C. Vwfcwdl et
des juges du fait. De sorte que la cour d'appel qui prendrait pour régie de décision ta distinction de l'ancienne jurisprudence, verrait aussi son arrêt confirmé par un rejet. Les tribunaux, ajoute cet auteur, qui voudront faire du droit cl de la saine doctrine adopteront la distinction proposée.
t 9t. Alors même qu'il a ignoré les vices de ta chose, te bailleur peut être condamné aux dommages- intérêts envers le preneur, si par sa position il élail obligé de les connaître. Ain«l, par exemple, pour ne pas sortir des hypothèses qui ont été déjà citées, si c'était d'un tonnelier que j'eusse loué ces tonneaux faits d'un bois poreux qui laisse s'échapper le liquide qu'ils contiennent, non-seulement Je ne serais point obligé de payer le prix de la localion , mais j'aurais le droit de demander au locateur des dommages-intérêts à raison du préjudice que J'ai éprouvé, parc» qu'en sa qualité de tonnelier il devait connaître la qualité du bois qu'il employait. Dans celte hypothèse et dans les cas analogues qui peuvent se présenter, ce n'est pas la mauvaise fol qui est la raison des dommages-intérêts, c'est ta faute, l'ignorance inexcusable du bailleur. C'est en ce sens que doit être interprété te passage suivant de 1a loi 19, § 1, ff. , Loc. rond. : Si quis dolia vitiosa ignarus locavrrit, deindè vinum rffluxrrit : tenrbitur in id quod inlerest. Nec ignoranlia ejus erit extusata. Le Jurisconsulte suppose nécessairement qu'a raison de sa profession te locateur était tenu de connaître les vices de ta chose ; s'il en était autrement, ta solution qu'il donne serait en contradiction avec celle qu'il donne Immédiatement après . dans le même paragraphe , relativement au pâturage dans lequel croissent des herbes vénéneuses.—V. également, dans le même sens. Domat. Ilv. l,tlt 4, aect., 3 . n» *; Pointer. Louage, n» 1 1 3 ; MM. Duranlon, tac. cU. ; Duvcrgier. ibtd. ; Troplong. ibid.
1 »S, Le bailleur est garant des vices ou défauts de la chose louée, non-seulement lorsqu'ils existaient au moment de la localion . mais même lorsqu'ils ne sont survenus que depuis. Le louage diffère en ce point de ta vente. En elTel. une fois ta vente consommée . la chose est complètement aux risques de l'acheteur. La raison de celte différence, ainsi que l'explique Pothler, n» 1 1 î, c'est que. dans te contrat de vente, c'est ta chose vendue elle-même qui est l'objet et te sujet du contrat. Il suffit que cette chose ait existé, quoiqu'elle ail péri depuis, pour que le contrit de vente ait eu un sujcl , et pour que l'obligation que l'acheteur a contractée d'en payer le prix subsiste. Au contraire, dans te contrat de louage , ce n'est pas proprement la chose louée, c'est plutôt ta jouissance de cette chose continuée pendant tout le temps que doit durer le bail, qui tait l'objet et te sujet du contrat. C'est pourquoi , lorsque le preneur cesse de pouvoir avoir celle jouissance , te sujet du contrat de louage manque, et le conducteur ne peut être obligé à paver le prix d'une Iouistancc qu'il n'a pas (V. conf. MM. Duvrrgier. n» 343; Troplong. tr La même doctrine avait été consacrée par te droit romain. Calus L. 25, §2,ff.. Loe.cond., en fait l'application au cas où, par l'effet d'une construction élevée a côté de ta maison louée, le jour de cette dernière se trouve masqué. 5/ vkino cedifnante, dit-il, obscurrnlur lumina cavacuii, teneri tocalarctn itiquilino. Cerle, quin lii tat co(&no vtl t'nquilino rtlinquert eonductioncm , nuiia dubitalio est. De mercedibw quoqtir, si rum eoagatur, repulathmit ratio hahenda est. Eadem inirlli quitus, si ostia, fentstrusue nimium corrvptas locator non restituai.
Mais, dans te cas où les v ices sont survenus postérieurement à ta location, le bailleur ne peut, du moins en général, être condamné à des donimagcs-iulcrcls envers te preneur; car il est évident qu'il n'a pu connaître ces vices au moment du contrat. Il y a lieu, dans ce cas, seulement & une diminution du prix ou à ta résiliation du bail (V. en ce sens Pothier, n» 1 1 7 ; MM. Duranton, n» G4; Duvergicr, n« 314 ; Troplong, n» 200). — Ainsi il a été jugé que le bailleur ne peut être tenu à payer des dommages-intérêts à son preneur, pour les vices qui ne sont survenus que depuis le contrat, sans la faute dudit bailleur; que notamment le bailleur n'est pas tenu des dommages-intérêts résultant de ce qu'un voisin aurait hal> contre une fenêtre coulumiere et aurait de celte manière diminué le jour (Bruxelles, 15 avril 1843) (l). — Toutefois, si tes vices ou délauls, bien que survenus
( de tfioo tr. de
LOUAGE — Chap. 3, Sec t. 3, Art. 3, $ 1.
postérieurement a la location, procédaient d'une casse qui existait alors cl que le bailleur connaissait ou était tenu de connaître,
Îous pensons qn'M serait passible des dommages-intérêts. Dans c cas, en etrcl-f i, au moment du contrat, le bailleur ne connaissait pas les vices ou défauts de la chose, puisqu'alors Ils n'existaient pas, il pouvait, du moins, les prévoir, et cela sullit, à notre avis, pour le rendro responsable du dommage qui peut en résulter.
194. M. Duranton, toc. cit., suppose le cas où une maison qui avait été édifiée sur un terrain peu solide s'écroule pendant la durée du bail, cl il décide, avec raison, que le propriétaire, dans ce cas, doit des dommages-intérêts pour le préjudice cause par la ruine, cl notamment pour les meubles brisés. M Troplong, n* 200, approuve celte décision. Dans ce cas, la raison de décider déroule, non pas des règles spéciales du contrat de louage, mais de la disposition générale de l'art. 138G c nap., qui porte que «le propriétaire d'un bAtimcnl est responsable des dommages causés par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du di> faul d'entretien ou par le vice de sa construction, n
IO&. Le bailleur est garant non-seulement des vices qui se trouvent dans la chose qui a été louée principaltter, mais même de ceux qui se trouveraient dans les choses accessoires, lorsqu'ils empêchent la Jouissance do la chose louée (Polhicr, n* 1 « :.)-
«»«. Le bailleur n'est pas garant des vices qu'il a exceptés •de la garantie, par clause expresse du contrat (Polhier, n* 1 1 4). — l'nc telle clause, comme le remarque H. Duvcrgicr, n* 5*5, n'a rien d'illicite. Nous pensons toutefois que si, au moment du
sur ce que la propriétaire voisin éleva dans m coar an mur contre l'unique fenêtre qui (claire la r.bambrt de derrière de la maison louée et plongea ainsi le demandeur dant une obscurité complète ; — Sur ce que celte rbambre, qui servait de lieu de réunion de ses ebalands, (ut bientôt désertée par eux, ce qui lut pour lui an notable préjudice et l'obligea 4 aller s'établir ailleurs ;— Attendu que.d'aprè* la législation cl la jurisprudence qui régissait la matière au moment de lïniroductioo du rode civil, il n'y a pas lieu à des dommages-intérêts en faveur du preneur pour les vices qui ne sont survenus que depuis le contrat , sans la faute dudit bailleur ; — Attendu d'ailleurs que I on peut argumenter par analogie de l'art. 17» c. cit., qui n'accorde aucun dommage-intérêt pour la perte de la chose louée pendant la durée du bail, te preneur pouvant, dans ce cas, demander seulement, suivant les circonstances , soit une diminution uu prit, soit la résiliation du même contrai ; — Attendu qu'il résulte de ce qui précède qu'en posant en principe que, dans l'espèce, il était du des don. mages— intérêts à Lelcu, et ordonnant par suite une preuve frustra— loire a l'appelant, le premier juge a infligé grief a celui-ci. Du 14 avril l&U.-C d'appel de Bruxelles, S* ch.
(1) Espèce.- — (Meiner C. Collin et cons. ) — 8 jatlt. 1800, acte notarié , par lequel la veuve Cotlin et consorts donnent a bail au »" ur Meiner, et pour douie années, une forge sise a Seppois-lc-Ba», moyennant le prix annuel do 5,000 fr. Par l'art, 4 du bail, le preneur reconnaît que l'usine et tes bâtiments sont en bon clat ; par l'art. Il, il est chargé des contributions; enfin, l'art. 18 di-po-e que les événements de force majeure seront i ta charge des bailleurs. En 131 i, des étincelles échappées de la forge occasionnèrent, à l'aide d'un veut très-violent, l'incendie de plusieurs maisons de Scppois le- lias. Cet événement détermina les autorités locales à donner l'ordre d'éteindre les feux de cette forge dans les temps de grands vents. — Assignation par la veuve Collin en payement des canons du bail érbus les Se juin 181 4 et 1815. Le sieur Meiner élevo des réclamations et présente un décompte. — 15 mars IfttG, jugement du tribunal d'Allxinb , qui déclare valables les oflre» faites par la veuve Collin de déduire trois cinquièmes de 405 fr. portés dans l'art. I du décompte du sieur Meiner, pour contributions extraordinaires de guerre levées par les alliés, et condamne ce dernier a pajcr à la veuve Collin la somme de 4,519 fr., sauf la distraction de celle de 000 fr. allouée pour l'indemniser du chômage de la forge pendant les vents. Ce même jugement fait réserve 4 Meiner de compenser sur le canon du bail éebu depuis le ïtt juin 1815, et sur ceux a échoir, le montant des charges extraordinaires qu'il peut avoir acquittées depu s celle époque, etc., etc. — Appel principal de la part du sieur Meiner. — Appel incident par la veuve Collin. Le 5 oov. 18m. telle dernière forme, surl'appel, une nouvelle demande en payement d'une année échue du fermage. — Arrêt.
La ctitn;— Considérant que le fait du chômage de l'usine, pendant les deux invasion», allégué par l'appelant principal , loin d'être prouvé, est au contraire fortement démenti par le certificat du 80 niai 18IC; que, quant au chômage partiel, résultant de la pmbibition d allumer le grand feu lors des grands vents, dans U vue de prévenir les incendies, l'appel lat principal ae peut que l'imputer à lui-même de n'avair pas
contrat, le bailleur connaissait les vices de la chose, ou pouvait les prévoir, la clause de non-garantie serait nulle comme entachée de dol.
«•?. Le bailleur n'est pas garant non plus des vires apparents au moment du contrat, cl que le preneur a connus ou qu'il
a pu apercevoir par l'inspection qu'il a faite de la chose louée
Bans ce cas, en cfTct , il est censé avoir voulu prendre la chose telle qu'elle était, cl avoir calculé, en conséquence, le prix qu'il a consenti à donner pour en avoir la jouissance (Conî. M. Dotergicr, n« 342}. — Jugé en ce sens : 1* que le fermier ne peut demander une diminution sur le prix de son bail, à raison des vices de la chose qui en ont empêché ou diminué l'usage, s'il n'en* pas provoqué U réparation en temps opportun : le motif en est que, dans ce cas, Il y a faute de sa part, et que la responsabilité de cette faulc doit peser exclusivement sur lui (Colmar, 20 nov. l8io) (t);— 2' Que la disposition de I art. 1721c. nap., qui porte qu'il est du garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, doit, dans son application, être restreinte aux vices cachés, en sorte que le locataire M peut demander la résolution du bail, lorsqu'il a connu ou dù connaître ces vices, ou qu'il lui était facile de les prévoir, que, par suite, le tribunal saisi do la demande en résolution de bail pour vices ou défauls de la chose louée, ne doit pas donner mission aux experts de vérifier si la chose est propre à l'usage pou lequel elle a été louée, mais bien si le vice est caché ou apparent, ou facile à prévoir, et s'il affecte tout on seulement partie de U chose (Bordeaux, 28 mai 1841) (2); — s* Que le lait d'avoir
provoqué , en la forme légale , la réparation de la cheminée car le propriétaire , ce qui écarte toute possibilité de réclamation en ce point pour le passé , mais au<si ce qui , pour l'avenir, le mcl à même d'éviter is dommage qu'il peut éprouver par ce fait, et ce , d'autant plus qi'il convient que cette réparation, essentiellement foncière, n'est pas eeuteus*; — Considérant , quant à la perte que l'usine peut éprouver parla réunion du pays de Porcnlruy au canton de Berne , que celle perte nerenlr» nullement dans les événements de force majeure prévus par lesart. 11*9 el suiv. c. av.; que le bailleur n'est pas garant des causes qui peoTrtl concourir a augmenter le prix du bois nécessaire à l'exploilalioa ; si le bail notarié du 8 joill. 1806 eût été fait avant la réunion U»(0rairo du pays de Porrnlruy a la France, el qu'il fat résulté de «t» réunion des avantages plus ou moins considérables en favenr do preneur, lo bailleur n'aurait pas pu s'en prévaloir pour demander une menlation de fermage ; que , par une juste réciprocité , le preneur ne peut ciciper du cas d'événement contraire pour obtenir diminution de fermage ; — Considérant que, depuis l'instance en cause, il est et bu m» nouvelle année de fermage , aux termes du bail susêaoncé , dont U parement peut être demandé el ordonné, d'après l'art. 461 r. pr. cit.; — Adoptant au surplus les motifs des premiers juges , met l'appellation et ce dont est apjicl an néanl, en ce que les intimés principaux oui été condamnes à supporter sur le< (rrmagesunc déduction de 600 fr. à lin» d'indemnité, a cause du chômage occasionné par les vents, et en « qu'ils ont été condamné* aux deux tiers des dépens ; émendanl q«anl 4 ce, les décharge desdiles rondamnalions , etc.; prononçant sur la demande formée par arle du 5 nov. 1810, condamne l'appelant » P"«r aux intimes 4, 96i fr. 50 c., pour canon d'une année de fermage relu» a la Saint- Jean dernière, sur laquelle somme il devra être fait didu'lion , conformément aux offres desdils intimés, t* de moitié des rostrebulions extraordinaires imposées sur l'usine par le gouvernement français pendant tes années 1813, 1811 et 1815 : S* des trois einquinor* des charges de guerre levées pendant la première invasion par tes armer* étrangères, soit en nature, soit eu deniers, etc., condamne l'app*'»1' principal a tous les dépens , etc.
Du 80 nov. I816.-C de Colmar.
(S) (La Galerie de Bordeaux C. Gosselin-Cognac.) — La coca;— Attendu que les principes généraux qui régissent le contrat de vente sent aussi applicables au contrat de louage; — Attendu que l'art. 1**1 •/» dispose qu'il est du garantie au preneur, poar tous les viens M défini* de la chose louée qui en empêchent l'usage, doit cependant être restreint tlan» son application aux vices cachés; que le locataire ne peut drau» der la résolution du bail, lorsqa' a connu ou du connaître ces vite*} nue telle est la doctrine émise notamment dans Potbier, dans son Traite du contrat de louage; que rien ne fait présumer que les rédacteurs ** l'art. 17il aient eu la pensée de la modifier; — Attendu que •» teur est exempt de garantie, lorsqu'il s'agtl de défauls que le preneur pouvait facilement prévoir ; qu'ils doivent être assimilé» au» vices apparents : -Attendu que Go-schn-CognacaforméM demande en résolution do b"» verbal que ta Société de la Galerie de Bordeaux lui ooosenlil, lo 7 jo» 1840, d'.» rogasia situé ras Pilieo-doo-TuteUos, as m fondant sur re
LOUaCE.— Chai*. 3, Sect. 3, Art. 3, § 2.
accepté les lieux loués avec un inconvénient naturel inhérent au ipiartier dans lequel le bâtiment est situé, emporte de la part du locataire renonciation à toute action en garantie contre le locateur (Paris, 29 janv. 1849, aff. BourbovaUc, D. P. 49. 5. 272).
§ S. — Garanti» de la perle totale ou partielle de la chose toute .
19S. Il peut arriver que la chose louée soit détruite, soit en totalité, soit en partie, par cas fortuit ou force majeure, pendant la durée du bail. Lorsqu'elle est détruite en totalité, il va sans dire que le bail prend lin, parce qu'alors il n'a plus «l'objet. — Lorsqu'elle n'est détruite qu'en partie, la loi, d'accord en cela avec la raison, veut que le preneur puisse, suivant les circonstances, demander ou une diminution de prix ou la résiliation du bail. Et, comme le cas fortuit écarte toute idée d'une faute de la part du bailleur, clic veut, en oulre, que, dans aucun cas, il ne poisse être condamné à des dommages-intérêts. C'est en ce sens que s'exprime l'art. I 722 c. nap., sur lequel il importe de lire les motifs et rapports dont il a été précédé (Y. p. i6,n*2"l , note), et qui est ainsi conçu : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein
loyers pendant le temps que dure la reconstruction des 1 et leur relocation (Rouen, 16 Janv. 1845, air. Andrieu, D. P. *ï.
zoo. Pour que le preneur puisse demander, soit la résiliation du bail, soit une diminution du prix, il faut que l'évé» neroent par cas fortuit ail une certaine importance. S'il n'en résultail qu'une simple gène, une légère diminution des avantagea du bail, le preneur ne serait pas recevante à s'en plaindre. — Oa peut appliquer ici, par analogie, ce que Galus (L. 55, § 6, ff., Lac. cond.) dit, pour un autre cas : Vis major, quam Gratd tu» «sv (id est, vim dimnam) appellant, non débet eonductori damnata eue, si, plus quùm tokrabile est, hrsi fuerinl fructus : aiiixpun modkum damnum ttquo anima ferre débet colonus, oui immodicum lucrum non auferatur.
toi. Dans le cas même où la perle est assez Importante pour donner au preneur le droit de se plaindre, il peut se Taire cependant qu'elle ne le soit point assez pour que la résiliation du bail puisse être prononcée. Le preneur ne paul la demander qn'anlant qu'il éprouve un préjudice grave, qu'autant que la chose, par l'effet de la diminution qu'elle a subie, ne peut plus remplir la destination pour laquelle elle a été louée. C'est aux tribunaux qu'il
droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant appartient d'apprécier souverainement si la perle partielle est
les circonstance!), demander ou une diminution du prix ou la ré siliation même du bail. Dans l'un cl l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement, d — L'application de cet article donne lieu à diverses questions; nous les examinerons successivement. Il serait nécessaire d'expliquer avant tout ce qu'on doit entendre par cas fortuit ou force majeure; car ces deux expressions désignent une même chose ; mais, comme cette théorie domine plusieurs matières différentes, ce n'est point ici qu'il convient de l'étudier (V. le mot Force majeure). — Nous nous bornerons à dire ici, d'une manière générale, que ces mois cas fortuit, force najt ure, supposent que la destruction totale ou partielle à eu pour cause un événement indépendant de la volonté des parties, et que, des lors, elle ne peut être imputée à aucune d'elles.
189. Dans le cas où la chose a péri totalement par cas fortuit, la résiliation du bail est forcée. D'un côté, le preneur ne peut obliger le bailleur à faire reconstruire la maison ; et, d'un autre coté, le bailleur ne pourrait, en faisant cette reconstruction, obliger le preneur au maintien du bail. — V. Conf. MM. Duvergicr, n*52l; Troplong, n" 213. — Il a été déridé cependant qu'en cas de destruction partielle d'une maison par lorec majeure, et, par exemple, par l'effet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le locataire a le droit de réclamer la continuation du bail dans 1% portion non détruite, quoique te propriétaire l'ait fait démolir, l'il l atail ensuite réédjûer (Req. 7 Juill. 1847, aff. Frémont, D.
Au surplus, la perte de la chose louée emporte la résolution du bail alors même que la perle serait imputable au locataire.... Et celui-ci est tenu d'indemniser le bailleur de la privation de ses
f»t l'humidité des lieux loués les rendait impropre* an commerce de la pelleterie qui est sa profession ; — Attendu que le tribunal de première instance , en se bornant a ordonner, avant de statuer au Tond , que les taprrlstèriGcraicnl fi les magasin et arrière-magasin dont ii * agit, sont n non propres a l'usage du commerce de marchand pelletier, n'a pas tuli<«(ninenl précisé les points sur lesquels doit porter ''expertise ; — Faninl droit de l'appel que la socièlé do la Galerie de Bordeaux a interjeté do jugement rendu par le tribunal civil de la même ville, le 1 1 nni Wil, dans le chef relatif 4 l'expertise comme n'étant pas siifosammenl
précisée, ordonne que, par 51. le conseiller Bonborc a ces bos commii. lequel se fera assister d'un ou de trois experts, il sera fait transport lam les lieux loues par G osselin Cognac, ù l'effet de vérifier, t» m le vice de l'bumidilé par lui allègue existe duos la tolalité ou seulement dus aae partie de» lieux loués; i* si ce vice est tel qu'il empéi-be l'usage desdils lieux; 5* si ce mime vice était pour Gosselin-Cognae, exerçant te commerce de la pelleterie , caché ou apparent, ou facile à prévoir a l'époque de la location; pour le procès-verbal, tait et rapport*, être, par les partiel conclu, et par la cour statué ce qu'il appartiendra.
On 18 mai 18SI.-C. de Bordeaux, 4* cb.-M. Gorbeaud, pr.
(I) Ëipscf .- — (BellengcrC. Legrand. } — Les faits de celte affaire Met expeto sous le n° 1*0. — Sur le rapport de* etpcrU nommes par le jo;r ment confirmé te II janv. 1823, parla cour de Itouen (V. toi.), nouveau jugement qui porto que le moulin peut être rétabli et qui ordonne
Tous XXX.
assez grave pour justifier la demande du preneur. — Jugé que le locataire sur lequel pèse, en cas d'incendie des lieux loues, la responsabilité de l'art. 1753 c. nap., ne peut demander la résiliation du bail, ou une diminution du prix, en vertu de l'art. 1722, à moins qu'il ne prouve que l'incendie a en lieu par cas fortuit, et qu'ainsi toute responsabilité de sa part doit cesser (Rouen, 15 juin 1844, aff. Dassonvillez, V. le numéro qui suit): 2 O ». Le preneur, dans te cas où, à raison de l'importance de la perle, il pourrait demander la résolution du bail, peut ne demander qu'une diminution de prix. C'est à lui, en effet, et à lui seul qu'il appartient d'opter entre ces deux choses (V. cependant Req. 3 août 1847, aff. Ilillemand, infrà, n* 205-6*). S'il demandait seulement une diminution du prix, le bailleur n'aurait pas le droit de demander la résiliation du bail, et les juges excéderaient leur pouvoir en la prononçant. C'est ce qu'enseignent MM. Duvergier, n* 522, et Troplong, n* 213. — Jugé en ce sens : l*que lorsqu'il n'y a pas eu destruction totale, et par cas fortuit, de la chose louée, mais destruction partielle, comme si, par exemple, le déversoir d'un moulin a seul été détruit, les juges ne peuvent, contre la prétention du preneur et sur la seule demande du bailleur, prononcer la résiliation du bail, et cela, encore bien que les objets détruits ne puissent être réparés, en ce qu'ils auraient été détruits en vertu d'arrêté de l'autorité supérieure; qu'on dirait en vain que les tribunaux apprécient souverainement si la destruction partielle doit, à raison des travaux que la reconstruction entraîne, être assimilée à une destruction totale (Cass. 23 juill. 1827) M); — 2» Quo la démolition de la façade d'une maison pour la reconstruire sur un nouvel alignement, en
l'exécution des travaux nécessaires pour ce rélablissemeoL —Appel par Legrand. — 7 avril 1841, arrêt infirmant delà cour de Rouen, qui considère qu'il résulte du rapport des experts que le moulin ne peut pas être rétabli dans le même e'iatoù il était lors delà location, et en conséquence déclare le bail résilié. — Pourvoi de Belleoger. — Suivant l'art. 1718, ditil, s'il n'y a qu'une destruction partielle, le preneur seul a droit do demander fa résiliation du bail ou une diminution proportionnelle sur le prix. Dans l'espèce, la chose louée n'a pas péri en totalité ; le déversoir seul est détruit, et ce qui prouve qu'il n'est pas absolument nécessaire an moulin, c'est que, depuis sa destination, le moulin a été mis «n mouvement au moveo de certains travaux. Au surplus, il n'y a pu cas fortuit puisque la destruction ordonnée par l'autorité a été prévue dans le bail.— Le défendeur répond qu'il y a eu cas fortuit, car e« n'est qu'après une jouissance paisible de dix-buit ans que la destruction da déversoir a été ordonnée, et que l'art. 1723 doit être entendu en ce sens que la première disposition c?t impéralive et la deuxième purwxwot tacallatin pour le juge. — Arrêt (après delib. en ch. du cons. ).
La cour* — Attendu que l'arrêt attaqué ne déclare pas, en tait, <rw le moulin dont il s agi1 ait péri en lolnlilA par cas fortuit, ni par aucune autre rau»e; et qu'il ros^e des pièces et des actes produits que l'autorité administrative n'avait pts ordonné la destruction du moulin, mais uniquement celle des travnui que Legrand y avait ajoutés sans autorisation ; qu'ainsi la coût royal» te pouvait, ni aux termes de I art. 1721, ai en vertu do l'art. 1741 c. e»v. . sroooacer U résiliniion dn bail an
LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 3, Ant. 3, § 2.
vertu d'ordre» de l'autorité municipale, no peat être assimilé à un? destruction totale, qui autorise le propriétaire à obtenir la r-slliatiou du bail de cette maison (Paris, s mars 18*1, atT. Cotteremt.V. Force majeure, n» 29); — 3» Qu'un retranchement peu considérable subi par le laralcur, admis, sur sa demande, à rétablir la façade de sa maison, n'est pas assimilé à la perte de la chose, et ne crée pas U son profit une cause de résiliation de bail, alors surtout que, malgré le retranchement, les lieux loués restent propres au but de lu location primitive; qu'en conséquence, Il est tenu, après la reconstruction, de délivrer au preneur les lieux antérieurement loués, sans préjudice des dommages-intérêts proportionnés à la privation do Jouissance (Rouen, Il fév. 1812) (I).
La résiliation du bail pour destruction par cas fortuit de partie de la chose louée, ne doit être prononcée sur la demande du preneur qu'autant que celle résiliation peut avoir lieu pour la tota-
lité de l'immeuble loué. — Fn conséquence, elte ne doit pas être prononcée dans le cas où le locataire, ayant sous-loué une partie des lieux loués, ne peut remettre au bailleur que la partie de la location qu'il avait conservée ; peu Importe que la sous-location soit intervenue du consentement du bailleur (Rouen, l s Juin
zo3 On ne peut, suivant un arrêt, assimiler a une destruction totale do la chose, résolvant le bail, l'empêchement mis par la voirie à la reconstruction d'un mur mitoyen dont la solidité se troave compromise par des démolitions que le propriétaire a volontairement faites: ce serait, tout au plus, le cas de destruction partielle dont parle l'art. l"22c.nap. — En conséquence, si, dans ce cas, le locataire demande à rester dans la maison louée, le propriétaire n'c*t pas recevable h demander la résiliation do bail (Bordeaux, 4 oct. 1R31)
lOl. Lorsque le preneur, an lieu de
la résiliation
profit sieur Lcgrand ; et qu'en le faisant elle n'a pas seulement méconnu l'une de* clauses du bail, elle a aussi viol* le» deux articles précité* ; — Ca«se.
l>u 23 juill. 1827.-C. C, eh. riv.-MM. Brissoo, pr.-Ruperou, rap.- Cahicr, av. gén., c. eonr.-Martin et Mandarnux, av.
;1) Demoiselle Toaiè C Hue.) — L* cocn;-Sor la résiliation da bail : — Attendu qu'il résulte des (aile da procès, que ht maison louée 4 la demoiselle Tomé, et dont Hue est propriétaire, n'a pas été démolie par suite d'un arrêté municipal qui eo aurait ordonné la destruction pour cause de survie publique ; mais que de» travaux confortatifs ayant été faiu par Hue a ladite maison, qui devait rentrer dans l'alignement légalement fixé par la ville de liooen, la destruction de ces travaux a été ordonnée par l'autorité compétente ; — Que, dans ces circonstances, Hue , au lieu de remettre le» lieux dans leur étal primitif , a préféré consolider sa maton tout entière, en subissant le recuiemenl promit par l'administration , «t que ce reculement oe peut être considéré comme ayant détruit la chose louée en totalité , puisque le retranchement qu'a subi la maison est peu important ; que les lieux n'ont pas été dénaturés, et que cette maison continue d'être parlaitement appropriée à l'usage pour lequel elle avait été lonée primitivement ; — Que, dans un tel état de choses . le bail ne peat lire résilié sans le consentement do locataire ;
Sur les dommages-intérêts :— Attendu que la demoiselle Tomé a (otfterl un préjudice pendant ces divers travaux qui ont dur* plus de quantité jour;, et que même ello a été forcée, le S nov. 1841, de quitter cette maison, dans laquelle elle n'est pas encore rentrée aujourd'hui ; — Vue le dommage qu'elle a éprouvé provient d'un fait imputable à Huo, et dont il doit, par conséquent, répondre; — Que, d'après les motifs qui précèdent, les offre) de Hue sont insuffisantes; — Réformant, ordonne «lue, dans le délai de deux mots, A partir de ce jour, Hue sera tenu de délivrer A la demoiselle Tomé les boutiques et appartements composant la maison A elle louée, dans un étal parfaitement habitable , parce que , faute de ce faire, cette dernière est réservée A conclure toute contrainte et A former pour l'avenir tous dommages-intérêts qu'il appartiendra; coudamne, dés A prèsrnt, Hue envers la demoiselle Tomé en 600 fr. de dommages-intérêts , tant pour le préjudice qu'elle a éprouvé jusqu'à ce moment, que pour le préjudice qu'elle éprouvera jusqu'à l'expiration da délai ci-dessus fixé ; le condamne en outre en tous les dépens.
Du 11 fév. 1842.-C. de Rouen, V cb.-M. Gesbert, pr.
(2) t$féct : — (Dassonvillex C. Dréard.) — Jugement du tribunal de Rouen, du 20 oov. 18 13, ainsi conçu : — « Attendu que Bréard a loué verbalement de Dassonvillex, pour 4,450 fr.f uno propriété â usage de fabrique, sise A Saiut-I.è;:cr-du-Bcure-Denis ; que défense lui èlail faite de sous-loucr; mais que plus lard, et avec l'autorisation de Djs- •onvillcf , il a sous-loué a Duiuoucbel, pour 1,200 fr., une partie de l'établissement; — Attendu qu'un incendie a détruit, le 10 sept dernier, un des bâtiments de la location réservée par Bréard, et endommagé
Suelques autres; que la partie occupée par Dumoucbel n'a reçu aucun ornmage; que Bréard demande la résiliation du bail pour destruction, par cas fortuit, de partie de la chose louée; que Dassonvillex oppose que Bréard ne peut lui remettre qu'une partie de l'usine, A raison de c* que Dumoucbel resterait en jouissance jusqu'à la fin de son bail; qu'en outre responsable de l'incendie , aux termes de l'art. 1735 c. civ., tl ne peut se prévaloir des dispositions de l'art. 1721 du mémo code;
» Sur le premier moven : — Attendu que la résiliation ne pourrait avoir liea qu'autant qu'elle s'appliquerait A la totalité de la chose louée ; qu'on ne peut, en effet, contraindre Dassonvillex A en recevoir une partie lorsque l'autre serait conservée par Bréard ou par ceux qu'il s'est •ubsliluès ; que le consentement qu'il a dooné A la sous-location ne peut lui être oppose, parce qu'il n'a, par ce consentement, accepté aucune de* conséquences qui pourraient résulter de l'occupation de Dumoucbel; que celui-ci s'oppose A la résiliation du bail, en ce oui le concerne, et qu'il n'existe aucune cause de droit qui permette de la prononcer contre \ lui; que c'est ainsi par le fait de Btxard ou de sa sous-location que la !
résiliation devient impossible; que la loi lui accorde, d'ailleurs, une nuire voie, celle d'une diminution du prix qui laisse subsister ses obligations, soit envers Dassonvillei, .«oit envers Dumoucbel, et qu'il ne peut dépendre de sa volonté de choisir ce qui serait le plus favorable à tes intérêts , alors qu'il en résulterait une violation de sas propres engagements; — Sur le deuxième moyen : — Attendu qu'en admettant qu'il tut fondé, il mettrait obstacle non-seulement A la résiliation di bail, mais encore à la diminution du prix; qu'il est hors de doute, es effet, que l'art. 172* ne peut être invoque, par le preneur contre lequel existe la responsabilité de l'art. 1733 ; qu'il n'y a lieu A l'application de l'art. 1722 que lorsqu'il y a cas fortuit, et qu'il n'v a pas cas fortuit lorsqu'il f a faute; eatut fortuiha carrteulpé; — liais attendu que les documents produits, et notamment l'instruction faite ysr la police judiciaire prouvent que l'incendie ne peut être attribue qu'a la malvaillance ; que DastonrHIex semble l'avoir reconnu lui-même , en ne dirigeant pas d'acton contre Bréard et en faisant faire A ses frais tous 1ns travaux de reconstruction et réparation , encore qu'il prétende que la compagnie d'assurances ne l'a couvert qu'en partie da préjudice qu'il a souffert; — Attendu que Bréard a droit ainsi, non A une résiliation de bail qn'il a rendue impossible , mais A une diminution de prix ; qu'il est constant que depuis le 10 sept., jour de l'incendie, il n'a pu utilise! aucune partie de fusion; qm la maison d'habitation a été le seul bâtiment dont il ait profilé ; que las travaux ne | minés que dans vingt jours environ ; qu'on c prix du bail les 1,200 fr. de la sous-location de Dumoucbel , et qu'il parait juste de porter la diminution A laquelle Bréard a droit A 250 fr. par mois; — Le tribunal f sans avoir égard aux moyens de Dassonvillez et A la demande en résiliation de bail formée par Bréard , accorde A celuici diminution de 250 fr. par mois jusqu'au jonr où l'usine lui sera livré») en dû et bon état de réparation , etc. m — Appel. — Arrêt.
La coca ; — Adoptant les motifs, etc., — Confirme, etc.
Du 15 juin U44.-C. de Rouen, «• cb.-MM. Renard, pr.-PiDeJ, subsl.
(3) (Labarhe C. Torre.)— La corn:— Attendu, en ce qui touche l'appel principal de Libarbe, que l'appelant est locataire en vertu de bail avant date certaine, de la maison siluée A Bordeaux, rue Sainte-Catherfne, n» 8 ; — Attendu que les contrats doivent recevoir leur exécution, et qu'ils sont, pour rappeler une règle tracée par le droit romain et conforme aux principes du code civil, a» initia wtWaiu, ted tm po*t facto tutiuxMv; — Altendu que la demande en résiliation du bail à laquelle résiste Labarbe tend à détruire la convention légale formée entre le sieur Labaibe, et ceux que représenta aujourd'hui Torre; que pour accueillir une pareille demande, il faudrait pouvoir appliquer A la cause les disposition» de l'art. 1741 c. civ., et que cela e-i impossible; — Altendu , en effet, que la chose louée à Lalnrbe, c'est-à-dire la maison dans laquelle il loge avec sa famille, n'a point péri; qu'elle existe malgré les dégradations survenues au mur mitoyen situé A l'est, déurad liions qui ont suivi la démolition qu'a fait faire volontairement le sieur de la Torre, d'une maison dont il était aussi propriétaire, et qui était contiguë A la maison n* 8 ; qu'il est par conséquent inexact de prétendre qu'une force majeure soit venue mettre les choses dans l'état où elles se trouvent actuellement, puisque cet état a été amené par les entreprises du sieur de la Torre, entreprises qui ont précédé l'arrêté de la voirie de Bordeaux;— Attendu que ce n'est pas l'art. 1741 c. civ. qu'il convenait d'appliquer A la cause, mais bien les dispositions finales de l'art. 1722 du même code, paroi que la maison n* 8 n'est pas détruite en totalité; qu'on peut tout au plu prétendre qu'elle est détruite en partie par l'impossibilité oh la voirie a placé le sieur de la Torre de fairt' reconstruire le mur mitoyen A l'est An cette maison ; que, dans celte situation, Laharbe est autorisé, par le texte formel de la loi, A rester, si cela lui convient, dans la partie de maison non détruite; qu'il l'a demandé par des conclusions expresses prises devant la cour, et qu'en présence de ces conclusions et de l'art 1722, il f a lieu He {.tire tiioil de l'appel dudit Labarhe, ni de déclarer mal fondé*
LOUAGE. — Chap. 3, Sect. 3, Art. 3, S
«fcriil, demande seulement une diminution du prix, pcat-il exiger que le bailleur fasse à l'immeuble les réparations nécessaires pour remetlre les lieu» en étal? Celte question est controversée.
— M. Duvergier, vfl 522, est d'avis qu'en général, cl dans les cas ordinaires, le preneur ne peut exiger que le bailleur tasse lu réparations; que la loi ne lui donne le droit d'opter qu'entre deux choses : la résiliation ou la diminution du prix. — Mais il pente que la rigueur de ce principe doit fléchir lorsque l'événement qui enlève au bailleur une partie de sa chose ne constitue pis poar lui une perte sans dédommagement, notamment en cas d expropriation pour cause d'utilité publique, bans ce cas, en effet, le propriétaire reçoit une indemnité qui se base tout a la fois sur la valeur do la portion enlevée et sur les travaux à Taire pour continuer la jouissance de la portion restante. De mémo, dans le cas où la chose a été partiellement détruite par un Incendie, et où celte chose était assurée, si l'Indemnité couvre entièrement le dommage, c'est-à-dire si, d'une part, elle représente 'h valeur de ce qui a péri, cl qu'en outre elle suflise pour taire face aux réparations de ce qui est resté, M. Duvcrgier pci^c que le preneur • les mêmes droits que dans le cas d'expropriation; guis si la compagnie d'assurances ne paye que la valeur de la portion incendiée, il pense que le bailleur ne peut pas être obligé de uire les réparations, parce qu'alors, il souffrirait une perte. — Mais Jt. Troplong combat cette interprétation, et soutient qu'aucune distinction ne doit être faite, parce que la loi n'en lait aucune, et qu'ainsi, ou le preneur ne peut exiger les réparations dans aucun cas, ou il peut les exiger dans tous les cas. Quelle est donc, it ces denx propositions, celle qui doit être adoptée? M. Troplong (d* 320) pense que t'est la dernière. A la vérité, l'art 1 122 ne parle pas du droit d'exiger les réparations; mais il n'était pas nécessaire qu'il en parlât, attendu que ce droit est consacré fiar les art. 1719 et 1720, qui obligent le bailleur 4 entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a éle louée, et à y Taire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Ces articles ne distinguent points! 1» dégradations proviennent de cas (ortuil, ou de vétusté, ou de lice de construction; bien plus, l'art. 172u, disant positivement
fw le bailleur est tenu de (aire toutes les réparations, sem-
Me par cela même exclure toute distinction ; il suint donc qu'il t'ait été fait à ces dispositions générales aucune dérogation expresse pour que les réparations dont il s'agît ici doivent y être réputées comprises. D'ailleurs, qu'on le remarque bien, donner ta preneur le droit de se refuser à faire les réparations, ce serait, dans un grand nombre de cas, lui transférer indirectement
la demande formée par de lx Torre, en résiliation da bail do 1" avril t«iS; — Attendu que le» difficultés élevée* par la voirie de Bordeaux mettent obstacle à ce que l'on impose au sieur de la Torre l'obligation do t.iir* reconstruire le mur mitoyen à l'est de la maison n« 8; — Attendu que, dans l'état des choses, et alors qu'il parait jo.-te d'appliquer a la r.n'e tr* dernières disposition» de l'art. 17ÏÏ e. civ., il nu jaunit être eue-lion d'ordonner les réparations intérieure? qui sont réclamées par Labarbe; — Attendu que la maison occupée par Labarbc a éprouvé, par ♦ mtc des événements Jont il vient d'être rendu compte, une réduction de valeur; ce qui doit amener une réduction dans le prix de la location; — Attendu que cette réduction doit tenir lieu A Labarbe de tous dommage»— ioteréts, et que lui en accorder, ee serait condamner deux Toi» pour le même fait le si«u: de la Torre ; — Attendu que de I* Torre, succombant dan» sa demande en résiliation de bail, doit être condamné aux dépens;
— Déclare le >icnr de la Tnrre mal toudé dans sa demande en re^iiialito du bail du 1" avr. 1*21»; déclare n'y aToir lieu d'ordonner la recoastrvrlioo da mur miUneo; donue acte à labarbe de ce qu'il veut conserver la location de la maison dont il s'agit dans l'état où elle se ironie ; déclare que la valear de la maison ayant été réduite, le prix de la location doit être diminué ; ordonne que, par des experts, il sera procédé a l'appréciation de la diminution que doivent éprouver les loyers de ta saison dont s'agit, eu égard à l'état eu elle était avant la démolition dn mur mitoyen, et a l'état oii elle se trouve aujourd'hui ; repousse toute demande en dommages-intérêts.
Du 4 net. 1831. -C de ilordeaux, ch. vac.-M. Dégranges, pr.
(1) Btp4e* :— (Godfrin C, Auront.) — En 1825, GodTrin donne à hait à Ansmont un hangar, une émrie et un petit bâtiment. En 18i5, partie de ces objets, qui étaient assurés, est détruite par incendie. — Ansmont demande que GodTrin fasse reconstruire les objets détruits.— Celui-ci oppose l'art. 17M qui, en cas de destruction en partie, n 'nets»de <;« la réduction du prix on la résiliation sans indemnité. — Aus-
l'option que 1 art. 1 722 donne formellement au preneur, puisqu'il arriverait souvent que le défaut de ces réparations rendrait la jouissance impossible. — lia été jugé, sur celte question, qu'eu cas de destruction en partie, pir cas fortuit, d'un Immeuble assuré, le preneur ou locataire n'a pas le droit d'exiger que l'indemnité reçue de la compagnie d'assurance, par le bailleur, soit employée à la reconstruction de l'immeuble; qu'il n'a que le droit de demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail, et qu'il y a lieu de réformer le jugement qui ordonne que l'indemnité sera employée a la reconstruction, par le bailleur lui-même, ou remise au preneur à cet effet (Paris, r, mai 1826) (i).
SOS. Du reste, ce n'est pas seulement lorsque la destruction, soit totale, soit partielle, est arrivée par cas fortuit, qu'il pent y avoir lieu de prononcer, soit la résiliation du bail, soit la diminution du prix : quelle qu'en soit la cause, les effets à ce', égard sont les mêmes; seulement, lorsque la destruction est arrivée par le fait du bailleur, ce dernier peut en outre, s'il y échet, être condamné à des dommages-intérêts, par application des art. 1382 et suiv. c. nap. C'est sous ce rapport seulement qu'il y a Intérêt à rechercher quelle est la cause de la destruction totale ou partielle.—lia été jugé, conformément à ces principes: 1» qu'on no peut assimiler au cas fortuit dont parle l'art. 1722 l'empêchement mis, par la voirie, a la reconstruction d'un mur auquel des dégradations sont survenues par l'effet de démolitions que le propriétaire a volontairement faites: les dégradations, dans ce cas, ont pour cause le fait du propriétaire (Bordeaux, 4 oct. 185t, au*. Labarbe, V. n* 203); — 2° Qu'en conséquence le propriétaire, dans ce cas, doit être condamné, s'il y a lieu, aux dommagesintérêts envers le locataire (même arrêt); — 3* Que la desti urlion partielle d'une maison, par exécution des règlements de la voirie, n'esl pas un ras (orluit, dans le sens do l'art. 1722 c. nap-, qui affranchisse le bailleur <le dédommagement envers le preneur, lorsque l'obligation imposée au bailleur de démolir sa façade et de reconstruire le mur de face a été le résultat en grande partie du mauvais état de ce mur (Paris, 8 mais 1841, aff. Coltereau, V. Force majeure, n' 29); — 4 - Que, quoiqu'on thèse générale le bailleur ne soit pas responsable envers le locataire de l'exécution d'un arrêté administratif qui ordonne la démolition de la maison louée, pour motif de sûreté publique, il en est autrement si, d'une part, il a trop facilement provoqué cette mesure, et si, d'autre part, c'est à la démolition volontaire d'une autre maison contigui du bailleur qu'on doit attribuer aussi l'atteinte portée à la solidité de la maison louée (Bordeaux, 24 dec. 1833) (2) ; — 5* Et que le jugement qui a repoussé la demande
mont répond que cet article , fondé sur l'impuissance où I» propriétaire peut se trouver de reconstruire, et l'injustice qu'il y aurait à l'y contraindre, est inapplicable & l'espèce oii il trouvera dans l'indemnité dut par la compagnie d'assurance de* moyens de faire face aux dépenses. — jugement du tribunal de la Seine, qui, a attendu qu'un incendie arrivé par cas fortuit a détruit en partie les lienx riunt Au-mont est principal locataire; — Attendu irue tout propriétaire doit tenir son locataire clos et corucrt; — Ordonne que, dan» le jour de la ;:i:iiiriMtion du pic-t-ut jugement, le sieur Godfrin sera tenu de rétablir les lieux dont '".îgil é.in? leur étal primitif, si micirx il n'aime celer au défendeur ses droits et actions sur ta compagnie d'assurance contre l'incendie, ce que le sieur Goii ■ frin sera tenu d'opter dan* la huitaine ; sinon, et faute par lui de ce fairi-, autorise le demandeur à faire rétablir tes lieux loués, pour être remboîté, par le sieur Godfrin, etc. » — Appel. — Arrêt.
La cota; — Considérant que la chose louée a Ansmont a péri dans sa majeure partie par cas torluil. et qu'il y a lieu d'ordonner, aux termes du ode, U réduction du prix de location, si mieux n'aime le locataire demander la résiliation du bail ; — A mis et met l'appellation et re don* est appel au néant ; émendant, etc., au principal, ordonne que le prix du location sera réduit à l'amiable, si faire se peut, entre les parties, sinon évalué sur ee qui reste de la chose louée, d'après l'estimation qui sera faite par Méry- Vincent, expert que la cour nomme d'office à cet effet, s» mieux n'aime le locataire opter pour la résiliation du bail, ce qn'il sera tenu de faire dans le mois A cumpter de ce jour, e'.e.
Du 5 mai 1826,-C. de Paris, 1" ch.-ll. Sqîuier, 1" pr. (2) (Labarbe C. la société de la Galerie.) — Lx n i ; — Attendu qu» la société de la Galerie ayant acquis la mai -on dont Lalt.irbe était tarataire, s'est trouvée au lieu cl placo du précèdent propriétaire, et obl^e d'entretenir et de faire valoir comme lui le bail à loyer qu'il avait coo—
I senti; — Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contra' , d'entretenir la chose louée en étal de servir a l'usage pour lequel «IV- a
3!4 LOUAGE. — Chap. 3, s
es Indemnité formée par le locataire, pour trouble apporté à sa jouissance par la démolition d'une maison conliguë, exécutée par le bailleur lui-même, ne saurait constituer l'autorité de la chose jugée, à l'égard de la demande en dommages-lnléréls de ce locataire, formée à raison de la privation absolue delà maison louée, dont la démolition est ordonnée par un arrêté administratif qui est le résultat de ladémolition de la première maison (même arrêt); — 6* Que le locataire d'une maison partiellement détruite par l'effet d'une force majeure, telle, par exemple, que l'exécution de travaux d'utilité publique, ne peut demander la continuation de son bail dans la portion non détruite, s'il est constaté que la maison ne peut être conservée en partie sans de graves inconvénients , et qu'il y a lieu d'en opérer la démolition complète. Sauf, en cas pareil, à accorder des dommages-intérêts au locataire, la démolition de la maison louée provenant en partie du fait du bailleur (Rcq. 5 août 1847, aff. Hilleraand, D. P. 47. I. 251).
ZOO. L'indemnité due an fermier qui a fait résilier son bail doit être fixée non d'après la somme des bénéfices nets que le fermier aurait pu obtenir chaque année jusqu'à la On du bail, mais eu égard aux perles qu'il aurait pu éprouver, à l'éventualité des bénéfices et à l'exercice de sa part d'une nouvelle industrie (Amiens, 11 mars 183") (l). — Dans le cas particulier, il s'agissait du chômage d'un moulin qui avait été occasionné par la mise à exécution d'un règlement administratif, jusqu'alors demeuré inconnu au preneur.
S 09. L'opposition mise par la voirie à la reconstruction d'un mur dont la solidité est compromise par suite de travaux que le proprétaire a fait volontairement exécuter, ne peut donner
été buée, et d'en (aire joair paisiblement le preneur pendant la durée du bail; que si la Galerie, considérée comme bailleur, a manqué a ses obligations, et qu'au lieu d'entretenir la chose louée, elle ai: travaillé à l» détruire et a chanter le locataire par l'effet de la destruction de la maison, celte inexécution du contrat la rend passible de dommages-intérêts; — Attendu que si, en thèse générale, le bailleur se peut être responsable envers le locataire de l'exécution d'un arrêté administratif qui ordonne la démolition de la maison louée, pour motif de sûreté publique, il y a lieu d'examiner, dans l'espèce da procès, si la mesure prise par l'administration est ou non le résultat des entreprises du bailleur; — Attendu que si Labarhe peut s'imputer à lui-même d'avoir imprudemment consenti 4 la reconstruction du mur mitoyen à l'est, a celle d'une partie du mur de façade an midi, ce n'est pas a ce seul fait qu'on peut attribuer In mesuré prise par l administration ; — AUendn que la démolition des maisons conligqé* au nord a celle du n* 8, a évidemment porté atteinte a sa solidité ; que cet isolement a été volontaire et pratiqué de matière 4 rendre nécessaire la démolition de cette maison; qu'en agissant ainsi, la Galerie est rontrevenue à ses obligations; — Attendu qu'elle est mal fondée * exciper, soit do l'arrêt du 4 oc t. 1831, qui a rejeté la demande en dommages-intérêts formée par Labarbe, soit du droit qu'elle avait de démolir les maisons dont elle était propriétaire; — Attendu que l'exception prise de l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a (ait l'objet du jugement; qu'il faut que la chose demandée «oit la mène, et qu'elle soit fondée sur la mémo cause; — Attendu que, dans le procès terminé par l'arrêt du 4 ocl. 1831, Labarbe demandait une indemnité pour le trouble apporté à sa jouissance de la maison louée, et que, dans le procès actuel, il demande une indemnité ou quoi que soit des dommages-intérêts pour la démolition et la privation absolue de la maison qui lui était louée; que la demande n'est donc pas la même, et qu'elle n'est pas fondée sur la même cause;
Attendu, sur la seconde exception, que si deux maisons conliguès, dont l'une est louée, appartiennent au même propriétaire, celui-ci a bien le droit de démolir la maison qui n'est pas louée ; mais qu'il faut considérer si cette démolition est 1 euel d'une force majeure ou le résultat de son libre consentement ; que, dans le second cas, il ne pi ut, par l'effet de «a vcule volonté, préjudicicr aux obligations synallagmaliques consentie* avec son locataire; qu'obligé d'entretenir le bail, il ne peut indirectement y porter atteinte, et que, dans ce cas, il est tenu des dommagesintérêts résultant de l'inexécution de son obligation; — Attendu que les maisons cooliguê* a celle qui était Vouée à Labarbe n'ont été démolies que pour l'exécution du projet conçu par la société de la Galerie ; que t'est avee réflexion, et dan* son seul intérêt, que U Galerie a opéré cette démolition; qu'elle a isolé la maison de Labarbe et l'a placée dans l'eut qui a rendu la démolition nécessaire ; — Attendu qu'elle a elle-même troqué l'arrêté administrai!! motive sur cet étal de rtio-es; — Attendu «ree la Galerie, ayant manqué à ses obligations, dcil des dommages- ntérèls au locataire ainsi expulsé; — Attendu que la location de Labarbe avjtt encore cinq ans à courir, et qu'il avait fait • in< l'inièrieur de U
xx. 3, Art. 3, § 2.
lieu cumulât ivement, en faveur du locataire qol opte pour ta continuation du bail, conformément à l'art. 1722 c. nap., et à une réduction du prix de location, et à des dommages-intérêts : il n'y a lieu que d'accorder une réduction proportionnelle, eu égard à la diminution de la valeur local ive actuelle (Bordeaux, 4 oct. is>3i, aff. Labarbe, V. n* 203). Nous devons faire observer, loulefois, que celte décision ne doit pas être généralisée, et qu'elle n'est que le lésullat d'une appréciation spéciale des faits de la cause. L'arrêt reconnaît qu en prinripe les dommages-intérêts sonl dus; mais il juge qu'en fait la diminution du prix da bail indemnise suffisamment le locataire ; que toute autre allocation ferait double emploi avec celte diminution, parce) qu'il n'y avait pas, dans l'espèce, d'autre préjudice causé ao preneur qu'une diminution de jouissance. Si la cour avait été plus loin, si elle avait entendu décider, en thèse générale, que les dommages-intérêts ne peuvent Jamais %lre cumulés avec la diminu-tlon du loyer, quand la destruction partielle vient du fait du preneur* sa décision, comme le remarque fort bien M. Troplong, t. 2, p. 28, note 3, ne serait pas juridique.
SOS. La destruction partielle d'un édifice en état de délabrement par suite de vétusté, et d'ailleurs sujet a reculemcut, ordonnée par l'autorité municipale, est un cas de force majeure, qui affranchit le bailleur de tous dommages-intérêts envers le preneur. Celui-ci a seulement droit à une diminution dans le prix du loyer, mais non a demander que la reconstruction de la maison soit fa te sur l'alignement nouveau (Paris, 1 9 août 1839, au*, veuve Champagne, V. Force maj., n» 2»; trib. de la Seine, 24 juill. 1840) (2).
io». Celui qui s'est rendu cesslonnaire des droits du bail-
maison des réparations dont il n'a pu jouir; — Êmendant, condamne la ociélê de la Galerie, dans la personne du sieur Yrigoyen, s. payer a Labarbe la somme de 5,000 fr., a titre de dommages-intérêts. Da 21 dée. 1853.-C. de Bordeaux, 4* ch.-M. Rouilet, lwpr.
(1) Efèt*: — (Lambin C. Lefèvre.) — En 1830, lambin donoo a bail * Lefèvre, pour dix— hait ans , un moulin h blé dont un arrêté avait changé les conditions de mouvement. — En 1832, l'exécution de cet arrêté fait chômer le moulin. —Alors Lefèvre, à qui l'arrêté était inconnu, fait résilier son bail avec dommages-intérêt». — Les experts chargés d'évaluer ces dommages prennent pourba*es de leur calcul la perte éprouvée par b meunier dans la revente du matériel, les indemnités payées aux domestiques et le bénéfice annuel de 1,800 fr. dont il était privé. Mais corn™ Lefèvre pouvait se livrer a une autre industrie, ils ne lui ont alloué qu 800 fr. par année, et en somme totale 19,234 fr.— Jagemrnl du tribunal de Saint-Ouenlin, qui homologue leur rapport. —Appel par Laabis. — ArréL
La coi'»; — Considérant que, pour apprécier le* domm.ipes-inieréli
dus à Lefèvre en vertu do h résiliation de son bail, il est nécessaire dé prendre en considération , outre les détails dans lesquels sont entrés les experts, l'éventualité des bénéfices du meunier , les perles auxquelles il était exposé; l'avantage <iu*il trouve dans un payement immédiat, au lies de la répartition des bénéfices qu'il pouvait espérer sur la totalité des années du bail, et l'eiercice de sa part d'une nouvelle industrie ; — Infirme ; Réduit les dommages-intérêts a 1 2,000 fr. I Du tt mars 1837. -C.d'Amicns.ch. civ.-M. Boullel, pr.
(4) Espèce: — (Delumotte, etc. C. Gallois.) — Le tsmctui.; — K» fait: — Attendu que Dclaraollc et Dissard sonl locataires de Gallois pour sept années, savoir, le premier, d'une boutique et arrière— boutique, avant vue et enlrée sur la rue du Faubourg-Saint-Denis et ses dépendances, et le second, d'une boutique et arrière-boutique et de diverses chambre», et notamment d'une pièce au-dessus de la porte cotbère; — Attendu que l» maison de Gallois, irès-ancienne, de mauvaise construction, ayant besoin de réparations, notamment a l'un des pieds-droits de la porte cocbére.il s'est poorvu prés de ïadmini'tralion pour être autorisé à faire les réparations consideiées comme nécessaires; mais qne celle autorisation lui a été rclusée à cause que ses bâtiments n'étaient pas dans l'alignement, — ... Attendu que la prélecture de police a fait elle-même, a la date du 18 mai dernier, commencer la démolition de ce pied-droit, et, par suite, ayant trouvé le bâtiment dans un étal de vétusté entraînant une ruiné imminente, ne s'csl pas contentée de faire démolir la partie sujette * retranchement, mais encore une profondeur de 5 mètres 9» cent, sor nu* façade de 7 mètres 10 cent. ; — Attendu qu'au moyen de celle démolition, la plus grande partie de? lieux loués à Delo molle se trouve détruite, et que la chambre de Dissanl, siluèc au-dessus de la porte cocbiie, aega* ; lement disparu; — Attendu que c'est dans cet état que ces deux localairt* ont formé contre Gallois une dematide tendante:!* a ce qu il fil tem w rebâtir <ur la portion du terrain ion sujette à reculemenl Us I**01 *MI
LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 3, A ht. 3, S 2.
Uur sur la chose louée est tenu, Suot son recours conlrc le bailleur, de rembourser au preneur, en cas de perle de la chose louée par force majeure, l'année de loyers payée d'avance par ce dernier, tt qui est imputable sur la dernière année du bail (Paris, 3 dtc. I8M>, rapp. sous l'arrêt du 30 nov. IS»|, qui suit). — 11 est pareillement tenu, dans le mémo cas, de rembourser au preneur, proportionnellement au temps de sa jouissance, la somme que celui-ci aurait pavée comptant au bailleur a titre de loyers anticipes et supplémentaires pour toute la durée du bail (même arrêt). — bu moins l'arrêt qui, par interprétation des circonstances de la cause, décide ainsi l'un cl l'autre des deux points qui précodent, échappe à la censure de la cour de cassation (Rcq. 30 nov. 1841) (I).
tlO. 11 peut arriver que la force majeure, sans détruire matériellement ni la chose elle-même ni aucune de ses parties, en empêche la jouissnncc. lin cas de guerre, par exemple, lorsqu'un pays est occupé par l'ennemi, il peut arriver que les fermiers soient expulsés du domaine qu'ils exploitent, cl les locataires des maisons qu'ils habitent. De même, il peut se faire que j'aie loué une maison dans une ville, nie trouvant moi-même à ce moment hors de celle ville; que cciiendant, avant que je m'y
loué»; S* de souffrir une diminution sur le prix de leur location, a raison de la privation qu'ils éprouveront à l'avenir dans leur jouissance ; 3» do leur paver des dommages-intérêt* pour le trouble par eux éprouvé ;
En droit : — Attendu «rue, si le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir a l'usage pour lequel elle a été louée, et, par suite, de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, cette obligation te saurailélrc étendue jusqu'à celle de reconstruire les lieux loués, détruits par un fait indépendant du bailleur; — Attendu qu'aux termes de l'art. 17ÎS c. civ. , « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, démoder une diminution du prix ou la résiliation du bail; mais dans l'un et l autre cas, il n'y a lieu àaucun dédommagement ; »— Allenducpie taincmenl»ndiruitque,cctarticlen'ayanl parlé que de la destruction arrivée par vu fortuit , il est sans application â la cause ; qu'en effet on voit dans ïarl.me.civ.queloli'gislatcuramissuriamême ligne le cas de «'««MCI kc*s/ur<iu(proprenientdit ; — Attendu qu'il n'en pourrait être autrement sans injustice, puisque contraindre le propriétaire qui a perdu sa propriété lia reconstruire, ce serait le plus souvent réduire le propriétaire à l'im— passible, et toujours l'entraîner à des dépenses considérables, — Que t'est au locataire qui loue dans une maison, laquelle, à raison de son ancienneté et de sa situation , est de nature à tomber ou à être détruite, à prendre ses précautions avec son bailleur ; qu'à défaut de convention il doit, comme dans l'espèce, souffrir la conséquence d'un fait arrivé sans Mcune faute de la part du propriétaire ; — Attendu que la plus grande jorue des lieux loués par Delamotte, et notamment celle destinée à son commerce de boulanger, est détruite ; qu'ainsi il y a lieu de déclarer la jouissance de Delamotte rèsilicea partir du 10 mars dernier;— Attendu, au contraire, que Dissard n'ayant perdu par la démolition qu'une trèsbible partie des lieux par lui occupés, il y a lieu de maintenir sa location, et, dans ce cas, de déterminer la diminution qu'il devra obtenir sur tes loyers; — Déclare Delamotte et Dissard mal fondés dans leurs demandés tt conclusions, les en déboute; et Taisant droit sur la demande du sieur Gallois, déclare résilié le bail de Delamotte à partir du 10 mars dernier, dit que le loyer de Dissard demeurera diminué de 300 fr. a compter de ladite époque... , etc.
Du »t juill. 18tO.-Trib. civ. de la Seine.
(I) Etfètt : — tDulacq et Lefrnnçois C. Dénuderais.) — L'administration de l'ancien Vaudeville passa avec Dcmailerais, pour le café de co théâtre, uo bail de doute ans au prix de 2,000 fr. par as donl la première année fut payée d'avance, ainsi qu'une somme de 31,000 fr. qui, a. ce qu'il paraît, formait un supplément de loyers capitalisés pour louie b durée du bail. — En 1858, incendie du Vaudeville; une nouvelle administration prit la direction de ce théâtre dans" une autre salle, sous b raison Dulacq et comp. — Demallerais assigne Urrançoi*, comme liquidateur, et Dutacq , comme gérant de la nouvelle et de l'ancienne société , pour se voir condamner à lui payer, entre autres sommes, celle de ï.ooo tr., montant d une année de loyer payée d'avance, et celle de 51,000 fr., payée comptant à litre de pot-de-vm ou de loyers supplémentaires.
tS jaav. 18(0, jugement du tribunal de la Seine, qui accueille celte demande eo ces termes : — « En ce qui louche la =onune do 8,000 fr., fM le bail du S août 1835 reconnaît avoir tié payée d'avance p.tr Détonerais, pour être imputée sur la dernière année de son loyer : — Attend* que les loyers ne sont que lo prix île la jouissance de» locataire»; que, par conséquent, en ras de résiliation du bail par l'aneanti<seaieot total de la chose, les loicrs payés par anticipation doivent être •Mitée» par le bailleur au preneur; — Attendu que, daos l'espèce, tes
sots rendu pour prendre possession de la maison, la peste y
éclate, cl que, par suite, les communications soient Interrompues avec le dehors. Je suis alors, par l'effet de la contagion, privé de la Jouissance de la chose louée. Nous citons ces deux exemples ; mais il peut se présenter beaucoup d'autres cas analogues. Il est évident que ces cas ne tombent pus sous l'application littérale du l'art. 1122, puisque nous supposons que les choses sont restées entières, qu'elles n'ont été détruites ni en tolalilc ni en partie; mais il nous parait non moins évident que l'esprit et les motifs de l'art. 1*22 s'appliquent à ces hypothèse.» avec tout autant de force qu'aux cas de destruction totale ou partielle, et qu'il y a même raison de décider. Or l'art. 1722 ne conlient pas une disposition exorbitante du droit commun qui doive être rigoureusement renfermée dans ses lermes : bien loin de là, il est un de ceux qui doivent être largement interprétés, suivant l'esprit plutôt que suivant la lettre. Nous pensons donc que, dans les cas que nous avons cités, et en général toutes les fois que, la chose restant entière, le preneur a clé, par cas fui luit ou force majeure, privé de la jouissance, Il a le droit de demander, suivant les circonstances, soit la résiliation du bail, soit du moins une dispense du payement du prix pendant (oui le temps que dure la privation de
droits du bailleur primitif, c'est-à-dire de la société Arago, Villevicille, Bouiïé et Caussade vis-à-vis de Demalterai* , ont passé successivement : I*... ; 4e à la société en nom collectif et en commandite Arago, Villevieille et Dutacq, constituée le 6 arr. 1857 ; — Attendu que Demallerais est reste complètement étranger à ces transports successifs des droits des bailleurs ; — Attendu que ces droits n'ont pu être cédés qu'en demeurant grevés des charges que leur impose la nature du contrat , notamment de l'obligation éventuelle de restituer les loyers payés par anticipation, dans le cas oh le bail viendrait à être résilié par la destruction de la chose; : — Attendu que l'on ne peut objecter que toutes les sociétés qui se sont succédé auraient stipulé à leur profit, l'affranchissement de toutes les dettes et charges antérieures; qu'en effet, Ici droits résultant des sous-locations et les bénéfices qu'elles produisaient ont été apportée dans l'actif des diverses sociétés su -énoncées, lesquelles ont par là même accepté envers les sous-locataires les obligations qui incombent aux bailleurs ; que ces associés n'auraient pu s'emparer des bénéfices, et laisser les charges à leurs prédécesseurs ; qu'en tout cas une pareille convention ne pourrait être opposée aux sous-locataires qui ne l'ont pas acceptée; qu'en faisant figurer la sous-location dans l'actif social, les parties ont dû nécessairement se reporter aux sous-baux et en peser les conséquences ; — Attendu d'ailleurs qu'il ne s'agit point ici de l'une de ces dettes antérieures auxquelles les sociétés successives auraient ente m lu demeurer étrangères; — Que l'obligation de restituer les loyers payés d'avance prend à la vérité sa source dans le bail du S août 1855 ; mais que pendant la durée du bail, celle obligation était purement éventuelle et pouvait ne jamais s« réaliser; qu'elle n'a donné lieu à une action au profit du preneur que par I événement de l'incendie qui a rais fin au bail, le 17 juill. 1858;— Que cette charge doit donc être supportée par ceux qui. à celte époque, avaient la qualité de bailleurs vis-à-vu de Demalterai», e'est-à-diro par la société Arago, Villevieillo et Dutacq, dont Lefrançois est aujourd'hui liquidateur, sauf à celle société à exercer, s'il y a liéu, contre ses cédants, tel recours qu'elle avisera... ;
En ce qui touche les 31,000 fr., énoncés dans le bail du 5 août 1855 : — Attendu que si cette somme est désignée sous le nom de potde-vin, les termes du contrat no présentent rien qui répugne à l'idée de loyers anticipés... (ici le jugement se livre à des calculs dans le but d'établir que ces5»,000 fr. sont des loyers anticipés; puis il conliouc en ces termes : ) — Attendu que le caractère de la somme de 51,000 fr. se trouvant ainsi déterminé, et celle sotii nie devant être considérée comme prix des loyers payes par anticipation, le bailleur doit, par suite de la résiliation du contrat , en restituer la portion applicable aux années de jouissance donl le preneur se trouve privé; que les motifs ci-dessus déduits, rclalivemcnt à la somme de 2,000 fr. énoncée au bail de 1835 , doivent recevoir leur application quant à la somme de 51,000 fr., etc. — Appel. — 5 déc. 1810, arrêt de la cour de Paris qui confirme ea adoptant les motif} des premiers juges.
Pourvoi pour violation des art. 1122,1165,1165,1515, ISIS, IT1» et 1714 c. civ., en ce que la cour royale a condamné les demandeurs à rembourser au sieur Demallerais les 51,000 fr. de loyers supplcmcn» taires et anticipes par lui payés au commencement de son bail. — Arrêt.
La crus; — Atlrndu que c'est seulement par interprétation des actes et appiéciation des circonstances de la cause que la cour royale a décidé que les demandeurs étaient obligés, chacun en la qualité qu'il procède, au pavement des somme» allouées au locataire Demallerais; que l'interprétation comme l'appréciation lui appartenaient souverainement; qu'ainsi elle n'a viole m pu violcrla loi; — Itrjetle.
Du 50 nov. 1811. -C. C. , ch. rcq. -Mil. Zangiacorai, pr.-DapljB . r»p.-r.;scali>, av. gin., c. conf.-Korin.av.
LOUAGE.— Crap. 3, Sect. 3, Art. 3, $ t.
Jouissance. MM. Duverglcr,n» R24,Tropiong, n»22.",ct Marcadé, sur l'art. 1 722, n»2, se prononcent dans le même sens. Cette doctrine était également professée par Polhier, n» 148, et par Facliin, Cont. , lih. I ,c. 00. —Juge en ce sens : t«quc les tt ibunaux peuvent allouer au preneur une indemnité pour les cas fortuits cl de force majeure qui le privent, pendant un temps plus ou moins lonp, de la Jouissance de la chose louée jqu'ilensoraitainsi, par exemple, dans le cas où les ravages dc la guerre entraîneraient le chômage de l'usine qui fait l'objet du bail (Bruxelles, tr. janv. 1825] (I); mais que celle Indemnité, loin de pouvoir s'étendre aux pertes réelles essuyées par le preneur, doit se borner h une remise ou modération du prix dc la location (même arrêt} : en effet, comme il y a Ici force majeure, le bailleur ne peut être tenu à la réparation du préjudice causé; — 2» Que, lorsque le preneur se trouve privé de la jouissance d'une partie de la chose louée pendant une portion de l'année en vertu d'une mesure prise par l'autorité administrative dans les limites de ses attributions, le bailleur doit l'indemniser de celte privation par une diminution proportionnelle sur le prix de la location, à moins cependant que, la mesure prise par l'autorité ne soit que la conséquence d'un abus dans le mode d'exploitation cl de jouissance du preneur Nancy, n mai 1837) (2);— 3« Que le locataire, privé de, la joui^;:r.ee momentanée dc tout ou partie dc la chose louée, par un acte de l'administration, ne peut réclamer du propriétaire des dommages-intérêts, mais seulement une réduction proportionnelle sur le loyer: c'est un cas de force majeure qui doit être assimilé au cas fortuit dont parle l'art. 5 "22 c. nap. (Nancy, no déc. 1837, M. Sansonelll, f. f. de pr., an", de Cholet ('. Hermand; extrait de M. Carnier, Jur. de Nancy, \» Louage, n» 1 1); — 4° Que l'embargo sur des nacelles servant à l'exploitation d'un cantonnement dc pêche loué par l'Elat, mis parles autorités civiles et militaires pour arrêter l'invasion étrangère, a pu être déclaré un fait personnel au bailleur, et non un cas fortuit extraordinaire, résultant
(1) (U Tille de Mon» C. Vandeoboote.)— 1-* corn; — Attendu que, bien que, d'après l'art. 17Ï5 e. cit., le bailleur ne soit pas tenu de garantir le preneur de la non-jouissance do la chose louée , causée par le fait des tiers, toutefois il peut être dû une indemnité au preneur, pour le< cas fortuits et dc force majeure; — Attendu que l'équité cxif;e que, parmi ces cas fortuit», l'on comprenne les r.^a^-s île la puerre, qui doivent régulièrement peser aussi bien >ur le propriétaire qui? sur le fermier ou locataire; — Attendu néanmoins qu'en pareil ra«, l'indemnité ni! peut jamais s'étendre aux pertes réelles, es-uyees par le locataire ou trrniier, mais doilse borner à une remise ou modérai ion du prix de la location ; — Attendu que, dans l'es-péce, la perte du locataire résulte de* jours que sod moulin a dû chômer p.ir la crue des eaux, orrasinnnée par ta guerre; que, d'après l'art, 12 du bail, consenti entre parlirs le IT mai 1809, l'indemnité pour chômage audclidcsjour* convenu", r-t llxée selon l'intention des parties, à une modération du renda^e, proportionnellement au nombre de jours qui excéderait celui convenu ; — Attendu que, d'après les art. Il et 12 du bail précité, combinés a»cc le règlement sur la navigation du 17 mai 1.V>6, mentionné dans ledit bail, le ni<iulin do l'intimé peut chômer sans indemnité pendant cent huit jours chaque année ; — Qu'ainsi, dan? l'espèce, il n'est du à l'intimé qu'une modération proportionnée sur le prix de ton bail, pour le» jours que son moulin a dû chômer pendant les années 1813, 1815 et tst !, peur lesquels les fermages sont exigés, au delà dqdit nombre de cm! huit jours, pour ebai|ut année; — Par ee> motits, met le jugement dont appel au néant ; cmenlîar.t, déclare qu'il n'y a pas lieu de procéder à une expertise de* dora nia?** reth, proiiendùiiient cau-és à l'intime par le rhûmagf de son moulin, fil • : r- iju'il ne lui e*t d l qu'une O fulératinn on dmi.: ::ti-in du prix de son bail, proportionnée av\ joui> decle ij.ti ex> cdenl le nombre décent nui; par année, qm- te n:onl:n peu! i )>. mer <;in« indemnité, et ce, en prenant pour base h trois-crrr-nrante-nniiuiemo parliedu prix du bail pour chaque jour dudil chômage extraordinaire ; condamne, etc.
Du 16 jaoT, 18S5.-C. sup. de Bruxelles.
(2) l'tptct ,■ — De Cholet C. Hermand.) — M. de Cholet aTait loué i MM. Hermand ont forge et «es dépendances. Sur la plainte des habitant» que l'rao serrant à l'alimentation do celle forge orra -tonnait du dommage aux propriété* riveraines, le préfet prit ur arrête, portant qi:e les bocards, palouillels et lavoir» ebo .ier.!PLit pendant certain* moi* du l'année. Par suite de cet arrêté. MM. Hermand demandèrent et obtinrent devant les premier» juges une remise sur Le, prix do la location. — Sur l'appel, arrêt.
La coi n ; — Attendu qoe l'art. 1771, invoqué par le* appelant; pour s'affranchir do la garantie stipulée an contrat, ne deviendrait applicable «u'auiaot que U cause du dommage dont se plaignent le/ intimés serait
des ravages de la guerre ; et que , par suite, le gouvernement est tenu d'indemniser le fermier, à raison des perles qu'il a éprouvées et non à raison du temps pendant lequel l'embargo a en lieu (Toulouse, 26 janv. 183), au*, préfet de Tarn-el-Caronr,* C. Sabathié et autres}; — 5» Que la force majeure qui rctil Impossible la destination do la chose louée peut entraîner la résiliation du bail (surtout en matière commerciale), lorsqu'il est constant que, dans l'intention des parties, cette destination formait une condition du bail ; et spécialement, que l'affrètement d'un navire destiné, de l'accord commun des parties, à transporter des marchandises d'un port dans un autre, peut être résilié si l'exportation de ces marchandises se trouve défendue dans is porl dc chargement par suite du blocus de ce port (Rcq. l« mai 1848, an". Quéheille, D. P. 48. l. ««}; — 6» Que le bailleur est garant envers le preneur du préjudice occasionné par des travaux do voirie exécutés par l'autorité administrative; que ces travaux ne sauraient être considérés comme voies de fait provenant des tiers, dont, aux termes de l'art. 1725 e. nap., le bailleur ne doit pas garantie (Paris, 19 fév. 1844 (3); V. du reste V Travaux publics) ; — 7» Mais que le localairc d'une usine ne peut demander une diminution dc prix en raison de la suspension do travail causée par les événements politiques et en particulier par le décret du 21 mars cl l'arrêté du 4 avril 1848 qui onl réduit la Journée dc travail des ouvriers : ce décret ne peut être considéré comme un cas de force majeure empêchant le travail d'une manière absolue, le locataire pouvant remplacer l'ouvrier qui a travaillé pendant le temps fixé par d'autres ouvriers chargés de la relayer (Douai, 8 janv. 1849, an". Bonamr-Dufresne, D. P. 49. î. 79); —8" Que, dc même, le locataire qui, par suite d'une crise commerciale, n'a pas emplo\é toute la force motrice louée, ne doit pas moins acquitter le loyer convenu, malgré l'économie que le bailleur a pu faire, alors, d'ailleurs , que cette force servait en même temps à d'autres usines qui n'ont pas cessé le travail, et
naturelle, indépendante do fait de l'homme, et que l'existence en tarait
été connue * I épique du bail; que rien de semblable ne se rencontra dan* l'espèce; que, d'une part, le 'ommage provient, non d'uoacculrit fortuit imprévu ou de force majeure , mais d'une meure prise par l'autorité administrative dan» les limite* de se* attributions ; que, d un aulr* côté, la cause du dommage rèMde, non dans la faculté qu'avait l'administration de modifier en tout ou poar partie U jouissance dc l'usine donnée a bail, mais dan- l'arrête même d>i préfet, qui, en interdisant l'osas» de* deux bocards d'E»cliei.a\ , |.eudn:t plusieurs mois dc l'an née, » eccasionoé, â partir de celle époque seulement, le préjudice dnnt le* fermiers ?c plaignent; qu'on peut d'autant moins ranger parmi le* causes do dommages prévus une mesure pri-e par l'administration a l'èçxrd d'mno portion de» objets loues, que cette mesure, au lieu d'être restreinte, yt-nvait être générale et anéantir entièrement la ;oui»*anre : qu'il serait, -Un» ce cas, ab'urde de prétendre que le* preneurs, pir cela seul qu'Ai n'ignoraient pas h disposition de la loi qui accorde & l'arfmmis'nlicn «a» ti lle faeul'é, seraient tenus, nonobstant la perte de toute ;oa issar.es, tt continuer a en payer le prix; qu'il y a même raison de décider lorgna 1* dommage n'a été que partiel; qu'il faut donc admettre que l'arrêté* 18*1 est un fait de trouble apporté a la jouissance garantie par l« bailleurs; que, toutefois, celte garantie pourrait cesser si le trouMe dont» plaiglicol lc< inlime* n'était qoe la conséquence d'un abus dans lr IBM» dc leur exploitations! jouissance; que c'est dune a tort que le> premiers juges onl décidé tout d'abord que le* bailleurs pouvaient, à raison i* clinmaçc d'une partie de leur usine par suiie île l'arrêté précité,'-'1''1' une diminution proportionnelle sur le prix, et n'ont ordonne un>' "* pe.-ti.-o que pour en régler ensuite 1a quotité, sans aucune autre veriication.
Du 17 mai 18S7.-C. d« Nancy, ch. correct.
{3) Eqic, .- — {Dulreix et Gautercau C. Chapey, etc.) — Jn**"»' qui statue en ces termes :— « Attendu quo la demanda est fondée i«rt* préjudice éprouvé par Chapey par suite de» travaux exécutés du* » n:o ou il exploite son établissement; quo ce préjudice est réel et •* «aurait être contesté ;— Qoe vainement , pour se soustraire a l'actioa « Clnpcy, (l.iulereau et Dulreix exeipenl de la disposition de l'art. !•*» c. civ. ; qu'en effet , des travaux dc voirie exécutés parla vil'* daPao* ne sauraient être considérés conroe voie» de (ail dont le» local» ire* "w" j vent supporter personnellement les conséquences; qu'ils on eaw »*"** I traire que l'exercice d'une servitude lêçale qui deinne lieu contre le po»" j priétair* à la garantie de droit. » — Appel. — A îrél.
L* corn ; — Adoptant le* motif* des premie; luge», c*o1<*1B''- . Du 19 Té». 181*. C. de Pari», I" d>.-UU. Sêfoier, I" pr--***" guier, c. conf.
LOUAGE. — Chap. 3, Sict. 3, Akt. 3, § 2.
qu'il a TU- stipulé qu'il n'y aurait lieu h diminution de loyer pour aucune cause autre que le chômage causé par les réparations de la machine (même arrêt).
211. S'il n'y avait pas eu à la jouissance un empêchement proprement dit, si le preneur l'avait volontairement abandonnée ou s'était volontairement abstenu d'y entrer pour se soustraire aux dangers que pouvait lui faire craindre la présence du fléau, l'art. 1722 ne serait plus applicable; dans ce cas, en effet, il n'y a pas force majeure ; les craintes plus ou moins fondées que peut éprouver le preneur ne sont pas une cause suffisante pour l'affranchir des engagements qu'il a librement contractés. Ainsi, par exemple, dans le cas que nous avons déjà cité où la peste se serait déclarée dans la ville avant que je ne m'y fusse rendu pour prendre possession de la maison que j'y ai louée, si les communications de l'extérieur avec l'intérieur n'ont point été interrompues par l'effet de mesures sanitaires que l'autorité aurait prises, mais, au contraire, sont restées libres, et que ce soit la crainte seule qui m'ait empêché d'aller prendre possession de la maison louée, Je serai obligé d'en payer les loyers comme si je l'avais effectivement occupée (MM. Duvergier, Troplong et Marradé, ibid.). —Mais la crainte inspirée par un danger imminent suffirait seule pour justifier une demande en résiliation, si le danger venait de la chose elle-même; ainsi, par exemple, si la maison louée menaçait ruine, le locataire ne pourrait être contraint d'y rester, ou au moins d'en payer le loyer ; il serait fondé à demander la résilialion du bail. Le bailleur lui-même aurait, dans le même cas, le droit de demander la résiliation contre le preneur, si ce dernier avait l'imprudence de vouloir y rester, afin de faire rebâtir sa maison. Lorsqu'une telle demande est portée devant la justice, le débat no peut s'établir que sur un seul point: le «langer existc-t-il? Est-il aussi imminent que le prétend le demandeur? Pour résoudre la ditlicullé, les juges doivent en faire euxmêmes la vérification, ou ordonner une expertise. C'est ce qu'enseigne aussi H. Duvergier, n« 527.
11 ne serait pas nécessaire, pour que la résiliation dût être c, qu'il fût certain que l'accident arrivera : il
qu'il y en ait une juste crainte. C'est ce que porte la loi 27, § I, IT., Loc. cond. ; Interrogatus si quis timoris
■hiw iwio'i ttntQTilsStt 9
deberet mfreedem neene, respondit : Si causa fuissrl eurpericts- Ivm timeret, quamvis perievium vtrè non fuuset, tamen non ithnt mercedem : ttdsi causa timons non fuisset, nihilominùt ébrre. Ainsi, bien que l'accident ne se soit pas réalisé, la résiliation n'en aura pas moins été justement prononcée, s'il y avait eu juste motif de le craindre. — Y. en ce sens notamment Code- Iroid sur la loi précitée; Dcspeisscs, lit. 2, sect. 4, n« 1 1, elsecl. s,n° 4; Pothier, Louage, n- 149,320 61 521; M. Duvergier, V 527.
• • ». Les faits de force majeure qui n'altèrent point la chose louée, mais qui, exclusivement relatifs à la personne du preneur, empêchent ce dernier de jouir de la chose, ne donnent point lieu
(I) Etpitt : — (Liste civile C. Chambrai). ) — En fèv. 1830, le baron de Cbambrun loue, pour oeuf ans, à l'intendant de la liste civile, une Mison sise à Saint-Cloud, destinée au gouverneur du duc de Bordeaux. — Après la révolution de juillet, il forme opposition sir le prix de la vente du mobilier de la liste civile et demande le payement de ses loyers ton payés. — Le 9 août 1851, jugement du tribunal du Paris qui acmpilte sa demande : « Attendu qu'en principe le bailleur ne peut être responsable ni éprouver aucun préjudice des faits de force m.ijcure qui viennent frapper le preneur en l'empêchant de jouir de la chose louée, puisque ee bailleur n'a pu ni les prévenir ni les empêcher; — Que la résiliation demandée par la liste civile, qui, dans lo fait et à l'égard du Uron rte Cbambrun, existe toujours, du moins par je* représentants, puerait un préjudice audit do Cbambrun. » — Appel du liquidateur de a liste civile ; il a dit : D'après l'art. 1 148c. cit., il n'y a lieu à aui uns dommages-intérêts, lorsqu'un événement de force majeure empêche le veilleur de remplir son obligation : ce principe est gênerai et indépendant des cas prévus par les art. 172* et 1745. — Or la révolution do jtillet est bien un événement de force majeure. — Enfin on se prévaut «* l'irrégularité des poursuites, en ce que les frais qui résulteraient de «Iles que chaque créancier pourrait exercer absorberaient les capitaux »r lesquels il* comptaient; que la marche â suivre était la production des titres devant le liquidateur. — Arrêt.
Lt coi»; — Adoptant les motifs des premiers juges; — Considérant, e» outre, que ni l'ordonnance royale qui a nommé ta commission de l'antwane lut* civile, ni la loi du 15 mars 1831 n'ool apporté aucune rao-
à la résiliation du bail : le motif en est que le bailleur ne peut
être responsable ni éprouver aucun préjudice de faits qui lui sont étrangers, qu'il n'a pu prévenir ni empêcher, et qui frappent exclusivement la personne du preneur. C'est ce qu'enseigne aussi M. Duvergier, w 523.— Jugé, en conséquence, que la révolution do juillet 1850, quia contraint Charles X à quitter la France, ne peut être considérée comme un cas de force majeure donnant lieu à la résiliation des baux consentis à l'ancienne liste civile (Paris, 15 mars 1852) (l). — M. Troplong, na 227, approuve cet arrêt, mais seulement par la raison que, dans l'espèce, il n'y avait pas de force majeure qui empêchât que la chose servit à l'usage pour lequel elle avait été louée : il n'admet pas l'exactitude de ce molil invoqué par le tribunal et par la cour de Taris que le bailleur ne peut «Ire responsable ni éprouver aucun préjudice des faits de force majeure qui viennent frapper le preneur en l'empêchant de> Jouir de la chose louée. Mais celle critique nous parait peu fondée. 11 est incontestable, à notre avis, que, lorsque: la jouissance du preneur se trouve empêchée par une cause qui lui est j nellr, lui seul doit en subir les conséquences, et qu'il i pour cette cause, demander la résiliation du bail. Du i le bailleur accomplit l'obligation qui lui est imposée de faire iouir le preneur, ou du moins de le mettre à même de jouir, ce dernier ne peut s'affranchir de l'obligation de payer le prix par cette raison qu'il se trouve, par des motifs tout personnels, dans l'impossibilité de profiler du bail.
On ne devrait pas non plus considérer comme force majeure donnant lieu à l'application de l'art. 1722 l'acte du gouvernement qui, changeant la destination d'un fonctionnaire public, et l'envoyant dans une autre résidence, le met dans le cas de quitter, avant le temps, l'appartement qu'il avait loué. Outre que le changement de résidence dont 11 s'agit est une circonstance toute personnelle au preneur, et dont, par conséquent, il ne peut se prévaloir pour obtenir d'être déchargé des engagements- qu'il a contractés, le fonctionnaire, ainsi que l'observe M. Trop. ,ng, n»227, peut toujours, s'il le veut, en renonçant à ses fondions, taire disparaître l'obstacle qui 6'oppose à la continuation de sa jouissance.
• 13. Jugé que le décret qui met en état de blocus le pays où le locataire d'une maison a toute sa fortune, ne peut pas être considéré comme force mojeurc suffisante pour faire prononcer la résiliation du bail (Grenoble, 0 juin 1807) (2).
914. Quant aux perles causées aux récoltes par un cas fortuit, de quelque nature qu'il soit, les art. I7G9 et sulv. contiennent & ce sujet des dispositions spéciales. Nous nous en occuperons lorsque nous traiterons des baux à ferme.
• ta. Il peut arriver que les revenus périodiques delà chose louée , sur lesquels a été calculé le prix du bail, se trouvent diminués par l'effet d'une loi nouvelle ou de quelque autre acte ds 1'aulorilé pnblique. Ainsi, par exemple, une sucrerie produisant annuellement telle quantité de sucre est louée par le proprié-
diGcatiou au droit commun quant a l'exercice des actions des créancier?, et quintaux diverses voie* d'exu ution autorisées par la loi; — Confirme. Du 15 mars 1832. -C. de Pan.', 2° ch. -M. Vincens, pr.
(2: (Vcnabert C. Lambert.) — La corn; — Con<idérant qi'aox te* mes de l'art. 1752 c. civ., le locataire est tenu de garnir la mai son louée, de meubles suffisants pour répondre des loyers; — Considérant que l'art. 2102 du même code accorde au propriétaire un privilège spétial sur lo prix de tout ce qui garnit la maî-on louée;— Considérant que le décret du 21 nov. 1806, qui amis en élat de blocus les lies britanniques, est une loi politique, étrangère a la cause, qui ne peut produire l'effet d'aneanlir un bail a loyer intervenu entre deux citoyens franças ;— Considérant enûn que le sieur Lambert est convenu au procès de ne posséder aucun autre avoir en France que les meubles cl effets qui garnissent sa maison, circonstance qui .iulori-o plus particulièrement le propriétaire a veillera la conservation de- meubles qui répondent de ses Iojcts; — par ce* motifs, a mis l'appellation et ce dont est appel au néant; et par nouveau jugement, deilarc n'y avoir lieu en l'état à la permission de saisir; ordonne que ledit Lambert laissera la maison dont il s'agit, suffisamment garnie pendant la durée du bail, pour sûreté de son entière éxecution , si mieux il n'aime donner caution pour ladite sûreté, et en cas de contravention , par l'enlèvement ultérieur d'aucun des meubles actuellement existant dans ladite maison avant d'avoir la cour permet de faire saisii.
Du 0 juin 1807.-C. de C
LOUAGE. — Cbap. 3, Sect 3, Art. 3, $ î.
tarre à on Mers. Mal? pendant la durée do bail, la production habiloelle de l'établissement se trouve restreinte par l'cnct d'une loi fiscale. Ou bien supposons que. le niveau de la production restant le même, les sucres fabriques soient soumis à un impôt onéreux qui en paralyse la vente. Le preneur, dans ce cas, aurat-il le droit de se plaindre et de demander une diminution du prix du bail? M. Troplong, n#,229 et 230, se prononce pour l'affirmative, et nou3 croyons que son sentiment doit être suivi. Mais nous ne pensons pns, avec cet auteur, que ce soit en vertu des art. nco et suiv. : l'hypothèse à laquelle se réfèrent ces articles nous semble différer complètement de celles que nous venons de poser. C'est l'art. 1*22 qui uous parait devoir être appliqué par analogie. Cet article, en effet. Jisposc pour le cas de destruction partielle de la chose; or, rien ne ressemble plus, quant aux effets qui en résultent, à une destruction partielle qu'une diminution des produits obtenus par l'exploitation, lorsque cette diminution ne provient ni du fait du preneur ni d'une cause purement accidentelle et passagère, mais qu'elle est l'effet d une mesure législative qui grève pour l'avenir, et d'une manière permanente, la chose louée considérée comme source de revenus. Dans ce cas, comme dans celui de destruction partielle, les conditions de la jouissance se trouvent changées ; la chose n'est plus susceptible de produire les avantages sur lesquels le preneur avait compté. — V.Confrw, M. Marcadé, sur l'art. 1122, n°2.
il*. Supposons maintenant que ce soit la destination de la chose qui soit changée par la force majeure. Dans ce cas, le preneur aura-t-ll le droit de réclamer, soit la résiliation du bail, soit une diminution du prix? A cet égard une distinction doit être faite . ou la destination était le fait du preneur seul, ou bien elle avait été stipulée comme l'une des conditions du bail. Dans le premier cas, le preneur ne peut point réclamer; en effet, le bailleur ne lui a point promis un mode particulier de jouissance, et dès lors il n'est point oblige de le lui garantir. Mais il en est autrement dans le second cas; le bailleur ne peut se refuser à consentir, soit la résiliation du hall, soit une diminution du prix, selon les circonstances. En effet, il a promis au preneur de le faire jouir conformément à la destination stipulée au contrat, et le prix du bail a été fixé en conséquence [Oonf. M. Troplong, n* 254). Cet auteur cite comme exemple d'un changement de destination de la chose louée le cas où un établissement de produits chimiques insalubres a été enlevé par la police à sa des-
(1) Etptt* .- — (Zurchcr C. Zwick.) — Le S* janv. 18(1 , jugement do tribunal d'Alttirch ainsi conçu : — « Considérant qu'il résulte des circonstances et des documents de la cause que le demandeur n'a pris a bail ta maison de Crasser que pour en faire une maison de tolèranre ; que, lors même que ce fait ne se trouverait point consigné dans on certiffeat délivre parle bailleur originaire, il «déduirait de In connaissance formelle qu'il avait des intentions de* preneurs , de son acquiescement et de; conditions stipulées en l'art. 8 do bail ; qu'il est donc évident que, dans la pensée des parties, le preneur n'a contracté qoe dans la Tue don établissement de celte nature , et qu'il ne s'est engagé a payer annuellement la somme de 1,800 fr. peur le loyer d'une maison vendue peu d« temps après pour 16,500 tr. qoe pour acheter la facoltè qui lui avait été concédée, faculté sur la concession de laquelle le bailleur spéculait luimême; — Considérant qu'aux terme* de l'art. 1739 e ci»., si le pre- ■ear emploie la chose louée a on autre usage que celui auquel elle a été destinée , ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celuici peut taire résilier le bail ; — Considérant qu'il est admis en principe que l'établissement de certaines industries incommodes ou frappées d'inlamie peut autoriser le bailleur a demander la résiliation ; — Qu'ainsi il est facile de concevoir que, suivant le principe de l'art. 1729, l'élablisj sèment d'une maison de prostitution peut devenir la source d'un véritable jpré|odice, une cause de dépréciation très-réelle pour un immeuolc; — Considérant qoe , dès lors , celle dépréciation peut faire l'objet d'une stipulation spéciale , et le consentement à l'exercice d'une pareille industrie n'être donné que moyennant une indemnité équivalente au dommage présumé ;— Considérant que, dans l'espèce, il est évident que la maison n'a été louée une pour un pareil établissement; que, d'un cité, le prix exorbitant du bail n'a été stipulé que comme une juste indemnité, consenti , de l'autre, qu dans la pensée du libre exercice du droit accoidè; — Considérant que la maison de tolérance du demandeur ayant été supprimée par une décision de l'autorité municipale, il y a fait du prince, lait dont le propriétaire est seul passible, et l'on peut dire qu'il existe, mitant les principes combines des art. 1719, 1721 et 17Si , èvirlion partielle, parce que la chose no sert plus à l'usage auquel elle était désignée , et, par conséquent, ouverture a faction on résiliation ;— Consi-
lination, parce que la ville s'est étendne de ee coté et qv'll ne M trouve plus à la dislance voulue par les règlements. — Il a été jugé que le preneur qui a loué dans le but connu du bailleur (quoique non exprimé au bail) d'établir une maison de lolérance dans les lieux loués, pour lesquels il a consenti un loyer plus élevé, a droit à la résilialion de son bail, en cas de suppression de cet établissement pai 'l'autorité administrative (Colmar, 20 mars 1841) (l).
• 17. La question d'indemnité peut s'élever à l'égard d'une auberge, située sur le bord d'une roule, lorsque la direction de celte route a élé changée, depuis le bail, en vertu d'une décision de l'autorité publique, et que, par suite, l'achalandage de l'auberge se trouve anéanti ou du moins considérablement diminué. Polhler, Louage, n* 1 52, enseignait que, dans ce cas, le locataire a le droit de demander une diminution du loyer, à raison de la diminution survenue dans sa jouissance. Telle est aussi l'opinion que M. Duvergier, 1. 3,n° 539, a adoptée. MaisM. Troplong, n-232, fait à cet égard unedislinelion. Si ta route sur le bord de laquelle se trouvait l'auberge a été supprimée pour être reportée ailleurs, Il pense que le preneur a le droit de réclamer, parce que cette suppression est un de ces événements qui échappent à toutes les prévisions. C'est aussi le sentiment exprimé par H. Marcadé, sur l'art. 1*22, n» 2. Mais si, nonobstant l'ouverture d'une seconde roule plus facile et plus commode pour les communications, l'ancienne route avait été mainlenuc, M. Troplong pense que l'abandon de celle-ci par le service des postes, des messageries, du roulage, etc., ne serait pas un cas légitime de plainte de la part du preneur. « La multiplicité des communications est on besoin généralement senti; les mesures qui les favorisent sont appelées par tous les esprits sages. 11 suit de là que le locataire de l'auberge a dû prévoir que des routes nouvelles pourraient être percées, et que les voyageurs cl les transports pourraient prendre une autre voie. • — Nous supposons, dans cette espèce, que ce qui avait été loué, ce n'élait pas simplement une maison dans laquelle le preneur avait établi une auberge, mais que c'était l'auberge elle-même, loute montée et achalandée. Si c'eût été simplement la maison, la garantie n'aurait été duc dans aucun cas. — Il a été décidé, d'après le même principe : l*que la découverte de procédés nouveaux de fabrication qui ont mis le locataire d'une usine (une papeterie) hors d'état de soutenir la concurrence n'est pas une cause de résiliation du bail (Caen, 19 mai 1838) (2); — 2* Que le fermier d'une forge située à l'extrême frontière n'est pas fondé
défini que l'admission de cette demande n'emporte point la sanction d'une cause illicite ou contraire aux meurs; qu'en effet, rétablissement d'une maison de prostitution n'a point été la condition, mais le motif du contrat; qu'il y a un (ail unique i constater, c'est que, les maisons do tolérance étant autorisées par la loi, le propriétaire de l'immeuble loue a pu consentir a en souffrir l'existence dans la tu« d'un bénéfice supérieur, et que, la cause de la contention venant A cesser, l'obligation doit s'évanouir également Considérant, quant aux loyers échus, qu'il a été justifie que le défendeur le* avait paye, juWà la date du 49 sepl. 18J.O, époque a laquelle il a déclare A Grasser qu a raison de la force majeure, il se trouvait forcé d'abandonner la maison louée ; — Par ces motifs f dit que le bail du II août 1*39 est et demeure résilié i dater du S» sept, dernier. » — Appel — Arrêt (upr. délib. en cb. du cons.).
La oui»; — Adoplaot les motifs des premiers juges, confirme.
Du 1G mars 181t. -C de Colmar, 1" cb.-MM. Rossce, 1" pr.-Sandherr et B nllet, av.
(3) (Dvlanic C. Lelandais.) — La cont ; — Considérant qu'a l'époque du bail du C ort. 1830, les moulins loués par la veuve Tarifé 4 L*laj|. dais servaient a fabriquer du papier à la main, et qoe c'était aussi c< mode de fabrication que Lelandais se proposait de continuer; — Considérant que ces moulins sont encore aujourd'hui | repris» a cette destination , et qu'il n'est pas même allégué que leur mécanisme soit inférieur à celui des autres usines du même genre ; — Considérant que, s'il était vrai que leur exploitation dût maintenant entraîner des pertes, ee ne serait qu'à cause de la concurrence d'autres fabriques, fonclionnaal d'après des procédé* nouveaux et plus avantageux , et nullement a cause d'ut vice ou délaul inhérent a tes moulins eux-mêmes; que, dès lors, l'art, 17*1 c. civ. ne peut recevoir ici aucune application ; — Considérant que la concurrence ou la découverte possible d'un nouveau système de fabrication est une chance que le preneur d'une usine doit prévoir; et que, dans l'espère, Mandai* devait d'autant mieux la prendre en considération, en traitant le G ort. 1836, que déjà, 4 cette époque, la cooslruclion de la nouvelle fabrique dont il se plaint était commencée; et que, d'ailleurs, le procédé d'après lequel elle devait être établie était depuis longtemps connu; — Considérant quo c'est i tort qu'on vrul t.ou»-;n-
LOUAGE.— Chap. S, Shcr 3, Art. 3, $ 2.
a demander une remise motivée sur ce que, par l'effet de la réunion d'un paya voisin à une souveraineté étrangère, il ne peut plus m procurer , au même prix qu'auparavant, le bois nécessaire à l'exploitation de sa forge : le motif en est que cette perte ne rentre nullement dans les événements de loroe majeure prévus par les art. 1769 et suiv. c. nap., et que le bailleur n'est pas garant des causes qui peuvent concourir à augmenter te prix du bois nécessaire à l'exploitation, pas plus qu'il ne serait fondé a réclamer un supplément de loyer ou de lermc , dans le cas où \( prix de ce bois viendrait à diminuer (Colmar, ?o nov. 1816, al Collln C. Meiner) ; — 3» Que le fermier d'une usine qui a éprouvé du préjudice par suite d'une diminulion temporaire et accidentelle dans le volume des eaux pendant une sécheresse, n'est pas fondé à réclamer une réduction dans le prix du bail, sur-
t h ir, dans le bail du 6 octobre, comme suite équitable de la convention, »* condition résolutoire jiour le cas où, a raison de la circonstance cidessu* indiquée, le preneur serait exposé k de» pertes; qne donner une pareille êtendne à l'art. 113% c. civ., ce serait ouvrir la porte à l'arbitraire le plus effrayant, et faire produire aux progrés incessants de l'industrie fc> funeste effet d'ébranler perpétuellement les actes les plui certains;— Considérant qne, d'après les priocipes qui viennent d'être posés, In faits articulés par Lelandais sont inconcluants, et que l'execntioo du bail qu'il a souscrit doit, dé* a présent, être ordonnée;... — Faisant droit sar l'appel principal interjeté par le* époux Delarue, infirme le jardinent rendu par le tribunal de Vire, le 21 avril dernier; condamne Lelandais a prendre jouissance de l'nsine et des objets k lui afferme* par la veove Tancé, à paver le prix de cette jouissance, et à s« conformer 4 tontes le* clauses du bail ; et dans le cas ou Lelandais persisterait * se refuser positivement k exécuter ledit bail, le condamne, dés k présent, à acquitter aux époux Delarue le montant des neuf années de loyers ou feraiaee*, etc.
Dn 18 mai 1S58.-C. de Caen, 1* ch. -MM. Binard, pr.-Maasot, e. c.
(1) Btpie» : — (Poubelle C. Deserlay, Muller et corop.) — En 18Ï6, le sieur Poubelle afferme nne papeterie, dont il est propriétaire sur la rivière de Saine, au sieurs Deserlay, Muller et eomp. U force d'eau qui mt l'usine en mouvement se trouve comprise dans la mise à ferme. — Ka 1856, une «èoheresso vient causer une grande diminution dons les ri«t de la rivière. — Deserlay et consorts intentent contre Poubelle uno action en réduction de moitié'du prix du bail, se fondant sur l'art. 1729. e. civ. — 19 juill. 1X57, jugement du tribunal de Dieppe, qui accueille (vite demande. — Appel. — Arrêt.
La corn ; — Attendu que les termes mêmes de l'art. 1728 e. civ., isvoque a l'appui de la demande en réduction du prix du bai), manifcstut clairement l'esprit qui a dicté cette disposition législative; — Que Tintention de la loi résiste, comme son texte, a l'application qu'on en voudrait faire à la cause, puisqu'il ne s'agit pas d'une destruction totale M partielle de la papeterie dont jouirent Deserlay et Muller depuis 1810, nais seulement d'une diminution dans le volume des eaux de la Saine, h t830, après neuf années de jouissance plus ou moins fructueuses; ce q«i autorise à penser que le préjudice éprouvé dans une année sur doute a été coovert par les avantages des onze autres; — Attendu qu'une diatiautioo temporaire et accidentelle dans les produits de la chose louée, euand elle résulte, comme dans l'espèce, de variations qui, n'étant ignorée» de personne, pouvaient, par conséquent, dans les baux de cette nature, devenir l'objet d'une stipulation expre^e, n'a rien de commun, en droit, avec les régies sur l'éviction ou l'anéantissement de la chose, ni rnfnve avec les dispositions d'équité de l'art. 1769 c. civ., bien que son implication répugnât moins aux laits de la cause; — Attendu, en fait, rçnïl résulte de documents vantes dans la discussion que, si la diminution, en 1856, dans les produits de l'usine dont il s'agit, n'était pas déjà compensée par ceux des neuf années de jouissance antérieure, Deserlay et Muller avaient au moin* la certitude d'une compensation pour l'avenir, puisque, usant de la faculté que leur laissait un acte inlerveuu entre eux et Poubelle, propriétaire de la papeterie, ils ont demandé et obtenu nne prolongation de jouissance jusqu'en I8t7; — Qu'ainsi , en fait comme (n droit, leur prètentinn e«t inadmissible; — Réforme, etc.
Dn SI juill. I8S8.-C. de Rouen, 5* cb.-M. Simonin, pr.
(9) Eipia : — (Brouzct C. Combes et Nêgret.) — Cette question s'est élevée a l'occasion de la diminution très-considérable que les sieurs Combe» et Négret, fermiers d'un pont de péage, que le sieur Brouiet, concessionnaire, leur avait loué pour plusieurs années, avaient subie dans leur perception, par suite d une sécheresse 4e plus d'une année, qui avait rendu la rivière guéablc presque sur tous le* points. — Les fer- ■sers fondaient sur l'art. 1709 c. civ. une demande en diminution de prix de location que le tribunal d'Uzès accueillit, par jugement du 18 août I8S8, molivé de la manière suivante : « Attendu que l'art. 1769 e. civ., bien qu'il soit placé sous la rubrique des règles particulière* aux baux k ferme, doit recevoir son application toutes le* fois qu'il s'agit du bail Une chose qui produit de* fruits et dont l'usage seul n'eu pas conféré
Ton» XXX.
tout si ce bail a été d'une longue durée (dix ans) et si le fermier a obtenu depuis une prolongation de jouissance (Rouen, 21 Juill. 1838) (l) ; — Que le preneur dont le bail ne renferme aucune stipulation relative à un usage spécial de la chose louée et aux conditions de cet usage, a pu être déclaré mal fondé dons sa demande en résiliation motivée sur ce que les travaux d'exhaussement du mur du voisin l'ont privé du Jour nécessaire a son industrie (celle de pelletier) (Req. il mai 184 7, an". Magnus, D. P. 47. 1. 207); — 5» Que le bénéfice des dispositions des art. 1769 et 1722 c. nap. ne peut être demandé par le fermier d'un pont dont les receltes ont considérablement baissé par suile des gués nombreux formés de tous points dans la rivière, réduite à un état de dessiccation presque complet, causé par la rareté des pluies pendant une année (Nîmes, l" juin 1350) (2).
aux preneurs; qu'en admettant l'interprétation donnée k cet article par le sieur Brouxet, et l'application restreinte qu'on en ferait «u seul bail à fera» des biens rurtux, on arriverait a décider que le bail des ponis et des usines en général ne peut être dans aucune des catégories indiquées par le législateur : car si un pont n'est pas un héritage rural, il est encore moins une construction urbaine susceptible d'être louée pour son usage seulement; qu'il faut donc admettre qu'il y a lieu a l'application de l'art. 1769, quand il y a bail k ferme d'objets susceptibles de récolles, les récoltes s 'appliquant an produit du bien rural comme à tout produit en nature ou en argent dérivant de l'exploitation ; — Attendu qu'il y a lieu a indemnité, aux termes dudit article, quand une moitié au moins de la recolle d'une année a été enlevée par cas fortuit; que le tribunal n'a donc k s'occuper que de deux questions : 1* «'il y a cas fortuit ; 2° quelle est la quotité de la récolte perdue-, — Attendu, en fait, que, durant la première année du bail, une privation presque absolue de pluie a amené le dessèchement presque intégral des sources, rivière» ou ruisseaux qui alimentent le cours du Gardon, ce qui a offert aux riverain* ht facilite de traverser la rivière a pué sans danger dans tonte saison ; que cette situation peut être assimilée a un cas fortuit, lorsqu'il est bien constant que cet état d'andité dépasse toutes les prévisions humaines, la suppression du cours d'eau entraînant bien pour les propriétaires d'un pont les mêmes désastres que peuvent occasionner au propriétaire d'un bien rural la grêle, le feu du ciel, la gelée ou coulure, qui sont indiqués par le législateur comme exemple des cas fortuits qui peuvent donner naissance a une action en indemnité de la part des fermiers ; — Attendu que c'est en vain que le sieur Broutet se prévaut du § 2 do l'art. 1771 c. civ., en soutenant que le gué existait en amont du pont au su et vu de tint le monde, et était généralement pratiqué au moment de la passation du bail, puisqu'il est évident et qu'il résulte des motifs cidessus, que le car fortuit de la sécheresse extraordinaire amenait nécessairement le résultai de rendre infiniment plus commode et plus praticable le passage à gué; — Attendu, en fait, qu'il ré- ulle de la comptabilité tenue par les employés charges de l'administration do pont de Montfrin, que, durant la première aimée du bail, les produits bruts du péa^c, abonnement compris, n'ont pas égalé ta moitié du prix de ferme, et que nul, la défendeur lui-même, ne peut raisonnablement attribuer cette perle subie par les fermiers k d'autres causes que la suppression presque totale du cours de l'eau, qui a rendu le passage k gué aussi facile et aus»i peu I dangereux que le passage sur le pont. » — Appel. — Les intimes tirent nn nouveau moyen de l'assimilation qu'ils invoquent a leur profit de leur position à celle d'un locataire dont la chose louée a subi une destruction totale ou partielle. « C'est le fermage plutôt que le pont, disaienl-ils, q»A a fait l'objet de la location ; ce fermage a été anéanti par cas fortuit, les dispositions de l'art. I74S c. civ. sont donc applicables. » — Arrêt.
La oa n; — Attendu, en droit, nue, si l'on considère la teneur htié raie des art. 1769 el suiv. c. civ., la place qu'ils occupent oans lo liin du Louage el la possibilité de leur application, on ne saurait douter quïli ne soient exclusivement applicables en matière de bail des héritages rurnox, et entièrement étrangers à la location d'un pont, ou à des droits do péage q»ii s'y rattachent; — Attendu que si les intimés ne peuvent trouver dans ce» dispositions une régie qui soit textuellement applicable au bail qu'ils ont accepté du sieur Brouzet, ils ne sont pa< mieux fondés k les invoquer k l'appui de leur demande par voie d'analogie ; qu'en effet, d'une part, les articles dont s'agit, loin d'être une conséquence des principe* généraux du contrat de louage, y forment, au contraire, une véritable exception introduite en faveur de l'agriculture, puisque la natura de ce contrat ne soumet le bailleur qu'a garantir la jouissance paisible de la chose louée, el non lo plus ou le moins de produits de cette chose; que, d'autre part, il n'y a pas d'analogie entre te bail d'un héritage rural et la location d'un pont, entreprise qui participe de la nature des spéculations industrielles el rentre dans La catégorie des contrats aléatoires; — Attendu que l'art. 1788, pas plus que les articles eusmenlionnés, ne peut servir de fondement a la réduction du prix de ferme, puisqu'il n'est pas prouvé que le pont de Montfrin ail subi une destruction totale ou partielle ; — Attendu, en fait, que, antérieurement à l'établissement du pont, plusieurs gués, généralement pratiqué* par la population, existaient dans
LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 3, Art. 3, § 2.
SI S. Mais si, 1c droit îui-mêmc restant entier, une portion du revenu riait enlevée par la force majeure, si, par exemple, la oerceplion du péage ou des droits d'octroi £6 trouvait interrompue pendant quelque lemp* par des troubles, par une sédition populaire, et que le bail tic contint sur ce (wliit aucunes clauses spéciales, lo fermier aurait-Il le droit de demander pour celle cause une diminution du prix du bail? Cette hypothèse uc renlro plus dans la disposition de l'art. 1722; elle se rapproche beaucoup plus du cas prévu par les art. JTti'J et suiv., c'csl-à-dirc du cas où une récolte est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit. Nous examinerons ultérieurement s) les dispositions des art. I7C9 et sulv. doivent par analogie recevoir alors leur application.
* I ». Dans le cas où le bail aurait eu pour objet un droit incorporel, tel qu'un droit d'oclrol ou un droit de péage, si, par l'effet d une cause quelconque , ce droit venait à cesser d'exister, l'art. 1 '22 serait applicable , et dés lors le bail serait résilié. C'est ce qui arriverait, par exemple, si le pont qui est grevé du péage venait à s'écrouler. Il en serait de même si le droit affermé était supprimé par mesure législative. C'est ce qu'enseigne aussi M. Troplong, n» 23<>, qui cite à l'appui de cette opinion Séb. Médicls, part. 2,quest. 8, n» 10.
ttO. Nonobstant la disposition finale de l'art. 17J2 c. nap., les parties peuvent, dans le bail, piévolr l'événement de force majeure, et stipuler, pour ce cas, un dédommagement. — Jugé,
U rivière du Gardon, et que si I on peut admettre avec le» premier* juges que ces passage», devenus plus commode? par suite d'une sécheresse prolongée, ont dû être beaucoup plu» suivis qu'ils ne l'auraient Me dans lètat ordinaire des eaux, cette circonstance peut tout au plus constituer l'aggravation d'un dommage dont la cause était préexistante et connue, mais qu'elle ne saurait, dans aucune hypothèse, être assimilée a un cas ' fortuit ; do tout quoi il «ait que les intimas ne font pas fondés S demander une diminution quelconque sur le prix du bail par eux volontairement stipulé ; — Par ces motifs, reformant, ordonne l'exécutios pure et simple du bail, elc.
Du ln juin I&39.-C de Nîmes, S' ch.-M. Vignoles, pr.
(1) Etpici : — (Legrand C. Bellanger.) — Par acte da 10 juin 181», bail par Legrand à llelLingcr, d'un moulin situe sar la rivière dï pie, avec cette clause particulière, que- le bailleur indemnisera le preneur ' dans Ii' cas o:j, par décision de l'autorité supérieure, le glacis du moulin ; subirait de* changements capable; ti en diminuer le produit. — Décision de l'autorité administrative qui supprime un barrage nécessaire a l'existence da moulin. — Dés lors deux demandes soul formées, l'une par llrllangrr, pour faire ordonner que de* experts visiteront les lieux et détermineront l'indemnité qui doit lui revenir pour la non-jouis-ance ; j l'autre par le bailleur, pour fuire prononcer la résiliation du bail, fondée sur la perte de la cho-e arrivée par force majeure. — Jugement du tri- ] bunal des Andclys qui rejetie la demande en résiliation, «attendu que j la perte de la cbo<e n'est pas arrivée par ca? fortuit , cl que la cho^e n'e?t pas pérîe entièrement, parce que le préfet n'a pas ordonné la destruction du moulin, mais celle des travaux ajoutés à ce moulin, et que, suivant l'art. t7iâ, la ré-iliatinn du bail ne peut être demandée que torque la perte est arrivée p.^r cas fortuit, «t que la cIiot est périe entièrement, a Quant a lu demande en in<!cniriilé du preneur, le tribunal a ■ nommé des experts pour régler les dommage* et fixer la somme a payer par le bailleur. — Appel. — Il j.anv. ISi.î, arrêt eonGrniatif de Li cour de Itoucn. — Pourvoi en cassation de la pari du s:rur Legrand pour fausse appliratino des art. 1744 et II 18 c. civ. — Il y aval! force majeure, dit le demandeur, car on doit appeler ainsi tout événement qui arrive indépendamment du fait d'une de- parties inl'.re—éc». La cour de Rouen s'est encore mèviise en nous refu-ant la farullé qu'aurait eue le preneur de faire ré-ilirr le bail, alors que ].i chn-e louée e-t pêne en grande partie; tarie bail est un contrat s» nallagmatique qui doit imputer a toutes les parties des obligations réciproque». — Au surplus, dans l'espèce, on pouvait considérer la ebo-e comme entièrement détruite, puisque la loi n'exige pi» que la ebo-e «oit peric absolument, complètement; elle n'exige qu'un changement ctrw formant tri. — Arrêt.
La cor»; — Attendu que le préfet n'a point ordonné la dcs(rurt;on du moulin, mais bien telle des travaux ajoutés à ce moulin parle sieur Legrand, sans «utofifuti<>n ; — Altère'» que le «leur Lctraml s'est positivement rnsagé dans le bail a payer aux preneur» une indemnité prnportioanée aux dommages , si, d'après i'éri«inn supérieure , le moulin tenait à subir des cuangomcnU do nantie à en diminuer le produit; — Rejette.
Du 11 mars im.-C. C.sect. ren.-MM. Henrion,pr.-D«ittoer»QI«,r.
(2) Espie, : — (Pelieri. ) — 8« eerm. an 1 1 , contrat notarié par lequel reliera se rend adjudicataire d'un bail i ferme da quatrième lot du do-
en conséquence, que le bailleur qui, par une clause du liail, s'cil engagé à indemniser le preneur dans un cas prévu de destruction partielle de la chose louée , ne peut, ce cas échéant , se soustraire au payement de cette indemnité en demandant la résiliation da bail (Rcq. Il mars 1824) (1).
9 1 ■ . La clause par laquelle les parties stipuleraient que la perte totale de la chose louée n'cnlralncra pas U résiliation du bail serait frappée d'une nullité radicale; car il est constant qu'il ne peut plus y avoir de louage lorsqu'il n'y a plus de chose qui en soit l'objet. C'est ce qu'enseigne aussi M. Duranlon, 1. 17, n» 213.— Mais les parties pourraient convenir que, nonobstant la destruction de tout ou partie de la chose louée, le preneur continuera de payer inUyraUment le prix du bail jusqu'à l'expiration du terme convenu. Les lois romaines le décidaient d'une manière formelle. Jultanusdicit, porte laloi'J,§2,ff.,Loc. and.: Si quis fundum lovavtrit ut etiam si quid vi majore accidisset, h»: ei prœstaretur , pacto itandum esse ; et l'onne voilpasde motif pourqu'il en soit autrement sous le code (Conf. M. Duranlon, ib.}. — Jugé cependant que, lorsque le fonds loué vient à être détruit en totalité, ou qu'il est mis dans l'impossibilité .de fournir aucuns Iruils, le bailleur ne peut, en s'appuyant sur les clauses du bail, quelque illimitées qu'elles soient, se soustraire à la diminution des loyers ou à la résiliation du bail réclamée par le preneur (Turin, IC mars 1811) (2).
» « t . Au reste, pour 6ter au prenenr le droit de réclamer la
maioe de Cassa-Nova. — L'art. 56 do cahier des charges est ainsi conçu : a Le bail fera en tout aux risques , pénis el fortune da preneur, de manière que quelque cbo>e qui pût lu priver des récolles dudit domaine, gelée, oraje, inondation , destruction occasionnée par les insectes, mortalité de bestiaux , guérie ouverte, en un mot, toute espèce de cas fortuit», prévus ou non prévus, et qui n'eussent jamais été prévus par l'hemme le plu» prudent, pcnJant toute La durée du bail, le preneur oe ; ourra prétendre a la moindre diminution, ni remise, ni bonification, ot réparation de la part du bailleur, ni aucune autre espèce d'indemnité, nonobstant toute dispoMtioo du droit commun en faveur des preneurs; loutofo s il est réservé en faveur du preneur deux cas seulement ou le* parties seront alors réglées par le droit commun , le cas de pesta parmi les hommes , et celui de guerre ouverte faite sur le» lieux ou dans les environs.»
En 1809, ouverture, par ordre du gouvernement, d'une rente do Carignan a Carmagnole, qui traverse les biens affermes par le sieur PeUeri ; construction d'en pont sur lu Pi, cl travaux préliminaires qui ont fait craindre une inondation. — l'eu de temps après, la crue da fleuve occasionne eo effet des inondations qui emportent la chaussée de la nouvelle route , ravagent le.» recolles , et couvrent de sable et de gravier une grande èteodue de terrain , et notamment les biens affamés. — Dénonciation de tous ces accidents par le preneur au bailleur, avec offre d'ea faire la preuve ; il soutient que la perte de sa récolte , le chômage d'ea moulin, et l'impossibilité ci il est de rendre, pendant on certain temps, les terres à leur culture j-mnièrc, lui donnent droit a une indemnité proportionnée au dommage qu il éprouvait. — L'intendance de la couronne lui o;qo-e la clju-e insérée au cahier des charges, d'après laquelle le preneur s'était chargé de tous risques prévus ou imprévus, et psvliculièrtmeul du cas d'inondation.
Jugement du ij a»tit ISlo, par lequel le tribunal de première instance •le Turin : «Consideraal que, suivant les règles gèuérales de droit, la preneur d'un héritage rural n'est point chargé dos cas fortuits qui lai enlèvent en partie ou en totalité la jouissance des bien.; sans son fait ni laute; — Que cependant rien ne s'oppose a oe qu'il puisse eo être chargé par une stipulation expresse; —(Juniors celte stipulation ne regarde que les cas fortuits ordinaires , oe peut s'étendre aux extraordinaires, savoir, à ceux auxquels les parties ne sont pas présumées avoir pensé, sauf que le preneur ait latéralement renoncé & tous les cas prévus et non prévus, »ofiïu»i iNJoJ.ru, cogitant et iwn cogitaftj,— Qae, dans l'existence même de celle clause dans l'acte de bail, elle ne peut ni ne doit se rapporter qu'aux dommages que le prenenr peut ressentir, in /Vvcrtiut * <\>n in tutnl'inliA ni Lcaiati — I» Parce que ce pacte étant contre la ratura du contrat et contre l'équité qui ne veul pas qXje personne avantage
a condition au préjudice d'autrui, doit toujours être interprété de I» manière la plus stricte, a moins qu'il soit constaté par la lettre de la convention que les parties l'ont contemple dans lu fixation du prix; — 4* Parce que, quand ta chose louée vient à manquer en totalité oo ea partie, rigoureusement il n'v peul pas être question de remise de fermace, mais bien de résolution de oail ; — Posé ces principes, considérant que, quels que soient les mots généraux dans lesquels esc conçue la clause insérée dans l'acte do bail du 46 germ. an II dont il s'agit, la lettre de celte clause ne présente aucune stipulation portant renonciation en cas de dommage dans U substance de la cho-e louée, el moins «ocore ce-
LOUAGE. — Cuak 3, Sect. 3, Art. 3, S 3.
remise totale ou partielle de son prix de bail dans le cas oh la chose louée vient à périr en tout on en partie par snilc d'un cas fortuit, H faudrait nnc clause bien expresse. — S'il était dit simplement que le preneur prend à sa charge tous les cas fortuits, «tacts qu'ils soient, prévus ou imprévus, cl qu'il s'Interdit le droit de réclamer pour cet objet une remise, celte clause, quelque générale qu'elle fût d'ailleurs , ne pourrait concerner que les perles qui pourraient survenir aux fruits, aux récoltes, et nullemetit celles qui pourraient altérer la substance même de la chose louée, en la détruisant en tout ou en partie. C'est ce que prouve jusqu'à la dernière évidence l'arrêt que nous avons rapporté sous <« numéro précédent , et qui , sous ce rapport, nous semble inattaquable.—V. Vente (garantie).
Jj S. — Garantie de tout trouble, soif de la part du bailleur, toit de la part des tiers.
999. La troisième obligation imposée au locateur par l'art. Mî 9 c. nap., est celle de faire jouir paisiblement le conducteur de la chose louée pendant la durée du bail. Elle consiste : I» à n'apporter par lui-même aucun trouble à celte jouissance ; 2« à intervenir toutes les fois que les tiers voudraient y apporter quelque obstacle ei à défendre le conducteur contre leurs attaques.
»»•*. Que le bailleur ne puisse troubler le preneur dans la Jouissance de la chose, c'esl ce qui n'a pas besoin d'être démontré. Eu effet ce serait, aller directement contre les engagements qu'il a contractés.
Mais en quels cas est-il censé apporter le trouble à la jouisnoce du preneur? — On peut citer celui où le bailleur vou-
exprrssions suffisantes pour justifier que ce cas eût été prévu pai les partie», et qu'en considération de la charge imposée A Pelleri, une diminution sur le prix du bail ait eu lieu; — Que, par conséquent, ledit pacte ne peut se rapporter qu'aux événements qui auraient enlevé la totalité ou partie de? fruits ; — Considérant que tous les ouvrage* de ta nouvelle roule, el desquels sont pruvenus, selon les dires de Pelleri, lu dégâts par lui souflerU, ont trait 4 la substance de la chose l<wée : Stt'lantia tnim ni ioeat» i* pnlen!i<l locahri» comittit ul ccnducict uti i fnâ poml et rt$ iUa ptrûêtt dicitur cty'ui (acultat habtn non point iFavre , dèf. 47, Lecmi); — Considérant que c'est en vain que l'iolendaoce soutient que, dans le contrat susdit, on a contemplé même le cas de dommage dans la substance de la chose louée, et ce, sur l'observation que Pelleri aurait renoncé a tonte indemnité, même en cas de corrosions ; <ar il est si vrai que la clause en question n'offre pas , de la part du fermier, une renonciation à tous les cas ou la chose fût périe, que les contractants se «ont rapportés aux dispositions du droit commun |>our le» cas de perte ou de guerre vivo sur les lieux ; el d'ailleurs il est constant qu'en admettant même que tes parties aient prévu tous les cas extraordinaires, MMobio*, il n'ensuivrait pu qu'elles aient aussi contemplé les <li tmçlitutttnot, ceux, savoir, oui rront xtuiptnati prntt omntt prudmlet, mm autan qui trant moptfuui ptnt$ prvdtnttutmoi it txlrà cannent contuttudintm; laits eriim cani non emeutur et.nnderati. tt lie neutte in rennn— «nuioo* compTtkentt nanaUtanlibm verlni ampliuùni», nui (orli uni ta lia, ijwr wnvMcanl cenduciorvm taluiu* qvodammodo altam «m jactom relit polnlt qvàm eonductn ; rrliinn (l'acion, Dt locato «mduct. , ch. il», n*" 6i ai 67) ; ou bien : Nui ob liane owm tante •ihur* mert'dt farlam amducutmam créditai» ni ai tu qui non oJUrr /*•">' tocoiuna(Fahre, déf. 8, Lxati) ;— Ordonne que les lieux seront visités par trois experts, qui uoaoeronl leur avis sur la diminution du prix du bail oui peut avoir lieu au profil du preneur; — Admet les artirles en tait déduits p.ir Pelleri, tant la preuve contraire.» — Appel parl'inteniUnee delà couronne. -Arrêt.
La ooui ;— Considérant qu'il échoit d'examiner avant tout si, maigri 1* patte contenu en l'art. S6 du cahier des charges du bail pi»rtê par l'acte public du i6 gerrn, an 11, Bassano, notaire, et en dépit de la reaoucîiuioo feite par l'intimé Pelleri , preneur, dans les termes les plus •utiles et les clauses les plus étendues, 4 toute espèce de diminution de prix du bail , l'intimé est en droit d'être admis à justifier, soit par experts, toit par témoins, de la vérité des faits par lui soutenus, et de la eusse de» dommages P*r lui allégués soulîrrts; — Sur ce point, atluptant ■haï leur ensemble les motif* qui ont déterminé les premiers juges;—. Et coosidérant, » : surplus , que jamais on ne peut avoir d'égard à un ptele quelconque cont l'effet «erait relui de détruire la nature du rontrjt tli a été stipulé -Qu'ainsi lorsqu'il est question, comme dans l'espèce, «■ bail, qui n' CD subsUnce qu'un contrat .le vente de fruits, quelque Ûunttees que si iit les clauses auxquelles s'en soumis le preneur, on M peut jamais en étendre les effets 'gsqu'à conclure nue, même dans le «as ofi la totalité ou une partie des biens-fonds donnés 4 bail vient & sun^cr, ou bien qu'elle se trouve réduite burs d'état de produire des
drait s'emparer des fruits des biens loués, par exemple, s'il envoyait ses bestiaux palire sur les lieux ; — Celui encore où il voudrait changer la forme de ses biens, quand même le changement nedlminueralt presque pas la jouissance du fermier; — Celui où, s'jglssant d'une maison, le bailleur voudrait y faire des changements qui en rendraient la jouissance moins commode; par exemple , s'il la grevait de quelque servitude de vue ou d'égoïit; s'il en bouchait la vue par des consirucllons, etc. (Conf. l'olhicr, tv> -r, ;M. Tronlong.n" 1 85el suiv.; V. aussi les discussions au tribunal'.— Ainsi, par exemple, si, depuis le bail à loyer d'une maison que je vous al fait . j'entreprends d'ouvrir dans le mur mitoyen de celle maison et d'une autre maison voisine qui m'appartient , une fenêtre qui me donne vue sur la maison que Je vous al louée, ou si J'entreprends d'y établir un égoul pour y faire tomber, de la mienne surlav6trc, des eaux qui n'y lombaienl pas avant le bail que Je vous en ai fait, j'apporte k voire jouissance un trouble auquel vous êtes en droit de vous opposer (IMlliier, n» "«). — H a clé décidé, avant que la suppression des malsons de jeu eut été prononcée par la loi, que l'existence d'une maison dt jrux, quoique tolérée par la police, n'en est pas moins immorale, incommode cl dangereuse sous tous les rapports : qu'ainsi , un propriétaire ne pourrait louer à l'administration des jeux, pour y élablirur.c parlie, le premier elle deuxième élase d'une maison dont II aurait loué antérieuremenl le rez-ile-rlianssée à un commerçant. Celte seconde location sérail considérée comme un trouble apporté a la Jouissance du premier locataire, en conséquence, celui-ci aurait le droit de demander ou la résiliation de «on bail avec dommages-intérêts, ou l'expulsion des fermiers des Jeux (Paris, il mais I82C) (1).
fruits, le preneur soit néanmoins tenu d'observer le bail, et de paver les fernu^os; — Qu'également , lorsque le preneur i'esl chargé de tous les ras lorluits , même les plus inattendus et extraordinaires, clause qu'on trouve dans l'acte dont il s'apt , on ne pourrait soutenir que le fait de l'homme fût compris dans une pareille liante , surtout s'il est question d'us Uit auquel le preneur n'eût pu mettre d'obstacle, puisqu'il est évident que dans ee cas le preneur, à la faveur même du pacte que le baibrur ferait valoir à l'appui de son syrteme, portant la simple transmission au proGl du preneur du droit de percevoir les fruits, pourrait toujours avec fondement ciciprr que l'impossibilité de s'opposer au fait qui l'empêchait de percevoir les fruits, équivalait au défaut de l'exigibilité promise pur le bailleur ; — Considérant que s'il est vrai , ainsi que I intime Pelleri le soutient, que la formation de la nouvelle route de Carmagnolle, et les différents ouvrases pratiqués pour la construction du nouveau pont de Cangnan , auxquels il ne pouvait s'opposer, et qu'il se borna à dénoncer au bailleur, ont été la cause des dommages qu'à l'occasion des crues des eaux avenues en mai et en septembre de l'année passée , il dut éprouver dans les biens afferme», dont une parlie fut occupée, uoe autre Ut exeavee, d'autres furent mises hors d'état de culture pendant tout le temps de la location, et en d'autres, enfin, il eut la perte de U récolte de l'année , ou il fut privé des fruits pendant un temps déterminé, il est certain que la vérinVation de toutes ces circonstances pourrait donner lieu & l'intimé de demander une diminution proportionnelle du prix du bail ; — Qu'il suit de ta que les premiers juges, en admettant l'intimé a en justifier par experts et par témoins, nonseulement n'ont viole la loi du contrat, mais ils se sont seulement conformés à la nature de la convention , au vrai sens des pactes qu'elle renferme et aux règles de la matière; — Par ces motifs, dit avoir biea jugé, etc.
Du 16 murs 18I1.-C. d'appel de Turin, l<*ch.
(I) Ktpiet: — (llénaret C. H on net , etc.) — Iloonet donne & bail le rez-de-chaussée de sa maison à Tbomine , qui sous loue 4 Goujon el 4 la demoiselle Formenlin. — Depuis, Honnct loue les premier el deuxième étages 4 Bén.uel, administrateur de la régie des «eux. — La régie allait entrer en pos.-cssion , lorsque Goujon et la demoiselle Focroenlîn, qui exploitaient une entreprise de lithographie, ont a-signé Tbomine pour qu il fût tenu d'expuUer la régie, sinon pour que le bail fût résilié, et Tbomine condamné en 20,000 fr. de dommages-intérêt*. — Celui-ci dénonce celle assignation à Honnet, qui , lui-même, appelle la régie en garantie en se fondant sur l'engagement pris par elle dans le bail, de le garantir de toutes poursuites intentée.) par las autres locataires, 4 raison de IViablis'cmenl des jeux dans sa maison. — Le S7 juill. 1885, le tribunal do la Seine ordonne que Tbomine el Honnet seront tenus d'expul-er l'établissement de jeux, sinon déclare la location faite par Honnet a Tbomine , el la soos-louilion raite par ce dernier, résiliées pour la 1" octobre suivant; — Condamne Tbomine envers Goujon el la demoiselle Formenlin, en 500 de dommages-intérêts en cas d expulsion de la oiaUon de jeux, et «n 6,000 tr. en cas de non-expulsion ;— Condamne,
10UA.GE.— Cuap. 3, Sbct. 3, Art. 3, S 3.
ï 1 3 . Cette décision est approuvée par MM. Duverglcr, n» 310, et Troplong, n» 185. Ce dernier auteur ajoute qu'il en serait de même si la location était faite à une maison de prostitution , ou si, contre l'usage des précédents locateurs, le propriétaire ouvrait ses appartements a des réunions tumultueuses . telles que bals publics, cafés ; s'il y créait une auberge ou bien un bureau , ou une station de voitures publiques ; s'il y établissait des ateliers insalubres. Tout cela est tres-6age en thèse générale. —Jugé, d'apis le même principe 1* que le locataire qui a stipulé dans son bail que la maison dans laquelle il entre ne pourrait être occupée que bourgeoisement a droit de s'opposer à ce que le surplus de cette maison soit loué en hôtel garni (Paris, 6 déc. 1839) (l); —2* Que la location d'un appartement faite à une sage-fcraine qui établit dans les lieux une maison d'accouchement, et qui annonce par des enseignes qu'elle reçoit des pensionnaires, peut, suivant les circonstances et eu égard à la profession d'un autre locataire, être considérée comme un trouble apporté à la jouissance de ce dernier, et donner lieu à la résiliation de son bail : « Considérant qu'il ne s'agit pas d'une location faite àune sage-femme exerçant dans les termes ordinaires de ■a proiession, mais à une sage- femme qui a établi dans les lieux une maison d'accouchement, et qui a annoncé par des enseignes qu'elle recevait de? pensionnaires» (Paris, 3* ch., il août 1843, M. Pécourt, pr., afT. Rocque C. Douissin) ; — 3* Que l'établissement d'une flhturc dans une maison partiellement occupée par Une école primaire, et dans l'étage supérieur à celui où l'école tsl tenue, constitue, lorsque le bruit des métiers nuit sensiblement aux exercices de cette école, un trouble à la jouissance de la chose louée, que le locateur est tenu de faire cesser (Douai, 1 1 juin 18**, alT. ville de Lille, V. n» <*9).
■8*0. Le propriétaire qui a loué à an commerçant dont le négoce consiste surtout dans un débit de détail, tel qu'un mar-
en outre, Honnet & garantir Tbomine? et enfin Binaxct à garantir non net de l'effet de toutes ce» condamnation*, avec dépens. — Le jugement porte : a Attendu , en droit, que le bailleur, par la nalore du contrat de louage, «ans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière à cet égard, est obligé d'entretenir U chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pondant U durée du bail , à peine de dommages-intérêts, et même de résiliation du bail (art. 17*1 c. ci».) ;— Attendu, en (ait, que Tboiaine, en ious-louant a Goujon et a la demoiselle Fonneotin , les lieux qu'ils occupent dam la maison dont il s'agit , pour 7 exploiter une entreprise de lithographie, ne leur a point imposé l'obligation de souffrir ultérieurement, dans le même corps de bâtiment, l'existence d'une maison de jeux qui n'y était pas, et qui , quoique tolère* par la police, n'en est pas moins assez immorale, asset incommode, asse* dangereuse sons tous les rapiwrts , pour prejudicier aux autres locations , et spécialement a l'entreprise de Goujon et de la demoiselle Fomentin , et nécessiter la résiliation de leur bail, avec indemnité, si l'expulsion de cet inconvenant voisin n'est pas effectuée ; — Attendu que les mêmes considérations et les mêmes motifs s'appliquent a la demande en garantie de Tbomine contre Honnet ; — En ce qui touche la demande récursoire de ce dentier contre Bcnuiet i motif tire de I interprétation de la clause du bail).... : — Ordonne que, dans U quinzaine , à compter de ce jour, Tbomine et Honnet seront tenus d'expulser l'établissement des jeux exploité par Beoajel, etc. a — Appel de Beoaxet. — Arrêt
La emia; — Adoptant, cte , met l'appel au néant.
Ou II mars t8i(i.-C. de Paris, 1™ cb.-M. Séguier, l«pr.
:i) Etpèce : — (Mai<onneuve et Billeben C. veuve Levassor.)— Jugé en ces termes par le tribunal civil de la Soine: — «Attendu que, dans le bail notarié fait par .Maisonneuve A la veuve Levassor, celui-ci ne t'est pas réservé la faculté de louer eu Miel garni ; — Attendu qu en louant en bétel garni, Mn-onneuve a détruit la possession paisible de la veuve Levassor, qui devait d'autant moins s'attendre a voir la maison louée ei garni, que, par le bail a elle fait, il a été expressément convenu entre les partie» que la maison ne serait occupée que bourgeoisement , — Attendu qu'une location en garai exclut nécessairement l'idée d'une location bourgeoise ; — Ordonne que Billeben (locataire de Maison neuve) sera tenu de cesser l'exploitation en maison meublée de la ■saison dont il s'agit. » — Appel. — Arrêt.
La cotra ; — Adoptant les motifs des premiers juges , confirme.
Du 6 doc 1859.-C. de Paris, S* cb.-M» Jacquinot-Godard, pr.
(S) Eifia: — (Margotin C. Pascot.) — Marion fait Ulir deux maitons en remplacement d'une seule dans laquelle le sieur Pascot avait établi une boutique de marchand de vins. Un nouveau bail est passé au .iîur PtKot peur doute années, el Marion s'en^-e a ne louer aucune
chand de vins, ne peut, postérieurement au bail, exercer pour «on propre compte le même commerce dans la maison louée, encore bien que le bail ne contienne aucune prohibition à cet égard (Paris, 10 janv. 18*2, afT. Rousselol, V. n* 286-3*).— a plus forte raison ne pourrait-il, soit exercer le même commerce dans la maison, soit louer à un individu exerçant la même profession, s'il avait été Inséré dans le bail une clause expresse à cet égard. — Il a été jugé que l'obligation résultant d'un bail notarié, par laquelle un propriétaire s'engage envers son locataire, marchand, à ne pas louer la seconde maison qu'il se propose de construire sur son terrain, à un individu exerçant la même profession, est opposable au tiers acquéreur de cette maison. Le tiers acquéreur, dans ce cas, est l'ayant cause du vendeur (Paris, 30 avr. l«r.2)(2L
* * t . Nous avons signalé comme l'une des espèces de trouble que le bailleur peut apporter à la jouissance du preneur le cas où il voudrait changer la forme de ses biens. L'art. 1723 e. nap. contient sur ce point une disposition expresse : a Le bailleur, porte cet article, ne peut , pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. * Ainsi, par exemple, il ne pourrait convertir une terre labourable en prairie ou en bols. Il doit laisser les choses en l'état où elles étaient au moment du bail; autrement il enfreindrait l'obligation qu'il a contractée de faire jouir le preneur de la chose telle qu'elle était lorsque la convention a été conclue.
2*8. Le changement partiel est interdit an preneur aussi bien que le ohangeraent total. Ainsi il ne pourrait , contre legré du preneur, boucher une fenêtre ou supprimer une porte (Conf. M. Troplong, n» 2*3). — Jugé en conséquence : l« que le propriétaire d'une maison ne peut, sans le consentement par écrit du locataire , donner à sa maison un étage de plus (Bordeaut, 26 juill. 1831) (3) ; — 2» Qu'à plus forte raison le bailleur ne peut
des houtiques de ses deux maisons à une personne exerçant la m*ra» industrie que Pascot. — Plus tard , les deux maisons sont vendues séparément, l'une dans laquelle se trouve la boutique do Pascal, au mit Legrand, l'autre au sieur Margotin. — Celui-ci reçoit pour locataire «s marchand de vins traiteur. — Pascot , en vertu de U clause de sss bail , assigne Marion, son précédent propriétaire, à l'effet de faire cesser le préjudice qu'il éprouve. — Jugement du tribonal de la Sein* «pu ordonne que Us parties eussent a faire cesser le trouble apporté à U jouissance de Pascot. — Margotin forme tierce opposition t ce jugemtii, laquelle fut reponssée le S mars 1832, par le motif que l'acquéreur m pouvait avoir plus de droits que le vendeur, à l'égard des locaUim, dont il dépendait de lui de connaître la position et les droits à nUoi des locations ; que l'interdiction que s'était imposée Marion subsistait > et pouvait être invoquée contre Margotin, acquéreur. — Appel fonda sur ce que le vendeur n'avait pas fait connaître & Margotin la cUbm prohibitive dont 00 excipait contre lui ; que le droit prétendu ne sertit autre qu'un droit réel, une charge, une servitude sur sa propriété, qvi ne pouvaient exister sans one disposition écrite en son acte d'acquisition; qu'enfin, dans la position spéciale dans laquelle il était placé, il ne pouvait être considéré, an regard de Pascot, comme l'ayant eau» de Marion. — Arrêt.
La coca ; — Adoptant les motifs des premiers juges , confirme-, etc.
Du 30 avril 1832.-C. de Paris, r cb.-M.VmcensSaint-Uttrent,pr.
(3) Etpèct : — (Samblé C. Maubourguet.) — Des ouvriers, avant ordre de la veuve Samble , enlèvent U toiture de sa maison , afin de l'élever d'un étage. — Demande de la venvc Maubourguet , locataire, p*f que la veuve Semblé rétablisse les lieux tels qu'ils étaient, et qu'elle lui paye 300 fr. k titre de dommages-intérêts. — Jugement qui atcaéill* cette demande, mais qui réduit les dommages-intérêts à ISO fr. —Appel de la veuve Semblé, fondé sur la violation de l'art. 172* c. «v., ell» offrait de prouver par témoins que les travaux avaient été entrepris dl consentement de la veuve Maubourguet. — Appel. — Arrêt.
LA coun ; — Attendu que l'art. I7i5 e. civ. prohibe formellement " bailleur de changer, pendant la durée du bail, la forme de la chose leoée ; — Attendu que l'art. 172*, dans lequel se réfugie la veuve Semblé, h» refuse évidemment son appui , qu'il est, en effet, 4 remarquer eue I» veuve Samblé n'a pas fait faire seulement des réparations A la maisse dans laquelle la veuve Maubourguet occupe un appartement , mais qe'elta a changé l'état de celle maison en élevant un second étage dent on pouvait différer la construction jusqu'au moment ou la veuve Meut.ow fi^t aurait été contrainte par les voies légales de vider les lieux ; que la vtev» | Samble abuse donc , en les détournant de leur véritable sens, des ternit* [ de l'art. 1721 ; que la voie de lait qu'on lui reproche est constante , * que le préjudice occasionné à ta veuve Maubourguet par cette uesere M
LOUAGE.— Cbap. J, Sect. 3, Art. 3, $ 3.
faire à la chose louée des changements qui en diminuent le prix «I l'agrément, ei spécialement , qu'il ne. peut , par des constructions nouvelles, nuire au jour et à la vue-sur lesquels le preneur a dû compter (trib. delà Seine, 9 déc. tssulii); — s* Que le bailleur ne peut faire que des réparations urgente» et nécessaire*, mais non des travaux de construction cl de changement; qu'il lai est interdit notamment d'exécuter des travaux ajant pour résultat de réduire la profondeur d'un escalier, qui seraient dans son intérêt seul et causeraient au locataire, en raison de sa profession, un préjudice considérable (Paris, 9 janv. 1844 ){2}; — t* Que le propriétaire qui a loué un appartement dont les croisées donnent sur un jardin n'est pas libre de changer ultérieurement l'état des lieux cl de couvrir le sol du Jardin de constructions alors même que ces constructions noteraient ni le jour ni l'air au locataire; qu'il en est ainsi bien que le bail ne contienne
Munit être révoqué en doatê ; — Attendu , sur l'offre de preuve , qu le consentement dont eicipe la veuve Samblé est une véritable convention *ur une chose excédant 150 fr., puisque les dommage» île toute nalare auxquels se serait exposée la veuve Samble étaient évidemment don* valeur indéterminée; — Attendu que la femme Samble aurait pu *« procurer une preuve écrite de l'obligation qu'aurait contrariée enverstbe l'intimée; que , dans un pareil état de choses, la preuve le-limotiale n'est pas admissible; — Attendu, néanmoins, que les dommage*intérêts accordés A la veuve Maubourguet sont exagérés, et qu'il est juste de les réduire;— Entendant, quant au ebef seulement relatif à la quotité des dommages-intérêts , le* réduit a 100 fr., et ordonna que le surplus du jugement sortira effet.
l>u *6 juill. IBSI.-C. de Bordeaux, 4* cb.-M. Dêgranges, pr.
(1) (Gagou C. Javal.) — Letiirckal; — Attendu qu'aux termes de l'art. 1719 du code, le bailleur doit , par la nature même du contrat de leuge et sans aucune stipulation spéciale , faire jouir paisiblement lo preneur de la ebose louée, ce qui con-tiiue l'obligation de le maintenir autant qu'il est possible , dans La jonis.-ance de «elle « Im-o telle iju'etle «lait aa moment de la location ; — i.'ue , dé' loa* , la prohibition imposée au bailleur par l'art. 1783 du même code , de changer la forme de tt chose louée , doit comprendre celle de ne (aire aucun changement qui diminue le prix ou l'agrément de ce'lr chose ; que la vue cl le jour dont jouit ua appartement ne contribuent pas moins a lui donner de la valeur q*e les ornement» qui l'embellissent ; qu'ainsi le bailleur ne peut à son {ré en priver le locataire ; — Atlendu qu'il n'y a aucune analogie a établir entre le bailleur et un propriétaire Toisin; que ce dernier ne contracte aucune obligation ; que, dés lors, I» locataire n'a ati»uo droit à jirdendrc contre lui, et n'a pas du compter sur les av.m! iges que lui offrait la vue et le jour qu'il avait sur sa propriété, tandi que le bailleur s'étant obligé k faire jouir le preneur, celui-ci a le droit d'exiger qu'il s'abstienne de tout ce qui peut gêner et diminuer sa jouissance ;— AUendu que, par le bail, la dame Dclalande n'avait tait de réserve aa profit d« son acquéreur, dans le cas de vente par elle de tout ou partie de sa propriété, que relativement à des constructions pouvant gêner ou chanter le passade par la maison qui porte i« n° t sur le faubourg Poissonnière; que, des lors, le droit de bltir ne s'appliquait qu'aux dépendances de ladite maison o° t ; que la réserve faite par la dame Delilamie pour elle-même ou pour les ce-sionoaires de ses droit- avait le même objet et se référait à celle faite par son acquéreur ; que la faculté <> bùdr au préjudice d'une location antérieure, étant une dérogation au droit commua , il fallait déterminer expressément l'étendue de cette faculté et expliquer qu'elle s'appliquait aussi aux dépendances de la maison n» 6, ttr le boulevard Poissonnière; que, faute de stipulation formelle a cet égard, la réserve devait se restreindre aux dépendances de la maison a* 1; — Attendu que si les constructions commencées par Javal et comp., locataires de la dame Dclalande, dans In cour n° 6, étaient élevées audessus du niveau du boulevard, elles priveraient d'une grande partie de ses )>ur et de sa vue l'appartement loué a Gagou et Uarbedienne; que, dit lors, ces derniers ont droit de s'oppos<r a ce qu'elles soient élevées au-dessus de leur hauteur «etuelle, comme pouvant nuire a I exercice de leur commerce , cl comme devant leur ôli r une partie de l'agrément et ée l'utilité (|ue |n-en!aiciit les lieux à eux loués; — AUendu que -i ces mêmes constructions, telles qu'elles sont auourd'bui, diminuent la cour, «Iles lur laissent a>-e» d'étendue pour le. pas-age et le déchargement des voitures; qu'ain-i elles ne nuisent pas a l'usige pour lequel cette cour était louée aux termes du bail ; que si elle» oient un peu de jour a la pièce d'en ba«, désignée dans ledit bail comme enisine, celle pièce en t encore suffisamment pour l'usage auquel elle était destinée, que, dès lors, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition des construc tions existantes, mais seulement d'empêcher leur exhaussement , — Attendu que l'usage de la terrasse pour la promenade, faisant partie de la location eeosenlie a Cagou et Barbcdienne, ceux ci doivent être maintenus dans l'usage de cette terrasse ; que Javal et comp. n'auraient droit d'opt"er U force majeure que dans le cas ou, même en pavant une rede-
aticane stipulation particulière à ce sujet, et qu'il soit fait simplement mention, dans l'état de lieux, de la position et de l'as* pccl extérieur de l'appartement (Paris, 20fév 1845) (3).
Cependant Polhier, n* 75, pense que si le changement de forme ne porto que sur une partie peu considérable , et qut le propriétaire ait un Intérêt réel à le faire , il le pourra en ln~ d> tnnisinl le fermier. — M. buxergier (n« 507) déclare que celiu opinion porto une atteinte légère, il est vrai, mais incontestable à la loi d'égalité qui doit présidera l'exécution des contrats; et qu'aujourd'hui , la règle étant égale et absolue pour tous, le pro pri. taire doit laisser les choses dans l étal où elles se trouvaient lors du bail , et ne peut , sous aucun prétexte, les modifier. C'est aussi le seutimcnt de MM. Durauton, t. 17, n» 65, et Troplong, n» 24 i. Seulement ce dernier auteur pense que les juges auront toujours à examiner si la plainte du preneur repose sur un pri-
vante , la terrasse ne pourrait être rétablie ; que les termes du bail 4 l'égard de la terrasse donl il s'agit , prouvent que la dame Delalande , bien loin d'avoir alors l'intention d'élever des bâtiments qui masquent la vue, ne voulait pas même qu'elle pût être gênée par aucun obstacle- —Par ces motif- , fait défense a la dame Delalande ou * Javal et comp.' ses locataires, d'élever la construction commencée dans la cour n» 6 ' sur le boulevard Poissonnière, au-dessus de leur hauteur actuelle; — Ordonne que dans le cas où , soit ladite dame Delalande, soit Javal et comp. voudraient conserver et couvrir lesdite* eonstruclions , ils seront tenus de faire ladite couverture en plate-forme, de manière i ae pas dépasser ladite hauteur actuelle; — Ordonne qu'ils seront tenus de faire auprès de l'autorité • ompêlente toutes les démarche* et tous les frais nére-saires pour le rétablissement de la terrasse longeant le boulevard; sinon et faute de ce faire dans le détni d'un mois à compter de ce joui, el icelui passé, autorise Cagou et Rarbedîenne à faire toutes les démarche* et frais nécessaires pour obtenir le rétablissement de ladite terra-se , comme aussi à retenir sur le montant de leurs loyers les frai* do it ils auront fait l'avance à cet effet, et à se mettre en possession de lail.i<! terrasse; — Condamne Javal et comp. aux dépen« envers toutes les parties , etc.
Du» déc. 1836 .-Trib. de la Seine. -M. Debelleyme, pr.
(2 ) (La Derrière C. Bcrlauld .} — La c< i r;— Considérant qu'aux termes de* art.ITl'.lel I7i3 c. cîv., le bailleur doit (.me jouir paisiblement le preneur pemlant la durée du bail, cl qu'il tu- i>éii! <-lian.fr la foraie de la chose louée; — Constdrnnt <j u * il re -'.i t ri* de réparations urgente* et nècc*sa:rr« ii faire a. l'iinincuble loue u Laeerriere , mai* de travaux de construi t on el de changements <|ue le locataire n'est pas (enu de souffrir; Considérant qu'il résulte du rapport d'expert dressé en vertu de l'ordonnance île référé que les travaux projetés par Kertkauld sont contraires aux droits de jouissance des locataires ; que I escalier dont il s'agit est un accessoire important des lieux loués, surtout 4 raison de la profession exercée par l-jperrière; que ces travaux, qui auraient pour résultat de réduire de 75 centimètres la profondeur de l'escalier, seraient dans l'intérêt du propriétaire seul, et causeraient au locataire un préjudice r<in-iilerable; — Infirme.
Do » janv. JHa.-C. de Pans, 1" cb.-M. Séguier, 1« pr.
(3) (Caisse dï; i^ne de Paris C. Boudin-Devesvres. )— La corn, — Considérant que de. obligations imposées au bailleur par l'art. 171» c. civ. de faire jouir paisiblement le 'preneur, et par l'art 1713 du même code de ne pas changer pendant la durée du bail la forme de U chose louée, résulte pour le bailleur l'obligation de conserver à la chas* louée tous les avantages qui y sont attachés, alors, même qu'ils ne constitueraient pas un caractère essentiel delà jouissance, et qu'ils ne porteraient que -ur quelques objets accessoires ;— Considérant que, dans la prix de la . < .ilian d'un appartement, le locataire prend en considération aon-seulemc it la nature et lu disposition des lieux a lui loués, mais ausii la nature des lieux qui l'avoisinent sur lesquels sa vue doit porter, el dont la destination doit rendre sa jouissance plus ou moins agréable; — Ou'il est impossible d'admettre qu'aux yeux du preneur comme aux yeux du bailleur il n'existe aucune différence notable entre un appartement dont les fenêtres donnent sur un jardin el celui dont kn fenêtres donnent sur un hangar ou sur un toit ; que celte différence disvient d'autant plus sensible alors que, par la désignation des lieux, U demeure évident que l'un a prétendu donner et l'autre a prétendu recevoir non un appartement strictement limité i la désignation du nombre de» pièces qui en dépendent , mais un appartement acquérant une certaine valeur par tes agréments de sa situation; — Considérant que la nouvelle disposition des lieux produite par les changements entrepris ou projetés par les représentants de la dame Brunier, ancienne propriétaire de la maison louée en partie à Devesvres, porterait préjudice aux droits stipulés par ce dernier et & son profit; — Confirme, etc.
Du 20 fév. 1845.-C. de Paris, 3* ch.-MM. SUvestr», pr.-Boucly,
LOUaCE.— Cuxv 3, Sect. 3, Art. 3, $ 3.
Juilirc réel porté a sa louissinee, cl qu'ils devraient la repousser si elle ne leur parait inspirée que par le désir de tracasser le propriétaire. — Il a été juge que, lorsque la jouissance du locataire d'un cours d'e<iu a été troublée par le Tait de *on bailleur, lequel, par exemple, a transforme en papeterie une filature qu'il exploitait lors du bai), et que postérieurement celte usine a été vendue à un tiers qui, eu l'absence d'une clause restrictive, a continué I exploitation dommageable, la responsabilité de ce dommage a pu (Ire mise solidairement a la charge du bailleur cl de l'acquéreur ; que le bailleur objecterait vainement qu'il n'est point garant envers le preneur des laits de son acquéreur (iteq. 10 juin UiU, afl. Violette, D. 1>. 4o. t. 2N2(.
Il est évident, du reste, que toute difficulté disparaîtrait si le locataire avait donné son consentement au changement total ou partiel. — Mais la preuve par témoins n'est pas admissible à l'effet d'établir qu'un locataire a consenti à ne pas réclamer des dommages-intérêts pour préjudice éprouve par suile de la
son qu'en consentant au bail il a été déterminé par les avantages que lui présentait l'état des choses au moment du contrat, et qu'il a du compter qu'aucun de ces avantages ne lui serai! ravi par le bailleur. Ainsi le bailleur ne pourrait élever sur son terrain, continu à la maison louée, un bâtiment ou un mur qui diminuerait notablement pour le locataire l'air et le jour, encore bien qu'il en eûleu le droit si la maison louée eût appartenu à un tiers. Tel parait être aussi le sentiment de Polhier (n» 7G); c'est du moins ce qu'on peut induire de la manière dont il s'exprime; quoique peut-être les exemples qu il rite ne rendent pas parfaitement sa pensée. — Il a été décidé, conformément à ces principes, que le bailleur, tenu à la garantie de ses faits personnels, doit respecter, malgré la réunion de deux héritages voisins, les servitudes de l'un sur l'autre, si l'existence de ces servitudes Importe au preneur, et si elle remonte à une époque au bail; — Et spécialement, qu'il ne peut pratiquer mur des vues droites ou des jours de souffrance de nature à nuire
reconstitution de la maison qu'il occupe; ces dommages, comme | à la jouissance du preneur, lors même qu'il aurait le droit d'où*
objet indéterminé, ne sont pas susceptibles de la preuve par témoins, admise lorsque la somme est au-dessous de 1 30 ir. (Bordeaux, 26 juill. 1831, aff. Samblé,n»22 8-1».— Conf. M. Troplong, n*245).
t '1 1 . Que doit-on décider par rapport aux réparations que veut taire le bailleur à la chose louéc?<m avu précédemment que ces èparalious ne peuvent être considérées comme un trouble, qua A l'urgence en est reconnue. Dans ce cas, le preneur est obligé de les souftrir ; il peut seulement, si elles durent plus de quarante jours, reclameides dommages intérêts contre le bailleur. Il en serai! autrement si ces réparations n'étaient pas nécessaires; si elles n étaient qu'un prétexte pour ajouter des embellissements, si elles étaient prématurées. Le conducteur pourrait alors s'y opposer, et demander, contre le locateur, soit qu'il lui fut fait défense de procéder à ces réparations, soit qu'il fût condamné à détruire ce qui pourrait avoir été déjà fait, soit même l'autorisation, pour lui conducteur, de faire faire celte destruction aux frais du locateur, soit enfin, si le préjudice était considérable, la résolution du contrat avec dommages-intérêts. — V.co ce sens Polhier, n* "8.
* 31. Au surplus, toutes les fois qu'un trouble a été porté à la jouissance du preneur par le (ail |iersonnel du bailleur, comme il y a faute de la part de celui-ci, il est évident que les dommages-intérêts sont do droit, pourvu que le preneur justifie d'un préjudice réel. Ainsi jugé: l»qu'un locataire, dans le cas où le propriétaire a donné à sa maison un étage de plus, a droit à des dommages-intérêts contre ce dernier ilioideau.x, 20 juill. 1851, air. Samble, a' 228-1»); — 2* Que le locataire a droit de réclamer une indemnité du bailleur pour le dommage que lui ont causé les travaux de reconstruction d'un mur milojen, lorsque l'urgence n'en est pas démontrée (Angers, 4 août 1847, au". Uondover, D. P. 4*. 2. Kir. .
a .1 S. La règle qui défend au bailleur de troubler par son fait personnel la jouissance du preneur s'oppose également, dit M. Duvei gier, n* Soi), ù ce qu'il dispose d'une autre propriété voisine <k celle qu'il a louée, de manière à diminuer la jouissance du p.i neur, alors même qu'il Uberail de ce second immeuble en se conformant aux rapports qui doivent exister entre voisins. — Il invoquerait en vain la distinction qui existe entre ses obligations comme bailleur de la chose louée et ses droits comme propriétaire d'un immeuble voisin ; le preneur lui répondrait avec rai-
(1) E§pk$i — (Jacquemain C. min. de la marine.) — En 1815, »» perception du droit sur les boirons, a l'Ile de Bourbon, est adjugé* par no et Burdet.— Depuis , le gouvernement Un
le gouvernement a
un changement notable a l'état des cbo*es : I* il supprime le* préposes chargés de constater le* fraudes aux droits établis ; 2» il crée de nouveaux bureaux de débit de boisson*, qu'il a derme a d "nuire* particuliers. — De la, demaodo contre le gouvernement de la part de Jarquemain et Bordel, en indemnité et en ré.Mliation de bail, attendu qu'il» n'ont plus les moyens d'exécution qui faisaient partie de la chose louée au jour du contrat. — là dèc 1814, arrtl de la cour de 111e de Bourbon qui , touten décidant qu'il o'a pas été porté atteinte au contrat par la suppression des employé* chargés de constater les fraudes, adjuge néanmoins des dommages—intérêts, & raison do la création des nouveaux bureaux de débit. - Pourvoi de la part de Jacqiaemain contre la prtam'fc disposition de cet arrêt, pour
vrir ces vues nu jours a un autre litre, par exemple, par suite d'une acquisition qu'il aurait faite de l'héritage voisin (Paris, n janv. 1847, afl. C:ltin, D. P. 47. 2. C2).
Il a été jugé qu'après avoir donné à ferme la perception do droit sur les boissons, le gouvernement a pu, soit supprimer U$ prépotés chargés de réprimer les fraudes aux droits établis, soit créer de tioutvau.tr dt'-bit» de boisions , sans que , si aucune garantie n'a été stipulée dans l'acte de. bail, Il puisse résulter de là une cause de résiliation de cet acte...; que du moins l'arrêt qui le décide ainsi, par appréciation des clauses dn bail, échappe à la censure de la cour de cassation \Beq. 16 déc. 182*) (l). — Tout en admettant la possibilité d'expliquer cet arrêt par des circonstances qu'il ignore, M. Troplong, n» 189, fait, sur la décision qu'il renferme, considérée en elle-même, celte juste observation : « il semble, dit-il, qu'en équité et à part tout fait spécial, les preneurs avalent dù compter, pour l'exploitation de leur bail, sur le concours des employés de la régie. Ces fonctionnaires, en effet, chargés de réprimer la fraude, étaienl les auxiliaires naturels des fermiers : lous les profits s'évanouissalent dès l'instant que la fraude restait sans répression. Enlin, il semble que cet événement, amené par le fait du gouvernement, qui était en même temps locateur, ne pouvait rester sans influence sur la position des parties.»
tS*. Lorsqu'une ordonnance qui autorisait la construction d'un moulin a été modifiée par une seconde ordonnance, d'après les allégations faites par uu tiers, que celte construction à ses propi iétés, et pouvait accidentellement nuire à u qu'il avait donnée à bail, s'il arrive ensuite que ce tiers en faveur du propriétaire du moulin , au bénéfice de cette seconda ordonnance, et qu'au contraire, pour en faire maintenir l'exécution, le locataire de l'usine agisse contre son bailleur, les tribunaux, dans cette nouvelle instance, pourront décider que la construction du moulin ne nuit pas au locataire, et, en consê»]ueucc, rejeter sa demande, sans qu'on puisse invoquer sur ce point, contre leur décision, l'autorité de l'ordonnance au bénéfice de laquelle le bailleur a renoncé (Rcq. 27 août 1828, au*. Pelil, Y. Chose jugée, n» 258-1»).— Il s'agissait Ici d'un intérêt à apprécier et l'on comprend que, devant l'appréciation en fait de U cour d'appel, que la construction du noulin ne pouvait nuire aa locataire, l'allégation d'une violation de loi n'était pas admissible. — Dans le même cas, le locataire de l'usine ne pourrait pas u>
violation des art. 1719, 1721, 1782, 174t c. eiv. sur le louage. — U même temps , il poursuit et obtient, par nouvel arrêt , l'évaluation drl dommages adjugés; mais il déclare, par l'exploit de signification, U secrétaire du gouvernement : « que c'est sans nuire ni préjudicicr an pourvoi en cassation , signifié le 28 déc. 1814, audit secrétaire, contre l'arrêt du 15 du même mois, au chef seulement de cet anil qui lai M grief, et énoncé dans son pourvoi. ■ — Arrêt.
La coca; — Attendu , au fond , que lot arrêts attaqués ont dêclant,
en tait , qu'aucune garantie ne résultait dn bail do 15 jnin ISIS, tivement a la suppression da la régie des Goildires, et que cette appréciation des clauses de cet acte m peut pas être soumise 4 la tenter* *» la cour de cassation ; — Rejette
O» te déc. Isï8.-C. C, ch. req.-MM. Favard, pr.-M**tadi«f,l»)>
LOUAGE. — Chap. 3, Sect. 3, Akt. 3, $ 3.
vanlage faire valoir, contre l'arrêt qui rejette ta demande par lai formée a On d'exécution de l'ordonnance rendue au profil de son tailleur, les aveux faits par ce dernier devant le conseil d'Etat, relativement an préjudice qnl serait ou pourrait être causé par la construction du moulin. Ce n'est point ici le cas d'appliquer les dispositions des art. 1354 cl t33t> (même arrêl).— Cela, en effet, De le regarde pas : rcs intrr alias.
13&. Le bailleur pourrait-Il, par une clause du bail, s'affranchir de la responsabilité de ses faits personnels? Une telle convention, Interdite par l'art. 1028 en mature de venir-, seraitelle valable en matière de bail? — La clause, nous n'hésitons pas a le dire, serait nulle si elle disait, d une manière générale, que le bailleur ne sera tenu à aucune garantie envers le preneur à raison de ses faits personnels. Une telle clause, en effet, serait contradictoire avec l'engagement que contracte le bailleur de faire loiilr paisiblement le preneur, elle ôterait à cet engagement sa force obligatoire. Mais il n'est pas moins clair, à nos yeux, que les parties pourraient, d'un commun accord, limiter, à l'égard de reitain* actes déterminés, l'étendue de la garantie, et réserver au bailleur certaines facultés qui, dans le silence du bail, lui seraient interdites. Ainsi, par exemple, le bailleur pourrait valablement se réserver la faculté d'expulser le preneur, pour venir luimême habiter la maison louée, et cela sans dommages-intitéls, ou bien pour démolir cette maison cl en reconstruire une autre sur le même emplacement. Il pourrait également stipuler le droit d'introduire dans la maison des professions incommodes; d'imposer à l'Immeuble certaines servitudes; de percevoir pour sa consommation des fruits du jardin, etc. Du reste, des clauws analogues pourraient être valablement insérées dans un contrat do vente; ce ne sont point celles-là que l'art. 1023 a entendu proscrire. — V. en ce sens MM. Duvergier, n»3l2, cl Troplotig, v 191 ; V. également l'olhier, n» ir,.
f S«. Bien que, pendant la durée du bail, 1 usage et la jouissance de la chose appartienne exclusivement au preneur, le bailleur a, dans certains cas, le droit d'entrer dans les lieux loués ou d'y envover d'antres personnes : par exemple, pour examiner l'état dans lequel ils se trouvent, pour vérifier s'il y a des réparations à faire, ou pour les louer avant l'expiration du bail. Dans ces divers cas, l'entrée du propriélairc dans les lieux loues n'est quo l'exercice d'un droit, elle n'eut point un trouble à la jouissance du preneur. — V. en ce sens M. Duvergier, n» su». — Dans tous les cas, le tribunal de police est incompétent pour connaître do la plainte d'un locataire contre son propriétaire qui s'est introduit dans la maison louée pour * faire des changements et réparations : celte plainte ne peut donner lieu qu'à une action civile iCrim. eass. 2* pluv. an 11) (1).
IX) (Marcfeaad et sa femme C. min. pub.)— Le mic«i;- \ u le» irt. m c. dél. et pein. et II , lit. 1, L. M juill. t79t ; — Vu au*-i l'art, IMc. dèl. et pein. ;— F.t attendu que, dnns l'espèce, le fait de h | plainte, d'après ce qâi résulte du jugement même du tribunal de police : 4a ««ton de Biaise , no portait que *ur le trouble apporté par la propriétaire a la jouissance d'une maison occupée par le plaignant, et dans lamelle on était entré pour y faire des rbangemenli ou répartions ; l «.M c'est à raison de» prétendue» dégradations commues que ces dom- | nayes et intérêt* étaient demandés; — Qu'un fait de celte nature n'est < pas lui-même classé au nombre des délit* par aucune loi ; qu'il ne pouvait, ta conséquence, donner lien qu'aune simple action civile; et qu'ainsi la tribunal da simple polire n'a pu se permettm d'en connaître •ans violer le* régie» de U compétence et sans excéder se» pouvoir»;— \ Casse.
Du s» ploT. an 1 l.-C. C, sect. cri m. -MM. Seig nette, pr.-Rataud, rap. I,aj ( Jourdan C. Bcsoo.)— U cm Considérant, en droit, que lo bailleur de U ferme n'est pas teou de garantir le preneur du trouble que : des liera apportent par voie» de fait A sa joui.-*a.nce, lorsque ce trouble j a'ert pas la tuile d'une action concernant la propriété du fonds; que nême dans ce cas, le trouble ne lionne pas lieu au sésiliement du bail, lui» seulement a la remise de la lolalilè ou d'une partie du loyer pendant la durée du troubla cl de IVtion qui l'occvionne; que cela résulta des art. 1725 et 1726 e. cit.; - Considérant, en Tait, qu'il n'y a aucune action intentée de la part de personne contre le sieur Begon, tendant a Un disputer la propriété de» biens dont il s'agit; que cette propriété lui ht assurée contre «es anciens locataires perpétuel*, par ics pjjcinents |ui ont acquis la forre de la cbo*e jugée, et qui ne sont pas atta^uo* ; —Considérant que le sieur Begon fut mis en po^-es'ion rccïït ei cf>"tive '. t..» h mu par un officier min -l f.cl , cl d'à»»*» »" »«rb-. • ■■•>»■
2 8 î . Lorsque le trouble apporté à la jouissance du preneur ne provient pas du bailleur lui-même, mais bien d'un tiers, il y a lieu de faire la distinction suivante : on le trouble consiste dans de simples voies de fait dont les auteurs ne prétendent aucun droit sur la chose Inuéf, ou bien il résulte d'une action concernant la propridé <!u fonds, soit que cette aclion soit ou ne soit pas accompagnée de voies de fait. Le code a statué sur chacune de ces hypothèses par des règles diverses qui vont être successivement exposées.
*»s. « Le bailleur, porte l'art. 1725, n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que <1r$ ti?m apportent, par voles de fait, à la jouissance, sans prrtrndre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, saut au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » — l'ar exemple, si des fermiers voisins font paître leurs troupeaux dans 1rs prairies que je tiens à ferme, et ce par voies de fait, sang prétendre en avoir le droit : si des volenrs vendangent mes vignes; si l'on jette des substances vénéneuses dans les étangs, et que les poissons en meurent, etc.; le bailleur n'est pas garant de celte espèce de trouble, le fermier n'a d'action que contre ceux qui l'ont causé (l'othicr,n» 81 ; MM. Duranlon, n»68; Troplong, n» 259). — Jugé. : 1» qu'il en est de mémo dans le cas où un ancien preneur à localairie perpétuelle a été condamné a déguerpir par un jugement pa?sé en forée <i<- chose jugée, et où néanmoins il refuse de discontinuer son exploitation : le bailleur a'ctt pas garant de ce refus; c'est au prenrur a le surmonter par les voles judiciaires (Mmes, 2«» juin l,s li; i — a» nue le fermier peut intenter uneaction contre le propriétaire d'unc'pie voi^iiî de l'héritage qu'il tient àbail, pour IcrouSralndi'c à el.i iter des branches qui nuisent à ses récoltes, cl pour le faire condamner a, des dommages intérêts a raison du préjudice quo ces branches lui ont causé iP.eq. 9 d.c. isn} in).
*.'*t». Mais si, à .iiir.jti de Jeu. insolvabilité, ou parce qu'ils ne sont pas connus, l'action du preneur contre les tiers est frustraloire, peut-Il, en l'absence d'un recours en gironlle contre le bailleur, demander, sur le prix du bail, une diminution proportionnelle à sa privation de Jouissance? — Sous l'ancienne jurisprudence, on admettait qu'il le pouvait ;V. PoUiier, n«st). — Kt en cflet, il parait équitable d'assimiler, dans ce cas, la perle éprouvée par lo preneur aux dommages causés aux récoltes pan cas fortuit oa force majeure. Mais celte doctrine ne peut pas èliei admise sons l'empire du code civil. Cela rc-ullc clairement de U discussion qui s • leva à ce sujet au sein du conseil d'Etat. Dans le projet de code, l'article qui est aujourd'hui l'art. t"2r. se terminait parcelle phrase : « Sauf au preneur à de:;; inder, s'il y a lieu, une diminution du prix, suivant ce qui est d t à l'ail, "u [r.iù). » — M. Lacuéo soutint qu'il était contradictoire de de-
ntier! régulier; que les droits attachés A celle po«ession furent transmit a I nuis jourdan par son bail a ferme ; que , devenu par ce bail proprirlaire des fruits de* bien* afliTmc», c'est A lui A les défendre contre I l violence et les voies de f.iîl ; que mil i propos il parle d'impuissance; que 1rs lois rt îrurs mini-ltr* veillent au mainlicn de-; droit» il? chacun ; qu'il n'a qu'a y reruurir si on porte Atteinte aux sie~-< ; qu'il -ulDt au sieur Begon quo se* droits no soient pas judiciaire mo.-d contestés pour n'être saumU A te sujet A aucun recours de sa part ; — Dit bien jugé. Du iG juin ISOG.-C. de Nimrs.
(3) Ktf ict : - 'Chcv.ilnye C. (ïauchcl.) — Caucbet, fermier d'un domaine conligu A la propriété de Chcvalaye, a<>igre ce dernier devant lo juge de paix, pour le faire condamner A ébrautber le» arbres qui te trouTen! rtan< une baie séparative des deux héritage», t lui payer des doin!Mïe-i»!'érél«. Chevaine dénie au fermier le droit d'intenter une «i mbhtie aclion qui , M-lon lui , n'appartient qu'au propriétaire du fonds a!.. tmé. - Le Sn mar< t»IS. juucment fon.lé «ur les arl. 1745, c:t et 072 c. civ., et «r la loi lu 17 avril I7.M. e.«i (ondamne Che- Tnlnye A élaguer la baie. — Appel. Arrél eonBnnitif. — Pourvoi, pour \ (dation Je plusieurs lois, et notamment des arl. 1719 et I7ij c.civ. —Arrêt.
L* coca; — Attendu que les art. 1719 et 1723 e. ri»., n'ont aoroM application A l'espèce, puisqu'il ne s'agissait nullement d'action en garantie entre le fermier rt le propriétaire; — Attendu que le fermier a action pour dommages cau-és aux fruits et récolt'-< ; que telle c*t l'action intentée par finurhe-t sur laquelle le juge de pnix était compétent pour juger ; qu'enfin le dommage ne procède ras seulement des mies c!« fait , mais de la négligence A empêcher une enose nuisible A autrui ; — Rejette.
Du î> 4ée. 1«t7.-C C. , scet. rei--MM. Henrion, pr.-lA'sn-' '- r.
LOUAGi:.— UAP. 3. Suct. 3, Art. 3. Ç 3.
charger le bailleur de toute garantie et d'autoriser cependant le preneur a réclamer une diminution de prix. C'était une erreur. La garantie a plus d'étendue que la demande en diminution du prix; Il n'y avait donc nulle contradiction à accorder celle-ci après avoir refusé celle-là. Quoi qu'il en soit, M. Rcgnault de Sainl-Jeand'Angély appuya les observations de N. Lacuée. Enfin, M. Troncbet ajouta qu'il n'est dû de diminution sur le prix que lorsqu'une partie de la récolte a élé détruite par des événements de force majeure, tels que ceux de la guerre. En conséquence, la disposition dont il s'agit fut retranchée {V. I.ocré, t. u, p. r.io et 34 0. — Ce retranchement et les observations à la suite desquelles il fut opéré, ne permettent pas le moindre doute sur la volonté du législateur. Ainsi, dans aucun ras, le preneur ne pourra, à raison de simples voie? de fait, recourir contre le bailleur, même pour obtenir unedimimition du prtxfV. ence sens MM. Duvergier, t. 3, n» 315, Troplong. n" 2%7). — Pour Justifier l'apparente rigueur de cette disposition, on peut dire, et c'est aussi la remarque de M. Troplong (n* 2%R\ que les troubles dont s'occupe l'art. 1725 proviennent en général d'un défaut de surveillance imputable au preneur; qu'étant le gardien de la chose, Il est Juste qu'il prenne
(1) Etpét* .- - fCerî C. Malhias et cons.) — Le saur Cerf, acquéreur de i!iffércnt<'s ;.i .<< de terre expropriées sur In sieur Ohl , après avoir fait signifier •< <- luî-ci se- titres d'acquisition et lui avoir fait commandement Je il- .-urrpir les biens avec défense do le troubler dan* la pos«es*ion qu'il en prenait, et après avoir renouvelé celte signification aux héritiers do rieur Ohl, décédé, donna ces biens a bail au sieur Ma- Ibia*. Quelque* mois plu» tard celui-ci se plaignit, a plusieurs reprises, an bailleur de ce <jue partie de» biens paraissaient occupe* par des lie», et entin il forma cintre lui une demande en résiliation du bail. — 7 fev. 1852, jugement qui ordonne la mise en cause des auteurs du trouble, l e sieur Malbi.is a**i;-ne les sieurs Hottmano, Kebren el les h rdiers Obi, auteurs du trouble , et conclut contre eux à ce qu'il» soient tenus de le garantir des condamnations qui interviendraient contre lui. — 27 août 1852, j ose ment définitif du tribunal de Strasbourg ainsi conçu : — n Attendu que, s'il c-t irai, en droit, que le propriétaire bailleur donne litre suQisanl au preneur pour posséder et faire les fruits siens , cela iloil - entendre du ras où le bailleur est en possession et qu'il l'a fait continuel par son fermier; que si, au contraire, le propriétaire n'était pas en possession lors du bail, ce titre ne donnerait d'autre droit au fermier que celui d>viger, contre son bailleur, l'exécution de son titre; que ces principes résultent de l'effet des conventions en général et de ce qu'aucune action au possessoire n'appartient au fermier; c'est donc au bailleur a user des droits que la loi ne réserve qu'à lui , pour faire cesser tous le» empêchements qui , de la part des tiers , s'opposent a l'exécution iiu bail; — Attendu que, dans le fait , le bailleur Cerf n 'riait point, lors du contrat qu'il a souscrit au profit de Malhias, le 16 janv. 1851, «n possession de» biens loués par ledit contrat , et que cela ré-ulle de la sommation qu'il a (ait faire aux conjoints Ohl . le 6 mars 1829, d'avoir .i délaisser les biens dans la détention desquels ils s'étaient perpétuas , dont Cerf ne conteste pas l'identité avec ceux compris dans le bail susdit; et cette sommation n'ayant pas eu de suite , il en résulte que les héritiers Obi sont demeures en possession el que Cerf ne l'a pas encore obtenue de manière a la faire advenir el à l'assurer à Malhias ; — Attendu qu'il y a faute de la part de Cerf dans l'exécution du bail ; — Attendu, en ce qui louche Kebren, qu'il n'est pas pris de conclusions contre lui ; que celles de Kebren contre Obi sont sans objet, a ce qu'il n'en est is pris contre les héritiers, Ohl. mis en cause..., a donné défaut contre lottmann , taule de constituer, el défaut, faute de plaider, contre les entiers Obi, et sans adjuger le profit comme étant sans objet, déclare s-ilié le bail, renvoie les héritiers Ohl de l'assignation à eux donnée.»
Appel par le sieur Cerf ; il intime toutes les parties dénommées au jugement, et conclut a ce que ce |Wtemenl soit infirmé, et subsidiiirement, a ce qu'il lui fùl donné acte de ce qu'il déclarait prendre le fait et cause du sieur Malbias, el qu'en conséquence, faisant droit sur les conclusions prises par ce dernier en première instance, les sieurs Hollmann, Kebren et héritiers Ohl seraient déclarés sans droit sur les biens et condamnés a les déguerpir. —50 mai 1851, arrêt de la cour de Colmar en ces termes : — « Considérant, sur les conclusions prises en eau** d'appel par Cerf contre les appelés en cause en première instance et par les intimes sur son appel, que ces conclusions tendant A un déguerpi ssentent forment ■ne demande nouvelle contre d'autres parties que le demandeur au principal; que cette demande n'est point une exception directe a l'action principale, mais seulement un moyen d'en faire supporter l'effet par les appelés en cause ; qu'ainsi , sous ce rapport , elle n est pas admissible , aux tenues de l'art. 4SI c. pr. ; que, d'antre part, elle aurait pour objet une garantie qui aurait dû être formée en première instance pour étro jointe et décidée en même temps que l'action primitive , conformément aux art. 175 et suiv. du même code ; que ne l'ayant pas été, l'appelant • été déchu, vit-4-vis du demandeur, de l'exercice de cette action dans
a sa charge les d*gftls qu'une vigilance pins active aurait pn prévenir; qu'il s'agit, d'ailleurs, en général, de dégâts qui ne produisent pas an de ces préjudices énormes que la loi prend en considrallon pour venir au secours du fermier; qu'enfin il peut toujours se défendre en établissant que le trouble trouve sa cause dans la force majeure. En effet, cet auteur pense que, bien que l'art. 1725 ne fasse aucune exception, l'exception y est sous-entendue pour le cas de force majeure.
14©. Ha été juge: i* que lorsque le trouble apporté à la jouissance du preneur, de 1 1 part de tiers qui ne prétendent aucun droit à la proprié! '\ remonte à une époque antérieure au bail, c'est au bailleur, cl non au preneur, de le faire cesser, et s; > étalement, que s' le saisi, nonobstant la signification du jugcm^l d'adjudication avec sommation de déguerpir, a continue sa r • session sur partie des terres dm closes, comprises dans l'a dication, et cela sans contester à l'adjudicataire son droit lie propriété, c'est à l'adjudicataire qui a donné à bail les biens adjuges, et non au preneur, de. faire cesser celte possession (Req.7 juin 185") (l) : l'obligation imposée, dans ce cas, au bailleur de faire cesser le trouble, n'est qu'une conséquence de l'obllga-
cetle instance, laquelle, aux terme» des art. 179 et 181, a dû être dirigée séparément ; que l'aidant a d'autant plus de tort, que l'intimé l'a Bis en Jem.'urc d'excrer *on action, s'il s'y croyait fondé, soit par les seramations cxlrajudiriairi* des 42 avr. et It nov. 1851, par lesquelles il l'instruisait des obstacles qu'il rencontrait dans 1a jouissance des fondu, soit enfin en prenant contre ceux-ci des conclusions en déguerpisseaienl, demande pour laquelle le fermier o 'avait aucune qualité, mais seulenirnl le locateur Cerf, demande dont celui-ci ne s'est point emparé et à Uqaelle il n'a pas même donné son adhésion, puisqu'il s'est contente de conclure directement contre l'action intentée par son fermier Malbia- ; que celte demande, en quelque sorte désapprouvée en première in«Uw» par l'appelant, qui était seul capable de l'appuyer des moyens jastifiritifs, ne peut être reproduite par lui en cause d'appel, d'abord pan qn'i Ile ne pourrait pas subir les deux degrés de juridiction, el en second liru, parer que le demandeur as principal n'est pas obligé d'en altérer» li- résultai, puisqu'elle n'a pas été formée dans le délai de la loi ; — \% fund, adoptant les motifs qui ont déterminé les premiers juges, elc. *
Pourvoi du sieur Cerf. — t* Fausse interprétation de l'art. 1719 c. civ. et violation des art. 1605 el 1725 du même code, ainsi que des art. 71 1 et 751 r. pr., en ee qne l'arrêt a prononcé la résiliation di bail, sous le vrètexle que le preneur n'aurait pas été mis en j objet- afform,-, quoique le bailleur fût i
saisie iinmidub.rc , adjudicataire au profit duquel son titre ordonnait II dèçurrvi ornent de la partie saisie; que le bailleur eût transporté m preneur .-un «finit de jouissance et sa possession par le fait du bail qu'il i a consenti, el qu'enfin, non-seulement le preneur ne prod ni dt aucui i acte, aucune diligence pour établir le trouble dont il se plaignait, nui* : encore que ccui auxquels il attribuait ce trouble , appelés en canse, n'eussent produit aucun litre ni même élevé aucune prétention tendait i contester les droit- du badleur et du preneur sor les biens affermé*;— i° Faus-c application de l'art. 55 r. pr. et violation de l'art. <St dt même coda, en ce qne la cour a refusé de faire droit sor des coneia-wiiJ prises en première in-tann- et en appel contre les prétendus détenteurs des biens dont il s'a?i-** ait, lesquels détenteurs avaient été mis en cavss devant les deux degrés de juridiction, en fondant son refu< sur ce cpja ces conclusions n'ayant été prises en première Instance que parle fermier, elles ne pouvaient profiter au propriétaire qui prenait faite! canse pour son fermier. — Arrêt.
La coca ; — Sur le premier moyen : — Attendu que le demandeur ayant loué certains immeuble* dont il n'était pas même en pofsessiiHi, au défendeur éventuel , et s'etant refusé, sur la citation de celui-ci, » U faire jouir des objets loues, en justiUant des ttlces de propriété qu'il pretendail avoir contre le* possesseur» de ces objets et en coutraijnanl ces po-sesseur* à déguerpir, s'ils s'étaient mis indûment en possession, b tribunal de première instaure a dû, par son jugement confirmé par l'arrêt qni en adopte les motifs, prononcer la résiliation da bail, coolorocj ment au texte de l'art. 17tt, justement applicable dans U thèse; Sur le second moyen : — Attendu que la demande formée tardiwment par le demandeur contre les possesseurs des immeubles loués au défendeur éventuel d'une part, était en effet une action nowelb contre les détenteurs, qui n'était en aurune façon recevable contre ceux-ci, pu**, qu'elle n'était pa* la défense k l'action principale, el puisqu'elle navaitj j pas été soumise au premier degré de juridiction, el, d'autr part, nf pouvait être opposée au fermier des objets loués pour repousser son < lion en résiliation du bail et faire infirmer le jugement qui, en IcUl avait justement prononcé cette résiliation ; — Rejette.
Du 7 juin 1857. -C C.,ch. req.-MM. Zangiacomi, pr.-Voy.«iu de tempe père, rap. -Hervé, av. géo.-Verdière, av.
LOUAGE. — Chip. S, Sect. 3, Abt. 3, $ 3.
tion de dê*Hvr«r ta chose an preneur et de le mettre en possession;—2« Qu'il suffit que, sur sommation laite au bailleur parle preneur trooblé,de le (aire Jouir, celui-là ail refusé de faire cesser le trouble pour que la résiliation du bail ait dû être prononcée... Et cela, encore bien que les auteurs du trouble, lequel remonte à ■ne époque antérieure au bail, ne prétendent aucun droit à la propriété (même arrêt) ; — s* Que lorsque, sur une demande en résiliation de bail formée par le preneur, le bailleur n'a pris, en première instance, aucune conclusion contre les tuteurs du (rouble à la possession appelés en garantis par le preneur, Il ne peut, en appel du jugement qui prononce la résiliation, demander, en prenant fait et cause pour son fermier, le dégucrpissemenl des auteurs du trouble : c'est là une demande nouvelle qui, à l'égard de ceux-ci, n'est point une défense à l'action principale, et qui, par suite, ne peut être opposée au fermier : et c'est à tort que lé bailleur prétendrait profiter de la mise en cause formée par son fermier {même arrêt) ; — 4* Que le preneur à bail d'un marché an chevaux, sous la condition de percevoir une taxe déterminée sor chaque télé, a droit à une indemnité contre la commune bailleresse, si, par suite de troubles révolutionnaires, il a éprouvé un dommage dans la Jouissance de son bail, en ce que les marchands As chevaux se seraient refusés de lui payer en tout ou en partie le droit de taxe qui lui était alloué (Paris, 1 1 mars 1834) (l). — U commune, qui avait consenti le bail, était, dans ce cas, obligée d'assurer la paisible perception de la taxe. Elle est, par conséquent, garante de la perte résultant du trouble.
ta t. Si, lors du passage d'un corps de troupe, quelques actes de maraudage étaient commis par les soldats, la perte devrait être supportée par le preneur, par application de l'art. 1725. Mais 11 en serait autrement si le trouble, au lieu de consister en simple voie de (ail commise Individuellement par quelques soldats, prenait le caractère beaucoup plus grave d'une dévastation commise par une troupe de brigands, ou d'un ravage exercé par l'ennemi. Dans ce cas, il y aurait véritablement force majeure, et dès lors l'art. 17585 ne serait plus applicable. Celte distinction, faite par Cujas, Ad Afric. , tr. 8, sur la loi 35, «T., Lx. cond., est adoptée par 1M. Troplong, n- 280 et S81, s* Marcadé, sur l'art. 1125, n* 1.
1 s • . Par cela seul que la vole de fait constitue un fait domcufttableau preneur, celui-ci peut s'adresser aux tribunaux civils pour obtenir la réparation qui lui est duc. Mais il peut se faire que cette voie de fait constitue un crime ou un délit, par exemple, un vol, un délit forestier, une dévastation de récoltes sur pied, etc. : dans ce cas le preneur peut, à son choix, s'adresser à la justice criminelle on à la Justice civile (arg.art. Se. insl.crim.).
*a S. Ce serait ici le lieu d'examiner si le preneur dont la Jolssanre est troublée par des voies de fait a le droit de la défendre par l'exercice des actions possessoires. Mais cette question a été traitée v» Action possessoire, nM 525 et suiv.; nous n'avons donc point à nous en occuper ici.
144. Après s'être occupé, dans l'art. 1725 . du trouble de fait , le code nap., dans les art. 1720 et 1727, s'occupe du trouble de droit, c'est-à-dire du cas où des tiers prétendent un droit nr b chose louée, que celte prétention soit ou ne soit pas ac-
de votes de fait. — «SI, «u contraire, porte l'art. 1726, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur Jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, lia ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. > — Et l'art. 1727 ajoute que, • si ceux qui ont commis les voies do fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneurest lui-même cltéen justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité on de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de cotte servitude , Il doit appeler le bailleur en garantie et doit être mis hors d'Instance , s'il l'exige , en nommant le bailleur pour lequel U possède. — Ainsi, Il peut arriver qu'il y ait seulement trouble de droit, c'est-à-dire que le réclamant se borne à introduire contre le preneur une action Judiciaire , sans commettre d'ailleurs aucune vole de (ait; mais il peut arriver aussi qu'il y ait à la fols trouble de droit et trouble de tait. C'est dans ce dernier cas seulement que le preneur peut prétendre à un dédommagement. Ét en effet, le trouble de droit par lui-même i dice , car il n'emparte aucune privation de Jouii qu'à la prétention du droit viennent se Join lorsque le preneursubitune dépossession totale ou partielle, c'est alors que le dommage apparaît et que la réparation pent en être demandée. Ou reste, les deux espèces de trouble peuvent se manifester do diverses manières : il peut arriver qu'une action Judiciaire ayant pour objet, soit la propriété, soit un de ses démembrements, soit purement et simplement intentée contre le preneur, il peut arriver que les voies de fait précèdent, et ans os soil seulement lossque le preneur exerce des poursuites contre leur auteur, en vertu de l'art. 1725, que celui-ci déclare ses prétentions ; il peut se faire enfin que te réclamant ail intenté son action directement contre le bailleur, et qu'ensuite, après que son droit a été consacré par les décisions de la Justin, Il procède à l'exécution vis-à-vis du preneur.
S 4 4. Lorsqu'une action est intentée contre le preneur, il pent, ou dénoncer le trouble au bailleur et demander contre le réclamant sa ml m* hors de cause en nommant celui pour qui II possède, ou bien appeler le bailleur en garantie et rester lui-même présent au procès. 11 peut demander sa mise hors de cause; car, comme Il n'a sur la chose aucun droit qui lui soit propre, comme U ne possède même pas pour lui-même, ce n'est point à lui qu'il appartient de contredire à l'action intentée par le réclamant. Il peut, s'il le veut , rester en instance, soit pour faire statuer contre son bailleur sor la garantie à laquelle il peut avoir droit, soit pour faire valoir les moyens par lesquels il prétendrait établir que, quelle que soit l'issue do procès, son bail devrait subsister, soit même pour empêcher entre le réclamant et son bailleur uns con- I nivence frauduleuse. — Dans l'ancien droit, Pothier (n*9l) n'ad- | mettait pas que le recours en garantie fut ouvert au preneur par le seul effet de la demande dirigée contre lui, mais seulement lorsqu'il y avait eu dépossession effective et défaut de jouissance. Il ne reconnaissait au preneur troublé par une action Judiciaire que le droit de se faire mettre hors de cause. Le code civil a Ince point. — SI dans le procès qui-s'engage sur le fond
(1) Etfia: — (Lueaa C préfet de la Seine.) — En 1828, Lucas se mi adjudicataire, moyennant 84,180 fr. par an. du bail du marché au ebevnex de Pari». — Le preneur avait le droit de percevoir, sur chaque eoeval ane taxe déterminée. — La révolution de juillet survient : Lacas éprouve une interruption dam la perception des droit». Le* marchand» refusent de payer la taxe , le* uns en partie . Ion autre» en totalité. Cet état de choses dura deux mois. — Aujourd nui , Lucas réclame de la villa de Pari» une indemnité ou une diminution du prix de son bail. — 4 juin 18S5, jugement qui rejette sa demande : — « En ce qui touche le chef d'indemnité , fondé fur ce que le» personnes qui fréquentent le marché aux chevaux se seraient refusées pendant un temps quelconque an. payement de la redevance fixée par l'autorité : — Attendu que te» tait», en les supposant justifiés, ne sauraient donner aucune action m demandeur contre la ville de Paris, puisqu'aux termes de l'art. 1715 t. civ., le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que de* tien apportent par voie» de (ait i sa jouissance . sans prétendre, e'iilleur» , aucun droit sur la chose louée ; — En ce qui touche le second <aef lotdè «urla diminution des produit* du marché: — Attendu que I» ville de Pari», en alarmant an sieur Ucns le marché dont il s'agit, ne lui n a pas garanti les produits; que, loin do 14, dans l'art. 14 da
bail , il a été stipulé qu'il ne pourrait réclamer cause de non-valeur, résultant, soit d'in diminution dans l'exposition de* chevaux et i le «ieur Lucas non recevable cl mal fondé dans ta demande contre La ville de Paris. » — Appel. — Lucas prétend que l'art. 1715 c. civ. ne lai est pas appl cable. En effet, dit-il, la chose louée consistait dans une taxe t percevoir; c'était à h villo de Paru à assurer celte perception au preneur. En entre , les art. 1778, 1774 C. civ. ne mettent MO cas fortuit» à la charge du preneur qu'autant qu'il s'y est expressément soumis dans son bail ; et, bien qu'une telle stipulation aurait eu lieu , elle ne comprend pas les cas fortuits extraordinaires, tel» une In» ravage* de la guerre , le» inondation», etc. — Arrêt,
Li coun; — Considérant qu'il est constant que Lacas a éprouvé en dommage dans la jouissance de son bail; que la ville de Pari» »'*»t engagée à foire jouir paisiblement son preneur; que, notamment dan» las circonstances de la cause, la ville doit une indemnité 4 Luca»; — Infirme le jugement; — Condamne la ville du Parit à payer à Usas U somme de 1,500 fr., etc.
Du 11 mars 1 8*4.4!. de Par», 1» th.-M. SéguJsr, 1» fff.
239 LOUAGE. — dur. 3, S
du droi», c'est le bailleur qui succombe el que l'effet du Jngemcnl rejaillisse contre le preneur, que, par suite, ce dernier soil ou dépossédé , ou contraint de souffrir l'exercice d'une servitude, alors s'ouxre pour lai le droit à l'indemnité que lui assure l'art. 1126. Nous dirons en quoi doit consister celle indemnllé.
« lO. Si, le trouble de Tait ayant précédé toute réclamation juridique, le preneur a pris l'iniliatlxe des poursuites, en vertu de l'art. 1725, et que. comme moyen de défende, l'auteur du trouble invoque son droit, preneur doit procéder alors ainsi I qu'il * été expliqué pour le ca» pr <x -dent, à moins toutefois qu'il ne prétende que, la réclamation du tiers lût-elle fondée, son hall 1 n'en devrait pas moins être maintenu. Dans ce cas, en effet . la question de propriété restant en dehors du débat, et la discussion portant uniquement sur le droit du preneur, la mise en cau-c du bailleur ne serait pas nécessaire ; ce serait au réclamant à introduire son action directement contre lui, s'il le Jugeait convenable.
S AV. «ans aucun cas le preneur n'a qualité soit pour inlenter contre les tiers l'action pétitoire, soit pour y défendre. Tout jugement qui, sur une telle action, Interviendrait outre lui et un tiers lierait, à l'égard du bailleur, res ixler alios aela. Ainsi, lorsqu'on commettant les voles de fait, le tiers déclare agir en vertu d'un droit, le preneur doit simplement dénoncer le trouble au bailleur; mais il n'a pas qualité pour agir lui-même contre l'auteur du trouble, à moins que, comme nous venons de le dire, Il ne soutienne que, la prétention de ce dernier fut-elle fondée, le bafl n'en devrait pas moins être maintenu. — Jugé, en ce sens, que le preneur n a qualité pour détendre contre des tiers la posarsston que Vol a louée le bailleur, que lorsque les tiers ont commisletrouble par simples voles de fait,sans prétendre l'excuserpar
(1) Eipk*.- — fCemillon et antre? C. arrosant* «te la Cr.iu d'Arles) — M. de Jessé-Cbartcval, propriétaire du canal de Craponne, mivre d'Arles, et do plusieurs usine? siluée* sur ce canal, a affermé ces derniers* tant au ikur Corallien qu'aux sieurs Maifredy frères. — Les nui du canal d« Craponne turent soumises, dès l'époque de sa construction, par les auttir» du sieur de Je***, a des droits d'usage au profit de» propriété» dos habitants d'Arles. Ce.- habitant» lormerent entre eux une association dite des orroiinK dt < raptirinr et représentée par des syndic». Le 12 mai 1735, un règlement du parlement de Provence, régla l'usage et la distribution des eaux, en conciliant l'interèl iai Usine» m celui des arrosants. Cet acte fut remplacé, le SI mars 1812, par un nouveau règlement administratif qui divisa les arrosants en cinq classes, devant jouir chacune de* eaux par péri «des de quinze jours. Ce dernier règlement, comme calui de 1755, porte que, lorsque l'eau aura resté deux jours sans arriver aux moulins a farine du pont de Crau, lor»qu il n'y aura pas suffisamment de l'eau pour faire tourner un seul moulin a fil, sor l'avi- duo ryjodier (garde des eaux ) ou des syndic» de l'association ou de leur préposé, la division ri-de».»u* pre-cnle -era rigoureusement observée. — Kn cas de divertissement» nu détournement» d'eau en contravention à -f règlement, les contrevenants sont déclares passibles de dommages-intérêts envers les arrosant» inférieur». — l'ne des ut-ii.c- , louée aux sieur* Cornillon et Maifredy, était situe* au pont de Crau. hn tai*, il» Tirent constater par plusieurs procès- verbaux d'un des eygadièr» que cette u-ioe était en chémaçe et que le manque d'eau provenait de» abus commis par les arrosants supérieurs, en contravention au règlement de 1812. — Après avoir notifié ces procès—ver— banx atrx syndics de l'association ils assignèrent ces dernier» pour se vnir condamner à 60,000 fr. de dommages-intérêts. Ils appelèrent en même tempe dans l'instance le ilcur de Je»»c, leur bailleur ; mais il* m prirent aucune conclusion contre lui et firent seulement à son égard toutes réserves de garantie.— Les »yndies ont eppo«é que de simplet fermiers étaient sans qualité pour agir contre eux en exécution du leglement de ISIS. — là fcv. 1839, jugement du tribunal de Tarascon qui , sans s'arrêter a celte exception , et considérant que les demandeur» agissent en vert* de l'art. 1381 c. eiv., condamne les syndics, en leur qualité, à des dommages-intérêt» à liquider par état, el met de Jes&è hors d'instance, attendu qn'aucunes conclusion» n'ont été prises centre lui. — Appel des syndic*, qui exeipent des terme» dn règlement et soutiennent que les fermier* .-ont sans qualité pour répondre à leurs moyens de défense. — Ils concluent à ce que le sieur de jessé soit tenu de les garantir de toute condamnation. — 2i janv. 1810, arrêt infirmait! dé là cor/ d'Aix, qui déclare les sieurs Cornillon cl Maifredy non recevantes dans leur demande introiluclive d'instance. — Cet arrêt reconnaît d'abord que les fermiers des usines tiennent de leur qualité le droit de provoquer la mise a exécution des règlements; puis il ajoute : « Mai* attendu que le droit qu'il» invoquent a été dénié par le» syndics des arrosants, ta eVen l'eut de cetie résistance ils devaient diriger
fct. 3, Art. 3, § 8.
aucun droitqui lonrsoit personnel \ is-a-vis du bailleur;— Qu'ainsi, le fermier d'une usine n'a p^s qualité pour actionner des1 tiers en dommage-intérêts a raison des prétendus ahu» que ces tiers auraient commis au détriment de l'usine, dans l'exercice de leur droil de jouissance des eaux motrices, alors qu'ils prétendent que les règlements d'eau invoqués contre eux par le fermier ne pourraient l'être de la même manière par le propriétaire de l'usine; — Qu'en un tel ca», comme le bailleur peut seul répondre à l'exception de» défendeurs . si le fermier ne le met point en cause, ou si, l'ayant appelé dans l'instance, Il ne conclut pas formellement mntre lui î» la garantie, il y a lieu de déclarer ce fermier 'non rentable dans son action 'Tleq. r> Juill. 1841) (I).
• 4*1. D'après un arrêt, la question de propriété d'un immeuble loué à deux preneurs par deux bailleurs différents ne pcul, si ces dernier» sont connus, s'ag'ter nu 'entre eux, cl non entre l'un des bailleurs et l'un de» preneurs. — Et spécialement, deux baux du même immeuble étant consentis», deux preneurs par deux bailleurs différents, s'il arrive que l'un de ces preneurs assigne l'autre en délaissement de l'immeuble affermé, el que, sur celle assignation, ce dernier ait fait connaître son bailleur, conJorni mont à l'ail. 1727 c. n»p.,au premier bailleur, qui a déclaré prendre le fait et cause du demandeur, l'unique question que fait naître la demande originaire étant, des lors, celle desavoir à qui appartient la propriété de l'immeuble affermé, il en résulte que le bailleur du demandeur doit être déclaré non recevablc à faire juger, contre le preneur assigné, cette question de propriété, laquelle ne peut être élevée qu'avec le bailleur du défendeur, s'il n'a pas mis lui-même en cause ce bailleur; cl cela, encore bien que ce dernier aurait figuré dans la cause comme appelé en garantie par son preneur (lioq. 7 juin J83G) (2).
leur recours contre de Jesse-Cbarleval . réunissant dans ta personne 1g double qualité de propriétaire du canal el de propriétaire du moulin ; qu'il» devaient le sommer en celte qualité de faire reconnaître par les syndics un droit nécessaire an roulement des Usines et qui était dénié; qu'il» le devaient d'autant plu» que de Je»<è-Charleval pouvait faire proclamer lui-même par son propre eygadièr la mise k exécution du règlement ; — Qu'en ras de refus dudit de Je-sé-Charleval de le* soutenir
j dans leurs droits et prétention» légitimes, ils auraient pu «uivte contre lui une demande en dommages-intérêts pour défaut de jouissance procédant de son lait; mai* qu au lieu de suivre cette marche régulière, ils ont dirigé contre les syndics de» arrosants une action qui, par les ex-
j ceptions nombreuses dont elle a été l'objet , a plus d'une fois engagé le dreit foncier de propriétaire ; qu'à la vérité, ils avaient assigné de Jessé- Cliarlev.il en première instance , mais que cet appel en rsii-e a été stérile de leur part, puisqu'ils se sont bornés à do* réserve* qu'ils n'ont pas réalisées... » — Pourvoi dn Cornillon et consorts, pour violation des art. 1166, 1725 et 1727 c. cit., en co que l'arrêt attaqué n déclaré les demandeurs non redevables en qualité de fermier* à agir directement contre les sy ndics à rabon du trouble de fait qu'il» reprochaient aux ar-
, rosants. — Arrêt.
La GOmj — Attendu, en droit, que, si on fermier a qualité popr défendre contre des tiers la possession que lui n louée le propriétaire ce n'est que lorsque ce* tiers commettent le trouble dont se plaint le fermier , par simple voie de fait , et ne prétendent excuser, par aucun droit qui leur soil personnel , la conduite a l'égard de Uquetle il» se tranveal mis en cause ;
Attendu, en fait, que telle n'était pas la position dans laquelle se trouvaient les défendeurs éventuel», puisqu'il» prétendaient que le» règlement! invoqués contre eux, s'il- l'étaient par le propriétaire de» u»lncs auquel seul il» Mouvaient servir de titre, prouveraient qu'on en faisait une faussa application; que les défendeurs éventuels, dès lors, se plaçaient dan* l'exception apportée par l'art. 1727 an principe consacré" par l'art. 1725 c. civ.;
Attendu qne si les demandeurs ont, comme le leur prescrivait eu ce cas l'art. 1727 du code, mis en cause le bailleur, Us n'ont pris contre lai aucunes conclusions directes; qu'ils se sont bornés a se réserver leurs droits de garantie lorsque l'action principale serait jugée, ce qui était de leur part comme si je propriétaire n'eût pas été appelé ; — Rejette.
Du 6juill. 1811. -C. C, ch. req.-MM. Zangiacomi, pr.-Joubc rt, rap.- Delangle, av. gén., c. cnnf.-ftéchard, av.
(2) Expia : — (Hèril. Becq C. Dorlct et Becq.) — Le sieur Saturnin Becq avait, par acte du 2V sept. 1829, et en vertu d'une autorisation qui lui avait été accordée, à cet effet, par un jugement du 21 nov. 1828, consenti au sieur Dclbour»e Ir bail de deux corps de terre existant dans la succession du sieur Becq père. — Il parait qu'après le décès du sieur Débourse, le sieur Dorlel, son gendre, lui succéda dans la culture des deux corp» de terre, cl eu conserva U nossession et jouissance. — Les
IjOUAGfc — Cm?. 3, Sbct. 3, Art. 3, $ 3.
1 1». Les art. I72G et 1727 «ont applicables non-seulement lorsque c'est la propriété me* me qui est contestée, mais aussi dans teeas où le truublc procéderait d'un droit d'usufruit, d'usant! on d'habitation revendiqué par un tiers. L'exercice même d'une simple servitude par on voisin pourrait donner au preneur le droit de réclamer une indemnité, si celle servitude n'était point apparente, et ne lui avait pas été déclarée lors du bail. S'il était privé, au contraire, de l'exercice de quelque servitude qu'il a dû croire exister an proltt de la chose louée , et dont le bailleur a, pins lard, été évincé, Il y aurait lieu encore, dans ce cas, à une indemnité. — V. en ce sens Potliier, n* 88; MM. Duranton, I. n, n» 70; Duvergier, t. 3, n" 336 et 337 ; Troplon?, n« 26'». — Jugé que le bailleur est responsable envers lo preneur du trouble apporté à la Jouissance de celui-ci, encore que ce trouble proviendrait de travaux faits par le voisin en vertu d'une servi- Iode légale, telle que celle résultant des art. C58 et CM c. nap. (Paris, 19 Juill. 1848, alT. JeanneUc, D. 1\ t8. 2. ir.R).
«50. Au surplus, do quelque mauicrc que le trouble soit survenu, du moment que, par l'effet d une prétention portant wr le droit, le preneur est privé de tout ou partie de sa jouissance ou seulement troublé dans celle jouissance , Il a le droit d'exercer contre son bailleur l'action qne lui ouvre l'art. I72C. lais que peut-il alors demander? En quoi consiste le dédommagement qui lu) est dû? — L'art. 1720 porle que le locataire on le fermier troublés dans leur jouissance par suite d'une action con •
Mire* héritier» Bceq, prétendant, de leur ailé, avoir seuls droit à U prorrièté de ce» deux corps de terre, en consentirent le bail au sieur Bruton. —C* dernier voulut se mettre en (los^-csion des lieux loués; mais iMienf Dorlet s'y oppo<a. — Ihi 14 assignation par Bn lu.i A Dorlet,! la de cessation «lu trouble qu'il apportait à l>\écii' mi .lu bail qui lui avait été consenti. — Le sieur Breton forma également une demande en garantie courre les héritiers Becq. — Dorlel Ut, de son cote, dénoncer i Saturai* Becq lu demande do breton el l'appela en garantir. — Les héritiers ftecii dtiiiiretil prendre la fait et cause da Breton, el conclurent toclre Dorlet a ce qu'il 1 1 ùt au tribunal le déclarer >an* ilroit ni qualité pour jouir des lieux et troubler Breton. — Le sieur Saturnin Becq avant lui défaut sur la demande en garantie, inlculre contre lui par Dorlel, il m fol pris, a son égard, de l» part de Je* autre» cohéritiers,
exclusions.
Jutvmcni qvi dense acte u sitar Dwlet de la dénonciation qu'il a faite du bail du il «pl. 18ÎU et du nom du bailleur aui sieur- Breton et Becq ; déclare sue lo rieur Uotlet e»t mis hors de cause, el taisant droit, tant sur les demandes du sieur Rrelon que sur celles îles Bucq , donnant ta ■ém« temps défaut contre Saturnin Becq, les y déclare non lecevabte.* ; dit qu'il n'y a pus lieu de statuer sur la demande en garantie du sieur Dwlet envers lé Sieur Becq : — « Considérant que la demande formée par BrtWe cnitrtf Dorlet a réellement pour objet da faire condamner ce dernier au délaissement de deux corps de terre qu'il occupe à titre de locataire; — Considérant qu'il a »ufli au sieur Dorlet, assigné en délaisk.ûcut, d'avoir, conformément a l'art. 1727 c. ci*., (ait connaître son VailUur, pour détenir étranger a toutes les questions que peut soulever la demande eu drlaisseaient ; qu'en vain, pour lui ravir le bénéfice de U disposition, précitée, les Bccq soutiennent Dorlet sans droit a la jouissance des deux corps de terre, et, par conséquent, sans qualité pour figurer au procès; — Considérant, en effet, d'une part, que le sieur Ourlet, étant aligné , a nécessairement qualité pour se défendre, el que, d'un autre coté, étant constant que le bail du H sept. 182s» a e(e accordé par Siturow Becii au sieur Delbourso, père de la dame Dorlet, et que, «le— puis le décès de son beau-pere, Dorlel lui a Succédé dans la culture dudit corps de terre, la question de savoir *i, par suite du décès do son bcauprre, te sieur Dorlet a oblenu le droit de cultiver les terres reprises audit bail, nu peut être soulevée que par le sieur Saturnin Becq ; que co droit ne «aurait appartenir évidemment aux Becq, qui, déniant toute force a ce bail, sont par cela ?cul sans qualité, pour en invoquer les di-positisns; — Considérait! que, de co qui précède, il résulte que l'unique question, soulevée par la demande du sieur Breton , est celle de savoir lequel des deux baux doit être préféré et recevoir l'exécution ; qu'évidem-
ment, pour la solution de cette question, il faut décidera qui app.il tient la propriété des cori.» de terre dont s'açil; qu", dés lors, cette qutslion m prit être discutée qu'entre les Becq et Saturnin Becq , qui a ai corda h bail dont se prévaut Dorlel ; — Mais considérant que Saturnin Becq n'a pu été appelé en cau.se pour se voir déclarer sans droit à la propriété desdils corps de terre, ni pour voir dire que le jugement du il nov. HiS M lui donnait pas qualité pour procédi-r a leur location; qu'il n'y figure P*r défaut que connue appelé en garantie par Dorlet; — Considérant cependant que, sur la dénonciation qui leur a été fallu du bail consenti par Satumin Becq, le* sieurs Becq devaient appeler Saturnin Becq en cause; V«, ne '.'ajaot pas fait, ils ne peuvent prendre aucunes conclusion* Ji-
cemant la propriété du fonds «ont droit i une < portioftné* ;ur le prix du bail à foyer m h ferme. • Nais cette disposition est évidemment incomplète et ne doit pas être pris» heureusement à la retire. Et d'abord lorsqu'à» Ken don «impie trouble apporté à la jouis sance du preneur, il y a une éviction totale, il est évident que ce n'est pas une simple diminution du prix du bail qui doit être accordée au preneur, nais que c'est la. décharge complète de ce prix, ou plutôt que le contrat se trouve, dans ce cas, résilié de plein droit. Lors même que l'éviction n'est que partielle, lions n'hésitons point à décider, par argument de l'art. 1722, que le preneur peut, suivant les cirtoTtstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même da bail. Entre la destruction et l'éviction II y a, par rapport au point de vue qui nous occupe, une parité complète. Mais, dans lu cas prévns par les art. 1 7 2fi et 1 727 , le preneur penl-il , outre la résiliation ou la diminution du prix du bail , réclamer encore} des dommages- intérêts? La négative semblerait résulter do l'art. 1720; en effet, cet article n'indique comme dédommagement à accorder au preneur qn'une diminution du prix du bail ; or il est de principe que la garantie Implique l'obligation de réparer tout le dommage éprouvé par celui à qui elle est due. La loi s'en est formellement expliquée en matière de vente, comme nous le verrons v Vente; or entre la vente et le louage II existe, a cet égard, une étroite analogie qui ne permet pas de supposer que le législateur ait entendu établir pour ces deux contrats- des
rectes contre lui, et ont aussi h s'imputer de n'avoir pas mis le tribanal a mémo de statuer sor la seule question que soulevait la demande originaire; d'oj <uit, par une conséquence nécessaire, que le tribanal né p> ut étalement prononcer sur celte demande; — Considérant, en outre, relativement a la demande diro>'i' .'irmée par les Beeq contre Dorlet, qu'elle est non recevable, comme n'étant pas reconventionneilc, et qu'.l n'y pourrait, d'ailleurs, taire droit qu'autant qu'il eût été possible de Statuer sur la demande originairu. » — Appel par le sieur Breton et les héritiers Becq. — 13 avr. tsSS, arrêt de la cour de Douai, qui, adoptant les motifs oVs premiers ju^es, confirme.
Pourvoi des héritiers Bcrq pourfaus'C application et interprétation ilo l'art. 1727 e. cir. et violation des principes .«n matière d'action. — Il •st difficile de concevoir, dit-on dan» l'intérêt de* demandeurs, pourquoi les héritiers Becq, prenant le fait et eau» du Breton, ne pouvaient conclure oontre Dorlet. Dorlet était eu jouissance des lieux; c'était, dès lors, évidemment contre lui que devait se diriger la demande eu délaissement. Il est vrai que la demando en dèlais-e:nent pouvait soulever Une question de propriété qui ne touchait p.i- pcr-onnelleiovnt Dorlet ; mais alors c'était a lui a se défendre conrme bon lui semblait, en appelant, ain«i qu'il l'a fait au reste, Saturnin Becq en garantie. — Mais il n'e*t aucune disposition de loi qui restreigne, pour le ca4 actuel, lo droit du réclamant a une action directe contre le bailleur du preneur troublé, et qui lui ias.se une obligation de cette action. L'ait. 1727 c. civ. dit bien quo le preneur cité en dêlaissemenlappcllera sou bailleur en garantie et pourra demander sa mise hors de cause ; mais ici article <«•,.;!<»-* étMemmeat le cas ou le bailleur prendra 1« fait el cause du preneur et -e «■.ih-tituera à lui pour rt.-jion.lro aux conclusions du réclamant. Que «i, an contraire, le bailleur ne comparaît p.n et uo déclare pas prendre lé fait et cause du preneur, comme il faudra lion que le réclam int puls-e conclure, il ne le fera d'une manière utile que contre le pri-:vur, qui, afat:l a se pl iir. !r« de l'étal d'abandon dans lequel le l.ii--.'<a «• luillraf appelé en garantie, aura alors tel recours contre qui de raison. — D'un antre coté , c'est a tort que l'arrêt attaqué a décide que les héritiers Uécq n'avalent qu'ur.o voie, c'était d'intenter une action diiccte cvutre Saturnin Bccq, baillcui de l>orlel. — En eflet, l'ail. 1727 n'impose nullement au réclamant l o- Million de poursuivre, par une action directe, lo bailleur du iireniut liuubie. — Loin de la, comme il fait au preneur [rouble une loi d appeler son bailleur en garantie, c'e-l-à-diru de le mettre en cause, il faut ta tirer la conséquence que le téclauunt ne doit conclure contre ce bailleur, que lorsqu'il est mis et parait en cau-e; mais que, ju-que-là, il ne peut' connaître que lo preneur el ne lutter qu'avec lui. Or il est évident que, si la .limande en '^.iranlic du preneur n'est pas suivio d'une comparution du bailleur, lu réel .néant n'ayant aucun moyen de conclura contre lai, l'art. 1727 ne saurait recevoir son exécution. — No pont il pas arriver que l'individu qui, poursuivi pour avoir occasionné le trouble, se prétend fermier, n'ait jamais eu de bail de qui que ce -oit, ou n'en ait pas eu de valable, ce qui revient absolument au même? Et alors n'est-ce p.n contre lui quo l'action, toujours bien dirigée, devra être suivio et menéo i ûn T — Arrêt.
La oh • ; — Attendu que la question de propriété ne pouvait être êlévéc el jugée qu'avec .-saturnin Bccq, et que les demandeurs ocl a se reprocher de ne l'avoir pas nus en cause; — Rejette.
Du 7 juin ISÔG.-C.C, ch. t-.-q.-M5L Zanjucosii, pr. Motadicr, rap.
