LOUAGE. — CHAT. 3, SKT. 3, ART. 3, S

règles différentes. D'ailleurs 1m art. 1744 et suiv., qui déterminent les effets de la garantie due par le bailleur an preneur pour le eu oh le bail se trouve rompu par suite de la vente de la chose louée , fournissent un argument de plus en laveur de l'opinion que nous dé fendons en ce moment (V. aussi, en ce sens, Pothier, 83 et 86, et MM. Dnranlon, t. 17, n» 71 ; Duvergler, t. 5, B«S2i;Troplonf,n«2l8;Marcadé,8urlesart.l7î6ett7S7,n«2). —Ha été Jugé que le propriétaire qui a acheté de son fermier, mais sous condition de lai en laisser la jouissance jusqu'à l'expiration du bail, les meubles garnissant la ferme, doit subir la résiliation de ce bail s'il laisse vendre les meubles par suite d'une saisie faite par en tiers et dont 11 a connaissance {Rennes, 26 août 1818) (i).

2>&1. En cas d'éviction partielle, comment doit être calculée ta diminution proportionnelle du prix do bail à laquelle le preneur a droit d'après l'art. 1726 ? — On ne doit pas pour cela chercher quelle somme on pourrait actuellement tirer de la location de la partie frappée d'éviction; mais on doit examiner quelle était, au moment du bail, l'importance de celle fraction relativement à la totalité, et pour combien, par conséquent, elle figurait dans le prix du bail : la diminution proportionnelle s'opère en retranchant du prix total la somme à laquelle on est arrivé par le résultat de l'examen que nous venons d'indiquer. Hais il est possible que la valeur localive actuelle de la portion dont 11 s'agit soit supérieure à la somme qui la représente dans le prix du bail; dans ce cas, la diminution proportionnelle du prix n'en doit pas moins être faite comme nous venons de le dire; mais* 'excédant de valeur peut être réclamé à titre de dommages-intérêts. — V. du reste, en ce sens, Pothier, n* 9S, et MM. Troplong, n» 27$), et Duvergler, t. s, n* 337.

36J). On doit faire entrer également dans les dommages-Intérêts les frais de déménagement, les impenses extraordinaires, la perte du proQl que le preneur aurait retiré d'une sous-location avantageuse; en un mot, tout dommage éprouvé, toute perle de bénéfice (Conf. Pothier, n* 92; MM. Duvergler, n» 337; Troplong, n» 277).

363. L'art. 1726 subordonne a une condition le recours qu'il accorde an preneur : Il exige que le trouble et l'empêchement aient été par lui dénoncés au propriétaire. La raison en est évidente. Tant que dure le bail, le preneur est le gardien de la chose; lors donc que les droits de son bailleur sont mis en péril par ta prétention d'un tiers, son devoir est de l'en avertir, afin de le mettre à même de défendre à la fois et son droit de propriété et ta jouissance qu'il a concédée au preneur. 11 était doue conforme à l'équité que le législateur donnât une sanction à celte obligation, en faisant dépendre de son accomplissement l'exercice de l'action en garantie. Nous pensons même que le défaut de dé-

nonciation rendrait le preneur passible de dommages- Intérêts envers le bailleur, s'il en était résulté un préjudice pour ce dernier, si, par exemple , n'ayant pas été averti en temps utile, il avait perdu la possession annale, et, par suite, le droit d'exercer la complainte. — V. en ce sens MM. Duvergler, n* 323; Trop, long, n*279; Delvineourt, t. 3, p. 190, notes, n» 3; Zaehariae t. S, p. Il, § 366. — Toutefois, malgré le défaut de dénonciation, le preneur pourrait exercer le recours, s'il établissait ou que le bailleur n'avait aucun moyen de faire cesser le trouble, ou bien qu'il l'a connu et qu'il en a obtenu la réparation. Dans ce cas, en effet, le bailleur n'a*pas de raison sérieuse à opposer à la demande: en garantie (Conf. MM. Duvergler, t. 3, n* 323; Zacharis, t. 3,p. il ; Troplong, n* 281; Marcadé, sur les art. 1726 et 1727, n* 2). — Décidé, en ce sens, que, lorsque des fermiers ont souffert un dommage dans leurs récolles, par le fait d'un tiers , et que le propriétaire a fait condamner ce tiers à un dédommagement envers lui, sans accorder à ses fermiers aucune diminution de leurs fermages, ces derniers peuvent, après l'expiration du bail, réclamer l'Indemnité touchée par le propriétaire, alors même qu'ils n'auraient pas dénoncé le trouble, si, d'ailleurs, ils ont fait constater le dommage, el si, en recevant la quittance définitive du prix de leur bail, Ils ont fait réserve de réclamer l'indemnité des torts causés a leurs récolles (Req. l« déc. 1825) (2). — U raison en csl qu'il était contraire à l'équité que le propriétaire reçût l'indemnité des torts dont ses fermiers avaient seuls été victimes, lorsqu'il ne leur avait accordé aucune diminution sur leurs fermages; tel ne peut avoir été l'esprit de l'art. 1 726 c. nap. —Lorsque le fermier, troublé dans sa jouissance par un tiers, réclamant, à titre de propriétaire, le prix de certaines terres comprises dans son bail, s'est laissé condamner sans appeler son bailleur en garantie, et n'a exercé son recours que dans une instance sur exécution, le bailleur n'est pas tenu des dommages-intérêts pour tout le préjudice que le fermier peut avoir souffert par suite du jugement qu'il a laissé prendre; il n'est tenu que d'Indemniser le fermier, le cas échéant, de la non-exécution de son bail (Bruxelles, 14 oct. 1824, aff. verhassell, n» 254).

•*4. Le fermier qui, sans appeler son bailleur en garantie, a laissé juger, au profit d'un tiers, qu'il n'avait pas droit de jouir de certaines terres comprises dans son bail, peut être contraint par ce tiers à payer, Me et nune, le prix d'occupation, quoique, dans une nouvelle instance sur une saisie-gagerie pratiquée par ce tiers, le bailleur soit Intervenu pour contester le droit de celui-ci, et que la question de propriété, entre ces deux contendants, reste Indécise et subordonnée à une preuve à faire (Bruxelles, 14 oct. 1824) (3). — Celui qui avait obtenu un tel

(1) (N.... C. N....) — La codb; — AUaoda ou* ce propriétaire qui, achetant les meubles de son fermier, t'était obligé de lui en laisser la jouissance jusqu'à l'expiration du bail , devait , ponr l'exécution de cette clause 4 laquelle il s'est soumis , «'opposer a la saisie el4 la vente de cet effet* qui lui avaient été dénoncée* ; que ne l'ayant pat fait, il a mit ton fermier dans l'impuissance de continuer la jouissance, et que la demande de celui-ci en réellement du bail, à partir dn jour de la vente des effets mobiliers saisit à la requête d'un tiare créancier, est justs Ci légitime, etc.

Du se »©ût 1818.-C de Renne*, 8»eb.-MM. Morel et Resnalt, av.

(3) Bfèa (Martin C. Chiny et bérit. Julien.)— Le tieur Martin liait propriétaire de plusieurs prairies, données à bail aux «ienre Julien (I Chiny. — La mur de Mouville, propriétaire d'un fond* voisin sur lequel il y avait «ne fontaine, s'était obligé de taire cureret nettoyer celte fontaine, de manié™ que l'écoulement des* eaux sur les prairie* possédées par Martin ne fut jamais contrarié. — Mouville intercepta ce cour; d'eau. Martin , sans être averti par set fermiers, l'assigna en réparation de» dommages que lui causait son fait d'avoir intercepté le coure d'uau;

— Mouville fut condamné, par un jugement et un arrêt, à payer 4 Martin 6,147 fr.( i titra de dommages-intérêts. — Le 84 avril 1889 ,

quittante définitive qu'ils avaient reçue de ce qu'ils i fermière, le sieur Chiny et la veuve du sieur Julien , p, assignèrent Martin devant le tribunal de Rouen, pour le faire «on dam oe r 4 leur tenir compte des 6,1 (7 fr. qn'il avait loucbè* du sieur a* Mouvilw, à litre d'indemnité. — Martin leur opposa le défaut de dénonciation du trouble, d'intervention au procès, de réserve dans la quittance définitive, et enfin de demande en diminution du prix du bail.

— La 8 juill. 1889, jugement qui condamne Martin 4 payer à Chiny t|f»l fr., et à la veuve el aux héritiers Julia 1,116 fr. 60 c. eonr de

dommagementt : « Attendu qu'ils avaient éprouvé des perles par le changement des lieux ; qu'ils doivent être indemnisés de ces pertes, par le propriétaire qui a reçu lui-même nne indemnité , et qu'Ut se sont réservés de ta réclamer. "»— Appel ; et, le 19 août 1883, arrêt de la cour de Rouen , qui confirme la décision des première juges. — Pourvoi de la part de Martin , pour violation de l'art. 1786 c. eiv., eu ce que la cour " indemnité ou une diminution de t '

prix du bail aux fermiers, pour perte résultant d'un trouble occasinnnê par l'entreprise d'un tiers, lorsqu'ils n'avaient pas dénoncé le troubla. L'art 1786 est formel; il n'accorde au fermier une indemnité pour cause de trouble que lorsqu'il a dénoncé ce trouble.— Arrêt.

La cotra ; — Attendu que l'arcè! dénoncé constate, ea fait, que les fermiers du sieur Martin, les défendeur* éventuels, ont, en le payant , fait toutes réserves de rerLamrr l'indemnité des torts que les entreprises du sieur de Mouville avaient causés 4 leurs récoltes; — Attendu que cet fermiers avaient fait constater le dommage; qu'il était contraire 4 l'équité que le propriétaire recét l'indemnité des torts dont set fermiers avaient seuls litè victimes, lorsqu'il ne leur avait accordé aucune diminution sur leurs fermages; — Attendu que tel ne peut être et n'est pas l'esprit de l'art. 1726 c. civ., en supposant même qu'il fût applicable a la question soumise 4 la cour royale de Rouen;— Rejette. Du déc. 1885.-C. C, sect req. -MM. Bolton, f. f. pr.-Pardestui.r. (3) (Verhassell et Bessemt C. les domaines.) — La cora ; — En ce qui concerne l'appel des parties Zaman (Verhassell et Bessems) centra Walerschoot : — Considérant que, par jugement prononcé entre lesditt* parties, le II janv. 1816, par le tribunal de première instance de Termonde, il a été décidé que les portions de terrains, dont l'intimé Walerschoot réclame les loyers et le délaissement, lui eut été ad;urées par arrêté du conseil de préfecture du dé^rtement de l'Escaut, «a date de

LOUAGE.— Chap 3, Sbct. 3, Aht. 3, $ 3.

logement contre le fermier a pu valablement faire procéder à no commandement et à une saisie-gagerie, sans avoir préalableaeni siCTlfle ce Jugement et fait déterminer le montant de sa créance (même arrêt).

24». Quelques auteurs enseignent que, quelque modique que soit la privation de Jouissance subie par le preneur, il a droit a une réduction proportionnelle du prix. — V. notamment Po- Iblcr, a* tr,8; MM. Delvincourt, t. 5, p. 189, note 4 ; Duvergier, t. 3, n« 523. — Rapprochant rcltc opinion de l'art. 17C9, qui n'accorde de remise au fermier qu'autant qu'il a été privé par cas fortuit de la moitié de la récolte, M.. Delvincourt explique en ces termes cette apparente contradiction : « La raison de ditfércnce est que le bailleur est obligé de garantir au preneur la jouissance de toute la chose qu'il lui a louée , mais qu'il n'est pas tenu de lui garantir telle ou telle quantité de fruits. Ce n'est que ex aequitaie que l'on accorde au preneur une remise, dans le cas de l'art. 1709. * M. Duvergier reproduit, en l'approuvant , cette eiplication, dont H. Troplong (n* 283), au contraire, conteste lajustesse. Pour nous, Mns examiner quant à présent si l'art, i 769 est ou n'est pas une disposition dérogatoire au droit commun, admise seulement ex œqwlate, nous pensons, avec ce dernier auteur, qu'à la vérité il n'est pas nécessaire , pour que te preneur puisse exercer le recours, qu'il ait éprouvé un préjudice considérable, plus quàm tolerabite, mais qu'il faut cependant que le dommage soit de quelque considération; qu'ainsi, s'il était presque insignifiant, il ne serait dû aucune réparation. C'est Ici, ce nous semble, le cas d'appliquer ces paroles du président Favre [Fational. ad Pond., sur la lol27,n\, loe. corn*.): Aon enm (ont delicatut eue débet conclue tor, ut nullom prorrùs incommodi partem tubire oelit. — • V. toutefois H. Marcadé, n" 2.

S 5 8. Le bailleur, du reste, n'en devrait pas moins la garantie, quand même il aurait ignoré, au moment où il a consenti le bail, la cause qui a donné lieu à l'éviction (Potbier, v 83; Dumoulin, TV. de eu quod intereit, n* 176; M. Duvergier, t. 3, n*3]~). Sealement il devrait Aire tenu compte de celte circonstance pour la fixation des dommages-Intérêts. En effet, c'est un principe général d'une vérité Incontestable que les dommages-intéréls doivent être pins ou moins considérables, suivant que celui qui les doit était de bonne on de mauvaise fol. — V. Obligation.

S 19. Une autre condition nécessaire pour que l'action en garantie puisse être exercée, c'est que l'éviction procède d'une anse antérieure au contrat. Dans ce cas, en effet, la garantie,

tjaav. 1813, et que re jugement est passé en force de chose jugée entre ■ les parties; — Considérant qu'en vertu de l'art. 819 c. pr., le* proprié- ( laires de maisons ou de terre* ptuvent, un jour ayrés In commandement, tt uns aatomatioo préalable du jupe, soit qu'il y ait on bail, fort qu'il I n'y en ait pas, saisir, pour sûreté des loyers et lermases échus, les biens et récolte» qui peuvent te trouver dans lesdiies maisons ou sur lesdils terrains ; que suivant l'art. 824 du même code , on ue peut procéder à la vente , snr une telle saisie f que pour autant qu'elle ait été déclarée niable par la justice; — Considérant qu'ainsi, dans l'espère, l'intimé Waterschoot a pu, conformément A l'art. 819, faire faire le commandement qui a été signifié aux appelants, le 99 juill. 1816, et saisir le* récelles snr pied, et ce eu sa seule qualité de propriétaire reconnu de la partie de terrain dont s'agit, bien que le jugement du tt janv. 1816 l'est pas été signifié aux appelants, et que la somme à laquelle il évaluait le montant des fermages o'eét pas été déterminée conlradieloirement, par la raison que , si une exécution ne peut être pratiquée qu'en vertu d'en titre exécutoire précédemment notifié A la partie adverse, et à coneeireece d'une somme déterminé» par le litre même, il n'en est pas moins vrai que ta saisie— fagene n'est qu'une simple mesure de sùretc, tout aessi bien que la saisie-arrêt que l'on peut pratiquer sans titre, et dont la validité est laissée a l'arbitrage du juge ; d'où il sait que, dans l'espèce, il n'v avait point d'exécution commencée contre les appelants, et que, 'ailleurs l'évaluation du montant des fermages réclamés et la question de «voir s'ils pouvaient être exigés aussi bien pour les années 181 i et 1816 que pour l'année 1813, pouvaient être examinées et contestées j>ar les appelants lors de l'instance en validité de la saisie, sans que sous ce prétexte, et quel que fût, d'ailleurs, le résultai de celte discussion, on fut annuler la saisie, puisqu'on devail uniquement surseoir à l'exécution;

Snr l'appel des mêmes parties Zaman contre la commission permanente du syndicat d'amortissement, A Amsterdam (partie Ranwet): — Considérant, quant é la conclusion principale prise par ladite commission, que les appelants ont conclu devant le premier juge à ce qu'il lui fût oréenté non-seulement d'intervenir dans la cause, mais encore de faire «osstr les poursuites dirigée cootre eux par l'intimé Watcrschoo», et à

ainsi que le fait observer M. Duvergier (n* 323), résulte de ce que le bailleur, en louant la chose, a tacitement affirmé au preneur que nul n'avait sur celle chose un droit dont l'exercice pût être ultérieurement un obstacle à sa jouissance. Mais cette considération n'csl point applicable- au cas où le principe de l'éviction n'existait point au moment du bail; des lors, li garantie n'a point , dans ce cas, de raison d'être. Hais le preneur, privé de tout ou partie de la jouissance, a toujours droit, soit & la remise du prix, soit à une réduction proportionnelle (V. en ce sens Pothicr, n" 82 et suiv.; MM. Duvergier, t. 3, n« 325; Troplong, n"284 et 288). — On peut citer comme exemple d'une éviction procédant d'une cause postérieure au contrat l'expropriation pour cause d'utilité publique. Du reste, si , dans ce cas, le preneur ne peut exercer contre son bailleur l'action en garantie, 11 a droit a une indemnité de la part de l'État. — V. Expropriation pour utilité publique.

•48. Si l'éviction, bien qu'elle ne procédai point d'une cause antérieure au contrat, résultait du fait personnel du bailleur, Il est évident qu'il devrait la garantie. En effet, il est garant avant tout de ses faits personnels , et particulièrement de ceux qui constituent une infraction à la loi du contrat (Conf. Potbier, n* 8fi; M. Troplong, n4 288). — Alors même que l'éviction procéderait d'une cause antérieure au bail , la garantie ne serait pas due si les parties en étalent expressément convenues. Toutefois, même dans ce cas, le preneur aurait droit a la décharge du prix; ou ne doit pas , en effet, supposer qu'il ait entendu s'engager à payer le prix du bail, même dans le cas où il serait privé de la jouissance. De même, en cas d'éviction partielle, la clause de non garantie ne ferait pas obstacle à la réduction proportionnelle du prix. — V. en ce sens MM. Duvergier, t. S, n» 330; Troplong, n* 287; Marcadé, foc. cit., n* 2.

2)59. Si, au moment du bail, le preneur avait connu la cause d'éviction, il serait censé avoir renoncé à la garantie, à moins qu'il ne l'eût formellement stipulée. Ainsi, dans ce cas, Il ne pourrait réclamer aucuns dommages-Intérêts; mats II pourrait toujours demander, soit la remise entière, soit une diminution proportionnelle du prix, selon que l'éviction serait totale ou partielle. C'est ce qu'enseignent, du reste, Polhier, n* 84 ; et MM. Duvergier, I. 3, n* 328 ; Troplong, n* 285. — SI, au moment du bail, la cause d'éviction, Ignorée du bailleur, eût été connue du preneur, la garantie ne serait pas due, alors même qu'elle aurait été formellement stipulée; parce que, dans ce cas, il y aurait dol

• défaut de ce faire, * ce que ladite commission fut condamnée a les g» - ( rantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux, au profil dudit Waterschoot. tant en principal qu'intérêts et frais ; que la- I dite commission , en dérlarant devant le premier juge, par sa requête signifiée à Waterschoot, le 27 sept. 1816, d'intervenir au procès pendant entre ce dernier et Verbasselt et Beasems, devant le tribunal de première instance de Termonde , et de reprendre la cause pour ceux-ci, a acquiescé entièrement aux conclusions prises par les appelants ; et sur les conclusions subsidiaires de la même commission , considérant qu'en effet ce n'est que par acte signifié le 16 août 1816 que les appeJanls ont donné connaissance i la commission du syndicat des poursuites faites contre eux par l'intimé Waterschoot, et qu'ils s'étaient défendus seuls contre l'action dirigée contre eux par le même Waterschool, laquelle était venue A cesser par leur condamnation prononcée par jugement du Il janvier; d'où il résulte que ladite commission doit passer parmi ta déclaration, par eue faite devant la cour, dans sa conclusion subsidiaire;

Par ces motifs. If. l'avocat général De-toop entendu et de son avis, faisant droit sur l'appel de la partie Zaman contre la partie Nuewens, met ledit appel au néant ; et faisant droit sur l'appel de la même partie Zaman .contre la commission permanente du syndicat d'amortissement (partie Ranwet), sans s'arrêter A la conclusion principale de ladite commission, dont elle est déboutée, statuant sur ses conclusions subsidiaires, donne acte A la partie Ranwet de La déclaration par elle faite de consentir que l'administration garantisse les appelants, et que, le cas échéant, elle les dédommage de la non-exéculion do bail leor consenti, sans être tenue aux dommages-intérêts que les appelants ont soufferts ou pourraient souffrir par suile du jugement contre eux prononcé par le tribunal de Termonde, le II janv. 1916, et des poursuites dont ladite condamnation serait la cause; — Dit que la partie Ranwet doit passer parmi cette déclaration; — Déclare les appelants non recevantes ni fondés dans les autres chefs de leur» conclusions sur ce point; et avant de faire droit, etc.

Du li oct. 182t.-C. de Bruxelles, i"ca.

LOUAGE.— Cbap. 3, Sect. 3, Art. 3, $ 3.

dè la part du preneur, qui, connaissant le danger, aura» stipulé la garantie en le laissant ignorer au bailleur (Polluer, loc. cit. ; M. Duvergier, n« 52!)).

«CO. Si, dans le cas où le preneur connaissait la cause d'éviction, il a clé inséré dans le bail une clause de non-garantie, comment celle clause doit-elle être interprétée? En matière «le \entc, l'acheteur évincé n'a pas droit à la restitution du prix, si, d'un côté, il avait connu le danger d'éviction, et si, d'un autic •ôlé, l'acte de vente contenait une clause de non garantie. Cela réelle de la disposition de l'art. luî'J c. nap. On serait lente de penser que, par analogie, le preneur, dans l'hypothèse dont il s'agit, est, malgré l'éviction, obligé de payer le prix, du bail. Mais nous croyons, avec MM. Duvcrgier, t. 5, n» :,z<\ et Troplong, n» SSGj qu'il n'y a pas lieu d'étendre au lotuge la disposition de l'art. 1029. En effet, les raisons de dcciiier ne sont pas!» mêmes. Une fois la vente consommée, le prix est acquis au vendeur. Au contraire, le bailleur n'a droit aux loyers ou fermages qu'au fur et à mesure de la jouissance du preneur. On Comprend dune facilement que, dans le cas prévu par l'art. I6i9, le vendeur conserve le prix qui lui était acquis uu moment où 1 éviction a eu Heu; mais en matière de bail, du moment que la jouissance du preneur a cessé, le bailleur ne peut plus acquérir de droit au prix qui est la représentation de celte jouissance.

24J1. L'action en garantie accordée au preneur, par lei art. i "26 et 1727, doit êlrccxercée, soit contre le bailleur luimême, soit contre ses héritiers ou autres successeurs universels, soit contre les cautions, s'il y en a, ou ceux qui se sont port s forts pour le bailleur. Mais elle ne peut l'être contre le successeur particulier. Dieu qu'il soit obligé d'entretenir le bail, il n'est pas pour cela responsable des faits peisonnelsau bailleur originaire. Ainsi, il ne serait pas garant des cause» d'éviction antérieures à son acquisition. — V. en ce sens MM. Duveigier, I. S, n» Troplong, n' 290.

«et. Dai>3 le cas où l'action qu! Icnd à enlever au preneur tout ou partie de sa jouissance serait exercée |wr une personne devant la garantie, le preneur pourrait évidemment se détendre en opposant l'exception de garantie Celui qui est tenu d'empêcher le trouble est, à plus forte raison, tenu de ne pas le causer luimême ;Conf. MM. Duvcrgier, t. S, n» ">t ; Troplong, n" 2'Jl). Ce dernier auteur pense même que l'eu'cptujn de garantie pourrait être opposée au successeur particulier, quoique l'ai lion principale ne puisse être exercée contre lui, car il sutciie au bail et doit l'entretenir. — Y. au surplus lesdévcUippeuionlsqm seront donnés sur cette matière de la garantie v Vente.

24*3. Il convient de rapprocher des ai t. nsoet I7a7 l'art. 1708, qni présente avec eux la plus étroite analogie. Cet article dispose que « le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de luus dépens, dommages-intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds.» Et il ajoule que «cet avertissement doit être donné dans lu mémo délai que iciui qui est réglé en cas d'assignation, suivant la distance des lieux. » — Les raisons qui ont A termine le législateur à imposer au fermier l'obligation et la responsabilité contenues dans cet article sont celles-là même pour lesquelles il a ou devoir reluserau preneur tout recours contre le bailleur, lorsqu'il n'a pas dénoncé à ce dernier le trouble de droit. Elles peuvent se résumer en deux mois : lo fermier est le gardien de la chose. — A;n-i, si le fermier a laissé lo propriétaire voisin acquérir la possession annale d'une portion do terrain atténué sans avertir le propriétaire de l'anticipation, comme sa négligence aura causé un préjudice réel à ce' dernier, il devra être condamné Aux dommages-intérêts (Conf. Fothlcr.n» 191 j M. Troplong, n* — Il est évident, au surplus, que l'article 17C8 no contient point une disposition exceptionnelle et dérogatoire audroit commun; qu'il n'est, au contraire, que l'application d'un principe général de justice, et qu'il résulte de la nature même des rapports que le bail établit entre le propriétaire cl le fermier. De là il ItaDl conclure que cette disposition ne doit pas être renfermée rigoureusement dans les termes employés par le législateur, mais que plutôt elle doit être généralisée et étendue par analogie à tous les cas semblables. Ainsi, encore bien qu'il n'y ail pas eu une usurpation propre- | nietu dite de partie du fonds, une anticipation, s'il y avait eu une un fait portant altcintc à la propriété ou

à la possession, le fermier serait obligé d'en avertir te propriétaire, et, faute de l'avoir rail, il encourrait la responsabilité portée par l'art. 17G8. Ceci devrait s'appliquer, par exemple, an cas où le propriélairc voisin se serait refusé à l'exercice d'une servitude dont son ronds se trouverait grevé au profit du fonds affermé. C'est ce qu'enseignent MM. Duvcrgier, t. 4,n« 113; Troplong, n" C8D. — Il en faudrait dire autant du cas où le propriétaire voisin voudrait, sans droit, exercer sur le fonds affermé uns servitude active.

•64. S'il n'avait été commis aucune usurpation matérielle, mais qu'un tiers eût, par des actes signifiés au fermier, manifesté des prétentions portant atteinte aux droits du propriétaire, l'art. 1768 serait-Il applicable? Le fermier serait- il obligé de donner à son bailleur l'avertissement prescrit par cet article? — M. Duvcrgier, t. 4, n° IU, n'hésite point à se prononcer pour la négative. Le fermier, dit en substance cet auteur, n'étant qu'un simple détenteur de la chose et ne représentant pas le bailleur, les significations qui lui s'ont faites louchant la propriété du fonds ou ses démembrements ne peuvent avoir aucun effet à l'égard des propriétaires, parie qu'elles sont faites à une personne étrangère et sans qualité pour les recevoir. Or, du moment qu'elles ne peuvent avoir d'effet à l'égard du propriétaire, elles ne lui causent aucun préjudice, cl des lors le fermier ne peut être passible de dommages-intérêts pour ne l'en avoir point averti. — Mais celle opinion est combattue par M. Troplong, n" G'JO. a Est-ce que des prétentions hautement élevées par un adversaire qui a; presque engagé la lutte, dit-il, ne sont pas de nature h porter atteinte au crédit du propriélairc? Si, par exemple, il voulai] vendre, qui achèterait de lui en présence d'une aggression qui met ses droits en question? Ne doit-il donc pas connaître l'acle dont son fermier a été louché, soit pour préparer sa défense, soit pour prendre, s'il y a lieu, l'initiative de l'attaque?» — Os considérations ne sont pas sans force assurément, et nous admettons bien que, dans le cas dont il s'agit, le fermier manque à son devoir s'il n'avertit pas le propriétaire. Toutefois il nous parait douteux que celte négligence le rende passible dédommages-intérêts. Le préjudice signalé par M. Troplong n'est point assci direct et assez positif, il est trop vague, trop peu appréciable, ce nous semble, pour servir de base à une condamnation. La disposition de l'art. 1 7 1!8 nous parait avoir eu en vue seulement le eus où le dcTaul d'avertissement acu pour conséquence la perle d'une portion de la propriété. L'opinion êni'se par M. Duvcrgier est donc, à notre avis, plus juridique, plus conforme à l'esprit do l'art. t76S que celle de M. Troplong (V. ce qui a été dit Sur ce sujet v* Action possessoire, n" 20» et suiv.). — Après avoir exposé les considérations que nous venons de faire connaître, M. Troplong ajoute, à l'appui de sou opinion, que, dans certains cas, les sorunuiious ralles au fermier peuvent avoir des conséquences pluj graves encore. « Supposutis, dil-il, qu'un voisin lui ait fait dé- (enso d'exercer un dioit de servitude de passage attribue par litre au fonds affermé, et que, par craiute des menaces personnelles dont celte inhibition t tait accompagnée, le fermier cesse depasscrsurl'hérilageasscrvl ; que devieiid;alaservitudesl le propriétaire n'est pasappeléà temps pour intervenir et pourempécher Sun droit de périr par le non-usage? » Nous pensons q^ue, dans ce cas, le fermier sera responsable envers son bailleur; mais ce ne sera point par application du l'ait. 1 7 ou et pouravoir négligé ik donner I a v c r t i sse me u t prescrit par cet article; ce sera pour avoir laissé perir en ne l'exeiçaatpas un droit qui était confié à sa gartfi et qu'il devait conserver.

3ttâ. La forme de i'averlis*emrnt prescrit par l'art. I7fc8 n'est point déterminée : il peut être Indistinctement donné verbalement, ou par écrit, ou par exploit d'huissier. Dans touscescas, il est valable. Seulement, si le fermier craint la mauvaise roi da propriétaire, il rail sagement du prendre ses précautions pour se procurer la preuve que le propriétaire fa reçu. Le plus sur, dans ce cas, est de recourir au ministère d'un huissier, oud'exi'gerunè reconnaissance du propriétaire ICouf. MM.Duranton,t.l7,nM89£ Duvcrgier, t. 4, n" MO; Troplong, n' 0J3). — on a détermina uu délai fort court pour cet avertissement, afin que l'éloignenieat du bailleur ou quelque autre circonstance ne lui fit pas perdra la possession annale, perle qui pourrait entraîner celle de la pro

il: -

SECT. i, AïT. 1.

«n bleu dans celai où 11 n'en aurait Jamais ou. D'ailleurs, il vaut mirai, pour lai, posséder, que d<trc obligé d'agir ensuite au pelltoirc, après avoir perdu la possession annale. — Le délai court évidemment, dit M. ftuvergier, t. 4, n* 10!», du jour de l'usurpation, pourvu, toutefois, qu'elle ait étéconnue du fermier. Toutefois, dit M. Troplong, n* 692, il ne serait que très-dilflcilemcnl reçu à prouver qu'il avait ignoré la voie de fait. Comme il est toujours présent, la loi suppose qu'il aeu connaissance de l'usur- ,wiion dans l'instant même où elle à été Taito

IM. 11 est évident, du reste, nue le fermlcrnc pourrait être condamné au» dommages-intérêts faute par lui d'avoir donné au propriétaire l'avertissement prcscrilpar l'art. 1 768, s'il était bien établi que ce défaut de dénonciation n'a en réalité causé aucun préjudice an bailleur, parce que le droit des tiers était incontestable ei n'a nullement dépendu de ce relard. L'art. 1640 fournit un polagaotargumcnt pour le décider ainsi (Conf. 11)1. Duranlon, t.!7,B» 189;Duvergicr,t. I, n« lll).

StCT. 4. — OtiiQations du pr*MHT.

1 «J9f. L'art, 1728 c. nap. Indique les principales obligations imposées au preneur : « Lé preneur est tenu de deux obligations principales : !• d'user de la chose louée en bon père de Wnlue, ei solvant la destination qui loi a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2» de payer le prix du bail aux termes convenus. » Cet article ne parle pas de l'obligation de restituer la chose au bailleur, a la On du bail, dans l'étal où le preneur l'a reçue ; mais celte dernière obligation va de soi et n'avait pas besoin d'être formellement énoncée. Elle est d'ailleurs réglementée par les art.

• 730 et 1731, comme nous le verrons. — Pour mettre plus d'ordre dans les développements qu'exige cette partie de notre sujet, nous traiterons successivement et sous des rubriques spéciales les quatre points suivants : l'obligation de jouir de la chose suivant sa destination ; 2» obligation de jouir en bon père de famille) 5* obligation de paver le prix du bail ; 4* obligation de restituer b chose, à la un du bail, dans l'état où il l'a reçue.

ant. i. — Obligation d'user de la chose suivant sa destination.

»•*. Le preneur est, suivant l'art. 1728, tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou, à défaut de convenllon, suivant celle présumée d'après les circonstances. Ces circonstances, du reste, varient ii l'Infini; la loi en abandonne l'appréciation à la sagesse des magistrats. — Il ne faut pas confondre l'obligation de jouir de la chose suivant sa destination avec celle de jouir en bon pere de famille Ln général, un bon père de famille peut très-bien, à sa volonté, changer la destination de sa chose, substituer, par exemple, à une destination qui a cessé d'être utile une destination plus avantageuse. Mais le conducteur n'a pas ce droit, par le motif qu'outre les devoirs généraux d'un bon père de famille, il est tenu de l'obligation spéciale de conserver à la chose sa destination, telle qu'elle •e trouve établie au moment do contrat.

ïttt». Après avoir énoncé, dans l'art. 1728, l'obligation de wnsemrà la chose sa destination, le code nap. ajoute [Ml. 1 72a): — « SM e preneur emploie la chose louée à un autre usage que celai auquel elle a été devinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. * — L'emploi de la particule ou dans cet article a donné lieu à une difficulté que noos ne pouvons passer sous silence. Rédigé; comme il l'est, il parait donner au bailleur le droit dose plaindre dans deux casdlflérents : l' lorsque la destination do la chose serait changée; 2e lorsque, même sans changement, l'ange auquel elle serait employée causerait un préjudice au bailleur. M.Ouranton, 1. 1 7, p. 74, pense que cette interprétation est Inadmissible. L'art. 172'J doit, suivant cet auteur, être entendu comme s'il y avait «t au lieu de ou. Ainsi, pour que le bailleur ait le droit de se plaindre, il faut la réunion de ces deux conditions :

(1) £qrf».- — (Veuve Germain C. Leborgno.)— « mai» 1855, bail

• loyer, pour six ans, par la veure Germain, au -ieur Leborgno, d'un* v.i.-ondt.iiaèe jusque^ à wafiod'babiUl.oubou-geo.-e «cWt»**t.

que la destination de la chose ait été changée, et que ce changement lui soit préjudiciable. En faveur de cette Interprétation, on peut invoquer le passage suivant do rapport fait par H. Mooricaull au nom de la section de législation do tribunal : « SI le preneur faisait servir la chose louée à un autre usage que celai auquel elle était destinée, et s'il en pouvait résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci pourrait, selon les circonstances, obtenir la résiliation du bail. » — M. Dnverglcr, t. 3, n" 400, se prononce dans le même sens. Et toutefois il ne veut pas que la disposition de l'art. 1 72 !>, ainsi comprise, soit appliquée d'une manière trop absolue. Il pense qu'il est des occasions où le ballleurpeut s'opposer aux modifications, quoiqu'elles ne lui causentaucun préjudice, quoiqu'elles soient même de véritables améliorations. Ainsi, dit-il, le propriétaire d'une maison destinée à l'habitation pourra empêcher qu'on la convertisse en usine, dût-elle valoir plus après la transformation. Ainsi, encore, un fermier de terres labourables ne doit pas, sans le consentement du locateur, les planter en safran. — Vais nous croyons, avec N.Troplong, n* 300,quc la particule ou doit être maintenue, et que l'art. 1 729 se réfère à deux hypothèses différentes. Il suffit, pour s'en convaincre, de comparer attentivement cet article avec l'article qui précède. L'art. 1728 impose au preneurl'obligatioo de joulren bon père de famille et suivant la drstinalionde la c/iow. Il y a la deux Idées distincte», deux obligations qui, comme nous venons de le voir, ne doivent pas être confondues. Or n'est-il pas évident que l'art. 1729, qui vient immédiatement après cet article pour lui donner une sanction, a voulu précisément désigner les deux espèces de Jouissance abusive, c'est-à-dire le cas où le preneur change la destination de la chose, et le cas où, sans changer sa destination, il n'en jouit pas cependant on bon père de famille? N'est-il pas évident qu'il a vou'i accorder au bailleur le droit de se plaindre dans l'un et dans l'aulrj de ces deux cas? Do moment que, dans l'art. 1728, la loi avait, en quelque sorte, divisé en deux branches l'obligation Imposé* au preneur touchant la jouissance, jl était rationne) que, dans l'art. 1729 qui s'y réfère, elle reproduisit cette double idée. Celle Interprétation doit d'autant plus être admise qu'elle s'accorde à la fois avec la raison, avec le texte de l'art. 1 729, enOu avec l'économie des dispositions contenues aux art. 1728 et 1129.— Ainsi chaque obligation du preneur correspond à un droit réciproque du bailleur. Il Importe donc peu que l'orateur du tribunatail substitué, dans son discours, la conjonction et à la particule ou, il n'y a pas à s'en Inquiéter : il faut donner la préférence à la formule légale sur la paraphrase Incvactc do l'orateur, alors surtout que l'art. 1 729, tel qu'il est rédigé, présente un sens parfaitement clairet juste.— V. Conf. M.llarcadé,surlc$art. l72Retl729,n«i.

fîO Lors donequelo changement de destinai ion de la chose ne causerait aucun préjudice au propriétaire, ou même qu'il luj serait avantageux et accroîtrait la valeur de la chose, il aurait le droit de s'en plaindre. Le droit de propriété implique nécessairement la faculté de déterminer la destination que la ohose doit recevoir, et c'est ici le ras d'invoquer l'axiome : Invito benefkium non Jatur. C'est au preneur à voir s'il lui convient de se soumettre à la légitime volonté du bailleur. — C'est aussi l'avis de M. Troplong, n* 512.

99t. Do l'obligation imposée au preneur de jouir dç la chose solvant sa destination, il résulte qu'il ne pourrait {à moins que les circonstances ne fissent présumer qu'il y a été tacitement autorisé) faire d'une boutique une écurie, d'une maison bourgeoise une auberge; qu'il ne pourrait pas non plus y établir une forge de maréchal ou de serrurier, etc. (Potbler,nv l84;Mkl.Daranton. 1. 1 7, n° 95 ; Troplong, a* 306). — 1) a été jugé : !• que l'établissement d'un estaminet dans une maison bourgeoise ne peut donner ouverture à l'action en résiliation de bail (Liège, 6 juin 1859, aff. Nicolay C. Julllot); — 2* Que la conversion, par le locataire , d'une maison bourgeoise qui lai a été louée, eu une auberge, n'est pas une cause de résiliation du bail, alors qu'aucun mode spécial de jouissance n'a été déterminé par le contrai (Dourges, 2 janv. 1837} (i).— Les raisonnements qui servent do base à ce dernier arrêt sont pluaspécleux que logiques. 11 n'est pu

L'acte ne contient aucune clause prohibitive a l'égard da preneur. — Cependant Lcborgne cide «n bail a un sieur Tyssier. qui tublit dan» la maison une auhergo.— Action en résiliation contre Leborgno par la venin

3tt

LOUAGE

3, Ssct. 4, Art. I.

nt

est suffisamment précisée par l'état des lieux, par l'usage auquel la chose avait toujours servi jusqu'au moment du bail, par la profession actuelle du locataire avec qui le contrat est passé (Conf. H. Troplong, na 508). — il a été jugé, en ce sens, que la prohibition de changer la destination de la chose louée peut, en l'absence d'une clause expresse, résulter de l'étal des lieux et des circonstances (Bourges, 4 mars 1842, an". Bernard, V. n» 272-2»).

• 1 M. La destination de la chose peut être déterminée par le bail. Mais, dans le silence du bail, elle peut l'être aussi par les Circonstances. Parmi les circonstances qui doivent être prises en considération, l'une des principales c'est la profession que le preneur exerçait au moment où le bail a été conclu, pourvu toutefois qu'elle ait été connue du bailleur. Dans ce cas, en effet, ce dernier, par son silence , est censé consentir à ce que le preneur exerce sa profession dans les lieux loués. Ainsl.j'al loué ma maison à un serrurier dont je connaissais la profession , je suis censé, quoique jusqu'alors ma maison n'ait été louée que bourgeoisement, la lui avoir louée pour la faire servir à sa profession. En conséquence, je ne pourrais l'empêcher d'y établir une forge (Conf.

Germain, fondée sur l'illégalité de ce changement <ta destination. — La tribunal de Nevere déboîte la veuve Germain de sa demande , par les motifs, entre autres : « Que rien n'établit que, Ion de la location, le propriétaire ait prescrit on mode particulier d'exercice dans la jouissance de Liborgne, d'où il semblerait résulter que celui-ci a pu jouir a «on gré, pourvu que l'objet loué n'en souOrlt pas un dommage irréparable ; — Que ti l'art. 1728 impose au preneur l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination exprimée au bail, et, a défaut «le convention, suivant celle présumée d'après les circonstances, et ti l'art. 1759. en cas de changement de destination, ou lorsqu'il peut ea résulter un dommage pour le bailleur, autorise ce dernier, suivant les circonstances, a faire résilier le bail, il faut examiner ces circonstances et reconnaître si elles comportent un caractère suffisant de gravité pour taire admettre la résiliation ; que tous les griefs de la veuve Germain se réduisent à la conversion d une maison bouigeoise en auberge ; que les principes sur la matière sont qu'ane maison destinée à un genre particulier de commerce soit utilisée comme telle par le preneur a peine de résiliation; qu'une maison bourgeoise ne puisse être convertie en ateliers de maréchaux serruriers, charpentiers et autres ouvriers à marteaux, à peine de résilia— ir la raison que la solidité de la maison en est atteinte, et qu'il t des dégradations importantes, mais que la conversion en auberge aucun de ces inconvénients ; que si là voisinage peut en être inode, le bailleur pouvait prévoir cette chance et en faire l'objet d'une clause spéciale; que si l'aOucnce des voyageurs peut donner lieu a quelques dégradations, elles ne sont pasde nature à compromettre le corps du bâtiment, et rentrent seulement dans la catégorie de celles dont le preneur est tenu à sa sortie ; qu'enfin les destinations des bâtiments sont si variables en France depuis que le commerce a pris de l'extension, qu'habituellement ou voit les bétels convertis en magasins. » — Appel da la veuve Germain. — Arrêt.

La covn ; — Considérant que rappelante D'à pas fait défense de souslooer; ou'eUe n'a pas interdit aa locataire de vendre vin; qu'elle n'établit aucunes dégradations; que lors même que l'affluence des personnes qni se rendent cbex Tyssier nnirail a la conservation de la propriété des papiers et des peintures, il n'en résulterait pour le locataire que l'obligation de remettre les lieux dans leur état primitif ; — Adoptant, aa surplus, les motifs des premiers juges ; — Dit bien jugé, mal appelé, aie. Du 2 janv. 18S7.-C do Bourg es. -M. Mater, 1" pr. (1) Etpiet t — (Époux Rittta C. marquis do Cbastenay.)— Le marquis de Cbastenay donne a bail pour neuf ans anx époux Laloureu, marrhaods d'eaa-de-vie, portion d'une maison qui appartient A son épouse. Suivant une clause de l'acte, les preneurs sont garants des sous-locations qu'Us consentiront. Us (ont cession de leur bail au sienr Lemonnier, qoi ensuite soos-loue une boutique et arrière-boutique au sieur Riotte, serrurier, et à sa femme.— Après le décès du marquis de Chastenajt/et sur la demande de sa veuve, 8 dèc. 1816, jugement par défaut du tribunal civil de la Seine ainsi conçu : — « Attendu que Riotte et sa temme sont sans droit pour occuper une boutique et dépendances faisant partie des lieux loués à Laloureux et sa femme... dans une maison sise à Paris, rue Gaillon, n* 25, appartenant à la succession de la fene veuve Debaune tl'Ajejan, et non occupée par lesdils sieuret dame Laloureox j — Attendu, en outre, qne les détendeurs exercent une profession contraire a la destination des lieux, nuisible à la solidité de la maison et incommode aux hvalaires; — Attendu qu'aux termes des art. 17S8 et 1789 c. riv., le preneur no peut employer la chose louée i un antre usage que celui auquel elle a été destinée; que dans le cas contraire, et lorsqu'il résulte de k nouvelle dttUnation des lieux un dommage quelconque pour le bail-

Pot h 1er, n« 23 ; M. Du vcrgler,t. S, n» 58). — On peut signale re parmi les circonstances qui doivent être prises en i la disposition matérielle de la chose, son appropriation à tel tel mode de jouissance, à tel ou tel genre d'exploitation ' on doit également avoir égard au fait que celle chose a reçu telle destination, que, par exemple, si c'est une maison, elle a toujours été occupée bourgeoisement (V. en ce sens Delvincourt, t. 3, notes, p. 192, et MM. Duvergler, t. 3, n* 396; Troplong:, n* 308). — Ha été jugé l* que la chose louée ne pouvant pas être employée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, 11 s'ensuit que le propriétaire d'une maison destinée à un débit de marchandises et qui l'avait louée à un marchand d'eau-de-vie, peut expulser te sous-locataire qui exerce la profession de serrurier, et le faire condamner à des dommages-Intérêts (Paris, SS mars 1 81 7) (1) ;— 2* Que celui qui aloué une boutique appropriée au commerce d'épicerie, et servant depuis longtemps à ce genre d'industrie, ne peut, sans encourir la résiliation avec dommages- Intérêts, sous-louer à une personne exerçant une industrie diffé- g renle.celle de boulanger, par exemple (Bourges, 4 mars 18 42) (î) F 913. L'introduction de Allés publiques dans un appartement 1

d'une

donnée à bail est une

résiliation, carelltf

leur, celui-ci a le droit d'expulser le preneur; — Attendu que les lieux ne sont pas garnis de meubles et effets suffisants pour assurer le payement des loyers; — Le tribunal ordonne que Riotte et sa femme seront tenus, dans ie jour de la signification du présent jugement, de sortir de>diis lieux, après les avoir rétablis dans l'état ou ils étaient lors de leur entrée, et y avoir lait les réparations dont les locataires sont ordinairement tenus, sinon, et faute par eux de ce faire dans ledit délai, et icelai pas s*, autorise la veuve de Cbastenay, es noms, a les faire expulser ea la manière accoutumée, et à faire constater par le commissaire de polie* da quartier, pour éviter les trais, les réparations qui peuveat être à faire et estimer les frais d'ieelles et du rétablissement des lieux dans leur état primitif; comme aussi autorise la veuve de Cbastenay 4 faire séquestrer lei meubles et effets étant dans les lieux dont il s'agit , poar sûreté des loyers dus par Laloureux et sa femme en vertu du bail susdaté et des frais de réparations et de rétablissement ci-dessu énoncés, dans la cas où Riotlte et sa femme ne les feraient pas eux-mêmes ; condamne en outra ces derniers solidairement en 600 fr. de dommages-intérêts, & raison da tort qu'ils ont occasionné et qu'ils occasionnent journellement i la veuve de Cbastenay ; les condamne en outre solidairement aux dépens, dans lesquels entreront les frais de référé précédemment introduits; sur le surplus desdites fias et conclusions, met les parties hors de casse. — Appel. — Arrêt.

La cnim ; — Faisant droit sur l'appel, et adoptant les motifs des premiers ju;cs, ordonne que ce dont est appel sortira effet, quant aux dommages et intérêts et é la solidaritt des dépens prononcés contre R.otte et sa femme.

Du 25 mars 1817.-C de Paris.

(*) Eipic* : - (Bernard C. Prévost) — Le sieur Prévost exploit* depuis fort longtemps dans sa maison un fonds de commerce d'épicerie. Le 10 juin 18S4, il loua celte maison au sieur Bernard. On ne lit point dans le bail que le preneur fut expressément assujetti à continuer la commerce do son bailleur Seulement celui-ci y 61 ainsi désigner les lieux loués : — « Une maison sise sur le marché au ble de la Guercbe, consistant en une boutique sur le devant , garnie de deux comptoirs ea bois de chêne et ayant chacun un tiroir, et dont un desdils tiroirs a an* serrure et deux clefs, et de montan's et rayons et de soixante-trois boites , servant le tout à meUre les marchandises, a Le sieur Bernard ayant soos-louè plus tard la maison à un individu qui y établit un commerce de boulangerie, le sieur Prévoit soutint que la clause ci-dessus imposait tacitement au sieur Bernard l'obligation de conserver aux lieux loués la destination qu'ils avaient eue constamment, et pour y a voit contrevenu, il le poursuivit en résiliation du bail. — Le 81 mai i f 841, jugement du tribunal eivil de Saiot-Amand ainsi conçu : — • Attendu que Bernard n'a pas conservé i la chose la destination présumée d'après les circonstances (c. civ. art 1788); — Qae les lieux avaient été précédemment exploités comme établissement d'épicerie, que Bernard a joui lui-même en cette qualité, que les ustensiles loués conviennent principalement suivant leur détail au commerce d'épicerie ; — Que Bernard a tellement reconnu que la chose était destinée à ce genre d'industrie, qu'il a imposé à son représentant l'obligation de tenir et faire le commerce d'épicerie ; — Et attendu que cette stipulation n'a eu lieu qu'après eatrée en jouissance de Desbruères comme boulanger; qu'eue a été exprimée le 23 novembre, précisément le jour ou Prévost présentait sa requête et obtenait ordonnance ; que . de l'enquête ressort la preuve évidente qne cette condition ainsi formulée n'a été qu'an hommage apparent rendu a la loi tacite du bail ; qu'il n'y a eu à cet égard qu'un arrangement lictif imaginé pour obvier aa procès; qu'eo fait, Bernard, sa sor-

LOUAGE. — CJUP. 3, SSCT. 4, ART. 1.

Ml contraire à la destination naturelle et présumée des lieux koé» ; elle tend d'ailleurs à causer au propriétaire le plus grave préjudice, en discréditant sa maison et rendant ia location ultérieure beaucoup plus difficile (Lyon, 6 fév. 1853; Req. 19 mars 1855) (1). — C'est ce qu'enseignent aussi MM. Duvergler, t. 3, «• 402 j Troplong, n« 308. V. également le nouveau Denisart, v» Bail, S *, n* 6. — Toutefois, si la maison louée était mal famée, il déjà, dans le temps qui a précédé immédiatement le bail, elle avait en la destination que le preneur lui a donnée , ou bien encore si le bailleur avait connu d'avance les intentions du preneur et l'emploi qu'il se proposait de donner à la maison, il ne serait pas, on le comprend facilement, recevante à se plaindre et à demander la résiliation. C'est ce qu'enseigne aussi H. Troplong, toc. cit. — Le fait du sous-locataire d'une maison qui y a établi on lieu de rendei-vous n'est pas un raottl suffisant pour faire résilier le bail contre le locataire direct, lorsque celui-ci s'est empressé de faire cesser cet état de choses aussitôt qu'il en a été prévenu, et avant l'Introduction de la demande en résiliation (Uoge, 6 Juin 1839) (2).

974. De ce qu'un propriétaire, dans la vue de faire réduire les indemnités réclamées par son locataire, a argumenté d'une «anse de résiliation de bail, telle que celle résultant de l'introduction dans les lieux de femmes publiques, il n'a pas par cela seul renoncé judiciairement au droit de demander par la suite la résii du bail pour cette cause (Req. 19 mars 1833, an*. Frêne 273). — Quand une demande, dit M. Troplong, foc. ir des motifs d'honnêteté publique, quand elle In- UHBurs de plusieurs familles réunies sous le même teit et condamnées au spectacle du plus détestable exemple, les fias de non-recevoir sont défavorables; il faut d'impérieux motifs de légalité pour les faire prévaloir.

t7i. Mais pourra-t-on prouver par témoins que le preneur on ses sous-locataires exercent un infâme métier , quel que soit le prix du bail? La négative a été consacrée par un arrêt qui a décidé que l'offre de prouver, à l'appui d'une demande en résilia-

tast des lieux , y a placé me autre industrie; qu'en transportant ailleurs an ètiili««cment, il fa opposé è l'aaeien qn'il a'a laissé subsister que somme simulacre; — Déclare le bail résilié, etc.» — Appel. — Arrêt. La coca ; — Adoptant les motifs , confirme , etc Do 4 mars 1 949.-4!. de Bourgcs.-M. Aupelit-Durand, pr.

(1) 1" : — (Bcossier C. Blenat.)— Le 8 août 1839, Jugement

ti tribunal de Lyon, qui déclare résilié le bail fait par Blenat i Martin Brasier:— a Attendu qu'il est demeuré pour constant, et de l'aveu de ce dernier, qu'il tient des CUcs publiques dans l'appartement que lui a sousbaè le sieur Blenat ; — Attendu que, lors du bail verbal passé par le Hfor Blenat, le sieur Martin , dit Brossier, ne lui a pas fait ronnaltre sa I rotession , qui est contraire aux bonnen meeur»; — Attendu qu'il entrait dus l'esprit de ce bail que le sieur Martin , dit Brossier, devait jouir en boa père de famille, et que ce principe est d'ailleurs consacré par l'art. 1798 c. civ. ; d'où il soit qu'étant contrevenu à cette obligation niiurelle en empiétant la chose louée A an lien de prostitution , c'est le cas de prononcer là résiliation do bail, a — Appel. — Arrêt.

L» coca ; — Adoptant le* motif» des premiers juges ; — Confirme.

De 6 fév. 1833.-C de Lyon, 9* eb.-M. Reyre, pr.

S* Stftct : — (Fremont C. Périer.) — La code; — Sur le moyen tire de la violation prétendue de l'art. 1134 c. tiv., en ce que le sieur

Périer aérait consenti que la maison continuât d'être habitée par des frtunes publique» jusqu'à la. fin du bail; Attendu que si, dans le

jusqui U fin du bail; Attendu que si, «u. r-»- le jugement du 13 fév. 1933, le sieur Périer, dans la vue lire le montant des indemnités réclamées par le Jieur Fremont, t argumenté de l'introduction dans tes lieux de femmes publiques dont h présence pouvait écarter des locataire» honnêtes, on ne saurait induire *» la qu'il ait consenti A ce que la maison continuât d'être une maison « prostitution, et qn'il se soit formé a cet égard an contrat judiciaire Wlrc les parties; — Rejette.

Dn 19 mars 183S.-C. C, cb. req»-MM. Zangiacomi, pr.-Moreao, rap.

(9) (ffieolay C. Julliol.) — La cona; — Attendu que s'il était mime prosTé que, dans le commencement de 1837, Willem», sous-locataire et la maison dont il s'agit , y aurait établi un lieu de rendez-vous on •oison de passe, ce fait ne serait pas un motil suffisant pour prononcer b résiliation du bail lait A Julliot par l'appelant, parce que, dés lo 5 **r. 1837, et avant l'introduction de l'action , cet étal de choses avait **>•*; <F«j il sait que les faits dont l'appelant demande a (aire preuve *>«t ^relevants.

On 6 juin 18S9.-C. de Liège.

TOMI XXX

lion de bail, qu'une locataire exerce l'état de flUe publique, contrai rement aux clauses du bail, doit être rejelée comme inadmissible (Paris, 6 Janv. 1 838 , aff. Midy. Nota. L'arrêt se borne à rejeter la demande sans en donner de motifs). Mais si une telle décision pouvait passer en principe, ne renverserait-elle pas la règle consacrée plus beat, que l'introduction de filles publiques dans une maison est une cause de résiliation du contrat? Car si les tribunaux refusent d'admettre la preuve, que deviendra la règle? —

Falson* toutefois

avec H. Troplong, n* 303, que

0 s'agit ici de faite qui touchent à l'honneur et à l'égard desquels l'admission de la preuve testimoniale peut avoir des dangers pour la vie privée, les magistrats doivent se montrer scrupuleux et examiner avec soin si la plainte n'est pas déterminée par un esprit de haine et de vengeance ; que, pour cela, ils doivent consulter le caractère des parties, leur réputation, leurs antécédents, etc. SI l'on offrait de prouver la profession du locataire par titres écrits et délivrés par la police, l'admission de cette preuve serait sans difficulté.

* 7«J. Ce qui vient d'être dit de l'Introduction de filles publiques dans la maison louée s'appliquerait également à l'établissement de maisons de jeu. Ces dernières, en effet, ne sont ni moins immorales, ni moins dangereuses. Un an-èt de Paris (l t mars 1 826, aff. Benazet, n* 22 4) a jugé, comme nous l'avons vu, que la location, par le propriétaire, d'une partie de la maison, pour y former un établissement de ce genre, donnait aux autres locataires le droit de se plaindre et de demander la résiliation avecdommages-IntéréU. Or, la réciprocité est ici de la plus rigoureuse justice; et d'ailleurs les raisons de décider sont les mêmes dans les deux cas (V. en ce sens, N. Troplong, n* 304).

* 7 T. On a même jugé, et avec raison solvant nom : i* que sous-louer à une société, et spécialement aux membres d'un cercle, on appartement destiné à l'habitation d'un locataire et de sa famille, c'est faire an changement dans la destination locative, qui donne lien à une demande en rétablissement des lieu, et, à défaut, en résiliation du bail (Aix, 31 Janv. 1833) (S), ce

(S) Espèce .• — (Houriês C. Ratisboane.) — Le sieur Moeriés loaé. pour einq ans, aa sieur Ratijbonne le premier étage d'une qui lui appartenait à Marseille. Le sieur Rati abonne est décédé, laissant pour héritiers des enfants mineurs sous la tutelle de la dame Sciama, leur tutrice. Le sieur Nora , son procureur fonde, a sous-loué aa sieur Matberon qui a prétendu, plus tard, avoir fait cette location pour le compte de la société de» Beaux-Arts. — Mouriés, après la prise de possession des lient par la société de» Beaux-Arts, assigne la dame Ralis— bonne en résiliation du bail principal. Celle-ci assigne à son tour la sieur Matberon en garantie. — 20 déc. 1832 , jugement da tribunal ds Marseille qui prononce la résUiation du sous-bail , a partir dn f avril, 1er* prochain , à la charge par le sieur Matberon de payer aux mineur» Hatisbonne, A titre d'indemnité , le montant de la sous-location jusqu'à» 99 septembre suivant, ou aa moins jusqu'à la reloration ; et ré serre ** sieur Meuriés tous ses droit» contre le» héritiers Ratisboone, et à « tous ceux leur afférent contre le sieur Matberon dans la eu de dations excédant celle» qui résultent de 1 Arrêt (après délibéré).

La coc» ; — Sur le fond : — Attends que les héritier» de Gustave Ratiibonne, soit Joseph Matberon, leur sous-locataire dn local dont il s'agit, ont employé ce local A an autre usage que celui auquel il était desline d'après le bail à loyer passé par Daniel Mouries à feu Ratisboone ; — Attendu qu'il en résultait un dommage pour ledit bailleur, par plus de dégradations aux appartements, et par des inconvénients pour les antres locations de cette maison; — Attendu que, dés Ion, eerJorroéraent a à l'art. 1799 e. av., M ounés est fondé à réclamer des héritiers Ratisboone le rétablissement des lieux a leur première destination, ou, k défaut, le résiliement du bail; — Attendu que des délais ne penventêtre accordés pour ce résiliement . une telle disposition étant contraire à la fixité du principe que la loi établit.— Sur les diverses garanties respectivement demandée» par les héritiers Ratisboone et par Matheroa : — Attendu que, s'il est réel que les héritiers Ratisboone en inscrivant, en tète de leur sous-location h Matberon , le bail A loyer qu'ils avaient de Mouriés, ont ainsi fait connaîtra ê Matberon la nature des droits qu'ils avaient et dont ils lai faisaient cession , il est également établi, par les faits de la cause, que lesdit» héritiers Ratisboone, on toit Nova, leur m.mJalaire, ont eu connaissance de la destination que Mat héron donnait aux appartements qu'il louait;— Que, dès 1ère, les garanties à accorder ne sauraient être entières, et qu'il y a lieu de statuer à cet égard autrement que les premier? juges ; — Attende que ces dernières eonsidèralieus doivent être appréciée* dans l'adjudication des dépens; — Par

LOUAGE.— Chap. 3, Swet. 4, Ajit. I.

qo« est approuvé par MM. Duvcrgler, t. s , n* 3»l, el Troplong, tr 305 ; — 2' Que le consentement du bailleur qui a loué sa maison à un individu se disant négociant, en lui interdisant la faculté de sous-Iuuer, et sans s'expliquer sur l'usage du bail, est Vicié d'une erreur suffisante pour faire annuler le contrat , lorsque le preneur c.veice la profession d'bolclier, et emploie la maison louée à loger dcs< ouvriers (Bordeaux, 10 mars 1828) (l).— Il y avait assurément lieu, dans ce cas, de prononcer la résiliation du bail; mais à noire avis ce n'était pas pour cause d'erreur , c'était bien plutôt pour cause d'emploi de la chose à une destiuar lion interdite par le bail.

Au reste, et d'après un arrêt, le locataire ne peut, pendant 3a jouissance, sous le prétexte que sa profession exige des précautions particulières, prendre des mesures incommodes pour le propriétaire, lorsque surtout U ne les a pas jugées nécessaires en entrant dans les lieux; — Et spécialement, un chef militaire qui s'était, en occupant un appartement, contente d'y placer un planton, ne peut ensuite y établir une sentinelle qu'il faille relever pendant la nuit (Paris, 5déc. 18 1 i, t'« ch., Nicolas C. le colonel Trye).

Lorsque le preneur exerce dans la maison louée une profession commerciale cl industrielle, et que, par suite, un certain achalandage se trouve attaché au local, peut-il, sans manquer à ses obligations, fermer l'établissement et abandonner les lieux avant l'expiration du bail, soit pour .nier s'établir ailleurs, soit pour cesser entièrement l'exercice de sa profession? Polhicr, n* I8U, et M. Duvcrgler, t. i, n' «03, se prononcent pour la négative. Mais nous pensons, as 00 H. Troplong, n' 309, que la question doit être résolue par la distinction suivante. Ou bieu l'achalandage était inhérent au lpcaj lui-même et existait avant que le locataire y entrât. Dans ce cas , il appartient au propriétaire comme accessoire de l'immeuble et accroît à son profit la voleur lecative de la chose, tir, comme la clôture

anticipée de l'établissement aurait nécessairement pour effet 4i

détruire l'achalandage el par conséquent de déprécier la maison, qui ne pourrait à l'avenir être louée que pour un prix inférieur, il est évident que le bailleur aurait le droit de se plaindre du préjudice qui lui serait causé. Il aurait le droit de prétendre qu'es laissant les lieux inoccupés, le preneur ne jouit pas de la chose louée suivant sa destination. C'est cette hypothèse seule que Polluer el M. Duyergier paraissent avoir eueèn vue, et II faut convenir qu'à son égard leur décision est d'une Incontestable justesse. — Ou bien l'achalandage, au lieu d'être attaché à la maison, u lien de tenir à des habitudes prises par le public avant l'entré» du locataire, y avait été créé ou amené par lui. Supposons, pv exemple , qu'une boutique occupée antérieurement par un marchand de comestibles soit louée à un marchand d'étoffes; celuici ne trouve point en arrivant i

ces motifs, sans s'arrêter à l'appel de Mathenaa contre Mouriês, avant

tel égard que de raison & son; appel contre ladite Sciama, veuve Ratis— banne, en la qualité qu'elle agit, ayant tel égard que de raison a l'appel de rctle dernière contre Matlicron, et faisant droit * celui de Uourics; — Entendant, condamne ladite Sciama, voutc Rati?uonne, ou soit Matheron , son sous-locataire, à rendre les lieux dont s'agit a leur première destination locati'Cj et ce dans la signification du présent arrêt, 4 défaut de quoi , et passé ledit délai , dés maintenant comme pour lors, en vertu du présent arrêt, et sans qu'il en soit besoin d'autre, déclare le bail passé par Mourïés a feu R.itUbonne, et, par suite, le sous-bail des héritiers de ce den.ierà Matheron et dont il s'agit, résiliés, avec adjudication de dommages-intérêts et pavement des dégradai ons qui peuvent avoir ou lieu ; réduit la garantie de II veuve Ralisbonnc contre Malberon au pavement des simples dégradations et dommages du fait de celui-ci , i évaluer par experts; réduit la garantie de Mattieron envers ladite Sciama, veuve Ratishonne , A la restitution par celle-ci du prorata du loyer du semestre courant, pendant le temps de la non jouissance ; et, dan* tous les cas, condamne ladite Sciama, veuve Ralisbonnc, a paier a Mourïés le montant des dégradation* qui auraient été commises au local dont il s'agit, d'après l'évaluation qui en sera faite a la sortie dudil Matheron, par experts contenus, autrement pris et nommés d'office; — Ordonne la restitution des amendes des divers appels, compense les dépens entre Matbcron et ladite Sciama, Tcuve Ralisbonnc; — Condamne chacun d'eux, el par moitié, A tous les dépens envers Mourics. bu SI janv. I853.-C. d'Aix, l"cb.-M. d'Arlatao-Lauris, pr.

(1) Etpk* : — (Pilet C. Espinasse). — ~ fév. 1808, Pilet prend à lour une maison appartenant a Espinasse. Il s'intitule , dans le contrat, négociant, dumcuranl a Bordeaux, rue des Aires, n*15. Une clause portait : n i)a il loue celte maison pour l'habiter loi et sa famille, el qu'il s'interdit la faculté de lous-louer sans le consentement écrit du bailleur. » — Mais bientôt celui-ci fut informe que Pilet était gargolier, patcob- comme tel, qu'il donnai! à manger aux ouvrier* et les logeait ; qu'enfin il n'avait jamais habité le domicile indiqué au bail. — Action cd résiliation sur ce que U bailleur avait été -trompé tant sur la qualité du preneur que sur l'usage auquel il destinait sa maison. — 38 février, jugement qui accueille la demande. — Appel. — Arrêt.

La OOtnij — Attends que, dans la police de location de 7 février dernier, Pilet a pris le titre cl la qualité de négociant ; qu'Espinasse a consenti à lui louer, ea lui supposant celle profession , une partie de sa maison, rue Hspril-des-Lois ; qu'il est établi par l'extrait du cote général des contributions, que Pilet exerce la profession d'hôtelier, et donne habituellement a manger asx ouvriers, qui y logent même momentanément; que Pilet essajo eu vain de cacher cette profession, en

un achalandage ton* forme dont 11 ilionde son bail, il ferme Téta-

, le propriétaire n'aura pas le droit de se plaindre. Il n'avait pas donné d'achalandage au preneur; par conséquent , celui-ci n'est pas pbjig» de lut eu rendre un; en laissant dépérir celui qu'il avait formé, il ne lèse point les droits du propriétaire. — Jugé, conformément aux idées qui viennent d'être exprimées : t* qu'il y a lieu i prononcer la résiliation du bail d'un magasin destiné depuis longtemps à un commerce, d'épicerie par exemple, lorsque le locataire tient sou magasin fermé et sans exploitation, soit narre qu'il a cessé son commerce d'épicerie, soit perce qu'il l'a transporté dans un autre local ( Paris, 28 avril 1810) (3); — 2* Que le bail d'une maison qui a été destinée de tout temps à l'exploitation d'un commerce de droguerie-pharmacie doit être résilié , dans le cas où le locataire a transporté son établissement commercial dans un autre lieu, et laissé, par suite, la maison fermée et non occupée (Paris, t«r mars I88fr) (3) : fl est à remarquer, dans l'espèce, que le preneur, bien que n'occupant pas

alléguant qu'il achète et revend des bois de charpente , puisque sa salent* constat* ta véritable profession ; — Attendu que l'usa;- au i l il destinait la partie de la maison qu'il prenait à loyer n'a point été déclare dans le bail du 7 février; qu'il l'a même dissimulé an bailleur, par te supposition d'une profession qui ne lui appartenait pas ; eu* sH

n'y a pas fraude dans la conduite de Pilet, il y a au moins ea *»« dans la contention , el que c'est 4 celui qui en a été U cause à en »p-

P0DulÔ ÏÏÏlfe^C. de Bort.-^d* Saget, ne,

(8) (Hubert C. Bourlou.) - U cou» ; - AUendu que tout lecatt* est tenu d'user de la chose louée . suivant sa destination indiques par les circonstances ; que , dans l'espèce , le* lieux loués à Bourton M à sa femme étaient destiné» depui» très-longtemps au commerce d'épicerie, * que, dans l'cial actuel, la boutique est leaue fermée* , -Met I* jegemrtt dont est appel au néant ; ordonne que le bail sera et demeurer» résilié; autorise Hubert a mettra ecrileau et louer, mais à ses propres risques , etc.

Du S8 arr. 1810.-C. de Paris.

(3) £rp*e# .- — (Veuve Lange C. Guillet. ) — La veuve Lang* *«>< loué, pour neuf années , au sieur Guillet, une maison où le commert» de la droguoric-pharmaei* s'exploitait depuis un temps immémorial . et pour lequel elle avait été spécialement dispesée. — Le sieur Guillet devait en user suivant sa destination , et tenir, ea outre , les lieux ton*» constamment garnis de meubles, effets, marchandises, en qualité et valeur suffisante pour répondre des loyers. Cependantle sieur Guillet fenn» et abandon a U maison louée, et transfera son établissement commercial dans une aitre rue, où il l'exploitait et où il fixa sa demeure.— ta dame Lange, a laquelle le sieur (juillet payait néanmoins avec exaciitul» les loyers, prétendit qae le défaut d'occupation et d'exploitation détail occasionner une perte réelle pour la maison , el que celle perte sers» surtout plus sensible, lorsqu'elle voudrait (aire un nouveau bail, à raison de la diminution de l'achalandage attaché à la maison longtempe avant la location consentie an sieur Guiilct. Elfe assigna, en conseil**"' ce dernier, à On de résiliation de bail, de rentrée en jouissant» de iaoi> son, el de dommages-intérêts. — Jugement qui déclare la di»« v*w» Lange non recevante dans sa demande, parles mol fs suivants:— • Attendu que, parle bail consenti par la dame veuve Lange au sieur Gaii* des lieux dont il s'agit, il s'est point fait défense au premier d'exerv» ailleurs que dans lesdils lieux son commerce de drpguisie ; juc '* *■* prohibition qui soit insérée audit bail, est celle de sous-louer i dsi iw*" vidus exerrant des métiers dits a marteaux et i des blanchisseuses; "* Attendu, d'un antre côté, qu'il est articulé et non contesté que le» l»rf[J jusqu'à ce jour ont été exactement payés, et que le* lieux Iwèi m»

LOUAGE.— Chap. 3

ln Tlenx, payaft exactement ta prix do loyer; cette circonstance , qui pourrait paraître favorable au propriétaire et paralyser son action, n'a pu néanmoins laire fléchir le principe; — y Que, lorsqu'une maison servant à nne auberge, a été louée à un aubergiste qui a «ami les liens de meubles insuffisants pour l'exploitation, cl mil se trouve en outre, pour défaut de ressources pécuniaires , hors d'état de taire Taloir l'auberge, il y a lieu de faire prononcer ta résiliation dn bail , encore bien que le locaialro offre de donner caution pour le payement des loyers pendant lotie ta durée dnball (Pan, n mars 1834) (l) ; — *• Qu'il n'est point permis au locataire d'un hôtel ou de tout antre établissement commercial de l'abandonner avant l'expiration du bail, quoiqu'il ea ait payé anticipativement le loyer (Liège, 21 tév. 1838) (2); — 5» Que les tribunaux peuvent, pour un tel fat t . prononcer la résiliation du bail et condamner le preneur o. des dommages-intérêts, bien qu'aucune clause expresse du hall ne lui Impose l'obligation de continuer le mode de jouissance que l'établissement avait avant son entrée en jouissance (même arrêt);— 6« Mais que l'engagemenl du preneur de n'exereéir, dans les lieux loués, d'autre profession que celle pour laquelle il a déclaré louer ne l'empêche pas de transporter son industrie dans une maison dlf- Krente, pourvu qu'il ne ta remplace pas par une autre dans celle qu'il quitta i Douai, 7 avr. 1842) (3);— Que l'obligation pour ta

partis d'effets tnobilîert et marchandises en quantité suffisante pour répondre du payement des loyer* qui sont à échoir .. ■

Appel par la veuve Lange, qui soutient que l'intérêt de la propriété exige qu'on fasse eesser l'état d'abandon et de dépréciation de la maison, «t qu'on la rende à sa destination prouvée par des actes nombreux, des Teateset des baux. La demanderesse invoque en sa faveur les art. 1729. 17»! e. civ. , l'opinion de Polbier, Traite du Louage, art. 1 89 et 190, et tofio un arrêt identique de la cour de Paris, du 28 avril 1810.— Arrêt.

La cor a; — Vu les dispositions des art. 1728 et 1729 c. civ.; — Considérant qu'il résulte de toutes les circonstances de la cause que les iieas ont été loués à Guillct pour y exploiter le commerce de droguerie, qui y était exploité antérieurement, et depuis longue- années ; — Considérant qa'il est constant, dans La cause, que, depuis plus d'on an, Oiîillïl a transporté sa maison de commerce rue des Arcis , et que les lieux par lui loués sent restés fermés ; d'où il suit que Guillet a changé la destination des lieux loués;... — Déclara résilié le bail fait parla veuve Lange i Guillet, etc..

Du t" mars 1850.-C. de Paris, 2* eh.-M. Vaufrdand, av. gên.

(1) t'tpice > — (Duchêna C. Vitre.) — Les meubles du sieur Duchêne, aubergiste, ayant été saisis, pour raison de ses loyers, à la requête du sitv Vitre, son propriétaire, Ducbénc aseigna c« dernier pour voir déclarer la saisie nulle et frustraloire : mais le tribunal de Mont fort , loin de délarer la saisie nulle, prononça, au contraire, La résiliation du bail; te foadaat sur l'étal de déconfiture de l'aubergiste, et sur va qu'apte» la «ente des meubles, l'auberge se trouverait dégarnie. — Appel par Dueaèiie. Dosant la cour, il a offert de présenter une caution solvable pour le fayeneat du loyer pendant toute la durée du bail, et a soutenu que «'fiait la «no sûreté suffisante pous empêcher la résiliation, ainsi que la veste des meubles déjà saisis. — Arrêt.

La ootra;... — Coasiderant que la résiliation du bail a été provoquée par l'intimé, dans son écrit du 15 janvier dernier; qu'elle «st autorisée par l'eut d'insolvabilité des locataire*, qui avaient vendu leur mobilier a Leyeigaeiil, suivant acte auliicotique du b fer. 1853 ; que, d'après les déclarations de ses cohéritiers, adjudicataire* de* immeuble» dépendants de la «ucceoioa du père commua , qui sont consignées dan* un •cl* du 11 décembre, la part héréditaire de rappelant si- trouve absorbée parie* detle», ainsi que par les (rais de partage et de liquidation

— A l'égard de I offre d'uii cautionnement (.our répondre des jouissances:

— Considérant qu'il ne »cOil pas au locataire d'une auberge, telle que celle de Vitre , de garantir te payement du prix envers le propriétaire; qu'il faut, dt plus, l'en'retenir, swsant la destination qu'elle a reçue par le bail, art. 1728 et 1729 c. civ. ; que les appelants ne possédant, lors de la saisie, que des elfes mobilier? Ires-in-ufli»anl> poar la faire valoir, et, manquant d approvisionnement», ils causeraient la ruine de cet eUlUsemeni, en écartant les consommateurs qui auraient eu l'intention de la fréquenter; qu'ain.i cette proposition ne peut être accueillie...

Du 17 mars 1854.-C. de Pau, l' cb.-M. BoulLairc, pr.

(â) (Rametat C. Philippe.) — La erra ; — Attendu que les circon- «faom ae m rave établissent que e'êst une auberge ou hôtel qui a fait l'objet du bail ; que cela rtsnlta notamment de la qualité d'aubergistes #*» par tas parïtes contractantes et de la destination anterienre de la ■oison louée, tauarlle, de l'avis des partie», a été indiquée comme eo- «rçsee 1-Héfel de Flandre, et enfin de la clause également avoue* que rtatel ton» devait être garni d'an mob.l.er nécessaire; - Attendu q«

Segt. 4, Art. I. 347

preneur d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination et h l'Intention présumée du bailleur, ne va pas jusqu'il gêner le preneur dans le libre exercice de sen industrie nu de sa profession ; qn'aînsi, le locataire d'une boutique destinée à l'exercice d'un commerce de détail ne contrevient pas & son bail en établissant dans une autre nie un commerce de gros, et en allant lui-même habiter au siège de cet établissement, si d'ailleurs il continue par l'intermédiaire d'un commis l'exploitation de son commerce de détail ; que le locateur se plaindrait à tort de la moindre activité de ce dernier commerce, et de l'enlèvement des meubles de son locataire, si les marchandises de la boutique sont plus que suffisante* pour la garantie du loyer, et que le locataire en offre même la consignation à l'avance (Nancy, 26 fév. 1846, aff. Jauni, D. P. 46. 2. 117).

Il a été jugé que lorsqu'un local, servant a un magasin d'épicerie, est loué à un épicier qui, après y avoir exercé le commerce d'épicier, a pris un autre local où ilaélablison débit, etaferme son premier local ou magasin, celle circonstance de la clôture du magasin ne donne pas au propriétaire le droit de demander la résiliation du bail pout usage delarhoseconlralre à sa destination; il alléguerait en vain que, par la clôture, le magasin ou la boutique louée perd son achalandage (Lyon, 26 mai 1821) (i). — M. Troplong {toc. cit.) parait croire que ta contrariété entre ce dernier arrêt et

le preneur était obligé d'employer la chose louée a l'usage auquel elle était destinée et d'en user en bon père de famille jusqu a la tin de sa jouissance; — Attendu qu'il n'a point satisfait à cette obligation, mais qu'il a, au contraire, causé un préjudice réel à l'établissement en le quittant et le tenant fermé deux moi» avant l'expiration du bail; d'où il suit qu'il y a lieu d'en ordonner la résiliation et de condamner l'intimé à des dommages-intérêts, lesquels peuve-t être évalués équilablomont k 700 fr. ; — Met l'appellation et co dont e&t appel à ocaut; émendant, déclare le bail ré-ilié, etc.

Du 21 fév. 1H3H.-C. d'an, de Liège.

(3i (Duverger-Cornillo C. Degrysc.) — La cora; — Attendu qu'A résulte des termes comme de l'esprit du contrat de bail verbalement consenti entre le» parties, que la commune intention de celles-ci a été seulement d'imposer au preneur l'obligation de ne point faire d'autre état ou d'autre commerce que ceux spécifiés audit contrat, et non de le contraindre n continuer dans ladite maison la profession et le commerce [ amquel* j| disait vouloir se livrer; — Attendu, dés lors, qu'en admet- ; tant même que le preneur n'eût point continué son commerce d'horloge* \ rie dan» ladite maison, il n'aurait point par la commis une infraction ai bail a lui accordé, puisqu'il aurait ainsi usé du droit d'abstention qui lui appartenait; mais attendu qu'une infraction du rontrat existe, soit qao le preneur tienne des pensionnaire*, soit qu'il les loge, lorsqu'il lai est expressément interdit, romme dans l'espèce, non -seulement d'exercer d'autre état que cetni-ci d'horlo^er-bijoutier, [bals ans il de «ous-louer en tout ou en partie; — Attendu que par cela même que les conditions da bail dont il s'agit séht rigoureuses, il ne faut pas leur donner un sens plus étendu ijue celui qu'elles ont reçu de la volonté des partie»; qu'ainsi l'on ne saurait en induire que le preneur n'ait pu enlever une partie des effets mobiliers qui primitivement garnissaient les lieux loués ; que , d'ailleurs, le demandeur n'ayant pas conclu à ce que le preneur réintégrai ceux des effets mobiliers par lui déplacés, le tribunal, en ordonnant celte réintégration, a jugé ultra ptuta ; — Attendu, qu'en fait, le loyer est entièrement payé, et qu'il n'est pas dénié qu'il se trouve dans la maison des meuule- • nffl-ant- poar garantir le propriétaire dans le cas où elle ne lui serait pas remise, a la Un du bail, en bon état de réparations locatives ; — Par ces motifs, met l'appellation et le jugement dont est appel au néant; statuant par jugement nouveau, condamne Degryse à faire vider les lieux par les individus qu'il y loge, et :e dans le mois A partir de la signification du présent arrêt, etc., etc.; déclare Duvergernon ;cccvable à plus avant prétendre, etc.

Du 7 avr. 1812. -C. de Douai, l"ch>-M. Colin, t" pr. (*) Eipéet : — (Perrey C. Vindry.) — Le sienr Pcrrey était pT0pri*> taire d'une maison au rez-de-chaussée de laquelle se trouvait on magasin qu'il avait loué au sienr Vindry, et ou celui-ci taisait un coroninoo d'épicerie. Il parait que les locataire» qui l'avaient précédé exerçaient ia même profession, et que depuis longtemps ce magasin y était consacré. — Vindry prit un autre local, y transporta une pjrtie de Ses marchandise», y établit «on débit, et ferma le magasin loue par Pcrrey. — Perrey a prétendu que cette clôture diminuait la valeur du local, qu'elle chan* geail la destination qu'il a»ail toujonrs coe. et que c'était là une cause de résiliation. -Vindry soutenait qu'il avait le droit d'user à volonté do la chose louée, et que l'affluence des acheteurs était son outrage et le résultat de ses soins. — Le 17 avr. 1821, jugement du tribunal de Lvo», qui renvoie Vindry de sa demande : — «Attendu que le sienr Vindrv, en louant la boutique et les appartements dont il s'agit, ne s'eut pas »?-

LOUAGE. — CtUP. 3, SEÇT. \, ART. 1.

ceux ^précèdent n'est qu'apparente : « En y réfléchissant, dit- | il, on v*it qu'il est rondo dans une espèce où des circonstances de fait tendaient à établir que l'achalandage n'était pas attaché à la boutique. » Il est possible qu'en effet les circonstances du fait aient exercé quelque influence sur la décision ; toutefois , en lisant attentivement les motifs sur lesquels elle s'appuie , nous y Toyons une Intention juridique qu'il nous semble impossible de méconnaître : l'intention de dénier au propriétaire tout droit à l'achalandage, dans le cas même où les précédents locataires auraient successivement exercé la même profession dans les lieux loués.

»»•. Quoique le preneur doive Jouir de te chose suivant te deslinaUon qui lui a été donnée parle bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, néanmoins rien n'empêche un locataire, si cela ne lui a pas été formellement interdit par le bail, de faire de légers changements dans la distribution intérieure de te maison, de l'appartement ou autre billment loué, pourvu que ces changements ne nuisent en rien à la chose, et a la charge par lui de remettre les lieu» dans leur premier état à la fin du bail, si le bailleur l'exige: c'est ce qui se voit tous les jours dans les maisons de ville, où l'on déplace des alcôves, des cloisons, où l'on change de place des portes d'intérieur , etc. C'est ce qu'enseignent, au surplus, MM. Duranton, t. 17, n» 97; Duvergier, t. 3, n» 398 ; Troplong, n» 31 0. V. aussi, dans le môme sens, Lepage, Lois des bâtiments, 2* partie, p. 186. — Jugé, conformément à ces principes, l*que le locataire d'un appartement destiné à une hôtellerie a pu, si aucune clause de son bail ne le lui défendait, changer un grenier en plusieurs chambres destinées

lujelti » y faire exclusivement le de* épicerie», ni à les tenir

ouverts jusqu'à l'expiration du bail ; — Attende qu'ainsi le sieur Vindry a eu le droit de fermer sa boutique pour aller exercer ni commerce ailleurs, s'il le juge ronforme k ses intérêts ;— Attendu que le prétendu achalandage doit le sieur P errer se plaint que la clôture rie la boutique le prive, appartient au commerce et non a la boutique où le commerce s'exerce; que, dès tors, Vindry a pu et peut y exposer a iatj gré.» — Appel par Perrey. —Arrêt.

Là cotra; — Adoptant, etc., met l'appel an néant.

Do M mai 1824.-C. de Lyon, 4* ch.-M. Reyre, pr.

(1) Kfieê .— (Gourd C. Bouteille.) — Le sieur Gourd possède à Lyoa une maison; il a loue un appartement aux frères Juif : l'appartement du premier, duquel dépend un grenier, est loué à BouieiUe, hôtelier. — Ce dernier convertit le grenier en plusieurs petites chambres pour les voyageurs. — Les frères Juif qui avaient plusieurs portes sur le corridor cooduisant au grenier, ont prétendu qad résultait de cette innovation un trooble a leur jouissance qui tendait à compromettra leur sûreté; ilsout demandé, en conséquence, la résiliation du bail, avec dommages— intérêts. — Bouteille, mis eu cause par le propriétaire, a répondu qa'il ne changeait pas la destination de la chose eo rendant an grenier habitable; qu'il avait le droit d'en user à sa volonsé. et que ce n était point dépasser les beraes do la jouissance que de multiplier son logement; que l'exploitation d'un hôtel garni n'éiait point considérée comme nue profession défendue, et qu'il suffisait que son bail ne le lui défendit pas pour qu'il ait été autorisé à faire ce qu'a a fait. — SI déc. 1890, le tribunal de Lyon admet la prétention des sieurs Juif, et rejette l'action en garantie. — Appel. — Arrêt.

La coca; — Ea ce qui tourbe l'appel du sieur Gourd i l'égard des sieurs Juif frères : — Attendu que si. d'une part, les sieurs Juif frères intimé* purent aroir quelque raison de se trouver incommodés par l'espèce d'innovation survenue dans l'usace commun du passade du corridor ■or lequel aTait son entrée l'appartement par eux occupé, depuis qu'il y avait eu de petites chambres pratiquées dans le grenier étant au fond dudit corridor, occupé par le sieur Bouteille, nouveau locataire du premier étage dont ce grenier formait une dépendance, et de vouloir quitter leur appartement pour en motif ; d'autre part, ce fut sans fondement qu'à raison da ea il» exercèrent contre le sieur Gourd, appelant, une action en dommages et intérêts; — Attendu, au surplus, qun le bail dont s'agit, ayant pris fln pendant l'instance d appel par I effet de la propre dédite du iieor Gourd, la demande en résiliation d'icelui se trouve maintenant sacs objet, et qu'il s'est plus question que de statuer, soit «ur les dommages et intérêts qu'a adjuges aux intimés le jugement dont est appel qui à cet égard, et comme il vient d'être dit, ne saurait être maintenu, toit sur le* dépens qu'il est juste de compenser d'après les explications d-deatat ; — Attendu eu ce qui louche l'appel du sieur Gourd à l'égard du sieur Bouteille : —Que le sieur Bouteille en pratiquant, comme il le il, plusieurs petite* chambres dans l'intérieur du grenier qui faisait partit de sa location, ne fit qu'user dn droit qui loi appartenait, pui^jue de Mii caaoçemocts, plutôt utile* que nuisibles à la propriété de l'immeu-

à recevoir des voyageurs (Lyon, se nov. 1828) (!);—$• Et même que les changements opérés à l'objet loué peuvent, bien qu'ils paraissent avoir dépassé les bornes d'nne jouissance ordinaire, ne pas donner lieu a te résiliation du bail, si d'ailleurs, au moyen de quelques réparations faciles, les lieux peuvent être remis, à la sortie, dans leur ancien étal (Rennes, 28 janv. 1828) (2).

• O . Mais si le locataire peut toujours se permettre ces changements légers qu'il est toujours facile de faire disparaître saoi en laisser aucune trace dans la propriété, il n'aurait pas le droi de percer les gros murs, d'y pratiquer des ouvertures, enfin de faire des travaux ou des innovations qui nnisissent à te solidité des bâtiments ou qui présentassent quelques autres inconvénients. Il n'aurait pas le droit, par exemple, de percer les murs et la planchers pour y faire passer des conduites de gaz(Bourjon, t, îj lit. 4, sert. 3, nM 33 et suiv. ; MM. Duvergier, t. 3, n* 399 ; Troplong, n» 31 l). — Jugé qne le propriétaire qui a loué partie de sa maison à un distillateur n'est pas fondé , s'il n'y a dans le bail aucune Interdiction sur ce point, à faire résoudre le bail, soit sont le prétexte que par des constructions, telles que ateliers, que le locataire a faites pour l'exercice de son Industrie, Il y a, de sa part, usage de la chose louée contrairement aux conditions dn bail, soit sous le prétexte qu'il y a danger pour te maison parcs genre d'industrie; que, dans ce cas, le propriétaire a dû prévoir l'usage que le locataire ferait des lieux ; qu'il Importe peu aussi que ce dernier ait seulement pris dans l'acte la qualité de négociant, si sa profession était connue du propriétaire (Bourges, 24 avril 1828) (3).

S Si. Les tribunaux, tout en reconnaissant qu'il y a aa

ble, ne lui étaient interdits par aucune des dispositions de son bail, et qu'ainsi c'est sans raison qne le sieur Gourd l'appela en garantie avec n caution dans un procès de cette nature ; — Par ces motif* , met le jugement dont est appel au néant, quant au chef quia condamné le sieur GourS envers les sieurs Juif frères en (00 fr. de dommage* et intérêts, d* laquelle condamnation il est déchargé.

Du «6 nov. 184B.-C. de Lyon, ■• ch.-M. Reyre, pr.

(1) (Gauche C. Davenel et Vibert.) — La corna ; — Considérant ro* to procès-verbal de l'expert chargé , par le jugeaient interlocutoire de 30 ovr. 1827, de donner ton avis, tant sur le» inconvénients du mode de jouissance de la maison en litige, que sur les innovations reproche*» à Vibert, constate, d'une part, que la vibration occasionnée par la miss en mouvement des machines que ce dernier a établies dans ladite maison, n'est pas de nature à en compromettre la solidité, et, d'une autre part, que les dégradations qu'il s'est permises ea pratiquant , dans divers endroits, des ouvertures à la terrasse formant le mur extérieur, pour y placer les vitraux destinés à procurer un plos grand jour à l'un des appartements dans lesquels s* trouTeol le* mécanique» nécessaires d l'eiereice de sa profession, peuvent être facilement réparées, et le* choses remises^ l'expiration de la jouissance, dans leur état primitif, sans autos préjudice pour le propriétaire- — Considérant qu'il est également constaté par l'expert qu'à l'aide u'one dépense dont il axe le mentant, )• portion du jardin qui a cessé d'être cultivée pourra, à l'expiration «I* bail, être remise dans son ancien état de culture; — Considérant qu'il résulte do ce* opérations qu'encore bien que Vibert puisse paraître, ee n qui concerne les ouvertures faites aux murs de la maison, avoir excédé -t simple droit de jouissance appartenant à un locataire, il sufflt qu'il soit reconnu qu'au moyen de quelques réparations qu'il sera teno de faire Ions do sa sortie, le propriétaire n'éprouvera aucun dommage, puurqi.'"» doive reconnaître qu'il n'existe pas de motifs suffisants pour prononcer la résiliation du bail ; — Considérant enfin que Vibert «'est permis de déplacer trois arbres des lieux ou ils avaient été plantés par le propriétaire, et que, sons ee rapport, il est évidemment en faute ; — Parée* considération*, taisant droit , dit qu'il a été bien jugé en ee qu'il a été dedar» qu'il n'y a pas lieu de prononcer ta résiliation du bail, etc.

Du 28 janv. 1828.-C. de Rennes, 2* ch.-M. Deplessis, pr.

(9) JTjp*t*î--( Jacquet C. Micalef.)— En IA«5, le rieur Jacquet te» par bail au sieur Micalef, distillateur, une partie de maison avec on vaste magasin : il est dit qne la cour de la maison, donnant sur deex rues, sera commune aux locataires. — En 1827, Micalef prétendit aiwr l'entrée de celle cour par les deux portes, dont l'une était porte cocher* et l'autre porte particulière.— On procès s'engagea. Le sieur Jacquet, d* son eété, forma une action en résolution de bail, à cause dos dangers qe* la distillerie faisait courir à ses bâtiments. — Jugement qui rejette es» deux prétentions. Appel des deux parties. — Arrêt.

La corn ; — Considérant qne si, par son bail, Micalef n'a pas été «pb- ■ citemenl autorisé à établir, dan* les bâtiment* a lui loués , les atelier* ! dont se plaint aujourd'hui son bailleur, celui-ci ne peut néaamoia' ii** Convenir que, n'ignorant pas que la seole profession de Micalef *u«

LOUAGE. — Ctut*. 3, Sect 4, Art. 1.

rangement dans la destination des lieux loués, peuvent refuser h résiliation du bail, demandée par le bailleur, et se borner à ordonner le rétablissement des lieux dans leur état primitif, surtout quand le changement opéré par le locataire n'a pas encore causé de préjudice au bailleur (Nancy, 27 août 1836, H. de Met», pr., Hubert C. Daleoconte ; extrait de M. Gantier, Jur. de Nancy, v» Louage, n* s).

Dans les développements qui viennent d'être donnés, nous n'avons appliqué qu'aux baux des maisons le principe posé par fart. 1728 c. nap. ; néanmoins, il est incontestable qu'il s'applique également aux baux des héritages ruraux : ainsi, un fermier ne peut détruire les étangs, arracher les vignes pour les mettre en terres labourables, planter ces terres en safran, etc. (Polhier, n* 189; MM. Duranton, n* 95; Duvergier, t. 4, b*I02). Toutefois, il ne faut pas conclure de là que tout changement soit absolument interdit au fermier. C'est ce que nous verrons quand nous traiterons des règles particulières aux baux i ferme.

• S». I) va sans dire, du reste, que le preneur peut toujours, pendant la durée du bail, soit changer la destination de tout ou partie de la chose, soit laire tout autre acte outre-passant son droit, pourvu qu'il y soit autorisé par le consentement du bailleur. Mais lorsque l'existence de ce consentement est déniée, comment la preuve doit-elle en être faite? Elle doit l'être, selon nous, suivant les règles du droit commun. Ainsi, s'il s'agit d'une valeur infe-

rtile de distillateur, il pouvait bien prévoir rasage qui HtimfDta qu'il lui louait, et prévenir, par uae interdiction exprès.»*, qu'il était le maître d'insérer dan* «on bail, Jes inconvénients qui font l'objet de sa demande ; que rien n'étant plu* compatible avec la protection de négociant qne tous les genres possibles d'industrie, ce ne peut être meneuse ment qne Jacquet a prétendu avoir vu, dans l'unique qualité de négociant, que ton preneur s'est donnée dans le bail, une garantie «(Etante que celui-ci renonçait 4 son état ; qu'il peut d'autant moins s»r-mer de le persuader à la justice, que lui-même a ensuite donné au preneur la qualiti< de négociant distillateur dans une pétition adressée à ii mairie de Bourges, et encore dan» une sommation qu'il lui a faite la Il oct. 1896 ; qu'il sait de la, d'un coté, que nJicalef n'a pas use de la tèose louée cootrairi'inMit aux dispositions de son bail, et , d'un autre (été, qu'il n'en a usé que conformément a ce que port* l'art 1728 c. civ., c'est-à-dire comme devait le prévoir son bailleur, d'après les circonstances, a défaut de convention ; ce qui veut bien dire, dans l'espèce , à défaut de prohibition d'en user ainsi qu'il l'a fait; — Considérant, au surplus, que Jacquet étant resté deux ans sans se plaindre , on ne peut ieir, dans la tardiveté de sa réclamation actuelle, que les caractères «l'uoe récrimination contre ta demande de son preneur; — Que ce n'est le eas ni de prononcer la résiliation du bail, ni la destruction de la disfilerie;— Considérant qu'aux termes du bail, Micaler a droit à la cour commune sans aucune restriction ; que la facilité de s'y introduire par la parts enchère ne loi a pas été interdite ; qne le priver de ce passage , es serait rendre illusoire pour lui «on droit de communauté dans la cour, puisqu'en effet il no pourrait y introduire, et encore moins dans ses ■agisins el sa mai r on, que la [dus failli: partie de> objets et ustensiles dont il a besoin incessammeot pour l'exercice de sa profession, et dont la dimension , à l'égard de Certains , excède bien évidemment , et do keaneoup, la largeur de deux petites portes ouvrant sur la rue de la 'mage.

Du B4 avril 1B28.-C. de Bourges.-M. Sallé, 1" pr.

(1) Eq>4ce : — (Contrat C. Coutrot.) — Denis Contrat avait deux 01», Bon el Honoré. En décembre 1817, il passa a Bon Coutrot, par acte authentique, bail S louage de la ferme du Haut de Foucbères , pour dixtoit ans réductibles à neuf années en eas de décès du bailleur. Aux termes du contrat , le preneur devait entrer en jouissance le I" mars tsîS, et il s'engageait à fumer, labourer et ensemencer les terres dépendantes de la ferme, de la manière la plus convenable et suivant l'usage des lieerx... è convertir les pailles et put'/» en fumier pour amender les terres, sans pouvoir les détourner, afin de rendre iesdite» terres, à l'expiration du bail, en boa étal de culture et rapport, à peine de tous dépens, dommages et intérêt?*. — Coutrot pèro étant «ecéilv dans le courant de 1838, ses deux entants firent entre eux la division de <«s biens, et la ferme du Haut de Foucbères échut en partage à Honore Coutrot. — La bonne intelligence régna entre les deux frère* jusqu'au tl ianv. 1836, époque a Isquelte Honoré reprocha à Bon, son fermier, d'avoir converti an jardin en terre labourable et d'avoir arraché plusieurs arbres fruitiers ; d'avoir détruit de vieux murs entourant l'endos de la ferme et d'avoir emploie les matériaux an profil de sou lot; d'avoir fumé outre mesure ses propres terres, au détriment des terres de la ferme, qui avaient été privée», cette année, de fumier ; enfin d'avoir dégarni, par un enlèvement 4c terres, les fondements des murs d( derrière la grange de la ferme, «t

Heure à 150 fr., la preuve testimoniale est admissible; s'il s'agit d'une somme supérieure, elle n'est admissible qu'autant qu'il existe un commencement de preuve par écrit. — Jugé que lors* qu'un procès qui, à son origine, présentait la question de savoir si un bailleur en vertu d'un acte authentique, qui a excédé les termes du bail, y a été autorisé par le preneur, question qu'on ne pouvait décider ni par lu preuve testimoniale, ni par des présomptions, vient à être jugé seulement après la cessation du bail, celle circonstance ayant changé la nature de l'affaire et l'ayant réduite à une pure question de dommages- Intérêts, les juges ont pu valablement, sous le bénéfice de cette modification, se déterminer d'après les faits et circonstances de la cause; — Qu'ainsi le bailleur qui demandait que son fermier fût condamné à rétablir dans son premierélat un jardin qu'il a convertlon terre labourable, à fumer davantage à l'avenir les terres affermées, et, en outre, à lui payer une certaine somme à litre de dommages-intérêts pour le préjudice qui lui a été causé dans le passé par les actes dont II se plaint, a pu, si la demande, formée à la veille de l'expiration du bail, n'a été jugée qu'après la cessation dudit bail, être débouté de ces divers chefs de demande par le seul motif qu'il est le frère du fermier, ayant comme lui la profession do cultivateur, vivant à proximité, el qu'il ne s'est pas opposé à ce qu'il reproche tardivement à son frère, sans que l'arrêt qui a décidé ainsi puisse être cassé pour violation de la loi (Rcq. 7 mai

d'avoir ainsi occasionné l'écroulement d'une portion de ces murs dont l'autre partie menaçait ruine : en conséquence. Honoré assigna son frère Bon Coutrot pour le faire condamner au rétablissement des choses détruites ou endommagées, à fumer à l'avenir, comme elles devaient l'être, les terres du demandeur, et è S, 000 fr. de dommages-intérêts. Honoré concluait, en outre, à une expertise pour faire constater le préjudice.— Mais un jugement du 21 avril a rejeté ces tins et conclusions, en considèrent : 1* qu'il faut croire que Bon Coutrot , dont le bail doit durer jusqu'au I" mars 1S57 , a fumé les terres de la ferme, puisque son intérêt le voulait; que, d'ailleurs, on n 'allègue même pas contre lui sa mauvais foi è cet égard ; — 2* Que les changements opérés dans l'enclos l'ont été depuis 1851 , ainsi que In conversion du jardin en terre labourable ; que le demandeur n'est pas redevable a s'en plaindre après un silence de cinq années, et qu'au reste les travaux étaient a l'avantage de la propriété ; — S* (Ju'avant l'enlèvement des terres le long des mure de derrière la ((range du demandeur, celui-ci avait reconnu le mauvais état de ces murs et avait même fait marché avec un maçon pour les réparer ; qu'au surplus l'abaissement du sol extérieur, loin d'être nuisible, avait pour résultat d'empêcher l'entretien de l'humidité dans l'intérieur, el qu'enfin il n'est pas prouvé que le* èboulemeots soient le fait de Bon Coutrot.

Sur l'appel, la cour de Paris a confirme ce jugement (sans en adopter les motifs) par arrêt du 10 avril 1837, qui contient le seul motif suivant : — « Considérant qu'il résulte des faits et circonstances de la cause que les prétendus griefs d'Honoré Coutrot vis-k-visBon Contrat se sont passés entre deux frères, fils de cultivateur, élevés dans la profession paternelle, vivant è proximité l'un de l'autre, sans qu'Honoré se soit opposé è ee qu'il suppose aujourd'hui tardivement lui avoir été préjudiciable de la part de Bon Coutrot. »

Pourvoi d'Honoré Coutrot. — 1* Violation de l'art 7 de la loi du 20 avr. 1810, en ce que la cour ravale n'a pas motivé le rejet, notamment des chefs de demande tendant a faire condamner le défendeur éventuel a fumer o r avenir d'une manière convenable les t

la motif général de l'arrêt attaqué admet une tout ce qui touche aux dommages-intérêts réclamés, il ne peut s'appliquer qu'aux faits accomplis, mais non aux faits à venir; que, dés lor>, il

y a défaut de motifs. —2* S* Violation des art. 1728, 1341 et

i 1353 c civ., en ce que la cour royale a jugé, en l'absence de '.note preuve ' écrite et sur le fondement de simples présomptions inadmissibles, de ; même que la preuve testimoniale, quand il s'agit d'une valeur de plus de i 1 50 f r. , que Bon Coutrot avait pu se croire sufiUaniment autorisé a ebaa- I içer l'étal des objets è lui loués.— Le défendeur éventuel ne niait pas qu'il ! eût t.tit des changements à la ferme du demandeur contre les termes ! formels de l'art. 1728 c. civ. ; dès lors, c'était è lui de rapporter la j preuve de l'autorisation qall alléguait; mais cette preuve ne pouvait être faite ni par témoins ni par présomptions, et cependant l'arrêt attaqué a admis ces dernières. — t» Violation de l'art. 1732 e. civ., en ce que le fermier ne pouvait être décharge de la responsabilité dont il était teoa pour les détériorations et dégradations survenues i l'immeuble (écroulement des mors) qu'en justifiant que ces dégradation» ne provenaient pas de son fait, preuve que n'établissait pas le sieur Bon Coutrot — »«(Moven additionnel.) Violation des art 1728, 1730 el 1731 c civ., en ce' que la

dosions du deréutpo-

cour royale ne pouvait se dispenser de Taire droit AUX COU mandeur tendaj.t a» tafiUu*meot d«« ebos*. bueei dar

LOtJAGE. — Cela*. 3, SlCT. 4, Atr. 1.

A HT. S. — Obligation de jouir en bon pire de famille.

984. Le preneur doit jouir et user de la chose louée comme an bon père de famille userait de la sienne propre. Cette obligation, qui lui est formellement imposée par l'art. 1728, dérive de la nature même des relations que recentrât éiablllentrc luiel le bailleur. En effet, le preneur tient la place du propriétaire ; par conséquent, Il doitrairecomme lerait celui-ci, ou du moins comme on doit présumer qu'il ferait; il doit surtout éviter tout ce qui pourrait détériorer la chose, afin de pouvoir, a l'expiration du bail, la rendre dans l'étal où il l'a reçue. Condurtor, dit Galus, L. 23, § s, ff., Loe. cond., omnta setundùm legem conduetionis facere débet. Et ante omnta, colonus curare débet ut opéra rusttca stuo quoque tempore fanât ne inlempesliva cullura deteriorem fundum faceret. Praterea, villarum curain aqere débet, ut eas ineorruptas habeat. — Ainsi, le fermier d'une vigne doit la bien façonner, là bien fumer, la bien entretenir d'échalns, la cultiver comme un bon et soigneux vigneron cultiverait sa propre vigne. — S'il s'agit d'une fermr, le preneur doit pareillement bien Tâtonner les terres en saisons convenables. Il ne lui est pas permis de les charger, de les dessaisonner (l'otliier, Louage, n-IDO).— 11 doit veiller à la conservation des murs et clôtures et au maintien des limites (M. Troplong, n« 2»G).

Il doit s'abstenir des moyens d'exploitation qui pourraient multiplier actuellement les produit» de la chose au préjudice des personnes qui doivent la posséder après lui, au préjudice surtout du fonds (Conf. I'olbier, ibid. ; Proudbon, Usufruit, v 1*69). — Faisons observer, toutefois, qu'à i'égard de cer-

mitit. Celte demande était indépendante de celle ea que l'arrêt attaqué a seule repoussée.— Arrêt.

Li cota; — Attendu, sur le premier moyen, que des motifs généraux •'appliquant à plusieurs cbef» peuvent dispenser de donner de* motif» spéciaux sur chacun de cej chef», et que, dans l'espèce, les motifs «'appliquant à tous les actes de la gestion incriminée, remplissent suffisamment l'objet de la loi ; — Sur le deuxième moyen : — Allendo que , loin de dispenser le fermier de l'exécution de ses engagement;, la cour royale a, au contraire, jugé, en fait, que le bail avait élé parfaitement exécuté en présence du demandeur et sans plainte, réclamation ni opposition de «a part ; — Sur la troisième moyen et sur le cinquième : — Attendu qu'il est recanna et déclaré, en fait, que la conversion du jardin ea terre labourable eut lieu en 1831, et que la demanda n'ayant eu lieu qu'en 1836, i la veille de l'expiration du bail, n'ayant élé jugée qu'après la cessation du bail t ce n'était plus une question de dispense d'exécution d'nn bail aulbentique ne pouvant pas être l'objet d'ane preuve testimoniale, c'était une question de dommages-intérêts, sur laquelle la cour royale a pu prononcer d'après les faits et les circonstances de la cause dont l'appréciation ne peut pas être soumise k la cour de cassation ; — Sur le quatrième moyeu: — Atlenda qu'il a été reconnu, en fait, que le mur dont il s'agit •lait en mauvaiulat, que le demandeur avait même fait marebè pour le réparer, et que l'enlèvement des terres avait été utile, d'où résulte la conséquence, ea fait, que le défendeur ne pouvait être tenu a de» dommages-intérêts sur ce chef; — Rejette.

Du 7 mai 1838.-CC, cb. req.-MM. Zangiacomi.pr.-Mesladier, rap.

(1) Bféet: — (Clet et Bélboux C. Arnaud et Uiandin.) — Les sieurs Cletet Bélboux étaient propriétaires do la carrière de la Porte de France, située dans l'intérieur de la ville de Grenoble. — Ea 18ïv, ils louent cette carrière au sieurs Arnaud et Blaodin , au prix do 4,300 fr. par an, pour dix ans, a partir du l"janv. lsâO. Le bail porte que les preneurs jouiront en lions pères de famille, qu'ils exploiteront selon les régies de l'art, couperont le rocher a plomb, fans laisser de rabaisse. — Le

I s'exécutait, lorsqu'en 1833 parut l'ordonnance royale relative a l'agrandissement de la ville de Grenoble, aux termes de laquelle de nouveaux remparts devaient s'élever et des enchères être ouvertes. — Les sieurs Arnaud et Blaodin lurent au nombre de* adjudicataires pour la foariitere du matériaux que ces travaux rendaient nécessaires. — En 183S, les sieur* Ciel et Bélboux prétendent que le bail n'a conféré aux sieurs Arnaud et Blaodin d'autre jouissance que relie qui avait eu lieu jU"qu'alor* pendant les années antérieures, et que le prix avait été proportionné avec les produits prévus; que ce prix eût été bien diB-n-nt si l'oa avait supposé que la caméra dût être épuisée pendant la durée du bail; que les preneurs ont agrandi de beaucoup l'exploitation, augmenté le nombre des ouvriers et lès fours a ebaux; qu'ils emploient la chose louée a un u-age autre que celui auquel elle a été destinée, donnant k leur jouissance une extension plus que triple do celle qei devait avoir lieu. Les bailleurs demandaient eo conséquence la résiliation du bail, d'après

talnes etiws qnl, k proprement parler, ne donnent pas de fntilt, mais dont le revenu consiste à détacher chaque Jour une parceU» du fonds, et qui, des lors, s'épuisent peu à peu par les fruits qu'on en tire, comme les carrières, les mines, le développement extraordinaire donné à l'exploitation par l'effet de circonstances Imprévues ne pourrait être considère comme constituant une jouissance abusive. Un tel fait n'aurait rien de contraire h la otanir-rt de procéder d'un bon père de famille. Et ctt effet, quel bot se propose naturellement te propriétaire d'une mine on d'une carrière en exploitation ? Ce n'est pas la conservation du minerai ou des pierres qu'elle contient ; r/est, au contraire, le débit de ces matières, et finalement l'épuisement de la mine on de la carrière. Dès lors, tout ce qui tend à ce résultat doit être regardé comme parfaitement légitime. Seulement, comme dans le cas où le prix du bail a été calculé sur le rendement habituel de l'exploitation, l'accroissement Imprévu survenu depuis préjudicte au bailleur, puisqu'il l'expiration du bail ce dernier trouvera ta mine ou la carrière beaucoup plus épuisée qu'il n'avait dù le prévoir, H est juste qu'une Indemnité lui soit accordée On comprend, du relie, que cette question d'Indemnité devra toujours être résolue d'après les circonstances et d'après l'Intention des parties. — Ainsi fl t été jugé que si, durant l'exécution du bail d une carrière dans lequel on n'a pas réglé l'étendue de l'exploitation, on évenemeni Imprévu procure au preneur on débit de pierres tel qu'il produirait l'épuisement de la carrière , le bailleur a droit à me Indemnité , laquelle doit être fixée par le juge (Grenoble, s mers 1853) (t). — H. Duvergier, t. 3, n* loi, s'élève avec tore* contre cet arrêt parce qu'il croit y voir cachée, sous l'apparente so-

Lo 38 août 183», le tribunal de Grenoble rejette ces prétention ri ces termes : — « Attendu que, par l'acte verbal intervenu le â» aoâM Si» entre les parties, les sieurs Arnaud et Blaodin ont acquis le droit d'exploiter la carrière dite de la Porte de France, ainsi et comme avaient pals faire les propriétaires eux-mêmes; que ce droit n'a Me soumis qu'an seules modification* introduites plat lard par les accords vcrbaui <io 16 juill. 1831 cl t" mai I8SI ; mais que, par aucune da ces trait conventions, la jouissance cedeo a'a été limitée par la iiaJion, soudés nombre de mineurs, soit de la quantité de pierre k extraire; qu'es utmentant, comme ils t'ont [ait, les produits de la carrière, poor en fotreu' des quantités plus ou moins considérables aux entrepreneurs des o«veaux remparts, les sieurs Arnaud et Ulandin n'eut point ebaiif e ta destination de la carrière dans le sena des art. 1738 et 1734) e. riv., poisou'en droit un bail , et surtout le bail d'un* carrière , présente toujour* des chances aléatoires, qui , si elles soumettent le fermier ea le-MU-rr événements qui, peuvent diminuer la quantité «a la

les art. 1733 et 17*v c. cit., et uno

rauon <>s fourniture*

valeur des produits, le font profiter de ceux qui peuvent apporta du aotmenutions ; en fait, que rien dans ce bail n'explique que les i>arties aie:', voulu restreindre l'exploitation dans les bernes tracées par les besoins ordinaires de la localité; qu'il faut d'autant mieux le décider ainsi) qui l'époque où le bail a été passé, la construction de ncoreaai rtmpiru pouvait entrer dans la prévision des parties: que, d'ailleurs, en isesrtant one modification à leur bail, le 1" mai 1834, alors que les sinn Arnaud et Blandin avaient déjà fourni aux entrepreneurs des nourtati remparts des quantités considérables de tnocllons et de cbatii, le* »ruri Clet et llélboux ont renouvelé leur consentement a en bail, ce qui emporte une sorte de ratification ; — Attendu, enfin, que les doutes, s'il ta existait, devraient être résolus contre les propriétaires, «rai doivent s'imputer do s'avoir pas clairement expliqué dans quelles bornes ils tsletdaient restreindre l'espt.irtat.oo de la carrière louée ; — AUendu qw J carrière et les dépendances ayant été louées dans l'état et les d'exploitation où eues se trouvaient, c'est-à-dire arec deux Isurs detines a réduire en chaux les débris de* moellons, et do m»r lièn i ce tw l'exploitation n'eût lieu qu'en raison da l'eroolement des produits, le* frr" mier? n'auraient pas pu, peur se débarrasser d'an produit Mirabciniu ■ jeter ces mêmes débris dans l'Isère et priver ainsi les proprietairti i «<" partie de la chose louée qui, à défaut do CMsomiaattaa, devait Ircr V p arien ir à la fin du bail ; niais que, sur ce point, le tribaaal majqo', st l'état, d'élément* de décision, a — Appel. — Arrêt.

La cm a; — Attendu que les conventions verbales înterreBoew r*!" les parties, le 33 août 18», n'ont peint réglé eotre einw lé awJe d'nptot talion de la carrière louée, et ne sont que la ruprodortion dt^ comptions passée» entre les anciens propriétaires et les bailleurs actuel- ; — tendu qu'une carrière, comme lont aulrr objet mobilier ou immuc-'""'

LOUAGE.— CHAt. 3, Sect. 4, Art. S.

lotion d'une question de fait et d'Intention, la pensée d'établir une réciprocité entre )o droit do preneur à une indemnité en cas de diminution de» fruits, et celui du bailleur à une augmentation Il prix en cas d'augmentation, n y a, dit-il, quelque chose d'aléa* loire dans tous les baux de choses productives de fruits. Mais cet auteur, comme le remarque Judicieusement M. Troplong, n« 23», ara dans celle décision ce qui n'y était foncièrement pas. L'idée i qui • motivé la décision, c'est que les preneurs outre-pasi limites delà jouissance telles qu'elles avaient été fixées Or c'était là une appréciation des faits nonl souveraine . mais équitable. Le preneur ne doit pas en I épuiser au préjudice du bailleur la chose qu'il tient à bail ; il oe doit point l'appauvrir au point de se mettre dans l'impossibilité de la rendre a la On du bail, dans l'état où le contrat avait prévu qu'elle se trouverail.-V. aussi M. Marcaoé, t. 6, p. 460,