Leprixqui doit être payé au bailleur parle preneur foras
é salement, ainsi qu'il résulte de la définition donnée par l'art. 1709 l'un des éléments essentiels du contrat. — U ne peut y avoir de bail sans un prix convenu pour la jouissance de la chose louée. Si Ton accordait celle jouissance sans exiger aucun prix, ce m serait pas un contrat de louage, mais une autre espèce de contrai c«n nu sou s le nom de prêt à usage ou commodal (Pothier, du Louage, n' r.'J ; Merlin, Itép., v«Ball, § 5 ; MM. Duverglcr, n° 93 ; Troplong) n» 3). — Le prix du bail doit, comme celui de la vente, être j*. rienx. II ne le serait point, si une chose dont la jouissance serait d'nne grande importance était louée pour un prix extrêmement vil, par exemple pour un écu , en telle sorte qu'il dut être considéré comme n'existant pas et commeayant été stipulé nujatone. C'est ce qu'enseigne Llpien, L. 46, ff., loc cond. :Siquii tonduxerit nummo uno, condurtio nulla fit ; quia et no; donation» instar inducil. El Papinienfailapplicaliondu même principe dans la loi 52, (T., De donal. inl. vir. el ux. : Si vir uxori, dit-il, douât ionis causd rem viliùslocaverit, loratio nulla est (V. aussi, dans le même sens, Pothier, n* 35; Merlin, Rép., v* Bail, §5; MM. Duranlon,t.'t7, n° 12; Duvergicr, n' lot; Troplong, n* SI. — Vais II n'est pas nécessaire, pour que le prix soit sérieux, qu'il soilégal, oui peu près, à la valeur de la jouissance; encore biea qu'il fut très-inférieur, il serait sérieux cependant si, d'une part, il ne se réduisait pas à rien par son extrême vilcté,e( si, d'autre part, il n'avait pas été stipulé avec l'intention de ne pas l'exiger. Quemadmodum in emendo el vendrndo, dit le jurisconsulte Paul, L. 22, §3, a., Loc. cond., naluraliter wrisum est, quod pforù sit, minoris emere, quod minoris sit, pluris vendrrt ; et ita invicem se circumicribere : ita in lorattonibus quoque et condwlionibus juris es*. — V. dans le même sens M. Troplong, n» 3.
94. Le prix ne serait pas non plus sérieux, s'il avait été stipulé avec l'intenlion de ne pas l'exiger. — SI donc un certain prix était stipulé dans le bail, mais que par le même acte il en fût fait remise au preneur, il n'y aurait pas de prix sérieux, et parlant pas de louage, mais bien un prêt à usage déguisé sous les apparences du bail (Pothier, n° 33 ; MM. Duvergicr, n* 101; Troplong, n< 3). Mais il ne laudrail pas confondre avec ce cas celui où la remise du prix n'aurait été faite que postérieurement au bail. Ea effet, pour apprécier le caractère d'un contrat II faut examiner quels ont été ses élémenlsconstilutirsau moment où II a clé formé; or, dans notre hypothèse, le prix au moment du contrat a été Stipulé avec l'intention de l'exiger; cela suffit pour que ce contrai constitue un louage ; la remise qui a été poslérieurement faite de ce prix ne peut altérer le caractère primitif do la convention (Pothier, n« 34 ; M. Duvergier, loc. cit.).
95. Quoique, dans le cas où il n'y a pas de prix sérieux, le contrat ne soit réellement point un louage, mais un commodal, s'il s'agil de la jouissance d'une chose mobilière, et une donation de fruits naturels ou civils, s'il s'agit d'immeubles, néanmoins l'acte produira ses effets suivant l'intention des parties, si le prétendu bailleur était capable de conférer l'avantage, cl le prétende preneur capable de le recevoir, sauf l'application des règles sur les rapports à succession, si le cas y échet (M. Duranton, 1. 1 7, n» 12).
»«. Quelle que soit, au surplus, la vilclé du prix du bail, tl n'y a pas lieu à rescision pour cause de lésion; celle rescision n a jamais élé admise en pareil contrat : le motif en est que le pro; priéUire, auquel la loi reconnaît le droit d'user et d'abuser, a *i nécessairement conserver la faculté de transférer l'usage de s» chose de la manière cl dans les proportions qu'il jugeeonvejubi^-
nul aux termes de l'art. 1 17*4 c. ci». :- Attendu que, pour qu'il fûiad°"'» il faudrait que l'on pût dire qu'il n'existait entre Kamburc el Gam*r" aucun lien de dioil, el que le bail fait a ce dernier était sais auras terme;— Qu'au conlraire il est évident que, dans l'intention des parties, ce bail devait durer pendant toute la vie de Gamard, et tant qi " P*fJ" rail exactement ses loyers ;— Que crtle circonstance pouvait bien doaoer i UamLure ou à ses représentants le droit de le résilier, mais w point que Gamard ne fût valablement obliçê envers Rambure eomrw dernier l'était envers lui, sauf la résolution en cas de non-payemf Par ces motifs, déclare nul lo congé donné à Ganwrd.etc»— AfpfP Ilooel. — Arrêt.
L* coca ; — Adoptant les motifs des premiers juges, confirmea> an iuiOel I W^.-C de Paris, r cb.-M. Hardouin , pr.
LOUAGE. — Chap. 3
, Sbct. 1, Art. 5.
— C'est ee qu'enseignaient déjà les anciens auteurs (T. not&mnrat Hazucr, tit. 23, w> 44; Dumoulin, sur la cont. de Paris, f 35, glose l, a- 41 et 47; Cbarondas, llv. 12,rép. 37;Brlllon, «• Bail, d* 23; Domat, liv. I, III. 4, sect. I, n* 8; Pothier, s* 36). — El la même doctrine est admise aujourd'hui par tous les auteurs (V. KM. Duranton, t. 17, n* 13; Duvergier, n» 102; Troplong, n* 3). — Il a été jugé : l« qu'un bail n'est pas susceptible de rescision pour cause de vilelé du prix, sauf au bailleur le droit de réclamer un supplément de prix (Rouen, 21 mai 1844) (l);— 2» Hais qu'un bail peut être annulé pour vilelé de prix lorsqu'il a été consenti à un preneur prêtant habituellement à usure et que le prix en est bien inférieur a sa valeur, alors surtout que le prix est le même que celui d'une rente viagère consentie par la même personne avec lequel il parait devoir se compenser, et qui a été annulé pour défaut d'exécution de ses conditions (Req. 6 avr. 1815) (2); — 3* Que la vilelé du prix dan* tu bail consenti à un créancier du bailleur, quand bien même elle déguiserait une stipulation d'intérêts usuralrea, n'emporte pas nullité de ce bail, alors d'ailleurs que le bail aune existence séparée de la créance en ce que, par exemple, sa durée en a été fixée à un certain nombre d'années, et qu'ainsi la cessation ne doit pas suivre le remboursement de la créance : le débiteur on tes héritiers pourront seulement agir en répétition des Uiié-
(1) Etfkt t — (Vessoroo et bérit. Baada C. Langtuué.) — Le sieur Baodu avait vendu a réméré divers immeubles au sieur Tissel. Par acte authentique da 1S jaav. 188», il emprunta an aieor Langlumé, peur en exercer le droit de rachat, nne somme de 5,000 fr., pour vingt SIS, productive de 290 fr. d'intérêts par an, avee affectation hypothécaire de* biens rachetés. En même temps, le sieur Baudu donna à bail an sieur Langlumé une partie de ces mêmes biens, moyennant un lover unael de 50 fr., et pour une durée de vingt-cinq an». Le sieur Baudu reconnut avoir reçu précédemment, sur le prix de loyer, use somme de 600 fr., représentative des vingt premières années; et estant aux cinq dernières années, le eieur Langlumé consentait, pour s'en libérer, 4 ee qu'as petit bâtiment eu planche qu'il devait construire sur tes biens loues restât m sieur Baodu à la fin du bail.
En 1840, et après le décès du sieur Baudu, ses héritiers poursuiTileolla licitetioa de la succession, et notamment des immeuble* loué* «a «leur Langlumé, lesquels furent adjugés au sieur Vesseron : le cahier Jet charges obligeait l'adjudicataire à supporter le bail - fait au sieur Laaglumé. — En 1842, le sieur Vesseron fit commandement au sieur Ut.plumè de lui paver 150 fr., qu'il disait être dus pai ce dernier pour levers échus depuis l'époque de l'entrée en jouissance fixée par l'adjudication. Le sieur Langlumé opposa son bail aux termes duquel il ne devait rien à son bailleur, par suite de l'anticipation de loyers qui y avait ta lieu, et de l'imputation du prix des dernières années du bail sur la valeur du bâtiment par lui construit en vertu de es bail. — Le tien Vesseron actionna alors tant les héritier* Baodu, tes Tendeurs, que le sienr Langlumé, afin que les premiers fussent condamnés a lui procurer la jouissance paisible de? biens Tendus, et pour que le second attendit prononcer l'annulation de son bail , comme ayant été consenti t vil prix , et dan» le but de déguiser un supplément d'intérêts usnraitn. De leur côté, les héritiers baudu conclurent contre le sieur Lanpamè à la restitution de ï,500 fr. formant ce supplément d'intérêts illèfilpoient perçu.
Un jugement du tribunal civil de Rouen déclara la double action du uear Vesseron et des héritiers Baudu non recevable, par les motif» suivants : — « Attendu qn'en supposant qu'il existât des moyens d'attaqter le bail consenti à Langlumé. ces moyens ne sauraient appartenir i Vewroe, chargé positivement de l'entretenir, et réputé, dés lors, en avoir pris connaissance , et «'être soumis S set conditions et à sa durée ; — Attendu , d'un autre coté, que jamais ou ne pourrait déclarer qu'il
Li eu nullité de ce bail aoinitio, comme on le soutient; qu'en efiet, es >il ayant élé souscrit par nne personne capable, et sur un objet trèsétscrmiuè, n'étant atlaqnc qu'a rai<oo d'uoe espèce de vilelé dans le prit, l'acte serait toujours très- valable en lui-même, et pourrait seule— acit donner lieu à un supplément de prix ; — Attende que si Vesveron psrfeaail à le faire rescinder et i s'approprier ainsi le bénéfice d'one adieu uniquement personnelle à la partie contractante ou lésée, il s'entamait qn'il aurait traité è d'autres conditions qae celles énoncées dans k cahier des charges ; qu'an fond même, on voit qu'il ne peut se plaindre-, avee quelque apparence de raison, puisqu'il retirerait, à tret-peu de chose prés , l'intérêt au denier vin^l . du capital poar lequel il a acquit ; — Attendu que son recourt» contre les héritier- Baudu se conçût encore moins, puisque, s'il succombe, c'est parce qu'il ne peut, à l'égard de Lni<:luraé, se donner une position autre que celle que loi assigne sou contrat d'adjudication , et se soustraire , de quelque manière que ~ sait, à l'entretien du bail, tel qu'il est et tel que la charge lui en Tnuu XXX.
rèts usnralres (Rouen, 21 mat 1844, aff. Vesseron, précitée).
99. Hais l'usufruitier pourrait-il, comme le propriétaire, et sans s'exposer à voir prononcer la nullité du contrat, consentir un bail à vil prix, et par ce moyen avantager le preneur an préjudice des appelés à recueillir le droit de l'usufruitier lors de la cessation de l'usufruit? Pour l'aJSrmalive, on peut dire qu'il n'est pas probable que l'usufruitier se prive volontairement de partie de la jouissance à laquelle il a droit pour avantager un étranger; que d'ailleurs on ne pourrait, sans s'ériger en législateur, suppléer une disposition qui n'existe pas dans nos lois et limiter les droits de l'usufruitier. Pour la négative, on peut répondre, avec l'autorité de Pothier, que le droit de l'usufruitier, à la différence da celui dn propriétaire, se borne à l'usage, uti, et ne s'étend pas à l'abus, a6v(i; que cependant 11 y aurait nécessairement abus là où II y aurait bail à vil prix, et que, dès lors, l'usufruitier, ayant excédé les limites de ses pouvoirs, se serait exposéà voir rescinder une semblable disposition. Ponrnous, nous pensons, avec la cour de cassation, que l'on ne pourrait, en pareille espèce, demander la rescision pour vilelé du prix, mais que l'on pourrait attaquer le bail comme entaché de dol et de fraude, et comme tel en faire prononcer l'annulation. — Il a été jugé, en effet, que le bail consenti par l'usufruitier ne peut être attaqué pour cause de lésion résultant delà vileté du prix (Req. il mars 1824) (3).
a été imposée; qu'il y a ici, par la nature même des choses, exclusion de garantie, et, dès lors, impossibilité pour Vesseron d'exercer aucun des droits de ces héritiers, è supposer qu'ils en eussent qui leur fussent personnels;
» Attendu, relativement a ceux-ci, qu'ils déclinent, avec raison, cette garantie; que ee n'est pas leur prétention de s approprier les moyens de Vesseron qui empêchera de voir, d'une part , que leur a*— pel en cause était tout è fait dénué de base, et, de l'autre, qu'il n'y a , dès lors, aucune liaison pos <iblc de demande incidente ou reconven— tionnelle, formée de son chef, avec l'objet primitif de l'action principale; que l'une ne dérive nullement de l'autre, qu'elle ne s'y rattache qu'à titra de prétexte ou d'occasion ; — Attendu , au surplus, et en tant que besoin , que jamais, dans notre droit . la lésion n'a été admise, on Uni que reprochée à on contrat de louage, ainsi que l'attestent Dumoulin et Pothier; qu'autre chose serait le défaut absolu do prix, ou , ce qui est la même chose , ce prix réduit ad w»m mmmrm ; — Attends qu'è la Tèrilé la circonstance du vil prix serait objcclco comme une des preuves ou éléments de l'usure; mais , d'abord , elle no porterait aucune atteinte a ce bail, a son exécution, et pourrait seulement se raccorder avec le prêt, de manière a motiver une rédaction ou répétition d'intérêts; mais, d'ailleurs, celte lésion même n'cxi-lc pa>, et lorsque la somme prêtée n'a ppoduil que des intérêts légaux , il n'est pas possible d'aller rechercher si , dans les fruits à retirer dn bail, il n'y a pas eu un supplément do ces intérêts; — Attendu que le bail avait une existence tellement séparée dn prit, que sa cessation ne devait pas suivre le renibijuisemeni qui s'effectuerait avant le temps indiqué; qu'on no peut » dissimuler qu'un sentiment tout à tait étranger à la nécessité de subir la loi du prêteur exigeant, ait pu conduire Baudu à consentir le bail i des conditions plus doaces que celles sous lesquelles il aurait traité avec d'autres...»— Appel. -Arrêl.
La coua; — Adoptant les motifs des premiers jtu;es . confirme, etc.
Do 21 mai 1844. -C. de Rouen , 1" eh.-MM. Legris de la Chaise, pr.-Blanche, av. géa., c conf.-Deviet et Dessaux, av.
(2) fc'/p*c«: — (Hubert C. DeviUers.) — Le poorToi était dirigé contre an arrêt de la cour d'Amiens, du 24 août 1815, poar violation dea art. 11S1, 1184, relatifs aux clauses résolutoires. — Arrêt.
La code ; — Sur le deuxième moyen, tiré de os que le bail da SI mal 1808 n'a pu dû être annulé, quoique («s biens aient pu n'être pa» affermés loute leur valeur: — Considérant que des faits constants au procès il résulte que les sieurs Hubert prêtaient habituellement A usure, et que, pour déguiser leur profit illicite, ils taisaient comprendre d'avance les in. lérél* avec les capiteux ; que c'est particulièrement ce qu'ils oat fait t l'égard de la dame DeviUers; que, pour celer leurs conventions, ils se sont (ait consentir des baux à vil prix, des principales propriétés de la dame Devillcr* ; que les juges oui reconnu que la bail du SI mai 1808 énonce des faits faux, et que les circonstances qui l'ont précédé et suivi n'ont pas permis d'en ordooaer l'exécution ; que, d'ailleurs, ee bail se lie avec te contrat de rente viagère dont il est manifestement la suite, puisque les biens affermé* sont évalués au même taux que la rente, quoiqu'ils soient d'une valeur presque double; qu» la nullité de la rente a dé, dès lors, entraîner celle du bail; — Rejette.
Du 6 avr. 1815.-C C, sect. req .-MM. Reorioo, pr.-Favard, rap.
(3) Bfjat: — (Marmin C. Delsaaa.) — La dama veuve Delsaux, usa-» fruitière d'un domaine appartenant en une propriété au sieur Marmia,
LOUAGE.— Ch»p 3, Skct. 1, Art. 5.
•S. Et la fonde, en pareil cas, doit être prouvée ; l'anticipation et la vilclé du prix ne suffisent pas pour la faire présumer (même arrêt).
99, Suivant un arrêt, les baux consentis par le tuteur ne peuvent être annulés sous prétexte de vtleté du prix, qu'autant que l'on prouve rexisicucc d'un concert frauduleux entre le tuteur et les preneur* (Cass. 1 1 août 1818, ad. Berdin, V. Minor.).
1 Ot>. En tout cas, la mère survivante et tutrice de ses entants mineurs est non recevante à demander contre le preneur la résiliation des baux à vil prix qu elle a passés en celte qualité : il ne peut résulter de la vilelé du prix qu'une action en Indemnité de* enfants contre leur mère {Bordeaux, 23 mal 1840, aff. Michelin, V. Disp. cutrc-vlfs ou lestam.).
tOl. En général, le prix du bail doit être certain et déterminé de même que le prix d'uno vente; il peut néanmoins être laissé à l'arbitrage d'un tiers (arg. c. nap. 1591 et 1 VJ2; Poibier, n» 5t; MM. Duranton, n» il; Duvergier, n» 10*; Troplong, a* 3).
l OS. Si le tiers vient à mourir avant d'avoir (ait l'estimation, ou s'il ne veut |ias la faire, le bail sera-t-il réputé non avenu, comme s'il s'agissait d'une vente? — L'affirmative résulterait de la loi finale, Cod., De contrait, empt., qui, après avoir formulé la régie à l'égard de la vente, ajoute : qvodttiamin hujusmodi locaiione tocum haberc nancimus. Celle doctrine a été contredite par Pothier, n° 37, qui enseigne qu'en matière de louage la question doit dépendre des circonstances. « Lorsqu'il s'agit d'une maison ou d'une métairie, dit-Il, que le locateur u est pas à portée d'occuper ou d'exploiter lui-même, et que, par conséquent, il est pressé de louer, tandis que, de son coté, le conducteur a besoin do se pourvoir, on doit présumer que, lorsque les parties s'en sont rapportées à une personne pour le prix du loyer ou de la ferme, leur intention n'a pas été que le contrat n'eût pas lieu si elle ne faisait pas l'estimation , mais qu'elle a été, an contraire, qu'il aurait lieu pour le prix qui serait estime par d'autres experts. »Mals M.Troplong, n* 3, pense que le motif invoqué par l'othicr peut ne pas se rencontrer toujours, attendu qu'il est possible que la convention soit faite longtemps avant que la ferme ne soit libre cl susceptible d'être livrée. Il pense donc que le tempérament proposé par l'othicr ne doit être admis qu'autant que le bail serait déjà exécuté par la mise en jouissance du preneur. Toutefois, il ajoute : « Peut-êlre serait-il aussi équitable de l'admettre, lorsque le terme pour entrer en jouissance serait si prochain que le locateur ne put facilement trouver d'autres preneurs, ou que le fermier ne pût trouver à se pourvoir. » M. Duvergler, de son côté, pense (n4 105) que, pour résoudre la question , on doit rechercher, d'après les circonstances, quelle a clé l'intention des parties, et si elles ont voulu subordonner l'existence du contrat a la fixation du prix par le tiers désigné ; il décide, en conséquence, que, lorsqu'une volonté bien certaine, de la part des contractants, apparaîtra de maincontent, en 1814,6, Claudo Delsaux , son fils, bail de ce domaine pour neuf année;, moyennant un loyer annuel de 800 fr. — En ISiO, décès de l'usufruitière; en 1821, Marmin, devenu ;ileîn propriétaire, veut entrer en jouissance du domaine dont le bail a pris fin. — Alnr* IVI.bui lui oppose un nouveau bnil, consenti a son profit par sa mère, peu avant ion décès. — Mnrmin demande la nullité de ce bail fait par anticipation , et l en traude du proprié taire, et en outre comme fait à plus de de la véritable valeur du fermage. — Deux expertises nr deux tugemeuts diffcrenK Enfin, par an troi-iemo lacement du II dec. IHSt, le tribunal de Boulogne annule le bail: — n Considérant que l'art. 601 c. rit. impose. & l'usufruitier l'oblienlinn de jouir en bon père de famille; que l'usufruitier qui loue a vil prix n'agit pas en bon père do famille; qu'il abuse du droit que la loi lui accorde , ce qui rend le bail qu'il passe susceptible d'être résilié a la ees«alion rie l'usufruit ;— S'il en était autrement , il « 'ensuivrait que l'usufruitier qui, par affection pour le locataire , donnerait à bail , pour 1,000 fr., un immeuble qui vaudrait 5 à 0,000 fr. de loyer, obligerait le propriétaire à l'enlreliea de ce bail après la cessation de l'usufruit, re qui serait contraire k toutes les règles de justice ; — Le tribunal, avant égard au rapport des experts, desquel* il résulte que le batl sous 'ring privé, fait par U Aime veuvo Delsaux au proGt de Claude DcUaux son lils, a été fait plus d'un tien au-dessous de sa valeur localité, et par conséquent à vil prix;— Déclare le bail résilié, etc., etc. » Appel, parle sieur Delsaux, de ce dernier jugement seulement. — S7 déc. ISxi, arrêt de la cour de Douai, ainsi conçu:— «Vu les art. 594, I H9, 1430c. civ. ;— Attendu
tenir le bail, an lien de l'arbitre d'abord choisi <rot ne peut 0( ne veut faire l'estimation, les parties devront en nommer an autre, ou, au premier indiqué, substituer un nouveau procédé et que, sur le refus de I une d'elles, les tribunaux Axeront euxmêmes le prix. Le commencement d'exécution du contrat avant la détermination du prix lui parait être le principal indice de cette volonté de* parties. — Il suffit, ce nous semble, de comparer attentivement ces diverses opinions pour s'apercevoir qu'il n'existe entre elles que des nuances très-légères.
f OS. Il n'est pas Indispensable que le prix soit exprimé par le contrat; il suffit qu'il y en ait un tacitement convenu et sousentendu. Ainsi, lorsque le prix du loyer de certaines choses est réglé par l'autorité ou par l'usage du lieu, les parties sont censées être convenues de ce prix. On peut citer comme exemple d'un louage dont lo prix est tacitement convenu le cas oh l'on fait venir un fiacre dont la course est évaluée par un tarif. On peut citer encore les tacites reconductions ; en effet, quand elles ont Heu, le prix du nouveau bail est, d'après l'intention présumée des parties, le même que le prix du nouveau bail {V. en re sens Pothier, n« 40; MM. Troplong, n* 3; Duvergler, n* 110). Dans le cas où le prix usité n'est pas fixe et invariable, les pailles sont censées être convenues du prix moyen, et non pas, comme l'avaient pensé quelques anciens auteurs (V. notamment Guy-Pape, tn quart. 255; Papon, llv. 6, tlt. 12, art. 9; Despetsscs, lit. 2, sect. 2, § 2), du prix le plus faible; ce n'est pas le cas d'appliquer la maxime : st-mptr in obteuris qmod minimum est sequtmur; car ici on ne peut pas dire que la veltmla des parties soit obscure.— V. en ce sens Pothier, toc. «M Kousscaud de Lacoinbe, sur Dcspeisses, loc. cit.; Duvergler, toc. cit.
tOt. Il peut arriver que les parties, au Heu de fixer le prix de louage, disent simplement dans le entrât que ce prix sera fixé plus tard entre elles. C'était une question, dans le droit romain, que de savoir si une telle convention était un louage. Gains (Comment. 3, § 143) présente celte question comme uv décise. Il parait qu'on avait Uni par décider que ce n'était pas là, a proprement parler, on louage, et qu'un* telle convention ne donnait ouverture qu'à l'action pretscriptin vernis <\. Instit. de Justin., lib. 5, cap. 25, S l, et Ducautroy, sur ce paragraphe}. Quoi qu'il en soit, n n'est pas douteux aujourd'hui que U convention dont il s'agit ne soll un louage. En la faisant, les parties on' nécessairement entendu que, si elles ne pouvaient parvenir à s'entendre, la ûxaliou du prix serait laissée à l'arbitraire du juge. C'est ce qu enseinue aussi M. Duvergler, v 109. — U est bien entendu toutclois que, pour qu'il en soit ainsi, il faut <P» le contrat ait reçu un commencement d'exécution. Si, avant qw l'exécution ait commencé, et lundis que les choses sont encore entières, les parties en venaient à débattre le prix dont le bail a renvoyé la détermination à une époque, ultérieure, et qu'elles a* pussent point s'accorder, on ne devrait point recourir à l'intervention du juge qui n'a point clé stipulée; mais le contrat t om-
qu'eo priocipe , un bail, soit qu'il ait été consenti par le propriétaire, soit qu'il ait été passé par l'usufruitier, n'est pas attaquable, rta chef lit lésion pure et simple ; — Que, s'il peut être attaqué du clicf de dol et d» fraude, celte fraude ne se présume pas , et n'est pas même allêfue* p>r le» intimes ; — Qu'au contraire, tout bail passé par l'usufruitier Ini-mea» est réputé "passé de bonne foi, puisque personne ne peut ttvjloir sa tut* un tort personnel et volontaire ; — La cour ordonne que te bail dut il s'agit sera exécuté suivant «a forme et teneur. ■
Pourvoi eu cassation.— Premier moven :— Violation des prinriprs relatifs a l'usufruit. — Le demandeur sùntient que lorsqu'on bail est fait par on usufruitier, par anticipation et a vil grix, le propriétaire ee épron'n un préjudice ;— Que l'Usufruitier peut avoir reçu une roc«mpen=e;— Q« c'est donc à tort que ta cour de Douai a invoq'ué la prétendue bon»' f* de la veuve Delsaux ; — Qu'il avait argué de fraude le bail pas«é eu faveur de son adversaire, par cela seul qu'il l'avait attaqué ?otit vjlr'* Je prix, et que cette fraude était prouvée par les expertises;— Pi'uv11'™8 moyeu :— Violation de l'art. 1051 e. civ., en ee que la mur orl*»"* l'exécution du bail , lorsqu il avait été annulé par un jugement qui cU>l la suite de deux jugements interlocutoires non attaqué*. — Arrêt.
La coca ; — Attendu que les art. 586, 595 et 801 c. civ. n'ont aucune application a l'espèce; — Attendu que la lésion n'a pas JJ°"[ viletè du prix d'un bail;— Que l'arrêt déclare que la fraude n'apa* w™* été alléguée, loin d'avoir été prouvée; — Attendu que lesjage'a»uu terlocutoire-s n'ont point autorité de chose jugée; — Rejette.
Du 11 mars 18S4.-C C.sect. req.-MM. HenrMu.pr.-M' iHi
LOUAGE. — Chat. 3, Sect. 2.
berait de lui-même comme n'ayant pn recevoir son complément essentiel, et resterait sans effet.
i ©*. SI le prix avait été laissé à l'arbitrage de l'une des parties, si, par exemple, il avait été dit que la chose est louée quant i velis, quanti crquum putaveris, quanti astimaveris, le contrat serait-il valable? Obligerait il les parties? — Polhicr (n« S" ) se prononce afllrmalivemcal pour le cas où le bail a reçu un commencement d'exécution. Le prix alors est laisse à la Volonté de la partie non tanquam in merum atbitrium, sed tanquam in arbitrium boni viri. liais cette doctrine est repoussée par M. Duvergier, n* 107. D'une part, il est impossible, suivant cet auteur, que la détermination du prix soit absolument laisse à la discrétion du locateur ou du conducteur; d autre part, il ne l'est pas moins qu'on imagine arbitrairement un autre moyen, et qu'on l'impose à celui qui a expressément déclaré qu il ne voulait dépendre que de sa seule volonté. — Néanmoins, le cas prévu par Polbler peut se présenter, et son opinion nous parait devoir être suivie.
100. Le prix do bail doit-il nécessairement consister eu numéraire ? ne pourrait-il pas être stipulé payable en ilenries ? Celte question a été diversement résolue. — Plusieurs auteurs (notam- Tenl Vinnius, Ad iiulil. , lib. Ut. 25, § S, et il. Duvergier, n« « i) soutiennent que, de même que la vente perd son caractère et devient un échange lorsqu'il n'y a pas de prix en numéraire, mais qu'une chose est donnée pour une autre chose, de même il n'y a pas un louage, mais un contrat Innommé lorsque le prix de la jouissance concédée sur une chose à un tiers ne consiste pas en argent monnayé. A l'appui de cette opinion, ils invoquent principalement le passage suivant des lnstilutes de Justinien (lib. 3, Ut. 25, § 2} : Prarlrrcït, sicul vuhj'.i qwerrbatur an permutalit rébus emptto et vmditia conlruherctur, ità quart soltbai de total ione et condudume, si forte rem aliquam utendam rive frueudam aliam rem aueperit; et placuit non esse locationem et conductionem, sed proprium genu* contractât. La solution donnée par Justinien csl d'une exactitude incontestable; mais son application doit être limitée à l'hypothèse qu'il delinit. Ainsi, si je suis convenu avec vous que je jouirai de votre maison pendant' neuf ans, et que vous jouirez de La mienne pendaul le mémo temps, ou que je me servirai de votre cheval pendant cette semaine et que vous vous servirez du mien pendant la semaine suivante, ces conventions, très-valables d ailleurs, ne forment point des contrais de louage proprement dits ; ce sont des contrats d'une espèce particulière, des contrats Innommes. Justinien ne dit pas autre chose, et nous le disons avec lui. Mais il existe une différence capitale entre ce cas et celui que nous evaminons en ce moment. Autre chose est la concession mutuelle par deux personnes de l'usage de leur maison, de leur champ, de leur cheval, etc., autre chose est la concession de cet usage faite par l'une des parties à l'autre moy ennant certaines denrées dont la propriété est transférée au bailleur. De ce que le prix , au lieu (Tètre en argent monnayé, consiste en certaines choses données en nature , il ne s'ensuit nullement que le contrat cesse d'être tm bail et d'en produire les effets : l'argent monnayé n'est que le signe représentatif des productions de la nature et de l'industrie; or il importe peu que le prix se compose du représentant ou du représenté. C'est ainsi, au surplus, que le droit romain parait l'avoir envisagé. En effet, la loi 21, Cod., De locat. , s'exprime en ces termes : S. o/ei ten'rf pondérât ione fructusanni tocasli, etc., 'ce qui suppose que, dans la pensée de ses auteur* , le prix du bail pouvait consister en denrées. H. Duvergier prétend, à la vérité, que, dans ce texte, l'expression lorasti n'est pas caractéristique du bail ; qu'elle désigne plutôt l'aliénation des fruits du fonds; suis il a contre loi, dans cette explication, les principaux inter-
(1) (Labal C. Dunié.) — La cou» ; — ...Attendu que Labat ne produit «icu document justificatif à l'appui de ses autres réclamations ; — Qu'a l'égard de l'indemnité qu'il fond* sur la jouissance qu'a eue U sotiéiè de ses ateliers tt de ses apparaux , il l'a obtenue suftUanle dans le petit (ju'd a retiré du résidu des matière* résineuses , qui lui a èlû abandonné . suivant l'usage , ainsi que cela est établi au procès;— Sans IHir igaro, elc.
Du S0 avril 1839.-C. de Bordeaux, i* rb.-M. Poumeyrol, pr.
(») (timaumicra C. Béguin et de Baizieu.; — lu ci i ; — Aiiui'Unl ta motif, de» jcanuis 4«fc«; — Mat» atiemia qaU est ju>le du cou-
prètes du droit romain, qnl ont généralement lirédecetlecxpression la conclusion que nous avons tirée nous-mêmes, à savoir : que les jurisconsultes romains reconnaissaient le caractère d'un bail dans la concession de l'usage d'une chose moyennant un prix en denrées (V. notamment Corasius, lib. 2 Miscell., cap. Il ; Cujas, Ad Afric. 8 sur la loi Cum fundum; Godefrold, sur la loi 21 , Cod., De toc; Despeisses, Ut. 2, sect. 2, § 4; V. aussi dans le même sens M. Troplong, n* 5). — V. Vente.
I © 7 . Des observations qui précèdent il résulte que, pour qu'il y ait véritablement contrat de louage, il foui que les denrées ou mar- . chandises qui forment le prix deviennent la propriété du bailleur, l'ai exemple , si je vous donnais un cheval pour tant de Jours, à condition que vous me donneriez te vôtre pour un nombre égal de journées, il n'y aurait pas la un vrai contrat de louage, mais un contrat anonyme, qui ne pourrait, malgré sa similitude, être régi par les mêmes principes C'est ce qu'enseigne également M. Troplong, /oc. cit.
f OS. Un bail n'est pas fait sans prix, bien qu'il ait lieu sans loyer ni redevance , s'il mentionne que le preneur abandonne au bailleur et les dépenses faites par lui sur un terrain non compris dans le bail, et la moitié des améliorations futures (ord. cens. d'Et. i ". mars isr>8, aff. Bauvais.v. Louage admln.).
109. Dans la fabrication des matières résineuses, il est d'usage que les résidus de ces matières soient, pour le propriétaire des ateliers où s'opère la fabrication, une Indemnité suffisante dulojer de ces ateliers (Bordeaux, 20 avr. 1839) (I).
1 10 Un bail, même de plusieurs années, peut être Tait pour nn prix unique ; rien n'empêche les parties de ramasser en une somme ei en un seul prix, le prix de chacune des années du baU. — C'est ce que fait judicieusement observer Polbier, a* 4.
111. il arrive quelquefois , surtout dans les baux à ferme, que le bailleur stipule un pot-de-vin. Pour peu qu'il soit considérable, il doit être regardé comme faisant partie du prix(Proudhon, Usufr., n* 1 219). — De là il suit que la communauté qui l'a reçu en doit récompense pour le temps qui doit s'écouler après la dissolution (V. Contrat de aiar., u** 1379 et 1506). — Il a été jugé dans le même sens : l ' que les pots-n*e-vin font partie Intégrante du pris de locaUon, et qu'ils n'en sont que le payement anticipé; qu'en conséquence, en cas de cession de bail, on doit en faire la répartition sur toute la durée de celui-ci (Douai , 28 juin 1839 , aff. Deltéc-Ballly, V. Dispos, test., Obllg.); — 2« Que, le pot-de-vtn payé par le fermier devant être supposé réparti sur chaque année de jouissance, si la durée du ban a été abrégée, une portion proportionnelle du pol-de-vin doit lui être restituée (Douai , 30 déc. 1831)) (2). — Ajoutons, avec M. Proudhon {toc. cit.), et par une conséquence évidente des mêmes principes, que, si le pol-devin a été reçu par un usufruitier, récompense est due au nu-propriétaire (arg. décret t> uov. 1813).
11V. Dans le cas où le bail a été fait verbalement, Il peut arriver qu'une contestation s'élève entre le bailleur et le preneur sur le montant du prix convenu; romment alors la preuve dollclle être faite ? Le code nap. contient sur ce point des régies spéciales que nous exposerons un peu plus loin (V.nM 136 et s.). iNous examinerons également tout ce qui se rattache à l'obligation imposée au preneur de payer le prix du bail. —V. n» 304 cl s.
Sect. 2. — Forme et preuve du bail.
11S. Le louage est un contrat purement consensuel; il n'est soumis à aucune forme particulière. Ainsi, pourvu que le consentement et les autres conditions intrinsèques qui le constituent existent, le contrat est valable, en quelque forme qu'il soit d'ailleurs intervenu : par acte authentique, sous signature privée, ou verbalement . L'art. 1 7 1 4 c. nap. déclare formellement a qu'on peut
damner les bailleurs i restituer au preneur le tiers du pol-de-vin, puisque la durée du bail sur laquelle il devait cire réparti a été abrégée dans la même proportion ; — Attendu que la tierce sole doit appartenir au locataire à l'expiration du bail , puisqu'il a pris les biens en mars ea jarli*re« i son enirée en jouissance; — Attendu que les dommages-intérêts lixé« par le* premiers juges sont intérieurs au préjudice causé an fermier par le tait des èpoui de Baitlcu ; — Émendant le jugement dont «*t appel , condamne le* époux de Kaiiieu 1 restituer à l'appelant le lUr» do p«t-de-»in par lui acquitté entre leurs main*; ordonne, elc. Du 30 déc. 1839.-C de Douai, l" d..-M. Collin, pr.
LOUAGE — ChaP. 3, Sect. 2.
Inncr on par écrit on verbalement. » Mais si la forme, est Indifler ente quant à U validité du contrat, elle n'est pas sans Importa nce à d'antres égards. Ainsi l'authenticité est nécessaire pour acquérir des droits d'hypothèque et d'exécution; et, d'un autre roté, dans le ca» où l'existence du bailest déniée, l'Inadmissibilité de la preuve testimoniale rend l'écriture nécessaire pour cet objet, ainsi que nous le verrons bientôt.
114. Une seule exception a été laite an principe que les baux ne sont assujettis à aucune forme spéciale :elle concerne les lieux qui sont destinés au dépôt ou au débit des boissons et liquides sur lesquels la régie a des droits à réclamer; il était indispensable pour le recouvrement de ces droits qu'elle pût connaître certainement les magasins des débitants. Do là l'obligation imposée aux propriétaires, par le décret du 5 mai 1 806, art. 25, et par la loi du 28 avril 1816, art. 61, de ne bisser entrer chez eux aucune boisson appartenant aux détaillants sans avoir fait préalablement un bail authentique des lieux servant de dépôt à ces boissons.
■ 1&. Bien qu'en règle générale l'existence et la validité do bail soient Indépendantes de la forme dans laquelle le consentement a été donné, cependant s'il apparaissait que l'intention des parties a été de ne se considérer comme liées qu'autant qu'il aurait été, par-devant notaire, dressé un acte authentique du bail, cette volonté devrait être respectée, car elle n'a rien d'illégal ; et ainsi, jusqu'À ce que la condition fut accomplie, il n'y aurait point de contrat, mais seulement des pourparlers sur lesquels chacune des parties pourrait revenir (V. en ce sens M. Troplong, v 106). H. Duvergier se prononce dans le même sens pour le cas de vente ; or tes raisons de décider sont les mêmes.
1 1 fi. Le bail, qui peut être fait verbalement, peut l'être, à plus forte raison, par lettres missives. C'est ce qui résulte des arrêta sui vanls qui ont décidé : 1 * que quoique, aux termes de l'art. 1 7 1 S c. nap., le bail verbal, nié par l'une des deux parties, ne puisse être prouvé par témoins, il peut l'être par des écrits émanes de la partie qui conteste l'existence de cette convention, et notamment par des lettres (Nancy, 4 avr. 1840, H. de Mets, I" pr., atf. George C. Gaillard et Duparge ; extrait de M. Garnler, Jurlsp. de Nancy, v» Louage, n« 2); — 2* Que le renouvellement d'un bail écrit, en cours d'exécution , peut résulter d'une correspondance constatant le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix , encore que les clauses accessoires du bail n'auraient point été arrêtées; qu'en conséquence, l'inexécution de ce nouveau bail, de la part du bailleur qui, par exemple, a été condamné à livrer la chose à un autre preneur, donne lieu à
(1) (Bizxo C. Castellî.) — La coca; — Sur 1« premier moyen, tiré d'une prétendue contra veo lion aux art. ItSi et II Si c. eiv., en ce que la cour d'Ajaccio, en condamnant le demandeur «u payement der loyer* du magasin dont il s'agit, l'a assujeUi aux clause* d'an bail à loyer fait ea l'an 5 par le sieur Castclli au commissaire des guerres pour le compte du gouvernement : — Attendu que l'arrêt (de la cour d'Ajaccio, du II dèc 1810) constate que le demandeur, dans la pleine et entière connaissance qu'il eut riuiiit bail, ainsi que du prix li\é en icelui. a persifle de jouir exclusivement du magasin, au moyen même d'une double clef; d'où il suit que l'arrêt, en considérant que le'dcmandeur s'e*t subrogé aux lieu et place de l'administration des vivres, n'a pai» contrevenu aux articles précités; - Sor le druxu-me moyen, tiré de l'art. 8*77 e. cit., relatif à la prescription «les loyers des maisons: — Attendu que lofait du demandeur de e'élre servi du magasin a eu lieu antérieurement a la publication da code, et que U prescription devait être réglée suivant les anciennes loi*; — Rejette.
Du 26 oct. 181S.-C C, sert. req.-MM. Lasaudade, pr.-Bije, rap.
(2) (Lebreton C Lebihan.) — La ent» ; —Considérant, en fait, qu'il résulte <!e l'examen des deux doubles du bail du tn mars 18IS : 1» que Jean-Miiric Lebreton et Marie-Anne le Houeron, son épouse, cette dernière le requérant, autorisée dudii Lebreton, déclarèrent louer pour six aus la moitié de la métairie de Coatbaury à Yves Lebihao et femme; i° que le double dudit bail qui fut remis à us derniers n'a pas été soustrit par ladite le Houeron, l'un des coobligés à l'exécution des clauses et conditions dudit bail ; — ConMiiérant que le* intimés, par leur exploit intr«i!u:lif d'instance du 19 août dernier, ont coodu A ce que ledit bail fût dcdaiè nul, attendu que le double qu'on leur avait remis n'était pan souscrit par ladite le Houeron ; — Considérant qu'à la vérité les appelants ont offert, par leurs défenses du SU do mène mois, de remettre l'antre double souscrit par ladite le Hooeron , mais que la* intimé* ont refusé COU offre; — omjidérant, en droit, que* vor qu'un acte syaal-
des dnmmages-lnlérêts(ReJ. îjuill. 1849, afî. Lefcvre, T>. T\ 4fi. I. 173). — Mais, dans ce cas, à quel moment précis le contrat esl-tl formé, en telle sorte qu'il ne soit plus au pouvoir d'aucune des parties de se rétracter? C'est là une question qui peut se présenter , non pas seulement pour le louage , mais aussi pour la vente, et, en général , pour tous les contrats qui ne sont soumis à aucune forme spéciale. Ce n'est donc point ici qu'il convient de l'examiner; elle sera traitée v» Obligation.
119. Non-seulement le bail peut être fait verbalement, mais Il résulterait même d'un arrêt qu'il peut être formé tacitement. Ainsi il a été jugé que lorsqu'un magasin a été loué, pour le compte du gouvernement, au commissaire des vivres, s'il arrive qn'un fier*, après en avoir fait faire une double clef, y dépose divers objets et continue d'en jouir, du consentement du gardemagasin, ce tiers pourra être déclaré subrogé aux lieu et place dm gouvernement, et, comme tel , condamné au payement des loyers même en vertu du bail passé avec ce dernier (Req. 26 oct. 1813) (1).
118. Lorsque le bail est fait par acte sous seing privé, 0 doit être fait en double original, par application de l'art. 1 525 c. nap. Mais il suffit d'un seul original pour le preneur et sa caution solidaire, puisque l'un et l'antre ont le même intérêt, et qu( le cautionnement n'est que l'accessoire de l'obligation principale du preneur (Turin, 26 mai 1806, an*. Oreglia, V. Cautionnement, n» 156). — Cette caution ne pourrait pas d'ailleurs, dans Va cas ou le bail a été exécuté, invoquer la nullité résultant de ce qu'il n'a pas été tait trois originaux ; car elle ne peut avoir plus de droits que le preneur qui, bien certainement, ne pourrait pas critiquer le bail, après l'avoir volontairement exécuté (mémo arrêt). — Et lors même que l'acte contenant un bail serait nul, si le bail est prouvé par l'aveu des parties, Il doit recevoir son exécution, ainsi que le cautionnement, qui n'en est que l'accès soi m (même arrêt).
La prorogation d'un bail sous seing privé , Insérée au bas de cet acte, doit, à peine de nullité, énoncer qu'elle a été faite en double (Agen, 17 janv. 1810, aff. Fournicr, n« 393). En effet, celte prorogation est une convention nouvelle faite par acte sous seing privé ; et , par conséquent , elle est soumise aux mêmes formes, aux mêmes conditions de validité, que toute autre convention faite également sous signatures privées.
1 f fi. Un bail sous seing privé est nul, si tous les coobligés n'ont pas sigmv (Rennes, 13 ianv. ihig) (2;.
Un propriétaire peut par lui-même, comme par son mandataire, consentir un bail verbal (Angers, 1 1 avril 1 823) (3).
la^rnatiqu et sous seing privé soif valable, il doit être «igné par toutes les parties qui y sont dénommées, et qui y contractent des obligation* quelconques ; — Par ces considérations, dit qu'il a été bien jugé, etc. Du là janv. 1816.-C. de Rennes, S* cb.
(3) Eipéet: — (Levau C. la daine Feumusson.) — En 1821, la dame Feumusson donne a Chevalier procuration générale pour l'administration de ses biens; elle lai confère, entre autres pouvoirs, celui de passer tons baux à ferme on A loyer. Pin* tard , elle lui fait notifier une révocation du mandat, et signifie à ou sieur Levau l'ordre de déguerpir une ferme qu'il a prétendu tenir A litre de bail verbal consenti par Chevalier, •* sur laquelle il allègue avoir fait quelques plantation» et semence» , coan «tiluant un commencement d'exécution. — Alors s'engage une instance. Chevalier, appelé par Levau en garantie, *kvone le bail verbal, et do* mande son renvoi de l'action. — Il sept. 1 822, jugement qui déclas» Levau sans droit à l'exploitation de la ferme , sous 1a réserve do l'indemnité pour ses travaux, et renvoie Chevalier de l'action en garantie, « attendu, est-il dit sur le premier point , que le droit de consentir des baux verbaux n'est point spécialement exprimé dans le mandat ; que U clause par laquelle le mandataire est autorisé A passer de* baux ne n'entend évidemment que des baux écrit*, les seul* capables de lier le* fer miers envers le mandant; que l'ensemble de* faits do U cause eeana toute ratification de U mandante, et qae Levau et Chevalier ont déclaré, le premier, que le bail était de neuf ans consécutifs , le second , au contraire, de trais , six , neuf; qu'ainsi ils ne sont pas même d'accord entra
I eux sur l'une dé* conditions principales. — Appel. — Arrêt.
La coca ; — Considérant que l'écriture n'est pas de l'essence des contrats; qu'une vente, aiusi qu'an bail à ferme, peut exister sans qu'il en soit rciiigè acte par écrit; qu'un propriétaire peut, par lui-mf mo ou par on mandataire, consentir un bail verbal; mais que celai qui néglige do -e procurer une peave écrite peut, en cas de déni, être dans l'im—
( ouisssance de ju»tiier la convention qu'UaUegue; que la dame Feumus-
LOUAGE. — Chaf. 3, Sect. 2.
—Malt U pretrve de ce bail ne résulte pas d<* l'aveu qu'en fait te | mandataire, dans un temps où ses pouvoirs lui étaient retirés (mime arrêt).
1*1. Noos abordons maintenant l'explication des art. 1715 et nie c. nap., qui ont donné lien à de nombreuses et graves difficultés. 11* sont ainsi conçus : — Art. 1715 : < Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties te nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque minime qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celai qui nie le bail. * — Art. 1716 : « Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriéaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime te locataire cmander V estimation par experts; auquel cas les frais de ! t'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu il a déclaré.» — Comme on le voit, l'art. 1*15 contient une dérogation manifeste au principe qui admet la preuve par témoins, lorsque la valeur de la chose ohjet du litige ne s'élève pas au delà de 1^0 fr. (c. nap. 154!). Cette exception est fondée sur le désir de prévenir la multitude de difficultés et de petits procès qui auraient pu naître au sujet des conventions de louage, faites verbalemcut, surtout dans les villes, où il n'est guère d'usage de faire des baux écrite, quand il ne s'agit que de simples appartements pour loger les personnes d'une fortune médiocre. C'est en ce sens que se sont exprimés, dans l'exposé des motifs et dans les discours au tribunat et au corps législatif, MM. Calli, Mouricault rt Jaubcrl {Y. suprà, p. 209 et s., note). — M. Duvergier, toutefois (n* 255), ne trouve pas ces considérations décisives ; elles ne lui semblent pas devoir s'appliquer protêt ao Ifuegc qu'aux autres contrats. Si, dit-il, les inconvénients qui on1, ririeroilné à repousser ici la preuve testimoniale sont sérieux, pourquoi n'onl-ils pas conduit au même résultat pour les contrats de vente el de prêt? — Du reste, la dérogation faite par les art. 1715 et 1710 aux régies ordinaires, est si évidente, que nous avons peine à nous expliquer que la cour suprême ait pu déclarer, dans les motifs d'un arrêt, que les règles établies par les art. 1341 et suiv., relativement au mode de prouver les obligations, sont applicables au bail dont l'existence est contestée (Req. M juin 1834, an*, maire de Corte, V. Organ. adm.).
12 9. Dans le cas où le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, la loi ne permet pas de prouver par témoins que des arrhes ont été données, quelque minimes qu'elles soient d'ailleurs ; en effet, la preuve des arrhes implique la preuve du bail lui-même; aussi, du moment que la loi interdisait la preuve testimoniale du bail lui-même, elle ne pouvait pas permettre do prouver par témoins la dation des arrhes. Et ce que nous disons des arrhes, il faut le dire également du denier à Dieu. Les raisons sont les mêmes. — V. en ce sens M. Duvergier, n" 254 et ass.
t»9. De ce que l'art. 1715, qui contient une exception au droit commun, est placé sons la rubrique des régies communes aux baux des maisons et des biens ruraux, M. Duranton conclut (n- 52) que sa disposition n'est point applicable aux baux des meubles ni aux louages d'ouvrages : « Ainsi, dit-il, un tapissier peut très-bien prouver par témoins qu'il a loué et livré à ce litre des meubles d'une valeur qui n'excéderait pas 1 50 fr. ; et avec un commencement de preuve par écrit, il pourrait même faire admettre la preuve testimoniale pou/ prouver le louage et la remise d'objets excédant cette valeur. » — MM. Duvergier, n« u, et Troplong, n* 1 1 0, se prononcent dans le même sens. Toutefois, ce dernier auteur ne le fait qu'avec répugnance cl parce qu'il y est contraint par la force des principes ; et en effet, les considérations qui ont déterminé le législateur à s'écarter du droit commun pour les baux a loyer et les baux à ferme a appliquent
son, qui n'a pas eo connaissance du bail allégué par Levau, le dénie; «ne Chevalier, son mandataire, n'en a fait la déclaration que dans an temps où ses pouvoir* lai étaient retirés , et ou il ne pouvait plus engafer U dame Feurousson ; et que les antres circonstances relevées dans le •roc** »» constatent pas suffisamment l'existence de ce bail allégué par Ltvaa; Que Levau a'a aucune action personnelle centre Chevalier; — Continue.
Du M avril 1813.-C. d'Angers.
EjjHt..— (GoainC.r
avec plus de force encore aux locations d'objets mobiliers, qui presque toujours sont de valeur modique. Dans la pensée primitive des rédacteurs du code nap., les art. 1715 et 1~ 16 devaient s'appliquer à toutes espèces de baux ; ce fut sur les observations de H. negnauld de Sainl-Jean-d'Angély que la rubrique sous laquelle ils étaient classés fut changée. — V. aussi en ce sens M. Marcadé sur tes art. 1714-1716, n»l.
t » A . Dans le cas où une location de meubles a été faite moyen-' nant un prix à payer périodiquement, par an, par trimestre, par mois, ou à des intervalles plus courts, pour savoir si le prix de la location excède 1 50 fr., il faut additionner ensemble toutes les redevances partielles qui doivent être payées pendant toute U durée assignée a la location prétendue; si la somme de ces redevances est supérieure à 130 fr., la preuve testimoniale ne peut pas être admise (M . Duvergier, n* 1 5) . C'est donc à tort que Rousseaud de Lacombe, dans ses notes sur Despeisses, parait penser que la preuve testimoniale est admissible par cela seul que le prix du bail est inférieur à 100 livres par an (sous l'ord. de 1667, te preuve testimoniale n'était admissible que jusqu'à 100 fr.). Mais Il n'en devrait évidemment être ainsi qu'autant que la location n'aurait été faite que pour une année.
« »&. Au surplus, cen'estquelapreuve testimoniale qui est Interdite par l'art. 1 71 5, et seulement encore lorsque le bail n'a reçu aucun commencement d'exécution. De la il faut conclure que la partie qui invoque la convention de louage peut faire Interroger sur faits et articles celle qui la nie; car ce genre de preuve est toujours admis dans le cas où la loi autorise la délation du serment, et l'article permet positivement de déférer le serment A la partie qui nie le bail. — Ajoutons que les termes de l'art. 324 c. pr. fournissent un bon argument en faveur de celte doctrine; en effet, cet article dit expressément que les parties peuvent, en toutes matières et en tout étal de cause, se (aire Interroger respectlvcnieiil sur faits el articles. C'est en ce sens, du reste, que so prononcent NM. Duranton, n» 35; Duvergier, n* 257; Marcadé, sur les art. 1714-l'tc, n» 2; Carré, Lois de la procédure civile, t. 2, p. 4!); Berrial-Sainl-Prix, p. 322. — M. Troplong (n» 1 1 1), au contraire, combat csîte Interprétation , qui ne lui semble conforme ni au texte ni à l'esprit de la loi. Et d'abord, quant au texte, l'art. 1715, en disant que le serment peut aeuievictiï être déféré à celui qui nie le bail, procède par voie limitative ; il circonscrit dans le serment seul la possibilité de la preuve. Quant à l'esprit de la loi, il n'est pas moins évident, suivant M. Troplong; le législateur n'a voulu resserrer la preuve dans une présomption unique que pour diminuer les causes de procès, el ce serait aller contre ce but que d'ouvrir d'autres voies à te demande. Ces arguments ne nous semblent nullement concluants. D'abord, le mot seulement nous parait se référer uniquement à la preuve testimoniale que le législateur voulait exclure, et nullement à un autre genre de preuve dont il n'est pas question dans l'article el auquel on ne songeait point en ce moment; il faudrait quelque chose de plus formel, de plus explicite, pour détruire te force de ces expressions de l'art. 324 c. pr. : « en toutes matières. » Enfin, du moment qu'on admettait le serment comme u» moyen de preuve, nous ne voyons pas pourquoi on n'aurait pas admis également l'interrogatoire sur faits et articles, qui tend au? même but. savoir : à obtenir l'aveu de la partie adverse ; ce n'était point d'ailleurs ouvrir une porte plus large aux contestations et aux procès. — Décide toutefois qu'on ne peut faire Interroger une partie sur faits et articles afin de recueillir de sa bouche la preuve d'un bail verbal (Rennes, G août 1813) (i).
126. La pacuve testimoniale serait-elle admise pour établir l'existence d'un bail dont l'exécution n'est pas encore commencée, s'il y avait un commencement de preuve par écrit, un» lettre, par exemple, qui rendrait vraisemblable la convention do
à faire interroger sur faits et articles le sieur Gooin , afin d'établir qu'il leur a donné verbalement à loyer une auberge. — 19 mai 1813, jugement du tribunal de Fougère qui rejette cette demande :— «Attendu qu'en pareil cas, l'art. 1715 e. cit. n'autorise en preuve du bail sans écrit que l.i délation du serment à celai qui le nie; que cette disposition est la régie générale de la matière, et que, pour y déroger, il faudrait un* loi expresse. » — Appel. — Arrêt.
La colh ; — Adoptant lee motifs, etc., dit bien jugé, etc.
Du 9 août I8IS.-C. de Rennes, 1" eh.
LOUAGE — Cbap. 3, Sect. 2.
louage? — Cette question est g rave ; pour nous, nous penchons à croire que la preuve testimoniale ne pourrait être admise dans le cas donné. Nos motifs soul que l'art. 1715 ne distingue pas entre le cas où l'une des parties invoquerait un commencement de preuve par écrit et le cas contraire. La seule distinction qu'il fas.se, relativement à l'admission ou au rejet de la preuve par témoins, c es» si le bail a ou non reçu un commencement s'il ne l'a pas reçue, la délation du serment peut Ire admise.— C'est ce qu'enseigne M. Duranton !n» 54), dont te sentiment e»t adopté par MM. Troplong, n» 112; Marcadé, sur u s art. ni 4-1 710, u° 2 ; Taulier, t. li. p. 221. — L'opinion conliuiic est défendue par Mil.Delvincourt, t. 5, p. 18", note 2;Duvrrgicr, n**26'et suiv., et Zacliaria?. 1.3, p. 6. « Dans l'art. 1715, dit le premier de ces auteurs, on a dérogé seulement a la disposition qui permet d'admettre la preuve testimoniale , même sans 1 de preuve, lorsque l'objet est de 150 fr. ou auous; mais on n'a pas voulu, pour cela, abroger les autres i générale* sur les preuves des conventions. » Mais c'est là ce qu'il nous parait impossible d'admettre en présence des termes si pusitifs de l'art. ne. Ce n'est pas seulement à l'art. 1341, l est aussi à lui ' i .pi i. ,i >■;,;. •hiiu •p-r. oiuiul il n'a pas été fait de bail écrit , le serment .est le seul mode de preuve que le législateur admette; quant à la preuve testimoniale, ilnel'ad- 3ict en aucune façon, ni comme preuve unique au-dessous de
(1) 1™ Etpiet .- — (Dupin C. Lemerle.) — Laçons ; — Considérant qu'en matière de location, le législateur a fait une dérogation à la loi générale ; il a interdit la preuve par témoins d'un bail fans écrit, lorsqu'il n'a encore rrru aucune exécution ; c'est la disposition formelle de l'art. 1715 ; si la lof eût voulu que le commencement de preuve par écrit eût autorisé a faire admettre ta preuve par témoin* d'un bail , elle l'aurait exprimé ainsi qu'elle l'a fait pour les autre* espèce* d'obligations; — Considérant que la lettre de la dame veuve Letnerle, du 4 mars 1809, dûment enregistré";, no pouvait d'ailleurs être envisager comme un commencement de preuve par écrit , elle prouve seulement que la location de la maison et jardin dont il s api devait être consignée par écrit; d'où il suit que cette location était subordonnée i la passation et à la signature d'un acte svnailagmaiique entre elle et Ip sieur I)upin ; que les propositions entre parties sont demeurées eu simple projet sans être respectivement obligatoire* ; — Considérant qu'il n'y a point eu de commencement d'exécution de bail; qu'on ne peut regarder comme commencement d'exéeution d'un bail la remise de la clef du jardin dépendant de la maison , que le sieur Dupin avait faite à la veuve Lcmerle, qui , ne devant entrer en jouissance qu'au Ut juin 1809, l'a renvoyée au sieur Dupin dés le 4 mars précédent, en lui marquant qu'il pounait affermer sa maison à qui bon lui semblerait ; — Par ces motifs, après avoir entendu, etc., — Faisant droit dans l'appel relevé par la partie de Gaudon (fa dame Lemerle) du jugement interlocutoire rendu par le tribunal de première instance de Nantes, le • mai 1809; — Dit qu'il a été mal jugé par ledit jugement, en ce qu'il
a admis la preuve par témoins Corrigeant, réformant et faisant ce que les premiers juge» auraient dû faire, vu ce qui resuite de l'art 17 1 5 e. civ. ; — Déboute la partie de Gauthier (le sieur Dupin) de sa demande, etc. Du 19 juin 18lo. -C. de ttennes, 3e ch.
V kftet.- — (Hcuel V. Henry.) — La coca; — Considérant que la disposition prohibitive dé l'art. 1715 c. civ. partant que « si le
bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution , et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix , a est une disposition générale et absolue , dont le texte précis s'applique à tous les cas , et ne permet pas de distinguer entre celui où il existe un commencement de preuve par écrit et relui où il n'en existe point; — Considérant, en effet , qu'elle e*t fondée sur rc que de graves considérations d'intérêt public comme d'intérêt privé ftxiguient que, dans une matière où tout est urgent, on songeai à éviter ies procès cl les inconvénients particuliers* de la preuve testimoniale ; que cela résulte des termes mêmes employés par les orateurs du gouvernement , lorsqu'ils ont présenté la loi ; — Considérant que c'est notamment quand il s'agit de location de biens ruraux qu'on doit craindre les lenteurs d'une procédure pendant laquelle, à raison de l'incertitude de la jouissance, ces biens ne recevraient qu'une mauvaise culture, ou même pourraient n'en recevoir aucune; — Considérant que le motif qui a lait pro-crirc la preuve testimoniale , quand il s'agit d'établir l'existence du bail verbal , auquel il n'a encore élè donné aucune exécution , subsiste tout aussi bien dans le cas où il existe un commencement de preuve par écrit que dans le cas où il n'en existe point, et que dans l'un et dans l'autre l'importance que le législateur a dû attacher à éviter les longueurs d'un procès est évidemment toujours la même ;— Réforme la jugement dont es* appel; rejette li demande en prouva testimoniale offerte par Ilenrv. et dit à tort son setion.
Du 25 mars i - .U.-C. du uicu.
150 fr., ni comme preuve complémentaire lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. Il est impossible de penser que l'art. 1115 M fut exprimé comme : 11 a . : s'il avait entendu consacrer la doctrine émise par MM. Delvinrourt.DuvergieTetZacliaria;. Ajoutons une dernière observation. Dans le système du code nip. (art. 1 5t l et 1 34C combinés), la preuve testimoniale Jusqu'à 1 50 fr. et la preuve testimoniale avec un commencement de preuve par écrit, lorsqu'il s'agit d uno somme supérieure, sont complètement assimilées et placées sur la même ligne. Or, d'après la doctrine que nous combattons , le législateur, par une contradictioa inexplicable, se serait , en matière de bail , montré d'autant plus tolérant, d'autant plus facile a admettre la preuve verbale, qu'il s'agissait de sommes plus Importantes! Nous croyons qu'une telle interprétation doit être repoussée. Ainsi , quel que soit le prit 6a bail, qu'il existe ou qu'il n'exisle pas un commencement d, preuve par écrit, peu importe : dans tons les cas, nous croyons que la preuve testimoniale est inadmissible. L'art. 1 715 ne distingue pas. — Jugé en ce sens que la disposition de la loi qui prohibe l'admission de la preuve testimoniale pour constater sa bail fait sans écrit, lorsqu'il n'a reçu aucune exécution, n'est pas modifiée par l'existence d'un commencement de preuve par écrit (Bennes, 19 juin 1610; Caen, 25 mars 1840; Rouen, 18 fév. et 19 mars 1841) (1).
M. Marcadé (toc. cit.) enseigne que la preuve testimoniale se-
5« Eiftie* : — - (Ilaracbe C. Crosnier.) — La coca; — Attendu <;« la question principale k résoudre est celle de savoir si la preuve par témoins d uo bail verbal qui n'a encore reçu aucune exécution est adoissible , lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit;— Attrait que la disposition prohibitive de l'art. 1715 c. civ., qui porte que • « le bail tait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution , et que line J« parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins , quelque indique qu'en soit le prix, » est une disposition générale absolue ;— Qu'tlk ne permet donc pas de distinguer entre le cas où il y a un OMnaescrmcnl de preuve par écrit et relui où il n'en existe pas; — Que les motifs qui ont fait proscrire la preuve testimoniale en cette matière, notent également dans ces deux circonstances ; — Que , comme l'art tîli a fait exception i l'art. 1541 c. civ., en défendant h preuve lesumsniale d'une location inférieure à 150 fr. . «la même il a dû taire élection a l'art. 1547, lorsqu'il s'agit d'un bail au- dessus de 150 fr., éwt il y a un commencement de preuve par écrit , puisque les principes fwraux du droit assimilent entièrement les preuves a faire daas ces dent cas ; — Attendu , enfin , que la preuve te-limoniale est encore repoossée par la dernière disposition de l'art. 1715, qui porte que « lorsqu'il s'agit d'un bail fait saas écrit et qui n'a rern au. une exécution, le serinent peut seul être déféré a celui qui nie le bail ; — Réformant, jçi inadmissible la preuve lestomonuile ordonnée par le jugement attaque, eu.
Du 18 fév. 1841. -C. de Rouen, 8« ch.-M. Gesbert.pr.
4« Etpéa s — (Massif C. Lemelle.) — La coca: — Attendu (presque la clause par laquelle la i"
» c. civ., te naii lait sans eeni , ti qui >n , quelque modique qu'en soit le j-m, témoins; — Attendu que cette pmiiiiinc exception, et qu'il importe pwqi'oi
bypotbéliquement à consentir un nouveau bail au profit de Massif"^ être considérée comme un commencement de preuve par écrit d t » résulte cependant pas que la preuve testimoniale soit admissible; esVn eflet, aux termes de l'art. 1715 c. civ., le bail fait sans écrit , et qai n'a encore reçu aucune exécution , ne peut jamais être prouvé par < tion est absolue et ne souOre aucune e
invoque à l'appui d'un pareil bail un commencement de preuve par «Ht, celte circonstance ne changeant ni ne modifiant son caractère de fei verbal , ou fait sans écrit ; — Attendu que l'art. 1715 contient usf àc rogalion manifeste aux art. 1341 et 1347 : à l'art. 1541, puisque li preuve par témoins d'un bail fait saas écrit ne peut être admise , bkw lorsque le prix du bail est intérieur à 150 fr. ; A l'art. 1547, puitqt'to ne peut supposer raisonnablement que le législateur qui , pour ecbappr aux inconvénients de la preuve testimoniale en cette matière, uterrt cette preuve lorsqu'il s'agit de la somme la plus modique, la pttneut cependant pour les sommes considérables, et quelle que soit m dan* des baux , à la seule condition de présenter un commencement de prtint par écrit; qu'admettre cette preuve dans ce dernier cas , ce serait nèM s'exposer à de plus graves inconvénients que dans celui prévu par l'ait 1341, dont l'apf-Wation est cependant repoussée formellement par l'ait 1715 : — Que le iég:staleur, en prohibant la preuve testimoniale du bail verbal qui n'a reçu aucune exécution , a voulu , en matière de baux * maisons et surtout de baux ruraux , éviter les inconvénients rèsulun: di défaut d'occupation et d'exploitation des objets loués pendant le litige;
que ces inconvénients se présenteraient dans le cas où il existerait »« commencement de preuve par écrit , tout aussi bien que dans cdoi où il n'en existerait pas, puisque , dans cet» double bypouvése, les cluacss
LOUAGE
— CiUP. 3, SSCT. 2.
ttil idWsîlbie s'il mit existé on écrit qui serait perdu par an rcidenl de force majeure, a Alors, en effet, dil-il, ce ne serait pins d'une exception à notre article qu'il serait question : on serait (tins un cas pour lequel l'article n'est pas fait, puisqu'il ne p g t que le bail Tait sans écrit, et qa'icl le bail a été fait par écrit. Il faudrait, bien entendu, que le réclamant prouval qu'il a i constatant le bail, qu'il a été victime de tel évé- I do force majeure, et que c'est par cet événement qu'il a été privé de l'acte : après cette triple preuve il pourrait établir rar témoins la convention niée par l'adversaire » (art. 1348 4»). Cela oous paraît très-plausible.
«25. Les dispositions de l'art. 171 S c. nap. s'appliquent au censé verbal comme au bail lui-même; quelque minime que soit It loyer, la preuve testimoniale ne peut en être admise (Cass. 12 mars «816; Bastia, 15 nov. 1820) (I). — V. tn/r<i,n«li9C et suiv.
tfli. L'art. 1 7 1 5 , ainsi que nous l'avons vu, n'interdit la preuve testimoniale que dn bail fait sans écrit qui n'a encore reçu tu une exécution. U faulblen remarquer, en effet, que l'exécution suppose le bail comme son principe et sa raison d'être; que , par conséquent, on ne peut guère concevoir que l'existence du bail mt niée, lorsque l'exécution de ce bail a déjà commencé, liais il peut arriver que le commencement d'exécution, a(Drmé par l une dos parties, soit nié par l'autre; comment, dans ce cas, la preuve en doit-elle être faite? Peut-ello l'être par témoins? Cette question est controversée. — M. Duranton, t. 17, n° 56, pense que le commencement d'exécution d'un bail peut, lorsqu'il esl □ffonnu, être prouvé par témoins. L'art. 1515 le décide clairement, suivant cet auteur, puisqu'ildit que la preuve par témoins de l'existence d'un bail verbal peut avoir lieu quand il a reçu un commencement d'exécution. Or cet article ne suppose pas que les parties, quin'ont point tait d écritquant au louage , en auront bit un pour constater son commencement d'exécution. Cette supposition ne serait pas naturelle, et par conséquent elle esl Inadmissible. — Tel est aussi le sentiment de M. Rolland de Villargues, Rrp..v« Bail, n« 164.— Décide, en ce sens, que les faits constituant l'exécution d'un bail peuvent être prouvés par témoins [Liège, «8 dé«. 1838) (2).
!»•. M. Troplong, nM 113 et suiv., pense également que, lorsque l'une des parties allègue que le bail verbal a reçu un commencement d'exécution, on ne se trouve plus dans les termes de l'art, m 5, et II en conclut que la disposition tout exceptfonnelle de l'art. 1715 ne doit point alors être appliquée; mais il ne va pas jusqu'à dire que la preuve testimoniale doive eue admise dans tous les cas indistinctement; il pense qu'on
« les lenteurs des procès produiraient les mêmes résultats , en reodan Ujonutance également incertaine; — Confirme , etc. Du It mare 1841. -C. de Rouen, 3* ch.-M. tlenard, pr. 1) \H Btfèet :— (Bonnet C. FroidcTanx.) — Froideviux et sa ««or (ment verbalement à Bonnet une maison leur appartenant moyennant tiofr. par an. — Le 49 sept. 1813, ils assignent leur locataire' devant U tribunal de Brest pour le faire condamner à quitter la maison ; ils s^uîiennen} lui avoir donné verbalement congé dans le temps fixé par îu-afe des lieux, et oDrent d'en faire la preuve par témoins. — Lé 30 tu même mois , jugement qui admet cette preuve : « Attendu qu'il est 4e f rincipe qae la preuve testimonial peut être admise toutes les fois que l'objet de la contestation n'eit pas d une valeur au-dessus de 150 fr.: qn'à la vérité , ce principe est susceptible de quelques exceptions qui font avec soin spécifiées par la loi; mais qu'aucune de ces exceptions ne concerne les congés. » — En vertu de ce jugement, les témoins sent entendus, Bonnet, après avoir assisté a l'audience, laisse prendre rentre loi détaot faute de plaider; il esl condamné & évacuer la maison. — Pur l'opposition par lui formée A celte décision , nouveau jugement qui le déclare non recevable. — Pourvoi ea cassation d'abord pour violation des art. 137 et 160 c. pr. relatifs à la validité des oppositions, H ensuite pour violation de l'art. 1715 c. civ. et pour fausse application le l'art. ISil du même code.— Arrêt (ap. dél. en la ch. du cous.).
La cor»; — Va les art. 149, 157, 160 c. pr. et les art, 1311 et 1715 c dv., en ce qui concerne le jugement, etc. (suivent les dispol relatives à la validité de l'opposition qui nous sont inutiles ici), i le jugement du 30 sent, prérédent : — Attendu que
l'art. 1715 c. riv. contient, en matière ile location verbale, une exception à l'art. IStt du même codo, lorsqu'il établit que, hors ce seul ras commencée, la preuve par témoins ne peut être reçue, qucle qu'en soit le prix :— Attendu que le rongé se raliacho nèt au bail dont il opère la résolution , cl qu'il doit être consè-
retombe sous l'empire du droit conunan, et qu'il y a lien de faire application des règles tracées par les art. 1341 et snlv. c, nap. Ainsi, si le prix du bail prétendu esl supérieur à 150 h. M. Troplong n'admet pas que son exécution puisse être prouvée par témoins. « En effet , dit cet auteur, le bail étant dénié , à quoi tendrait la preuve de son exécution alléguée par l'une des parties, sinon à élaMir, au moyen d'une enquête, qu'il y a eu réellement un bail convenu , et que les faits d'exécution n'en sont que la conséquente? Mais alors n'irall-on pas heurter de front l'art. îstt, qui exige qu'il soit passé acte de toutes choses excédant 1 50 fr., et qui interdit la preuve testimoniale sur toute demande dépassant ce taux? Comment supposer que l'art. 1715, qui n'a été imaginé que pour limiter le droit commun sur la preuve testimoniale des conventions, lui aurait donné dans notre espèce une extension contraire à toutes les règles ordinaires? » Si le prix du bail ne dépasse pas 150 fr.,M. Troplong pense que la preuve lest nialc est admissible. Tout en reconnaissant que, d'après la < paraison attentive des art. 17 «5 et 171C, l'intentio leur parait avoir été d'exclure pour tous les cas la preuve testimoniale, il pense que le cas qui nous occupe, ne rentrant pas dans les termes précis de ces articles, doit être régi par d'autres règles. — Bais, en déniant au propriétaire le droit de prouver par témoins l'exécution d'un bail verbal dont le prix serait supérieur à 150 fr., BL Troplong lui reconnaît cependant le droit de prouver par témoins 1<* fait de l'occupation et de la jouissance de sa chose et de réclamer le prix de cette jouissance en vertu de l'art. 549 c. nap. L'action qu'il exercera alors point une action locati, mais une simple action in factun opinion, du reste, a pour elle de graves autorités.— V. 1 Boiceau, de la Preuve, ch. U; Danly, sur Bolceau, Add. au chap. 14, n» 2; Charondas, Bép., chap. 52 (Il rite un arrêt du 15 julll. 1573); Lcgrand, surTroyes, art. ici; Jousse, surl'ord. de 1667, tit. 20, art. 4; Toullier, t. 9, n» 32.
Cette doctrine a été consacrée par plusieurs arrêts qui ont décidé : !• que l'art. 1715, qui défend d'admettre la preuve par témoins d'un bail verbal , quelque modique qu'en soit le prix, dans le cas où ce bail n'a reçu aucun commencement d'exécution, doit être entendu en ce sens que la preuve testimoniale ne serait pas admise pour établir l'existence du bail, même dans le cas où il y aurait commencement d'exécution, si le prix de c bail excédait 150 fr.: l'art. 1715 n'a pas dérogéài'arl. I34t,q« prohibe la preuve testimoniale pour toutes sommes excédait 150 fr. (Bordeaux , 29 nov. 1826) (3); — 2* Que la preuve testimoniale ne peut être admise pour prouver l'existence d'un bai
qoemment régi par les mêmes principes ; ce qui est, d'ailleurs, confirmé par les articles suivants du même chapitre, relatifs au contrat de louage, et que par conséquent le jugement du 50 septembre dont il s'agita fait une fausse application de larl. 1341 c. civ. et violé ledit art. 1715;
— Casse.
Du 12 mars 1816.-G. C, sert. cit. -MM. Brisson, pr.-Legonidec, r. 2* Étpte* .• — (Stagnaro'C. l'ortafax.) — La coca ; — Aliénée que le congé verbal dont s'èlaye l'appelant est nié par le» intimés; — Qu'il rt-ufe de l'art. 1759 c. civ. que le congé doit être signifié , ce qui ne peut s'entendre que par exploit; que même, par un argument tiré de l'art. 1715 du mémo code, la preuve par témoins ne peut être reçue en pareil cas; — Confirme.
Du 15 nov. 1820.-C de BaUia.-M. Colonna dlslria, l"pr. (2} (Marnef C. Verlaine.) — La cor/a ; — Attendu que, pour repousser la demande da l'intimé, l'appelant se prétend en possession des terres en contestation, en vertu d'un bail consenti 4 son profil; qu'a l'effet de justifier ses prétentions il sollicite la faculté de prouver par témoins, non-seulement l'existence, mais encore l'exécution du bail par lui allégué ; — Attendu que des actes passés en exécution da bail ne soot point da nature 4 être prouvés autrement que parla preuve orale ;— Attendu que les faits articulés ne concernent que l'existence de l'exécution du bail, sans avoir trait au montant du fermage; d'où il suit que d'une part la disposition de l'art. 1715, prohibitive delà preuve testimoniale, lorsque le bail n'a encore reçu aucune exécution , est sans application 4 l'espèce, et que de l'autre les droits attribués aux parties par l'art. 1716 sont sauvegardés ;— Met l'appel à néant, etc. Du 18 déc.l838.-C d'appel de Liège.
(3) (Olivier C. Bourloire.) — La coi » ; - Attendu que Bourtoire ne
neoi de preuve par écrit lui et la veuve Olivier, l'art. 15 il e. civ., U
(9) tuiiïier c. uounoire.j — la cor» ; — a rapporte ni une preuve écrite, ni un commencer du bail 4 lover qu'il prétend avoir été fait entre 4 raison de 600 fr. par an ; qu'aux termes de
LOUAGE.— Cuir. 3, Sbct. 2.
verbal, alors même qu'il a reçu on commencement d'exécution, qu'autant que celte preuve serait admissible d'après les règles dn droit commun, c'est-à-dire autant que le prix du bail ne serait pas supérieur à 150 fr. (Bruxelles, 20 nov. 1810; Limoges, 30 Julll. 1836 (l); Req. 10 mai 1832, an". Ronvelrollis.n'l «&-€•);— 3* Que la preuve testimoniale n'est pas admissible à l'effet d'tU-
preuve testimoniale de cette cooTention n'était pas reeevable, puisqu'il s'agi<sail de plus de ISO fr. ; que l'art. 1715 n'a pour but que d'exclure ce genre de preuve, relativement a un bail qui n'aurait encore reçu aucune exécution , mène dans le cas où te prix en serait au-dessous de ladite somme; que par conséquent il ue déroge pan à la régie établie par l'art. 1311 à l'égard du bail excédant 150 tr., et qu'on soutiendrait avoir été suivi d'un commencement d'exécution; — Attendu que la veuve Olivier dénie le bail , et qu'en convenant d'avoir reçu dan» ses greniers du Coin appartenant a Bourloire, elle ajoute qu'elle ne l'a fait que par bienveillance ;— Attendu que llourtoire a été mi» en demeuie de retirer ce 'un depuis le 18 août 1833, et que la demande de la veuve Olivier, Amiante a l'y faire contraindre et à obtenir one indemnité à dater de ci-ilf mise en demeure, est l'exercice d'un droit légitime; — Entendant, 'V i.jre non-recevable la preuve offerte pur Boortotre, renvoie la veuve Cluier de la demande qu'il avait formée contre elle, etc.
Du 39 nov. 18Î6.-C. de Bordeaux, 1" ch. -M. Havei, 1er pr.
(1 1e* Etpict: — (Veuve Verplaetse C. Decocke et Vanleynsele.1 — Ji' m Verplaeli-e avait occupé une maison en venu d'un bail écrit qui est empiré le 55 déc. 1808; après ton décès, ta veuve a continué la jouissance |uiqo*au moi» de déc. 1809. Le 7 de ce mois, le* sieurs Decocke et Vanleynsele propriétaires, donnent congé avec injonction do vider les lieux pour le St. La dame Verplaetse soutient qu'un nouveau bail de trois année» a été consenti au profit de son mari. — Le ïi fév. 1810, jugement qui admet à prouver ce bail par témoin», attendu que la demanderesse a pour elle présomption d'une exécution de bail convenu entre les parties. — Appel.— Arrêt.
La coua; — Considérant que la preuve du terme ne peut s'établir saos qu'elle influe sur l'étendue de la convention relative an prix , pendant mute la dorée de la location ; que , dans l'espèce, le prix du bail étant ;orté a quatorte livres-de-gro* (ISS fr. et 38 c), ce serait prouver par témoins l'existence d'un contrat dont la valeur pour les trois an», même pour une année, excède la sommo k concurrence de Usuelle seulement l'art. 1541 c civ. admet ta preuve testimoniale ; — Attendu encore que, d'après les art, 1736, 1738 et 1759, il est indispensable , pour faire cesser le bail, soit verbal, soit tacite, soit de reconduction, qu'une partie donne congé à l'autre seloo l'usage des lieux , ce qui établit une identité parfaite, sous le rapport de la durée ou du terme, entre cesdeux e-pèces de locations; qu'ainsi, il devient même inutile d'enquérir ;i l'orrupation , par l'intimée, de la maison des appelants après le Si déc.
1808, a pour cause leur consentement tacite, ou uno nouvelle convention sans écrit , faite entre parties ; — Considérant, sur la deuxième question, qu'aux termes de l'art. 18, rubrique 17, de la coutume de Courtrai, l'intervalle du congé est abandonné a la discrétion des parties ou soumis à l'arbitrage du juge; que le congé avant été donné sur exploit du 7 sept
1809, pour avoir effet au SI déc. suivant, il y a eu délai suffisant pour (aire cesser le bail dont il s'agit , quel qu'ait été le mode de consentement du célé des appelants ; — Par ces motifs, met l'appellation et ce dont osl appel au néant; entendant , sans s'arrêter à la preuve testimoniale offerte par l'intimée, la condamne a abandonner la maison, et pour >oo défaut condamne l'intimée i payer aux appelants par chaque jour de retard une somme de 5 fr., etc. ,
Do 30 nov. 1SI0.-C. de Bruxelles.
S* Btpht : — (Laeombe C. Borie.) — Le sieur Borie, par acte notarié du 37 mai 1838, afferme aux époux Laeombe, pour six années, un hôtel dit VMitl o* Périoon), moyennant un prix anouel de 13,000 fr.— Après l'expiration de ce bail , la dame Laeombe continue de jouir de I'b6tel. Elle soutient que le sienr Berie le lui a affermé de nouveau pour six années aux mêmes conditions stipulées dans l'acte du 37 mai 1838. Berie prétend, au contraire, que la prolongation du bail n'a été accordée que pour one année. — La dame Laeombe demande alors 4 être admise i prouver, par témoins, l'existence du bail verbal par elle allégué. — Jugement qui rejette la demande delà damé Laeombe. — Appel. — Arrêt.
La encu ; — Attendu qu'il est articulé par la dame Laeombe qu'elle n'est restée en possession do l'hôtel du sieur Borie, après l'expiration du bail écrit, que par suite d'un nouveau bail verbalement convenu : qu'elle demande a faire la preuve de ce bail par témoins, et qu'elle se [onde, pour /aire admettre cette preuve, sur lej termes de l'art. 715 c civ., qui sort* «|ue « U bail fatt tant écrit n'a meurt rtçu aucnnt rx'eution, el (pu f«u 4* sxirtMt b nw. la preuve far trmoint m peut tort rvcw; d'où il faut H.fèrer, suivant elle, que, lorsque le bail a reçu un commencement d'exet.ilirn, la preuve testimoniale est admissible; — Attendu que l'art a roiurorie «mi», sur lequel repose la prétention de la dame La- , est loin d'être toujours conforme au règles de la saine logique;
t,daas l'sspèe*,maaqie de
bllr le commencement d'exécution d'an bail verbal dont le prit, serait au-dessus de 1 50 fr., et cela dans le but de prouver l'existence du bail, mais qu'elle l'est à l'effet d'établirdes faits de possession et de jouissance , Indépendamment de tout bail , el , par exemple , pour une restitution de fruits (Nîmes, i« août 1 836) (2). f SO. L'opinion de M. Duvergier sur celle question s'éloigne,
solidité, c'est assex de faire remarquer que , suivant cette i de l'art. 1715 c. civ., le moindre commencement d'exécution suffirait ] autoriser a prouver par témoin* les baux de la plus longue durée et du prix le plus considérable, el qu'il est impossible d'admettre que si le lé» gislateur eût voulu, en matière de baux a ferme, établir une dérogatioa si importante au système général du code sur la preuve testimoniale, i ne s'en lût pas expliqué en termes plus directs et plus positifs, surtout lorsque, dans celte matière, il s'est montré si peu favorable a la preuve testimoniale ; que, dans le mSot* article, et par une exception au dru il commun, il a prohibé ce genre oe preuve, même pour les baux d'un pris intérieur à 150 fr. ; que conséquemment, pour appliquer sainement l art. 1715 c. civ., il faut en icstreindre l'application au cas spécial pour lequel il est fait , celui d'un bail verbal qui n'a encore reçu aucune exécution, el lorsqu'il s'agit d'un bail verbal dont l'exécution a commencé , il faut recourir aux dispositions de l'art. 1716, ainsi que l'ont pensé les premiers juges; — Adoptant sur les autres points les motifs exprimés M jugement dont est appel , met l'appel au néant, etc.
Du 30 juill. 1856 -C. de Limoges. -M. Tixier-Lacbassagoe, pr.
(2) Kipit* : — (Cbabert C. Ferrier.) — Cbabert cite Février en parement de 5,000 fr. pour fermai du domaine de 1a Poiniarde pendant les années 1837, 1838, 1839. — Ferrier nie le bail.— Cbabert offre de te
trouver par témoins, on du moins de prouver l'exécution du bail en étalissant les faits suivants : que Ferrier a joui de son domaine , qu'il l'a cultivé et qu'il en a seul perçu les fruits pendant les années indiquées.
— Jugement do tribunal d'Avignon oui rejette la demande de Cbabert , par les motifs suivants : — a Attendu, en fait, que l'action de Cbabert tend au payement d'une somme de 5,000 fr. qu'il prétend lui être due pour fermages, et i prouver par témoins l'existence du bail, s'il était dénié; — Que Ferrier déclare sur l'audience que, soit pendant les années 1837, 1838 et 1839, soit h d'autres époques, il avait fait transporter des engrais sur la propriété, et même employé dés journaliers: mais que c'était par bienveillance et non autrement, par suite de l'amit'è qu'il portait a Ghabert, comme petit— fils de son épouse; — Que les rapports qui existaient entre les parties et la position del'uoe i l'égard de l'autre, excluent toute probabilité que Ferrier ait pu être le fermier de Cbabert , encore moins qu'il soit son débiteur de prétendus arrérages de ferme; — Que, d'ailleurs, Cbabert n'articule point des faits tels qu'il puisse en résulter la preuve de l'existence d'un bail , dont les circonstances de la cause excluent la possibilité; — Attendu, en droit, que l'art. 1715 c civ., combiné avec l'art. 1716, et le seul applicable a l'espèce, repousse textuellement, de la manière la plus formelle et la plus absolue, toute prouva testimoniale ayant pour objet d'établir l'existence d'un bail verbal dénié par les parties, resté sans exécution, el dont le prix serait même audessous de 150 fr. ; — Qu'en vain prétendrait-on, en raisonnant a contrario msn. qu'nne semblable preuve est admissible , lorsque l'exécution du bail verbal a commencé , puisque l'art. 1716 , qui a prévu ce même
I cas, veut expressément que le propriétaire soit cru sur son serment, ce qui entraîne l'exclusion de la preuve testimoniale ; — Que, dés lors, est
f admettant cette preuve, ce serait évidemment introduire, ou tout au moius voir daas le texte de la loi, une disposition qu'elle ne renferme point, et qui serait tout a la fois contraire a. son esprit el à sa lettre :à ton et— prit, en ce qu'elle a pour objet principal de prévenir une foule de petite* contestations , et à ta leurs , en ce qu'au lieu d'autoriser celle sorte de preuve, elle la prohibe eu termes exprès, lors même qu'il y a commencement d'exécution du bail non écrit; — Qu'ainsi, quand même il y aurait commencement d'exécution de la part de Ferrier, car, sous aucun rapport, ou ne saurait considérer les aveux de celui-ci comme établissant cette circonstance , Cbabert n'en serait pas plus reccvable dans sa demande ;
— Qu'anexaminaul séparémenl ou isolément les dispositions des art. 1715 et 1716 qui s'expliquent l'un par l'autre, puisque le dernier confirme entièrement la règle et le principe posés par le premier, on s'exposerait inévitablement au reproche exprimé par le jurisconsulte Celte, et qui est consigné au II., lit. 1, D* Ua., loi 9i : tnemU est, nui told Uat p*r~ iptrtà, jwUeart «J rupo«uler«. a — Appel. — Arrêt.
La coca ; — Attendu qu'aux termes de l'art. 1715 e. civ., la preuve par témoins de l'existence d'un bail verbal qui n'a reçu aucune eiécu— tieu, est formellement interdite, quelle que soit la modicité du prix ; — Que nulle disposition du code ne prévoit le cas où le commencement d'exécution du bail verbal sera dénié, et ne trace la marche a suivre dans celte circonstance ; — Que, dès lors, c'est dans l'application des princi ne» généraux que celte question doit trouver sa solution;— Qu'il suit d
étant prohibée, lorsqu'elle a pour effet t'a ai excède 150 fr., on oe peut t'admeth exécution d'un bail verbal dent le prix * .
IWe potr
LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 2.
par des ffiflerenoes assez graves, de celle de H. Troplong. Et d'abordcetauleurn'admelpas (V. len» 258)qu'onpulsse,enalléguant an commencement d'en cullon, et quel que soit d'ailleurs le prix 4a bail, échapper à l'application dos art . i 7 1 r. et 1 7 1 G, et qu'on soit recevante, dans ce cas, a prouver par témoins soit l'existence, soit Utarée cl les conditions d'un bail verbal. Il ajoute que, si toutefois on admettait, contre son opinion, que l'exécution d'un bail verbal est une raison pour autoriser la preuve testimoniale, ce ne serait qu'autant que la valeur du bail ne s'éli*vcraU pas audessus de ISO fr. Mais en même lemps cet aulcur (n°» 265 et •niv.) enseigne qu'une distinction capitale doit être faite entre les conventions et les faits. C'est seulement à l'égard des conventions que la preuve testimoniale est prohibée, parce que, hors quelques cas rares, et pour lesquels la loi afail une exception, on pu* toujours conslaler les conventions par des écrits ; mais il en est autrement à l'égard des fails, parce qu'il ne dépend pas des parties de s'en procurer une preuve écrite à mesure qu'tls s'accomplirent. Parlant de celle distinction, M. Duvergier ensclgue que si, dans aucun cas, il n'est permis de faire par témoins la preuve du contrat de louage lui-même, il est, au contraire, permis dans tous les cas de faire la preuve des faits allégués, d établir, par exemple, au moyen d'une enquête, que les meubles du locataire ont été placés dans l'appartement, dans la maison, on bien que le preneur s'est installé dans la ferme et a commencé les travaux de culture. Nous sommes d'accord sur ce point avec 1. Duvergier. Ainsi, si le preneur s'était borné pour sa défense à nier les faits allégués, sans contester leur caractère, leur connexité avec on contrat de louage, la preuve de ces faits impliquerail l'existence du bail, qui se trouverait établi par cela même. Quant an prix de ce bail, il devrait être fixé conformément à r«rt. m 6.
Mais il est une autre hypothèse qui peut fort bien se présenter et que H. Duvergier prévoit. Il peut arriver que le dé-
fendeur, sans nier les faits allégués, on même après les avoir niés, conteste néanmoins l'existence du bail, et prétende expli-
quer ces faits, soit par la tolérance du propriétaire, soit par prêt a usage ou par tonte autre convention. Comment doil-il donc être décidé pour ce cas? M. Duvergier pense que les juges ne pourront permettre au propriétaire de prononcer, par des témoignages, qu'un bail a été consenti; qu'ils devront seulement accueillir la preuve des faits , sauf à en tirer telle ou
M-des<es de celte somme; — Que vainement on voudrait exciper des dispositions de l'art. 1716, puisque cet article ne t'applique évidemment qu'an cas ob le commencement d'exécution serait avoué; — Que, néaa- Miai, Chabert a conclu sobsidiairemeol, devant le tribunal de première jnstajicc , A ce qa'il fût admis a prouver que terrier avait joui de son domaine, l'avait cultivé, et en avait perçu exclusivement tous les fruits pendant trois années consécutives; — Que celte preuve, ainsi libellée, porte tardes faits distincts du prix et de» condition! du bail i ferme, et qu'il est évident qu'indépendamment de tout* stipulation, celui qui a joui 4a bien d'aulrni lui doit compte des revenu* ;— Réformant, admet Chabert a la preuve par lai offerte, etc.
Da 1" août 1856.-C. de Nîmes, 5* cb.-M. Ferrand de ftiiuol, pr. (1) (DeUtour C ds BéUiune.) — La coca; — Attendu que do la Datait et do l'ensemble des faits posés par lo sieur Délateur il résultait, si la preuve eu était faite, que le bail en question aurait reçu sou exéi l'exécution consistant en faits est distincte du prix dont la ' i est prohibée , parce qu'il y a sur ce point des bases qui peuvent remplacer le défaut de preuve écrite; qu'aussi l'art. 1715 c av. ne rejette la preuve testimoniale sur l'existence du bail que dans le cas où il n'aurait reçu aucune exécution ; — Admet le sieur Delà tour i la preuve testimoniale, des faits par lui allégués. Du tt août 1807.-C. d'appel de Bruxelles, (t) &pfct: — (Saulereau C. Brossier.)— 17 déc. 1841, jugement do tnbooaJ civil de Cbiteau-Cbinon qui le décide ainsi , par les motifs suivants : — a Attendu qu'il résulte de* faits articulés et plaidé» par Saulereau , que ce dentier prétend jouir du bien de Brossier A titre do bail verhal, et qu'il demande a (aire la preave par témoins de ce bail et de son eiecuûoo;— Que, soit l'existence, soit la prétendue exécution ie ce bail, dont Sjuiereau ne fait connaître ni le prix, ni le cheptel , ai le? autres conditions, et que les circonstances de la caui-e rendent du mis invraisemblable, «ont formellement déniées par Brossier;— Attendu, •a droit, qu'il résulte de la combinaison des art. 1511, 1315, 1518, 17U, 1715 et 1710, que la preuve testimoniale oOerle par Saulereau "">; —Qu'en effet, la preuve par témoin* d'an bail qui n'a
TOMl XXX.
telle induction sur la nature du contrat intervenu entre les parties.
Il a été jugé, conformément à cette doctrine : 1* qu'un propriétaire doit être admis à la preuve testimoniale des faits par lui allégués, lorsque de la nature et de l'ensemble de ces faits 11 résulterait, si la preuve en était faite, que le bail eu question a reçu son exécution (Bruxelles, 24 août 1807) (l); — 2* Qu'en admettant que la preuve par témoins de l'existence d'un bail verbal dénié, mais qui a reçu un commencement d'exécution, ne soit pas prohibée par la loi, ce mode de preuve ne peut être employé qu'autant que le caractère des faits constitutifs de l'exécution alléguée n'est pas contesté (Bourges, 1 4 mai 1 842) (2).
M. Marcadé (sur les art. 1714-1710, n* 3) soutient que, du moment ou le commencement d'exécution, allégué par l'une de* \ parties, est nié par l'autre, la preuve testimoniale ne peut être admise, et que le bail tombe sous l'application de l'art. 171 s; que cet article n'a entendu parler que d'un commencement d'exécution avoué et reconnu par les parties, ce qui ne permet plus de contestation sur l'existence même du bail, mais seulement sur ses clauses et conditions. Mais celle interprétation nous parait bien rigoureuse, — M. Marcadé admet cependant que, si une partie ne peut jamais prouver par témoins des faits considérés comme exécution d'un bail, elle peut toujours prouver ainsi ces faits considérés en eux-mêmes, pour en tirer telle on telle conséquence indépendante de toute idée de bail; que, par exemple, le propriétaire peut prouver les faits de Jouissance qu'il Impute à celui qui nie avoir pris sa chose à bail, afin de se taire payer une indemnité par ce dernier. Son opinion, sous ce rapport, se rapproche de celle de M. Troplong. — Il a été jugé en ce sens que, lorsque l'existence d'un bail verbal est déniée par l'une des parties, l'autre partie n'est point admise à prouver par témoins lés faits d'exécution qui, aux termes de l'art, ni» c. nap., autorisent la preuve orale de ce bail;— Que toutefois le propriétaire peut demander à prouver par témoins les faits de l'indue occupation, el obtenir une Indemnité conformément à l'art. 549 e. nap. (Rcq. 3 janv. 1848, au*. Dupont, D. P. 48. 1. 28).
f31. 11 a été Jugé qu'on n'est pas recevable à prouver par lémuins des laits qu'on articule comme constituant un commencement d'exécution d'un bail verbal, quelque modique qu'en soit le prix : que ce serait arriver indirectement à prouver l'existence du bail lui-même par un genre de preuve que la loi interdit d'un manière absolue (Cass. 14 Janv. 1840} (s). — Nous
encore reçu aucune exécution est formellement interdite par l'art. 1713, quelle que soi l la modicité du prix; — Qu'en parlant d'un commencement d'exécution, les art. 171$ el 1716 t'appliquent au cas où le commencement d'exécution est reconnu ou n est pas dénié ; — Qu'admettre à prouver par témoins des faits considéré? comme commencement d'exécution duo bail verbal, ce serait admettre comme conséquence nécessaire la preave d'un, bail verbal, preuve formellement interdite par la loi; — Que cette doctrine est professée par Toullier, Duvergier et Troplong, et consacrée par lit jurisprudence établie par un granit nombre d arrêts de cours royales, jurisprudence qui a reçu sa sanction d'un arrêt de cassation du 14 janv. 1840, qui a cassé un jugement qui avait décidé ta sens contraire. » — Appel. — Arrêt.
La coca ; — Considérant que s'il est constant au procès que Saulereau occupe, avec sa famille, les bâtiments appartenant a Brosser, les conséquences qui pourraient résulter de ce fait, pour l'admissibilité de la preuve offerte, sont détruites par la déclaration da Brossier, consignée dans le procés-verbjl du Iti a«ûl 1841, et renouvelée dans le cours de procès, que c'est comme domestique i gages que Saulereau occupe les lieux; — Qu'il résulte, en outre, des documents fournis au proccs,que es mode d'exploitation par des familles entières, moyennant salaire, est ea u-.ige dan» le pays ; qu'ainsi, la question se réduit a savoir si Saulereau til recevable à établir, par la preuve de prétendus faits d'exécution qu'il articule, l'existence et toutes les autres conditions d'un bail verbal d une valeur indéterminée, nié par Brossier et dont l'exécution n'a pas commencé;—Adoptant, A cet égard, les motifs des premiers juges; — Confirme, etc.
Du 14 mai 1842.-C. da Bourges, ch. cor.-M. Aopelil, pr.
(3) Etfics : — ( Girard C. Lantier.) — Le sieur Lantier assigne le sieur (îirard en parement de direrses sommes s 'élevant ensemble â plus de 150 fr., et consistant soit dans la prix d'un prétendu bail verbal da plusieurs prairies, depuis le 15 déc 1351 jusqu »» *" ttan l8*3> dans les dommage^-inléréls réclamés par Lantier pour tait de dépai*sanco do U part do Girard, Unt sur la pramc affermée après l'expiration da bail que sur d'autres (
soo
LOUAGE. — Chap. 3, SttT. %,
remarquer que, dans l'espèce de cet arrêt, les faits allégués, en les supposant prouvés, n'impliquaient pas nécessairement par eux-mêmes l'existence d'un bail, et ru'ils pouvaient constituer tout aussi bien une dépaissance Indue, usurpatrice, que l'exécution d'un bail. Il eût donc fallu prouver, non-seulement que les faits étaient constants, mais qu'ils se rattachaient à un bail.
f S*. Le simple séjour momentané du fermier sur l'héritage (pendant huit lours, par exemple), après l'expiration du bail, ne peut être considéré comme l'exécution d'un bail nouveau, qui aurait été consenti verbalement par le propriétaire ; il ne pourrait dés lors être regardé comme un commencement de preuve, en admettant même que la preuve de l'existence d'un bail audessus de 150 fr. pût être admise (l'an, 0 nov. IM7) (l).
H faudrait décider de même à l'égard du fermier qui, nonobstant le congé à lui signifié par le bailleur, ferait, postérieurement h l'expiration du bail, des travaux de labour ou d'ensemencement sur les terres affermées. Il a été très-bien jugé que ces travaux ne pourraient être considérés comme le commence ment d'exécution d'un nouveau bail, qui rendrait admissible la
et le fait mémo de la dépaissance. — Lantier demande alors a prouver par témoins que ce fait a eu lieu, *oit en vertu d'un bail verbal, auquel cas Girard serait tenu d'en payer le prix , soit saos l'agrément du propriétaire, auquel cas il sérail tenu de paver le dommage. — Girard oppose que la preuve est inadmissible, parce que le* demande» formées contre lui excédent t jO (r. — 18 mars 1836, jugement du tribunal il* Crasse , qui reçoit I* preuve en oe* termes : — • Considérant que si , ■l'ajire» l'art. 13(5 c. cit., la prouve par témoins ne peut être admise lorsqu'une demande comprend plusieurs chefs excédai ensemble 110 (r., et non justifiés par écrit , cette régie reçoit exception pour ceux de ces chefs h l'égard desquels la preuve testimoniale est reccvable ; que , suivant l'art. 15(8 du même code, cette exception concerne les obligations qui naissent de quasi-délits; qu'elle «'étend nécessairement à <ou« les ras dans lesquels on peut s'engager sans écrit ; — Considérant que, d'a-
près ta teneur de l'art. 1714 do Même code , on peut louer verbalement; que dès lors le bail peut se prouver parla preuve testimoniale; — Par
ces motif* , le tribunal , avant dire droit , ordonne qui Laitier prouvera par témoins que Girard a lait pâturer par ses bestiauxle» prairie» , terra» et bois , depuis le Sa déc. 1831 jusqu'au 1" mars 1833, et depuis le «5 déc. 1853 jusqu'au t" mars 183t, et qu'il a fait pâturer en 1832 trots trentenier* d'agneaux sur deux de ses propriétés ensemencées en blé , et que ces pâturages ont été consommés , soit eu vertu du bail verbal , soit sans son agrément, sauf au sieur Girard la prouve contraire.
Pourvoi de Girard, pour fausse application de l'art. 15i8 c. civ., et violation des art. 13(4 et 15(5 du milme code, en ce que le jugement attaqué aurait dû rejeter la preuve testimoniale comme tendant à prouver l'exécution d'un bail verbal et son existence elle-même. — On répond que la preuve ofterle avait un double objet , et que le fait de la dépaissance sans l'agrément du propriétaire était susceptible d'être prouvé par témoins. — On soutient, d'ailleurs, que l'existence du bail pouvait e'.li-même être prouvée du moment qu'il avait reçu exécution. — Arrêt (ap. dêlib. en ch. du eons.).
La coi»; — Vu les art. 13(1, 13(S, 15(8, 1714, 1715, 1716 e. Civ. ; — Attendu , en fait, que les diverses demandes de Lantier, jointes enscmbln, s'élevaient a 179 fr. 90 c. ; — Attendu que si, d'après l'art. 1714 c. civ., on peut louer verbalement, aux termes de l'art. 1715, la preuve par témoins d'un bail qui n'a encore reçu aucune exécution , est formellement interdite, quelle que soit lamocficilé du prix; — Qu'en parlant d'un commencement d'exécution, les art. 1715 et 1716 s'appliquent au cas où le commencement d'exécution n'est pas dénié ou est constant; qu'admettre A prouver par témoins des faits considères comme commencement d'exécution d'un bail verbal , ce serait admettre comme conséquence nécessaire la preuve testimoniale d'un bail verbal, preuve formellement interdite par la loi; — Attendu, dans l'espèce, que le commencement d'exécution du bail verbal allégué n'était pas reconnu et était même dénié par le demandeur en cassation ; — Attendu que la jugement attaqué a admis Lantier à prouver non-seulement que des (ails de pâturage ont eu lieu , non-seulement qu'ils ont eu lien sans l'agrément du propriétaire, mais aussi qu'ils ont eu lieu en vertu d'un bail verbal dont le commencement d'exécution n'était ni reconnu, ni constant ; — Qu'en jugeant ainsi , le jugement attaqué a '
qué les art. 13(8 et 1714 c. civ. et expressément violé les art. 15(1, 15(5 et 1715 du même code; — Casse, etc.
Dj 14 jaav. KHO.-C C, eh. civ.-MM. Danoyer, f. f. depr.-Miller, Hp.-Tarb6 , av. géa., c. cootr.-Laovin et Roger, av.
(1) Eipéet : — (Pont C. sa mère.)— En 1810 la venve Pont afferme à son fi», par bail sous seing privé , un moulin pour trois ans, a 180 fr. par an. — 10 juin 183S, boit jours apte* l'uipiratioa da bail , elle si-
preuve par témoins de l'existence de ce bail (Rouen, i,r mal
181 1) (2), au moins en faveur du fermier.
t S S. Du reste, pour saxoir si le prix du bail est supérieur ou Inférieur à 1 50 fr., il faut prendre, non pas le prix d'une année seulement, mais le prix cumulé de toutes les années que doit durer le bail, ainsi que le font judicieusement observer MM. Duvergier, n« 266, et Troplong, w 1 16. C'est ce qui a été aussi jugé par Bruxelles, 20 nov. 1810, aû*. Vcrplaestc, n» 129, et Paris, 6 avr. 1 825, aE.Rem>ult,n» 142-4».— Déjà, au surplus, le» ancien» auteurs s'étaient prononcés en ce sens. V. notamment 1 de la Preuve, ebap. 14, n* 304; Danty sur Boiccao, add. chap. i (, n°« 4 et 5, et les auteurs qu'il cite.
f 34. Il a été Jugé que la preuve testimoniale est admissible pour constater le bail de lieux fait pour une somme annuelle inférieure à 150 fr. (90 Dr.), lorsque ce bail a reçu un commencement d'exécution, encore bien que la conséquence de cette preuve, si le fait est constaté, soit d'assujettir le locataire à la responsabilité légale d'incendie cl de le soumettre à une condamnation de beaucoup supérieure à iso fr. (Lyon, 6 avril 1840) (3).— Que l'on ne doive pas, pour apprécier la valeur d'un bail, avoir égard
goifie k celui-ci de déguerpir. — Pont fils allègue une reloealioa tacite, qui lui aurait été consentie verbalement par sa mère; et pour la prouver, il se fonde sur la prétendue exécution que le bail a reçue pendrai but jours.— Jugement qui reîuse d'admettre celte preuve.— Appel.— Arrêt. J U cor» ; — Attendu , sur l'existence alléguée d'un nouveau bail A v ferme , que le bail écrit a eevsé de plein droit par l'expiration du terme ; qoo la partie de Totsrxet (la veuve Pont) conteste formellement ô'avofr consenti un nouveau bail; que la prouve écrite n'en est point rapportée; que luio d'en trouver an commencement de preuve dans l'acte du 8 juin 1H22, les termes de cet acte et son sb.rl rendaient invraisemblable l'existence d'un nouveau bail ; qu'en admettant que la preuve d'un bail a ferme dont le prix excède 150 fr. pût être admise., il faudrait dp moins qu'il fut certain que ce bail a sera son exécution; qu'a U vérité la partie de Touiel n'a usé dos voies légales pour l'expulsion da fermier que huit jours après la otseattee ' pintofl commune des au rai.*«n.ibleuissit l'art. 1758
nier sur l'héritage ne suftit pas pour établir la tacite réctasiuctioe, ! que le séjour n'a pas duré assez de temps pour taire présumer I» seulement donné tacitement par le propriétaire pour la continuation du bail , é plus farte raison le séjour ne doit pas alors être considéré comme l'exécution d'un nouveau bail expressément convenu entre les parties • er, si l'on considère, dans l'espèce , le peu de-temps qui s'est écoulé depuis l'expiration du bail jusqu'à l'époque «a l'acte cxlrajudiciaire du • juin a été signifié , la situation respective des parties M les auéms ci*» constances de la cause , il est évident que ce n'est que par tolérance que la partie de Touiet n'a pas usé plus tôt des moyeas de rigueur contra son fils , et que , dès lors . celui-ci ne peut prétendre qu'il y a eu exeru- (ion d'un nouveau bail, d'où il suit que la preuve oûtrteost irrecevable. Du 9 nov. 1827.-C. de Pau. -M. Bascle de laGlèae, pr.
(2) Etpiet: — (Lcmoine C. Duboc.) — 95 Dor. au 5, acte sons sevn* privé, par lequel Leawine consent a Du tue le bail d'une petite ferme9 pour neuf années , expirant à la Sainl-Michet 1910. — Le 97 novembre de cette année , Dubuc es» assigné en déguerpisse ment , par les béri tiers du bailleur.— Il soutient et demande a prouver que ce dernier lui avait consenti un nouveau bail veibal; qu'en conséquence il a eollivè et labouré les terres de son exploitation. — Le 8 janv. 1814, lagwneot d„ tribunal d Andclys , qui admet cette prouve.— Appel.- Aéré t.
La corn;— Vu les art. 1758 et 1759c. eiv.;—El aUooiluqj était averti par le bail de l'an 8, que sa jouissance, en vertu di commençant i Saint-Michel an 10, expirait a pareil jour de l'an W e'esl-é-dirc é Saint-Michel 1810; — Attendu que la loi oa donne aeï fermier, qui jouit en vertu d'un bail, que deux mottes Je se nu m tenir en jouissance; savoir: la continuation par un bail par écrit, ou la Ucita réconduclion, laquelle oe peut s'opérer que par de* fait» de jouissance postérieur» .. l'expiration du bail existant; — Attendu que Débite n'articule aucun fait de jouissance possible , postérieur au bail exigé ; que las actes dont il se prévaut, et consistant dans quelques leurs de Ulioâi»
Jar lui donnés aux terres dont jl avait encore la possession , ne p*w««a» Ire regardés comme le commencement d'exécution d'un uouveaa bail dans le sen» de l'art.' 1705 e. civ. ; qu'ils ne sont au contraire, au» vi que l'ensemencement par lui donné aux terres, au mépris du caoge a lui .w tèrieurement signifie, qu'une véritable entreprise pour se perpétue- .J.,M *a jouissance contre le vœu du propriétaire;- Dit qu'il a été mal juté • a rejeté la demande en preuve, et a ordonné le deguerpusaoeat du m*! micr, é partir de la Saint-Michel. Du 1" mai 18I1.-C de Rouen.
(3) En.c. i - (Percé C. Cruy.) - Ainsi jugé par jeftSMut 4m I.p
«il; mais s'il est certain que, d'après 1 et d'après l'interprétation que doit recevoir e. eiv., le simple séjour momentané du I
LOUAGE.— Ciu*. 3, Sect. 2.
m* condamnations dont le locataire peut tire éventuellement (rappé, en cas d'incendie, à raison de la responsabilité que la loi (ait peser sur lui, cela nous parait Incontestable. Mais si le bail au lien d'être fait ponr une année seulement, l'avait clé pour on nombre d'Armées dont le prix cumulé excédât 150 fr., OU bien encore pour une durée («déterminée, nous pensons que le prix de ce bail ne devrait pas être considéré comme Inférieur à 15* fr.
1 SS. Laprcuvi* par témoins pour établir l'existence d'un bail qui a reçu un commencement d'exécution no saurait être admise s'il en doit résulter l'anéantissement d'un bail écrit : la preuve, dans ce cas, serait contraire au principe qu'on ne pent admettre aucune preuve par témoins contre et outre le eontenuaux actes (Ata, 4 fév. 1808) (i). — Il a été jugé aussi que la preuve testimoniale d une convention ne peut être admise lorsqu'il en existe une preuve écrite; et spécialement que, lorsqu'une partie demande à prouver par témoins le bail passé à son profil d'une maison, etc., bail qui a reçu son entière exécution par la mise en possession des lieux, cette preuve n'est pas admissible si cette môme partie allègue qu'il a été fait une convention écrite, cl si les circonstances du procès donnent la plus grande vraisemblance à cette allégation ( Bruxelles, 18 dée. 1828) (3).
bunnl de première instance de Lyon, du Ojaov. 1859, coaco en ces termes : — « Attende que le jugement du 17 fév. dernier n'a point statué sur l'admissibilité de k preuve; qu'une astre preuve sur la même fait étant reconnue indispensable entre les parties , le tribun»! a voulu , tout en conservant tous les moyens de droit, que la causa fol complètement instruite aGn de statuer sur le tout par un seul et même jugement; — Attendu, d'ailleurs, que l'interlocutoire ne liant pas le juge, il y a, dan» loos les cas , nécessité d'exaniiucr le droit a la preuve testimoniale qui e*l eontestèe; — Attendu que le bail étant de 90 fr. pour une année, et ayant reçu on commencement d'exécution, tombe «nu* l'empire générai de la déposition légale qui autorise la preuve testimoniale des engarments au-dessous de 110 fr. ; — Attendu qu'un coobal établi légament par la preuve testimoniale a tonte la force d'un coalral littéralement prouvé; que la loi ne fait entre eu aucune différence , et que, quelma que fussent les conséquences de ce contrat, elles doivent élro subies de même par le» parties can tractantes;— Alleadu que, pour déterminer si un fait est admissible en preuve, c'est au fait lui-même et non 4 ses conséquence» qu'il iaut s'arrêter, et que la preuve d'un bail de 150 sr., comme celle d'un qsiasi-delil ou de tout autre eagagameat qui est soumis à la preuve testimoniale, ae cesse point d'être recevable, parce que le résultai de celte preuve peut être une condamnation à une somme considérable contre l'une das parties ; — Sur la preuve: — Attendu que des enquêtes auxquelles il a été procédé résulte la preuve c om|ili'ie que le bail dénié par Percé a été par lui verbalement contracté, puis mis à exécution ; — Attendu que Percé reconnaît aujourd'hui l'exi-teneedu bail , mais prétend que l'écurie , et, dans tous les cas , la cuisine placées dans la maison incendiée ne faisaient pas partie des objets à loi loués ;— Attendu , sur ce point, que l'exécution donnée au contrat est la meilleure mesure de son étendue ; qu'il est incontestablement établi par l'enquête que les bergers de Percé usaient de l'écurie, de la cuisine et de la grange incendiées ;— Qu'il importe peu que telle occupation fût un avantage pour Cray elail été sollicitée par lui comme Ici; qu'il n'en est pas moins vrai que t'est par suite du contrat de louage intervenu entre les parties que la tout avait été livré et confié h Percé on * ses bergers; qu'ainsi il est soumis a la responsabilité établie par l'art 1738 c. civ. ; qu'il est dés lors inutile d'examiner si c'est par la fanle desdit» bergers que l'incendie est arrivé , et si Percé serait ainsi soumis a la respon<a- Dil'lé de droit commun résultant du fait de ses préposes; — Sur l'appréciation des dommage» :— Attendu que les évaluations portée* au proeèsvertul de M. le juge de paix oui paru au tribunal . exagérées ; que , lorsqu'il s'agit d'appliquer une responsabilité aussi sévère que celle établie par l'art. 1735 c. civ., il importa de réduire l'indemnité dans les limites les plus restreintes de la perte causée ; — Par ces motifs , le liisunal, jugeant en premier ressort , sans s'arrêter aux exceptions invoquées et statuant sur les preuves résultante» des enquêtes; — Condamne Croxy 4 payer t Baboln de la Bnreliéro la somme de 1,100 fr. pour le éommage souffert par la maison ou grange de celui-ci , ensuite do l'in— "' ! arrive le 30 nov. I83«, avec intérêts depuis la demande et les
f 90. Lorsque, l'exécution d'un bail verbal ayanl commencé, l'existence de ce bail n'est pas niée, mais que la conle&lalioa porte sur le prix, comment le prix doit-ll élro déterminé? C'est è quoi pourvoit l'art, nie. Voici quelles règles il trace à cet égard. S'il existe des quittances, ces quittances terminent le débat : elles forment une preuve écrite quant au prix. S'il n'existe pas de quittance, le propriétaire doit être cru sur son serment, & moins que le locataire n'aime mieux demander l'estimation par experts. Ainsi c'est au locataire, et à lui seul, qu'il appartient de faire l'option entre ces deux choses : le serment du propriétaire ou l'expertise. Peu Importe, du resle, que le prix soit supérieur ou inférieur à 150 f.-.; la loi ne fait pas de distinction; la règle qu'elle prescrit s'applique à tous les cas. — Décidé, conformément à ce qui vient d'être dit, que lorsque, pour déterminer le prix d'un bail verbal dont l'exécution a comracneé, le propriétaire demande a être admis au serment et à la preuve par lémoins; que, de son côté, le fermier réclame uno expertise conformément a l'art. 17I6C. nap., c'est l'expertise, et nonla preuve offerte par le propriétaire, qui doit être ordonnée (Nîmes, c juin 1 825) (j\ — Dans le cas d'un bail verbal dont l'exécution a commencé, s'il y a contestation sur le prix, les juges ne peuvent tenir pour constant le prix fixé par le propriétaire dans sa demande,
dépens de l'instance , si mieux n ainieni le« parties faire procéder à une estimation contradictoire, auquel cas, a ilefaut par les parties de s'entendre sur la choix des experts, ils seront nommés par le président do tribunal fur la reijuéie a lui présentée par la partie la plus diligente ;— Condamne Percé a acquitter et garantir Croxy des condamnations ciééstas prononcées, et en outre à lui payer: l*la somme de 900 fr. pour les objet» incendies appartenant a Croxv ; >• de iO fr. pour sol de de prix sa loyer dos objets ooa iaeeodiés, avec intérêts do ce* deux sommas depuis
la demando et Us dépens do l'instance. » — Appel par Percé.— Arrêt.
La cota ; — Adoptant les motifs des premier» juges , confirme.
Du 0 avril 1840.-C. de Lyon, *« ch.-M. de Rieussee , pr.
(1) Etf*c* .— (Beaudouin C. Fcsan et Martini.) — Le 7 avril 1807, bail sous signature privée d'une boutique par Beaudouin & Fcsan , avec défense expresse de sous-louer. Malgré cette interdiction, Fe<an sous lime i Martini par bail verbal. — Demande en résiliation par Beaudouin , fondée sur Ja transgression do la dè.enso de sous— louer. — Intervention rie Martini, qui soutient que son bail lui a été directement consenti par Beaudouin , et attendu le commencenie ni d'exécution que ce bail aurait reçu , i) demande 4 le prouver par témoins.— Jugcmcnl qui admet celte preuve. — Appel. — Arrêt.
La cota ; — Considérant que la preuve reçue par le jugement dont est appel de l'existence du prétendu bail verbal , tend a détruire le bail écrit passé au sieur Fesan; que cette preuve est contraire au principe qui veut qu'il ne soit point admis do preuve par témoins contre un acte écrit , et à l'art. ISil c. civ. qui a retracé ce principe ;- Dit mal jugé, maintient le bail i loyer convenu par écriture privée, atc.
Du 4 fév. I808.-C. d'appel d'Aix.
(3) (K... C. N....) — La cota ; — Considérant que le législateur en permettant dans quelques cas de justifier par témoins de i'exi-te nce d'une | convention déniée, a eu uniquement pour but de suppléer au défaut d'une preuve écrite, et de venir ainsi au secours de celui qui , se reposant sur la parole et ta foi de l'aulre partie contractante, a pris un engagement/,'1 verbal et sans aucun écrit; mais que celle preuve no doit jamais être ai' f mise dans le cas où il existe une preuve écrite, puisqu'alor* il no pei.' aucunement être question d'établir l'engagement par témoins, mais seu-f lement de rechercher si l'obligation contractée par écrit est valable ot non: — Considérant, dans l'espèce, que bien que l'appelant ptvlesuli que l'intimée lui a loué verbalement pour le prix de 5,700 florins par an," la maison dont il s'agit an procès, sa fabrique et ses dépendances, et demande à prouver par témoins les faits d'exécution do cotte location verbale et son existence, l'appelante n'en a pas moins invoqué constamment devant la cour, pour appuyer son appel, une convention écrite, fui aurait fixé par écrit les clauses de ladite location ; d'où il resulle.que l'existence de la location verbale de la maison, fabrique et dépendances, no peut aucunement, dans de pareilles circonstances, Cire établie par témoins: — Considérant qu'indépendamment des observations qui précédent, il résulte suffisamment des pièces invoquées par l'appelant lui-même et de ses conclusions prises en première instance, qu'il n'a pas été seulement question entre parties, comme le prétend l'appelant, d'un simple bail, a passer avec lui seul, mais bien de diverses conventions entre l'intimée ; et une certaine société, relativement t la maison, labriquo otdcpcn> I dances d'icelle, et notamment d'une location pour un terme do vingt au» I nées successives, au prix susdit, de donner I établissement pour sûreté, de vendre les plombs, do payer les dettes, de taire les avances, et tout cela pour des sommes majeures, et qu'il n'est pas a présumer que des engagements si étendus, contractés au profit d'une société et avee de* mineurs, auraient été pris verbalement et sans aucun écrit; — Que, c on tel élat de eboses, il est inutile de rechercher si les faits d'exécu d'un bail verbal, dont le prix surpasse la somme de 70 florins 87 i et demi, et même son existence, peuvent être prouvés par témoins. M) bien s'il y a ici un commencement do prouve par écrit, qui pourrait faire admettre celte preuve par témoins.
Du 18 déc. 1S48.-C. de Bruxelles, S* ch. (•) {attendu C. Cayre ot Valotte.)-La cou» f— Attendu ta», siU'rt.
LOUAGE. — CuaI*.
SttT. 2.
•lors que cetal-cl n'offre pu de Jurer et affirmer la sincérité, celle offre et la délation du serment pouvant seuls mettre le locataire à mime d'user de la faculté, que lui accorde l'art, m s c. nap., de demander l'estimation par experts. — En conséquence, cl en pareil cas, le locataire peut, même sur l'appel pour la première fois, former sa demande en estimation, qui n'est d'ailleurs qu'un moyen d'exception à la demande principale (Rennes, 27 sept. 1817) (1).
4S9. Dans le cas ou le locataire a demandé l'expertise, l'art. 1716 ■veut que les frais de celle expertise restent à sa charge, si | l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. Celte disposition est extrêmement rigoureuse. Aussi M. Duranton d 'cide-t-il (n* 58) que, si l'estimation des experts, bien que supérieure au prix déclaré par le locataire, s'en rapprochait cependant plus que decclui déclaré par le propriétaire, les frais devraient être, sinon mis complètement à la charge de ce dernier, du moins supportés en commun. Mais cette opinion est manifeslemenlcontraire à la disposition précise de l'art. 1716; aussi M. Duvergier {n* 262} no peut-il se résoudre à l'admettre, quelque conforme qu'elle soit d'ailleurs à l'équité; mais 11 pense que le locataire pourrait se soustraire à l'application de la disposition dont il s'agit en se bornant purement et simplement à demander l'expertise sans déclarer aucun prix. — C'est aussi le sentiment de H. M arcade, sur les art. 1714-1716, n*3, note.
l S 8. Il a été Jugé : 1* que, lorsqu'un immeuble a été affermé à tant l'are, les talus et fossés doivent, quoiqu'ils soient Improductifs, entrer dans la mesure à estimer pour déterminer le prix du bail (Caen, Unov. 1842) (2} ; — 2° Que le prix d un bail verbal, passé par on acquéreur à son vendeur, et non fixé entre eux, ne peut être déterminé par les Juges sur le taux de 5 o/O du prix principal de lavante ; attendu qu il est notoi re que les biens fonds sont d'un revenu inférieur à celui des capitaux ; qu'il convient de Axer le taux annuel du loyer à 3 p. 1 00 du prix de la vente des immeubles loués par l'acquéreur au vendeur (Nancy, 2* ch., 17 JulU. l84S,JolainC. Durand, M. Itiston, f. f. de pr.;
17 1S parait autoriser l'admission de la preuve testimoniale, par exception à la roule générale, lorsque le bail a reçu uo commencement d'exécution, l'article serrant a réservé au fermier etau propriétaire le droit d'en faire déterminer le prix et les condition» par le mode qu'il établit; — Attendu que François Cayre, l'une des parties au procès, par ses conclusions subsidiaires, en date du 15 janv. 1819, aurait demandé la vérification prescrite par l'art. 1716,4 l'effet de déterminer quel pouvailétre le produit du pré lors do bail ; que, des Ion, l'offre du serment de la part de la dama Blinda», ni la preuve par elle coarctée, ne peuvent être accueillies; — Qu'il y a lieu de maintenir le* dispositions du jugement qui les rejettent, feus les droits des parties demeurant réservés par ledit jugement, sur le surplus de leurs conclusions, et, par conséquent, k l'eue! de faire procéder à la vérification prescrite par l'art. 1716; — Attendu, en ce qui concerne l'appel incident de Valette, qu'on caubonnemeni ne peut s'induire d'une convention non écrite, et qui n'est qu'alléguée, et que la preuve ne peut être admise qu'a l'aide d'un commencement de preuve par écrit; — Que, quand même il résulterait des actes de la cause que Valette eût été associé de Carre, on ne pourrait en conclure qu'il ettt été le fermier de la dame de Biandas j — Attendu que la dame de Blendes, eo faisant interroger Valette sur le fait de l'obligation qui le concerne, n'a pas su elle-même déterminer quelle qualité elledcrait lui donner, ce qui permet encore moins de reconnaître en lui la qualité de caution; — Qu'enfin, dans les quittances da prix de la ferme, la dame de Biandas a reconnu que c'était de Cayre seul qu'elle recevait les payements, et avec lui seul qu'elle avait traité par le bail a ferme qu'elle dirait passer par écrit avec lui; — Par ces motifs, sans s'arrêter aux conclusions tant principales que subsidiaires de la dame de Biandas, la démet de son appel ; et, disant droit 4 l'appel incident de Valeur, réformant, quant à ce, le jugement dont est appel, déclare que ledit Valette n'est passible d'aucune obligation envers la dame de Biandas, à l'égard de la ferme dont il s'agit, ni comme fermier ni comme caution; ce faisant, le relaxe de toutes les demandes à kii faites.
Du S juin 18Î5.-C de Nîmes.
(1) (Pougeolle C. la Manette.) — La corja ; — Considérant, 1* que le bail dont la dame la Mariette demande l'exécution n'a été réglé qoe verbalement entre elle et Pougeolle, son fermier; — S* Qoe le prix de location qu'elle e déterminé par sa demande, cl que les juges de première instance ont pris pour constant, n'était justifié par aucun genre de preuve, alors qu'il était formellement contesté par le preneur; qu'il résulte de la que le premier tribunal a admis une demande qui n'clait pas vérifiée ; — Considérant, 3* que pour déterminer le prix de location , dans l'espèce, d'un bail verbal, lorsque les parties ne sent pas d'accord k cet égard, il
extrait de M. Gantier, Jurisprudence de Nancy, *• Louage, n» s).
13». Les dispositions de l'art. I71C, quant à la détermina, lion du prix, doivent être appliquées, non pas seulement au cas où le Bail a rc?n un commencement d'exécution, mais à tous les ras où l'existence du bail est constante soil par l'aveu des parties, soit de toute autre manière, et où en même temps le prix rjee» bail est incertain.
140. La loi s'est occupée, dans les art. 171 s et 1716,4e la manière de prouver l'existence et de déterminer le prix du bail verbal; mais elle a gardé le silence sur la manière de prouver la durée et les autres conditions accessoires, telles que les époques de l'entrée et de la sortie, celle de I échéance des payements, etc. Il s'agit de savoir quelles règles doivent être appliquées à cet égard. — 11. Duvergier, n'* 258 et sulv., n'admet pas que jamais la preuve, solide la durée, soit des conditions du bail verbal puisse être faite par témoins. Pourquoi, sur ces points, dit-il, la preuve par témoins serait-elle admissible, lorsqu'elle est formellement repoussée pour lous les autres? Ni le texte ni l'espril de la loi n'autorisent une pareille distinction. Mais, dans le cas où cette opinion ne serait pas adoptée, M. Duvergier pense que du moins il ne faudrait admettre la preuve par témoins qu'autant que la valeur du bail n'excéderait pas 150 fr. Si l'on sort de la disposition exceptionnelle, ce ne doit être que pour rentrer dans le droit commun. — Le raisonnement sur lequel se fonde M. Duvergier pour exclure d'une manière absolue la preuve testimoniale ne nous parait pas être d'une grande exactitude ; cet auteur en effet conclut de ce que la loi dil ace qu'elle nedit pas ; or, c'est ce qui n'est pas permis lorsqu'il s'agit de dispositions exceptionnelles el dérogatoires au droit commun. Qu'on le remarque bien d'ailleurs, lorsque, l'existence du bail étant constante, il s'agit de faire la preuve de clauses accessoires, la demande est beaucoup plus favorable que lorsqu'il s'agit d'établir un bail verbal qui n'a reçu encore aucun commencement d'exécution el en faveur duquel il n'existe, par conséquent, aucune présomption d'existence. — M. Troplong, n« lis cl sulv., fait une distinction entre les con-
est nécessaire de recourir au mode indiqué et prescrit par l'art. 1716 e. cit., el d'après lequel, lorsqu'il y a contestation sur le prix d'un bail verbal, doul l'exèrulion a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, te propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le loca taire demander l'estimation par experts; — Considérant, 4* que, devant le tribunal de Fougères, la dame la Mariette n'a peint offert de jurer et affirmer que le prix de location fût celui déterminé par la demande, et que le tribunal ne loi a point déféré le serment sur ce point; que, par conséquent, Pougeolle n a point été mis a lieu d'user de la faculté que l'art. 1716 lui accorde; — Considérant, 5» que, sous l'appel, il a formellement conclu é ce que le prix des jouissances fét déterminé par experts; que cette demande ne peut être considérée comme tardive, et par le motif qui vient d'élré établi, et par le mol il qu'il est exception à ta/ demande principale, d'après l'art. 464 c. pr.; — Par ces considérations, ! faisant droit sur l'appel du jugement du 17 juin 1817, dil qu'il a été précipitamment jugé par ledit jugement ; — El avant autrement faire droit au principal, sans nuire ni preudicicr aux autres moyens des parties, ordonne qu'il sera procédé par experts, dont les parties conviendront dam le délai de trois jours, a la visite des moulins de Valaine, k l'effet de déterminer la valeur localité annuelle desdils moulins, en prenant en con sidération les frais des réparations auxquelles l'intimée a établi que l'appelant était assujetti, sans qu'il l'ait contesté; et faute aux parties de s'accorder dans ledit délai, sur le eboix de trois experts, commet le juge de paix dans l'arrondissement duquel se trouvent lesdits moulins, tant pour les désigner que pour rerevoir, dans tous les cas, leur serment de se bien et fidèlement comporter, pour, le résultat de leur opération rapporté a la cour, être statue ce qui sera vu appartenir, etc. Du 87 sept. 18I7.-C de Rennes, cb. vac.
(3) (Cbaufiay C. Pluquet.) — La coin; — Considérant qu'il est n» connu entre toutes les parties que Cbauffay a affermé a Pluquet l'herbage des Pommiers, ce qui embrassait tout le terrain depuii ta (arrière d'entrée rue Saint-Jean jusqu'au chemin allant de l'église Saint- Vigor a l'octroi..., à condition de payer une somme annuelle de 2 fr. par chaque) 12 centiares de terrain loué, et de plus une somme annuelle de 600 fr., et que le terrain serait mesuré le jour de l'entrée en jouis-once pour déterminer la quotité aûtrmée; — Qu'il résulte de cette convention que le propriétaire a loué l'herbage des Pommiers dans son entier, tel qu'il consiste et sans distrartiun aucune de ses parties productives ou non; que, dès lors, toutes .'es parties, quelles qu'elles soient, talus ou fossés, doivent entrer dans la mesure à estimer pour dt terminer le prix de la convention.
Du 14 nov. 184*.-* «»Ge*»
LOUAGE. — Cbap. 3, SECT. î.
d tijns poar lesquelles la loi, à défont de stipulation expresse, se refere aux usages locaux, telles que la durée et l'époque des payements, et les autres conditions qui dépendent uniquement des conventions arrêtées entre les parties. En ce qui touche les pré- Bières, Il pense qu'elles doivent se régler uniquement sur les présomptions établies par la loi, c'est-à-dire conformément aux usages (V. aussi en ce sens M. Narcadé, sur les art. I" I4-I"t6, o* 3); Il n'admet point à leur égard la preuve testimoniale, quelque modique que «oit d'ailleurs le prix du bail; quant a celtes sur lesquelles la loi et les usages locaux sont muets, il fait encore une distinction, suivant que le prix du bail est supérieur i ISO fr., ou ne dépasse pas celle somme. Dans le premier cas, Il repousse la preuve testimoniale ; il veut qu'on applique la régie gënota'.e octore non probante, r<>us absolvitur, cl qu'on se règle par les circonslances ; dan? le second cas, au contraire, Il ne voll lien qui s,'opposc a l'admission de la preuve testimoniale.
Nous no pouvons admettre non plus celle doctrine. Et d'abord, peur ce qui concerne les points sur lesquels il existe des usages loouv, dis que la durée et les époques de paiement, les parties ont toujours la faculté de faire, même verbalement, des conventions particulières; si la loi se réfère à ces usages pour le cas où le bail a (té fait sans écrit, c'est qu'elle suppose que les parties, par leur silence, s'y sont elles-mêmes Licitement référées; mais le principe qui domine tout cet ordre d'idées c'est que les conventions légalement lermées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites : ainsi, même en cas de bail verbal, les usages locaux, non plo* que les articles du code nap. qui s'y réfèrent, ne pourraient point prévaloir contre des conventions avouées. M. Troplong luimême le reconnaît, ainsi que nous le verrons ultérieurement. 11 n'y a donc pas lieu do distinguer entre les points sur lesquels il existe des usages et les points sur lesquels il n'en existe pas; poar les uns comme pour les autres, la question se réduit à savoir si, lorsque, le bail ayant été faut sans écrit, il
(1) (Matsonnel C. DoTert.) — La cocu ; — Attendu que fi, aux termes fa art. 1715 cl 1716 c. cit., te bailleur doit être cru sur son affirmation relativement A la quotité du prix, il n'en est pas da même de l'èrkéance des payement.', qui doit être déterminée pafr l'usage des lieux ; —Attendu qu'il est convenu, en tait, que l'entrée en jouissance de Duverl dans les immeubles appartenant aux consorts Massoiincl, a commencé •a nais de mars 1851, et qu'Etienne Duvcrt s'est prévalu de la part de ttaitre dans les récolles pendantes lors de son entrée en jouissance; — Attendu que l'usage des lieux , dan* He pareilles circonstance*, fait re- «Mter le commencement du bail à la Toussaint précédente, e'esl-a-dire ta 1* nov. 1830; — Attendu que, soit que, d'après l'usage consacre, le pavement do prix de ferme dût être fait en trois, deux ou un seul paye- Mal, l'annuité entière était due au 1" novembre 1831 ; que, dès lors, b saisi* des consorts Massonoct do 10 du même mois est nien interve- «w; — Attendu que, bien qu'Etienne Duverl doive être seul considéré comme (entier des immeubles appartenant aux consorts Massonnet, bie ■ qu'il toit inutile d'examiner s'ils ont eu connaissance de la séparation intervenue entre les maries Duverl, et des baux et payements qui en ont été la suite, la saisie, quoique frappant sur des objets mobiliers donnés t la femme par ces baux et payements, n'en est paa moins valide, par Mite du privilège accordé par l'art. Î104 au propriétaire sur le» objets qui garnissant la maison ou la terme, la femme, quoiqu'elle ne puisse être •blinde avec son mari pour le payement du prix de ferme dont elle n'est pas cofenniere, ayant A s'imputer d* n'avoir pas donné au propriétaire 0 la ferme connaissance do droit qu'elle avait A la propriété des ob.ets «k lesquels portait son privilège... ;— Par ces molirs, confirme, etc.
Dn 4 août 1832.-C. de Grenoble, i« ch.-M. de Noaillcs, pr.
(3) lra EtpiM.- — (Le sieur Mesly C. le sieur Tabalet.)— Etienne Ta- Wel loue verbalement, du sieur Mesly, une auberge et une remise, pour 440 fr. par an, payables A Noël et A la Saint-Jean. — Tabalet, n'ayant pu payé le semestre ëebu A No*l 1821 , Mesly lui signifie , le 2* janr. 1MJ , sommation : 1* de payer 225 fr., prix du semestre ; 2° de sortir b 24 juin suivant ; le 10 janv. 1825, saisie-gagerie. — Opposition par Tatulct, (ondée sur ce que Tabalet n'aurait pas fait (aire les réparations promises ; qu'il se seraiteio|>arè d'une partie de la remise louèe.et sur ce que la sommation de sortir était nulle, le bail ayant èlè fait pour six ans, sauf (acuité de résilier. Il demande A faire la preuve par témoins de se* allégations. — Mesly nie les faits, excepté celui relatif a la durée du b.nl, qu'il dit avoir clé paassé pour six ans, mais avec faculté de résilier , en ravertissant trois mois d'avance. — Le 18 juin 18X5, jugement du triauai deBoirgoin, qui admet la preuve. — Appel. — Arrêt.
Lacx.ra;— Vu les art. 1711, 1715 et 1710c. civ. ;— Attenduque, te t«<teiW l'art. 1714 précité, s'il y a contestation su l'existence ou
est allégué par fnnedes parties que des conventions particulières sont intervenues à l'effet de régler soit la durée du bail, soit l'époque de l'entrée et relie de la sortie, soilles termes de payement, ou quelque autre condition, la preuve leslimon!ab>dolt être rtv poussée d'une manière absolue? Pour nous, nous ne le pensons pas. Comme on ne se trouve point alors dans l'hypothèse prévue par les art. l~15et 1716, el que ces articles, ainsi que nous l'avons déjà dit, ne doivent pasélrcétcndus au delà de leurs termes, nous estimons que la question doit être résolue par l'appllcatloc du droit commun, tel quïlrésulte de la combinaison desart. 134 1 cl suiv. c. nap.jqu'ainsf, si la valeurdu bail n'excède pas 1 50 fr., la preuve testimoniale pure et simple doit être admise ; et que, si la valeur du bail est supérieure h cette somme, la preuve lestimoniale n'est admissible qu'autant qu'il existe un commencement de preuve par écrit.
1 4t. 11 a été décidé, conformément a l'opinion émise pat M. Troplong, que, lorsqu'il y a contestation sur l'époque de l'échéance des payements du prix d'un bail verbal, il n'y a pas liet. à appliquer la disposition de l'art. 1716 c. nap. en ce sens que le bailleur doive à cet égard être cru sur son serment, comme pour la quotité du prix; mais que l'échéance des payements doit être déterminée par l'usage deslieux (Grenoble, 4 août 1 852) (1).
14*. Au surplus, la jurisprudence s'est assez généralement prononcée contre l'admission de la preuve testimoniale dans le cas où le prix du bail excède 150 fr. Ainsi il a été jugé : («qu'on ne peut prouver par témoins la durée ni les conditions d'un bail verbal excédant 1 50 fr., alors même que ce bail aurait eu un commencement d'exécution (Grenoble, 4 mai 1825; Bruxelles, 3 déc. 1826) (2); — 2» Qu'on n'est pas admissible à prouver par témoins la durée d'un bail {non écrit), bien que l'existence de ce bail ne soit pas déniée et qu'il ait reçu on commencement d'exécution, alors surtout qu'il s'agit d'un loyer supérieur à 150 fr.; sauf aux juges à déférer le serment supplétoire à la partie qui
les conditions d'un bail verbal, une semblable contestation ne peut jamais être l'objet d'une preuve testimoniale, quelque modique que soit le pris da bai I allégué, c'est-6-d ire, quand méic: . serait au-dessous de 150 fr., sauf A déférer le serinent à celui ou: nie; — Attendu qu'il e*t si vrai qu« l'art. 1715 c. civ. et prohibitif do la preuve pur témoins, dans le cas m?me où te preneur serait entré en jouissance de la ebose louée, el eu, par conséquent, le bail verbal aurait reçu un commencement d'exécution , que l'art. 1716, prévoyant le cas d'une contestation sur le prix, aprèi une jouissance de plus d'une année, dispose que , s'il n'exile point >lo quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aimo le locataire demander l'estimation par experts; - Attendu qu'il ne pouvait entrer dans la pensée du législateur d'admettre la preuve testimonial* pour justifier l'assertion de l'une des parties, qu'un bail verbal, qui a» raitrecu exécution, aurait été passé, non pour trois ou six ans , commt le soutiendrait l'autre partie, mais pour dix, quinio ou vingt ans, alors mémo que le prix s'élèverait A 10, 15 ou 20,000 fr, ; et faire ainsi dépendre d'une semblable preuve la durée d'un bail important, la décision d'une contestation A laquelle se rattacheraient d'aussi grands intérêts:— Attendu, dans l'espèce, que le tribunal de première instance a contrevenu à la loi, en permettant a Tabalet de prouver par témoins, malgré la négative de Mesly, que le bail verbal a lui passé par ce dernier l'avait été pour six années, sans rlau'e de repentir; — Attendu que le» autre* conditions alléguées par Tabalet no comportaient pas non plus la preuve testimoniale ; — Attendu que le procès au principal est en étal do recevoir jugement, a mis l'appellation el ce dont est appel au néant; et reformant, sans s'arrêter a l'oppo'ition de Tabalet envers le commandement du ïî jinv. 1825, non plus qu'a ses las et conclusions, permet A Mesly de continuer ses exécutions.
Du 4 mai 1823.-C.de Grenoble, l« ch.-M. Paganoa, pr.
*• Erpict : — (V... C. K....) — La cnp»; — Attendu qu'an terme* de l'art. 1341 c. civ., aucune preuve par témoins m peut être admise lorsqu il s'agit do ebose excédant la somme on valeur de 150 fr.; — Que, bien loin qu'il ail été dérogé, pour certains cas, A cette règle générale pal l'art. 1715, en matière de louage de maisons et de biens ruraux, la disposition de ce dernier article étend encore, ao contraire, la prohibition portée par l'art. 1511, en défendant, en cette matière, la preuve par témoins, quelquo modique que soit le prix du bail; lorsque le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution ; — Quain;i, dans l'espèce, les parties n'étant point d'accord sur le terme pour lequel le bail dont il s'agit aurait été contracté, et aucune preuve par écrit n'existant a cet égard, la preuve de cette durée ne peut être faite par témoins; — Par cas motifs, met l'appel au néant, etc.
Du 9 déc. 1820.-C. sup. de Bruxelles, 4«ch.
