Acte 4e bienfaisance «S

i pnbliq.SSe.

Aatofiution l»rtt ir bleniaiMnct) !<>>.; (acte illcial) te.

Beltiqee II.

Bienfaltante M.

Adamniilralion pn-

Mi-pic a.

At«u"',l4i.

Allemaîne il. Aa.be T.

14, Caractère It t.

Colporteur SS i.

("nmprl. *jmin.37l.

Ciinij.lkiie M.

Cnnfliralion 10 I.

Conlr. par corpt it.

Conlrarention 15- 5», 10, SS.

Plali ilwîenr tS ».

Ét*rti<ia ».

Enipti-oa sèment 10.

Enlieptenror 1*.

Élranier.V. Loterie, Paya étranger.

imsjaui. 10.

1790. 30 upt. 10.

1757.. M mai 10.

Aa 1. 18 vénal. 10.

— «S brun. 10.

Ai 3. 13 tract. 10.

Aa5. tS ffrm. 10.

Aa 6. 9 rend. 10.

-17»en4. 10.

-7 bran». 10.

—Striai. 10.

— » fera. 10.

— «tract. 10.

Aa 7. S bran. 10. —7 Tent. 10.

An S. 7 «ni. 10.

— tt r«nl. 10, —13 vent. 10.

Aa». «rend. 10.

-17 braat. 10.

— l9aiT. 30.

—19 tacria. tO S6 e.

K«r»M3I.V. Peine.

Etirait 7.

Kaat. 19.

Habitude It.

Hoaplrea SS, Immeuble» 8, Il î.

Impôt 3 t.

Intention 18.

Jeu l.

Lien pnklk 13. SS.

Loterie ( bienfaiuaee, aalorivalion ) fit ». ; —étrangère

B&BtYrmctaM Sa,

Meuble»*) a.

Micin. pab. 36 i.

fi.ple» 11.

dr, loi.. décre-

18iS.9 4ec.IO.

1817. lOaept. 37.

1818. 7 jo.ll. tS.

1811.1» Joints e —30 no». 30.

IB14.7a»r.37.

1815. 1 j»ln 19 e. ISSti. Éjkh 13.

—1" dec. 37-1".

11817.13 fer. SB e

Organiutear ,

Pav» Mi an.-. 11 I.

Peine H, le«.,SO;

(rédaction) SI t.

'repow 14.

Prime lii.

Prohibition 8 a.

l'rnue 1 1 .

An 13.7tbenn.33. I8i9.ll fer. 10.

1811. Ilott SS.

1811. S tvr.S.

1813. 16 mari 11c — 15 tepU 10.

— 5 jain 17 e.

— SSjain V.Sjala.

I B"i. 17 no». SI.

1835. 5 déc. 16, 17.

Oualetne 7.

Qui ne 7.

Ileaponaabilile (orga m^alear) 31 ».

nmriaUM 8. is.

T.mi'.c 7.

Tira* 1, 7.

1836. 15 janv. SS, S7.

—11 janr. 37.

—5 anal IS.

— SI nul p. 160.

—14 wpl. 13, 17.

ISiO. 10 juin 17.

1844. 89 mai 19.

1845. 4 joill. 18 e.

—11 1er. 30 e.

1846. 34 sept. 33 c., 34 r., 38 c.

1830. 13 jnin 39 c — 9 août 13 c.

1853. 18 mes» 34e.

LOUAGE. — 1. C'est une convention par laquelle l'une des parties s'oblige, soit à procurer à l'autre la jouissance temporaire

d'une chose, soit à faire pour elle un ouvrage quelconque , soit enfin à lui consacrer pendant un certain temps ses services et

industrie , le tout moyennant un certain prix : Loatio ductio, dit Cojas (tT. Locat. cond.), est conventio faciendi, /ruendive aliquxd certâ mercede. — Ainsi , suivant ce que porte l'art. 1 708 c. nap., il y a deux sortes és contrats de louage: celui des choses et celui d'outrage. — Le cc4*. Napoléon définit en ces termes ces deux contrats : « Le louage des choses est un contrat ffli 'lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer» art. non); — «Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre moyennant un priv convenu cnlie elles » (art. 1710). — La dénomination de ce dernier contrat implique l'assimilation dn travail de l'homme à une chose dont l'usage est bis à la disposition d'aulrui. — V. encore diverses espèces de louages dont il est parlé n* S.

s). Dans le langage du droit et par des expressions empruntées aux lois romaines, on appelle en général locateur celui qui donne A loyer, elcontfuti'irurcelui qui prend à loyer. Dans lapratonie, et selon les différentes applications du contrat de louage, Toux XNX.

on se sert de diverses expressions pour qualifier les parties contractantes. Ainsi, l'on appelle bailleur et preneur les deux parlies qui figurent dans un bail de propriétés, soit urbaines , soil rurales. On désigne plus spécialement par la dénomination d< fermier le preneur d'un héritage rural, et de colon paritaire celui qui s'engage à donner au bailleur, à titre de fermage, une quotité des fruits. — Enfin, l'on appelle propriétaire et locataire celui qui donne et celui qui prend à bail une maison, ou tout autre propriété urbaine, ou bien encore un objet mobilier. Le prix que l'on s'oblige à payer en échange de la chose louée se nomme généralement loyer, et particulièrement fermage, s'il s'agit d'une Orme nu exploitation rurale. — On a prétendu que les qualifications de locateur et de conducteur devaient être interverties lorsqu'il s'agit de louage d'ouvrage. « Dans le louage des choses, dit Pothler (n« 395), c'est le conducteur qui s'oblige de payer le prix du louage au locateur; au contraire, dans le louage d'ouvrage, c'est le locateur qui s'oblige de payer le prix du louage au conducteur. » Cujas (Observ., lib. 11, cap. 28), de son côté, enseigne que la question doit être résolue d'après les circonstances. Selon lui, on doit considérer comme le locateur celui qui a pris l'initiative du contrat, celui qui a fait la proposition à l'autre ; le locateur serait donc , dans ce système, lantïit celui qui doit faire l'ouvrage, tanlôteelui qui doit payer le prix. M. Duvcrgier (Cont. deToullier, I. 3, n* g) repomse avec raison l'une et l'autre opinion. Comment s'entendre sur les idées , dit-il , lorsque le sens des mois est variable, lorsque la même expression est emplovée. pour indiquer des choses qui sont différentes et même opposées? Cet auteur pense, en conséquence, et nous pensons avec lui qu'il faut invariablement voir le locateur dans celui qu'il s'oblige à faire Jouir de sa chose ou de son travail, qui, par conséquent, reçoit le prix ; et que le conducteur est toujours celui à qui la jouissance de la chose ou le travail profile, moyennant le prix qu'il pave. — V. aussi, dans le même sens, M. Marcadé, t. 6, p. 418, et le rapport de M. Mouricault au tribunal, infrà,p. 270.

9- Aprcsavoir défini le louage des choses et le louage d'ouvrage, le code Napoléon ajoute (art. 1711) : « Ces deux genres de louage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières. On appelle bail a loyer le louage des malsons et celui des meubles ; bail u ferme, celui des héritages ruraux ; foyer, le louage du travail > ou du service; bail à cheptel, celui des animaux dont le produit | se partage entre le propriétaire cl celui à qui il les confie. — Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait (V. Louage d'ouvrage). Ces trois dernières e.-pèces onldes règles particulières. » — On apen.oit, d'après les catégories faites par cet article, que le contrat de louage prend plus spécialement le nom de Uni; quand Il s'applique aux biens ruraux, aux maisons, aux cheptels, on l'appelle alors fWf à ferme, bail a loyer, bail à cheptel.

I Il est aussi d'autres baux régis par des lois particulières et connus sous les noms de h ni à cens, bail à champart, bail à comptant , bail à convenant ou à domaine congêable, bail emphytéotique,bail à culture perpétuelle ou à lo'atairie perptlluelle, bail à rente, bail à nourriture de personnes, bail de pâturage et nourriture d'animaux, etc. — U sera parlé du bail à cens et du bail à cbamparl v Propr. féod., du bail à rente v» Rente. Quant aux autres, il en sera traité spécialement à la suile de cet article sous les mots qui les désignent dans l'ordre que voici : V. Louage à cheptel, p. 486 ; Louage à colonage parliaire, p. 502 ; Louage à colonage perpétuel, p. 503 ; Louage à comptant, p. 512; Louage à domaine congêable, p. 627. ; Louage à localairie ou à culture perpétuelle, p. 558; Louage d'ouvrage ou d'industrie, p. 512; Louage emphytéotique, p. 579, etc. Nous nou- humerons, dans le présent article, à exposer les règles communes aux baux des maisons et de biens ruraux , ainsi que les rrglos spéciales soil aux baux à loyer, soit aux baux à ferme, soit enfin au Inuape des choses mobilières. — a Les baux des biens nationaux, des biens des coraTunes et des établissements publics, sont soumis à de* règles parttculières»(c. nap. 1712).— V. Louage admin.,p. 514.

CHAP. I. — nwrniiQCB ET LEGISLATION (n» 5).

CtlAP. S. — NOtlORI 6ESMALE5; CARACTERES DC LOtTAGB. fn* tOL

LOUAGE. — Chap. 1.

CHAT». 8. — Btetw cowcires acx bact w «aijoks rt des «uns rcraot (n» Si).

Srcr. 1. Conditions requises pour la validité, du bail (n* Si).

AhT. 1. — Quelles choses peuvent être l'objet d'un bail 55). Art. i. — Capacité des personnes (n» 56).

Art. 8 Coovmtemeot (n» T8).

Ait. 4. — Durée du bail (n* 88).

Art. 5. — Prix (n» 95).

Sect. 9. — Forme ft preuve do bail (n* 113). Sect. 5. — Obligations du bailleur (n» 1 tfl). Art. 1. — Délimme de la cbojo an preneur (W 149). Art. 8. — Entretien de la ebose, de manière que le preneur poisse

en jouir (n« 1C9).

Ait. S. — Obligation de faire jouir paisiblement le preneur (n» 185).

§ 1. — Garantie des vices ou défauts de la ebose looée (n* 180).

§8. — Garantie de la perle totale eu partielle de la chose louée («• 198).

§ S. — Garantie de tout trouble, soit de ta part du bailleur, soit de la part des tiers (n* 883).

Sect. 4. — Obligations du preneur (n» 867). Ait. 1. — Obligaliond'u*erdelacbosesoivantt«de*«iMitioa(n»M8). A*t. 8. — Obligation de jouir en bon père de famille (n* 884). Art. 8. — Obligation de payer le prix (n»504). Art. 4. — Obligation de restituer la chose en l'état ob le preneur l'a nyue (n°3IO).

Sect. 8. — Pavement des contributions et acquittement des antres

charges publiques (n» 548).

Sect. •. — De l'incendie et de la responsabilité qu'il entraîne (n* 562). Sect. 7. — Du droit de céder le bail ou de sous-louer (n* 488). Sect. 8. — Effets de la vente de l'immeuble loué ou afferme (n* 489). Sect. 0. — Fin du bail (n* 585).

Art. 1. — Expiration de la durée du bail (n* 5S7).

Art. 9. — Événement d'une condition résolutoire (a* 5S1).

Art. 5. - — Inexécution des rneagprurnts respectifs (a* 545). Sect. 10. — Impenses et améliorations faites par le preoeur(«» 556). Sect. 11. — De la tacite reconduction (n* 564).

CHAP. 4. — REGLES PARTICULIERES AUX RACE A LOTIR (il» 596).

Sect. 1. — Obligation de garnir de meubles les lient loués (n* 601).

Sect. ». — Payement du prix aux termes convenus (n*614).

Sect. 5. — Des réparations localité* (n*0IS).

8rcr. 4. — Dorée du bail et nécessité do. congé (o* 671 ).

Sect. 5. — De la tacite réconduction (n° 717).

Sect. 0. — Indemnité due au bailleur en cas do résiliation parla faute du locataire (n0 780).

Sect. 7. — Du droit qu'avait autrefois le propriétaire de résoudre le bail pour habiter lui-même sa maUon (n» 787).

CIIAP. 5. — Reçus particulières acx «aux a m«e (n» 738).

Sect. I. — Obligation imposée au bailleur de garantir la contenance

portée au contrat (n* 751).

SECT. ». — Obligations générales du fermier, d'après l'art. 1760 c.

nap.; peine attachée à leur infraction (n« 741). Sect. S. — Indemnité due an fermier en cas de perte des récoltes

Sect. 4. — Durée des baux à ferme (n* 895). Sect. 5. — Du bail de tacite reconduction (n* 833). Sect. 6. — Obligations respectives du propriétaire, du fermier sortant el do fermier entrant (n* 8i8).

CHAP. 0. — Du louage des «iublm (n* 867).

CHAP. i . — Historique et iJoi*latkm.

ft. De tons les contrats que l'état de société a rendus nécessaires parmi les hommes, le louage est, sans contredit, un de ceux dont l'nsaice «e rencontre le plus fréquemment. Né du besoin mutuel de s'entraldcr el du désir naturel de retirer de ce qui nous appartient toute l'ulilili'', tout le revenu possible cl légitime ce contrat puise son origine el sa force dans le droit des gens. SYMlMgmatiquc, commutant el consensuel comme la vente. Il

présente snr plusfeors points de grandes analogies avec eue, et n'en diffère pour ainsi dire que par le but que se proposent les contractants : dans celle-ci, c'est la totalité de ses droits sur la chose que le vendeur transporte à l'acquéreur} dans l'autre, c'est seulement le droit de se servir pendant un certain temps de sa chose ou de son industrie, que l'un des contractants céda à l'autre.

L'usage habituel du contrat de louage suppose déjà un certain degré de civilisation. Dans l'enfance de6 sociétés, quand les peuples sont encore a l'étal barbare, ce contrai ne joue presque aucun rôle dans les relations civiles. D'une part, les maisons sont trop étroites pour abriter plusieurs familles, et choque fa ■ mille a la sienne ; elle met son»orgueil dans la possession du nwnnir héréditaire, si petit et si misérable qu'il soit d'ailleurs ; habiter, moyennant une rétribution, dans la maison d aulnii, ce serait une marque d'inrcriorilé el de dépendance que repousse la fierté native des peuples barbares. D'autre part, les propriétaires du sol font cultiver leurs terre» par leurs esclaves ; il n'y a point lit place pour le bail à ferme ; quels pourraient être les fermiers? C'est une classe qui manque. Comme le dit très-luste» ment M. Troplong (Tr. du louage, préf., p. 10), à l'époque dont nous parlons, époque appelée héroïque par Vlco, Il n'y a guèr» que des maîtres et des serfs; la liberté a pour condition la propriété ; tout chef de famille libre, indépendant, est nécessaire* ment propriétaire ; quiconque n'est pas propriétaire est esclave ou contraint a tomber dans la servitude. — Mais ce n'est là qu'un état transitoire. Peu à peu la population de» villes augmente. A coté de ces deux classes occupant, en quelque sorte, les deux extrémités de l'échelle sociale, savoir : les familles qui vivent du produit de leurs domaines, et les esclave» qui ne travaillent que pour elles, il se forme bientôt une classe intermédiaire, libre mais dépendante, qui vit de commerce et de l'exercice des professions industrielles. C'est alors que le louage s'introduit dans la vie civile et y devient un fait normal, un accident de chaque jour. On bâtit des malsons plus grandes, et ceux qui ne sont point assez riches pour habiter une maison qui leur appartienne trouvent dans la maison d'autrul, moyennant une redevance, un loyer, l'habitation nécessaire pour eux et pour leur famille. Vitruve { Arch., lib. 2) nous apprend qu'à Rome, dans l'origine, les maisons étalent fort basses et n'avaient qu'un sesl étage ; lorsque plus lard, la population s'étanl accrue, on élev» les malsons, les riches logèrent les pauvres dans l'étage supérieur qu'on nommait cœnaculum. Les locataires qui occupaient les étages élevés étaient nommés caenaculi; et le profit que les propriétaires retiraient de cette location s'appelait canacuknam factrt.

ft. Cependant le mode d'exploitation du sol se transforme graduellement. Le servage est une condition trop peu confonnf aux Instincts les pins vivaces de la nature humaine pour se petv pétucr indéfiniment au sein d'une société. Partout oh il existe,} partout où la conquête lui a donné naissance, il tend néoessaé» renient à s'effacer, a disparaître Ce changement s'opère de dl» verses manières. Quelquefois ce sont des affranchissements qui convertissent Ic3 serfs en travailleurs libres; les vides que ce» affranchissements laissent dans la culture des terres sont remplis par le bail à ferme ou le colonage. On voit s'élever peu à peu des familles de cultivateurs libres qui tiennent le milieu entre les grands propriétaires et les serfs. Quelquefois aussi il arrive que les proprié;a>c- ,«iDn de rendre leurs terres plus productives, font à des familles serves des concessions de terrains, pour les bâtir, les dérricher ou les cultiver, moyennant certaines redevances annuelles. C'est là un premier progrès qui en «min» d'autres, jusqu'à ce qu'enfin les anciens serfs, ou du moins leurs descendants, soient transformés en fermiers libres et devienne»! môme propriétaires.

7. L'histoire nous montre à Rome, à une époqus de civilisation déjà avancée, trois modes d'exploitation des domaines rtiraux qui paraissent avoir existé simultanément : 1* I» bai' & lerme; 2" le hall à colonage partiairc; 5* enfin l'exploitation pir des enclaves placés sous la surveillance d'un intendant esclave lui-même, appelé vUlirut (Columellc, liv. i, c. 8). Ce dernier système était le plus avantageux quand le maître était présent et ! dirigeait lui-même le* travaux rr'é'rr» en'-!' t-- prMUnM'l Ci!:*

LOUAGE. — Crut». !.

tes domaines ; mais fl était le pire quand le maître était I; la négligence de l'Intendant était nne cause de dépérisi et de ruine. Lors donc que le propriétaire ne pouvait ou ne voulait veiller par lui-même à la culture de ses domaine?, le bail à ferme était considéré comme préférable. In longinquis funéù m qws non est facilis exwrsus patrisfamtlias, dit Colunxlle, liv. 1 , c. 7, omne genus agri totembilius est sub liberis toionis, quàm $ub vitUci* servis, habere. Aussi les jurisconsultes romaine avaient-ils traité avec le plus grand evin les prinlipes et les applications de ce contrai.

t). La dorée des baux était souvent de cinq ans {Paul, U2», §§ J et 4, B., Loc. tond.); toutefois, elle pouvait être plus longue. Las baux perpétuels, héréditaires, étalent également usités a Rome. C'est ainsi qu'on affermait ordinairement les varies propriétés appartenant aux villes, c'est-à-dire \'wjer vntigalis. la général, les baux à court terme s'appliquaient plutôt à la petite propriété et les baux à long terme a la grande, fxs dernier* présentaient de notables avantages ; en effet, l'intérêt du fermier à long terme, c'est à la fois de ménager le sol et de le trecmder, c'est de faire des améliorations, parce qu'il doit en rccoellllr le fruit. Il en est tout autrement du fermier transitoire : son intérêt est d'obtenir le plus possible du présent, d'épuiser l*s ierres par un rendement forcé.

Us fermiers et les colons partiaires étalent pris dans la population libre ; mais ils avaient à leur service des esclaves Miqaete Ils faisaient faire les travaux les plus rudes. 11 y avait aussi des esclaves ruraux attachés au sol et qui en étaient inséparables. Ils étaient nommés tnew/mi (V. la loi il a, ff., De légat.).

•. Sons les empereurs chrétiens, on voit apparaître une nouvelle classe de cullivaleurs désignés sons le nom de colons [coloni), et qu'il ne tout pas confondre avec les colons partiaires. Ils tiennent en quelque sorte le milieu entre les cultivateurs libres, les fermiers perpétuels, et ces esclaves attachés au sot dont nous parUona tout à l'heure. Au lieu d'être, comme les esclaves, les instruments passifs d'une volonté étrangère, Us cultivaient pour eux-mêmes, comme les fermiers, les fonds auxquels ils étaient attachée, et payaient au propriétaire une redevance annuelle. Celle redevance, d'après nne constitution de Yalcntinicn (L. 5, Cod., De agricole), devait être payée en nature, à moins d'usage contraire. Elle était fixe; il était défendu au maître de l'élever. Tant eolon de qui son maître exigeait plus que la redevance accoutumée et déterminée par l'usage ancien du domaine pouvait s'adresser an juge et lui demander sa protection contre une telle exigence (L. 1, Cod., In quibus cousis coloni censîti) ; garantie précieuse qui permettait au colon d'améliorer le sol sans avoir à craindre de donner prise à l'avidité do maître. D'un autre côlé, les colons ne pouvaient être séparés du domaine, en sorte que le naître ne pouvait ni les vendre sans la terre, ni vendre la terre sans eux (L. 7, Cod., De agricolis). Lorsque l'héritage était mutais a des partages, on prenait les mesures nécessaires pour «lut les familles des colons ne fussent pas divisées (L. 2, Cod., ( «mm. utriusq. jud.). Le propriétaire de plusieurs fonds avait toutefois la faculté de distraire des colons de ceux qui en avaient trop pour les transporter dans ceux qui n'en avalent pas assez; mais alors on le faisait de manière à ne pas séparer les membres d une même famille (L. 13, Cod., De agricolis). Ajoutons quo les colons pouvaient contracter do véritables mariages (L. 24, Cad., Dê agricolts). — Voici maintenant ce' qui rapprochait les ' <4o es de la condition servfle. Ils étaient attachés a la glèbe, esclaves de la terre sur laquelle ils étaient nés, et, lorsqu'ils provient la toile, ils étaient poursuivis et restitués au fonds dont 1* s'étaient éloignés ( L. 6, Cod., 17e agricolis ). Ils étaient sou- Msà des châtiments corporels (L. 24, Cod., De agricolis). Us w pouvaient intenter une action en* Justice contre le maître, si ce n'est ponr crime, ou parce qu'il exigeait une redevance plus ferle que cette qui était due ( L. 2, Cod., In quib. caus. coton.). bittn la capitation,%eet Impôt odieux par son énormité, qui Mit été aboli dans les villes, pesait de tout son poids sur la liasse des cultivateurs non propriétaires (V. la loi 3, Cod., De agrkotit, et le commentaire de Cujas).

19. Les colons avaient la faculté d'acquérir; Ils jouissaient IKrsonneHement de ce qu'ils avaient acquis, et ils le transmet- : c'est nne conséquence de ce que nous

avons dit plus haut que 1c maître ne pouvait rien exiger d'e

an delà du canon ( V. aussi la loi 4, Cod., De agricolis), i ils ne pouvaient aliéner sans le consentement de leur maître (L. 2, Cod., In quibus caus. coloni).

1 fl . On voit, d'après ce qui précède, que la condition des colons n'avait pas un caractère tranché, cl que si, à certains égards, ils pouvaient être considérés comme des hommes libres, ils se rapprochaient beaucoup, à d'autres égards, de la condition servlle. Il n'est pas étonnant, dès lors, que, lorsqu'il est question d'eux, le langage des lois romaines semble parfois se contredire. Nullusomnino colonorum, porte la loi I, Cod., De col. l'alœst., suojure vlul vagus ac liber exullet, sed domino fundi ità tewatur, ut non possil abscedere. D'autres lois, au contraire, les distinguant des esclaves, les appellent libres, cl même ingénus fl- 21, Cod., De agricol.; 2, Cod., In quib. caus.col.; I, Cod., De col. Thrac.).

fl 9. On naissait colon ou on le devenait. L'enfant issu de deux colons suivait nécessairement leur condition, liais si le père et la mère étaient de condition différente, l'un colon cl l'autre libre, quel était l'étal de l'enfant? La législation varia surco point, dit M. Guizol (Hisl. de la civilis. en France, t. 4, p. 245); l'enfant suivit tantôt la condition du père, tantôt celle de la more (V. aussi M. Troplong, Louage, préraec, p. 31). — On devenait colon, d'abord, par convention. Pendant les temps calamilcux de la décadence romaine, quand l'empire luttait péniblement contre le double fléau du désordre intérieur cl de guerres Incessantes, la condition des petits propriétaires agricoles était devenue si malheureuse, Ils avaient à supporter tant de misères et tant de charges, que souvent ils renonçaient volontairement à leur condition d'hommes libres pour devenir colons d'un propriétaire riche et puissant. C'est ce qu'atteste Salvicn, dans son traite, Degubernatwne Dei, lib. 3. Coloni divilum fiunt, dit-il, jugo se inquilinm abjectionis addicunt. — EnQn, on devenait colon par prescription. L'homme libre qui avait vécu trente ans comme oolon, le devenait par cela même, ainsi que sa race (L. I a, Cod., De agricol.).

t3. Quelle fut l'origine du colonat, de cette situation mixte que nous venons de décrire? C'est là un problème sur lequel s'est exercée la sagacité des historiens. 11. Guizot (H tst. de la civilis. en France, t. 4, p. 246 et suiv.) a cru voir cette origine dans l'organisation de la famille gauloise. Bien que cette solution soit présentée par l'illustre écrivain sous un jour spécieux, U. Troplong hésite à l'admettre; il lui parait difficile d expliquer par une cause toute locale un fait qui était devenu général dans les diverses provinces de l'empire romain. Pour lui, il trouve plus naturel et plus simple de considérer le colonat commo un affranchissement restreint, comme un acheminement de l'esclavage à la liberté civile. Voici comment, suivant les conjectures plausibles du savanl jurisconsulte, ce grand fait se serait produit. La grande propriété avait pris, sons l'empire, nn vaste développement; d'immenses domaines, grands quelquefois comme des royaumes , se trouvaient concentrés dans les mêmes mains. En les villes, les campagnes s'étaient dépeuplées;

les fermiers libres manquaient: Il fallait donc faire mit! ver par des esclaves. Mais, nous 1 avons dit, ce mode d'exploitation est très-vicieux quand le maître no surveille pas , ne dirige pas lui-même les travaux. Quel moyen dono de remédier à ce vice? C'est d'intéresser l'esclave lui-même à son travail en lui donnant une part dans les profils et une plus grande somme de liberté. Telle dut être vraisemblablement l'origine du colonat. a Le maître, dit M. Troplong (foc. cit., p. 34), choisit parmi ses esclaves les plus laborieux cl les plus intelligents, il leur donna une existence plus libre et des terres à cultiver ; mais il les attacha an sol, eux et toute leur race, parles liens d'un bail perpétuel combiné avec qotKflue» restrictions d'une pleine liberté. » Ce fut là pour la popnMion sei vito nn grand progrès social. La classa des colons, une fois formée, dut s 'accroître incessamment par l'effet des misères publique*. Nous -avons parlé déjà des conventions par lesquelles des hommes libres, mais malheureux, renonçaient à leur pleine liberté pour chercher uo refuge dans lo colonat ; nous avons aussi indiqué la prescription comme l'un des modes par lesquels un individu devenait colon. Cette dernière dut particulièrement s'appesantir sur les fermiers héréditaires ou perpétuels. D ins ces temps de violence et d'oppression il f

LOUAGE.— Chap. I.

souvent que les fermiers héréditaires, confondus avec les esclaves I rustiques dont ils partageaient les travaux, furent traitas comme ces derniers par des maîtres oublieux du contrat primitif. Trop faibles, trop isolas pour lutter contre l'abus de la force, ils subirent le sort qui leur était fait, et, aprèi un certain temps, ce qui n'était d'abord qu'un fait, un fait abusif, reçut la consécration du droit, l'nc autre cause contribua- beaucoup à l'extension du colonat. Dans les luttes de l'empire contre les barbares, quaud ces derniers étaient vaincus, ils étaient transplantés daus les provinces qui avaient été les plus dévastées et distribuas entre les habitants de ces provinces, qui les employaient en qualité de colons à la culture des terres.

14. Tel était l'état social de la population agricole dans la Gaule au moment où les Francs en firent la conquête. L'esclavage et le colonat vivaient comme juxtaposés sur le même sol. Sous la domination des nouveaux possesseurs, la distinction sembla s'effacer. Dans les monuments qui sont restés de cette époque, les colons sont généralement opposés aux hommes libres et assimilés par le nom et par le traitement aux esclaves (V. Ducange, Closs., v» Colonus; V. aussi MM. f.uizot, Hisl. de la clvilis. en France, t. 4, p. 261, 202; Troplong, Louage, préf., p. 39 et s.). C'était là, du reste, la condition de la grande masse de la population^. SiMnundi, t. I, p. 408, et t. 2, p. 273, 274,428, 431). Attachée à la glèbe, elle cultivait moyennant une redevance payée au propriétaire et se transmettait avec le sol (V. Marculf, lib. 2, c. 14, 15, etc.). Quelquefois la redevance était en argent, plus souvent elle était en nature, et consistait dans la moitié des fruits (Y. Ducange, v» Colonus; MM. Guizot, t. 4, p. 260; Troplong, /or. «'t., p. 41). kl, dit M. Troplong, nous apercevons le berceau des baux à lotalairie, à culture, a métairie perpétuelle, dont les traces se sont conservées jusqu'à la révolution et ont même survécu à la régénération de la population agricole.

flft. L'établissement de laréodallté, devenu définitif au dixième siècle, fut le point de départ de changements importants dans la condition des cultivateurs attachés à la glèbe. Us seigneurs, Jaloux de tout ce qui pouvait accroître leur puissance et l'éclat de leur rang, affranchissaient souvent leurs serfs pour leur concéder des terres à cultiver moyennant une redevance en argent ou en fruits. C'était pour eux un moyen d'augmenter leurs revenus. Les solitudes se peuplaient, les terres incultes étalent défrichées, la population s'accroissait avec une prodigieuse rapidité. Alors on voit apparaître les baux à cens, à renie, à comptant, les champarts,agricrs,etc.,qui étaient les modes divers dont ces concessions étaient faites, ou plutôt qui expriment la diversité des conditions sous lesquelles le seigneur octroyait la terre au cultivateur (V. M. Troplong, loc. cit., p. 43 et suiv. et les autorités qu'il elle). C'était l'avènement des serfs à la liberté et à la propriété. Ce fut au douzième siècle que le mouvement des affranchissements s'étendit et se généralisa. C'est aussi à cette même époque qu'on voit apparaître pour la première fois dans notre histoire le bail temporaire, soit à ferme, soit à métairie. Ce contrat, en effet, ne peut trouver place que là où il existe une population de cultivateurs libres. Quand, sur la terre de France, Il n'y avait que les seigneurs, propriétaires du sol, et les serfs de la glèbe, qui le cultivaient pour eux, quels eussent pu être les fermiers ou métayers? Dans une telle organisation sociale, il n'y avait évidemment pas de place pour cette classe de cultivateurs; mais, à mesure que la liberté s'étendit, le bail a ferme, le bail à métairie suivirent ses progrès, et lorsque enfin la révolution (ut consommée, lorsque l'affranchissement des antiques servitudes, lorsque l'indépendance individuelle furent devenus le droit commun, ces deux formes de louage rural devinrent d'une application journalière et pénétrèrent profondément dans les habitudes sociales. Au point de vue économique, ils constituent deux modes divers de l'association des deux éléments de la production : le capital et le travail.

10. Mais pourquoi le bail à ferme des biens ruraux se présente-il ainsi sous deux rapports différents? Pourquoi n'est-il pas partout et toujours uniforme? C'est que de ces deux systèmes d'exploitation, l'un, le bail à ferme, n'est accessible qu'au cultivateur qui jouit d'une certaine aisance, qui a à sa disposition quelques capitaux, tandis que l'autre, le bail à métairie ou à colonagc parliaire, est à la portée du paysan pauvre et n'exige de

lui que son travail et ses soins. Dans le bail à ferme, en effet, le propriétaire ne. fournit rien que sa terre; il faut que le fermier supporte tous les frais d'exploitation, qu'il ait des chevaux, des bestiaux, des instruments de culture, etc. Dans le bail à colonat, au contraire, non-seulement le propriétaire met en commun sa terre, mais il fournil presque toujours les bestiaux et supporte tous les grands frais de culture. De là on peut induire que le bail à ferme suppose, dans les contrées où il est d'un usage général, plusd'aisance et debien-étro,plus d'activité féconde et progressive qu'il n'en existe dans celles où domine le colonage partlalrc. C'est, en effet, dans les premiers que se réalisent d'abord tous les progrès que fait la science agronomique sur l'esprit de routine et les traditions inintelligentes. Ajoutons que, pour le propriétaire, le bail à métairie a de graves inconvénients. S'il ne réside pas sur les lieux, il est obligé de se taire représenter par un tiers pour le partage des fruits; il faut ensuite les emmagasiner, puis les rendre : nouveaux embarras, nouvelles pertes, peut-être. 11 faut aussi qu'il surveille ou qu'il fasse surveiller la gestion du colon, qui peut n'être pas très- fidèle. Toutes ces charges emportant une bonne partie du revenu, le propriétaire est peu disposé à faire les sacrifices nécessaires pour améliorer ou même pour entretenir le domaine; il en résulte qu'au lieu de prospérer il dépérit, et qu'ainsi l'intérêt privé se trouve lésé non moins que l'intérêt général.

1 7. Pendant la période révolutionnaire, c'est-à-dire pendant l'intervalle qui s'écoula depuis 1789 jusqu'à la promulgation du code Napoléon , le louage continua d'être régi par les anciens principes. Seulement nous trouvons, au milieu des lois si nombreuses qui furent rendues à cette époque , quelques dispositions ayant trait aux baux que nous croyons devoir mentionner. — Un décret des 5-12 juin 1791, relatif à l'agriculture et aux agriculteurs, dispose seulement que «la durée et les clauses des baux des biens de campagne sont purement conventionnelles » (art. 5).

1 H. Le code rural, du28 sept. 1791 (V. Dr. rur.,p. 203), contient une section (la sect. 2 du lit. 1) consacrée aux baux des biens de campagne. Après avoir proclamé de nouveau le caractère purement conventionnel de la durée et des clauses de ces baux (art. 1), ce code ajoute, dans les dispositions suivantes, qu'à l'avenir, en cas de vente du fonds affermé , la résiliation du bail n'aura lieu que de gré à gré, à moins de stipulation contraire dans le bail (art. 2); que, quand il n'y aura pas de clause sur ce droit dans les baux de plus de six années, en cas de vente du fonds, le nouvel acquéreur pourra exiger la résiliation, sous la condition de cultiver lui-même sa propriété, mais en signifiant ce congé au fermier au moins un an à l'avance, pour qu'il sorte à pareils mois et jour que ceux auxquels le bail aurait Uni, et en dédommageant au préalable ce fermier, à dire d'experts, des avantages qu'il aurait retirés de son exploitation ou culture continuée jusqu à la On de son bail , d'après le prix de la ferme, et d'après les avances et les améliorations qu'il aura faites à l'époque de la résiliation (art. 3). Il abolit pour l'avenir la tacite reconduction en matière de baux des biens ruraux (art. 4). Enfin, il porte qu'à l'avenir 11 ne sera payé aucun droit de quint, treizième, lods et ventes cl autres connus sous le titre de droits de vente à raison des baux à loyer ou à lerme faits pour un temps certain et limité, encore bien que ce temps excède le laps de neuf années. — Jugé, par application de cette loi : l» que la tacite réconduction en bail à ferme ou à loyer, des biens ruraux , ne peut être maintenue par jugement, soit que la prolongation de jouissance doive être d'une année seulement, ou qu'elle doive être de trois années (Bej. S germ. an 4, M. Emmery, pr., aff. Lecoinlre) : en effet, la lone distingue pas; — 2* Mais que la lettre par laquelle un propriétaire consent à continuer un bail authentique ne peut être considérée comme formant un louage par tacite reconduction , au mépris de la défense de la loi du 6 oc t. 1791 : elle constitue un véritable bail sous seing privé (Req. 13 flor. an 10, MM. Target, pr., Vermeil, rap , aff. Jallot C. Lcmarcnand). — V. Droit rural, n»« 21 et suiv.; Lois, n» 285.

19. Le louage lormc l'objet du tit. 8 duliv. 3 c. nap. Présenta au conseil d'Etal , le 9 niv. an 12, par M. Galli, rapporteur de la section de législation, il fut discuté dans la même séance et dans celles des H et 28 niv., et arrêté daus celle du 7 pluv. Le projet tut communiqué officieusement, le le pluv., à la seclio»

LOUAGE. — Chap. 1.

de légUUIton du tribunal , qnl Ht ses observations. A la salle de la conférence qui s'engagea sur ces observations, H. Galli Ot de nouveau son rapport au conseil, le 5 vent., cl présenta une ré-

(1) Exposé de» motif* (ait par M. Galli, conseiller d'État et orateur du gouvernement au corps législatif (séance Ha 9 Teot. an 1J).

i. Législateurs, l'on vient de vous présenter, pour être converti en loi, le lit. 6 de la tmu. — Celui du knajt, que l'on tous présenta aujourd'hui, lui ressemble beaucoup, et la différence qu'il y a enU« «us n'empêche pas qu'ils n'aient ainsi de grands rapports.— Le premier contrai que firent les hommes fut celui de l'échange (Domat, Lois civiles, p. 36, col. 9, édit. de Paris, 1771). — Le second (ut celui de la vente : ' Onge tmtndi xmdtndujut à permutatianibut eapit, dit le texte dans la loi 1, 1, Dt eontrahtnd. mpt. — C'est par l'invention de la monnaie que l'usage de la vente s'est introduit (idem, p. 44). Or, il est probable que le contrat do louage a suivi immédiatement celui de la veote.— Les ueiees jurisconsnltcs loeationtm urpt fttditimxtm upptlUrunt et conducunn, tmptortm ; et cela propitr memitaltm tmptitmù et locution u : c'est, entre autres, Cujai qui nous l'observe (Ad LL. 19 et ÏO, ff., Ut aeiùrmbv» «mol.). — De la il résulte que plusieurs régies sont communes 4 l'en et a l'autre des deux contrats. — Nous en avons un exempte dans h loi 59, ff., Dt pactit, ibi ; ttunbut placel p&elîonrm obteuram m( om— ii^um «niiton, «t ovi locavit, noeers. En voici la raison : parce qu'il est an pouvoir, soit du vendeur, soil du locateur, ttgtm aptruiu evueri- Urt (Donat, p. M). — Le contrat de louage, n'en déplaise a ceux qui pen-eni autrement, doit être envisagé comme trés-utile à l'agriculture. Tel a une métairie qui depuis quelque temps est fort dégradée ; tel autre un héritage qui pourrait être amélioré par des canaux, par des aplanissent nls; tel pourrait en augmenter les revenus au moyen de quelques défrichements ou d'autres variations : mais comment pourrait-il se livrer à ees travaux , s'il n'a pas de foads suffisants ? Un contrat de louage, ui fermier, mettent le propriétaire dans le cas de remplir ses vues. D'après ces réflexions, je ne puis comprendre qu'il puisse y avoir une opinion coolraire. Un ancien philosophe Ponec, Saturai, ayatt., lib. 5) disait fort bien : Pavca admodùm «uni tint aoWaofio. — Mais , quoi qu'il en soit de celle question , examinons la matière et la loi dont il s'agit; voyons quels en furent les principe et les ba*e$. — La plus grande parlie' des dispositions de ce litre appartiennent à la substance et a la nature du contrat de louage , et ne sont appuyées nue sur les règles générales du droit écrit, du droit commun, enfin sur les principes de cette philosophie qui est l'Aine et la source de la jurisprudence. — Je me resserrerai donc dans des bornes plus étroites, et je ne vous occuperai que des matière» les plus importantes ou les plus douteuses, et susceptibles de discussion. — Les six premiers articles ne consistent que dans la division le plusieurs sortes de louages, dans leurs définitions, et dans d'autres matières de toute évidence.

Le seul consentement sur la ebose qui est louée, et sur le prix, (ait le louage (Pothier, du Louage, p. 3, édit. d'Orléans, 1771); il peut donc te faire par écrit ou verbalement, comme il est dit dans l'art. 1711; car les actes qui en sont dressés , soit sous signatures privées, soit par-devant notaires, ne sont dressé* que pour servir a la preuve du contrat , ou pour acquérir des droits d'hypothèque et d'exécution (utero, pages 5», 38 et 39). — L'art. 1715 porte... (V. plus loin, p. 877).— Ot article, tel qu'il est conçu , évite bien des procès sans que l'intérêt d'aucun y soit lésé, puisque c'est dans l'hypothèse que le bail n'aura pas encore eu d'exécution. — L'art. 1717 déclare que a le preneur (a) a le droit de sous-louer et mime de céder son bail a un autre, si relie facetté ne lui a pas été interdite. »— La loi romaine nous l'avait déjà dit : Armo oroAiOffur rem qvam condWit , frutndam ahi locart, fi niait ativd csmwnil(L. 16,Cod., Dt tocalo; L. 16, B.,ted.).

3. L'arl. 1720 dit que « le bailleur (6) doit faire, pendant la durée do bail, toutes les réparation» qui peuvi-nt devenir nécessaires, autres que les localises.» — Notez outr«, qu* Ut localises; car il y a certaines menues réparations qu'on appelle locatives , dont, l'usago a chargé les locataires des maisons (c). — Dans le cas de réparations urgentes durant le bail, il est dit, art. 1744, que «si elles durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué a proportion du temps et de la partie de la chose louée , dont le preneur aura été privé. » — La fixation du terme ne permettra plus aux parties de s'entraîner dans des questions peut-être de peu d'importance, mais qui toujours ont des suites Irèsd»spendieu«e». — L'art. 1746 porte... (V. plus loin, p. 877). —On a respecté , dans ce litre comme dans tous les autres , les u âges des lieux : Itmurata ca+ruHuda pro bot cuWodiiur, tl hoc tttjtu quod dïeilur mort6ui «onitilulum (L. SS, § 1, fl., Dt troiOui). — Il est bon de temarquer que la loi romaine les respectait également en matière de louage ( Loi 19, Cod., Lot.; V. aussi Pothier, p. 868). — L'art. 17*0 porte que « la caution deanée par la bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la

(•] [Vneer, seil eenducMur; Dtoui, lit. 4, du Louaçe, pajot t, 44, rot. S, MlX.it Paris, 17TI.

U) lUUlear, uii Uaintr ; Dental, Ut. 4, au Louage, p. 44. W Selea ce une diiftahiar, f. IN.

dacllon définitive qui fut adoptée le 9 du même mois de vent, an 12. M. Galli, accompagné de MM.Treilhardet Bérenger, porta le projet ainsi modifié au corps législatif et en exposa les molifs(t).

prolongation, d Rien de plus juste , parce que l'obligation de la caution est censée fixée au temps du bail , el non a une prolongation a laquelle celui qui s'est rendu garant n'aurait eu aucune part et i laquelle il n'aurait point acquiescé (Domat, du Louage, tit. 4, sect. 4, § 9, p. 49). — Celte disposition doit paraître d'autant plus sage qu'elle est aussi appuyée sur la maxime constatée de tout temps, que /toUjutsers* in Intérim eautam acepi pottunt , tu dunorem «ton pouvnl (L. 8, §§ 7, 8 et 9; L. 54, II., De fidejmtoribut; § S, Inttitut. tod. ht.).

3. La maxime du droit romain : Emptorrm fvnii nteuu nom ni uarm colono eui prier donuntu (ocavil, nui td hat émit ', L. 9, Cod . , Loeati ; Pothier, pages 928 à 831), a été très-juoicieu'cmenl rejetée dans l'art. 1743 (V. plus loin, p. 377). — Celte loi Empiortm fvndi avait bien son motif; mai» re n'était après tout qu'une subtilité (d). L'acquéreur, disait-on, o 'étant que successeur à titre singulier, ne doit pas, comme le successeur a titre universel , être tenu des engagements personnels de son auteur (#). — Parcel art. 1743 du nouveau code, combien do contestations ne va-t-on pas écarter, surtout dans ces pays où l'on fait & cet égard une foule de dislinclions entre les locations verbales el celles faites par ios Irumenl ; entre l'écriture privée , ayant ou non hypothèque et clause de constituts ; entre hypothèque générale et hypothèque spécial» (Pothier, du Louage, p. 330), etc. — En outre, que d'altercations, que de débats n'y a-t-il pas aussi entre le vendeur et le fermier pour le plu ou moins d'indemnité qui peut être du à ce dernier t

4. Les art. 1744 & 1747 terminent une foule de difficultés. — Il y est dit... (V. cet articles plus loin, p. 877). — L'art. 1749 porto que « les lermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payes par le bailleur, ou, à sou défaut , par le nouvel acquéreur, des dommages-intérêts et de toutes les autres reprises qu'ils peuvent avoir, a — C'est ici une autre disposition bien équitable; car l'objet principal de l'indemnité du fermier ou locataire est précisément celui do ne pas être expulsé qu'il ne soit payé. — L'art. 1734 dit que les réparations localives sont a la charge du locataire ; il explique ensuite que ces réparations locatives sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux. — A l'art. 1736 il est statué que « le curement des puits doit être à la charge du bailleur. » — Cela doit élre ainsi (fi; car, dans une maison •il il y aurait beaucoup de locataires, cet ouvrage ne se ferait pas , ou serait ma) fait , ou pour le moins retardé , s'il dépendait du fait de plu-

] sieurs locataires que l'humeur, la fortune et les circonstances empêcheraient do s'accorder entre eux.

3. Il est statué , par l'art. 1761 , que ■ le bailleur ne peut résoudre la location , encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s il n'y a eu convention contraire. — Celle jurisprudence est en opposition avec le texte du droit romain : Aïdt qvam t* coniueutm aaéero «Vt», «ipenriosum in tcUdmtn êohisti, invitum U txptlli non oporM, niri propnù «fibtu iominm tam nteeuariam tut pnrbaveril ( L. S, Cod., D»

I ioeato). — Or l'on a trouvé qu'il y avait de lré*-forles raisons pour abolir une loi qui n'est fondée sur rien de solide (j). — Effectivement, noua no la voyons basée que sur la besoin qu'a de sa maison le propriétaire pour l'occuper par lui-même , et sur ce qu'on doit présumer qu'il n'eût pas voulu la louer s'il eût prévu ce besoin. D'où l'on lire la conséquence qu'on doit sous-entendre dans le bail t loyer qu'il en a fait une condition par laquelle il s'est tacitement réservé la faculté de résoudre le bail, en indemnisant le locataire, s'il venait à avoir besoin do sa maison pour l'occuper par lui-même [h). — L'on a donc observé que la loi Mit est une décision qui n'a aucun fondement sur la raison naturelle, et qui est purement arbitraire et contraire aux principes généraux (i). — Sous co prétexte de nécessité, un locateur pourrait voiler sa malignité, sa vengeance, son injustice, aux dépens d'un locataire. Le serment mêmr d» locateur a l'égard de la pK-lcndue nécessité (Potbier, pages 839 et 360' est-il suffi -anl pour assurer la sincérité de sa prétention ? Ne peut-il pa» être Irés-souvenl suspect, el ne peut-il pas y avoir une espèce de parjure

j sans qu'il y ail le moyen de le prouver? — Remarques ensuite, citoyens législateurs, que ce sera en outre un liénéGce pour la société , et un mente pour le nouveau code , que d'avoir emporte le germe de si fréquent* litiges, toujours vifs et toujours coûteux.

(i\ A oui ce n'est pu d'aajoorij'hai im les Français se TMleat, non sans ration , d'avoir buiel loole uMililé de leur droit (Polliler, t. 9, put. I", ckap. t, da Prit, art. 1, p. 7IT, èdll. 17SI).

(e) V. I« procès-verbal, o> 13, teuKe dt conseil d'Étal, da 9 niv. ta tu,

j/) Quoi «s'en dis* Poifodeu en ton livre des Lois des blllmmli , put. 3, suivi «7i d* la CouUne de Fuis, n» 10 V. aussi Pothier, da Lattage, pages

ISO et l*t.

la) Camnarérès, second consul; Tronckel, séulear (dans lo profts-vorhal a* 13 , séance da conseil d'Étal da 9 alvase an U), dent jurisconsultes des plu savuit et det pins prolondi que j'aio connus de mes jvmrt.

(A) C'est précisément ce que nous rapporte Pointer dans son Appendice ds coati»» desnaria^e, page* 340 cl 381, édil. d'Orleaas, 1771.

(4 Ce s»al las précisa* parois» d* PolMar, page 3M, mette tdlUoa.

le projet fat communiqué officiellement législatif, le 10 yenlôse, et le M M