Nous nous sommes occupés jusqu'à présent du droit de

poursuivante, a comme les antres créanciers inscrits on intérêt réel dans set poursuites, fondée sur ce que la durée du bail , porté à l ans, et les stipulations du bail à la charge du bailleur, oat i muent à la concurrence des enchérisseurs;— Confirme. Du 28 avril I821.-C. de Rouen, 4* ch.-M. Eade, pr.

(2) fanée. : — (Milbet C. Lemore.) — Jugement du tribunal civil de laSeine.du22avr.!826,ainsi conçu: — «Attendu que les pouvoirs da 24 nov. 1615. enregistrés à Pari* le 20 avr. 1821, donnés par Marguerite Lemore A la dane Ozanne , pour gérer et administrer, même louer la maison dool il s'agit, étaient épuisés par les baux des 19 sept. 1818 et 19 mars 1819, enregistrés, l'un le 29 du même mois, et l'autre le 22 avril suivant, faits pour doute années expirant en 1831 ; qa'ainsi c'est sinon abusivement, au moins tans nécessité et sans pouvoirs, qu'il â élo fait, huit années d'avance, an nouveau bail de quinze années, pour finir en 1848, au profil des mêmes locataires; — Attendu que Milbet et sa femme, en traitant avec la dame Ozanne , savaient très-bien que ses pouvoirs étaient expirés; qu'ainsi s'étaal sciemment et volontairement exposés au danger de voir désavouer le nouveau bail , ils ont implicitement renoncé à tonte espèce de garantie contre le prétendu mandataire; — Sans s'arrêter aux demandes de Milbet et sa femme, déclare nul et de nul «Set , pour être regardé comme non avenu, le bail du 7 ocL 182S, enregistré te 6 drrembre suivant; en conséquence, autorise et sa femme à disposer des lieu loués au i— jaill. t83|, i l'expi rat ioo des baux actuels; renvoie la dame Ozanne de la (' garantie contre elle formée, etc. a — Appel. — Arrêt.

La coca ; — Considérant que les pouvoirs d'un mandataire vent s'étendre au droit de louer, par anticipation de huit années , et nuira ainsi aux droits du propriétaire ; — des premiers juges, met I appel an néant.

Du 22 avr. I826.-C de Paris.

(3) (Dujardin C. Versehaeve.) — La coui; —Attendu que si, sous la législation actuelle, les baux à long terme ne sont pas considérés comme des aliénations , mais bien comme des actes d'administration , I est cependant vrai de dire que ce ne sont pat des actes d 'administra tioa ordinaire, el que les pouvoirs d'un mandat ire-administrateur se bot» nanl, à moins de stipulation contraire, aux actes d'administration qui sont d'usage commun et n'ont rien d'excessif, ce mandataire, en U^e générale, franchit les bornes de son pouvoir administratif, en accordant des baux qui excèdent le terme de neuf annéet; — Mais attendu qu'il est constant au procès que le 50 mars 1835 la dame Degbens, mère des intimés, a cédé à ses enfants la presque totalité de ses meubles et effets, ainsi que toutes parts et portions qui pouvaient loi appartenir dans les biens immeubles délaissés par son mari, tant acquêts que propres, et généralement tous les immeubles qu'elle avait acquis depuis le décès do son mari; que les enfants, de leur coté, se sont obligés à payer à leur mère une renie viagère , el qu'ils l'ont déchargée et acquittée de tout compte qu'elle aurait dû leur rendre de la gestion et administration qu'elle a eue et faite en leurs noms; — Attendu qu'il résulte clairement de l'ensemble de cette convention , de son esprit et de ses termes, que

| les enfants Degbens ont entendu approuver el ratifier tout ce que leur mère, sans poser des actes d'aliénation, pouvait avoir fait'd'exee*Mr dans son administration ; que les parties ont voulu que la dame Dépens ne fût plus inquiétée du chef d'un acte quelconque de son administra-

tion fait de bonne foi; — Qu'il suit de La que les intimés oat ratifié, sinon expressément, do moins tacitement, htt baux invoqués par l'appelao' ; — Que s'il pouvait rester quelque doute à cet égard, ce doute se trouverait levé par l'acte de partage passé devant le notaire Meersman, à Y près, le 7 juill. 1855, dûment enregistré, dans lequel an des lots attribués aux intimés comprend le bien affermé à l'appeUat, avec désignation du bail litigieux et du terme pour leqnel il a *tè concédé, acte dans lequel la dame Degbens elle-même esl intervenue ; — Attendu |ue la ratification donnée par un commettant à l'acte posé par un ma»»

ilalairc peut être faite expressément ou tacitement , aux termes de l'ait.

LOUAGE. — Chap. 3, SBCT. 1, ART. 3.

donner à bail; Il convient d'examiner maintenant à quelles personnes appartient le droit corrélatif, c'esl-à-dire le droit de prendre à bail. Le principe général qui domine celle partie de noire sujet c'est que, pour prendre & bail, il faut avoir la capacité de s'obliger; d'où il suit que les incapables, et, par exemple , les mineur» et les interdits ne le peuvent pas (V. les art. 450, 502 et 1 124 c. nap.). Ainsi, les baux qui leur seraient faits seraient nuls de plein droit. C'est leur tuteur qui seul doit prendre à bail pour eux. t

ijuant à la femme mariée, elle doit être envisagée dans plusieurs situations diverses. Et d'abord, quant à la femme non séparée, elle n'a point en elle-même la capacité de prendre à bail. Mais comme une femme est censée avoir un mandat tacite de ion mari pour tout ce qui concerne l'administration domestique, le bail par lequel une femme aurait , en l'absence du mari , loué le logement destiné à l'habilalionde la famille, obligerait le mari. In lel acte rentrerait, en effet, dans le cercle de l'adminlslratlon domestique (V. en ce sens M. Troplong, n« 149). — Mais, comme le fait judicieusement observer M. Troplong, toc. cit., celle présomption de mandai doit être appliquée avec prudence, elle ne devrait pas servir à protéger des actes de lantaisle, des («calions de meubles trop somptueux et d'appartements trop magnifiques pour la fortune des époux. — Le juge, dans ce cas, pourrait avoir égard aux circonstances pour prononcer, sur la demande du mari , la nullité du bail. — A l'égard de la femme séparée , soit de corps et de biens , solide biens seulement , elle peut prendre à bail sans autorisation (arg. art. 1449 c. nap.). — Jugé cependant que la (emiue séparée de corps ne peut, sans autorisation, prendre à terme pour longues années (Cass. 25 août 1841, aff. dame Cahours, V. Obligation).

Le mineur émancipé a le droit de prendre à bail sans l'assistance de son curateur. Toutefois, s'il abusait de cette faculté pour louer un appartement ou des appartements dont le loyer ne fut pas proportionné a sa fortune , il pourrait y avoir lieu pour les tribunaux , suivant les circonstances , de réduire les obligations qu'il aurait contractées, cl, par suite, de lui retirer le bénéfice de l'émancipation, conformément aux art. 484 et 4H5 e. nap. — Ceux à qui il a été donné un conseil judiciaire ont le droit de prendre à bail sans l'assistance de ce conseil. En effet, pour rn\ la capacité est la règle, l'incapacité l'exception. Or la faculté <le prendre à bail n'est point au nombre des actes pour lesquels l'art. 513 c. nap. exige l'assistance de ce conseil.

AIT. 3. — Du consentement.

1 S. Le louage est un contrat ; par conséquent, ce qui le constitue essentiellement, et ce qui lui donne naissance, c'est le consentement mutuel des parties. Pour être valable, ce consentement doit être donné librement ; s'il avait clé extorqué par violence ou surpris par dol, le contrat serait nul, ou du moins pourrait être anzalé sur la demande de la partie qui aurait été victime de la violence ou du dol , conformément aux principes qui régissent la matière des contrats et obligations. — L'erreur vicierait également le contrats! elle était substantielle. Elle serait substantielle, d'abord, si elle portail sur la nature même du contrat auquel les parties ont entendu concourir, si l'une d'elles, par exemple, avait cru (aire une vente, et l'autre faire un bail. Dansée cas évidemment il n'y aurait pas concours de deux volontés pour un même

«a èntnciatious exigées par l'art. 1S38 du mémo rode pour les raliflcauwsdcs obligations; — Oue partant il n'importe nulllemeat & la décima de la cause que l'illégalité du bail en question n'ait point été agilée, Mit lors de U convention du 30 mars 1835, suit dans l'acte de partage ti 7 juillet de la même année ; — amendant, etc.

Dmi fév. 18tô. C. de Gand, l"cb.-M. Colinez, av. gén.,c. eoof.

(Mfspéw.- — (Maret et RadererC. Leprince.) — *• Oor. an 8, acte ainsi cençu : « Nous souligné?, somme* convenus que moi L.-F. Le— sriace, propriétaire d'une maison sise ruedeGrcnelle-Saint-Honoré.n» 40, : promet* céder et donner à titre de bail, pour l'espace de neuf années eon- •«alite», qui eommenceronl le t" messidor prochain, aux citoyens Marti •t'ederer un local dans la susdite maison, pour l'établissement du Jour- •v. de Paris. — Ce local se compose d'un grand apparlrmeni uu premier j état»... (suit la désignation). — Ce bail sera fait moyennant la somme dt 1,000 fr., payable* loo» les trois mois, a raison de 7S0 fr. par terme; I puis, le» gages du portier, qui «eronl ûxés a 150 fr., y compris les lu- ■««6 sou, la porte coenèro et dans les escaliers : plus, il sera envoyé

objet, in idem placitum; par conséquent, le contrai n'existerait pas (Polhlcr, Louage, n*32; M. Duvcrgler, n» 1 6). L'erreur serait également une cause de nullité si elle portait sur la cho?.c même qui fait l'objet du contrat, si, par exemple, l'une croyait donner à bail telle maison , et que l'autre crut prendre à bail telle autre maison. Il en serait de même dans le cas où l'erreur porterait sur le prix du bail , si , par exemple , le bailleur entendait louer pour un certain prix, tandis que le preneur croyait louer pour un prix moindre. C'est ce que décidait Pomponius , L. 2, ff., Loc. rond. : Si décent tibi forent fundum , tu aulem existimes (juinque te eonducere, nihit agiiur. Toutefois, Il en serait autrement si l'erreur sur le prix était en sens Inverse, si le prix qu'avait en vue le bailleur était inférieur au prix pour lequel le preneur avait cru s'engager. C'est ce qu'ajoutait Pomponius dans la loi que nous venons de cller : Sed ai ego minoris me focore sensero, tu pluris te eonducere, ulique non pluris trit conductio quant quanti ego pulavi. Et en effet, le consentement donné par le prenrur pour un prix supérieur implique nécessairement son consentement pour un prix moindre; des lors II ne serait pas recevable à se prévaloir de l'erreur pour se soustraire à l'accomplissement des engagements qu'il a contractés. — V. aussi en co sens M. Troplong, n» 2.

99. Le louage, comme la vente, comme tont autre contrat, peut être pur et simple ou subordonné à une condition ou sos- -, pensive, ou résolutoire. Su ut emptio, dit Paul (L. 20, ff., Loc. cond.), ila et locatio sub condilione fieri potes t. Dans le cas I où le bail a été fait sous condition résolutoire, la condition, lorsqu'elle s'accomplit, met simplement fin au bail pour l'avenir, sans détruire d'ailleurs ses effets pour le passé.

80. Indépendamment du bail revêtu de tous les accessoires qui en tout la lorce, il existe, et la loi reconnaît une autre espèce d'engagement auquel elle accorde une force égale, au moins à l'égard de celle des parties qui l'a souscrit ; c'est la promesse de bail. On appelle ainsi l'acte par lequel un propriétaire s'oblige, dans un délai donné, à consentir bail régulier au profil d'une autre personne , de telle ou telle chose désignée. On sent assex la différence qui existe entre celle simple promesse et le bail luimémo : l'nn est un contrat unilatéral, qui n'engage que le souscripteur; l'autre, au contraire, essentiellement synallagmalique, produit une obligation réciproque (MM. Duranton.t. 17, n* 48; Troplong, n* 121 ; Duvergier, n* 43). — Il faut toutefois remarquer que si , dans la promesse, les deux parties s'engageaient, l'une à donner cl l'autre à prendre à bail, la promesse perdrait son caractère dislinclif d'unilatérale pour devenir un véritable) bail dont l'exécution serait à la vérité suspendue Jusqu'au moment fixé pour son accomplissement, mais dont toutes les clauses deviendraient, du moment do l'engagement pris d'une part et de l'acceplalion donnée de l'autre, obligatoires pour les deux parlies. — Tel est aussi le sentiment de MM. Troplong , foc. cit. , et Duvergier, foc. cit. — Jugé en conséquence: l* que la promesse de bail qui exprime la chose louée , le prix de la location, l'acceptation et le consentement respectif des parties, est obligatoire pour chacune d'elles, et qu'une seule des parties ne pourrait se dispenser d'exécuter le contrat, en offrant à l'autre des dommages-intérêts (Paris, 7 niv. an 10) (l); — 2* (Jue l'obligation de réaliser une promesse de bail à loyer ne peut pas être considérée comme une simple obligation défaire, résoluble, au cas d'inexé-

audil Leprince. et chaque jour, pendant la durée du bail, on exemplair* du Journal de Paris. — fcl moi, Remacle Lissoir, au nom des sieurs Mare! et Rœdercr, accepte la présente promesse de bail, aux clauses et conditions supprimées. Fait double, à Paris, etc. » — Quelques jours après, les sieurs Maret et Rcederer crurent avoir trouvé un local plus avantageux, et annoncèrent à Leprince « qu'ils ne regardaient pas une promesse de bail comme l'équivalent d'un bail ; que dans l'intention nèaamoios qu'il ne lui restât aucun souvenir désagréable d'eux, ils lui offraient un abonnement gratuit de neuf ans au Journal de Paris. » — Des contestations s'élèvent : les sieurs Maret et Rœderer tont offres réelles oV 7iO fr., a titre do dommages-intérêts. —9 fruct. an 9, jugement du tribunal de la Seine, qui les condamne à exécuter l'acte du ÏO flor. an 8. Appel. — Maret et Rœderer invoquent d'abord la circonstance que cet acte n'est point signé d'eux. Le scrail-il, ajoutent-ils, il ne formerait pas contre nous uue obligation formelle; une promesse de bail n'est pas l'équivalent d'un bail, et se résout en dommages-intérêts. — Leprince écarte

LOUAGE.— CtHP. 3, SKCT- 1, ART. 3,

tôt ion, en dommages- Intérêts, si le bailleur ne prouve pas qu'il loi

*sl impossible de remplir son engagement (Cas*. 3avr. tH."»8)(l).

6t. Tour que la promesse do bail simplement unilatérale oblige celui qui l'a faite, il est nécessaire qu'etic ait été acceptée par l'autre parlie; tant qu'elle ne l a pas «té, clic n'est qu'une simple proposition quo rien n'empéchc de ré I racler, l'nc fols acceptée, mais sans obligation réciproque, elle forme un lien do droit pour celui de qui elle émane, et ainsi l'autre partie peut l'obliger à passer contrat (MM. Duverglcr, n« 43; Troplong, n* 121). — Bien que la promesse de bail équivaillc au bail luimême lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix , cependant, s'il apparaissait que leur volonté a été de rejeter dans l'avenir les effets do la convention, celte volonté, n'ayant rien d'illégal, devrait être respectée. — V. dans le même sens M. Duvcrgler, n" 44.

Ht. Dans le cas où, nonobstant une promesse de bai), un bail aurait <jle passé par le oropriétairc au profit d'un tiers de bonne loi. qui, en cous» queiuc de ce bail, nui ail été mis en possession, ce dernier devrait être pniéré à celui entera qui l'engagemcul antérieur avait élé pris, sauf alors l'action en dommajys-iiilérèls de celui-ci contre t'auleur de la promesse vConf. „\i. Duvergier, n° {:.}. — Du rcsle, ce que nous disons ici de ta promesse de bail ol éguîenient vrai du bail lui-même. En effet, lor.-que la même c:.o--i' a de louée à plusieurs, des divers preneurs, celui-là doit êlrc pn f» i é qui a clé mis le premier en possession, encore bien que son bail ne soit pas le premier en date, ainsi que nous le verrons ultérieurement.

*3. l a promesse de bail étant assimilée au bail, les mêmes règles doivent lui être appliquées, notamment en ce qui concerne la pi cuxc. Ainsi, si la promesse de bail avail été pureatent verbale, cl que l'cxisicnrc en lut déniée, la preuve par témoins ne serait pas admise pour l'eloUlir.— V. au surplus ce qui sera dit n" 121 s.

H 4. La dation d'arrhes peut a\oir lieu à l'occasion d'un lou? e ou d'une promesse de louage, comm: à l'oera-ion d'une vente nu d'une promesse de vente. — «^l doit être l'cITel de celle ihlion d'arrhes? — .\.>us supposons <pn: l'cv^tence du bail ou de la promesse de bail est régulièrement prouver, ou n'est pas

laque' le l'.icie du 46 flor. an R e*l reconnu |ar eut : rcJalivcmentau comi.il imwjuc U maxime rie Du?, i \\u : Quxiif" cnii'H ad tubuamlimn cetùt m/Miriu prtt'ta fiini; an .irr- 1 du i*i mai Hr.jS, journal des nuil.; l'opinion de llartliole et de Polhier, de I» \enle . ch.i|>. t, $ 5. - Arrêt.

La cet n ; — Attendu que luuU' promesse de luit, pour être obligatoire, do.l exprimer la iIidsb Icuéc, le prix «le lu locution, l'acceptation e! le eon-cuu nu ni respeciil des parties; — Attendu que par le bail sou* teinf pi.*. i> » liit riuulrie le SC uor. au H, Leprirce, propriétaire d'une ni.ii uii >i-f „ Pjri-..., u promis Je donner à loyer, à t:lrc île bail, aux ciloTcr.s Rirdcrcr et Marel, un appartement an prunier cl.ipe, et autres lieni y désigné», dépendait rie ladite maison, pour i;our.mn.c;, qui ont commencé le I" mes-, an 8, moyennant 5,000 fr. par année, outre les lia portier... el encore à la charge el conililion qu'il serait en\ové au doyen Leprmr*, clioque jour, pendant la durée du bail, uo exemplaire du Journal de Paris, lesquelles clauses et conditions ont èlè ac- • f|>tv< par ledit Lissoir au nom des citoyens Ricdcrcr el 11 are! ; d'où il :- il que cet acte étant svnaHapmalique el renfermant toutes le» tondiii.>ns requises par la loi, eM r.^ulier dans sa forme et obligatoire pour foules \t> partie*, el que chacune d'elles a droit d'en demander I cxrcution , — Siin> * 'arrêter aux oUrcs desdits citoyens Heederrr et Marti, qrji Sent déclarer* nul'?- et iniultisanlr-, ordonne qoe la promesse dudit bail duùit jour £0 Cor. ,m H, qui est tenue peur reconnue, «on exécutée.

Dn 7 niv. an 10. -C. de Paris, S1 sect.

(I) £tfMtt . — (Dame Bicqueiin C. Weynen.) — Par on acte sou* seine, privé, fait double entre les parties, le sieur Weynen n'était etrgaiienvers la dame Bicqueiin u lui louer une maison située à Pari*. Cetts promesse de bail devait être réalisée par acte notarié dans le connut du Septième mois avant l'entrée en jouitsaac*. Enio il était convenu que celle entre» en jouissance ne pourrait ai devancer le l«'oel. lK.îi m être relardée au delà du t" juill. 1§S$. — Après plusieurs lentilives amiables, la dame Bicqueiin s'est vue forcée, en mars 185s, de faim •omualioo k Weynen de réaliser sa promesse de bailpar-de»ant nolaire, et, sur sou refu<, de l'assigner devant le tribunal, a I effet d'être autorisée a te molirc en possession des lieux le lr» juillet. —Weynen a prétendu qne, pir exploit du 7 du même moi- rie mars, il a fut, rie son roté, sommation a la demanderesse de se présenter cher, le nolaire Robin pour tasser le bail contenu, el que, par nouvel exploit du 20 mars suivant, il lui a déclaré que, faute par elle d'avoir nhiempéré i cette sommation, il »• considérait comme d'.goge de sou ui»Lration. Mai< le tribunal do

contestée; dans le cas contraire, l'Allégation qu'il y a des arrhes

données ne rendrait pas U preuve testimoniale admissible ainsi que nous le verrons (V. n* 1 22). A notre avis, les arrhes out pour effet, d^ns tous les cas, de donner à chacune des parties le droit de se désister, savoir : celui qui lésa données, en les abandonnant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ; U y a IKo d'appliquer ici, par analogie, l'art. 1590 c. nap. SI le contrat reçoit soi exécution, les arrhes seront consllcrécs comme un à-compte sur le prix. Tel est aussi lu sentiment de MM. Duvergier, n* 49, et Troplong, n* 124. M. Duraulon n'est paa tout à fait de cet avis; II propose la distinction suivante (t. 1 7, n* 49) : s'il est légalesment établi que les arrhes ont été données à l'occasion d'un cors Irai de louage arrêté et définitivement conclu, elles ne donneront p.islicu à se dédire, même en offrant de les perdre ou de les restituer au double; elles seront alors considérées comme un àcomplc sur le prix; au contraire, lorsqu'elles seront Intervenues à l'occasion d'une promesse de donner ou prendre à loy er on à ferme, on appliquera par argument l'art. 1590. — En conséquence , celui qui les aura données et qui ne voudra point exécuter la convention, les perdra; et si c'est celui qui les s reçues qui refuse, il les restituera au double. M. Delvinrourt s* prononce dans le même sens. — Nous comprenons cette distinction en matière de vente. En effet, la vente , lorsqu'elle est définitive, opère immédiatement la translation de propriété sur la létc de l'acheteur. Or l'application de l'art. 1590, ainsi que l'observe Judicieusement M. Troplong, n* 1 34, note 1, n'est guère compatible avec un effet aussi plein, aussi complet. On se dédit bien d'uue promesse qu'on a faite, d'un engagement qu'on t pris; on ne se dédit pas d'un droit de propriété qu'on a acquis. Mais II en est autrement eu matière de louage. La faculté de se dédire, en prenant cemol dans son acception naturelle, s'adapte parfaitement a lasllualiondcs parlicseiilre lesquelles est intervenu un bail.aîois même, que ce bail était deQnitil; cette faculté se concilie très-bien avec le caractère personnel des engagements réciproquement contractés par le bailleur et le preneur. Nous ne voyons donc pas «1e raison pour ne pas appliquer au bail parfait, comme à la promesse de bail, la disposition de l'art. 1 S90 e. nap.

toutes ses obligations; en conséquence, il l'a autorité* 4 \__ session de U maison dont il s'acit, a défaut par Weynen de réaliser is bail promis. — Sur l'appel, la cour de Paris a rendu, le 51 août 19J5 un arrêt ainsi conçu : — « La cnur, adoptant les motifs des premier» ju^en) met l'appeluilion au néanl, ordonne que le jugement dont est appel sortira eflej; — Et consideianl que l'obligation imposée à Weynen, da mcltrc l'intimée en po-se-ion des lieux a elle loués, constitue une obligation de foire qui doit, en eas d inexécuUoa de la part du débiteur se résoudre en riommajir.-inierèu , condamne Weyaen, daai I* cas ou il manquerait d'cxeculcr le jugement dont est appel dans la huiUine de la signification du présent arrêt, a payer k la datae Bicqucl:n la somme ds 7:>0 fr. n titre de dommages-intérêts... »

Pourvoi de la dame Diequeiin contre cette dernière disposition pour violation des art. IIS«, 1156, 1158, tl»e. civ. el fausse application de l'art. 1 1 11 du même code, en ce nue l'obligation du bailleur de li»rer ia cho<e louée ne peut pas êlre considérée comme une obligation de faire, résoluble en dommages-intérêts, alors que, comme dans l'espèce, le bailleur ne prouve pas qu'il lui est impossible d'opérer la tradition.— Arrêt, La cmn; — Vu les art. 1 154, 118t. 1719 et 1741 c. eir.: — Attendu que, ni en première instance ni eo cause d'appel, la sieur Weynen n'a excipè de l'impossibilité de délivrer la maison indiquée dans la promesse qu'il a faite a la dame Birquelm ; — Que seulement, par son exploit signifié * celle dernière le 20 mars 1855. il a déclaré que, fauta par elle d'avoir ohtemnéré a la sommation qu'il a prétendu lui avoir (aile le 7 du même mois, de se trouver chez le notaire Rabin pour réaliser ladite promesse, il était dégj-é de son obligation:

Attendu que le tribunal de première instance a condamné Weya«s k réaliser \r bail, en déclarant que la dame Bicqueiin avait satisfait k toutes ses obligation' enrers lui, et a autorisé celle dame k se me lire en possession de- lieux indiqués dans la promes«e: — Que la codrrovole, adoptant les motifs de' premiers juges, et ordonnant que leur jugement serait exécuté, a considéré, en pur point de droit, tans déclarer qu'il o'étal pas pos-ible a Wevnen d'exécuter sa promesse, que ceUe promesse etar sMait dans une obhgilinn de f lire, qui doit, en cas d'incxèwiion , m résoudre en dommafe- inléréis, et a, jiar ce mUif, condamné Weya'ea, pour le eas où il mact pierait d'exécuter ledit jugement, h payer a la dama Bicqueiin la somme <le7S0 fr. k titre de dommages-intérêts;— Qu'en ca faisant, la cour royale a violé les articles de loi ci-dessus référés;- ~

Duàavr. 1858 -C. C, cb. civ.-MM. Portalis, V ur.-Runéroa.ras»- Tarbé, av. aéu., e. o*af .-ls*adaroux et Lf-in, av. *

rVOUAGK. — ClUP. 3, Skct. 1, Art. 4.

S5. An surplus, dès qoe le batl ou la promesse de bail a reçu on commencement d'exécution, le contrat est irrévocable cl aucune de* parties ne peut plus, sans le consentement de l'autre, se refusera continuer l'éxecution, même en oùïanl do perdre les arrhes on de les restituer au double (MM. Duraulon, n* 49 ; Trop- Img, n« tas).

g*) Les arrhes proprement dites ne doivent pas être confondues arec le denier à Dieu. Il est d'us,ige .*i Paris, en cas <lc bail verbal d'un appartement ou d'une maison, que le locataire donne, non pas au propriétaire, mais au portier de cette maison, une légère gratification. Cette gratification s'appelle le denier d Dieu. Le denier k Dieu est donc to signe que l'engagement réciproque a été contrarié. Et toutefois l'usage autorise les parties à tt désister dans les vingt-quatre heures qui suivent, savoir : lo locataire en les retirant, et le bailleur en les rendant. Passé ce délai, le bail est définitif et irrévocable de part et d'autre. Ainsi, if l'une des parties avoue que le denier à Dieu a été donné, elle avoue implicitement par cela môme l'existence du bail. Le denier à Dieu ne vient jamais en à-compte sur le prix do la location; il reste au portier comme une sorte de grallllcal;on pour la peine qu'il a prise en montrant l'appartement.

8T. Le bail, s'il est obscur, s'interprète en faveut do preneur. C'est ce qui résulte des motifs d'un arrêt qui a Jugé que la clause de résiliation introduite dans son bail par un fonctionnaire pu- Mie amovible, en cas de changement ou de cessation de fonctions, est réputée accomplie par l'événement de la mort de celui-ci, ilors d'ailleurs qu'il apparaît que celle clause a été interprétée tore sens par le bailleur lui-même (Angers, 23 avril 1842) (t). —Cette décision, qui s'appuie sur la règle générale de l'art. 1 1 62 r. nap., expressément Introduite dans le contrai de ventp, lequel porte que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi 11 s'oblige, et que lotit pacte obscur ou ambigu s'Intcrpri te contre le vendeur, celle décision, disons-nous, est également conforme 4 la loi 50, ff., De pactis, ainsi conçue : Vtteribus placel pactio- «m obs uram, velambiguam, vendilori et oui locaverit nocen. Et il semble, en effet, que l'ar ogic commande d'assimiler & cet égard le bailleur au vendeur. Cependant M. Duverglcr, qui, comme aoos le venons v» Vente, malgTè l'autorité d'un texte formel, combat comme peu équitable I application de la règle au contrat de vente, éteigne (n* 2G) qu'en raison du silence du code sur ce point au litre du Louage, laconscicnce des magistrats sera encore bien moins enchaînée lorsqu'ils auront à rcclierctier la véritable intention des parties dans les clauses obscures ou ambiguës d'un bail. Et on remarque effectivement que l'interprétation de bail donnée par l'arrêt que nous rapportons a été fortement influencée par les considérations de fait, très-favorables aux héritiers du preneur. Au surplus, nous devons faire observer que 14 doctrine contenue dans la maxime qui vient d'être rappelée avait été admise dans l'ancien droit par des jurisconsultes d'un

[l'i Eipae . — ( Henl. Siblas C. Lccuur. ) — Siblas, receveur particulier des finances dans un département éloigne, est nommé 4 ce même raploi 4 Mavenne. Il y prend bail d'une mai-on au sitar Leeour, pour trois, six m 'neuf ans, 4 partir du t" nov. 1810, moyennant on loyer muet de t ,&00 fr.— Le traité contient celte clause littérale : -«Cependant, M. Siblas pouvant être, par la nature de ses fonctions, dans le cas de changer de résidence, il est convenu que, dans celle cireonstance-la seulement, c'e-l-a-ilire v il élaii obligé, par cessation ou changement de «s fondions, de quitter la ville de Mayenne, le présent bail serait rompu de droit, en ce qui te concerne, moyennant l'abandon du trimestre courut et le pavement d'un trimestre en sus. Il est encore convenu quo M. Siblas aura la facailè de céder le présent bail 4 son .successeur, aux nèrne* conditions; mais 4 tonte autre personne, le propriétaire aura la pretrfence, si cela tui convient.» — S sept. 1841, décès du preneur. Ses (entiers, veulent délaisser la maison au bailleur. Il exige, au contraire, U continuation du bail. Elle est onlonuec par jugement contradictoire du tnliuoal do Mayenne du il novembre, fonde *ur ce qu'il n'a été dérogé, fu la contention, ni expressément m impUitemeot, au principe général d» l'art. i7*a c. civ.— Appel. — L'inlimé oppose une fin de non-reccwir tirée de ce que l'avoué do ses adversaires, en première instance, torail écrit 4 son confrère qu'ils éxérulcraieul le jugement, en demandai toutefois qu'il ne fût ni levé ni signifie. On ajoute que les aprclanU «cl lait annoncer par un journal la location de la niai>o» dont il s'agit. —Cette exception Csl repousséé par la con -i lierai i<m i|uc :v , < n'ayant p» de mandat spécial, n'a pu, hors de eau-*, priver .-r- ■ .Mils .('une acuité du droit commun , et que la publicatiou du journal u élait qu'une «teiurt eonsertatoire «ui na rouvait non pins emporter déchéance.—

grand poids (V. notamment Bourjon, Dr. commun de la France,

llv. 4, lit. 4, secl. 2, n« 9 et l o ; Ddmot, Lois civ., t. 4, sect. s, n» 10), et qu'elle a été citée par l'orateur du gouvernement, H. Galli, dans soir exposé des motifs, comme applicable an contrat de louage. — V. suprd, p. 269, note, n» i.

ABT. 4. — De la durée du bail.

AS. En général , la durée du louage dépend de ta volonté des parties contractantes. Il est cependant des cas oii celte durée se trouve limitée par la loi ; nous avons déjà fait connaître plusieurs de ces cas n*» 56 et suiv., en expliquant les règles qui régissent les baux des biens des femmes marrées, des mineurs et des interdits, des absents et des usufruitiers; nous en citerons en corc quelques autres v* Louage admin. , en faisant connaître les règles des baux des biens de l'Etat, des communes, des hospices et autres établissements publics. Il nous sufbt , pour le moment, de poser iv principe, qu'à moins d'cxce^ilion formelle, la durée des louages dépend entièrement do la volonté des parties (discusnon du conseil d'Elat). — Dans le droit romain, le louage pouvait être tait à perpétuité. C'est ce qui résulte du passage suivant de Gaïus (Comment. 3, §145); après avoir exprimé cette Idée que, dans certains cas, le louage se rapproche beaucoup de la vente, ce jurisconsulte continue en ces termes : Vetuti si qua rrs in perpeluum locata sit : quod evrnil in pradiis munkipum, qua etl lerjc Ur.anlur, ut, quamdiû id veclttjal prœstetur, ne que ipsi conducton , neque heredt ejus prœdium auftratur... Cette perpétuité n'est plus admise aujourd'hui par notre droit; elle répugne à nos idées; elle est incompatible avec l'esprit de nos lois modernes. Aussi I art. 1709 c. nap., dans la définition qu'il donne du louage des choses, énonce-t-il la limitation de durée comme l'un des éléments caractéristiques de ce contrat, a Le louage des choses, dit-Il, est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige a. faire Jouir l'autre d'une choso pendant un certain temps... »— Mais le bail pourrait, sans perdre son caractère, sans cesser d'être un bail ordinaire, être fait pour toute la vie du preneur. Nous avons vu ci-dessus(n"26ct27) par quelles différences essentielles, dans ce cas, il se distinguait de la con? lilulion d'usufruit. — Nous verrons aussi qu'il pourrait être fait non-seulement pour la vie du preneur, mais pour celle de plusieurs personnes successivement , pourvu quo ces personnes n'excédassent pas le nombre de trois (V. Louage a vie). — Il pourrait même être consenti pour une durée illimitée, mais toulclois subordonnée à une condition casucllc. Tels sont les baux héréditaires usités dans certaines con lires de la France. Ces baux se transmettent de génération en génération dans la ligne directe, mais ne passent point à la ligne collatérale. Ainsi, lorsqu'ils sont consentis, cette cause de résolution y est toujours sous-entendue; c'est elle qui, cnli vc ou bail le caractère de perpétuité qu'au premier abord il parait avoir et qu'il aurait en effet sans elle (V. au surplus Louage'

Au fond, tout lo débat s'est porté sur In sens do la clau* ci-dtosu* transciile. — Arrêt.

U c .in; — Attendu que c'est généralement pour le cas de cessation de tondions que la résiliation avait été prévue ; qne la décès entre bien dans cette expression général*, d'autant mieux qu'alors il ne peut y avoir aucune faute n imputer an preneur; que, dans le dont*, e'taien sa faveur que doit se faire I intcrprèlalion ; que tout, dans la cause, fait connaître que Siblas, étranger au pays do Mayenne , n'avait pris une Incation importante qu'a raison de ses fondions de receveur particulier et pourlo temps qu'il les exercerait; que, d'ailleurs, il résulte d'an ensemble de faits personnels A l'intimé, qu'il avait lui mfrnc entendu la clause comme autorisant la résiliation par l'événement du décès; immédiatement après la mort de Siblas, on le vont écrire 4 son successeur, 4 la date du îocl. 1811, pour lui proposer sa maison ; il lui fait cette offre uniquement en son nom personnel, sans aucune mention de la famille Siblas, et il va ju<qu'A proposer une réduction sur le prix de la location; dans b) mime temps il (ait omnr des jours sur le jardin de relie habitation, dans une maison continue qui csl aussi sa propriété; ce fait, articulé d'une manière formelle par les appelants, et cent dan* leurs conclusions , n'a pointélédeniè parlinlimé, présenta l'audience delà cour ; que de ectensemble, il résulte bien que l'mtimé.alors, considérait le bail comme arrivé 4 son terme, puisqu'il se livrait 4 des actes qu'il n'eut pas eu le droit de faire s'il y avait eu un locataire devant continuer sa jouissance; — Par ces motifs, rejetant la fin de non-recevoir;— Met au néant lo jugemeut dont csl appel ; au principal, déclare résilié, 4 partir du 1" nov. dernier, le bail du 8 ocl. 1840

Du iS avril mi.-C. d'Angers.-M. Desmaiiéres, 1" pr.

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héréditaire). — Le bail d'an immeuble, à la charge d'en passer titre nouvel tous les neuf ans, de payer une rente annuelle, bien que qualifié de bail héréditaire et perpétuel, a pu, alors que le renouvellement n'a pas été exactement périodique, que le prix du bail a été augmenté, être considéré comme un véritable bail, non comme une aliénation, sans qu'une pareille décision donne prise à la censure (Iteq. 6 lltcrm. an 6, ad. Kcmpfl C. Dambli, MM. Bayard, pr., Poyer, rap.).

HB. Celle clause d'un bail, que le preneur restera dans les Jeux tant qu'il lui plaira, n'est pas une condition potestatiw ians le sens légal de ce mol , lorsque des termes du contrat il résulte un lien de droit enlre les parties, tel que l'obligation pour le preneur d'occuper les lieu* , de les garnir de meubles, do payer les loyers aux termes d'usage, etc. — ... Celte clause indéterminée doit, quant aux termes du bail, être interprétée en ce sens que l'intention du bailleur a été de louer au preneur pendant toute la vie de celui-ci (Paris, 20 Juill. 1840) (i).

941. Us parties peuvent stipuler que la durée du bail dépendra de \n volonté, soit du bailleur seul, soit du preneur seul, soit de l'un el l'autre tout à la fois - c'est ce qui arrive lorsqu'on stipule, par exemple, qu'il sera permis à chacune des parties de résoudre le bail après les trois ou six premières années, faculté qui peut aussi n'être accordée qu'à l'une des parties, sans que l'autre puisse en user (L. 4, G., Lovai.; t'olliicr, u» 326 ; Toullier, t. 6, n' 497). — En outre, on peut stipuler qu'un bail durera jusqu'à l'arrivée d'un événement incertain , par exemple le mariage du bailleur, la perte d'une place qu'il occupe, sa mort, celle d'un tiers, etc. De pareilles stipulations n'offrent rien d'illicite.

91 . A déraul de stipulation précise à cet égard, c'est l'usage qui doit servir de guide. En France, chaque province avait sur ce point un usage particulier. Aujourd'hui encore où l'on s'est attaché à faire disparaître le plus possible toutes les distinctions locales, force a été de s'en référer, quant à la durée des baux, à des usages qui prennent leursourcedans la déposition des lieux el dans ladi\crs;lé <h;s cultures. — L'usage n'est cependant pas toujours le seul guide à consulter dans ces matières; h défaut de stipulations, il e=t des circonstances où la loi , se fondant sur de justes présomptions, a pris soin de fixer elle-même la durée du louage. Ainsi , le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logisenticr, une boutique ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux des maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l'usage des lieux. Nous expliquerons plus bas cet usage.— Jugé que, lorsque la durée du bail d'un domaine considérable n'a pas été llxée dans le contrat, elle doit être d. terminée d'après l'usage des lieux el l'intention présumée des parties : « Attendu, porte le jugement dont les moliTs ont été adupt.s, que, d'après l'usage des lieux, les baux des fermes importantes se font ordinairement pour neuf années consécutives, lorsqu'ils ne contiennent pas la clause restrictive à trois et à six années, au choix, soit de l'une, soit de l'autre des parties, soit dos deux;— Attendu que , lorsqu'un semblable bail ne contient aucune fixation de délai pour la jouissance , il faut se décider par l'usage, suivant cette maxime : in contractibut lacilè veniunl ea quai tunt moris et consuetudinis » (Paris, 2» sect., ô prair. an 1 1, alT. Clause C. Balde).

99. Lorsqu'à l'expiration des baux écrits le preneur reste «test laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions relatives aux locations sans écrit ic.nap. 1738). Ce nouveau bail prend le nom de tacite reconduction.—Nous nous en occupcrons#plus loin.— V. mfrà, n«5tus.

1 1 ) H-p*ct : — ( Houel C. Gamard.) — Le Heur Gamari est locataire d'une partie d'une maison sise A Paris, rue MouffclarJ , rooycnn.ini le prix annuel de 400 fr., a' oc faculté pour le preneur de rester dans le* lieux tant qu'il lui plairait. Au reste, le contrat imposait au locataire les obligations d'usage, el spécialement de payer exactement sw i aux époques usitées, sous peine de résiliation. — La propriété passée aux mains du sieur Houet , celui-ci , bien que Gamard fût eu posses-ion des biens depuis deux ans, prétendu que le contrat était nul, comme consenti sous une condition potc»lativo, ol sous co prétexte, U fil signifier congé au locataire.— Sur la demande en validité du congé,

tugenienl du tribunal civil de Paris, ainsi conçu: — a Le tribunal..., à 'égard du moyen tiré de ce que lo bail dont Gamard demande l'exècutoa aurait été fait te** une conditioo purement poletlati*e,ceqnj lenwd""*

LOUAGE.— mp. 3, Sect. 1, Aiit. 5.

Art. 5. — Du prix du bail.