I-OUAGE.^-Chai». 3. Sbct

nie la durée du bail (Colmar, 15 mar6 l$*3) (l); —3» Que la preuve testimoniale ne peut Aire admise pour prouver que la durée d'un bail verbal do biens ruraux dont les produits se recueillent en entier dans l'année cxeèdo ce terme (Bordeaux, 8 avril 1811') (2) ; — *• Qu'un individu n'est pas reccvable à prouver par tOiuoins qu'il lui a été consenti bail pour un certain nombre d'an-

(1) (Wilhammcr C. Hud.) — La nom; — Attendu qu'il est reconnu, m fait, que c'est a titre dp bail que l'intimé a pris po<*e*sîon du local qu'il occupe dans la maison de l'appelant; que la difficulté qui divise le» parties ne roule pas «ur l'existence de ce bail , mais sur celle de sa durée; qu'en effet, l'intimé soutient que l'appelant lui a consenti un bail de troi» an», à partir de Xt*l liUI, pour uu prix de t,000 fr. par an; que l'appelant alloue de son roté qu'un bail aurait été convenu entre lui et l'intime, mais que celte convention avait dû être constatée par un acte lors de la rédaction duquel le* condition* auraient été d finilivement rt^ie»; que l'intimé ne «'étant pas mi* en devoir d'obtenir cet acte, lo bail serait resté imparfait, en ce sens qu'il n'y aurait en rien d'arré!é lur la durée, qui se serait trouvée dès lors fixée par l'usage des lieux ; — Attendu que l'intimé s'est pravalu des qualité* du jugement dont est appel , et a pièlendu qu'elle' renfermaient la preuve de l'aveu qu'aurait (ait l'appelant a l'audience d'avoir réellement consenti a son prolit un bail de trois ans; que cet aveu rendrait inutile la preuve ordonnée pnr Us premiers juges, dont la décision devrait être réformée en ce sens «ur l'appel incident émis par ledit intimé ; mai» que, d'une part , l'aveu', (et qu ii est reienu dans les qualités , e»t loin d'être décistf fur le point de la difficulté, puisque, s'il énonce qu'il avait été question entre les partie» d'un bail de trois ans, il porte aussi que, faute par l'intimé d'avoir réclamé l'écrit qui devait constater la convention, les conditions du bail n'avaient pas été définitivement arrêtées ; que , d'un autre coté, ce qui démontre que l'aveu que l'appelant doit avoir fait à l'audience n'a pas eu la précision que l'intimé lui prête, c'est qu'il n'en a pas demandé acte, et que les premiers juges ne l'ont considéré que comme on commencement de preuve par écrit du point contesté; qu'il résulte de ce qui précède que l'intimé ne prouve pas dès A présent l'exi-tcnee do la convention sur laquelle «a demande est fondée , et qu'il faut écarter son appel incident , et examiner le mente do l'appel principal ;

Attendu que si l'écriture n'est pas de l'essence du contrat de bail, et •i le coo-entement des parties sur la chose louée , sur la durée et lo prix de la location suffit A la perfection de ce contrat , il faut toutefois reconnaître que la loi, dans la vue d'éviter les procès que les conventions verbales entraînent, et qui seraient plus ruineux et plus fréquents en cette matière , a voulu amener les parties a recourir A l'écriture pour constater leurs conventions , et qu'à cet effet elle a proscrit la preuve testimoniale dans les cas mêmes où le droit commun l'admet pour d'autres contrats consensuels, et fixé des règles auxquelles les pallies seraient censées s'être soumises lorsqu'elles n'auraieol pas constaté par écrit leur volonté d'v déroger, — Que c'c-l ainsi que, d'après l'ifrt. 1715 c. riv., si le bail fait sans écrit n'a encore rera aucune exécution , et que l'une des parties le nie , le seul genre de preuve admis est lo serment déféré A relui qui nie le bail ; quo l'art. 1716, pour le cas où le bail a reçu un commencement d'exécution et n'est par conséquent pas dénié, prévoit une contestation sur le prix du bail, et n'admet également d'autre* preuves du prix stipulé que les quittances, et A leur défaut, l'affirmation dt propriétaire , si mieux n'aime le locataire recourir A une estimation parcx|Cl>; qu'enfin les art. 1756, 1757, 1758 et 1771 déterminent la durée des baux faits sans écrit , durée que lis parties sont pre?umccj avoir adoptée lorsqu'elles no l'ont pas modifiée par leurs conventions écrites ou avouées par olles ; qu'il suit de là que la preuve des baux faits saus écrit est rcjùo par des dispositions exceptionnelles qui repoussent les règles générales des art. ISU et suivants, soit qu'il s".igissC de prouver le bail en lui-même ou le commencement d'exénition de ce bail, soit qu'il j'agisse de prouver l'une des conditions etseiilicllc« du contrat ,— Attendu que l'on ne saurait, en argumentant do l'art. 1715, soutenir que lorsqu'il y a eu eomnicmf ment d e\ecu!ion du bail, la preuve testimoniale doive être admise, sans merorinaitre lo texte aussi bien que l'esprit de la loi ; que l'ait. I71C, qu'il ne faut pas séparer de l'article qui le précède, rejette la preuve testimoniale pour établir le prix du bail déjà exécuté, ce qui prouve que la loi prosrril cette preuve aussi btan lorsque lo bail a été exécuté que lorsqu'il ne l'a pas encore été; qtte d'ailleurs, pour démontrer le viee de l'argumentation dont on vient de parler, il suffit de faire remarquer qu'elle conduirait A cette conséquence que, lorsqu'il y aurait un commencement d'exécution du bail, la preuve tes- 'timoaialc devrait être admise, quel que fut le prix du bail, ce qui «c- >iit évidemment contraire au texte et a l'esprit de la loi en cette initiére;

Attendu, au surplus, que s'il^aHait admettre que, lorsque le bail aéle exèeutè, et que ce fait est reconnu , la eonle-Ulion mr tatile autre condition que celle du prix doive être régie par les règles générales du droit commun , la preuve admise par les premiers jupes ne l'aura. t pas été plus valablement ; — Qu'en effet , il s'ag H dans la cau«c d'un lover bien supérieur A 150 fr., et que, d'un autre cité, il n'cvi-tait aueiin commencement de preuve par écril dans le sens de l'art. 1517 ; nue l'on ne

nées (neuf an»; , si le prix de chaque loyer annuel , quoique Inférieur à ir>o fr., s'élève, toutes les année» réunies, au-dessus de celle somme (l>aris,6avr. 1825) (3); — 5* Que la durée d'un bail fait par écrit ne peut être prouvée par témoins, bien que ee bail ait d<')à reçu deux années d'exécution (Bordeaux, 1 8 juin' 1 839, aff. Dancy, V. Obligation) ; — 6* Que, de ce qu'un bail verbales! exécuif,

saurait, en effet, considérer comme tel les quittances produites par l'intimé, puisqu'elles n'ont aucun rapport avec la durée du bail; que, d'astn part , si l'aveu fait à l'audience par une partie peut constituer ua avea judiciaire, il ne forme pas un commencement de preuve par écrit conini elle, puisqu'il n'est constaté par aucun acte antérieur au jugement; qu'ainsi la preuve admise par les premiers juges doit être rejette par les principes qui règlent les baux faits sans écrit aussi bien que par ceei du droit commun ; — Al'eodu qu'aux termes de l'art. 1567, l« juçn peut déférer d'office le serment { lorsque la demande n'est pas totalement dénuée de preuves ; que si I aveu contenu dans les qualités ne justifie pu pleinement la demande , il permet néanmoins A la cour de recourir i la délation du serment «upplétoire ; — Par ces motifs, prononçant sur l'appel émis par Witbammcr du jugement rendu entre les parties par le tribunal civil de Strasbourg, le 19 jinv. 18(5, met l'appellation et ce deat est appel au néant; émendant et évoquant , déclara bonne et valable la dénonciation de bail que l'appelant a fait signifier A l'intimé , par exploit du 17 décembre dernier, laquelle dénonciation ne produira toutefois sn effet que pour le Si juin prochain ; ce faisant, déboute l'intime de l'opposition et de la demande par lui formées ;... — A charge toutefois par l'appelant d'affirmer en personne, devant M. le juge de paix de son canton, que la cour désigne A cet effet, qu'il n'est pas vrai que, •»n«bstatt la non-rédaction de l'écrit qui devait contenir la rédaction des eente»lions des parties, il ail consent! A ce que le bail ait une durée de trois

Du t's mars 18W.-C. de Colmar-M. Dumoulin, pr.

(*) Etpie*.- — (Veuve Tronche C. Mas&onbre.) — La veuve Tronche était depuis trois ans en jouissance, A titre de bail, du bordernge in (rruM'rrs, appartenant aux époux Massoubre , lorsque ceux-ci lui donnèrent A Un d'année congé du ces lieux. Il n'v avait pas eu da bailérrit, el la veuve Tronche résidait, sous prétexte qu'il lui avait été cousenti un bail de neuf ans. — Jugement qui ordonne le délaissement des lieu loués, avec indemnité, attendu la non-représentation d'un bail écrit- - Appel par ta veuve Tronche. —Arrêt.

La cm a ; — Attendu que la veuve Tronche n'ayant pus prouvé eVui les premiers jugea que le bail verbal A elle consenti par les mariés Massoubre devait avoir une durée de neuf ans, elle a été justement condamnée à délaisser aux mariés Mas.'oubrcle bôrdcrage des Graviers;— Attendu que l'art. 1716 c. civ. se lie à l'art. 1715, et en explique le sens; qu'il résulte du rapprochement rl de la combinaison de ces deux articles que dans aucun cas la preuve testimoniale ne peut être admise pour 'lahlir l'existence , le prix et la durée d'un bail verbal de biens twaai; qu'ainsi la preuve testimoniale offerte par la veuve Tronche, que le bul verbal dont s'agit au procès devait avoir une durée de neuf ans, etlnoi reccvable ; — Attendu qu'en supposant que la lot autorisât la prmrs testimoniale du fait articulé par la veuve Tronche, ce fait ne serait pas assci vraisemblable pour déterminer la cour A en ordonner la preuve par témoins; — Attendu qu'il est évidemment contraire A l'essence d« serment d.cisoire d'être défère subsidiaircnicnl , d'où i) suit que le sermest que la veuve Tronche a déclaré déférer subsidiairenent aux marié- Massoubre n'est pas en réalité un serment dètisoirc; — Attendu que lawur peut déférer d'office le serment supplétif aux mariés Massoubre, svr 11 fait relatif A la durée du bail , l'avoué des maries Massoubre ayant formellement déclaré A l'audience qu'il ne s'opposait pas A la aviation *• ce serment, etc.

Du 8 avr. 181», C. de Bordeaux, S» cb.-Vf. Prévot-Leygoaie, pr.

(3) F.tpèct : — (Reooull et Renault C. Hélène et PeuHai». )— Hélène el Poull.iin offraient de prouverqu'ils avaient sous-loué un étang pour neuf ans, moyennant le prix île 92 fr. par an pourttiarun. — Renoultel Ucnault niaient avoir consenti ce sous-bail.— Le 25 juillet 182», le Inbdml do Rambouillet, ntlendu qu'il est articulé, par les demandeurs, quo, le 7 mai l8'Jl,lcs dércndcursleiirontsous-loué pour neufaonèes ,*n présence de témoins, moyennant chacun 92 fr. par an cl chacun un psalat de fai'anre , l'étang du Bourg-Neuf; qu'il est articulé que le prix a été stipulé divisément et sans solidarité A 92 fr. pour chacun des locataires; qu'ainsi, s'a:is<anl d'une somme moindre de 150 fr. , la preuve testimoniale delà cvivenlinn e»t admissible, admet les demandeurs à preuve, ek — Appel par Rcnoult et Renault. Ils -nu'ieniirnt que c'est parla réunie» de toutes le* années, pendant lesquelles doit durer le bail , qu'il fart nppiiVier h dette ,i paver par suite du bail ; que c'est ta ce qui CMSliM la qu»iiiè iJl- robliçrit.oti, et non pas la îomnic pavable isolément chaque année; que c'e-l uin-i que doit s'cnlendre l'art, t ï 15 c. civ., et qut«l arlirîe n'a pas voulu s écarter du droit commun. — Les intimés ré patdent, !• quo,d'aprè< ce système, l'art. 1715 ferait presque saos application, pareo qu'il est peu de bail dont le prix, toutes les aînées ré«" c-

LOUaGK.— Ciup. 3, Sect. 2.

d ne s'ensuit pas que le locataire paisse prouver par témoins tutelle condition, déniée parle bailleur, acté stipulée; et, par exemple, qu'en louant un magasin les parties étaient convenues qu'une ouverture serait pratiquée dans le plancher du grenier non romprlsdans le bail (Itcq. 10 mal 1832) (i); — 7» Que Tari, nis e. nap. Interdisant la preuve testimoniale d'un bail verbal «ai n'a encore reçu aucune exécution, quelque modique qu'en soit k prix, on ne peut en induire, par un argument à contrario, que ce mode de preuve est permis, lorsque l'exécution du bail a commencé, pour en établir les clauses cl conditions. Cet article Ht contient aucune exception à la règle portée dans l'art. 13 il da même code pour constater non-seulement l'existence des contrats, mais les clauses et conditions qu'ils renferment (C. cass. belge rej.> 28 mars 1827, aff. Dclabaye, V. infrà).

m f élive pas a 150 fr., et que c'est, an contraire, d'après la somme payable chaque année qoe doit être déterminée l'admission de la preuve ; i' an surplus, il y a eu exécution du bail, ce qui lève toute difficulté. -Arrêt.

La ceci ; — Considérant qu'il s'agit dans la cause, d'an soas-bnil de •tuf années; que la réunion des sommes annuelles, pour lesquelles il e?t articulé que le bail était souscrit, excède de beaucoup la somme dt< liO lr., au delà da laquelle la preuve par témoins eut inadmissible; — Met le jusensent dont est appel au néant ;— Émcndaot, etc.

Ou • avril 1«45.-C. d« Paris, S* ch.-M. Desèze, pr.

{I jEifitt: — (KouveirollisC. Breuon. >— Le sieur Rouveirollis , locataire par bail verbal du sieur Bressoo, demandait a prouver par témoins qu'il euit convenu de pratiquer une ouverture, alla d'y placer une poulie, lies le plancher séparant le magasin loué d'un grenier, non compris dans Usai!.— Le 1" sept. 1830, jugement do tribunal civil de Montpellier ip», reoaasaant cette preuve, condamne Rouveirollis a fermer l'ouvert«M, 4 ealever la poulie et a payer 500 fr. de dommages-intérêt* , par les raotifi suivants : — « Considérant que le sienr Rouveirollis n.» ji-tilie las qu'en lui louant le magasin et la cour es dépendant, le sîcur lii c-~i)n lu avait accordé la (acuité de percer le plancher dudil magasin, cl d'éublix dat< le grenier situé au-dessU»U peibie destinée A mettre en ae- \\it son de; utorr; — Que le sieur Unisson a nié d'avoir loué avec celte condition le magasin et la cour, jouis par le sieur Ronvcirolv*, cl ex pli— (;oê que, s'il ne s'opposa pas d'abord a ce que le plancher fût percé, ce t'avait élè que sur la foi de propositions verbales, d'après lesquelles il asnit lauè à l'appelant non-seulement lo magasin et la cour, mais le (renier el le premier étage, propositions qui étaient demeurées aux termes d'un projet; — Qoe la preuve oberle par l'appelant, outre qu elle ne serait pas concluante, puisqu'elle n'avait pus pour objet le fait mémo ds la cvaveotien alléguée, n'était point admissible, puisqu'il s'agissait d'un lui dont le prix excédait la somme de 150 fr. ; qu'il ne résulte pas, en (fit, de l'art, 1715 c. civ., que la preuve testimoniale «oit admissible H fait de baux verbaux, quels que soient l'objet el le prix du bail, de cela seul qu'il aurait reçu ua commencement d'exécution ; qu'au contraire, tel acticle restreint , an lieu de l'étendre , l'admissibilité de la preuve testimoniale el défend de prouver l'existence d'un bail verbal dont l'objet et le prix seraient inférieurs a 150 (r., s'il n'a reçu un commencement d'ciécution. » — Pourvoi pour violation de l'art. 1715. On dit qua cet article ne prohibe pas la preuve testimoniale, quand il s'agit seulement de prouver une condition tant à fait distincte do l'existence du bail, do w durée, de son prix, qui ne soat d'ailleurs nullement contestes; et alors, surtout, qu'il y a commencement d'exécution. — Arrêt.

La cour ; — Attendu qoe le jugement en dernier ressort du tribunal de Montpellier a décide, en fait, que le bail verbal, passé au sieur Rouveirollis par le sieur Bresson, n'avait reçu aucun commencement d'excouti»o, et qu'ainsi, ce n'était pas le cas d'admettre la preuve testimoniale ottne par le sieur RouveiroUii, et qu'en jugeant ainsi, lo tribunal de Montpellier, loin d'avoir violé ou faussement interprété l'art. 1715c. civ., m a lait, au contraire, une juste application ; — Rejette.

Du 10 mai ms.-C» C, ch. req.-MM. Zangiaxomi, pr.-Do Mcr.ervflte, rap.

(!) l'Elisée». — (Masbemard C. Marette.)— La cou»;— Considérant ta* fart 1715 c. civ. n'exclut la preuve testimoniale de l'existence dan bail à ferma dénié par l'une des parties, et qui n'a point été rédigé psrécrit,que lorsqu'il n'a reçu aucun* exécution; d'où il s'induit que, lorsqa'ily a eu commencement d'exécution d'un bail & ferme, et que le di»corii ne roule que sur sa durée ou sur ses conditions, la preuve est receuhle- — Considérant que, dans le cas où l'exécution d en bail a ronvotoce, ce n'est qu'autant qu'il y aurait contestation sur son prix , que l* propriétaire doit en être cru sur son sermcr.l, mais que cette bypotttse ne se vérifie point dans la cause, puisque les deux parties conriencecit «jue la prix a été fixé à 450 fr. par an, et qu'elles ne différent entre elles que sur la répartition de celle somme entre les deux «;mc-lre* dont i l'année;— Considérant que, puisque, d'une part, le bail e t

, etq. il y a

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où il a

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Au contraire, Il a été J»igu que la taculti de prouver l'existence d'un bail verbal, doul l'exécution a commencé , entraîna avec elle celle d'en prouver la nature et les condilinus; qu'ainsi, lorsqu'il y a eu coinnicticcmenl d'exécution d'un bail , et qu'il y a discord entre les parlics seulement sur sa durée ou sur ses conditions, el non sur la quotité «lu prix, la preuve testimoniale est admissible (Nîmes, 1 4 juill. I8I0; 22 mal 1819) (2). — Mais cette décision, approuvée par M. Duranton seulement (n* 55), est généralement repousséc et avec raison.

1 4 S. 11 n'est pas douteux, au surplus, que la durée d'un bail écrit non repré.scnté, mais en cours d'exécution, et dont le prix n'est pas contesté, peut être prouvée par témoins a l'aide d'un commencement de preuve par écrit {Rouen, 22 juin 1842) (3). L'art. 1347 c. nap. doit recevoir ici son application, puisqu'on

où il doit finir, et que, d'autre part, la loi ne se rapporte i cet égard i

l'assertion do l'une des parties préféruhlcnient à celle de l'autre, il est indispensable, peur pouvoir régler leurs droits, de suppléer au témoignage d'une convention non écrite par une preuve testimoniale; — Que, dans l'espèce, les faits articulés par Masbernard sont tellement concluants, que, s'ils &ont justifiés, il sera impo-siblc d'admettre que le bai & lui fait ait eu son comraem einent, et dotvo finir aux époques qui lui sont assignées par le sieur Marette;— Par ces motifs, dit mal jugé et admet la preuve offerte par Masbemard ; condamne l'intimé aux dépens de première instance, ceux de l'appel demeurant réservés. Du 1 1 juill. 1810.-C. de Nîmes.

8* Espvt .• -(Couderc C. les bérit. Turc.)— En 1805, bail écrit d'un domaine par le sieur Coude rc au sieur Turc, son beau-frère, moyennant un prix fixé en argent. — Ce bail expiro, et néanmoins le premier est laissé en possession. Décès de Turc. Se* enfants sont poursuivis eu pavement des fermages d'aérés l'acte de 1805. — Ils répondent que, depuis 1808, lo bail a eu lieu a mi-fruits ; qu'il a constamment été exécuté de celte manière et qu'ils n'ont rien i payer. — Couderc dénie ces conditions; mats, par jugement du 6 janr. IK17, le tribunal de Florac admet les enfants Turc à les prouver par témoins. — Celte preuve faite, le 80 mai 1817, jugement qui rejette la demande de Couderc. — Appel. Couderc soutient, 1* <|ue l'art. 1715 c. civ. est limitatif et qu'il n'autorise, do même que l'art. 1710. i prouver par témoins, que l'existence et non point les conditions du bail verbal ; 2* que le sieur Turr, étant reste en possession du domaine, il est intervenu un nouveau bail par tacite reconduction, c'esl-a-dire aux conditions exprimées dans le premier, conformément a l'art. 1776; que cet article établît a cet égard une présomption légale, et qu'admettre la preuve par témoins, c'est contrevenir àl'arl. 15it, qui défend de prouver contre le contenu aux actes.— Arrêt.

La coca;— Attendu que la faculté de prouver l'existence du bail verbal, accordée par l'art. 1715 c. civ., entraîne nécessairement avec elle celte d'en prouver la nature et les conditions; — Attendu qu'il n'y a lieu & l'application de l'art. 17 10 que lorsqu'il s'agit de contestations sur le prix du bail ; que ce n'est poml co qui a donné lieu au procès actuel, mais les allégations contraires des parties, sur le point de savoir si le bail était* mi-fruits ou rente Oie; co qui plaçait lesdites parties dans la catégorie de l'art. 1715, et rendait la preuve* indispensable; — Attendu que l'art. 177G n'a clé fait qu« pour régler les droits et les obligations du propriétaire et du fermier, en cas d'absence de stipulations oouvolles, lorsque ce dernier reste et est laissé en possession du domaine 4' l'expiration de son bail; mais qu'il a'en est point ainsi lorsque les effets du nouveau bail ont ité l'objet de nouvelles conventions entra cux^ soit qu'elles aient été faites verbalement ou par écrit; — Attendu qu'il est prouvé, par l'enquête, qoe Jean Turc fut coton partiairo ot a mi-fruits du domaine a lui auVrmè par Couderc , pendant les cinq années dont celui-ci réclame le prix du fermage, et que Coudcic reçutaiclle époque «a moitié des fruits qui y furent recueillis ; — Adoptant au surplus le* melifs énonces au jugement du tribunal de Flurac, a démis et démet Couderc de son. appel.

Du 22 mai l^ilt>.-C. de Nîmes.

(3) (Lefebvro C. Lancien. )— La Coca ( après partage); — Sorte recevabilité de la preuve testimoniale : — Attendu que Lefebvrc occupt une maison appartenant aux époux Lancien, en vertu d'un bail en court d'exécution depuis Pâques t85'J ; que Lefebvrc prétend, entre autres choses, cl offre de prouver que ce bail a éle fait par écrit el consenti » son profil par Piquet, auteur de Lancien ; que, de plus, la jouissance stipulée pour neuf ans ne doit cesser qu'il Piques 18(8; — Attendu, ea droit, que l'art. 1715 c. civ. n'interdit la preuve testimoniale que lorsque, le bail fait sans écrit n'a cii' ore reçu aucune exécution ; — Que si l'art. 1*16. prévoyant le cas où l'exécution du lu il a commencé et où il v a contestation sur le prix , détermine un mode de pieuve particulier exclusif de la preuve testimoniale, cet article, d'une part, ae s'applique, comme l'art. 17 ts, qu'au bail verbal, el, d'un autre cité, limita l'application du mode de preuve qu'il inJique au seul cas où il y a co;isur le prix ;- Attendu, dé» lor*, que ces article* imI jjwpuu-

LOL'aGE.—Cha». 3, Sect. 2.

te m rrot»e plus dans les termes des dhposUloasexeeptloonelies •te» art. ni5 et I716. — Décidé que celui qui, en première instance et en appel, n'a pas fait valoir comme commencement oe preuve par écrit un bail principal antérieur pour prouver les conditions d'une sous-location, n'est pas recevante à proposer , comme moven de cassation, la violation do l'art, isi" c. nap. (C. cas», belge rej. 28 mars 1827, aff. Delahaye, V. infrà).

f â«V U disposition de l'art. Ht 5 c. nap., qui porte que l'existence d'un bail fait sans écrit ne peut être prouvée par témoins, étant exceptionnelle, doit être restreinte au cas expressément indiqué par cet article; elle ne doit pas élre appliquée au cas où il s'agit d'établir l'existence de modifications apportées à un bail qui se trouve en cours d'exécution. Spécialement, le preneur peut être admis à prouver par témoins qu'un appartement dont le bailleur s'était réservé la jouissance lui a été ultérieurement abandonné par celui-ci (Caen, 31 Janv. 18*3) {t). —

cables a la cause, puisque l'appelant demande à prouver, non l'existence d'un bail fait sans écrit, n'ayant pas reçu d'exécution, ou le prix d'un bail verbal, mais bien un bail écrit dont l'esècution ni le prix ne sont contestés; — Attendu qu'a défant d'une disposition de loi particulière

3ui exclut la preuve testimoniale pour le cas dont il s'agit, l'art. 13(7 udilcodo doit recevoir son application à la cause, si l'appelant réunit d'ailleurs les condition* exigées par cet article; — Attendu, quant à ces conditions, que la quittance du 95 dée. 1830, enregistrée a Rouen eejourd'bui par Bordioe, qui a perçu les droits, offre tous les caractères l'un commencement de preuve par écrit ; — Que cet acte, émané de Laotien, rend vraisemblables les laits allégués ; qu'en effet, par cette quittance, Lancien reconnaît avoir reçu 500 fr. anur lo terme éebu a Noèl 1839, conformément aa bail; que cette sommo de SOO fr., plus élevée (ne le montant des termes du premier bail, indique l'existence d'un nouveau bail; que ces roots, eonjormimtnt au boit, impliquent en outre la sensée d'un acte écrit, bail auquel la vraisemblance ne permet pas d'attribuer oVte durée de moins de neuf années, lorsqu'on songe que ce fait d'un bail de neuf ans était de nature a exercer une si grande influence sur la cession que l.efebvre devait faire de son fonds de commerce, cession qu'il a réalisée depuis en cédant en même temps la jouissance d'un bail de neuf années ; — Attendu qu'encore bien que la recevabilité de la preuve testimoniale permette, aux termes de l'art. 1353 c. av., de décider la contestation par l'admission de présomption* graves, précises et concordantes, manraoins les présomptions résultant des circonstances de la cause, quelque graves qu'elles soient, n'autorisent pas à négliger les utiles renseignements que peut fournir la preuve testimoniale ; — Attendu, d'ailleurs, que les faite articulés par Lefebvre sont pertinents; — ...Réformant, appointe Lefebvre, avant faire droit, à prouver par témoins : 1» que le nouveau bail écrit, fait par le sieur Piquet pire au sieur Lefebvre, pour neuf années, qui expireront à Piques 1848, a été vu, tenu et lu par plusieurs personnes, tant en la possession du sieur Piquet qu'en celle du sieur Welscb , à qui il avait été remis par le sieur Lefebvre; S* que, dans les derniers mois de l'année 1837, le sieur Piquet consentit, au profit da sieur Lefebvre, un bail de la maison rue Grand-Pont, n* 40, que le sieur Lefebvre occupait depuis 1830, bail qui devait commencer 4 Piques 1839, et finir k Pique* 1818; que les deux copies de ce bail furent faites sur papier timbré par un écrivain public requis par le sieur Piquet, cbex lequel le sieur Lefebvre alla lo signer ; que le lendemain, la demoiselle Augusline Hayel, nièce du sieur Piquet, vint de la part de mm oncle remettre au sieur Lefebvre le double signe par ce dernier; S* que, lors de l'inventaire fait après le décès de la dame Piquet, le double do bail resté au sieur Piquet a été vu, tenu et lu an nombre des papiers inventoriés et cotés par le ooUire; *• enfin, que l'antre double resté aux mains de Lefebvre et remis par celui-ci i Welscb, lors de la cession de son fonds de commerte, au mois d'avril 1838, existait encore en la possession de Welscb , lors de sa déclaration de faillite, avec I* double de l'état des lieux; que plusieurs personnes ont alors vu, tenu et lo ces deux pièces, et qu'au mois de septembre dernier, l'agréé mandataire dn syndic de la faillite a déclaré à Leox commerçants de cette ville qu'il avait ru le bail en sa possession, et t'es était servi pour faire le compte des loyeis avec le sieur Lefebvre, et que ces pièces avaient dé élre remises an sieur Welscb avec les autres papiers de la faillite, etc.

Du 88 juin 1849.-C. de Rouen, i" eh. -MM. Renard, pr.-Cbassan, ar. K«s>.,e. conlr.'-Senard et Deschamps, av.

(I) (Decbaumontel C. Lebidois.) — La covb ; — Considérant que les bits dont la preuve a été ordonnée par le jugement dont est appel, sont «incluants, surtout en y ajoutant celle offerte devant la cour; — Confidérant qu'on ne se trouve pas dans le cas de l'application de l'art. 1715 e. civ., parce qu'il s'agit de modifications a des contraventions pour la jouiSîdnce d'objets antérieurement loués, en vertu de conventions excelles depuis plusieurs années ; — Considérant qu'il existe dans la cause, amuse résultant tant de l'acte inlroduclif d'instance, que de l'acte du 18

De même, un bail, même authentique et snlvl d'exécution, portant promesse, de la part du propriétaire à son fermier, de lui remettre, a son entrée en Jouissance, telle quantité de terre ensemencée, ne fait pas preuve de la réception des terres en cet état ; le fermier peut prouver, tant par litres que par témoins, que, pair suite de conventions verbales passées ultérieurement avec le bailleur, il n'a pas reçu les terres dans l'état indiqué au bail..., surtout s'il y a commencement de preuve par écrit (Bourges, 2 mars 1823) (2). — Il avait été décidé également, sous l'empire de l ord, de 1667, que, dans le cas où le bail d'une maison permettait au locataire de faire des réparations, à la charge du propriétaire, pour une somme de 600 fr., on peut prouver par lémoins que le propriétaire a consenti verbalement à ce que ces réparations fussent portées à une somme de 916 fr. (Req 27

août 1806) (3).

1 45 . Les art. m 3 e : * 1 6 ne sont applicables que dans les

sept. 1 839 , qui a ètèenregislré, et de l'interrogatoire d'Alix Deehaamontel, un commencement de preuve par écrit qui rend admissible U preuve qui est offerte ; — Par ces motifs, confirme.

Du SI janv. 1815. -C. de Caen, 1" ch. -M. delà Chouquais, pr.

(2) (Perroneel, Vasson, etc. C. Mirt|;a>;on.) — La Cuva; — Considérant que le jugement du C août fait acte à Mingasson de ce qu'il ar-i ticule et offre de prouver que, par suite de* dérogations consenties par' le sienr de Vasson en faveur des sieurs Pcllelier-Lecouture , sess préeé— i dents fermiers de la terre de Jen, ceux-ci ne lui ont remis, * leur sorti*' de celle terre, que la moitié des grains ensemencés dans les domaines de la Foulle, de Bellevue et de Virly.et qu'ils ont fait la pèche des étangs en 1800 et 1807, après l'expiration de leur bail, par l'effet également desdites dérogations, et permet audit Mingasson de faire la preuve desdite faite, tant par litre que par témoins ; — Que l'admission de la preuve des faite de cette nature ne tombe pas sous la prohibition de l'art. 1541 c. civ.; — Que la promesse quo fait un propriétaire à son fermier, par le bail qu'il lui consent, de lui remettre, k son entrée, telle quantité do terre ensemencée, ne prouve pas celle remise, et que la raison et l'équité ne permettent pas de pen-er que le fermier qui n'a pas reçu, à son entrée en jouissance, la totalité des grains qui lui avaient été promis par son bail, soit réduit a rendre, i sa sortie, plus qu'il n'a reçu, et quo la preuve testimoniale lui soit interdite; que la loi, après avoir disposa (art. 1751) que, s'il n'a pas été fait étal des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon étal de réparations localives, et doit le* rendre tels, ajoute : saut la preuve contraire; — Que si, dans ce cas, et malgré la présomption que la loi établit contre le preneur, elle permet la preuve testimoniale, comment la ptohiberait-ellc lorsque, comme dans l'espèce, il s'agit d'établir qoe Mingasson qui, suivant son bail du 17 juin 1806, devait recevoir, à son entrée, la totalité des blés ensemencés dans les domaines ta la Foulle, de Bellevue et de Viriy, soutient n'en avoir reçu que la moitié, qui devait pécher les étangs compris dans son bail, a été privé de celle pèche en 1806 et 1807, et cela, par suite des dérogations consenties par le propriétaire avec ses précédent* fermiers? Ce sont là des faits dont la preuve est toujours facile ; — Considérant, d'ailleurs, que, dans l'espèce, Mingasson produit en sa faveur un commencement de preuve par écrit ; qu'en efiel, le sieur Vasson a été forcé d'avouer, dans des écritures signifiées en première instance, le 98 mai 1821, qu'il était bien vrai qu'il avait consenti au sieur Pelletier-Lacouture, son précèdent fermier de la terre de Jeu, des dérogations contraires a son bail, mais que ces dérogations, faites avant l'entrée en possession et jouissance de Mingasson, n'avaient point èle verbales, et que des écrits en fixaient positivement l'étendue ; qu'on sent bien qu'il s'est soigneusement gardé de produire ces écrite qui sont et doivent être en sa possession, et que I on doit naturellement présumer se référer a la quotité des ensemencements des trois domaines susnommés et a la pèche des étangs, qui justifieraient les faits allégués par Mingasson ; qu'aussi, daas la vente \ consentie par le sieur de Vasson aux sieurs Perroncel et Simon, appe- \ lunts, en nov. 1815, le sieur de Vasson n'est-il entré daas aucun détail sur les fonds d'ensemencement des domaines dont il leur transmettait la propriété; — Qu'au surplus, l'aveu fait par de Vasson des dérogations par lui consenties au bail îles fermiers qui ont précédé le sieur Mingasson dans la terre de Jeu, (orme un commencement de preuve qui ne permet pas d'écarter la preuve testimoniale par lui offerte; — Qu'inutilement oa objecte qu'on ne peut opposer a des acquéreur*, à des tiers, des moyens qui pourraient prévaloir contre le vendeur ; que, par sa vente, do Vaasoa n'a subrogé se» acquéreurs dans tons ses droite résultant des biens et locations, que pour les exercer ainsi et de la manière qu'il avait pu le faire lui-même ; que, par là, il a soumis ses ayante cause à la loi qu'il aurait supportée lui-même; - Ordonne quo le jugement dont est appel sortira son plein et entier effet.

Du 9 mars 1825.-C. de Bourges, 1™ cb.-M. Sallé, pr.

(31 (Veuve Simon C. Éiie.)-La coca; — Attendu qm les fcJls dont la preuve a été admise r..ir le jugement attaque n'étaient poinl rc

LOUAGE. — Chip. 3, Srct. 3, Akt. f.

rapports dn bailleur et du preneur. Jugé, par ce motif, que la preuve testimoniale d'un bail à lerme doot le prix cumulé surpaierait 130 W. et qui aurait reçu un commencement d'exécullon n'est point admissible si elle est offerte par le fermier revendiquant, en verlu de ce bail, la récolte de* lerres qui en sont l'objet, contre un créancier du propriétaire, qui l'avait saisie à la charge de celui-ci (Liège, 2!) nov. |«25) (i).

téU. La preuve testimoniale est admissible pour fixer l'étendue d'une clause d'un bail, en déterminant le véritable sens d'une «pression ambiguë employée dans ce bail, si les faits dont la preuve est offerte ne sont que des faits tendant à établir l'exécution donnée par les parties au bail litigieux ; ce n'est point là admettre à prouver outre ni contre unacle(Req. 8 fév. 1808) (2).

147. Le bail, s'il est obscur, s'interprète en faveur du preneur (Angers, 23 avr. 18*2, ait". Slblas, V. n» 87). — Il a été déridé, par application des mêmes principes, que les clauses prohibitives d'un bail doivent être entendues d'une manière restrictive, et s'interpréter, dans le. doute , contre le bailleur ; spécialement,que le preneur qui, par une clause expresse du bail, s'interdit le droit de faire des emballages dans la cour des lieux loués, conserve la (acuité d'y Taire des déballages cl des déchargements (Paris, 10 août 1841) (3).

5ect. 3. - Obligations du bailleur.

1 49. Les obligations que la loi Impose au bailleur, ou plulM qu'il s'impose lui-même expressément ou tacitement par cela seul qu'il consent au bail , se réduisent à trois principales , que l'art. 1719 c. nap. exprime en ces termes : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1* de délivrer au preneur la ebose louée;— i» D'entretenir cette chose en étal deservirà l'usage pour leqnel elle a élé louée ; — 3* D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée dn bail. » Nous allons nous occuper snceessivemenl de chacune de ces trois obligations. — V. Motifs et rapports, p. 271, n~ 14 et s.

A»T. l . — Délivrance de la chose au preneur.

14». L'obligation de livrer la chose au preneur, c'est-adire, de la faire passer entre ses mains, de la mettre sous sa puissance, ta de l'esacuce du contrat; car il est impossible de

klifi k l'acte interféra entre le» partie» ; mai» seulement a l'exécution cet acte avait eue, et que, mu ce rapport, les dispositions de l'ornaoce de 1067 (lit 30, art. Sj ne «ont point applicables ; — Rejette. Du 27 août 1806.-C C., sect. req.-MM. Henrion, pr.-Ccoevois, rap. (1) (Frederes C. A rend s.) — L* cou»; — Attendu que l'appelant n'a point prouvé qu'il était propriétaire de» récolte» revendiquée» par lui ; — Attendu que la preuve testimoniale à laquelle il demande d'être admis a pour objet une chose d'une valeur indéterminée et au moins, mitant te» propre» aveux, supérieure & liO fr ; — Attendu qu'il n'y a point dans l'espèce commencement de preuve par écrit; — Attendu que les art. 17 15 et 1710 c. civ. ne sont point applicables; — Alleadu, en conséquence, que la preuve testimoniale n'est pas admissible , et que , par tuile , la rmm'ication formée par l'appelant est dénuée de fondement; — Attendu que la créance a litre de laquelle la saisie-brandon a été frappée était fondée sur un jugement en dernier ressort; — Par cas motifs, met Uppcll.ilion au néant.

Du 19 nov. I845.-C. sup. de Liège, S* cb.

(1) (Duplanand C. Chazelas.) — La coca; — Attendu que la preuve admise dans l'espèce n'avait pour objet que de fixer d'après l'exécution donnée par les parties au bail litigieux , le véritable sens d'une expression laihigue employée dan» ce bail; d'où il suit que celte preuve n'a point ét* admise contre et outre le contenu dudit bail ; — Rejette In pourvoi eoelrt l'arrêt de la cour de Limoges, du 17 fév. 1807.

Du 8 fév. 1808.-C. C.sect. req.-MM. Muraire, lnpr.-Barire, rap.

(3) Eêptct: — (Bouriaud C. Bittcrlin.) — Le 13 mai 1811, jugement du tribunal civil de la Seine qui slalue en ce» termes: — « Le tribunal; — Attendu que dans le bail fait par Bouriaud a Billerlio, le 17 («in ISiO, enregistré le 16 sept, suivant par Tester, qui a rem les droits, il est dil, art. 3, n* 7, que le preneur ne pourra hure d'emballages dans la cour; — Attendu que le» clauses prohibiloires ne peuvent être étendues, et que dans le doute la clause ob«eure devrait s'interpréter contre li' tailleur au profit du preneur; — Atlcmla que de la prohibition do taire des emballages dans la cour Bouriaud conclut à la prohibition d y des déballage» , et mime à la prohibition d'y introduire dei vw-

Trmi XXX.

concevoir un louage de choses , si un objet n'est pas livré au locataire pour qu'il en jouisse (Polhicr, Louage, n» 53 et sulv. ; MM. Duranton, 1. 17, n«59; Rolland de Yillargucs, Jtép.,v» Bail, n» 215; Troplong, n» 159).

Non-seulement lo bailleur doit délivrer maléricllement la chose au preneur, l'art. 1720 porte qu'il est tenu de ta délivrer «en bon étal de réparations de toute espèce : » ce qui comprend les réparations même simplement locatives. Le bailleur dirait en vain qu'il a loué la chose dans l'étal où elle se trouvait lors de la convention ; que, par cela même que le preneur l'a vue avant de conclure le louage , cl n'a fait aucune réserve au sujet des réparations qu'il pouvait y avoir à faire , il a entendu ne la livrer qu'en cet état : on lui répondrait avec raison que la loi suppose bien que le preneur a vu la chose, puisqu'il n'est pas naturel que l'on prenne à loyer une chose sans l'avoir vue, et que néanmoins elle décide que le bailleur doit la délivrer en bon étal de réparations do toute espèce. Il faudrait donc une convention formelle pour affranchir le bailleur de celle obligation.— C'est ce qu'enseignent avec raison MM. Duranlon, n« «1; Duvcrgler, n» 278; Troplong, n" 104 cl sulv. (V. aussi Ulpien, L. n,§2, ff., Loc. cowf.).— Le locataire serait censé s'être départi du droit que lui confère l'art. 1 770, alin. I , s'il était entré dans les lieux, sans exiger que préalablement le propriétaire fil faire les réparations que leur état paraissait nécessiter, que , par exemple , il fit disparaître les traces de vétusté, ou les dégradations dont la chose élail atteinte.— Cotif. M. Troplong, n* t ("><;.

L'obligation do délivrer la chose louée s'étend à ses accessoires : par exemple , si c'est une maison qui a été donnée à loyer, le bailleur doit en remeilre les clefs au preneur; il doit aussi lui délivrer, avec ta maison cllc-rnémc, les dépendances de celte maison, telles quo la cour, lo bûcher, lo hnller, etc.; si c'est une métairie, il doit la délivrer avec tous les fumiers, pailles, fourrageset autres choses qu'il est d'usage danslalocalité de laisser au fermier pour l'exploitation, etc. — Si c'est un moulin ou une usine, la délivrance doit comprendre comme accessoires le cours d'eau qui est son moteur, les machines attachées à 1 éla blisscraent, les agrès, etc. (V. en ce sens l'olhicr, n* 54 ; MM. Duvergier, n* 2*3; Troplong, n* ICO). — Mais on ne devrait pas considérer comme des accessoires compris dans un bail a ferme et dont, par suite, la délivrance dût être faite au preneur, les bâtiments destinés au logement du maître, les balimenls volup-

tures pour y charger les marchandise» emballées et pour y coudai™ les marchandises à décharger et A déballer; — Attendu, cependant, quo la prohibition spéciale d'emballer ne peut être étendue d'un es» prévu à d'autres cas non spécifié» et entièrement distinct» ; — Qu'on comprend que Bouriaud ait voulu interdire à son locataire la faculté d'emballer I dans la cour, parce que celle opération est plus longue et plu» incommode;— Que les occasions s'en présentent plu» fréquemment, et qu'elle pouvait d'ailleurs se pratiquer dans une remise faisant partie de» lieux loués; — Mai» que, s'il entendait prohiber le chargement, le déchargement cl le déballage , il doit s'imputer de ne l'être pas formellement explique à l'égard do ces prohibition» , qui étaient de nature à rendre la location impossible; — Attendu , en fait , qu'aux termes de l'ordunnanco de police du 8 août 18Î9, il est prescrit pour le* maisons avant une cour suffisante, ce qui se rencontre dans l'e*pèce, d'y faire entrer les voitures pour lé chargement et le déchargement des marchandise», et quo celto ordonnance, concernant la sûreté et la liberté de la circulation, était un obstacle positif a la location dans les termes de la prétention dà Bouriaud ; — Quo nul n'est d'ailleurs censé ignorer la loi; — Que les parties sont doue censées avoir contracté en conformité des termes de l'ordonnance, et que celle présomption légale est entièrement conforme au texte de la clause 7 du contrat; — Attendu , enfin, que le» inconvénients signalés par Bouriaud, et qui consisteraient dans la dégradation du pavé et l'ébranlement de la maison, en les «opposant même aussi considérables que le prétend Bouriaud, no pourraient être pri» en considération par le tribunal , puisque Bouriaud a loué au preneur pour y exercer son industrie, et que ces inconvénient» ne seraient que la conséquence nécessaire de l'industrie pour l'exercire d laquelle les lieu ont été loués ; — Par ces motifs , ordonne l'exécution pure et simple du bail; en conséquence, fait défense à Bouriaud, à peine de tous dépens et dommages-inlcréU, do troubler le sieur Bittcrlin dans sa jouissance et d>n> le droit de faire entrer toutes vo turcs daot la cour pour l'exercice de son commerce. — Appel. — Arrêt.

La coca; — Adoptant les molir» des premiers juges, confirme.

Du 10 aottl 181I.-C de Paris, 1" ch.-M. Sêgaiar, l" pr.

31* LOUAGE -Cbip. 3,

taalres,najrcs et jardins réserrés «.l'habitation principale, les bols die haute futaie, etc. (Pothler, n* 279; MM. Duvergicr, a* 355 ; Troplong, n* Idn); a moins cependant qu'il n'apparût clairement, d'après les circonstances, que l'intention commune des |>arlics A été que toulcs ces choses y fussent comprises. — De même , les approvisionnements qui se trouvent dansl'usinc louée et quittaient destinés à entretenir son roulement ne sont compris dans le bail «t ne doivent être livrés au preneur qu'autant que les partie» s'en sont formellement expliquées. C'est aussi l'avis de M. Troplong, Joc. cit. — Au surplus, l'obligation de délivrer les accessoires de la chose principale n'est pas de l'essence du contrat, mais seulement de sa .nature : c'est dire qu'il pourrait y être dérogé par une clause du bail. C'est ce que décide Uiplen, L. 19, § 2, n\, Loc. cond. : Hœc omniasic «un» accipiendo, dit-il, niti si quid aliudspecialiter actum ut.

L'alluvion qui, pendant la durée do bail, vient accroître l'étendue des biens affermés proflle-t-elle au fermier? A-t-il droit d'en jouir? Polhicr (n8 2*8) se prononce jiour la négative, par la raison que l'alluvion, n'existant pas au moment du bail , n a pu y être comprise. Nous n'admettons point son sentiment. L'alluvion S'identifie avec le terrain auquel elle s'incorpore et ne forme plus avec lui qu'une seule et même chose. Par conséquent, le droit de jouir de l'un entraîne le droit de jouir de l'autre. V. en ce sens jIM. Chardon, De l'alluvion, n* 157; Duranton, t. t7,n*8l; Duvcrgler, t. 3, n« 556 ; Troplong, n» 190. El nous ne croyons pas que, dans ce cas, le fermage doive être augmenté proportionnellement. En règle générale, les événements heureux et inespérés qui viennent augmenter les proûts du fermier n'ont pas pour effet l'augmentation du bail ;v. Conf. M. Troplong, loc. cit.— V. toutefois MM. Chardon et Duvergicr, loc. cit.).—\. Propriété.

f 5Q. C'est au» frais du bailleur que la délivrance de la chose louéedoilscfalre;cela s'induit par analogie de l'ait. 1608c. nap., relatif à la vente . par exemple, si l'on m'a donné à loyer une certaine quantité de lerre à prendre dans une grande pièce, l'arpentage qu'il est nécessaire de faire pour me délivrer la quantité louée doit demeurer à la charge du bailleur. — Y. en ce sens Pothlcr, n» 55 ; MM. Duvergicr, n« 27* ; Troplong, n» 107.

t & I . Mais dans quel lieu cette délivrance duit-ellc élrc faite? n est évident que la volonté des parties, si elle s'est exprimée, doit faire la loi sur ce point. Ce ne peut être qu'à défaut de stipulation formelle a cet égard que la question peut se présenter. Pour la résoudre. Il faut nécessairement consulter l'usage des lieux. A défaut d'usage, l'équité semble demander que la chose soit délivrée au lieu où elle se trouve, puis transportée aux frais du conducteur la où il lui plaira de l'envoyer. Si l'on décidait, au contraire, que le transport doit être fa il par le locateur et à ses frais, H «résulterait qu'ildenendrail du conducteur delui imposer une charge dont les conséquences pourraient être d'autant plus onéreuses que te lieu du transport serait plus éloigné. Il faut donc décider, cl nous adoptons pleinement ici l'opinion des auteurs qui se sont occupés de la difficulté, qu'il faut dislinger entre les frais de la délivrance et ceux du transport, que les premiers sont toujours à la charge du locateur et tes seconds à la charge du conducteur; que, saur convention contraire, c'est au lieu où se trouve la chose louée que doit s'en opérer la délivrance aux frais du locateur, tenu de mettre lo conducteur on possession ; mais que la se termine sa première obligation. — V. en ce sens Pothier, n» 5B; M. Troplong, n» 167.

D'après l'usage, les loueurs de fiacre sont obligés de conduire leur voilure devant la maison de celui qui les emploie; de même, les loueurs de meubles doiveut les faire arriver, u leurs frais, dans les mains de celui à qui ils h» oui loués (Polnier, V 57 ; M. Troplong, n* i€7).

«&• Quant au délai dans lequel la délivrance doit se faire, B faut distinguer : ou il sera déterminé par la convention, et alors pas de difficultés possibles; ou (I ne le sera pas, cl alors force sera de s'en référèrà l'usage. Enfin, n'cxistcra-l-il pas d'usage qui puisse guider, le locateur ne devra s'exécuter que lorsqu'il en aura été fonucllemcnl requis et mis en demeure. C'esl ce qu'enseignent Pothier.n» 5»; MM. Troploug, D°lt>8,ct Duver- ;lor, n» 275.

• ft S. La loi n'a point déterminé le mode suivant lequel la délivrance doit être faite, et on comprend qu'en effet elle ne

SECT. 3, AftT. 1.

pouvait guère tracer à cet égard une règle uniforme pour loua les cas : pourvu donc que le preneur soit mis a même de «e servir de la chose el d'en jouir suivant le but qu'il s'est proposé en louant , l'obligation du locateur doit clro considérée comme remplie (M. Duvcrgier, n° 276).

l â A. Si le bailleur n'exécute pas son obligation do délivrer la chose louée, le preneur peut incontestablement demander la résolution du bail avec des dommages-intérêts, par application de la régie générale posée en l'art. 1 184 e. nap. (V. Obligation); mais s'il ne veut pas de la résiliation, le preneur a évidemment une action pour contraindrcle bailleur à exécuter le contrat, el, par conséquent, à lui faire la délivrance de la chose louée. .Celte action était appelée dans le droit romain actio conducti ou actio ex ronduc/o. Examinons sa nature, son étendue, ses effets.

$ * ». Quelle e>t la nature de l'action rnnoVf ïou n condyeto f Celte action est-elle personnelle, réelle, ou mixte? Est-elle mobilière ou immobilière? — 11 n'est pas douteux d'abord qu'elle a un caractère de personnalité ; en effet, elle naît d'un contrat, elle tend à l'accomplissement d'une obligation personnellement contractée par celui contre qui elle est dirigée. Mais a^l-clle aussi un caractère de réalité? C'esl demander, en d'autres termes, si le bail confère au preneur un droit réel sur la chose qui en fait l'objet. Ce n'est pas ici Je lieu de traiter celte question; elle sera examinée plus loin (V. n* 486). Disons seulement que, d'après le sentiment général, le droit du preneur à la jouissance de la chose est purement personnel, et constitue simplement un ju* ad ran; d'où il suit que l'action exconducto est purement personnelle et ne présente aucun caractère de réalité. Mais nous verrons que quelques auteurs graves, parmi lesquels on doit citer particulièrement M. Troplong, soutiennent avec force que le bail confère au preneur un droit réel; d'où 11 suit que, suivant ces auteurs, l'action ex conducto, indépendamment de son caractère personnel, présente en outre un caractère de réalité, el qu'elle est consequemment une action mixte. Cette question a de l'Importance pour la déterminai ioh du tribunal compétent pour connaître de l'action. Si c'est une action personnelle, elle doit être nécessairement portée devant le tribunal du domicile du défendeur; si c'est une action mixte, elle peut être portée, soit devant le tribunal du domicile du defendeur, soit devant le Iribunal de la situation de l'immeuble loué. Sans nous prononcer ici sur la question do principe, nous ferons observer que celle faculté de saisir le tribunal delà situation des lieux présente, dans la pratique, un notable avantage, par exemple, lorsqu'il est nécessaire do recourir à une vérification ou à une expertise.— Maintenant l'action ex conclu fo cil clic mobilière ou immobilière? Cette question ne se confond pas avec la précédente ; car, lors même qu'il s'agit d'immeubles, une action peut être à ta fois réelle et mobilière ; ainsi I action hypothécaire notamment est réelle , en ce qu'elle peut être opposée à tous; mais en même temps elle est mobilière, en cr qu'elle tend à avoir pavement d'une somme d'argent. — On tien généralement que l'action ex conducto est de neturc mobili r<i En effet, dit-on, cette action ne tend pas à avoir l'immeuliie, mais à en percevoir les fruits, lesquels deviennent quctuut chose de mobilier par la perception qui s'en (ait. D'ailleurs, I pour que l'action conducli ou ex conduclo fut on droit immobilier, il faudrait que le bailleur se dessaisit, en faveur du preneur, de la propriété du domaine utile. Or c'est ce qui n'a pas lieu ; le bailleur conserve en réalité cette propriété, puisquo le preneur esl obligé, de verser annuellement entre ses mains, sous lo nom de prix de loyer ou de fermage, loul ce qui est censé pi oduil uct du fonds, en se réservant seulement la valeur qui peut compenser le prix de ses travaux. C'est donc le propriétaire loimême qui jouit, puisque c'est lui qui perçoit à son profit le revenu net du fonds; et c'est pourquoi, parlant du fermier, les lois l'appellent seulement possruionis alitnœ detentor (L. 10, C, ('iule t'i;. C'est pourquoi elles disent encore ailleurs qu'on pos- : *i de par la personne de ses fermiers, de ses locataires : per colonos et iiiqutttnos possidemus (L. 25, § t, ff. De arq. poss.). Y. sur ce point notamment Polhicr, Inlrod. génér. à la cout. . d'Orléans, n 53, cl Traité des choses; NM.Duranlon, t. 4,n»'3; Proudhon, Usufruit, I. I, n° 102; Mareade, sur l'art. |72l, n'1. — M. Troplong (n« 15) soutient, au contraire, que le droit du preneur est immobilier. « Le bail, dit-il, donne le ju* in n; il

s'imprime sur U chose et la suit malgré les sous-aliénations j donc R êst rta«éW!»er comme la chose à laquelle il s'applique. » Cet auteur «Joule (n» tf) que le bail, quoique accordant au Termer dm droit dans la chose, n'est cependant pas un vrai démembrement de la propriété, puisqu'il est destiné à en retirer le produit net.

Il i été Jugé : t* que l'acllon tendant à exécution du bail Intentée par le fermier contre le propriétaire est personnelle cl mobilière , et que c'est à tort que celui-ci prétendrait qu'elle est réelle et que, comme telle, elle doitélrc portée devant le tribunal delà situation de l'immeuble loué (Caen, 2 1 janv. 1848, afT. fer- Mu, D. P. 49. 2. 254) ; — 2* Que les actions qui naissent du contrat de louage, soit l'action du propriétaire en pavement de loyers ou même en dégnerpissement, soit l'action du locataire pour se faire délivrer la chose louée et en jouir, ne sont pas des actions mixtes, mais des actions personnelles cl mobilières qui ne peuvent être portées que devant le tribunal du défendeur (Bourges, 27 fév. 1852, aff. Baudet, D. P. 53. 2. 31); — 3« Que, de même, l'action en payement des annuités stipulées pour la cession temporaire du droit d'exploiter une carrière, lorsqu'il ne l'élève aucune contestation sur l'étendue de l'extraction concédée, ne peut être portée, au gré du demandeur, devant le tribunal dans le ressort duquel la carrière est située, ou devant celui du domicile du défendeur; que c'esl simplement, en ras pareil, une action personnelle ad rem, dont eonséquemment ce dernier tribunal peut seul être saisi même arrêt).

! ■»•. Les mêmes principes s'appliquent aux baux à longues Binées, c'est-à-dire qui excédent nr-u: ans. A la vérité, on axait prétendu , sous l'ancienne jurisprudence, que ces baux constituaient une aliénation et devaient être assimilés aux baux emphytéotiques (V. notamment Loyseau, bu déguerpissement, liv. i, tlwp. S ; Despeisses, Du louage, sert. 5, $ 3. Y. i onfr</,Vintiiu«, al lnst., tlb. 3, Ut. 25 , § 3; Merlin , Rép., y. Bail, § *). Celle opinion ne pourrait être aujourd'hui soutenue. La durée du bail est. dans notre droit, sans Influence sur la nature cl les effets de ce contrat.

1 Jf». Il semble que faction condurti ou ex condwto doive être réputés divisible oD indivisible, suivant que la chose qui fait l'objet du contrat est elle-même divisible ou Indivisible. — Toutefois il convient d'observer qu'ordinairement en matière de louage l'Indivisibilité résulte de l'intention qui préside au contrat ; en effet, quand on loue une chose, une maison, par cxcrii- |>te, c'est afin d'en jouir en totalité ; dans la plupart des cas, on n'eût pas consenti à la louer pour partie, paire qu'ainsi elle ne remplissait pas la de-imaHon pour laquelle elle a été louée. Il faut donc conclure d* là que presque toujours l'obligation du bailleur est indivisible, malgré la divisibilité de la chose qui en fait l'objet — V. en ce sens M. DuverRicr, n« 293.

tsm. il en faut conclure encore que la chose louée ne peut être délivrée partiellement dans le cas ou le bailleur est décédé et a laissé plusieurs héritiers; l'un de ces héritiers no serait donc point admis a offrir sa part indhise ou même celte qu'il aurait reçue en partage , et peut être poursuivi pour le tout, sauf son recours contre Ses cohéritiers. C'est ce qu'enseignent également MMer, des obligations, n» 313; MM. Touiller, t. 6, n« 178; Buxerg er, Ir* 293.

i:»» fl peut arriver que le bailleur, ayant la libre disposition d» W chose, et pouvant dès lors en faire la délivrance, l'y refuse uniquement par mauvaise volonté : dêcidcra-t-on alors •ne le conducteur devra se borner à réclamer des dommages-intérêts, ou bien lui accordera-t-on le droit d'exiger manu militarila délivrance de la chose elle-même? La raison d'hésiter à loi «corder celle dernière lacullè pourrait se tirer de cette disposition de la loi qui veut que toute obligation de faire se résolve en dommages-intérêts, et de celte maxime : nemo polrsl jtrœ^ise cogi ad fa tum. Or, pourrait-on dire, l'obligation de livrer la chose louée est une obligation de faire; à dclaut d'exécution, elle doit se résoudre conformément à la lof. M us il nous semble Q'jo l'on n'arrive à celte conclusion que par une confusion, une bosse inlerprétnlion de ce que l'on doit entendre par une obligation de faire. On ne peut, selon nous, comprendre dans celte ca-

LOUACE.— Chai». 3, Sect. 3, Art. i.

l'obligation qui » pour objot quelque acte oort du débiteur, et auquel on ne pourrait le

(I) (Coia C.

«I atandec) — U coca; — Attends qu'a

traindre qu'en attentant à sa liberté individuelle, ce qu'on appelle merum fadum. Mais il n'en est certainement pas ainsi de l'obligation de livrer une chose qui est tout à fait dislincto de In personne du débiteur ; une telle obligation rentre dans la catégorie des actes uuat ad daliontm may's accedunt; il est évident, en effet, que la délivrance de la chose louée peut se faire sans lé concours personnel du bailleur. Nous croyons donc que le locateur doit, dans une semblable hypothèse, être condamné à livrer la chose elle-même, sans préjudice des dommagcs-inlérélspour le tort que son retard peut avoir causé, cl que, s'il refuse de faire In Iradition, il peut être suppléé à son consentement par l'action do la justice. Dans ce cas, le jugement rendu sur l'action ex eonàueti équivaut à la délivrance, et en cas de résistance à oo jugement, le locateur peut être contraint à l'exécuter manu mil(iari. Tel est aussi le sentiment de Pointer, Louage, n* 66 ; Merlin, Rép., v Office, n* 10; MM. Troplong, ri" 169 et suiv. ; Duvergier, n» 28t>.— La même doctrine a été également consacrée par deux, arrêts précédemment cités (Paris, 7 niv. an 10, aff. Maret, V, n» 80-1»; Cass. 3 avril 1838, aff. Biçquelin, V. n» «0-2») ; — V. toutefois contràl M. Rolland de Yillargues, Rép., v* Bail, n" 3 et suiv., 231 et suiv.

I <;0. Lorsque lé locateur est dans l'impossinité de délivrer la chose louée, soit parce qu'elle ne lui appartient point, soit par toute autre cause, il est évident que le locataire doit se borner à réclamer contre lui des dommages-intérêts.

La quotité de ces dommages varie, sulyapt que le locuteur est de bonne ou de mauvaise fol. — S'il est de bonne foi, il ne doit être tenu que des dommages-intérêts du locataire qui ont pu être prévus lors du Contrat, n'étant censé s'être soumis qu'a ceux-là. Il n'est pas tenu des pertes que l'on ne pouvait prévoir, encore moins des gains dont l'inexécution du contrat n prive le locataire, si ces gains étaient inespérés lors du contrat (c. nap. 1150). — Mais si c'esl par dol ou mauvaise foi que le) locateur a manqué h. son obligation de délivrer la chose louée, alors il est tenu indistinctement de tous les dommages-intérêts, soit qu'ils aient été prévus, suit qu'ils n'aient pu l'être, pourvu, toutefois, que le préjudice dont ils sont la représentation soK une suite immédiate et directe de l'inexécution de l'obligation (c. nap. 1 151). — V. au surplus le développement de ces principes généraux v* Obligation.

i <■«. Dans lo cas où il s'élèverait une contestation sur le point de savoir si la perle de la chose qui en empêche la délivrance a été causée par une faute imputable au bailleur, la responsabilité devra être appréciée à l'aide des règles sur la prestation des fautes. Ces règles seront exposées v Obligation.

ÛH9. Lorsque le bailleur n'a pas manqué, mais a apport» seulement du retard à I exécution de l'obligation qu'il a contractée envers le locataire, de lui délivrer la chose qu'il lui a louée, il est pareillement tenu ac Hune ex conducto des dommages-intérêts pour le préjudice que ce relard a causé au locataire, depuis que ce locataire l'a mis en demeure de remplirsonengage>» ment. Le locataire peut même quelquefois, à raison de ce retard, demander la résolution du bail. C'est ce qui arriverait, parexemple, si, au moment où le bailleur, après un délai plus ou moins long, otl rirail la délivrance, la chose ne pouvait plusservir au preneurà l'usage pour lequel il l'avait louée. Ainsi, je loue un pressoir pour y faire mon vin après la vendange. Mais au lieu de m'élre livré en temps utile , ce pressoir n'est mis à ma disposition qu'après que J'ai été forcé de me pourvoir ailleurs ; Il est certain qu'alors j'ai le droit de le refuser cl de demander la résiliation du contrat. Cette doclrine, incontestable du reste, est enseignée par Polhier, n" 71 el 73, cl par M. Duvergier, n* 290. — Jugé, en conséquence, que, l'obligation du bailleur étant de livrer la chose louée, Il s'ensuit que si, par suite d un procès existant entre lui cl un liera, il n'a pu délivrer au preneur la choso louée, il y a lien de prononcer la résiliation du contrat, encore bien qu'avant celle résolution l'obstacle qui s'opposait à la délivrance ait été levé, si lorsque Cet obstacle a' été levé, le preneur ne pouvait plus < ment en Jouissance (Rcq., 7 nov. 1827) (1).

de U kn, la contrat de 1

LOUAGE.— Chat. 3. Sbct. 3, Art. S.

«•«. Noos avons dit que, faute par lui de délivrer la chose, ou même en cas de simple retard, le bailleur pouvait êtrecondamne aux dommages-intérêts. Il n'cndoil (Ire ainsi, toutefois, qu'autant que celle inexécution ou ce retard pourraient lui être imputés. S'ils avalent pour cause un cas fortuit, un événement imprévu survenus depuis la conclusion du contrat, il est clair qu'aucune condamnation en dommages-intérêts ne pourrait être prononcée. Seulement, dans ce cas, le preneur aurait évidemment le droit de demander la résiliation ; en effet, do moment qu'il n'obtiendrait pas les avantages du contrat, Il ne pourrait être astreint à en supporter les charges. M. Duvergier, n« 290, se prononce en ce sens pour le cas de simple retard ; mais il est évident que ces raisons s'appliquent avec la même force à l'inexécution complète.

««&. SI des obstacles étalent opposés par des tiers à la mise en possession, même par simple voie de fait et sans prétendre aucun droit sur le fonds, ce serait au bailleur à les faire cesser. Et l'art. 1723, qui ne rend pas le bailleur garant des troubles de celle espèce, lorsque le preneur les éprouve pendant sa jouissance, n'est pas applicable a notre hypothèse; en effet, le bailleur est tenu de délivrer lachoseau preneur; or cette obligation implique nécessairement celle de faire cesser les obstacles, de quelque nature qu'ils soient, qui s'opposent à la mise en possession. Une fois la délivrance opérée, c'est au preneur qu'incombe naturellement la charge de défendre sa possession contre les troubles de fait qui peuvent survenir. — V. conf. M. Duvergier, n* 217.

ie«. Lorsque la chose louée que le bailleur offre de délivrer au preneur no se trouve pas entière, si ce qui manquede la chose ou tl le changement qui y est arrivé est tel que le preneur n'eût pas voulu la louer, si elle avait été au moment du contrat ce qu'elle est devenue depuis, il est fondé à refuser de la recevoir et à demander la résolution du bail. Il peut même réclamer des dommages-intérêts contre le bailleur, si c'est par la faute de ce dernier que la chose louée ne se trouve plus entière, comme, par exemple, s'il a aliéné la partie qui manque, ou s'il en a été évincé parce qu'il n'en était pas propriétaire. C'est ce qu'enseignent Pothier,n»"4, ainsi que MM. Duvergier, n* 291, et Troplong, n» 174.

I H7. Si le locateur a loué la même chose à deux personnes, il se présente des difficultés sérieuses sur le point de savoir quelle est celle des deux qui doitêlre préférée. On fait généralement les distinctions suivantes : — SI l'un des deux preneurs a été mis en possession de bonne fol, c'est celui-là qui doit être préréré ; il doit donc être maintenu dans sa jouissance. — Dans le cas où aucun des deux n'a été rais en possession, si l'un des deux titres a date certaine, c'est celui-là qui doit être préréré.— Si aucun des deux titres n'a date certaine, les juges devront rechercher, d'après les circonstances, quel est celui qui doit être considéré comme le plus auclen; et ce sera celui-là qui devra l'emporter. — EnOn, si rien ne prouve qu'une des dates soit fausse, la préférence devra naturellement être accordée à celui des deux actes dont la date est antérieure. — Dans tous les cas, celui des deux preneurs qui succombe dans fa prétention peut réclamer des dommages-intérêts contre le bailleur, si toutefois II avait contracte de bonne foi(V. notamment Polhier,nMt>5el290; HM.Durauton, n* 1*3; Duvergier, n** 285 et suiv.)

*•»*. Nous venons de voir que, d'après celte doctrine, en matière de louago l'anlériorllé de mise en possession prévaut sur l'antériorité du litre. C'est là une des principales différences par lesquelles le bail se distingue de la vente. Lorsqu'une même chose a éUMendue successivement à plusieurs, l'acheteur qui doit être préféré est celui dont l'acquisition est la première en date, pourvu toulefoisqu'cllcail date certaine. La raison de celle grave différence c'est que la vente conferc à l'acheteur un droit réel, lui transmet Instantanément la propriété de la chose, tandis que le bail, du moins suivant l'opinion généralement accréditée, crée seulement pour le bailleur une obligation personnelle : l'obligation délivrer la Chose au preneurcl de l'en faire jouir paisiblement. Lors donc que le propriétaire s'est dépouillé par une première vente, il n'a plus

bailleur et do prcrrcur d« remplir leurs engagements; que le premier engagement 'tu bailleur cM de livrer Ij cliosc louée ; qu'il ert, de bit, constate par l'arrvi que le demandeur n'a |>u opérer la délivrance de la métairie par lui affermée, parce qu'un tiers, avec lequel il était en procès, lai CMlbUul la propriété; que l'arrêt déclare qu'après que cet okude

rien à transmettre ; le bailleur, an contraire, après avoir bit nm

premier bail qui n'a point encore reçu son exécution, conserve plein et entier son droit sur la chose, il peut donc valablement faire nn nouveau bail et mettre le preneur en possession ; seulement, dans ce cas, à raison de l'impossibilité où II s'est mit d'exécuter le premier bail, Il s'expose à une condamnation en dommages-Intérêts (V. dans le même sens M. Duvergier, n*46).— > Mais on comprend qu'il faudrait décider autrement si l'on admettait, avec M. Troplong, que le bail a pour effet de créer, an profil du preneur, nn droit réel sur la chose qui en fait l'objet. On devrait décider alors qu'en matière de louage, c'est également à l'antériorité du titre qu'il faut s'attacher, si l'on veut savoir lequel des deux preneurs doit être préféré.

A»T. 2. — Entretien de ta chose huit, de manière que le preneur puixs? en jouir,

!••. La seconde des obligations que l'art. 1719 (V. Exposés et rapports, 271, a— la et sulv.) met à la charge du bailleur, c'est d'entretenir la chose en état do servir à l'usage pour lequel clic a été louée. £1 l'art. t~20, § 2, explique en ces termes en quoi consiste cette obligation : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les localives. » Nous verrons plus loin en quoi consistent les réparations dites localives dont le bailleur est affranchi et qui sont à la charge du preneur. Nous ne nous occupons en ce moment que de celles que doit faire le premier.

1 »©. Le bailleur d'une maison esl censé s'obliger à l'entretenir, pendant tout le temps du bail, de toutes les réparations nécessaires pour que tous les lieux dont elle se compose soient habitables ou exploitables convenablement à la qualité et à la destination de la maison, soit que ces réparations aient été à faire dès le temps du contrat, soit qu'elles arrivent dorant le cours du bail. — Il doit surtout tenir son locataire clos et couvert, c'est-à-dire mettre en bon étal les murs de clôture, faire fermer les serrures, rendre les couvertures Impénétrables à la pluie. — Ceci ne s'applique pas seulement aux réparations qui concernent l'habitation du preneur, nuis encore aux réparations nécessaires pour que ses bestiauictses grains, si c'est un fermier, soient en sûreté (Conr. Polhier,n» 106; Despelsscs,til.2,sect. 5, § 8; Dourjon, lit. 4, chap. 4, scct.3, § 9; M. Duvergier, n* 2J5). — Mais celle obligation d'entretenir la chose en bon état doit être entendue d'une manière raisonnable ; et un locataire ne serait pas écouté s'il prétendait que le propriétaire doit lui procurer loul ce qui peut rendre l'habitation plus agréable et plus commode. Il suffit qu'il la mette ou qu'il la maintienne en étal de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. — V. en ce sens M. Troplong, n* 177.

• ? I . Le preneurs, pour contraindre le bailleur à faire les réparations qui sont à la charge de ce dernier, l'action ex conducto.

1 9 •. Lorsque le bailleur, assigné pour faire les réparations, ne convient pas qu'il y en ait à faire, le juge ordonne une visite des lieux, puis il condamne le bailleur à faire faire les répara* lions dans tel délai ; faute de quoi le locataire est autorisé à Ici faire lui-même, et à en retenir la montant sur les loyers par lq dus, ou, s'il n'en doit pas, il s'en fera rembourser par le bail* leur. —V. conf. Pothicr, n« 108; M. Troplong, n» 185.

1 93. Si les dégradations étaient folles qu'elles empêchassent l'exploitation ou l'habitation, et que le preneur ne pût on ne voulût pas faite l'avance des frais nécessaires pour les réparations, Il pourrait demander la résolution du bail faute parle bailleur de remplir ses obligations (Pothicr, ibid. ; M. Troplong, ihid.).

f 94. Si le relard apporté par le bailleur à Caire les réparations depuis qu'il a été mis en demeure a causé au preneur quelque dommage, le preneur peut aussi, par celte action, obtenir contre le bailleur la condamnation à des dommages-intérêts (Potbier, ibid.).

174. C'est une obligation pour le bailleur do faire à la chose,

fol levé , les défendeurs éventuels ae pouvaient piui être mis utilement en jouissance; en sorte que la ré»iliauM prouooeee- èUil nécessaire et conforme aux principes ; — Rejette, etc.

De 7 bot. 1827 .-C. C. ch. re<j.-MM, Hsnrioo, pr.-Uaa, rtp.-Vatime«Dil, av. gtn., e. coaL-Garaier, av.

LOUAGE.— Chip. 3,

Sect, 3, Art. S.

pénitmt la dorée du bail, les réparations que son élat nécessite, et c'est pour le preneur un droit de les exiger; mais la réciproque est-elle vraie? En d'autres termes, le bailleur al-il le droit de (aire ces réparations contre la volonté du preneur, lorsque ce dernier aime mieux subir la diminution de jouissance résultant des dégradation?, que la géne et l'incommodité qu'entraînerait l'exécution des réparations ? — La loi lait à cet égard une distinction suivant que ces réparations (nécessaire*, nous le supposons) sont ou ne sont pas urgentes. Si elles ne sont pas urgentes, le preocur, qui a le droit de les exiger, n'est pas obligé de les subir contre sa volonté. SI, au contraire, elles sont urgentes et qu'elles ne poissent être, sans dunger ou sans un grave dommage, différées jusqu'à la (In du bail, le bailleur a le droit de les bircet le preneur est obligé de les souffrir. Cette obligation, toutefois n'est pas illimitée, el de plus elle n'est pas toujours sans compensation, comme nous allons le voir.

1 « Si, durant le bail, porte l'art. 1124 c. nap , la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être diftèréet jusqu'à sa fln, le preneur doit les souffrir, quelque Incommodité qu'elles lui causent, el quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se tont, d'une partie de la chose louée. — Hais si ces réparations durent plus de quarante jour», le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la pat lie de la chose louée dont il aora été privé. —SI les réparations sont de telle nalure qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du pi enenr et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » — L'ancienne jurisprudence avait une disposition à peu près semblable, ainsi que l'attestent Dcnisarl, \* Bail; Brillon, Recueil d'arrêts, el l'olhier, du Louage, n" 1 49 cl suiv.

• 99. L'urgence des réparations est un fait abandonné à l'appréciation des tribunaux. Toutefois, comme le remarque M. Duvergier, n* 298, l'art. 1724 a pris soin d'indiquer comme signe auquel ils doivent la reconnaître, que les réparations ne puissent être différées jusqu'à la fln du bail. — Si donc il apparaissait que le propriétaire ne se presse de les faire pendant la durée du bail que pour éviter l'incommodité qu'elles lui causeraient à lui même si elles se faisaient lorsque, après l'expiration du bail, Il sera rentré dans sa maison, et pour faire tomber sur son locataire celte incommodité, ou bien encore pour mettre sa maison en étal d'être relouée sans interruption à la On du bail , le locataire aurait le droit de s'opposer à ce qu'elles fussent faites. C'est ce qu'enseignent l'olhier, n» 19; UM. Duvergier, n» 298, et Troplong, a* 148. — Et même si, contre le gré du preneur, le propriétaire avait fait faire des travaux non urgents, il serait passible de dommages-inlérêls (L. 35, a., Loc. cond.; Cujas, i4tMfric.,surlaloi précitée; M. Troplong, loc. cit.).

17 M. Lorsque les réparations n'ont qu'une courte durée, la loi, adoptant à cet égard les règles suivies dans l'ancienne Jurisprudence, oblige le preneur à les supporter sans aucune Indemnité. Modkam intommodilaUm, disait le président Favrc {Ration, ad l'and., sur la loi 1 7, ff., Loc. cond.), tondue torisnondeUl induc ère mtrtcdis rtmiuionem, ttd eam tantum quae marjna si1. A«c enim lam delicalus débet esse conductor, ut nutlam jmrsùs àvommodi parlen. subite velit. La raison en est qu'en Taisant le bail, le locataire a du prévoir qu'il pourrait survenir des dégradations à la chose louée, que les réparations pourraient lui occasionner de l'embarras, que cependant il serait nécessaire de les exécuter, qu'il serait même intéressant pour lui qu'il ne les négligeai pas(V. le rapport de M. Mouricaull au tribunal, suprà, p. 27 1, n* 16). Toutefois, comme il eût été contraire à l'équité de mettre le preneur à ta discrétion du bailleur et de laisser à ce dernier la taculté de prolonger indéfiniment les travaux, le code a voulu que, dans le cas où la durée des réparations excéderait un certain délai (quarante jours), il fut accordé au preneur une diminution de lever proportionnelle à la diminution de jouissance qu'il subit.

139. Mais, dans ce cas, à partir de quel jour doit être comptée la privation de jouissance sur la durée de laquelle doit être calculée la diminution du prix du bail? — Suivant MM. Dclvin- «►urt, t. 3, p. I »u, notes ; Rolland de Villargucs, V Bail, n" 3t.3 «t ?uiv.; uuranlon, n* 07, cl Duxcipicr, n- 303, ce doit être à partir du jour où ont commencé les reparlons cl, par suite, la

(!) (Ptrnwwa al comp. C. Sorbé.)— U coua; — Attende, surl'ap- pal du jugement rendu par la tribunal de

privation de jouissance. Et en effet, dans le cas oh la privation,

par sa durée, est (elle que le législateur ait jugé qu'une indemnité est due au preneur, celte indemnité doit représenter le prejudice éprouvé ; or, pour apprécier un préjudice, il faut compter tout le temps écoulé depuis que les réparations ont commencé. Celle interprétation parait d'ailleurs conforme aux termes de l'art. 1724, § 2.— Elle est combattue néanmoins par M. Troplong (n" 233), qui la trouve trop sévère et peu en harmonie avec les tempéraments échelonnés par l'art. 1 724. Cet auteur soutient que, lorsque les réparations ont duré plus de quarante Jours , il ne faut pas compter les quarante jours de grâce que la loi accorde au bailleur, ce qui déplace le molir de la faveur accordée aux propriétaires pour les réparations de courte durée.

I»0. La dernière disposition de l'art. 1721, concernant la faculté pour le preneur de demander la résiliation, est générale; elle » applique au cas où les réparations ne dureraient pas plus de quarante jours, comme au cas où elles dureraient un plus long temps. Celte décision, qui résulte clairement de l'économie de l'ai t. 1724 et de la comparaison de ses dispositions, semble d'ailleurs commandée par la justice el la raison. Du moment que le logement est inhabitable pour le preneur et sa famille, il doit avoir la faculté de se pourvoir ailleurs, sans être obligé d'attendre que quarante jours se soient écoulés. C'est ce qu'enseignent aussi, du reste, UM. Duranton, n» 67 ; Duvergier, n« 300; Troplong, n* 23 1 . A la vérité, M. Uouricaull, dans son rapport, semble penser que la résiliation ne peut être demandée qu'autant que les réparations durent plus de quarante jours; mais, sang admettre, avec M. Troplong, qu'il y ail plutôt obscurité dans l'expression qu'erreur dans la pensée du législateur, nous croyons que le texte de l'art. 1724-3* repousse l'inicrprélalïon de Mouricaull.

t N I . C'est «ni tribunaux à juger en fait, d'après on rapport d'experts, si les réparations doivent rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille. SI ces réparations devaient être faites dans un très-bref délai, cl que le propriétaire offrit au locataire quelques pièces voisines pour y loger el y placer ses meubles pendant que se feraient les réparations, nous pensons que la demande en résiliation du preneur devruit êlre facilement rejetée.— Conr. M. Duranton, toc. ci*.

169. Au surplus, dans le cas prévu par l'art. 1724, le preneur n'a pas droil à des dommages-lnlêréls, à moins qu'il ne prouve que Ici dégradations doivent être imputées à la faute do propriétaire, qu'elles sont l'effet de la négligence qu'il a mise k faire des réparations qui les eussent prévenues. S'il n'est pas établi qu'il y ait eu faute du propriétaire, les réparations doivent être considérées non comme un fait volontaire, mais comme une nécessité qui ne peut donner lieu à aucune allocation de dommages-intérêts. Tel est aussi le sentiment de U. Troplong, n» 252, et M. Mourlcault, dans son rapport (V. suprà, p. 27 1 , note n» 1 6), s'est exprimé dans le même sens.

1»S. Si l'on s'attachait rigoureusement à la lettre de l'art. 1 724, on devrait décider qu'il u'csl applicable que lorsqu'il s'agit d'une maison d'habitation ; en cflel, la disposition finale de ce* arliclc parle des réparations qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur cl de sa famille. Mais il nous parait clair que ces expressions doivent être prises énonclalhemenl cl non limilativement, et qu'ainsi l'art. 1724 doil être appliqué d'une manière générale, soit qu'il s'agisse d'une maison d habitation, d une usine, d'une manufacture, d'un héritage rural. Le preneur aurait donc le droit de demander soit une dimi* nution de loyer, soit la résiliation, suivant que les réparations entraîneraient ou une privation partielle de jouissance pendant pl js de quarante jours, ou une privation totale. — V. en ce sens NM. Duvergier, n» 301 ; Zacharicc, t. 3, §362; Troplong, n* 234.

tHê. D'après un arrêt, le locataire déclaré responsable de l'incendie n'est pas reccvablc à réclamer une diminution dans le prix du bail, d'après l'art. 1724 c. nap., pour l'incommodité des réparations devenues la suilc du sinistre. — ... Encore bien que la somme à laquelle il a été condamné envers le propriétaire, a litre do dommagcs-inlérêU, soit productive d'iuléiêts (Bordeaux, 4 fév. ISI0)(|).

319 LÛRUCE.— Ciup. 3, SbCt. 3, Aut. 3, § 1.

Ht. s. — Obh'gathtt de faire jouir paisiblement le preneur.

1RS. L'obligation de faine jouir paisiblement le preneur Impose au bailleur une triple garantie : !• garantie des vice» tachés de la chose louée, qui en empêchent l'usage; V> garantie de la perte totale ou partielle de la chose; 3» garantie de. tout Irouble, soit de la pari du bailleur, soit de la part des tiers. Nous nous occuperons successivement do chacune.

§ 1. — Garantie des vires ou défauts de la chose louée, qui en empêchent Fnsaye.

f 8©. Le preneur, lorsqu'il a loué la chose pour un certain usage, a dû ta croire propre à cet usage; si donc il découvre ultérieurement en elle des vices ou défauts qui s'opposent à ce qu'elle reçoive la destination qu'il entendait lui donner, l'équité exige qu'il puisse exercer un recours contre le bailleur. L'art. 1721, qui lui confère ce droit, est ainsi conçu : « Il est dù garantie au preneur peur tous les vires ou défauts de la chose lobée qui en empêchent I usage, quand même le luitltcur no les aurait pas connus lors du bail. — S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perle pour le preneur, le bailleur est tenu de l indemn-ser. »

— Jugé, par application de ces dispositions, que le bail do terrains qui ont clé soumis à des travaux de dcssécliethenr est susceptible de résolution si, par l'effet des eaux que ces terrains renferment encore, Ils sont Impropres à la culture (Bourges, 5 juin 18*0, air. Sauce, V. v» Vente).

* 87. Suivant Potblcr, Louage, n» 1 10, les vices de la chose louée, que le bailleur est obligé de garantir, sont ceux qui en empêchent entièrement l'usage; Il n'est pas obligé de garantir ceux qui en rendent seulement l'usage moins commode. — La même doctrine a été reproduite par Merlin, Rép., v* Bail, § fi, n* 20. Et l'art. l'Sl paraît rédigé dans le mémo esprit; en effet il parle des vices ou défauts qui empêchent l'usage de la chose.

— Jugé en conséquence que, de ce que l'un des quatre tournants

le 13 jain I H59( que Peyrusion Cl» et comp. conviennent qu'ils devraient payer à Surbè la somme que celui-ci a réclame*, pour peut mois de loyer, si la nécessité de wniHrir des réparation», qui ont duré plu» de quarante jours, ne leur donnait le droit d'obtenir une réduction dans le prix du bail, réduction qui, d'après Peyrusson fils et comp., abaisserait le chiure des loyers à 100 fr. par moi», ou A toute autre quotité laissée à l'arbitrage du tribunal; — Attendu que les demandes de Pcyrusson SU et comp. ont leur source dans les disposition» de l'art. Iî«»'c. ci».; — Attendu que cet article est évidemment inapplicable A la situation des •ieur* Peyrusson Al* et comp., en présence du jugement qu'a rendu, le 3 fév. 1N59, le tribunal civil de bordeaux, et qui a passe en force de l jugée; — Qu'en cITet, ce jugement déclare Pcyru<>on Gis et comp. jsable» Je l'incendie dont il était que-lion au proci-s, et en conséquence tes condamne * "payer au s:cur Sorbf la valeur de toute les perle» tt dégât» occasionne* par cet incendie, dan) la maison et bâtiments, situés à Bordeaux, façade de» Cbartrons, n» 130, lesquels seront mi» par étal et déclaration , "avec intérêt» du jour de la demande; — Qu'il est donc judiciairement reconnu qu'on doit considérer Peyrus-on Gis et comp. comme le» auteur* de l'inr.endio du 10 juin IH3B ; — Que c'est donc â eux-mêmes que Peyru"son Dis rl comp. doivent imputer les suite» de ce sinistre, et par eon.>èqurnt le» incommodités résultant des réparation» à faire aux bâtiments par eux occupes; — Que, dan» un pareil tut de choses, l'art. 1731 était vainement invoqué par Peyrusson fils et comp.;

— Attendu qu'il importe peu que Peyrusson fils et comp. aient été condamnée, parle juçemcnl du 5 fév. 1839,* payer au »ieur Sorfaé les intérêt* de la valeur du pertes et dégât» occasionné» par l'incendie; — Qu'en premier lieu, autre ebose est la nécessité de payer, aux termes do jugement, les intérêts de la somme allouée a titre de dommages-intérêt», autre chose l'obligation de payer les loyers de la maison dont il s'agit ; -— Que ces deux dettes devaient élément être acquittée», et que le payement de l'une ne pouvait pas dispenser du payement de l'autre; — Attendu, au surplus, que le» intérêt» dont on s'occupe n'onl été payés t Sorbé ni par Peyrussoo ni par la compagnie d .n-urance l'Alliance; — Que Sorbé n'a reçu de la compagnie qu un capital de i.S.000 fr.; — Qu'il •al donc impo*»ible d'accueillir la prétention des appelants, qui voudraient qu'a partir du 1 » aO l 1 8">H, jour île la demande de Sorbe contre Pevru-son, ju-qn'.iu jour où les réparation» on' été terminée», I» pru de la location fOt remplacé ou tout nu moins réduit au moven des intenls dont il vient d'être parie ; — Que relie exception doit être retetee comme celle prise de la nécessité où se sont trouvés le* appelants de souflrir dans la maison et biumenu qu'il» oempent de» réparations qui ont pu leur

" è; - Par ces motif*, »aa. »-an**«

d'un moulin donné à ban n'aurait pas, en tout temps, une célérité égale aux autres, Il ne s'ensuit pas que le preneur ait droit à une indemnité, alors surtout qu'avant le bail il avait visité les Heux et éprouvé l'elfe! du moulin; qu'ici ne s'applique pas l'art. 1721 c. nap., aux termes duquel le fermier a droit à une IndcmnttiéV lorsque, dans la chose louée, il se trouve un vice qui en empêché l'usage (Colmar, U nov. 1823) (I).

• «8. M. Duvergicr (n» 330) toutefois ne pense pas quel'ippllV cation de la garantie doive être limitée au cas ou f empêchement est absolu. Si les vices, sans reiidre1*nsagede la chose entièrement impossible, diminuaient cet usage d'une manière gravé', du1 s'ilrf n'affectaient qu'une portion de la chose louée et n'etnpéchafetif l'usage que de cette portion, cet auteur1 regarde comme hors de doute qu'ils donneraient Heu à la garantie contre le bailleur. C'est aussi le sentiment de M. Troplong, n* f96. It suffit, dîl-lr, que" l'objet loué ne remplisse pas le but du preneur par suite de quelque vice inhérent, pour qu'il fnssé résoudre le bail et se dispense de payer le prix. Toute la question, ajouté le même auteur, serti donc de Savoir quelle est la gravité du vie* ou du défaut aftêgné comme cause de garantie. Si cette gravit* est telle qu'elle rende la chose impropre a son usage , ou qu'elle diminue tellement cet usage, que le preneur ne l'aurait pas louée, it V a lieu A garantie. — Il a été jugé que la diminution du jour résultant de conslrrjc- Ifons élevées par le voisin peut être assimilée r un vite ou défaut de ta chose louée dont le bailleur est garant envers le preneur, cl qui peut, par exemple, autoriser une réduction du prix du bail (Paris, 13 juin 1849, aff. Clerc, 0. P. 49. 2". 212).

f ftV. La loi i», § t, (T., toc. tond , cite deux êrérople* de vices ou défauts qui empêchent l'usage de la chose : c'est d'abord te cas où des vases vinatres (r/orYer) qui ont été loués sont Mis d'un bois poreux qui laisse échapper le liquide qui s'y trouvé contenu j c'est ensuite le cas ou , une personne ayant luné une prairie pour y faire paître des bestiaux, Il croit dans celte praîrie des herbe* vénéneuses qui font mourir les animaux qui s'en nourrissent; fl est évident que, dans l'un et l'autre cas, les vices dont la chose

eondutioos principales de» «icxrrs Peynnson Iris et comp. , sait avoir égard Bon plu» à leurs conclusions, subsidiaire», met l'apnel au Déaat. Du 4 fev. 1840 -C de Bordeaux, k* cb.-M. Dégrange*, pr. ... (1) Etptci. — (Karcber C. Chevallier.) — En 18*3, Chevallier afferme à Kardier, pour 4ix ans, un moulin a qoitre tournants. Bientôt celui-ci demande une indemnité ou diminution du prix de bail, sur le motif que l'un des tournait» m met en mouvement avec difficulté. —

après

en jouissance avec le bailleur, et qu'il i trouvé que tout était en bon état ; qu'il e.-t , dès lor», a présumer que le» vices dont ii aa plaint n'existaient pas réellement, avec d'autant plus de rjisop qu'il n'allègue aucun cas fortuit qui ait changé l'état des lieux ; — Que le bailleur, en louant un moulin il quatre tournants, n'a pas garanti qu'ils marcheront toujours également et simultanément ; que le roulis d'Une pareille usine dépend ensuite de la quantité des eaux qui l'alimentent , qui sont plus ou moin» abondante»; qu'il peut convenir au meunier de le* ri'-o» nir sur ceux des tournant» qu'il lui plaît; mai» qu'ayant vu le moulin tourner tan» signaler aucun vice dan» sa construction, connaissant la rivière qui l'alimente, voyant que par le mode de construction aucune partie de l'eau ne te perd inutilement, il oe peut prétendre aucune diminution du fermage, parce que les quatre tournants ne pcuvi-nt piis aller simultanément et à toutes époques ; que, dés 1er* , la dc;iia ' le en diminution du prix du bail n'est pas fondée. — Appel. — ht 4* mal 1SJ5, arrêt préparatoire qui ordonne la visite du moulin. — Le 4'juKt., rapport de» expert». — Arrêt.

La corn ;— Considérant que parleur procès- verbal «ht 4 joui, dernier les expert» ont constaté que le» i pouvaient mouvoir simultanément;

sécheresse extraordinaire et par lb w.» .o u..- «v» iwi , ■ néce-silè la fermeture d'une vanne pour donner À cette ruue le mémo mouvement de rotation qu'aux autres; mais qu'il rè-ulle de frite' circonstaner même, que si , dans les temps ordinaires, la roue n'a paV H rélénie égale aux autre», c'est parce qu'elle se trouve plu» en arriére dn la chute d'eau , ce que le meunier a da prévoir, lorsque après avoir in>» spctlé la lue alité, il a souscrit son bail; — Au fond , que le bailleur n doit garantir au preneur que pour les vires ou défaut» qui empi < lient

I I u-a^e de la chose louée ; q>i au cas particulier, l'usage du quatrième tniirn.int n'est point empêche par un vice ou un défaut qui puisse entraîner une ventilation dans le prix du bail; que, de» lors, la (' origiaaire est mal fondée ; — MéT l'appel" au néant.

I DU M em. 1M9.-C. da Cataur.-M. Etait, pr-

UIVVVI 1|MK « OU OW >UXJ * 1.» U ■ V M » X, 1 1 I S. ■ I 1 ■> T VV »■ I l«X X* I S V , —

Ijc Si déc. 182», jugement qui, attendu que Chevallier a loué son mou lin dans l'état oh il était; que le preneur l'a vêeîBfe plusieurs mois apri

te le» quatre tournant» du moulin dont il s'agit nément; que la visite de l'u-ioe laite lor» d'une et par le cour» le plus bas de» eaux , a tien

LOUAGE. Cbap. 3, StCT. 3, Art. 3, $ i.

soit, 1.

preneur contre te bailleur. — V. dans te a* 110 ; MM. Dnvcrglcr, n» 339; Troplong, n« 195.

ISO. On «pilait autrefois la question de savoir si l'apparition des spectres dans ta maison louée est un vice donl le bailleur soil tenu envers le preneur. La plupart des auteurs se prononçaient pour l'adirmalive, ei enseignaient en conséquence que le preneur avait le droit de demander pour cette cause la résiliation du bail (Y. notamment Despeises, Tr. du louage, seel. 3, n' 4, et tous les auteurs qu'il cite a l'appui de son opinion. V. aussi MM. Duvergicr, n» 528; Troplong, n» 197). La jurisprudence des parlements sur ce point n'était point uniforme ; ainsi le parlement de Boréraox admettait constamment Ie3 apparitions comme cause de résiliation, tandis que la question avait été diversement résolue rie parlement de Taris (V. Brillon.v Bail, n» 12). «La raison dit ce dernier auteur, entre la Jurisprudence des deux parlements, peut tire de ce que les visions H fréquentes à Paris qu'en Guyenne, » Quoi qu'il question ne se présente plus aujourd'hui.

I » I . La garantie est duc par le bailleur, non-seulement lorsqu'il a connu les vices de la chose, mais même lorsqu'il les a Ignorés. L'art. 1721 te dit positivement. Mais les effets de celle garantie sont-ils les mêmes dans les deux ras? En d'autres ternes, ta responsabilité qui pèse sur le bailleur M-elle indépendante de cette circonstance qu'il connaissait ou qu'il Ignorait les vices delà chose? SI l'on s'attachait uniquement aux termes de l'art. 1721, H semblerait que la question dût être résolue affirt. En effet, te premier alinéa pose en principe général ae quanti même te tailleur n'aurait jus connu Ion du bail tes vices de ta chose. Et Immédiatement te deuxième alinéa ajoute que , s'il résulte de ces vices on défauts quelque prie pour te preneur, le bailleur est tenu de l'indemnité. D'où il sembfc o.u'on doive conclure qu'il n'y a aucune distinction à faire, quant à l'obligation d'inueiunisci le preneur , enUe le cas où te bailleur a connu ot Celui où il a ignoré les vices de la chose. E*tddoac vrai que telle ait clé la pensée du législateur? Il n'est guère possible de te penser en présence des arl. IG45 et 1646 c. nap., qui, en matière de vente, distinguent entre les deux cas, elobligerit te vendeur qui a ignoré les vices de la chose seulement à la restitution du prix, tandis qu'ils obligent en outre à its domruagcs-inléiêts celui qui a connu les vices. On ne peut point admettre qu'à des hypothèses tout a fait analogues le législateur ait entendu appliquer des vues tout à fait divergente». Nous pensons donc qu'en matière de louage on doit taire la même distinction qu'en matière de vente ; et qu'ainsi , si le bailleur a ignoré tes vices ou défauls de la chose , Il ne pourra point être condamné aux dommages-intérêts; que seulement, dans ce cas, il ne pourra exiger le prix du bail ; mais qup, s'il a connu les vices ou défauts, Il pourra être condamné aux dommages-intérêts. Celle distinction nous semble d'ailleurs coinmund'-c par ta plus rigoureuse équité. Déjà, au surplus, elle avait clé consacrée par le droit romain, dans ta loi 19, § l , (T., Loc. tond., précitée. Voici en effet ce qu'on y lil : Si taltum jxisuum (o'.dsti, in quo hrrba mala nastfbalur... ti pérora vel demorlua suntfVel tliam ieUuora f<k-ta, quod inlerest prœstabilur , si scisti ; ti ignorisli, frnrionrm non pries : tt ita Servio, Ltsbfuni, iyabiim pla uit. Elle élaU admise dans l'ancien droit (V. Polliicr, Louage, n» 1 1»), et elle l'est également aujourd'hui par la plupart des interprètes du code Napoléon (V. Conl. MM. Duranlon, n* t>3 ; Duvergicr. 1. 3, Vf 3«j ; Trqploofc a* I 94 ; Marcadé, sur l'ai t. J"2I; Y toutefois Coitra Jï. Jtelvincourt, t. 3, p. 1 91, notes) —Cependant, il a été m que tes principes du contrat de vente ne s'appliquent pas en « cas au louage, et que tes questions relatives, soil à la résiliation des baux, soit a l'étendue des dommages-intérêts dus aux preneurs, pour pertes occasionnées par les vices de ta chose louée, realretit dans une appréciation souveraine de la part des juges du tond, et sortent des attributions de la cour de cassation ;ftej. 30 ■ai J H» /)(i). — Mais cet arrél de rejet, dit M. Troplong, ne saurait tirer a conséquence. Apres avoir statué en point de doctrine , en commençant, il scmblo M repentir d'avoir été si loin ; et il déclare qae de pareilles doctrines rentrent dans l'appréciation souveraine

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