Les lois des 11-24 août 1790 et ta avril n»i ont fait

il n'y comprit que les biens immobiliers qui sont dans le « mmerre, et leurs accessoires réputé* immeubler, l'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée (art. il 18). La cour de Paris a cru devoir faire k la cause l'application de cet article. Elle a considéré d'abord que l'adjudication, d'après le texte de la loi du 91 juin 1896, et d'après les conventions qui y sont stipulées, constitue une véritable emphyléose. Nous avons exposé en quoi consiste la nature de l'emphv— téose : temporaire, c'est un louage; perpétuelle, c'est nue vente movennant une rente mobilière. Il importe donc peu de dire que, d'après la loi de mil), l'adjudication dont il s'actt constitue une empli» tén-e, celte loi ne contenant pas la preuve qu'on ail voulu déroger aux règles ordinaires du droit civil, ce qui n'est même pas le sens de l'arrêt de la cour de Paris. Peu importe étalement la teneur des stipulations contenues dan» l'acte d'adjuiliration, puisque la nature des acles et les règles qui leur sont applicables ne se déterminent pas d'après la dénomination que les parties peuvent employer, et que d'ailleurs rien n'empérhe aujourd'hui de contrarier un bail à longues années, sous l'ancien nom d'empb\lèoso ou bail eniphvtèotique.

I.a cour rnn»idère que, dans l'ancienne jurisprudence, la concession k titre d'emphyléose a longues années conférait au preneur une propriété immobilière susceptible d'hvpoilièque. Il résulte de l'arrêt lui-même que, par le mol propriété, il n 'eiilend.nl point une propriété pleine et enli'-re, m us seutemrnt un droit immobilier : c'esl ce que prouvent les lois qui y sont citées.— Ainsi les lois des 9 mess, an S et 11 brum. an 7 appellent usufruit, jouissance, le droit conféré par remphvtèose. La loi du I" dec. 1790, art. 99, porte que les baux emphytéotiques, les baux k une ou plusieurs vies, sont réputés aliénations. Conclure de Celle loi exceptionnelle, et uniquement relative aux ventes de liens nationaux, qu'en général le droit résultant des baux emphytéotiques temporaire- , e t immobilier et «tiw; hhle d'hypothèque, ce serait tirer une conséquence évidemment fa:isse; car d'uhord tout droit immobilier n'esl pas su-replible d'hypAthèqu", et ensuite h lot dont il s'agit e*t étrangère au régime hypothécaire. D'un aiilrr coté, les baux excédant neuf année* *ont seulement réputés aliénation*, mais ne con-lituer.t pas des aliénations véritables. On les répute aliénations, alîn de prouver qu'ils excède ni le< pouvoirs ordinaires d'une simple administration. Par cela même qu'ils sont réputés aliénations, il tant éviter d'y rattacher un droil d'hypothèque, qui a toujours <lé eou-idérè comme une aliénation réelle. Aussi, dans l'art. 15 de la loi du 8 août 1814, relative k la dotation de la couronne, il est question des baux ordinaires, et les emphvtèoses v sont comprises, tandis que l'échange, qui est une aliénation, forme l'objet d'un autre article. — L'art. 1 de la loi du S9 déc. 1790 dèf nd do ccéer i l'avenir aucune renie loneière non remboursable, sans préjudice des baux i rente ou empli» leo-e el non perpétuels, qui seront evrrtite* pour toule leur durée, et pourront cire (ails a l'avenir pour quatre-vinsldix-neuf ans et au-do-ous, Lille loi, également étrangerc à la que*-, lion, ne parle point des effets de l'emphytéose en général, ni de l'hvrolhèque en particulier; elle ne fait qu'abolir la perpétuité des hsux, et liier le maximum de ta durée des baux temporaires. Elle ne censurer donc pas la doctrine de l'ancienne jurisprudence que l'emphrièose a longues années conférait un droit immobilier susceptible d'hypothèque.

Ij» cour d'apppl considère ensuite « que le droil dTivpothèque résulte de la nature de l'emphytéose, qui ne peut être assimilée au contrai de louage, el qui confère tout i la fois une jouissance usufruitière i longes années, et une copropriété entre le bailleur et le preneur. » Le droit d'hypothèque résulte de la loi, el ne vient des actes qu'autant que la loi leur attribue le pouvoir de produire cet effet. L'hypothèque est une création du droit civil, et les règles qu'il établit k ce sujet dnirent être d'autant plu - strictement appliquées, qu'elles pourraient, mal interprétées, altérer le crédit public et compromettre la lorlune des particuliers. Aussi le codo civil délermine-l-il d'une manière limitative les biens qu'il déclare susceptibles d'hypothèque. Or, ni la lettre ni l'esprit de la loi ne permettent de considérer la contrat d'empbyléose comme transférant des droits susceptibles d'hypothèque. D'abord la cour s'est trompée, si elle a voulu dire que l'emphytéose ne peut être assimilée au louage, parce qu'elle confère une jouissance k longues années, qui a l'étendue de I usufruit. L'emphytéose temporaire lient, par essence el par nature, au contrat de louage, ce qui ne l'empêche pas d'avoir accessoirement quelque point de contact avec l'usufruit. Elle ae peut être comparée qu'a la vente, au louage ou k l'usufruit. D'abord elle n'est pas une vente , puisque, même perpétuelle, elle forme une classe de contrat particulière; l'eavphjlèose temporaire ne transfère pas même la nue propriété. La venté à pacte de rachat transfère la nue propriété, mais elle e«t limitée à cinq ans , et l'emphytéose temporaire peut avoir une durée beaucoup plus longue. Elle ne peut être assimilée i l'usufruit; les différences qui les séparent sont nombreuses. Ainsi, sans une redevance annuelle, qui représente la jouissance ou une partie de la jouissance, l'emphytéose, qui o'esl autre chose qu'un bail k ferme ou on bail k loyer, ne ressemble-

LOUAGE EMPUY1ÊOT1QUE.-S 1.-

éprouver des modifications à l'emphyléose. — Jugé, en effet : i» que les emphytéotes des biens ecclésiastique» , qui n'ont pas

ra.it plus au louage, mais elle ne serait, suiT,int que le pru serail couttilaè , qu'une vente de fruiu ou d'usufruit. D'an utre eûlé, l'usufruit est quelquefois légal, tandis que l'emphytèose m peut être établie que par la volonté derbomme. L'usufruit p«ut être constitué à titre gratuit ; l'emphytèose ne peut l'être qu'à titre onéreux. L'usufruit s'applique aux meuble? comme aux immeubles ; l'emphytèose n'a pour objet que des immeubles. L'usufruit ('éteint par la mort de l'usufruitier ; l'emphyléose «Sttransmissible j usqu'au Urine de .-a durée. L'usufruitier jouit det choses comme ellea sont et le» laisse comme elles se trouvent, tandis que l'em- ^hyteote doit les améliorer. Si, daes un bail a long terme, on donne au preneur une jouissance qui ressemble à celle de l'usufruitier, soit par de* stipulations particulières, soit en se référant à la nature de l'ancienne emphytêose, ce ne sera qu'une clause accessoire du contrat, qui, par eseence, n'en sera pas moins un louage.

La cour de Paris dit que l'emphy leose confère une copropriété entre la bailleur et le preneur. Elle ne peut entendre, par ce mot de copropruit, nn partage de droits de jouissance entre le bailleur et le preneur, puisqu 'en disant que l'emphytèose confère aussi au preneur une jouissance us ufrutlière , elle avait déjà exprimé que les droits de jouissance ne se divisaient pas, et passaient tout entiers au preneur. Le mot de eojwofrièti ne peut donc s'entendre que de la nue propriété : or la nue propriété d'un immeuble qui n'est pas divisé , ne peut être possédée par plusieurs personnes que d'une manière indivise ; en sorte que si deux personnes possèdent par moitié la nue propriété d'un immeuble, elle» ne pourront exercer simultanément leurs droits de nue propriété sur cet immeuble que pour la moitié. Tel est le cas de deux cohéritiers, par égale part, de la nue propriété d'un immeuble.

Mais voici comment la cour de Paris explique le mot copropriété' .- « La propriété des biens donnes à erephytèose est divisée en deux parties dont l'une est transmise au preneur avec faculté, pendant la durée de son droit, d'en disposer par vente , donation et affectation bypotbecaire, à la charge des droits du bailleur. • On voit par là, que la cour n'a fait que traduire, en expressions admises aujourd'hui par la loi, la distinction féodale du domaine utile et du domaine direct. Par là, elle a violé le* principes élémentaire* de notre droit civil. Celui qui aurait le droit de vendre, de donner, hypothéquer, devrait joindre la nue propriété aux droits de jouissance ; dans l'ancienne jurisprudence même, le domaine utile n'emportait pas la nue propriété. L'erreur vient de ce qu'on a confondu l'empbylèose perpétuelle avec l'emphytèose temporaire ; deux chose* dont on a signalé plus haut les différences, en rappelant les lois et la jurisprudence modernes. La cour considère que • les motifs qui ont fait admettre , en faveur de l'emphytèose , le droit d'hypothéquer, sont les mêmes sou* l'empire du code civil, qui ne contient aucune disposition qui ait dérogé aux lois et aux principes antérieurs, et qui ait changé le contrat d'empby tèos*. » La cour a fait une loi, et en a donné les motifs ; elle a ressuscité un contrat oui avait disparu de la législation. Le bail à rente et l'emphytéoee produisaient jadis les mêmes effets civils et politiques; c'est à raison de leur similitude que la perpétuité de l'un et de l'antre contrat fut abolie par la loi du 99 dée. 1790. Quand on voulutronderlecodecivil.le projet garda le silence sur les baux à rente et les baux ampbyièotiqtes qui tenaient à l'économie sociale et à la politique, et l'on réserva au gouvernement le soin de s'en occuper. C'est ce qui eut lieu après la confection des autres titres du code. Dans la discussion qui eut lieu an conseil d'État , on confondit dans le même examen les baux i rente et le* baux emphytéotiques, comme ayant le méma but, et produisant les mêmes effets. Apres en avoir balancé les avantages et les inconvénients, le conseil d'État rejeta expressément la proposition de rétablir les rentes foncières : par là , se trouvèrent abolis le bail à rente, l'emphytèose perpétuelle, et même l'emphytèose temporaire, puisque, dans la discussion, l'on ne parla que des baux ordinaire* a longues années, en les opposant aux baux irrévocables et définitifs, sans nommer l'emphytèose temporaire ; or les baux ordinaires à long terme se trouvaient déjà règles par lé titre du louage. Ainsi, les dispositions de ce litre, et l'art. ftM, ont aboli l'ancienne emphytêose, et, cooséquemment, changé le caractère de ce contrat, et dérogé aux principes antérieur* sur le droit d'hypothèque.

Aussi le code civil, à la différence des lois de l'an S el de l'an 7, al-il borné l'hypothèque au biens immeubles, à leurs accessoires immobiliers el 4 I usufruit des immouMe». Mais, suivant la cour de Paris, « l'art. 1118, loin de faire obstacle à ce que les preneurs à titre emphytéotique confèrent des hypothèques, les y autorise par la généralité de son texte, qui comprend tous les biens immeubles el l'usufruit de ces bien*. » On voit que, dan* l'embarras d'appliquer à l'emphytèose l'une ou l'autre déposition de l'art. 9118, la cour les a invoquées toute* le* deux. C'est une erreur grave. — D'après l'art. 617 r. cit., il y a trois classes d'immeubles, les immeubles par nature, les immeubles par destination, el les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. La première déposition de l'art. 9118 comprend évidemment les immeubles par nature et par destination. Il restait à choisir dans la troisième classe d'immeubles ceux que l'en voulait déclarer susceptibles d'hypothèque;

représenté et fait parapher leurs baux dans le délai et selon le mode prescrit par l'art. S7 de la loi dos ll-a* août 1790, en ont

la loi a pris l'usufruit seul. Si, par sa première disposition, l'art. 9111 eût parlé de toute espère d'objets immobilieis, la seconde eût été tout è fait inutile, puisqu'elle aurait compris l'usufruit des immeubles. On a I dit que les actions de banque, pouvant être immobilisées et frappées duy* I pothèque, rentraient dans la première disposition de l'art. 9118 qui. ainsi, pouvait s'appliquer à d'autres immeubles qu'à ceux qui le seul par nature ou par destination. Mais c'est une loi particulière qui a donné ce privilège aux actions de la banque, qui, si elles eussent été mentionnée» dans le rode civil, l'auraient èlé dans la seconde partie de l'art, 9118, ois l'on aurait dit : l'usufruit et les actions de la banque, etc. — Il résulte de ce qui précède que, pour pouvoir grever d'hypothèque les biens imjneublas par nature, il faut au moins en avoir la nue propriété ; or, l'emphyléose temporaire ne confère pas ce droit. La cour de Paris a considéré qu'en droit le g 1 de l'art. 9118 comprenait tous les biens immeubles, et qu'en fait, les inscriptions avaient frappé les biens compris dans l'adjudication, sous la condition du droit résolutoire appartenant au bailleur. Ainsi, après avoir qualifié la jouissance emphytéotique de jouissance usufruitière, après avoir dit qu'il y avait une copropriété entre le bailleur et le preneur, on se voit forcé de considérer l'emphyléose temporaire comme une vente attribuant la nue propriété et la jouissance, et le bailleur comme uo vendeur ordinaire sous pacte de rachat, ce qui est en contradiction avec le considérant qui n'attribue au preneur qu'une copropriété. —En supposant que la cour d'appel n'ait voulu appliquer que la partie de l'art, il 1H relative a l'usufruit, elle en aurait fait une fausse application. Le droit de vendre et de donner, qu'avait autrefois l'emphytcole temporaire, n'était que la faculté de céder se* droits de jouissance à litre onèreov ou gratuit ; il avait, de plu*, le droit d'hypothéquer, non la nue propriété, mais seulement les droits de jouissance. C'est ce qui résulte de l'acte de notoriété du Cbàtelet, du 1 9 juill. 1687, que l'on a invoqué à l'appui du système consacré par la cour de Paris. Mais ce droit d'hypothèque, appuyé sur le système de l'immobilisation des propriétés, a disparu sous la législation nouvelle qui tend, au contraire, à la mobilisation. C'est pourquoi l'art. 9118 ne fait pas mention de l'empbylèose. D'ailleurs, l'emphytèose perpétuelle ayant été abolie par la loi du 99 dec. 1790, et l'emphythéose rentrant dans la classe des baux à longues année», le code civil, qui n'avait pas distingué ces derniers du contrat d'emphytéose, n'aurait pu, dans l'art. 9118, déclarer l'un seulement de ces actes susceptible d'hypothèque. Quelques cours ayant, dans leurs observations, réclamé contre l'omission de l'emphyléose, la cour de cassation demandait qu'on rédigeât ainsi la seconde disposition de l'art. 9118 : • l'usufruit et droit de jouissance emphytéotique des mêmes biens et accessoires, pendant le temps de leur durée, a On ne put avoir égard à cette observation, pui «qu'au titre du louage, on avait réglé d'une manière uniforme tous les baux à longues années, ce qui renfermait l'emphytèose temporaire. La discussion de l'art. 9118, quoique très-courte sur ce sujet, achève de prouver qu'on n'a pas voulu rendra le bail, qualifié d'empbytèose, susceptible d'hypothèque.

En supposant l'emphytèose temporaire maintenue comme contrat distinct des baux à longs termes, il n'y avait pas même raison, que peur l'usufruit, de lui faire produire hypothèque. On a dit plus haut en quoi l'usufruit diffère de l'emphytèose. Dans les anciens auteurs, l'empbvtéose est traitée, soit avec les matières féodales, soit avec le louage, "et non au titre de l'usufruit. Cela se conçoit : l'usufruit peut être l'objet d'un contrat, mais il n'est pas un contrat. L'usufruit peut être donné, vendu, hypothéqué librement par le propriétaire, sans pour cela perdre son nom et sa nature; l'emphytèose ne peut lui être comparée : saas redevacce, la jouissance emphytéotique n'est plus que le don d'un usufruit: sans redevance annuelle, mais avec un prix constitué comme dans la vente, celte jouissance ne serait que la vente d'un usufruit. La différence est essentielle, surtout pour te droit d'hypothèque; l'usufruit gratuit ou onéreux confère des droits fixes et non éventuels; l'emphytèose, comme le louage ordinaire, soumet le preneur, comme les tiers qui auraient traité avec lui sur la foi d'une hypothèque, à la résolution pour le son payement de la redevance annuelle. C'est celte différence qui a échappé à M. Merlin, quand il a comparé el assimilé le bail à vie et la vente d'usufruit IRép., v» l'sufruil, § 1, n» 5).— La jouissance emphytéotique diffère encore plus de l'usufruit que celle du fermier; celui- ti a pour but de percevoir le» fruits, tandis que l'objet et l'essence de l'emphytèose, c'est moins de percevoir les fruits que d'en faire produire nai l'amélioration du fonds. Cela est tellement vrai, qu'autrefois le mot d amèlioratioo devait so trouver dans le bail pour lui donner le caractère d'empbytèose (Denisart, V Emphytêose, n* 9), et que ce contrat, étant nlèaloire, ne pouvait subir la rescision pour cause de lésion. Ainsi, ce n'est pas uns raison que la loi n'a pas mentionné l'emphy léose dans l'art. 9118.

La cour de Haris'tormine son arrêt en considérant qu il resuie, de la loi du 91 juin 1890, des disrnsions qui l'ont précédée, de* clauses de l'adjudication, ol des obligations souscrites par les époux Cbantereiae, que la concession euiptiyU-oliqueà eux adjugée avait été considérée par