LOUAGE EMPHYTÉOTIQUE

«naine donl iVmphytéote est Investi par son contrat, loi permet ae profiter, Indépendamment des fruits, de la ckasse, de la jx?-

clu

de U maison du roi rsl autorisé à concéder, avec publicité el concurrence, à litre d'empbUiose pour quatre-ving t-dte-neuf ait», une portion de 8,775 mètres de terrain , sur les S 5*8 mètres que U couronne possède entre la nie Saiot-Hoooré, la place des Pyramide* et la me de Rivoli ;... à la charge par le concessionnaire ;— 1» De construire immédiatement.... {iur certaine* portions de terrain réservées 4 la couronne), etc.;— 1» D'ouvrir une rue sur les terrains concédés, etc.; — S* De laisser à te couronne, à respiration de l'emphyléose , les constructions, etc. ; — t»De payer à la liste cirilcune redevance annuelle, etc.» I* 99 avril 1898, il y eot adjudication à titre d'emphytèose pour Quatrevingt-dix-neuf ans, du terrain susindiqué , an profit du sieur de Cbantereine, moyennant une redevance de 1,000 tr. — De Cbantereine fit des emprunts jusqu'à concurrence de 580,000 fr. Il hypothéqua au profit du rieur Moreno de Mora, soit le terrain, soit les constructions de l'emphytèose. Après avoir hypothéqué le terrain et les constructions , il aliéna, •u profit du sieur Bonv. son droit de jouissance emphytéotique.

Bouy a prétendu que la tenure emphytéotique dont il s'agit n'avait pu être hypothéquée ni saisie par expropriation.

S juillet 1850, jugement du tribunal de la Seine qui déclare l'hypothèque nulle: — a Considérant que l'art. >lt8 e. cit. a déterminéquels étaient les seuls bien* susceptibles d'hypothèque ; que les art. 517 et suiv., 536 et 5iS, ont expliqué quels biens étaient immeubles, et quelle nature de droits on pouvait avoir sur ces biens; — Que, de la combinaison de ces divers articles, il résulte que la jouissance d'un terrain a titre d'empli} léose n'est point comprise dans les seuls biens qui, d'après la loi, peuvent être grevés d'hypothèques ; — Qu'en effet , on ne peut appliquer a cette jouissance tout ce qui est réglé par le code , soit quant aux immeuble*, soit quanti l'usufruit ; — Considérant que les lois de l'an S •t de l'an 7 comprenaient la jouissance emphytéotique parmi les biens susceptible* d'hypothèque, et que le code, ayant designé ces biens d'une manière limitative, sans y comprendre l'emphyléose, on doit en conclure que la disposition de* lois antérieures, à cet égard , est abrogée;— Que cette abrogation résulte même de te disposition générale de la loi du SO vent, an t»; — Considérant que si te loi du SI juin 1886 a autorisé te concession du terrain dont il s agi! à titre d'emphytèose, on ne peut induire de ces seules expressions insérées dans une loi spéciale, une dérogation aux principes généraux du droit; — Considérant, en conséquence, que Beny, acquéreur d'une jouissance emphytéotique, ne peut être peursaivi comme détenteur d'immeubles; — Déboute. »

Appel.— M. deVatimesnil, dans un mémoire publié pour les appelant9, • dit: — « Le droit que le contrat d'emphytéose transférait au preneur était réel et immobilier (V. Loiseau et Merlin, Quest. de droit, v" Quart, Tiers nu Demi-raisin. De te on tirait trois conséquence* : t* qu'il était tîble d'hypothèque ( c'est ce que constate un acte de notoriété du et, du 18 juill. 1687); S* que l'emphytèote pouvait intenter l'aci posses soire ; 3« qu'il était tenu des contributions et autres charge» panique*. La législation intermédiaire a aboli l'emphyléose perpétuelle; mais elle a maintenu l'emphyléose temporaire et conservé tous les principes qai la régissaient (L. t"déc. 1790, art. 59; 89 dèc. 1790, art. t). — La faculté d'hypothéquer l'emphytheose a été consacrée par les lois des 9 mess, an 5, art. 5 ; 11 brum., art. 7. — Le code civil , il est vrai , est muet sur ces point*; mais il ne résulte de ion silence : 1* ni interdiction de te concession emphytéotique , puisqu'il ne défend que les contrats contraires 4 l'ordre public, aux lois, aux bonne* mœurs; que, si je puis aliéner 4 perpétuité , je dois pouvoir le faire pour un temps (art. Sii c. civ.), et qu'enfin le rode ne s 'étant pas occupé de celte matière , te législation antérieure conserve sa force ; S* ni défense d'hypothéquer l'emphyléOie, puisque les biens immobiliers, les usufruits, peuvent être hypothèques, et que l'emphytèose est un droit immobilier, ou tout au moins un usufruit (L. 9 mess, u S, acte de notoriété du Chàiclet, rapport de la lai de 1888, Rèp., t» Emphytéose, § •).— Son caractère immobilier résulte : 1* de l'avis du conseil d'État, du 8 fêv. 1809, conçu en termes généraux , qui soumet l'emphytèote aux contributions publiques; d'une décision ministérielle, du te sept. 1880, et de l'opinion de M. Favard, Légis). èlect., p. 59, qui le font profiler de cet impôt pour l'exercice des droits électoraux ; 8* du droit qu'il a d'inteater l'action possessoire (Cass. 86 juin 1888. V. Act. poss.,n» SSt). — Comment dénier es caractère quant au droit d'hypothèque? Est-ce qu'aujourd'hui, comme autrefois, l'emphytèote , pour donner au fonds toute U valeur dent il est susceptible, n'est pas obligé de contracter des em-

prunta r Kandra-t-il qu'il laisse périr son droit & défaut de culture? Le «ade, dil-oo, ne l'a pas énuméré dans les art. 517, 586, 515 et 81 18. — Objection de détail puérile : il n'a parlé ni des mines , ni des domai- ; ce tont cependant des immeubles ! On objecte les paro-

le* de MM. Jollivet et Tronche! au conseil d'Etat; mais ils »e trompaient, l'un en dlsaal que l'emphyléose n'avait jamais été susceptible d hypo-

thèque , l'autre en supposant qu'elle n'était employée que pour éviler des droits seigneuriaux, tan dis qu'elle remontait au droit romain, et qu'elle xvail été matoUnue par la loi de 1790 et autre- porliricurti : ?w : le

1 fl . Pins près de la propriété que l'usufruitier, peut-il réclamer le trésor? Voët soutient* l'affirmative; mais d'antres jurisconsultes l'ont repoussée en se fondant sur ce que l'emphytèote conseil d'État ne paralt-il pas avoir donné suite i ces observations

inexactes ; il a regardé

t inutile de se

»oit sur te propo-

TO»B XXX

sition de M. Jollivet, qui voulait que l'emphytheose fût déclarée iususceptible d'hypothèque , soi! sur l'observation de la cour de cassation qui , au contraire , qu'elle en fnt déclarée susceptible. La eonc'est qu'il s'est référé sur ce point au droit antérieur. — Or oppose que la régie n'a pas perça le droit de mutation immobilière; mais , dans le silence de la loi de frimaire sur ce contrat , elle a dt n'exiger que te perception te plus douce; d'ailleurs, anciennement, l'emphytèose ne donnait déjà pas lieu a la perception des droits de lodf et ventes.

M* Vatimesnil soutenait , en second lieu , que te législation spéciale sur te dotation de te couronne, laquelle devait être suivie, dans respèce (art. 537 c. civ.), reconnaissait expressément qne l'emphytèose pouvait être hypothéquée (L. 8 nov. 18U, art. 15, et loi de juin Ï8B6).— Nous sommes loin de prétendre , disait-il encore , que tout bail a longues années soit une emphytéose. On peut faire et en fait chaque jour des baux de dix-huit, vingl et vingt-sept ans, qui ne sont que dei baux 4 loyer ou 4 terme , et qui ne confèrent au preneur qu'un droit mobilier; nais on peut aussi faire des concessions emphytéotiques qui confèrent un droit réel et immobilier, une véritable propriété temporaire : c'est ce qui résulte des termes emphytéose et concession emphytéotique employés dans te loi du 8t juin 1886 et dans le contrat; du mol rednanee anniulli qui est usité dans l'emphytèose, et non en matière de bail ordinaire; de la durée de te concession , quatre-vingt-dix ans ; de la clause de l'acte portant que l'emphyléose est déclarée hypothéquée à la sûreté de la redevance ; de celle qui porte que le preneur se défendra des servitudes passives et fera valoir les servitudes actives a ses risques.

Le 10 mai 1831, arrêt de te cour de Paris, qui Infirme en ces termes : — « Considérant que l'adjudication faite aux époux Chatitcreine, lett avril 1888, en exécution de te loi du 91 jnin 18x6, constitue, d'après le texte de la loi et de ladite adjudication , et d'après les conventions qui y sont stipulées, une véritable emphytéose; — Considérant qu'avant te promulgation du code civil , la jurisprudence de toutes les cours avait admis, comme principe constant, que ta concession 4 titre d'emphytéose 4 longues années, conférait au preneur une propriété immobilière, susceptible d'hypothèque; — Que cette doctrine a été consacrée par te* lois intervenues depuis 1769 jusqu'au code civil, notamment par celles des l*ret90 déc. 1790, 9 mess, an S et lt brum. an 7 ; — Considérant que le droit d'hypoiLi-que résulte Je la nature de l'emphytèose, qui ne peut être assimilée a un contrat de louage , et qui confère tout 4 la fois une jouissance usufruitière 4 longues années , et une copropriété entre le bailleur et le preneur; que te propriété des biens donnés k emphytéose est divisée en deux parties, dont l'une est transmise au preneur, avec laculté , pendant te durée de son droit, d'en disposer par vente , donation et affectation hypothécaire, a te charge des droits du bailleur; — Considérant que les motif* qui ont fait admettre, en faveur de l'emphytèose , le droit d'hypothéquer, sont les mêmes sous l'empire du code civil, qui ne contient aucune disposition qui ait dérogé aux lois et aux prinripe* antérieurs, et qui ait changé le caractère de l'emphytèose; — Considérant que l'art. 9118 c. civ., loin de faire obstacle 4 ce que les preneurs 4 titre emphytéotique confèrent des hypothèques , les autorite par la généralité de son texte, qui comprend tous tes biens immeubles et l'usufruit de ces biens ; que les hypothèques consenties par les époux Cbantereine, affectent non-seulement leur jouissance usufruitière, mais encore les biens immeubles compris dans l'&dju.liutionjsoujte condition du droit résolutoire appartenant au bailleur;— Considérant, enfin, qu'il résulte de te loi du 91 juin 1896, des discussions qui l'ont précédée , des clauses de l'adjudication , et des obligation* souscrites par les époux Cbantereine , que la concession empbyièotique qui leur a été adjugée avait été considérée, par toutes les parties, comme un biea immobilier susceptible d'hypothéqué; — Infirme, etc. »

Pourvoi par Delaunay et consorts. — Le code civil ne parle pas du contrat d'emphytéose ou bail empbytèOliqoe.C'êtait, sous l'ancien ne jurisprudence, un contrat d'une nature particulière, par lequel le propriétaire d'un héritage le cédait a un autre 4 perpétuité eu 4 temps, 4 charge par le preneur d'entretenir et d'améliorer le fonds et de payer au bailleur une redevance annuelle. Ce qui distinguait essentiellement ce contrat, c'est qu'il transportait au preneur, soit perpétuel, toit temporaire, une espèce de propriété qu'on appelait domaine utile, par opposition au domaine direct que se réservait le bailleur et dont te redevance annuelle était la représentation. La cosrd'appel n'ayant fait que reproduire et appliquer, de se- effets, les règles relatives à la distinction le domaine direct, il importe de bien détermil'origine, la nature et les caractères de l'emphytèose. I* La république romaine n'a peint connu ce contrat l.'élymologie grecque de son nom, et les historiens de te législation romaine, tels que Heineccius et Scbillerus, attestent que ce contrat n'a été as u-Ag» i qu'après te translation de l'empire à Con<t»nt:i q [, . Ce lait explique r.nl l'iulrvd-Klion de l'emphytèose en Franeo au moyen Age,elajn uton-

utile elle

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LOUAGE EMPHYTIÎOTIQUE.-S <•

îi'.n pa« le domaine «Je proprïélc, qui est la source du droit an Ircsnr (Vuy, p. 171, Thibaut et Wanikoeiilg, elles par le premier).

liu- avec la nature des liefs. Les Romains, du tem|>:. de la Ucpub.ique, ne pouvaient admettre une convention incompatible avec la poli'i ;u • de rt peuple couqorranl : l'une de leur? miumcs êt iit que le territoire n'une province comjUtse deTCitait la propriété du vainqurur, et que toute propriété particulière appartenait désormais à la Rèpubl .^vt . 1-es terres de» T»inio« étaient qnrlqucfois abandonnées aux s«jî lat- viclorieux, et plu» souvent, on rnnfl-cjuiiit une partie de» terre*, iloril im faisait ileut part* : l'une se Tendait au protit du public ; l'autre était distribuée aux pauvre» citoyens, sou» la charge d'une rente en fareur Je !.i République ( Montesquieu , Grand, et dé:ad. des Roro. , ch. tj. D'après Lovu-au, nuaml , sous les. empereurs, tes fjroviiK es (taicot subjuguées de vivu liilto, sans capitulation, les habitint-. étaient condamné-' a perdre une partie de leurs héritages, e| ces terre' étaient altril>uéos. au domaine de l'empire , qu'on distinguait du dnmaino propre à l'empereur. Or la redevance que le fisc tirait de ces terres b appelait proprement canon, qui «tait pave, non comme impôt général, mais comme reconnaissance de la seigneurie directe que la République s'était réserve sur ces terres qui , nonobstant le§ baux qui eu étaient rails, demeuraient toujours siennes «t domaniales. D'après le même auteur, ces terres domaniales se donnaient a bail de trois manière- : ou i simples loyers, od naniicum tempiu, nu pfieoro nho c zn jm , ce qu'on appelait en France à Qn dbrnt lorsqu'elles étaient en Taleqr, et tint tnphyiruiico , quand elle- étaient en friche. Loyseau emploie le mot d'emphytèose pour mieui exprimer l'origine de ce contrat, quoique le nom ne lui appartint pa-i ncoiea l'époque dont il est question. Les terre» incultes furent donc le premier objet de l'emphytéose. Les empereurs, pour les bien* de leur domaine prive, et les corps des villes, pour les terres qu'ils adiiiirii.lr.neat, furent probablement les premiers a suivre l'exemple de U République et du fisc, en donnant i défricher ou améliorer des terres inculte", censées fertiles, movcnnanl une redevance annuelle. Cet usage s'étendit ensuite an» particuliers. C'est ainsi que rempby téose prit un nom et ton rang dans les lois civiles.

Dans l'orisin* et pendant longtemps, l'emphyteose ne fut que temporaire ; elle n'était considérée que comme an louage qui ne transférait aucun droit de propriété Dumoulin, t. I, p. 07 1, u*49 ; Loyseau, Rentci seigneur., p. 15 ; Henrys, t. t, p. «3 1). Mais, après de* concevions à temps, pour la vie du preneur , et même quelquefois pour deux ou lrr«ii génération*, on finit par concéder des terres au même titre, à perpétu.té ; cependant, pendant longtemps encore, le contrat ne changea pas de nature (Dig., Si aj. vKtigalit, § 1). On continuait a y voir une convention de louage, et, selon Dumoulin, ce ne fui qu'après le siècle de Constantin que les emphyléotts perpétuels furent censés avoir acquis des droits de propriété sur le* fonds concédés (V. aussi Merlin , Répert., *• Emphyléose, § I , ti* I ). Même après qu'elle fut devenue perpétuelle el qu'elle eut transmit de» droits de propriété, l'emphyteose fut encore diversement appréciée par les junscoo>ulles : les uns y voyaient nne vente , d'autres une modification du louage ; cependant il n'y avait désaccord que sur l'emphytéose perpétuelle et sa véritable nature , ainsi que cela résulte de la loi de Zenon, Inst., tit. 2S, Di toe. ti fond., § S. Mais, lorsque l'emphytéose n'elait que temporaire , elle ne transférait jamais que des droits de jouissance. Tels sont las principes de la législation et de la jurisprudence romaine.

9* Dans l'ancien droit français, les règles de l'emphyteose avaient une grande analogie avec celles qui régissaient la transmis ion des fiefs (Bouhier, Oui. de Bourgogne, cb. 57, n» 55; Havre, G-njorl. du dr. civil, liv. 9, eh. 11). En matière de fiefs, la règle fondamentale était que le seigneur conservait le domain* direct sur les teries excédées , dont le concessionnaire n'avait que le domaine uni*. Cette distinction se retrouve dans l'emphytéose ; on ne la connai.^ail pas avanl te droit féodal. Dumoulin, qui, avec Loyseau el d'autres auteurs, a prouvé que les fiefs ne venaient ni des Romains ni de l'emphytéose , reconnaît que la division de la propriété enlre le domaine dirctt et le domaine utile ne se trouve pa.4 dans les lois romaines ; il ajoute que si, dan» les livres des fiefs (ïiari Worum), qui ne font pas partie du droit écrit, mais qui ne sont qjie la répétition des coutume-' des Francs, la .propriété , prvprituu, ne s entend que du domaine direct, c'est que, dans l'origine de ces coutumes, les fiefs n'étaient que temporaires et même personnels, el qu'ainM le mot fropntint ne pouvait s'appliquer au feudataîre qui n'était qu'usufruitier.

Une chose constante, c'est que l'emphytéose était perpétuelle dans les pays de droit écrit, el qu'elle a pénètre avec ce caractère dans le* promeut régies par les coutumes. C'est pourquoi certains auteurs ne parlent qae de l'emphytéose perpétuelle, bien que, dans certaines contrées, elle fat devenue temporaire. De ce que l'emphytéose avait été importée dans l'origioe avec un caractère de perpétuité, el les principes propre» à ce caractère, il sera arrivé qu'on aura continué d'appliquer à l'emphytéo*e devenue temporaire la distinction du domaine utile «l du domaine direct. Lorsque l'emphyteose fut devenue tantôt temporaire, tautùl perpétuelle . elle n'en resta pas moins , de sa nature, perpétuelle , cl c'est ainsi qu'en parlent non-seulement les auteurs particulier* du droit écrit, Bornât, lie. 1, tit. a, sert. 10; Binage, t. I, p. «71 ; Merlin,

Le code napolitain attribue le trésor par égale* portions a l'> phythéotc et au propriétaire (V. n* 2). — Quant aux mine* et

Rép. , v« Eropbytéosê, g t. Les principes de l'ancienne jurisp française n'étaient donc pas le» mêmes que ceux du droit romain, qui ne connaissait pas la distinction entre le domaine direct et le domaine utile, et ijui ne conférait a l'cmpbyleole temporaire qu'un simple droit de jouiav

sanre.

La confusion que l'on faisait de l'emphytéose perpétuelle et de l'en»phy téose temporaire entraînait de nombreuses difficultés dons la dc-etnne et dans la pratique. En eflet , la concession perpétuelle donnait la propriété pleine, entière et véritable an preneur; on disait néanmoins dut cédant à perpétuité comme de celui qui ne cédait que pour un temps;, qu'il retenait le domaine direct, quoique, dans la concession perpétuelle, la nue propriété fût aliénée et qu'il ne restât au bailleur que le droit cU se faire pa;er la redevance annuelle el le droit de commise, qui n'était qu'un droit résolutoire. Ainsi, encore, quoique l'euipbytèole temporaire eût le domaine utile comme l'cinpbytéote perpétuel, il n'avait cependant pas la nue propriété, mais de simples droits de jouissance, ayant, il i v rai, le caractère de réel» et immobiliers, mais qui n'étaient ni un l ni la propriété pleine el eolii re. On alla même, dans les pays coutume», jusqu'à consideret comme emphytéotiques tous les baux excédant oeuf a mees. Toutefois, on coolinua d'admettre des diflérences entre le* < Iran -férés par l'emphytéose perpétuelle et ceux que transmettait ta i ce<-ion à temps. Par eicmple, les concessions perpétuelles étaient défendues pour les biens de l'église, parce qu'elles transféraient la propriété, tandis que les concessions temporaires de eesmémes biens étaient permises. L'emphytéose a temps ne doonait lieu a aucun droit de lods et ventes, parce qu'elle était considérée seulement comme un changement de possession (Denisart, t. 9, v> Empbytco-e, n*» S et *; Hevé, Tbéorio des mat. féod., t. a, § 5, n" 5).

De ce que nous Tenons de dire il résulte que, quelle que soit U confusion introduite dans le langage du droit par les institutions féodale*, l'emphy toute- temporaire, bien qu'il eût 1« domaine utile, n'était pas propriétaire, pui-ijut la nue propriété notait au bailleur, et que la distinction do doaia;ue utile et du domaine direct n'exprimait que des idées inexactes quand on sortait du régime féodal avouai seul elles pouvaient convenir.

3* La révolution de 1789 abolit tout ce qui tenait a 1a féodalité. L'art. 1 de là loi du 29 déc. 1790 déclara rachelables toute* les rentes el redevances foncières du toute nature, et ajouta :« 11 est défendu de ne plus, à l'avenir, créer aucune redevance foncière non remboursable, eau* préjudice des baux a rentes ou emphytéoses, et non perpétuels, qui seront exécutés pour toute leur durée, et pourront être faits a l'a venir pour quatre-vingt dix-neuf ans et au-dessous, s Ainsi l'emphytéose perpétuelle fut abolie expressément ; et la distinction féodale entre le domaine direct el le domaine utile se trouve comprise dans U suppression raie de la féodalité. Aussi, depuis celle époque, on 00 voit pha* d trais auxquels on ait fait produire un domaine utile, au lieu de i ses effets par la dénomination véritable el légale de droits réels ou personnels, mobiliers ou immobiliers, jouissance, usufruit, propriété. Ou peut citer, comme preuve, les lois intermédiaires relative* au régime hypothécaire. L'art. 5 de la loi du t mess, an S porte : ■ Sont seuls susceptibles d'hypothèque..., l'usufruit des mêmes biens résultant seulement des baux emphytéotiques, lorsqu'il reste encore vingt-cinq années de jouissance. « L'art. 7 de la loi du tl brum. an 7 disait d* même : <■ Sont seuls su'ceplibles d'hypothèque : t* le* bien* territoriaux ; S0 l'usufruit ainsi que la jouissance a litre emphytéotique, des mêmes biens, pour le temps de leur durée. » On veit par la que tcuto idée de domaine utile est bannie de l'emphytéose temporaire. — Le* lois de la révolution ayant aboli les rentes féodales ou mélangées de féodalité, certains i ' raircs,

tîons ; les termes i

an 12, contient les motifs suivants : « Attendu que loi n'a aboli le* tentes foncières créées avec mélange d* féodalité que dans la cas de U concession perpétuelle des fondj, «I eh las concessionnaire* en seraient dès lors devenus propriétaires. » Dans un autre arrêt, du 16 août tso9, on lit : a Attendu qu'il résulte évidemment des lois abotitives du réçim féodal que cette abolition a en pour objet l'affranchissement des terres, l'encouragement et l'amélioration de l'agriculture; qu'elle u*a. été fuite qu'en faveur des propriétaires dosdite* terres, et que ce serait eu lait* tourner l'avantage contra eux, d'en taire jouir h leur préjudice cl contre eux-mêmes les fermiers, empbytèotes, enfra#istes et autres possesseurs précaire». » — Enfin, voici encore de nouvelles preuves que la législation abolitive de la perpétuité de l'emphytéose n'a rie» reproduit qui rappelai U distinction entre I* domain* util* et te

ileurs de ce* renies, tels que les empbyteote* tempos'en affranchir; la jurisprudence repoussa leurs prétendes arrêts sont remarquables. Le premier, du 10 brum.

L'art. 9, lit. 1, de la loi du U mai 1790, concernant lai nationaux, avait décidé que le* baux & ferme ne * loyer, 9 nov. 1789, seraient maintenu* et exécuté*. De U naquit la question de savoir si celle disposition comprenait les baux emphytéotiques et I» baux a vie ; l'aUrnulive fui prononcée par l'art. 19 de la loi du 0 joill. 1750 M Merlin établit que cet article ne i

LOUAGE EMPHYTÉOTIQUE. -S i.

tarriêm non ouvertes, l'ancienne jurisprudence, même celle qui était la plus favorable à l'eiuphyléole, ne l'investissait pas du droil de les fouiller. — C'est aussi la remarque que fait

temporaires, puisque, aui ternie!! de l'art. 14 de la même loi, les biens aliéné* à perpétuité ne peuvent plus être vendus comme domaines nationaux et que tes preneurs front considérés comme acquéreurs par vente eu par échange (Rép. , v* Emphyléose, g J). De tout ce qui précède, il résolu) que la distinction entre le domaine direct et le domaine utile, s'appliquait faussement a l'emphytéose ; qu'elle n'exprimait qu'une propriété purement nominale, et ne répondait que d'une manière imparfaite et confuse aux idées ordinaires de la propriété et des divers démembrements qu'on en fait dans l'usage.

4» La code civil, dans son art. StS, définit les différents droits

Ee l'on peut avoir sur les biens ; par son article 530, il eonfirme l'alitioa de toutes les redevances et des baux perpétuels, tels que le bail à rente, le bail emphytéotique et le bail à locatairie perpétuelle. — M. Merlin, Rèpcrt., v» Rente seigneuriale, § I, n* i, et Addit. aux quest. de dr., v* Emphyléose, § 11, dit que lo bail à rente, le bail emphyléetique et le bail à locatairie perpétuelle, dont les différences sont effacées par la loi nouvelle, sont maintenus par l'art. 5Si>. sous le nom de vente, et qu'ils doivent être régis par les principes propres a ce contrat. C'est une manière de s'exprimer Inexacte. En effet, l'art. 530, en convertissant l'ancienne rente foncière en une rente personnelle, mobilière et racbetable, et disposant que celte rente ne sera plus le prix d'un bail à rente, mais celui de la vente ou cession d'an immeuble, abolit évidemment le bail à rente, et substitue un contrat a un autre. I^s conséquences de ce changement sont importante». Ain*i, dans le bail emphytéotique, le preneur pouvait, en déguerpissant l'immeuble, rompre le contrat et s'affranchir du payement de la rente; aujourd'hui , la vente étant irrévocable, il n'y aurait pins de moyen ordinaire, pour l'acquéreur, de se soustraire au payement de la rente. — tiens l'empire do la législation telle qu'elle e<t fixée par l'abolition de la perpétuité des baux, et par l'art. 530, si l'emphytéose, subsiste encre , elle n"a pins de nature propre en vertu des anciens principes, suivant lesquels la perprtuile lui appartenait; mais elle doit être régie par les principes génémix des contrats et par les règles particulières des diverses espèce» le 1 00301 ; car elle n'est plus qu'une convention de louage, transmettant de simples droits de jouissance, file n'a plus ni le caractère do perpétuité que loi attribuait la loi romaine de Zenon, ni celui de féodalité qu'elle tirait de la distinction des deux espèce* de domaines, utile et direct; ces caractères ne peuvent lui (Ire rendu* par les stipulations des parties. Il résulte de la discussion de l'art. 550, que le contrat que cet article avait pour but principal d'abolir, c'est celui d'emphytéo«c, qu'on a confondu avec le bail a rente, qui a, avec lui, de gr miles analoeies; et c'est en parfaite connaissance de cau«e, d'après de longues discussions, que l'on *e décida. — Il v avait deux partis à prendre : le premier était l'adoption des baux ordinaires a longues années, auxquels le législateur n'attribuait ni nature particulière ni dénomination spéciale , mais qu'il reconnaissait avoir été suffisamment réglés au litre du louage; le second était l'aliénation et la vente pure et simplo des héritages, moyennint des conditions qui conciliassent l'intérêt du vendeur et relui de l'acheteur : c'est ce dernier système qui a prévalu. I.'empbytéose est donc abolie en tant qu'elle serait encore soumise aux règles de l'ancienne jurisprudence.

Ces prémisses posées, il faut examiner les principe» relatifs à la faculté d'hypothéquer les baux empli» lêotiquc. Sous l'ancienne jurisprudence française, l'emptivléos* perpétuelle étant translative de la nue propriété jointe aux dioils utiles du domaine, il était naturel que les biens baillés à emphyléose fussent susceptibles d'hypothèque. Quant à l'emphytéote temporaire, sa jouissance en qualité de droit réel et immobilier pouvait être hypothéquée; il eut élé étonnant qu'il en fut autrement dans un temps ou tout poussait k l'immobilisation, où l'on avait donné la caractère d'immeubles aux offices domaniaux cl à ceux de judicature et de finances, aux rèntes foncières, même aux rentes constituées, et où l'immobilisation avait été exagérée comme moyen de conservation des patrimoines dans les familles. C'était le résultat d'un ordre politique qui n'est plus, et de préjugés ou d'opinions qui sont tombes avec lui. Cependant la loi du 9 mess, an 3 déclare susceptible d'hypothèque l'usufruit des immeubles résultant seulement des baux emphytéotiques... Singulière contradiction! On avail aboli la perpétuité de 'emphyléose, et on attribue k l'emphytéose temporaire un effet qu'elle ae tenait que du caractère de perpétuité qui dominait autrefois ; on re- Eetle IVufruil du nombre des biens .susceptibles d'hypothèque, pour y tubstituer la jouissance emphytéotique, comme si elle était d une nature plus étendue, parce qu'elle peut quelquefois durer plu» longtemps.1 La loi du 11 brum. an 7 déclare su'ccpliblrs d'hypothéqué l'usufruit ainsi que la jouissanre à tilre emphytéotique. Celte loi ne fut encore qu'un essai transitoire; du moins elle donne k l'emphytéose temporaire une dénomination plus vraie et un ordre plus convenable, en la plaçant après l'usufruit.

La code civil, élaboré a une époque ofi la mo'iiliMtinn était le «y*- ' k'iue pièdosqioant, limita le nombre des biens susceptibles d'hypothèque; i

M. Troplong, tod., p. 189, et ce que décide l'art. 768 du code

hollandais.