LOUAGE - CHAP

Sect. 7.

Si l'on admettait l'offre do locataire, on violerait la disposition I de l'art, line, nap., qui veut que l'interdiction de sous-louer soit loujoars considérée comme une clause de rigueur; on donnerait d'ailleurs à une seule des parties la faculté* de résilier volontairement le contrat, tandis que rcltc resolution doit émaner de leur consentement réciproque (Conf. Favard, v» Louage, sect. I, §1; M. Duranton, 1. 17, n° 8 il.

4«l . I.a défense de céder ou sous-louer n'est pas enfreinte, lorsque la cession ou sous-locallon n'a pas été exécutée; en conséquence, il n'y a pas lieu, dans ce cas, à la résolution du bail (Cunf. rothlcr, n« 342 ; MM. Toullier, t. 6, n° 835; Duverulcr, t. 3, n» 3"o).

•ift*. Enroro bien qu'il y ait eu exécution de la sous-loealion, H n'y a pas lien à la résolution du bail prinripal pour eonlravenlion a la défense de sous-louer, lorsque avant que la demanda en ait été formée, la sous-location avait été résiliée, et les choses remises dans leur premier élat, sans que le propriétaire ait pu articuler aucun préjudice occasionné par celle sous-location (Iteq. 13 déc. IS20, aff. Tiers, n» 458-1°).

4«tS. On devrait évidemment assimiler au ras où la sous-lotation aurait été résiliée avant que la demande eut été formée, le cas on celte sous-location aurait cessé par l'expiration du temps pour lequel elle avait clé laite. I n eftVt, les raisons de dé-cider dans lcf deux cas sont les mêmes. — Jus»4, dans le même sens : 1° qucl'inrraclion par le preneur à la clause qui lui défend de sous-louer, ne suDil pas pour faire nécessairement prononcer la résiliation du bail..., à moins de stipulation à cet égard. La résiliation du bail peut donc n'être pas prononcée, si le locataire a déjàexpulsé le sous-locataire (Paris, G janv. 1838, sous lieq.iil août 1 8 1 1), alT. Surville, V. Jugement);— 2°Uu'llcu est ainsi alors même que la sous-location a été consentie à une personne exerçant une profession de nature à discrédita la maison, pai exemple à une fille publique (même arrêt) ; — 3° Qu'il sullil qu'une souslocation, consentie au mépris d'une clause prohibitive oc souslouer, mais à charge, toutefois, par le sous-locataire, d'obtenir l'adhésion du propriétaire, ait été résiliée, contre le sous-locatalre,

interdit au preneur de sou« -louer, cl même de céder son bai) a un autre, est toujours de rieuenr, et >|u'il en résulte que le preneur qui ne veot pas continuer i jouir lui-mi me ne peut ni Huiler ni faire modifier l edi t do celte clause, en contraignant le loe.iteur ou a ré-iiier le bail, ou .i MuHrir que le preneur sous-loue ; que l'option lai»»ie au locatc-ar de sous-louer lui-même, et le* ollres faite.» par Iv preneur de paver, à titre do dommages-intérêts, ce qui manquerait au prix du nouveau bail, pour être ép.tl au prix du premier, n'eni]i,*i lieraient pas que la clause du knl fût lompue et la déposition de la loi vidée, puisqu'il s'ensuivrait toujours que , rar la seule volonté du preneur, et con're II volonté -lu locateur, l'interdiction de sous-louer se (routerait abrogée de fait : qu',iin-.i le preneur pourrait faire résilier ou changer le bail, par la «cule rai-im qu il ne voudrait plus l'exécutrr; et qu'en définitive, la clause qui aurait interdit la faculté de sou- louei se trouveiait |ijr.ment comminatoire et ssms eflcl; — Que cette violation manile-te de l'art. * 7 1 T c. civ ne peut pas seulement donner lieu a des doimrnpr»- n'ts contre le preneur qui refuse d'exécuter; — Que l'art. 17Go lie «'applique qu'au eus où le locateur demande la résiliation du bail par la faute du locataire, mai» non pas au ca< où c'est le locataire lui-même qui demande U résiliation, et qui la demande sans motifs fonde» »ur la loi , et uniquement pour ne pas exécuter les engagement-! qu'il a contrarie* dan» lu bail, — Qu'autrement, cl si le preneur qui ne voudrait pas cuiufer la clause do bail par laquelle il lui aurait été interdit de sous-l-jccr en éUlt quille pourdei dommages-intérêt-» , soit en so i- lnuji.l , »o,t ci faisant prononcer la résiliation du bail, il ne serait pas vrai ijul- la clause fut toujours de rigueur; — Qu'an ne fourrait donc concilier avec la disposition expresse et littérale de l'art. 1717 l'application que l'on voudrait faire au cas présent de l'art. 1760; — IVmi il suit que le jugement dénoncé a ouvertement violé la disposition de l'art. 1717 et faussement appliqué l'art. 1760, en déclarant le bail résilié , si mieux n'aimait le demandeur consentir que la di'cadcre»-c m-.:s-!ou.'iI les obje:» affermés, et en autorisant la défenderesse, a début \.<r le dcniandiur de faire l'option , a louer elle-mémo pour le lem) s qui i 1 -'.iil encore à rouir du bail qui lui avait été ron-enti ; — Pans avoir c^ii J a la Gn de non-rorevoir proposée par la défenderesse , ras»o . < ((.

Du SO (et non lï) fer. tSIï.-C. C, sect. av. -MM. Muraire, pr.- Chabot, rap.-Malliiis et Gérard in , av.

(1) Krpit$ .- — (Theurer C. tlurliel.) — Tlicurer, adjudicataire d'un bien communal qui était affermé au sieur Btiehcl et con-orts, il. 1:1 indu la résolution da contrat de bail pour meu-cution des conditions.— 1 1 i n . . IS1«, Jugement du tribunal de Stra.-bouip, qu- <■ .'-....ri- non p "

h défaut de celle obtention et avant loule réclamation du proprlé» laire, pour que ce dernier soit mal lundé à demander la résiliation du bail primitif; et cola encore bien que le sous-bail aurait reçu son e%< vuiion p râlant plusieurs années (fieq. 29 mars 1837, an*, de Chardin, n« i'.s).

18-1. Et ce que i. sus venons de dire pour la résiliation, on devrait le dire également pour les dommages-intérêts i par le. propriétaire. — Ainsi II a été jugé qu'il -suffit qu'une î location, faite au nic'i.iis d'une clause prohibitive, n'aié porte aucun préjudice an propriétaire, en ce qu'elle se trouvait déjà résiliée an moment de la demande en dommages-Intérêts de ce dernier, pour qu'il soit mal fondé dans celle demande (Req. 29 mars IK7-7, aff. Girardin, n1 4.'»8).

4tt&. Suivant un arrêt, la faculté laissée au juge par l'art, lis* d'accorder un délai pour l'exécution du contrat, avant d'en prononcer la résolution, ne peut pas n'étendre au cas prévu par l'art. 17 17, d'après lequel la clause prohibitive est toujonn de rigueur (Cnlmar, IG août I8t«) (t). Nais eel arrêt, ou plnlôl les motifs sur lesquels il s'appuie ont été combattus par M. Troplong (n* HO). L'art. 1181, dit ret auteur, est général, et de plui Il s'accorde très-bien avec l'art. 1717. Car ce dernier article n-e dit pas que la résolution est de rigueur; il dit que la prohibition est de rigueur, ce qui c>l bien différent. Et, en effet, supposons que le juge accorde un délai pour remplir l'obligation. lté serat-il pas vrai de dire que la prohibition de sons-lnner sera exécutée suivant sa forme et teneur? !Nc sera-ce pas pour en procurer la stricte exécution que le juge aura ajourné nn instant la résiliation?— Ces observations nous semblent être d'une incontestable ju-dessc. Du reste, M. Troplotig, tout en critiquant les cotiMderanls, approuve la décision elle-même, en tant qu'elle refuse le délai, mais parce que, dans l'espèce, la condition résolutoire était expresse. — Il a été juge également que le locataire qui, conlratrenieni à la clause d'un bail portant défense de sous-louer sans le J consentement écrit du propriétaire, a néanmoins sous-loué, sans ce consentement, à un tiers qui est entre en possession, peut, nonobstant la demande eu résiliation du propriétaire, être maintenu

— m Considérant que le demandeur entend faire résilier le bail, se fondant sur l'art, t d'icelui qui interdit la tous -location, a, peine de résiliation, et sur l'art. 15, qui déclare qu'aucune des clause* ne peut être regardée comme n'étant que simplement comminatoire; qu'il e*t constant qu'avant ce bail, le bien qui était, d'après l'assertion des défendeurs, une des principales ressources de la classe iiidijiento du lieu (Itc-vcbwo? >, a été dm-é entre les habitants qui en jouissaient par loi», moyennant une rétribution annuelle tré,. modique; qu'il résulte de la déposition do trois t. moins mus en l'enquête, que les fermiers n'ont rien innové après le bail , et qu'ils ont continue a laisser jouir le» habitant» de leur» lots comme auparavant; que deux de ces témoin» ont ajouté ctprrusémeat qu'il était cependant libre aux individus qui figuraient dan» le bail, de retirer à eux la jouissance de ce* lots, quand il* le jngentenl à propos ; que, par le soun-bail, le sous-fermier veqiiierl le» même» droit» à l'en— contre du fermier ptiucip.il, que celui-ci peut avoir eover* le propriétaire; le -ou». fermier ne peut être ilcj ossede qu'après l'expiralien du »uu»-bail ; il .1 un droit acquis ; le sons-b ailleur est engagé envers lui, tandis qu'au cas particulier, les adjudicataires du bail ne se sont engagé* A rien; qoo ce n'est que par uni» simple lolernnre trniporaire et révocable i volonté, qu'ils oni Ims-é jouir en leur nom le» h.ibitant* des lots qui leur avaient été rmn éde» atitcricuremi ni ; que celle faculté n'a pas été interdite au adjudicataires du bail, et la condition de cultiver par eux-mêmes directement tout le corps de biens, ne leur a pas oté irapoiée, etc. » — Appel. — Auvt.

I.a corn;— Vu les art. tIBiet 1717c. civ.; — Vu également l'art, i du bail du 19 nov. 1813; — Et attendu, dans le droit, que la faculté Lissée au jo^o, par l'art. 1181, d'accorder un délai pour l'exécution dn eonlrat.av.ini il'i » prononcer laré-'ohilion, ne peut s'étendre au ca» prévu par l'ail. 17 17, d'apre» lequel la clau-e qui prohibe à un fermier de souslouer ou cci'ir sou iiiil e-l toujours de rigueur; que la rigueur atucliee ; . r c; île el..u»o a la loi el si bien inolivee par i'iolérét du bailleur, i«- ; ;il absolument vaine, si le juçe, Fans égard à l'infraction qni y aurait

■ commise, AUMn-.nl cependant le preneur .» conserver la iwiiseanci) ! -on bail ; — Attendu , dan» le fait , qu'il était prouvé par l'enanêlc, •.«'il e»t d'ailleurs avoue devant la cour quu, depuis le bail de Mit, m nsiimév ne se snoi fanvi-. mis en pos»e»sion des bént.igcs à eux lonéii, iii.>ij les oni 1 n»»c itl'iver et ncolter par U presque totalité de* babi- I.ji'.;» de la commune , au nombre de tent quatre-vingts environ, qni " ; j--edenl d:vi,emeiil ; que. par celte loleranee, les intimés Ont «vide n crl enfreint rl I e-.pril il la Mire de l'art, i de leur bail; — USive.

'••à is août 1HIG.-C. deColmar.

louage. — c.hak 3, sect. 7.

dans son bail, s'il offre d'expulser l« sons-locataire et d'occuper lui-même les lieui loués (Lyon, IC déc. 182.1 (i) ; V. aussi L>ou, G juin 1821, alT. DonnavUI, n° tr,8). — MM. Duvergirr, t. r>, u« 310, ettroploog, n* I il, approuvent celle décision. Nous devons faire observer, iouteroîs, i|u'e Ile a clé déterminée par des ; de fait qui rendaient très-favorable la position dn r, ainsi qu'on peut le voir par le texte de l'arrêt ; il nous :ercux de l'ériger en principe.

AO«3. 11 a élé décide, contrairement aux dérisions qui précédait, qu'Une suffirait pas au locataire qui a enfreint la prohihilion de sous-louer, pour échapper aux conséquences de la contravention, de faire cesser celte cause de résiliation après que la contestation était engagée (Bruxelles, as mais 1830, aJ. N... C. Meulemans, V. n*4~2).

187. S'il avait été stipulé dans le bail qu'en cas d'infraction a la clause prohibitive, sa ri-solution s'opérerait de plein droit, sus doute le bailleur ne serait pas dispensé par là de demander celte résolution en justice ; mais le rôle du juge se réduirait, dans ce cas, à constater l'existence de l'infraction et à prononcer la résolution; il ne pourrait ni accorder des délais an défendeur pour se meUre en régie, ainsi que nous l'avons vu précédemment

(1) A'rpèarr — (André et Tramoy C. tardons*», etc.) — Fn , André et Tramoy oat danse à bail , aux sieur* Ttardousse , Vanel , etc. , de» magasin* cl comptoirs ail ceux-ci oat établi mie exploitation pour transport do rnar< liandibcs, — La durée du bail a été flxèe jusqu'au 34 jaie 1850; il a été fait défense aux preneurs de sous-louer mus le conseaicaif.nl écrit des propriétaires. — En sept. IHis, les preneurs codent à une société Im objets loués , sauf , est-il dit dans le sous-bail, à obtenir l'agrément de* propriétaires. La société prend possession, et il parait qu'elle avait occupé les lieux pendant près do neuf mots , sans Mlamatioo, lorsque le* propriétaire» ont a*Mi;nè Uardmisse, Va- •el, etc., en résiliation de b.ul, pour contravention à la clause qui défendait de sous-louer. — Ceux-ci répondent qu'il a été dérive au bad par les propriétaire* eux-mêmes qui uni tacitement coosunli à la Muslocation en recevant uo terme; qu'au surplus, il* offrent d'exécuter le UiL et d'occuper eux-n»èmc*.-Le *S août 1815, juccraent du tribunal de Lyon qui rejette cette défense. — Appel par Dardousse , Vanel, etc. Arrêt.

L» cora; — Attendo que le bail verbal auquel se trouvent verbale— ■Mat subrogés le* sieurs liardousse, Vanel (rrres et lorop., parties appelantes, et qui, ayant pris roues au Si juin 18*1, ne doit expirer qu'A pareille époque de i'aonéc 1850, leur imposait l'expresse i bligalson de ne pouvoir sous-louer In tout ou partie dct. objets compris dans le bail, stu aotoritatiof) par écrit des sieurs Tramoy et André, bailleur-, parties intimées; — Attendu que le traite qui a eu lieu ultérieurement, le I» sepi. 182i, entre les sieurs Uar<lou»>c, Vanel tréres et camp, et la société des transports accélérés sur la Saône, contient de leur part sousbail ou ression de leur bail à ladite société, pour le temps qui restait 4 ta courir, mais sauf à la société, fut-il dit, à se fuira agréer par les rroprietaircs , et qu'une telle stipulation montre ouvertement avec quelle tuone fui agissaient en cela les sieurs Bardousse, Vanel frères eleorop., puisque, bien loin de vouloir éluder l'interdiction qui leur avait été faite de ne passer aucun tous-bail, total ou partiel, sans l'autorisation ;xr écrit des baitleurs-prorirn laires, ils en donnaient au contraire pleine "«naissance A la société qui contractait avec eux et les chargeait directement d'obtenir elle-même l'agrément, l'autorisation qui était nécessaire pour que le bail dont elle voulait profiter put avoir son effet ;

Attend* qu'il est constant qu'ensuite de ce traité, cl des le I" ort, 1*21, la société des transports accélérés, comme sous-locataire en ttisionnaire de» sieur» Bardous>e , Vanel frères et crnnp., occupa tuus las bâtiments et hangars compris dans le bad auquel ceux-ci te trouvaient subrogés ; qu'elle y établit des bureaux et y exploita pnliliquctxtnt son entreprise ; qu'ainsi les sieur* Tramoy et An dré avant eux-mêmes m établissement dans la maison voisine , connurent nécessairement U cession ou mus-bail qui axait eu lieu et qui * exécutait »ous leurs Jtax; <|ue cependant un tel élal de diodes dura i^ndani neuf mois cutters, sans exciter aucune plainte de leur part; qu'il a mémo élé avoué par eux , ocrant la cour, que de* conférences s'étaient ouvertes entre en M la société des transports accélérés, pendant l'ocrnpalion de celleci, sur les conditions auxquelles ils entendaient subordonner l'autorisatioe par écrit qu'elle avait besoin d'obtenir d'eux , en sorte qu'il y eut bien, de la part de ladite société, une sorte d'occupation provisoire longtemps tnjerêe par les sieurs Tramoy et André, qui, au lien de la souffrir, auraient pu aassitét la faire cesser, et qu'on peut aller jusqu'à croire qu'ils ne la tolérèrent ainsi que dans l'espoir que les conférences «ai avaient été ouverte! de leur propre aveu, auraient pour eux une ter- ■liaison avantagea* ;

Attendu, de pin», qu'il est constant qu'A l'époque des fêles de Noël de l.tnre dernière, temps «si l'occupation des «rui-porls

(n° 335], ni se dispenser de faire droit à la demande pour cette raison que le sous-bail aurait cesse d'exister, ou par quelque aulit du mémo genre. L'esl te qu'enseignent aussi DM. Ouvcrgier, I. 3, n» 371, clTroplong, iv HO).

46*». Nous axons dit que la contravention à la défense faite au preneur de céder ou de sous-louer son bail entraînait la résolution du contrat; mais il s'agit maintenant de savoir quand cette contravention existe et quelle est l'étendue que l'on duil donner aux différentes clauses par lesquelles il est défendu au preneur de céder ou de sous-louer son bail en tout ou en partie. Les régies que nous allons tracer sont, comme on va le voir, pus. st-es dans la doctrine presque unanime des auteurs el dans U Jurisprudenec à peu prés constante des cours.

4Htt. L interdiction de sous-louer ou de céder son bail doit être rigoureusement renfermée dans les limites que lui assignent les lerraes mêmes dans lesquels elle a été énoncée. Ainsi le locataire peut, nonobstant celle interdiction, cesser d habiter personnellement la maison louée cl ta faire occuper par un nomme de confiance à ses ga es : car cet homme le représente, il en est responsable (Bordeanx, Il janv. 1826 (2); Conf. MM. t. 3, n» 306, et Troplong, n» 130).

déjà depui» trois mois, les sieur» Tramoy et André nouent ui ... . de loyer alors eebu; qu'a la vérité, ils le reçurent noa de la société dn lr.in-,<"r(j accélérés ou du «ieur A) Dard, ton directeur, mais bien des sieurs Bardousse, Vanel frères et romp., et n'en passèrent qu'à eux une quittance pure et simple , ce qui peut indiquer qu'ils entendaient bien conserver sans atteinte coolie leurs locataires / nonobstant le sous-bail, IVtign directe dont ceux-ci restaient tenus à lour égard en verla du bail; mais que la quittance de loyers qu'ils donnèrent ainsi sans protestation m réserve aux sieurs Uiruonssc, Vanel frère* cl comp., durant IWupaliou provisoire de cette société sous lacaliire , qui, depuis tro.» mois, avait pris possessioa sous leur» yeux de tous le» objets comprit dans te bail, présente incontestablement un nouveau signe de ta tolérance dont il a été parlé ci-dessus ;

Attendu que ce n'est qu'a la date do S juillet dernier, *l lorsutit la société dc« transports accélérés oreopail depuis plus de neuf mois, qu'il y a eu demande formée par les sieurs Tramoy et André aux sieur» Bardousse, Vanel frères et corap., pour la résiliation du bail dont il t'agit, sur le fondoment qu'en sous-louanl ou cédant leur bail, ceux-ci auraient enfreint l'interdiction à laquelle le bail les soumettait ;— Attendu qu'avertit alors pour la première foie que la société des transports accélérés c'avait pas obteo<i des sieurs Tramoy et André l'autorisation par écrit, nécessaire pour donner effet à son sous-bail , les appelant» se sont défendus contre la demande en résiliation , en offrant d'exécuter leur engagement , c'est-à-dire d'occuper par eux-mêmes ;

Atiendu , enOn , qu'en de telles circonstances, et en faisant une juste application des ail. 1717, 17*1 et Utile, civ., il n'y avait pas lieu d'admettre contre 1rs appelants , nonobstant leurs offres , la demande en rr-itîatioD, puisqu'il oott pas vrai, d'un* part, que l'espèce de sousloc^tion ou de cession qui avait eu lieu , eût pu emporter de plein droit la résiliation du bail, el puisqu'il cat manifeste, d'au tro part, d'après l'ensemble des faits ci-dessus expliqués, qu'en seus-looant ou cédant leur bail, comme ils le tirent, les appelants avaient agi de bonne foi, comme aussi que la longue tolérance do l'exécution du sous-bail pût leur faire croire ultérieurement que l'autorisation d'icelui avait été en effet obtenue des sieurs Tramoy el André par la société des travaux arri'lèrés; qu'ainsi, et dès que la demande à eux formée les a avertis quoj cette autorisation n'existait pas , ils ont dé être reçue A exécuter leur: engaiiimcnt en occupant eux-mêmes, ce qui d'ailleurs ne causait aux) I sieurs Tramoy et André aucune sorte de préjudice; — Attendu , au surplus , que c'est le cas d'accorder un délai aux appelants pour l'exécution' de l. ur en>tai:ement , c'est-à-dire pour qu'ils puissent oxpolser la société snu-locataire et cuecluer l'nrxupatioo personnelle dont ils sont tenus ;— Attendu, cependant, que les sieurs Bardooss«, Vanel frères et comp. ont un tort réel à s'imputer, celui de n'avoir pas agi eux-mêmes, dès l'instant ou la demande en résiliation leur fut formée, ni même pendant tout le cours du procès , pour procurer l'expulsion de la société des travaux accélérés dont les sieurs Tramoy et André annoncèrent n'avoir pat autorisé le sous- bail, el que ce tort doit laisser à leur charge sort les frais de première instance, soit ceux faits en cour d'appet; — Par tons ces motifs , met ce dont est appel au néant ; ordonne que to bail verba» dont il s'agit continue d'avoir au profil des appelants sa nteine et entière «vécut ion, à la charge par eut, suivant leur* offre» , d'occuper par eax-mémes tous les obéis loués.

Du 10 déc. 18Î5.-C. de Lyon, r cb.-M. Kevre, pr.

(3) livret: - (GrosbotC. Marhenaud-Gaurv.) — En 1848, Mâche. naud-t;aury loue, pour huit ans, nne maison A Ûrosbot, avec défense de toas-louer. — Dans la septième .u rne, celui-ci transporte son domicile •I partie de ses meubles dans uns maison qu'il avait achetée. -Il laisse,

Lf UAGE — Chip. 3, Sect. 7.

4 90. Mali le locataire pourrall-ll faire habiter son appartement gratuitement par un tiers? M. Troplong (n» 136) répond afllrmatlvement, rt II Invoque en faveur de son opinion le* paroles de Canibacércs dans la discussion au conseil d'fClat. M. Duvergier, n' 567, an contraire, soutient la négative par ce double motif qu'il serait facile de déguiser de véritables sous-locations ou cc>«inns de bail sous l'apparence de concession* gratuites, et que d'ailleurs le but du bailleur, qui a été d'empêcher que sa maison ou sa ferme ne fût occupée par un tiers, serait manqué. L'opinion de M. Troplong nous parait préférable. En effet, prêter son appartement, ce n'est ni céder son bail ni sous-loucr ; or, on ne doit point étendre une mesure rigoureuse, une interdiction, à un cas qui n'y a pas été expressément compris. — Il a été décidé, toujours dans le même esprit, que le bail à ferme d'une exploitation rurale, contenu à longues années, en considération de la rapacité reconnue des preneurs, avec clause essentielle et expresse, a l'égard de ceux-ci, d'exploiter par leurs prepres mains, ne les oblige pas à résider sur le Heu même de l'exploitation, si la distance de l'endroit oh ils se sont fixés, la facilité de leurs moyens de transport et leur activité leur permettent de continuer à imprimer à la culture une direction intelligente, alors surtout que le bailleur, loin

dans la maison de Macbenand, an homme de conGance à ses gages, et des meuble» d'une valeur supérieure a celle des loyers à échoir, car tout était payé jusque-là. — Machenaud demande que Gtosbot vienne habiter sa maison et y rétablisse le* meubles enlevés, sinon il conclut i la résiliation du bail. Il (onde cette résiliation, t* sur ce que, en n'habitant pas lui-même la maison, mais en y plaçant une autre personne, quelle qu'elle soit, il a violé la prohibition nu bail ; S* sur ce qu'en emportant une partie de ses meuble?, il a affaibli les sûretés du propriétaire , don1 le privilège frappe, dans son indivisibilité, la totalité des meubles. — Quant aux sûretés que l'art. 17S2 permet d'exiger du locataire qui ne garnit pas les lieux de meubles suflisants, Macbenaud soutient qu'il ne s'applique qu'au rus ou le locataire n a pas encore garni de meubles, et non à celui où il a déplacé le? meubles désaffectés par le privilège. — te août 18M, jugement qui accueille cee cooetalions Appel. — Arrêt.

La coca ; — Attendu que le locataire qui cesse d'habiter personnellement la maison louée n'en est pas moins censé continuer de l'occuper lui-même, lorsqu'il n'y tient que de» domestiques qui le représentent, et dont il est responsable, et que Machenaud-Gaury n'a pas prouvé que Grosbot eût sous-loué à un tiers la maison qui lui a été douni-e 4 location, ou qu'elle fût occupée par une personne étrangère à la famille de ton locataire; — Attendu que, m l'art. 2102 c. civ. donnait & Mar.be— nand-Gaary un privilège sur tous les effets mobiliers qui garnissaient la maison par lui louée 4 G robe* t, et, eo cas de déplacement sans son consentement, la faculté de les faire saisir et revendiquer (Lins le délai de quiniaine, Macheoaud-Ganry n'a pas usé de ce privilège ; qu'il n'a pas prétendu que les meubles oui lestent dans la maison soient suffisants pour répondre des loyers a échoir, et que, d'ailleurs, la solvabilité de Grosbot n'est pas contestée; — Émendant, décharge Grosbot des condamnations contre lui prononcées ; déboute Macbcnaud-Gaury de toutes les demandes par lui formées contre ledit Gro'bost.

Du 11 janv. I8S6.-C. de Bordeaux. -M. Ravei, t" pr.

(1) Etpéeê : — (Thiriet C Salmon et Favelier.) — Salmon et Favetler, élèves de l'école de Rovillo, ont pris à bail, pour vingt et une années, de Tbiriet, le domaine des Abouts. Une clause du bail porte que les fermiers seront tenus d'exploiter par eux-mêmes, et qu'ils ne pourront ni sots-louer ni céder le bénéfice du bail, sans une autorisation formelle et par écrit du propriétaire. Salmon et Favelier ont, dès l'origine du bail, établi leur résidence dans les bâtiments des Abouts, et ils ont dirigé 1 exploitation qui a été faite, sous leurs ordre*, par un premier «arçon de labours. Après avoir mis le domaine des Abouts dans un partait état de culture, Salmon a acheté la ferme de Brabois, et Favelier la poste aux chevaux de Velaine, qui font situés à plusieurs myriamètres des Abouts, et ils sont allés résider dans leurs nouvelles propriétés sans l'autorisation de Thiriet. Ils ont laissé l'exploitation au même garçon de labours, qui a conservé sa qualité, et qui a continué a faire ses tiavaux pour le compte de Salmon et Favelier, et d'après les instructions de ceux-ci, qui sont venu» visiter la ferme toutes les fois que leur présence a été nécessaire. Tbiriet, pensant voir dans l'éloigoement de Salmon et Favelier une infraction à une danse essentielle du bail, les a fait citer devant le tribunal de Nancy, et a demandé qu'ils fussent tenus de réintégrer leur demeure dans les bâtiments des Abouts ; sinoo que le bail fût résilié. — Jugement qui le déclare non rectvabla en sa demande. — Sur l'appel, arrêt.

La cota;— Attendu que l'obligation impose* a Favelier et Salmon d'exploiter par eux-mêmes le domaine des Abouts n'a pas pour consérutnce nécessaire rte les contraindre a habiter les bâtiments de cette t .me; - Qu'il suull,lant pour l'exécution raisonnable de celle clause

de se plaindre d'un dommage éprouvé, reconnaît une amélioration dans sa propriété, et ne se borne qu'à exprimer ses crainte» pour l'avenir (Nancy, J2juln 1840) (1).

* 9 I . On ne peut considérer comme un contrat de sois-locv tion l'acte par lequel un entrepreneur s'associe à un tiers dano l'exploitation d'une régie qu'il a prise à ferme, sans autre obligation que de contribuer aux charges de l'entreprise par une mise de fonds et par son industrie ; c'est là un contrat de société (Rej. 21 déc. 1821, aff. Chalabre, v Enrcg., n# 3128). — De même, la convention Intervenue entre les deux preneurs a bail d'une carrière, que l'exploitation sera continuée par celai d'entre eux que le sort désignera, n'est point une sous-location : un pareil arrangement ne contrevient point à la prohibition de sous-looer renlermcc dans le bail (Bruxelles, G Juin 1837, aff. Maroq, V.

49 9. Lorsqu'un bail contient la défense de sous-aroodier tout ou partie des héritages affermes, celte clause empêche le preneur, non-seulement d'établir à sa place un autre fermier principal, mais encore de sous-amodier une partie des terres, lors même qu'il ne peut pas les faire valoir toutes par lui-même (Cass. 12 mal ^8 n) (2). Cela e-,1 incontestable. C'était au preneur à

, du bail que pour l'accomplissement des devoirs généraux imposés par la loi aux locataires des biens ruraux, que ceux-ci soient placés a* manière 4 pouvoir imprimer aux travaux une direction intelligente, et exercer sur eux nne surveillance suffisante; — Que les distances qui séparent le domaine des Abouts de la propriété de Brabois et de la po-i» de Velaine ne sont pas pour eux on obstacle réel 4 ce qu'ils exploitent par eux-mêmes dans le sens ci-dessus indiqué, surtout eu égard 4 U facilité de leurs moyens de transport, 4 leur aciiviié et 4 leur capacité spéciale, qui, de l'aveu de leur adversaire, a été l'une des causes déterminantes du bail ; — Attendu que l'exploitation personnelle de leur part est démontrée possible dans l'eut actuel des choses, puisque, depuis oeuf mois, celte exploitation a eu lieu, sans qu'on ail pu articuler qu'aucun dommage ni même aucune cause de dommago se soit encore manifesté par suite du changement de résidence des fermiers;— Qu'ai contraire, il est reconnu par Tbiriet que sa ferme est bon état, et qu'elle est actuellement susceptible d'une augmentation de loyer dont même il a offt rt de tenir compte a ses fermiers dans le cas où la résiliation do bail aurait lieu ; — Qu'a la vérité, il a droit de compter sur les amélioration* progressives et continues jusqu'à la lin de bail, puisqne c'est dans celte vue que ce bail passé pour un laps de temps considér.\ri|? i été concédé de préférence à des agriculteurs distingues sortant de l'institut de Roville; mais que Tbiriet s'étaot borné 4 exprimer des craintes pour l'avenir, en alléguant que tes soins, les visites et la surveillance 4 donner 4 sa ferme deviendraient plus tard moins actifs, ces craintes no peuvent être accueillies en présence de la possibilité ci-dessus reconnue en fait de satisfaire aux obligations du bail; — Que si, d'ailleurs, elles se réalisaient plus lard, c'est-à-dire si les fermiers venaient 4 sa relâcher de leur surveillance actuelle, s'ils ne continuaient pas à diriger les travaux par eux-mêmes, comme ils l'ont fait ju.squ'4 ce jour, il serait seulement temps de se plaindre et d'agir; — Confirme. Du 12 juin 18tO.-C. de Nancy, !» cb.-M. do Mets, 1" pr. (2) A'jpécs . — Cosnefroy C. Morissel.) — 9 niv. an tt, acte par lequel la veuve de la Bussière donne 4 bail au sieur Cosnefroy la terra d'Angeliers avec la faculté de la sous-looer en tout on en partie. — LeBjtull. 1809, nouveau bail pour neuf années do la même terre, 4 Edme Mûrisse! OU, sous le cautionnement de Jean Moristet, son père. — Le contrat porte qu'Edme Morissel -ouira comme avait joui ou dû jouir le sitar Cosnefroy ; mais il est ajouté, par une clause spéciale, que Morissel ns pourra sous-amodier tout ou partie des héritages afletniès, sans U ptt- ! mission expresse et par écrit de la dame de la Bussière. — CepcnJani, I par actes des 38 avr. IStiel 5 an. 1813. Morissel sous-amodie 4 it- ! vers particuliers des biens compris dans son bail. — Décès do ta dan* de la Bussière ; les demoiselles Cosnefroy lui succèdent ; leur père, corna* ; tuteur, assigne Morissel en résiliation. — Le 23 août 1814. jugement àt | tribunal de Cosnc. qui rejette sa demande. — -Appel — 91 avr. IBtJ, [ arrêt confirmait de la cour de Bourges : — a Considérant qu'4 U vënll le bail interdit au sieur Morissel le droit de sous-louer tout ou partie des biens, mais que celte clause doit être sainement entendue; que s'il »'*• , gissaiid'nn seul domaine affermé 4 un cultivateur exploitant en personDr.

la clause lui interdirait do mettra un autre colon à sa place, et qu'ainsi I il devrait exploiter par lui-même; mais que dans une ferme générale qu-, comme dans l'espèce, contient quatre domaines, un moulin, une tuilerie, etc., on conçoit l'impossibilité que le fermier puisse toal faire valoir par lui-même ; qu'il peut donc placer dans chaque lieu des colons poor la culture et l'exploitation, elquo la clause ne doit être eotenduequ* due ce sets qu'elle lui interdit le droit de sous-loucr 4 un autre fermier principal qui soit placé enire les propriétaires et les colons ; qoo l'appela:» est d'aulaal moins fondé 4 se plaindre du mode d'exploitation ad»pu> par

LOUAGE. -Chap 3, Sect. 7.

naminei an moment do bail s'il lui serait possible d'en remplir les conditions. — lia mime été Jugé : I* que la défense pure et simple faite au preneur de sous-loucr ou d'arriorc-baillcr, ne lui laisse pas la faculté de sous-louer même en partie, puisque la partie est comprise dans le tout (Amiens, 22 juin 1822) (i); — r Qoe, lorsque dans un acte de bail II est stipulé que le locataire ne pourra sous-louer, sous peine de résiliation, cette peine est encourue s'il y a eu sous-location de la .najeure partie de la maison (Bruxelles, 23 mars I83t>; (2). — Au contraire, Il a été jugé que, de ce que le bail Interdit au preneur de sous-loucr la maison qui lui est donnée à loyer, on ne peut pas en induire qu'il interdis également la faculté de sous-louer partie de cette maison (Bruxelles, n juill. IR2I) (3) Et la même doctrine parait résulter également de l'un des considérants d'un arrêt de Paris, t mai 1635, aff. Levrand, n* 479-2°]. — M.Duvergier (t. 3, n»3;2) se prononce dans le même sens. Il Invoque à cet égard l'ancienno jurisprudence, dans laquelle la sous-location partielle, comme bous l'avons vu, n'était pas considérée comme une infraction à la flVfcnse faite d'une manière générale. D'ailleurs, ajoute cet au-

.iiiimr, qu'il l'avait suivi lot-m^ine pendant le bail qui a précédé celui > tueUrinent distant, et que les colons qoi exploitent les domaines et le ronlw font encore ceux qu'il y «Tait placés lui-même. »

Pourvoi des demoiselles Cosnefroy de Te nues majeure», pour violation de* art. 1717 et 1741 e. eiv. — Les demanderesses soutiennent que la loi, dont les termes sont généraux, absolu*, s'oppose formellement a la distinction admise par l'arrêt attaqué ; qu'il n'est jamais impossible d'exploiter pour son propre compte tel nombre de domaines qu'on pui-se imaciaer, puisque les travaux peuvent être faiU par des domestique», des nomme» à gage» ou salarie*; que si leur père avait sous-loué une partie des domaines , c'est parce que son bail lui en accordait formellement la faculté; que la même faculté ayant été interdite à Morissct, il est évident qu'il ne peot se prévaloir en aucune manière d« l'exemple de son prédécesseur. — Morisset répond : I* que si, par une clause de son bail, la défense de sous-louer lui a été faite , il est dit dans une autre qu'il jouira de la même manière que le sieur Cosnefroy, son prédécesseur, qui avait la faculté de sous-louer; qu'ainsi, pour décider s'il avait pu sous-louer une partie dos biens affermes, la cour de Bourges a interprété ((expliqué deux clauses contradictoires; que l'interprétation qu'elle en a donnée est aussi conforme A la nature des eboses qu'a l'intention des parties; mai» que, fût-elle erronée, il n'en peut naître aucun moyen do cachou, l'inlerprelaliou des contrats étant du domaine exclusif des juges ordinaires ; i- que l'arrêt dénoncé n'a jucé qu'un fait et non pas viole un prmeipe, en décidant qu'il y avait impossibilité que le fermier pùl faire valoir lui-même une terre composée de quatre domaines, d'un moulin, d'uno toilerie, de bois, de prés, de vignes et d'un chatf.ni, et que ce fait étant ainsi établi d'une manière irrévocable, il en résulte la conséquence nécessaire que la clause qui défend au preneur de sous-louer, ne peut être entendue ni exécutée dans le sens qnc lui donnent les demoiselles Co lefray; S* que pour se plaindre de ses sous-amodiations, et demander (a résiliation, il faudrait du moins éprouver quelque préjudice ; >° enfin, lue l'art. 1717 c. civ. n'est pas prescrit A peine de nullité, et qu'ainsi l'exécution de la clause dont il s'agit ne peut donner lieu qu'a une demande en dommages-intérêts, dans le cas où celle inexécution serait préjudiciable aux demoiselles Cosnefroy. — Arrêt, j La cerna; — Vu les art. 1717 et 17*1 e. civ.;— Attendu : t» qu'en nageant que la clause d'un bail & ferme qui porte que le preneur ne pourra 'sous-amodier tout ou partie des héritages afferme-, empêche bien le preneur d'établir à sa place un autre fermier principal, niais qu'elle no l'empêche pas de sous-amodier une partie seulement des héritages, lorsqu'il ne peut pas tous les (aire valoir par lui-même, l'arrêt dénonce a formellement violé l'art. 1717 c. civ., qui dispose, d'une manière générale et tans aucune exception , que la faculté de sous-louer peut être interdite Mur le tout nu partie, et que celte clause sera toujours de rigueur ; 3° qu'en jugeant que l'inexécution de celle clause n'autorisait pas le bailleur A demander la résiliation du bail , l'arrêt dénonce a encore viole , soit ledit art. 1717, soit l'art. 1711; — Casse.

Du ti mai 1817.-C. C, sect. civ.-MM. Deiète, pr -Chabot, rap.- Joutwrt, av. gén., c. conf.-Loiseau el Guicbard, av.

(I) Etfét4 : — (Mimerel C. Muot.; — Mimercl loue aux époux Muot »»e partie de sa maison. Le bail porte que les preneur* ne pourront "es-iouer ni arrière-bailler sans l'exprès consentement du bailleur. » Us époux Muol , ayant reçu cbex eux un sieur Jossc , ont été assignés far 1* bailleur pour se voir condamner A l'expulser. — Mai» ils ont répondu qu'ils n'avaient reçu Josse qu'a litre d'ami ; qu'en tout cas ils traient le droit de l'avoir a litre de locataire. — Le 1" mars iSii, jugement qui admet Mimerel A prouver que Jos«c e*l a litre de sous-locataire cbei les époux Muot. — Appel par ceux-ci : ils ont soutenu que m jurement devait être infirmé pour avoir ordonné une preuve inutile, ith-udu qu'ils n'avaient fait qu'user du droit que leur conterait la loi,

leur, en disant que la faculté de céder ou de sous-louer peut être Interdite pour le (oui ou pour parlie, l'art. 1717 suppose qn?, lorsque l'on veut prohiber la cession ou la sous-location partielle, il faut l'exprimer formellement. Mais l'opinion contraire, soutenue par MM. Dunmlon, t. 17, n* «2, et Troplong, n« 153, nous parait plus conforme à la pensée du législateur. Dans l'ancienne jurisprudence, comme nous l'avons vu, la clause prohibitive n'était pas inlcrprétée rigoureusement. L'art. 1717, par sa disposition finale, a innové sur ce point. D'ailleurs, lorsque la bailleur a fait défense au preneur de céder son bail ou de souslouer, sons autre explication, il est naturel de voir dans une telle) clause une interdiction absolue. Au surplus, c'est là une question d'intention sur la décision de laquelle les circonstances pourront dès lors exercer une certaine Influence. Ajoutons qn'il sera toujours facile aux parties d'éviter toute contestation par une rédaction qui exprime clairement leur volonté.

4 1 S. Il a été décide * i* que la prohibition de sous-loucr en tout ou en partie, emporte celle de tenir ou loger des pensionnaires (Douai, " avril 18*2, afl~. Duverger-Cornille, V. n» 278-

cn sous-louant en partie l'objet loué; qu'en effet l'interdiction de souslouer ou arrière-bailler était pure et simple , et ne portail point que ce fût en totalité ou en partie : que dés lors celte défense , étant une exception nu droit commun , devait être restreinte plutôt qu'étendue (c. civ. 1102, I60î% L'intimé a répondu qu'il résultait de la discussion du coile que, par l'art. 1717, on avait voulu faire cesser l'incertitude de l'ancienne jurisprudence ; que cet article porte en effet que la défense da foiis-Iou.t ou «le céder le bail est toujours do rigueur; que, dés qu'elle exi'te , elle doit èlie interprutt e dans un sens étendu, et que c'est le cas cT.nil'Ii'juer la maxime m «o ubt plut nt, quod au mm tit mm inUlligihir. — Arrêt.

La or»; — Considérant que la défense faite au preneur de souilouer cl de céder son bail ne lui laisse pas la faculté de sous-louer ea parlie, puisque la partie est comprise dans le tout; — Confirme.

Du ti juin I8i2.-C. d'Amiens.

(2; (N... C. époux Mculeinans.) — La cou* ; — Attendu que par une clause expresse du bail arrêté entre l'intimé et l'appelant, il était interdit A ce dernier de sous-loucr, céder ou échanger l'objet de sa reprise , A peine de résiliation; — Attendu qu'aux termes de l'acto de sous-location avenu entre l'appelant el les époux Mculemans, en date du 14 sept. 1835, enregistré a Nivelles, le 10 déc. suivant , l'appelant a «ousloue la maison qu'il tenait en bail de l'intimée, A la réserve de deux places seulement retenues pour son propre usage ; — Attendu que l'objet de cette réserve ne peut être considéré que comme formant une partie minime de la maison louée ; que si, dans des cas extraordinaires, la jurisprudence a fait Uccbir quelquefois l'exécution rigoureuse de la seconde partie de l'art. 1717 c. rit., lorsque l'objet sous-loou ne comprenait qu'une partie exigué de l'habitation , ces circonstances sont loin de se rencontrer dan» l'espèce ; que le preneur a donc formellement contre venu A l'interdiction A lui imposée par son bail ; — Attendu que l'intimée, par son exploit d'assignation du 9 oov. 1835, ayant demandé la résiliation fondée sur la contravenlinn encourue, il n'a pu dépendre du défendeur, après que la contestation était engagée, de pouvoir s'y soustraire en faisant cesser la cause qui donnait lieu A la résiliation d'après un droit antérieurement acquis; — Met l'appel i néant; condamne.

Du SS mars 1856.-C. de Bruxelles, l«ch.

(»j t£,ptc> : — (Ladavid C. N...) - 50 déc. 1815, bail A loyer d'une maison au profit de Ladavid. — L'acte porte que « le preneur ne pourra sous-louer la même maison , sans le consentement par écrit du bailleur, à peine de résolution du présent bail , si bon semble A ce dernier. « — • ii mai 1821, jugement du tribunal do Tournai qui résilie le bail par la motif que le preneur a seos-loué trois appartements de sa maison A trois rlihereotc* personnes. — Appel. — Arrêt.

La eut-» ; — Attendu que, d'après l'art, 1717 c. civ. le preneur a la droit de sous-louer, si cette fuculté ne lui a pas été interdite, et elle peut être interdite pour le tout ou partie ; — Attendu que les exceptions au droit commun sont d'une stricte interprétation ; que dans co cas , da ce que l'acte de bail interdit au preneur la farulté de sous-louer la maison dont s'agit , on ne peut donc pas en déduire qu'il interdise également la faculté de sous-louer partie de cette maison; — Qu'une disposition prohibitive A l'égard du tout, n'est pas nécessairement app à chacune de ses parties; — Qoe , dans I espèce, le bailleur a pu t des motif» de n'interdire de sous-louer qu'à l'égard de toute la maison; qu'il a pu compter sur une meilleure surveillance dans le cas ou lo locataire principal s'en réservait une partie ; que, dans cet élat de choses, c'est bien contre l'intimé qui invoque la clause, et dont l'auteur avait A s'imputer de ne pas s'être exprimé plus clairement, que celte même clause doit être interprétée ; — Met au néant le jugement donl est ap- | i l ;— Amendant , déclare l'intimé non fondé dans ses conclusions,»**.

Du 17 juill. ISil.-C da Bruxelles, 3« ch.

l.OLA^K. OlAP. 3, SlZCT. 7.

r.*);— 2* Que, lorsqu'il a été convenu que le locataire ne pourrait sous-louer, H n'a pas le droit de tenir des chambres garnies; mais que, s'il le fait, le bailleur ne peut obtenir pour cela la résiliation du bail (Grenoble, 18 août 1807, H. brun, pr.,afT. N...

494. Le bailleur •,' sans contredit, le droit de se départir, pondant la durée du bail, de la défense de céder ou de sous-louer qu'il avait lait insérer dans cet acte. On peut toujours renoncer à un droit. — Jugé que lorsqu'un propriétaire, qui a loué un immeuble avec défense de sous-louer, adhère à l'acte par lequel lo preneur sous-louc à un tiers avec la prohibition à ce dernier de céder loul ou parlic de son droit au bail, son adhésion, n'ayant pour objet que le sous-bail qu'elle a valld.?, n'empêche t>as de subsister dans loulc sa force, quant aux baux ultérieurs, la prohlblliOQ de sous-louer contenue au bail primitif (Paris, 19 nov. 1821) (i).

4V&. La formule prohibitive csl presque toujours conçue de la manière suivante : « Le preneur ne pourra sous-louer sans le consentement par écrit du bailleur, n Cette clause a mus doute une valeur ispéralive très-respectable; toutefois la condition de l'écriture n'est souvent requise que par habitude. Aussi a-t-il été décidé : I* que, nonobstant la clause d'un bail portant prohlbl-

(1) — (U dam* Saint-Ccran C. Yillemant.) — Acte ooU-

riè du 6 nov. 1818, par lequel la dan» Saint-Oran fait bail a Palierne de Pbotel des Milords, pour dix-buit on*, » partir du 1" janv. 1815; elle lui interdit do céder son tirait au bail, ou de sous-louer un corps d« logis entier, tans m>b asfwnlimeay — 0 «In même moi*, autre acte notarié par lequel Palierne sous-lnue, avec l'agrément de la dame Sainl- Ccrao, la totalité de l'hôtel a YiUeotanl, pour dix ut, à courir dudit jour 1" janv. 1813 : la défende <te sous-louer n'est pas formellement exprimée dans cet acte, avais il y est dit que YîUVmant ne pourra céder tout ou partie de son droit an bail. — Depuis, Paliernc et la dame Saint-Coran résilient leur bail, et celle-ci est subrogée dans les droits du premier envers Yillemant. — Le 17 dèc. 181H, Yillemant sous-looe à «on tour trois corps de logis au sieur Petite. La dame Saint-Cemn demande alors la résiliation du sous-bail cauenli 1 Villcrcanl, a l'expulsion de Petite.

Le 51 août 181», jugement du tribunal de la Seine, qui rejette celte prétention : — « Attendu que, dan» le bail passé par Paliernc a Y illemant, ce dernier n'a été soumis qu'a l'obligation de ne pouvoir céder son bail, en tout ou en partie, sans l'agrément do bailleur; que la défense de sous-louer un corps de logis entier ne s'y trouve pa» établie, comme elle l'avait «té dans lo bail principal passé à Palierne ; — Que cette omission, en tbèie générais, ne pouvait pas nuire aux sieur et dame Saint- Ceran, en leur qualité de propriétaires, bailleurs originaires, sauf le recours en garantie de Yillemant contre Palierne, e» ras de trouble de la part des propriétaires; mais que, dans l'espèce particulière, les époux Sainl-Geran ne peuvent être admis à troubler la jouissance de Yillemant : d'abord parce qu'ils ont élé présents au b-iil qui lui a été passé, et qu'ils y ont déclaré avoir ledit bail pour agrcatde, et en second heu, parce qu'ayant depuis résilié, d'accord avec Palierne, le bail principal qu'ils lui avaient originairement passé, ils ont promis auilit Palierne de maintenir le bail do Villeoiaat, et par là ont oégag 1 Palierne do tout recours en garantie de la part dudit Yillemant, en prenant sur eux l'obligation de taire jouir ledit Villeaianl confomiément à la loi, dont il* avaient pleine connaissance. » — Appel. — Arrêt.

L* coca ; — Attendu que le consentement donné par la femme de Saint- Cera» au «ous-bail par Palierne à Y illemant , n'a pour objet que ledit sous-bail, et laisse subsister dans toute sa force, quant aux baux ultérieurs, U prohibition contenue au bail primitif, de sous-louer sans le contentement du propriétaire; — Met l'appellation et ce dont est appel M néant; émeodanl, ordonne que le bail consenti n Yillemant. . sera et demeurera résilié, ainsi que le sous-bail fait a Petite. Jhi 19 nov. 18SI.-C. de Paris.-M. Agier, pr. (3) Etfa : — (Dcmonsay C. NiloL) — Par acte public du II fév. itiiO, k sieur Dcmonsay a affermé an sieur Nilotson domaine de Nanteml pour dix-huit ans. Entre autres classes, cet acte portail que le preneur a« pourrait céder ni transporter ses droits au bail, ni même souslouer à qui que ce soit, sans le consenlemeifl exprès et par écrit du bailleur. 4 peine rie résiliation du bail. — Le *0 nov. 1855, Nitol céda son bail i «n sieur Duval, qui entra a l'instant en possession. — Aligne près de deu ans après en résiliation , peur avoir eontrevenn à la défense qui lui était faite par son contrat de seus-toncr sans le consentomentaxprès et par écrit du propriétaire, Nilot a prétendu que Dcmon?ay avait consenti tacitement A la cession farte au sieur Duval, et il a présenté requête pour faire interroger Dcmonsay sur les faits suivants : si, •« ikoS, il n'avait pas engagé Nitol par lettres à céder son exploitation f*ar venir habiter Charly ; si Duval ne s'était pas adressé a lai pour le prier de lui servir d'intermédiaire auprès de Nilot, afin d'obtenir celto

tion de sous-louer sans le consenlement pa» écrit du bailleur, un arrêt a pu déclarer qnn le consentement verbal du bailleur à la sous-locatlon était suffisant, et que la preuve de ce consentement pouvait être faite par les voies ordinaires autorisées par la lai, sans qu'une pareille décision, fondre sur l'interprétation du contrat et sur la commune intention des parties, soit sujette à censure (Rcq. 19 juin 1M9) (2); — 2»Qu'il y a preuve suffisante d'un consentement exprès et par écrit à une cession de bail, dans nne quittance de loyer donnée par un propriétaire au cessionnaire du fermier, avec indication du fermier TNaucy, 13 déc. ixôt , N. de Metr, pr., au*. Picquol C. Ilusson; extrait de 1a Jurisprudence, de Nancy, par M. Garnier, v» Louage, n» :,).

Quoi qu'il en soit, le sous-locataire d une usine n'est pas fondé k refuser de se mettre en possession, par le motif que le fermier ne pouvait lui sous-louer sans le consentement écrit du bailleur, et qu'il a garanti de le faire jouir paisiblement, s'il a en connaissance de celte clause du bail, et s'il a nommé un expert pour estimer le matériel qui lui était laissé, acheté des provisions pour le roulement de l'entreprise; en un mot, s'il résulte des faits qu'il a acquiescé aux risques qu'il courait et qui lui étaient connus (Rcq. 2o janv. 1825) (s).

4 74. L'adhésion du propriétaire à une cession de bail ou à

Nitol et Duval, et ne Ot pas des démarche* pour les mettre d'accord sur les conditions et le prix de la cession. — Demonsay a été soumis a un interrogatoire sur ces faits, déclarés pertinents et admissibles ; après quoi, Sitôt a conclu subsidiairement A être admis 6 prouver les mêmes faits et d'autres encore par témoins. — Sans s'arrêter à cette offre en preuve, un .u.-iŒfdl du 8 fév. 1858 a prononcé la résiliation dn bail du 11 fev. 18ift. — Mais, sur l'appel, an arrêt imfirmatif de la cour d'Amiem, ea d ite du 17 juin 1858, a déclaré Demonsay mal fonde dans sa demande, en considérant, eu substance : — Que la clause do bail prohibitive de tous-location n'ajoutait rien à la loi sur les preuves des conventions; qu'en règle générale, les conventions peuvent, a défaut d'un acte écrit, être prouvées par témoins ou par des présomptions graves, précises et concordantes, quand il existe un commencement de preuve par écrit; qu'ici ce commencement do preuve résulte des réponses ambiguCs faites par Demonsay dans son interrogatoire; qu'au fond, il est établi que Demonsay a consenti k la rétrocession du bail de Nitot a Duval, etc.

Pourvoi de Demonsay. — Violation des art. 113», 1717, 1711 c. eiv., en ce que la cour d'Amiens a considéré le consentement tacite da demandeur a la sous-location dont il s'agit, comme équivalant au consentement exprès et par écrit exigé par les conventions des parties qui faisaient leur loi commune. — Le pouvoir d'appréciation des cours royales, dit-on, ne peut aller jusqu'à leur permettre de substituer leur arbitrait» a des conventions claires et précises. Ici, il s'agissait d'une intcrdiclioo de sous-loner, et, en cette matière, toute clause est de rigueur (art. 1 7 17}. L'arrêt attaqué n'a donc pu déclarer qu'un consentement tacite du bailleur suppléait au consentement par écrit qu'il avait stipulé; une pareille décision est sujette a censure comme dénaturant le contrat du 1 1 fév. 1SS6. — Arrêt.

La ou» ; — Sur le premier moyeu : — Considérant qu'il était dans les attributions souveraines de la cour royale de décider si la clause par laquelle le bailleur avait défendu à son fumier de sous-louer a qui que ce soit sans son consentement exprès et par écrit, contenait une prohibition assex énergique pour faire de l'écriture un élcmcot substantiel dk consentement; ou si, au contraire, ce n'était, d'après la volonté des par lies, qu'une stipulation de pur style qui les laissait dans les termes du droit commun, a l'effet de parvenir par tous les moyens ordinaires a la preuve d 'un consentement non équivoque donné par le bailleur à la sotslocation ; — Considérant que ce n'est qu'en usant de ce droit que la cour d'Amiens a décidé que la clause en question n'était pas tellement de rigueur que la preuve du consentement ne pût résulter, dan.< l'espèce, d'ua commencement de preuve par écrit, accompagné de circonstances graves, précises et concernantes; que, dès lors, elle n'a fait qu'interpréter uw convention , cl qu'elle n'a , par conséquent, violé aucun des articles invoqués ; — Rejette.

Du ISjuin 1859.-C. C, cb. rcq.-MM. Zangiaeomi, pr.-Troplong, rap.

(3) Etpta: — (Rime C. Garnier et Lefèvre.) — Le 18 sept. HIT, h veuve Paolze afferme a Garnier ses usines d'Yvoi avec leurs dépendances, sous la condition qu'il ne pourra les sou*-Um*r en tout ou ea partie sans son consentement par écrit. — Garnier se donne d'abord deux .v-oiiès pendant trois ans. — Après ce temps, Garnier forme une nouu-lla société entre Lefèvre et Sainte-Marie, puis ensuite ils cèdent tous cnvenikle leurs droits a Rime, moyennant un prix qui leur fut paya et une part dans les bénéfices. — Pour éviter le refus de ladaae Paula A la cession, on simule une sncHté,et les vendeurs s'engagent k faire /iur l'acquéreur. — Après avoir dressé l'inventaire du matériel, dont Riuie devient dépositaire, il refuse de prendre possessian, par la motif qu'il a des crainte, d'être troublé par la dame Paul». -Lo ludéc. I8ï3, lti.ua

LOUAGE.— CHAP. 3, SBCï. 7.

une tous-location pont élre espresse ou tacite. L'adhésion tacilo fient s'induire de diverses circonstances. — Ainsi, il a été décidé que la permission de sous-louer peut résulter de ce que te bailleur a, sans réclamation, laissé le sous-locataire se mettre en possesiIod et Caire des travaux 6t changements nécessaires pour l'exercice de son droit. Il n'est pas d'absolue nécessité que la permislion résulte d'un acte écrit (Lyon, 3 mai 1837) (I). — Mais il a été Jugé que le silence gardé par le bailleur après la connaissance qu'en sa qualité de receveur do l'enregistrement il aurait eue de l'acte de sous-location, n'emporte pas nécessairement renonciation tacite à la clause prohibitive (Rennes, 22 fév. ISÔO, aff. Potcnnec, V. n° 457-2°).

47Î. Nonobstant l'interdiction la plus absolue de pouvoir sous-louer et céder le bail, si le bailleur, usant du privilège établi par l'art. 2102, s'est fait paver de tout ce qui était à échoir, nul doute qu'il ne doive être considéré comme ayant par là renoncé au droit résultant de la prohibition, et que les créanciers du preneur ne puisant, en conséquence, relouer la maison ou la ferme pour tout le temps qui reste a courir, ainsi qu'il est dit en cet article : autrement, il faudrait laisser les fonds sans culture, la maison sans être habitée, ce qui est contraire à l'intérêt gênerai et à celui du propriétaire lui-même; ou bien le bailleur aurait tout à la fols les fermages ou les loyers et Us produits, ce qui serait inique (Conf. MM. Duranlon, t. 17, n» 89; Dnvergier, t. 3, n« 3"2; Troplong, Privil. et hvp., n" 155, cl Louage, n* 13"). — Il a cependant été Jugé, en sens contraire, que la faculté que la loi accoide auv créanciers d'un locataire pour relouer la maison ou la ferme pour le reste du bail, ne peut être exercée lorsque lo bail coDlicnt.prohibiljon expresse de sous-louor Pari?, 2* fév. tsar., aff. Ledlen, n» 481). — Mais la doctrine de cet arrêt nous parait Inadmissible.

4 ï H . La défense de sous-louer entraîne avec elle la défense de r Mi r le bail en tout ou en parlic. En disant que « le preneur a le ilriiitde sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si celle

r-t assigné commercialement, pour le 31 décembre;, en reprise d'instance, i:»n pas à son domicile à Orléans, mais au greffe du tribunal île Sancecre, pour se voir condamner n prendre pos"sfs-ion. — Il objecte: t* la défaut de nullité de celle assignation, en s* fondant sur l'art. 1035 e. (r., en ce qu'il avait été aligné pour le 31 au lieu du 38, puisqu'il jr avait 13 myriamélrcs de Sancerre à Orléans, et que le délai devait i-lnj double a raison de l'obligation où il était après avoir rcu l'a~-i jvifioti parla voie du greffe a Orléans, de la porter lui même a Saocrrrc. — Au fond, il reproduit la crainte d'éviction. — Jurement, et sur l'appel arrêt de la cour de Bourges, do 18 fév. 1S31, qui rejette la Gn de non-reccvoir et condamne Rime à prendre po-se--inn, attendu qu'il connaissait la clause du bail, qu'il connaissait le .langer et qu'il *'y était soumis, que >ei risques avaient été accepté? en nommant un cxterl pour e-limer le matériel, en achetant des charbon*, pour l'année, des foins ;>our la •ourriluro des chevaux, cl en prenant le litre de maître do forces.

Pourvoi. — Violation, 1» de l'art. 1033 c. pr., par le motif invoqué cWcssus; 8» des art. 1026, 1 629 et 1653 c. ch., en ce que la cour a oblige Rime 4 prendre possession, tandis que, d'une part, la loi permettait de prendre toutes les mesure», s'il avait des craintes d'éviction, Rt «lue, Je l'autre, les parties s'étaient engagées à le garantir «le trouble et le Lite jouir paisiblement. Or, dUait-on, le matériel et la possession lui devenaient inutiles, puisqu'il pouvait en être évincé par le propriétaire,

vertu de son bail. — Arrêt.

La Ca I»; — Sur le premier moyen : — Attendu que, dans le cas même où une assignation donnée au domicile élu doit accorder les délais éfiui calcules d'après la distance du domicile réel, il n'y a jamais lieu » les doubler, sous prétexte de ce qVon appelle aller et retour, et i,ue co ■'<>( pcn.1 a ce cas que s'applique l'ait. 1033 c. pr. cit.; — Alton lu, d'ailleurs, qu'il s'agissait d'uue assignation en reprise d'audience donnée M cours d'une instance pendante, et qu'aux lïrmcs de l'art. 123 du mémo «'le, la partie qui n'a pas élu domicile dans le lieu où siège le tribunal, étant réputée l'avoir élu au greffe, l'assignation donnée a ce greffe ne détail accorder aucun délai de distance;

Sur les deuxième et troisième moyens : — Attendu que la cour do Bourges était saisie d'une demande i outre Rime, aux fins qu'il fût tenu de prendre possession des usines d'Yvoî, dont la jouissance lui avait clé cèdre par les fermiers de ces ttablisscmeiils; que Rime, n'alléguant aucun refus direct de la part des propriétaires, n'était pas dans le cas J'irt— voquer comme moyen d'exception les clau ses par lesquelles les parties subordonnaient la confirmation de leur conventions respectives à l'agrément qui devait être demandé à ces propriétaires; d'où tl suit qtie la cour a P>, en l'eut, rejeter ses exceptions, te qui ne lui enlève aucun des droits «• praulie qu'il crwiail avoir a exercer en cas de l;oub.e; — Rcjctle.

faculté nelui a pas été interdite, «l'ai t. 1717 c. nap. fait clairement entendre que céder le bail est «n droit pins étendu pour le preneur que lo droit de sous-Iout. Or, si ce dernier droit lui a été interdit, le premier l'a par cela mémo été ; car celui qui n'a pas le moins ne saurait avoir le plus. Les auteurs sont unanimes sur ce point. — V. notamment MM. Duranlon, rr» 92; Duvcrgier,nD3"C; Troplong, n° 133.

47». Mais la question de savoir si la défense fallo nn pren?rtr de céder son bail comprend celle de sous-louer a été diversement résolue. Il faut reconnaître d'abord que, dans beaucoup de cas, la solution de cette question dépendra des circonf lances , attendu qu'il s'agit avant tout de savoir quelle a été l'intention di s parties. Mais en thèse générale, et abstraction faite de tonte circonstance particulière, qno faut-il décider.? Il semble qu'à l'inverse de ce qui vient d'être dit pour le cas oit le bail a Tait au preneur la défense do sous-louer , on doive décider que la défense de céder son bail ne comprend pas la défense de sous-loner. En refusant au preneur lo droit lo plus étendu, pourrait-on dire, le bailleur Inl a par cela même laissé le droit lo moins étendu. Et c'est en effet lo sentiment de M. Duranton, t. 17, n» 93. Cependant MM. Duvcrgier, t. 3, n» 376, et Troplong, n» 131, ont cru devoir adopter de préférence l'opinion contraire. Selon ces deux savants auteurs, le motif qui a déterminé le bailleur à Interdire au preneur la faculté de céder son bail, c'est le désir que la chose louée no soit pas occupée par un autre que celui-là mémo avec lequel il traite ; or ce désir ne serait pas rempli si, au lieu de céder son bail, le preneur sous-lonalt tout ou partie des lieux loués. Sans doute il y a du vrai dans co raisonnement; cependant il nous paraîtrait bien rigoureux de considérer même une simple sous-locatlon partielle comme une Infraction à la clause portant défense au preneur de céder son bail. — Il a été jugé : I» que le fermier à qui il a été interdit de céder son bail ne peut sous-affermer la totalité de la ferme (Amiens, 22 déc. 1823) (2); — 2* Que la clause Insérée dans l'acte de bail, « que le locataire ne

Du 30 janv. I835.-C. C., seet. req.-MM. Bol Ion, pr.-Pnrdee*us, r.

(1) Kipéett — (Podesta C. Cbevrier, Lnndron elGiraud.) — C'e»t ee qui renrile d un jugement du tribunal de Lyon, à la date du 1 8 mars 1 8 17 , ainsi conçu : — « Considérant qu'il est vrai que la clause d'niterdictina de sousloner sans permission est de rigueur, mais que ce principe e-l sans application à la cause, puisqu'il s'agit uniquement de rechercher s'il y a eu on nnn, de la part de Podesta, permission à Landron de sous-louer a Cbevner ; — Considérant que tous les faits de la cause démontrent que cette permt«eioo a été donnée; — Qu'en effet, Cbevner a déménagé sans aucune opposition du sieur Podesta, qui demeure danslo voisinage, et qui n'a réclamé qu'un mois après; — Que Podesta a formellement consenti, le 10 sept. 1830, à ce que la porte du mag««lnde Landron, qui était forgeur, fat élargie es porte charretière, élargissement qui a eu lieu et qui avait pour objet de faciliter a Chevrier l'exercice de sa profession , qui exige que les voitures puissent pénétrer dans «on magasin; — Que celte circonstance démontre, jusqu'à l'évidence, que Podesta a donné à Landron l'autorisation de sous-louer à Cbevner; — Con-idéraut que vainement Podc-ta prétend qu'il fallait une permission renie, parce que la preuve de la permission étant acquise à la cause, .1 importe peu que la preuve résulte d'un écrit, et que, d'ailleurs, on doit d'autant moins s'attacher à celle exigence, que, lors de la sous-location de Giraod à Landron, aucune permission écrite n'a été donnée, bien qu'elle pût de méine être exigée, ce qui montre que Podesta ne so croxail pas obligé de donner une permission écrite ; — Considérant , d'uutrc part, que la sous-location ne porte aucun grief à Podesta, ni au propriétaire, ni aux locataires, p«i;qu'à un forgeur est substitué un ebarron-forgeur; puisque le propriétaire lui-même a loué verbalement pour neuf années, & commencer a la Noël prochaine, le même local à Cbevricr, etc. — Sur l'appel , arrêt.

Iji cocu; — Adoptant les motifs de* premier» Jupes, eitiGnrie.

Du 3 mai 1837. -C. de Lyon, V ch.-M. Revre, pr.

(8) (Desroing C. Gilbert.; — La wri; — Considérant qu'an termes de l'art. 1717 c. civ., le preneur n'a 1p droit de son -louer et décéder son bail à un autre qu'autant >[ue cette faculté ne toi a pas elè interdite, et que celte clause e-t de rigueur ; Considérant , en fait, que le bail dont s'agit a formellement interdit au fermier l.i farnltè de céder «on bail; — Que, malgré ce't* clause, les b-riliers de Gilbert, fermier, ont ee-sé d'exploiter la ferme et l'ont abandonnée en totalité h Lbolc et a sa femme; qu'il- vie j u - 1 i G > rit point que la vuve De<rning y ait consenti; — Qu'a l;i vérité lo héritiers Gilbert prétondent qu<5 ce n'c*t pis une •ous-loiation qu'ils ont faite aux époux l.hotc; mais que, dans t espèce, celte distinction est Inadmissible; que, dè« l'in?t.int nie la prétendue scus-localint. -Vi™";»* S la totalité de l* fcrmr-, ""p ri iivuut, r-ar

LOUAGE.— Chai». 3, Shcr. 7.

pourra point céder «on bail, » entraîne avec elle la défense de sous-louer la totalité des lieux, alors même que le locataire offrirait de déposer à la caisse de* consignations une somme suflisanlc pour assurer le payement de tous ses loyers à échoir jusqu'à l'expiration du bail (Paris, G mai 1 8T15) ; I ) ;— r»° Que même la prohibition de céder son bail entraîne relie de sous-louer en tout ou en parlie (Paris, 28 mars 1 821») (2).