Tome XXX

existe entre les deux contrats des différences essentielles qui ne permettent pas de les confondre malgré la ressemblance qu'ils affectent parfois. Du reste, MM. Duvergicr, t. 3, n* 464, et Troplong, Tr. des priv. et hypoth., t. s, n* 777 ter, se prononcent aussi en ce sens, et tel parait être le sentiment de Locré, t. 22, p. 220. — il a été jugé, en ce sens, l»que la clause d'un acte de vente d'un immeuble portant que l'acquéreur retiendra, sur le prix de la vente, une certaine somme d'avance imputable sur le

prix de location de cet immeuble consentie au vendeur par l'acquéreur, est valable même vis-à-vis des créanciers Inscrits sur cet immeuble, auxquels celle condition a été notifiée sans qu'il y ait eu surenchère de leur part (Paris, 2 Juill. I836)(l);— 2»Que les payements anticipés des loyers d'un immeuble saisi, faits de bonne foi au propriétaire, par exemple, pour obtenir une prorogation de bail, sont valables, même à rencontre des créanciers Inscrits antérieurement, et que, par suite, ces créanciers ne sont pas plus fondés à les critiquer vis-à-vis de l'adjudicataire qui s'est réservé d'une manière expresse d'en faire la déduction sur '. son prix d'adjudication, que vis-à-vis des locataires par qut ces I payements auraient été opérés... Et cela, encore bien qu'il serait | prouvé que le propriétaire, en recevant ces payements, n'avait d'autre but que de nuire à ces créanciers, si d'ailleurs il n'y a eu aucune connivence de la part des locataires (Douai, 26 fév. 1850, aff. Fleuret, D. P. 52. 2. 78). — V. aussi Nîmes, 7 Juill. 1 852, aff. de Bros, au numéro suivant.

3 * 4. Les payements anticipes peuvent être opposés aux tiers acquéreurs aussi bien qu'aux créanciers hypothécaires , lorsque ces payements sont constatés dans un bail ayant date certaine antérieure à l'aliénation, on bien lorsqu'ils ont été faits conformément h une clause de ce bail, mais avant l'aliénation. — Jugé, en conséquence: l* que l'adjudicatajre sur saisie immobilière ne peut exiger du locataire les loyers courus depuis le jour de l'adjudication, si celui-ci prouve les avoir payés par anticipation à l'ancien propriétaire , en vertu d'un bail sous signature privée, mais ayant acquis date certaine avant l'adjudication (Turin, 14 déc. 1810) (2) ; — 2* Que, lorsqu'en conformité de la clause d'un bail authentique , les fermages ou loyers d'un immeuble ont été payés par anticipation , l'acquéreur de cet immeuble ne peut en exiger le payement à compter du jour de son acquisition, même comme étant subrogé aux créanciers hypothécaires qu'il a désintéressés, surtout si après la connaissance qui lui a été donnée de ce bail, il a persisté dans son acquisition, en considération d'une remise sur le prix, qui lui a été faite par le vendeur (Req. 21 mars 1820) (3); — 3* Qu'un bail à ferme notarié portant anticipation de fermages ne peut être critiqué par le créancier hypothécaire devenu adjudicataire, sur saisie, de l'immeuble loué, soit quant à son existence, soit quant à l'anticipation qu'il ren-

l'adjudicataire n'ait pas été averti ni instruit de ce fait dans le cahier

des charges peut d'autant moins nuire a l'appelant, que rien ne proure qu'on lui ait dénoncé la saisie ou la vente, ni signifié aucun acte capable de le constituer en demeure de demander la conservation des droits par lui acquis, au moyen de l'insertion dans le cahier des charges de la con-

vention par lui stipulée avec le débiteur saisi, ancien propriétaire de la maison ;— Met ce dont est appel au néant en ce qu'il a de* à présent '

lui nabi

claré rappelant tenu au payement des loyers des pièce* par I dans la maison dont est cas; — Émend&nt quant a ce, etc. Du 14 déc. I810.-C. de Turin.

(3) (Henon C. Arragon, etc.)— La corn ;— Attendu, sur le premid moyen pris de la violation des art. 516 et 547 c. civ.,qo* le payemeif des fermages par anticipation était constaté par un acte publie anlérieut au contrat de vente fait au demaodeur; qu'il a mémo été reconnu que cri acte avait été communiqué au demandeur, qui avait persisté dans son acquisition en considération d'une remise qui lui avait été faite parlé vendeur sur le prix porté au contrat ;— Attendu, sur le second moyen prK de la violation des art. 1251 et 9166 e. civ., et 834 c. pr., et sur lô troisième et dernier moyen pris de la violation de l'art. 1637 c. civ., que le demandeur, en notifiant son contrat d'acquisition , et ayant fait offre de payer le prix déclaré dans son contrai, sans aucune réserve ai protestation, quoiqu'il eût connaissance de* dispositions du bail i ferme, la cour royale de Grenoble a fait une juste application de l'art. S 180 c. civ. en décidant que ces offres étaient irrévocables; que celte décision en fait et en droit écarte indistinctement les moyens de cassation préposés par le demandeur;— Hejelte, etc.

Du 21 mars 18Î0.-C. C, sort. req.-MM. Liger-Verdigov, rap.- Joubert, av. géo.-Darrieux, av.

LOUAGE. — Chap. 3, Srct. 4, Art. 3.

ferme, lorsque le hall est antérieur tout à la fols à l'hypothèque

de ce créancier et à U saisie sauf, dans le cas où ce bail, donl il Ignorait l'existence, lui cause un préjudice, son recours, en qualité d'adjudicataire, contre la partie saisie ou les créanciers entre lesquels le prix est distribué {Grenoble, 22 avr. 18»)) (l); — 4» Que les payements anticipés de loyers ou fermages sont, lorsqu'ils ont été faits ,(Je bonne foi et dans l'ignorance de la position embarrassée du propriétaire, opposables, en cas de saisie, soit à un adjudicataire, soit aux créanciers inscrits (Muies, 7 juill. 1852, au*, de Bros, D. P. 53. 2. 34) ; — 5* Qu'il en est de même, en cas de revente sur folle enchère, des payements de loyers qui auraient été faits par anticipation à l'adjudicataire non encore libéré de son prix (même arrêt).

3*5. Les payements faits sans anticipation peuvent être opposes aux créanciers soit chirographaiics, soit hypothécaires, el aux tiers acquéreurs, même dans le cas où ils n ont pas date certaine. Les art. 1322 clsuiv. c. nap. paraissent inapplicables à ce cas : les motifs en sont que, d'après un Usage constant et général, les quittances de loyer se donnent sous seing privé; que le législateur n'a jamais exigé qu'elles fussent rédigées par acte authentique: qu'astreindre les parties à cette formalité , ce serait leur causer des frais d'autant plus dispendieux qu ils se renouvellent souvent ; que ce serait d'ailleurs détruire , ou du moins affaiblir la bonne foi qui nécessairement doit régner dans le contrat de louage, comme dans les matières de commerce. — Il est presque superflu de faire observer que les quittances sous seins privé, el quin'ontpas date certaine, ne peuvent être opposées aux tiers que dans le cas où elles ont été reçues de bonne foi , c'està-dire où elles sont exemptes de toute espèce de fraude (Couf. MSI. Duvergicr, t. 3, n« 4U5 ; Troplong, n» 328). — Jugé, par suite : !• que des quittances de fermage données sans anticipation et reçues de bonne foi par le lermlcr peuvent, quoique sans date certaine, être opposées à un tiers acquéreur, alors que ce dernier ne s'était pas fait connaître au fermier (Besançon, 1 5 îév. 1827) (2) ; —2» Que le fldéjusseur d'un locataire , en vertu d'un acte sous seing privé , qui a payé pour ce dernier le prix de la location cl qui a reçu du bailleur des quittances sous seing privé, et qui n'ont point acquis date certaine, peut néanmoins, lorsqu'il ne s'élève aucun soupçon de traude, se prévaloir de ces quittances à l'égard des tiers, et doit même élre admis à exercer, du jour de l'acte de cautionnement , dans la distribution des biens du locataire, le privilège du propriétaire auquel il est subrogé (Bordeaux, 24 fév. 1820, aff. Noailly, V. Cautlonn., n* 162).

(I) (Rival C. Ginet.) — La cou»; — Sur l'appel incident : — Attendu qu'il n'est point prouvé que le bail notarié du 1 5 mars 1890 soit le résultat d'un concert frauduleux entra Chardon et Rival, ni quels payement de i ,500 fr. qui s'y troave porté soit simule ; qu'il est possible que Chardon , pressé par ses créancier! , ait sérieusement cherché , a l'aide de' ce bail , à se procurer des fonds , et se soit réellement fait payer par anticipation les 1,300 fr. dont il s'agit ; — Attendu que la prise à bail et le payement anticipé , ainsi effectués de bonne foi par Rival , ne peuvent être critiqués par Ginet ou ses représentants , ni en vertu de leur droit hypothécaire personnel qui est postérieur à cet acte, ni comme adjudicataire des immeubles loués, puisque U saisie est également postérieure an bail et au payement des 1 ,300 fr. ; — Attendu qu'en supposant que Ginet ait été trompé par l'ignorance où il aurait été laissé de l'existence du bail et du payement anticipe des fermages, el qu'il ait été ainsi amené à pousser lesencbèresiun taux supérieur a la valeur qui restait réellement a l'immeuble : ce ne serait point au preneur, mais à la partie saisit ou aux créanciers , suivant les cas, qu'il pourrait réclamer

- l'acquisition; — Sur l'apicns.

Legagneur, 1** pr.

(2; £tp*e*.- - (Goux C. Lépin.) — En 1819, vente par Dornier a Catuo de plusieurs propriétés ; il fut stipulé que celui-ci n'entrerait en jouissance qu'après la fin du bail de ces propriétés, consenti en 181 i, peur neuf années, au lieur Goux, et que, jusque-là, il toucherait de celui-ci l'intérêt de son prix sur les fermage» à échoir.— Décès de Caron. 11 n'avait pas fait notiGer son acte d'acquisition à Goux. — Le général Lépin, en qualité de tuteur de son fils, héritier de Caron, demande a Goux le payement de 6.645 fr. — Goux oppose nombre de quittances, lettres missives, etc., d'où résulterait sa libération entre les mains de Dornier, du prix du bail. — Mais ces pièces n'avaient été enregistrées qu'après la demande; le réclamant s'appuie de ce fait pour les prétendra •bl contre Im. -Jugement qui accueillo ce moveo et condamne -Appel.— Arrêt.

une indemnité ou une réduction sur son prix d'acqu pel incident, le met au néant avec amende et depet Du 82 avril 1811 .-C. de Grenoble, l"cb.-M. 1

— lia même été Jugé que le fermier tiers saisi qui déclare avoir

payé les termes échus de son bail, sans produire de quittances, doit élre cru sur son affirmation, vis-à-vis du saisissant; la présomption étant pourl'exéculionducontral(Agen,5 juill. 1806] {3); mais que, quant aux payements qu'il prétend avoir anticipés, À est obligé de les prouver par litres ayant date certaine à l'époqus de la saisie (même arrêt)

■ t u, On tenait généralement, dans l'ancienne jurisprudence, que le fermier ou locataire qui produisait les quittances de trois années consécutives était dispensé de produire celles des années antérieures, parce que , dans ce cas, il y avait, à l'égard de ces dernières, présomption de payement. Celte règle, fondée sur la loi 3, Cod., De et/w h. public., laquelle toutefois disposait pour on cas différent (pour le pay ement des tributs publics; , celle règle, disons-nous, avait été contredite par Dumoulin (sur la coutume de Paris , § 78, glos. 1 , n* 44) ; mais son opposition n'avait pat prévalu (Y. les auteurs cités par Rousseaud de Lacombc, v» Arrérages; Despeis*es, du Louage, sert. 4, n* 15; Dumoulin, for. cit.; V. aussi l'olhicr, Louage, n» 179).— La cour de cassation, appelée à prononcer sur ce point à l'égard d'un bail régi par lei anciens principes, a décidé qu'aux termes de la loi 3, Cod., De apochis publkis, le payement justifié par quittances, de trois années consécutives d'arrérages d'un bail à ferme, était une présomption juris et de jure du payement desannées antérieures, prescription nondélruite par une réserve faite dans les quittance*, réserve qui a pu être déclarée ne point porter sur les années antérieures (Kcq. 20 juill. 1813, MM. Lasaudadc,pr., Rousseau, rap.,aff. DonT. <'. Legrue). — Laprésomption cessait toutefois lorsque le créancier établissait les motifs qui l'avaient déterminé à recevoir les loyers ou fermages nouveau vax ant les anciens. Et de plus il fallait, pour qu'elle fut accueillie, que les payements eussent été faits sucecseivMOmt; une seule quittance donnée pour trois années n'aurait pas fait présumer le pay ement des années antérieures (V. Pothier, n" isi cl suiv.).— Le code nap. garde le silence sur ce point. Il faut en conclure que les quittances de trois années et même d'un plus grand nombre n'élèveraient point une présomption juris et de jure du payement des années précédentes contre laquelle la preuve contraire ne peut élre faite; mais nous pensons qu'en thèse générale les quittances données sans réserve font présumer le payement des termes précédents, sans qu'il soit besoin pour cela que ces quittances s'appliquent à (rois années consécutives, el qua celte présomption suffit pour mettre le preneur à l'abri dè toutes réclamations ultérieures, à moins que ces réclamations oe

La cora; — Attendu que le* art. 1322 el suivants c. civ. ne concernent ni les matières de commerce, ni les quittances relatives au pajeraeai de fermages ; que la date, quant aux premières, peut toujours être établie par un ensemble de faits et d'indices qui justifient que h «laie «w*cée est sincère et véritable ; que telle est à cet éfard la jurisprudence de la cour de cassation, consacrée par un arrêt du 7 janv. 182i;iue l« motif qui a déterminé cette décision, s'applique a plus forte raison au quittances relatives a l'acquit des fermages ; que s'il a paru indispensable de s'écarter du texte littéral el précis de l'art. 1322, dans les malièrH où tout est censé se passer de bonne foi et d'accord eolre les parbei contractantes, il est a plus forte raison indispensable, de le faire, lorsqu'il s'agit de quittance* données par un propriétaire, sans antiiisatis* sur les terme*, el acceptées de bonne foi par le fermier; qu'il est surtout convenable de le taire à l'égard des acquéreurs qui ne se -or t peint fait connaître, et n'uni fait aucun acte qui ne laissai aucun prétexte au fermier d'ignorer qu'il ne pouvait pas valablement payer au bailleur; que rien n'indique que les appelant» aient agi en fraude des droit» de l 'acheteur, — Par ces motifs, a mis el met l'appel et le jugement dont il provient, au néanl ; — Lme dant, faisant droit, déclare valables les payements faits par les appelants a Dornier, etc.

Du 15 fév. 1887.-C. de Besancon, V cb.-M. AJjrii*,pr.

(3) (La domaine C Teyssier.) - U caot ; — Considérant que T»yssicr a pu et dû payer a Dégât les fermage* échus avant la saisiè-arrèt; que la présomption est pour l exécution de l'acte ; qu'ainsi il doit être cri lorsqu'il affirme avoir quitté le* termes échus, d'après les clauses il bail; que l'anticipation de payement est ue fait auquel on ne pourrait ajouter foi qu'autant que la preuve en serait rapportée par un écrit ayant date certaine à l'époque de la saisie ; que même dans ce cas Teyssier n'aurait pu , par une anticipation contraire au contrat, priver l'administration des domaines des fruits pendant* lors do ladite saisie, si par conséquent des fermages qui en étaient la remésentalion; — Réfonne,eacl que Teyssier n'apas etc cnnd.imnè à payer V innée courants do sooba.1 *

Pu 5 juill. 1808. -C d'Agen -4L Lacuée pr.

uigiiizeo

LOUAGE.— Chap. 3, Sect. i, Art. 3.

«rient dûment justillées (Conf. MV. Troplong, n* 328 ; Toollfor, I. 7, n* 339 ; Duvergier,!. 3, n* 471 , et Dclvmeourt, t. 3, noies, p. 195). Ce dernier auteur invoque sur ce point l'autorité de Mackstonft. — tl a été décidé : 1° qui* la représentation par le lofa taire des quittances données sans réserve de trois années consécutives de fermages, constitue une présomption légale de la libération des années antérieures (Rennes, 3* ch., 20 mars {817, an*. Chardel C, Leboulanger) ; — 2» Que la représentation de la quittance d'une seule année sans réserve établit une prélonplton simple du payement des années antérieures , présomption abandonnée aux lumières des juges (même arrêt); — 3« Que cette règle est applicable notamment aux baux des biens ruraux (même arrêt). — La cour de Rennes parait avoir, dans cet arrêt, fait application dos principes anciennement admis en ce qui tooéhc la présomption attachée aux quittances de trois années consécutives. Sa décision, sous ce rapport, ne nous semble pas à l'abri de «rttique.

Stï. n a été jugé que des preMalinns consistant, par exemple , en un certain nombre de charrois stipulés dans un bail, à la charge do colon, ne s'arréragent pas, en ce sens que, si le bailleur n'a pas exigé ces prévalions avant que le bail ait pris tin, ou si , à défaut, Il ne Justine pas de poursuites, il n'est pas fondé, aftrès fà cessation du bail, à en réclamer le prix. Peu importe que le bailleur produise une sommation faite au colon, s'il n'y a donné ancune suite (Bourges, 6 avr. 1832) (l). — Celte décision admet une déchéance qui ne nous parait justifiée par aucun texte de la loi. I.e retard du bailleur à réclamer les charrois stipulés pendant que le preneur occupait le fonds loué, pourra bien, h cas de cuntestatlon, fournir, en faveur de ce dernier, une préemption de libération, lorsque, par exemple, les rcriu.ipe* îoronl élù- exactement arqnïilfs, et que les charrois ne seront qu'une espèce d'accessoire de ce prix. Ce relard pourra uus.m êtro pris en considération et déterminer le juge à ne prononcer qu'une uihle Indemnité , au lieu d'obliger le preneur à fournir dos charrois qui constituaient une charge presque insensible pour lui pendant qu'il occupait les lieux, mais qui serait fort onéreuse s'il pouvait être contraint à les fournir depuis qu'il a quitté les lieux el qu'il a pris une résidence peut être fort éloignée. Ici , en effet, il y anrait quelque reproche à adresser au bailleur sur sa négligence à exiger les charrois promis, et cela quand bien même ce «rail par condescendance pour le preneur qu'il l'aurait fait. — Sor ce point , au surplus, on devra tenir grand compte des circonstances et de Hntenlton présumée des parties contractantes. — MM. Troplong, n« 530, et Duvergier, I. 4, n» 131, approuvent la doctrine contenue dans l'arrêt de Bourges.

S*«. L'art. 2277 c. nap. soumet à la prescription de cinq ans l's loyers des maisons el le prix de fermage des biens ruraux. Inconséquence, cette prescription élève une fin de non-recevoir centre la demande en payement qui pourrait être formée après les cinq ans par le propriétaire. —V. Prescription.

1 1) (Martin C. Bouzigue. )— U cotm; — Eu ce qui concerne lïndemaite pour Us charrois qu'auraient été en retard de faire les colons pendant I* cours du bail : — Attendu que tes prestations de ce genre ne s'arr?raf ent^pa* ; que c'est an bailleur à les demander et à les exiger en

temps et lieu ; qu'à la vérité, Bouiigue produit une sommation qu'il a laite a cette fin en 1814, mais qu'elle est isolée ; que rien ne prouve qu'il »'y ait été satisfait, ou qu'A défaut; des poursuite* aient eu lieu; — Dit tien jugé par le tribunal de Saint-Arnaud , qui a rejeté la demande do •*or Bouiigue en pavement de la somme de SOO fr. pour le prix des (barrait stipulés dan» le bail.

Du 6 avril I833.-C. de Bourges, tNcb.-M. Baudoin, pr. (2) (Legeadre C. Monlioault ) — La coua ;— Sur le premier moyen ; — AtUodu que l'arrêt attaqué décide ea fait que les deux actes du 15 sur» 1788 n'avaient été passes qu'en vu* l'un de l'autre; d'ob il suit <|iie, dans l'espèce, les payements faits par le fermier ne devaient pas sur l'acte notarié que sur l'acte sous seing; — Sur le : — Attends qu'il est constant , en (ail, qu'A toutes les époque* du bail le fermier a toujours été ea arrière sur ses fermages ;— sur le troisième moyen : — Attendu que le fermier n'était point autorisé a payer les impositions au delà des sommes portées sur le rdle; — Ear le quatrième moyen : — Attendu que l'art. 17, ebap. 10, de la coutune de Nivernais, laisse aux juges une latitude dont l'arrêt attaqué n'a peint dépassé les limites; — Sur le cinquième moveo : — Attendu qu'il •s* «n>UM et par le procès-verbal de saisie et par l'arrêt que les besb»D dent la laiiie était prohibée par l'ordonnance de IMT «'ont pat

:««*. Lorsqu'il n'y a pas de bail par cVit, Dc.niV.rt dit que l'usage, à Paris, est que le locataire qui a délogé au vu et su du propriétaire soit cru du payement des loyers sot son affirmation, aussitôt après qu'il est sorti, fans attendre les cinq ans. Mais celte jurisprudence, qui pouvait être bonne à Paris, où l'on se connaît peu et où fon présume facilement qu'un propriétaire n'a pas laissé déloger son locataire sans se faire payer, ne devrait pas être suivie sous le code, soit à Paris, soit dans les provinces. Un propriétaire qui se fle sur la solvabilité de son locataire qu'il connaît le laisse souvent déloger sans se faire payer (Pothlcr, n» 187). Il ne peut résulter d'une telle tolérance qu'une présomption de libération que le juge aura à apprécier.

3 30. Le preneur qui aurait droit à une diminution de prix, en verlu des art. 1722, 1724 et 1726, ainsi que nous l'avons vu précédemment, pourrait opposer ce droit comme une On de non recevoir à l'action en payement des loyers et fermages qui serai formée contre lui par le propriétaire. Dans ce cas, il doit être sursis à statuer sur la demande en payement jusqu'à ce que l'indemnité ou la diminution de prix ail été déterminée. Les règles sur la compensation ne sont pas applicables à celle hypothèse. — V. en ce sens MM. Duvergier, t. 3, n« 480; Troplong, n° 33t. — Décidé cependant qu'un locataire ne peut refuser le payement du loyer échu sous prétexte que le propriétaire doit falrcat'immctiblc loué des réparations urgentes cl indispensables : ce serait établir une compensation entre deux créances ou deux droits inégaux (Nancy, 12 avr. 1834, H. de Metz, t« pr., Etienne C. Lippmann, Extrait de M. Caroler, Jurisp. de Nancy, v* Louage,

En ce qui touche l'application au louage des règles établies , relativ

par le cod« Napoléon relativement à l'Imputation des payements, il a .'lé décidé que, si deux actes du même jour n'ont été passés qu'en vue l'un de l'autre; el, par exemple, si de deux baux consent» parle même propriétaire au même fermier, l'un a pour objet une usine, l'autre un bois nécessaire à l'exploitation de celle usine, les payements faits par le fermier, sans imputation, ne doivent pas s'Imputer plutôt sur l'un que sur l'autre, quoique le premier soit authentique et emporte, par suite, exécution forcée et que l'autre ne soit que sous seing privé (Rcq. 8 fév. 1808) (2).

331. Pour obtenir le payement du prix qu'il a stipulé, le bailleur à contre le preneur une action : l'action conducti ou ex condueto. Quelle est la nature de celte action et devant quel tribunal doit-elle être portée? V. ce qui a été dit à cet égard suprà, n* 153. — Il a été jugé que le bailleur auquel des loyers sont dus n'est point obligé de se présenter & la faillite de son locataire; qu'ila le droit, au contraire, d'actionner les syndiesdevant le tribunal civil; que, dans tous les cas, il peut former sa demande devant le tribunal civil, si elle est accessoire à une autre contestation qui puisse être portée à ce tribunal (Paris, 2 1 mars 1 822) (S).

339. Le défaut de payement des loyers el fermages entraîne ou du moins peut entraîner la résolution du contrat de louage.

été compris dans celle énoncée à la requête de la dame veuve Menti tfaut; — Rejette.

Du 8 fév. 1808.-C. C, cb. req.-MM. Muraire, 1" pr.-Baiire, rap.

(3) (Syndics Lemereier C. Vanquelln.) — L* coot; — En ce qui concerne la compétence : — Attendu que la demande A fin de remise de l'immeuble et autres objets loués par le bail de I8li était exclusivement de la compétence du tribunal civil , et que celle en payemeut des loyers n'est qu'un qu'un accessoire, qui devait d'autant moins être distrait do "action pnocipnle , que leur qualité est constante et n'a jamais fait le sujet d'une difficulté entre les parties ; — En ce qui touche le fond : — Attendu que s'il peut y avoir du doute sor la possibilité de louer les choses tangibles, ce ne pourrait être, comme l'ont dit avec nison les premiers juges, qu'A l'égard des choses fongibles louées isolément, mais non A l'égard de celles qui seraient louées comme accessoires avec uu immeuble, et no'amment une usine qu'elles sont destinées a. alimenter, et dont, <ans elles, les travaux deviendraient Impraticables ou seraient interrompus d'une manière funeste à l'établissement ; que c'est ce qui se pratique fcéncralement, non-seulement A l'égard des forges qui se louent avec une prisée composée des ustensiles, attirail?, chevaux, minerais, fonte, charbons ou bois destinés A être convertis en charbon, mais a l'égard des terres qui, dans beaucoup de départements, vu le peu d'aisance des cultivateurs, ne peuvent être louées qu'en fournissant A ceux qui se chargent de les exploiter, ustensiles , bétes ara-

partoot les pailles

troupeau, souvent mfmr des avances en argent, el et les fumiers qu'ils sont obligés de rendre en on de

LOUtCE. ♦Ciur. 3, Sect. 4, Akt. 3.

Cette proposition résulte de ta combinaison des art. 1 728 et 1 74 1 e. nap., qui portent, le premier, que « le preneur est tenu de payer le prix du bail au termes convenus; » le second, « que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagement» s (Conf. MM. Duranton, t. 17,pj» 130;Du\ergier,l. 3, n*>472;Troplong, nMM9 et suiv.). — Jugé, par application de ces dispositions, que le locataire qui ne paye pas exactement ses loyers encourt la résiliation du bail qui lui a été consenti (Bordeaux, 2" ch., 6 août 1836, M. Desgranges, pr., aff. Moiraud C. Tranchcrc). — S'il avait été stipulé entre les parties que le défaut de payement des loyers ou fermages n'entraînerait pas la résolution, le propriétaire aurait-il le droit de la demander au mépris de cette clause? — On a soutenu l'affirmative en invoquant la loi 54, § t, ff., Loc. cond. (V. notamment Merlin, Rép., V Bail, § 7, n» 2). Mais celte loi n'est point applicable au cas dont nous nous occupons. Elle est ainsi conçue : Jnter locatorem fundi et condurtorem convertit ne intra tempora locationis Seius conductor de fundo invilus repellerclur, et « pulsatus esset, pamam deetn. prœslaret Tititu locator Seiocondwtori; vcl Seius conductor, si intra tempora locationis discedtrt vellet, œquè decem Titio locatori prastaret : quod invicem de se stipuiati sunt. Quant, qxtum Seius conductor biennii continui pensionem non solveret, an iine metupotna expelii possit? Paulus respondit : Quamvis nikil expressum sit in stipulai ione pamali de solution* pensionum, tamen verisimile esse ita convertisse de non exptllendo colono intra tempora pratfinita, si pensionibus paruerit, et ut oportet, coleret. Et ideo, si petnam peter* captritit qui pensionibus satisnon fecit,profuturam faaiori doti exceplionem. Dans cette hypothèse, la convention n'avait pas prévu le cas de non-payement et n'avait point, pour ce cas, refusé an bailleur le droit d'expulser le fermier; elle lui interdisait purement et simplement , sous peine de payer une certaine somme, de l'expulser avant la On du bail. Et le Jurisconsulte décide judicieusement que cette condition tacite se trouvait raisonnablement dans la pensée des parties : pourvu qu'il paye exactement ses fermages et qu'il cultive convenablement les terres. Mais la question que nous avons posée se réfère à un cas tout différent, au cas où la faculté de demander la résiliation aurait été Interdite précisément pour le cas de non-payement. Nous reconnaissons qu'il serait contraire à l'essence du contrat de louage que le preneur put s'affranchir des engagements qu'il a valablement contractés, et nous croyons que, nonobstant la stipulation, la résolution du contrat pourra être prononcée. Mais pour concilier ces principes avec le respect dû aux conventions, nous pensons que le bailleur ne pourra recourir à l'action en résolution

bail ? qu'établir le système contraire serait ruiner l'agriculture même, aussi bien que les manufactures et 1« commerce; — Faisant droit ait l'appel principal interjeté par les syndics Remercier du jugement rendu par le tribunal civil de la Seine , le SO déc. 1831; net l'appel au néant.

Dp SI mars 1833.-C. de Paris, S* eh. -M. Agier, pr.

(1) lrt Ktfiet: — (Gobicr C. Descliarmes. ) — La corn; — Considérant [jn'aui terne* de droit le contrat Ha louage se résout par l'inexécution des engagements du bailleur ou du preneur; que , d'un autre côté , U caution qui a payé la dette est subrogée à tout les droite qu'avait le créancier contre te débiteur; — Que cette règle est générale dans ses dispositions: qu'ainsi la caution d'un fermier qui est obligée de paver pour Ml peut demander U résiliation da bail, comme l'aurait fait le bailleur lui-mime ;

Considérant que le contrat, étant intervenu entre le propriétaire, le fermier et la caution , ne peut être résolu qu'avec toutes les parties intéressées; — Que, d'un antre coté, l'échéance d'un ;eul terme ne doit pas suffire pour autoriser cette résolution ; qu'à la vérité la loi ne Statuant rien à cet égard semble laisser le droit de la demander au moment même ; mais que dans une foule de cas elle accorde de* délais au débiteur, et donne ainsi aux tribunaux l'exemple d'une mesure qui concilie les égards dus au malheur avec les droits d'un créancier légitime, et que, dans l'ancienne jurisprudence, celle résolution ne pouvait avoir lieu que quand il y avait au moins deux termes i-chu? ; — A mis le jugement dont est appel au néant; — Entendant, et sans qu'il soit besoin de statuer au fond, compense les dommages et intérêts dus à l'appelant avec les sommes pavées par l'intimé à sa décharge, etc.

Du 8 juin 1818.-C. de Bourges, I™ cb.-M. «allé, pr.

"** Ktpèet: — (Dubostdc Gar^ile^-eC. Bourgeois.)— La corn;— Conmnérnnt qu'aux termes de druitlc contrat de louas.* résout par l'inexécution des engagements contrant par les parties ; que cependant le débat de payement d'un seui terme m doit pas suffire; que !o code civil

qu'après avoir usé de tous les moyens possibles pour obtenir son payement. C'est aussi l'avis de M. Du\ergier, t. 3, n"

Mais après quel délai de non-payement l'expulsion Dentelle être requise? D'après l'usage suivi dans notre ancienne jurisprudence, c'était après deux termes échus, sans compter le terme courant. Ainsi, m les payements devaient être faits de six mois en six mois, Il fallait qu'une année au moins se fût écoulée sans que le preneur eût rien payé, pour que la résolution pût être demandée. Même, si les termes étalent courts, si, par exemple, ils étaient de trois mois seulement comme à Taris, on exigeait qu'il y eût trois échéances (neuf mois] écoulées sans pavement (V. à cet égard Merlin, Rép., v« Bail, § 7, n« 2). Lors de la ré darlion du code nap. quelques cours avalent demandé qu'il y eût sur ce point des dispositions précises. Mais ce vœu n'a point été écouté. A cet égard le code est muet. C'est donc au juge qu i appartient de décider d'après les circonstances et d'après l'équité. Tout dépendra de la qualité et de la moralité des personnes (V. en ce sens MM. Duvcrgicr, t. 3, n* 474; Troplong, n* SiO). — On décide ordinairement dans la pratique, et il a été jugé que, quoique la loi semble autoriser la résolution du contrat de louage au moment même où le fermier ne paye pas son terme échu, les délais qu'elle accorde dans plusieurs cas au débiteur, cl par suite l'exemple qu'elle donne d'une mesure qui concilie lc3 égards dus au malheur avec les droits d'un créancier légitime, doivent faire décider que celte résolution ne peut avoir liei que lorsqu'il y a au moins deux termes échus (BOhrges, 8 juin 1812, 15 juin 1812) (l) — Mais le défaut de payement des fermages, de la part du preneur, est un motif suffisant pour taire prononcer la résiliation du bail, encore qu'après la demande, et avant le jugement, le bailleur ait reçu un à-compte (Poitiers, 31 juill. 1806, aff. Desroches C. Plalré).

333. Il a été décidé que, dans le cas où un individu, réunissant sur sa léte deux baux à loyer distincts et successifs qui loi ont été consenti? sur la même chose , le premier comme souslocataire, par un locataire principal , le second comme locataire direct, par le propriétaire lui-même, vient à rétrocéder ses droits à son premier bailleur, l'arrêt qui, sur l'action en résiliation de ces baux, intentée par le propriétaire pour défaut de payement des termes échus, déclare, par interprétation des coin entions des parties, que le second bail, lequel n'a pas encore reçu tu commencement d'exécution, n'est que la proro'jation et 1'*tmsot're du premier, et prononce par suite la résiliation de l'un et de l'autre, échappe d la censure de la cour suprême Req. 7 fév. 1838) (8).