LOUAGE EMPHYTÉOTIQUE
térité, oppose a la demande en déguerplssement une transaction i passée entre de prétendus descendants des preneurs, d'après laquelle elle a droit à l'usufruit des biens loues, elle doit être maintenue dans celle Jouissance jusqu'à ce que le bailleur ait exercé son droit de revendication contre les personnes qui ont passé la transaction (Req. 8 nov. 1800) (i).
97. L'cmphytéotc ayant la propriété utile des fonds, a dû seul profiter de la suppression de la dlme, sans être tenu à aucune Indemnité envers le propriétaire direct (Paris, l« plnv. an 10, au*. Prieur, w 22; Orléans, 19 août 1808) (2).
S0 Les acquéreurs successifs de l'immeuble albergé donné à emphyléose {V. n»2] sont soumis anx mêmes obligations que l'albergatalrc, et le possesseur actuel de l'immeuble soumis à la rente est passible des arrérages échus ei de tous les frais faits par le créancier contre les possesseurs antérieurs (Grenoble, 13 fév. J833, 1™ ch., M. Fornier, pr., aff. Bergoln C. Vargoz).
§ 3. — Cessation, Résolution et rescision du bail emphytéotique. — Prescription.
99. Toutes les causes de cessation et de résolution des contrats en général sont communes à l'emphytéose : nous ferons connaître les principales. — L'emphytéose finit d'abord par l'expiration du temps pour lequel elle a été contractée ; elle finit alors de plein droit et sans qu'il soit nécessaire de donner congé (V. M. Troplong, eod.t p, 192). — Jugé que la tacite reconduction ne peut jamais avoir lieu en matière d'empbytéose (Colmar, 16 août 1820, aff. Duriinger, n» 41). — En effet, dit H. Troplong (tod.), ce contrat opérait on démembrement trop grave de la propriété, ponr qu'on étendit jusqu'à lui la rénovation tacite, dont le propriétaire, dans le simple bail à Terme, n'éprouve presque aucune incommodité.
SO. L'emphytéose finit par la perte totale de la chose. Lorsque c'est une maison qui a été donnée à bail de celle manière, si elle vient à être détruite par accident, les droits de l'cmphytéole ne sont pas éteints; Ils restent sur le sol (Proudhon, n" 5755).
(1) Bnitê: — (Hunolstein C. veuve Landbeck.) — 15 mai 1750, le siew de Hunolstein donne, A titre de bail emphytéotique a Landbrel;. an certain nombre d'arpents de prairies et do terre* arable. — Ce bail n'est consenti qu'en faveur de* preneurs et de leurs desrendant» et doit cesser de plein droit s'ils décident sans postérité. — Après le décès du bailleur, son fils, par l'effet du partage, succéda aux droits et action? résultant du bail emphytéotique consenti par son père. — Le preneur étant également décédé, son fils continua à jouir de* biens loués emphytèotiquement jusqu'au i janv. 1791, jour do son décès sans iiostèrité. — Le cas prévu de résolution du bail était arrivé ; cependant la veuve Landbeck Gis continua de jouir des biens loués pendant un certain nombre d'années. — Mais le 1* fruct an 11, assignation lui est donnée devant le tribunal de Mayence, pour se voir condamnée au déeverpissement du terrain, et à là restitution des fruits perçus depuis lo décès de son mari. — 20 nov. 1806, jugement contradictoire qui accueille cette demande. — Appel par la veuve Landbeck. — 15 avr. 1808, arrêt de la cour de Trêves, qui, par un avant-faim droit, admet la veuve a prouver qu'il existe des descendants du premier emphytéote, et que c'est en vertu d'ua titre émané de ces descendants, qu'elle jouit des terrains litigieux.
La veuve Landbeck produisit une transaction qui serait intervenu sur procès, entre de* héritiers présomptifs du premier emphytéote et le fils de ce dernier, d'aprfcs laquelle la veuve Laudbeck devait avoir, sa vie dorant, l'usufruit des biens emphytéotiques. —En cet état, 11 juill. 1808, arrêt définitif qui, sur le vu decetto transaction, infirme le jugement de première instance et maintient la veuve Landbeck dans la jouissance des biens, sauf au bailleur son droit de revendication contre ceux qui se prétendent héritiers des descendants du preneur, et sauf à rèrl.imcr le payement des canons qui pourraient être arriérés.
Peurvot de la part de Hunolstein, t* pour violation de l'art. 7 de la loi do S bnnn.anl et de l'art, «et c. pr., en m que l'arrêt, en admettant sur l'appel, la veuve Landbeck à faire la justification, qu'il existait de s ilesce n ds nts des preneurs , a accueilli une demande nouvelle ;— 2* Contravention aux lois 9 et 56, Arrêt mndieat., en ce que dès qu'il était contlanique la veuve ne pouvait être un dépendant du preneur, s. .puissance était illégale, et la revendication du nu-propriétaire ouverte. — Arrêt.
La Cotra ; — Attendu 1» que la veuve Landbeck n'a formé aucune demande nouvelle en appel, qu'elle n'a fait que po*cr des exceptions qui de leur nature peuvent être propose** en tout étal de cause ; —Attendu 2* qu'eu décidant que celte veuve ne peut être dépouillée par le demandeur des biens dont elle jouit du consentement d'autres personnes qui s'en r»t«ident propriétaires, avant que le demandeur ait fait juger la de-
— Cet auteur pense que l'emphvléote peut être forcé de reconstruire l'édifice; mais cette opinion nous parait difficile a admet* Ire. — On doit plutôt appliquer le principe des art. 617, § 6; 1722, 1741. M. Duverglcr (eod., rr» 17a) se range à notre avis; il cite la doctrine de Loyscan sur ce point, qui établit très-bien que le preneur n'est pas obligé de reconstruire, parce qu'il y a une grande différence entre les réparations ou enlretènements des maisons avec les rebâtiments et réédifications (V. aussi la loi 44, ff., Deusufr.). Ainsi pense aussi M. Troplong, p. 192, qui ajoute : « Les codes napolitain et hollandais ont suivi cette sage décision. » — Mais si la chose ne périssait qu'en partie, par exemple si la maison bâtie sur le fonds était incendiée, le canon ne devait pas être proportionnellement diminué; le sol restant continuait & servir d'assiette à la redevance (Conf. M. Troplong, eod . , p. 193). — Si la partie restante du fonds concédé ne produisait plus des fruits sulOsanls pour payer le canon, le preneur avait ie droit de délaisser la chose ponr le total, i moins, toutefois, qu'il ne s'agit d'eraphyléoses concédées par le fisc, ou bien si la perte avait eu lieu par la faute de l'cmphytéotc {M. Troploug, eod.).
3 1 , L'emphytéose finit, comme tons les autres contrats, par le défaut respectif des parties de remplir leurs engagements. — En conséquence, l'cmphytéotc qui détériore l'héritage et y commet des dégradations qui en diminuent la valeur peut en être expulsé et être condamné a remettre les choses dans leur ancien état (Novcllc 1 20, ch. 8). — Néanmoins il a été décidé que, quoiqu'il soit convenu qu'en cas de dénaturation ou d'altération de la substance du fonds donné à emphytéose, le bail sera nul et résilié de plein droit, cependant une telle convention n'ayant qu'on caractère comminatoire, les juges peuvent, alors surtout que tes altérations ou changements onl été faits sans mauvaise foi et qu'ils n'ont pas nui d'une manière nn peu notable au fonds loué, fixer au preneur un temps déterminé pour rétablir les lieux, et que ce ne ?era que faute d'exécution de ce jugement dans le délai fixé que la résiliation sera encourue (Meli, 27 déc. 1826) (3). — Toutefois, on a jugé qu'en cas de violation des conditions d'unoail ero-
mande en revendication contre ces dernières, l'arrêt n'a violé aucune loi relative à la revendication ; que même il réserve au demandeur U revendication et les réclamations relatives contre qui et par-devant qui de droit, s'il s'y croit fondé; — Rejette. Du 8 nov. 1809. -C. C, sert. req. -MM. Henrion, pr.-Ca**aigne, rap.
(2) Kipéet : — (Roger C. Lenoir.) — Le 27 juill. 1807, jugement du tribunal de Nogcol-sur-Srine, qui adjuge aux héritiers leurs conclusions en ces termes : — « Eu ce qui touche la rente ci-devant seigneuriale de U deniers de cens, t» sols en argent, trente-six biebrts de froment, etc.: — Attendu que cette charge faisait partie duprix du bail, et que, ladite rente avait été supprimée comme féodale par les lois rendues sur 1a matière, et notamment par celle du 19 juill. 1793, cette suppression a été faite en faveur et doit tourner au profit des demandeurs , propriétaires directs comme représentant le sieur Derelongue, des biens et héritages objectifs du bail du7 nov. 1770, et non à celui des défendeurs, qui n'ont que la jouissance utile et temporaire du moulin dont il s'agit, jouissance originairement grevée de ladite rente seigneuriale ; d'autant mieux que ce principe de justice et d'équité a déjà été consacré plusieurs fois par la jurisprudence des tribunaux, notamment par différents arrêts de la cour do cassation. » — Appel par Roger et sa femme. — Arrêt.
La cou» ; — Adoptant les motifs des premiers juges, confirme. Du 19 aoot 1808.-C. d'app. d'Orléans.
(3) (Christophe C. N...V- La coin ;— Attendu qu'encore bien que les droits du preneur i litre de bail emphytéotique soient plus amples et plus étendu? que ceux d'un fermier ordinaire, il doit néanmoins n'user des biens loues qu'en bon père de famille, et lorsqu'ils sont en rapport on seulement considérés comme d'art ou d'agrément, les entretenir et conserver dans l'état que le bailleur l'a voulu et entendu lors du contrat, sans les dénaturer ni en altérer la substance ; — Attendu que. pour assurer de la part des preneurs l'exécution ponctuelle de cette obligation, qui leur fut imposée de 1a manière la plus explicite et la plus positive par le bail du 27 mai 1761 , et empêcher qu'il ne fut porté la moindre atteinte à la nature et A l'état actuel des biens, il fut stipulé que le bailleur aurait la faculté de les taire visiterions les ans, elcbaqae année par experts, aux frais des preneurs, et qu'en cas de contravention ou d'inexécution à cet égard, le bail serait nul et résilié de plein droit, et sans qu'il fût besoin d'aucune forme ni d'autorité de justice; — AI* tendu, quoique l'on ne doive considérer ces sortes de clauses résolutoires exprimées ou sous-entendues que comme comminatoires, lorsque l'infraction ou l'ineiécotiou du coitrat n'est point le résultat de la méchanceté et ne diminue pas notablement la valeur des biens, il est cependant hors de doute que le baron Christophe a ea le droit et une r.c-
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ptirtMlrrao, et, par exemple, en cas de détérioration notable des biens amodies, le bailleur primitif ayant une action en résolution du bail et en réintégration, laquelle est une action réelle qu'il peut exercer immédiatement contre le possesseur aeluel de ces biens, il en résulte que la résiliation consentie en sa faveur, par le dernier sous-preneur, volonlalrcment et sur une simple sommation cxlrajudicialre, pour éviter un procès, est valable, quoique lepreneurprimilifet les sous-bailleurs intermédiaires, qui avaient stipulé des prestations particulières, indépendamment du canon emphytéotique, n'aient point été mis en demeure. — On dirait en vain que le preneur primitif avait conservé une action réelle sur le fonds amodié, pour le service des prestations particulières stipulées en sa faveur (Req. 30 août 1827) (t). — Conf. M. Troplong (fod., p. 203), qui remarque que ce point de droit est passé Uns les codes hollandais et napolitain (art. 780, -81, 1602).
3 S . D'après le droit romain, presque universellement suivi en ce point par notre ancienne jurisprudence, le défaut de payement de la redevance pendant trois années donnait au bailleur le droit de faire résoudre le contrat, et de rentrer ainsi dans la jouissance de l'immeuble donné à eoiphytéosc (L.2,C, Dejureemphyt.); c'est ce qu'on appelait commue empUyliolique. — A plus forte raison
lion ouverte pour m plaindre en justice de la suppression d'an étang que le» preneur» avaient pris rengagement de lui conserver; — Maii attendu qu'il ne peut être reproché a ces derniers ni mauvais dessein, ni mauvaise foi, et qu'il n'apparaît pas non plus résulter de celte suppression une diminution de valeur dans les biens, et qu'en tout cas la perte, si toutefois il y en a, est susceptible d'être réparée, il s'ensuit que les premiers juge», au lieu de déclarer le bail actuellement et Immédiatement résil.è, auraient dû ne prononcer la résolution qu'à défaut par le preneur de rétablir l'étang dans un délai déterminé par eu. d'autant plus que la demande avait été formée avant l'expiration de celui que le demandeur avait lui-même accordé au défendeur pour opérer le déblai; — Amendant, et statuant par jugement nouveau , ordonne que dans un délai de six ans, N... rétablira I étang dont il s'agit ; — Sinon cl à défaut par elle d'avoir fait et parachevé le rétablis-eroent dans ce délai, déclare dés maintenant pour lors le bail de 1761 résilie.
Du 37 dèc. 1828.-0. de MeU, ch. eiv.-M. Gérard d'Hannoncelles, pr. (1) Bipèet — ( Coens C. Bouvier, etc. ) — Le pourvoi était dirigé contre un arrêt de de la cour de Dijon, du 15 janv. itlifi et fondé sur la violation de l'art. 1 184 e. civ. — Du l'aveu de tous les auteurs, at~on dit pour eux , l'erapbyteove donne au preneur un droit réel sur le fonds. — EmphfinHa aulrm kabit jtu tt poutuwntm m r» ( Peretiu-, ai Coi. Df jvrt mpkvt., d* 10 ). — 11 suil de la qu'en rétrocédant son bail, l'empbyléola conserve une action réelle pour rentrer dans la joni<san<e de l'héritage, si le sous-preneur ne remplit pas k son égard les conditions de la rétrocession. Or, dans l'espèce, le dernier preneur jouirait du bail, sous condition : 1* de servir les deux icdevances stipulées par Coens ; 2* d'en payer une troisième à son cédant. Il ne pouvjit donc transmettre le» droits qu'il avait à l'empbytéose , que grevés de cette double charge, d'après la règle iwmo ptiu jum , etc. Cette régie est vraie •n cas de venta, d'usufruit, de cession de bail . pourquoi ne le seraitelle pas a l'égard de l'empbylèoset Disons donc que Gaulberot n'a pu céder ses droits que grèves de la condition résolutoire sous-entendue, aux terme» do l'art, liai, dans son contrat de rétrocession, pour le cas où il n'aurait point satisfait à son engagement. — Or, ce cas est précisément arrivé. — Coens, premier sous-bailleur, qui avait stipulé une prestation personnelle a son profil, n'en étant point payé, a demandé la résolution contre son sous-preneur Gallot, et celui-ri Ta également demandée contre son sous-prencur Gaulberot: ce dernier a donc dû être ixpropné, et par conséquent l'extinction qu il avait consentie de son bail a dû être résolue, cet effet qu'a produit l'inexécution des conditions de a part des sous-preneurs, incontestable à l'égard de la cession laite à tn tiers autre que le propriétaire direct, ne l'est pas moins vis-à-vis du transport lait à celui-ci. Celte qualité de propriétaire ne saurait, en effet, changer le droit qui naît d'unecause qui lui est étrangère. — Qu'inerte que le transport en laveur des propriétaires ait été envisagé comme <tae véritable résiliation? Il reste toujours vrai que nul ne pouvant, par l'usage qu'il fait de son droit, changer les conditions sous lesquelles il 'e possède, la résolution que û sous-preneur consent au propriétaire est coordonnée dans son efficacité , a l'accomplissement envers le premier reneur des conditions de la rétrocession. — Mais, objecte la cour de T>îjon, tous les sous-bailleurs intermédiaires étaient représentés par (jaulberot, vis-à-vis des sieurs Douvier et consorts, et tant pis pour -uv s'ils ont choisi un individu indigne de les représenter; il ne leur reste qu'une action récursoire contre lui. — Ce raisonnement est tout k ait vicieux. — Chacun des eous-hailleurs était toujours demeuré personnellement assujetti a l'exécution du bail ; la jouissance des objets amodias n'a été successivement transmisa a d'autres que par des contrais etreagtrs au propriétaire, et qui ne changeaient en rien leurs obligations
TOM XXX
devait-il en être ainsi, lorsque cette commise avait été stipulée par le bail. — Aussi a-l-ll été Jugé que l'arrêt d'une cour échappe k la cassation lorsqu'il décide, par interprétât ion des conventions, qu'un bail emphytéotique antérieur au code Kapoléon sera résolu pour défaut de payement des arrérages pendant trois années (ReJ. 13 déc. 1820, aff. Petit, V. Propr. feod. — Conr. N. Troplong, p. 107).— Mais les loiscanonlques, par un équitable tempérament, avalent admis l'emphytéole à purger la demeure, en payant après l'expiration du délai (M. Duvergler, eod.t n» 166).
83. Il s'Induit do là et de l'art. 1912 c. nap., qu'aujourd'hui il suffirait d'un défaut de payement pendant deux années pour donner au bailleur le droit de demander la résolution; cela nous parait s'Induire par analogie de l'art. 1912 c. nap. — Cependant la question est abandonnée à l'appréciation des tribunaux , qui devront toujours concilier les égards dus au malheur avec les droltsd'un créancier légitime (c. nap. 1 184 ; V. Louage, nM 332 s.).
— Hais, dans notre ancienne jurisprudence comme aujourd'hui, cette résolution n'a jamais eu lieu de plein droit ; elle a toujours eu besoin d'être prononcée par un jugement (Nouv. Denisart, § 3; Merlin, Quest., v* Emphyt., § 3). — V. Louage, eod.
» â. Le code Napoléon a-t-ll modifié celle Jurisprudence? Oui,
envers lui; c'était donc toujours A eux que le bailleur originaire ou ses successeurs devaient demander l'accomplissement des conditions stipulées au bail primitif, -7- La résolution du bail ne pouvait donc être obtenue contre le preneur primitif et tous ses cessionnaire-s successifs, qu'après que chacun d'eux eût été mis personnellement en demeure. Jusque-là, loulrrésiliationconsenticaux propriétaires par le dernier souspreneur était r« i»ier aliat ac ta, et ne pouvait utilement leur être opposée.
— Mais, en supposant que celte mise en demeure ne fut pas indispensable, du moins aurait-il fallu que la résiliation du bail emphytéotique, pour être légale, eût été ntmuure, et celte nécessité ne pouvait être constatée quo par la justice. Sans doute , si, après un commandement de payer resté infructueux, après un rapport d'expert* régulièrement nommés, les détériorations du moulin eussent été évidentes , le demandeur . n'aurait pas à se plaindre de la résiliation qui serait alors prononcée ; lé I jugement qui aurait constaté ces dégradations ou le défaut de payement
eût écarté toute idée de collusion entre le dernier sous— preneur et le propriétaire ; mais les choses se sont passées autrement : la résiliation a été •olonfoir» de la part de Gaulberot , puisque aucune assignation en justice ne lui avait été donnée. On ne pourrait pas considérer comme telle une simple sommation qui, d'ailleurs , n'était pas représentée; car l'arrêt se borne k déclarer que les défendeurs éventuels yréteniaint avoir donne une sommation, or, jamais une allégation ne tint lieu de certitude.— ! D'ailleurs, la résiliation eut-elle été faite régulièrement, elle no pouvait < l'avoir été que sous la condition de l'accomplissement desobligations dont ' était tenu le sieur liautherot envers le sieur Coens, parce que le pre- I mier n'avut pu abandonner le moulin dont il s'agit, qu'avec les charges : dont il était grevé, et l'une de ces charges était la prestation annuelle de 70 fr., stipulée en faveur de Coens. Celui-ci n'avait pas seulement une action personnelle contre Gaulberot pour s'en faire payer; nuis il avait [ nécessairement, et par sa qualité même d'empbyléole, un droit réel sur la chose, pour garantie de celte prestation. — Arrêt.
La coua; — Attendu, en droit, qu'en cas de violation des conditions auxquelles le bail originaire était tumUttlmni subordonné, et notamment en cas de dtlinaraùtm notabli des biens, le bailleur originaire avait l'action en mofanon du même bail , .et en rtinUyratum dans la posde* bien* emphytéotiques ; que celle action était réilh , iinttt , im contre un ««n-possesseur quelconque des mêmes bien* ; qu'elle ne pouvait aucunement être miras* par les contrai* partieulirrt passé* cotre les différents nat-baiUnrt et soiu-prriwiiri, auiqueb le bailleur originaire aurait été entièrement étranger; — Et attendu, en fait, qu'il est constant et reconnu que le bailleur originaire, ainsi que ses représentants, n'ont jamais figuré aux actes passés entre les différents «ow-éai/leurt et HMÊ-pmuuri ; qu'en 1806, touttt les conditions du bail originaire avaient été mjeannuet; que tous les biens emphytéotiques avaient été totalement dttfnertt; que les représentants du bailleur originaire exerçaient leur action en roWnon du bail, et en rimUçration dans la possession d» biens emphytéotiques conlro Gaulberot , possesseur actuel des même biens ; que c'est pour tarer un procès dont l'issue ne pouvait lui être favorable, que Gaulberot avait dû Consentir la rt.olntion du bail et la rimUarattm des représentants du bailleur originaire dans la possession des biens emphytéotiques ; —Que, dans ces circonstance*, en déclarant bonnes et valables celte résolution et celte réintégration et ea condamnant chacun des sous-bailleors et des sots-preneurs a se garantir réciproquement , et , ainsi que de droit, tous les faits et toutes les stipulations qui leur étaient propres, l'arrêt attaqué a fait une juste application des lois de la matière ; — Rejette.
Du 30 août 1817 .-C C, cb. req.-llM. Botton, L L 1 rap.-De Vatinesnil, av. géa., c. coof. -Dalla», av.
