra propriétaire, à l'expiration de la Jouissance, et d'è're chargé de tous les travaux d'entiellen, des grosses réparations et du payement de tous les impôts, constitue un bail emphytéotique, encore bien que le prix de ce bail ne doive consister que dans l'obligation imposée au preneur de faire effectuer les travaux énoncés dans l'acte de concession (Paris, 3 fév. i«S6){2l; — 5» Qu'avant le code Napoléon , l'emphyléose transportait au premier uneporlion de la propriété appelée domaine utile, portion dont il pouvait disposer par vente, donation ou autrement (Ilcj. I« avr. 18*0, aff. David, V. Enreg. , n» 3033); — e» tjue le bail emphytéotique a pour effet d'opérer l'aliénation è temps delà . propriété de l'immeuble donné en emphyléose (Cass. 21 juill. i 18*3, aff. Vanlerbei ghe, V. Enreg., u° 303*) ; — Que l'emphyléose, temporairement constituée conformément à la loi dos 18- 29 dée. i"0O,eréc au prolil de l'emphytéole un jus in fundo, un quasi-domalrtr, qui la distingue du bail à ferme ; ...et que l'empbytéose n'est pas convertie en simple bail à ferme, encore bien que la redevance, au lieu d'être modique, approche du produit de la propriété, ou que la force majeure et la perte partielle ont été mises à la charge du bailleur, ou qu'aucune amélioration du fonds n'a été Imposée à l'emphytéole; qu'en conséquence, en d'expropriation, pour cause d'utilité publique, d'un bien doi.né a emphyléose, l'emphytéole a droit à la jouissance Intégrale de l'indemnité allouée, comme un usufruitier, pour toute la dune de l'emphyléose (Req. 12 mars 18*5, aff. Laporle, b. I*. *ri. 1. 103); — 8* Que le bail d'un terrain communal en nature de

(1) EtfKt s — (Livache C. Robert.) — L'hospice des Quinze-Vingt donnai bail pour vingt-sept an* a Saint-Pierre un terrain, à la charge d'y faire des constructions, pour lesquelles une indemnité est convenue à La cessation de U jouis<ance. — Saint-Pierre Ois vend ses droit- a Robert. La vente est ratifiée par l'administration de l'hospice; cependant Livaebe, créancier hypothécaire du cédant, soutient que les droits de ce dernier an bail sorti immobiliers; qu'étant soumis des lors à son hypothèque, ils doivent être compris dans l'expropriation qu'il poursuit. — 12 janv. 1828, jugement du tribunal de la Seine qui rejette ce» prétentions.—Appel. S décembre suivant, arrêt confirmatif de la cour de Paris.

Pourvoi pour violation des art. 211* et 2118 c. cit. — Arrêt.

La enca ; — Attendu qu'un des principaux caractères el effets d'un bail a enpbytéose est de diviser le domaine utile du domaine direct, et de conférer au propriétaire du domaine utile le droit de disposer, pendant la durée du bail, par vente, donation ou autrement, à la charge néanmoins des droits du bailleur; — Attendu que l'acte du II nov. 1806 ne se prête en aucune manière à l'idée d'une pareille division ; que le bail est limité * un certain temps; qu'il ne suffit pas qu'un bail soit a longue; année» pour le faire considérer comme renfermant une aliénation, même utile , du terrain qui en est l'objet et des constructions que le preneur est charge de faire, et dont le prix ou l'obligation d'en faire les avance» a été une des conditions du bail ; que les lois fiscales mêar? •ni considéré comme simple bail a loyer ceux qui sont faits pour un certain temps limité, quoique excédant le terme de neuf années (loi du C ocU 1791, art. 5, et de frim. an 7, art. 09); que l'arrêt attaqué avait donc pu reconnaître, d'après le* diverses clauses du contrat , que l'hospice n'avait aliéné aucun des droits de propriété sur le terrain rn question, et que le bail se rèduiviil à une simple joui-sanre, mobilière par W nature; eue, par conséquent, l'arrêt a jugé légalement que celle jouissance n'avait pu être l'objet d'une poursuite par voie de saisie immobilière;— Rejette.

Du 15 janv. 182*.-C C , secL req. -MM. Lasa'jdade, pr.-Rous-

— ( Trésor publie C. Testard.) — La ville de Paris avait concédé pour soixante el dix ans , au sieur Testard, la jouissance d'un «errais, à charge par lui d'y construire un marché, dont elle deviendrait propriétaire a I expiration de la jouissance du sieur Teslard. — Ce dernier a donné c» traité en nantissement au trésor, comme chose mobilière, pour sûreté d'un prêt de 100,000 fr. — Plus lard, le trésor ayant voulu exercer le privilège accordé par l'art. 2075 au créancier gagiste, le sieur Tcrtard soutient que la concession a lui faite par la ville de Pans présente tous les caractères d'un bail emphytéotique, et que l eoipbytéo e

pâturage, pour une durée de quatre-vingts ans, moyennant une

redevance modique, a la charge d'effectuer dos constructions, planlnliuns, défrichements et antres améliorations devant rester au bailleur à l'expiration du bail, et .sous l'obligation pour Us preneur de supporter Inuies les charges de la propriété, constitue un bail emphytéotique (Cass. 26 avril 1855, aff. Jac^uinol, 1). I'. 53. t. i«r.;.

H. Quoique l'emphytéole n'acquière pas à perpétuité le domaine ufr/e, c'esl-à-dirc la jouissance de la chose, il peut néanmoins, pendant la durée du bail, exercer lous les droits atlachés àlaqualilédepwpr: faire .C«nf.>l.Du>ergler,fo</.,n"i39àl6*). — Ainsi, il [►eut disposer de la chose par vente, donation, échange ou autrement, avec la charge, toutefois, des droits du bailleur et sous la condition que ces divers contrats seront résolus à l'expiration du temps fixé pour la durée du bail; car il est de principe que, Tfsolulo jure danlis, resotvitur jus arci}>ienti$ (Souv. Denisart, v» Emphyléose, § 1; Cass. 26 Juin 1822, aff. Bournizien, V. Act. possess., n* 53* ; Ileq. 19 juill. 1852, aff. Delau- ' nay, V. infrà , n* 9l. — Ainsi , le domaine emphytéotique fait partie de la stier espion de celui qui le possède; il entre dans le partage comme ses autres biens (Nouv. Denisart,§ 1), à ce point que ses créanciers peuvent fan e saisir le fonds.

L'cmphyl' oseest de nature immobilière, el parlant susceptible, soit d 'hypothèque |V. n' *, in fine. — Conf. MM. Duvergier, n • 1M« el s.; Tmplong , n* 197; — Contrà, Grenier; Toullier, t. 2, n» loi ; proudhon, 1, n» 99; l.ocré, 16, p. 253; Maie ville, art. 21 18; Delvincourt, t. 3, p. IS5, note I); soit de saisie immobilière (V. Vente judiciaire; Nouv. Uenisart, § 2); soit de complainte (V. Action possess., n» r.3*; — Conf. M. Duvergier, n" r.9 A IG5). — Jugé en conséquence que les droits d'un emphytéote temporaire peuvent être hypothéqués par lui, sauf les droits du bailleur', et qu'il en esl ainsi, surtout si le bailleur et le preneur ont reconnu que l'emphyléose établie dans l'acte de cession était susceptible d'hypothèque (Keq. 1 9 juill. 1852) (5).

IO. Suivant M. Troplong, fini., p ISB, 189, le qoa-i-do-

ètant une chose immobilière n'a pu être donnée en gage. — Jugement du tribunal de la Semé, qui statue sur cette difficulté en ces termes : — u Attendu que l'emphyléose e>t un contrat par lequel le propriétaire d'un héritage en aliène temporairement le domaine utile, lia charge d éfaire <k- améliorations qui doivent profiler au propriétaire; que l'emjihvtt o-e a encore d'autres caractères qui lui sont propres, el auxquels il c*l facile «le la reconnaître; que, dans ce contrat, les réparations da loulc nature, le payement de tous les impôts , et en général toutes les charges grevant la propriété, doivent être supportés par le preneur ; qu'il t>l aussi de l'essence du bail d'être fait pour un long temps ; — Attendu que tous les caractères se monlrent dans le bail fait par la ville de Paris a Teslard ; que le terrain a été concédé k Testard sous la condition qu'il y construirait un marché dont la ville serait propriétaire à l'expiration du bail ; que Testard a été chargé de lous les travaux d'entretien, grvses et menues réparations , du payement de tous les impôts et de toutes les charges grevant la propriété ; qu'enfin le bail est fait pour un temps de soixante et dix ans ; — h'n ce qui tourbe le défaut de revenu dans le bail: —Attendu que l'ampli wêosc n>-lpa> aujourd'hui soumise de plein droit aux régies de l'ancienne jurisprudence . el que son effet doit se régler d'après les principes généraux des contrats; qu'il en résulte que la rede- • anec connue anciennement sous le nom de canon emphyucoquf, et qui prenait sa source dans les idées de féodalité , ne peut plus être considérée comme essentielle à la perfection de l'acte; que la seule chose essentielle est que le contrat contienne un prix ; que, dans l'espèce, le prix s* rencontre dans les oblie..-itii<ns imposées au preneur de faire effectuer M travaux énoncés audit •n'o ; — Attendu que c'est- ainsi que la ville di Paris a considéré le bail |-.ir elle tait à Testard. ; qu'elle l'a, en effet, qualiliè de bail cmph\ liotijue ; que le trésor, dans l'acta de prêt fait à Te*tard-, a également quilifié le contrat de bail emphytéotique; tju» l'acte, f oit qu'on l'apprécie dans sa substance, soit qu'on ait égard an termes dont les partie» se «ont servies pour le qualifier, doit être considère comme bail emphytéotique; — Attendu que cet acte étant ainsi rappelé a son véritable caractère , il en resuite que le trésor ne peut prétendre au privilège attarlié seulement par la loi au nantissement d'una chose mobilière ; que, des lor*, le droit de faire procéder tt la vente lui écliappe entièrement, puisque ce droit ne pouvait dériver que du privilège , el que ce privilège n'existe pas;— Déboute le trésor de sa de* mande à un de privilège, etc. » — Appel. — Arrêt.

la cm s ; — Adoptant les motifs, etc., confirme.

Du 5 fév. I856.-C. de Pans, S'cb.-M. Lepoilcvin, pr.

(3) Etpc* .— (Delaunay.elc. C. More no de Mora et Cbanlereiee.)— U loi du 21 juin 1826, art. 2, dispos .- , Le imn.Mre secrétaire d'gtatw