LOUAGE.— CHAP

16, le vœo dn tribunal fol présenté an corps législatif par MM Jau-

ion bail. — S'il n'y a pu de convention» sur la durée de ce bail, il est Censé fait pour trois ans.

il. Lorsque le hail est Uni, pour pouvoir procéder au partage, lors tV|uel le bailleur doit avant tout prélever la valeur qu'avait le troupeau i l'ouverture du bail, il (nul taire une nouvelle estimation du cheptel. Lo bailleur ensuite peut prélever de» bêtes de chaque espèce, jusqu'à concurrence de ta première estimation, et l'excédant se partage. S'il n'existe pis assex de bètes pour remplir cette première estimation, le bailleur prend ce qui reste, et les parties se font raison de la perte. — Voila tout ce qui concerne le bail a cheptel «impie. On peut y rapporter la convenaen par laquelle une ou plusieurs vaches sont quelquefois données pour 1rs loger el nourrir, le bailleur conservant la propriété, et le preneur profitant des veaux comme du laitage et du fumier.

4». II. Quant au bail de cheptel a moitié, c'est on contrat par lequel chacun des contractants fournil la moiliè du cheptel. Ce n'est, à propre-

— . ,~..rr, qu'une société; mais il en 'allait traiter ici, puisque c'est ■m inodifiration du contrat de bail à cuepld, el puisque les mêmes re-les k gouvernent, à une seule exception pré*, que voici : lorsque le bailleur est propriétaire de la meuirie dont le preneur est colon p.irtiairc oa fermier, le bailleur peut, par la convention, s'attribuer, dans le profit dos laines el du croit, une part plus forte que celle du preneur ; il pru! même s'attribuer une portion dan, les autres profits ordinairement appartenant au preneur seul, parce qu'en ce cas le bailleur se trouvn fournir le logement et la nourriture a la partie du troupeau qui appartient au preneur.

*-î. III. Je n'ai plus a vous parler que du cheptel donné par le propriétaire à son lennier ou à son colon par lia ire, et d'abord de celui donné au lermier. — Ce cbeplel (aussi appelé cheptel de fer, parce qu'il est comme enebainè k la ferme), est celui que le propriétaire d'une métairie, en l'afiermaot, donne à son fermier, a la charge qu'a l'expiration du bail celui-ci lais-era sur la ferme des bestiaux d'une valeur égale au prix de l'estimation de ce cheptel. — Ici , comme dans le bail de ce cLq tel -«pie, le troupeau entier est fourni par le bailleur; ici, comme dans le bail de cheptel simple, l'estimation do troupeau n'eu transfère pas la propriété an preneur. Cependant celte estimation le met tout a fait a ses risques : en conséquence la perte, même totale el par cas fortuit, est en entier a la charge du fermier, s'il n'y a convention contraire ; mais aussi tous les profit* quelconques du troupeau appartiennent au fermier, a moins

qu'il n'en ait ele aies, parce qurll,

u. Ces conventions différentes sont li ^u tiles sont censées faire partie du prix de 1a Terme du fonds. — Il n'y • que les lumière qui n'entrent pas dans les profits du fermier; ils appartiennent a la métairie, a laquelle lient le troupeau, el ils doiveut tire uniquement employés 4 l'exploiUlioa do celle métairie. — Au reste, comme c'est un troupeau que le propriétaire a donné avec la ferme, c'est un troupeau de même valeur que le fermier doit rendre avec celle ferme à U fia du bail, et il ne peut retenir le cheptel en payant l'estimation originaire. C'est du déficit, s'il y en a, qu'il doit payer la valeur au propriétaire ; l'excédant seulement , quand il s'en trouve, appartiennent au fermier.

il. A l'égard du cheptel remis par le propriétaire 4 son colon partiairc,le bailleur, non-seulement en restant propriétaire, mais encore étant coparlagranl avec le colon dans les produits de la métairie a laquelle ce cheptel est attaché, la perle totale de ce cheptel tombe sur le bailleur si elle arrive sins la faute du colon, et l'on ne peut pas stipuler le contraire. — Mais on peut convenir que le colon délaissera au bailleur, qui fournit le logement el la nourriture, sa pari de la toison à un prix infeferieur à la valeur ordinaire ; qu'il aura même une plus grande pari dans le profit, et même encore qu il aura In moitié ,dcs laitages. — Ce bail de cheptel, qui finit avec le bail de la métairie, est d'ailleurs soumis a toutes le* régies du bail de cheptel simple, ou plutôt ce n'est qu'un véritable bail de cheptel simple, donné par le propriétaire du cbeplel a son colon pariaire, et qui, par celle raison el en considération de ce que le bailleur fournil le logement et la nourriture, est susceptible des clauses interdites su baux de ce genre qui sont donnes à d'autres.

ii. Ici se termine, citoyens tribuns, l'analyse du projet. J'en ai parcouru toutes les dispositions; je vous les ai présentées dans l'ordre qui n'a paru le plus naturel, el je vous ai es pose les motifs des principales. Votre section les croit justifiées et tufli-anles ; el ce litre lui a paru digne de figurer parmi ceux qui (ont partie du code civil. Il n'en reste à discuter qu'un petit nombre, el leurs dispositions seront moins étendues. Avec quelle satisfaction ne votons-nous pas ce grand ouvrage approcher de soo terme, et la nation prèle a en recueillir les fruits! C'est dans •elle loi commune que tous le» habitants de ce vaste empire vont incessamment puiser un espril, des usages et des muurs uniformes; c'est de ce code unique que va sortir le riment qui doit unir toutes les parties de réduire politique, et en (ormrr une inj--c Lomiio ne > l solfie ; c'est quand il gouvernera seul tous les Français, que, devenu- parfaitement égaux dans Ions leur» rapports civile, r esl-é-dire dans luus leurs rapports journalière, Us seront véritablement des concitoyens el desfièrc». — Hatonsnous déec, citoyens tribuns, d'arriver à celle époque désirée. Secondons iirrl, comme a tant d'autres, les grandes «ues du génie qui s'est

berf, Faoreet Mourlcaolt, et H. Jaobert en exposa les motifs (t).

dévoué à la restauration complète de la France, qui veut que l'État foi doive son bonheur, comme il lui doit déjà sa gloire ; qui marche rapidement a son but; qui voit lous les moyens, donne l'action a tous, et n'est arrêté ni ralenti par aucun obstarle. — Votre section vous propose do voter l'adoption du projet intitulé du Contrat de louage.

(1) Discoure prononcé au corps législatif par le tribun Jauberf , l'an des orateurs chargés de présenter le vœu du tribunal, sur la loi relative au contrat de louage (séance du 16 vent, an K).

46. Législateurs , le contrat de louage est né du besoin que la propriété foncière et l'iodu-inc onl de se prêter mutuellement secours. Ce contrat est d'un usage fréquent dans on pays surtout où les sciences, les arts, le commerce et la navigation no laissent a un grand nombre do propriétaires ni le temps ni les moyens nécessaires pour l'exploitation , dans un pays où Unis les habitants ne sont pas propriétaires fonciers, et ou lo mouvement du commerce exige que de grands capitaux soient réservés pour 1a circulation. — La matière du louage a donc les plus grands rapports avec les dent objets qui intéressent le plus essentiellement l'ordre public , la propriété el l'industrie.— Ainsi il faut que les règlements sur le louage tendent h la conservation des propriétés. — Il faut qu'ils tendent au perfectionnement de l'agriculture. — Il faut aussi ne pas perdre de vue que la classe très-nombreuse qui n'a d'autre propriété qne ses bras, n'a aussi d'autre ressource pour soo habitation et pour sa subsistance, que dans le louage de la chose d'autrui. — Les règlements sur le louage doivent donc être simiiles, clairs el précis. — Celle matière, comme celle des autres transactions, rentre dans la grande théorie des obligations convention «elles. — C'est dans l'importante loi sur les contrats qu'il f.mt chercher la règle générale sur l'objet, sur la cause de la convention , sur la capacité et sur le consentement des contractants, etc.

— Le louage a aussi une grande affinité avec la vente , par exemple, en ce nui concerne la chose , le prix , la garantie. — Le législateur n'a donc du s'occuper, au litre du louage, quo des régies qui aoot particulières a celle espèce de contrat.

47. Parmi ces règles, il y en a de communes aox baux des maisons et aux baux de» biens ruraux. — Elles portent sur la délivrance que le bailleur doit faire de la «-«ose, sur la jouissance paisible qu'il doit procurer au preneur, sur les obligations «tu preneur, qui doit jouir en boa père de famill- , paver le prix du bail aux termes convenus, et faire lès réparations localises. — Toujours on a reconnu que le louage étant un «mirai consen-uel , on pouvait louer verbalement comme par écrit. — Le projet ne pouvait sans doute changer ces idées , qui sont déduites do U nature des cbo<es , l'obligation existant dans la conscience des contractants dès le moment où le consentement réciproque est formé. — Mais si le bail n'e>l que verbal , qu'il n'ait encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties nie l'existence de la convention , l'autre partie pourra-t-ellc être admise a la preuve par témoins? Ne devrait-on pas du moins distinguer si le montant entier de la location n'excède pas I5i> fr.? Ne faudia-t-il pas, d'après les règles générales sur les contrais, accueillir U preuve testimoniale ? — Noire projet le défend, et celle innovation nous a paru extrêmement sage; surtout elle sera utile pour cette classe nombreuse , qui ne peul louer que des objets d'une valeur mo lique : un procès est leur ruine; il laul tarir la source do ces procès en proscrivant dans celle matière la preuve tnslimouiale. Le serment peut seulement être déféré a celui qui nie le bail.-

48. Lne graude question s'élevait souvent devant les tribunaux : oa incendie a consumé la chose louée : le bailleur doit-il supporter l'événement, ou du moios ne peut-il recourir contre le preneur que dans le cas où il pourrait prouver que l'accident provient de U faute ou de la négligence ou du preneur ou de ceux que le preneur a plarès dans V. maison? ou bien est-ce au preneur a prouver les cas fortuits?— Ce point était controversé; il avait donné lieu a une foule de distinctions el do décisions contradictoires. — Le projet a tranché toutes les diUiculles.

— Le preneur répondra de l'incendie, a moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou qu'il a été communiqué par une mai -on voisine. — Ces règles sont sages, conservatrices de la propriété à laquelle le bailleur n'a aucun moyen do veiller ; ces rcglos sont le gage le plus assuré de l'exactitude du preneur, du soin qu'il doit apporter dans l'usage de soo droit, de la surveillance qu'il doit exercer sur sa famille et sur ses serviteurs- — Au reste, la loi n'établit qu'une présomption ; celle pré-omplion peut être détruite pat une preuve contraire : mais la présomption devait être établie contre b) preneur, pan e que , d'une part , le bailleur n'avait aucun moyen do prévenir ni d'éviter l'accident, el que de l'autre les incendies arrives! ordinairement par la faute de ceux qui habitent dans la maison.

49. Il était également digne «lu législateur de faire cesser la diversité de jurisprudence sut U matière de la tacite reconduction. — Lorsque le bail était expiré et que le preneur continuait de jouir sans contradiction, on décidait qu'il y avait tacite rèconduction. Quel êlait l'eflet? quelle était la durée de celle tacite reconduction? Sur cela diversité. — A l'avenir, de deux choses l'une, ou c'est un bail verbal, oa c'est un bail

LOUAGE Chah. 1.

Le corps législatif adopta le même Jour le projet à l'unanimité

écrit — Si le bail est verbal, l'uoo des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant les délai» Axés par l'usage des lieu*. Si le bail était écrit, le nouveau bail tacite ne produira d'autre effet que celui qui résulte d'un bail Terbal; ainsi, dans ce cas, l'une des partie* ne pourra non plus donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'otage .les lieu*.

60. Le bail pourra-l-il être rompu par la vente? L acquéreur poorral-il expulser le fermier ou le locataire? ta droit romain n'a tait tu que le 'Iroitde propriété. — l'ne loi de l'assemblée constituante avait admis une exception en faveur des baux des biens ruraux. Si le* baux n'excédaient pas six années, le nouvel acquéreur ne pouvait troubler le fermier; si les baux excédaient six années, l'acquéreur était autorisé a faire cesser le bail , toutefois avec des tempéraments , et après avoir payé une préalable indemnité. — 11 fallait comvlétcr la réforme. — Le principe ancien était que l'acquéreur pouvait déposséder le fermier ou le locataire, eauf, dan* certains cas, des dommages-intérêts pour le preneur. — Le projet veut que l'acquéreur ne puis.-c déposséder le fermier ou le locataire avant l'expiration du bail, à moin^ que le preneur ne s'y soit soumi». — Pourquoi l'intérêt des tiers serait-il lésé par une vente qui leur est étrangère? Pourquoi un titre nouveau dctruirail-il un titre préexistant»

6t. Ces! surtout à l'égard des taux de* biens ruraux que 1 innovation était appelée par l'intérêt public. Elle favorise les baux à longues années. — Le» baux a longues années sont les plu* utiles pour les progrès de l'agriculture. Ce sont ces baux qui invitent le ulus les fermier» à faire à la terre de» avances dont ils seront certains d être rcmbour-és.

— Qu'est-ce qui importe le plus i l'État» Sont-co les mutations parmi les propriétaire*? Non, sans doute; la bonne culture, le* grande* entreprises, l'entretien des canaux, le perfectionnement de* dessèchements, la création des prairies artificielles, l'augmentation des troupeaux, voilà, voilà les objets qui peuvent faire fleurir nos campagnes, et rien de cela ne peut m retrouver là ou les mutations de jouissances font trop fréquentes. — A Dieu ne plaise aussi que ja ne rende justice à la classe laborieuse, mais peu aisée, qui arrose de ces sueurs le champ qui fait toute sa fortune; celle là aussi rend de grands services à l'État. — Mais notre système politique a pour base première la propriété foncière. Il est donc convenable que toutes nos combinaisons législatives tendent à favoriser, autant que possible , la durée des masses et leur amélioration.

— El ('ut (oui ce nouveau rapport qu'il était essentiel, dans le cas du nouvel acquéreur, de préférer l'intérêt de l'agriculture à toute autre considération. — Passons aux règles particulières des baux à loyer.

5S. Il est un point important dans lequel la législation actuelle se trouvera absolument changée. — Nous avions emprunté des Romains usa loi qui permettait aux propriétaires d'expulser le locataire même avant l'expiration du bail, s'il avait besoin de sa maison pour l'habiter luimême.— Mais d'abord cette prérogative attribuée aux propriétaires exposait le locataire aux plus grands embarras. — Puis elle ne devenait que trop souvent l'occasion de procès difficiles à juger. Le propriétaire voulait-il réellement rentrer dans sa maison , ou ne chercbait-il qu'un prétexte de renvoyer un locataire pour en prendre un autre ? — La loi aura tari aussi cette source de contestations; cela seul serait un grand bienfait; mais de plus l'innovation se rattachera aux grands principes sula stabilité des transactions : c'est au propriétaire à savoir ce qu'il fait. Le locataire doit toujours trouver sa sûreté dans son contrat. — Quant aux règles particulières des baux des biens ruraux , vous avex dé aussi remarquer, citoyens législateurs, quelques dispositions qui améliorent notre ancien droit.

53. Par exemple, c'est une grande idée d'ordre public et de morale que d'assujettir le fermier d'un bien rural à avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds, sous peine de tous dépens, dommages ci intérêts. — La matière du cas fortuit est aussi traitée ave cautant de précision que de sagesse. — Le bail à ferme est un contrat commutalif. La chose pour le prix. Les fruits doivent donc être l'équivalent du prix de ferme. — Ainsi, il est dans l'essence de ce contrat que le fermier soit dispensé de payer le prix si un cas fortuit le prive de toute la récolte ou de la majeure partie. — C'est aussi l'intérêt de l'agriculture. — Mais serait-il juste que le propriétaire supportât l'événement d'un cas fortuit arrivé pendant une seule année, lorsque déjà lo fermier a été récompensé par les récoltes précédente*? Non, sans douté. D'un antre (été, «i le fermier ne se trouve pas déjà récompensé, on attend la fin du bail pour faire la compensation de toutes le* année*, cl cependant le juge pourra provisoirement di?j-en«rr1c fermier de payer une partie du prix correspondant à la perte qu'il a subie. — Le propriétaire tarait i l'abri de toutes demandes en indemnités, si le fermier s'était Chargé des cas fortuit»; mais dans le cas particulier du bail à ferme, l'équité naturelle commandait des distinctions. — l:n fermier assume sur lui les cas fortuits, il n'a véritablement entendu parler que des cas fortuits ordinaire,*, tels que grêle, feu du Ciel, gelée ou coulure Certes, il no serait pas juste d'étendre son obligation aux cas fortuits extraordinaire», qui n'ont pas du entrer dans sa pensée, tels que les ravages da

de 224 voix. La promulgation a eu lien le 26 vcnC.an 12 (1).

la guerre oo une inondation , auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet. Si le fermier s 'était chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus, alors plus de distinction.

5t. Nous venons de parler du louage des choses ; il y a an«si le louage d'ouvrages. — Ce louage a trois objets principaux : 1» celui des gens du travail qui se louent au service de quelqu'un ; — 8» Celui des voituriers, tant par terre que par eau; — 3» Les devis ou marchés d'ouvrages. — A l'égard des gens de travail, le projet rappelle des principes qui concilient le respect dû aux conventions et à la liberté individuelle. — Les voituriers par terre ou par eau sont assujettis aux obligation* qui résultent du contrat dp louage; mais dans plusieurs points ils sont aussi assimiles aux dépositaires nécessaires.

55. L'article relatif aux devis et marchés est également traité avec le plus grand :»oin. On y retrouve toutes les règles consacrée* par l'usage [ sur la garantie due par les architecte» ou entrepreneurs , soit en ce qui ' concerne le [ait des personnes qu ils emploient, soit en ce qui concerne la solidité des ouvrages. — Le projet distingue le cas où l'entrepreneur fournit seulement son travail, et relui ou il fournit aussi la matière. — Il était impossible, dans le classement de celte partie de la législation, de ne pas s'occuper de la réforme d'un abus dont nous no voyons que trop d'exemple*. — Un architecte ou un entrepreneur se charge de la construction, a forfait, d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du toi. Le propriétaire avait calculé la dépense qu'il voulait faire et qu'il pouvait faire; cependant l'architecte vient parler d'augmentation de prix. Il ne manque pas de prétexte*. Ici c'est l'augmentation de la main-d'œuvre ; là c'est l'augmentation des matériaux. Quelquefois aussi l'architecte a fait quelque changement sur le plan, il a fait des augmentations qu'il prétend être nécessaires ou utile* , ou du moins agréables ; et sur cela de longues et coûteuses contestations. L'architecte invoque la . règle que nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui. Il prétend que le propriétaire a été instruit des augmentations, qu'il le» a tacitement ap- ! prouvées, que dn moins il ne les a pas contredites ; qu'on ne fera aucun i tort au propriétaire en l'obligeant à payer à dire d'experts. De son côté, le propriétaire dit qu'il a traite à forfait; que si I?.- matériaux avaient baissé de prix, il n'aurait point été autorisé à demander un rabaii ; qu'il n'a point consenti aux changements; que ces changement» n'augmentent pas intrinsèquement la valeur de la chose ; que sa position personnelle ne loi permet pas de plus grands déboursé*. — Noire loi a sagement décide quo lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction, à forfait, d'un bâtiment, d'après un plan arrête avec le propr èliire du sol. il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous h- prétexte d'augmentation de la main d'iruvre ou de» matériaux, ni sous - .-lui de changements ou d'augmentations faites sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont été autorisé» par écrit, et si le prix n'a été convenu avec le propriétaire.

56. Enfin, sous la dénomination du louage, non» comprenons au*si le bail à cheptel, matière digne de tout l'intérêt du législateur. — La multiplication des bestiaux, leur conservation, l'amélioration des races, l'augmentation des engrais, les produits de* laines, du laitage, quels trésors pour l'agriculture, quelles ressources pour les manufactures, pour le commerce, pour l'industrie, pour le* grands propriétaires, pour la classe peu fortunée .' — Le bail à cheptel se diversifie en plusieurs espèce* : le cheptel ] simple, pour lequel l'une donne à l'autre des bestiaux à garder, nourrir ] et soigner, à condition que celui-ci proGtera de la moitié du croit, et qu'il supportera aussi la moite de la perle ; — Le cheptel à moitié, dans lequel chacun des contractants fournit la moitié des bestiaux, qui demeurent communs pour le proGt ou pour la perte; — Le cheptel donné au | fermier; — Le cheptel donné au colon paritaire. — Il y a des règle* générales pour toutes les espèces de cheptel ; il y en a de particulières surtout en ce qui regarde la perte des bestiaux, pour en fixer le» conséquences entre le bailleur cl le preneur. — Il est conforme à la nature des choses que la perte soit pour le fermier, s'il n'y a convention contraire, et que le colon parliaire ne subisse pas l'événement, s'il n'y a pas non plus de stipulation contraire. — Le fermier traite par spéculation, au lieu que le colon partiairc n'engage ses soins que pour se procurer sa subsistance. — Le projet oc néglige aucun détail. Citoyens législateurs , protéger la propriété et favoriser les développements de l'industrie, tel est le but qne le législateur doit atteindre dans la matière du louage. Le tribunal a pensé que ce but serait rempli par le projet oflert à votre sanction ; il a pensé que, par ses rapport* avec la morale, par son influence sur les besoins «ans cesse renaissants de la société, le titre du Code civil serait aussi digne du peuple français. — Au nom du tribunal nous tous en proposons l'adoption.

(1) Code civil, liv. 3, lit. «.-Du contrat de louage.

CnaP. 1 . — Di'jpoM/rofii générale*.

1708. Il y a deux sortes de contrats do louage : celui des choses , et celui d 'ouvrage.

| 170». Le louage choses eU on contrat par lequel l'une do« parues

LOUAGE. -CUAP. 2.

CHAP 2. — ttOTIONS GÊNÊRàLIS. CARACTERE DC LOCAGB.

tb. le contrat de louage rl les droits qui en déroulent pré- «n'.ciU dcsanatogles plus ou moins étroites avec d'autres contrais,

i'»Mi;« à faire jouir l'autre il'une chose pondant un certain sj. tnnant un certain prix que c«!le-ti *'obli^e de lui payer.

1710. Li* louaic d'ouvrage p«l un contrat par lequel l'une des parties s'exige à taire quelque iiio»e pour l'aulie, moyennant un frix contenu

i,tr* elles.

i;it. Ce» ilius gci<rc* de tn'.ia^e se subdivisent encore en plusieurs i-.-:.ts |.jitic'iicf«*. On appelle bail a lover, le Uua^e de» maisons et , i ,U- n .'. "jt'.i" ■ 't l ui à ferme, celui des héritage* ruraux; loyer, le \rxi.{ t! li travail uu du service ; b:il a cheptel, celui de» animaux dont '„■ -!Ba su l' iit.iso entre le propriétaire et celui a qui il les confie. — L:.< devis, marche ou prix fait , pour l'entreprise d'un ouvrage iuo\cnt: 1 u'! p.ix ^'i- -riiiiué , sont uus-i un louage, lorsque la matière est I' .i.i:.: par rtluj pjni qui l'ouvrage se fait. — Ces trois dernières «*pi.xs ont de» ré^ic- particulière».

171*. Us bau» ùi bien* nationaux, des biens des communes et des ttailiîsemeuti publics , «ont soumis a des règlements particulier*.

tainué à proportion du temps cl •ara et* privé. — .Si les réparai il •rat inbabiUble ce qui est néce."

Ciur. *. — Du /oua«# ici

171". On peut louer tcates sortes de biens V. Liposés et rapports, n° 11.

Sur. l.—Dti rtylti communMflx

171*. Oo peut louer ou par écrit , ou verbalement, — V. a" I, Xi, i.7.

17 15. Si le bail fait sans écrit o'a encore reçu aucune exécution, et q« Ion* de* parties le nie, la preuve ne peut 'être reçue par témoins quelque modique qu'en soit le prix , et quoiqu'on alloue qu'il j a eu des arrhes donne*».— Le serment peut seulement être deleré a celui qui lie le bail. — V. u" I, 1*.

1716. Lorsqu'il y aura contestation «or le prix du bail verbal dont l'evéculion a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment . si inicui n'aime le locataire demander l'estimation par experts; auquel cas les frai* de l'expertise restent à sa charge, ri l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. — V. n° I -ï.

1717. Le preneur a le droit de sous-loiier, et un me de céder sun bail i un antre, si celte faculté ne lui a pas été interdit». — tille peut être interdite pour 1© tout ou partie. — Celle clause est toujours de nL ieur. —V. n" 1, t»,S7.

1718. Les articles du titre du Contrat de mariage et des droits le-pecttfs de» époux , relatifs aux baux de» biens des femmes mariée» sont ipplicables aux baux des bien? des mineurs. — V. u' 13.

1719. Le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu'il soil besoin d'aucune stipulation particulière: 1* de dclivur au preneur U chose louée; t' d entretenir celle ehose en étal de servir a l'usage pour lequel elle a été louée; 5* d'en faire jouir paisiblement le preneur pn ianl ia durée du bail. — V. n» I i.

1720. Le bailleur est tenu de délivrer la ebose en bon état de réparations de toute e-pèce. — Il doit y taire, pendant la durée du bail, toute, les réparations qui peuvent devenir neecs-aires, autres que les locativei. — V. n" *, t:».

17*1. Il est dû garantie au preneur pour tous les vires ou défauts de ta chose louée qui co empêchent l'usage, quand ruème le bailleur ne les «unit pas connus lors du bail. — S'il résulte de ces vices ou défauts qeel^uc perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. — V. n> 15.

1722. Si , pendant la durée du bail , la chose louée c l ilclruito en touille par cas fortuit, le bai) est résilie de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les cirroii-laiices , demander o» une diminution du prix, ou ia résiliation même du bail. Dans fut et l'autre ca», il n'y a lieu à aucun dédommagement.— Y. n° 10.

17*3. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme il lactose louée. — V. n* 16.

1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations ur- ■nte* cl qui ne puissent être différées jusqu'à sa Gn , le preneur doit les twBlrir, quelque incommodité qu'elle- lui eau en!, et quoiqu'il «oit prm, pendant qu'elles se (ont, d'une partie de la chose louée. — Mais •ices réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera

île qua

à proportion du temps cl de la partie de la chose louée dont il parutions sont do telle nature qu'elles renne< es-aire au logement du preneur et de sa

Usnlas, celui-ci pourra faire résilier le bail. — V. n" *, 16. 17*5. Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble pportenl par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre n droit sur la chose louée; sauf au preneur à les pour- ! en son nom personnel. — V. n» 17.

«M. Si, an contraire, le locataire ou le formior ont été trouhl

avec d'aulres espèces de droits. Il Importe de montrer en quoi Ils se ressemblent et en quoi ils difr>rcnt. Cela importe d'abord pour la perception des droits d'enregistrement, et ensuite pour le discotncraentdcs règles et des principes par l'application desdans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit a uno diminution proportionnée sur le prix du bail a lover ou i ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. — Y. u" i, 17.

17*7. Si ceux qui ont commis le. voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée , ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de celte chose, ou à soutrir l'exercice de quelque servitude , il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d 'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. — V. n° 17.

17i«. Le preneur e-t tenu do deux obligations principales : 1» d'user de la chose louée en bon père de famille , et suivant U de-tination qui lui a été donnée p^r le bail, ou suivant celle présumée d'après les circon stances, a défaut de convention; — *' De payer lo prix du bail aux ternies convenus. — V. n° 18.

17*9. Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que ce» lui auquel elle a è c destinée , ou dont il puisse résulter un dommni o pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstance», faire résilier le bail. — V. n» 1B.

1750. S'il a élé fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, rclui-ei doit rendre la cho?e telle qu'il l'a reçue, suivant cet elat, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vèluslo ou force majeure. — V.

17ÔI. S'il n'a pas été fait d'état de» lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations localives , et doit les rendre tel», saul la preuve contriire. — V. n» 18.

17i2. Il repond de» dégradations ou des perles qui arrivent pendant sa joui-'.inre, â moins qu il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. — V. n> I».

1755. Il répond de l'incendie , a moins qu'il ne prouve que I incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.— V. n»« 19, i8.

1751. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie , à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux , auquel cas celui-là seul en est tenu; — Ou que quelques-uns ne prouvent que I incendie n'a pu commencer cher eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus. — V. a° 10.

1735. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locaUirej. —V.

17*6. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra don» ncrtrjngè à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. —V. a- *0. S5.

1737. Le bail cesse de plein droit i l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été (ait par écrit, sans qu'il soit nécessaire do donner congé, — V. n» *0.

1738. Si , a l'expiration des baux écrits , le preneur reste et est lai>»è en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par liclcrelati. aux locations faites sans écrit. — V. n" *0, as, 49.

1739. Lorsqu'il y a congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait i ta jouissance , ne penl invoquer la tacite réconduction. — V. n» !0.

1710. Dans le cas des deux articles précédents, U caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant do la prolongation. —V. n" i, 20.

1711 Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements. — V. n» *t.

17 ts. Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

17(5. Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la dalo est certaine, 4 moins qu'il no se soit réservé ce droit par le contrat de bail.— V. n°* 3, SI, 50.

171 1. S'il a été convenu, lors du bail , qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts , le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante. — V. n* S*.

1715. S'il s'agit d une maison, appartement ou boutique, le bailleur

l'ar-.

Su' Ses li 'Uilleur,

pave, à litre de dommages-intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du lover, pendant le temps qui , suivant l'usage des lioux, est accordé entre le congé et la sortie. — V. u» **.

17.6. S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit paver au fermier est du tiers du prix du bail pour tout lo temps qui resta à

1747. L'indemnité se réglera par experts , s'il s'agit Je manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances. —V.

LOUAGE.— CHAF. 2.

quels doivent être résolues les dlfflcullta qui peuvent s'élever en cette matière. — Et d'abord il existe entre le louage et la vente

171». L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le hail, d'expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est, en outre, tenu d'avertir le locataire au temps d'avance usité dan* le lieu pour les congé». — Il doit aussi avertir le remuer de bien* ruraux, nu moins on an i l'avance. — V. n» 41.

1719. Les fermier' ou le* locataire* ne peuvent tire expulsés qu'il* ne soient pavés par le bailleur, ou, i son défaut , par le nouvel acquéreur, des dommages-inter! Is ri-dessus expliques. — V. n«» S, S9.

1750. Si le bail n'eut pas toit par acte authentique, ou n'a point de date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages-intérêts.— V. a" 41 , 11.

17.11. L'acquéreur a parte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, il détienne propriétaire incommutalile. — V. n« 44, 54.

Sccv. 4. — Dt» réglée particulière* aux baux à Itrger.

1759. Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisant» peol être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capable» de répondre du lo\er. — V. u° 15

1755. Le sous-locataire n'est tenu enfer* le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sou*-locaiion dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer de- payements faits par anticipation. — Le» payement* faits par le »ou*-inea:.nre , soit en vertu d'une stipulation portée rn mhi bail , soit en io ■ ,,eine de l'usage des lieux, ne sont pas rq Lle> faits par anticip»ll<>:i. — Y. o* ï».

1751. Le* réparations lor.iti«rs ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celle* ilc-iL-nècs comme telles par 1 usage des lieux , et , entre autre» , les réparation* à faire : — Aux aires, rontre-Ctturs , chambranles et tablettes des cheminées; — Au rerrépiment du bas des murailles des appartement? et autres lieux d'habitation, à la bauteur d'un métré; — Aux paves et carreaux des ebambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de casses; — Aux xilrcs , a moins qu'elle* ne soient cassées par la prèle , nu autres accident» extraordinaires et de forte majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; — Aux portes, croisée», planche* de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds , targettes et serrure*. —V. o— i, St.

1755. Aucune des réparation* réputée» locatives n'esta la charge des locataires, quand elle» ne Mot occasionnées que par vétusté ou force m«ieure. — V. n* Si.

1750. Le eurcroenl des poil* et celui de» fosses d'aisance» sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire. — V. a- i. Si.

17 j7. Le bail des meubles tournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, <*ic boutique, ou tous autres appartements, e-t censé fait peur la durée ordinaire de* baux de maison, corps de logis, boutiques ou autres appartement», selon l'usage des lieux. — V. n* 15.

1758. U bail d'un appartement meublée»! censé fait a l'année, quand il a ét» lait à tant par an ; — Au mois, quand il n été fait a tant pa: mois; — Au jour, s'il a été fait ù tant par jour. — Si nen ne constate que le bail »oit fait * tant par an , par mois tu par jour, la location est censée faite suivant l'usage de» lieux. — V. n* 45.

1759. Si le locataire d'une maison ou d'un appartement continue sa jouissance après l'expiration du bail par écrit , sans opposition de la part du bailleur, il sera censé le» occuper aux mêmes conditions, pour te terme fixé par l'usage des lieux , et ne pourr.i plu* en sortir ni en être expulsé qu'après uu congé donné suivant le délai fixé par l'usage de» lieux. — V. n* 85.

1700. En ras de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de pnyer le prix du bail pendant le temps nécessaire a la relocation , sans préjudice do dommages-iotéiêts qui ont pu résulter de l'abus. — V. n^ 15.

176t. Le bailleur ne peut résoudre la location , encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s'il n'y a eu convention contraire. — V.n- 5,86.

1761. S'il a été couvenù dans le contrat do louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminée» par l'usage de» lieux. — V. n* 96.

SrcT. 5. — Oe* régla particulière» mmb baux à ferme.

176S. Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ne peol ni «oos-louer ni céder, si la faculté oe lui eu a été expressément accordée par le lia il. — V. nM 6, 37.

1761. En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jout-sanee, cl le preneur e>t condamne aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. — V. n° 97.

1765. Si , dans un bail A ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu A augmentation ou diminution de prix pour 1« fermier, que dans le» cas et •vivant le» régie» exprimé» au titre de la Vente.— V. n* 47.

1766. Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pat dei bestiaux

un rapport Ur-s-étrott que nous avons d^Jà Indiqué et qui n'avait point échappe aux Jurisconsultes romains : Locatio et conductio,

et des ustensile* nécessaires à son exploitation , s'il abandonne la cul. lure, s'il oc cultive pas en bon pére de famille, *'il emploie la chose louée à un autre usage que relui auquel elle a clé destinée, ou en général, s'il n'exériite pas le* clauses du hail, et qu'il en resuite un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier lo bail. — En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu de» dommages-intérêt», ainsi qu'il est dit en l'art. 176». —V. n» 17.

1767. Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans tas lien

b ce destinés d'après le bail. — V. n* 48.

1766. Le preneur d'nn bien rural est tenu , sou* peine de tous dépens, dommages-intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commise? sur les fonds. — Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation suivant U distance des lieux. — V. n • 16, 55.

I7G9. Si le bail est fait pour plusieurs années, el que, pend in t la durée du bail , la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits , le fermier peut demander une remise du prix de sa location, i moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. — S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la Qn du bail, auquel temps il se fait une compensation de toute» les années de jouissance. — F.l cependant le ;uge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de U pette M.uflefUs. — V. n ' 49 , 53.

1770. Si le bail n'est que d'une ann.e, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou an moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'uno partie proportionnelle du prix de la location. — Il ne pourra prétendre aucune rrmisp , si la perte est moindre de moitié. V. n°* Ï9, ôj.

1771. Le fermer ne peut obtenir de remise lorsque la perte de* fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, a moins que le bail no donne au propriétaire une quotité de ta récolte en nature; auquel cas la propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. — Lo fermier oe peut également demander une remise . lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque ou le baU a été passé. — V. u» ».

1779. Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une- stipulation expresse. — V. n»» 19, 55.

1775. Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaire*, tels que grêle , feu du ciel , gelée ou coulure. — Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels qui» les ravages de la guerre, ou une inondation , auxquels le pavs n'est pus ordinairement *ujét , * moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits promus ou imprévu». -V. n • 10, 55.

1774. Le bail , sans écrit , d'un fonds rural , est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruit* de l'héritage affermé. — Ainsi le bail i ferme, d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dan* le cour* de l'année, est cen-é fait pour un an. — Ijc bail des terres labourable*, lorsqu'elles se divi*ent par soles ou saisons, est censé (ait pour autant d'années qu'il y a de sole*. — V. n" 6, 50.

1773. Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit a l'expiration du temps pour tcsjucl il est censé fait, selon l'article précédent. — V. n* SO.

1776. Si , a l'expiration de» baux ruraux écrits , le preneur reste et 03l laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l eOet e^ riçtè par l'art. 1771. —V. n« 50.

1777. Le fermier sortant doit laisser à relui qui lui surcède dans la culture, les logements convenable* et atikr» facilités pour les travaux de l'année suivante; et réciproquement , le fermier entrant doit procurer & relui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la ron-„ sommation des fourrages , et pour les récoltes restant h faire. — Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer a l'usage de* lieux. — V. n* 50.

1778. Le fermier sortant doit aussi laisser le* pailles el engrais de l'année, s'il les a reçus lors de Mtn entrée en jouissance ; et quand même il ne les aurait pas fVus, lo propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation. —V. nu 50.

Cuap. 5. — Du Image «fotwroj* cl d'wduetriê.

1779. tl y a trois espèces principales de louage d'ouvrage et d'industrie : 1° le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quet*

I qu'un; — 9* Celui des voiluriers, tant par terre que par oau, qui se 1 chargent du tran*port des personnes ou des marchandises; — 8» CHui ■ des entrepreneur» d'ouvrage» par tuile de devii ou marché*. — V. n" 7, 81, Si.

StCT. 1, — Du hvage de$ domalioutt el ouurèert.

1780. On ne peut engaser se» services qu'a lemp», m pour une en» trepris» déterminée. — V. n" 7, Si.

LOUAGE. — Ciup. 2.

dil Calas (L. 2,tl.,Loc. conA.),proximatslvenditionirtempt;<mi, vsdemque rtyulis fini» consista. Coma» la vente, il apporlico»

1781. Le asaltre est cru sur son affirmation, pour la quotité des gages , pour !' paTcmeni du salaire de l'année échue, ci pour les à-compte donnes ^ur lwnèe courante. - V. n« 3a.

SlCT. S. — Dm coi/wrim par (tir* *t pv tau.

178t. Les Toitoriere par terre et par eau sont assujettis, pour la garde et la conservation des choses qui leur sont confiées, aux mêmes obligation» que les aubergistes, dont il est parlé au titre du Dépit et du Sé-

^1785. Ils répondent ■oo-seulement de ce qu'ils ont déjà reçu dans leur bâtiment on Toiture, mais encore de ce qui leor a été remis sur le port ou dans l eotrepol pour être placé dans leur bâtiment ou Toiture. -V. n»Sî.

178t. Ils sont responsables de la perte et des avaries des choses qui bar font confiées, A moins qu'ils ne prouvent qu'elles ont été perdues et avariées par cas fortuit ou force majeure. — V. a* 53.

178». Les entrepreneurs de voilures publiques par terre et par eau, et ceux des roulages publics, doivent tenir registre de l'argent, des effets et des paqneU dont ils se chargent. — V. n» 55.

1788. Les entrepreneurs et directeurs de voilures et roulages publics, lei maître* de barques et navires sont, en outre, assujettit a des régieseuls particuliers, qui (ont la loi entre eux et les autres citoyens. — W 55.

Sbct. 5. — Dm devis «t «faf more M».

1787. Lorsqu'on charge quelqu'un de faire an ouvrage, on peut convenir qa'il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu'il team ira aussi la matière. — V. n* Si.

1788. Si, dans U> cas où l'ouvrier fournit la matière, la chose Tient! périr, de quelque manière que ce soit, avant d'être livrée, la perle en est pour l'ouvrier, A moins que le maître ne fût en demeure de recevoir la

. - V. ir» 54.

. Dan» le cas ob l'ouvrier fournit seulement son travail ou son e, si la chose vient a périr, l'ouvrier n'est tenu que de sa faute. - V. o> S*.

1790. Si, dans le cas de l'article précédent, la chose vient à périr, quoique sans aucune faute de la part de l'ouvrier, avant que l'ouvrage ait été reçu, et sans que le maître (Al en demeure de le vérifier, l'ouvrier t'a point* de salaire a réclamer, a moins que la chose n uit péri par le Tiee de la matière. — V. n* 54.

1781. S'il s'agit d'un ouvrage i plusieurs pièce., ou à la mesure, la vérification peut s'en faire par parties : elle est censée faite pour toutes les partie* payées, si le maître, paye l'ouvrier en proportion de l'ouvrage fait. — V. n» 5t.

1798. Si l'édifice construit à prix fait périt en tout ou en partie par le rice de la eoos truc lion, même par le vice du sol, les arrliitecle et entrepreneur en sont responsables pendant dix ans. — V. «« 8, 55.

1793. Lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est rhargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrVlc et convenu avec le propriétaire du sol. il ne peut d mander aucune augmentation de prix, ai tous le prétexte de l'augmentation de la main-d'œuvre ou des matériau, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, ai ce» changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, «t M pria convenu avec le propriétaire. — V. n» 55.

1794. Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouTMge soit déjà commencé, en dédommageant l 'entrepreseur de toute» ses dépende*, de lou* ses travaux, et de tout ce qu'il au-

. ». i».». ™„ Uir..,<^t, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dan* cette entreprise. — V. a* 56.

1795. Le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'arcbitecte ou entrepreneur. — V. o* 56.

1790. Mais le propriétaire est tenu de payer en proportion du prix parlé par la convention, a leor succession, la valeur des ouvrages faits et cette des matériaux préparés, lors seulement que ces travaux ou ces matériaux peuvent lui être utiles. — V. n» 56.

1797. L entrepreneur répond du fait des personnes qu'il emploie. — V. »• 55.

1798. Les marons, charpentiers et autres ouvriers qui ont été employés a la construction d'un bâtiment ou d'autres ouvrages faits à l'entreprise, n'ont d'action contre celui pour lequel les ouvrages ont clé faits, qne jusqu'à concurrence de ce dont il s» trouve débiteur envers l'entrepreneur, au moment ou leur action est intentée. — V. n* 56.

1799. Les maçons, charpentiers, serruriers et autres ouvriers qui font directement des marthes à prix lait, sont astreints aux régies prescrite* «tas la présente section : ils sont entrepreneurs dans la partie qu'Os traitant, — V. n* 50.

Ctur. 4.— Dubatlèchepttf.

StCT. 1. — DitposUitm* ftniralu.

par lequel l'ose

ati droit nalurcl el des gens ei se torme parle seul conscntemrnl : LtKatio et condw tio, dit Puai (L. 1, J., Lac. ami.), cùm nahf

donne à l'autre un fonds de bétail p*ir le garder, le nourrir et le soigner, sous les conditions convenues ,*tre elles. — V. n" 9, 57, 56.

taoï. Il y a plusieurs sortes de cheptels : le ebeptel simple ou ordinaire, le cheptel à moitié, le ebeptel donné au fermier ou au colon liaire. — 11 y a encore une quatrième espèce de appelée cheptel. — V. n» 37.

tStii. On peut donner à cbeplcl toute espèce d'animaux susceptible» de croit ou de profil pour l'agriculture ou le commerce. — V. n» 57.-

1805. A défaut de conventions particulières, ces contrats se règlent par les principes qui suivent. — V. n» 57.

'. 9. — Du

1801. Le bail à ebeptel simple est un contrat par lequel on donne à un autre des bestiaux à garder, nourrir et soigner, à condition que le preneur profilera de la moitié du croit, el qu'il supportera aussi la mai* tié de la perte. — V. n» 58.

IS05. 1. 'estimation donnée au cheptel dans le bail n'en transporte pas la propriété au preneur; elle n'a d'autre objet que de fixer la perte ou la profil qui pourra se trouver à l'expiration du bail. — V. n* 58.

1800. Le preneur doit 1rs soins d'un bon père de famille à la conservai ion «lu cheptel. — V. n* 39 et suiv.

1807. Il n'est tenu du cas fortuit que lorsqu'il & été précédé de quelque faute de sa part, tans laquelle la perte ne serait pas arrivée. — V. n»59.

1808. Kn cas de contestation , le preneur est tenu de prouver le cas fortuit , et le bailleur est tenu de prouver la faute qu'il impute au preneur. — V. n« 39.

1809. Le preneur, qui est déchargé par le cas fortuit, est toujours tenu de rendre compte des peaux des Wtes. — V. a» 39.

1810. Si le cheptel périt en entier sans la faute du preneur, la perte en est pour le bailleur. — S'il n'en périt qu'une partie, la perte est supportée en commun, d'après le prix de l'estimation originaire, et celui do l'estimation à l'cxpiralion du cheptel. — V. nM 58 el suiv.

1811. On ne peut stipuler que le preneur supportera la perle totale do ebeptel, quoique arrivée par ras fortuit et sans sa faute, ou qu'il supportera, dans la perte, une part plus grande que dans le profit, on que le bailleur prélèvera , à In fin du bail , quelque chose de plus que le cheptel qu'il a fourni. — Toute convention semblable est nulle. — Le

preneur profile seul des laitages , du fumier et du travail des i donnés à cheptel.— La laine el le croit se partagent.— V. ir™ 9, 38 et s.

1819. Le preneur ne peut disposer d'aucune béte du troupeau, soit du fonds, soit du croit, sans leronsenlement du bailleur, qui ne peut lui-

disposer sans le contentement du preneur. — V. a— 40 el suis. 1815. Lorsque lo ebeptel est donné au fermier d'autrui, il doit être notifié au propriétaire de qui ce fermier tient; sans quoi il peut le saisir et le faire vendre pour ce que son fermier lui doit. — V. n» 40.

1814. Le preneur no pourra tondre sans en prévenir le bailleur. — V. n» 40.

1815. S'il n'y, apas de temps fixé par la convention pour la durée du

cheptel , il est censé fait pour trois ans. — V. n* 40. 1

1810. Le bailleur peut en demander plus tût la résolution, si le preneur ne remplit pas ses obligations. — V. n* 40.

1817. A la fin du bail , eu lors de sa résolution, il se fait une nouvelle estimation du cheptel. — Le bailleur peut prélever des bêles de chaque espèce, jusqu'à concurrence de la première estimation : l'excédant se partage. — S'il n'existe pas assez de bètes pour remplir la première estimation , le bailleur prend ce qui reste, cl les parties sa font raison de la perte. — V. n«41.

Sect. S. — Du ekiptet à motut*.

1810. Le cheptel 4 moitié est use société dans laquelle ebaeno de» contractant» fournil la moitié des bcstiuux , qui demeureut communs pour le profil ou jour la perle. — V. n* 19.

1819. Le preneur profite seul, comme dan» le cheptel simple, des laitages, du fumier et des travaux des bétes. — La bailleur n'a droit qu'a la moitié des laine* et du croit. — Toute convention contraire est nulle, à moins que le bailleur ne soit propriétaire de la métairie dont le preneur e«t fermier ou colon parliairc. — V. n» 4J.

18*0. Toutes les autres régies du cheptel simple s'appliquent au ebeptel k moitié. — V. n» 49.

SECT. 4. — Du ehtpttl donne* par Je propnHair. à «on ftrmitr am

§ 1. — Du chtpttl donni au ftrmitr.

1891. Ce cheptel (aussi appelé encart «V ftr) est celui par lequel te propriétaire d'une métairie la donne a ferme, à la barge qu'à l'expiration du bail, le fermier laisser» de» liestiaux d'une valeur égale au peu do l 'estimation du ceux qu'il aura reçus. - V.a-45.

LOUAGK.— !.IUP. 2.

ralis sit et omnium genîium, ne n wrbte, serf content* contrahitur; ricut emptioet vtnditio. Cunrnc la vcnlc enfin, il implique la réunion rie iruis éléments es«?ntie)s : une chose qui en fasse l'objet, un prix, cl le consente* lent des parties sur la chose el sur le prix : rrs,prAium, consensus. — Maislelouagediffercdela venlesousdcux rnpportsprinciiKiux : I" en ce que l'effet du louage est de conférer simplement au preneur la jouissance de la chose louée, tandis que IVlTeldc la vente est de conférera l'acquéreur In propriété même de la chose vendue ; a» en ce que l'effet du louagccst de no transmctlrcau preneur que des droits successif», c'est-à-dire <piis'ax;quièrenljourparj<>ui%landis que l'effet do la vente es! de produlreunetranslationde propriété Instantanée et définitive .Polhicr, du Louage, n» 3 et 4;Proudhon, dcl'l'sui., n»9i»3 ; MM. Duranto», t. l7,n»8;Duverglcr, Contln. de Toullier, t. 3, n« r, 1 ; Troplong, Traité du Louage, n° 21). — De celle différence capitale il r< 'suite une conséquence importante : c'est que la chose, qui, dans la vente, est aux risques de l'acheteur, est, dans le bail, aux risques lût bailleur, par application de la maxime : rrs périt domino. — Il a été décidé, d'après le principe qui attribue au louage une r oi lame analogie avec la vente, que la location d'une maison doit étreconsiiléréc comme une aliénation temporaire qui la rend étrangère au propriétaire pendant la durée du bail (Rcq. lt; nov. 1825, aiT. Tlvolier, V. Uécusallon). Celte proposition, considérée d'une manière abstraite, serait empreinte d'une exagération évidente.

* I . C'est surtout de la vente de fruits qu'il esl souvent iliflicile de distinguer le bail. Il semble que, dans ce cas, les deux contrats produisent les mêmes effets et confèrent aux parlios les mêmes droits. Toutefois, lorsqu'au lieu de s'en tenir à ce premier aperçu, on pénètre plus avant dans la nature intime des deux contrats dont il s'agit, on aperçoit entre eux de notable* différences.

— Le bail n'a pour objet qu'un droit incorporel, celui de cultiver et de jouir : la vcnlc de fruits, au contraire, a pour objet des corps certains, qui sont les fruits vendus. Dans le bail, les frais de culture el de semence sont à la charge du preneur, puisqu'on ne lui a cédé que le droit de cultiver et de jouir; dans la vente des fruits, tous tes frais de culture sont censés faits, et, s'ils étaient à faire, ils seraient à la charge du vendeur, qui s'est obligé de livrer les fruits du fonds (Proudhon, de l'Lsuf., n* 993). — Ainsi, dans le ras où une contestation s'élèverait sur lo point de savoir si un acte par lequel la jouissance d'un immeuble a été e< déc à un tiers constituait un bail ou une vente de fruits, s'il apparaissait d'après les termes de l'acte que les frais de culture et semence devaient rester à la charge du propriétaire, on devrait voir dans cette circoustanceun indice de la volonté qu'auraient eue les parties

18Î8. L'estimation dn cheptel donné au fermier ne lui en transfère fa* U propriété, mais néanmoins le met a ses risque*. — V. n* 43.

18J3. Tous les profits appartiennent au fermier pendant la durée de son bail, s'il n'y a contention contraire. — Y. d* 43.

1821. Dans les cheptels donnés au fermier, lo hunier n'est point dan? tes profits personnels des preneurs , mais appartient & 1a métairie , a l'exploitation de laquelle il doit être uniquement employé. — V. a" a.

1825. La perte, même totale et par cas fortuit , est en entier pour le fermier, s'il n'y a convention contraire. — V. n* iô.

1826. A la lin du bail, le fermier ne peut retenir le cheptel en en payant l'estimation originaire ; il doit en laisser un de valeur pareille & celui qo'il a reçu. — S'il v a du déficit, il doit le paver; et c'est seulement l'excédant qui loi appartient. — V. n« 43.

§ S. — Dn chtpld donné an coton par Unir t.

1817. Si le cheptel périt en entier sans la faute du colon , la perte est pour la bailleur. — V. n» 44.

18>»\ On peut stipuler que le colon délaissera au bailleur sa part do la toison à un prix inférieur a la valeur ordinaire ; que le bailleur aura •ne plus grande part du profit ; qu'il aura la moitié des laitage* ; mais •n ne peut pas stipuler que le colon sera tenu do toute la perte. — V. n" 9, 44.

1889. Ce cheptel finit avec le bail a métairie. — V. n° 41.

1830. Il esl d'ailleurs soumis à toutes les régies du cheptel simple.

Sect. 3. — Du contrat improprement appelé clvpltl.

1831. Lorsqu'une ou plusieurs vaches sont données pour les loger et les nourrir, le bailleur eu conserve la propriété : il a seulement le profil de», veaux qui en naissent. — V. a* 41.

de faire une vente; s'il apparaissait, au contraire, que la volonté des parties a été de mettre ces trais à la charge du preneur, on devrait y voir un indice de l'intention de laiiv un bail.

2 9. Dans l'ancien drnit, un jurisconsulte ilnnt Pointer nous fait connaître le sentiment, Cai occiu*. c:."e:!rtM:l qu'on doit égalei>tt>n.t tenir grandroinptedet'cttech-constau-'' 'ju* ce- siondejouiss-mee a été consentie moyennant un prix uir.rpp, <m, au contraire, pour un nombre d'annuités *'gnlau nombre d'années que la jouissance doit durer. La première clause lui semblait caractéristique de la vente : laseconde, au contraire, indiquait, a son avis, l'intent io:i de faire un bail. El en effet, le louage étant un mode d'exploitation de U chose qui en fait l'objet, et ce contrat ayant pour but, dani la pensée du propriétaire, de remplacer par un équivalent le revenu qu'elle produit naturellement, il semble des lors conformt à l'intcnîiim probable dcsparlies de reronmillreun bail là où l'on voit apparaître un revenu, et devoir plutôt une vente dans lecontrat où la jouisance de plusieurs années est remplacée par un prix unique. Ce sentiment, tnulefois, n'était point adopté par Pothier (Louage, n" >j, qui proposait une autre distinction, suivant que la jouissance a été cédée pour un temps qui n'excède pas neuf ans, ou qu'elle l'a élé pour plus de neuT ans. Ce savant auteur pensait que, dans le premier cas, le contrai est présumé être un bail, alors mé>!ie que la jouissance est cédée pour un prix unique ; que, dans le second cas, le contrat doit être présumé une vente si le prix consiste en une somme unique, et un bail à rente si le prix consiste en une certaine somme payable chaque année. Mais nous pensons que le sentiment de Carwciuscst plus rationnel que celui de Polliier et doit être suivi de préférence (V. dans le même sens MM. Puinn'on, t. 17, n* 17; Duvecgicr, t.^,n» "3 ; Troplong, l. t,n'> !>.'). C'est en ce sens aussi que s'étaient prononcés, dans l'ancien droit, notamment Barlhole, sur la loi I, (T., Dtsuperf.; d'Argenlié, sur la coutume de Bretagne, art. 52, note 2, n' 5; Fonmnur, lo'.s cl ventes, ch. 18, n" j28 et 520. — Jugé, cependant, que l'on doit considérer comme un véritable bail, el non comme une venlc de fruits , la cession faite pour doure années, et moyennant une somme une fois payée, de l'écorce dos arbresliége à recueillir sur uue certaine étendue de terrain (Monlpellicr, r.'< avr. tstG, V. sous l'arrêt qui suit) , et qu'une telle interpréiation , donnée à la convention des parties, échappe à la censure delà cour de cassation (Rej. 7 déc. 1819) (1).— V. aussi v* Enrexistr., n" 'JS.

Teu importerait, du reste, pour la qualification du contrat, ainsi que le fait observer M. Troplong, toc. cit., qu'il y eût plusieurs lernics de payement, s'il y avait fixation d'un prix unique.

(1) Erpèe* .- — (Bosch C. Pujarniselc.)— Lo 6 août 1809, la veuve Brousse cède a la veuve Puiarniscte, pour douie ans , et moyennant la somme de tOO fr. une foi* payée , l'écorce des arbrcs-lié(!o qui se trouvent sur un domaine appartenant à sa fille et pupille. Celle-ci, devenue majeure, et syxnt épouse le sieur Bosch, enlève qucl'|ucs tcorces: do là ronle-t.ition entre elle el les héritier* l'uiaroiscle. Les sieur et dame ]to-cb prétendent que l'acte du 6 août n'est pas un simple bail, mais une véritable viule qui doit être déclarée nulle pour n'avoir pas été précédée des («mutiles voulues par la loi pour la vente des biens mobiliers des mineurs. Subsidiaircincnt , ils en demandent la rescision pour causa de lésion.— Le 16 janv. 1815, jugement du tribunal civil deCéret, qui accueille leur premier moyen. — Appel. — Le 30 avril 1816, arrêt de la cour de Montpellier qui infirme et rejette encore l'action subsidiaire en lésion : — « Attendu que l'acte <lu U août 1809 ne peut être considère autrement que comme un bail à ferme, puisqu'il no conférait autre chose, a la veuve Pujarnisele, que le <hoit d enlever l'écorce de» arbres-liège sur les terrains spécifies dans l'acte ; «|ur iti s lors cet acte ne pouvait être assujetti à aucune des formalités prescrite» par les art. 452 c. civ. et 940 c. pr., qui, d'ailleurs, ne peuvent s'appliquer qu'aux menbles ou effets faisant partie d'une sucee^ion cebue au mineur, et nullement aux revenus annuels , pour l'aliénation desquels le tuteur ne peut être assujetti n aucune formalité de justice ; que l'acte du 6 août 1809 ne présente aucun caractère de dol ni de fraude ; qu'il est mémo impossible de penser qu'il y ait eu vilete dans le prix, puisque cet acte n'est, par le fait, que le renouvellement d'un autre acte du 4 niv, an 6, fait par l'aïeule d'Anne Brousse eu faveur du premier mari de U veuve Pujarniscle , dans lequel 6n retrouve les mêmes conventions relatives A la ferme de* mêmes arbres-liège pour un terme semblable de douze années el U stipulation du même prix convenu daus l'acte de 1809, ce qui doit faire disparaître tous les soupçons qu'on a voulu élever contre ce denrée acte; que cependant, par l'acte du 6 août 1809, Marguerite Olivier u

LOUAGE.— Chap. 2.

t s 11 est encore une autre circonstance qui doit être prise en considération. La vente de fruits donne seulement à l'acquéreur le droit d'enlever la récolle sur pied. Le bail produit des effets plus étendus. Et d'abord il lui confère un pouvoir général d'administration sur l'immeuble qui en (ail l'objet ; ensuite il lui donne le droit de jouir de cet immeuble d'une manière complète, d'en recueillir tous les profits que comportent sa nature, son état, sa destination. Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un bois taillis, la vente des coupes de ce bois ne confère a l'acquéreur ni le droit de s'immiscer dans l'administration de l'immeuble, ni les droits de dépaissance dans les coupes; cette vente lui donne seulement le droit de taire opérer la coupe et d'en enlever Us produit. Il en est tout autrement du bail. — Décidé , en ce sens, que la vente des deux premières coupes de luxerne qu'un lorrain doit produire constitue une vente de fruits el non un bail à ferme (Rcq. 9 fruct. an t, 11. Lalondc, pr., aff. Roquemartine C. Bonisset).

94. Lors donc qu'il s'agit de déterminer le véritable caractère d'un acte au sujet duquel les parti»» "« se sont pas clairement expliquées, on doit pes^'c* combiner ensemble les diverses circonstances que no»*" venons d'indiquer : rechercher à la charge de qui ont é'« "ils les frais de culture, s'il a clé fixé un prix unique »<> bien un prix annuel ; enfin, quelle est l'étendue des droUa conférés au preneur. La se trouvent, en effet, les éléments 4e solution de la question.

•ft. Du reste, comme il s'agit ici d'un contrat, et qu'en cette matière c'est la volonté commune des parties qui fait la loi, il est clair qu'on doit s'attacher par-dessus tout à chercher quelle a élé cette volonlé, et que même les circonstances que nous avons indiquées n'ont de valeur que comme signes , comme manifestations de celte volonté. Ce n'csl pas à dire, toutefois, que la qualification donnée au contrat par les parties dans l'acte lui-même ne puisse élre contestée ; il arrive quelquefois que, pour diminuer les droits d'enregistrement, les parties déguisent sous un faux nom le contrat qu'elles ont réellement entendu former. Lors donc que U qualification donnée au contrai par les parties se trouve contredite par les clauses de l'aclc, lorsque la volonlé apparente n'est pas en harmonie avec la volonlé réelle manifestée pur les stipulations, c'esl celle dernière qui doit prévaloir. — C'est ainsi qu'il a été jugé que, quand il résulte des stipulations d'un prétendu bail ayant pour objet l'exploitation d'une forêt, pendant plusieurs aanées consécutives, que les droits du preneur se réduisent à des coupes déterminées d'arbres, sons jouissance du sol après l'enlèvement el sans même qu'il puisse jouir des portions non boisées de la forél, c'esl là une véritable vente de bois, et nullement un simple bail (Rcq. 20 mai 185'J, aff. corn p. des forges d'Audincourt, V. cet arrêt cl d'autres semblables v* Enregistrement, dh J856 el suiv.). — Mais si lu qualification donnée par les parlies n'était pas contredite par les conditions stipulées au contrat, elle devrait évidemment être considérée comme l'expression sincère de la volonté des parties (V. au surplus les développements qui ont élé donnes sur celle question v* Enreg., nu 2845 cl suiv.).— Le jurisconsulte Caïus, Inst., comm. 3, § 14G, se demande s'il y a vente ou louage dans la convention par laquelle des gladiateurs sont livrés par leur maître a un tiers sous la condition que, pour tous ceux qui sortiront de la lutte sains et saufs, il lui sera payé 20 deniers, el que, pour ceux qui seraient tors ou estropiés, il lui serait payé 1,000 deniers. La question, scion cet auteur, doit être résolue par les événements, chacun des gladiateurs étant vendu ou loué condilioiutcllemcnl : il y a louage pour ceux qui sortiront de la lutte sains el saufs, el vente

txcêdê mi pouvoirs en consentant, sans y être spécialement autorisée, faflecUtioa d'hypothèque stipulée dans l'acte sur les biens de la mineure, ainsi que cela a été reconnu par la veuve Pujarntscle elle-même, qui a formellement renonce à cette affecUUioo dont, par le fait, elle n'avait point u<é; mais que cette circonstance doit tire prise en considération pour n«r le sort des dépens. »

Pourvoi par les sieur et damo Bosch. 1» Violation de l'art. *5» c. tiv.,enee que l'arrêt attaqué avait validé la vente dont il s'agit, en lui attribuant la qualification de bail qui ne lui appartient pas. f Contravention aux art. 1*29 el 1718, en ce qu'a supposer que l'acte du C août 1809 ail pu être considéré comme un bail , il ne pouvait excéder neuf années, puisqu'il était fait au nom d'un mineur. S* Violation de l'art. 1305, ea es quo la cour royale « rc,ete l'action subsidiaire en lésion , Tomi XXX.

pour ceux qui auront été tués ou estropiés. L'hypothèse énoncés par Caïus ne peut évidemment se reproduire aujourd'hui ; mats il pourrait arriver que des animaux, des bêles de Bommc, Tussent livrés sous une condition analogue à celle qu'il suppose, et dan» ce cas on devrait appliquer sa décision, qui, comme ledit M. Troplong, n* 23, est pleine de finesse et de raison.

fttt. Le bail présente aussi une grande analogie avec laconstl» tulion d'usufruit; tous deux, en effet, Ils ont pour objet la jouissance de la chose, tous deux ils confèrent le droit d'en percevoir les fruits. Nais il existe entre eux de nombreuses el notables différences. La principale et la plus caractéristique, c'est que la constitution d'usurruil démembre la propriété et crée sur la têle de l'usufruitier un droit réel, jus in re, immobilier, s'il s'applique à un immeuble, qui suit la chose en quelques mains qu'elle pa«se enfin susceptible d'hypothèque ; landis que le bail, sans entai mer la propriété de la chose, confire simplement au preneur un droit personnel , jus ad rem , contre le bailleur, du moins suivant l'opinion la plus généralement accréditée sur la nature du droit du preneur. Hais H. Troplong conteste ce caractère du bail; loul en reconnaissant que le droit du preneur n'est point un démembrement de la propriété, il soutient que c'est un droit réel, jus m re, et nous verrons [infrà, n» *86) que les raisons qu'il donne à l'appui de son opinion sont au moins très-spécieuses. Mais ce n'est pas ici le lieu de nous livrer à l'examen de celte question, qui trouvera sa place ailleurs. — La différence que nous venons de signaler n'est pas la seule ; Il en est d'autres encore que nous allons indiquer cl dont quelques-unes ne sont que les conséquences de la première. Ainsi , tandis que le bailleur esl tenu de livrer la chose au preneur en bon étal de réparations de toute espèce {art. 1720), l'usufruitier est tenu de la prendre en l'état où elle se trouve, sans pouvoir obliger le nupropriétaire à y faire aucuns travaux qui la mettent en état de servir a l'usage auquel elle est destinée (art. 600). — Le bailleur esl tenu de faire jouir paisiblement le preneur et, par conséquent, do le garantir de tous troubles (art. ma); l'obligation du nupropriétaire, en Ihèse générale du moins, et dans les cas ordinaires, se borne à laisser jouir l'usufruitier, c'est-à-dire à n'entraver sa jouissance par aucun trouble venant de son fait : ce n'est qu'accidentellement qu'il peut élre tenu à la garantie. — D'un autre côté, les obligations du bailleur, en ce qui concerne los réparations qu'il peut être nécessaire de ralrc pendant la durée du bail, sont plus étendues que celles qui pèsent sur le nu-propriétaire pendant la durée de l'usufruit, ainsi que nous le verrous ultérieurement {V. les art. eos, 606 cl 1720 comparés). — La contribution foncière, qui est à la charge de l'usufruitier, n'est point à la charge du preneur, à moins de stipulations contraires. — Dans le bail à ferme, le preneur a droit à une indemnité pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou force majeure (art. 1769 et 1773); tandis que l'usufruitier supporte celte perle sans recours possible contre le nu-propriétaire. — L'usufruit peut ôtro cl même est le plus souvent constitué par donation ou testa-

ment ; il n'en est pas de

du bail, qui toujours est un con-

trat synallagmaliqueelcommulatif.— L usufruilesl ordinairement constitué pour la vie de l'usufruitier ; il n'arrive, au contraire, que très- rarement que le bail soit fait pour la vie du preneur. — Leprcncurne peut renoncer au bail sans le consentement du bailleur ; tandis que l'usufruitier peut toujours, lui, renoncer à son droit. — Le bail n'est pas résolu par la mort du preneur, il continue de subsister avec ses héritiers ; l'usufruit, au contraire, s'éteint par la mort de l'usufruitier.— Enfin, lorsque l'usufruit a été constitué sans

sans admettre à la preuve de la lésion et saas < préalable. — Arrêt.

La corn; — Attendu que la cour royale n'a fait, dans son arrêt, qu'une simple interprétation des clauses de l'acte du 6 août 1809, ea n'y voyant qu'un simple bail ; — Attendu que la deniandereste n'avait pris de conclus' du 6 août 1809, armée.';— Attendu enfin <

choses , la cour royale de Montpellier avait pu déclarer qu'il n'y avait ru 5 de lésion dans l'acte dudit jour 6 août 1809, sans ordonner un rapport d'expert? préalable ; — Rejette.

Du 7 dcc. IS19.-C. C, sert. civ.-MM. Dosêie, i«pr.-Carnol,rap.- Jouberl, av fcén., c, cmf.-Coste et Dnpnit , av.

ions ni en première instance ni en appel , à ce que l'acte », considéré comme bail , fût réduit a la durée de neuf ndu enfin que, d'après le* circonslancci el dans l'eut de* ses i la cour rovale de Montpellier avait pu dé ' de lésion dans l'acte dudit jour 0 août 1809, i

LOUAGE. — Chap. 3, Sëct. 1.

durée déterminée, 11 est censé constitué pour tonte la vie de l'usufruitier, suivant ce qui arrive Je plus fréquemment ; au contraire te silence des parties sur la durée du bail ne produit jamais un semblable effet; les règles qui doivent être appliquas dans ce cas varient suivant qu'il s'agit de baux à loyer ou de baux à ferme, et même, dans cette dernière hypothèse , suivant la nature du bien affermé, ainsi que nous le verrons dans le cours de ce traité. — A toutes ces différences ajoulons que l'usufruit peut être acquis par prescription, mais que le bail ne le peut Jamais. Sous pourrions siprnalcr encore d'autres différences, mais celles qui précèdent suUisenl pour prévenir louto confusion.

97. Dans l'ancienne Jurisprudence, le bail à vie était généralement considéré comme équip ent à la constitution d'usufruit. Aujourd'hui que le bail, même lorsqu'il est (ait pour plus de neuî ans, ne tran-fèrc au preneur, suivant l'opinion commune, aucun droit réel immobilier, mais lui donne seulement un droit personnel contre le hauteur, aujourd'hui surtout que, le bail à vie étant devenu ires-rarc, il ne s'allaclie point à ce mot, dans l'opinion commune, une signification particulière dont on doive tenir compte pour interpréter ce que les parties ont entendu faire, le bail a vie ne devrait être considéré que comme un bail ordinaire, distinct des baux ordinaires seulement par la durée qui lui aurait elé assignée; on ne devrait point y voir une constitution d'usufruit, a S'il avait été dans l'intention des parties, dit avec raison M. Troplong, n" 25, de créer un usufruit, pourquoi ne se seraientelles pas servies du mol usufruit, si familier à toutes les personnes légistes ou non légistes? Pourquoi auraient-elles exhumé cette vielle locution bannie de la langue depuis longtemps et que presque personne ne comprend? N'est-il pas plus naturel de supposer qu'elles n'ont voulu (aire qu'un bail plus long que de coutume? » (V. aussi en ce sens MM. Proudhon , Usufruit, t. t, n» t03;Duvergier, I. 3, r.« 2'J et 50).— Décidé en re sens que la Jouissance par bail à vie et l'usufruit différent essentiellement dans leur nature et dans leurs effets, notamment en ce que dans le bail à vie le bailleur conserve la Jouissance des fruits civils de l'objet donné à bail, dont le preneur ne perçoit que les fruits naturels; tandis que l'usufruitier jouit des fruits naturels cl civils do l'objet grevé d'usufruit, dont le propriétaire ne conserve que I la nue propriété (Motifs Cass. 18 janv. I625,aff Yasscur, V. Enregistrement, u« 3143; V. toutefois Merlin, Rép., v Usufruit, §l,n»3).

*8. îtais à quels caractères poorra-t-on reconnaître que les parties ont voulu faire un bail à vie, ou bien une constitution , d'usufruit? La solution dépendra non-seulement de la qualification donnée à l'acte, mais encore et principalement des clauses de cet acte : si ces clauses constituent un bail à vie, le contrat sera réputé tel, encoro que les parties lui aient improprement donné la qualification d'usufruit, et riYe t*ri<<; en un mot, on doit appliquer kt les règles générales relatives à l'interprétation des actes. — Par exemple, supposons qu'il soit dit dans un ton- : trat que le propriétaire d'un domaine l'a cédé et aliéné à un autre ' pour en jouir sa vie durant, à titre d'usufruit, à la charge de payer annuellement au maître du fonds nne somme en argent ou une prestation live en denrées, mais qu'on ail ajouté que l'usu- j fruitier ne scia néanmoins pasiible ni des contributions foncières ; ni des réparations locatives : dans ce cas, il est évident qiu*, ' malgré la qualification d'usufruit, l'acte ne renfermera qu'un •véritable bail à vie (t ioudhon, n» un;). — Réciproquement, s'il était dit dans un acte que. le propriétaire d'un domaine l'a amodié par bail à vie à un autre, moyennant une prestation annuellement payable au mnitre par le fermier, et, en outre, à condition que celui-ci serait tenu do supporter toutes les charges usu- (ruetnaires on toutes les charges et conditions que les lois imposent aux usufruitiers, il y aurait là une véritable constitution d'usufruit, parce qu'en imposant aucesstonnaire toutes les charges qui sont inhérentes à l'usufruit, il doit avo.r aussi tous les droits corrélatifs qui s'y rapportent (Nouv. Pcnisarl, v* Bail à vie; MM.Proudhon.n» i o;; Troplong, tt» 2o!. — Toutefois, il ne suffirait pas, pour corriger U dénomination donnée au contra!, que le fermier se fui soumis à la seule charge des grosses réparations; «n bail, en effet, ne change pas de nature quoique les grosses réparations soient mises à la charge du preneur; il faudrait en outre que, dans toutes les conditions et les détails d'euS

culion do contrat, on rencontrât des règles appartenant à nn autre

contrat, nne anomalie ne pouvant, à elle seule, opérer une métamorphose dans la nature de la stipulation (MM. Proudhon,t. i, n» 107; Troplong, foc. cit.).

t». Supposons que le propriétaire d'un domaine convienne avec un particulier de lut vendre pour neuf ans l'usufruit de ce domaine, moy ennant une rente annuelle pay able à ta Saint-Martin de chaque année. Quel sera le caractère d'un tel contrat? Sera-ce an usufruit ou un bail? — C'est une convention mixte, dit M. Troplong, n» 28. Mais le bail devra triompher, par le motif: !• que la propriété n'est pas démembrée ; 2° que la redevance annuelle représente le revenu; 3» que cette perception du revenu de la chose est un signe caractéristique du bail et nullement celui de l'usufruit ; 4* enfin, parce que le temps de la jouissance du preneur est celle de la dnrée ordinaire des baux, circonstance Importante pour révéler le but que les parties se sont proposé.

»0. Au surplus, ajoute le même auteur, for. cit., la qualification d usufruit ne se™ pas oiseuse dans ce contrat. Elle produira son eflel en ce sens que le i>r<mrur sera tenu des charges naturellement Inhérentes à l'usufruit (c. n<P 605, 6t>8\ le mot usufruit n'ayant été placé dans le contrat que poor s'épargner le détail des charges.

S ■ . Mais si l'usufruit eut été constitué moyennant une r«v(e viagère, il ne serait pas possible d'y voir le mélange des éléments du louage. Ici le temps de la durée ne serait pas celui des baux, mais celui de l'usulruit; la rente viagère ne serait pas un fruil civil de 1 immeuble, mais le produit de la vente de l'usufruit (M. Troplong, rod.).

:t«. il est un autre contrat qui présente de l'analogie avec le bail : c'est le contrat do superficie, contrat, du reste, fort peu usité aujourd'hui. C'est on contrat qui, selon la définition qu'en donnent les anciens auteurs, consiste à détacher la superficie du fonds et à l'aliéner moyennant une redevance annuelle, ou même sans redevance. Ainsi, le propriétaire d'un terrain le loue à un particulier pour que ce dernier y bâtisse et jouisse de l'édifice, moyennant une redevance, pendant nn certain temps : c'est là un contrat de superficie. Ce contrat diffère du hall pur et simple d'abord en ce qu'il esl toujours fait à longues années; il en diffère encore en ce qu'il démembre la propriété et rend le preneur maître de la superficie, en telle sorte que celui-ci peut l'aliéner sans le consentement du propriétaire du fonds, la grever de servitudes, la donner à anlichrcse, et qu'il peut exercer, en son propre nom, toutes les actions, tant réelles que personnelles, qui sont nécessaires pour faire resn«etcr son droit. Ajoulons qu'à l'expiration de la durée qui a été n-ism-e au contrat, le propriétaire reprend la chose avec toutes l« améliorations supcrficialrcs qui y ont été Taites par le preneur. — V. à cet égard Cujas, sur la loi 2, (t., De servit., cl sur la loi 7 4, IT, De rci vind.; Doneau, Comment., lib. 9, cap. 10, n«C; 17, n» 9, et 18, n' 12; Mcnochius, De retin. etatlip. passes.. Remcd. 4, n« 5; Voct, ad Pand., De êuptrf.; V. aussi MM. Proudhon, t. 1, n« 117, et t. 8, p. 556; Troplong, n» 30.

.1 .1 , Parmi les règles auxquelles cette matière est soumise, il en est qui sont communes aux baux des maisons et des biens ruraux ; il en est d'autres qui sont particulières à ces deux es- P < pf de baux. Nous exposerons successivement les unes et les autres, en commençant par les règles communes; puis nous examinerons dans un dernier chapitre quelles sont les règles applicables au louage des choses mobilières.

CtlAP. 3. — RÈGLES COMJJLVES AIX BAUX DIS BAISONS IT DBS BIENS RURAUX.

Sict. 1 . — Conditions requists pour la validité du bail.

34. Tout bail suppose la réunion de cinq condition;, ou pie» tôt de cinq éléments di\rrs , savoir : 1* uno chose qui en soll l'objet ; 2* deux ou plusieurs personnes ayant la capacité nécessaire pour former le contrai; 5* le consentement de ces personnes; 4° une certaine durée assignée au bail; s* un prix pay é au bailleur pour rémunérer la Jouissance qu'il concède nu preneur.

LOUAGE.— Chai». 3, Secr. i, Art. i.

Art. l . — Choses qui peuvent être l'objet d'un bail.

34 L'art. 1715c. nap. explique en ces termes quelles senties iboses qui peuvent être l'objet d'un bail : «On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. » Mais quelle que soit la généralité de celte disposition, il doityèlre laitue nombreuses «replions.

36. Il est évident d'abord que, pour que les biens meubles n immeubles puissent cire donnés A bail, il faut que ces biens soient dans le commerce; ainsi, les objets destinés à des usages publics ou consacrés au culte, tels que les églises, les cimetières, lescbemuispublics,les rues, les places, les balles et marchés, etc., u sauraient être la matière d'un louage (MM. Duranlon, t. 17, V SO; Duvcrgier, n« 77 ; Troplong, n°!J0). — Cependant, quant toi choses qui ne sont hors du commciee qu'A raison de l'usage auquel elles sont destinées, il faut distinguer : le louage est possible, soit en tout, soit en partie, lorsqu il est compatible avec U destination de la chose. Ainsi le» communes peuvent louer des puces dans les marchés, halles, et même certains emplacements sur les rivières et ports publics. — La location des chaises et bancs, dans le? églises, est également permise (MM. Duvcrgier, ni., n» -o; Troplong, eod., n" t»o et 91).

37. Lorsqne nous disons que le louage des choses publici jurii est interdit, il faut entendre un louage qui en ferait passer la jouissance exclusive A un seul. Mais rien ne défend de mettre en location certains accessoires, certains démembrements de ces choses, parce que le fonds reste avec son affectation publique. — Ainsi on peut louer ta tonte de l'herbe et l'émondage des arbres d'un cimetière, d'une promenade publique, etc. (M. Tropkog, loc. cit.).

tS. Les choses qui se consomment par l'usage que l'on en lait, comme le vin, le grain, ne peuvent non plus être la matière d'un véritable contrat de louage : en effet, dans le louage, la propriété de la chose louée doit être censervèc an locateur ; Il faut que la chose même puisse lui être rendue ; le locataire n'en doit avoir que la jouissance. Or, s'il s 'agissait de vin ou de grain, il ne pourrait en user sans les consommer, sans (aire, par conséquent, acle de propriétaire (Domat, Louage, sert. I, n* a ; Polhier, n» 1 1 ; MM. Duranlon, n» 21 ; Del* incourt, t. 3, p. 18G; Do*cigicr, n» 80; Troplong, n» 83). — M. Rolland de Vlllargucs, toutefois, pense (Itcp. du not., v Bail, n* 103, que ces choses peuvent être l'objet d'un bail, comme elles peuvent être l'objet un usufruit. Mais cette opinion est inadmissible. Le contrat en mtuduquel les choses seraicntlivrees pour être consommées à la charge d'en rendre d'autres de même nature, qualité et quantité, au bout d'un certain temps, et, en oulre, de payer un certain prix, ce contrat, disons-nous, ne serait point un louage, il n'en présenterait point les caractères. La loi qui, par une disposition expresse, a admis que ces choses pouvaient être données en usufruit, ne contient point de disposition analogue relativement an louage. — V. Depot, n»» lii et i>«l, Lsolrull.

S». Mais si les tftose* fourbies ne peuvent être louées isolément, on admet généralement qu'elles pcu\eill se trouver accessoirement comprises dans le louage d'un immeuble auquel elles sont attachées pour servir A son exploitation. Ainsi le fermier entrant a droil aux pailles et engrais qu il trouve dans la forme, à la charge de laisser, lors de sa sottie, ceux de la derrière année (c. nap. n " 8, V. en ce sens MM. Rolland de > illargues, loc. eii.; Duvcrgier, lo>., m.; Troplong, loc. al.). — Jugé également que des choses tangibles, cl parliculiercmenldcsiuarchandlsesou matières premières pour une iabrique de produilschlmiqucs,peu- ^ent être l'objet d'un louage, alors du moins qu'elles ne sont louées que comme accessoires de I immeuble où csl établie la iabrique [i aris,2 1 mars 1 822, aû. Lemei cier, V . infru), — Mais M. Troplong (tbid.) pense que ce cas ne doit pas èlreconlonduavec le précèdent. CtsobjCls,dit-il,nesontpasunaccessoirc nécessaire de larabriquc; ils ne sonl pas immeubles par destination; ils ne suivent pas la condition de la chose principale. Ils ne sont donc pas loués et ne peuvent pas l'êlrc ; ils sont vendus ou prêles A usage, selon les cas. M. Duvcrgier, 81, se prononce ù peu près dans le mémo sens. Voici, en effet, quelle distinction il (ail. Lorsque les ustensiles Indispensables à l'exploitation de l'industrie qui s'exerce dans les lieu louis ont été détruits par un usage prolongé et

remplacés par d'autres, ceux-ci sont la représentation des premiers, et, comme lets, appartlennenl an propriétaire a la On du bail. On en peut dire autant des objets mobiliers, madères on denrées qui sonl essentiellement destinées au service du fonds, à la mise en activité delà mnnufaelurcou de l'usine. Quant aux approvisionnements dematiéres premières et aux produits fabriqués qui se trouvent dans l'établissement au commencement du bail, ils sonl placés en dehors du contrat de louage, surtout lorsqu'ils ont une valeur importante. Le bailleur qui les laisse dans son établissement les vend au preneur ; il no peut les lui louer.

40. Il est encore unautre cas dans lequel les choses tangibles peuvent être l'objet d'un louage : cVsl le cas où elles sont louées feulement ad pompam et ostentationem ; ce qui, du reste, est n«sez rare (V. en ce sens MM. Duvergicr, n« 81, cl Troplong, n« ht,). Dans ce cas, ce n'est pas accessoirement qu'elles sont louées comme dans le cas qui précède : elles forment l'objet principal du contrat.

41 . Les biens dotaux, bien qu'ils ne puissent être aliénés, peuvent incontestablement élrc loués ou affermés. 11 en est de même des biens composant un majorât. L'inalicnabllilé, dans ces cas, ne met aucun obstacle au bail, qui n'est qu'un moyen de tirer des biens le revenu qu'ils sont destinés a produire. Enfin les biens domaniaux, qui ne peuvent être aliénés qu'en vertu d'une loi, peuvent, sans aucune intervention du pouvoir législatif, faire l'objet d'un bail. — V. Louage administratif.

49. Les choses incorporelles peuvent être louées, pourv* qu'elles soient susceptibles de jouissance, qu'elles produisent un revenu. Ainsi, par exemple, une renie pourrait êlro l'objcl d'un bail (V. en ce sens l'oltiicr. Louage, n» 9}. On peut en dire autant des drotts de passage dans les bacs (L. C frira, an 7), du péage des ponts (L. 14 Oor. an lo, art. Il) et des droits d'octroi (nrd. 0 déc. 1814). — Mais on ne pourrait pas louer une créance. Il n'y a pas en effet, dans une telle chose, une jouissance distinclede la propriété qui puisse faire l'objet du louage. Quelle est l'utilité d'une créance? C'est de donner droit au recouvrement d'une certaine somme. Or, tant que ce recouvrement n'a pas été fait, il ne peut y avoir de jouissance; cl le recouvrement effectué, la créance n'existe plus, elle s'est métamorphosée en une somme d'argent qui, étant une chose tangible, ne peut paselle-mêmc être louée. Le contrat par lequel un tiers serait aulorisé par le créancier à recevoir le payement, A la charge de restituer, au bout d'un certain temps, la somme perçue avec les intérêts, ne serait point un louage. C'est ce qu enseigne également M. Troplong, n« 84.

43. L'usufruitier peul louer son droit. A cet égard, Polhier (Louape, n» Ht) enseigne qu'en le donnant A ferme c'est proprement l'héritage dans lequel il a ce droit qu'il loue plutôt que le droit lui-même. Mais nous pensons, a\cr M. Duvergicr (n* es), que ces deux conventions ne sont identiques ni en elles-mêmes ni dans leurs effets. L'une a pour objet un bien incorporel, un droit; l'autre a pour objet des choses corporelles, telles que des maisons, des biens ruraux. Celui qui donne A bail un immeuble doit le livrer en bonélal de réparations de toute espèce; celui qui afferme l'usufruit qu'il a sur cet immeuble n'est pas soumis à la même obligation; le conducteur doit prendre la chose en l'étal ou elle se trouve. Vendant la duréedu bail, le locateur de l'usufruit n'est tenu à aucunes réparations, lundis que, s'il avait loué l'immeuble lui-même, il serait tenu de celles qui, sans être à la charge du nn-propriétalre, ne sont pas des réparations locallves. La contribution foncière, qui serait à la charge du bailleur, si c'était l'immeuble qui eût été loué, esta la charge du preneur si c'est l'usufruit qui a fait l'objet du bail. Nous no poussons pas plus loin la comparaison; les obscrvalionsqui précédent sullisent pour établir nettement la distinction que parait avoir méconnue i'olhier. — A la différence de l'usufruit, un droit d'utage, un droit i'kabitaiiom ne pcuvenl pas plus être loués que vendus. La raison de celle dinv rencceslquc les droits d'usage et d'habitation sont purement, personnels cl ne peu\cnt être exercés que par ceux au iirofll desquels ils ont été conslilués. — V. Usage, Usufruit.

44. On ne peut louer un droit de servitude : locart servi tutem nemo polest (L. 4i, ff., Local.).— Toutefois, cela ne doit s'entendre que du cas où l'on voudrait louer le droil de servitude séparément de l'immeuble pour l'utilité duquel ce droil a été établi; Iclouagede l'immeuble entraîne implicitement celuidndroit

LOUAGE.— Ciup. 3, Sect. 1, Art. 1.

le servitude (Pothier, n* 1 8 ; MM. Rolland da ViUargues , n* 1 1 0 ; Duranton, n» 23 ; Duvergicr, n* G9 ; Troplong, n» 89).— Mais nous devons faire observer, avec les mêmes auteurs, que lorsque le propriétaire d'un héritatw accorde h son voisin, pour un certain prix par an, ou la faculté d'y faire paître ses troupeaux, ou celle l'y passer, d'y puismle l'eau, ce contrat ne rcnlerme pas le louage d'un droit de servitude , mais plutôt le louage de l'héritage luimême pour l'usage convenu. — V. Servitude.

45. Les ofllccs, bien qu'ils puissent être cédés, ne peuvent être donnes à bail. Ainsi les fonctions de notaire, d'avoué, d'huissier, etc., ne peuvent être l'objet d'un bail. Ces fonctions sont essentiellement personnelles et ne peuvent être exercées que par les titulaires (Conf. M. Marcadé,t. 6, p. 42S). — V. Office. • 44. Nous avons vu v» Chasse, n" 4G et suiv., que le droit de chasse peut être affermé, soit conjointement avec le fonds, soit séparément. Nous y avons également examiné la question desavoir à qui, en l'absence de toute stipulation expresse, appartient le droit de chasse sur le fonds affermé. Nous ne reviendrons donc point ici sur ces questions. En ce qui concerne le droit de pêche, la question sera examinée v* Pêche.

4 7. I.c droit d'exploiter une mine ou une carrière peut être l'objet d'un bail. Cela n'est pas conteste. Mais comme la loi du 21 avril 1810, sur les mines, porte, dans l'une de ses dispositions, qu'elles ne pourront être a vendues ou partagées , sans une autorisation préalable du gouvernement donnée dans les mêmes formes que lu concession, » la question s'est élevée de savoir si cette autorisation était également nécessaire pour l'amodiation partielle d'une mine. Celle question se rattachant à l'interprétation de la législation spéciale sur les mines, nous ne croyons pas opportun de l'examiner ici (V. Mines). Quant aux carrières , elles peuvent être louées en partie aussi bien qu'en totalité. Il en est de même des ardoisières. Cela se pratique tous les jours sans contestation. — V. Mines.

48. Enfin, les 6015 peuvent être également affermés, lorsqu'ils ont été mis en coupe réglée. En effet, il y a là une jouissance, un produit périodique qui se prèle sans difficulté à ce mode de convention. — V. Forêts, nM 130 cl sulv.

49. Il ne suffit pas que l'usage de la chose que l'on vent louer soit possible ; il faut encore qu'il n'ait rien de contraire aux bonnes mœurs : autrement les lois, protectrices de l'honnêteté, de l'ordre public, refuseraient tout appui au contralqui tendrait* les violer. C'est ce qu'enseigne aussi M. Duvergicr, n» 59.— Mais, ajoute cet auteur, les parties auront-elles une action, soit en pavement, soit en restitution du prix? Après avoir rappelé les opinions divergentes des auteurs sur la question, il pense que, bien que la convention illicite ait été exécutée par l'un des contractants, celui-ci n'a pas droit d'exiger le prix, et que même, si ce prix a été payé, il peut être répété, à moins toutefois que, malgré la nullité, la convention n'ait produit un effet dont profile celui qui a payé. — Autoriser dans ce cas la répétition, dit-il, ce serait favoriser une spéculation odieuse. — On comprend , du reste, que, pour qu'il en soit ainsi, il faut que l'usage illicite auquel la chose était destinée par le preneur ail clé connu du bailleur; car, s'il l'avait ignoré, il n'en serait nullement responsable, et il ne pourrait, sans injustice, être privé du prix de la location. Le bail serait donc parfaitement valable à son égard.— V. ce qui est dit v'« Mandai et Oblig.

50. Le louage d'une maison, pour y établir une maison de prostitution , forme-t-il un contrat valable pouvant produire des effets iegaux?M. Duvergicr {«*/., n*G2), en rappelant la controverse des anciens docteurs sur la question, refuse de la traiter, par respect pour le langage , cl à cause de l'inutilité d'une pareille dissertation pour la science. — Mais de semblables questions peuvent toujours être traitées sans blesser la pudeur, et il n'est point d'ailleurs inutile qu'elles le soient, puisqu'une question analogue s'est élevée dans ces derniers temps. — Pour nous, nous pensons que le contrat* serait valable si la destination était bien connue des parties et mentionnée dans l'acte, sauf, bien

1 , le droit des autres locataires d'agir en résolution de • bail et de solliciter la police à l'effet de retirer la tolérance s ou de faire établir la maison dans un autre quartier. — l que ces sortes d'établissements sont admis, ou da tolérés par les lois, l'affectation d'une maison à cet usago

n'est point on tait illicite qui entraine nécessairement la nullité du bail , quand cette destination a été connue du bailleur.

Al . Il n'est pas nécessaire à la validité du contrat de louage que la chose qui en fait l'objet soit déterminée. Ainsi, par exemple, un particulier convient avec un loueur de voitures que ea dernier lui fournira une voilure de telle espèce pour tant de jours moyennant tel prix ; le louage est valable , quoique la chose ne soit pas déterminée , cl le loueur remplit son obligation en livrant une voilure de l'espèce désignée en la convention , et qui soit d'une bonté commune et ordinaire. C'est ce qu'enseignent Pothier, n« 8 , et M. Troplong, n* 96.

&». Pour que le bail soit possible , il faut que la chose existe. Si , au moment du contrat, elle avait péri , soit par incendie, soit par quelque autre cause, le contrat serait nul faute d'objet. Si la perte n'est que partielle, c'est aux tribunaux à décider, d'après les circonstances et surtout d'après l'importance de la perte, si elle doit entraîner la résiliation du contrat ou seulement la diminution du prix. Us doivent examiner si la connaissance dis la perle partielle aurait déterminé (• preneur à ne pas contracter ou seulement à donner un moindre prix (V. en ce sens MM. Duvergicr, n» 55; Troplong, n* 95). — V. Oblig.

58. Ce que nous venons de dire, que pour que le hall soit possible il faut que la chose existe, ne doit pas être pris dans un sens trop absolu. Une chose future pourrait fort bien être l'objet d'un bail; seulement le bail serait, dans ce cas, subordonné à une condition suspensive. — V. Oblig.

44. Nul ne peut prendre à loyer sa propre chose (arg. de la loi 2Q, a., Locat.) C'est pourquoi, si j'ai pris à loyer ma maison, Ignorant qu'elle m'appartenait, par exemple, parce qu'elle m'était alors échue de la succession d'un parent dont j'Ignorais la mort, il n'y a pas de véritable contrat de louage. SI le bailleur était de mauvaise foi, on pourrait répéter les loyers indûment payés; s'il était de bonne fol, ces loyers lui seraient légitimement acquis, attendu qu'on doit les considérer comme des fruits (MM. Duranton, nM 29 et 30; Troplong, n* 97). — Maison peut prendre à loyer une chose dont a la nue propriété, et dont l'usufruit repose sur la tète d'un tiers (c. nap. 593; MM. Duranton, n* 31 ; Troplong, toc. cit.).

64. La chose d'aulrui peut-elle être l'objet d'un bail? Il est certain d'abord que «I le bailleur a l'administration de cette chose, le contrat est parfaitement valable, attendu que l'administrateur a qualité pour louer (M. Duvergicr, n« 82). Mais s'il n'en a pas l'administration? On admettait généralement, dans l'ancienne jurisprudence, que le bail est valable, non point, à la vérité, vis-avis du véritable propriétaire, qui peut toujours revendiquer sa chose, mais du moins dans les rapports du bailleur cl du preneur ; et qu'ainsi ce dernier aura toujours, en vertu du bail, une action contre le preneur pour l'obliger à remplir les engagements qu'il a contractés envers lui, ou bien, si la revendication du propriétaire rend leur accomplissement impossible, à lui payer des dommages-intérêts. Cette doctrine s'appuyait sur un texte de Paul, au Digeste, S< tibiaiienam insulam locavero quinquaginla, porte la loi 7, tt.,Locat. conducl.,tuque eamdemsexaginta Tilio locaveris, et Tilius à domino prohibitus fuerit habitare; agentem te exconducio, sexaginla consequi debere vlacet : quia ipse Tilio tenearis in sexagmta. — V. dans ie même sens Cujas, sur la loi précitée, lib. 34, Paul, ad edict.; Voet, ad Pand , Lac. cond., n« 3; Domat, Louage, sect. l, n» 6 ; Pothier, Louage, n» 20.

La même doctrine estasses généralement admise sous l'empire du code Napoléon. La plupart des auteurs s'accordent à reconnaître que le bail de la chose d'aulrui donne naissance a des obligations réciproques(Y.nolammenlMiTlin,Rép., v*Bail,t}2,n*7; MM. Duranton, t. 17, n» 28; Troplong, n» 98). — M. Duvergier, t. 3, na 82, tout en reconnaissant que celle convention n'est point absolument inefficace, et qu'ainsi, si le bailleur, empêché par l'intervention du véritable propriétaire, ne remplit passes obligations, le preneur aura contre lui une action en dommages-intérêts, M. Duvergicr, disons-nous , s'écarte en un point de la doctrine enseignée par les auteurs que nous venons de citer. Ces auteurs paraissent penser, en effet, et Pothier dit expressément que, pourvu que ladélivranceait llcuelque la jouissance du preneur soit com- I plcte et paisible, tous les engagements sont remplis envers lui; | qu'il importe jpeu que ce résultat soit dû a l'inaction du proprié-

LOUAGtl. — Cuah. 3, Sr.CT. 1, Art. 2.

taire ou aux efforts du bailleur qui, par an moyen quelconque, prévient ou pnralvsc l'at lion en revendication. M.Dnvergier, lui, pense que le preneur aurait le droit, en démontrant que le locateur n'est pas |ir^;): "..'latrc, de se refuser à l'exécution du contrat, lut que le danger d'éviction serait imminent, et même d'en faire prfinoncer la nullité, si le locateur se trouvait définitivement dans l'Impuissance de prévenir l'action en revendication pendant toute U durée du h.iil. Et celle doclrino peut être défendue par des raisons très-plausibles. En effet, il est une chose que lo preneur a k droit d'exiger en échange des engagements qu'il contracte, c'est tu sécurité. Lorsque celui qui afferme des biens ruraux fait un hall de neulans, par exemple, ou de plus longue durée, quel est >un but? C'est évidemment d'être assuré que, pendant lo laps do temps qu'il a stipulé, il ne sera point troublé dans son exploitation et qu'il pourra se livrer à des travaux d'amélioration sans avoir à redouter chaque jour qu'une expulsion inopportune vienne lui enlever le fruit de ses travaux. Or ce serait bien vainement qu'il aurait pris la précaution de stipuler pour son bail une certaine durée, si le défout do droit de son bailleur laissait suspendue sur sa tête la menace incessante du danger contre lecjarl il a voulu se prémunir. Nous inclinerions donc à admettre l'opinion de H. Duvcrgier, mais sous la condition, bien entendu, qu'au moment où il a contracté, le preneur ignorait que son bailleur no fût pas le véritable propriétaire. — V. Vente (chose d'antrui).

Ceci nous amène à envisager la question sous une autre face, «laquelle M. Troplong s'est particulièrement attaché. Il s'agit do «avoir si le bail de la chose d'aulrui confère au preneur quelque droit vis-à-vis du véritable propriétaire. Sans examiner précisément cette question, les autres auteurs que nous avons précédemment cités paraissent supposer que le véritable propriétaire ne sera jamais tenu de respecter le bail, qu'il pourra toujours mettre obstacle à son exécution. M. Troplong (n» 98) soutient, au contraire, avec force que si le preneur a été de bonne loi, le véritable propriétaire est obligé de maintenir le bail, encore bien uu'il ait été fait pour une durée supérieure à neuf ans. Il y met seulement pour condition que le bailleur ait un litre apparent, en sorte que le preneur ait vu et dû voir en lui un propriétaire apparent; Il n'exige pas mémo que le bailleur ait été possesseur de bonne fol. Les baux, dit cet auteur, alors même qu'ils sont faits ; pour plus de neulans, sont des actes d'administration. Or l'équité j fl la bonne foi des tiers qui ont contracté avec le propriétaire j apparent ont toujours fait maintenir les simples actes d'adminls- i tralion. Vainement on argumenterait de certaines dispositions du codcNapoléon(art. 1 726ct I "2i)qui supposent que le preneur peut être évincé par le véritable propriétaire : ces dispositions ne doivent s'entendre que du cas où le preneur aurait loué d'un individu sans titre apparent. Et celle doctrine, qui est tout à ralt dan* l'esprit de la jurisprudence (V. Absence, n* 295 ; Possess., l'rcsenp., Succès*. .Vente), a été consacrée par des arrêts qui ont juge : fque,ies baux constituant de simples actes d'administration, ceux qui ont été consentis par le propriétaire apparent sont valables vis-à-vis du véritable propriétaire, et qu'ainsi ce dernier ne peut attaquer les arrêts intervenus sur leur exécution entre les fermiers et le propriétaire apparent (Rcq. 10 no*. lB38,aff. Godard, jV. Société); — 2» Que le bail d une maison est valable, lors même 'm il a élé consenti pour neuf ans par une personne qui n'en avait 1>as la propriété, mais qui en était en possession depuis plusieurs innées, si le preneur a été de bonne foi et que les clauses qu'il renferme ne présentent que l'exercice d'une administration utile (Req. 5 mai 1813) (l).— Celui qui n'a qu'une propriété indivise peut-il la louer en entier? Il semble que non, à moins qu'il n'ait agi comme negotiorum gestor de son coïndi visai ro. —V. à cet — — __— __________________

(1) (Hémard C. Digard.) — La coca ; — Considérant que la reure Poissonnier était déjà eu possession, depuis plusieurs années, de «a nuiion dont s'agit aa procès, lorsque, par coolrat authentique du 23 avr. 1*03, elfe bailla celte maison a lover * Marie Digard, pour un prix et a des 'barge? qui ne présentent ni fraude ni collusion ; — Que celte pos- •ession mnonUil i l'an 8, époque du déce* du sieur Poissoonicr, qui avait Possédé jusqu'alors celte maison en vertu de l'acquisition qu'il en avait «M*, pou r compte des mineur» Cbaumont, des deniers qu'ils avaient reîw^tii qualité d'héritier fiduciaire; — Que.ce bail , bien Ima de pré-

égard les nuances diverses de la question exposées — Succession

(partage).

Art. S. — Capacité des permîmes.

«G. En général, le contrat de louage, de même que tous les autres contrats, ne peut intcrvenirqu'cnlre les personnes qui sont capables de contracter : c'est pour ce motif que les mineurs non émancipés et les interdits ne peuvent ni donner ni prendre à loyer (c. nap. 450, &02, 1124). — Mais il n'est pas nécessaire d'avoir la capacité de disposer de la chose pour pouvoir en faire bail ; il suffit d'en avoir l'administration : ainsi la femme séparée de biens, ou celte qui, sans être séparée, a l'administration de ses biens en vertu d'une clause de son contrat de mariage, le mineur émancipé, celui qui est pourvu d'un conseil judiciaire, peuvent louer leurs biens personnels sans avoir besoin pour cela de l'autoiisaliondelcur mari,curaleurcl conseil. C'est pour le mémo molil que le mari et le tuteur ont aussi le droit de louer les biens de U femme, du mineur et de l'interdit, et que les envoyés en possession provisoire ont le droit de louer les biens de l'absent (Pothier, Louage, n«4 4; MM.Duranton, t. 37, n" 53 et 39; Duvcrgier, n« 37 et suiv.; Troplong, n- 143 et suiv.).— Toutefois les diverses espèces de baux sont soumises à certaines restrielions, ainsi que nous allons le voir.

67. L'art. I429détcrmine, sous le régime de la communauté, la durée des baux passés par le mari des biens personnels de sa femme (V. à cet égard v» Contrat de mariage, n»» 1364 et suiv.). — Le fermier expulsé, en vertu de cet article, avant l'expiration de son bail a-t-il une action contre le mari et ses héritiers ? Non, en thèse générale, suivant Pothier, Louage, n* 312; Touiller, t. 12, n* 405; Proudhon, Usufruit, n* 1220; Rolland deVillargue, Rép., v» Bail, n' G2; Il est censé avoir connu la qualité du mari ; mais il a une action si ce dernier a caché cette qualité (Proudhon, t. 5, n« 1220; Toullicr, 1. 12, n» 406; Troplong, n« 151).— L'art. 1430 permet au mari de rcnouvclerlc bail trois ans avant l'expiration du bail courant s'ils'agilde biens ruraux.eldcux ans avant celte expiration s'ils'agilde maisons (V.Conlr. demar., n*»l3"2 t.). — Lorsque le renouvellement a eu lieu avant celte époque, le bail csl-il nul, si la dissolution do la communauté a lieu avant que l'ancien bail ait pris Un? Oui (Touiller, t. 12, n' 412; V. cependant v» Contrat de mar., n» 1373). — Proudhon, Usufruit, t. 3, ti° 1213, pense que le bail fait parle mari pour plus de neuf ans serait nul ; mais la plupart des auteurs le déclarent seulement réductible (Conf. Conlr. de mar., w 1366 et s.). — Les art. 1420 et 1 130 sont écrits dans l'intérêt de la femme: le mari cl ses héritiers ne pourraient faire réduire le bail (Conf. Pothier, n» 45, et les auteurs cités, tod., n* 1367). — S'il y a fraude de la part du mari, l'annulation du bail peut être demandée par la femme, par exemple, si le bail a été consenti à vil prix moyennant un pol-dc-vin payé au mari i l'insu de sa femme (V. eod., n" 13-5 cl s., et MM. Proudhon, t. 3, n*» 1219; Rolland de Villargues,v»Ball, n" 98, 99 ; Troplong, du Louage, n» 134). Ce dernier auleur pense qu'on doit appliquer ici l'art. 10 décr. 6 nov. 1813, qui détend expressément la stipulation de pot-de-vin dans les baux de biens ecclésiastiques, et qui autorise le successeur du titulaire qui aurait reçu cet avantage à demander l'annulation du bail a compter de son entrée en jouissance, ou d'exercer son recours en indemnité, soit conlre les héritiers du précédent titulaire, soit même conlre le lermier. Ce dernier parti nous semblerait devoir être choisi de préférence — C'est d'après les circonstances que les tribunaux doivent apprécier dans leur conscience s'il v a eu fraude ou non. — Les baux quo peut passer, sans l'autorisation de son mari, la femme mariée qui t|

lion utile, qui a tourné an profit des véritables propriétaire», dont les droit» ont été reconnus dés I instant où il* se sont fait connaîtra; — Qm ro bail a été lait de bonne foi, et qu'il aurait été contraire au intérêts des propriétaires de laisser celte maison & l'abandon ; — Considérant, enfin, qu'il n'est pas présumante que lorsque les demandeurs, domiciliés S Saint-Germain, ont acheté ceUe maison, située à ladite viUe{ ils n'aient pas eu connaissance dudit bail et des circonstances qui l'avaient déterminé; — Rejette U pourvoi contra l'arrêt de la cour de Paris, do > juill. 1819.

Du S mai 18I3.-C. C, sect. req.-lQf. Henrion, pr.-Vergés, rap.

ÎSG

LOUAGE.-— Oiap. 3, Sect. 1, Art. 2.

l'administration de tes biens personnels, soll qu'une danse de ion contrat de mariage lui ait réservé cette admlnislratlon (c. nap., art. 225), soit qu'elle soit séparôo de biens en vertu de son contrat de mariage (ai l. 1550) ou en vertu d'un Jugement (arl. 1449), soit enlin qu'il s'agisse de bien* paraphernaux [arl. 15"c), ces baux, disons-nous, ne doivent pas non plus élio faits pourpius de neuf ans. — V. en ce sens Merlin, Rép. , \° Bail, § 2, n» 1 ; 1IH. Duranton, t. n, n* 33 ; Duvergier, n° 37;Tro|>long, n« 1 19.

&8. Les règles concernant la durée et le renouvellement des baux des biens appartenant aux femmes mariée?, s appliquent exactement aux baux des biens des mineurs et des interdits. En effet, l'art. 1 71 8 porte que « les articles du titre <!u <onlrat de mariage et des droits respectifs de» é/wu, relatifs aux baux des biens des femmes mariées, sont applicables auv baux des biens des mineurs.» Et d'un autre côté, l'art. r,0!) c. nap. porte que l'Interdit est asslmulé au mineur pour sa personne et pour ses biens. C'est au luteur qu'il appartient de faire ces baux. 11 peut les faire dans telle forme que bon lui semble (V. Conl. de niar., n» 1582).— La On de la tutelle, correspondant à ladisi-olutlon de la communauté, doil être prise pour base de la durée et de l'exécution de ces baux. — lslcn que les baux souscrits pat un tuteur des biens du mineur plus de trois ans avant l'expiration des baux précédents soient sans effet, cependant ils ne sont point résolus de plein droit; par suite il? sont valables si lo mineur émancipé ou devenu majeur les approuve dans une quittance donnée au fermier où ils sout relaies..., et l'appréciation des faits d'approbation et d'exéculion est du domaine exclusif des tribunaux (Req. 27 mars 1821) (i).

5». Les mineurs et les interdits ne peuvent louer ou affermer leurs biens {Y. à cet égard x* Interdiction, Minorité). Quant au mineur ém»nri|H', qui a l'administration de ses biens, il peut bien en passer des baux seul et sans l'assistance de son curateur; toutefois, la durée de ces baux ne peut point excéder neuf ans (c. nap., art. 4H1). Dans le cas où il en passerait de plus de neuf ans, ils seraient réducliblcs à ce terme suivant l'art. 1 129 combiné avec l'art. 1718. — Il ne peut taire ces baux par anticipation , ou les renouveler, qu'eu se conformant aux règles prescrites par les art. 1718 et 1430. — Jugé, en conséquence, qu'un bail fait par un mineur émancipé, cinq années avant l'expiration du bail courant, est frappé d'une nullité radicale (Nîmes, 12 juin 1821, aff. ftovère, Y. Minorité), pourvu, toulelois, ajouteronsnous avec M. Troplong, n* 1 46, que l'exécution n'en ail pascommencé avant la majorité du bailleur.

Celui qui a été pourvu d'un conseil judiciaire peot louer ou affermer ses biens sans l'assistance de ce conseil ; en effet, l'art. 513 du c. nap., qui détermine les actes pour lesquels celte assistance est nécessaire, ne parle pas des baux. M. Duvcr-

(1) (BurgcrC. Deligny.) — L» coca ; — Attendu que si aux termes des arl. 1430 cl 171» c. ci». , Ici baux failspar un tuteur des bien» du mineur plus de Unis ans avant l'expiration îles baux précédents sont sans t'ITct , cette di*pn-ition n'est point résolue et n'empêche point l'exception résultant de l'approbation cl de l'oècution volontaire donnée au bail par le mineur émancipé ou devenu majeur; — Attendu quel'apprè- Ciatsra des faits d'approbation et d'exécution est du domaine exclusif des juge», et ne peut donner ouverture à cassation; — Rejette le pourvoi contre l'arrêt de la cour de Paris, du 15 juillet 1820.

Du S7 mars 1821.-C C., sect. req. -Mil. Lasaudade , pr.-Lefes- *icr, rap.

(S) Etpètt i — (Favreux C. bérit. Conter»! et Bondonncau.) — La veuve Conversai était propriétaire pour moitié d'une maison dépendante de lacomimwtiulé quittait existé entre elle et son mari, cl usufruitière de l'autre moitié, en qualité de donataire universelle eo usufruit de ce dernier.— Le *8 fev. 1841. elle passa bail au sieur Favreux de la totalité de la maison pour neuf années, a courir du I" janv. 1846, époque A laquelle expirait le bail du locataire qui détenait alors les lieux loués. —Le 38 août 1813 la veute Conversai décéda. — Les Héritiers du mari, sur la tète desquels se consolidait, par suite de ce décès, La toute propriété de la moitié de la maison louée , actionnèrent le sieur Fatreux en résolution du bail que la veute Conversai lui avait consenti plus de deux ans avant l'expiration du bail courant , et que les arl. 595 et 1 150 c. civ. combinés annulaient , alors que, comme dan* l'espèce, l'cxéiution n'en avait point commencé avant la cessation de l'usufruit. Ils alignèrent en même temps les héritier» de cette dame en déclaration de jugement commun. — Le sieur Favreux répondit que la veuve Conversât avait pu lot pour la moitié do la maison , dont eue »uùt pro-

filer, n* 37, pense qu'il ne peut faire de baux de plus de i ans. Bien que la loi ne s'en explique pas, cela paraît conforme à son esprit; en effet, la situation légale du prodigue présente une grande analogie avec celle du mineur émancipé : il suffit, pour s'en convaincre, de comparer l'art. 513 avec les art. 482, 483 et 481 (V. Interdiction). — Le condamné qui , par la nature de w peine, est en clal A' interdiction ttgaU (c. pén. 29) , et dont 1« biens, par conséquent, doivent être gérés par un curateur, nt peut affermer lui-même ses biens : la nullité des baux par lui consentis pourrait élre prononcée sur la demande soit du curateur, soit d'un autre fermier auquel le curateur aurait loué. — V. en ce sensToullier, t. u% n» 1 1 1 ; Rolland de Yillargues. n» 78.

«O. Il semble naturel d'appliquer aux baux passés par les envoyés en possession provisoire des biens des absents les règles qui viennent d'élrc tracées en ce qui concerne les biens des femmes mariées, desmineurset des interdits ; car les envoyés en possession provisoire, de même que les maris et les lutcurs, sont des administrateurs des biens de l'absent ; et nous croyons qu'en effet ils doivent se soumettre aux règles prescrites par les art. 1429 et 1450 c. nap.; toutefois, comme il n'y a pas de texte formel qui déclare ces règles applicables à leur égard, la question ici est plus douteuse. — V. ce qui a été dit sur ce point v* Absence, n» 295.

SI. Dans l'ancienne Jurisprudence, on tenait pour maxime que le bail finissait avec l'usufruit (V. Coquille, quest. 15c). — Aujourd'hui, par dérogation aux anciens principes, les baux passés par l'usufruitier sont, en cas d'extinction de l'usufruit, obligatoires pour le propriétaire, pourvu que l'usufruitier se soit conformé, soit pour leur durée, soit pour les époques où ils doivent élre renouvelés, aux règles établies pour le mari à l'égard des biens de la femme (c. nap. 593). — Jugé que des hérlliers ne sont pas tenus de respecter le bail Tait à leur cohéritier, par leur nù-ic usufiuilièrc, pour plus de neuf ans, s'il en résulte un avantage au profit du preneur (Paris, 51 mal 1815, MM. Agier, pr., Bourguignon, av. gén., aff. Bohairc). — Si l'usufruit était établi sur plusieurs télés, le bail stipulé par lo premier usufruitier serait exécutoire vis-à-vis du second, comme il le serait à l'égard du propriétaire (V. en ce sens Proudhnn, n* 1213). — Ainsi il a été jugé que le bail d'une maison consenti plus de deux ans avant l'expiration du bail courant, par celui qui n'est propriétaire que pour une mollié et usuliuitier pour l'autre moitié, est nul, lorsque le décès du bailleur est arrivé avant que ce second bail ail pu commencer à recevoir exécution, et que, l'exécution d'un bail étant indivisible, la nullité doit en élre intégralemenl prononcée : qu'il ne peut subsister, par exemple, à l'égard de la moitié de l'immeuble dont le bailleur était propriétaire (Paris, 7 mars 1841) (2).— V. Usufruit.

priélaire, et quo ce bail, ainsi valable en partie, devait élre maintenu pour le tout , parce que l'exécution en était indivisible. — Subsidiairemcnl , il prit contre les héritier' do la veuve Conversai , qui ne lui avait point .lii lare -:i qu.ilitt d'usufruitière, des conclusions à On de 10,000 tr. de ilomma^cs-interéls.

l'o jugement du Iribnnal civil de la Seine, dn 30 mai ItlS, annula le bail pour le tout et rejeta la demande en dommages-intérêts formés contre les héritier* de la veuve Conversât, par les motifs suivait* : — « F.n ce qui touebe la dooi bail dont s'agit a été consenti ans avant l'expiration du bail,

second bail eût commencé de recevoir son exécution ; — Attendn'que si la veuve Conversât était propriétaire de la moitié de la maison louée, elle n'était qu'usufruitière de l'autre moitié ; qu'elle n'aurait donc pa faire un bail valable que pour la portion dont elle était propriétaire : — Attendu que l'exécution d'un bail est une chose indivisible; que , dan* l'espèce , on ne pourrait ordonner l'exécution du bail dool s agit sait nuire aux droits des bénitiers du mari; que c'est donc le cas de faire application des art. 595 et 1450 c. civ. el de prononcer la nullité dn bail; — En ce qui touche la demande en garantie .'—Attendu, en droit» qu'un n'csi pas censé ignorer la capacité des personnes avec lesquelles «a contracte ; qu'en fait , dans les circonstance* de la cause , Favreux a'a pa* dù ignorer la qualité de la veuve Conversai; qu'ainsi il a su que le bail qui lui était consenti ne produirait d'effet qu'autant qu'il entrerait en jouissance avec le décès de la bailleresse; que, dans ces circonstances, il ne peut réclamer de* dommaoes-interèls. «

Appel du sieur Favreux. — Dan* l'intervalle du jugement à cet appel , la maison eo Luge mise en vente par le* héritier* delà veuve On versai,

en nullité de bail; — Attendu que la par la veuve Conversai plu* de deux , et qu'elle est décidée avant que le

LOUAGE. — Chip. 3, Sect. 1, Art. 2.

o«. L'annulation d'on bail consenti en qualité de propriétaire par celai qui n'était qu'usufruitier donne droit au preneur d'obtenir des dommages-intérêts; en vain dirait-on que le preneur devait s'assurer de la qualité de relui avec lequel il a contracté (Paris, 7 mars 184*, précité). — Nais, dans le cas où l'usufruitier a passé des baux d'une durée excessive sans tromper le preneur sur sa qualité, ce dernier, s'il est expulsé par le nu-propriétaire, n'a pas le droit de réclamer des dommages-Intérêts contre le bailleur ou ses héritiers : Il a dû connaître la loi cl savoir à quoi il était exposé. Nous nous sommes expliqués déjà dans le même sens a l'égard des baux consentis par le mari sur les biens de sa femme. Les raisons de décider sont les mémes(V.au surplus, en ce tons Ptoudbon, a* 1220).— De là il suit que le nu-proprlélaire serait dispensé d'entretenir les baux (ails par l'usufruitier au delà des limites prescrites, quand même ce nu-propriélaire succéderai! à 1 usufruiltercommc héritier (Bruxelles, 2f»juill. 1 8 1 2, aff. Coudèrc, v* Usufruit. — Contrà, M. Rolland deVillarKues,n°loi). — Mais jugé : 1* que l'usufruitier qui afferme un immeuble pour un temps plus long que les lois ne te lui permcltenl peut valablement char- r gerses héritiers de payer une indemnité au fermier, dans le cas où ] le propriétaire ferait résilier le bail après l'expiration de sa durée Légale (Caen, Il août 1825, aff. Manchon, V. Disp. entre-vifs); — 2* Que la clause d'un cahier d'enchère qui met aux risques et périls de l'adjudicataire les chances de réformation d'un jugement qui a prononcé, sur la demande des vendeurs, la nullité du bail de l'immeuble, sans accorder de dommages-intérêts au preneur, ne rend pas cet adjudicataire, en cas de rélormation du JuKtmeut sur lecbef qui avait refusé les domniages-iniéiéis, pasilblc de ceux auxquels ont été condamnés, sur appel, les vendeurs en leur qualité d'héritiers du bailleur (Paria, - mars 1844, précité).

rl par ceux du mari, avait été adjugée au sieur Bondonneau. Le cahier de* eharpes subrogeait c* dernier aux droits des tendeurs résultant du liment ci-dessus avec obligation de subir, sans recours, les suites de l'appel qai pourrait être interjeté. — Sur l'appel du sieur Pavreux, les Entiers du sieur Conversât et ceux de la femme assignèrent, en conséquence, le sieur Bondonncau devant la cour, les premiers, pour qu'il fit déclaré tenu d'exécuter le bail san* garantie , si le bi\\ était validé ; les seconds, afin qu'il ent à leur rembeuerr le* dommages-intérêts auxqnels la eoiir pourrait les condamner si l'annulation du bail était confirn*e. Le sieur Bondonnean répondit r;uï| n'entendait prendre le fait et ruse de ses vendeurs que pour ce qui concernait la nullité du bail, mais qu'il a'était point oblige de supporter, en outre, le* condamnations, camus celles dont les héritiers de la veuve Conversât voulaient le renée passible, ces condamnation.* étant complètement étrangères a ton droit de jouissance sur la maison vendue. — Arrêt.

La coin; — Statuant sur l'appel, interjeté par Favreux contre les btrilier* des époux Conversât et contre Bondonncau, du jugement rendu par le tribunal civil de la Seine , le 30 mai 18 15 : — En c* qui touche le chef de nullité du bail , adoptant les motif" des premier* juges ; — Fn ce qui touche ta demande en dommages-intérêts de Favreux contre les héritiers dt la veuve Conversât : — Considérant que rien n indique qu'a l'époque eu a été fait par la veuve Conversai le bail , au proGt de Favreux, de la maison rue de Sèvres, par acte passé devant Desprex et iot collègue . n nia ires h Paris , le Sî fév. 181 1 , enregistré , Favreux ait ea connaissance du fait que la veuve Conversai, «impie usufruitière d'une partie de la maison 4 lui louée , n'avait qu'un droit personnel et conditionnel, limité par les chances de son décès, pour lui consenlirle bail dont il s'agit ; — Qu'il résulte au contraire des cnoncialions de ce bail que la «saison louée par la vcove Conversai a été de ignée comme appartenant à celle dame, expre-sions qui indiqueraient ur.e propriété compte» el absolue; — Considérant que la veuve Converti avant induit Favreu eo erreur el contracté envers loi un engagement qui no peut être exécuté par l'événement de la cessation de l'usufruit, ses héritiers, qui la représentent , sont tonus de réparer le p èjudice c,iu*>- a Favreux; que U demande en dommages-intérêts pour rufcfiil personnel a leur auteur ne peut être écarlce par l'allégation du jm'ii de solvabilité de Favreu, et de l'impossibilité ou il aurait é!c lui-même de satisfaire, comxe preneur, à ses engagement* ; — Considérant que la cour a, dès h présent, lea éléments pour arbitrer les dommages-intérêts dus à Favreux;

E» ce qai louche la demandée* garantie des héritiers de la veuve Conversât centre Bondonncau, à l'égard desdits dommages-intérêts:— Considérant que rtondonneaB, «'engageant, par le cahier des chartes sur l«ï«el a eu lieu l'adjudication faite a soi proiit , a supporter le> corné- \ucecei du jugement qui avait ulots été rendu -m ta nullité du bail , cl

«3. L'art. U29c. nap s'applique a la durée des baux, consentis par la femme, des biens do son défunt mari, et dont elle a l'usufruit (Req. 4 mai 182r., aff. Gauthier, V. Conlr. demar., n» ISS2).— Le bail consenti, depuis la promulgation du code, par la femme usufruitière a titre de douaire, cesse de courir par l'effet de son d< o s, si telle était la disposition de la loi existant* lors de l'ouverture du douaire (Douai, 30 mars 1814) (l).

64. Nul ne pouvant résoudre un contrat et se dégager ainsi, par l'cflel do sa seule volonté , des obligations qu'il a contractées, la renonciation que ferai! le bailleur à son droit d'usufruit n 'amant irait pas le bail, et le propriétaire du fonds serai! tenu de l'entrelenir pour loulc sa durée, quelque longue qu'elle fût; du moins le bail ne cesserait qu'à l'expiration de la période de neuf ans dans laquelle arriverait le décès de l'usufruitier (Polbicr, Louage, n° 315; l'roudhon, Usufruit, n» 1221). — La même décision devrait être adoptée dans le cas où l'usufruitier serait déchu de son droit (l'usufruit, pour cause d'ahus de jouissance commis postérieurement au bail par lui consenti ; car ce! abus est un fait personnel, purement volontaire, qui ne peut nuire au fermier; le propriétaire serai! donc tenu, dans le cas dont il s'agil, d'entretenir le bail. Il en serait autrement si l'anus de jouissance qui a donné lieu à la déchéance de l'usufruitier était antérieur au bail ; car le Jugement qui prononcera celle déchéance doit être) considéré comme rélroagissant au Jour du délit (Proudhon, n* 1222). — V. v» Usufruit.

Câ. Le bail consenti par l'usufruitier universel se Irouvc-t-il résolu, lorsque l'héritier, étant actionné par les créanciers do la succession, se trouve obligé de vendre (ou! ou partie des biens pour payer les dctlcs? Non, car la faculté de vendre pour payer les délies ne confère pas à l'héritier plus de droits que n'en auraient les créanciers eux-mêmes. — Ceux-ci peuvent sans douta faire vendre la pleine propriété des biens, mais avec les charges

notamment celle de l'appel qui pourrait être interjeté et à prendre ledit appel à ses risques et périls, sans aucun recours possible contre aucun des vendeurs, n'a pris sur lui que les conséquences directes du maintien ou de la résiliation du bail et des frais auxquels les contestations sur ce chef pourraient exposer les héritiers du mari , soit même tes héritiers de la femme, mais que celte garantie ne peu! être étendue au delà de l'intention des parties; qu'elle ne doit recevoir d'application qu'aux faits qui se rattachent a la vente de la maison rue de Sèvres, 4 sa jouissance par le nouveau propriétaire et aux frais judiciaire*, comme dépendant de la contestation relative à la jouissance, tous fails garantis indistinctement par Bondonncau , tanl aux héritiers de la femme qu'aux héritiers du mari ; que c'est ainsi qu'il a été stipulé quo l'adjudicataire ne pourrait en aucun cas exercer de recours contre les vendeurs; — Considérant que la condamnation aux dommages-intérêts contre les héritiers de 1a damo Conversât ne m rattache pas nécessairement à la jouissance par Bondonncau de la maison a lui vendue; que celte action ptovieol d'un fait personnel A la dame Conversât, fait dont le* seuls héritiers de la femme, en leurdite qualité, sont responsables , et qu'en s 'obligeant à n'exercer aucun recours contre les héritiers, Bondonneau ne s'est pas soumis a tous recours qui pourraient être exercés contre lui par certains héritiers ; qu'il y a* lieu en cel clnt de laisser la condamnalion aux dommages-intérêts à la charge des héritiers et représentants de la damo Conversai;

Sur l'appel de Favreux contre les héritiers do sieur Conversât et Bondonncau : — A mis cl met l'appellation au néant; — Ordonne que ce don! est appel sortira son plein el entier effet; — ^ur la demande ea garantie do Favreux contre les héritiers do la femme Cooversai : —Met l'appellation et ce dont est appel au néanl ; — Émendanl, décharge Favreux des condamnations contre lui prononcées ; — Staluaiii au principal, arbitre à 8,000 fr. les dommages-inléréls dus par les héritiers de la femme Conversât ; — En conséquence , condamne lesdits héritiers a payer a Favreux la somme de 4,000 fr. à titre de dommages-inlervK ; —Sur la demande en garantie des héritiers de la dame Conversât confie Bondonneau, à raison des dommages-intérêt*, déboule lesdit* héritiers de leur demande.

Du 7 mars I8U.-C. de Paris , 8«cb.-M. Silve.Mre, pr.

(1) (Louis C. Hautefeuille.) — La corn; — Attendu qu'an jour du décès de Hautefeuille, les parties de Hallelte (enfants dudil Hautefeuille) avaient acquis k> droit de jouir du bien dont il s'agit , soit par ellesmêmes, soit on l'aflermant, au moment et à l'instant même du décès de la veuve dudil Hautefeuille ; que, dés lors, tout était certain entre les parlies, et que la loi nouvelle, qui n'a assujetti l'exercice de ce droit 4 anenne formalité, n'a pu lai 61er ledit droit, irrévocablement acquis, sais opérer un effet rétroactif ; — U et l'appel aa néant , (te.

Du SA mars 18I4.-C. de Douai, I** ch.

LOl'ACC— Ciur. 3, Sect. 1, Art. 2.

Impose?.» par le propriétaire oa par l'usufruitier sauf le cas de fraude— V. en ce. sens M. Rolland de Vlllargues, Itép., v* Bail, n» 80; V. toutefois, contrà, l'roudhon, a* 1218.

AA. Celui qui est propriétaire sous condition résolutoire a, tant que la condition n'est pas accomplie, le droit de faire des actes d'admlnlstralion. Tar conséquent, les baux qu'il a passés dans cet intervalle sont valables cl doivent êlrecxéculés par le nouveau propriétaire, pourvu qu'ils alcntété laits de bonne foi et sons fraude. Nous trouvons une application particulière d<> ce principe général dans l'art. 1G73C nap.,qui disposcque, lorsqu'un bien a été vendu à réméré, le vendeur qui use du pacte de radial cl tenu d'exécuter les baux fails sans (raude par l'acquéreur (V. en ce sens Toullicr, t. o,n°57t>; Duranlon, t. I7,n't34; Duvcrgier, n* 83 ; TroploitM, MO). — Les mêmes principes devront être appliqués aux baux faits par l'acheteur, dans le cas où la vente a été re.it imlcc pour cause de lésion ou résolue pour d ''tant de payement du prix ; à ceux faits par un héritier à l'égard des biens légués sous une condition suspensive, avant l'événemer.'. de celle condition ; à ceux fal!s par le donataire de bien* retournés ensuite au donateur en vertu du droit de retour; à ceux qui ont été consentis par un propriétaire dont les biens étaient grevés de substitution, elc. (V. eu ce sens Duvcrgier, n™8r>el suiv.). — Nous pensons également, avec cet auteur, qu'il en doit Cire de même des baux (ails par l'acquéreur qui a été dépossédé par l'effet d'une .surenchère, et que ces baux doivent être maintenus par le nouvel lacquéreur. M. Crenier, toutefois (Traité des hypothèq., nM7t), Jenseigne le contraire parcelle raison que l'Immeuble adû passer Jauv créanciers franc de toutes charges Imposées par l'acquéreur; 7 mais cette raison est peu concluante : en effet, une distinction dollciro faite entre les charges proprement dites dont l'immeuble a pu être grevé par l'acquéreur cl les actes d'administration qu'il a faits : la surenchère fait évanonlr les premières, mais elle ne détruit pas l'effet des autres. — V. Oblig. (condition), Surenchère.

A?. Mais les baux consentis par le propriétaire dont le droit a été résolu doivent-ils être maintenus pour toute leur durée, alors même qu'ils ont été fails pour plus de neuf ans? — 11 est évident d'abord que ces baux doivent être maintenus dans le cas où ils n'excèdent pas neuf ans. Ainsi il a été jugé que le bail n'excédant pas neuf ans ou tout autre acte de simple administration, fait sans fraude par le tiers acquéreur d'un immeuble grevé

(1) Stpit* .- — (Joseph C. veuve Geoty.) — Le 29 juillet 1850, le sieur Hautcfeuille , saisi immobilièrerucol à la ri<;uéte de deav de «es créanciers, «end son immeuble au rieur Rcnoult, par-devaul notaire, moyennant li,500 fr. do prix princip.il. — Le jour même do la vente, et devant le même notaire, l'acquéreur Rcnoult alk-rme l'immeuble à la dame Gcnly , pour huit année* , niovcnnaiil 630 tr. — Le sieur Joseph, créancier inscrit fur l'i ni meuble , forme une surenchère. Il poursuit la vente dans les formes voulue», et fait insérer dan» le cahier des charge* une clause où il réserve à l'adjudicataire le droit do se pourvoir contre le bail pour en faire prononcer la nullité. — Son enchère n 'avant point été rouverte, il devient lui-même adjudicataire an prit de 17,000 fr., par jugement du tribunal de Rambouillet du 8 mai 18(0. Il demande alors, contre la dame Genty, la nullité du bail, et le délaissement par elle des terres louées a parlir do jour de l'adjudication. — Le ât juillet suivant, jugement qui accueille celle demande. Le tribunil , entre autres motif*, se fonde sur ce que a permettre au tiers détenteur de consentir des baux ce serait lui donner le droit de paralyser la faculté de surenchérir, faculté accordée contre lui ; ce serait de la fraude ; » que le tiers détenteur doit être considéré, quant a l'administration, comme un curateur au délaissement, c'est-à-dire le mandataire et des créanciers et du saisi, et que la location par lai faite ne doit être respectée qu'autant qu'elle e*l nécessaire pour que l'immeuble ne reste pas «an* rien produire ;— Qu'eu fait . 1 l'époque de la vente faite a Rcnoult, Haulcfeuillo était saisi dan* ses biens; que Renoult qui , jwir la saisie , connaissait la position de son Vendeur, devait savoir qu'il ne pouvait consentir le bail dont il s'agit « sans nuire au droit dt surenchère réservé aux créanciers d'Haute— feuille. »

Appel.— 88 janv. 1811, arrêt infirmalif de la cour rovak de Paris, qui maintient le bail , en ces termes : — >■ Considérant que , s'il est vrai que Rcnoult, acquéreur des terres dont il s'agit, en vertu de la vente volontaire que lui en avait consentie Haulefeuillc, n'avait qu'un droil résoluble par l'effet do la surenchère à laquelle lesdits biens étaient soumis de la pari de* créanciers inscrits , il n'en était pas moin* autorisé à taire jusqu'à sa déposses'ion tous les actes nécessaire* a l'administration desdits immeuble* ; que ce droil résulte de la disposition de l'art. 1183 c. ci»., d'apré. laquelle la condition résolutoire ne suspend pas

d'hypothèques non encore purgées, doit recevoir son exécution, nonobstant la résolution du droit de bailleur par la revente par suite de surenchère (Req. 30 mars 1842) (l). Mais que doil-on d ciller pour le cas où ces baux ont été fails pour plus de neuf ans? Au premier abord il peut sembler rationnel d'assimiler ces baux à ceux qui sont consentis par le mari sur les biens de la femme, par le tuteur sur les biens du pupille, cl surtout à ceux qui sont consentis par l'usufruitier, et par conséquent de leur appliquer par analogie les dispositions de l'art. 1 129 du c. nap. Cependant, en v regardant de plus près, on aperçoit entre ces divers cas et celui dont nous nous occupons une différence Importante. Le mari, le tuteur administrent notoirement pour autrui, et il est certain que cette administration doit cesser. L'usufruil:eradniinlslte,àla vérité, poursonproprecompte, en vertu d'un droit qui lui est propre: mais ilesl certain que son droit doit cesser, qu'il peut cesser d'un jour à l'autre; il n'en es< pas de même du propriétaire dont le droit est résoluble : i! n'esl pas certain que son droit doive cesser; la condition à laquelle la résolut ion est subordonnée peut ne se réaliser jamais. Il se trouv e donc dans une tout autre, position que les diverses personnes dont nous venons de parler ; il a sur la chose un droit plus plein. On ne voit donc |ias pourquoi il ne pourrait pas faire des baux de plus de neuf ans: d'autant plus que ces baux ne sortent pas du cercle des actes d'administration, et sont souvent ce qu'un intérêt bien entendu conseille ù un propriétaire diligent. Nous pensons donc quo ces baux seraient valables pour toute leur durée ; mais nous y mettons, bien entendu, celle condition essentielle qu'ils aient été faits de bonne foi (V. cncescnsMM. Duvcrgier, a» 8G, etTroplong, n» 109). — Ajoutons aux considérations qui précèdent que l'art. IC73, qui impose au vendeurà réméré qui rentre dans sa propriété l'obligation de maintenir les baux faits par l'acquéreur, ne limite pas l'étendue de cette obligation et ne distingue nullement entre les baux ne neuf ans cl au-dessous et ceux de plus longue durée. — Il a été Jugé, conformément è ces principes, que les baux, bien qu'excédant plus de neuf années, faitsde | bonne foi et sans fraude par l'adjudicataire d'un immeuble, doi- I vent recevoir leur exécution, nonobstant lajésolulion du droit «le cet adjudicataire, opérée par la revente de l'immeuble sur folle j enchère (Paris, 19 mai 1835, II mai 1839) (2); — Et qu'un bail est censé avoir été fait de bonne loi cl sans fraude, alors qu'il

l'exécution de l'obligation ; que Renoult a done pu valablement donner i bail aux époux Genty les terres par lui acquise*; — Qu? celte location doit être respectée avec d'autant plus de raison, qu'il y avait urgence le 30 juillet de pourvoir immédiatement a la culture des terres ; que la durée du bail , conforme à l'usage, ne pouvait être renfermée dans de plis étroites limites ; qu'enfin le prix de location, à peu prés égal au prix du bail précédent, se trouve dan* une juste proportion avec le produit des terre* louée) et l'intérêt du prix d'acquisition ; — Considérant que lestait* de fraude allégués pour la première fois en appel ne sont nullement prouvé*.... » — Pourvoi pour violation des art. 2182, SI 83 r. civ. el 838 c. pr-, combinés avec l'art. 091 de ce dernier code, en ce que l'arrêt attaqué a validé le bail tait par un acquéreur, le jour même de son acquisition, d'un immeuble grève d'hypothèque*, au préjudice du droit de surenchère exercé par un créancier inscrit.— Arrêt.

La coca ; — Attendu que Renoult a acquis diverse* pièces de terre et les a, par suite, louées 4 la veuve Genty ; qu'une surenchère l'a dépouillé et que le nouvel acquéreur a demandé la nullité du bail;— Attendu, en droit, qu'il faut distinguer, dans les actes faits par le* détenteurs , ceux qui peuvent porter atteinte à la propriété et qu'on doit appeler, par ce motif, aeles de disposition, et ceux, au contraire, qui ne «ont que de simples actes d'administration ; que (es premiers doivent tomber avec le droit de détenteur, et qu'au contraire les seconds, étant indispensables, doivent être respectés ;— Attendu que l'arrêt a reconnu, en fait, quo le bail attaqué n'était qu'un acte d'administration urgent, fait à juste titre, pour le temps ordinaire et à l'abri de tout soupçon de fraude ; que dé* lors , il a pu cl dû le valider sans violer aucun 'des article* de lob invoqués ; — Rejette.

Du 30 murs I8U.-C. C, cb. req. -MM. Zaagiacowi , pr.-Bayeux , rap.-Delangle , av. gén., c. conf.-Bclamy, av.

(2) V Ètpice .- — (Ijimbert et Hamel C An*art et Landnn.) — C'e-t ce qui a été jugé par le tribunal de la Seine , le 80 fev. I85S, ea ces termes :— « Attendu, en droit, que le* banx faits de bonne foi et mes fraude par l'adjudicataire d'un immeuble , doivent recevoir leur exécution nonobstant la résolution du droil do cet adjudicataire, opérer jur la revente de l'immeuble sur folle enchère;— Attendu, en fait, ow * bail dont *'agit a été fait, par adjudication publique, aux enchères, ca

LOUAGE.— Chap. 9, Sect. 1, Art. î.

« été fait par adjudication publique, ant enchères, en l'élude <f un notaire, el après apposition de placards(mémearrètl9inal 1855); — El que, d'ailleurs, la bonne loi du preneur seul suffirait poux taire maintenir un Ici bail (arrêt précité 11 mai 1839).

•8. Toutes les fois que des biens de femmes mariées, de mineurs, d'Interdits, etc., après avoir été grevés de baux d'une durée excessive, ont été aliénés, les acquéreurs ont le droit de demander la réduction de ces baux à la durée légale, à moins cependant qu'ils n'aient renoncé à ce droit par l'une des clauses ionienne» an contrat d'acquisition. Mais une telle renonciation

fëtade d'un notaire de Neoilly, lien de la situation de l'immeuble, âpre* des annonces publiées tant par des insertion» dans le» journaux qne par des affiches apposées à Paris , Neuilly et lieux cireonvoisins ; — Qu'il est constant qne la publicité a élé réelle et non teinle ; - Qu'il est égalèrent constant qn'il y a eu concours de plusieurs enchérisseurs ; — Atleodu que le bail fait dans de telles circonstances on saurait être consiiat comme fait de mauvaise foi et arec fraude ; — Par ces motifs , Mare les dames veuves Lambert et Hamcl non recev.ibles en leur deaaarfe. » — Appel.— Arrêt.

La coc» ; — Adoptant les motif* des premiers juges, eonflrme.

Do !» mai 1855.-C de Paris, 1" cb.-M. Brissoo , pr.

«• Sféet.— (Laurent C. Élouin. )-Le SO juillet 1838, Comte se rend ijjmiicataire d'une maison à Paris, me Crange-aux-Belle*. Il ne satisfait pas aux condition* de son contrat , et l'immeuble est adjugé snr folle enchère a la demoiselle Laarent. — Pendant le temps de sa possession, Comte irait consenti au sieur Élouin un bail d'une partie de la maimu, pour quinie années, el moyennant un loyer annuel de 8,000 fr. — La demoiselle Laurent attaque ce bail comme fait 4 vil prix, et soutient, d'ul'.rurs, que sa durée excède celle des baux que le fol enchérisseur pouvait consentir (c. eiv. 1139). — Élouin allègue sa bonne foi, justifie delà nécessité pour lui d'obtenir nn bail de quinte années, en raison de l'industrie qn'il se propose d'exercer dans les lieux loués , et soutient | d'ailleurs que le prix de location n'est pas au-dessous de la valeur des ' lient qu'il occupe. — 1" mars 1858, jugement du tribunal civil de la Sein» j •si déboule la demoiselle Laurent de sa demande en nullité.— Ce juge- j ment est ainsi motivé :-« Attendu que la bonne roi d tlouin est établie, et qu'il s'agit, dés lors d'examiner en droit si le sieur Comte avail capacité pour conveolir le bail dont il s'agit;— Attendu qu'on oh|ecte à Élouin tue la revente sur folle enchère eUace entièrement l'adjudication antérieure, et que si le fol enchérisseur, comme administrateur de l'immeuble, a la droit de faire des baux, il ne peut excéder le temps ordinaire des I avalions; — Attendu que, si le fol enchérisseur mérite le reproche d'im- j prudence et d'inattention, il est présumé cependant, en se rendant ndja- j dicataire d'un immeuble, avoir eu la pensée d'acquérir sérieusement et | lie conserver; que celte présomption l'accompagne tant qu'il reste en po"e%*iun de l'immeuble, et^ue, dès lors, les baux par lui consentis A les tien de bonne foi , quelle qu'en soit la durée, doivent recevoir leur exécution comme s'ils eussent été faits par un propriétaire réel;— Qu'on le saurait imposer au fol enchérisseur les limites que la loi a prescrites an tuteur, au mari et é l'usufruitier, qui doivent savoir qu'ils n'ont qu'une admiaislralion temporaire, dont ils peuvent en quelque sorte prévoir le t>rroe ; — Attendu qu'Èwein avait besoin d'un bail de longue durée pour leiploitation utile de l'établissement qu'il venait d'acquérir, el que la période de quinte ans qni lui a élé accordée ne dnil pas, dans l'instance, Un considérée comme excessive... «-Appel par la demoiselle Laurent.

— Arrêt.

La coc»; — Considérant qu'en principe les actes faits par le possesseur dans les bornes du droit d'administration doivent être maintenus; —Qu'ainsi, l'adjudicataire qui a été dépossédé par une revente sur folle enchère avait, avant sa dépossession, le droit et même le devoir do faire, daa« l'intérêt de l'immeuble dont il avait alors la possession , tous les actes d'administration nécessaires ; — Que les baux consentis par lui doivent (ire considères comme des actes de simple administration, el mainleaas s'il» ont été fait» sans fraude et dans de justes limites; — Qu'ils doivent être également maintenus , lors même qu'il serait établi que le preneur seul était de bonne foi; — Considérant, en fait, que, dans les circonstances où le bail dont il s'agit a été fait, les époux Comte pouvaient le consentir pour la durée et avec les autres conditions stipulées;

— QuUouin a agi de bonne foi en acceptant ledit bai) ; — Adoptant, au surplus, et sur les autres chefs (la fraude et le vil prix) les motifs des premier? juge* \ — Confirroe.

Du 11 mai 1859.-C. de Paris, 5« ch.-M. Jacquinot-Godard, pr.

(1) Efie*: — (Vide) C. Yvoré.) — Le 5 juin 1850, le sieur Goupy, j •ni avait été nommé, par jugement, administrateur provisoire de la per- ! sonne «1 des biens de sa sœur, en état d'imbécillité , mais qui , à celle j époque, se trouvait lui-même en étal de faillite, consentit, sans autorisa- ■ bon do conseil de famille, au sieur Y ver», un bail a ferme de dix-huit ; aaaees, du domaine de la Haute-Bruyère, appartenant a la demoiselle ; Coupy, aoyenoant nn prix annuel do 10,000 fr.— Plus tard, la» juillet Toail XXX.

ne devrait pas être facilement présumée, ainsi que le fait trèsbien observer M. Troplong, n* 1 57.

Jugé que la clause du cahier des charges qui Impose a l'adjudicataire des biens d'un mineur ou d'un Interdit l'obligation de respecter le» baux existants constitue, avec cet adjudicataire, un contrat qui le lie et s'oppose à ce qu'il puisse demander contre les preneurs la réduction de ces baux à neuf années, dans le cas où Ils excéderaient ce terme, sous le prétexte que le mineur ou l'interdit, son vendeur, aurait en le droit d'obtenir cette réduction (Rcq. 3 avr. 1839)(l).— M.Troplong,Louage,nM57,faitsurcclarréll'observ»i

1855, sur la reprise d'une instance en interdiction qui avait élé suspendue en 1817, la demoiselle Goupy fut interdite par jugement du tribunal de la Seine et pourvue d'un tuteur.— Celui-ci fut autorisé, par le conseil de famille, à vendre les biens de sa papille. En conséquence, on rédigea un cahier des charges doot l'art. 5 portait :— « Le* adjudicataires seront tenus d'exécuter, pour le temps qui en restera é courir, les baux et loca lions qui existeront des biens qui leur auront été adjugés, sauf é eux i s'entendre avec les locataires ou fermiers pour la résiliation de leurs baux, mais t leurs risques el périls, et sans que, pour raison de ce, lesdiû adjudicataires puissent exercer contre les vendeurs aucune action en répétition généralement quelconque, étant, par le seul fait de l'adjudication , mis au lieu et place des vendeurs, et présumés avoir, a l'égard des baux qui seront énoncés en la présente enchère, pris parfaite connaissance de toutes les clauses et conditions portées auxdils baux...» Suit, entre autres, la spécification du bail du domaine delà Haute- Bruyère, susmentionné. — Le sieur Videl est devenu adudicaturc de ce domaine, pour le prix principal de 4*5,500 fr. — Bientôt après, il a actionné le sieur Yvoré pour voir réduire 4 oeuf années le bail 4 lui consenti pour dix— boit ans.

46 janv. 1858, jugement do tribunal de Rambouillet qui a rejeté la demande de Videl :—« Attendu qu'aux termes de l'art. 1151c civ. les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le sieur Videl , en devenant acquéreur du domaine de la H.iute-Bruyère, s'est engagé 4 respecter les baux existants, s'il ne pouvait les (aire résilier i l'amiable, el que cette obligation insérée dans le cahier des charges formait one des condition; de la vente -, — Attendu , dès lors , qu'il n'a pas pu ignorer que le bail du fermier Yvoré avait encore douze ans 4 courir, el qu'ainsi sa demande en résolution serait nécessairement prématurée;— Que vainement, pour s'aOranrhir des obligations qu'il asail volontairement contractées, le sieur Videl a fait soutenir qu'il était devenu , par son acquisition , l'ayant cause de l'interdite à laquelle ce domaine avait appartenu ; qu'aux termes des art. 1 lit», 1718 el 509 c. eiv., les baux des femmes mariées , des mineurs el des interdits ne peuvent pas excéder la période de neuf ans , et que, par conséquent, l'administrateur provisoire qui avait consenti en faveur du sieur Yvoré un bail de dix-huit ans, avait excédé ses pouvoirs ; - Que, d'abord, il n'existe aucune disposition de lot qui ait fixé la durée des baux de cette nature ; — Que s'il est vrai que la femme mariée , le mineur et l'interdit ne peuvent pas être nbligès d'entretenir les baux qui excédent oeuf ans, il faut, pour qu'ils puissent user de ce privilège exorbitant, qu'ils aient la faculté d'agir par eux-mêmes ; qu'ainsi, tant que la communauté n'est pas dissoute , les baux passés par le mari sont obligatoires, quelle qu'en soit la durée; — Qu'il en est de même 4 l'égard du mineur avant sa majorité, et, par conséquent, qu'il doit en être ainsi pour l'interdit avant qu'il ait recouvré l'administration de sa personne et de ses biens; qu'ainsi, en admettant même que le sieur Videl ail acquis tous les droits attachés 4 la personoe de l'interdite , il ne pourrait les exercer que comme elle, et serait, par conséquent, non recevable a les exercer en ce moment ; — Mais qu on ne trouve aucune trace de cette prétendue cession dans le contrat du sieur Videl; qu'au contraire, on y aperçoit l'obligation formelle el bien précise d'entretenir le bail du sieur Yvoré pendant tout le temps qui lui reste à courir, sauf & s'entendra avec lui pour résilier 4 l'amiable et sans que , dans aucun cas , l'acquéreur puisse diriger aucun recours contre ses vcodeurs , étant , par le seul fait de l'acquisition , mis 4 leurs lieu el place; —Que vainement en a cherché 4 détourner le sens de cette dernière clause; qu'il est évident qu'elle n'a trait qu'4 l'exécution des engagements rappelés dans le même article et ne peut, par conséquent, donner naissance 4 un droit qui tendrait 4 les détruire ; — Considérant , d'ailleurs, que ta restitution que la loi accorde aux femmes mariées, aux mineurs et aux interdits, est fondée sur la présomption qu'ils ont éprouvé un préjudice : non lawpwm minor, itd tunçuam trou rsililm'f ur; que cette preuve n'a pas été cl ne pouvait être rapportée : qu'en ellet, il est notoire qu'au moment où Yvoré est entré dans la ferme de la Haute-Bruyère , elle était depuis longtemps très-mal cultivée ; qu'il est constant qu'a l'expiration du bail du sieur Robin, personne ne voulait en offrir plus de 8,000 fr. ; qu'elle est restée un nn sans fermier, el que l'administrateur provisoire du domaine ne pot déterminer Yvoré 4 en donner 10,000 fr. de fermage qu'en lui assurant un bail d» dix-huit ans, pendant lequel il pourrait recouvrer les nombreuses avances qu'exigeait te dégradation do cette ferme;... qu'il y a donc tout 4 la

230 LOUAGE — Chaï. 3

Uonqoi snil: «Le conseiller rapporteur lit observerque, si la cour de cassation eût été maîtresse de se livrer à l'interprétation de U clause imposée à l'adjudicataire, probablement qu'elle n'aurait pas partagé l'opinion dé la cour royale, qui avait vu, dans la seule stipulation de maintenir les baux existants, une obligation de les ratifier, même en ce qu'ils avaient d'abusif; mais que celte Interprétation do volonté, quelque vicieuse qu'elle fui, échappait à la censure de la cour de cassation. — Celle observation dérida le rejet du pourvoi. » — Ainsi M. Troptong pense qu'en général, et à part toute circonstance, la simple réserve de maintenir les baux ne doit s'entendre que des baux légalement faits et dans la mesure fixée par le législateur.

Il a été jugé que le droit de faire réduire à neuf ans les banx d'un plus long terme consentis par le tuteur d'un mineur on d'an interdit ne peut être exercé que par ces derniers, et alors seulement que,, par la cessation de l'état de minorité ou des causes de l'interdiction, Ils ont la pleino administration de leurs biens...; que leurs acquéreurs ne peuvent pas s'en prévaloir, tant qu'ils n'auraient pas eux-mêmes la capacité d'agir (Paris, 30 avril 1838 , rapporté avec même arrêt, du 3 avril 183u). — Cette décision, que le pourvoi avait principalement pour objet de combattre, nous semble inadmissible, en ce qui touche les acquéreurs des biens des mineurs ou des interdits. Sans doute, en thèse générale, le vendeur ne peut transmettre plus, de droits qu'il n'en a lui-même ; mais ce principe, qui est vrai entre personnes capables, ne cesse pas de l'être quand le contrat se forme entre un capable et un incapable : tous les droits utiles de 1 incapable cl non exclusivement attachés à sa personne passent a son acquéreur. Autrement, il faudrait dire que ce dernier devrait succéder pareillement à l'incapacité personnelle du mineur ou de l'Interdit, comme à ses droits sur l'immeuble. Disons donc que la vente des biens de l'incapable, légalement consommée, a pour effet de faire disparaître, relativement à ces biens, l'état d'interdiction ou de minorité de l'ancien propriétaire, cl qu'elle produit les mêmes eflets que si le mineur, D'avant jamais aliéné, se trouvait arrivé à sa majorité, ou si, étant décédé, il laissait pour héritiers des majeurs. Car l'acqnéreur succède au vendeur, pour tous les droits assis sur l'immeuble vendu. — Il ré-ulle de tont ceci que l'acquéreur des biens des mineurs, dont il a été consenti par le tuteur des baux excédant le terme légal de neuf années, a le droit, à moins de convention contraire, d'en demander la réduction, conformément aux art. ni» et 1 429 c. nap., non pas seulement a partir du moment où les mineurs seraient euxmêmes en étal d'agir, mais a compter de la vente. — Le système contraire aurait pour résultat de déprécier considérablement les biens des mineurs, quand leur vente serait Jugée nécessaire. Dans l'hypothèse, en eflet, où le luleur d'un pupille do deux ans aurait passé un bail à ferme de vingt-sept années, comme la majorité de ce pupille n'arriverait qu'au bout de dix-neuf ans, et qu'à celle époque, le bail étant parvenu à sa troisième période de neuf ans, le fermier serait en droit d'en exiger la continuation tusqn au terme stipulé, quel est l'acquéreur qui subirait facilement une telle condition? Il ne faut pas ici se préoccuper do l'Intérêt dn fermier : car, d'un côté, Il ue pouvait ignorer que lo luteùr était sans pouvoirs pour lui affermer les biens au delà do neuf années; d'autre part, s'il croit que la vente qui a eu lieu dans l'intervalle, cl qui, selon nous, soumet son contrat à la réduction autorisée par l'art. 1429, lui porte préjudice par le fait du tuteur, qui lui aurait caché sa qualité, il aura son recours en dommages-Intérêts contre lui. — Ainsi envisagée, soit sous le point de vue du droit, soit sous celui des considérations, la question dont il s'agît ne nous parait pas avoir été exactement résolue par la cour de Paris.

lois injustice et absence d 'intérêt légitime dans la demanda do sieur Vide), et qu'ainsi elle ne doit pat être accueillie... s

Sur l'appel, un arrêt de U cour de Paris, du 50 avril IR3S, a ronfirmo •a jugement , en Adoptant ces motifs. — Pourvoi de Videl pour f au»e application des art. 509 et 1718 et violation de l'art. Hï9c. ci*.— Arrêt.

U coc»; — Attendu que la cour royale de Tari* a déridé, en fait, et par l'interprétation des clauses du cahier de» charge^ do la vente de la ferme de la Haute- Bruyère , que l'acquéreur, le «truc Videl , avait nns l'engagement furmd de maintenir le bai) du sieur Yvorè ju*qu a l'expiration du terme de dix -huit aas qui t'y trouve stipulé; - Attendu qua

, SBCT. I, A HT. t.

ttf». Les personnes qui oM qualité pour consentir les banx, bien qu'avec les restrictions que nous avons (ait connaître, ont également qualité soit pour congédier les preneurs a l'expiration des liauv, soit pour demander, quand il y a lieu, U résiliation de ces baux. Il y a entre ces divers pouvoirs nue étroite connexion, et c'est le cas d'invoquer la maxime proclamée par le droit romain : Eo modo dissolvuntur obligalionet quo modo <x>i- Itgantur. — V. aussi en ce sens M. Troptong, n° 138.

î O. Celui qui a souscrit une promesse de vente, obligatoire seulement pour lui, peut, avant le terme 11x6 pour là réalisation de celte vente, donner à loyer la chose promise ; car il en est encore propriétaire (trib. de la Seine, 22 avr. 1823, rapp. avec Paris, 10 mai 182g, aff. I.emaignen, V. Vente).

» • . De ce que le débiteur dont les biens sont oxproprléa est dessaisi de leur administration, il suit qu'il devient Incapable de les louer ou de les affermer. Mais à quel moment commence ce dessaisissement? A partir de quel Jour le propriétaire perd-il le droit de louer ou affermer ses Immeubles? Il résulte de l'art. cs< c. pr. que c'est à partir du commandement tendant à saisie immobilière (V. Vente jud. d'imm.j. —Quant aux baux antérieurs au commandement tendant à expropriation, l'art. 084 c. pr. distingue s'ils ont ou n'ont pas date ccrlainc. S'ils n'ont pas date certaine, ils sont présumés frauduleux cl la nullité peut en être prononcée sur la demande des créanciers ou de l'adjudicataire. S'ils ont date certaine avant le commandement, ils doivent être maintenus, puisqu'il est certain qu'au moment où Ils ont été (ails, le débiteur avait la libre administration de ses biens. — Celle décision devrait recevoir son application, même dans te cas où les baux dotil il s'agit seraient à long terme et où ils auraient élé passés par anticipation, pour no produire leur effet qu'à la suite d'un autre bail non encore expiré. Les créanciers n'auraient dans ce cas qu'un seul moyen de faire annuler ces baux : ce serait d'établir qu'ils ont été faits en fraude de leurs droits. L'anticipation peut bien être considérée comme on Indice de fraude; mais cet indice ne serait pas une preuve suffisante (Locré", Espr. du c. de pr., art. 69! ; Toulticr, t. 6, n« 365, et t. 7, n» 81 ; Grenier, liypotb., n» 142; Carré, sur lart. 690 c. pr.; MM. Duranton, t. 17, n* 155; Duvcrgier, n» S38).

9t. Plusieurs auteurs ont soutenu que, lorsque l'immeuble saisi était grevé d'inscriptions hypothécaires, une distinction devait être faite; qo à l'égard des créanciers Inscrits seulement depuis que le bail a acquis date certaine et à l'égard des créanciers chirographaires, ce bail devait élrc maintenu pour toute sa durée ; mais qu'à l'égard des créanciers inscrits avant que le bail eût acquis date certaine, ce bail devait être, comme ceux faits parle mari, le tuteur, le mineur émancipé, l'usufruitier, etc., régi par les art. U2» cl U30 c. nap., quant à leur durée et quant à l'époque do leur renouvellement (V. en ce sens MM. Dolvincoort, I. 3, noies, p. 19" ; Pigcau, t. 2, p. 220; Duranton, t. 17, n*» 133 et I3G). Mais celle distinction ne s'appuie sur aucune raison sérieuse , sur aucun arguiricnl juridique. Le propriétaire dont les biens sont grcvé>d'li) polhequcs n'en possède pas moins, dans toute sa plénitude, le droit de les administrer et, par conséquent, de les louer ou affermer pour la durée qu'il juge convenable; aucun lr\te n'indique de ia part du législateur la pensée de restreindre ainsi le droit de propriété par l'effet de l'hv pothé-que. La fraude seule donnerait aux créanciers te droit d'attaquer les baux (V. en ic sens MM. Crcnicr, Hypolh., t. l, n> 112; Troplons, Ihpolli., t. 3, n" 7-7cl3Uiv. ; Duvcrgicr, t, :., n° 3'i8; Cui.1, Lo:s de la procéd., t. 3, p. €G et suiv.). — Jugé qu'ainsi les clauses d'un bail, exemples de fraude, ne peuvent pas être annulées, même sur la demande des créancière hypothécaires, encore bien qu'elles rendent la vente des imnicu-

Icriit acquéreur, le sieur Videl, a pu s'imposer cette obligation sans blesser en rien les droit; de la Tendere»»* cl sans violer aucun des articles «le loi? invoque.- ;— y ue le seul '.itre du sieur Videl était précisément cet acte de vente nfu . tni.nii l'oSiiitiafion par lui contractée et dont il m pouvait s'écarter enfreindre la loic,u'il s'était laite; et que la cour royale de Pan<,eii ie do 'tarant aiast par iuile de l'interprétation du contrat inteivenu entre le- pailit? , interprétation qui lui appartenait *oaterainemcol, n'a point viole les lois invoquée* par le demandeur, et a (ail de l'art. 113» e. civ. une jbsIc applitiiio*;— Rejette. Do 3 avril isiS.-C. C, cb. req.-MM. Zangiacooii, pr.-Faara, rap.

LOUAGE.— ! h 4P 3, SECT. 4, Art. 2.

blés presque lo\;>osslble , et qu'elles diminuent le gage do ces

créanciers; qu'on ne peut pas distinguer le bail des clauses qu'il renferme, et annuler les clauses en maintenant le bail; — Que seulement, lescn-andcrs sont en droil de faire saisir les loyers on le* fruits de l'immeuble, encore bien que le fermier aurait clé autorisé à les compenser avec des frais de culture, qu'il s'élall chargé de faire (Paris, 23 mars 1832) (I). — Du reste, la fraude

(1) Etfèti : — (CaiBo C. Laborey.) — Lest époux Poupard avaient consenti des hypothèque* turle domaine Lavarenne-Saint-Slaur, jusqu'à con- «rrence de plus de 300,000 fr. Postérieurement, le 3 ort. 181», ils l'af- Irrincrent au sieur Caflin pour vingt ans, & raison de 16,000 fr. par an. Comme il» avaient une fabrique de sucre de betterave, il fut convenu sue Caflin leur livrerait chaque année 400 arpents de ce domaine, en état de production de betteraves, moyennant 58,000 fr., tur lequel* se- UMl compensés les 10,000 fr. du prii do bail, en sorte que le» bailleurétaient obligé» de payer au preneur une somme annuelle de iO.noOfr. — Ea fiiv. mât, faillite des époux Poupard. Le" i reaneier* inscrit* sur le domaine de Lavarenne demandent, par l'organe de Laborey, l'un d'eux, la nullité du bail, en ce qu'il rend presque impossible, pendant sa durée, l'aliénation de l'immeuble, le* fermage* étant annihilé* par l'effet de la compensation stipulée. — jugement du tribunal de la Seine, qui maire tient le bail, mais annule la clau*e relative à la culture de iOO arpents de terre, et a ta compensation des fermages avec le prix de cette rullant. — Appel par Caflin. — Arrêt.

La cot a ; — Considérant que la clause, sans laqoelle oo n'eût pas traité, a été consentie par les propriétaires de l'immeuble alors qu'ils en Telle fait partie intégrante du bail, et doit as qu'il contient; — Consil soient les avantages qui en m «t> v«">< «■<•»>>• »« innirrait, aux termes de la loi, . r le* créanciers du bailleur, qu'autant qu'elle serait entache* de traude ou que la date du bail ne serait pas certaine avant le tommandement fait pour parvenir & la saisie ; qu'aucune de ce* deux cirtaatUnies m se présenta dant la cause, puisque la sentence du 1" fév. Itâl a, par une disposition non attaquée, rejeté l'exception de fraude et celle tirée de la date du bail; — Considérant que les créanciers hypothécaires sont d'autant moin- fondé* à se plaindre de la diminution de leargage, qu'au moment du contrat, aux yeux des partie* contractantes, la valeur des fruits A recueillir en nature sur les (00 arpents prépares par CaSa devait dépasser de beaucoup ta somme allouée au fermier pour frais de culture ; que les espérances des sociétaires h cet égard ont été partagée* par les intimés, qui depuis le bail ont consenti & affranchir de leur li«|cU*'que une portion de bien* affectés A leur créance, et h proroger de (rois années le terme de U ur remboursement ; — Considérant que la compensation que le fermier e»t autorisé a faire du montant de son fermage ea argent avec les 66,000 fr. qui lai sont alloués par l'art. 8 du bail, ne tlit point obstacle A I immobilisation des fruits, permise pur les art. 089 et C6I e. pr., puisque le droit de* créanciers et la faculté d'immobiliser peuvent toujours frapper, A défaut de fermage, les fruits en nature produits par les 4M arpents en question , — Considérant que, si le* parties cuisent entendu que la culture des 400 arpents en betterave* fût -ubor— étante A l'existence de l'entreprise formée pour l'exploitation de la fabrique de ancre, et dût cesser avec la société, elles s'en fussent expliquées ;qo 'en outre, les intimés, simples créanciers hypothécaires, n'ont aasqaaiiié pour demander l'annulation d'une convention qui intéresse la ■aise des associés; — Considérant, enfin, qu'au moyen des offres contentes dans le* concussions signifiées pnr Callin devant la cour, les intime» »ont sans intérêt pour poursuivre la résiliation du bail dont il s'agit, pu- -que leurs créances se trouvent désormais a*«urèc*; — A mis et met l'appellation et ce dont e*l appel an néant; éraendant, décharge l'appelant des condamnation? contre lai prononcées; au principal, debo sauné» de leur» demandes; ordonne que le bail du 3 oct. 182» i d'être exécuté selon sa forme «t teneur, etc.

1 1S3S.-C. de Paris, t" ch.-M. Ségoiw, i«pr.

avaient la libre disposition; qu'elle fait partie intéi avoir 1e même effet que les antres stipulations qu'il dérant qu'une pareille convention, quels que soient résultent pour l'un des contractants, ne pourrait, être ai laquée par le* créanciers du bailleur, qu'aul,

(3) Etpèa — (Le sieur Chiodi et autres C. le sieur Benard.) — Les Sieurs Cbiodi , Delamaze, notaire, *t Burnier, occupaient, comme locataires, chacun un appartement dans la maison dn sieur Benard père, située rue de la Paix. — Le 1* oct. I8is, déers de Benard pére. Il devait a Caioili 8,000 fr. L'alné des fils du défunt paya sa part de cette dette : l'autre fils, ayant eu dans le partage la maison de la rue de la Paix, consentit à Chiodi , pour se libérer envers lui , un renouvellement dt bail pour quatre années, h partir du 1" mars 1811. — L'acte portait quittance de ta somme do 4,000 fr. Il acquit date certaine par le décès de Chiodi , arrivé le SI mars 1881. — Detamaie était locataire verbal de Benard pére. 11 obtint du fila un ba:l de neuf ans, A partir dn I" juill. 1813, mi prix de 4,100 fr. par an. Deux ans et neuf moi* de lo;er devant eeboir »■ 1* avril 1816, furent pavés d'avance; 1,000 fr., pavés a Benard pére, devaient en outre être imputés sur tes six derniers mois C* bail fatt c uregistré U

se supposerait aisément si le del&l dn bail était contraire à l'a»

sage des lieux.

î S. A plus forte raison, les créanciers dont l'hypothèque n'était pas inscrite au moment du bail fait par leur débiteur sont non reccvables (hors le cas de traude) à demander l'annulation soit de ce bail, soit des payements anticipés (Paris, 3 déc. i 824) (2).

7 4. Dans l'examen de la question qui précède, nous avons

locataire pour douze ans, suivant ado notarié du 11 août 1814. Don somme de 3,000 fr., pnx annuel du bail , fut payée d'avance et dèelerée imputable sur la dernière année, il loua en outre verbalement, après le decè-i de Benard père, une chambre, et paya un terme d'avance.— Il parait que Benard Gis tomba en déconfiture. Le percepteur et d'autres créanciers formèrent des oppositions entre les mains des locataires. Ha jugement du 13 mars 1813 autorisa le compte de Furtensleiu, l'un de* créanciers, A diriger le» poursuites. Purtenstein contesta toutes les déclarations faites par les locataires tiers saisis. — La dame Benard, séparée de bien*, intervint, et conclut h ce que les payements anticipés faits par les locataire* fussent déclarés nuls pour la totalité, ou au moins pour tout ce qui excédait les six mois d'avance , tolérés par l'usage. '

Le 15 avril 1814 , jugement du tribunal de la Seine, ainsi conçu :

« Statuant sur les déclarations affirmatives et sur les payements de loyers faits par anticipation , et aussi sur l'intervention de la dame Benard :— En ce qui touche Oelamaxe et la veuve Chiodi : — Attendu que le bail le Delamate a date certaine , depuis le > mars 1811; que le bail do li veuve Cbiodi a date certaine depuis le 3t mars 1811 , jour du décès do sieur Chiodi;— Attendu qu'a cette époque du mois de mars 1811, le}

immeubles du «ieur Benard étaient hypothéqués pour 33,000 fr. au plu*, oin-i qu'il resuite dn certificat délivré , après les adjudications , par les conservateurs des hypothèque* de Paris et de Melon, en comprenant

dans celle somme la dot et les reprises que la dame Benard pouvait alors réclamer, et que le prix des adjudications s'est alors élevé A 411,000 fr.J que, par conséquent , les créanciers antérieur* h l'époque du mois dp mars 1811, parmi lesquels ligure la dame Benard, paraissent sans intèrèt a critiquer les payements faits par anticipation dont il s'agit; que si les payements ne peuvent préjudicier aux droits réels consentis antérieurement sur an immeuble , ils peuvent être opposés aux créanciers postérieurs qui n'ont pu acquérir, sur les immeuble*, plus de droit que ie propriétaire lui-même n'en avait A l'époque oh celui-ci contractait avec eux ; — Que , dans le eu oh l'opération dont II s'agit dans l'espèce serait considérée comme une anlicbrèse, les créanciers postérieurs seraient également non reccvables A l'attaquer; que, dans le cas où cette opération serait une vente d'usufruit, le défaut de transcription ne pourrait pas profiler aux créanciers dont le litre serait postérieur h la rente: —Ou'* la vérité, aux termes de l'art. 68» e. pr., les fruits écbus.depuià la dénonciation au saisi, doivent être immobilisés; mais qu'évidemmen cet article pré*uppo*e que les fruits appartiennent encore A la tel saisie, et n'a pas eu pour bol d'introduiro la nullité des conveniù

le propriétaire et le locataire. A raison de* baux; — En ce qui touche Burnier:— Attendu que son bail, passé le II août 1814, devant Delamate et son collègue , notaires A Pans, et la quittance dn payement par anticipation oui lui est donnée dans ce bail, sont l'ouvrage de Benard père; qu'il* sont antérieurs h l'existence de* créanciers sur ledit Benard; — Attendu que le bail verbal, fait audit Burnier, ne constate qu'on payement de tjni- mois de lover par anticipation, ce qui était conforme a l'usnge ; que, d'ailleurs, il doit lui être tenu compte du payement par lui fait au percepteur des contributions, en qualité de locataire, en l'acquit de Benard ; — Ordonne que les baux faits au profit de Delamate. de Burnier et de ta veuve Cbiodi, seront exécutés purement et simplement en tout leur contenu , selon ler.r forme et teneur; réserve , toutefois , aux créanciers antérieurs au mois de mars 18iî, tous leurs droits quelionque* i cet égard, au cas oh ils no seraient pas utilement colloqués dans l'ordre i établir sur le prix des immeubles dont il s'agit. ■ — Appel par la dame Benard.— Arrêt.

La coen; — Considérant qu'il est reconnu, en fait, que tous les créanciers hypothécaires, ayant titre antérieur et inscrit avant la passatien de* baux dont il s'agit, viendront utilement dan.. l'ordre du prix do la maison ; que la dame Benard, ayant cédé le rang de son hypothèque légale , n'exerce par subrogation que les droits des créanciers ayant contracté avec le vendeur postérieurement A la date des baux; — Considérant qu'il n'existe aucun indice de simulation du payement des loyers, dont le* baux portent quittance, et qu'à leur date, certaine par l'enregistrement, l'étal des inscriptions ne pouvait faire présumer la déconfiture dp Benard , propriétaire; — Considérant que, du chef des créancier* auxquels elle est subrogée, l'appelante ne peut avoir plus de droit que n'a pu en conférer a ses créanciers Benard lui-même , en contractant avec eux depuis la passation des baux, et qu'elle n'est point dans le* cas prévus par les art. 1*51, 1091, 1IC0 c. civ.;— A mis el met l'appellation au néant ; ordonne que ce dont est appel sortira son plein el «a*