En ce qui touche l'immeuble lui-même, l'étendue de
(1) f Constant'C. Cbatus et Du mirai. ) — La coca; — En ce qui louche les bâtiments incendié» : — Attendu que, d'après l'art. 1733 c. cit., celui qui habile répond de l'incendie , s'il ne prouve pat qu'il a été U aaite d'un cas fortuit ou de force majeure , ou d'un vice de construction, qwa flrrvmqv* xnctndia etàlpd /faut mKabùantimn, et qu'il n'est pu même allégué par le* héritier» Grandsaigne que telle ait été ta cause dt f incendie qui a dèrorè les bâtiments dont s'agit , etc.
Do 10 mars 1836.-C. de Riom, l^ch.-M. Archon Découse, pr.
(9) ftpfct ; — (Parpaile C. Gilmaire. ) — Ko 1845 , Gilmaire confie des laines à Parpaile pour les convertir en fil; un incendie détruit les ateliers de celui-ci , ainsi que les laines de Gilmaire, qui en réclame la nleur, montant a 7,233 fr. 7t cent.— U tribunal de commerce de Sedan condamne Parpaile a payer cette somme. - Appel, et, le 24 déc. 1823, irrél confirmait! de la cour de Mcti , en ces terme* : — « Attendu que l'tppelaat, en recevant les laines de Gilmaire, el «'engageant a les lui rendre en fil, moyennant un prix conTenu, s'e-t obligé, envers ce dernier, a tous les soins et surveillances d'un bon père de famille, pour la consécration de l'objet à lui conGé ; — Qu'ainsi, son obligation ne peut être étiinte qu'autant que la matière qui fait l'objet de la convention aurait péri par cas fortuit, ce qui n'est pas constata ; qne, la où il n'est pas proeré qu'il y a cas fortuit, il est pré*umabl« qu'il y a défaut de surveillance on imprèTOvance, fautes dont Parpaile e«t responsable; qu'ayant a rendre l'objet a lui confié on sa râleur, c'est à lui qui se prétend dispense de son obligation, a prouver qu'il est dans le cas de l'exception qu'il invoque.»— Pourvoi de Parpaile , pour violation des art. 1148, 1Î0Ï, 1350 el 15S2, et tausse application de l'art. 1733 e. ci».— Arrêt.
L» coca;— Attendu que, soit d'après le droit romain, soit d'après la jurisprudence française, soit qu'on argumente de l'art. 1302 c. civ., sur l'obligation de la part du débiteur d'un corps certain, de prouver que ta perte provient d'un ca - fortuit, soit en combinant l'art. 1315 qui lui impose la justification dn tait qui produit l'exlinclion de son obligation , tt l'art. 1733 relatif a la responsabilité du preneur envers le bailleur, n cas d'incendie, il y a présomption légale que l'incendie a été cau?e par ' finie ou négligence de la personne a laquelle l'objet incendie a clé confié, et qui babitc la maison incendiée; — Attendu que l'arrêt attaqué l'est conformé a cette présomption de droit en condamnant Parpaile à i«s dommages-intérêts, faule par lui de rapporter la preuve que l'incendie était la suite d'un c»< fortuit, ou de force majeure ; qu'ainsi, l'arrêt attaque n'a aucunement viol* les lois de la matière ; — Rejette,
De 14 juin 1827.-C. C, cb. req.-MM. Botton, VUimesml, av. gèn., c. coof.-Odilon Barrot, av.
(») ({sauvée C. Davalon. ) — La corn ; — Considérant qu'aux de» art. 1732 et 1733 c. ci»., le locataire obligé enrers le propriétaire, par son contrat, à conserver la chose louée et a la rendre en bon état , *rt responsable envers celui-ci de l'incendie, a moins qu'il ne prouve qu'il ait armé par cas fortuit, force majeure ou rico de construction, ou que !• feu a été communiqué par une maison voisine ; mais que la présomption de faute résultant de cette disposition, étant londne sur las obliga-
la responsabilité qui pèse sur le preneur donne naissance, dans certains cas, à une question très-délicate. Ainsi, un locataire occupe un appartement dans une maison dont le reste est inoccupé, ou bien est occupé par le propriétaire lui-même. Le feu prend dans l'appartement du locataire et de là se communique aux autres parties du bâtiment, qui périt tout entier Le propriétaire a-til le droit d'invoquer l'art. 1733 pour la totalité de la maison? — Il semble que, dans ce cas, le locataire puisse lui dire : Vou* aviez à mon égard une double qualité ; vous étiez mon bailleur de la maison que j'occupais en qualité de locataire; ce qui n'avait pas été compris dans la location, vous devez être, vis-à-vis de moi, assimilé à un propriétaire voisin ; Je n'en étais pas locataire, et vous n'en étiez pas bailleur. Par conséquent, si, pour la partie que j'occupais, vous pouvez me poursuivre en vertu de l'art. 1 733, vous ne pouvez, quant an reste, réclamer contre mol des dommages-intérêts qu'en vertu des art. 1382 et suiv. D'où il résuite que, pour ce dernier objet, c'est à vous demandeur à prouver que l'incendie est arrivé par mon fait, ma négligence ou mon imprudence. Celte prétention a été consacrée par un arrêt qui a décidé que la responsabilité imposée au locataire à l'égard du propriétaire, en cas d'incendie, est limitée dans ses effets aux lieux incendiés compris dans la location; que, dès lors, si le feu a consumé, en outre, d'autres portions du même bâtiment occupées par le propriétaire,le» parties, en ce qui concerne ces derniers lieux, sont replacées sous l'empire du droit commun, et que consèquemment c'est au propriétaire qu'il Incombe de prouver que l'incendie est le résultat de la faute ou au moJnsdelanégligeneedu locataire (Rennes,! 7 août 1841) (3). Au premier abord cette doctrine parait rigoureusement logique,
lions spéciales contractées par le locataire , constitue use exception qui ne peut se suppléer, ni s'étendre à d'autres ca» ;— Considérant qne l'action inte ntée far II- propriétaire dont la maison a été brûlée par suite de la communication du feu venant de cbei le voisin où l'incendia a commencé, est régie , quant à la preuve , par les dispositions générales du droit commua;— Qu'il ne s'agit point alors de la responsabilité résultant d'un contrat, mais de cette établie par la loi a défaut de convention ; que le principe de cette responsabilité est fixé par le* art. 1382 et suiv. e. civ., aux termes desquels chacun doit réparer le dommage arrivé par sa faute ou par le fait des personnes dont il doit répondre ; qu'eu matière de délits ou de quasi-délits, la faute n'étant point présumée, c'est » relui qui allègue un dommage qu'il incombe de prouver l'objet de ta demande; qu'il ne suffit donc pas que le dommage existe ; qu'il faut encore qu'il ait été occasionné par le fait de la personne à laquelle on l'impute, c'est-*— dire par sa faute, ou au moins par son imprudence ou sa négligence ; — Considérant que les premiers juges ont décidé qu'il résultait des enquêtes que l'incendie qui a consumé un bâtiment appartenant à l'appelant, arail d'abord éclate dans le magasin tenu à litre de location par l'intimé , et qu'il était responsable do la râleur de cet édifice, faule d'avoir justifie une des exceptions dont l'art. 1733 c. civ. mettait la preavea sa charge; et que celui-ci, en ne réclamant pa* contre celle décision , semble avoir reconnu l'exactitude du fait susréfèré, apprit d'ailleurs par un grand nombre de témoignages ;
Considérant, en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts formée par l'appelant relativement au grenier et à la gratis auxquels le
feu s'est communique el dont il jouissait primitivement, que l'< du dommage étant démontrée, il y a lieu d'ciaminer s'il est justifié que
la cause en puisse être attribuée à un fait imputable à l'intimé personnes dont il est responsable ;— Considérant qne la circonstance que le feu aurait prit, dans l'intérieur du magasin de l'intimé, que la porte en était fermée et que lui seul el les gens de sa maison araient la clef en leur possession , ne forme pas , lorsqu'il s'agit de la responsabilité de l'incendie entre voisins, une de ces présomption? auxquelles la loi accorde provisoirement la forte d'une preuve ; qu'elle ne peut être considérée que comme une simple présomption qui , par sa réunion arec d'autres, pourrait, suivant l'art. 1533 c. civ., aider a démontrer l'eiistenoa d'une faute de la part de l'intimé, mais qui seule ae peut tenir lieu de c*Ue preuve ;
Considérant que l'appelant, pour établir le fondement de sa prétention, invoque notamment les dépositions des oorième. douzième, dixhuitième et trente troisième témoins de l'enquête; que le premier de en témoins a déclaré aroir entendu, le 14 janvier, vers six heures du soir, fermer la porte du magasin de Daralon, mais qu'une méprise était d'aatant plus facile de la part de ce témoin, que la cour où est situé ce ma» gasin , contient plusieurs autres édifices ; qne le dix-huitième témoin « déposé avoir vu dans la même soirée, non à six heures, mais à sept heures du soir, 1 intimé rentrer cbei lui, ayant une grtle sous le bras et tenant a la nu n une chandelle allumée, mais qu'il a ajouté qu'il ne savait pas
IjOUAGE.— Ch*p .'l, Spct. 6.
et toutefois 11 nong parait Impossible de l'admettre. Le vice du raisonnement que nous venons d'exposer consiste à considérer comme formant deux choses substantiellement distinctes ce qui, en réalité, n'est qu'une seule et même chose. Quand un propriétaire loue une partie de sa maison, il ne peut livrer au locataire la portion lonée sans lui livrer en quelque manière la maison tout entière, qui n'en est, pour ainsi parler, que le prolongement. Par conséquent, le locataire, par l'effet du bail, se trouve, au regard du propriétaire, gardien et débiteur do la maison entière, en tant qu'elle est Indissolublement unie à la portion louée et ne forme avec elle qu'une seule et même chose. Lors donc qu'un Incendie éclate dans l'appartement du locataire et de là te répand | dans les autres parties de la maison, la responsabilité que l'art, j 1733 fait peser sur le locataire ne s'applique pas seulement à la i portion du bâtiment qui était comprise dons la location, mais elle I s'étend à tontes les autres portions du même bâtiment qui ont j été endommagées par le feu. An reste, on peut tirer de l'art. 1 154 I an solide argument en faveur de l'opinion que nous détendons. \ En eUel, Il résulte de cet article que, lorsque la maison incendiée était occupée par plusieurs locataires, s'il est démontré que l'incendie « commence chez l'un d'eux, celui-là seul est responsable pour la totalité, ainsi que nous le verrous bientôt. Or, on ne voit pas pourquoi il en serait autrement lorsqu'au lieu d'être occupée par plusieurs locataires, la maison était ou partiellement occupée par un seul locataire, ou occupée conjointement par un locataire et par le propriétaire.
41 ©». Supposons qu'un locataire ail reçu chez lai an bote qui y demeure momentanément, l'endanl le séjour de cet mite, un incendie éclate dans la maison et la réduit en cendres. Le pro priétaire peut agir contre le locataire en vertu de l'art. 1733. Mais ce locataire est insolvable; l'hôte au contraire est riche. Au lien d'exercer son recours contre le premier, le propriétaire pourra-t-il l'exercer contre le second? La négative n'est pas douteuse. En effet, ni le texte de l'art. 1753 ni les principes n'autorisent une telle action. Cet hâte n'a contracté aucun engagement envers le propriétaire ; il n'était obligé ni de veiller à la conservation de la chose ni de la restituer au propriétaire; par conséquent, pour qu'il bit responsable du sinistre, I) faudrait qu'il fût démontré qu'il en est l'auteur. C'estcequ'enseigne aussi M.Troptoag, n* 36». — V. dans le même sens Toullier, 1. 1 1, u* lb8, cl M. Marcadé, sur les art. U33 et 1*34, n» 3.
40«. Voyons maintenant quelles sont les règles établies pour le cas où la maison incendiée esl occupée par plusieurs locataires : « S'il y a plusieurs locataires , porte l'art. 1*34, tous sont solidairement responsables de l'Incendie; — A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; — ou que quelques-uns ne prouvent que l'Incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas i ceux-là n'en sont pas tenus. ■
40 9. Si le législateur s'était borné à déclarer chacun des locataires responsable, en cas d'incendie, pour la portion de le J maison qu'il occupait, la disposition sentit à l'abri de toute critique; elle serait parfaitement conforme aux principes que nous avons précédemment exposés. En effet, comme chacun est obligé de restituer, à la lin du bail, la chose qui lui a wte donnée en location, à moins qu'il ne prouve qu'elle a péri sans sa faute, U
d'où il
; qu« le
un* ceonaiiwaace personnelle, mais a déclaré dire à des personnes qui lui étaient inconnues, que, le soir do 14 janvier, on avait va Davaloo eatrer dans soo magasin avec une lumière, van huit heure* «u hall heure* et demie ; qu'au surplus il e»t à remarquer qu'aucune «le ce» dépositions a« concorde sur l'heure a laquelle l'intimé aurait été aperçu ; qu'enon si le trente-troisième témoin a ■éclaté qa'a l'otcastoa da l'incendie on lui aurait rappelé qu'antérieure— ■Mut il avait vu plusieurs toi? l'avalon aller le »oir a ?on magasin avec unu chandelle «Humée sans lanterne, il a aussi a;ouk que l'intimé pouvait alors ta rendre dan» une autre partie de la cour que celle où le feu «'est manifesté, mais que seulement il le voyait passer parle portail qui y conduit ;
Considérait qu« le* faible» présomption* que peuvent faire naître ce* témoignage* «ont combat lu r* par des dépositions contraire?; qu'il est appris notamment par Us* déposition» des quatrième, sixième, septième, huitième, neuvième, onnime, douzième, Ireiuèroe et dit-septième tétnoios da la contre-enquête, que plusieurs foi» Davalou , ainsi que ta W.i.iM, ont ralusa de vendre de* m*reh«iMVt*e« pour èTiter «l'aller le soir
ne dépose pas d'un fait dont
s'ensuit, par une conséquence nécessaire, qu'il doit être responsable de l'incendie, s'il ne démontre pas que cet événement ne peut lui être imputé. Mai* la solidarité que l'art. 1734 établit, dans ce cas, entre les locataires, nous parall bien rlRoureuse.— Aussi avait-elle donne lieu à de vives réclamations de la part de plusieurs cours d'appel, a II n'est pas possible, disait la cour de Lyon, d'établir une solidarité entre des locataire» choisis sans la participation, et souvent contre le gré les uns des antres, par un propriétaire ou un locataire qui ont pu leur permettre des professions dangereuses, capables de communiquer le feti, à qui souvent, malgré le besoin d un foyer, ils ne donnent pas menu une cheminée. * Cette cour eut voulu que, dans le cas on l'on ignore dans l'habitation duquel le feu a commencé, il* fussent tenus des dommages chacun pour sa partet portion. Cela eût été, à notre avis, plus rationnel et plus juste. La courde Colmar s'exprima dans le même sens. Mais ces sage* observations ne préva lurent paa, et ia disposition proposée fut maintenue. Celte disposition repose sur une présomption de faute commune à tous le* habitants de la maison. Il en résulte que chacun des locataires peut être contraint à payer au propriétaire l'indemnité totale, sauf son recours contre les autres locataires.
4 OS. Suivant MM. Dur an ton, t. 17, n* 110; Duvergier, 1.3, n* 423; Marcadé, sur les art. 1733 et 1734, n» 4, et Troplonp, n* 379, le recours du locataire qui a payé, contre les autres locataires, ne doit pas être proportionné à la valeur de l'apparlemenl ou do loyer de chacun ; mais la contribution se règle par tète de locataire. Car, la présomption de faute planant sur tous indistinctement, chacun esl censé avoir endommagé la maison pour le total. — Néanmoins , une contribution proportionnelle nous paraîtrait plus équitable. La présomption d'avoir causé l'Incendie est plus forte contre celui qui occupe huit à dix pièces, qui a cinq à six feux, qu'à l'égard de celui qui n'occupe qu'une seule chambre et n'a qu'un feu.
4 «M». L'art. 1734 dispose que, si les locataires prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, oc lui -11 seul en est tenu; de plus il affranchit de toute participation à U responsabilité solidaire celui ou ceux des locataires qui cubii*sent que l'incendie n'a pu commencer chez eux. Cela est de toute Justice. A ces causes de justification il faut ajouter celle» qui se trouv ent indiquées dans l'art. 1 733. S'il était démontré que l'iscendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction, ou que le (eu a été communiqué par une maison voisine, ce no serait pas seulement l'un ou quelques-une des locataire» qui seraient affranchis de la responsabilité ; IU le seraient tau».
4 1 0. Lorsque le propriétaire lui-méue habitait la maison oit l'incendie a éclaté, a-t-il, malgré celle circonstance, le droit d'exercer contre les locataires l'action que lui ouvre l'art. lT34t A eet égard II peut se présenter plusieurs hypothèses entre lesquelles il faut distinguer. Et d'abord si l'on sait dans l'habitation de qu-"l locataire l'incendie a commencé, il est évident que ce locataire sera responsable envers le propriétaire, comme si ce dernier n'eût point habite la maison. Si l'on ignore te point précis où l'incendie a pris naissance, mais que le propriétaire soit ea état de prouver qu'il n'a pu commencer chez lui, évidemment encore il pourra exercer contre les locataires l'action en responsabilité solidaire autorisée par l'art. 1 734. Maiss'ilne peut pas faire
à leur magasin ; qu'il esl donc peu probable qoa , dan* la **""« *•
U janvier, l'intimé ail manque a de. habitude* aussi cou* tante* d» prudence el de cir^speetion ; quo d'ailleurs il résulte do* enquête» t* * existait sous U porte du magasin un intervalle ou vida as** lacs' V**' permettre d'en apercevoir l'intérieur, el que, par conséquent, l'in"»»* de ce bâtiment Mlue dan» une cour Irés-frequealée, a pu avoir pou' on lait entièrement étranger 4 I intimé aiu>i qu'au petsoaae* * loi t'oblige a répondre ; — Considérant, comme en l'a déjà du, q»' la F *" somption légale de faute en matière d'incendie n'a été établie que ton1" le locataire 4 raison des obligations particulière» qui lui sont impo-i-e? que l'appelant, relativement aux édiiice» qu'il occupait privative"*11'' poursuit la réparation d'un dommage résultant d'un quasi-déul ; f*^ devait prouver que ce dommage avait été occasionné soit par l,i'"Pru' deuce, soit par la négligence de ceux auxquels il l'impute, et q»'d 1 * poiot fait celle preuve qui cepeudaal était a sa charge; eue h) I tribunal n donc bien iuge en rejeta ni sa demande; — f adoplaot au surplus ceux Je* premier» juga*, coaUr Du 17 août I8.I.-C. de faon**, V ch.-ll.Le 1
LOUAGE. — V.Hkt. 3. SECT 6.
«elle preure, nous pensons, avée MM. Duvergler, l. s, n» 425; Troplong, n» 580, et Marcadé, f*r. rrt., n« 5, qu'il ne peu! réclamer aucune Indemnité. En effet, l'art. nr>t est rond» sur celte circonstance que t'Incendie « né< essai renient commencé chei l'un des locataires. Or, lorsque le propriétaire habitait la maison, rien ne prouve que ce soit che* l'un des locataire» plutôt que chez lui ; il y a sur ce point incertitude complète; comment donc , en présence d'une telle Incerlilude, serait-il possible de prononcer un* condamnation?
411. Dans le cas où, le propriétaire habitant lui-même, une partie de la maison, on ignore en quel lien l'Incendie a commencé, ce propriétaire ne peut prétendre obtenir à titre de colocataire, et en vertu de la responsabilité solidaire qui Ile tous les locataires d'une maison incendiée, une portion de l'indemnité à l'intégralité de laquelle II n'a pas droit comme propriétaire : l'art. 175 i ne crée pas nn droit en laveur de l'un des locataires contre l'autre Toulouse, 7 juill. Ifc43, a(T. Mauvesin, V. n» 382). — Il a été j'jgé également qu'un proprt'-talrequi, dans «a maison, a conservé '■i disposition d'un local particulier, d'où un Incendie a r?i provenir, doit être assimilé à un locataire, en ce sens qu'il ne peut, en cas d'Incendie, invoquer la présomption légale d'incendie établie par l'art. H33 c. nap.; Il ne peut poursuivre les locataires en réparation du dommage causé par l'incendie qu'en prouvant que cet incendie a eu lieu par" leur faute ou leur imprudence (Riom, 4 août I82u) (l). Mais ce dernier arrêt nous parait aller trop loin : pour que le propriétaire pût exercer contre les locataires l'action que lui confère l'art. 1751, il suffirait, comme nous venons de le dire, qu'il prouvât que le feu u'a pu commencer dans la partie de la maison qu'il s'était réservée.
(1) Etpet: — fGrangier C. Vivier et Pruneyrac.) — Gracier se- ; tait réservé la disposition d'un local particulier dan» -a maisun, Jun». il Mail loué une parti* à Vivier, une nuire à Pruieuac. l'o nirc.i.lio m» ! »ume presque toute la maison. — «wnsier poursuit le? l<M-.> aii ■■>• , en I Tenu de l'art. 17 .5. — Ceux-ci opposent que e'e*l l'art. ISSi et non l'art. 1755 qui est applicable; qu'en lait, ils ne «ont pas coupables île l in endie , cause, au contraire, par l'imprudence de Gringier. — Le it» juin 1**7, jugement «lu tribunal de Gannat, <|ui ordonne à (ïrangierile (trouver que ce n'est pa» son fait, ou ma imprudence, qui a occasionné I incendie. — Appel.— Arrêt.
La cui t; — Attendu que Us parties ne sa trouvent pas dans le cas des principes généraux de la matière; que , dans l'espèce, elle? doiTent être considérées comme si elle* eurent été toutes locataire* de la maison t'e laquelle dépendait le local qai a été incendié ; que , dés tort , aucune d'elle» ne peut cxiiper coo're l'autre do. principe c.i:i*is»é dam la loi ■f>mn:no , et qui a nervi de bise aux ilispii-iléin* du e i.le civil : mendia .>lifH»<q-at fij„t calpù i*Kabtantmm,— Attendu que cjaiuiie. (le- partie» ■ tant conservé In disposition il une portion delà m>i ou dont une autre v l'on a été incendiée ; savoir, ta partie de Godemel, comme propriétaire, et celles de Vissae et d'Allemand, comme locataires , on pi>iil appliquer autant 4 l'un* qu'à l'antre la présomption de droit que l'incendie M arrivé |iar H faute, et que chacune est comprise «ou- ces mol- cu/jirf KiA^h.'antium , tant qua cette présomption ne serait pas détruite par une i-d'iive positive, qui eon-laterait d'oiia éclaté le feu qui a causé l'incen- , et a la négligence ou à I incurie de qui on pourrait l'imputer; — Attendu que tous ces principes s'appliquent, san* di.twclion,a toutes les n.irties de la maison dont une portion a été incendiée, même a la partie désignée au plan par la lettre J , dan* le bas au-dessous du logement qo 'occupait le «ieur Pruneyrae, qui contenait do bois gros et menu; que la ra.-on en e*l que le local n'élit hnhilé ou joui par aucune >(e [urties en particulier; qu'il résulte du bail de ferme, qui en avait été uil par la partie de Godemel à celle de Vi.«ac,que ce louai devait èirr .i I u-oge « -iititiîliii de tous les locataire» ol mé-ne du propriétaire ; que chacun avait J )il d'; pa-ser pour l'usage des latrines et do puits qui y étaient, et qui ni a'rque» au plan des experts , qn aussi ce local n'a jamais été a I u- ••«e exclusif d'aucune d«i> partie* ; qu'il n'a même jamais «lé fermé, cl qu'aucune des parties n'en avait une clef ; d'où il suit que la pr»»»mriimn de droit ci-dessus rappelé* , ne peut étns opposée a aucune des partie ; qa'elle ne pourrait cesser qu'en prouvant, laxativement , que c'est jiar la tante de l'une d'elle*, soit par n gligence, soit par incurie, que le feu » Hé mis au bois enfermé dans le local, et que l'inrendie s'en est suivi;
Considérant que ce qui donne un nouvel appui a ce* idée* , c'est la tircon -lance que sur lojlocal marqué au plan par la lettre H, la partie de Godemel faisait (aire des fouilles ou excavations a l'époque, de l'incendie , et qu'il pourrait se faire que le leu eût été mis par le» ouvriers qui ? étaient employés , au boi» qui était enfermé dans le voi-inagc ;— Attendu que , pour qu'on pût frapper avec précision et justice l'une ou ''mire dw partie* , c'osW-dire la rendre garante envers les autres des
418. Lorsqu'il esl constant que le feu a commencé dans l'habitation de l'un des locataires, ce locataire est responsable envers le propriétaire, ainsi que nous l'avons vu ; mais il n'est responsable, soit envers les autres locataires, soit envers lus propriétaires voisins , soit envers toutes autres personnes qui peuvent avoir éprouvé quelque dommage par l'effet de l'incendie, qu'autant qu'il est prou\< que cet incendie est le résultat de son fait, de sa négligence ou de son imprudence , conformément aux art. I".v2 cl suiv. La raison de cette différence, nous l'avons déjà dite : c'est que le locataire a contracté envers le propriétaire des engagements personnels, notamment celui de veiller à la oonservaiion de la chose cl de la lui restituer en l'état où il l'a reçue; lundis qu'il ne peut être tenu envers tontes autres personne» qu'en vertu des art. 1382 et suiv., comme auteur d'un fall dommageable. S'il élail établi que le feu a commencé dans la partie de la maison qui était occupée par le propriétaire , on devrait décider, par application des mêmes principes, qu'il n'est responsable envers les locataires et envers les liers qu'autant que sa faute est prouvée. C'est, dn reste, ce qu'enseigne aussi M. Troplonp , n»« 3nr, et suiv. — Jugé, en ce sens, que la présomption établie par les art. 1733 et 1754 ne s'applique que du proprié' taire aux locataires, cl non aux locataires ou propri lairc* entre eux ; qu'en conséquence , le locataire d'une maison où a éclaté un incendie ne peut réclamer de dommages-intérêts contre un autre locataire de la même maison, qu'en prouvant non-seulement que le feu a commencé chez ce dernier, mais encore que l'incendie a eu lieu parsa faute, négligence ou imprudence [Bordeaux, l'«ch., as juin 1828, M. Sagel, pr., au*. Cliauvet (7. Bclloc; Lyon, 12 août 1829; Cass. Il avr. 1831 ; Parla, juill. 1841) (2).
:i,:,s de l'iiiceiidie, il faillirait qu'or. p'it déterminer d'une manière po- -:".»!•, iur e e-l relie a qui OU pli? imputer l'inceii li.:, et qui devait . : • i v"1' de sa taule ;— Mti' r-'tep.li! que la cor:i u -uiicc de ea
ut ne rc-iiltr en aucune manière de- de-umeut* que pre>en?e la cau-e; <;u a la vente, on pourrait présumer <;;t l'incendie est provenu d'un vie» de construrtinn d'une cheminée qui était dans le logement occupé par i i partie d'Allemand (l'on des locataires) , et que ce vice de construction pouvant être imputé a lu partie de Godcinel, comme étant propriétaire de la maison . ou pourrait rendre ladite partie de Godemel re«pon*aLle de* suites de l'incendie; — Mais attendu qu'on ne peut voir là qu'un* présomption ; qu'on ne peut parvenir, même par une vérification par experts , à 1'èclaircis'ement de re fnit , te: t-eux ne subsistant plus dant leur ancien état , les localité* avant été dé'rnite*, et qu'on ne peut asseoir une condamnation sur une simple présomption plu* ou moins toodi-; — Attendu que, de cet èUl de choses, il résulte que chacune des parliis» éprouve un dommage plus ou motn* considérable, par *uilc d'un maliienr dont la cau?e est absolument ignorée et ne peut être découverte, «t qua l'on ne peut en rejeter la responsabilité snr personne; — Que, dis lors, Ja preuve ordonnée par les premiers juges, et toutes celle* qu'on pourrait ordonner, ne mèneraient a aucun éclaircissement utile; — Par tout ces motif* . — Dit qu'il a été mal jugé pur le ju?^nient dont est appel, bien apiiclé ; — Emendant , évoquant le principal , aux termes de l'art, . 475 c. pr., et y faisant droit ; — Met les parties hors do cour et da J)rv>* . cés, etc. i Du 4 août l«S3.-C.deRiom,t'*cb.-MM. Grenier, t" pr.-GoaWl.av.
(») t" Ei»»w .• — (Gillot C. eomp. dn Phénix.) — Vindry et comp.^ occupaient un magasin au premier. L'entresol était loué aux «icurtGuyot et Gillot.— Le i fév. 18SS, un incendie se manifesta cher Vindry; par suite de* secours qu'il rendit nécessaire», l'entre ol fut inonde, et les m ucbandises qu'il renfermait éprouvèrent de graves détériorations. — Guiut et Gillot alignèrent Vindry eo payement d'une indemnité.— Ceux-ci , assurés parla compagnie dn Phénix, l'appelèrent ea cause, et l in. tance se lia devant le tribunal civil de Lyon, qui condamna les sieurs Vindry, comme responsables de l'incendie, ea vertu de* art. 175* et 1754 c. civ. Appel. Arrêt.
La cuu»; — Attendu que, sous notre aasien droit, l'opioioa de* at-
> leurs et la jurisprudence des cours se trouvaient fort divisée* sur la manière d'interpréter et d'expliquer la loi 3 , § t, II., De o/JSei» prw/w*i rijjWum, et U loi S, II., lit ftriculo rt comnaodo m' otrutlla, c'e*t-à— dira sur la rcspiin-abibté dont dcvailélre tenu, en cas d'incendie, celui OC—
I cu|.int l'hahiialion où l'incendie s'était manifesté, et sur l 'appréciât »a des preuves de négligence ou d'imprudence, qui seraient de nature à faire peser sur lui celle responsabilité; qu'ainsi, il n'est pa* exact de dire, comme t'ont prétendu le* premiers juges, qu'alors on tlul pour règle générale qae celai chea qui avait pn* le feu dût être, par leflel de cette seule circonstance , présumé, de plein droit, auteur de l'incendie, et responsable «aver* ceux qui en avaient sonnerl, à rooir.» qu il
l!lUP. 3, 3ECT.
41 S. bumuit, rm est constant que rraeendle a commencé dans la partie de la maison qui était occupée par le propriétaire,
ie prouvât lui-mflrae que l'incendie avait en quelque caste indépendante ie toute faule qu'on pût loi imputer;
Attendu que c'est là one règle spéciale el toute nouvelle, qui, inlro— laite par le code civil, s'y trouve classée dans le ch. 3 du contrat de •nage, à la sect. 1, laquelle détermine, entre autres! choses, les diverse* abligatioDS do preneur ou locataire envers le propriétaire ou bailleur, el ne ce saot les art. 1 75S et t7St qui ont dispose que...;— Qu'en cela le tgislateur a roula établir, en faveur du propriétaire bailleur, une grande
ntie du soin nvec lequel ses locataire» devraient préserver d'ineeoi propriété que le bail total ou partiel qu'il leur en a paisé met m leur possession ; et qu'il résulte bien , des articles précités , que si le feu prend dans l'habitation , dans le local qu'il* occupent , cette seule circonstance devient, à leur égard, une présomption légale de faute qui les rend responsables de l'incendie envers le propriétaire-bailleur, sans que celui-ci ait besoin de prouver contre eux aucun fait particulier de négligence ou d'imprudence ; en sorte que leur responsabilité ne peut cesser d'avoir lieu qu'autant que la présomption légale de faute d'où elle dérive , se trouve détruite de leur part par une preuve contraire ; nais que , vivant l'art. 1550 c. civ., aucunes préemptions quelles qu'elles soient, ne peuvent jamais que s'appliquer d'une tout à fait spéciale aux actes et aux faits que la loi elle-m«me a expressément déterminé* ; — Attendu qu'il suit de là très-évidemment que la présomption létale de faute qui constitue les locataires cbet qui un incendie s'est manifesté, responsables de l'incendie envers le propriétaire, pour le cas spécial oh ce dernier exerce contre eux son action en indemnité, ne peut nullement s'étendre au cas où ce sont, soit d'autres locataires de la maison incendiée, soit les propriétaires ou locataires des maisons voisines, auxquelles le feu se serait communiqué, qui viennent réclamer, contre celui chet qui le feu a commencé , la réparation do dommage que l'incendie leur a causé; qu'a l'égard de ceux-ci, ils n'ont à exercer d'autre action que celle qui leur est ouverte par les dispositions générales des art. 158)1, 1585 et 1581 c. civ., lesquels veulent que chacun soit responsable du dommage causé A autrui par un fait qu'on a à
ou par imprudence, et
s imputer, ne Klt-ce que par negliseoe* OU par If responsable du fait des personnes dont on doit n
répondre, ton
du sien
propre; mais que toute action en réparation d'un dommage , qui résolu ainsi du fait , du quasi-délit d'aatrui , ne peut être fondée qu'autant que celui qui l'intente prouve que le fait dont il se plaint et dont il a sooïert est réellement arrivé par la faute de celui contre qui il api ; qu'ainsi, et en cas d'incendie, toutes personnes à qui il a causé du dommage, autres que le propriétaire de la maison incendiée , n'ont droit a se faire indemniser par le locataire cher qui le feu a commencé a se manifester, qu'en prouvant que c'est bien par son imprudence, par sa négligente, au par celle des peisonnc* attachas a sa maison , qu il a été causé; quo vainement, pour les dispenser d'une telle preuve, se fonderaitHMi, mmnie l'a fait le jugement dont est appel, sur ce que, le plus souvent, il y aurait pour eux impossibilité de le faire, parce qu'ils ne peuvent savoir ce qui s'est passé dans l'intérieur du local occupé , d'où sont partis les commencements de l'incendie; qu'a la vérité, c'est bien là une preuve qui doit présenter presque toujours les plus grandes difficultés, mais qu'on sent aussi qu'un incendie peut avoir lieu sans négligence, sans imprudence de la part de celui cbet qui le feu a prij, c'est-à-dire, avoir été causé par an cas fortuit, ou par un vice caché dans la construction ''dto l'édifice incendié, ou bien encore par quelque malveillance occulte et •Srinxieelle , sans que lui-même puisse prouver ni même indiquer quelle n été la cause récite de l'événement; qu'on sent, dès lors, combien il y aurait peu de justice à le réputer responsable, lorsqu'il n'y a aucune preuve de faste acquise contre lui; qu'en un mot, le principe général,
Îui veut que celui qui poursuit la réparation du dommage qu'un quasi— élit lai a causé , soit tenu de prouver la faute qui aurait constitué le quasi-delit,et qui aurait été le fait de celui contre qui il dirige son ac tion, s'applique au cas d'un incendie comme à tout autre, ài ce n'esté l'égard du propriétaire de la maison incendiée, au profit de qui exista, contre ses locataires, cette présomption légale, qui a été établie par les art. 1755 el 175ic civ., laquelle, l'exemptant de toute preuve, lui est toute «spéciale, comme il a été dit ci-dessus, et ue peut jamais profiler qu'à lai seul; qu'au surplus, c'est bien aiiisi qu'a été restreinte l'application de ces articles, par le dernier élat de la jurisprudence, tel qu'il se trouve fixé par un arrêt de la cour de cassation , du 18 déc. 1837, qu'avaient précédé plusieurs arrêts de cours royales, rendus dans le même sens;
Attendu, dés lors, que, dans l'espèce du procès où il s'agit de l'action en indemnité qui a été exercée contre les sieurs Yindry et comp., locataires de l'appartement oh avait pris le feu, non par le propriétaire de la maison, mais par les sieurs Gujot et liillot, autres locataires dam leelle, il n y avait pas lieu, envers ceux-ci, de réputer les sieurs Vindrv et comp. responsables de l'incendie, en vertu de la simple présomption légale qui leur a été appliquéo par les premiers juges;— Attendu qu'il n'y a par lieu non plus de tenir, ainsi que l'ont fait les premiers juge*, le laule qu'auraient eg à s'imputer lesdio sieurs Vindry et comp.,
les locataires ne pen^nt ie i ont éprouvé qu'autant qu'Us établissent que l'incendie doit être
comme prouvée, au besoin, par la double circonstance non désavoué* qu'il* étaient absents de leur appartement, lorsque le feu y prit, el qu'en sortant ils en avaient laissé la porte fermée ; car il se peut que quelque cause inconnue , antérieure à leur sortie de l'appartement, et pour laquelle il n'y aurait ni imprudence ni négligence à leur reproeber, eut donné lieu à l'incendie;— Attendu, enfin, que les sieurs Guyot et Uillot demandaient subsidiairenent, devant le* premiers juges, d'être admis à prouver certains faits particuliers , desquels il devait résulter que les sieur* Vindry et coop , ayant été réellement en faute, seraient devenus, à l'égard des sieurs Guyot et Gillot, responsable* de l'incendie dont il s'agit, faits dont la preuve ne pouvait qu être, dés lors, réputée admissible ; que c'est là une preuve pour l'admission de laquelle les sieurs Guyot et Gillot n'ont pas réitéré devant la cour leurs conclusions subsidiaires, mais que rien ne s'oppose à ce qu'elle soit admise et auto* risée d'office;— Par ces motifs, dit et prononce qu'avant rendre droit, les .i ieurs Guyot et Gillot seront admis à prouver : 1* que le feu se manifesta chez les sieurs Vindry et comp. dans un placard fort éloigné de la cheminée, et qui n'avait aucune communication avec elle ; 3* qu'as devant de ce placard, une chandelle allumée avait été oubliée sur une chaise qui le touchait immédiatement, et que ecltê chandelle, ayant entièrement brûlé, communiqua le feu, soit à la chaise, soit an ju^*"1 sauf la preuve contraire.
Du 13 août I8i8.-C. de Lyon, t* eta.-M. Reyre, pr.
S* Fajpéo».- — (Comp. du Phénix C. Durand.) — Le 11 jaov. 1838, le feu prit dans le domicile de Bigé , locataire de la maison de Simon , et endommagea, par communication , l'appartement do Durand, notre locataire de la même maison. — Bigé avait fait assurer ses marchandises et son mobilier, et s'était fait, en outre, assurer contre les recours que pourraient avoir contre lui, en cas d'incendie, les autres locataires et les propriétaires des maisons voisine*. — Durand forma opposition entre le* mains de la compagnie du Phénix, sur ce qu'elle pouvait devoir à Higè, pour une somme de 9U fr., à laquelle il fixait les dommages que lui avait occasionnes l'incendie qui s'était manifeste dans le domicile de Bige. — C'est à l'occasion de cette demande que *'e»t élevée, en présence de la compagnie du Phénix, la question de savoir si c'était à Durand de prouver que l'incendie avait eu lieu par la faute de Bigé, ou si le fait seul de l'inrcndie établissait conlre Bigé une présomption légale que c'était par sa faute que I lucendie avait en lieu. — Le 48 mars 1838, jugement, en dernier ressort, du tribunal civil de Lyon, en ce* termes : — « Considérant que l'art. 1755 c. civ. ne peut être invoqué, ni par Durand, puisque cet article a pour objet de régler la responsabilité du locaiairt vis-à-vis du propriétaire, laquelle existe indépendamment de la circonstance de l'habitation, ni par Bigé, comme offrant l'unique exception qui ait été apportée à la régie générale, puisque rien n'annonce que cette exception appliquée à un cas particulier, soit exclusive de toute autre ; qu ainsi, l'action exercée par Durand ne peut être basée que sur les dispositions des art. 1583 el suiv. du même code, auxquels il faut uniquement recourir; — Considérant que, d'après ces dispositions, chacun doit réparer le dommage causé à autrui, s'il y a eu taule, négligence ou imprudence ; que celte régie doit recevoir exception, lorsqu'il s'agit d'un fait qui, par lui-même, entraîne nécessairement la présomption de l'un de ces torts , et à raison desquels la preuve de la faute devient impossible au demaodeur; — Considérant qu'il en est ainsi du cas d'ua incendie ayant pris naissance dans l'intérieur d'un domicile habite, et surtout lorsque, comme dans la cause, il existait une forge ou fourneau, parce qu'alors l'incendie doit être réputé le fait de ceux qui l'habitent, ou le résultai de leur imprudence ou de leur négligence ; ce qui rend le maître de l'habitation responsablo du dommage qui lui est provenu , à moins qu'il ne jsroww que l'incendie a été produit par des causes étrangères à sa responsabilité; — Qu'autrement, assujettir le demandeur en réparation à prouver lui-même qu'il y a eu faute de la part do ceux qui habitent le domicile oh le feu s'est manifesté, ce serait rendre les dispositions des art. 1583 elsuiv. inapplicables en cas d'incendie, par une cause intérieure, el absolument illusoires pour le voisin qui en a <oeJcrt, par l'impossibilité où celui-ci se trouve de connaître el de signaler ce qui s'est passé dans l'intérieur d'un domicile ou- il n'a pas le droit de pénétrer, el d'où il sera alors plus que tout autre soigneu'cmeot écarté, parce que ce seia lui qui, aux yeux de l'auteur de la faute, aura le plus d'intérêt à la constater, et auquel ce dernier aura par conséquent le plut d'intérêt à la tacher :
n Considérant qu'il résulterait d'un pareil système que ce serait précisément dans le cas où la faute cvi-lerail réellement que le maître de l'habitation s'affranchirait de la réparation imposée |>ar la loi, par le soie qu'il prendrait, lors de la naissance de l'incendie, d'éviter l'introduction des étrangers, dans la craints de fournir des témoins à sa charge; qu'il se réduirait ainsi à ses propres ressources, toujours insuffisantes en pareil cas, ce qui tendrait tout a la fo,- a donner a l'incendie un caractère plus grave, un dommage pl^ttcnùu, cl a ornâtes personnes qui l'an-
LOUAGE. — Chap. 3, Sect. 6.
attribué à sa faute. C'est ce qui résolte de plusieurs arrêts qui ont jugé que la présomption de faute établie , en cas d'incendie, par l'art. 1133 c. nap., ne s'applique qu'au locataire, cl non au propriétaire qui habile une portion de la maison, encore qu'il Mit reconnu que c'est dans celle portion que l'incendie a pris naissance; qu'en conséquence le locataire ne peut ri-rlauier de dommages- Intérêts contre le prop; iétaiiv qu'en piouvanl que l'incendie a été causé par la faute de olu.-ci i.Turiu, h am'il lso>, an*. Franceselti, n»57» ; Nam), 12 a\r. 1851, M. deMclr,!" pr., aff. Chcsnay ('. Marx i'icard , Extrait de M. Garnier. Jurisp. de Nancy, v Louage, n" 13; Douai, 2: dec. 18*4, aff. Uuffreinguc, D. P. 45. 2. 102).
114. Au contraire, il a été jugé que le locataire dai.sl habitation duquel l'incendie a commencé est responsable, nonwulemrnt à l'évnrd du propriétaire, mais aussi à l'égard de ses colocataires, s'il ne prouve pas que cet incendie a eu lieu par cas loriuitou force majeure, ou par vice de construction (Paris, 12 mars 1841) (i) ; — yue ce locataire ne pourrait, pour s'affranchir «le la responsabilité , exclpcr de ce que le propriétaire habite personnellement une partie de l'immeuble iucendié, et prétendre que celui-ci ou son cessionnan e, ainsi que les autres locataires, doivent établir que 1 incendie a eu lieu par son fait, par sa faute oo sa négligence ;mémc arrêt).
US. L'art. 158 4 c. nap. porte qu'on est responsable nonseulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre , ou des choses que l'on a sous sa garde, a moins qu'on se prouve qu'on n'a pu empêcher le tait qui donne Heu à cette
rtint éprouvé «le toute réparation, tandis que le résultat de l'obligation qu lui impose île prouver que l'incendie a été produit |>ar une cause Étrangère a «a respon-ubilitéle (oree, lorsqu'il n'a réellement rien A redouter a tel «'fard, a recourir a s*. voi>ins, Mil pour obtenir de l'assistance, soit |*ur leur (aire connaître la véritable cau>e do l'incendie;
» Conférant enfin que, puisqu'il s'agit d'une preuve qui, de quelque naniére qu'on l'envisage, a pour objet de faire connaître quelle a été la rasse de l'incendie, c'est A celui cbei qui In feu s'est manifesté, et qui don ravoir ce qui se passe cbei lui, A la rignaler et A la constater, et «fie, lorsqu'il refu*e de le faire, c'est qoe nécessairement il j a eu faute, imprudence ou négligence de sa part ou de la part des personnes dont il etl responsable ; qu ainsi il est vrai de dire qu'en matière d'incendie produit dans l'intérieur d'un domicile babilè, la présomption delà faute e»l i le résultat delà nature méinedes choses, etque les circonstances inipri- Molà celte présomption un caractère de rertitudequi ne peutcéder qu'A I* preuve contraire; — Considérant que, dans la cause, il est constant qnel'incendi«a pris naissance dans l'intérieur du domicile de Bigé; qu'il
* reluse A prouver qu'il a été produit par des causes étrangères A sa ittpMsabilite , «t qu'il devient dès lors nécessairement responsable du nommage que cet incendie a causé A Durand; — Considérant que Bigé fteroateste pas la quotité de l'indemnité réclamée par ce dernier, et qu'elle ne parait pas d'ailleurs exagérée; — En en qui touche la demande «a garantie formée par Bigé A la compagnie du Phénix : — Considérant qoe la compagnie a contracte envers lui l'engagement de le garantir deffcti de tout incendie qui se manifesterait dans son domicile, soit relativement au recours que les autres locataires pourraient avoir A exercer légalement contre lui ; — Considérant que le cas prévu par cet engagement est arrivé, puisque LSigee?t déclaré responsable du dommage causé
* Durand, et qu'ainsi la demande en garantie est fondée, condamue Bigé a paver à Durand 944 fr.etla compagnie du Phénix A garantir Bigc,e(c.w
Pourvoi pour excès de pouvoir, fausse application des art. 1382 et iZsZe. civ., et violation de l'art. 1315 du même code. — Arrêt.
Lx corn;— Vu les art. 1315 et 15 M» c. civ. ; — Considérant que le ««tendeur ne produit aucune sorte de preuve A l'appui de la fin de nonreeevoir qu'il oppose; — Considérant, au fond , que le tribunal a justc- •Wt décidé que la présomption légale, établie par les art. I73S et 1734, «e s'appliquait pas a l'espèce, et que Durand ne pouvait poursuivre Bige,
* raison de l'iocendie dont il se plaint, qu'en vertu des art. 1382 et 1583 «- civ. ; — Mais considérant qu'il ne pouvait eveiper de ces articles, sans >nruver que le dommage, dont il demandait la réparation, provenait du lait, de la négligence ou de l'imprudence de Bigé ; qu'il n'a pus (ait cette feenve, qa'il ne l'a pas même oBrrto, et que le tribunal la déclare inutile yu la seul motif que l'incendie dont il s'agit s étant manifesté chef Bigé, on doit nécessairement, et de plein droit, présumer qu'il a eu lieu par mo (ait, et qu'il est, dès lors, responsable du dommage qui en est résulté; qu'.l suit, de là, qoe le tribunal a considéré comme légale et dispensant de toute autre preuve, une présomption qui n'est établie par ancuntUi ; par -uiU», qu'il a accueilli une demande qui n'était pas justifiée, «, pot c«a:tqueal, qu'il a violé le» art. 1515 ettâio c. av.; — U«e.
responsabilité. Ainsi, d'âpre* le même article, le père et, apré» le décès du mari , la mer e sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs habitant avec eux ; les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposes dans les fonctions auxquelles ils les ont employés; les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis peudaut le (emps qu'ils sont sous leur surveillance. Ces principes sont applicables à notre matière, soit qu'il s'agisse d'ailleurs de la responsabilité réglée par les art. 1755 et 1*34, soit qu'il s'agisse de celle qui repose snr les art. 1382 et suiv. — Décidé : l» qu'un ouvrier d'une profession reconnue, et publiquement employé comme tel, ne peut être considéré, dans ses rapports avec- celui qui l'emploie , comme domestique ni préposé, lorsque, d'ailleurs, un fait particulier n'établit entre eux aucun rapport plus intime ; spécialement, qu'un tonnelier, employé par un négociant . et en cette qualité, dans un entrepôt public de marchandises , n'étant point considéré comme domestique, ce négociant n'est point responsable du fait du tonnelier, notamment de l'incendie allumé par la faute de celui-ci, pendant qu'il l'emploie à l'entrepôt, selon l'usage des négociants entreposeurs (Req. 25 mars 1824, ail'. Cullen, n°367); — 2* Hue, de même, un ouvrier employé accidentellement par un négociant à des travaux de sa prolcssion ne peut être considéré ni comme le domestique, ni comme le préposé de ce dernier; que dés lors, en admettant qu'un incendie qui a éclate dans la maison tenue à bail par ce négociant puisse être imputé à l'imprudence de l'ouvrier, le négociant ne peut être déclaré civilement responsable en vertu de l'art. 1584 c. nap. (Bordeaux, 31 Juill. 1826) (2).
Du 11 avr. 183I.-C. C, eh. civ.-MM. Boyer, pr.-Zangiacomi, rap.- Nicod, av. gén., e. conf.-XIoreau et Lanvin, av.
S* Ktftet : — (Dame Devîlle C. compagnie du Phénix et Flach.)— La cor»;— Considérant que, si la présomption légale établie par l'art. 1733 e. civ. n'a lieu que du locataire au propriétaire, il faut reconnaître que le locataire qui se plaint du dommage A lui causé par l'incendie qui a commence chez un locataire, son voisin, doit être admit A prouver qu» c'eM par la négligence de ce voisin qu'a éclaté l'incendie;— Considérant que l'appelante établit , par les circonstances qui ont précédé, accompagné et suivi l'incendie qui s'est manifesté le 11 cet. 1858 dans tes ateliers de Flach, carrossier, et qui a occasionné le préjudice éprouvé par la dame Deville, que ce sinistre a eu lieu par le défaut do précaution dudit Flach oo des personnes dont il est civilement responsable; — Considérant que la perte résultant pour la dame Deville du défaut de jouissance de ton appartement pendant un certain nombre de jour» n'est pas justifiée; — Considérant que la compagnie du Phénix a déclaré devant la cour prendre le fait et cause dudit Flacb;— Infirmé; au principal, condamne la compagnie du Phénix A payer A la dame Deville la somme de 450 fr. A litre dt dommages-iotêréts ; - Met Flach hors de cour.
Du t" juill. 184t. -C de Paris, >• cfa.-M. Hardoin, pr.
(1) (Compagnie du Phénix C. Hardy et Joannés.) — La coca; — En ce qui touche les dommages-intérêts : — Considérant qu'il résulté dos faits de la cause que l'incendie qui a éclaté dan» la maison de Bichat a commencé dans la partie de cette maison louée A Joannés ; que celui-ci ne prouvant pas que ledit incendie soit arrivé par l'un des cas exceptionnels prêtas par l'art. 1735 c. civ., est responsable du préjudice qui en est résulté, non-seulement A l'égard do propriétaire, mais aussi a l'égard de Hardy, son colocataire, etc.
Du 12 mars 1841. -C. de Pari», I" ch. MM. Séguier,l«r pr.-DelapaJrac, av. gen., c. conf.-Hocmelle et Lacuo, av.
(2) (Perrin C. Meyer.)— La cour; — Attendu nue, lors même qu'il serait prouvé que l'incendie a été causé par les ouvriers qui travaillaient dans le cellier, ou par l'un d'eux, Frédéric Meyer n'en serait pu responsable ; que le maître répond de ses domestiques, le commettant de ses préposé» , mais qu'on ne saurait établir entre l'ouv-ier et le négociant qui l'emploie accidentellement, selon sa profession, les rapport* du maître au domestique ou du préposé au commettant ; qu'un ouvrier qui n'est pas attaché A la personne on 4 la maison de celui qni le fait travailler, n'e.-t pas son domestique; qu'il n'est pas non plus son préposé dans la sens de la loi, puisqu'il ne le représente pas, qu'il ne le remplace point, mais qu'il agît dans les limites de sa profession; — Attendu que, loi* d'avoir justifié que Dcsage eût des rapports plus intimés ou plus direct» avec Frédéric Meyer, Louis Perrin ne rapporte aucune preuve contraire A l'assertion que cel ouvrier tonnelier travaillait A la journée dans la* celliers dudit Meyer, et qu'il était souvent employé de la même manière dans les celliers de plusieurs antres négociants ; — La cour met l'appel au néant.
DuSI juill. 18Î6.-C. de Bordeaux, I" ch.-M. Ravw, t» pr.
590 LOUAGE
4f«. En matière d'Incendie, !• Scalaire principal répond, envers le propriétaire , des fautes de son sons-locataire , alors surtout qne la location a en lien sans l'agrément dn propriétaire (Bruxelles, 7 août 1839, an*. Hensschen, V. n° 366).
419. Lorsque le locataire ou le propriétaire de la maison est déclaré responsable de l'incendie envers les tiers, comme l'ayant eausé par son fait, sa négligence ou son imprudence, il est tenu de l'Indemnité, non-seulement pour ce qui a été brûlé, mais encore pour tout le dommage, de quelque nature que ce soit, dont l'incendie a été la cause, et notamment pour les dégradations qui ont été (ailes afin d'éteindre le fen et de l'empêcher de se propa- «er.— Décidé, en ce sens, que le propriétaire d'une maison dans t on incendie a éclaté est passible de dommages-intérêts,
. 3, Sbct. 6.
s'il est déclaré responsable de l'aeefdent, pour les dégradation, qu'a souffertes une maison voisine par ordre de l'autorité administrative, afln d'empêcher la communication du fen, delà mène manière que si le feu avait consumé cette maison (Pau, 6 juiU. 1825) (t).
418. L'indemnité due par le locataire an propriétaire, ni vertu des art. 1733 cl 1754, doit être équivalente à tontle dommage éprouvé par ce dernier; elle doit être suffisante pour le mettre à même de faire rétablir les choses en l'état où elles étaient avant l'incendie. Sans cela il ne serait point indemnise; i) » trouverait supporter lui-même une partie des dommages résultant du sinistre. Ainsi il ne sutlil point au preneur de paver la valeur réelle do la chose au moment où l'incendie a éclaté. C'est ce
(1) F$fèei : — (Lalanne C. Lamorère.) — Dans la nuit du t an 5 sept. 1823, la mai «on du sieur Lanwere, à llagctman, fut consumée par no incendie. Par mesure de précaution, l'autorité locale fit abattre une partie de la maison eotittgué appartenant ao sieur Lalanne. Quoique cciui-ei ait été prévue er.li. reinrnt indemnisé par les sceour* qu'il a obtenus de ladmini-tration supérieure, et quoiqu'il ait dêroiivrrt. sous un plancher, par «ail* de la démolition, une somme assez considérable, il a néanmoins formé une demande en dommages-intérêt* contre Lamorère. Il a conclu a la condamnation pure et «impie, sans offrir de prouter la faute ou ta négligence do ton adversaire. Néanmoins, par jugement dn Ï6 avr. 1821, le tribunal de Saint-Sevcr, considérant que Lalanne a verbalement, et k l'audience, ofirrl des preuves à cet égard, déclare les admettre avant faire droit. — Appel par Lalanne. Il soutient d'abord qne les conclusions no contiennent l'offre d'aucune preuve; qn'anssi les qualités du jugement n'en font aucune mention; que c'est par erreur que le tribunal a pensé, sans doute en interprétant mal sa défense, qu'il a consenti i mettre à sa charge une preuve qui doit retomber sur son adversaire; que, d'ailleurs, des offres verbale? sont insuffisante» pour r ratifier ou augmenter des conclurions écrites; qu'elles ne peuvent donner au juge le droit de s'en occuper. — Il s'attache ensuite i établir que c'est t celui chez lequel éclate un incendie, à prouver qu'il n'y a ni faute ni négligence de sa part; que, jusqu'à ce qu'il ait fait celte preuve, il existe une présomption de tout temps reconnue contre lui. — Il invoque enfin les lois romaines, les art. 1733 et 1735 c civ.; l'opinioa do M. Toullier. — Arrêt.
La Ci ta; — Attendu, sur la nullité du jugement, prise de ce qu'il avrait été statué sur chose non demandée, en admettant comme offerte la preuve de crlaiiis faits tendants a établir l'imprudence ou la négligence qui auraient orca-ionné l'incendie dont il « agit ; qu'en effet, il ne résulte ni des conclusions de la partie de Touirt 'Lalannr}, ni des faits et qualités du jugement, qu'elle ail fait offre de celle preuve ; que. rependant les conclusions seules constituent ta demande des parties, et il ne peut en être admis de verbales sur l'audience, qu'autant qu'elles sont immédiatement rédigées par écrit, et «ignée* de l'avoué occupant, aux terme* de l'art. 27 du règlement du il mars inns ; que lu* rondu-ions : élant le fait exclusif de* parties, elles ne «auraient étro suppléée* par le juge, et ne doivent être présentées que dans la forme légale; que, dés lors, la demande d'une pareille preuve doit être considère? rumine non avenue; et ayant été alcsi statué ?ur cbo*e non demandée, Il y a lieu d'annuler le jugement;
Attendu, sur le mérite de la demande de ladite partie de Tonret. que le préjudice qu'elle aurait souffert, bien qu'il ait eu lien par ordre de l'autorité administrative qui jugea ces dégradation* indisprn'abli** pour arrêter les progrès de l'incendie qui s'était déclare dan* la mai -on de la partie de Sicabaig (Lamorère), aurait eu toujours pour cause cet incendie, et, par conséquent, le 'ail de ladite partie de sivaluiz ; que «lie conséquence est d'autant plu* exacte, qu'il est constate im:i« iin eertificat du maire de la ville de Ilagctman, qu'on tut obligé de dérouvrir une partie de la maison de la partie de Tonret. pour enlever a la violence des flammes un nouvel aliment, et que, sans clic -,ige ;r ivulinn, l'incendie se serait beaucoup plus étendu ; qu'ainsi, U 'partie de Sicabaig serait passible du préjudice éprouvé par celle deToiuel, tout comme s'il ■ eut été produit que par la communication du f«u, si touîi.'ois elle doit en être déclarée responsable ;
Attendu, a cet égard . qi:e le* loi* romaines paraissaient avoir admis la présomption lésale, que fi-s incendies étaient censés avoir ci; ;i"ur cause la faute ou l'imprudence des hnliitanl*. si le contraire n'rtiil par eux établi ;qoe telle* sent les di<rn<itio"- i>l.t loi 5,§ 1,11., ht ■ fi* in jw«rfrdt ligitum, et de la loi 1 1 , IT., I)' p-r.oita n c«Wo »ei ttn,ti;,r, quoique les terme* restrictif* de ce: te «r-nirre loi fi:--rnt pin; ri:- a ap| nrtrr quelque modification à ce principe général ; que le- anciens auteurs, en pli:- eranil nombre, avaient adri::.-- fît- •••• t; Ion i.'.nit, .•: en«ei- ' Cnisient q'-'C 'c ca» fortuit et de for, c m; ."in- ton-lityait an? exception ! dnnl In preuve était a la charge des p r-iinc* rcs; on-' -Mn qui oecup.ii':ii la mai-on où l'incendie av.-! ■•• ;: v. que. rf.;ir rn-
tcole abso'.uc des lois romaine* a vu: été re;i<m?<ce pr des auteurs trés-
recommandables, par Voit, sur le Digeste, liv. 9, tit. S, n* 40, et par Henry», t. 3, liv. 4, ch. 6, quesl. 87 ; — Que le rode civil contient des régies générales et particulières à cet égard, qui seule* doivent être pn*c* en considération pour la solution de cette difficulté de savoir si, dan* le cas ou un incendie a occasionné nn préjudice dans une nuis* voisine, le propriétaire de la mai-on où le feu a pris naissance est constitué, par cela »eul, en éUt de faute ou de négligence, sauf i loi à justifier le cas fortuit, on bien si celte faute ou celle négligence de m part doivent être prouvée* par le demandeur en dommages-intérêts; qu'il est de régie général* que la justification de toute demande est à U charge de celui qui l'a formée ; et que, faulo de celle justification, fiHcfendeur est ab«ous ; que cette règle devrait, sans doute, cesser d'être appliquée dans le ca* oh une présomption légale, établie en faveur du demandeur, le dispenserait de toute preuve, mais qu'une telle préMaptionnepourraitrétaller que des termes exprès de la loi, et ne saurait être suppléée ; —Que c'est uniquement sur les art. 1583 el 1583 c. civ. que b partie deTouzet fonde et peut seulement fonder *a demande en dommipsintérêts; que, d'après ces articles, on est re*pon>abte du dommage causé par la nature de son fait, et par son imprudence; qu'il s'en-uil que le fait, la négligence ou l'imprudence doivent être prouvé* par tout d««andeur, 4 ce litre, eo dommages-intérêts; qu'on ne peut prendre que. le fait de l'incendie n'étant pa* contesté, il n'v a pas d'autre preuve i'a charge de la partie de Touzet; que, d'après l'art. IÔK3, one-l*iis doute responsable du dommage que l'on cause par son propre lait, mai* que, du moiu*, on doit fournir la preuve que c'est le [ail personnel lu défendeur, ou de ceux dont il est tenu, qui a occasionné ce domnçc; qu'il ne suffit donc pis de dire qu'il n'est pas contesté que l'inernd * a commencé dan.* la maison de la partie do Sicabaig, mais qu'il faudrait encore prouver que c'est par son fait , ou plutôt par sa faute , s» nvgligeneo ou son imprudence, que cet incendie a eu lieu ; — Que le cois civil a seulement introduit une exception à ce principe général, e* fs* veur du propriétaire contre tes locataire*, dans les art. 1735 el 1731 ; que ceux-ci, qui peuvent ne pa* apporter les mêmes soins à la ennierv»- Iion de la chose qui ne leur appartient va», «ont régulés être e» état 4» faute ou de négligence, i moio*qoe le •••r.triiih: ne soit par eux démenfè; qu'il e>l de la ii..tuns de toute exception d'être restreinte au cas qui lui e*l propre, ct.\«r.? ; :; - être ftnnflue à un tout autre en-; qu'une telle disposition exceptiennelV. de ta part du nouveau législateur, démontres* Intention de ne pa- l'admettre indifféremment d m* tous les cas, et Je s'en référer, au contraire, aux reg es du droit commun; qu'on ne «ai.sait admettre île prc-omplion légale, que celle établie par une disposition fermelie, et que le code civil n'en renferme aucune pour le ca* de la cau-e; — (lue, sans doute, il peut cx>*ter des incoiiv< nienls» imposer au demandeur rn dnmmage»-inléréts la preuve d'établir U faute ou la négligence du prnj rii-taire occupant la mai-on oii l'incendie a commencé; niai- |u'au— i une préemption absolue qui déchirerait en faire ce propriétaire, serait de nature il donner l eu a de Irês-gravcs injustices ; que celui-ci peut facilement ignorer la cause fortuite du dëploei's* accident qui a pu dévorer la plu* grande partie de sa fortune, et ne peut, sans un texte Ires-prvci* de la loi. nggraver sa malbeurcu -c t o- «ition, ci le rendre passible de* suite* d'un tel événement, «pie, ^ cette situation, el lorsque la cause de I incendie est absolument ignorer, il e-i contorme à l'éonilé que le propriétaire voisin, qui, dans M eu pareil, devrait ;ouir du même avantage, supporte sa part d'un nulbe* commun, et l'un de* inconvénient* du voisinage;
Attendu que la partie de Tnuret n'offre pas de proover, et M prétend même pa* que ce «oit par la faute, la négligence ou l'imprudence de la partie de Sicabaig, que l'incendie a été occa-ionnê, et qu'elle coe<™' purement el simplemeot au payement d'une indemnité à fixer par fi» erts; que le seul fait que cet incendie a commencé dans la maison* ladite partie de Sicabaig, ne saurait être sufllvinl pour justifier ^ demande; que, dé* lors, c'est lo ras, tout en annulant lo jugement «tU'iiéi de relaxer la partie de Sicabaig de* demandes centre elles fwnséf-, « de* conclusions contre elle* prise* par celle de TVumiI; — Pare* tir*, elc.
Du a juillet HM.-& de Pau.-M. de Caami*,pr.
LOUAGE. — CflAP. 3, SBCT. 6.
3'Ji
IM. Duvcrgier, I. 5, n« 419; Troplong, n« 390. D'anciens arrêts avaient même condamné le preneur à taire reconstruire lui-même la maison brûlée par sa faute (V. Lejrand, sur Troycs, p. 33«, I. 2, n" 25}. Mais aujourd'hui on ne saurait aller jusque-là; le preneur ne peut être condamné qu'a la réparation pécuniaire du dommage qu'il a cause. — A cet égard il a été juge : I» que les domraages-IntcrèU dus par le preneur au bailleur, en cas d'incendie, doivent comprendre, outre la valeur de la maison incendiée, une indemnité calculée sur le temps nécessaire à la reconstruction cl relocation de cette maison. — ... Et il n'y a pas lieu de déduire de cette indemnité les intérêts des sommes touchées par le bailleur d'une compagnie d'assurance (Rouen, 6 août l84U,an. Guignant, D.I'.47.4.32ô); — 3* Qw le propriétaire ne peut, en cas d'incendie, contraindre le locataire à la reconstruction de 1 Immeuble incendié ; qu'il ne peut exiger qu'une indemnité égale à la valeur du préjudice causé (l'aris, s Janv. !8r.0,afl. Busnel, D. P. 30. 2. 1 ou) ;— > Que !e propriétaire ne peut exiger de son locataire, responsable de l'iucendle qui a détruit son bâtiment, et par exemple son usine, soit la reconstruction à ncul du bâtiment qui était dans un état de véitosté assez avancé, soit le pavement de la somme nécessaire à iceite reconstruction, quoique le bail porte qu'il rendra l'im- ImeuMe dans le même état où il l'a reçu : en cas pareil, le locataire ne peut être tenu que de payer au propriétaire l'équivalent Ou dommage qu'il éprouve en capital cl en revenu (Nancy, y auùt 1849, aff. Gentil, D. I*. 50. 2. 92); — 4° Qu'en évaluant les dépenses à faire pour les réparations et reconstruction d'une maiun incendiée, on doit admettre en déduction la plus-value des ïiiiiments reconstruits à neuf sur les bâtiments tels qu'ils existaient lors de l'incendie (Paris, 3 Janv. 1830, aff. Busnel, D. P. 50. î. 190).
41». Hais l'incendie a-t-il pour effet nécessaire de uicllrc On aabail? A cet égard 11 faut distinguer. Si la dosl.ucliun a ététotale, le bail se trouve résolu de pleai droit par la perte de la i-tose, en vertu de l'art. 1741 c. nap., cl le locataire n'aura .tuas le droit, après la reconstruction de la maison, d'ovine - que le bailleur la lui livrât pour y continuer le bail qui lui avait W • ronsenli sur la maison incendiée. Mais si la destruction n'a clique parMolle, il |»eut y faire faire les réparations m cessai res et continuer de l'habiter jusqu'à ta lin du bail. En effet, la destruction partielle, comme dous l'avons vu, u'entrainc pas de plein droit la résolution du bail; elle donne seulement au preneur, lorsqu'elle a une gravité suffisante, la faculté de la demander Toutefois, s'il était établi que l'incendie a eu pour cause une faute grave, un acte de mesusdu locataire, encore bien que la destruction n'eût été que partielle, le propriétaire aurait le droit de défi) (Kœchiin et comp. C. Zickel et bérit. Heilmann.) — La wi; — Considérant... qu'il ne s'agit pas de savoir, comme l'ont peiuc .et premiers ja?cs, s'il peut ou non convenir au propriétaire de rebâtir, nuit M celui-ci peut s'opposer a ce qu'un locataire Joui le bail n'u-t pas expire rebâtisse lui-roërae «les édifia'» incendies ou endommage*, de la perle desquels il est responsable, au lieu de paver une indemnité en ur- SWt; — Qu'il n'y a pas lieu non plus a l'application de l'art. I7iî c. cit., portant que : « sj, pendant la durée du bail, la cbo^e louie c*t de— tnnlc en totalité parca» fortuit, lo bail esl résilié de plein droit, el qu'en tas de perte partielle le preneur ne peut que demander une dirainulioudn prix ou la résiliation du bail, sans que, dans un cas ni dans l'autre, il puisse y avoir Ire» a aucun dédommagement; « — Que l'art. 1735 rê^i-saiit la Mitre, cetartitle exclut nécessairement l'art. 1722;— Qu'à I obligation aivo^ee au bailleur d« delivrcrla chose correspond pour le preneur celle de la rendre telle qu'il l'a rteue, a l'expiration du bail ; — y ne, par voie do ctesequence, il e«l responsable des pertes el degradotiuns procedaul de <w fait, et notamment de l'incendie, lequel, aux termes do l'art. 1733 précité, est présumé provenir de sa faute, a moins qu il ne justifie de certains cas d'exception; — Que, devant réparer le» perte* qui lui sont uEpuiaMes, le preneur est nécessairement, Uiui que dure le bail, admis— ciste à désintéresser le bailleur par le rétablissement même de la cuo-« dans son étal primitif, chaque fois que la possibilité en en-tu, puisque, de Min coté, le bailleur se trouve tenu envers lui à le faire ou laisser jouir de la chose jusqu'à no du bail ; — Que c'est en vain que Le* intimés se prévalent de l'art. 17>t; qu'à supposer que l'on doive induire de cet article que la perte de la cbo>« louée par la faute du preneur soit •ne cause qui autorise le bailleur a e pourvoir eu résiliation du bail, i que le preneur en ollre la recoo-lrutliun ci puisse utilement ïel- ; il est pg»iti( que sa dUpteiUOO u'wi «opliwbU «tA u • cas de
mander la résolution du bail (Y. en ee sens, MM. Treplong, m» 39 1 , cl Duvcrgier, t. 3, n* 420). — Ha été jugé conlortnémcnt à ce qui vient dêlrc dit : f que l'incendie qui détruit dans son objet principal la choso louée a pour effet de résoudre le bail à parti, du jour où 11 a eu lieu, alors que le surplus de l'immeuble doU dire considéré comme un simple accessoire impropre a 1a jouissance du locataire; qu'en conséquence, le propriétaire n'est pas fondé à réclamer les loyers échus depuis cette époque (Nancy, 9 août l 849, aff: Geutil, U. P. 5a. 2.92) ; — 2° Que lorsque les preneurs d'une ferme se sont obligés de l'habiter par eui ou leur famille, pendant la durée du bail, s ils transportent leur domicile ailleurs, et que, pendant leur absence, un incendie consume tous les bâtiments de la ferme, le bail est résilié, soit à défaut d'exécution des engagements des preneurs, soit par la perte de la chose louée, bieu qu'il se trouverait encore des terres susceptibles des produits en vue desquels le bail est intervenu (Amiens, 3 de*. 1840, Marthe C. Choquel).
U a été jugé que, dans lo cas ou les édifices loues ont été détruits ou endommagés par l'incendie, le propriétaire ne peut pas s'opposer à ce que le lorataire dont le bail n'es* pas enpire, an lieu de payer une ind imnt • en argent, rétablisse lui-muïiie ces édifices, el continue d'eu jouir, jusqu'à l'expiration du bail; — kl qu'a supposer qu'on doive appliquer au cas d'incendie l'art. 1711, (urlanl que le contrat de louage se résout parla perte de Uclnmc louée, celle disposition devrait, en lout cas, étru restreintes U destruction totale, cl no pourrait être c tendue à lu dustruetii:* partielle iColraar, 25 avr. 1838) ilj. La cour de Co invar, d.ia-" cet arrêt, parall incliner à admettre, en faveur du preneur, la faculté de reconstruire et de continuer le bail, même lorsque la destruction a été complète ; mais, à notre avis, l'art. 1741 ne permet pas d aller jusque-là.
4tO. Le propriétaire de bâtiments loués qui ont été partiellement détruits par un incendie ne |*u» demander la résiliation du bail pour cause de menus, en se tondant sur la présomption de faute établie par l'art. i:3S contre le locataire : pour qu'il y ait mésus, il faut qu'il soil prouve que les pertes ou dégradalions ont été, sinon volontaires , du moins produites par une négligence ou imprudence condamnable ( mémo arrêt).
419 1. Le locataire déclaré responsable de l'incendie n'est pee rccevable à réclamer une diminution dans le prix du bail, d'après l'art. 1724 c. nap., pour l locuiuiuodile des réparation-; devenues la suite du sinistre ; — ... Encore bien que la somme à ' laquelle il a été condamne envers le propriétaire, à tllrode dommages-Intérêts, soit productive d'intérêts (Bordeaux, 4 fév. 1840) (2). l
perte totale ; — Que, si la» pertes partielles peeveai bien, dans des eir» constances données, autoriser, de la part do bailleoT, l'action en rési* lialion, et cela en vertu de l'art. 1741, S* partie, c'est lorsqu'elles Sort runstilulives d'un mesus, c'est-a— dire d'une eonir.ivcntton formelle à /obligation imposée au preneur de jouir en bon père de famille; mai» <[ue le atous ne peut s'entendre qae de pertes ou dégradations, sinon «•molaires, au moins produites par une négligence ou imprudence condamnable ; — «jue I incendie du St mars IS67, attribue aux appelants par l'eSet d'une simple pre-ompf.on légale de faute, el dent seuls d'ailleurs ils aureient supporté les con-eqne ces sans les diUlculles soulevées par 1er intimés Heitnuon, n'est évidemment pas k ranger dans la classe des uiésus ; — Que, d un autre cote, le sinistre ne constitue pus un cas de perte totale de la chose louée, puisque, sans qu'il soit besoin
! do parler m du sol, ni des immeubles non surbûlis, il est constant quo
! l'indemnité réglée avec la société mutuelle pour les bâtiments et les machine» moteurs ne s'elévo pas même a la moitié de la valeur a*serce;—
' Qu'unfiii, rien n'est plus praticable que de reconstruire et réparer les édifices incendiés ou seulement endommages, comme aussi d'y replacer
, des roacbinos et autres objets du mobilier iodiislriel de même nature que ceux qui ont été détruits ;— Que, moyennant l'arconiplrssement des engagements que contractent les appelants de rebâtir en fournissant caution, ,ustice sera rendue anx parties, personne ne devant être lésé, ni des intimés, qui, en lin de bail, retrouveront lear établissement dons
! l'étal ou ils l'ont livré, ni de leurs créanciers hypothécaires, s'il en evista encore, auxquels les reconstruction* profileront, d'après les art ilte, bit «i sniv. c. civ.; — Par ces motifs, etc.
| Ou st.. avr. IS58.-C. de Colmar, 3* ch.-M. André, pr.
' (3) (l'e) russon et coup. C. Serbé.) — L* coca; — AUendn, ,ur l'ap-
, pel du jugemcal de première utstaace de Bordeuix, le 19 juin 1U9,
LOUAGE.— Chai*. 3, Sect. 7.
'. ï. — Du droit décider le bail ou de
leque celui-ci a réclamée, potiron! moi» de loyer, si la néeessouffrir de» réparations qoi onl duré pins de quarante jmirs ne oait le droit d obtenir une rédaction dan» le prix du bail, rédoc-
4tS. Le droit qoe le preneur a acquis de Jouir de la chose louée n'est pas, par sa nalure, un droit exclusivement attaché à sa personne. Apres sa mort, il pas^e de plein droit a ses héritiers. Rien ne s'oppose donc, du moins en principe et lorsqu'il n'existe pas de convention contraire, à ce qu'il transmette sa Jouissance à un tiers. C'est ce qui a toujours été reconnu , soit par les lois romaines , soit par notre ancienne jurisprudence. .Wmo prohibetur, porte la loi 6, Cod., IV lac, cond., rnn quant eonduxit fruendam alii locare, si nihil aliud convenit (Y. dans le même sens les lois 7 et 24, û*., Loc. rond.; V. également Charondas, Pandect., liv 4, ch. 15; Despeisses, lit. 2, sert. 4, n* 25;Bourjon, t. 2, tit. 4, ch. 2, sect. s; Pothier, Louage, n' 285). Il en est de même sous le code Napoléon : «Le preneur, porte fart. 1717, alin. I, a le droit de tous-loutr, cl même de céder son bail à un autre, si celte faculté ne lui a pas été interdite. » Le même article ajoute, 2* alinéa : « Elle peut être interdite pour le toutou partie. » — La cession du bail cl la smislocation sont des contrats distincts qui produisent des effets tout différents. La cession met exactement le cessionnaire aux lieu el t; elle rail passer sur sa tête les droits et obligadu bail primitif, en sorte qu'il ne fait que conilmeutes conditions, la jouissance du preneur. Il n'en est pas de même de la sous-location. C'est un nouveau bail consenti par le preneur, lequel, par ce fait, devient bailleur, et , vls-a-vIs du sous- locataire, contracte les engagements et acquiert les droits d'an bailleur ordinaire. De ces deux contrats, le premier présente les caractères d'une vente, le second celui d'un louage. De là résultent des conséquences importantes, soit dans les rapports des parties contractantes entre elles, soit dans leurs rapports avec le bailleur originaire.
4t3. Et d'abord le cessionnaire doit prendre la chose en f état où elle se trouve ; il ne peut exiger du cédant qu'elle lui •oit livrée en bon état de réparations de toute espèce,
qne Peyni«on 01s et eomp. conviennent qu'ils devraient payer i Sorbé Usera silé de
leur donnait le droit
tion qui, d'après Peyrussoo fils et compagnie, abaisserait le chiffre des loyers a 100 fr. par mois, on a toute autre quotité laissée à l'arbitrage do tribunal ; — Attendu que les demandes de Peyrusson ûï* et compagnie ont leur source dans les dispositions de l'art. 1724 c. civ. ; — Attends que cet article est évidemment inapplicable a la situation des sieurs Peyrusson Oit et compagnie, en présence du jugement qu'a rendu, le 5 fév. 18S9, le tribunal civil de Bordeaux, et qui a passé en force de chose jopee; — Qu'en effet, ce jugement déclare Peyrusson fils et compagnie responsables de l'incendie dont il était question au procès, et en conséquence le« condamne a payer au sicor Sorbe La râleur <le toutes le- pertes •t dégâts occasionnés par cet incendie, dans la maison el bâtiments situés à Bordeaux, façade de* Cbartroas, n* ISO, lesquels seront mis par éUt et déclaration, avec intérêt» du jour de la demande ;— Qu'il est donc judiciairement leconnu qu'oo doit considérer Peyrusson fils et compagnie comme le» auteurs de l'incendie du 10 juin 1838 ; — Que c'est donc a eux-mêmes que Peyrussoa fils et compagnie doivent imputer les suites de ce sinistre, el par conséquent les incommodités résultant des réparation» i (aire aox bâtiments par eux occupés; — Que, dans un pareil état de choses, l'art. 1744 était vainement invoqué par Peyrussoo fils et compagnie; — Attendu qu'il importe peu que Peyrusaon fils el compagnie aient été condamnes, par le jugement du S fév. 1839, à payer au sieur Sorbé les intérêts de la valeur des perles et dégâts occasionnés par l'incendie;— Qu'en premier lieu, autre chose est la nécessité de payer, aux termes du jugement, les intérêts de la somme allouée d litre de dommagesintérêts, autre tho?e l'obligation de payer les loyers de la maison dont il s'agit ; — Que ces deux dette» devaient également être acquittées . et que le payement de l'une ne pouvait dispenser du payement de l autre; — Attendu, au surplus, que les intérêts dont on s occupe n'ont été
Parés à Sorbé ni par Peyrusson ni par la compagnie d'assurance Alliance; — Que Sorbe n'a reçu de la compagnie qu'un capital de 15,000 fr. ; — Qu'il est donc impossible d'accueillir la prétention des appelants qui voudraient qu'a partir du 14 août 1838, jour de ta demande de Sorbé contre Peyrussoo, Jusqu'au jour ois les réparations ont clé terminées, le prix de la location fol remplacé ou tout au moins réduit au moyen des intérêts dont il vient d'êlre parlé; — Que cetleexception doit être «jetée comme celle prise de la n > i
mément à l'art. 1 720 c. nap. ; Il en est autrement do sons-locataire : ce dernier peut Invoquer contre le preneur principal , son bailleur, les dispositions de l'art. 1720 (Conf. M. Duvergicr, n» 370).
4t4. Dans le cas où la moitié au moins d'une recolle est enlevée par cas fortuit , l'art. 1769 accorde au fermier le droit de demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il n'ait élé. Indemnise par les recolles précédentes. Cet article doit évidemment être applique dans les rapports du fermier principal au sous-fermier. Mais il est au eontraire inapplicable aans les rapports du cédant el du cessionnaire. Ainsi , le cessionnaire ne pourra exercer contre le cédant aucune réclamation fondée sur I art. 1 7C9 , il ne pourra demander, pour cause do perle même d'une récotte entière , aucune indemnité an fermier principal, liais, comme il est Investi de lous les droits de ce dernier, il pourra former la réclamatL.n contre le bailleur originaire; el celte réclamation devra nécessairement être accueillie. A moins, cependant que le preneur n'ait , dans le bail , renoncé à être indemnise des ras fortuits : auquel cas le cessionnaire n'a de réclamation à former ni contre son cédant ni contre le mais doit rester lui-même chargé de la perte. C'est ce i gnent aussi MM. Merlin, Rép.,v» Sous-Location; Duranton,t. 17, n» no; Duvergier, loc. cit., Troplong, n* 129.
4»ft. Le cédant n'a pas de privilèges sur ce qui garait la maison louée ou la ferme, pour assurer le payement du prit de la maison; au contraire , ce privilège appartient incontestablement au preneur qui sous-loue (Conf. MM. Duranlon, t. i", a* ai ; Duvergier, t. 3, n» 379).
dSfJ. L'inexécution d'un contrat de sous-location donne lies à des dommages-intérêts, tant contre le locataire qui asous-loué que contre le propriétaire qui a autorisé la sous-location el auquel l'inexécul ion est imputable (Bruxelles, 25 oct. 1843) (I). Mais ces
arrél).
1*7. Comme on ne |
réparations qui ont pu leur occasionner quelque incommodité;— Parcs motifs, sans s'arrêter aux conclusions principales des sieurs Pe?ni<x» fils et e*mpac,ni«, sans avoir «Tard non plus à leur» conclusions nbtT diaires, met l'appel au néant Du 4 fév. 1810.-C. de Bordeaux, 4* ch.-H. Dégranges, pr. (1) Kftéee: — (Mancel C. Smeets.) — Le sieur Vanbamme avait seaslouè au sieur Smeets une maison qu'il tenait en location do sieur Mmeel. Le prix du bail principal était de 1,400 fr. par an; ce bail devait courir jusqu'au 1" mars 1815. L'immeuble lut vendu et l'acquéreur, s» I trouvant en présence d'un bail dontladale n'était pas certaine, refusa de le respecter. Force fut donc au sous-locataire, pour se maintenir en jouissance, de consentir au loyer de 1,500 fr. De lé une ac'ion eu dorara-ije- | intérêts intentée contre Mancel et Vaobamme. Celui-ci demanda garant» A Mancel et repoussa en tout cas l'action, en soutenant que la cansi dommageable était uniquement imputable é Mancel, puisque ce dernier lirait dé stipuler que l'acquéreur serait tenu d'exécuter le bail qu'il avait donné.— Un premier jugement dérida le principe de la responsabilité*» Van bamme et admit Smeets a prouver la réalité elle hauteur du doiumap.
L'enquête terminée, le demandeur rérhma des dommages-intèréi* contré les deux défendeurs par voie de solidarité el de contrainte par corps.
Sur ce débat le tribunal de première instance de Bruxelles rendit, In 23 juill. 1841, le jugement suivant : — « Sur la demande principal»' —Attendu qu'il existe au procès chose jugée , quant é la respoisabiW» de Vanhamme vis-à-vis du demandeur; d'où suit que les deux cbelt o* conclusions dudit dèfrndeur, lesquels tendent é ce qu'il soit mit bo" °' causa ou déclaré non responsable, ne sauraient être accueillis ; — 0°**' é la hauteur du dommage à réparer : - Attendu qu'il est avèr* que Smeets, se trouvant aux droits de Vanhamme, avait la faculté de jouir, é titre de locataire, de la maison dont il s'agit au procès jusqu'au t mars 1815, moyennant un loyer annuel de f ,*00 fr.; — Attendu i l'enquête tenue a l'audience du H mai dernier, démontre, ê i de droit, qu'é dater du 1" mars 1839 le demandeur n'a pu contient ' s»
propriétaire un loyer de 1,S*>
jouissance qu'en payant au -
l'an ; — Attendu que le demandeur, continuant é occuper la mai»" «m laquelle il a transporté le siège de ses affaires, le préjudice qu'il eprw™ consiste uniquement dans la différence entre lé prix de location n*-"-"' el le prix ancien; — Attendu ou il est justifié que celle différence <-> 300 fr. par an; qu'ainsi, pour les deuxannées écoulées depuisle l" ■** 1839 jusqu'au 1" mars 1841, et pour les deux premiers trimestres » l'année courante, respectivement échus par anticipation' le I" ta*"'' f Juin dernier, le demandeur a payé one somme de 7S0 f- S ^ '*
t.Ol!ÂGE.-ClUP. 3, Skct. 7.
Itmtf tes obligations résultant d'nn contrat dans lequel on a été partie, il s'ensuit que ni la cession, ni la sous-locaiion n 'affranchit ta preneur phmitii d'aucune desobligalionsque le bail lui imposait t**-tii do propriétaire. Ainsi , notamment, il reste personnellement leon du payement du prix; il ne peut pas même exiger qw le bailleur commence par discuter le cessionnaire ou le sonsk«uire(V. en ce sens Potbler, Louage, n« 282; Delvincoorl, LJ,p.98;Duvergler, t. 3, n» 380; Troplong, n» 128). De oéste, il est personnellement responsable des dégradations et (ta négus que pourraient commettre le cessionnaire ou le souslotalaire. En un mot, ses obligations envers le bailleur sont restées les mêmes, nonobstant la cession du bail on la sous-location, 4 moins cependant qu'il ne résulte des circonstances que le bailleur a consenti à faire une novalion et à n'avoir plus pour obligé que le cessionnaire ou le sous-locataire. Mais un tel cony moment ne devrait pas être facilement présumé (M. Troplong, ■W.).
atS Le preneur primitif restant sous le lien de l'obligation qu'il a contractée envers le bailleur, Il suit de là que, s'il asous- Ucà un taux plus élevé que le prix principal (ce qui arrive souunl), le bailleur ne sera pas fondé à le rechercher pour cet "fédanl, qui est en dehors de leurs conventions (I. Troplong, n" 1 28 ; V. aussi Curas, sur la loi n, ff., Dt jure fisefj.
4té. Mais quels sont les droits et les obligations, soit du ressionnaire , soit du sous-locataire vls-a- vis du bailleur originaire? A cet égard il faut distinguer — Le cessionnaire a contre .,- tailleur tous les droits qu'avait son cédant ; car, si l'on ne peut caler ses obligations, on peut toujours coder ses droits. Seulement il ne peut exercer un droit qu'en justiflant que le cédant a rempli ses obli gâtions ou en les remplissant lui-même. Supposas, par exemple, que le cessionnaire réclame de* dommagesintérêts dus au preneur à raison des vices de la chose louée , le bailleur pourra certainement opposer en compensation , jusqu'à due concurrence, le montant des loyers ou fermages dus par le
telle qu'il eut réellement dèb<wée ni la convention existante entre lai it la* défendeurs eût pu sortir «es effets; — Attendu qne le demandeur «ra ttto de payer sur le même pied an supplément de 7 5 fr. à l'échéance *>s l" septembre, l'r décembre, 1er mare et 1er juin de chaque année, jusqu'au 1" décembre 1844 exclusivement, ensemble la somme de 1,050 fr.; — Mai* attendu qne ladite somme n'est exigible que partiellement et à l'échéance de divers termes ; que ce n'est donc qu'atixdiles échéances que cette somme sera payée, et partant que le demandeur «prouvera un préjudice ; — Attendu qu'il suit de I* que m le» défendeurs remboursent au demandeur a l'échéance de chaque trimestre, la somme de 75 fr. , le demandeur se trouvera complètement indemne de la perle qne l'inexécution de la convention primaire lui fait subir;— En ce pi concerne la solidarité :— Attendu qu aux termes Je l'art. 1x0* c. cir., la solidarité ne peut résulter qne d'une stipulation expresseou d'une disposition de la loi , ce qui ne se rencontre pas dans l'espèce ; qu'à la vérité l'obligation contractée par les défendeurs Vanbamine et Mancel, de faim jouir paisiblement le demandeur de la maison a lut donnée en location, est une obligation indivisible et dont chacun d'eux serait tenu pour le total, ai ladite obligation pouvait encore s'exécuter; — Mais attendu que l'obligation indivisible n'est pas par cela même solidaire ; <]n« l'indivisibilité procédant uniquement de l'impossibilité de divis«r l'objet de la dette, ainsi que l'atteste la loi 193, ï., Dt ny. |ur., il en résulte que du moment qne l'obligation indivisible vient à se convertir, comme dans l'espèce, en une autre qui soit divisible { le payement du dommages— intérêts), les contractant.* ne sont pins tenus de celle-ci que pour leur part, conformément an prescrit de la loi 72, t., Dt «er6. <Mig.; — Sur le chef des conclusions relatifs la contrainte par corps: — Attendu qu'en matière de dommages— intérêts l'application de In contrainte par corps est abandonnée à la prudence des juges ; — Attendu qu'il ne conste pas des éléments du procès qu'en contractant avec Smeets, les défendeurs aient agi de mauvaise toi et avec l'intention de nuire; — Que dans ces circonstances il ne saurait échoir de prononcer contre les défendeurs cette voie rigoureuse d'exécution ;— En ce qui concerne la somme de S9S fr. SI c, qne le demandeur réclame à litre d'indemnité pour te dédommager des pertes qu'il prétend avoir subies par suite du long procès dans lequel les délendeurs l'ont entraîné .- — Attendu que les meyeos employés par les délenders constituent l'exercice d'un droit, et que pareil exercice ne peut donner ouverture à une demande en domraai-et-intéréis lorsqu'il nest pas établi que le plaideur a méchamment abusé de son droit; — Sur la demande en garant ie dirigée par \ '.inhamme «m~ ' x — Attendu que c'est de Mancel que Vanbamme lient les
fw te
eur originaire; - Qu'il est en droits n'a été faite que sur l'un
cédant et non encore acquittés. En d'autres fermes, et pour généraliser l'observation, à toute prétention élevée par le cessionnaire le bailleur pourra opposer tout cc'qu'il eût pu opposer à la même prétention, si elle eût été formée par le cédant. Le sonslocataire , lui , n'a pas d'action directe contre le bailleur primitif ; Il ne peut s'adresser qu'à celui avec lequel il a contracté et qui est son bailleur (Conr. M. Duvergier, n» 380).— Toutefois 11 a le droit, en vertu du principe général posé par l'art. I tofi c. nap., d'exercer, du chef du sous-bailleur, tons les droits qui compétent à ce dernier contre le bailleur principal. — Quant aux obligations, le cessionnaire est tenu envers le bailleur de toutes celles que le bail imposait au preneur. Ainsi , notamment, Il peut être contraint de payer au bailleur la totalité du prix fixé par le bail, lorsqu'il est cessionnaire pour le tout, ou une part proportionnelle de ce prix , lorsqu'il n'est cessionnaire que pour partie , et cela quelque soit d'ailleurs le prix auquel la cession a été faite (V. Conf. MM. Touiller, t •>, n» 83; Dnvcrgier, t 3, n* 389). Il en est autrement do sous-locataire. A la vérité, il est personnellement obligé envers le propriétaire, mais seulement, suivant l'art. 1753, ainsi que nous le verrons ultérieurement, jusqu'à concurrence du prix de sa sons-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie que pratique le propriétaire pour avoir payement du loyer ou fermage. Nous expliquerons plus loin le caractère de cette obligation, et nous verrons quelles règles ont été établies par le législateur relativement aux payements par anticipation que le sous-locataire aurait pu faire au sous bailleur.
43*). Les meubles du sous-locataire sont affectés au prlvi lége de l'art. 2102, n* 1, pour tout ce donl il peut être tenu envers le propriétaire. Cela résulte formellement de l'art. 820 c. pr. — Mais on a jugé : l- que le privilège établi par l'art. 21 02 c. nap. ne s étend aux meubles appartenant aux sous-locataires qu'avec les restrictions contenues en l'art. I"a3, encore que le sous-locataire ne représente pas de bail authentique ou ayant date certaine (Ileq. 2 avril 1806) (1). — En effet, le privilège accorde
tion expresse de Mancel; — Attendu qu'a Mancel incombait l'obligation de faire jouir paisiblement Vanbamme de la location à lui octroyée ; que si Mancel eêt rempli cette obligation, la jouissance du cessionnaire de Vanbamme eOt été également paisible; qu'il s'ensuit que c'e*i par le fut de Mancel que Vanbamme s'est trouve dans 'impossibilité d'accomplir l'engagement contracté par lui vis-à-vis du demandeur originaire, et par voie de conséquence immédiate, que Mancel doit tenir Vanbamme indemne des suites de cette inexécution; — Par ces motifs, etc. » — Appel par Mancel. — Arrêt.
La coi n; — Adoptant les motifs, ele., met l'appel au néant.
Do 25 ocL I845.-C. de Bruxelles, S* cb.
(1 ) Etptct : — (Enreg. C. Martin.) — Saisie par la régie de tous 1rs meublée garnissant une maison par elle louée à un sieur Pistel. — Au moment de la vente, réclamation par un sieur Martin, sous-locataire, aux fins d'obtenir la distraction des meubles qui lui appartiennent. — I-a régie refuse et soutient : 1* que par l'art. 2102 tous les meubles sans exception garnissant la maison sont déclarés le gage du propriétaire ; — 2* Qne dans tous les cas, pour avoir droit à l'exception consacrée par l'art. 1753 du même code, il fallait représenter un bail authentique on ayant date certaine. — 24 mess, an 13, jugement du tribunal civil de Domfront qui déclare la saisie prématurée: — «Attendu qu'.iui termes de l'art. 1755 c. civ. le sous- locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa «ou«— location ; que Pierre Martin a paye, le 6 veod. an 15 et le a germ. suiv., au sieur Lesage, receveur At3 domaines, le montant de sa sous-location, et que tout autorise a croire que lors de ce pavement il a apparu du bail. ■ Pourvoi pour fausse application de l'art. 1755, et violation de l'art. — M. Thiriot, substitut, conclut au rejet en se fondant sur ce que I l'art. 1755, qui seul doit régir la matière, n'exige pas nn bail authea- ! tique ou ayant date certaine, et qu'il suffit que l'existence de ce bail I soit prouvée. — Arrêt.
La coin; — Attendu qu'aux termes de l'art. 175S c. civ. le souslocataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence do sa sons-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie; — Qu'il est constant que Martin, sous-locataire, avait payé au receveur de la régie, au delà du terme qu'il devait ;— Qu'il n'a pas même été justifié que la régie n'ait reçu de Martin, ainsi qu'elle l'a allégué, que comme d'un commissionnaire chargé par le principal locataire; - • Que, d'un antre cité, il est jugé en rail qu'il n'y a pas eu de collusion dans le bail ; — Attendu que l'art. 2102 c. civ. n'a pas une application directe à l'espèce, qui se trouve régie par l'art. 1755 ei-dessu cité; -
, rap.
1806.-C. C*« $6ct, rc<j.-MM.
LOUAGE. — CbaP. 3, SBCT. 7.
par la loi an propriétaire ne peut être plot étendu qoe le» droits qu'il est destiné i garantir; — 2* Que le sous-locataire n'étant teno envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location dont II peut être débiteur au moment de la saisie, le privilège du propriétaire ne peut s 'exercer sur le mobilier appartenant,au sous-localaire que Jusqu'à concurrence des loyers qu'il doit (Paris, 2 fév. 1808 ; Amiens, m avril 1H39) (l) ; — 5° Que l'art. 17S3 c. nap. est applicable aussi bien aux baux a ferme qu'aux baux à loyer; qu'on conséquence, le propriétaire no peut exercer de poursuites contre le sous-fermier que dans la mesure et jusqu'à concurrence do ce que celui ci doit au fermier principal ; qu'il ne peut, par exemple , lorsque le sous-fermier s'est acquitté du fermage de l'année échue, saisir, par anticipation, ses récolles pour payement des fermages de l'année courante non encore ccliuo (Toulouse, 5 fév. 1845, aff. Batailler, D. P. 43. 2. 80).
431. Les loyers dus par tes sous-locataires n'appartiennent pas au propriétaire et ne deviennent lo gape de ses créanciers qu'à défaut de payement par le locataire principal. Dés lors le principal locataire peut contraindre les sotis-localatrcs à payer entre ses mains lo montant des loyers, nonobstant les oppositions formées sur le propriétaire (Paris, 2i; fév. isio) (2).
4 3 S. De ce que le bailleur a autorisé le preneur à céder son droit au bail et à vendre !c fonds de commerce exploité dans les lieux loués, il n'en faut pas conclure que le bailleur a renoncé au privilège qu'il a droit d'exercer sur le mobilier compris dans la vente de l'établissement pour loyers qui lui sont dus par le locataire principal (Paris, 28 déc. 1832) (3).
(1) 1** Eiptct :— (Delanoë C. hériL Cuvier.) — LAcnrn; — Reçoit les intervenant* partie» intervenante*, leur donne acte de tour* sommations et dénonciation* ; — Faisant droit sur l'appel tant principal qu'incident du jugement rendu au tribunal de la Seine, le 2 ( novembre dernier ; — Vu l'art. 1753 c. ci*, qui réduit le privilège du propriétaire sur le sous— locataire au prix de la sous-location , a nia et met i appellation au néant; — Émeodant, décharge Dclauno des condamnation* contre lui prononcée»; — Au principal, déboule Pierre- Jacques Cuvicr et conforts de leur demande en privilège pour la totalité du prix de bail passé à Petit; en con.-équenrc, ordonne que lcsdil* Cuvier et consorts n'entreront dans la contribution à faire du prix des bois dont il s'agit que jusqu'à concurrence du montant de la tous-location faite à Delaitae; — Déclare le présent anél commun avec la veuTe Martin.
Du i fév. 1808.-C. de Paris, l" tecl.-M. Sèguier, l" pr.
2« Etpict: — (Cordier de iionncville C. syndic* Devaux.) — Uillevoyc, faïencier, locataire d'une maison appartenant au sieur Cordier de Bonnevîllt, sous-loue au sieur Devaux Pie la plus grande partie de la maison, et lui cède, moyennant un prix payé comptant, les marchandise de sou commerce. — Devaux Pic paye exactement ses loyers à Mil- j levoye. — Ton» deux tombent en faillite. — Le propriétaire demande à exercer sc-n privilège dan» la faillite de Devaux, pour le prix des loyers qui lui étaient dus par Millcvoye. — Il prétend d'abord qu'il a ignoré la j sous-location ; puis il soutient que les payements des loyers faits par | Devaux sont anticipé* — Jugement du tribunal de commerce d'Amiens 1 qui rejette sa demande; il est ainsi motivé : — « Attendu, en (ail, que, \ par acte notarié du 8 mars 1837, Millevoye, principal locataire d'une maison appartenant pour une moitié au sieur Cordier, eu a tous-loué y une partie au sieur Devaux Pie ; — Attendu que la faculté de sous-louer \ noyant pas rte inltrdile dans le bail primitif, Cordier ne peut prétexter < d'ignorance de celte location ; — Attendu, en droit, que lo sous-localaire j »'e-.| tenu enver> le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix delà 1 sous— location dout il peut lire débiteur au moment de la sairie (art. 17S3 c. ci».); — Que, dés lors, le privilège que l'art. ïloï c. eiv. ac- , corde au propriétaire, sur les eflets mobiliers garnissant les lieux loués, Be peut peser sur ceux du sou— locataire quo pour le montant du loyer qu'il doit ; — Considérant que De>aux Pie a payé de bonne foi, et non par anticipation, entre les mains de Millevoye, les loyers échu* jusqu'au jour de Pâques dernier ; — Considérant que Cordier a pu se laire payer de Millcvoye pendant qu'il habitait la maison , que, s'il ne l'a pas fait, Devaux Pie, sous-locataire etnoa ccuionnairu, ne peut être passible de sa négligence. ■
Appel de la part du sieur Cordier de Bonneville. — Il demande subsiJiairemenl à être admis à exercer son privilège sur tout le mobilier fli garnissait la maison, comprenant clans l'c> pression de mobilier non- 1 seulement les meubles meublants, mais encore le* marchandises et au- j très objets dépendant du commerce de Millevoye.— Ces objets avaient été ; vendus à Do vaux Pie qui avait succédé à Millevoye dans l'exercice da sa profession. — Arrêt.
La ou a; — En ce qui tourbe les conclusions principalos: — Adoplaal les oeUi des premier» juge* ; — Relativement a celles «rtsi-
4 3 S. Il résnlle clairement de lent ce qai vient d'être m
qu'en se substituant un tiers dans la jouissance de la ebose, lèpre- ■ neur n'a pas le droit d'empirer la situation du bailleur. Ainsi, d'une part, il ne pourrait ni céder son bail ni même sous-icuer à des personnes qui exerceraient dans les lieux loués une profession incommode, comme celle de forgeron, qai y établiraient une maison de débauche, qui en changeraient la destination ou qui les emploieraient à un usage dommageable, à moins que le bail primitif ne l'eût autorisé; et, d'autre part, il reste responsable envers son bailleur de l'usage de la chose, en aorte que et dernier pourrai! demander la résolution du bail, en verra da l'art. 1 728, dans le cas où le sous-localaire viendrai! à mésostr. Cela résulle inconlcstablemenl des prlucipcs, et cela d'ailleurs a ét<- formellement expliqué, au conseil d'Etat, par MM. Bigot de Préaroencn et Cambacercs, en réponse à quelques observations de Mil. Lacuée et Peiel (V. Locré, Lég. eiv., 1. 1 4).— lia été jupS en conséquence, que le fait, par des sous-locatalres d'un établissement industriel (un four à chaux), de l'avoir sons-toue, avec l'intention concertée entre eux et le locataire de le faire vaquer, et d'en détruire ainsi l'achalandage, donne ouverture à la résiliation du bail et du sons-bail, et soumet les sous-localaires à supporter, comme garants du locateur, une portion de fb> demnile à laquelle celui-ci a été condamné envers le locatcjr, dans le cas surtout où Ut prohibition du chômage faisait une condition spéciale du bail (Req. 13 avril 1844) (4).
4841. La clause insérée dans le bail que le preneur poerra sous-louer à qui U lui plaira ou d qui bon hti temblera, lui donne-
duires : — Considérant qu'en admettant que le propriétaire d'us maison louée puisse exercer son privilège, pour les loyers, sur U* m«bles qui les garnissent, malgré U vente qui en a été faite par le leutaire, Cordier do Bonncvillc no saurait obtenir celui qu'il réclame mit les objets vendus par Millevoye à Devaux Pie; — Qu'en effet, ces «bjrts consistent en marchandises de faïence el eu quelques meubles itcrssaires A l'exercice de ce commerce; — Que le* marchandise» doue maison de commerce sa renouvelant sans cesse, el les objet* nr lesquels l'appelant prétend exercer son privilégo n'étant pas teexilcs, l'identité des uas el des autres avec ceux vendus m peut tire établi* ;- Infirme.
Du 10 avr. 1830.-C d'Amiens, ch. cer.-M. Oger, pr.
(2) ffipéVi .• — (Decertaiu f . Pnllagot.) — Le sieur PeUaget jnit hué une maison an sieur Sauvage, qui tui-meme l'avait seus-louée» divers. Le sieur Peley, créancier du bailleur, forma des opposition* etrtrs les mains du sieur Sauvage, principal locataire. O dernier ayant cedi son bail au sieur Decertain, le sieur Petey forma de nouveau des opp*sition* entre les mains des sou«-tocaburrs, qui, en conséquence, reltsérent de payer leurs loyer? au sieur Decertain. Celui-ci introduisit «s référé, a l'eflet d'être autorisé à tourner des sous-locataires lé montant 4» leurs loyers, sans égard aux oppositions. Le sieur Peter soutint que, comme créancier, il avait le droit do saisir tout ce qof formait le gage é» son débiteur. Une ordonnance admit «es conclusions. — Appel.— ArrlL
La ci a n ; — Attendu que m provision est due au titre, que les loyers des sous-loiataires n'appartiennent pas au propriétaire, et ne devir»oenl le cage de ses créanciers qu'A défaut de payement éar le locataire) principal; — Faisant droit sur fappel, met l'appellation et ce rtont ertf appel an néant; — Amendant, et fai«ant droit au principal, aelorhe Decertain à toucher les loyers échu* et à échoir qui peuvent et pswronl lui être dus par le* sou*-locataire* de la maison, etc.
Du 20 fév. 1816.-C. de Paris, î« ch.-M. Agier. pr.
(3) (Faucart C. Mottet.) — L* coin ; — Cousidérant que ImwpoMm saisis par Mollet sont les mêmes que ceux dont Larmande avait garnikt* lieux lonés , ainsi qu'il y était obligé par son bail ; — Cou sidérant ont lesdils meubles ont été, dés leur entrée dans le» lieux, frappe» dn prin- Icgc du propriétaire, et que Larmande, en les vendant* Faucard, a'aia lui en transmettre la propriété qu'avec la charge du privilège dont ils étaient précédemment grevés ; — Considérant que si, par l'art. 9 dibal lait par Mollet a I .arma n de, ce dernier avait U faculté de sous-louer M céder sou bail, et même celle de vendre son établissement de commerce, ce qui peut emporter virtuellement (autorisation de vendre te mobiiisr servant à son exploitation, l'on ne saurait faire résulter de cet artidtit abandon implicite el éventuel du privilège «lo Mottet, puisque, par I art. I du mime bail, celui-ci a imposé à Larmande, son locataire, I ottitçalic* de tenir constamment les lieux garnis d'un mobilier suffisant peut répondre des loyers, el de faire même assurer co mobilier jusqu'à concurrence de 35,000 tr. ;— Confirme, etc.
Du 28 déc. I832.-C de Paris.-M. Vinccns, pr.
(♦) : - (Grenier et autre* C. Barre.)- bn Éir<>»M
IX)UAGF. — C.BAt. 3, Sbct. ï.
profession, chatvgenl U destination de la chose? I'olhicr, Louage, s' 281, ti il. Troplong, n» 127, se prononcent pour la négative. Selon ces deux jurisconsultes, une telle clans*- n'a pour objet que d'indiquer l'intention du propriétaire de ne pas s'enquérir de I» personne du sous-locataire et de ne pas contrôler le choix que fera le preneur, ainsi que les propriétaires s'en réservent quelquefois le droit ; mais elle n'implique nullement de sa |>arl l'abandon de sa propriété aux mains 4 «a individu qui en abuserait, et qui tau donnerait une destination différente de celle qu'elle avait. I. ûuvcrgier(l. 3, n* 392} estime, au contraire, que l'insertion dans te contrai des expressions dont il s'agit, aurait pour effet d'autoriser même le changement de destination de la chose par le sous-locataire. Mil. Tropiong et Duvergier reconnaissent, au surplus, que les circonstances auront toujours une grande inluence sur l'interprétation d'uue pareille clause ; et en effet, U n'y a la qu'une question d'intention.
iSi. A la différence du fermier ordinaire, le colon partialre ne peut ni céder son bail ni sous-louer. « Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, porte l'art. HjffJ c. nap., ne peut ni sous-louer ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail. ■ La raison de celle
annuel de point
Ceux-ci , uua locataire* d un autre tour, qa a* exploitaie laissèrent celui du sieur Barre en état de chômage, et il p que c'est dans ce but qu'ils l'avaient pris a sous-location, vrotfaf fil sommation au sieur Barre de remettre le four e
avait passe bail au sieor Barre, pour neuf ans, et au prix îoo (r., d'un tour à cbaoi , avec obligation pour le preneur i le laisser vaquer. — Quelque: années après, le sieur ii.irrr sous— loua ca .'uur à chaux aux sieur» Graagier et autres, moyennant 400 fr. par an. Ceux-ci , dija locataires d uo autre four, qu'ils exploitaient en société ,
'1 paraît constant i. Le unir Cbe-
en activité, et,
«près un Mn long temps (cinq ans) écoulé sans que cette sommation eût produit eSet, il poursuivit la résiliation du bail, avec dommaçes-intéréis, paer iaexeculion de U condition d'entretenir constamment le four, qui I avait été stipulée . — Le sieur Barre assigna eu garantie sas tous-localaires, pour être déchargé des condamnations qui seraient prononcées, eemroe étant la cause de I action du sieur Chevroltal. — Un jugement du tribunal de Trévoux, du 9 juill. 1810, se tondant sur ce que le sieur Chevrottat aurait consenti an chômage du four, écarta l'action de ce denier. — Mais sur l'appel du sieur Chevrottat, un arrêt infirmatif de la tour toï île de Lyon, du 16 juill. 18il, prononça la résiliation du bail, con damna le sieur Barra à paver 500 fr. pour lover de l'année, s 00 tr. « dommages-intérêts, et à (aire au four toutes les réparations néeet- ♦jires ; pu.s considérant, a l'égard des sous-locataires, qu'Us paraissaient n avoir sous-loué du «.leur Barre le four du sieur Chevrottat que dans le
&bien arrêté entre eux et le locataire de ne point te mettre en acti- , et d'en détruire l'achalandage, ordonna qu'ilsdélais^raient ce four, tomme le sieur Barre, et garantiraient ce dernier de la totalité des 500 fr. qu'il avait été condamné A payer pour le loyer de l'année, des trois quarts des dommages-intérêts, et <lu coût de toutes les réparations do hoir, que l'arrêt avait également mises à ta charge.
Pourvoi des sieurs 6raagier et autres, pour fausse application des art. lls« et 1194 c. civ.. en ce que l'arrêt ullaqué, après avoir déclaré résilié le bai) consenti par lo sieur Chevrottat ou sieur Barre, par le motif TCt celui-ci n'en aurait pas accompli les condition-, a aussi prononce la résiliation du sous-b.iil pif>é par ledit sfêUT Barre aux demandeurs, et condamné ceei-ci il garantir le sieur Barre de partie des condamnations icées contre lui au profil du sieur Chevrottat, sans dérider préala- »t que les sous-locataires eussent contrevenu aux conventions qu'ils 1 lormees avec Barre, et donne lieu ainsi a ce qu'elles fussent ré- — Arrêt.
La cota; — Attendu qu'il est constate par l'arrêt attaqué que les sous-
locataîres, demandeurs en cassation, ne parafent avoir sou— loué de Barre le four de Chevroltal, que dans l'intention, bien arrêtée entre eux et le locataire, de ne point le mettre en activité et avec le projet d'en détruire l'achalandage ; — Qu'il ré-u!le de ces fait*, qui leur sont persenaets, que les demandeurs ont contribué, ainsi que Barre, à l'ineiécu- ' ion des conditions du bail consenti par Chevrottat, el qu'ils ont été cause de l'action intentée h ce dernier; — Que, du ces diverses circonstances, U cour royale a conclu avec raison que le sous-bail devait tomber avec le bail principal, tt que chacun des tous-locataire» devait supporter se part des condamnations prononcées contre lUrrc ; — Hejelle.
Bu ISavr. t8li.-C. C.,ch. rcq.-MM. Zangiacomi, pr.-Hardoin,rap.- Cbèguray, ar. gén., ceonf.-Mandaroox-VerUm», av.
(I) t .f>«« — (Le sieur Renault C. le sieur FlcurimoBt. ) — Le Si •CL 1812, acte par lequel la sieur Fleurimonl, propriétaire d'une carnéra a plâtre , concède au sieur J.-F. Kenaull le droit de tirer telle quantité de plaire qu'il voudra extraire, moyennant 6 fr. par toise de moellon, et 50 cent, par muid de plaire fabriqué; le bail est fait pour état années, avec faculté de renouveler pour usai autres années. La por-
probibftlon, c'est que le colonage partialre lient plus du contrat de société que du contrat de louage. Cette règle, du reste, était déjà admise dans l'ancienne jurisprudence. Kni condwtor primus agri, dit Voël (Ad l'and., Luc. tond., u° 5|, sit colonus partiarius, quippe qui fructuscum domino dividens quodum su lotis jure, alium domino socium quem is rlegit, ôbtrudtre l polrsl. — 11 a été Ju?é que la concession du droit d'exploiter, pendant plusieurs années, une carrière à plâtre, ne peut pas, dans le silence du contrat sur le droit de sous-louer, être valablement transmise à un tiers par le concessionnaire, attendu que le bailleur a le plus grand intérêt à ce que les travaux d'exploitation soient loujoursdirlgés par celui-là même auquel lia loué cl dans la capacité duquel il a mis sa confiance (l'aria, 28 Juill. l»>2:>)(|).— Celle décision parait erronée en ce qu'elle fait une exception arbitraire à la règle posée par l'art. 171°? c. nap. Si celte exception était admise, il n'y aurait point de raison pour ne pas en admettre une foule d'autres pour lu moins aussi bien foudées, et dès lors disparaîtrait lo principe tracé par le législateur. Si le bailleur ne veut pas que le preneur puisse sous-louer ou céder son bail à un tiers, il n'a qu'à le lui interdire dans son bail par une clause expresse ; hors de là, la faculté donnée au preneur
lion de terrais destinée à l'exploitation est déterminée , ainsi que la nombre des ateliers ; mais l'acte ne contient aucune clause sur la faculté de céder ou do soiu-touer de la part do J.-F. Renault. — Après un an d'exploitation, ce dernier quitte les lieux, et transporte ses droits, ainsi que le matériel de sou établissement, à Sébastien Renault, sou frère, qui exploite pendant quelque temps. — Fleurimout lui donne congé, comme n'ayant qu'une location verbale, et l'assigne en validité de rongé; il assigne immédiatement après J.-F. Renault en résiliation île bail, comme ayant abandonné l'exploitation , cl ne présentant plus de garantie suffisante. Le» deux instances sont jointes.
Le t fév. 1824, jugemeat du tribunal de première instaure de Paris,
Îni annote, ea ces termes, l'acte de cession : — ■ Considérant que le mit d'exploiter toute carrière en général, mais surtout lorsque co drsvt peut avoir, quant k la durée, des limites aussi étendues que celles du bail en question, n'a pu être accordé par le propriétaire qu'en considération de la connaissance qu'il avait de la capacité et de l'aptitude suffisantes de son preneur, pour ce genre d'exploitation, parce que les lois et règlement concernant les carrières rendent les propriétaires re-ponsables desaccidents de toute espèce, qui peuvent être le résultai de l'impintie, do l'imprudence ou de la négligence des ouvriers de leurs fermiers, et privent
même les propriétaires de leurs droits d'exploiter leur carrière, lorsque l'autorité s'est trouvée dans le cas dsconslaicr, à plusieurs reprises, des contravention? commises dans la direction, et ^ la suite des travaux ; — Considérant qu'indépendamment de la responsabilité légale qui pèse sur lé propriétaire d'une carrière, quant à l'exploitation qu'il en a faite personnellement, en ce qui le concerne, le propriétaire a le plus grand intérêt à ce que les travaux soient entrepris, servis, dirigés et mis a fia, de manière à ménager la richesse de la carrière, A en assurer partout La solidité, ta salubrité, S rendre facilement accessibles les puits et les tranchées d'exploitation, été diminuer ainsi les frais d'extraction des produits de la carrière; toutes précautions dont l'inobservation pourrait amener la dégradation, l'épuisement prématuré de la carrière, ou l'impossibilité d'en prolonger l'exploitation, quand même de telles négligences ne seraient pas de nature, par leur gravité, a provoquer la sévérité de l'administration;—Qu'il suit de là que le bail consenti, le 11 oct. 1822, par Kleurimont à J.-F. Renault, était exclusif et personnel à ce dernier, et n'a pu être cédé par lui a son frère, etc.
Appel. Les frères Renault soutiennent que l'art. 1717, qui est de droit commun, a donnêà J.-F. Renault la lacullè de sous-louer; suivant eux, les lois spéciales co matière de carrière, desquelles on a in. luit l'iniessibilité, ne tout que près, rire de» formalités relatives à l'ordre et à la sùteté publics, formalités faciles à remplir île la part de tout individu: dans l'espèce , les dangers d'une mauvaise exploitation ne sont point à craindre, puisque les espèces à vider sont déterminées, et que les ateliers ont été convenus et désigne» dans l'acte même de concession. — Oo ne peut point comparer, à raison des redevances dnes aux propriétaires ea proportion des matières •xtrailes et fabriquées, le droit d'exploiter uns carrière, avec le bail contenant partage de fruits, lequel s'est pas susceptible de sous-location ou de cession. En cttel , l'aménagement et la culture des terres, et tout ce qui tend a retirer le produit d'un fonds, sans l'épuiser, sont des motifs, de choisir un fermier de préférence à lo ut autre ; mais la simple extraction de matière» destinées i faire dn plaire n'exige aucun talent, aucunes connaissances particulières. — Arrêt.
La coca; - Considérant que le plâtre employé, etc. (motifi, en faH, sur un seul chef infirmé), k) jugement, quant au surplus r*" lions, et par les motifs y exprimés, sorti -saut son |dcia
Du 28 juill. UM.-C. de Parti, S»ch..M. Désaxe, pr.
LOUaGE. — Chaf. 3, Sbct. 7.
par l'ut, 1717 c. nap. doit conserver lonie m force. — La cour de Paris, par les motifs mêmes sur lesquels elle appuie sa décision, semble transformer le bail dont il s'agit en on louage d'ouvrage. Or, s'il en est ainsi, il faudra donc dire, comme le fait justement remarquer M. Troplong, n» 131, qu'il est dissous par la mort du preneur, conformément à l'art. 1795, et qu'il ne passe pas à son héritier! Mais ne sera-t-on point alors en contradiction avec l'intention certaine des parties, avec le but qu'elles sa sont proposé? SI l'on décide que le bail passe à l'héritier, c'est donc qu'il n'est pas personnel, et, s'il n'est pas personnel, pourquoi ne pourrait-il pas être transmis à un tiers?
4341. Nous avons dit précédemment que le sous-locataire est tenu directement envers le propriétaire pour ce dont il est luimême débiteur sur le prix de la sous-location. C'est ce qui résulte de l'art, t 753, lequel s'occupe en même temps des payements par anticipation que le sous-locataire aurait pu faire an locataire principal, son bailleur. Cet article est ainsi conçu : « Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location, dont il peut être débiteur an moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des payements faits par anticipation. — Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation. «—Bien que cet article se trouve compris dans la section des règles particulières aux baux à loyer, il est général et s'applique également aux baux à ferme ; c'est ce dont il n'est pas permis de douter en présence de l'art. 820 c. pr., qui porte que les effets des sous-fermiers et sous-locataires garnissant les lieux par eux occupés, et tes fruits des terres qu'ils sous-louenl, peuvent être saisis-gages pour les loyers et fermages dus par le locataire ou fermier de qui ils tiennent, mais qu'ils en obtiendront mainlevée en Justlllant qu'ils ont payé sans fraude, et sans qu'ils puissent opposer les payements faits par anticipation. Les dispositions contenues dans l'art. 1755 auraient donc dû être placées sous la rubrique : « Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux , » c'est par erreur qu'elles se trouvent parmi les règles spéciales aux baux à loyer. Cet article, ao surplus, n'existait pas dans le projet primitif ; ce fut la cour de Lyon qui le proposa afin de mettre un terme aux difficultés qui s'élevaient à chaque instant entre les propriétaires et les sous-locataires.
4S7. M. Duvergier, t. 3, n* 539, avance qne, sans les art. 1753 c. nap. et 820 c. pr., le bailleur n'aurait aucune action directe contre tes sous-preneurs, qu'il serait réduit à exercer les droits du preneur, comme tout autre créancier, aux termes de l'art. 1166 c. nap.; mais qu'aussi son privilège s'exercerait sur le mobilier garnissant la chose louée, sans aucune restriction, quoique ce mobilier fût la propriété des sous-prencurs. Mais il parait peu facile de concilier celle manière d'envisager l'art. 1753 et les rapports du propriétaire au sous-preneur avec ce qui existait dans l'ancien droit. Déjà, en effet, on y admettait, d une part, que le sous-preneur est directement obligé envers le propriétaire, et, d'autre part, que le privilège ne peut étreexercé sur ses meubles qne pour ce dont il est personnellement débiteur. C 'est dans le fait de l'occupation des lieux par le sous-preneur qu'on trouvait le principe de l'obligation directe de ce dernier; quant à la limitation du privilège dont ses meubles sont grevés au proOl du propriétaire, on la faisait résulter d'une convention tacite, convention sous le bénéfice de laquelle seulement le sous-preneur s'est déterminé à porter ses meubles dans les lieux loués; car on ne peut pas supposer qu'il eût consenti à les affecter indéfiniment au payement de tout ce qui pourrait être dû par le preneur principal au propriétaire. Le point de départ de cette doctrine était la loi ll,§ 5, IT., De pignerat. act.: Plané m tam duntasat tummam, porte cette loi, invectameo et Mata tenebuntur, in fuom ccenacuium conduit. Non enimeredibtie est hoc convertisse,
(1) (Muret C. Pigère.) — La ramonai. ; — Considérant que les Verdier, partiel dam l'instance, étaient les véritables fermiers, puisqu'ils «talent en possession dès le 10 frim. an 7 ; qu'ils ont toujours jooi et que le* baux da 17 frimaire de la mène anm* pouvaient n'être regarde* véritablement qne comme un Mal bail où Pigère s'était rendu caution ; •M la veuve Piger» n * aucun intérêt et compromet ceux de ses enfanta
ut ad umvertam ptnsionem insulai frivola tnea teneaubtr. fi. detur autem tacite et cum domino œdium hoc cxmvenùse, w non pactio ccenacularii proficiat domino, sed sua propria. — v. le président Favre, Ration, ad Pand., sur ladite loi, n* 4; Pointer, Pand. Jus t., 11b. 20, tit. 2,n* 8, et les noies; Ferrièm, Sur la cout. de Paris, art. 171, glose 2, n* 22 ; V. aussi MM. Doranton, t. 17, n* 161, et Troplong, nM538 et 347.
4 S 8. En frappant de nullité, via-a-vis dn propriétaire, les payements qui auraient été faits par anticipation, le législateur s'est proposé pour but de prévenir les collusions qui auraient pi avoir lieu entre le preneur principal et le sous-preneur. Lannllite prononcée par l'art. 1753 a pour effet d'obliger ce dernierapayer une seconde fois. Hais comme le payement anticipé fait an sou bailleur était parfaitement valable à son égard, Il s'ensuit quels sous-preneur a le droit de répéter contre lui ce qu'il a été obligé de payer Itérativement au propriétaire en verlnde l'art. 1733.- Décidé que le sous-locataire contre lequel le bailleur a pratiqaé une salsle-gagerle ne peut valablement se prévaloir du payement qu'il aurait fait d'avance au locataire principal des loyers i l'occasion desquels a lieu la saille (Paris, 18 nov. 1848, al. Pastourelle, D. P. 49. 5. 272).
439. L'art. 1753, toutefois, tempère par une double eiccptlon la rigueur de sa disposition principale. Il ne considère pas comme faits par anticipation les payement* que le sous-locataire a faits, 3oit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit ea conséquence de l'usage des lieux. C'est qu'en effet, dans ce double cas, on ne peut imputer au sous-preneur ni fraude ni légcreK (Conf. M. Troplong, n* 540).
440. A l'égard des payements non anticipés eux-mêmes, l'art. 820 c. pr semble Imposer au sous-preneur l'obligation de prouver qu';ia ont été faits sans fraude. Hais il ne faut pas donner & cet article l'interprétation que semblent demander la termes dans lesquels il est conçu. En règle générale, la fraude se se présume pas, et rien n'autorise à penser qu'ici le législateur ait entendu déroger à celte règle salutaire. Il suffira donc »o «repreneur de présenter au propriétaire des quittances établirai sa libération pour le passé. Ce aéra au propriétaire, s'il alieg» la mauvaise foi, à la prouver (V. en ce sens Carré, Lois deli proc., t. 3, p. 346; MM. Duvergier, t. 3, n* 385; Troplong. n* 542). — Il n'est pas nécessaire que ces quittances wieat authentiques, ni même qu'elles aient été enregistrées. — T. ci que nous avons dit à cet égard suprà, n* 325.
441. Une conséquence nécessaire des art. I7S3 e. nap. et 820 c. pr., c'est que le propriétaire perçoit le prix de la sonslocation jusqu'à concurrence de ce qui peut lui être dû à I exclusion des autres créanciers du principal locataire, qui auraient aussi fait de* saisies ou oppositions entre les mains du sous-toealairc; rien de plus légitime que cette exclusion: le prlxdiU sous-location n'étant qu'en raison de la chose du bailleur, il «M juste que celui-ci le louche de préférence aux créanciers particuliers du locataire principal (Conf. H. Duranton, t. 17, n* 161).
44*. En cas de cession do bail par le preneur, il suffit, pour la validité du congé, qu'il soit signifié à la personne dn cessiMf naire trouvé en possession (Nîmes, 23 frim. an il)(l).
444. Lorsque le preneur manque à payer le prix convenu, le bailleur, ainsi que nous l'avons vu, a le droit de demander ta résiliation du bail. Mais cette résiliation prononcée, que deviennent les sous-baux que le preneur aurait pu consentir? Suiventils le sort du bail principal et disparaissent-Us avec lui? Cette question est controversée. — HH. Duranton, t. 17, n* 159, et Troplong, n" 544 et sulv., se prononcent pour l'affirmative. C» sentiment a été également adopté par H. Curasson, Consp. de* juges de paix, t. i, p. 382. — H. Duvergier, t. 3, n* 539, soutient, au contraire, que les sous-baux doivent être maintenu nonobstant la résolution du bail principal. —Bien que ce demie» auteur fasse valoir en faveur de son opinion des arguments <t*
pupilles, en insistant à demander la continuation da bail ; que le* ver» diers, véritables fermiers, étaient «uffisam nient avertis par Pacte da » frimaire, et que se trouvant an jugement, la condamnation deriui Nu portée contre eu ; — Par ces motifs , annale le jugement d« pr»n"ir* instance.
Du 15 frim. an ll.-C. de Mme».
LOUAGE. — Chàp. 3, Sect. 7.
ne sent pas sans fore«, nom croyons que la première doil élre préférée. La sous-location, dit fort bien H. Troplong, est une émanation de la location primitive : c'est on fruit qnl doit tomber avec l'arbre qnl le porte. En d'autres termes, c'est le cas d'eppliqoer la maxime : RetohUo jwre dantis, rtsoivitur jut accipùnlu. — M. Duvergier objecte que, malgré cette maxime, il est généralement reconnu que les baux consentis par un individu dont le droit sur la chose a cessé d'exister, doivent être maintenus. El il cite, à litre d'exemples, les baux consentis par on acheteur qui n'a pas payé son prix, par un acheteur à pacte de réméré , pur an fol enchérisseur, par un donataire dont U donation est révoquée, par l'usufruitier dont le droit s^est éteint, baux qui, comme nous l'avons vu, survivent an droit de celui qui les a passés. U prétend qu'il doil en être de même des sous-baux faits par le i-rcneur dont le bail a été résoin faute de payement du prix. Nous c ro y ons que l'ass i m f la 1 1 o n I a i te par M . Duvergier n'est point exacte . Le preneur qui a traité de bonne foi avec le propriétaire apparent a vu et a dû voir en lui un propriétaire incommutable; il n'avait point à s'enquérir, comme celui qui veut acheter, de la situation réelle du bailleur et des causer qui pouvaient amener l'extinction de son droit; il ne lui appartenait pas d'exiger les Justifications qui doivent être fournies à un acquéreur. Rien de
que le droit du bailleur a cessé 'd'exister, et de considérer ainsi le propriétaire apparent comme le mandatairelégal du propriétaire véritable ou du propriétaire futur, vis-à-vis des tiers, pour tout ce qui concerne l'administration des biens. Hais ces considérations ne sont point applicables aux sons-baux que le locataire ou fermier peut avoir consentis à des tiers. Le sous-preneur, en eflel, n'a pu se faire illusion sur la position de son bailleur et sur la nature du droit de ce dernier ; il a en que ce droit pouvait, par diverses causes, s'éteindre avant d'avoir atteint son terme naturel; Il a donc accepté d'avance l'éventualité de cette extinction; par conséquent, il n'est pas rceevable à se plaindre quand arrive ce qu'il a prévu ou dû prévoir.
H. Duvergier argumente en faveur de son opinion des art. 1755 e. nap. et 880 c. pr., qui rendent le sous-preneur débiteur direct do. propriétaire jusqu'à concurrence du prix de sa souslocation. « N'est-U pas évident, dit-il, qu'en exécutant robllgallon qui lui est imposée, qu'en acquittant sa dette personnelle, te sous-preneur ne doit avoir rien à craindre pour la stabilité de ion contrat?... Le sous-preneur étant mis en rapport par la loi avec le bailleur, la nature et l'étendue de son engagement étant positivement déterminées, c'est seulement d'une infraction à cet engagement que pent naître contre lui l'action résolutoire. Laisser le sons-preneur exposé à la résolution pour défanl d'accomplissement par le preneur de ses engagements, et en même temps loi imposer des obligations personnelles, ce serait lui faire une condition intolérable, et l'on ne peut supposer que telle ait été la volonté du législateur. » M. Duvergier nous parait attribuer aux articles qu'il invoque une portée qu'ils n'ont pas. Le législateur a donné an propriétaire une action directe contre le sonspreneur, et en même temps, par une sorte de compensation, il a limité, à l'égard de ce dernier, le privilège qui, en règle générale, appartient an propriétaire sur tout ce qui garnit la lonée ou la ferme ; mais il n'a pas fait autre chose. Il n'a au propriétaire aucune obligation personnelle envers le souspreneur; il n'a pas fait que le sous-bal I cessât d'être l'accessoire et la dépendance du bail principal, que, par conséquent, son existence cessé! d'être liée à l'existence de ce dernier. Et 11 n'est pas vrai de dire que les art. 1753 et 820 entendus ainsi fassent au sous-preneur une position intolérable ; en effet, ces articles n'a- Jootcnt rien à l'étendue de ses engagements; qu'il paye au propriétaire on an preneur principal, peu lui importe: il ne payera
(1) Etfèa : — (Caillât C. Cnnasse.) — Le 1» «et 1819, jugement iv tnhanal civil de la Seins ainsi conçu : — a En os qui touche la de— nunde en Tahdlte du conpé:
» Attendi que le bail souscrit au profit des fit/an Caillât parla dame Pechon, ls 18 avr. 1810, n'a été conseil! par <»tte dernière qu'en r-a qualité de principale locataire- de U maison rue Saint-Denis, et qo'elle •'a en leur conférer plan de droit» qu'elle n'en avait elle-même ;
» Attendu que, par jugement du 6 mars 1819, passé en force de (km jugée, le bail da t mai 1808, en vertu dniwl la veavn
toujours que la même somme, et il ne la payera qu'une fois.
Aux arguments qui précèdent, nous en ajouterons un autre qui nous parait avoir une grande force. Un propriétaire donne à ban un immeuble moyennant un certain prix. Il croit s'être ainsi assuré un revenu égal aux loyers ou fermages qu'il a stipulés. Cependant le preneur sous-loue pour un prix inférieur. Bientôt le propriétaire se trouve, à raison du non-payement do prix, dans la nécessité de demander la résolution du bail principal. Mais alors se présente le sous-preneur qui prétend conserver la jouissance de l'immeuble en payant au propriétaire le prix inférieur pour lequel 11 s'était engagé envers le preneur principal. Si sa prétention est admise, voilà donc le propriétaire obligé, par le fait d'un autre, de subir une diminution de revenus, et cela au mépris d'un contrat sur l'exécution duquel il a dù compter ! On peut dire, à la vérité, que, dans ce cas, il aura un recours en dommages-intérêts contre le preneur principal; mais n 'est-Il pas évident que presque toujours ce recours sera illusoire et ne produira rien? Une doctrine qui conduit à de tels résultats nous parait également contraire et à l'équité et aux principes rigoureux du droit, notamment à ceux qui déterminent l'effet des conventions et leur force obligatoire. Ajoutons que cette différence entre le prix du bail principal et celui du sous-bail pourrait fort bien être le résultat do la fraude et de la connivence, et que, comme 11 est toujours très-difficile d'en établir la preuve, le propriétaire n'aurait presque jamais aucun moyen de s'y soustraire. On objecte que le propriétaire, par cela seul qu'il a permis de sous-louer ou qu'il ne l'a pas défendu, a d'avance accepté toutes les conséquences de la sous-locatton. Mais ii nous parait beaucoup plus vrai de dire que le propriétaire n'a consenti à la souslocation qu'autant que ses droits resteraient saufs, ou tant que ses légitimes intérêts n'en seraient point lèses. Cette Interprétalion nous parait beaucoup plus conforme à l'intention probable des parties.
444. La doctrine que nous venons de soutenir a été consacrée par lajurisprudence. Ainsi il a été jugé : l* que la résiliât ion du baii principal entraîne celle des sous-baux (Paris, 1 1 nov. 1812 (i); 24 bruro. an 13, aff. Michalon, n* 450; Bordeaux, 3 dé*. 1K41, aff. Desverges, n* 447). M. Duvergier, toc. «t., cite comme ayant été rendu dans le même sens, contrairement à sa plaidoirie, un arrêt de Paris, du 15 juin 1835;— v Que le droit du sous-fermier, étant subordonné à l'existence du bail principal, cesse uécessairemenl avec lui, et que, dès lors, le jugement qui résilie le bail du fermier principal anéantit en même temps le sous-bali consenti par ce dernier (NI mes, 15 nov. 1810, aff. Cilles, n* 446).
444. Toutefois, le propriétaire qnl accepte la résiliation volontaire du bail d'un locataire principal , avec connaissance de l'existence des sous-locations, prend l'obligation d'entretenir les sous-locations qne celui-ci a faites.
Par suite , s'il arrive que la jouissance des sous-locatalres vienne à élre troublée par le fait d'un nouveau locataire principal accepté par le propriétaire, et que ces sous-locataires action, nent en garantie le premier locataire principal dont ils tiennent leur bail, le propriétaire est soumis à l'action récursoire de ce dernier, sauf à agir lui-même contre le second locataire auteur du trouble (Douai, H juin 1844, aff. ville de Lille, n« 449).
44e. Dans le cas oit le fermier principal a consenti à unllers le bail à ml-fruils d'une partie du domaine affermé, le propriétaire qui, pendant la durée du bail principal, a partagé avec le colon partialre certaines récoltes, n'est pas par cela même obligé de laisser jouir ce dernier Jusqu'à l'expiration du bail principe, lorsque ce bail a été résilié, faute de payement, vis-à-vis du fermier principal (Mimes, 13 nov. 1810) (2).
447. Le locataire principal assigné en résiliation de bail, re»
avait la jouissance de la maison dont s'agit, a été déclaré nul, comme fait à vil prix et nn fraudé de* droite des héritiers ; qne, par une conséquence nécessaire., le sous-bail ne peut avoir d'effet, sauf In recours des frères Caillât contre la dame Pethon.» — Appel.— Arrêt.
La coen; — Adaptant les mollis des premiers jure*, confirme, etc.
Du 11 nov. 1819.-C de Paris, S» ch.
2) (Gilles C. Chevalier.) — La cooi ; — Considérant que le soosrraier est l'nyant cause et le représentant do fermier principal, que lui transporter plas de droite qn'U n'en a lu-mame,
3SJ8
LOUAGE. — Chai». 3, Skct. T.
l'instance, son sous-Iocatalre , en sorte que ce-
n'ait pu été mis en cause, n'a pas qualité pour • tierce opposition au Jugement (Bordeaux, 3 déc. 1 84 1 ) (I ).
un bail à ferme a été résilié par un moment rendu contradicloirement entre le propriétaire et le (ermier principal, le sous-fermier qui jouissait de l'Immeuble en vertu d'un bail à mi-fruits qui lui avait été consenti par ce dernier, n'est pas recevable à former tierce opposition au jugement à l'effet de faire maintenir le sous-bail vis-à-vis du propriétaire (Nîmes, 13 nov. 1810, an*. G files, n« 446) 4.19
l'obligation d'entretenir tes ROUft-Incatlons existantes «t qnl In ont été déclarées, et, par suite, de maintenir les soas4orautrr» dans la jouissance paisible de la chose, alors surtout qu'il partait les loyers pavés par ceux-ci. — En conséqence, il doit combiner
a l'existence do bail principal, B ces» avec lui ; qu'ainsi, le jugement du tribunal d'Orange, du 51 oel. 1807, qui résilia le bail du fermier principal, anéantit en même temps le sous-b.ul que celui-ci avait consenti a Gilles; — Considérant uns ce dernier est «ans qualité pour attaquer ce Jugeaient dans I intérêt du propriétaire, puisque celui-ci n'a jamais traité avec lui; qu'il ne pouvait excijwr du droit que lui ont transmis les fermiers principaux, qu'en assumant sur lui leur» obligations, eo payant la rente à laquelle il* s'étaient soumis; mais que c'est blesser les premier» principes qae de vouloir forcer le propriétaire à convertir en on bail a demi-fruits, tient il ne veut pas, un bail à prix d'argent valablement stipulé; — Considérant que si, pendant la durée du bail principal, la dama Chevalier, propriétaire, a reconnu Gilles pour sous-fermier à demi-fruits d'une partie du duwaine du Parc et a partagé avec lui certaines récoltes, c'est que, Uni que le bail principal a subsisté, elle ne pouvait point empêcher son fermier de jouir des biens allerroès par le moyen d'un Hdjl MB à demi-fruit», et qu'elle a pu vouloir prendre en déduction do prix de sa terme des fruits qui appartiennent à ce fermier, mais que cela n'a pas pu déroger au droit que lui donnait son bail et la contraindre lorsque, faute de payement de la rente, ce bail a été résilié, à prendre en qualité de fermier à demi-fruits un individu avec lequel elle n'a point traité et qu'elle ne veut pas; — Considérant qu'à l'égard des faits de labour et culture dont Gilles réclame subsidiairement le remboursemeo , eello demande dirigée contre les fermiers priucipaux doit subir deux degrés de juridiction quand ceux-ci le réclament; qu'ils « ont pas été parties dans le procès devant le tribunal de instance ; et qu'une demande ne peut être formée contre eux Par ces motifs, sans avoir égard à l'appel
du tribunal civil d'Orange, du SI oct.
et ordonne que ce jugement sera «les
i cause d appel; par Joseph Gille» du 1807, et l'en déboutant, a exécuté selon sa forme et teneur, sauf audit sieurs Joseph-Marie et Victoire Gaudibcrt, mariés, Agricol Gaudibert ainsi qu'il avisera.
Du 13 oov.1810.-C.de Nimos.
(I) (Desverges C. de Boa ne tôt.) — La cot»:— la a* qui touche la
tierce opposition que Virginie Desverges a formée es vers le jugement par défaut rendu le 29 mai 1811, au profit de Raymond de Donoelal, centre Florens Lecoq: — Attendu que Virginie Desverges ne te trouvait pas dans les conditions exigées par l'art. 474 c pr. pour l'exercice de cette voie extraordinaire de réformalion ; — Qu'il ne suffit pas, en effet, d'avoir intérêt a ce qu'un jugement soit rétracté ; il faut encore qu'on n'y ait pas été partie par le ministère d'un tiers qui nous représentait; — Que l loieus Lecoq, qui avait sous-louéà Virginia Desverges ua des appartement- de la maison iJool il était principal locataire, avait axiesioD et qualité pour représenter cette dernière dans l'instance introduite par le propriétaire on lésiliafioo du bail primitif; — Qu'elle était son
;— At-
que celle-ci s'exerce sans trouble. — Et signalement, un locataire principal d'une maison parlloHcmcnl occupée par une école, est tenu, alors même qu'il a pria à location pour > placer un? filature, de combiner sa jouissance de manière à ne pas troubler, par le bruit dea maoblnea, lea exercice* de l'école (Douai, 1 1 jou
Tait qu'un droit résoluble; — Que la résolution de son bail estratsait, par voie de suite, celle de la sous-location ; — Par ces derniers notifi, met l'appel au néant.
Du 3 dec. 1841. -C. de Bordeaux, 4«ch.-M. Gerbeaux, pr.
(9) Eipict: — ( Ville de Lille C. Dorémieux et cens. ) — Le i pj'is 1830, les sieurs Dorémieux et Mirons prirent u bail principal une fDttat, sise à Lille, appartenant à la dame veuve IVolheit, et dont une po-! m fut louée par eux a la ville , pour servir d'école mutuelle. Le bau èUH sur le point d'expirer, les principaux locataires le renoavetèreat poar ntu.' ans, i partir du 13 mars 1837. La 1*49, ils se déportèrent de tsar bail au urofii de la dame Dutboil , mojeaiiam w« indemnité de $,800 b. qu'ils lui Élit dans voisines tage occupé l'école de Lille
payèrent. La dame Dulboit reloua * L veuve Tbiedxex, aaieule» lieux une filature : elle plaça des métiw» àaju lû pièce»
i au point d'en rendre la continuation |
avant cause, puisqu'elle pui-ait son droit dans ce bail tendu que. la tierce oppo-ition frtt-elle recevable, l'exception prise de 1 "m compétence «lu tribunal île première instance pour statuer sur la deuituue tonnée pas de Bonnelol contre Florens Lecoq eu résiliation du bail n'en devrait pas moins être écartée; — Due les tribunaux civils ordinaires ayant plénitude de juridiction, il ne peut y avoir incompétence roUofM mourut, lorsqu'on porte devant eux uue contestation civile placée par la loi daos les attributions exceptionnelles des juges de paix; — Que cette incompétence peut dès lors se couvrir par lé silence ou l'acquiescement de la partie qui aurait eu le droit de la proposer; — Qu'en fait, Florens Lecoq, assigné devant le tribunal civil de Bordeaux, ne proposa pas la dèclinaloire soulevé pour ta première fois par l'appelante devant la cour; — Que le jugement qui le condamnait a vider les lieux a reçu son exécution ; — Attendu eaân, et surabondamment, que la résiliation du bail n'était pas uniquement fondée sur le défaut de payement des loyers arriéres ; — Qu'elle l'était aussi sur ce que Florens Lecoq avait enlevé les meubles garnissant la maison louée, circonstance qui excluait la compétence du juge de paix d'après lea termes restrictifs du § S de l'ait. S do M mai 1939;
Au fond : — Attendu que la sous-location verbale et partielle consentie par Florens Lacaq 4 Virginie Desverges ne pouvait être opposée a Kaymoad do Bennetot, qui y était demeure élranjor ; -Que Lecoq n'a-
ie leVrravujds presque impossible, h viflf pour qu'Us < , v.«-v. ,«....»««. la ( réciirsojre. Celte dame, à son tour, appela ea i léguant que la sous-location au profit de 1 école avait été déclarée des» b bail, qu il eo résultait pour la sous -locataire l'obligation de cmuW l'u-age qu'elle ferait de la maison avec la jouissance de l'école prias».
Le tribunal de Lille, après un rapport d'experts qui avait constaté m l'établissement des métiers dans le grenier placé au-dessus de la Rature, nuisait au progrès des élèves ri pouvait mène porter atteints s b santé du professeur qui était obligé de forcer sa voix poar sa faire entendre, ordonna par jugement do S fév. 1944, contre les aie un Dorémieux et Mi roux, la cessation du trouble, condamna la veuve DuuW * garanti, les sieurs Dorémieux et Mi roux des o>od*iunalion» qu'il» eocounses, et la veuve Thicdrei, à garantir et indemniser la venu Dsthoit des condamnations prononcées contre elle. — Ce jugement est sis» motivé : — « Attendu que , suivant convention sous seings privés de 4 sept. 1836, les sieurs Dorémieux et Miroox ont accordé en location lia ville de Lille une grande pièce au second étage d'un bâtiment dépeedasl d'une maison située à Lille; que ledit acte porte que celle pièce costtnucra é être i usage de classe pour une ecour primaire t ommoaais; — Attendu que les sieurs Dorémieux et Miroux sont des lors obliges, usvers la ville de Lille, â l'exécution dudit pail, et k toutes le* obiigatiw' que leur qualité de locateurs leur impose; qu'aux terme» de l'art. tîW e. cit., le bailleur est obligé défaire jouir paisiblement le preneur tendant la durée du bail ;— Attendu qu'il ronste du rapport des experts totroès par le jugement du 30 novembre dernier, que le bruit causé par le> métiers placés au-dessus de ladite école est de nature à troubler le pr»fesseur dans l'exercice de se» fonctions «entraver le» i qu'en outre cet étal de choses a dû f seur, et lui détériorer la santé; qu'ainsi la demande maire de Lille est complètement justifiée; ordonne que U réraieux ei Miroox feront cc-ser le trouble apporte à 1» ' tivo du demandeur et, faute de re faire, les condamne à Sd fr. de dommages - intérêts par chaque jour de relard ; — Statuant sur la demitt en garantie des sieurs Dorémieux et Miroux contre la dame veuve Ds- Iboit-Jacquert: — Attendu que le 10 juin 184*, époque à laquelle u dame Dulboit-Jacquart a accepté le déport qui lui était donne pu sieurs Dorémieux et Miroux , elle avait connaissance qu'use portion « cette maison se trouvait sou— louée au maire de Lille, à usage d'ecJ» communale; que cette connaissance résulte à l'évidence du bail p**" postérieurement au déport, au profit de la dame veuve Tbiedrex. ou stipule que celle-ri n'aura la faculté de sous-louer que la partie de ladite mai-nn, maintenant à usage d'école mutuelle ; — Attendu que l'acceptation pure et simple du déport, alors que les locataires avaient soos-*,.«é la portion à usage de ladite école, emporte obligation de la part de b propriétaire de maintenir la sous-loration et de remplir , à f égaré ex sous-locataire, toutes les charges gui en sont la conséquence; — AUeoitt que le trouble dont se plaint la ville do Lille , sous— locataire , previest de la location consentie par la veuve Dntboit de la maison dont » xfxt i u>age de filature; — Que cette location a été faite, par «Ho scelle et-»* la participation des sieurs Dorémieux et Uiroov, 4 l'égard desqo* le déport qu elle a accepté emporte tente garantie de faire jouir la in» •
IXHJÀCE.-Crur. 3, Sect. 7.
480. Le sotis-locatarfe qaf «Vt engagé à payer à an tiers les loyers à échoir en l'acquit dit principal loralaire , n'est pas tenu d'en continuer te payement quand il est évincé des Ifcux par l'effet d'une résiliation consentie entre lé principal locataire et le propriétaire {Paris, 24 brurrt. an 13) (t).
tftff. La lacnlté de sous-loner ou dé céder son bai! pent, «mime nous l'avons va, être interdit* an preneur en fout ou en partie. Dans l'anclenno jurisprudence , éelte interdiction était «Midérée comme rigOOTetrs.cmé*t ôblieatoireàf égard des biens ruraux, par cette raison que tous les fermiers ne cultivent pas également bien, et que le propriétaire a po tenir à conserver ceint me lequel il avait traité ; mais il n'en était pas de même en re qui tourne les malsons. Le preneur n'était censé avoir enfreint fmlerdleMon de Sous-louer qae lorsqu'il avait sous-loné la totalité de la maison qu'il tenait à bail, mats non lorsqu'il en avait >ous-loué seulement une partie. Telle était la jurisprudence dn Cbatelet dé Pari*. Ouf décidait également que rorsqu'il était dit dans le bail que le preneur ne pouvait sous-loucr sans le consentement du propriétaire, ce dernier ne pouvait refuser son consentement lorsque le preneur lut présentait un sous-locataire cequè tdonrum fy. Denisart, t« Bail à loyer; Bourjbn, t. 2, p. 42; Poli 1er, n» 283 ; Merlin , Bép. , v» Bail , § 9, n° e). Le code Napoléon m'a point admis cet équitable tempérament. L'art. 171', al. 3, forte que la clause d'Interdiction « est toujours de rigueur. «i Sous verrons bientôt quelle est la conséquence de célte dernière
Imposée au locataire passe à que c'est là une obligation persans, 24 fèv. 1825, aff. Led
vm).
i.» a. Leeesstonnaireou «ous-locatalre peut lui-même céder on soos-Iouer si, d'un côté, cette faculté n'était pas inlcrdile par le bail originaire, et si, d'un autre côté, elle n'a pas été spécialement interdite par le sous-bailleur (Polbier, n' 2t»0; Merlin, ftép.,v* Sou9-localion).
4*4. Lorsque la clause prohibitive a été Insérée dans le bail, rien ne peut dispenser le preneur de s'y soumettre. Ainsi, quand bien même il prouverait que le bailleur est sans Intérêt peur l'opposer à un sous-locatalre, quand bien même il lu. offri-
Lille de la portion sous-louée; en conséquence, condamne la veuve Du- Uml-Jacquart a garantir et indemniser les sieure Dorémieui et Mi roui 4c toute» le* condamnations ri-dessus prononcée», tant en principal qu'intérêt* «t trais;
» Faisant droit entre la vente Duthoit- Jacquart et la vera Thiedrer : — Attend* que toole convention fait loi entre les parties er.rracianlw,
Dur ("'agit
t louée à la tiUe, à usage d'école ; que c'est ce qui résulte même? du bail authentique du 10 juin 1812, dans lequel on sneuseaura la faculté de sous-louer la partie de ladite maimf or magt (Ticol* mutrulb.cn restant toujours responsable du loyer et des dégradations; que, par cette stipulation, ladite locataire prenait implicitement l'engagement de respecter cette location et de se substituer a la propriétaire pour toutes les obligations" qui en résulteraient;
que si, en principe général, le bailleur doit taire jouir, paisiblement et sans trouble , le locataire de la ebose louée, ce principe doit recevoir exception lorsque, comme dans l'espèce, la cause du trouble que le locataire peut éprouver lui a été signalée et même imposée dans le bail; que c'est alors au locataire & s'imputer de n'avoir pas mieux apprécié cette cause de trouble et à en subir les conséquence* ; que de même que si la atuMttr dont est" question eût été <T abord louée a usage de filature, et que, dam* cet état, la ville fut venue louer, à u>age d'école , la portion audessous de la nature, eHe n'eût pu être fondée à se plaindre, et qu'on eût pu résister à son afenoa en lui répondant qu'elle avait loué à cette condition, de même aujourd'hui la' bailleresse est fondée A dire, a son tour, A la dame veave Tbiedrez que c'est a la condition de maintenir la location de la ville et d'établir sa filature en conséquence une le bail du 10 jaia IMS lai a été accordé; qu'il y a ici identité de raison de décider que s'il y eût eu vente de la maison ; qu'en admettant (ce qui se pra-
ralt un' dédommagement, enfla quand bien même n lui présenterait des cessionnaires ou sous-loeataires soigneux et solvablcs, préférables à lui-même, il ne pourrait triompher de sa résistance, parce que cette résistance s'appuie sur une convention qui est la loi des parties, cl parce que l'ai t. 1717 dit expressément que la clause d'interdiction est toujours de rigueur (Conf. Merlin, Bép. , v» Bail, §9,^6; MM. Duvergier, t. 3, n» 3U9; Troplong, n° 138). — Il a été Jugé : t» que la clause qui ne permet an locataire de sons-louer qu'avec le consentement par écrit du bailleur équivaut à l'interdiction de sous-loucr. Le droit du bailleur de refuser tout locataire qu'il ne lui con>icndrait pas d'accepter est absolu, et les juges ne sauraient être admis à discuter les motifs de son refus JLyon, 26 déc. 1849, aff. Lombois, D. P. 50. 2. 30) ; — ?» Mais que la soumission de ne sous-louer qu'à des personnes agréées par le propriétaire n'autorise pas celui-ci à refuser arbitrairement d'agréer des sous-locataires qui offrent n toutes les garanties désirables de moralité, de solvabilité et def position sociale (Paris, 6 août 1847, aff. Utilité, D. P. 47.2. 174)i
455. MM. Durunton, t. 17, n» 87, et Duvergier, t. $ n9 368, enseignent toutefois que, malgré la défense de céder ou de sous-louer, le preneur d'un immeuble qui, au moment du bail, est exploité par des métayers ou des colons partiaires, peut les conserver ou les changer à son gré. Ils ajoutent qu'il peut même en établir, quoiqu'il n'y en eut pas antérieurement dans le fonds, s'il résulte des circonstances que le preneur ne se proposait pas de cultiver par Ses mains cl qu'il avait l'intention de l'exploitation à des colons partiaires. Pour nous, que la solution de cette question doit dépendre des < nous pensons qu'en pareil cas on doit examiner quelle a été fini lion des parties ; si la volonté du bailleur a été que l'immeuble ne fût pas cultivé par d'autres que le preneur, si, de son rôti1, le preneur avait fait connaître son intention d'établir sur le fonds des colons on métayers, ou s'il avait renfermé cette Intention dans le secret de sa pensée , et que c'est d'après le résultat de cet examen que la question devra être décidée.
454. D'après un arrêt, la vente d'un fonds de commerce étant indivisible du bail des lieux, et le droit de céder le fonds entraînant celui de céder son bail, il s'ensuit que lorsque le pro-
anrait été connu; de même aussi elle ne peut être fondée, comme locataire, i se plaindre, dans les mêmes circonstances ; que le principe de la vente, édicté par fart 1642 c. eW. , doit s'appliquer, par analogie, a tout ce qui fait la matière d'un bail; condamne la 'lame vcuto Tbiedrez à garantir et indemniser la dame veuve Duthoil-Jacijuart de toulcs les condamnations ci -dessus prononcée:,, tant en principal qu'intérêts et frais , etc. ■
Appel pa' » <"™ Tnfedrcz contre la veuves Duthoit qui, à son tout, interjette éventuellement appel contre les sieurs Dorémieux et Miroux, et ces derniers, contre le maire de la ville de Lille. —Arrêt.
La coca; — Attendu qu'en prenant à bail la maison dont il s'agit , pour y établir une filature de coton, la dame Tbiedrez non-seulement sa* i vait que le second étage était occupé par l'école mutuelle, en vertu d us bail passé avec le maire de Lille, par Dorémieux et Miroux, précédents locataires de cette maison, mais que même elle a nus à profit ce sousbail en percevant directement do la ville do Lille le prix de sous-location ; — Qu'en recueillant les avantages de ce sous-bail, elle en a nécessairement accepté les charges et s'est dés lors enrage* a concilier dans l'établissement de la filature sa jouissance comme locataire principale arec la jouissance de ht ville de Lille comme sous -locataire; qu'en plaçant dans le grenier, au-dessus du -econd étage, des métiers, dont le bruit était un obstacle a la bonne tenue de l'école mutuelle, elle a occasionné à la jouissance de la ville de Lille un trouble qu'elle doit (aire cesser, sans recours contre la bailleresse, la veuve Dulboi ,qui n'a commis aucun fait, ni aucune fauté d« nature à engager sa responsabilité via-4-vii de ladite Tbiedrez ; - Sur fous les autres points du litige , adoptant les motifs, etc., etc.; — Confirme.
Du f t juin I8(l.-C. de Douai, t" cb.-M. Leroux, pr.
(I) (Mirhaton C. Driois.) — La coca ; — Attendu qu'une cession par un principal locataire ne peut nu rc aux droits du propriétaire; — Attendu que la résiliation du bail pas.se par Lhéritier et sa femme port* sur la totalité de la maison dont il s'agit, et que célte résiliation a été suivie d'exécution ; — Attendu que la résiliation du bail principal1 entraîne celle des sous-baux, décharge Hicbalondes condamnations contre lui prononcées; — Au principal, renvoie Michak» de la dénuda d»
Dali brum. an 13.-C. de Pans, 5- seet.
LOUAGE. — CHAP. 3, SKT. 7.
! Individu le local dans lequel il esl établi , mais avec défense à celui-ci de sous-louer f e local, s'il arrive qu'après la mort de l'acquéreur ses héritiers soient obligés de dre le Tonds de commerce, ils ont aussi le droit de le local, nonobstant la clause prohibitive (Paris, 16 février 1822) (t). — Nous croyons que cet arrêt a mal jugé, en ce qu'il a méconnu la force d'une stipulation expresse, sur le sens de laquelle aucun doute sérieux ne pouvait s'élever. Dans l'espèce, le bail interdisait formellement là faculté de sous-louer; or celle renvention était légale et devait être respectée. Les motifs sur lesquels la cour s'est fondée n'ont rien de concluant. En effet, il n '«si pas exact do dire que le bail d'un fonds de commerce soit ndhisiblc du bail <Uvs lieux, et que, par suite, le droit de céder ■je fonds entraîne celui de céder son bail; Il est évident, au contraire, qne le fonds est parfaitement distinct du local dans lequel
11 est exploité, ri qu'il peut être transféré d'un local dans un autre sans que son Identité soit altérée; cela se voit tous les Jours. Sans doute, une telle translation peut présenter quelques inconvénients; on peut craindre qu'un tel déplacement ne fasse perdre une partie de la clientèle; mais ces Inconvénients ne constituent pas une impossibilile, et surtout on ne peut y voir des motifs suffisants pour se soustraire à l'exécution d'une convention. D'ailleurs, fùt-il impossible, comme la cour l'a pensé, de vendre le fonds sans céder le bail ou sous-louer, il faudrait conclure qu'en interdisant la faculté de sous louer, le précédent vendeur a, par cela même, interdit la revente du fonds. C'est à ce résultat qu'on
(1) JTipéw; — (Veuve Hue C. Cbarfolte.) — Le 17 bot. 1818, la pieur Cbarfolte vend aux époux Hue un fonds de commerce de boulangerie; partie du prix est paièe compilai, partie m billets à ordre. — Dans l'acte fou» seing privé qui a été passé à ce sujet, il est stipulé qu'à défaut de pavement, le vendeur aura le droit de se faire réintégrer dans le fond« de commerce, et que les acquéreurs ne pourront ni le vendre ni le céder jusqu'à libération parfaite. — Lé 13 déc. suivant, acte notarié par lequel Charlotte loue aux époux Hue les lieux où est établie la boulangerie, niais tous la condition que ces derniers ne pourront céder leur bail, ni sous-louer partie de* liuux, *ao# l'agrément de* bailleurs.-Décès du sieur Hue, sans aToir paye les billet» à leur échéance, «4 laissant me fille en minorité. — Une saisie-exécution a été pratiquée à son domicile par l'un de ses créanciers, et le fonds de commère» allait être vendu, lorsque Charlotte a demandé : 1* la résolution de la vente par lui consentie à Hue, faute de pavement du prix; V la résiliation du bail, attendu que la venus de ce fonds allant avoir lieu, les locataires ne pourront remplir la condition du bail suivant laquelle il leur était défendu de le céder en tout ou en partie. — 4 aoM I «Ht, jugement du tribunal civil de la Seine, qui, attende, 1* que l'acte du 17 nov. 1818 ne contient pas la clause formelle de la résolution de plein droit, en cas de non-payement, mais que la faculté de vendre le fonds de commerce est interdite aux acquéreurs jusqu'après le pavement intégral du prix, ordonne que, dans les trois jours, tout ce qui est dû à Cbarfolte sera versé entre ses mains, sinon, et faute de ce taire, que l'acte sera résolu; S* r. -il.e le bail qui a été pas~é devant notaire le
12 déc. 1818, à compter du 1" oct. 1821. — Appel par la veuve Hue, tant en son nom qu'en celui de sa fille. — Elle ne critique pas le jugement, en ce qu'il a ordonné la résolution de la vente au cas de ooo-
rirement du prix; mais elle soutient que ce pavement une fois effectué, acquéreur ou ses ayants cause ont le droit de disposer do fonds de commerce, et même décéder le bail des lieux où il est établi, parce que ce sont là deux choses indivisibles, dont l'une devient inutile saut l'autre: qu'il n'est pas possible d'admettre que l'acquéreur ail vouln s'interdire, d'une manière absolue, la (acuité de sous-louer. —Cbarfolte répond que ta stipulation formelle contenue dans l'acte de bail du 13 déc. 1818 ne peut être éludée (c. civ. 1154); que lorsqu'un bail contient défense de sous-louer, celte clause prohibitive est toujours de rigueur (c elv. 1717); que la prétendue indivisibilité qu'on allègue 1 que si, en général, la vente d'un fonds de comi des choses et de nompeuveot aisément être se-
esl sans fondement; que si, en général, la vente merce se fait avec le bail des lieux, la nature d breux exemples prouvent que ces deux choses penv
parce», — Arrêt.
La cotm; — En ce qui touche l'appel principal : — Attendu que la vente di fonds de commerce esl indivisible da bail, et que le droit de céder le fonds du commerce entraîne celui de céder le bail; — Met l'appel aa néant.
Du 1« fév. 183S.-C. de Paris -M. Dupaty, pr.
(S) JTipèet .• — (Potennec C. Lepoullea.) — Le rieur L»!*o1len avait affermé le moulin et l'étang de Kerjeao aux époux Poterne pour neuf ans, avec celte clause que le* preaeurs ne pourraient, sans iexprès enn-
serait conduit par une logique rigoureuse. Tel est i point le sentiment de M. Duvergfer, a* ses.
4&». Le preneur qui, au mépris de dans le bail, a fait une cession ou une sous-location, a violé ses engagements. Par conséquent le bailleur a, dans ce cas, le droit de demander la résolution du bail, par application des art. 1-41 et i7G6(Conf. MM. Favard, v» Louage, sert, l, § I; Duranton, n* 85 ; Troplong, n» 139; Duvergier, n* 370). — Jugé, conformément à ces principes : l* que l'inexécution de la clause qui défend de sous-louer autorise le bailleur à demander le résilialion du bail (Cass. 12 mal 1817, aff. Cosnefroi, n* 472; Colmar, 16 août 1816, ail. Tbeurer, n» 465); — 2* Que l'infraction à la prohibition expresse de sous-louer, à peine de dommages-intérêts, ne donne pas seulement lieu, au profit du bailleur, à des dommages-intérêts, mais aussi à la rés 22 fév. 1830) (2).
4**. Celte résiliation n'a lieu qu'autant crue, sur la 1 du bailleur, elle a été prononcée par la Justice. C'est an point constant en doctrine et en jurisprudence^ notamment MM. Troplong, a» 139 ; Duvergier, t. 3, n« 370). U a été jugé également ï !• que la résolution d'un bail principal en cas de sous-locatlon, malgré la défense consignée dans! acte, loin de s'opérer de plein droit, doit être demandée en justice : cela résulte de la combinaison des art. 1184, 1741, 1766 et I"t7 c. nap. (Req.i3dcc 1820 ; Lyon, 6 juin 1821) (3); — 2* Que la probibitiondesousloucr sans le consentement du bailleur, à |
dépens, doromagef-intèrêl*. — Cependant, dès le lendemain, les époox Polronec Irenl un sous-bail au profit de leur frère Jean Potennec. Cet acte fut enregistré et le sieur Lepoullea en eut connaissance comme receveur de l'enregistrement. Ce an fut toutefois que quatre aas après qu'il demanda la résiliation du bail pour violation des clauses qui défendaient as preoear de sous-louer. Les défendeurs soutinrent que lt) silence gardé par le bailleur pendant quatre ans équivalait à une approbation tacite du sous-bail ; que d'ailleurs la clause prohibitive ne portail que des dommages-intérêts et n'autorisait pas, dès lors, le rèsiHmeai. — Par jugement du 88 août 1818, le tribunal de Guingamp ordonna la résiliation du bail, et par suite du sous-bail. François et Jeaa Potennec relevèrent appel de ce jugement. — ArréL La coua après délibéré en cb. du cons.);— Coasid du bail du moulin de Kcrjran, enregistré le lvavr. 1821, le sieur Upoullen, propriétaire, et François Potennec, porte que les preneurs ne pourront &ou*-a (fermer sans l'exprès consentement du bailleur;
— Considérant qu'au mépris de celle prohibition, François Potennec » eons-loué le moulin de Kerjean à Jean Potennec; que rien ne prouva) qu'il en eût obtenu la permission du sieur Lepoullea, et que rien ne prouve qae celui-ci ait renoncé, même tacitement, à la clause prohibitive établie en sa faveur, adopte le* motifs des premiers juges, etc.
Du 93 fév. 1830.-C. de Rennes, 1™ cb.-M. de Kermaree,pr.
(3) 1" Efict .• — ( Tiers et Despagnal C. Rousseau. ) — En 180», bail de la ferme de Méréville pour neuf ans à partir du 93 nov. 1811, consenti au «cur Rousseau par la dame Delaborde. Il était stipulé, entra autres clauses, que le preneur ne pourrait sous-louer, en tout 00 en partie, sans le consentement exprès du bailleur. — 16 août 1815, prolongation pour Irène années, aux mêmes conditions querelles exprimées dan.» le bail de 1808. — Le S avr. 1818, Rousseau sous-leue au sieur Planson drfeises pièces de terre, sans le consentement de la dame Delaborde.
— L'a an après, el par acte sou» seing privé enregistré le 1} juin 181», celte sous-location est résiliée. — Les sieurs Tiers et Despagnat, acquéreurs des biens loués, n'en demandent pas moins la résiliation da contrat pour cause de sous-local ion par le preneur sans le consentement du bailleur. — 93 août 1819, jugement du tribunal d'Élanpes qui rejette leurs prétentions : — « Considérant qu'en ce qui concerne la contravention résultant de la sons-location , il ne pouvait plus en être question, an moyen du désistement de Plausoo, qui avait rétabli les choses dan» leur étal; qu'au surplus, s 'agissant d'une peine rigoureuse contre te fermier, loin d'étendre la disposition des art. 1717 et 1741 c civ., il faut, asx contraire, la restreindre au seul cas prévu par cet articles, celui on, an moment de l'action du bailleur, la sous-location existerait; qu» c'est la seule circonstance ou il soit permis de prononcer la résiliation, qui aa peut plus l'être dès le moment ou le preneur est rentre dans le terme da la loi et du bail; qu'alors, la cause cessant, l'effet doit cesser aussi...»
— Appel. — 45 mars t $30, arrêt conOrmalif de la cour de Paiis : — < Attendu , pour le premier bail, qae la résiliation de la sous-toralioa esl antérieure à la demande ; et peur le second bail, qu'il n'était pas commencé et qu'il n'y a pas eu de préjudice. »
Pourvoi eu eai nation pour violation des art. ce». -Us sieur» Tiers et I
art. 1184, 1717, 1741 et 176»
I«OUAGK.— Chap. 3, Se.t. 7.
bail, n'entraîne pas celte résolution de plein droll, par le fait ieal de l'infraction, eneoro bien que l'acte porterait que colle clause serait exécutée à la rigueur : la résolution du bail doit être demandée en justice (Rcq. 29 mars 185") (i).
4SI». Dans le cas où la résolution d'un bail est demandée à raison d'une cession indûment faite, les cesslonnaircs peuvent èlre admis à prouver, tant par titres que par témoins, qu'ils ont joui des objets loués, non en vertu de l'acte de transport, mais en qialilé d'héritiers du cédant {Angers, 22 fév. 1820) (2).
dé l'art. 1717. Ils souftennent que l'effet de la prohibition de sous-louer, lorsqu'elle est écrite dans le bail, est de donner au bailleur, en casd'infractioo, tov/miri et sans exception, le droit do faire prononcer la résiliation et condamner le preneur à des dommages-intérêts. — Arrêt.
La coca; — Attendu qu'en rapprochant I» art. 1 181, 17 tt et 1766 devl'.xrt. 1717 c. cit. iovoqués par le* demandeurs en cassation , il refaite que si la défense de sous-louer , portée dans un bnil, n'est point une clause cornminiifoirf, mais bien au contraire une clause lonp-mn dt njunr, neanioios la réwlutwn du bail principal, en cas de sous-location, ne s'opère pas 4* «tain droit, mais qu'elle doit être demandé* «n jutiiet ; — Attendu, dans l'espèce, qu'il est constant et reconnu, en fait:!0 qu'a IVpoque ou la sous-location a été passée, le second des deux b.iux principaux n'était point encore commencé; f qu'à l'époque de la dtmandt jvdieiain en résolution des deux baux principaux, le premier de ces deux baux était déjà terminé ; S* enfin qu'avant même I tiuroductwH dt ittu dtmanât pustetair*, ta Kmt-loeatuM avait été rfaU* et les Choses entièrement rétablies dans leur premier étal, sans que les propriétaires eussent pu articuler aucun préjudice occasionné par ladite sous-location ; que, dans ces circonstances, en décidant que, par le fait d'une pareille tous-location, il n'y avait pas lieu à la ri solution des deux baux dont il s'agit, loin de violer les dispositions des articles ci-dessus cités, les juges en ont fait une juste application; — Rejette, etc. Du ISdéc. 1820.-C. C, sert. req.-MM Henrion, pr.-Lassagne, rap. 2* £ipit* : — (Bonnaviat C. Laurent.) — L» cor» ; — Attendu qu il e>l constant, entre les parties, que la «cuve Bonnavial, en sous-kouantà François Laurent, lui a impose la condition de ne pas louer sans son consentement par écrit ; — Qu'aucune clause résolutoire n'a été imposée a l'inobservation de celte stipulation ; — Attendu que Laurent n'a sous-loué qu'une petite partie de son appartement;— Attendu qu'au moment où il a été mis en demeure d'expulser son soos-localaire, il l'a lait ; — Attendu néanmoins que c'est par le fait de Laurent que le procès a été intenté et suivi devant les premiers juges, met l'appellation et ce dont est appel au néant ; — Émendunt, renvoie Laurent de la demande qui lui a été formée ; — En conséquent, déclare non avenue la dédite qui lui a été signifiée fi la requête de la veuve Bonnaviat. Du 6 juin 1821. -C. de Lyon.-M. Montirol, pr. (1) Ktpèe* : — (Le comte de Girardin C. veuve Dnpuis.) — 10 aool !Ri9, bail notarié, par al. de Girardin fi madame Dupuis, de 50 arpents de terre, avec jouissance pendant dix-huit années. Cet acte portail, entre autres clause?, « défense de pouvoir taire aucun échange de jouissance entre fermiers, sans le consentement exprés et par écrit du bailleur, de ne pouvoir non plus céder ou transporter le droit au présentbail en toutou en partie à qui qne ce soit, ni faire aucune sous-location en tout ou en partie, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de la résiliation des présentes, si bon loi semble ; ce qui sera exécuté fi la rigueur. » — Nonobstant cette clause, la dame Dupuis fit à son frère un sous-bail de 25 arpents, sous la condition que ce dernier obtiendrait l'adhésion du propriétaire. Cette adhésion n ayant pas été obtenue, la dame Dupuis somma, le 17 oct. 1855, le sous-locataire de cesser sa jouissance ; el, le 30 du même mois, un acte authentique constata la résiliation de la sous-location. — Nonobstant cet acte de résiliation, le sieur do Girardin intenta contre la dame Dupuis une demande en résiliation du bail principal pour contravention » la clause de rigueur qui avait interdit la sous-location. — 3 mars 1836, jugement par lequel le tribunal de Senlis accueille ces prétentions.
Appel. — 4 juin 1856, arrêt de la cour d'Amiens qui réforme en ces termes : — « Attendu que la stipulation, en vertu de l'art. 1717 c. civ., contenue dans on bail et portant interdiction au preneur de sousloucr tout ou partie des biens compris en son bail, fi peine de résiliation, s'il plaît au bailleur, n'emporte pas, de plein droit, cette résiliation par le seul [ail de sa sous-location, nuis qu'elle doit être demandée en
{yMice; — Que la sou— location dont se plaint l'intimé n'existait plus fi Vpoqoe de la demande contre l'appelante qui éuiit alors seule en jouissance des biens compris en son bail du 10 août 182»; d'ofi il suit qu'il n'y avait pas lieu â demander cette résiliation ; — Attendu, au surplus, que, dans la circonstance, la sous-location momentanée avait eu lieu de bonne foi, n'avait causé el qu'il n'est pas même prétendu qu'elle ait causé aucun préjudice ni aux biens, ni au bailleur, u — Pourvoi du comte de Girardin. pour violation des art. 1717 et 1183 c civ., et Cuisse application de l'art. 118t. — Arrêt. La coca; — Attendu qu'il roulio clairement, soit de la convention
TOMI XXX
466). C'est au bailleur seul qu'il appartient do demander la résiliation du bail, dans le cas où la prohibition a été enfreinte, Le locataire, auquel une clause de bail interdit la faculté de son» louer, ne peut se soustraire à l'obligation d'habiter lui-même <4 de garnir de meubles les lieux loués, en posant au bailleur l'ai* lernalive ou de résilier le bail avec dommages-intérêts que lf locataire offre de payer, ou de consentir à la sous-local ion (Cass. 26 fév. 1812 (3). — V. en ce sens Merlin, Rép.,v« Sous-location, cl H.Troplong,n*158).
faite entre les parties portant prohibition de sous-louer, sans le consentement du bailleur, i peine de la résiliation du bail, si bon lui semble, soit du rapprochement des art. 1181, 1711, 1706 et 1717 c. civ., que I résolution du bail, en cas de sous-location, n'a pas pu s'opérer de plein droit; qu'elle a dû être demandée en justice, et que c'est roihne ainsi qu'a procédé lo demandeur; — Attendu qu'il ne s'agit point, dans l.i cause, de statuer sur l'exécution d'une sous-location, sous prétexta qu'elle aurait ètr faite de bonne foi ou qu'elle aurait été l'œuvre de la nécessité, ou que le bailleur n'en éprouverait auflon préjudice, il no s'agit pas non plus de l'effet d'une offre de résilier la sous-location tardivement faite après la demande formée par le bailleur ;— Attendu que, dans l'espèce, la condition d'oblenir l'adhésion du propriétaire avait été imposée au sous-locataire ; que cette adhésion n'ayant pas élé accordée, sommation avait été faite, le 17 octobre, au sous-locataire, de cesser sa jouissance; que citation lui avait clé donnée, le il, pour s'y voir condamner, el que, par acte authentique du 30, la sous-location avait été résiliée; que, dés lors, justice avait été faite au bailleur, lorsqu'il agit, le 19 novembre, en résiliation du bail, et qu'en jugeant que la cause sa réduisait au point de savoir si la sous-location, restée sans effet pour l'avenir, avant toute action en justice, avait causé quelque préjudice au bailleur, loin de violer les dispositions du code civil, la cour royale d'Amiens en a fait, au contraire, une juste application ; — Attendu que, reconnaissant, en fait, que la tous-location n'avait causé aueun préjudice, la cour royale a justement rejeté la demande en résiliation du bail principal; — Rejette.
Du 29 mars 1837.-C C, ch. req.-MM. Zangiacomi, pr.-Mestadier, rap. lierre, av. gtn., c. coof.-Piet, av.
(8) (Perrault de 1a Brètaudière C. Chalumeau.) — La Cou«;-Considérant que le jugement attaqué tend fi faire la preuve que les héritiers Chalumeau ont joui constamment, et en cette qualité, de la prairie qui avait été affermée par Perrault de la Brétaudière fi feu Chalumeau auxquels ils ont succédé ; que ceux desdits héritiers Chalumeau auxquels ledit feu Chalumeau avait consenti un bail de sous-ferme, ont soutenu qu'ils ne s'étaient jamais prévalus du bail fi sous-ferme; qu'ils ne lui avaient donné aucune exécution ; qu'ils n'ont point joui de cette prairie exclusivement aux autres cohéritiers, et que eela pourra résulter de l'enquête» ordonnée par le jugement; qu on en trouve une présomption dans la quittance du prix du bail donnée par le propriétaire aux héritiers Chalumeau cumuiativement ; que si cette prenve est faite, le tribunal aura à juger si le bail fi sous-ferme n'ayant reçu aucune exécution, peut néanmoins avoir l'effet de faire résilier le premier bail consenti par le propriétaire, qui avait prohibé fi son fermier de Mras-afferaer ; — Confirme, etc.
Du 32 fév. I820.-C d'Angers.-MM. Le page et Defeurie, av.
(3) Etptct: — (Doutros C. veuve Lebrie.) — Le 23 nov. 1808, bail par le sieur Boutros a la dame Lebrie, pour cinq années, de partie d'une mai-on, avec défense expresse au locataire de sous-louer. — En 1810, abandon par la dame Lebrie des lieux loués, et vente pur elle d'une partie des meubles les garnissant. Opposition de la part du propriétaire fi l'enlèvement de ceux qui repaient. Instance devant le tribunal civil de Mayence. — Boulros demandait fi la dame Lebrie, 1* la payement intégral des loyers pendant tout le temps que devait courir lo bail; 2* 200 tr. i titro de dommagc<-ii»icrels. La dame Lebrie répondait que l'obligation d habiter était une obligation de faire nécessairement résoluble en dommage-intérêts ; que , dés lors, Boulro» ne pouvait 'éclamer en même temps le montant des loyers el les dommages-intérêts. — Le 7 juin 1810, jugement oui prononce la résiliation du bail, si mieux n'aime le sieur Boutros sous-louer ou consentir fi ee que la dame Lebrie sous-loue elle-même U maison , el condamne cette dernière fi payer le terme qui doit suivre, «(tendu que ce terme est nécessaire à la relocation: cl dans le cas où celle «location serait inférieure au prix do bail, il condamne la dame Lebrie fi garantir Boutros de la différence , et ce, en vertu de l'art. 1760 du même code civil.
Pourvoi en cassation pour violation des art. 1134 el 1717 c* civ., et fausse application de l'art. 1760 du même code. — Arrêt.
La cotin; — Vu les art. 1717 et 1700 c. civ. ; — Attendu, 1» en fait, que, dans le bail fi loyer du 23 nov. 1808, il avait été expressément stipulé que la défenderesse ne pourrait rétrocéder fi personne le bail qui lui était consenti pat le demandeur, mai» qu'elle serait tenue d'occuper par elle-même en tout événement: S" en droit, que l'art. 1717 c. civ. dispose expressément queli cl .u • >l'un bail par laquelle il a été
