GO

SNC. Les faits qui, de la part du preneur, constituent on abus

ventions verbale? du Sfl aoét 1890, Arnaud et Blandin n'ont pu, no préjudice de Clet el Bèlboux, extraira et livrer aax constructions du rempart une quantité de matériaux qui n'avaient pa? fait l'objet du contrat ; qu'ils sont donc obligés de leur tenir compte du bénéfice net qu'il* en ont on auront A retirer par suite de celle livraison extraordinaire, sauf la portion qu'en qualité d'exploitant- ils auront à se retenir ; — Attendu que les conventions verbale? avaient non-seulement pour objet l'extraction d* matériaux propres A la construction, mais encore la location des fours, emplacements, m««a?ins. commerce de boi» et de charbons; que, d'ans part, Arnaud el Itlandin avant été autori>és A agrandir les fours A chaux, ce serait le* priver du bénéfice qu'ils pourraient retirer de cet agrandissement que d'ordonner la résiliation du bail; que, d'autre part, Arnaud et Btandin n'ont point changé la nature de la chose, et d'autre? objet? sa trouvant compris dans le? convention?, on ne pourrait les anéantir i

le consentement réciproque des parties; mais que le sent objet sur lequel Clet et Béthoux puissent élever de? plainte? fondée? étant nne trop grande extraction de pierres, c'est faire justice que d'entretenir le bail, en accordant au propriétaire le bénéfice net provenant des extractions occasionnées par les nouveaux remparts, sauf le* frai? de gestion ; — Attendu que, d'après le? explication? donnée* A l'audience, il reste encore A Fournir par la carrière louée, pour ta codirection do la nouvelle enceinte, nne quantité de moellons au moins égale A celle qui a déjA été fournie, et que s'il convient. iu pren«ur de ré-ilicr le bail dés i présent, en aban* donnant cette fourniture é faire A Clet el Béthoux, qui, par leur? conclusions et le? oflres faite? A l'audience, ont consenti A cette résiliation, il n'v a pas lien, dans ce eas, d'adjuger aucune indemnité aoxdits Clet et Bèlboux pour lc« fourniture? con-ommées, le bénéfices de ces fournitures devant être attribué? aux preneurs A litre d'indemnité de la résiliation pour laquelle ils opteraient, et de l'avantage que pourraient retirer Ciel et Béthoux en exécutant leurs marchés de fournitures à eOcetuer;— Par ce* motifs, h cour, di-ant, quant A ce, droit I l'appel émis par Clet et Bèlboux enver? le jugement rendu par le tribunal rivil de Grenoble,

10 39 août t85i, a mis l'appellation cl ce dont f?t appel, quant A ce, au néant, et, par nouveau m.v quant à ce, maintient le bail verbal dont

11 s'ngil, condamne néanmoins les preneurs A paver aux bailleurs le bénéfice net des fourniture? en moellon? qu'ils ont faites jusqu'à ce joar pour le? nouveaux remparts, ?uivant la liquidation qui en sera faite par un ou trois ei|ierl?, lesquels experts, pour fixer le bénéfice net et la quantité de? moellon? livré? pour la construction des rempart?, s'entoureront de tous les document? propres A fixer celte quantité, tels qu* le? livres d'Arnaud et Blandin et ceux des entrepreneurs du génie, marché* faits avec eux, etc. ; dMraironl du prix du mi tre cube tous les frais et faux frais d'exploitation de? moellons, transport d'iceav, pour le bénéfice net déterminé, en attribuer moitié aux propriétaire* et moitié A Aroand et Blandin , pour émoluments de leur gestion; donne acte aux bailleur* de leur consentement A ce qu'A l'avenir les preneurs fournissent de* moellon? pour le? nouvelles fortification?, et néanmoins ordonne que II moitié du bénéfice net de ce? fourniture?, calculé d'après les bases cidesrus, appartiendra aux bailleur? pour leur tenir lira de leurs droits A la propriété, l'autre moitié étant dévolue aux preneurs pour lé* frais di gestion , si mieux n'aiment lesdit? Arnaud et Blandin , conformément aux offres faites par Clet et Béibouv, et au moyen de ce qui a été exprimé dans le? motif?, quant A cette option , résilier leur bail, auquel cas les bénéfice? faits jusqu'à ce jour leur appartiendront entièrement; ordonit* qu'ils seront tenu? de faire cette option dans le délai de trois jours , a dater de la signification du présent , a défaut de qnni et passé ledit délai elle sera considérée comme non avenue , et le? autres di-po-itioo? do l'arrêt seront exécutées; condamne Arnaud el Blandin au lier* de* dépens envers Ciel et Ikthoux, les deux aulre? tiers demeurant compensés; la* condamne aussi au coût, expédition et signification du présent; ordonna la restitution de l'amende consignée; maintient le surplus du jn dont est appel; ordonne qu'il sera exécuté d'autorité de la cour.

Du 5 mars I83S.-C. de Grenoble, 1" cb. v de Noailla, pr.

35Î LOUACE.-CBAP. 3,

de Jouissance, peuvent être fort divers. On comprend que nous ne pouvons qu'en indiquer Ici quelques-uns. Il a été Jugé à cet égard notamment: i*que lorsque, par un mode de jouissance abusif, par exemple en désachalandant une usine, le locataire fait éprouver un préjudice actuel au propriétaire, celui-ci peut immédiatement et sans attendre l'expiration du bail, réclamer des dommages- Intérêts ( Bourges, 28 déc. 1835, aff. Grillon-Deschapelles C.Delaporte); — s* Que le locataire qui, par des tapages violenta et prolongés, porte atteinte au repos des antres habitants de la maison, peut être expulsé comme ne remplissant pas l'une des | principales obligations du preneur de Jouir en bon père de famille "{Bordeaux, 25 août 1836) (t); — 3* Mais que le propriétaire qui loue sa marron (située sur les boulevards extérieurs de Paris) à On marchand de vins ne peut, en l'absence d'une clause prohibitive dans le bail, s'opposer à ce que son locataire fasse danser «nr les lieux loués , selon l'usage , sous prétexte d'abus dans la Jouissance, en ce que la solidité des planchers se trouve compromise (Parts, 10 janv. 18*2) (2);— VQu'Iln'y a point abus de Jouissance d'une carrière donnant lien à la résiliation du bail, si le

(1) (Boyer C. Monras.) — La coca; — Considérant qu'il résulte de fenqutta, et ta outre des propret aveux de Boyer, que des bruits nocturnes et violents M sont fait entendre, depuis le mois de mars 1855, Jusqu'au noi» de janvier 1858, dans la partie de maison qu'il occupe ; que cas bruit» étaient tels, que le repos de tous les locataire» en était troublé, et qu'il? menaçaient Mourus de quitter >a maiton; — Considérant que Boyer, en convenant des bits allégués par Mooras, a prétendu que celui-ci était l'autour des bruits dont il se plaignait, nuis qu'il n'en a rapporté aucune preuve, et que cependant il était devena demandeur dans son exception; que d'ailleurs, le tapage se renouvelant presque toutes les nuits dans les appartements de Boyer, il est impossible d'admettre que soit Mouras, soit les sieas, eussent pu pénétrer dans Iss lieuv d'où le bruit se faisait entendre ; qu'on ne comprend pas non plus comment Boyer, dont le reposaoraitélé troublé toute* leaauilsd'une manière si violente et si extraordinaire, n'eût pas adressé quelques plaintes* l'auteur de pareils désordres ; qu'il reste donc établi que c'est Boyer, on tout au moins des personnes placées sons ses ordres, qui ont fait le tapage qualifié d'inlernal par tous les témoins de l'eoquAte ; — On-idènnt qu'nn sa conduisant de la sorte, Boyer n'a certainement pas joui de la chose à lui louée, en bon père de famille, et qu'il a au contraire violé, de la manière la plus formelle, la convention par suite de laquelle il était devenu locataire de Mouras; que dans de pareilles circonstances, les premiers juges ont dé prononcer la résolution du bail ; — Considérant tootelois qu'il est juste d'accorder à Boyer un délai suffisant pour trouver une autre location ; — Faisant droit de l'appel interjeté par Boyer du jugement rendu par le tribunal de premier* instance de Bordeaux, le 15 juin dernier, dans le chef seulement relatif au délai uni lui a été accordé pour vider les lieux, èmendant quant à ce. lui accorde, pour eBectuer cette vidange, le délai d'un mois, à partir de la date du présent arrêt; ordonne que le surplus du jugement sortira son effet.

Du 85 août 1856.-C de Bordeaux, t* rb.-M. Dégranges, pr.

(t) Btftet : — (Bousselot C. Spinelli.) —11 juin 1841, jugement du tribunal civil de la Seine qui le décide ainsi. — Ce jugement est ainsi motivé: — «... En ce qui concerne le chef relatif à là prétention élevée par le propriétaire d'empêcher son locataire do faire danser certains jours de la semaine dans les lieux loués : — Attendu que le sieur Roesiclot, en louant les lieux à un marchand de vins, n* lui a pas interdit le droit de faire danser, conformément à l'usage des marchands de vins avant leur établissement sur les boulevards extérieurs; — Attendu que, si las plafonds ou planchers sont fatigués par suite de ce mode de jouissance, il s'y a pas pour cela abus de jouissance ; que le propriétaire a a s'imputer de n'avoir pas inséré dans le bail sons seing privé, du 11 sept. lBî», dûment enregistre è la date du 18 déc 1840, une disposition prohibitive; que la demande sur ce point n'est pas londée ; — En ce qui concerne la demande reconTcntionnelle formée par le sieur Spinelli con ire Roasselol, au sujet du débit de vins établi par ce dernier : — Attendu que si, par la bail susdaté, le locataire n'a pas stipulé interdiction pour le propriétaire de débiter des vins dans la même maison, il est égalenxeot constant que ce dernier ne pouvait légalement se livrer au même commerce que son locataire, et nuire é celui-ci par une concurrence que le sieur Spinelli ne pouvait ni ne devait prévoir; que celui-ci est fondi? à réclamer qu'elle cesse d'avoir lien, et a demander la réparation do préjudice réel et appréciable qu'elle lui a causé pendant plus de buit mois ; que le tribunal trouve dan» les pièces produites des éléments suflaants pour en fiierla valeur... a— Appol parles deux parties. — Arrêt.

La coca;— Adoptant les motifs des premiers jupes, confirme.

Ba 10 janv. 1848.-C. de Paris, f»cb.-MM. Seguier, t" pr.-Glandai, av. gén.'-Giraud et Palorni, av.

fa) fArcis de Chaiourno C. hospices de Lyon. ) — La coun ; — V n<tu que ta conrtruclion faite par Cbaiourae sur la jardin des bopt-

Sect. 4, Art. S.

preneur place les déblais sur le même banc de pierre 40e l'ancien exploitant ou l'exploitant voisin ; que seulement il peu' y avoir lieu , à la On du bail , à une action en domruagcs-lnléreta, si lé banc est reconnu exploitable et que les déblais nuisent à soo estraction (Bruxelles, 6 juin 1837, aff. starcq, V. infrà).

Le preneur abuse encore de sa jouissance lorsque, sans l'aveu du propriétaire, Il fait des constructions dans les lieux loués. Ainsi, jugé : !• que lorsqu'un locataire, en faisant des constructions sur le terrain loué, se procure un bénéfice préjudiciable au bailleur, celui-ci peut demander la résiliation dn bail (Lyon, 14 août 1840) (3); — 2° Que le locataire d'un étage ne peut pas faire à ses frais une rampe en bois ou main courante, dans une partie de l'escalier commun, sans la permission du propriétaire (Rennes, 25 janv. 1815) (4); — 3* Mais qu'en l'absence de conventions contraires , le locataire d'une boutique a le droit de placer des tableaux ou cadres, indiquant sa profession, sur le pilastre de sa boutique (trlb. de la Seine, 10 Juin 1838) (5).

» H 9. De l'obligation que contracte le preneur de Jouir en boa

taux pour servir d'abord au pont qu'il a été autorisé é jeter sur la SaOns, pour transporter des graviers destiné* au remblai de Perruche, l'a été dans le principe avec l'autorisation des hospices, mais qu'il n'a jamais été dans la pensée de celle-ci d'autoriser un passage du public qui devait nécessairement diminuer le* produit* du pont d Ainay, que les hospice* possèdent en amont de la rivière ; — Qu'en autorisant ce passait moyennant un pwife, Chaiourne taisait servir la chose des hôpitaux doit il s est rendu fermier, à un usage dommageable, et que, dès Ion, au termes de l'art. 1749 c. civ., les hôpitaux pouvaient demander la suppression de la tête de peut construite sur le jardin, si mieux n'aimait k sieur Chaiourne faire participer les hospice* au produit de ce péage; — Qu'il résulte de ces documents de la cause, et notamment d'un projet é* traité fait entre les parties, que c'est dans cette pensée que l'administration des hospices s continué de tolérer, depuis rétablissement di péage, la tète du pont établie sur le jardin loué ; — Attendu, en droit, que la résiliation dn bail, autorisée par l'art. 1789 c. civ., eut parement facultative, et que, selon les circonstances, les tribunaux peuvent la preaoncer ou la convertir en indemnité- — Attendu que, si le pont du sieur Chaiourne a pu, sous le rapport de la concurrence, opérer une certain» diminution dans les recettes du pont d'Ainay, il lui a été profitable d'na astre cf'ié par l'assainissement de la presqu'île Permet», et l'accroissement de la population de ctTquartier, auquel il a contribué, et que cm circonstances doivent être prise* en considération dao^ le règlement ds l'indemnité doeanx hospices; — Dit mal jugé. Du 14 août 1840.-C. de Lyon, I" eh.-M. de Belbeuf, 1* pr.

(4) (Rossel C. N...) — Considèrent que tout propriétaire a rigooreotement droit d'empêcher toute innovation ou changement , quels qu'ils soient, que prétend faire son locataire dans les parties de biLiroenL» tenus par celui-ci é bail ou é loyer; — Qu'il peut, à plus forte raisoe, s'opposer éces innovations ou changements, wrsqu on se propose de k» faire dans une partie des mêmes bâtiments dont la jouissance n'est p*> exclusive au locataire, mais commune aux autres habitants de la maison, et qu'ils peuvent causer les plus légers préjudices ou dégradation à sa propriété ; — Que, dans l'espèce soumise i la décision de la cour, Henri Rossel ne peut consequeroraent forcer l'appelante A souffrir qu'il établisse une rampe en bois ou main courante dans une partie de l'escalier de la maison Richeux, qui ne lui est pas privatif, et dont l'usai W est commun avec le* autres locataires et la propriétaire elle-même ;- Par ces motif* , la cour, faisant droit dans l'appel du jugement du tribunal de première instance de Nantes , du 7 oet. 1814, dit qu'il a été mal jugé par ledit jugement ; corrigeant et réformant . faisant ce qui- lu premiers juges auraient dé faire , évoquant le principal et y faisant droit, déboute l'intimé de sa demande tendant à faire établir, à ses frais, appui en bois ou main courante contre la mur de l'escalier qui ds***rt l'appartement par loi occupé dans la maison Richeux.

Du sa janv. 1815. -C. de Rennes, 5* ch. -MM. Ltmeret et Corbière, **.

(5) (Aumoitte C. Thayer). — La Taiicvui.; — Attendu nue les tableaux dont les sieurs Thayer demandent la suppression sodI placés >ar l'un des pilastres compris dans l'encadrement de la boutique; y"

| n'est point établi que, par ce fait, le locataire ait réellement nui an droit . du propriétaire; que le locataire voisin ne se plaint pas; que les prsi priétaires ont à s'imputer de n'avoir pas, lors des conventions intervenue* entre les partie* , prescrit à son locataire de s'abstenir de placer des tableaux ou autre* objets sur l'un ou l'autre do* deux pilastres it U boutique; que le locataire n'a fait quo so conformer t an «sage généralement reçu; que, par conséquent, la prétention des lieurs Tha;* n'est pas justifiée: — Par eus motifs, la tribunal las déboute ds leur os* i mande et les condamne aux dépens.

Dn 10 juin 18S6.-Trib. ds la Saine.

LOUAGE. — Ohap. 3, Sect. 4, Aut. 2.

rère de famille il suit qu'il est tenu de dénoncer au bailleur Ions li* trouble» apport»'-* à -a jouissance par des tiers, lorsque ces troubles menacent la propriété, ainsi que 1rs usurpations qui peuvent être commises sur les fonds loués. S'il y manquait, il s'exposerait à se voir condamner à réparer le dommage que sa négligence aurait pu causer. — V. au surplus ce qui a été dit à cet égard suprà, n°« 2:>3 et s.

tS9. Le preneur est responsable des dégradations ou des perles qui, pendant la durée du bail, proviennent de son fait, ou dj moins peuvent être imputées à sa négligence ; au contraire, celles qui sonl refjel de la v tuslé ou de la force majeure m- peuvent donner lieu contre lui à «iiouiio réclamation. Mais lorsque des dégradations ont eu lieu et q i il s'agit d'en établir ta cause, quelle r-t celle îles deux parties qui doit laire la preuve? I.a raison mémo indique que c'est le preneur. En effet, comme il est en possession, il doit, mieux que personne, connaître el élre en état de prouver qui lle est la véritable cause des dégradations ; de plus, comme il fiait chargé de surveiller la chose et d'en prendre soin, il a routre lui, par cela même, une présomption de laute dont il doit se purger. L'art. 173'.' c. nap. dispose, en conséquence, que « le rreneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissanre, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.» Il en était ainsi déjà dans l'ancien droit. En effet, Pcthier (n» fvt) s exprime à cet égard en ces termes : « Le lofa ta ire est décharge île l'obligation de r endre la chose, si la chose a péri sans sa faute ; mais il doit enseigner et justifier couinent elle a péri; autrement clic est présumée avoir péri par sa tout*. » C'est donc à tort que M. Duvcrgier prétend que, dans linrienne jurisprudence, le bailleur était oblige de prouver que le* dégradations dont il demandait la réparation avaient été ocrasinnnees par la faute du preneur.

Le preneur n'est pas responsable des dégradations ou pertes provenant des cas fortuits ou d'événements de force majeure : cela resuite des termes mêmes de l'art. 1732.— Ainsi il a fie jugé : i* que des atteri issements nuisibles à une usine, et qui te forment dans le lit de la rivière qui l'alimente, sont des cas fortuits dont le locataire de l'usine n'est pas lenu, si le bail ne le* met expressément ii sa charge ; que du moins cela est vrai pour U rivière de Moselle (.Nancy, I3déc. 1834, M. de Metz, pr., Pirquot C. Husson; extrait de M. Garnier, Jurisp. de Nancy, î v» Louage, n* 4); — 2* (Jue, lorsque la manœuvre d'une vanne est extrêmement difficile, le propriétaire d'un moulin ne peut rendre le meunier responsable des dégradations causées par une Inon- ■rivéc faute de levée de la vanne : c'est un cas de force.

fl) Efxrt .•— (Di?neiTe C. De-elys-Longchamps.) — Le sieur J. B.

natit dont

Dipicffe, directeur des droits réunis, avait loué une maison appartenant »V.l>sil>s-LonKCb4mps, pour le terme de trois, six OU ncul i

k premier commençait au Si jiiio IHOH

A l'enlrée de* armées alliées en ce pays (fèv. 18111, le sieur Digneffe I <Joiaj'si U maison et se réfugia en France. Des soldats s'y logèrent et U nwi^on cs«uya des dégâts considérables.

Le 18 mars 1814, yi. Desclys-Lnngcbarops fil notifier au sieur Di- | JtnrSi- congé pour le SI juin IHU, et le fil assigner pour le faire de- | Jtlarer responsable des dégradation* que sa maison avait essuyées, pour l'Aller à habiter U maison jusqu'au Si juin 181 i, ou y mettre un gar- ■iiee, et enfin pour être condamné au payement du loyer et des eonlriliHwn* jusqu'au Si juin 1814.

L» défendeur offrit de payer 1« loyer du temps pendant lequel il avait U maison , prétendant que Je* événements imprévus c| de force najfure l'avaient obligé de «juil ter la Belgique; il produisit, a l'appui de er» dires, une lettre du préfet du département de l'Ourtln; qui lui noti- **lt l'ordre de rentrer en France avec les archives de son administrait». Il ajouta qu'avant de partir il avait remis les clefs de la maison au •leur Veminck, mandataire de M. Deselys-Longchamps , qui avait par la ratifie U cessation du bail.

Sur ces faits intervint uo premier jugement, ordonnant de faire con— lUIer les dégâts par eiperts , el ceux-ci les taxèrent a la somme de t^eofr.

Le 16 dëc. 1814, le tribunal de Liège rendit un jugement sur le fond, jjwi conçu : — « Attendu qu'aux termes des art. 174* et 1754, c. civ., "faut user de la chose louée, d'après son usage et destination , qu'il a «allégué, uns contredit, que par l'abandon que le défendeur a fait de «dite maison et son défaut d'y avoir établi un gardien on avait conduit rt fait lojer de» chevaux dans plusieurs pièces pUnctieices de cette nwiqu'on en avait arrache el emporté de» tentures, des tapisseries, des tnjmde pluiiib, etc.; — Au ijue le preucur avait ju^quau

Tour \XX.

majeure (Nancy, 19 mars 1842, X. Honrot, pr., Desaox C. I.acharabre; extrait de M. Garnier, Jurisprudence de Nancy, v* Louage, n9 12); — 3* Mais que le fonctionnaire qui est, par suite des événements de la guerre, rappelé du pays dans lequel Il était placé, et qui délaisse la maison qu'il avait louée avant la lin du bail, est responsable des dégradations qu'essuie cette maison par suite de ce délaissement. On ne peut considérer ce fait comme un événement de force majeure ( Liège, Si ocL

Mais si des tiers, par vengeance ou inimitié contre le fermier, avaient commis de telles dégradations, si, par exemple, ils avaient arraché desarbres dans la propriété faisant l'objet du bail, le preneur serait-Il responsable de ces dégradations envers le bailleur? Dans le droit romain, le Jurisconsulte Gaïuss'étalt prononcé pour l'affirmative. Culpœauttm ipsius et illudadnumeralur, porte la loi 25, § 4, IL, L/yr. corul., si propter inimicilias ejus vicinat arbores excideril. Celte doctrine avait été adoptée, dans notre ancienne jurisprudence, par Oespcisscs, Louage, lit. 2, sect. 4, n» 16 ; Domat, Lois civ., liv. i , lit. 4, sect. 2, n» 6, et l'othler, Louage, n» 1U5. Pour la justifier, ces deux derniers auteurs supposent que le preneur s'est attiré par sa faute le dommage causé à la chose louée, soit en outrageant ses voisins, soit en leur faisant subir quelque mauvais traitement. Mais d'abord celle explication, qui semble restreindre l'application de la responsabilité du preneur au cas où il y a eu de sa part une faute envers l'auteur des dommages, dénature en quelque manière la doctrine de Galus, qui dit simplement ; propter inimkitias ejus; de plus, même entendue ainsi, nous ne pensons pas que cette doctrine doive élre admise ; en effet, le preneur n'est responsable de ses fautes envers le bailleur qu'autant que ces fautes ont trait à la chose ellemême, qu'autant qu'elles sont une infraction & l'obligation qui lui est imposée de veiller sur cette chose et d'en prendre soin. Si donc il a mis toute la vigilance possible à prévenir les voies de l'ail qui ont été commises, nous ne croyons pas qu'il en soit responsable. C'est aussi le sentiment de M. Davergler, t. z, n» 438. l'othler lui-même, après avoir exprimé l'opinion que nous avons rapportée et que nous venons de combattre, ajoute ces mots : « J'aurais de la peine à croire que cette décision dût être suivie dans la pratique. »

Le preneur est responsable du dommage, alors même qu'il a été causé par cas fortuit, si le cas fortuit a été précédé d'une faute sans laquelle le dommage n'aurait point eu lieu. Dans eu cas, en effet, bien que la taule imputée au preneur n'en soit pas la cause directe et immédiate, il est certain néanmoins qu'elle

S4 juin 1814, et qu'il ne pouvait sortir avant; — Atteoda que si le preneur ne voulait plus être regarde comme locataire, il devait l'annoncer, ce qui aurait engagé le bailleur it prendre d'autres mesures de conservation ; — Attendu qu'il n'a pas allègue d'avoir donné cet avis; — Attendu que les dangers qu'il aurait courus a Liège en sa qualité de directeur des droits réunis, et même l'ordre reçu de quitter, sont étrangers aux demandeurs; que ces motifs ne peuvent, en aucun cas, b) dispenser dis pourvoir à la conservation de cette maison en y plaçant un gardien ; —Le tribunal déclare que Digoeffe n'a pas satisfait é ses obligations; le condamne à indemniser le demandeur des dégradations que sa maison a essuyées. »

Le sieur Digneffe interjeta appel de ce jugement. — Deselys-Longchamps lui-même se porta incidemment appelant ; ce dernier se fondait sur ce que le tribunal n'avait pas statué sur se» conclusions tendantes a ce que DigocBe fat condamné a payer le loyer échu jusqu'au S4 juin 1*14, et les contributions dues pour celle même période de temps, il demandait en outre de> dommages-intérêts pour le temps nécessaire aux réparations pendant lequel sa mai -on devait néreasai rement rester inoccupée. — Arrêt.

La eue* ; — Attendu qu'il n'est pas justifié que la remise de la clef de ladite maison au sieur Verninck ail été acceptée par la partie intimée ; — Attendu que le payement des coalribution* des portes et fenêtres était une charge du locataire pendant toute la durée du bail; — Attendu que la partie intimée a fait signifier congé i l'appelant pour le Si juin dernier, et qu'ainsi elle a fait On de bail; qu'il n'est pas constant que les réparations n'eussent pu élre faites assez promptement pour qu'elles n'eussent pas empêché la jouissance de ladite maison; — Par ces motifs et ceux du premier juge, ordonne que le jugement dont est appel sera exécuté ; que les contributions des portes et fenêtres seront payée» p .r le sieur Digneffe, jusqu'au 84 juin 1814, et qu'il payera les loyers échus jusqu'à ce inur.

Uu*l oïl. îM i.-C. (Je Licje.-MM. Lv»,.::a- et li'A.- . ..«.

LOUAGE — niup. 3, Fret. i. Art 2.

en est la cause. An surplos, nous reviendrons sur ce point lorsque nous parlerons de l'incendie.

• •I. Ce n'est qu'autant que les dégradation.» ont eu Heu pendant lajoulssanre du preneur que la preuve est à la charge de ce dernier; mais s'il préirndqu'ellrs sont antérieures à son entrée el que le bailleur prélende le contraire, qui devra faire la preuve? Aucune contestation n'est possible sur ce point dans If cas où il y a eu un état de llrux. En effet, si les dégradations ne s'y trouvent pas constatées, elles sont nécessairement réputées avoir été raites depuis. S'il n'a pas été fait d'état de lieux. Il faut distinguer : ou bien II n'y a à faire que des réparations loratives ; ou bien les dégradations nécessitent des réparations plus considérables. Dans le premier cas, les dégradations sont réputées avoir été faites pendant la durée du bail. En effet, l'art. 1731 porte que «> s'il n'a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon élat de réparations locatives, el doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » Dans le second cas, c'est au bailleur h. prouver qu'an moment où la Jouissance a commencé la chose était en bon état de réparations de gros entretien, et que les dégradalinns dont il s'agit n'existaient pas. La présomption établie par l'art. 1751 ne s'applique qu'aux réparations locatives. — V. aussi en ce sens M. Troploug, n» 343.

*»•. Quoique le locataire ne prouve pas, et ne demande pas même à prouver les faits tendant à l'affranchir de la présomption légale que l'art. 1732 établit contre lui, cependant, s'il a soutenu n'être pas responsable, le juge peut ordonner, d'office, qu'il prouvera que la dégradation a eu lieu sans sa faute, au lieu de le condamner de suite à la réparer ou à indemniser le propriétaire (Bordeaux, 23 mal 182'.») (!).— Cetarrêt, comme on le voit, décide Implicitement, en thèse générale, que lorsqu'une partie Jexclpc pour sa défense de certains faits, les juges peuvent, bien qu'elle n'en offre pas la preuve, ordonner d'office que celte preuve aura lieu par témoins.

ÏOS. Mais de quelle espèce de faute le preneur est-Il tenu? Est-ce seulement de la faute lourde, ou bien aussi de la faute légère, et même de la faute très-légère? Cette question est controversée (V. à cet égard v» Responsabilité). — Au reste, nous l'examinerons ultérieurement, au point de vue qui nous préoccupe Ici, lorsque nou;. arriverons à parler de l'incendie et de U responsabilité qui, dans ce cas, pèse sur le preneur.

Ce n'est pas seulement de ses faits personnels que le preneur est responsable, l'art. 1735 dispose qu'il « est tenu des dégradations et des perles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locatalres. » — C'est une conséquence du prinripe qui veut que nous soyons obligés de réparer le dommage que nons avons cause à autrui par nous ou les nôtres, prinripe formellement consacré par l'art. !384C. nap. (V. Responsabilité!. — Il n'en était pas ainsi dans le droit romain. Le preneur n'était responsable du dommage causé, soit par ses esclaves, soit par des personnes qu'il avait reçues dans sa maison, comme des parents, de." locataires, des hôtes, qu'autant qu'on pouvait lui adresser le reproche d'avoir conservé des esclaves, d'avoir admis chez lui des personnes qu'il savait ou devait savoir capables de commettre de telles fautes (LL. 1 1, ff., Loc. coml.; 30, ibid.; 27, § 1 1, ff., Ad Irg. Aquil.}.— Nais celle dislinclion avaii élé repoussée par notre ancienne jurisprudence, qui voulait que le preneur répondit indistinctement des fautes des personne* de sa mafeon. Le code nap. a adopté une disposition analogue : il rend, comme nous venons de le voir, le preneur responsable des faits des personnes de sa maison et de ses sous-locaiatres. Sans doute, comme le faisait observer Polhier [n* 193), il peut arriver quelquefois que le père

1 1) ( Prévôt c. Monac. ) — La Cou» ; — Attendu que, dan* U eau*, Il s'agit de la rupture d'une poutre établie au-dessous du plancher du grenier qui dépend de la location consentie par Prtvot et Moriac fils, laquelle poutre s'est cassée pendant la jouissance dudil Monac, preneur; — Attendu qu'aux termes de l'art. 1732 e. cit., le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu'il ne prouve qu'elles eut eu lieu sans sa faute; — Attendu one,si l'on devait ici appliquer d'une manière rigoureuse la disposition de cet article, il faudrait reconnaître des à présent que Monac, aomroe preneur, doit répondre de la perte ou rupture de la poutre du grenier compris dans «on bail, puisqu'il est vrai qu'il ne | cet événement, survenu durant sa Joiii^ancc, soi arrivé

de famille, quelque vigilant qu'il soit, n'ait pu ni prévoir ni • pécher la faute qui a causé le dommage, el, dans ce cas, il est dur de l'en rendre responsable ; mais la distinction laile par les jurisconsultes romain^, selon que le locataire avait du connaître ou non les mauvaises mœurs ou l'étourderie de ses hôtes, était fort embarrassante pour la pratique; d'un autre côté, ladUposilioi nouvelle, outre qu'elle est plus simple et plus facilement applicable, a cet avanlagc d'obliger les locataires à veiller avec I coup plus de soin sur leurs domestique* et sur le* dont Ils répondent.

«95. Sous celle dénomination : personnes de sa » compris les enfants du preneur, sa femme, se ouvriers et apprentis, ses pensionnaires, etc. Mais le qui loge, en passant, dans une auberge, doil-ii être comme une des personnes de la maison? En d'autres termes, l'aubergiste est-il responsable, vis-à-vis du propriétaire, des dégradations ou pertes survenues par la faute des voyageurs qu'il loge? — Polhier (n° 19*) se prononce pour la négative. Un locataire, dit-il, est en quelque faute lorsqu'il a des domestiques on pensionnaire^ étourdis et imprudents, parce qu'il ne doit se servir et n'avoir choc lui que des personnes de la conduite desquelles il se soit informé. C'est pour cela qu'il est responsable de leurs fautes. Mais un aubergiste est, par son etal, obligé de recevoir dans su» auberge les voyageurs qui s'y présentent sans qu'il les connaisse ; c'est pourquoi il n'est pas responsablede leurs Taules. Et ce savant jurisconsulte invoque à l'appui de sa doctrine la maxime suivante du droit romain : Xon i fartum viatoris (L. unie, § u/<., ff., Furl. adv. nau't.}.'opinion a clé adoptée par M. Duranton, t. 17, n» 107. — Mat* nous croyons, avec MM. Duvergier, t. 5, u* 431, et Troploot, n° 397, qu'elle ne doit pas èlrc admise: d'abord, parce que le voyageur logé dans une auberge est compris dans l'acception naturelle de celle expression si générale : personnes de sa maim; en second lieu, parce que nous trouvons un puissant argument d'analogie dans l'art. 1953 c. nap., qui déclare les aubergistes responsables du vol ou du dommage de* effets du voyageur, soit que le volait été fait ou que le dommage ail été causé par les domestiques el préposés de l'hôtellerie, ou par des étrangers allant et venant dans l'hûttUeric. — V. à cet égard ce qui est dit v Dépôt, n« 18S et suiv.

«95. La responsabilité des fautes des sous-locataires pèses» le locataire principal, alors môme qu'il a sous-loué la maùoa tout entière, ou qu'il a cédé son bail. U opposerait en vain que, dès que son bail ne contenait à cet égard aucune clause prohibitive, il n'a fait qu'oser de son droit en sous-louant. On pourrait lui répondre qu'il n'a pu, par un acte auquel le propriétaire est resté étranger, s'affranchir des obligations qu'ilavail contractées envers ce dernier ; qu'il a donc tacitement consenti à répondre des fautes du sous-locataire qu'il a choisi pour le préposer en son lieu cl place dans la garde de la maison. Le propriétaire peut In dire, avec raison : « Je vous avais choisi par la confiance q« j'avais dans votre vigilance et dans votre responsabilité. Vao» vous êtes substitué, sans mon consentement, un sous-locaUini négligent que je n'aurais pas agréé si vous me l'avlex propose; vous n'ôtes donc pas dégagé de vos obligations. » — V. ea ce sens MM. Toullicr,t. 1 1, n« 166; Duvergier, t. 3, n» 430; Troplong, n* 396.

. «9e. Le bailleur peut, au lien d'agir contre le preneur comme civilement responsable, actionner directement l'auteur da dommage, en vertu de l'art 1382 c. nap.; mais ce n'est qu eue faculté pour lui ; le preneur ne pourrait se soustraire à larespoo» sabilité qui pèse sur lui en lui cédant son action contre l'aotcur

et qu'il n'a même pas offert de faire cette preuve; — Attendit, néanmoins que Moriac a constammMit sou'enu qu'il n'avait pas a s'irnjjuier lxc*u*9 de l'accident dont Prévôt tcu! le rendre responsable, et que, biens,»» n'ait pas offert de prouver des faits qui tendent a l'affranchir il'unficl» responsabilité, la cour, d'après l'art. SSi c. pr., peut ordonner d 'oJBcp cette preuve que la loi met formellement A la charge du preneur ;— A»*# faire droit, ordonne que Moriac prouvera sommairement par (émois*,» l'audience du..., que la rupture de la poutre du prenier, faisant paru* de son bail « loyer, a eu lieu sans sa faute , cl qu'il n'a pas chargé ledit prenier d'objets dont la pesanteur a pu occasionner cet accidoat, fW> ladite preuve faite, être •fatal ce qu'il appartiendra.

Du «9 HWi !Hi9.-C. de Bordeaux, S* cb.-M. deTrin.jiwlye.f.f. F

LOUAGE.— -Chai». 3, Sect. 4, Art. 2.

do dommage. Dam le cas ob 11 agit directement contre ce dernier, le bailleur est oblige de prouver d'une manière positive que le dommage dont il se plaint est le résultat de la faute du détendeur; il ne peut invoquer la présomption élevée contre le preneur par l'art. 1752 : cet article, en effet, n'est applicable que dans les rapports du bailleur et du preneur; il ne peut être oppose au tiers (V. en ce scn> Toullier, t. 1 1, n« 1 68; MM. Duvergicr, t. 3, n» 432; Troplong, n« 308). —Cette dernière proposition, toutefois, ne doit poinlélre étendue aux sous-locataires lorsque les dégrafions ont eu lieu dans la partie de la maison qu'ils occupaient. En effet, le sous-locataire est responsable envers le prêteur principal de la même manière que celui-ci l'est envers le jropriétalre; or ce dernier est maître d'exercer les actions de ton locataire direct (Conf. Toullier, t. tl, n° 169; MM.Duranon, t. 17, no 112; Troplong, n» 3*2; Duvergier, t. 3, n° 454).

C9T. Il est un cas on le preneur n'est pas chargé du soin de conserver la chose qui lui est iouée : c est celui où il y a une personne préposée par le bailleur pour avoir ce soin pendant que le preneur s'en sert. — Par exemple, c'est ce qui arrive lorsqu'un loueur de voitures loue à quelqu'un une chaise et des chevaux pour faire un voyage, et lui donne un cocher pour conduire la toiture (Pointer, n» 196). — Ce n'est pas, toutefois, que le preneur cesse, dans ce cas, de répondre de ses fautes et de celles des personnes de sa maison; mais, pour qu'il soit tenu à la réparation du dommage, il laul que la Taule soit prouvée; le bailleur ne peutjnvp<{uer la présomption générale établie par l'art. 1732.

998. Il est une sorte de dégradation à l'égard de laquelle le législateur a cru devoir poser des régies spéciales : celle qui résulte de l'incendie. — 11 en sera parléavee tout le développement nécessaire ci-dessous, nM 362 et suiv.

î&9. Lorsque le bailleur manque k l'obligation qui lui est imposée, de Jouir en bon pero de famille, lorsque, par sa faute ou sa négligence, la chose louée est dégradée ou détériorée, le bîflleur peut, suivant les circonstances, suivant la gravité des cas, former des demandes diverses. Il peut demander simplement que le preneur soit tenu de réparer les dégradations; 11 peut demao-

(I) Etpitt: — (Veuve Mènent C. BaiBWet éf Gourer. ) — La dame Mènent avait été instituée par «on mari légataire universeTU* de l'usufruit de tous les immeuble* laissés par lui.— L'usufruit légué comprenait lotamment des biens dont le sieur Messent jouissait* titre de locataire, ■wyeenant IIS fr. 50 cent. — Il parait qu'aurune intervention du litre en Terttf duquel le Sieur Messent jouissait comme locataire n'eut lieu par «aile de m décès , et que «a veuve jouit de cet biens k titre de location.— Les héritier» naturels du sieur Messent demandèrent, contre ta veuve, la relation de Tusulruit des biens doat elle était légataire, pour caese de dégradation de ces biens.

Jugement qui autorise les demandeurs & reprendre la jouissance des inneobles soumis k l'usufruit de la veuve Messent, k la charge, toutefois, de payer annuellement k cette dernière, à partir de la prise de possrssien, une indemnité de 150 fr., jusqu'au jour de son décès ; déclare prescrits les fruits antérieurs de einq années au jour de la demande : — t Attendu que, d'après la loi, l'usufruitier peut être privé de son usufruit, lorsqu'il abuse de son droit; — Attendu qu'il résulte du rapjortdes éiptrts que les bâtiments n'ont pas été entretenus; qu'une grande partie des couvertures et cherrons sont pourris ; que madame Messent a cessé de les habiter ; que les terres ne sont pas cultivées, et qu'elles sont privées d'engrais depuis longtemps; — Attendu qu'il y a lieu de priver la du» Messent de son usufruit; mais que l'êquitèexige qu'une indemnité «moelle de 150 fr. lui soit payée parles propriétaires;— Attendu qu'un trêradice a été causé par l'abandon des choses soumises à l'usufruit; ia« les propriétaires en doivent être indemnisés ; que cette indemnité •rra suffisamment représentée par la différence entre l'indemnité annuelle, Kcerdée k la dame Mènent, et le revenu réel de la propriété frappée d'usufruit.— Attendu que le sieur Messent jouissait, à litre de fermief tl moyen saut 115 fr. 50 éent. par an, de la portion de biais dont sa (came n'avait pas I usufruit; qu'a son décès, il n'y a pas eu interversion du titre ea vertu duquel il jouissait; que le laps de temps qui s'est écoulé depuis son décès ju-qu'A l'action, fait sup^oir que la dame Mènent a potsédè a litre de fermière; d'où il suit qu'elle ne peut être tenue de la restitution des fruits, que de la manière qu'en est tenu le fermier ; que ttxceplion de prescription , pour ceux des fruits qui sont anlirieurs de einq années k l'action des demandeurs, esl dés lors bien fondée.»

Appel par la dame Messent.— Un arrêt par défaut, rendu contre elle, le 19 mai 183», parla cour de Bouen, confirme la décision des premiers juges, p«r les mêmes motifs.— La dame Misent lorae opposition k cel u-è.. tt conclut notamment k ce qu'il lui soit donné acte des obei*-

der des dommages-intérêts; Il peut demander la résiliation du bail ; enfin il peut cumuler cette dernière demande avec l'une des deux autre*. — Jugé que l'art. 618 c. nap., qui prononce la révocation de l'usufruit contre l'usufruitier qui abuse de sa jouissance, esl applicable à celui qui jouit à titre de fermier d'immeubles consistant en bâtiments; qu'en conséquence, la révocation du bail a pu être prononcée contre le fermier ou locataire de bAtimcnts, à raison des dégradations résullant du défaut de réparations (Iteq., 22 mars 1836) (l). Faisons observer à ce propos qu'il n'est pas nécessaire de recourir à l'art. 618 pour trouver la sanction de la disposition de l'art. 1728 qui oblige le preneur à jouir en bon porc de famille : celle sanction se trouve beaucoup plus directement dans l'art. 1729, qui dispose que si le preneur jouit de la rtioso louée d'une manière dommageable pour le propriétaire, celui-ci peut, suivant les circonstances, taire résilier le bail.

309. Du reste, on comprend que la résiliation ne peut être prononcée que dans les cas graves ; elle ne devrait pas l'être si le dommage causé était peu important el facilement repanble. La rigueur de la sanction doit être proportionnée à la gravité du fait. —Ainsi, il a été décidé l« que les seules dégradations oui peuvent donncrlieu à la résiliation du bail d'une maison qui a été couvertic par le locataire en une auberge sont celles qui seraient de nature à compromettre la solidité du bâtiment, el nullement celles qui concernent uniquement les papiers ou peintures, le locataire n'étant tenu, dans ce dernier cas, que do remettre les choses dans leur état primitif, à l'expiration de son bail (Bourges, 2 Janv. 1837, aff. veuve Germain, n° 271); — 2* Que, bien que les art. 1*29 et 1766 c. nap. portent qu'en cas de dégradation ouusago de la chose louée contraire à sa destination le propriétaire peut faire résilier le bail, cependant les tribunaux ne sont point obligés de prononcer cette résiliation ; qu'ils peuvent, tout en reconnaissant qu'il y a dégradation et usage de la chose contraire à sa destination, rejeter ta demande d'après les circonstances, par exemple, en considérant qnele mal est récent et facilement réparable (Rcq. 19mal i 82 r>) ('.!);— 3» Que pour autoriser la résiliation du bail en faveur du preneur, il faut que les dégradations soient

sauces passées par le sieur Baillivet de rendre compte de l'administration qtril avait eue . pendant vingt-six mois, de la propriété soumise k l'usufruit, et qu'il fût nommé un des membres de la cour pour recevoir ce compte.— Le lï août, arrêt qui déclare l'opposition mal fondée, dans les termes suivants :— «Attendu que la veuve Messent ne présente aucun moyen valable k l'appui de son opposition, et persistant, an surplus, ami motif* énoncés en l'arrêt par défaut. >

Pourvoi.— 1° hausse application de fart. OU e. elv., et violation de celles des dispositions de oe même code qui règlent les obligations du locataire et déterminent tes cas où FI y a Kea k résiliation du bail. Oa dit que l'art. AI8. concernant l'usufruitier, esl inapplicable au locataire de bâtiments ; qu en effet, ce dernier n'est pas tenu des grosses réparation' ; qu'elles sont k la charge des propriétaires qui, dans l'espèce, sont les adversaires; que le locataire n'est tenu que des réparations locatives, lesquelles, d'après la loi, ne peuvent donner lieu k résiliation do bail , mais seulement k une action privilégiée k exercer k la fin de bail. —

S» — S" Violation de l'art. 7 de la loi do iO avril 1810, en ce que

l'arrêt attaqué a rejeté le chef de conclusions, relatif au compte du sieur Baillivet, sans donner aucun motif, puisqu'il s'est borné k dire que ?a veuve Messent oe présentait aucun moyen valable, k l'appui do ion opposition.—Arrêt.

La corn ; — Sur 1e premier moyen :— Attendu qoo la révocation dé l'usufruit ayant eu pour motif, tant les dégradations causées aux bâtiments, k défaut de réparations, que eeltes causées aux terres par le dé-> faut de culture et d'engrais, c'est à bon droit que l'arrêt attaqué a prononcé celte révocation, tant pour ce qui concernai! l'usufruit, que sur ce dont la dame Messent jouissait â titre do fermière; — Sur le troisième moyen : — Attendu que tout ce qu'on pourrait induire delà disposition de l'arrêt attaqué, c'e.rt qu'il y a eu omission de prononcer sur la demande en compte, présentée, pour la première fois, en appel ; et que la seule voie légale de se pourvoir, pour omission de prononcer, esl une demande en requête civile ; — Rejette, etc.

Du 22 roarsl836.-C. #.,ch. req.-MM.Zaogiacoml,pr.-Joubert,rap^ Nlcod.a». gên., c. conl.-Becuin-llillecoq, av.

(2) Etpétt: - (Epoux Burger C. Ie*ieur fie ligny.) — Les époux Berger demandent, contre le sieur DeJigny, la résiliation do bail de la ferme de Vaueourtois , pouravoir, contrairement au bail , dessalé et dessaisonnd) les terres, changé l'exploitation et dégradé plus de 1,500 pieds d'ormes. La vérité de ces faits ayant été constatée par procès-verbal d'en )ng«commissairc et d'experts, te bail a été résilie par jugement du le. juin

LOUAGE. — Uhaj1. 3, SbtT. 4, Art.

réellement majeures; mais que les simples changements opérés dans la distribution de la chore louée ne donnent au bailleur que te droit de (aire rétablir les lieux dans leur étal primitif, alors surtout qu'ils ont eu lieu à son vu et su et sans réclamation de «& part (Colmar, 26 avril tais) (i) ; — 4° Que, dans le cas ou le propriétaire demande la résiliation du bail à raison de constructions Indûment élevées par le locataire sur le terrain loué, celte résiliation étant purement facultative, les tribunaux peuvent la convertir en une indemnité (Lyon, 14 août iM<), aff. Arcis de Cbazourne, V. n»28--i«); — s» Que le propriétaire qui a inséré dans un bail la défense de laisser chanter dans les lieux loues ne peut, pour contravention à cette clause, demander la résiliation du bail (trib. de la Seine, 22 août 1828, M. Philippon, pr., afT. Legras C. Saugnier).

SOI. Les juges ont le droit d'apprécier les reproches adressés an fermier sur sa manière d'user de la chose louée, et la demuntle en résolution à laquelle ils servent de fondement. Cette appréciation, purement de fait, échappe à la censure de la cour do cassation. — Jugé, d'après ce principe, l" que, sur l'action en dommages-intérêts du bailleur contre son fermier auquel il reproche d'avoir occasionné l'écroulement d'un mur en enlevant les terres qui en affermissaient la base, l'arrêt qui, constatant, d'une part, que oc mnr avait été reconnu en mauvais étal par le bailleur lui même, et, d'autre part, que l'enlèvement des terres Huit utile, refuse les dommages-intérêts demandés, ne viole

1822. — Sur l'appel de Deligny, arrêt inflrmatif de la cour de Paris, >la I S avril 18*5, ainsi coma : — Attendu que, dans le cas même où le fer- I mier n 'aurai l pas cultive en bon père de famille, la résiliation du bail, I aut termes de la loi, doit dépendre de» circonstances; — Que Deligny, en jouissant, depuis l'an 0, dr la ferme de Vaurourtoi* , l'a exploitée depuis longtemps sans encourir de reproches ; qu'il a roénlé même les éloge* de Rorger; — Que les fautes commises par Deligny dans sa };eslinn paraissent récentes et ne sont point irréparables; que lassoU-mcni régulier de» terres peut être aisément rétabli , et que tous les arbres sont encore debout; — Qu'il résulte de ces différentes circonstances qu'il serait trop rigoureux de prononcer contre le fermier la pins forte des peines prononcées par la loi. — Poarvoi des époux Burger, pour violation des art. 1729 et 1766. — Arrêt.

Li c/itm ; — Attendu que l'application des art. 1766, 1728 cl 1729 a. civ., qui servent d'appui a la demande en cassation, est subordonnée 4 l'appréciation des faits et des circonstances abandonnes par la loi a La prudence des juges du fond ; — RejcUc.

Du 19 mai 182S.-C. C, sect. req.-MM. Henrion, pr.-Dunoyer, rap.

(1) (Wickel ' . Margraff.) — La corm; — Considérant qu'il ne recuite aucunement de l'expertise que les changements et constructions faits par l'appelant dans les lieax loué» aient changé leur destination ou disgiade leur eut ; qu'il ne résulta pas davantage de celle expertise que l'intimée éprouve de ces changements un préjudice ou dommage f-.d» que la résiliation du bail consenti par elle dut s'ensuivre; — Considérant qu'.iprë* avoir constaté les divers changement» opérés par l'appelant, l'expert a formellement exprimé qne la plupart de en changements étaient a l'avantage de la propriété, et que quelques-uns seulement étaient à la convenante de? locataires et nuisibles a la propriétaire ; - Considérant que le- dispositions du code civil n'admettent la faculté de demander la résiliation des baux qu'autant que le locataire ne jouirait pas de la chose louée en bon pére de famille; s'il ne payait pas le prix aux termes convenus, s'il employait la chose a un autre usage que celui auquel elle était destinée, ou dont il résulterait un dommage pour le bailleur, ou rnGn s'il y avait des dégradations majeures; qu'aucune de ces circonstances ne se rencontre au cas particulier ; — Que les seuls changements dont se plaint l'intimée et qui paraissent lui porter quelque préjudice sont la suppression du corridor réuni aujourd'hui a une chambre du rez-de-chaussée, et "établissement d'une chambre pour le linge au grenier; — Considérant, •j l'égard du corridor, que sa suppression parait avoir été tolérée par l'mnniée du vivant de sa Aile, femme de l'appelant, et que la chambre destinée pour le linge n'a été établie que depuis le décès de cette dernière, tl parce que l'intimée en a fermé une autre qui était commune entre les

rjrties ; - Que si ces changements ne conviennent plus aujourd'hui A intimée, elle a une action A fin de rétablissement des lieux dans leur étal primitif; et qu'A l'égard des autres changements, le locataire e*t obligé de rendre la chose louée, a la An de son bail, dans l'état où il l'a reçue; — Par ces motifs, etc.

'Du 26 avr. t8U.-C. de Colmar.

(Si Eipic»: — (Laurent, etc. C. Vattiaux.) — En 1811, le* sieurs Lauréat et Bera assignent les sieurs Vattiaux , leurs fermiers , en rê-i— liauoti du bail et en dommages-intérêts, pour dégradation et influe jouissant». — 10 août 18*4, jugement par défaut, qui ordoBiio la rc.-ilialioa

loi (Req., 7 mat IS3R, aff. Coulrot, ir» 283). — 2* goe, de ce qu une cour, saisie d'une action en résiliation d'un bail et en dommages-intérêts, reconnaît que la jouissance du preneur est préjudiciable au ba.il. ur, elle n'est pas obligée d'accorder à celui-ci as dommages-intérêts ; qu'elle peut, si les laits de possession illégale ne lui paraissent pas assez graves, rejeter et la demande en résiliation, et, comme conséquence, l'action eu dommages-intérêts ,lleq., lrtuov. 1K29) (21.

SOt. li est évident que ni la résiliation dn bail ni les doromnges-inléréls ne peuvent être demandés si les r.iils qui en euvinéiucs pourraient constituer un abus de jouissance avaient été approuvé» expressément ou taciteinenl par le propriétaire. A o.t égard il a été décidé: !• que l'acquéreur d'un immeuble rural ne peut pas se prévaloir de faits antérieurs à son acquisition I pour demander, contre le fermier de cet immeuble, soit la résiliation du Util, soit des domuiages-lntcié'.s, quand des circonstances de la cause il résulte que le vendeur avait connu et permis ù son fermier les différents faits qui font griof ( Nancy, 2 avril 183;., M. Troplong, pr., aff. Pariscl C. Jolain, extrait de M. Garnier, Jurisp. de Nancy, v» i,ou.ige, n» Ij ; — 2» Que lorsque le preneur, poursuivi en résilialion du bail pour cause de dégradation des lieux loués, ail. gue avoir agi du consentement du bâilleur, celui-ci peut être admis à clablir le contraire.lant par expei ls que par témoins (Rennes, l" août 1815) (3), quoiqu'on offre ainsi de prouver un fait n galif.

du bail . et condamne Vattiaux a payer le- dommages-intérêts demandes. —Appel. — Le 2K jaov. 1»26, arrêt intirmatif de la cour d'Amiens, p.u lequel cette cour usant , dans son arrêt . du pouvoir d'appréciation , que lui accorde l'art. 1766 c. civ., a déclare que Us faits, surle«qucls les premiers juge.' s'étaient fondes, ne pouvaient causer un préjudice assci grave pwr priver les fermiers du bénéfice bail , ce préjudice pouvant d'ailleurs être réparé avant la fin de ce bail. Quant aux dommages-intérêts, elle en a déch.irçè les appelants, ac^ndu « que la dispositioa dt jugement qui a prononcé la ré-iliation devant être infirmée, il ne penl y avoir lien de maniiouir celle qui a condamné les appelants a de» dommages-intérêt* , puisque l'une ne peut être que la conséquence de l'autre, aux termes des art. 176» et 1766 c. civ. »

Pourvoi de Laurent et Bera. — lis oi.t dit : On doit, dans la matière, distinguer deux sortes de dommagc-iiilérAS , ceux accordés au bailleur, en eau de résiliation provenant du tait du preneur, cl ceux du-1 au bailleur pour les perles , dégradations arrivée- rendant U jouissance, niais qui ne sonl pas assez graves pour moliver ta résiliation. Les prcœteri sont, a la vérité , la suite et la conséquence, de la resiliat.on ; mais le* seconds, ayant leur principe dans des faits antérieurs, en sont ordinairement ù cau-e , mais ne peuvent jamais en Atre la suite. La cnur, en déridanl que les fait» n'étaient pas asseï graves pour entraîner la résiliation, recoanai-sail, néanmoins, qu'un dommage avait été causé, cl, d'après les art. t.'Xi, I73i«l 1733 c. civ., tout dommage devant être réparé . elle ne pouvait , sou- aucun prétexte , se dispenser de faut dmt a la demande de« bailleur». — Arrêt.

La corn; — Sur le moven lire de la fausse application dos art. 1 76* et 1766 c. civ., et de la violation des art. I3K2, 1732 cl 1735 roen* code ; — Attendu que la question de savoir s'il y a lieu a la rcsiluiiot d'un bail ■ loît se décider d'âpre» le» fait* et circonstance», dont lesjup'-, auxquels la demande est soumise, sont les seuls appréciateurs; — C"les sieurs Laurent et onsorts le reconnaissent eux-mêmes; — Qu'aia-., sous ce rapport, l'arrêt de la cour royale d'Amiens est inattaquable. — Attendu, quant a la demande en doineia^es-iuierêls , ab-lraru«l fut* de celle en résilialion, formée , sub»idiairemcnl , devant celle coar, p». lesdits sieurs Liurnit cl consorts, centre le sieur Vallianx pére et ses enfant-, que e'e«t eiMicinciU d'après les laits et circonstances que celle demande »v*> laie d. vait cire jugée , et qu'eu la rejetant par l'arrêt attaque, ladite cour sVt fondée sur oue apprerialiou qui lui appartenait exclusivement; d o i il résulte que ledit arrêt n'a violé aucune dispowtiao de n loi ; — Rejette.

Du 18 nov. 1829.-C. C, cb. req.-MM. Favard, pr.-Faare, rap.

(3) 'N... C. N...) — L* enr» ;— Considérant que des faits maintenir* par l'appelant il résulterait que 1m intimés ont commis des dégradât ie' s domm L- aMcs chance la de»!-»alïon de'- oV-U affermes, abattu in arbre- fruitier.-, détruit des carré» d'artichaut» remplacés par des pépi- Biere» de chêne. . châtaignier- , orme* el .i»tres arbre» de cette nslur, qui, loin de convenir a la culture d'un jardin . retirent a eux tous If sucs de la terre, et la réduisent à un état do sécheresse qui oblige ensuite à des dépense» considérables pour la remettre en valeur; qu'il «■ résulterait, en un mol, que le» intimés n'auraient pas joui en bon» pemi de lamille, comme ils v sonl obliges, et par la nature même du bail, cl [ur une ronventioo expresse; — Considérant, ta droit, qu des art. t7*t

LOUAGE.— Cimp. 3, Sect. 4, Art. 3.

SOS. Ordinairement ce n'est qu'à la On do bail qrae le bailleur exige la réparation des dégradations. Si cependant par leur nalureclles pouvaient, soit compromettre la sûreté de la chose, soit amener une grave détérioration, il ne serait point obligé d'attendre cette époque; il pourrait agir pendant la durée du bail. C'est ce qui arriverait si le locataire laissait les fenêtres sans tarreaux, et que, par suite, la pluie, pénétrant dans les appartements, étendit la pourriture sur les planchers et les plafonds; au bien encore si le fermier ivgllgpait de curer les fossés et que les eaux pénétrassent les terres d'une humidité qui nuisit pour l'avenir à leur Icrtiltlé i^Conf. Lepage, Lois des bAtim., part. 2, ch. 3, p. 1TJ; Carré, Compét., t. 2, p. MM. Curasson, Comp. des juges de paix, p. :>".;, n» l î» ; Duvergier, t. r>, n» 4 in; Treplong.n» :>!<;).— Ha été décidé, en ce sens, 1» qu'un bailleur, ît, spécialement, le locateur d'une usine, peut, sans attendre .expiration du bail, et sans en poursuivre la résolution, deman; der la réparation du préjudice actuel que lui cause la mauvaise jouissance du preneur, en ce que, par exemple, elle tend à désiclialander I usine Bourges, 20 mars t 83m) (t); — 2» Que le bailleur peut faire résilier le bail, pour dommages résultant des dégradations qui proviennent de l'excès, de la part du preneur, dans l'usage auquel la chose donnée en louage avait été destinée, par exemple, en convertissant un salon en atelier, et en plaçant, mitre les termes du bail, cet atelier à un élage où il était interdit d en établir, cl que le preneur ne peut s'y maintenir jusqu'à l'expiration du bail, sauf à rendre alors la chose en état de réparations et à payer des dommages pour cause de dégradations {Bruxelles, 18 mai 1822) (2}.

ART. 3. — Obligation de payer h prix.

804. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'art, il 2» c. nap. le dit expressément, et il n'eût pa.* eu besoin de le dire, car cela va de sol. Entre les diverses obligation* Imposées au bailleur, celle-là occupe le premier rang ; car c'est en vue du prix qu'il en doit retirer que le propriétaire se détermine toujours à donner sa chose a bail. —Mais il a été

*t I7M e. cit., il résulte que les fermiers qui n« jouissent pi» en bons féres rte famille, cl qui emploient les objets affermés à on autre usaj.c q»e celui qui a été convenu dans le bail, s'exposent au repliement, lor>ipïil y a dommage rccl pour ie prn . ri (aire; — Considérant que si les (tnn;»mcnl< opcié- par les intime- et les abutis d'arbres fruitiers ont «l« faib du con-entetnent île l'appelant, la réciprocité d'un appointaient ta preuve leur ouvra la voie de prouver de leur p.irl tous les faits ju — bicalifs de leur conduite; que ces allégations de consentement ou do rauacilion n'étaient donc pas un oiolif légitime de rejeter la preuve oflerte >ar l'appelant, tant par experts que par témoins; — Oit qu'il été mal jagê par ce jugement, en ce que la preuve par experts cl par témoins des hit< maintenus par 1 appelant a été rejeté»; — Réformant, avant autrement faim droit dans la demande en rétliement et en dnmm-igos-iiitètUs de l'api^lanl, l'admet ù p-ouver tant par etp«rts que par témoins, sauf la preuve île tous (ails contraires de la part dos intimes : t*, etc.

Du I" août I815.-C. de Rennes, I" eh.-M. Resnais, av.

1) (Bégenne-Lamotle C. KavauH.i — L» cor* ; — Considérant quo n-o n'interdit au bailleur qui éprouve un préjudice actuel par le mode •e jouissance de son locataire , d'en réclamer et poursuivre le rcdrcssewat actuel , sans qu'U ait à recourir à une demande en résolution do kiil , et encore moins à en attendre l'expiration; — Que , s'il s'agit d'osé usine strlout , il lui importe do veiller & ce que , par son incurie ou par tout autre motif illégitime, le preneur ne de.ai li alande pa« l'établissement et -oit astreint a exécuter loyalement et en bon père «Je famille les conditions de son bail; — (Ju ainsi la demande principale de Régenne était recevable; — Dit mal juj:é an chef qui déclare Béguine Umoltc non recevable, quant a présent, dan» sa demande eu *Hnm.xses inlèréts.

Du ïo mars 1839.-C. de Bourges, ch. civ.-M. Bcaudoin, pr.

3) Ktpéce .- — (P C. S ; — En 1810, bail d'une maison a

Bruxelles, pour un terme de neuf ms, au prix de î,nnn fr., consenti par V i qualifié ■tehéiii-lc Il y fut -tiputé que le preneur ne pourrait avoir d'atelier au «econd étage m sou«-louer les filons et appartements à des souciés. — En le bailleur commet un menuisier et i-i maçon, accompagnés don huissier, pour constater l'ét il des lieux. L.ar procès-verbal de visite porte que la maison se trouve dans un élat •e dégradation complète, encombrée d'une énorme quantité de hois} affaire dajis ses murs et charpente, le «istibule, pavé en marbre, et le bel escalier fortemelit enJoaiui^éj, les jalons et apparleia-nl? au pré-

jugé qu'on bailleur ne penl forcer on preneur à remplir ses

obligations s'il ne remplit pas lui-même les siennes (Cass. belge, 26 jnill. 1844) ("); — Qu'ainsi lorsque, sur l'action en payement du prix de bail, le lermier détendeur se plaint de n'avoir pas joui, par la faute du bailleur, d'une partie du bien loué par lui, cl pose des faits pour justifier celte allégation, le juge ne peut, avant de l'admettre h la preuve, le condamner au payement du fermage demandé {Bruxelles, 27 mai lsô">, aiT. Dclamarchc, V. infrit] ; — Qu'on ne peut inférer d une lettre écrite par le fermier, et dans laquelle il se borne à demander du temps, qu'il aurait voulu renoncer à ses droits de ce cbel (même arrêt).

aos Pour garantir le payement des loyers ou fermages, le code nap. (art. 2102' accorde au bailleur un privilège sur les fruits de la récolle de l'année, ainsi que sur le prix de tout co qui garnit la maison louée ou la ferme, cl de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme {V. à cet égard v* Privil ge). De plus, l'art. 20ti2 c. nap. autorise l'emploi do la contrainte par corps contre les fermiers des biens ruraux pour le payement des fermages, mais seulement dans le cas où elle a clé formellement stipulée dans l'acte de bail (V. Contr. par corps, n<" 23r, et suiv., et 2H0 et suiv.). Enfin le bailleur a, comme nous le verrons, le droit de demander la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour d'Haut de payement du prix.

3 1> 9. Les sommes; dues pour loyers et fermages produisent Intérêts à compter du jour de la demande en justice. Des doutes s'étaient élevés sur ce point dans l'ancienne jurisprudence (V. notamment Dcspeisses, du Louage, n« 22; l'othler, Lou.i-e, n° 138); mais aujourd'hui le doute n'est plus possible; le code nap. art. 113%) confient à cet égard une disposition expresse.

30Ï. !• /'ur qui ef à qui le payuMut doit être fait. — Il est évident que le pavement doit être fait par le preneur, puisque te bailleur ne connaît que lui. — Ainsi le fonctionnaire public t[ui loue une maison pour y établir les bureaux de sa direction ne peut renvoyer le bailleur à se faire payer par l'Klat, lorsqu'il résulte des clauses du bail qu'il s'est obligé personnellement (Paris, 2(i dée. 1815) (4) . — H a été jugé qu'en l'absence de bail, le m.iri est présumé s'être seul obligé au payement du loyer de l'babila-

mier, transformées en laboratoire, un fourneau placé dans la niche, tes peintures et ouvrages en pUtre abîmes, généralement les vitre» cassées. — A l'appui de cet acte et en vertu de* art, 17<B et 1729 c. civ. , le bailleur P... agit en résiliation du bail, avec dommages— intérêts. — Le tribunal civil de Bruxelles a pensé que le preneur, étant ébéniste, reconnu comme tel dans le contrat de louage, il a pu exercer cel état dans la maison qui en est l'objet, el y établir l'atelier dans d'autres pièces que le second étage, le seul excepté; que s'il y a des dégradations, cela peut donner lieu à une demande en dommages-intérêts, mai» pas à faire résilier le bail: - Qu il s'agit donc d'une admission & preuve des faits posés par le bailleur, et qui sont contestés par le preneur. — Appel. — Arrêt.

L* cou»; — Attendu qu'indépendamment des dépositions des témoins il résulte de l'ensemble des faits constants au procès que l'intimé n'a pas usé de la maison louée en bon père de famille; qu'au contraire il en a mésusè, notamment en converti-. .ni les salons et appartements du premier étage en ateliers, en plaçant un fourneau dans la niebe d'un des salons, et en étant différentes portes dans le» autres places, à l'elfet de les réunir pour y établir des bancs de menuisiers et en faire un l.iL'u..toire; — Attendu que, delà manière dont l'intimé a habile la maison t'a l'appelant, il en est résulté un dommage réel pour te dernier; — Allen 'tt que l'intimé n'a fait aucun devoir de preuve contraire ; — Par ces motifs, déclare résilié le bai! de la maison dont il s'agit, etc.

Du 18 mai I8«i.-C. d'appel de Bruxelles, 1™ cb.

(3) (Hye-Nuyteos C. Ryssenacr et comp.) — La corj*...- — Attendi qu'il e-t demeuré établi que Hye-Nayten? tenu de faire jouir les défendeurs de tous les avantages stipules dont le bail qu'Q leur avait cédé , cl notamment du prix de la sous-location de Barber et Holliday auquel il a été condamné , ne peut forcer Rys«eraacr et comp. à exécuter leurs obligations , aussi longtemps que lui-même n'aura pas satisfait de son côté aux obligations résultant du soii<-bail par lui cédé; - Ordonne, etc.

Du if> mill. 1SK .-C. C. b'-'îc ch civ -M. Sauvage, pr.

(*) fc> cr. — fDumas f. il • N • ; :0 — l.e | i jnill. 1814, Va comte Dumas, directeur général de L lopnilvtion des armées de France, loue une maison appartenant aux dames de Nervaux. — Il déclare dans le bail qu'il est pr'nevr it ladîu mnuon pour fui jmdani Iraù annétt, a flirt «V toentoirr , pour (îablir le» bureau* de ra direction. - Le bail ci>! fait moyennant 6 .,000 fr. par année que monda imr prrnear, ponel' i»r'.>, prem/i ei f'oMijj* d* t***r , elt... -Le coati- Damas paye exaetemeiii

LOt AGE. — Chap. 3, Sect. 4, Art. 3.

«on qu'il prenne avee mi femme (Bordeaux, 25 Juin 1849, aff. Bongron, D. I>. 32. 5. 553).

»OS. Réciproquement, le piyement doit être fait an bailleur on propriétaire, ou à une personne chargée par lui et capable de recevoir. Nais le payement fait an propriétaire apparent par le preneur de bonne foi est-il valable? — Cette question sera examinée v* Payement.

SOO. Les fermiers de droits perças au nom de l'État peuvent se trouver forcés, dans dos moments de Irouhles publics, de verser ce qu'ils doivent entre les mains de pouroirs de fait, vainqueurs momentanément du pouvoir légal, y «m pensons, avec U. Troplong fn° 527.), qu'en cas pareil, le payement est valable et que le fermier est libéré, parce qu'en payant il n'a fait que céder à la force majeure. Il y a, du reste, en ce sens, plus d'un précédent historique. — V. Douchel, Bibliolh. du droit fraur., v» Louage ; Vutt, Ad Fond., Ij>t. cond., n» 28.

9 1 0. Lorsque l'immeuble loné ou affermé vicntà être saisi à la requête des créanciers du propriétaire, te preneurne peut plus, à partir du jour où il a été lait opposition entre ses mains, payer directement au propriétaire; il ne peut se libérer qu'en exécution de mandements de collocation, ou par le versement des loyers on lermagesà la caisse des dépôts et consignations (c. pr. art. C8.).

Lorsque le propriétaire de l'immeuble tombe en faillite, comme à partir du jugement déclaratif de la faillite, il est dessaisi de l'administration de ses biens, ce n'est poinl entre ses mains, c'est entre celtes des syndics représentant les créanciers, que les loyers et fermages doivent être versés fccom. art. »7l m fine, et ih ).

811. Lorsque l'immeuble loué a été vendu, Il peut arriver que le nouveau propriétaire ne se soit pas fait connaître loul d'abord au fermier ou locataire. Si donc ce dernier, dans l'ignorance de la mutation survenue, continue de paver les loyers ou fermages h l'ancien propriétaire, son bailleur, I acquéreur ne sera pas rccevable à contester la validité, des pavements. Le pren*-ar ne peut payer qu'à celui qu'il connaît. C'est ce qu'enseigne aussi II. Troplong, n» 527.

31*. 2« Comment U payement doit être fait. — Le payement doit être fait de. la manière réglée par les parties dans le bail, c'est-à-dire, soit en numéraire, soit en denrées, soit en toute autre chose convenue entre les parties. — Si le prix consiste, pour la totalité on pour une certaine portion, en denrées, le fermier doit livrer précisément ce qu'il a promis; Il n'a pas le droit de se libérer en argent contre le gré du propriétaire ; et, si les biens affermés n'ont pas produit de denrées de cette espèce, ou n'en ont pas produit en quantité suffisante, il doit en acheter, h moins qu'il n'apparaisse que le bailleur ne les availréscrvies que comme fruits de son crû (V. en ce sens MM. Touiller, l.-,n»47Ct sulv.; Duvergicr, t. 4, n" 120 et 123; Troplong, n« ii73 et 674; V. aussi dans le même sens te président Favrc, Cod , lib. 4, tit. 42, dcf. 2ï). — Dans le Caï où les denrées que lé fermier doit payer en nature, ont été estimées dans le bail, Il faut examiner si l'estimation a été faite atln de donner au preneur la faculté de paver à son choix en urgent un en nature, ou si clic n'a eu pour but que de donner une base à la perception du droit d'enregistrement. Dans le premier cas, le preneur peut évidemment se libérer, soit en dounant la quantité de denrées stipulée, soit en payant en argent

premier terme; mais il refuse de payer le» trois derniers termes, attendu que le loyer réclamé ne regarde que le gouvernement. — li oct. 1815, jugement de la chambre des vacations du lriiiun<it de i.i Sri ne qui condamne le com'c Dumas au payement dos loyers : — « Attendu qu'il résulte d'un bail passe devant Dtiocbe et son Cftllésue, notaire- a Paris, le tl juill. 18t», enregistré, que le romlo Dumas a loué de inuil.itn? de Nervaux et des sieurs et dôme Jelleh une m.u-on a elles appartenant, rue d'Astorg, n* 13, dans laquelle il a établi se» bureaux; - Attendu que, nonobstant sa qualité de liquidateur général, il a pu te charger personnellement Je ce loyer ; — Attendu que toutes 1rs clauses du bail -updaté désiuntrcul qu'il s'en est chargé personm 1U ment, et sans qu'd -oit entre dans l'intention d'aucune des parties de rendre le gouvernement passible de? loyer» de ladite maison, la chambre ordonne, etc.. » — Appel. — Arrêt.

coi a ; — Adoptant les motifs des premiers juges, confirme.

Du SO dcc. 1H15.-C. .le Paris, i« ch.-.M. Afjier, pr.

<t) Etp.ci: — (Papillon C. bosniens de Paris.) — L'administration de» hospice» de Paris avait aCcrmo des biens au sieur Papillon, à charge « que le fermage serait paye eu ble froment de première qualité du mar-

ie montant de t'rstimaHon. Dans le second cas, R doit néVes'air*ment payer en nature (Conf. MM. Toullier, t. 7, n» 50; Durer, gler, t. 4, n- 120 et I2t; Troplong, n*> 673). — Lorsqu'il a été stipulé que le prix du bail consisterait, pour le tout ou pour partie, en fruits produits par le fonds lui-même, le preneur dott se conformer rigoureusement à Cette stipulation. Ainsi, H ne pourrait pas se libérer en offrant des fruits d'égale qualité, ou même d'une qualité supérieure; le propriétaire aurait le droit de les refuser. C est le sentiment de M. Duvergier, t. 4, n° 1 1 9, qui elle à l'appui Mazuer, lit. si, Des payements, n< 17. — Mais, dans ce cas, si le fonds n'a pas produit de fruits de l'espèce de ceux qui ont été stipulés, le preneur se trouve déchargé par cela même de «on obligation, tl n'est pas obligé d'en acheter d'autres Ainsi, dans cette hypothèse, si le prix consistait partie en argent et partie en fruits, le preneur n'a à paver que le prix en argent; s'il consistait seulement en fruits, H n'a rien à payordutout. V. MB. Touiller, t. 7, n* 30; Duvergier, t. 4, n» 123.

ai S. Il peut arriver que le bail, Axant te prix h une certain» quantité de denrées, accorde en même temps, soit au bailleur la l.iculté d'exiger ce prix en argent , soil au preneur celle de tt libérer en argent. SI l'un ou l'autre use de cette faculté, comment Y estimation dcvra-t-cMe être faite? Quelle base d'éVaiuation pm>dra-t-on? Sera-ce le prix de la récolte de l'année même pour laquelle le calcul sera fait , ou bien sera-ce le prix des denrées, abstraction faite de l'année de la récolte? Celle question est trèsimportante, surtout a l'égard de certaines denrées dont te prit quelquefois présente de très -notables différences, suivant qu'il s'agit de la recolle de telle ou de telle année, comme le vin. Four la résoudre, on doit chercher, d'après les circonstances, et notamment en comparant entre eues les clauses du contrat, quelle a été l'intention des parties. Si l'on ne parvient point à s'éclairer fur ce point, nous cfovons, avec M. Troplrmg, n» «né, qu'il y» lieu de faire rrne d-'stinctinn : on bien la partie demande la conversion d'-fmlttv e , et pour tonte la durée du baiî des denrées es argent; dan^ ce cas, on doit prendre la moyenne dû, prix delà récolte d'un Certain nombre dann-es échues, compensant ainsi les bonnes, les mauvaises ét les médiocres : ou bien la conversion est faite pour une année seulement, le droit étant réservé pour les années suivantes. Dans ce cas, on doit prendre pour base de l'estimation te prix de la récolte de celte année; carie fermage en argent doit alors représenter aussi exactement eue P"ssibie le fermage en nature. — H a été jugé cependant I» que le fermier dont le prix de bail est en denrées et qui ne peut s? libérer en nature, doit le prix de la chose due selon le taux des mercuriales, non à l'époque des échéances, niais à celle des payements (Jleq. a vent, an 4, aff. Arlis) ;— 2» Qu'en cas de stipulation, dans un bail à ferme, moyennant un fermage payable en grain», que le bailleur aura fa faculté d'exiger le fermage en argent d'àpf.s le prix des grains vendus au marché, l'arrêt qui juge que If fermage sera fixe d'après le prix des grains, sans distinction 4e la récolte, et non d'après le prix des grains de la récolte de l'aan 'c, ne fait qu interpréter un bail, et devient inattaquable ta cassation sous ce rapport : en vain dirait-on qu'il viole la régie que le fermage en argent représente le fermage en nature ff.cj.1 s fév. t S2H) (t }. — M. Duvergier (t. 4, n» 123), tout en reconnaissant

ebé do Paris, l'administration se réservant la faculté d'evger, dans t<*» le» temps , te fermage en urgent, appréciable d'apré* le prix du Me ridessus designé, suivant le* dernières mercuriales du marche de Paris q«i précéderait chaque échéance. ■> Papillon a prétendu que le sens de «tl» (Lu e était que le fermage, eiigiblc en argent, devait être 8»*, nw d'apre- le plus haut prix de tous les grain» vendus au marché de Pari;, mais seulement d'après le plus haut prix des grains récoltés dan« l'année du fermage. — L'administration soutenait que le bail oe ptMUil que des grains do première qualité , sans aucune distinction , le furmafi devait se régler sur le prix de ce» grains sans égard à l'annic de U récolte. Le tribunal de la Seine adjugea les conclusion» de Papilloe, pu le motif que le bail n'avait pas prévu la difficulté, et que, dans le doute, la convention s'interprète en faveur rte celui qui • contracté l'obligation- — Sur l'appel, arrêt de la cour de Paris, du 3 jnill. ISis, qui infime, attendu que la clause litigieuse est conçue en termes absolus et' uns aacune distinction d'année ni iic lerro.r. — l'ourv. i de P ipillon pour violation des art. 1763 et suit. c. cit"., en ce que le fermage en arptl qui n'était que la représentation du blé récolté, et qui devait néjee»o' renient être évalue d'après le prix du blé nouveau, et non d"»prèiti

LOUAGE — Chàp. 3, Skct. 4, Art. 3.

jfo'l! étatt impossible que la cour de cassation prononçât autrement danscelle dernière espèce, pense que la cour d'appel s'est trompée en donnant à la clause nn sens absolu. Il faut remarquer, dit-il, que le prix du bail consistai! en fruits, et évidemment en fruils Je I année, c'était donc l'estimation des fruits recueillit dans l'année même , et non à une autre époque , que le preneur pouvait offrir. Cette critique nous paraîtrait fondée. Et toutefois H. Troplong (t. 2, p. 423, note) fait très-bien observer que, lorsqu'il s'agit d'apprécier tes clauses d'un contrat, il est difficile de prendre un parti quand on n'a pas eu l'acte entier sous set yeux. - Un arrêt a décidé que, lorsque le fermage a été stipulé payable en blé et avoine, et qu'il y a insuffisance de ces denrées pour l'acquitter en entier, te propriétaire peut exiger le seigle récollé sur la ferme a la place dn blé, grain pour grain, et du seigle pour de l'avoine, prix pour prix, et que le tribunal qui valide celle prétention ne violo pas la loi des contrats (Req. 9 vent, an 4, M. Lalç-nde, pr., a(T. Arlls C. Verdler), attendu que cette substitution, fcin d'être défavorable an fermier, lui est au contraire avantageuse.

914. Lorsqu'il a été stipulé que le fermier, en sus du prix do bail, serait tenu de faire des charrois au profit du bailleur, ce dernier ne doit pas exiger que ces charrois soient faite au mo- • où les travaux pressants des récolles occupent ailleurs les s, les obevaux et les ouvriers du fermier ; il doit attendre où ces charrois puissent être faits plus commodément pour le fermier, à moins qu'il n'y ait une impérieuse nécessite à laquelle il n'aurait pas donné lieu par sa faute. C'est ce qu'enseignent aussi Pot hier. Louage, n" 205 el sulv.,etH. Troplong, n* u*7. U en serait ainsi, ajoute ce dernier auteur, dans te cas même où te bail porterait que le fermier ferait ces charrois a la première réquisition. Res non svnt amarè tractandœ.

2 Quelquefois l'obligation des charrois est restreinte au ir*u&t>onl des matériaux nécessaires pour les réparations à faire à la ferme ; d'autres fois elle s'étend a tous transport* de matériaux, bois de chauffage, bois de charpente dont le propriétaire aura besoin. — tans le premier cas, le fermier doit seulement les voilures nécessaires pour maintenir la ferme dans l'état où «lie était lors do bal*. 81 le propriétaire voulait y faire des Ira» vaux d'amélioration, par exemple, substituer un toit en tuiles à untoilde chaume, ou s'il voulait faire tout autre changement qui ne serait pas une réparation nécessaire, le fermier ne serait pu tenu d'y concourir en faisant les charrois nécessaires au transport des matériaux (Polbler, lot . cit.; M. Troplong, n« 677 cl 679). — Dans la seconde hypothèse, les termes de la clause laissent au propriétaire une assez grande latitude, puisqu'ils lui permcttenl d'exiger tous tes transports dont il aura besoin Toutefois II. Troplong ( n* 680 ) fait sagement observer que les propriétaires, dans ce cas, ne doivent point aller jusqu'à l'abus, attendu que le bail est un contrat de bonne toi, et que les deux parties ont ensemble des rapports dont l'âprcté doit être bannie.

S IV. Le fermier qui s'est engagé à faire le transport des matériaux nécessaires pour les. réparations de la ferme ne doit (Ire réputé avoir entendu s'associer qu'aux réparations ordinaires d'entretien, et non aux travaux extraordinaires qu'un événement imprévu peut nécessiter. Si donc, lorsqu'une telle clause » éle insérée dans le bail, la ferme vient i être Incendiée, le fermier n'est pas obligé de fournir les voitures nécessaires pour la

prix évidemment pins élevé do blé de la récolte précédente, .trait été flxé w celte dernière base, et que la décision qui le jugeait ainsi ne renfermait pas seulement une fausse interprétation d'un acte , mais encore tue violation formelle des art. 1765 et sniv. c. cit., qui tracent les règles ttneernant les baux à ferme. — Arrêt.

La cota; — Sur le deuiiéme moyen, attendu que l'arrêt attaqué ne 'iniienl qa'uoe interprétation de la clause litigieuse; que cette appré— Jation e*l dans le domaine souverain de» tours ravales, el qu'elle no peut, dès lors, former un moyen de cassation devant la cour, contre la dic tion qui en es", le résultat ; — Rejette.

Dn 18 fit. 18S8.-C C., ch. eiv.-MM. Brisson, pr.-Legonidec, rap.- Jonkert, av. gén., e eonf.-Scnbe et Latruffe, av. (I) {N... C. N.. ..)— La coi»; — Attendu qu'il est stipulé dans le

lui de U maison dont s'agit, que le lujcr devait être « par anticipation, à peine de résiliation de bail, s ., tailleur; — Attendu qu'en supposant que le lien do pavement du loyer s'eut pas «t« dè<i|nè dans l'acte de bail, l'usagi cmsUiiI que tout to-

pave par il ie plaît ainsi au

reconstruction. C'est le sentiment de rolbicx, loc. cit., d de 11. Troplong, n* 679.

319. S" A quelle époque le payement doit être fait. — La payement du prix doit être fait aux époques déterminées par le bai), et, à défaut do stipulation sur ce point, aux époques déterminées soit par la nature de la chose louée , soil par l'usage des lieux. — Nous reviendrons sur ce point lorsque nous traiterons des règles spéciales aux baux à loyer et aux baux à ferme.

919. Lorsque le prix du bail est payable par chaque année ou à des termes plus courts, le loyer ou fermage doit être payé aussitôt après l'expiration de chaque année, de chaque terme (Pointer, n« 134). — Si une ferme était louée moyennant une certaine somme par chaque année, sans fixation de l'époque de payement, le fermage étant le prix de la récolte, il serait du après la récolte seulement, et il ne pourrait même être exigé qu'au terme où il serait d'usage dans le pays de paver \cs fermages (Polhicr, u9 155). — Enfin, lorsqu'on est convenu d'une seule somme pour tout le temps du louage, elle doit être payée à l'expiration de ce temps. — Par exemple, si j'ai loué un cheval pour ie temps de la moisson, je n'en devrai le loyer, en une fois, que lorsque la moisson sera finie (Pothlcr, n* 134).

3 1©. 4* En quel lieu le payement doit Hre fait. — C'est au domicile du preneur que le payement doit être tait, si les partie: n'ont pas flxé un autre lieu, si elles n'ont pas (comme c'est l'usage) arrêté que le payement serait fait au bailleur en sa demeure. Cela s'Induit par analogie de I art. 1247 c. nap.— 1) aétc jugé cependant que tout locataire est tenu de payer son loyer au domicile dupropriétairc, s'il n'y a stipulation contraire (Bruxelles, i«r Join 1820) (I). Mais nous croyons qu'il y a dans celte décision une erreur de principe. La cour de Bruxelles fonde sur un usage constant l'interprétation de l'intention tacite des parties; il eût été plus juridique de décider qu'en l'absence de stipulation expresse elles s'en étaient tacitement référées à la régie générale posée par l'art. 1247. — Il a été décidé, avec plus de raison, que la clause par laquelle tes parties conviennent que le prix d'un bail sera payable en mains du bailleur ou de son receveur, sans détermination du lieu, ne de.roge.pas à la ri- gle générale qui établit que le payement doit être fait au domicile du débiteur : — « Considérant, porte l'arrêt, qu'à défaut de désignation du lieu, le payement doit être fait au domicile du débiteur d'après l'art. 1247 » (Liège, 3 juill. 1837, aff. Beaufort C. Hambursin). — Peu importe qne le fermage soit en grains ou autres espèces de denrées : le preneur, si les parties ne s'en sont pas expliquées, n'est pas obligé de les volturer (Conf. Polhier, Louage, n» 1 36 ; MM. Duvergier, t.4,n» 12G; Troplong, n* 671).— Lorsque, comme cela a lieu presque toujours, le fermier est obligé, en vertu des clauses du bail , de payer au domicile du propriétaire tes redevances , quelle qu'en soil la nature , si les fermages périssent en route , même sans la faute du fermier, la perte en retombe sur lui ; car elles sont à ses risques et périls jusqu'à ce qu'elles soient arrivées (Conf. MM. Duvergier, t. .$, ri* 121', el Troplong, n" 671). — 11 a été |ugé qu'un fermier qui s'est obligi- par son bail do voiturer en un lieu déterminé, à Paris, par exemple, telle chose qu'il plairait au bailleur de Axer, peut être contraint par ce dernier de voiturer dans le lieu désigné des denrées lormanl le prix du bail, quoique ces denrées soient stipulées livrables à la ferme (Rcq. 1" avr. 1819) (2). — Il semble que, dans ce cas, le récataire est tenu de payer «on loyer au domicile du propriétaire suffi! pour établir que Jellc a été l'intention des parties, lorsqu'il n'y a pas stipulation contraire dans la bail ou un autre endroit désigne pour effectuer le payement; — Que, d'ailleurs, l'appelant n'est pas disconvenu que c'est de celle manière que le payement avait été fait ; — Attendu que, par exploit de l'huissier Maes/du I*' fév. 1819, l'intime Ht donner congé de bail i l'appelant, avec sommation d'abandonner la maison par lui louée pour le t" mai suivant ; — Attendu qu'il est constant an proeès qu'à ladite époque^ du 1er fr*. 1819, l'appelant était en retard de payer sun loyer; qu'ainsi la sommation pour déguerpir était suffisante pour établir la mise en demeure ; — Attendu que les offres réelles faites de la part de l'appelant* l'intimé par exploit du I" mai 1819, et ainsi trois mois après IVxjftoil précité du 1*' fév. 1819, eussent-elles été suffisantes, ont été néanmoins tardives ; — Met l'appel au néant, etc.

Du l"juin I820.-C. d'appel de Bruxelles, 1" ch.

(3} £,,*« . — (Seigle C S«lves.)-U s.eur Seigle est fermier d'au métairie appartenant nu sieur .Serves. I.e prix du bail i

LOUAGE. — Chai». 3, Skt. 4, A ht. 3.

nltat soit le même que il les denrées avalent été stipulée» payables au lieu où le fermier a dû les voilnrer. H y a toutefois entre les deux cas une grave différence, ainsi que le fait justement ot>server M. Duvergier.t. 4, n* 12'J. Dans respire jugée par l'arrêt, les denrées étaient, pendant le trajet, aux risques du bailleur. S'il avait été stipulé que le paginent aurait lieu à Paris, elles auraient été, pendant le trajet, aux risques du fermier.

SSO. Quoiqu'il ait été stipule par le bail que les moissons seraient livrées au bailleur en sa maison, si le locataire, depuis le contrat, va établir sa demeure dans un lieu plus éloigne du fermier, celui-ci n'est pas obligé de lui voilurer les moissons à sa nouvelle demeure; autrement sa condition se trouverait empiré* par le fait du bailleur. C'est le r.is ((invoquer relie règle de droit : A'rmo aliéna facto prtrgratvridebri. Il est donc nécessaire qu'en ce cas le bailleur indique à son fermier, dans le lieu de son ancienne demeure, une personne à qui il livrera les mois- i son* iTotbier, n° 131 ; MM. Coppcau, Lcgisl. rur., t. 2, p. 332 ; Duvergier, I. 4, n» 127; Troplong, n» «72). — Cependant, dit Pothler, Mil., si le lieu de la nouvelle demeure du locateur n'elail éloigné que de quelques lieues de plus, il sérail assez cqtiilabïe d'obliger le [cimier à y voilurer les moissons, et en ce cas, le locateur lui tiendrait compte du prix de la voiture |iour ce qu'il y a de plus de chemin a faire. Si la différence du nouveau domicile du locateur d'avec celui qu'il avait au temps du bail était peu considérable, elle ne devrait pas entrer en considération : par exemple, comme lorsque le locateur reste dans la même ville et change seulement de quartier. —V. aussi en ce sens MM. Duveririer, ibiJ.; Troplong, ibtd.

Ce qui vient d être dit du cas de changement de domicile s'applique, par identité de raison, au cas où un nouveau propriétaire est substitué à I ancien, parsulte d'une vente, d'une donation, etc. (M. Troplong , tbid.).

3X1. Les payements par anticipation que le preneur a faits au bailleur sont-ils opposables aux tiers? El d'abord, il n'est pas douteux qu'ils le soient, sauf les cas de fraude, aux créanciers chirugi aphaircs , puisque ceux-ci n'ont sur les biens aucun droit qui puisse en entraver la libre disposition. Ces actes ne dépassent pas lalimilede ses droits clils sont irrévocables, à moins que les créanciers chlrographaires du bailleur ne prouvent qu'ils ont été faits par dol et par fraude; car, dans ce dernier cas , ils pourraient eu demander l'annulaion el forcer le preneur à payer une secondefoi*. —C'est ce qu'enseignent, du reste.presquc tous les auteurs. V. notamment MM. Touiller, t. 7, n» 81 ; Duranlon, t. 17, n» IU5; Rolland, vBail, n« 342; Duvergier , t. 3, n» 464 ; Troplong, n' 325;— V. toutefois contra Denisart, V Lo>er, n» 2«; Salviat, Jurisp. parlent, de Bordeaux , v» Bail. — l'eu importe que les pavements aient été faits en exécution d'une clause du bail, ou i|tf ils l'aient été Indépendamment d'une pareille clause : dans ce dernier cas, comme dans le premier, ils sont faits dans les limites

autres choses, en mille bottes de paille livrable* à la ferme. — Par une autre clause du bail, le preneur est oblige île faire , sans rétribution , chaque année, à ses frais, six voyages de la ferme a Paris, avec une voiture et trois chevaux, pour porter «I rapporter ce que le bailleur jugera a propos. — SeWes mande à Seigle de conduire a Pans les mille hottes de paille qu'il lui doit poar le» fermages de l'année. — Le sieur Seigle s'y refuse par la raison que la paille e*l livrable a la ferme cl non à Paris. — Le ôOjuill. 1817, jugement du tribunal de première in Clair e île la Seine, qui condamne le sieur sci^lu ides dommages-ioUrrl- pour n'avoir pas conduit a Paris la paille dont il était débiteur, lor-que la réquisition lui en avait été [aile par le bailleur. l.c tribunal a considère qu il était indiffèrent que la paille fût livrée à La ferme, du moment t|ue le fermier s'était obligé d'amener à Paris telles choses que le bailleur jugerait À propos, et que le nombre de Toitures 6xe parle bail n'était pas fait lorsque l'ordre de conduire la paille a été donné au fermier. — Appel de la pari du sieur Seigle, qui soutient que , s il pouvait être contraint de conduire la paille à Paris, ce n'était qu'après la livraison qui en aurait clé faite à la terme; que, jusque-là, elle n'appartenait point au aienr Selves, qui, par conséquent, ne pouvait donner aucun ordre dp la voilurer; que, d'ailleor», il n'était point indiOerent pour le fermier que la livraison en fût l.ute a la terme ou a Paris; car, dit rappelant, la réception de la paille par le sieur Selves mettait les risques du voyage a son compte, tandis que ces risques restaient à la charge du fermier, si o Ile n'était livrée qu'a Paris. — Arrêt conflrmatif de la cour royale de i'aris.da 14 fév. Isltt. —Pourvoi pour violation des art. 1134 et «47 ...ai». — Arrêt

des droits dos parties , et la fraude senle peut faire tomber cet payements { MM. Duranlon. iW.; Rolland de Villurgucs. n* 3451. — Il a été jugé que la stipulation d'un bail par laquelle le propriétaire déclare avoir reçu d'avance du preneur le prix de plusieurs annuités est valable; qu'ici ne s'applique ni la loi du 25 messidor an 3, prohibitive de la vente des grains en vert, ni l'ai t. 2091 c. civ. relatif aux droits des tiers sur les immeubles anlichrésés (Req. 1 6 août iK2r>) (i).

8»». Les payements sont opposables aussi aux créanciers hypothécaires inscrits depuis que I acte qui constate ces payements a acquis une date certaine. En effet ( inscription bypothécaiie iw peut avoir pour ellet d invalider rélroiclivemenl des payements qui, au moment où ils ont été faits, étalent parfailement valables. Les raisons de décider, dans ce cas, sont les mêmes que dans le cas qui précède. — Il a été jugé, en ce sens, i» que le payement des loyers, lait par anticipation en vertu d'un bail ayant date certaine, et dont quittance est donnée dans le bail même, [►eut étreopposé aux créanciers inscrits sur l'immeuble depuis que le bail a acquis dale certaine : que ceux-ci, s'il n'y a pas fraude, ne sont pas (ondes à en demander la nullité fParls, 5 déc. 1821, aff. Chloili, V. n» 73); — 2» ijuc le pavement des loyers fait par anticipation, avant la saisie et en exécution d'une clause de bail notarié, ne peut êlre critique par les créanciers hypothécaires qui ne prouvent pas que leurs inscriptions sont antérieures au bail, alors d'ailleurs que ces loyers ont été employés à des constructions qui ont amélioré l'immeuble, et qu'il ne s'élève aucun reproche de fraude {Rouen, 1'» ch., 4 avril 1843, M. legris de la Chaise, pr., aff. Darpentigny C. Biaise; V. axis; Grenoble, 22 avril 18 41, aff. Itlval, n» 524-S»).

Mais il a été jugé, d'un autre coté, que les créanciers Inscrits peuvent faire révoquer le bail de l'immeuble qui leur est hypothèque et dont le débiteur a reçu la presque totalité des fermages ou loyers par anticipation, lorsque leur débiteur est d'ailleurs à peu près insolvable i Lahayc, 5 mars 1824) (2).

333. En ce qui touche les créanciers Inscrits avant que les payements anticipés eussent été failjj., ou du moins avant que la date en fut devenue certaine, la question est controversée. Oisons d'abord que, si ces payements, bien que postérieurs à l'inscription hvpulhécaire. avaient clé faits en vertu d'une clause du bail, et que ce Niil eut lui-même une date certaine antérieure à l'inscription, leur validité serait , à nos yeux du moins, à l'abri de toute critique, puisque la clause dont nous supposons l'existence eùl , au moruenl ou l'inscription a été faite , constitué, an proQl du bailleur, un droit acquis aux payements anticipés. Mais c'est dans le cas où le bail lui-même est postérieur à l'Inscription hvpolli» caire que la question est douteuse. M. Durantoo, t. n, n» Hi3, soutient que, dans ce cas, on ne doit maintenir que les pavements faits suivant l'usage des lieux, el qu'il oe faut tenir aucun compte des payemonls faits par anticipation eneve-

L* cura; — Attendu que l'arrêt ne renferme qu'une ju-.'f et ttfilicre interprétation du contrat ; — llejette.

Du 1" av. 1K19.-C. C, «cet. req.-MM. Henrion, pr.-J.iohi :f, n?. (1; (-sicard C. Cugnct.) — La cm ; — ...Attendu que les article» du code civil sur l'anlichrèso et les loi» invoquées sur les prokibitions de vendre les blés oon recueillis, «ont sans applicatiou à la cause, où il ne s'agit que d'un bail à ferme, dans lequel le bailleur avait endeni.nent le droit de stipuler que le fermier lui payerait unei ou plu«ie»n années a l'avance, «auf aux tribunaux saisis de la demande en nullil» pour cau-c île fraude a u ;ue.:er les fails et circonstances; — Hej«U« le pourvut contre l'arrêt ■ Grenoble, du il janv. (Hiî.

Du 16 août I8Ï...-C. C, ch. req.-.\;\t. Bu-Ion. pr. Pardessus, ras. (2; (N... C. N...) — La cota ; — \ u lu- ait. IKi.icl 116» c. «».,«» 691 c. pr. ; — Attendu que les conventions ne peuvent diminuer le drojl d'un tiers, et que, dans un tel cas, il est libre aux ci eanciers de revenir

' contre le (ail par lequel leur débiteur aurait porte atteinte a leurî droits; — Attendu qu'eu cas île saisie immobilière de bieos loués par bail ayant date certaine, il est également libre aux créanciers de comprendre daa« la saisie les loyers ou fermages cebus depuis la dénonciation faite * saisi ;— Attendu que la clause du bail dont s'agit au procès, portant a»»»' meut d'une somme de COO Û., par anticipation, pour loyers de la nais*» de l'appelant, grc\ce d'hypothèque au profil des intimes jointe à la

I tuaiion dans laquelle s« trouvait alors l'appelant, sont suffisantes pW établir que celle clause porte atteiate aux droits des tournés ;-MttlV

I pel au néant, etc.

I i tu .' mars I s*;.-C. Ce la Haye.

LOUAGE.-- Cha,p. 3. Sect. 4, Art. 3.

tutlon d'une clause du bail : autrement , dit-lt , il dépendrait d'un débiteur de préjudiricr à ses créanciers hypothécaires, en louant l'héritage hypot!ioqur; pour un grand nombre d'années, et en se faisant faire à I a\ance le payement des loyers ou fermages ; il éluderait ainsi la disposition du code de procédure qui veut que les loyers et fermages soiont immobilises pour être distribues a\ecle prix de l'immeuble hypothéqué.— l'n autre jurisconsulte, M. Tarrible, Bép. de jurisp. , v» Tiers détenteur, rv 4, soutient la même doctrine, mais par d'autres arguments. Il pense qu'on toit assimiler à une constitution d'usufruit la convention par laquelle un propriétaire loue ou afferme son immeuble pour un long temps et reçoit d'avance les loyers ou fermages ; d'où il conclut que le créancier hypothécaire a, dans rc cas, le droit de suite contre le fermier ou locataire , de mime qu'il l'aurait contre l'usufruitier. El M. Carré, Lois de la procédure, t. 3, p. 6C, semble adopter la même opinion.

Hais nous ne pouvons partager le sentiment de ces auteurs. Sans doute, nous admettons que, lorqu'il y a eu uno connivence frauduleuse entre le propriétaire et le fermier ou locataire à l'effet de frustrer les créanciers hypothécaires, les payements anticipés doivent être annulés ; nous admettons même que le seul fait de l'anticipation élève dans ce cas une présomption de fraude qui doit rendre plus difficile la preuve de la bonne foi du preneur; nais, en thèse générale et la bonne roi supposée, nous croyons <me les payements anticipés sont valables même vis-à-vis des créanciers inscrits avant le bail. En effet, l'hypothèque enlève bien au propriétaire le droit de disposer de l'Immeuble lui-même, en tout ou en partie, au détriment des créanciers inscrits , mais elle ne confère a ces derniers aucun droit de préférence ni de suite sur les traits, elle laisse au propriétaire le droit de les recueillir et d'en disposer comme bon lui semble. Ainsi il peut les aliéner et «s créanciers chirographaires peuvent les saisir, sans que les créanciers inscrits aient le droit de réclamer. A la vérité, lorsque l'immeuble est frappé de saisie immobilière, et que la procédure est arrivée à une certaine période, les fruits sont immobilisés et cessent dès lors d'être disponibles ; mais celte immobilisation ne peut s'opérer, à notre avis , que sous la réserve des droits antérieurement acquis à des tiers. Or lorsque le propriétaire, avant la saisie, avait loué ou affermé l'immeuble à un tiers de bonne loi et avait reçu par anticipation plusieurs années de loyers ou fermages, comme le payement lui avait été fait à une époque où il avait qualité pour disposer des fruits, il s'ensuit que «payement est valable etconslitue, au profit du preneur, un droit acquis devant lequel doivent s'arrêter les effets de la saisie, du moins en ce qui concerne la jouissance. L'assimilation faite par M. Tarrible entre la constitution d'usufruit et le bail dont le prix est payé d'avance n'est point exacte ; nous avons va (supra, n* 26) qu'il

(1) (Anchier C. Garnie? et antres.)— La cota; — Sur le fond sidérant que, dan» le contrat de vente do Songy aAnchier, il a été *ti— pul* comme condition essentielle de la vente, sans laquelle la vente n'eût ffe ea lieu, que Anchier, sur son prix de 105,000 fr., retiendrait 19,000 tr. pour loyer* d'avance imputables sur le prix de la location mite à Songy par Anchier, de la maison vendue, pendant cinq ans, à Bisoo de 7,000 fr. par an ; que Ancbier, dans ses notifications aux crémiers inscrits, a mentionne cette condition ; qu'aucune surenchère n'ayant M lieu, le prix a distribuer se trouve fixé a 105,000 fr , arec droit pour Aachier de retenir sur cette somme 10,000 fr., et de les imputer sur partie des loyer* dus par Songy, dans les termes dudit acte de vente;... — Infirme le jugement dont est appel, es ce que , sans avoir égard au matredit d'Anchier, comme tardif, ledit jugement a maintenu purement et simplement la fixation du prix k distribuer à 104,000 fr. ; — Êroen- *ut , etc.

Du 9 juillet I8J4.-C. de Paris, S* ch.-M. Simonneau, pr.

(2) (Démonte C Ballado.) — La coca; — Attendu que l'écriture du bail i loyer dont l'appelant réclame l'exécution a acquis date certaine arant l'adjudication passée au profit de l'intimé de la maison dont il •'agit: d'où la conséquence qu'entre l'appelant et l'intimé dans leur intérêt respectif elle doit avoir son effet même après la vente ; — Attendu QM de la convention contenue en ladite écriture il résulterait au profit « droit de l'appelant une vente du droit de jouir des pièces en question taile par le propriétaire;— Qu'il est un principe tiré de la nature de la caose et sanctionné par la loi ; que l'adjudication ne transmet à l'adjudicataire plus de droit que n'en avait le propriétaire, et que uonséquemmeot 1 intimé ne pourrait avoir acquis un droit à la perception des loyers que l'ancien propriétaire n'avait olus lui-même ; — Qae la circonstance que