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— 18«Trll p. 5*0. |— :S me«« p. 58i.

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1809. liée. Il e.

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1814. I4j«ia35e.

1818. 18, «in 34.

purement précaire; qu'il* ne détiennent les fonds concédé' pari» bail pwikilif que par une tacite reconduction, qui, en matière derophjlêo c, •e petit jamais aiotr lien ni légitimer leur détention; qu'ils ne peuvent avec plus de succès opposer deux quittances qu'ils ont produites, parc» qu'il est encore de principe que^ si la prestation uniforme du canon pendant quarante années, dent d'ailléurr Ils «oal loin de justifier, peut seule tonner an débiteur le droit d'empbytéose, il (aul, pour condition e-M'ntielle, qu'il ne conste pas, comme au cas particulier, d'un bail lem;ioi aire passé sous te même canon avec les auteurs des fermier*, auquel cas ceux-ci n'ayant jamais pu changer et altérer la nature de leur possession, il n'y aurait aucun laps de lemps qui put le* mettre a couvert de 1 eviclîon, leur jouissance êlanl purement piécatre; — Que si le défaut de lent du canon emphytéotique pendant trois années donne lieu a la ilion du contrat, par la seule force de la loi,

j même A défaut de stipulation expresse dans le contrat, a bien plu» forte raison celle résolution doit-elle avoir lieu, lorsque I» bail emphytéotique contient a cet égara: des dispositions tonnelle» , puisque, d'apré» la loi romaine, il est voulu que si le contrat contient quelques stipulations sur ce point, elles soient scrupuleusement observée»; — Que (i, en France, on a reconnu que le bailleur ne pouvait se mettre de lui-même en possession de la chose concédée par le bail, et stéi l'int rvcntion du juge, d'après ce principe que ■ul ne peut se rendre justice a lui-même, il n'en e»l pas moins con-unt «nee'wtà tort que les défendeurs prétendent qu'on aurait dù les constituer en demeure, puisque, d'après la loi romaine con -laminent «uivie dans la prorince d'Alsace, celle formalité n était pa* exigée, le droil était acquis de plein droit, .pio/ur., a l'expiration des trois a.iiu-c-.el que •i, par analogie, oo appliquait a la cause le.» principe» relatif» aux cou-

1819. Il tél. 7-S'c.

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ti mars 7» e. ' 1 ' 1849. 18 dée. 14 e.

LOUAGE HÉRÉDITAIRE.- t. Le bail héréditaire, connn et pratiqué spécialem*nt en Alsace, parait avoir une grande analogie avec le bail à colonage perpétuel (V. le mot Louage h entoilage perpétuel). C'est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien rural l'afferme au proQt du preneur et de ses descendants ntales en ligne directe. Il peut être limité à un certain nombre de générations de fermiers; dans tous les cas, il finit lorsque la descendance mâle en ligne directe vient à s'éteindre, et ne passe jamais aux branches collatérales.

2 . Une grave question s'est élevée à l'occasion de ces baux Transferenl-ils ou ne transfèrent-Ils pas la propriété au preneur? Cette question a été agitée plusieurs fois déjà devant la cour de cassation, qui ne l'a pas uniformément résolue (V. Enregistrera., n*» 3053 et suiv.). — En définitive, un arrêt des chambres réunies avait décidé, conformément aux conclusions de X. le procureur général Dupin, que le bail héréditaire conserve au bailleur U propriété du fonds cl ne constitue envers le preneur qu'un simple droit de jouissance, quoique à titre successif (Ch. rêun., liej. 2* nov. lnr>-, aff. Criés, V. Enreg., n»30-,8). C'est en ce sens aussi que se prononce M. Troplong, du Louage, nw 4 et 56. — La question pouvait sembler définitivement Ju?ée. Depuis, cependant, elle a été portée de i

judiciaire, el elle y a reçu une solution contraire. Il a été jugé, en effet, qu'un bail héréditaire dont la durée indéfinie doit s'étendre a tous les héritiers futurs du preneur, a le caractère d'un bail emphytéotique perpétuel , emportant transmission de propriété au profit du preneur, lequel peut, dés lors, s'affranchir par le rachat delà redevance due au bailleur (Rej. 16 juin 1852, aff. église protestante de Zutscndorff, D. P. 52. 1. 285).

Celte décision est fort importante, pour l'Alsace partirai lère» ment, à raison du grand nombre de biens qui y sont détenus en vertu de baux héréditaires. Ce qui rend difficile l'appréciation du véritable caractère de ce contrat, lors même qu'il est consenti sans limitation de durée, c'est que, comme l'exprimait H. le procureur général Dupin dans le réquisitoire dont nous venons de parler, il est destiné à s'éteindre avec les héritiers du preneur, et porte ainsi la mort dans son sein. — La cour de Co)mar s'est Livrée, dans l'affaire même sur laquelle a été rendu l'arrêt de rejet du IG juin 1852, précité, à une élude approfondie du contrat en question. On lira avec Intérêt U dissertation historique que

stitutions directes, on reconnaîtrait que la rente dont s'agit étant porlalil» et non quérable, dispensait le créancier de loule mise en demeure, et c'est dans ce sens que l'ont jugé deux arrêts de la ronr rie cassation, des 8 avr. et 16 déc. IN18 (V. t* Renie); — Que lors même qu'on Tnudrait établir la mise en demeure comme indispensablo , cette mise en demeure aurait eu lieu par U sommation du 31 déc. 1818, antérieure de six semaine» a l'assignation; que d'ailleurs les défendeurs, u'ètant pas les preneurs légitimes, ne peuvent invoquer le bénéfice de quelques disposilioas delà loi ; — Que la question du rarlint de la rente el de la validité des offre* réelles faites par le» défendeurs, ne peut être sêrieusemenl agité», puis» qu'en admettant même que la rente créée par le bail de 1710 fût susceptible de rachat, cette faculté ne pourrait appartenir qu'a des prêteurs réguliers et non & de» détenteurs précaires, que, d'ailleurs, il r a heu de douter de l'application de la loi de 1780 à l'espèce, puisqu'il ne s'agit que d'un bail temporaire , el consèquemmenl d'une rente temporaire, »t non d'un bail el d'une rente perpétuer.»; — Qu'enfin les arrérages réclamés depuis I79t sont sujets a ta prescription établie pour ces sorte» de prestations, depuis U publication du code civil, art. 2277. o — AppeL Tbiébaut-Durringerelcons. soutiennent qu'il y a nécessairement présomption en leur faveur qu'ils possédaient 8 titre d'empnyléose. — Ils citent Manliea, Dt lacttu tt ambtoui roaomlionifcu, Mb. 22, lit. 8, nM 21, 18 el 55; Mascard, Traité des preuves, conrl. 60t, n* 8, Menochius, Dt praivmpfioaifriu,- Tiruijueau, Ti ailé des prescripl., L t et gloss. t, § 4. — Arrêt.

La cor» ; — Adoptant les motifs des premiers juges, met l'appellation au néant avec amende et dépens.

D» 1« août 1820.-C. deColtnar.-M. Poojol, pr.

MACHINES A VAPEUR

renferme sa décision fort longuement motivée, et dont nons avons du non* borner à reproduire les principaux passages (D. P. toi.). De cette décision que la cour s'est efforcée de concilier avec l'arrêt de 1857, en renfermant cet arrêt dans les limites d'un arrêt d'espèce, Il résulte que le bail héréditaire, quoique l'extinction en soll possible, n'en doit pas moins être traité comme un bail perpétuel, et se confond, des lors, avec l'emphyteosc. La cour do cassation n, en effet, récemment attaché au bail emphytéotique le mémo caractère de perpétuité, par cela seul qu'il n'a été borné ni à quatre-vingt-dix-neuf ans ni à trois têtes, encore qu'il serait soumis à une condition de retour, pour le cas d'extinction ae la descendance légitime du preneur {V. Louage emphyt., n« 1 !>).

— Le présent arrêt sanctionne la doctrine laborieusement établie par la cour de Colmar, doctrine qui IHc ainsi, au grand avantage de la propriété foncière dans les pays où les baux héréditaires perpétuels sont usités, la position que ces baux ont faite aux nombreux délenteurs qui v puisent le titre de leur possession.

9. Il a été décidé en Belgique, i" qu'on ne doit voir ni unbail à renie, ni une locatafric perpétuelle, ni même un bail ad longum trmpus, dans le contrat passé sous l'empire do l'ancien droit liégeois, par lequel on déclare rendre à stuit local et mobile, un fonds de terre pour le terme de trois, six ou neuf ans, avec stipulation qu'à l'expiration de ce terme, tacite réconduction aura lieu tant et si longtemps que les preneurs et leurs représentants payeront une redevance déterminée à titre de trescens, et se conformeront aux clauses et conditions i eux imposées par le contrat; I quo ce contrat peut seulement être assimilé au bail connu en France sous le nom de bail héréditaire ou métairie perpétuelle; qu'en conséquence, la redevance qu'il établit, quai idée de trescens, n'est pas comprise dans les rentes ou redevances foncières déclarées rachelablcs par la loi des 18-29 déc. 1790 (Liège, 2' ch., n déc. 1842, an*. Thonus, etc. C. hospices de Liège);

— 2* Que si la clause résolutoire y a été expressément stipulée, à défaut de payement d'un ou plusieurs termes, des offres insuffisantes qui n'ont point été régularisées^ l'audience cl lors des plaidoiries, n'ont pu purger le droit acquis par la demeure à la résolution, tant d'après les clauses du contrat que d'après les principes du droit commun (même arrêt).

LOUAGE JUDICIAIRE. — 1. On désignait autrefois sous ce nom les baux qui étaient faits en justice, par voie d'adjudication au plus offrant et dernier enchérisseur. — Ils étalent usités pour les biens de l'Etat, pour ceux des corps et communautés, pour ceux des mineurs, enfin pour les biens saisis réellement (V. Bour- Jon, Droit comm. de la France, 1. 1, p. 7) 4; Polluer, Traité du louage, n* 376 ; le Nouveau Denisart, v* Bail judiciaire, § l). — Us différaient des baux ordinaires seulement en ce que les obligations qui en naissaient, oulre qu'elles étaient formées par le mutuel consentement des parties, étaient confirmées et corroborées par l'autorité de la justice (Pothier, n° 379).

». Les baux judiciaires étaient simplement facultatifs pour les biens de l'Etat, des corps et communautés et des mineurs; les administrateurs de ces biens pouvaient aussi les louer ou affermer de gré à gré. Mais les baux judiciaires étaient le seul mode d'exploitation applicable aux biens saisis réellement. Il y était procédé sur la poursuite du commissaire aux saisies réelles, officier préposé pour l'administration de ces biens; cl jusqu'à l'adjudication du décret, c'était lut qui en percevait les revenus pour les distribuer aux ayants droit en l'acquit du débiteur saisi (V. Polbier, Bourjoncl le Nouveau Denisart, /oc. cil.).— Du reste, l'existence de baux conventionnels n'était point un obstacle à ce qu'il fût fait des baux judiciaires; seulement, le locataire ou fermier conventionnel pouvait demander la conversion de son ba l en bail Judiciaire; il devait, pour cela, donner copie de son bail au commissaire, se rendre parlie intervenante dans la procédure, et demander la conversion par une requête expresse, que le commissaire faisait signifier aux parties intéressées , l'ot hier, n»-;n ; Bourjon, p. 715; Nouveau Denisart, v» Bail judiciaire, § 2). — Quand le bail conventionnel élail converti en bail judiciaire, la durée de ce dernier élail égale au temps qui restait à courir du bail conventionnel. — V. Guvol, Hep., v'Bail, n« partie.

9. Les baux judiciaires ont aujourd'hui cessé d'être en usage. Cl d'abord ils ne sont plus susceptibles d'aucune applicalio.i,

soit aux biens de l'État, des communes et des établissements publics, pour le louage desquels la loi a établi des formes spéciales (V. Louage admin.), soit aux biens des mineurs qui peuvent être loués ou affermés conventionn*llemenl par le tuteur (V. Louage, Tutelle). — Quant aux biens saisis réellement, de deux choses l'une : ou Ils étaient loués ou affermés au moment de la saisie, ou ils ne l'étaient pas. Dans la première hypothèse, si la bail a date certaine, il doit être respecté; s'il n'a pu date certaine, les créanciers peuvent en demander l'annulation (c. pr. C84). — SMes immeubles n'étaient pas loués ou affermés au

comme séquestre judiciaire, à moins, porte l'art. 681 c. pr.,qoe, sur la demande d'uu ou plusieurs créanciers, il n'en «oit autrement ordonné par le président du tribunal, dans la forme des ordonnances sur référé. Si le bail est annulé à défaut de date certaine, ou si la possession est retirée au saisi, que doit-on faire? M. Pigeau {proc, t. 2, p. 225) pense que les créanciers peuvent, pour l'administration des biens, opter entre rétablissement d'un gérant et l'adjudication d'un bail en Justice , dont il indique les formalités. Toutefois, il dit lui-même qu'on ne doit employer ce moyen que lorsque l'établissement d'un gérant présente encore plus de dangers ; et qu'on ne doit louer qu'autant qu'il y aurait de graves inconvénients à laisser le bien sans locataire ou fermier jusqu'à la vente. Nais Carré (Lois de la proc, t. 3, p. 58) fait observer que les cas dans lesquels le bail judiciaire sera préférable à l'établissement d'un gérant séquestre doivent se présenter rarement, et que les formalités qu'il faut suivre, d'après M. Pigeau lui-même, exigeant beaucoup de temps et de frais, rétablissement d'un gérant séquestre est nécessairement la meilleure mesure à prendre. — A l'égard de ces observations, H. Doverglcr(t. 3,n* 233) ajoute qu'autrefois, lorsque les baux Judiciaires étaient en usage, le prix du bail était presque toujours absorbé par les frais. — V. Vente jud. d'imm.

LOUVETERIE. — Mol par lequel on désigne un établissement ayant pour mission d'amener à Ut destruction des loups. —