Au contraire, on a jugé que la défense faite au preneur

rapport bd propriétaire, » lu cession prohibée sous peine de résiliation Ou bail; qu'ainsi l'application de cette peine ne peqt être refusée; — Dit (Tue le bail de la forme de Lessart c-t et demeure résilié; — Condamne 1j veuve Gilbert et ron-orts aux dommages-intérêt* a donner pari-Ut, etc.

Du «S dec. 18ia.-C. d'Amiens, ch. civ.-M. Maleville, 1" pr.

(1) Ltpict: - Xevrauil C. Coucbics.j — Le sieur Levraud loue à M' Coudnes, notaire, une maison si-e a Paris. Il c-l -lipul- » que lo preneur ne pourra transporter son droit, «ans un eon-cntenicnl exprès et par écrit du propriétaire. » — Plus tard, M* Gauchie-* .nino-iec l'intention de sou--lo<icr la maison ; mais il offre en même lemp* de déposer A la caisse des consignation* une in«criplinn de rente M:fh-*nle peur garantir le payement des loyers jusqu'à l'expiration «lu bail. — Levraud soutient que la défense de céder le bail entraine celle de «ous-iouer la totalité des lieux. Il invoque l'opinion de Bourjon (Droit çoiumua Je la France, l. S, p. ii, et celle de Merlin, \« Sou^-location). — Ja^ ui.ht qui reconnaît A M* Couchk-s le droit de sous-louer la maison. — Apj.i-i. — Arrêt.

La c«r» ; — Considérant que ni la prohibition de céder son droit au bail n'entraîne pas pour le locataire l'interdiction de sou-louer uiiepariie rie la chose louée, elle renferme nécessairement la défende de «ou- louer la totalité des lieux, puiiquo, dans ce dernier cas, U sous-loialion ne différai! en rieo de la cession du bail ; - Considérant, en fait, que Couehies a qnitlé 1a maison de Levraud depuis dix-buit moi-, pour transporter son élude et son domicile nie de Grenelle-Sainlllonoie ; qi e, |or fuite de non déménagement, l'appartement qu'il habitait rue Saiul-Antoinc est resté presque totalement inoccupé, et sans meubles suffisants pour répondre du reste des loyers; que Couchies a annoncé devant les premiers juges, comme il annonce aujourd'hui, l'intention de sous-louer 1a toUlile ou la plus grande parlie dudit appartement; qu'ainsi le propriétaire est fondé à demander que son locataire réintègre Us lieux, sinon que le bail soit résilié; — Infirme, an principal, sans s'arrêter ai avoir égardaux offres de Coucbies, Usuelles sont déclarées insuflisantes et nulles, déclare le bail résilié, si mieux n'aime Giurhios rtink-grer les lieux, ce qu'il sera tenu d'opter dans la qui»»-**» ■■«>» *i»uiii*aUon du présent arrêt, etc.

Du 6 mai 1S55.-C de Paris, f ch.

(2) kifirt .- — /Pachcreau C. Ravriot.î— Ravriot, fabricant de bronte, loue uu appa lement de sa maison, au troisième, A Rarbercau, arquebusier, arec défense de céder son bail sans le consentement du bailleur. — Bai-hereau sous-lone parlie de l'appartement a diverses personne-'. — (tatrint s'oppose A leur emménagement. — 9 août I8i8, le tribunal de la Seine accueille cette opposition: — « Attendu que, d'après létal .les lieux, des sous-locations exposant aux soustractions le sieur Ravri.-t, dont les ateliers et magasins sont toujours ouverts, les parties n'ont ; u avoir en vue, dans leur contrat, que la prohibition absolue do sous-louer. » — Appel. — Arrêt.

Ls coi »; — Considérant que la prohibition de céder son bail entrain» nécessairement celle de sous-louer en tout ou en pailie ; —Adoptant, au surplus, les motifs des premiers juges, met l'appclUiion au néant. Du S» mars 18S9.-C. île Paris, |>« cb.-M. Scguier, pr. i3) 1» t'y*» .- — fThébaul C. Cbeneviére.) — En 1811, bail d'une auberge par la Teuve Chenevrère aux époux Thebaut acte dtfcnu dt t*dtr ou dt iratuporttr U 6aif «oui It ttmuntrmtul dt la batlleute. — Souslocalion d'une salle.— 18 jnnv. 1817, jugement qui déclare le bail résilie. — Appel. — Arrêt.

La cour; — Vu l'art. 1717 c. cit.;— Considérant que par le bail consenti aux appelants, la (acuité de sous-louer ne leur a |K>int été interdite, qu'où leur a seulement interdit la faculté décéder leur droit audit bail sans le consentement du bailleur; — Considérant que le. appelants n'ont sous-louê qu'une portioo des objet» compris audit bail, et qu'en le faisant ils n'ont nullement changé la destination de-dit-» objets ; —Sans avoir égard aux fins de non recevoir, met l'appellation et ce dont est appel au néant; entendant, déboute l'intimé de sa demande en résiliation : en conséquence, ordonne que le bail continuera d'avoir son exécution jusqu'à l'expiration du terne convenu, etc. Du S7 mars 1817.-C. d'Angers.

S* ttptrt: — (Pierrotin C. Bourqoin.) — Ea Van 15, bail de quelques pièces de terre parPicrroliua Pourquin, sous la condition* que le preneur ne pourra céder son droi tau bail, soit en totalité, soit en partie sans le contentement du bailleur, si ce n'est al'on des enfants du preneur.»— En 1811, Bourquin ou sa rerome sous-loueA Dumesnil, qui les exploitait déjà pour •Ile, les terras dool U s'agit.— Demande en résiliation du bail par les bèriliar» Pia< rotin.— La dame Uoiuqiuu répond, es «ton, gue l'acte interdit aa

de céder son bail sans le consentement do propriéUIre ne comprend pas celle de sous-louer (Angers, 27 mars 1847; Amiens, 24

mai 1817) (3).

471 . Il ne peut tu* révoqué en doute que la défense, faille au preneur, de céder sjon bail en tout ou en partie, comprend ci-Ile dt- sous louer ; car, dans ce cas, l'intention des parties con- Irac tantes est manifeste (Paris, 28 août 1821, 24 fév. 1825, 1H mus tsju fi''. — Conf. M. Troplong, n» 131).

preneur que la faculté de cidtr son bail, et non celle dcaoïo-iouee/quetèder 'on bail, c'est -abroger le cessionnaire dan< tous les droits et obaiilion- du cédant, tandis qu'on peut «ous-loucr à d'autre- conditions, et pt>a une durée de temps moindre que celles auxquelles e-l -oumts le bail çns par l'eflet de la cession, le cessicnnaire devient l'obligé direct du bailleur, au lieu que la sous-l* ation ne lie que le principal locataire et le sou«locataire, sans mettre celui-ci en rapport d.rect avec le bailleur ; qu'aie», tainli- qui- le sous-localaire peut être évincé par suite de l'éviction qu'encourt le preneur, le cc-siunriairc d'un bail ne peut perdre ses droits que par s-sn propre fait; qu'ainsi encore le tailleur, pour avoir payement da nés fermage-, doit agir directement et immédiatement contre le cessim»naire d'un bail, tandis qu'il ne peut allr-indre le sous-lo<* at tire qae par voie -le - ii-ie-jrrêt. — |,e ! dec. ISIO, jugement qui rejette la demande en i'e::li.tln-ii : — u Allen-lu que ilepuis qne la dame Bourquin était M f« '-—hui i!ti bail, elle avait profite de» récottes, sans avoir jamais ellewé:m- -| l' il-, -an« que ni Pierrotin ni ses héritiers aient jamais élevé Je- pl.nri»-r a ce -.i/'l ; qu'en outre, de U sous-loralioo faite A Domesoil, il ne résul:.- aue>:n dun-nage. » — Appel. — Arrêt.

La o ■ n; — Ou-i lé.-.ml que l'acte du 18 ocl. 181», enregistré, M contient pas la ce-ion de bail qui était interdite au preneur par le bail fait A -on piofit, le 30 Qor. an ts, enregistre; qu'il renferme une souslucalion, c'est-a-dire l'usage légitimement fait par le preneur, du droit de jouissance et de tous le» avantage» qui lui étaient apurés par la convention d'entre les parties, dudit jour 50 flor. an 15 ; — Par ces motiU et autres wm iv- au jugement , met l'appel au néant.

Dui4 mai 1X1*. -C. d'Amiens.

(*) l"É'»p*ee — !Desbros»esC. Gocberaud et Roggieri.}— Le tsjant. 1817, bail, parllup-ieri pére A son fils, d'une maison «i<* à Pari*, avec

l'interdiction expresse de céder son droit au bail en tout ou en partie.— Ruggicri, nonvb-laiit cette clause, consent plusieurs sous-locations, nnUinment à Gocberaud. La maison est vendue en 1821, De«hro-*M, acquéreur, a-si^ne Goclieraud en résiliation ; Itufgien fil», appelé ea garantie, répond que sous-louer et céder son bail sont deux choxs distinctes qu'il n pu faire la première, bien que la seconde lui fut interdite. — Jugement du tribunal de première instance qai admet ce système et maintient les sou -locations. — Appel. — Arrêt.

La coi » ; -Reçoit Desbrossés opposant i» l'arrêt par défaut du *0 juill. IS21, adjuge le défaut obtenu contre Hugsieiï, et joint la cause: slalnaat a l'égard de toutes tes partie*, en ce qui louche l'appel de Dcsbrosies,

; du jugement rendu par le tribunal civil de Paris, le 8 mai précédent;— Altenlu qu'une sous-location n'est autre chose qu'une cession de joui— «atice ou de parlie de jouissance comprime dans un bail; — Qu'ainsi b prohibition faite A Rugisieri fils, par *on bail, de céder son droit audit bail, en tout ou en partie, comprend relie de sou* leuer; — En ce qui

:, luu lie l i demande en garantie formée par (ioclierauJ contre Ruggien : — Allondu l'obligation contractée par ce deruiei de faire jouir ledit Gocberaud des lieux a lui loues, |«>ndaiil toute la durée du sous-bail f»il a sue profit par acte authentique du t fev. I8ii; — Met l'appellaUo» cl ce dont est appel au néant; — Éiiicnilant, décharge De-brosses de> condamnations contre lui prononcées ,— Au principal, sans avoir egani au sous-l>ail dont ii s'agit, lequel c-t déclaré nul et rcsrtié, ordonne que Gnclieraud sera tenu de vider tes lieux a lui sous-louês ; sinon autans* DeJno-.es ii l'i-Apulserde la manière nccoutumée,el néanmoins, atlead» la nature de- lieux et des objets qui les garnissent, proroge la sortie >!« Gocberaud jusqu'au terme d'avril prochain; — Condamne Gocberaed au» dépens des causes principales d'appel et demandes; — Faisant droit >\ir sa demand' en garantie, condamne Ruggieri & l'acquitter, garanlii et intlemni-ci des condamnations prononcées contre lui, et «n outre a 0,nni» fr. de dommago-intérêls, etc.

: Du i» août ISii.-C. de Paris, 5» ch.-M. do Sè», pr.

1 2' litpitt .- -- (l-cdien <\ veuve Candas et ses enfants.) — Leslsar l^-dien pas-e.auxepou» Canilas, bail solidaire d'un appartement à Panf , avec prohibition de le céder en tout ou en partie sans te consentement <» bailleur. — Candas déci le, lai-sant une veuve et de-i enfanta minenrs. L\ veuve renonce a la communauté, lait vendre le mobilier et quitte les lieux — Ledien, proprieiiire, fait opposition «ur le pri» dos meuble*, s 'élevant i H,t8i fr. Il demande en outre contre la veuve Cmdas, Loi en son nom personnel comme toobbgée -oliil.iirc que comme tutrice, ia

I résiliation du bail, fondée sur ce que le- Lins loués ne seul plus garnis de meubles. — tl déc. 1824, jugemeii: qui auto ije la veuve a -ousloueret rejette la demande en résiliation,. îtieu lu, a l'rginl des mineurs, que l'inexécution del 'obligation d'occuper p.ir eux -mêmes les lieux loues, a pour cause une force majeure, le décès 4e leur fin; que, «'ailicuis,

LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 8.

SfCT. 8. — Effets de la vente de rimmeuble loué ou affermé

48t. D'après le droit romain, l'acheteur d'un immeuble loué ou affermi n'était pas trnu de maintenir le bail consenti par le vendeur, il pouvait expulser le preneurqu'll trouvait sur le fonds, ii mu i us cependant que le contraire n'eut été formellement stipulé dans te contrai de vente. C'est ce qu'exprimait en ces termes une ..institution de l'empereur Alexandre Sévère (L. 9, Cod., Loc.) : Emptorcm quidem funtli necesse non est stare colono, eut prior dominas lacavil, nisi eâ lege rmit. Verùm si probttur aliquo nacto consentisse, ut in eâtiemeonductione maneat, quamvis sine itripto, oono? fidei judicio, ei quod placuit parère cogetur. Et ce qui est dit Ici de l'achclcur s'appliquait, en général, à tout successeur à litre particulier, notamment au légataire, au donataire, a l'usufruitier, etc. Aucun d'eux n'était obligé de respecter le bail, a moins que son titre ne lui en ni une loi (V. les lois 32, IT, Loc. cond.; 120, § 2, ff., De légat. t»; 59, § I, ff., De usufr.).

— Mais, dans ces divers cas, le preneur expulsé avait le droit d'exercer un recours, soit contre le bailleur, soit contre son héritier. La raison sur laquelle étaient fondées ces solutions, c'est que le bail conférait au preneur, non pas le jus in re, mais seulement le jus ad rem. Et hœc ratioest, dit Cujas (L'ipian. respons., lib. 2, sur la loi 120), quia colonus non habet jus in re qttam conduxit; legatarius vero, donalarhis, frw tuarius, emptor, Sabent jus in re. Et meritù igitur praferunlur colono. — Les mêmes principes avalent été consacrés par l'ancienne jurisprudence (Y. Bretonnler sur llenrys, t. 4, p. 27; Despcisses, t. 1, p. 119; Brillon,v* Bail, n« 19, 42,45; Pothier, Louage, a- 288 et sniv.; Fcrrlcres sur l'arls, art. m, gl. i, n» 152).— Le pre-

i reste, n'était pas plus Hé envers l'acquéreur que l'acne l'était envers lui. Il n'était point obligé de continuer le bail et pouvait se retirer. Telle était, du moins, l'opinion la plas généralement admise (V. la loi 32, ff., Loc. cond.; Bruncman sur cette loi; Godefroy sur la loi 9, Cod., Loc; Pothter, a* 298; arrêt du 19 juill. IC6f», rapp. par Socfve, t. 2, ch. 58).

— Toutefois, cette opinion avait rencontré de graves contradicteurs. — V. notamment Bretonnier sur Henrys, t. 4, p. 29.

â§S. Nous venons de dire que la règle générale suivant laquelle l'acheteur, ou tout autre successeur à titre par'irulier, avait le droit d'expulser le preneur, souffrait exception dans le

cette obligation serait exclusivement attachée à la personne de feu Caodas, et ne Mirait être imposée 4 ses enfants, sans une clan** express*; qua Ledien doit subir les conséquences du silence de l'acte à cet égard (c. eiv. 116»); — Qu'à l'égard de la veuve, l'art, 2102 c. civ. lui donne le droit de relouer le* lieux, peur le restant de son bail, aux charges portées audit article ; et que Ledien est rempli de tous e«j loyers érbus et a «choir au moyen du payement de six mois d'avance et de l'opposition formée sur le prix des meubles.

Appel par Ledien. — L'intimée soutient qu'il résulte des termes mêmes te l'art. 1717 c. civ. que la prohibition de céder n'emporte pas celle de sous-louer; qu'elle a pu user de ce droit, d'après l'art. 2102 e.tit. — Arrêt.

La coca;— Considérant qu'il est constant eu fait que les lieux dont il s'agit ont été abandonnés par la veuve Candas et dégarnis de meubles, te qui autorisa Ledien à demander la résiliation du bail ; — Considérant que la prétention do la veuve Candas de sous-louer les lieux est mal fondée, le bail dont s'agit contenant une clause prohibitive de céder en tout ou partie , ce qui comprend implicitement La prohibition de soushwer; — Considérant que l'art. 2102 c. civ. s'applique au droit commun, c'est-a-dire au cas où il n'exista pas de prohibition de céder ou de souslouer : met l'appellation et ce dont est appel au néant ; èmeodaDi, déclare le bail résilié.

Du 14 fèv. 182S.-C. de Paris, »• rb.-MM. Cassiai , pr.-De Breé, a», gén., e. cootr.-Cofflnières et Partarieu, av.

S* Bficé .• — (Delavarde C. la dame Guibert.) — La dame Geibert loue une maison a Delatarde oncle ; il est stipulé que le locataire no pourra céder son bail , en tout ou en partie , sans le consentement de la dame Guibert, et à toute autre personne que Delavarde neveu.— Néanoxiins le premier sous-loue un corps de logis à Nicolle et Goui, et cède tabule son fonds de commerce et son bail a son neveu — La dame Guibert actionne ce dernier eo résiliation du bail. — Jugement du tribunal te la Seine , qui adopte ses conclusions en ces termes : — « Attendu que de; actes et circonstances il resuite que l'inlent<oo des parties a été que la jouissance du preneur comprendrait la facufte de céder et de sousnuer, mais avec la prohibition de le faire sans le consentement expiés tt par écrit du propriétaire; — Attendu que les sieur» Delavarde ne ropretealeal pas ce consentement ; qu'ainsi ils ont contrevenu aui classes Tom XXX-

cas oit une clause expresse du litre Imposait a l'acquéreur l'obUgalien d'entretenir le bail. Cette exception n'était pas la seule. Ainsi, par exemple, comme l'emphyléosc conférait le jus m re, il s'ensuivait que l'acquéreur d'un immeuble qui avait été antérieurement l'objet d'un bail emphytéotique, devait respecter le droit qu'il trouvait établi et ne pouvait expulser l'cmphytéolc. Ainsi encore, comme, dans l'ancien droit, on admettait généralement que le bail à longues années conférait le jus inre, on se trouvait amené par là à décider que l'acquéreur à litre particulier était tenu d'exécuter un tel bail (V. Broneman sur la loi 9, Cod., Loc. cond., rr» t, et les auteurs qu'il cite). — Une autre exception était admise à l'égard des choses du fisc. Dans les ventes de ces sortes de biens, la clause d'entretenir te bail était toujours sous-entendue. Cette présomplion avait pour objet de soustraire le Use au recours en dommages-intérêts de la part du fermier expuisé (V. L. 50, ff., De jure fisci; Cujas sur cette loi; Bacquet, Traité des droits de justice, ch. 17 ; Masuer, Louage, n* 41; Pothier, n* 294). — Quelques docteurs avaient voulu étendre le même privilège aux biens d'église ; mais leur doctrine n'avait point prévalu en France (V. Pothier, toc. cit.). — On avait agité la question de savoir si, lorsque le bail avait été passé par-devant notaire, et qu'en conséquence l'héritage se trouvait hypothéqué à l'obligation personnelle de faire jouir le fermier et aux dommages-intérêts résultant de l'Inexécution, le nouvel acquéreur pouvait user du bénéfice de la loi £m/>torem. Cettequestlon avait reçu diverses solutions. Nous n'entrerons pas dans cette coutroverse, qui, aujourd fiui, n'a plus d'intérêt pour nous. — Une autre question qui s'était élevée était celle de savoir si, lorsqu'un immeuble avait été vendu avec faculté de rachat pour un temps court, par exemple, pour cinq ans, l'acheteur avait le droit d'expulser le preneur. La jurisprudence paraissait Incliner à lui refuser ce droit. C'est en ce sens qu'avait prononcé un arrêt du 10 fév. 16C9. Dais Pothier (toc. cit.) soutenait la doctrine contraire. — Il a été jugé que le locataire expulsé en vertu de la lof Emptorcm élait reçu à prouver la simulation de la vente pour obtenir sa réintégration (Paris, 1" frim. an 10) (t); — Que, toutefois, dans le cas où le nouveau locataire introduit dans les lieux élait de bonne foi, les juges pouvaient maintenir la résiliation du bail à l'égard du locataire expulsé, mais en lui accordant des dommages-intérêts (même arrêt).

et conditions du bail principal ; en conséquence , et conformément à l'art. 1181 c. civ., ordonne que, dans le délai a courir jusqu'au t" oct. prochain, le; sieurs Delavarde seront tenus de seprorurer, par les moyens qu'ils aviseront , le consentement exprès , et par écrit , de la dame Guibert , pour les sous-location» dont il s'agit ; — Sinon, et faute par eux de ce faire dans ledit et icelui passe , déclare, dé* a présent, résilié le bail consenti par la dame Guibert à Delavarde oncle , etc. »

Appel par Delavarde. Il soutient que la faculté de sous-louer est différente de celle de rèiler son bail , en ce que la cession est une aliénation du bail, ttnitis qu'en <ou— louant, le preneur ne fait que subroger le sou— locataire a ses droits. Dès lors, la stipulation do no pas céder son bail n'entraîne point celle de ne pas sous-louer. Elles sont, d'ailleurs, distinguées par l'art. 1777. — L'intimé repond que la prohibition do céder son bail en partie est synonyme de celle de sous-louer. Dans les deux cas , en eflet , il ne s'opère aucune novation : l'obligation primitive est la même, car le bailleur demeure étranger au contrat. — Arrêt.

La cous; — Adoptant, etc., met l'appel au néant

Du 18 mars 1828.-C. de Paris , V cb.-M. Dupaly, pr.

(1) (Payen C. Saaié.) — Le tiispxal; — 1* Faisant droit sur la demande en nullité : — Attendu que l'ensemble des circonstances qui environnent la vente du 8 mess, an t, prouve qu'elle n'avait été imaginée par Antoine que pour obtenir, par une voie détournée , la rescision du bail fait à Payen ; — Déclare ladite vente nulle , simulée et frauduleuse: — El néanmoins, 2» faisant droit sur la demande en réintégration dans la jouissance des trois arcades, aux termes du bail ; — Attendu que le locataire actuel des arcades dont il s'agit est de bonne foi, et qu'il serait injuste de l'obliRer à déguerpir; que , d'ailleurs, le bail n'aurait plus que deux ans à courir, et que les appelants n'étant pas orfèvres, il est même de leur intérêt de ne les pas réhabiliter dans les boutiques ci-devaot occupé" par leur père; — l.es déboute, a cet égard, de leurs conclusions; — Faisant droit sur les dommages-intérêts;— AU tendu que le tribunal civil a réservé de faire droit sur leur quotité, en reconnaissant qu'il en était dû pour l'inexécution du bail ; — Renvoie . pour cet objet, les parties à se pourvoir par-devant la tribunal de ;> ntière instance.

Du l" frim. au lO.-Trib. d'ap. de Paris, S* sect. , „

LOUAGE.— Chai». 3, Skct. 8.

4SI. Quelque logiqtte que fût le système qnc nous venons 4 exposer, envisagé au point de vue purement Ihéorlqne, il présentai!, dan* la pratique, de graves inconvénients. Et d'abord, comme, toales les fols que l'acquéreur usait de son droit vis-àvis du preneur, ce dernier avait un recours contre le bailleur, Il tu résultait des procès longs et dispendieux touchant le règlement des dommages-intérêt*. D'nn autre côté, la perspective d'une expulsion qui pouvait à chaque instant survenir d'une manière inopinée enlevait au fermier la sécurité dont il eût eu besoin pour se livrer a des travaux d'amélioration; et, snus ce rapport, le système nuisait à l'agriculture. Préoccupée surtout de celte dernière considération, l'assemblée constituante, dans la loi des 28 sepl.-c ocl. 1791, lit. t, sect. 2, art. 2 et 3, abrogea on du moins modifia très-gravement, en ce qui concerne les biens ruraux, la règle générale établie par la loi 9, Cod., Lo-., précitée: « Dans un bail de six années et au-dessous, fait après la publication du présent décret, porte l'art. 2, quand II n'y aura pas de clause sur le droit du nouvel acquéreur à titre singulier, la résiliation du bail, en cas do vente du fonds, n'aura lieu que de gré à gré. » Et l'art. 3 ajoute : « Quand il n'y aura pas de clause sur ce droit dans les baux de plus de six années, en cas de vente du fonds, le nouvel acquéreur à titre singulier pourra exiger la résiliation, sous la condition de cultiver lui-même sa propriété, mais en signifiant le congé au fermier au moins un an à l'avance, pour qu'il sorte à pareil mois et jour que ceux auxquels le bail aurait fini, et en dédommageant au préalable le fermier, à dire d'experts, des avantages qu'il aurait retirés de son exploitation ou culture continuées jusqu'à la fin de son bail, d'après le prix de la ferme et d'après les avances et les améliorations qu'il aura faites A l'époque do ta résiliation. »

Ces dispositions contenaient, à peu do chose près, l'abrogation des anciens principes. Mais, d'un côté, elles ne s'appliquaient qu'au» biens ruraux, en sorte que les autres immeubles restaient sous l'empire de la loi Emplorrm; et, d'un autre côté, elles laissaient beaucoup à désirer quant à l'homogénéité cl à la simplicité du système nouveau qu'elles substituaient à l'ancien. 11 était réservé au code Napoléon de compléter cl de généraliser la réforme ébauchée par la loi de 1 79t « SI le bailleur vend la chose louée, porte l'art. 1743, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique, ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne so'oll réserve ce droit parle bail, n Cet article, comme on le voit, dispose avec une parfaite netteté, et de plus, il ne fait aucune distinction entre les maisons el les biens ruraux.

4*tt. Une grave controverse s'est élevée sur le point de sautoir quelle est la portée de l'innovation introduite par l'art. 1713. Va jurisconsulte dont l'autorité est d'un grand poids, M. Troplong, a soutenu ia- 4 et snlv., 489 cl suiv.) que cei article avait eu pour effet de changer la nature du droit du preneur, de convertir ce qui n'était autrefois qu'un droit personnel jus ad rem, en un xéritablc droit réel, jus in re. Quel c*t, eu eiïet, te caractère du droit personnel? C'est d'être relatif el de pouvoir Cire invoqué seulement coutre une personne ou contre plusieurs personnes déterminées. Quel est, au contraire, le caractère du •rolt réel? C'est d'être absolu et de pouvoir être opposé à tous. Or, en disposant que le droit du preneur, qui, d'après les lois romaines cl notre ancienne jurisprudence, ne pouvait être opposé qu'au bailleur, pourrait l'être désormais aux tiers, et notamment à l'acquéreur de l'immeuble, le code Napoléon en a (ail un droit réel. — On peut objecter d'abord que, si le législateur avait eu l intention que lui prête M. Troplong, il se serait formellement expliqué, qu'il no se serait pas borné à proclamer, dans l'art. 1 7 13, les conséquences d'une aussi importante innovation; el, en second lien, que, si l'on se reporte aux travaux préparatoires et anx discours des orateurs, loin d'y trouver aucun indice de la volonté d'innover, en ce qui touche la nature du droit du preneur, on y trouve plutôt l'intention contraire. — M. Troplong en convient; il reconnaît qu'en introduisant l'ait. 17 (3 dans lu loi nouvelle, les rédacteur» du code Napoléon n'uni pas su ce qu'ils faisaient, ou du moins ne s'en sont pas rendu compte; mais il ajoute que si, faisant la part de l'imperfection humaine, on cherche, par delà les expressions, quelle a été au fond la pensée du législateur, il t»t impossible de méconnaître que cette pensée a été de rendre ic

droit du preneur absolu, irrévocable, de le mettre au-dessus de» vicissitudes occasionnées par les mutations de propriété, el que c'est là précisément re qui forme le caractère propre du droit réel. Ainsi, par exemple, M. Mouricault {Exposé des motirs, V. p. 272, n«2 1 ), à l'appui de l'art. 1743, invoque la maxime qu'on ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même; or cetlo maxime Implique la réalité du droit transmis. — On objecte encore que cette doctrine parait peu compatible avec les termes de l'art. 1709, qui définit le louage « un contrat par lequel l'une dis parties s'engage » faire jouir l'autre d'une chose..., » etl'on ajoute que cette définition ne fait que reproduire textuellement celle que donnait Pothier sous l'empire des anciens principes; d'où l'on infère que, maintenant comme alors, le bail ne donne au preneur qu'une créance personnelle contre le bailleur. — kl. Troplong répond que l'ait. 1709, quoique copié dans Polbier, a, par son rapport avec l'art. 1743, un sens fort différent de celui qui avait frappé ce jurisconsulte, et qu'il ne faut pas ^isoler des nouveaux principes que le code Napoléon a consacrés ; que, d'ailleurs, la clause promettre de faire jouir se rencontrait jadis dans tous les baux à rente, qui cependant transféraient la propriété. — On peut ajouter que ce n'est pas à la reproduction irréfléchie d'une définition devenue inexacte qu'il Caut s'attacher pour résoudre une telle question. Ce qui est certain, c'est que, malgré les termes restrictifs en apparence de l'art. 1709, le preneur peul opposer son droit aux tiers.

On fait encore d'antres objections. SI le droit du preneur est on droit réel, dit-on, c'est donc un démembrement de la propriété, comme l'usufruit, par exemple; di s lors 11 peut, comme l'usufruit, être grevé d'une hypothèque distincte; de plus, un tuteur ne peut pas donner à bail les immeubles de son pupille, un mari ceux de sa femme; et ni l'un ni l'autre ne peul demander la résiliation de ces baux. Or ces conséquences ne heurtent-elles pas les principes les plus élémentaires du code Napoléon? — M. Troplong considère bien le droit du preneur comme un droit immobilier, en ce qu'il s'imprime sur la chose, s'y Incorpore el la suit au milieu de tous les déplacements de la propriété, droit donl le» fruits ne sont que le produit périodique, et qui , survivant à chaque récolte, enveloppe en quelque sorte l'immeuble pendunl toute la durée du bail; mais il refuse de voir dans ce droit un démembrement de la propriété, attendu que, bien loin d'en retrancher aucune de ses parties utiles, le bail est un moyen de la faire valoir et d'en recueillir les fruits, et que le propriétaire Irowe dans le preneur, non un rival, mais un auxiliaire. Maintenant, de ce , que le droit du preneur est réel et immobilier, il ne s'ensuit pas, selon M. Troplong, qu'il pnfsse être hypothéqué. En eflet, si l'on cherche de quels éléments se compose fémolnmenl du fermier, déduction faite du canon qu'il doit payer au propriétaire, que trouve-t-on? La rémunération de son travail et l'indemnité de ses dépenses. Or, il est impossible de voir là un bien sur lequel on puisse as-seoir l'hypothèque. La hase manque. En reqai concerne les tuteurs et les maris, l'objection n'est pas mieiit fondée. En eflet, le caractère réel el Immobilier du droit du preneur n'empêche pas que le bail soit un simple acte d'administration; d'ailleurs, il ne démembre pas la propriété, comme on vient de la voir; il n'y a donc rien de contradictoire à reconnaître anx lu» leur; cl aux maris le droil, soit de passer des baux de neuf ans et au-dessous, soit de demander, s'il y a lien, la résolution de ces baux.

Nous avons essayé de résumer, aussi brièvement que possible, eelt" hnportantedisrusslon. Les arguments invoqués par S. Troplong à l'appui de la thèse hardie qu'il soutient, ont une force qu'il nous semble d • flic i le de méronnattre. Et, tonlcfois, sa doctrine a été jusqu'à ce jour repoussée par la généralité des auteurs. Deux seulement paraissent l'avoir adoptée : 11. Bellme, dans son Traite de la possession, n» 309, et Jl. Fn rainvlllo dans son Traité de la minorité, t. t,n»52S.Les autres persistent âne voir dans l'art. 1743 qu'une disposition exceptionnelle par laquelle le législateur, son» enlever au droil du preneur le caractère de personnalité qu'il axait dans les anciens principes, a étendu aux baux des malsons la dérogation que la loi de t"9i avait déjà faite aux anciens principes à l'égard des baux à ferme (V. notamment MM. Deivinrourt, t. "», notes, p. 18», 188 el lus; Proudhon, Usufruit, 1. 1 , n» 1 02; I • ullicr. t. - . n" r.88. t. ti. e» 450. el t. i a. >y tos; Duranlar

LOUAGE*.— Ouc 3. Sf.ct. 8.

I. 4, n« 13, et t. 17, w 139 ; Duvcigier, I. 3, n» ?R0 ; Marradé I sur l'art. 17*5; V. aussi un article de M. Bellot des Minières, dans le Droit du 20 mars t 856). —Ces auteurs n'ont pas vu qu'à force de s'étendre, l'exception avait fait disparaître la règle. Touiller «connait cependant que, sous le codo Napoléon, • le» baux authentiques ont acquis on caractère de réalité qu'ils n'avaient pas utrefois, • puisque • le droit du fermier soit l'héritage en quelques mains qu'il passe, » elM.Duvergierlui-roêroeavoue «qu'une espèce do réalité est en effet attribuée au droit du preneur lorsqu'il se trouve en contact avec l'acheteur de l'héritage loue. » —Pour que la réalité, dit M. lluvergier (toc. cit., p. 2i>l>, fit la conséquence nécessaire de l'art. 1743, il faudrait que cet article attribuât au droit du preneur non-seulement quelquesuns des cttets qui sont attachés aux droits réels, mais tous ces effets sans exception ; il faudrait que le droit du preneur sur la chose louée (ûl déclaré préférable non-seulement à celui de l'avhetcur, mai» à ceux de tous autres; il faudrait, enfin, que le texte M se bornai pas à maintenir le preneur déjà mis dans la possession de la chose looéc , et à lui accorder un droit de rétenlion; il devait lui accorder un droit de revendication et de suite. C'est alors seulement que lo droit serait absolu et par consc-

qmiii reei .

A nos yeux, ta réalité entrevue par M. Troplnrrg oxi«tc bien é^demmenl, non pas telle que l'entendent les interprètes du droit romain et que M. Duvergicr la voudrait pour lui reconnaître an td caractère, mais une réalité particulière, anormale, espèce de droit réel, sui generis, que nos législateurs, très-sobres de définitions, n'ont pas définie et dont ils se sont bornés à poser les limites dans plusieurs articles du code, réalité que l'équilé, les usages, la conscience unanime réclamaient, et qu'ils onltjiro- . clamée sans se soucier des conséquences assignées par leâ lois romaines aux droits réels, ni prétendre ressusciter soit l'ensemble tout entier des prérogatives inhérentes à ces droits, soit les controverses qu'ils ont fait éciore parmi les anciens jurisconsultes. Se perdons pas de vue, on effet, que chez nous l'exagération seule a pu dire un jour : « périssent les colonies plutôt qu'un principe; • qu'à l'exemple des Anglais qui, sans égard pour les lois de la grammaire, enrichissent leur langue de tout ce qu'ils trouvent de bon et de commode dans les autres idiomes, nos législateurs ont plusieurs rois consacré des règles dont la logique romaine ou l'argumentation scolastiquc ne s arrangeraient qu'au moyen de fictions que repousse l 'esprit français, et qu'enfin ils n'ont pas toujours, comme dans la matière qui nous occupe, déterminé les effets de leurs dispositions avec celte précision et celle clarté qui excluent toute controverse sérieuse.

489. Ceci nous conduit à examiner deux questions qui sont étroitement liées & celle qui précède : i* si le preneur, qui n'était pas en possession au moment de la vente, a le droit de contraindre l'acheteur à l'exécution du bail, ou bien s'il a seulement le droit d'être maintenu, de ne pas être expulsé lorsqu'il était déjà en possession; a» si l'art. 1743 doit être restreint à l'acheteur, ou s'il doit être appliqué d'une manière générale à tout successeur à titre particulier.

L'art. 1743 porte que, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire, etc. bc ces expressions plusieurs auteurs ont conclu que le preneur n'avait qu'un simple droit de rétention de la chose louée, lorsque déjà il s'en trouvait en possession au moment de la vente; mais que, si la vente avait précédé son entrée en jouissance, l'acquéreur n'était point obligé d'exécuter le bail (Y. en ce sens HN. Del- 'lucourt, note 5 sur la page toi; Duranton, 1. 17, n° 139; Prou-

(1) Erpiet : — (Chassary C. Dcgand.) — Le sieur Chassary avait , te 10 mars tMJ, acquis du sieur Belcurgey un domaine, et s était chargé d'entretenir la bail du fermier ï'remiel, dont la jouissance devait «•cote dorer deu ans. Dans l'acte de vente il n'était pas parle d'uo second bail authentique de neuf an», que Releurgey avait pa$*c au scieur Degand, le 86 joill. 1843, et qui devait commencer à l'eipiration du bail de Fremict. De là naquit la question de savoir si l'acquéreur Hait tbttj* d'exécuter ce second bail.— Jugement du 19 mars 18*7, qui ord»tine que ce bail sera exécute. — Appel. — Arrêt.

La cou»; —Considérant que le bail consenti par Bcleurgey a Dtgand Mantbentique, et ne contient pas la reserve de la part du bailleur d'expilser le fermier en cas de vente; que dés lors, au termes de l'art.

dhon, Usufruit , t. I,n» 102: Duvergicr, t. 3, n™ 2<to et tst). Nous ne croyons pas que cette interprétation restrictive doive prévaloir. Rien n'indique que le législateur ait entendu limiter ainsi la portée de l'art t74r>; disons plutôt que tout indique la volonté contraire. Et d'abord le. rode rural de 1 791, dans les dispositions que nous avons précédemment citées, ne s'exprimait point en termes restrictifs: il dirait (art. 2) que, dans les baux de six ans el au-dessous, InritWotùm, en cas de vente du fonds, n'aurait lieu que de <jré <i gré. Cette disposition était générale; le législateur ne distinguait pas suivant que le fermier avait ou n'avait pas été, préalablement à la vente, mis en possession do fonds. (»r, Il est certain et tout le monde en convient, que la loi de 1 ~oi n'avait fait que commencer une réforme que l'art. 1743 a complétée et élargie; Il Implique donc contradiction de prétendre que ce dernier article a entendu faire une distinction que ne faisait pas la loi de 1791 .De plus, il est manifeste que les rédacteurs du code Napoléon ont voulu abroger complètement la loi Emplorem {précitée w 482) ; c'est ce qui résulte clairement du langage tenu dans la discussion par MM. Tronchet, Berlicr, Bigot de l'réameneu, qui prétendirent (h -tort au point de vue de l'ancien droit) que cette toi n'était après tout qu'une subtilité, et qu'elle ne pouvait te comUier avec l'équité et la foi dur aux contrats. Or, en présence de ces paroles, il n'est pas permis de penser que les rédacteurs du code Napoléon aient entendu maintenir la loi Emptoretn pour le cas où la vente du fonds aurait précédé l'exécution du bail (V. Locré,Lég. civ.,t.!4,p.3tfi els.).— Mais ce n'est pas tout: M. Mourlcault, dans son rapport (V. supra, p. 272, a» 21 ), pour repousser les objections tirées de la loi romaine contrôla disposition de l'art. 1743, invoque ce grand principe qu'on ne peut transmettre ri autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même; et M. Jaubcrt s'exprime d'une manière analogue (V. supra, p. 27t», 11» M») : « Pourquoi l'intérêt des tiers serait-il lésé paruno vente qui leur est étrangère? l'ouiquoiunlllre nouveau détruirait-il un titre préexistant? » Comme on le voit, il ne s'agit nullement, dans la pensée des auteurs, de la date de la mise en possession, mais seulement de l'antériorité du titre, du rapport de temps qui existe entre les deux contrats. Tout concourt donc à démontrer que lo législateur n'a point eu l'intention qu'on lui prête, et qu'il n'a entendu limiter par aucune condition l'abrogation de l'ancienne règle succesior particularis non tenelur stare colono. Pourquoi s'estil servi des expressions qui donnent lieu à la controverse? Il y en a une explication bien simple. La formule communément employée par les anciens auteurs, el notamment par Pcttiicr {Louage, n° 281»), pour exprimer la règle alors en vigueur, c'était que le successeur à titre particulier pouvait expulser le prenenr; or les rédacteurs du code Napoléon, voulant abroger purement cl simplement cette règle, durent trouver tout naturel d'employer négativement la mémo formule, et ils dirent que l'acquéreur ne pourrait désormais expulser le fermier ou le locataire ; c'est donc à tort qu'on a voulu voir dans ces expressions l'indice d'une pensée restrictive. — V. en ce sens DU. Troplong, n" 495 etsuiv.; Zacbariœet ses annotateurs, t. 3, p. 26.

488. La mémo doctrine a été consacrée par un arrêt qui a Jugé qne l'art. 1743 s'applique mémo au fermier dont la Jouissance n'est pas encore commencée; qu'ainsi l'acquéreur d'un domaine affermé par un second bail authentique qui doit avoir son effet après l'expiration de la jouissance du fennieraeluel, et postérieurement à la vente, est obligé d'exécuter ce second bail, quoiqu'il n'en ait pas été question dans l'acte de vente (Dijon, 21 avr. 1827) (I).

48S. Quant à la question de savoir si l'art. 1743 doit être

174S e. civ., Chassary, acquéreur du domain* amodié, ne peut expulser Degand. — Vainement , pour échapper i cette conséquence , Chassary soutient que l'art 1713, se servant du mot w/mUtr, il en rèselte que cet article n'est applicable qu'au fermier qui e-st en jouissance, et que Degand n'étant pas encore en jouissance au moment de la vent* , m peot profiter du bénéfice de cet article ; s'il fallait ainsi interpréter cet article, il en résulterait que le propriétaire qui, par on bail , ayant date certaine, rs e.l dessai-i , pour un temps convenu, de la jouissance de sa chose , et qui a promis de garantir au preneur cette jouissance, pourrait, par une vente postérieure , céder .«a propriété dégagée de cette Jouissance, et ainsi transmettre un droit qu'il n avait pas lui-mime , es qui choque les premières régies du droit. — Mais, Jisoos-le, l'art. 1743,

LOUAGE.— Cbap. 3, Sbct. 8.

appliqué à tout successeur à litre particulier, et notamment au donataire, au légataire, à l'échangiste, à l'usufruitier, elle ne nous semble pas douteuse ; sa solution découle de tout ce qui précède. Et d'abord, si l onadmel la réalité du droit du preneur, la conséquence nécessaire c'est que le bail doit produire son effet vis-à-vis de tout acquéreur dont le titre est postérieur, quelle çne R0" d'ailleurs la nature de ce litre, liais en outre, cl abstraction faite de la réalité du droit du preneur, Il est évident que le 'législateur n'a pas eu l'intention de restreindre à Vochettur l'effet de la disposition nouvelle. C'est ce qui résulte clairement de l'ensemble des discussions préparatoires, et surtout des paroles de MM. Mouricault et Jaubcrt, citées au numéro 487, et particulièrement du principe Invoqué par le premier qu'on ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même. Aussi la doctrine que nous défendons a-t-clle été adoptée nou-seulemenl par M. Troplong, n* 409, mais même par quelques-uns des auteurs qui souliennent que le bail confère au preneur seulement un droit personnel, et notamment par MU. Proudhon, Usufruit, »' 2223, cl Duranlon, t. I7,n» 142 et suiv. — JlaisM. Duvcrgler, sans se prononcer bien catégoriquement sur ce point, parait tenir pour l'opinion contraire.

A»0. Il peut arriver que le même immeuble soit successivement loué ou affermé a deux personnes différentes. Dans ce cas, c'est celui dont le bail est le premier en date (en date certaine, bien entendu), et non pas celui qui a été le premier mis en possession, qui doit être préféré. Le bailleur ne peut pas plus, par un second bail, préjudicier aux droits résultant d'un bail antérieur, qu'il ne le pourrait par une vente, une donation, un legs, ou par tout autre contrat. En un mot, une fois le bail conclu, le bailleur ne doit pas en empêcher ou en détruire les effets par un acte de sa volonté (Conf.M. Troplong, n» 500. —Vontrà,H. Duvergier, t. 3, n» 283).— lia été décidé que celui qui a reçu à titre

introductif d'un droit nouveau, subversif dea principes établis par la loi Emplortm, qui est virtuellement abrogée , est couçu en termes tous généraux ; et s'il devait être restreint au fermier îloot la jouissance est commencée, il serait bien extraordinaire que, soit dans les di-cus-ion» ao conseil d'État, toit dan* le? discours de l'orateur du gouvernement et de celui du tribunal, il n'eût pas été un* seule fois question de rette restriction, et que les orateur* se fussent toujoor« exprimé* en termes généraux ; il serait bien extraordinaire que les nombreux commentateurs du code ne s'en fussent pas occupés, ou en eussent parlé en terrai s qui ne peuvent laisser de doute? sur le changement total opéré dans la législation par cet art. 1743, comme, par exemple, Merlin (Questions de droit) au mot Tiers...; met l'appellation au néant ; ordonne que ce dont est appel sortira son plein et entier effet. Du 21 avril 1827.-C de Dijon. -M. de Bretonniére, l" pr.

(1) (Talbouarn C. Revel et Lescoat.) — La dm ; — Attendu que l'art. 1141 c. civ., invoqué par l'appelant, ne peut recevoir d'application dam la cause; qu'il oc s'agit pas ici d'un meuble que le propriétaire s'est engagé de livrer successivement à deux personnes, dont l'une a été mise sans fraude en po-sessioo; qu'il s'agit de la jouissance d'un immeuble, concédé d'abord n un créancier a litre d'antiebrèse, et postérieurement à titre de bail a une antre personne, qui argumente de ce second contrat pour empêcher les effets du premier; — Attendu que le contrat d'antichrèse confère au créancier le droit de percevoir les fruits de l'immeuble qui lui est remis en nantissement; que la jouissance de ces fruits ne peut donc élre postérieurement concédée par son débiteur o un tiers, a son préjudice; — Attendu que, par acte authentique du 4 fèv. 1H30, Talbouarn avait remis a Revel, à litre d'anlicbrèse, entre plusieurs immeuble*, la métairie de PlascaeY; que, dès lors, Revel avait Un droit acquis d'en réclamer les revenus ; que le bail consenti le 3 janv. 1828 par Talbouarn à son épouse n'a pu lui enlever ce droit, ni apporter aucun obstacle à ton exercice ; que Revel a donc pu, lorsqu'il a voulu se prévaloir de son contrat, s'adresser a celui qui faisait alors valoi i ladite métairie^ et que la dame Talbouarn n'a pu, sous le prétexte que ce fermier était son cessionnaire, en vertu d'un sous-bail, s'opposer à ce qu'il versit entre les mains de Revel, ainsi que l'a ordonné le premier tribunal, U>* fermage* dont il se reconnaît débiteur ; — Attendu que le fermier Lescoat, étranger à la contestation, et qui n'avait " intérêt que de connaître cello des partie* à laquelle il devait doit être assimilé à un tiers saisi, et qu'il est juste de l'i

à ré-

unir les frais qu'il a Uils dans l'instance, sur le montant des fermages qu'il doit payer à Revel, sauf à celui-ci a le» répéter contre la dame Talbouarn, qui doit en définitive les supporter : — Par ces motifs, faisant droit sur l'appel relevé par la dame Talbouarn, du jugement du tribunal do Poolivy, du 13 sept. IHii, met ledit appel as néant ; —

de bail un Immeuble donné précédemment par le balUear a anlh chrèse, et qui s'est mis en possession de bonne fol avant U créancier anticli résiste, ne peut prétendre, en vertu de l'art, n 41 c. nap., à être préféré, en vertu de sa possession et de sa bonne foi (Rennes, n fév. 1828) (I). L'anUchrèse, en effet, confère ao créancier au profil duquel elle a été constituée un droit réel aar la chose qui en est l'objet.

491. Si l'art. 1743 c. nap. a permis à l'acquéreur d'expulser le preneur lorsque le bail n'aurait pas une date certaine an jour de la vente, c'est que cet acquéreur est Où tiers par rapport ai preneur, dans le sens de l'art. 1328 c. nap., et que, par cotisé* quent, il peut se prévaloir des dispositions de cet article. Mail cette (acuité d'expulsion cesserait si l'acquéreur s'était soumis \ar l'acte de vente à entretenir le bail, quoiqu'il n'eût pas date ce* laine. L'acquéreur ne pourrait alléguer que cette clause n'a point été stipulée par le preneur, car le vendeur l'a utilement stipulée pour ce dernier, .puisqu'elle était la condition d'une stipulation qu'il faisait pour lui mime (Conf. MM. Duranlon, t. 17, n* îtr; Troplong, n- «03 et 504; Duvergier, t. 3, n» 545). — Décidé, ea ce sens, que lorsque, dans un cahier de charge», il est stipulé que les acquéreurs auront à respecter les baux qui pourraient exister des biens à vendre, et qu'ils pourrontagircontrelelocalalreaiosi et de la manière que les vendeurs seraient tenus de le faire, sans aucun recours de ce chef, les acquéreurs sont obligés de maintenir même un acte sous seing privé n'ayant pas date certaine (Bruxelles, 29 déc. 183") (2).

49S . Il a été jugé aussi : l* que l'acquéreur qui s'est engagé par le contrat de vente à entretenir un bail, ne peut donner congé à un sous-locataire, celui-ci tenant ses droits du locataire principal, qui lui-même ue pourrait élre expulsé (Paris, 30 jinv. 1810) (3); — 2* Que le bail sous seing privé qui n'a acquis d»H certaine qu'après la vente de l'immeuble loué ne peut être op-

roval, et A

au profil du

droit sur la demande de Leseoii,

dépens de la cause d'appel ; et

tendant A retenir sur la somme qu'il doit payer à Revel le» frai» qo'd i faits dans l'instance, autorise cette rétention, sauf audit Revel A ea répéter le montant vers la dame Talbouarn, en vertu de la e«ad*!sna:iMi aux dépens prononcée contre elle, etc.

Du 11 fèv. 1828.-C. de Rennes, *• eb.-M. Bigne de Vffleotuve, pr.

(S) (Polvay C. Marcel.)— La corn;— Attendu que par l'art. 6 d» cahier des charges les vendeurs ont fait connaître aux acquéreur; qui les biens A vendre étaient occupés par la mère des appelants au prix y déterminé, dont cession était faite sans garantie aux futurs acquéreur»;

— « Que par l'art. 7 ces acquéreurs se sont engagés A respecter le» baux des biens A vendre qui pourraient exister, et qu'ils pourront agir contre la locataire ainsi et de la manière que les vendeurs seraient tenus de le faire ; il* n'auront de ce chef aucun recours contre ces derniers; •

— Attendu que de la rontexture dé cette clause il résulte que les vendeurs ont voulu que les acquéreurs futur» des biens dont il s'agit soiAl subrogés activement et passivement aux droits et obligations que W» vendeur» avaient contractés par tout bail préexistant avant la vraïf, quelle que fol d'ailleurs sa forme extrinsèque ; — Attendu qu'il devied évident dès lors que les vendeurs, stipulant dans leur intérêt, n'ont pat entendu borner les obligations des arquéreurs, relativement Al'exitféM» d'un bail, A la seule disposition légale de l'art. 1743 c. civ., puisqu'il*' disposition spéciale aurait été superbW et inutile; qu'ainsi et en appliquant A cette clause conventionnelle la règle d'interprétation tracée * l'art. 1157 du cotlc, on doit admettre que celle-ci devait avoir poureftt que les acquéreurs seraient tenus À maintenir tout bail que les vemteui auraient pu contracter avec les fermiers en toute forme admise par l'ait. 1714 c. civ., et de la manière que <es derniers en seraient tenus, ** acquéreurs devenant A cet égard les ayants causa des vendeurs; — Par ces motifs, etc.

Du 29 déc. 1 837 .-C d'appel de Bruxelles, 1™ cb. (3) Etpèct i — (Nebon et Dupont C. Miller.) — Le sieur Ledrou avait cédé au sieur Dupont ses droits A un bail du 12 mess, an 4. Du* pont avait ensuite souMoue les lieux au sieur Nebon, A la condition de

.étaire 1S6

J fr. par année. — Ces mêmes lieux furtat-cbail de l'an 4, par le sieur Miller qui s'enfi-

payer au qui», po«ti

gea a l'entretenir. Le 17 mai 1809, jugement qui, sur la dei Miller, condamna Nebon A lui payer deux années de loyers A raison de 200 fr. par an. Ce jugement, auquel n'avait point été partie D«p»«<. ,r locataire principal, tut exécuté. — Bientôt, après, Miller donna conp- A Nebon et en demanda la validité. — Nebon dénonça celle denun* i Dupont qui intervint dans l'instance et conclut A la nullité d« congé- - Le 30 nov. 1809, jugement aia»i conçu ; « Le Iribuaal refait D'J. 1

LOUAGE. — f.tur 3. Sect. 8.

posé à 1'acqoéreor, bien qu'il ait été connu de ce dernier (Douai, Il août 187.7, air. Bouge, tr» 494).

493. 11 est bien entendu que lorsque l'acquéreur use du droit qu'il a d'expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine, il ne lui doit aucuns dommages-intérêts. Cela va de soi; et cependant le législateur a cru devoir s'en expliquer en termes exprés. «SI le bail, porte l'art. 1750, n'e.*t pas fait par acte authentique ou n'a pas de date certaine, l'acquéreur n'est tenn d'aucuns dnntmagcs-ifftéréts. • Mais, dans ce cas, le preneur a un recours contre son bailleur à raison du préjudice que lui cause l'expulsion. D'un coté, en effet, le bailleur qui a élé partie au contrat, n'est pas reccvable à se prévaloir du défaut de date certaine, c'est seulement à l'égard des tiers que la date certaine est nécessaire ; cl, d'un autre côté, il doit garantie an preneurà raison do trouble que ce dernier éprouve dans sa jouissance, qu'il éprouve par son fait à lui bailleur, puisque ce trouble est Inconséquence delà vente qu'il ja faite de son fonds [Conf. MM. Zacharia?, t. 5, p. 27 ; Troplong, n* 504). — Il a élé Jugé : !• que le légiifmaire, à qui un bien de l'hérédité a été assigné pour le remplir de ses droits, n'est pas tenu de maintenir le bailqui en avait élé consenti par l'héritier; mais qu'en cas d'expulsion le preneur a un recours à exercer contre ce dernier, son bailleur (Nîmes, 15 frim. an '3} (l); — 2* Que lorsqu'un vendeur par le cahier des charges n'oblige l'acquéreur

partie intervenante; et, attendu que, par jugement du 17 mai dernier, le prix de la location verbale de Nehoo a été fixé, d'jine manière irréwjtie, à li somme de 900 fr. par an; — Attendu que n jugement passé en force -de chose jugée n'est pas mène attaqué par la voie de la berce opposition ; — Atleoda que toute location verbale est susceptible de congé, quand il est donné dans les formes voulues par la loi; — Attende, enfin, que le congé donné à Neboo est réguler ; sans s'arrêter ni avoir égard 4 l'intervention de Dupont, dont il est débouté; sans ■'arrêter ni avoir égard aux offres de Nebon, lesquelles sont déclarées nulles et insuffisantes, déclare bon et valable, pour le terme de janvier prochain, le congé des lieux dont il s'agit; ordcaae, en conséquence, qu'audit jour et terme de janvier prochain, Nebon sera tenn de sortir et de vider les lieux; condamne Nebon aux dépens...; le condamne a payer i Miller les loyers échus et à éclioir dudit terrain, a raison de 900 fr. pu an, etc. — Appel par Nebon. — Dupont intervient et prend fait et cause pour celui-ci, seulement sur la demande en validité du congé. L'arrêt que nous allons rapporter retrace suffisamment, en les adoptant, les moyens sur lesquels Dupont s'est fondé pour persister a demander la nullité' de ce congé. — Arrêt.

La coin; — Reçoit Dupont partie intervenante; faisant droit, tant sur l'appel de Nehoo , du jugement rendu au tribunal civil de Paris, le 50 nov. mbre dernier, que sur ladite intervention et l'appel de Dupont, donne acte à Dupont de ce que, sur sa demande en validité de congé seulement, il prend le fait et cause de Nebon ; — Et attendu que Dupont représente Ledroit, locataire par bail; que Millet a éle chargé d'entrenir ledit bail, et que le jugement du 17 mai 1809, n'éum point rendu avec Dupont, ne peut lui être opposé; — Met le jugement dont est appel au néant, en ce qui concerne le chef dudit congé wilement ; èmcnJant quant à ce, décharge Dupont et Nebon respectivement des condamnations contre eux prononcées ; au principal, déclare »ul ledit congé, le jugement au résidu, et, par les mollis y exprimés, snrlissant effet; ordonne la restitution de l'amende, dépens des causes principale, d'appel et demande compensés entre Miller et Nchon.

Do 50 janv. I8I0.-C. de Paris, 5' ch.

(1) (Villevielle C. Védrine.) — L»c<n»; — Considérant qu'un acte par lequel un lêgitimaire reçoit, pour sa légitime, une portion des biens sur lesquels elle est assise, ne peut être qu'un acte de partage, puisque par cet acte le droit du lêgitimaire, qui était précédemment répandu sur la masse entière des biens, se trouve reslieinl A la portion qui lui est expédiée; que, par l'effet du partage intervenu entre les deux frères Ansibal Villevielle tient immédiatement de sa mère le domaine contentieux, et est censé avoir été investi de sa propriété au moment même où elle décéda ; qu'ainsi n'ayant jamais contracté avec Védrine, celui-ci ne peut las se prévaloir contre lui d'un bail qu'il ne tient pas de lui-même; Hu'Annibal Villevielle avait si peu consenti a entretenir ce bail, qu'à peine il eut consomma le traité fait avec son frère, il se bâta de le notifier à Védrine, avec sommation de désemparer le domaine ailerraè; que l'interlocutoire ordonné par la cour dans lè procès existant entre Anmbal Villevielle et son neveu, est, par rapport à Védrine* le droit du tiers, dont Védrine ne saurait exciper; que, d'ailleurs, cet interlocutoire ne peut avoir d'autre effet, s'il tourne a l'avantage du neveu, quo de lui ittribaer des suites par hypothèque sur Is domaine expédié à l'oncle, kipoihèquo que celui-ci pourrait faire lever en fournissant l'excédiiul éventuel de la valeur dudit domaine sur le montant réel de la légitime 1 1 la droit successif d'Aoaibal, nuis que eela ne ferait pj* n»e le domaine

qu'à entretenir les baux authentiques ou ayant date certaine, il doit indemniser le locataire qui, faute d'avoir fait enregistrer son bail, se trouve évincé (Paris, 24 déc. 1808) (2).

49 A Bien que l'acquéreur ne soit pas obligé de respecter le bail qui n'a pas date certaine antérieure à la vente, lorsqu'il ne s'y est pas expressément obligé, il ne peut cependant, dans ce cas, expulser de suite le preneur ; il est oblige de donner congé dans les délais fixés par l'usage des lieux, s'il s'agit de maisons, et s'il s'agit de biens ruraux, d'attendre que le preneur ail recueilli tous les fruits de l'héritage affermé : le motif en est quo le bail sans date certaine doit au moins être considéré, par rapport à l'acquéreur, comme un bail purement verbal, d'où suit qu'on doit lui appliquer toutes les régies relatives à ces sortes de baux. D'ailleurs, Il serait par trop intolérable que l'acquéreur d une maison pût en expulser les nombreux locataires au milieu d'un terme, et les mettre ainsi sur le pavé. Il serait aussi par trop dur que l'acquéreur d'un fonds put expulser au milieu de l'année le fermier ou le colon partiaire, lorsque la plus grande partie des travaux seraient déjà faits. Dans l'un et l'autre cas, il faut donner le temps au locataire et au fermier de se procurer un autre logement et de recueillir tous les fruits de la chose (V. en ce sensPolhier, Louage, n* 297; Bourjon, liv. 4, lit. 4, ebap. C, sect. 8, d* 74; MM. Duranton, t. 17, n* 144; Duvergier, t. s,

sortit ipso jart, ni en total ni en partie, des mains de ccloi-cl, puisque le neveu, simple créancier, n'a point de qualité pour attaquer une expédition d'immeubles que l'beritîer n'attaque pas lui-même; d'où il suit que le bail de Védrine ne pourrait pas mieux être opposé alors qu'au* jourdliui i celui qui, en principe, a toujours été le vrai propriétaire du domaine affermé par celui qui n'en èûit que l'administrateur, et, par suite, que l'exception dilatoire dudit Védrine est mal (ondée; que Philippe Villevielle ayant affermé a Védrine, sens modiliwlioo et sans réserve, il est incontestablement tenu de le dédommager en raison de la rupture de son bail, et qu'il doit aussi le relover des frais des poursuites auxquelles elle a donné lieu; — Considérant que le bail étant antérieur a la publication du code civil, l'indemnité à accorder à Védrine doit être réglée par une expertise, condamne Védrine A délaisser le domaine de Saiol-Martin-Dupuech, avec restitution des fruits, depuis le 7 fruct. an 11, jusqu'à l'effectif «Wot, et accorde à Védrine l'effet de sa garantie contre Philippe Villevielle.

Du 15 trias, an 15.-C de Nîmes.

(2; Etpict : — iGibory C. Amlingue.) — En faa 15, Amlingue loue par bail sous seing privé à Gibory une boutique moyennant 15 liv. par a». — Décès de la dame Amlingue, et lici talion de l'immeuble conquét de la communauté, et duquel dépendait la boutique louée 4 Gibory. Le cahier des charges chargeait l'acquéreur d'entretenir les baux authentiques ou ayant date certaine, sans mention de celui fait a Gibory.— Ce dernier est évincé par l'acquéreur; il (orme contre Amehngue une demande eu dommages-intérêts de 4,500 liv. pour indemnité de trois années de jouissance restant à courir. — Jugement qui le déboute de sa demande, attendu que l'éviction provenait du fait et de la négligence do Giborv; que, s'il eût tait enregistrer son bail avant l'adjudication de la maison, I acquéreur, tenu par le cabier des charges d'entretenir les baux authentiques ou ayant date certaine, n'aurait pu l'expulser ; — Que Gibory pouvait d'autant moins se dispenser de la formalité de l'enregistrement, qu'il avait eu connaissance de la vente par les affiche» placardées sur les murs mêmes de la maison ; — Qu' Amlingue n'avait pas dû veiller pour lui, ni faire l'avance du droit d'enregistrement, les frais du bail étant toujours à la charge des locataires.

Appel par Gibory qui disait : la formalité de l'enregistrement n'est nécessaire qu'à l'égard des tiers : entre le conducteur et le locateur, le contrat est parfait, enregistré ou non, et le bailleur doit faire jouir le preneur de la chose louée paisiblement pendant touto la durée du bail (art. 1719). — Donc si le locataire est évincé, il lui est dé une indemnité ; cela résulte, à fortiori , de l'art. 1744. — L'objection que c'est a Giborv a faire enregistrer le bail ; qu'Amliogue n'était pas tenu de veiller pour lui o est pas même spécieuse. Le bail créait des obligations réciproques ; chaque partie avait donc intérêt à le Taire enregistrer. C'est ce que devait faire Amlingue, ou au moins déclarer dans le cabier des charge* l'existence du bail et imposer à l'adjudicataire l'obligation de l'entretenir.— Amlingue répondait que la loi, en avertissant le locataire que son bail sans date certaine ne peut être opposé aux tien, lui présent suflisimoient l'obligation de le faire enregistrer, s'il ae veut pas que les tiers puisent l'y troubler. — Arrêt.

La coi'» ; — Attendu que le locateur est tenu de faire jouir son locataire, et de le garantir des évictions qui proviennent de son fait, et que c'est par le fait de l'intimé que l'appelant a été évincé de l'objet de sa location ; — Émendant, etc.

Du 94 déc. 1808.-C. de Paris, $• sect.-MM. Jublin et Geuroult,ev.

IaWaGK.— Ciur. o, »iCT. 8

n' 346; Troplongr, n*505). — 11 a été jugé, dans le même sens . 1* que, lorsqu'une maison louée sans écrit est vendue, l'acquéreur %c peut expulser le locataire qu'après lui avoir donné congé suivant l'usage des lieux (Bruxelles, 13 vend, an 13) (l); — 2* Que, bien que le bail n'ait acquis date certaine que depuis la vente, l'acquéreur ne peut cependant expulser le preneur qui occupe les

(1) (Fauconnier C. Van fraie n.) — La cotri; — Attendu que le fait et l'aven des parties ont expliqué la déclaration faite au contrat de vente que la maison était occupée sans bail. do/is ce «n< que le bail était verbal ; — Attendu qu'aux terme» de I art. 17S6 c. civ., si le bail a clé fait mbs écrit, l'une des partie» oe pourra donner congé a l'autre, qu'en observant les délai» fixé» par l'utjgo de» lieux ; — Attendu que cette réple générale, d'ailleurs conforme aux principe» d'équité, n'est détruite par aucune exception ; — Attendu que, suivant l'art. 174V, l'acquéreur étant tenu de l'avertissement usité dans le lieu mémo, lorsque la faculté d'expulser a été réservée dans le bail, on reconnaît dan» cet article l'esprit de la règle générale A l'égard du délai A observer pour Ici congés ;

— Que l'art. 1730, en déchargeant l'acquéreur des dommage*. intérêts, lorsque le bail n'est pas fait par acte authentique, ou n'a point de du le certaine, ne le dispense pas de l'obligation d'avertir et d'accorder le délai d'usage.

Du 13 vend, an 1S.-C. de Bruxelles, cfa. des vac.

(3) Btpini — (Boute C. Dujal et Bouchez.) — Si mai 18J4, acte sous seing privé par lequel les époux Dujal louent au lieur Bouse, uu magasin avec faculté respective de résiliation a l'échéance de trois, six, neuf an*; toutefois les bailleur* s'engagent A n'user de cette faculté qu'en cas de vente et à charge de payer au preneur une indemnité de 400 (r. — Le 24 murs 1837, ils ont, en effet, vendu aux époux Boucha la maison dont dépendait le magasin, avec faculté d'en disposer, quant A ce magasin, a partir du 1*' juin prochain. — Immédiatement après cette vente, le bail de 1934 est enregistré. — SI mars 1837, les vendeurs signifient congé a Bouge, pour le 1er juin. — Celui-ci soutient que, suivant l'usage des lieux, le congé aurait dé lui être signifié six mois A l'avance. — 11 avril 1837, jugement du tribunal de Boulogne, qui accueille cette prétention par les motif» suivants: — « Considérant qu'il résulte du bail du SS mai 1831, qu'il est fait pour trois, six ou neuf années, mais qu'en cas de vente de la maison, les sieur et dame Dujal auront la faculté de faire résilier le bail, au moven d'une indemdilé convenue; mais qu'il n'existe aucune convention relativement au délai dans lequel le congé devait être donne; d'où il suit que les parties sont restées, à cet égard, soumises A l'usage des lieux, et que le* sieur et dame Dujat n'ont pas donné un congé valable. » — Les époux Boucher., acquéreur», forment opposition A ce jugement et assignent B.nuge pour voir dire qu'il sera tenu de vider les lieux au t*r juin. — Bouge oppose qu'il résulte de l'acte de vente du 34 mars 1837, que les époux Bouchez ont eu connaissance, A cette époque, du bail de 1*31 ; que par conséquent, ce bail a date certaine contre eux, et que, dès lors, les époux Bouchez no peuvent expulser le locataire, aux ternies de l'art. 1713 c. civ. —88 mai 1837, jugement qui nccucille La prétention des époux Boucher ; décide que Bouge sera tenu de vider les lieux, et lui accorde pour cela un délai. — Appel par Bouge de ce dernier jugement, et appel par les époux Dujal de celui du SI avril procèdent. — Arrêt.

La coi » ; — En ce qui concerne le jugement du ai avril 1837 : — Adoptant les motifs des premiers juges, etc. ; — En ce qui concerne le Jugement du Î6 mai suivant : — Considérant que le bail litigieux avait ete consenti fous la faculté respective do résiliation A l'échéance de trois, six ou neuf année»; qu'il n'était, dès lors, d'après l'intention évidente des parties et les usage» locaux, résiliable qu'à l'expiration de chaque ternaire ; qu'une telle résiliation, toute facultative et non arrêtée d'avance comme au cas de l'art. 1718, devait être nécessairement précédée d'une notification qui annonr.1t an preneur l'intention de résilier;

— Qu'en semblable cas, et d'après* l'usage deslieux, la notification doit être faite six mois ;iu moins avant l'échéance du terme de résiliation, a peine de déchéance de ce droit pour ce terme; — Considérant, en fait, que la notification donnée pat Dujat n'a précédé que de deux mois l'ècbèaocc dn terme «tipulé ; que la clause du contrat portant « qu'en ras de vente d'ici au bout du premier terme, le bailleur ne pourrait rompre le bail au bout des trois premières années, qu'en indemnisant le locataire d'un» somme 'c «00 fr,, et qu'il en serait de même au bout des six premières années; » que celle clause, loin de déroger à IVage et de Créer un droit particulier, ne vient que confirmer évidemment l'interprétation ci-dessus donnre au coqtrat ; — D'où il suit que le bailleur ne peut plu» rompre, quant à lui, la jouissance du preneur qu'A l'expiration du second ternaire ;

Considérant néanmoins, A l'égard des époux Bouchez, que, d'après l'art. 1743, le bail antérieur A la vente ne peut être opposé A l'acquéreur, s'il n'est authentique et n'a reçu date certaine : que la date certaine ne peut résulter que des circonstances spécialement déterminées par l'art. 1S»8 ; — Que cet article est limitatif, et la preuve de ta simple connaissance du bail inadmissible également en regard de l'art. 1743, I

lieux qu'en lui donnant congé suivant les usages locaux (Douai, H août 1837) (2).

4 95 . Au contraire, on a décidé (mais, selon nous, bien à tort] : 1° que l'acquéreur n'est tenu d'observer aucun délai pour expulser le fermier ou colon paritaire qrji ne possède qu'en vertu d'un bail verbal (Turin, 21 juin 1810) (3) ; — a» Que l'acquéreur d u»

s'il ne doit résulter de celte connaissance, ainsi que des circoostucei qui l'ont accompagnée, que l'acquéreur se soit engagé A respecter k bail; — Considérant que telle n'est point au procès l'articulation de Bnuge; — Que, d'ailleuis, il résulte de l'acte de vente du 94 marsISïïr] que si lesèpnnx Bourhrz ont connu lofait de l'occupation de ce dernier 1 ils n'ont nullement pris l'obligation d'entretenir un bail qui n'availrentr* eux aucune force probante ; qu'il est au contraire formellement déclaré dans l'acte, après même la clause qui charge les acquéreurs de maialesir le bail verbal de Sealis, qu'ils auraient la libre disposition du nugasit occupé par Bouge, A compter du 1" juin suivant ; d'où il suit que h bail sous seing privé de ce dernier, et dont l'enregistrement est postés» rieur A la vente, ne peut être opposé auxdits époux Bouchez;

Considérant que, s'ils sont en droit de forcer Bouge A déguerpir, su; attendre comme le bailleur, l'échéance du second terme, ils ne le peurn i néanmoins qu'en observant envers lai les règles et délais déterminé* par les usages locaux, A l'égard de» posMcseurs d'appartement* ou magasins qu'ils détiennent A bail verbal et sans terme convenu ; — Que, par I* terme fixé dans le jugement pour La cessation de jouissance de Bouge et pnr les actes de procédure intervenus dans la cause, il a été pleinement satisfait au prescrit des usages locaux; qu'il ècbel dés lors de maintenir A la fin do septembre prochain l'époque do la sortie de Bouge; — Adop» tant au surplus les motifs des premiers juges, etc.; — .... Déclare que Bouge a droit d'exiger des époux Dujat la jouissance du magasin o^n de litige, conformément au bail, jusqu'à l'expiration du deuxième lerM de six années, ou, A défaut de jouissance, de réclamer contre eux Irb dommages-intérêts qui peuvent être ultérieurement déterminés; dit qui le bail objet du litige est sans effet A l'égard de Bouchez; que néanmoins Bougo m pourra être contraint A déguerpir avant le *l septembre prochain, etc.

Du 11 août 1837.-C. de Douai, S* ch.-M. Parez, pr.

(S) Etfit» : — (Bovaro C. Sartoris.J — Bovaro était colon partiair* sans écrit d'une ferme appartenant au sieur Pezzati; Sartoris ayant acquis une maison et quelques terres qui en faisaient partie, le son»» d* déguerpir. Bovaro demande qu'on lui accorde au moins le délai usitc— Jugement du tribunal d'Ivrée qui, sur le motif que l'art. 1736 c civ. n'est obligatoire que pour le bailleur, et non pour l'acquéreur qui lui succède, ordonne que le colon Bovaro videra les lieux .uns délai, so«s U reserve de ses indemnités, soit contre Pezzati, bailleur et vendeur, seal même contre Sartoris s'il y a lieu. — AppeL

Bovaro soutient que l'art. 1736 est général, qu'il ne distingue pu entre la propriétaire qui a loué directement et l'acquéreur qui loi succède; que Sartoris ne peut avoir d'autres droits que ceux que le «codeur lui a transmis, et que ce dernier n'a pas pu lui en transmettre plu qu'il n'en avait lui-même ; que les dispositions des art. 1713 et 1730 se bornent aux cas pour lesquels ils ont été faits, mais qu'on n'en prit tirvr d'inductions pour le délai A observer dans les congés d'un bail fait sans écrit j qu'on pareil bail doit être assimilé A celui dans lequel le propriétaire s est réservé la faculté d'expulser le fermier eo cas de vente; que l'art. 1748 veut que le locataire soit averti au temps d'avance enté dans le lieu pour le congé; que celle règle établie par l'art. 1736, répétée par l'art. 1718, et A I égard de l acquéreur, prouve que la loi* voulu qu'elle fût observée dans toole* les circonstances; qu'elle est d'ailleurs d'équité, et surtout par rapport A un colon partiaire, qui participe, pour ain-i dire, au droit de propriété, et qui doit être trait* plat favorablement qu'aucun autre locataire. — Arrêt.

La corn ;— Adoptant le* motifs qui ont déterminé les premiers juges; — Et considérant, au surplus, que, parla combinaison de* art. 1750 et 1763 c. civ., il résulte que la loi assimile et range dans la même classa le fermier et le colon partiaire ; que, dans l'espèce, où il n'v a d* bail par acte authentique ni avant date certaine, il ne peut être question d'appliquer Indisposition de l'art. 17(8 c. civ., qui ne parle que d* l'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par l'acte de bail; que, d'autant moins, on pourrait faire usage, en l'espèce, de ce qut le code établit A l'égard de l'usage des lieux dans les congés entre le propriétaire et le fermier, vu que l'intimé est un nouvel acquéreur qui n'est poiot te»o d'observer les conventions sans écrit faites par son auteur; q«'*e snrplu', par les réserves apposées dans le jugement dont est appel, il demeure amplement pourvu A l'indemnité de l'appelante; que ces observations, tandis qu'elles établissent te bien jugé par ledit jugement, demoa- Irciiil inconciuenre et l'inadmissibilité des faits subsidlairemaatarticolt» en cette instance par l'appelunt; — Met l'appellation au néant; et san* s'arrêter aux articles! sobsidiaircment déduits en l'instance parl'^ffc lanl, dit que ce dont est appel sortira son plein et entier effet.

Uu il juin I8I0.-C. do Turin.

LOUAGE.— Cm*. 3, Sect. 8.

imirinible loué par acte avis seing prlvd, dépourvu de da»e rr-r- Uine.pent expulser le locataire immédiatement, sans être tenu de donner le congé d'usage (Bruxelles, 28 déc. 1830) (I).

4M. Mais il est évident que l'acquéreur d'une maison n'est pis tenu , pour expulser un locataire dont le bail a été reconnu simulé, d'observer les délais en usage dans le lieu pour donner congé. Il n'est tenu, en outre, à aucuns dommages- intérêts (Rcq. Î9 juill. 1823) (2).

À91. Quoi qu'il on soit, et bien que l'art. 17*8 charge l'acheteur de donner le congé, il est certain que s'il avait été signifié par le bailleur, il n'en serait pas moins valable et profitable à l'acquéreur (M. Troplong, n° 519) — Il a été jugé : 1" que l'acquéreur d'un immeuble peut agir en expulsion contre le locataire qui l'occupe sans lui signifier préalablement son titre d'acquisition (Bruxelles, 23 avr. 182») (3) ; — 2" Que l'acquéreur d'un immeuble occupé à litre de bail, qui veut donner congé au locataire, l'est pas tenu de notifier à ce dernier copie de son titre d'ac- ■uUltion ; il suffit qu'il indique la date de ce titre dans l'acte de ongé {Bruxelles, 10 oct. 1818) (*).

Af>8. Puisque, suivant nous, on doit regarder comme étant jies baux faits sans écrit, c'est-à-dire sans fixation de durée, ceux qui n'ont pas de date certaine au moment de la vente du fonds ou de la maison, il suit de là que le silence de l'acquéreur, et l'exécution qu'il fait du bail en recevant les loyers ou fermages, ne doivent être considérés que comme une approbation d'un bail fait suis écrit ou sans fixation de durée ; de sorte que l'acquéreur peu! faire cesser la jouissance du preneur pour l'avenir, en observant ce qui vient d'être dit touchant la distinction à (aire entre

(1) (Ctautfoureau C. Dandoy.) *- La corn; — Attendu que, par l'adjudication qoi a été faite i ton profil le 15 août 1438 de l'immeuble doat il s'agit, Dandoy a été mis aux lien et place de mhi vendeur, le syndic Neissen , et qu'il peut ainsi opposer a l'appelant tous les moyens qa'aurait pu taire valoir ledit vendeur; — AUendu que Chauffoureau, de qui l'appelant prétend tenir son droit de location sur l'immeuble prù-

du i— mai 1837 ; . été dessaisi de donner valableledit immeuble, puisque la location est uo acte d'ad- ■inistration ; — Attendu que la quittance sous seing privé , portant date du 25 jaav. 1837, dont l'appelant veut faire résulter son droit do ksraUon , n'a été enregistrée nue le 30 juill. 1838, et ainsi postérieurement a la déelnralion de faillite; que le bail, étant une convention pumoent civile, est soumis aux régies du droit civil, notamment quant a l'acte qui doit servir à le constater ; que , par conséquent , la véritable date de ladite quittance doit être établie d'après la disposition de l'art. 13*8 c. civ. ; — Attend* qu'il résulte de la rédaction de cet article , de ladiictrssion qui a eu lieu au conseil d'Étal et de l'intention do législateur d'éviter l'arbitraire autant que possible, que ces disposition,} sont limitatives et non exemplaires ; que , par suite , la preuve des faits offerte par l'appelant à l'effet d'établir la date de la quittance do 25 janvier n'est pas admissible; qu'il faut donc tenir pour vrai que la quittance préorenlionnèe n'a de date contre les t ers que du jour de son ei.registmneot, c 'est-a-dire du 30 juill. 1838; — Attendu que les créanciers do failli sont «les lier* vis-à-vis des parties qui ont contrarié le bail;

3ue de lout ce qui vient d'être dit il résulte que les créanciers ou le synx qui les représente n'étaient point tenus de respecter le bail repris en la quittança du 25 janvier, et que l'acquéreur Dandoy, ici intimé, ne IVsl pas davantage ; — Attendu qu'une occupation de fait ou on bail verbal ne saurait avoir plus de force , aux termes des art 1743 et KJOc. civ., qu'un baul écrit qui n'aurait' point de dale certaine; que ('Ht aussi en vain que l'appelant voudrait opposer a l'intime le jugement rendu entre lui et le syndic, le 21 nov. 1838, soit comme chose juîée, soit comme constatant une intendance, puisqu'il a été rendu i

rappelé, a été déclaré en état de faillite par jugement du que dés lors et aux termes de l'art. 4(2 c. com.. il a plein droit de l'administration de ses biens et n a pu

use époque où l'intimé était devenu propriétaire du bien dont il s'agit , al qu'a est demeuré étranger à celle instance; — Par ces motifs et aucuns de eaux repris au jugement dent il e»t appel, M. l'avocat général (Jebavay entendu et de son avis, «et l'appellation au néant. Sur l'appel de Dandoy contre le syndic Neissen : — AUendu que le cahier des charge*, qat ne taisait aucune mention d'un bail qu'aurait dit respecter I adjudicataire , a promis a «lui-n l'entrée en joutante immédiate du bien adjugé; que tout vendeur doil d'ailleurs procurera l'acbeteur la possession pleine et entière de l'ob)fit vendu; que, pour ne l'avoir pas tait jusqu'aujourd'hui, il doit des dommages-intérêts a l'acbeteur, ici appelant; par ces motifs, M. l'avocat général Debaray entendu et de «m avis, met le jugement dont il e>t appel au néant , en ce qu'il n'a pas statut Hir la demande en garantie formée par l'appelant rontre l'intimé; entendant , quant à ce , condamne ce dernier, en la qualité qu'il agit , a Uair l'appelant indemne de tous dommages-inlirct- «tuHerl» cl à <ouf-

les banx de maisons el ceux dTiérllages ruraux. On ne peut opposer à l'acquéreur le défaut de protestation dans les quittance» qu'il a données ; car on n'est pas censé avoir voulu renoncer a tm droi», faulc d'avoir protesté qu'on entendait le conserver. C'est ce qu enseignent Pothier, n* 300, MM. Duranlon, t. I7,n* 143, et Troplong, n* :.0f>. — V. Contra Dcspcisses, lit. 2, sect. 3, ne3, et M. Dtivergier, t. 3, n* 550. — Il est évident, au surplus, que les circonstances Influeront gravement sur la solution delà question, puisqu'il s'agit ici d'une appréciation d'Intention.

■tOft. La faculté donnée à l'acquéreur par l'art. 1743 c. nap., d'expulser le locataire ou fermier dont le bail n'a pas nne date cerlainc an jour de la vente, s'applique-l-clle au donataire par acte entre-vifs? En d'autres termes, le donataire a-l-il le droit d'expulser le prenenr dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la donation? La raison de donter vient de ce que l'expulsion do locataire ou fermier donnera lieu à un recours en Indemnité contre le donateur, do sorte que ce dernier se trouvera victime de sa libéralité envers le donataire. Mais (t faut répondre qu'il sera facile au donateur de prévenir cet inconvénient, en imposant au donataire, dans l'acte de donation, l'obligation de maintenir le bail. Le silence du donateur sur ce point donne lieu de penser, ou que le bail a été fait depuis la donation et frauduleusement antidaté, ou que te donateur a compté prendre des arrangements avec le fermier ou locataire. Il importerait peu que ceuxci fussent déjà en Jouissance au tcnip* de la donation ; car Ils n'y étaient peut-être que par suite d'un bail verbal d'une courte durée, tandis que le bail écrit, opposé maintenant par eux, pourrait être pour plusieurs années, et n'avoir était fait que depuis la do-

ince de l'immeuble dont il s'agit, etc. Bruxelles , 2* ch.

esau* (inities eues par la veuve la ur— été donné de sa part aucun développe»

l'existence d'un bail régulier et «inrère, et attaqué déclare qu'il résulte des faits

frrr par lui du ebef do la non-joui

Du 28 dée. 1 839.-0. d'ap. de

(S) {Veuve de la Carliére C Barraud.) — La cotm; — Attendu qu* les articles du code civil concernant l'exécution des baux à loyer et la cas où le bailleur vend la ebose louée, ainsi que ceux du code de procédure civile relatifs t l'exécution provisoire des jugements, et aux raa •ù il y a lieu de prononcer la nullité des baux d'immeubles saisis et adjugés par expropriation forcée , lesdits articles cités par la veuve la Carliere, et auxquels il n'a ment, supposent i

tmdis que, dans l'espèce , l'arrêt attaqué déclare qu'il î et circonstances de la cause, que celui qu'a produit la veuve là Carliére & la date du 16 juill. 1814 est simulé et qu'il n'a jamais reçu d'exécution ; d'où il suit qu'il a do être considéré comme non existant et non avenu ; — RejoUc.

Du 29 juill. 1823.-C. C, Ch. req.-MM. Botton, pr.-Dnnoyer, rap.

(3) Etpfc..- — (Sellc-lag C. Vandergolen.) — Le sieur Vandergolea ayant acquis un iinnieublu loué au sieur Selleslag, assigne celui-ci a l'effet de se voir condamner à cesser son occupation.

Le sieur Selleshg oppose, comme fin de non-recevoir, que le sieur Vandergolen oc lui a pas préalablement fait signifier la titra d'acquisition sur lequel il se fonde pour agir contre, lui.

Jugement qui repousse ce système. — Appel. — Arrêt.

La coin; — Attendu qu'aucune disposition de loi n'oblige un acquéreur d'immeubles a signifier ton litre d'acquisition au locataire de ces biens, avant de pouvoir agir contre lui en expulsion ; — Que ce dernier a bien le droit, il est vrai, s'il dénie la quili'é de celui qui le poursuit, de soutenir qu'il est tenu de se qualifier; mais que te locataire doil, en ce ras, prendre une conclusion formelle eu communication du titre, communication qui, dans l'espèce, n'a élé ai demandée ni refusé*; — Met I appel au néant, etc.

Du 23 avr. I829.-C. sup. de Bruxelles.

(♦) finies : — (Dcllaert C. Bovyn.) — Pierre Bovyn s'était rendu adjudicataire d une pièce de terre tenue i bail par Agaihe et Isabean Petlaert. — Le 14 juill. 1817, il fit donner congé 4 celles-ci, en indiquais dans l'exploit la date do son litre d'acquisilion. Malgré ce congé, les locataires continuèrent a exploiter la partie de terre dont il s'agil. — Demande en et pulsion, formée par le sieur Bovyn devant le tribunal de tîand. — Les demoiselles Dellaert excipèrenl de la nullité du congé, sur le motif que le nouvel acquéreur ne leur avait pas notifié son titre.

lï avril IHI8, jugement qui ordonne l'cipulsion : — a Attendu qu'aul'ino loi n'oblige les acquéreurs de biens-fonds de notifier copie des actes d .r quittions aux locataires desdils biens, à l'effet d'user de leur droit de propriété à l'égard de ceux-ci ; que partant le demandeur a valablement fait connaître son acquisition aux défenderesses, en indiquant dans !>.' congé, et la dale de l'acte translatif de propriété, al celle de son cnrogistrcinent. » — Appel. — Arrél.

La cou n ; — Adoptant le* motifs des premiers juges, etc.

l)U lOOft t«1« -<'. de Rnixelles, 1» CD.

LOUAGE.- — Chap. 3, Sect. 8.

action. — Tel est le sentiment de MM. Duranton, t. 17, n» 146, et Duvergier, t. 3, n* 556. Et c'est ce qu'enseignaient aussi dans l'ancien droit Despeisses, til. 2, sect. 5, a* 1 ; Bonrjon, liv. 4, tit. 4, cb. 6, sect. 8, n» 72 ; Lapeyrère, lettre F, n» 28. — Contrà Pothier, n* 296 ; Delvincourt, t. 3, note 5, sur la p. 1 oi .

&04>. Le bail devrait être maintenu, encore bien qu'il n'eût pas date certaine avant la donation elle-même, si elle avait dale certaine avant la transcription de la donation. En effet, aux termes de l'art. 941 c. nap., le défaut de transcription peut être opposé par tous ceux qui y ont intérêt (M. Duvergier, t. S.n" 5.16).

. Laquestion,commele font justement remarquer MM. Delvincourt, t. 3, note 5 sur la p. I oi , cl Duranton, t. 17, n» I4ti, ne peut pas s'élever à l'égard du légataire, puisque, relativement à lui, le bail acquiert date certaine par la mort du testateur, et qu'ainsi il est toujours certain que le bail, lorsqu'il en existe un, est antérieur à l'époque où le droit du légataire a pris naissance.

&Ot. De même que l'acquéreur est tenu de maintenir le bail lorsque ccbail a date certaine ou lorsqu'il s'y est engagé dans l'acte de vente, de même le preneur ne peut, dans les mêmes cas, s'affranchir des engagements qu'il a contractés. Cela est Incontestable. Mais le preneur dont le bail n'a pas une date certaine au jour «le la vente, et qui, par conséquent, peut être cxpuls i par l'acquéreur, est-il obligé de continuer sa jouissance jusqu'au tenue fixé par son bail, si l'acquércui l'exige? — Nous n'hésitons pa* à décider l'affirmative ; car la réciprocité n'est pas de l'essence du conliat de louage, elle a besoin d'être stipulée; de là il suit que l'acquéreur peut avoir un droit que n'a point le preneur. D'ailleurs, la faculté d'expulser te preneur dout le bail n'a pas une date certaine a été introduite exclusivement dans l'intérêt de l'acquéreur : si ce dernier renonce à cette faculté, s'il reconnaît la sincérité de la dale de l'acte souscrit par le preneur, on ne conçoit pas comment ce dernier pourrait se refusera l'exécution de ses engagements. — V. en ce sens Despeisses, lit. 2, sect. :., n' 25; Bourjon, liv. 4, lit. 4, chap. 2(i, sect. 8, n" 71; Delvincourt, t. 3, note 3 sur la p. 101; MM. Rolland de Villargues, v Bail, D» 447; Duvergier, t. 3, n» 5M ; Troplong, n« 31 -.— V. Confrd

fl) (Deelercq C. Alhnf. ) — La corn; — Considérant qu'on ne peut opposer h l'acquéreur qu'un bail authentique, ou ayant une date certaine antérieure a la vente (art. 1713 el 1750 e. riv.);— Quo lorsqu'on oppose un pareil bail a l'.ithcli ur, ce bail doit être pri* eu son entier, cl qu'il n'e-t pas pcruii* .!c rien prouver contre, ni an il la da ce qu'il contient fart. 13(1 du diliiio cMc ;— Que le bail invoque par la veuvo Dcclereq riant fart au profit d'Adolphe Troyaux seul, elle ne pourrait, sans qu'il y eût violation de l'art. 1311, rire admise a prouver que le bail aurait été consenti personnellement à son profit; - D'où la cooréquenee que ce bail lui étant étranger, elle occupe sans tilre la mai -on question, et, partant, que l'intimé est en droit do lui donner congé ; — Confirme.

llti 17 oct. 1M3.-C. snp. de Bruxelles.

2) Etptct: — (Vaccbclla C. Cardé.) — Le* mineurs Cardé avaient été envoyés en possession d'une r^'lte <les biens deSainl-Martin-Gares-m, leur débiteur, suivant les loi* éu Piémont. - Le 25 juil!. 1800, leur tuteur afferme ce> bien» au sieur MoJestc Parolclli. —Le 30 juin l»IOf ils sont adjugés, sur saisie immobilière, au sieur Vaccbella. — Celui-ci demande la ré-ilialinn du buil. li s'iétcnd que l'envoi en possession accorde a un créancier ne peul nuire aux créanciers hypothécaires , que cependant un tel droit leur nuirait considérablement, si les baux passés par le détenteur pouvaient être oj.puséi aux acquéreur», puisque alors il leur serait imposable de trouver des enchérisseur*^ que les droit» de» mineurs Cardé ayant cc>»e par l'adjudication définitive des biens dont II» avaient obtenu la posses.-ion, les droits du preneur avaient dû cesser également, d'après la maxime rnelulo juri douta, rt$olvitur ;m occi/»m- ''«• — Jugement du tribunal de Turin, qui a rejeté la demande eo résiliation. — Appel. - Arrêt.

La ou g ; — Considérant que le bail & terme passé le 25 juill. 1806, au moyen d'acte nolarie Fonlana, par les sieurs Cardé au profit du sieur Parolelti, ayant eu lieu sous l'empire du code civil, c'est d après les disposions du même code que l'on doit juger de sa force et de ses effets;

Qu'aux termes de l'art. liOO dudit code, il n'y a pas de doute que ) créancier peut exercer tous Ici droits et Actions de son débiteur, et ^onséquemment relui d'aeco'dcr à titre de bail a ferme un bien duquel il est saisi , du consentement du débiteur, ou loi non reclamant; — Qu'en conséquence, s'il n'est point douteux que le sieur Saiot-Martin-Garrssio •ùt pu affermer au sieur l'arolclti les immeubles en question, il est également incontestable que les sieurs Cardé l'ont pu taire; — Qu'en vain dirait-on que le; sieurs Cardé n'étant eo possession des immeubles en

Pothier, Louage, n« 238, et M. Duranton, l. 17, n' 147. Cesénn auteurs se sont laissé séduire par l'apparente justice de la réciprocité, et, en conséquence, ils enseignent que le preneur, davi notre hypothèse, doit avoir, comme l'acquéreur, le droit d'opter entre la continuation ou la cessation du bail. — Mais nous m croyons pas que cette dernière opinion doive être suivie. Lésai droit que nous reconnaissions an preneur, dans le cas dont il s'agit, c'eslcelul de nepas rester indéfiniment dansl'incertilaét, à ta merci de l'acquéreur; nous estimons donc qu'il peut, dama cas, lui faire sommation de se prononcer sur le maintien on U cessation du bail, et que la réponse qui devra être faite à cette wmmation Axera son sort d'une manière définitive (Conf. MN. D«vergier et Rolland de Villargues, toc. cit.). Mais si l'acquéreur n» répond pas à cette sommation, s'il garde le silence, devra-Mi être considéré comme déchu du droit d'expulser le prenecrTKow ne le pensons pas ; cette déchéance n'est établie par aucune loi (Conf. M. Rolland de Villargues, n* 448).

û OS. Lorsqu'il existe un bail authentique d'une maison, hit au nom d'un autre que celui qui l'occupe, l'acquéreur peut npuiser ce dernier, quoiqu'il offre de prouver que celui dont le non figure dans le bail n'était que son prête-nom (Bruxelles, n «t. 1823) (1).

50l. L'adjudicataire sur saisie Immobilière ne peut pas etpuiser le fermier, par le seul motif que le bail a été consenti, nen par le propriétaire saisi, mais par un de ses créanciers tavt yé en possession temporaire, suivant les lois da Piémont (Tarin, 21 juill. 181 1) (2).

a OS. Lorsque la surenchère est poursuivie sur une aliénation volontaire, le contrat de vente devant tenir Heu de murait | d'enchère, et par conséquent de cahier des charges, il s'omit que celui qui, étant d'abord fermier, s'est ensuite rendu acquéreur de l'Immeuble avec la mention dans l'acte qu'il entrerait incontinent en possession, ne peut pas opposer son bail à l'adiedieatairc qui a dû croire avec juste motif que, dès l'adjudication, il disposerait des objets adjugés (Angers, 20 Juill. 1822) (3).

ôOtt. La quittance, donnéepar le propriétaire an temufr,

question que temporairement, et jusqu'à ce qu'ils eussent obtenu le partment de leur créance, il ne leur devait point être permis de les deeatri bail pour un temps déterminé, et auasi long qu'ils l'ont fait ; car il ta* a suffi d'avoir été mis légalement a la place de leur débiteur daosU jouissance desdiU biens, pour être investis de tous les droits qui tairaient lui appartenir relativement à la même ;iuis*ance ; et d'allta . s étant servis d'un droit qui aurait incontestablement appartene a ku débiteur, il» o'oot pu faire de tort à personne ; — Considérant que le drnt de bailler à ferme ainsi établi au profit des sieurs Cardé, il en ressortir par une conséquence naturelle, que l'acquéreur des biens affermés, m termes de l'art. 1713 du même code, ne peut en expulser le fermier frf lo moment où il est nanti d'un acte authentique, el qu'aucune réserve * ce droit n'a été faite dans l'acte de bail ; — Qu'inutilement le siear Vaccholta voudrait établir une différence entre l'acquéreur par on acte v»h*tairement passé avec ie débiteur, et l'adjudicataire par snited une hjh» mobilière; caria loi, loin de faire aucune distinction a cet égard, en ■ie datant au contraire, par l'art. Ottl c. pr., que, si le bail a dale «ru. *-, les loyers seront immobilisés au profil des créanciers , a évideewo; reconnu la subsistance de ces baux dans le cas de saisie ; — Coa>io>ai t, au surplus, que le sieur Vaccbetta, à qui, avant l'époque des cocon s. le bail dont il s'agit était parfaitement connu, cl qui, par le cahier iif charges, a dé être averti qu'aucun droit de résiliation n'avait été réstr» dans lo même bail, a d'autabl moins de motif de réclamer contre U w tinoatioo dudit bail, qu'il nes'ag il,dc sa part, que de se procurer un pA tandis qoe la résiliation apporterait aux sieurs Cardé un dommage trèsgrave ; — Met l'appol an néant Du 21 juill. (81 l.-C de Turin, S* en. -M. Coller, subst., c cwL (9) Eifêc* : — (Leroux C. bérit. Cordelet.) — tO «tt. 1819, am notarié par lequel Troté donne k bail pour dix-huit ans A aSo-rdi'H a moitié d'un champ. Le 17 mai suivant, Cordelet crée au proht da bailleur, pour dix-huit an», une rente viagère, moitié en froment, atoiù' n spijie. Le lendemain 18, acte aussi public contenant vente de» birts aflcrmês. — Un créancier surenchérit, el ce bien est adjugé à »w Leroux qui a assigne les héritiers Cordelet en résiliation du bail du 13 avril, attendu qu'il n'en est lait mention ni dans le contrat du tS ^" ni dans l'acte drossé pour parvenir à la surenchère. — Le SO juin, jugement qui rejette celte demande : — o Attendu qu'il n'est prodflît w c un acte qui établisse qoe Cordelet ou ses repté -entant» auraient rrnoncé aux effets du bail do 10 avril ; que la vente de l'objet tltrrfaite par le bailleur au fermier, le 18 mai, a'elait point irrévetaWr H

LOUAGE. — dur. 3, Sicr. H.

des objets compris dans ses charges, peut être opposée par celoi-ci à ceux qui acquièrent le domaine, quoiqu'elle n'ait pas date certaine avant l'acquisition, si les acquéreurs ont longtemps gardé le silence (Grenoble, 30 julll. 1814, iff. Bessier C. Bernard}.

••T. L'obligation imposée à l'acquéreur par l'art. 1743 c. nap., de maintenir le bail authentique ou sous seing privé qui a nie date certaine au Jour de la vente, cesse d'avoir lieu, d'après les termes mêmes de cet article, lorsque par le bail il a été •lipulé qu'en cas do vente de la chose louée l'acquéreur pourrait - vpulser le fermier ou locataire. — SI les parties n'avaient pas *péciné l'espèce d'aliénation; si elles avalent réservé à l'acquéreur, généralement, la faculté d'expulser, te donataire ou léga-

lise particulier pourrait, aussi bien que l'acquéreur à titre onéreux, user de cette faculté. Cela est incontestable. — Toutefois, Il serait mieux d'expliquer dans le bail l'intention des parties à ce sujet. On pourrait convenir qu'il serait résolu en cas d'aliénation, à quelque titre que ce soit. — C'est ce qu'enseigne B. Rolland de Vi (largues, v» Bail, n» 4M.

ftf)S. Mais la faculté d'expulser au cas de vente ne pourrait être étendue à aucun autre mode d'aliénation, et la disposition serait limitative (même auteur, n* 439). Seulement le mot vente devrait être pris dans son sens le plus général.

*©*>. Peu importerait alors dans quelle forme la vente aurait en lieu. La clause deviendrait applicable, quoique la vente eut été faite par expropriation forcée, avec d'autant moins de difficulté que les créanciers peuvent exercer tous les droits de leur débiteur. — Peu importerait encore que la vente ne portât 1 de la chose. L'acquéreur de cet usulruit n'en s réclamer le licneflce de la clause du bail. En «Tel, il y aurait toujours vente de la chose*, et peut-être même y a-t-illc» un motil déplus pour appliquer la, clause.— V. MM. Rolland de VlUargues, eod., n» 441 ; Duranton, t. 17, n* 142.

a» f O . Mais est-il nécessaire que U clause du bail par laquelle il est stipulé qu'en cas de vente de la chose louée l'acquéreur pourra expulser le. fermier ou locataire, soit reproduite dans l'acte de vente, de telle sorte que, si elle y est omise, cette faculté d'expulsion soll refusée a l'acquéreur? — Nous ne le pensons pas; les art. 1743 et 1744 ne nous paraissent nullement exiger cette condition. Loin de là, ils attribuent à l'acquéreur h* droit par et simple de se prévaloir de la clause stipulée dans le bail par son vendeur. Pour que cette faculté soit enlevée à l'acquéreur, il fant donc que le vendeur lui ait imposé par une danse «presse l'obligation de maintenir le bail. C'est ce qu'enseignent MU. Rolland de VI Hargnes, v» Bail, n* 443; ZacharUe, t. 3, p. SB, et Ouvergier, t. 3, v 343. En l'absence de restriction nt exprimée, dit ce dernier auteur, le bailleur est censé i à son acheteur tous les droits qu'il avait

aanalara; que l'immeuble a passé es effet dans d'autre» maint par mile de surenchère cl d'une adjudication n ou relia; qu'ainsi l'objection tiré* de la confusion das litres de fermier «t de propriétaire est sans 1ère*, et qu'il n'y a plu de motifs pour que les représentants de Cordelet, dépossédés par le fait du vendeur, ne scient rétabli* en leon titres et droit* primitif*. » — Appel par Leroux, qui, aux moyeu plaides, en «ajouté on antre puisé dans la nullité du bail pour simulation. Les intimes répondent qae, n'étant point créancier, il n'en avait pat Isa droits; qo il ne peut, pas plui que 1* vendeur qu'il reprt«eote, attaquer pour fraude l'acte do 10 avnl; que, fét-il même créancier, il serait non recevante à critiquer le bail, puisque la surenchère aurait consomme ses droit*, et que son débiteur ne serait plu* propriétaire. Us ont remarque n oairc que, par jugement rendu en faveur des créanciers de Trote, ils ont condamné* a continuer le service de la rente, et qu'ainsi ils perraient tout si le bail était annulé. — Arrêt.

La coca ; — Considérant que, quand l'adjudication est faite sur «no iiuropruuao forcée, le nom da fermier doit être iodiquë dans le pro- *s*-vcrbal de saisie (art. «7S c. pr.j; que, dans ce cas, l'adjudicataire s* peut pas ignorer si la* biens ont été affermes, ou s'il» sont exploites par I* propriétaire ; — Considérant qae, quand ta surenchère est poursaivi* sur une aliénation volontaire, l'art. 838 déclare que le contrat de vnale doit tenir lieu de minute d'enchère, et par conséquent de cabier d* charge» ;— Considérant qae, dan» la cause, le contrat de «ente du 18 ■ai 1818 contenait la stipulation eipresse que l'acquéreur entrerait incontinent en tios^e-Mou de la ebose vendue: que l'adjudicataire, qui a avait aucuoe connaissance du bail à ferme, avait juste molil de croire «ne, dé* l'adjudication, il disposerait a son gré des objets adjugés; que

sur la chose vendue. El, d'un antre coté, l'art. 1743 n'exige pas que l'acte de vente mentionne la faculté d'expulsion; Il veut seulement que cette faculté ail été stipulée dans te bail. — MM. Delvlncourt, t. 3, note 6 sur la page toi ; Duranton, t. 17, n* 148. et Troplong, n* 5ll, pensent, au contraire, que, lorsque la vente ne fait pas mention de la faculté d'expulsion, on peut supposer que le vendeur, pour éviter les dommages-intérêts qu'il doit payer au preneur dans le cas même où il fait la réserve, ainsi que nous le verrons bientôt, a voulu que le preneur continuât sa Jouissance, et qu'ainsi Ua renoncé à la faculté qu'il avait stipulée ; que l'acquéreur, en expulsant, expose le vendeur à des i réts, ce qui ne peut avoir lieu sans le fait de ce dernier. M. long ajoute qu'au surplus tout dépend des nous ne croyons pas que cette dernière opinion doive être suivie* Nous allons même Jusqu'à penser, avec M. Rolland de ViUargucs, n* 444, que si la clause par laquelle il est stipulé qu'en cas de vente l'acquéreur pourra expulser le fermier ou locataire aval été faite entre le bailleur et le preneur par un acte postérieur an bail, l'acquéreur qui en aurait connaissance attendu qu'il est aux droits du vendeur.

&1 1 . Si, par une clause du contrat de vente, l'acquéreur avait été chargé d'entretenir le bail , te preneur pourrait, à son tour, Invoquer reflet de cette clause stipulée à son proflt. L'acquéreur ne pourrait plus user de la faculté d'expulser qui aurait été réservée dans le bail (arg. c. nap. 1 121). — Mais, dans ce cas, le preneur devrait prendre la précaution de faire signifier à l'acquéreur l'intention où il est de profiter du bénéfice de U stipulation. Jusque-là le vendeur pourrait s'entendre avec l'acquéreur pour révoquer la clause, car le contrat de vente est, à l'égard du locataire, res mter aHu aeta. — Jugé qae si, dans le bai] d'une maison louée à un limonadier, avant le code Napoléon, Il se trouve la clause suivante : — a Le bailleur s'oblige, en cas da vente, <te charger l'acquéreur, quel qu'il fût, d'entretenir la location, à peine de payer 6,000 fr. au preneur, outre l'indemnité ordinaire ; » —Une telle clause, loin d'être une convention de résilier te bail, conformément à l'art. 1743 c. nap., est au contraire uns stipulation pour en assurer l'exécution. Et l'acquéreur ne pourra pas, en invoquant la loi Emptorrm, abolie par le code Napoléon, expulser le locataire, surtout si, dans un acte exjrajudiclaire, il a sommé ce dernier de payer les loyers échus et à échoir (Paris, 1S fier, an 13, aff. Comment C. BeUon-Dupont).

&ff •. De ce que l'acquéreur, en vertu de la réserve faite par le bailleur, a la faculté de résoudre le bail, il ne s'ensuit pas que la même faculté doive exister pour le preneur ; la réciprocité n'est pas de l'essence do contrat ; il faut qu'elle soit stipulée, ainsi que nous avons déjà eu occasion de rétablir.

613. Dans le cas dont il s'agit ici, comme dans le cas où la bail n'a pas date certaine, le preneur a le droit de taire somma.

cette considération a pu déterminer son enchère, et que, quel qu'ea soit la prix, il on peut éprouver de restriction dans les droits qui lui ont été transmis; que si l'adjudicataire, suivant l'art. 731, n'a pa» plus de droit que n avait le saisi, c'est quant à la propriété; car quant an bail à ferme, si la date n'en est pas certaine, encore que le saisi ne pét le faire annuler, l'adjudicataire le pourra, suivant l'art. «91; — Que si le bail est simulé, il est dans le mémo cas : la nullité qui peut en être prononcée, faisant disparaître l'acte lui-même, en détruit la date ; qne celui a qui on oppose un acte peut exeipar qu'il est frauduleux at simulé ; qu'ainsi il y a bon d'examiner les moyens invoques contre la bail du lu aTr. 1819; — Considérant que le propriétaire Trolè était exposé à des poursuites judiciaires quand il a consenti ledit bail ; qu'il lui a donné une durée insolite, celle de dix-huit sas; que peu de temps âpre* il reçut uue obligation de rente en grains, payable aussi pendant dix-buit ans, In même terme qui était assigné au bail à ferme; qu'à celte obligation d'une renU temporaire on ne peut attribuer d'autres causes qu'une augmenlalion du pni du bail; que presque aussitôt Trote a vendu a celui qui était bailliste les objets affermes, sans (aire mention du bail; qoe |» prix de vente était au-des>ou» de U râleur des objets vendus, puisqu'ils ont été surenchéri* et que l 'adjudication en a été faite, que da ennui da es* actes et de ce* circonstances il résilie que le bail n'était pas sérieux, qu'il avait été imagine dans l'intérêt da Trots peux soustraire à ses créancier* a ne partie do son revenu, et pendant longue* année* ; que ce préjudice qui ne portait dans l'origine quo sur les créancier», tournerait au détriment do l'adjudicataire s'il était maintenu;— f le liai! nul et de nul effet.

Ou M jailL l*Si.-C d'An«ers.-hlM. Danois *t Deleune, av.

LOUAGE.— Ciur. 3, Skct. 8.

n» Ucode Napoléon a suivi

r, dispose l'art. 1748, qui veut

(ion à l'acquéreur de déclarer s'il entend ou non maintenir le

bail, afin de ne pas rester indéfiniment dans l'incertitude Et nous pensons également que l'acquéreur ne serait pas, pour avoir reçu, sans réserve, le prix d'un ou de plusieurs ternes, déchu de la (acuité qui toi aurait été réservée d'expulser le preneur.— V. ce qui a été dit supra, n* 555.

tef A. Dans le caesoù l'acquéreur use de la benne qui lui a été réservée d'expulser le preneur, l'équité ne permettait pas que celte mesure fui exécutée brusquement et sans délai, au grand dommage du fermier ou locataire. Aussi, dans l'ancienne jurisprudéfendu d'expulser en sur-terme (V. Potbier, itie inspiration «Lacde la faculté réservée

par le bail d'expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est, ea outre, tenu d'avertir le locale Ire au terme d'avance usité dans le lieu pour les congés. Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l'avance. » Si le congé avait été donné par le bailleur, l'acquéreur pourrait en profiler ; il ne serait point obligé de le renouveler (Conf. M. Troplong, n* 519). — Par application de ces principes, Il a été décidé : l* que, bien que le bailleur se soit réservé la faculté de résilier le bail en cas de Tente, il ne pent néanmoins user de celte faculté qu'en se conformant pour le congé aux usages locaux, si le bail ne règle rien à cet égard (Douai, 1 1 août 1857, an*. Bouge, n« 494-s») ; — S*-Que, lorsque le bailleur s'est réservé la faculté de réailier le bail en cas de vente avant l'expiration d'un temps déterminé, et qu'il a usé de celle facnltéen donnant congé au locataire antérieurement a la vente du bien loué, l'acquéreur n'est pas tenu, de ton côté, d'avertir le locataire au temps d'avance usité pour les congés (Bruxelles, 2 mol tau, ail. Valériane C. Utorraln).

•1 a>. Nous avons vu ci-dessus, n'*93, que, dans le cas oh l'acquéreur expulse le preneur dont le bail n'a pas date certaine, celuici peut exercer contre son bailleur un recours en domtmgts-4ntéréls. Il a également droit o. des dorumagps-intrréls dans le CM ou l'expulsion a lieu en vertu d'une réserve expresse insérée au bail, à moins toutefois que le contraire n'ait été convenu. Maie au lieu que, dans le premier cas, la détermination des dommapesinléréts est alwndonnM! a l'appréciation du juge et doit être faite suivant la gravité du dommage causé par l'expulsion, c'est la loi elle-même qui la fait pour le second cas, et qui la fait d'une manière fixe et invariable. La raison de cette différence c'est que, dans ce dernier cas, l'expulsion est un fait prévu, on peut même dire un (ait convenu; tandis que, dans le premier, elle est te «esnllat d'une infraction aux obligations du bailleur. — Les art. 1744 et sulv. disposent en ces termes : — < Art. 1 744. S'il a éte convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le fermier on le locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d'iu-

(1) c'spte»; — (Massée C. Martin et Dedelet.) — Les sieurs Mutin al Dedelet seus-louent un terrain dont Us (soi en chantier; le liear Mas*» acquiert e« terrain : il évince les lociLure*. Le t dèe. 18S4, jugeaient «lu In banal de première io-tanee de Pari», gai p roooate.au probt de ces derniers, l'indemnité d uo lier* da prix da bail, no considérant la portion do terre seus-louèe comme rurale. — Appel par Maison . qui offre une :o»n>e détermines poui réparation du dommage; il prétend qu'aucun des art. 17*4, 1746, 1747 n'est applicable. — Le ministère publie a pensé que l'on ilevrait appliquer à ces cas, non pas l'art. 1740, mais I art. 1747, qui exige une expertise préalable pour fixer l'indemnité duc au locataire d'an établissement. — Arrêt. La cous; — Adoptant le» molili des premiers juges, confirme. Du 16 juin 1885.-0. de Paris, S* cb.-MM. Desèae, pr.-BarooTille, salwl., C. COof.-Colmelel Delanoë, av.

{9) Efiet : — (Gasdiès C. Alloirac.) — Le 85 août 18S», le sieur Garnies aderma au sieur Alteirac le domaine de Cousue , pour une durée de dix anoees, et moyennant ta somme annuelle iU t,too fr. Quatre année» après, le sieur Garnie», ils et birilier dn bailleur, désirant vendre son domaine, proposa au sieur Alteirac une résiliation de ba I , pour le Cas «s ce projet viendrait i s'tfectuer. Il parait que jnsqoe-là le bail avait été onéreux pour ce dernier, qui se treuiaii même nier* en retard de pkisiear* termes; il accepta In proportion du »ieur Gardiè*. L* cmiveutioB intervenue ne fixa point l'indemnité a laquelle aurait droit le fermier, et n'en détermina point le* Im«i>. — Le cas prévu » 'étant réalité,*» sieur Alteirac sortit des lieux , et (ut peu âpre* assigne par son bailleur ea pavement de» fermages arriérés. Il prétendit en déduire, par a; : licationde l'art. 1746 c.cit., le tiers de la tomsoe qui toi mail le

demniser le fermier ou te locataire de la manière suivante. —

Art. 1 745. S'il s'agit d'one maison, appartement ou boutique, ht bailleur paye, à titre de dommages-intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie. — Art. 1746. S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du liera du prix du bail pour tout ht temps qui reste à courir. — Art. 1747. L'indemnité H réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances. » — Cette dernière disposition, qui ne figurait pas dans le projet primitif, y a été introduite sur les observations de la cour de Rennes.

• le). La disposition concernant l'indemnité due pour le ou où il s'agit de biens ruraux ne serait point applicable, s'il s'agissait d'un bail de droits incorporels, comme rentes, arrérages et autres droits qui n'exigent que des avances et ne constituent pas le fermier en dépenses. L'Indemnité, ea ce cas, ne devrait point être du tiers précisément, parce qu'elle n'est qu'à ce taux pool les biens ruraux, dont l'exploitation est toujours dispendieuse [y. en ce sens Denisart, v» Ferme , n» S , et Bail , n' te cl auiv. ; Coppeau, Législ. rurale, t. S, p. 548); — Il a été jugéqu'un ter^ raln loué pour en faire un chantier pouvait être considère comme un bien rural ; qu'en* conséquence te locataire avait droit à l'itv demnité du tiers du prix de son bail, en cas d'éviction par un acquéreur du terrain (Paris, 16 juin 1M5) (I).-»- Mais cette décision nous parait complètement inadmissible : il qu on m peut considérer comme propriété rurale < destiné à la culture ou au pâturage, ou à d'à Or, un chantier n'a rien de commun avec I»|I«mNI. , à recevoir un dépôt de choses vénales, il établissement soumis aux règles des merce et par ranséquent à l'application de l'art. 1747. aussi le sentiment dp. MM. Troplong, n" M4, et Duvcrgter, t. 4, n* S.

• n"». Une clause se réferantàun t*il doit, bien que souscrite après ce bail, et pendant son exéculiou, élro réputée ea tau* partie ot être régie par les règles du louage. — EL, nperialemcvtf, la réserve d'eapulser le fermier, consentie pendant l'exécution du bail au profit du bailleur, pour te cas où il viendrait à vendre la domaine affermé, donne lieu, en l'absence de toute stipulation à cet égard, a l'allocation de l'Indemnité légale de l'art. 1 744V, aussi bien que si celle réserve avait été convenue au moment du contrat; en conséquence, le locateur qui use da cette faculté doit payer au fermier, à litre d'indemnité, te tiers du prix du bail pour te temps qui reste à courir, et non pas seulement une Indemnité relative on préjudice souffert par celui-ci (Reej. io mai 1845) (S).

61». Lorsque le bail, en réservant le droit d'expulsion |

total «les fii année» de loyers restant encore i courir lors de la résiliation frèrédemmeni consentie. Lo sieur Gardtès répondit «on Cette rooslialiou n'ayant point été stipulée du» l'acte do bail luhuxéme, les art. 4744 et 1740 étaient inapplicables, et que l'indemnité devait être calculée , d'après le droit commun , sur le préjudice réel qu'avait éprouvé te fermier, préjudice peu considérable, disait-il, puisque, comme on l'a ou, il est constant que ht bail était plus onéreux qu'utile a ce dernier.— 49 mai 183», jugement du tribunal d'Alais qui écarte l'application des art. 1744 et 1744, et Axa l'inilcfibniié nalkwer au sieur Alteirac a 1,850*.

Mais, sur l'appel, arrêt inSrnwtif de 1a cour de Nîmes, do ft jute 1841, qui déclare que l'indrmnilè doit être fixée contormémoat *ni\ art. 17 44 et 1740, dans les larmes suivants : — « Attendu que , par uw convention verbale, i la date du 45 août 1833, Gardiez aûcras* a Alteirac son domaine de Coussae, no prix de 4,100 fr. par année , >et pour ua terme do dix années; qu'il n'oit pus justifié qu'a I époque de celte «(invention, il ait été stipule qu e» cas de vente des immeubles affermi'- , l'acquéreur aurait le droit «l'expulser le fermier, mais qu'il e»J «onveiu que, pondant la durée dn bail, Gardiè* étant dans l'intention deneodre son domaine proposa a Alteirac de consentir à la rêsiNation du bail, pour le cas eu cMie «ente viendrait à s'edectuer, qu'Alletrae accéda a ente proposition ; qu'il est établi que les doux parties entendaient qu'une indemnité serait ncconlée au fermier en retour de ce consenti ment , aufi: «pie les bases sur lesquelles celle indemnité serait calculée se furearl nullement fi\èe* entre le propriétaire et le fermier, — Attendu quj| celle «lijiulation , relative au ras -do vente du domaine n Derme , quoiqu'elle on soit intervenue qu'à une époque pOsleriuure à la contention pfiioitive, place les partie* dans la l

LOUAGE.— Chai*. 3, Sect. 8.

m cas de vente, a, en même temps, «terminé W montant del'fntemnilé • laquelle le preneur aoralt droit dans cette hypothèse, «elle convention doit recevoir son exécution. — Décidé l* que la rtipu talion qu'en eas de vente par le bailleur des bien* affermés, Je fermier aura droit à une indemnité fixée dans le bail (100 fr.), a pu, quoique conçue d'une manière inconditionnelle, être entendue en ce sens que l'indemnité ne sera acquise qu'au cas seule- MMIt où eemi-ei ne serait pas maintenu dans les lieux ; tellement que si le bailleur a impose à l'acquéreur la charge de maintenir le bail, le fermier a pu être déclaré sans droit h l'indemnité, cl, par suite, mal fondé à faire résulter de là une créance a son pro> ■t opposable en compensation au bailleur, sans que l'arrêt qui le flécide ainsi, par appréciation des actes, tombe sous la censure d0 la cour de cassation (Limoges, 25 mars 18*1 , rapporté avec Mq. 15 février 1812, aff. Fcrrand, v« Obligation); — i* Que le propriétaire qui a vendu le fonds loué ne peut pas se soustraire an payement de l'indemnité qu'il doit à son locataire évincé àvahl l'expiration des termes de jouissance stipulés, sous préfetle que le gouvernement, acquéreur pour un objet d'utilité publique, s'est chargé lui-mémo de payer celle Indemnité (Paris, «S Janv. 1813) (t).

« f •. Le payement d'indemnité fait par l'acquéreur au fermier dont le bail se trouve résolu par la vente, profite an bailleur, en telle sorte que celui-ci peut s'en prévaloir et l'opposer, encore qu'il n'y ail pas participé , à la demande en Indemnité que le fermier pourrait diriger contre lui (Turin, 3 juin 1808, aff. Landl C. Giobert).

trouvée* , si la stipulation eut été contemporaine do bail k ferme ; qu'elle •oit être considérée comme une clau* additionnelle itodit bail; qu'il était libre aux parties d'apporter, par de» convention» ultérieure», telles modification» qu'elles jugeraient convenable" au bail a ferme; que, de* tors, la vente de l'immeuble affermé ayant lieu, l'indemnité due k Alteirae doit être Buée conformément aux art. 1744 et 1746 e. civ.n

Pourvoi du lieurGardivs, pour violai ion rie l'art. It49e. civ., et fausse application des art. 1744 et 1746 e. civ., eo ce que l'arrêt attaqué a pris pour base de l'indemnité duo au sieur Altcirac, par tuile d'une résiliation stipulée pendant la durée du bail, les règles exceptionnelles posées dans les art. 1744 et 1746 c. ci»., pour le seul us où, selon les termes positif» do premier de ces article* , la clause de résiliation a été conrenae lors du bail, et rétervée par le contrat de bail (e. eiv. 1743).

H. te rapporteur Troplong a fait les observations mitante» : « Si l'équité, a dit ce magistrat, pouvait entrer pour quelque chose dans vos dérision» toujours calque» wr la volonté précise du législalear, vous vous demanderiei »i lo propriétaire qui a fait souscrire * un fermier tromrè peut-être, ou mal informé, un bail onéreux, est bien favorable, lor-qu'il cherche l'argumenter de cette position pour enlever le dédommagement que la loi donne à ce fermier qui consent k one résiliation dont le maître a besoin. Mais ce point de vue doit être repoussé... , et voiet de quel coté doit se porter votre attention : — Le propriétaire et le fermier «ont Convenus après le bail, et pendant m durée, que, Huns te cas de vente, le premier pourrait expulser le second. Il» n'ont pas parlé d'indemnité, ils ne se sont pas expliqués sur la quotité. — Pourquoi? Quand une rai a prévu un cas, et que le» parties se placent dans cette bxpolbêse, ne «ont-elles pas censée» s'en être référée» A la disposition dé la loi pour tout ce qu'elles n'ont pas réglé? — 5i les partie» avaient voulu que l innemnitè fût fixée k dire d'expert», elle» l'auraient di«. En ne le disant pas, n'ont-elles pas plutôt voulu s'en référer ù l'indemnité légale?... On obiecle que les art. 1744 et 1746 no sont fait» que pour te cas ou ta convention de résilier est contenue dan» le bail originaire. Mai» n'est-ce pas oulre-passer le sens raisonnable Me I art. 11 1 4? Ces mots tort du bail ne venlent-ils pas dire «ton» h bail , et ta clause ajoutée aa bail e* fo$t facio ne fait elle pas partie du bail? — D'ailleurs où est la différente sérieuse entre le cas oh la clause est pos- < teneur e et celui ou elle e«l contemporaine ? Y en a-t-il dans les motifs f de la loi? Quelle est la raison des art. 1744 et 17 16? C'est que le propriétaire qui demande a expulser son fermier pour le cas de vente agit dans OR esprit de spéculation, et qu'il ne faut pas que la spéculation se h»** aux dépens du fermier. N'est-ce pas la même chose ici?Gardiès e'n-t-il pa» agi pour profiter d'une bonne occasion de bénéficier sur Du ttnmeuMe? Cette spéculation n'aurait-elle pas été entravée par l'existence du bail? S'a-l-il ti»« fallu acheter le consentement du lermier k la résiliation par on cainBce pour pouvoir vendre avec avantage? — Y >-t-tl diffèierlee dans les positions relatives des parties? Non, la cour le décide, eu fait, par une dcclanition expresse. En droit, on n'aperçoit pasnoapta* de différence «ensiblc.FMin, on ne voit pas non plus de diffè- Kdco dan* la volonté probable des parties stipulant la résiliation au mènent iu bail ou âpres. Ne poorrait-on pas dire que la preuve que le»

a t#>. Le payement des Indemnités réglées par les art. 1144 et sulv. doit êtrefait préalablement* l'expulsion.— « Les fermiers on les locataires, porte l'art. 1749, ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et Intérêts cl-dessus expliqués.* Cette disposition est applicable seulement dans le cas où, le bail ayant date certaine, la faculté d'expulsion avait été expressément réservée; lorsque le bail n'avait pas date certaine, Il en est autrement; l'expulsion n'est pas subordonnée au payement préalable des dommages-Intérêts qui peuvent être dus par le bailleur (Conf. MM. Duvcrgier, 1.3, n» 549 ; Troplong, n« S2I). La raison de cette différence, dit ce dernier auteur, c'est que, dans le cas où le bail manque de date assurée, la loi craint une antidate, et redoute les baux supposés. Des lors elle se tient sur la réserve, au lieu de prodiguer ses faveurs.

ftS I . Lorsque dans un bail il est stipulé que le preneur, en cas de vente, videra tes lieux sans indemnité, à la charge par le bailleur de le prévenir trois mots d'avance pour lui accorder la préférence au prix trouvé, il ne peut êlre expulsé qu'après l'expiration du bail, si la vente a eu lieu sans qu'il ail été averti et mis a même d'user du pacte de préférence ; si cependant II a été obligé de vider les lieux en vertu d'un jugement exécutoire par provision, et que le nouvel acquéreur y ail fait des changements qui rendent impossible la rentrée en jouissance du preneur, celui-ci a droit à des dommages-intérêts pour tout le temps qui restait à courir, et non pas seulement pour l'inexécution du pacte) de préférence (Req. I8déc. 1834) (s).

parties s'en «ont référées au art. 1744 et t74«, c'est qu'elles n'ont rien dit do l'indemnité, pensant que la loi s'était suffisamment expliquée k

leur place. — Arrêt.

La Cour; — Considérant que le» art. 1744 et 1746 e. civ. ont été déterminés par la nécessité de soustraire k l'arbitraire de» évaluations qui portent sur des chances k venir, et sur l'obligation pour le propriétaire qui veut rompre le bail, dan» un esprit de spéculation, d'acheter cet avantage par une juste indemnité; — Que ce» raison» » appliquent aussi bien su en» ou la réserve d eipulser le fermier est consentie postérieurement au bail primitif qu'au cas ou elle est contemporaine de M même contrat ; que , quelle que toit l'époque k laquelle elle intervient, elle forme une des ciiuses du bail, et se réfère virtuellement k la fixation légale de l'indemnité, k moin» que les pariies n'aient cru devoir sa placer, par une exception spéciale, sous l'empire de l'art. 11 49 c. eiv.; —Qu'en le décidant ainsi, la cour royale, loin d'avoir violé les art. 1744 et 1746 c. eiv., t'est, ai contraire, exactement conformée k leur leite et k leur esprit: — Par eee nolitt , rejette, etc.

Du 10 mai I843.-C. C, ch. reu.-MM. Zaagiacomi, pr.-Troplong, rap.- Pascalis, av. gén., c. coof.-Bèchard , av.

(1) Eiptct.- — (Michel C. Boursier.) — En 1819, Boursier vend au préfet de la Seine, pour servir de caserne militaire, uoe maison rua des Francs- Bourgeois. Par le contrat, le préfet t'engage k indemniser le» locataires, en cas d'éviction. — Bientôt il» sont contraint» do quitter les lieux. Michel, t'un d'eux, réclame de Boursier le» indemnité» auxquelles il prétend avoir droit. — 4 juill. 1619, jugtmeot qui déclare lo préfet seul responsable. — Appel. — Arrêt.

La cor* ; — Considérant que tout locataire évincé avant l'expiration des termes de jouissance stipulés par son bail a droit k uae indemnité:* que celte indemnité tombe nécessairement à la charge du bailleur, s' I n'y a stipulation contraire et que la convention exprimée dans l'acte rf I vente de l'immeuble eo question, par lequel le préfet, acquéreur de l ui. I meuble rue des Francs-Bourgeois, s'est chargé des indemnité» dues au I locataires, ne peut nuire aux droits de Michel, qui n'a point été appel l k la confection de cet acte; — Met l'appellation et ce dool est appel a,% néant; émendant.ete.

1 Du 13 pav. 1SI3.-C. de Pari», 1" cb.-M. Séguier, pr.

;î) {Guibal C. Cassan.) — La coca; — Attendu qu'il résulte île» faits constatés par l'arrêt attaqué : 1' qu'avant de vendre k Guibal les partie» de bâtiments louée» k Cassan, le sieur Giiillaucéde et la demoiselle Fajac n'ataient pas exécuté le pacte de préférence stipulé dan» lo bail par eux fait audit Cassan ; î° que Guibal, en acquérant ce» portions de bâtiment», a eu connaissance de» clause» do ce bail et qu'il ea a même assumé sur lui les obligations; S» que Guibal, après avoir expul-eCtssan, a fait dans les lieux des changements nui ont rendu impossible la rentrée en jouissance de Gassao et l'exécution du bail lait k oa dernier pour le temps qui en restait k courir; — Qu'il Mil de la qu'en condamnant Guibal, k raison de celle inexécution du bail, k des donnue.!-- -intérêts dont il lui appartenait de déterminer la quotité, la cour roi île i!e Toulouse (son arrêt est du Si. août 1833) n'a pas violé les art. . 1131, 1713 et 1319 c.civ. lovoqués parle demandeur k l'appui de ton

LOUAGE.— Ciup. 3, SSCT. 9.

&**. Dans l'ancienne Jurisprudence, on ment que le droit d'expulser le preneur ne pouvait être I>ar l'acheteur à réméré pendant la dorée do délai fixé par la convention pour le rachat, par celte raison qne, n'étant pas propriétaire ineommutable pendant ce délai, mais pouvant être évincé par ton vendeur, Il n'est pas juste qu'il expulse le locataire qni lient son droit de lui (V. Brodeau sur Louët, lettre L, cbap. 4 , n» 9 ; Brelonnier sur Henrys, t. 4, p. 28). Cette doctrine était combattue par Pothier, n* 295. El cependant elle était évidemment (ondée en droit et en équité. Aussi a-t-elle été reproduite par le code Napoléon. «L'acquéreur à pacte de rachat, porte l'art. 1731, ne peut user de la faculté d'expulser le preneur Jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé par le réméré, 11 devienne propriélaire Incommulahlr. n

5<S. Hais ici se présente une question grave : il s'agit de savoir si cette disposition doit être entendue du cas où le preneur n'a pas nn bail avec date certaine au Jonr de la vente, ou bien seulement du cas où le bail a date certaine, mais où II contient la réserve que, en cas de vente, l'acquéreur pourra expulser !e preneur? KM. Duranton, t. n, n« 154, cl Troplong, a» 525, pensent que celte disposition s'applique à l'un cl a l'autre cas, puisqu'elle ne fait aucune distinction ; il ajoute que, dans le système contraire, l'acquéreur dont la propriété est soumise à une condition résolutoire, qui peut se réaliser d'un instant à l'autre, exposerait néanmoins son vendeur à un recours en garantie de la part du preneur expulsé. Nous ne pouvons partager l'opinion de ces auteurs; il nons semble qne l'art. 1751 c. nap. a eu uniquement pour objet d'interdire à l'acquéreur à pacte de rachat la faculté d'expulser le preneur dont le bail a date certaine au Jour de la vente, même dans le cas où cette faculté d'expulsion aurait été stipulée dans le bail conformément à l'art. 1744 c. nap. L'intention du législateur n'a pu être d obliger l'acquéreur à pacte de rachat de maintenir un bail qui n'a point de date certaine, et qni, par conséquent, peut avoir été consenti en fraude de ses droits, au moyen d'nne antidate. Si le vendeur veut éviter le recours que le preneur expulsé pourra exercer contre lui, il n'a qu'a imposer à l'acquéreur, dans l'acte de vente, l'obligation de maintenir le bail. De cette manière, le vendeur peut se mettre à l'abri de tout inconvénient, tandis que, d'après le système de MM. Duranton et Troplong, l'acquéreur seul y demeurerait exposé.

594. Au reste, M. Duranton convient que, même dans le cas d'nne vente à réméré, l'acquéreur peut expulser le locataire ou fermier qni ne jouit qu'en vertu d'un bail verbal, c'est-à-dire sans fixation de durée ; mais il doit alors remplir les formalités préa-

poorvoi, et a'a fait qu'une jnste et saine application do l'art. 1142 do même code; — Rejette.

De 18 dec. 1834.-C C, ch. raq.-MM. Zaneiacomi, pr.-Moreao, rap.

(1) (Metaite C. Dupont.) — La cooa; — Considérant qne les parties datent liée* par nn acte synallaRmatique, en forme de bail, arrête double sous seing privé, le 50 nov. 1840, enrecjtlré en forme ; que s'il est vrai de dira, ainsi que contient la Haine Mewite, qne ce bail ait eié résilié entre Dupont et elle, le 12 septembre dernier, cette résiliation ne pouvait avoir d'effet qu'auuot que chacune des parties aurait eu an moyen égal de contraindre l'autre à l'exécuter ; — Qu'à la vérité Dupont avait tums.imment reconnu la résiliation par la lettre qu'il adressa a la dame Mexaite, le 21 septembre; mais que, pour que cette lettre eût établi un engagement parfait, il eût fallu que la dame Meiaùe eût, de sa part, déclaré ' par écrit, sur la demande qui lui en était laite par Dupont, qu'elle contentait constater ta remise de l'effet du bail sur les deux doubles dudit bail. — Qu'a cet égard, ladite dame Meiaiie devait faire la réponse que •ni demandait Dupont par le porteur de la lettre, pour, disait-il, lui tenir de gouverne ; — Qu'alors l'obligation eût été réciproque, et chacune des parties aurait en nn moyen d'exécution forcée contre l'autre, tandis qne * dame Meiaixe tenant secrète la lettre de Dupont , ceioi-ci parait aucun moyen en son pouvoir pour contraindre la dame Meiaiie à résilier « bail dont il s'agit ; —Que l'argument lirè par la dame Metaite, oe ia co.ioaissanre qu'avait Dupont du prétendu bail arrêté entre elle ti un tuur Couronne, ne peut être d'aucune influence dans la eau», puisque entre Couronne et la dame Meiaiie il n'existait également aucun acte écrit; —Que, dés lors, ni Couronne ni Dupont n'avaient aucun moyen en leur pouvoir pour contraindre la dame Meiaiie à exécuter les prétendue» conventions arrêtée* avec Couronne; — Que, dan» cet élat de choses, la dame Notaire ayant gardé le silence sur la lettre de Dupont, ce dernier a pu «« croire lepilement autorité à contracter directement avec Cou

qne nons avons précédemment fait connaître, c'est-à-dire qne, s'il s'agit de maisons, il doit avertir le locataire au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés; et s il s'agit d'héritages ruraux, il doit attendre qne le fermier ait recueilli toea les fruits de l'héritage affermé.

Sect. 9. — Fin du bail.

&95. Le bail finit naturellement par l'expiration du temps pour lequel il avait été contracté. Mais il peut finir avant celle époque par diverses causes. 11 peut finir d'abord par l'événement d'une condition résolutoire expresse. En l'absence même d'une telle condition, la résiliation est toujours tacitement stipulée dans les contrats synallagmatiqnes pour le cas où l'une des parties oe remplirait passes engagements. Nous allons nous occuper successivement de ces trois hypothèses. — Ce ne sont pas les seules qni puissent se présenter; ainsi, notamment, il peut se faire qu'après avoir duré un certain temps le bail soit annulé, soit pour l'incapacité des partlee contractantes, soit pour quelque autre vice; II peut arriver aussi qu'il soit volontairement réallié par le mutuel consentement des parties; mais ces dernières causes ne comportent aucun développement spécial. — Nous a>ons vu (mord, n" t!»8 et sulv.) que la destruction totale de la nécessairement la résiliation du bail, et que la i tiellc peut même, suivant les cas, produire la même < Nous n'avons rien à ajouter ici à ce qui a été dit précédemment sur ce sujet. — Le bail Suit aussi par reflet de la consolidation; c'est-à-dire lorsque le preneur devient propriétaire de la chose louée, soit par l'effet d une vente, d'une donation, d'un legs, soit par l'échéance d'une succession, etc. — Qu'il s'agisse de Uni à loyer on de baux à ferme, la mort soit du bailleur, soit même do preneur n'est pas une cause de résiliation (art. 1742 c. uàp.), quels que soient les inconvénients qui peuvent résulter de celte dernière pour le bailleur. Ces inconvénients peu vent exister surtout pour les baux à ferme. Si le bailleur lient à ne pas voir passer l'exploitation de son domaine entre les mains des héritiers de son fermier, en cas de décès de ce dernier pendant le cours du bail, Il doit Insérer dans ce contrat une danse expresse de résiliation applicable à cette hypothèse.

«*e. Il a été jugé : f que le fermier n'esl lié par le consentement de la résiliation du bail qu'il a donné dans une lettre qn 'autant quête propriétaire a, desoncolé, déclaré par écrit qu'il entendait souscrire à cette résiliation (Caen, 26 janv. i«24)(i);— 2* Que la résiliation contractuelle d'un bail écrit ne peut résulter que d'un acte en même forme (Angers, 3 avr. 1818) (2);—

Du 28 Janv. 18I4.-C. de Caen , 1" cb.

(3) (Goujon C. com. de Booebamp.) — La coca; — Considérait! que le droit de jouir de la maison et da domaine dont il s'agit résulte et! faveur de l'appelant d'un bail fait par écrit, où il parait n'avoir stipule qu'en son privé nom; que la rétrocession prétendue par l'intimé, dem'.

avoir pourobjel d'annuler pour l'avenir le» effet» de ce bail, i être faite dans la même forme ; que les propositions de l'appelant insé-

rées dans ses lettres ne contiennent pas d'engagement formel, et encore moins réciproque; qu ainsi clic* ne peuvent avoir la force de ièîO«d» le premier contrat, et ce d'autant moin > que les conditions qo'ellej supposent n'ont pas été remplies ; — Considérant que l'art. 17IS c. u»., particulièrement applicable & la matière, ne permet pas d'admettre U preuve par témoins d'aucun des faits articulés par l'intime, surtout » a raison des circomtance» extraordinaires dans lesquelles rappelant s'est trouvé; — Considérant en6n que l'appelant ayant etê prive de ia jouissance des objets 4 loi affermés est aujourd'hui bien fondé â demander une indemnité a la commune qui en a profilé par son desservant , — Met l'appellation et les jugements dont est appel au ntini, — Condamne la commune de BoflcAamp aux dommages-intérêts 1 doetei par eut, a rai>«n de la non-jouissance éprouvée sur Goyoo des «M» dont il s'agit, saut A en compenser le montant m qvanitm arec il pu1 des fermages échus ou à échoir; — Doone, an surplus, acte * l'apptlanl de ses offris d'abandonner a ladite commune U jouissance de ladite maison et jardin pour servir de presbytère, 4 la condition qu'd ha sera fait >ur le prix de son bail une diminution annuelle et proporuoonelle, fixée de gré à gré ou par expert» , sur lesquelles ogres la nwrt A» ladite commune sera tenu de s'expliquer dans un mois do et |°*r; — Et dans tous les cas, condamne l'intimé en la oulité aa'il orocede i ""

dépens des cause Luit principal que d'appel, etê.

^ d'Angers, »• ch.

Du S avr. ISI8.-C.I

LOUaGi:.— Chap. 3, Sect 0, Aht. 1.

-,» Hais que la prenve de cette résiliation ne pent être invoquée comme résultant de propositions insérées dans les lettres du preneur, mais ne contenant pas d'engagement formel ni réciproque, surtout lorsque les conditions qu'on en pourrait induire n'ont pas été remplies (même arrêt); — 4« Qu'en pareil cas, la preuve •w témoins, dont parle l'art. 1715 c. nap., n'est pas admissible (même arrêt).

Il est évident, an surpins, que lorsqu'on bail a été consenti a deux personnes con:ointemcnt, la résiliation volontairement consentie par l'un des preneurs seulement ne peut nuire à l'autre et le priver des droits qui résultent pour lui du bail commun. C'est ainsi qu'il a été jugé que l'acceptation par un associé d'un congé qui lui est donné hors des cas prévus dans son bail ne peut nuire aux droits de son coassocié, et ne dégage pas le bailleur des eng gements pris à leur égard (Req. 27 juin t792, fermier, géuéral des messageries C. Boves et Blin; Y. aussi Douai, »s janv. 184*, aff. Payen, v Conlr. de mar., n» 2007).

Aet. 1. — Expiration de la durée du bail.

4t7. Le bail cesse de plein droit par l'expiration dn temps pour lequel il a été contracté. — Telle est la disposition formelle des art. I73C et 1737 c. nap., lesquels sont ainsi conçus : art. 1*36. a Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. » — Art. 1737. «Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme Axé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. » — Du texte littéral de ces articles, on semblerait devoir conclure que le législateur ne Uil qu'une distinction, à savblr : entre les baux rails sans écrit et ceux faits par écrit; qu'à l'égard des premiers, il y a dans tous les cas nécessité de donner congé, soit qne le bail verbal ait été fait avec fixation de durée, soit qu'il ait été fait sans fixation de dorée ; qu'à l'égard des seconds, au contraire, le congé est dans tons l«s cas inutile, même dans celui où le bail écrit aurait été bit sans fixation do durée. — Nous ne pensons pas néanmoins que telle ait été l'intention du législateur; d'après nous, cette distinction entre les baux sans écrit et ceux par écrit ne peut aboutir * aucun résultat utile, au moins sous le point de vue que nous examinons; il y a lieu uniquement de distinguer si le bail verbal m par écrit, peu importe, a été fait avec fixation de durée, ou uns fixation de durée, s'il s'agit de baux à loyer, ou de baux à ferme. — S'il s'agit d'un bail a loyer, et que ce bail verbal ou par écrit ait été fait sans fixation de durée, c'est alors qu'on devra faire l'application de l'art. 1736 c.nap. qui prescrit la nécessité d'un congé. Si ce bail, au contraire, a été fait avec fixation

(1) ftp» .- — (Vaehier C. Mouisson.) — Le 11 sept 1848, Vacbicr ioctt à ferme à Mouisson on domaine appelé la Loum , pour deux allâtes , à commencer dn 8 dn même mois , ponr finir à pareil jour dans faix an». — Au 8 sept. 1830. le preneur, avant de sortir, réclama ■ne indemnité de 600 fr. pour la récolte des raisins de la dernière année , dont il se trouvait privé , attendu qne ces fruit!) n'étaient pas en- j tore recueillis. — Si dot. 1830, jugement du tribunal de Barjols qui . accueille cette demande, par le motif qu'il est d'usage qne, par année de \ ta*. , on entende des recolles complètes. — Pourvoi par Vacbicr pour violation des art. 1 1 Si et 1737 c. civ. , en ce que, au mépris de la stipulation expresse des parties , et en s 'appuyant sur l'nsage du pays , le 1* fc»nsl a prorogé la durée du bail d'une manière tout à fait arbitraire ! et d'un mois au moins au delà dn terme fixé daos te contrat pour l'ex- > piralion du bail. — Arrêt.

La corn; — Sur le moyen fondé sur la violation des art. 1 loi et 1737 e. civ.; — Considérant qu'il s'agissait de statuer sur des difficulté» élevées sur un bail à terme ; — Que, pour juger ces difficultés le tri- I banal de Barjols s'est déterminé «oit sur rapprcrialion qu'il a faite ilr, clju'fiilonl il s'agit, >ou d'après le rapprochement iju'il a fait d'un bail prèceient, soit d'après les «sages de» lieux ; cl qu'en jugeant ainsi, il ■'a viole ni les article* cité* du code civil, ni aucune autre loi ; - Rejette.

Du Si mars 1S32.-C. C, ch. req.-MM. Zangiacomi, pr.-Morcau, r.

(1) Espèce ; — (Bonneau C. Couteau.) — Le 13 janv. 1809, bail notarié par lequel Amoy afferme à Couteau un domaine. - Le bail est fait f»ar 9 années. — Une clause porte que le fermier commencera sa jouissance, pour les braiments, le jour dt ta Tmtsatnl 1810, cl pour Icscui1rets en 1811 ; enOn, aux charges et conditions des prtcédtntt baux de ta aétne (mne, pa?»c» aux auteur* du preneur actuel. — En 1812, vente

de durée, le congé" sera complètement inutile : le bail cessera dt plein droit à l'expiration du terme fixé. — S'il s'agit de baux à ferme, il est toujours indifférent, du moins quant à la durée, que le bail ail été fait verbalement ou par écrit, mais alors la règle à appliquer n'est pas la même que lorsqu'il s'agit d'un bail à loyer; dans aucun cas, il n'y a nécessité de donner congé. Seulement, si le bail a été fait par écrit, il cessera de plein droit à l'expiration do terme fixé par les parties contractantes; et s'il a élé fait verbalement, Il cessera aussi de plein droit a l'expiration du terme fixé par les art. 1774 et 1773 c. nap., c'està-dire lorsque le preneur aura pu recueillir tous les fruits de 1'bérilage affermé. — Le résultat de nos observations est, comme on le voit, d'établir que l'écrilure est une circonstance Indifférente par elle-même quant à la durée du bail el à sa fin do plein droit, et qu'ainsi partout où le code Napoléon a dit : bail fait par écrit, bail fait sans écrit, il faut à ces expressions substituer par la pensée celles-ci : bail avec terme fixe, bail sans terme fixe. SI le législateur s'est servi de locutions impropres, c'est qu'habituellement les baux consentis pour une durée déterminée sont faits par écrit, cl vice versd. Mais rien n'empêcherait qu'il en fût autrement. Ce n'est donc pas à la forme qu'il faut s'attacher pour savoir quand el comment Unit le bail soit d'une maison, soit d'un bien rural. La question de forme n'a d'importance que quant à la preuve que le bail a ou n'a pas une durée déterminée par les parties Si le bail est écrit, cette preuve sera facile ; car il s'agira uniquement d'appliquer ou d'interpréter on acte. Si le bail est verbal, la preuve dont il est question offrira de plus grevés difficultés; car, ainsi qu'on l'a vu plus haut, la preuve testimoniale est interdite en celle matière (V. ce qui a été dit sur ce point suprà, n« 121 et s.). Des observations analogues • à celles qui précédent ont élé faites par MM. Delvincourt, t. 3, p. 193, notes ;Duranlon, t. 17, n* ne; Duvergier, t. 3, u* 483; Troplong, n* 404 ; Zachari», t. 3, p. 23. — Il a élé jugé : I • qne l'art. 1 736 c. nap. ne s'applique qu'aux banx des héritages urbain* (Bruxelles, 27 av. 1816, aff. Baert C. Dolbake); — 2» Que bien que l'expiration d'un bail à ferme ait été fixée dans le contrat, la durée peut en être prolongée dn manière à comprendre la récolte de la dernière année, conformément aux usages du pays (Req. 22 mars 1832) (l); — 3* Que, bien qu'un bail, même authentique, assigne l'époque à laquelle le preneur sera tenu de vider les bâtiments de la ferme, néanmoins si, suivant l'usagcnniversel du pays et si, dans les précédents baux, une autre époque était assignée, les juges pourront, en interprétant la commune Intention des partics et le véritable esprit de l'art. 1737 c. nap., déclarer que le bail ne doit prendre fin qu'à cette dernière époque (Keq. 20 nov. 1821) (2).

du domaine dont il s'agit à «a sieur Bonneau. - En 1819, celui-*! fa» signifier au preoenr qu'il ait a vider les bâtiments, conformément au bail, à la Toussaint 1819. — Le fermier répond que celle clause de l'acte est une erreur ; qu'il ne doit quitter les lieux qu'à Piquet; que telle était la condition de tous les baux antérieurs auxquels le sien se référait , que tel est d'ailleurs l'usage universel dans la Beauce. — 19 nov. 1819, jugement qui, considérant qu'il y a contrariété entre le dernier bail et In précédents , sans que les parties aient manifesté l'intention de rien innover: qu'il faut donc, dans un cas pareil, chercher quelle a élé leur véritable intention , déclare le propriétaire non redevable. — Appel. — 17 mars 1820, arrêt de la cour d'Orléans qui confirme. — Pourvoi par Bonneau pour violation de» art. 1319 el 1737 c. civ., en ce qu'an bail écrit , authentique , ayant déterminé 1a Un du bail , les juges n'avaient pas le pouvoir, sous prétexta d'interpréter la volonté des parties, d'assigner une autre époque. — Arrêt.

La c«i i; — Attendu que, dansl*<"p«ce , deux baux avaient été succetMTcment passés devant notaire, entre le même propriétaire et le même fermier (o; pour le même corps de ferme, le second bail devant commence a l'expiration du dernier; et que, pour décider s'il y avait erreur dans renonciation d'une date écrite dans le second bail, et qui aurait privé le fermier d'un dernier terme de jouissance des bâtiments d'exploitation, les ju£cs ont dû expliquer l'un des baux par l'autre, pour concilier l'exécution d'après l'usage reconnu dans les corps de ferme de la Beauce , «il k- fermiers conservent les bâtiments d'exploitation jusqu'à Pâques e: nnn jusqu'à la Toussaint ; ce qui avait été observé pour le premier bail, s ms qu'il y ait été dérogé dans le second ; — Attends que cette décision dti premiers juges, conârmee par l'arrêt attaqué , n'est qoe l'.-.p-

LOUAGE. — Chap. 3, Sect. 9, ART. 2.

Nons venons do dire que l'ohllratlnn de donner congé ne s'applique jamais aux haux h ferme, niante lorsqno ces derniers ont été faits sans terme fixe. Cela rcsnltc manifestement des art. i:74 et 1775. L'art. 1774 détermine la durée pour laquelle le bail est censé fait lorsque les parties ont pardi1 le signée sur ce point, et fart. 1775 dispose que le bail des h^rita?es ruraux cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il nt censé fait , selon l'article précédent. C'est ce qui, du reste, a été jugé par divers arrêt?, (I.yon , 4 rept. tsor», an". Chaval C. Mmiiarsis; Trr\es. 27 mal 1808, an". Cobienz, V. n° 831 ; Bruxelles, 15 mars 1808, an*. Iloé's, et Util, l" avr. 1818, atf. Durroix, n» 58"; V. aussi, dans le même sens, Merlin, Répert., v« Bail, § 4; Maleville, Analyse do c. nap., sur l'art. 1775; Toullicr, t. 9,n»3i ; MM. Duranton, t. 17,n* 21" ; Rolland deVillargu^s, Rép.j V* Congé, n» 4 ; Duvergicr, t. 3, n" 486 et 487 ; Troplong, n° 105). C'est donc à tort que les art. 173C et 1737 ont été classés sous la rubrique des règles communes au.c baux de* maisons et des biens ruraux. Le législateur aurait dù s'y borner à poser la reglf générale que les baux dont ta durée a été déterminé'-' par les parties cessent de plein droit à l'evpiration du terme (Ixé, règle qui effectivement domine toute la matière. Ce vice de classitication n'existait pas dans le projet primitif. Il s'y trouvait une section spéciale consacrée à la forme et à la durée des baux. Mais, sur une observation de M. Tlegnauld de Salnt- Jean d'Angély au conseil d'Etat, cette classification fut cliangée, le chapitre entier fui remanié, et ce fut alors que l'art. I75U fut placé dans la section des règles communes, etc., bien qu'en réalité il soit inapplicable aux biens ruraux.

53». Faisons observer, du reste, quo l'art. I73G, bien qu'il soit inapplicable aux baux a ferme, conserve cependant une sorte de généralité, en ce sens du moins qu'il s'applique, non-seulement au lrjjer des maisons, mais à lous les baux autres qne ceux des biens ruraux, et notamment aux baux de carrières, démines et de tourbières, pourvu toutefois qu'il y ait, | l'égard de ces divers objcls, des déjais fixé.; par l'usage des lieux. C'eit ce qu'enseignent aussi MM. Duvcrgiçr, t. 5, n» 487, et Troplong, iv «or,. — MM. Merlin, l'.ép., v° Rail , § 4, et Curasson, Comp. jug. de paix, p. 287, paraissent penser le contraire; mais leur opinion ne doit pas être suivie.

530. Nous croyons convenable , à raison des observations qui précèdent, de renvover à la section des règles particulièresaux baux à biyer tout ce que nous avons à dire sur la nécessité du congé, et sur toutes les dillicullés qui peuvent se rapporter à celle obligation.

Art. 2. — Événement de la condition résolutoire.

531. Le bail, comme tont antre contrat , pent être subordDnné à une condition résolutoire. Dans ce cas, l 'événement de la condition n'a p is pour effet de remellrc les choses dans le même état que si le centrai n'Avait point eu heu; car, dans l'intervalle qui s'est écoule entre les deux époques, le bail a reçu son exécution, et c'est la un fait irrévocable; cet événement fait seulement cesser le bail pour l'avenir. Ainsi, par exemple, je vous

plication jnstedes règles tracées dans le? art. 1155 et suit. c. civ., et no eonlwpl aucune violation de l'art. 1737 même code .-ainement entendu;

Du ïO nov. 1821.-C. C, ch. req.-MM. Henrion, pr.-Lcfcssier, rap.

(1) Etpire: — 'Bcaurepaire C Gaillard.) — î) gerin. an 10, acte par lequel il dame Ut: au repaire donne a bail pour neuf, ans au *iciir Gaillad,lo domaine de Beic-d*-Croe. Le» partir* .c réservent re.-pcclixencnt ledroil de demander lu résiliation au bout de la troi-icmc llflèfl. — Le l Oor. an 13, la dame Beau repaire «mut le fermier d évacuer li > lieux pour le i germ. an 15 — Gaillard s'y refuse, *ou* preleitc que le cotise n'a pas été donné un an à l'avance (c. civ. 17 IS). — Jugement du tribunal île l'ontciui , qui détiare ce conço tanlif et nul. — Appel. — L'art. I* (8, dit la daine Ikaurcpaire , ne s applique qu'au cas où il s'agil d'un lier* acquéreur, ,ui veut expulser le lernm r du domaine actielè. Ler-ipic 11 cho»e >c passe entre la preneur et le bailleur, et que celui-ci ne veut qu'user du droit iuïl »'e*t réservé dans «on contrat, le code civil n'a déterminé aucun ■lé-Jai: il laisse donc sub-islcr les ancien» principe». Or Polluer (Contrat de louage, W SU) veut qu'on suive l'usage des lieux. Celui que l'on a lonstarament observé en Poitou est de six mois. Or nous en avons ae-

louc ma maison pour trois ans , mais je eonvfens avec vous q» le bail sera résolu avant celle époque si mon Ois revient d'Amfrique, où il est en ce moment. Il est bien clair que l'événement de la condition résolutoire ne pourra point avoir d'effet rétroactif, et qu'il mettra fin au bail seulement pour l'avenir.

53». Le preneur dont le droit se trouve ainsi résctad&it néanmoins continuer sa jouissance, s'il s'agit de maisons, Jusqu'à l'expiration du terme dans le courant duquel l'événement est jt. rivé, et s'il s'agit des biens ruraux, jusqu'à l'expiration du lera» nécessaire pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. C'est ce qu'enseigne M. Duranton, t. 17, n* 127. lien serai! autrement toutefois s'il apparaissait, soit d'après les termes du bail, soit d'après les circonstances, que l'intention des parties a été que le bail cessât immédiatement, sans attendre l'expiration du terme.

533. «m peut rattacher à l'ordre d'idées dont nous nous occupons, le cas ou. les parties ayant fait un bail de neuf ans, par exemple, il a été convenu qu'il serait loisible à chacune d'elles de résilier au bout de trais ans on de six ans, en se prévenant oa certain temps d'avance : c'est là une condition résolutoire polestnlive. — V. en ce sens Pointer, Louage, n" 526 et su'tv.,M. Doranlon. n* 128.

Mais dans quelle forme doit être donné l'avertissement de celui qui désire résilier le bail? Par huissier, si on vent prévenir toutes contestations; néanmoins, fl produirait le même effet s'il avait lien par écrit de toute autre manière, pourvu qne d'ailleurs l'existence de cet écrit ne soit point déniée (Portier, n* 327).— SI l'avertissement a été donné verbalement et que tt parlie qui l'a reçu le nie. ta preuve par témoins ne pculMre admise , quand même le loyer des années qui restent à cour'r serait tnférieur à t50 fr. ; car cet avertissement esl un Yèritibto congé auquel on doit appliquer les mêmes règles {V.infrà.n'CK. Cependant Pothier pense (n* 327) que la preuve testimoniale s»rait admise, si le loyer des années qni restent h courir était inférieur à I3f» fr.— L'avertissement doit être donné dans le drUI fixé p.'.r les parties contractâmes ; et . à défaut de stipulation su ce point, dans te délai des congés, s'il s'agit de maisons, et nau au moins à l'avance, s'il s'agit d'hérllages ruraux : on dolUppliquer à ce cas l'art. 17 48 c. nap. , avec lequel II a une anale** rrappante (Poitiers, 30 plnv. an 13) (l).

534. Celui qui a manifeste régulièrement son intention de résoudre le bail, ne peut plus, après l'avertissement, changer de volonté malgré l'autre parlie (Pothier, n" 528).

533. Quoique la clause dont nous nous occupons soit ordinairement réciproque dans les baux, néanmoins si elle n'était accordée par le bail qu'à l'une des parties, l'autre partie nepomrait en Jouir ; il n'y aurait que celte pour qui elle aurait été stipulée qui pourrait en user (Pothier. ibid.; M. Dnrantcm, t. 17, n» I2R).

530. Jugé que le bail fait pour trois , six on heur année», sans qu'il soit rien dit de la raculté qu'auraient le preneur tt 1» ba llcur de résilier la convention à la fin des deux premiers termes, ni de donner congé, présente les caractères d'un bail 4e, neuf ans, qui peut être résolu par l'une ou l'autre des partii

cordé onze. — Gaillard, sans chercher; \ combaltrel'anrten u<ag*lnvoqut, renferme dan* la loi du 0 ort. 1791 et dans l'art. t748 du code : quoique a deux toi*, répond-il, paraissent s'appliquer plu* particulièn>rneot aut'« ac piereer, lor-qo'il veut expulser le fermier, elles ne sont pas exclu-)1" du bailleur, qui veut aussi user de celte faculté. Les motifs qui ont ifclrminè le légi-lalrur à accorder le délai d'un an clans un ras, soet les même» qui doivent le faire accorder aussi dans l'autre. Ori a mono» qu'un bip* de »ix mois n'était pas suffisant pour que le fermier pit a pourvoir; on l'a étendu à un an. Le» premier» juges ont donc dii an»* 1er, comme ils l'ont fait, le congé qui n'avait point accordé ce dèitt. — Arrêt.

La cura; — Considérant que la clause du bail ne fixant rrînt l'ir«que du contré, en ca* de résiliement, on doit avoir recours au droit cwimun ; — Con-idéranl qu'aux tenues do l'art. S, sec t. S, tiL l, debl* du C ort. 1701, et de l'art. 17(8 c. civ., le congé pour expulser k fer* nucr d'un domaine rural doit lui être donné un an au moins à l'atanc*: qu'un pareil délai esl d'ailleurs d'un usage général, ca matière de ferai» de biens ruraux ; que, dan» l'espèce, le congé a a été donné que ona à l'avance ;— Confirme.

Du SO plav. m IS.-C de Poitten.

LOUAGE. — i'hap. 3, Sect. 9, Art. 2.

soIrteUules à l'expiration de la troisième on de la sixième an- I ■N, ni donnant congé suivant l'usage local (Bruxelles, 31 mars lii»; (l;. — Mais ce n'est pas un bail de trois, six ou neuf ans <ni cesse de plein droit à la fin de chaque terme, sans qu'il soit wtsîiire de donner congé (même arrêt).

iS7- Le bail d'une carrière de granll ou de pierres à bâtir, pour en terme de trois ou six ans, est Indivisible, en ce sens fie, s'il y a deux preneurs, le congé signifie par l'un d'eux pour li première période ne peut lier l'autre et amener la fin du bail.

0 s'y a pas lien, dans ce cas, de diviser la carrière entre le preifnr restant et te bailleur, ni de faire entrer celui-ci à la partittpttkm des bénéfices pour moitié (Bruxelles, tJ juin 1837) (2).

•3§. L'obligation de délivrer ou de restituer la jouissance il une maison louée, étant Indivisible solulione, il suit de là qu'en eu de réserve, dans le bail d'une maison indivise entre les bailleurs, de résilier après un certain temps, l'exécution de cet le clause

1 pa être requise par chacun des copropriétaires ; et le congé

(1) (Fontaine C. Merikx.) — La coci ; — Attendu que l'acte en vertu duquel l'appelant exploite le bien rural dont il s'agit an procès est on bail sutbentique pour neuf an*, en trois termes égaux, avec faculté d'y renoncer de part et d'autre, à la troisième et sixième année; — Considérant que les clauses et conditions de ce bail sont opérantes et exécutable* ccalemenl et indi-tinclemcnt pour le second terme de trois ans, comme elles le furent pour le premier terme; d'où il surt que les principes applicables a la reconduction tacite , que les intimé* ont invoqués, relativement aux effets du congé donné à l'appelant, sont absolument étrangers* telle espèce; — Attendu que le susdit congé, donne cinq jours seulement avant l'expiration du premier terme de trois années dudit bail, s'a pas été donné en temps utile, soit d'après l'usage local , «il d'après la loi; — Met le jugement dont est appel au néant; émcndanl, déclare tal et sans efel le congé dont il s'agit au procès. Du SI mars 181 i.-C. de Bruxelles, 1" eh.-MM. Jolj et Barthélémy, av.

(*) (Marcq C. Wart.; — La coca; — Attendu que le bail du 16 mars lai» a été fait à deux personnes conjointement, J.-L. Wnrtet C Adam, et sus détermination des parts que chacun d'eux pourrai! avoir dans l'exploitation;

Attendu que la carrière dont il s'agit a toujours été exploitée indivisément, et que rien n'établit au procès que W art et Adam dussent en jou.r autrement ;

Attendu que le congé signifié le 17 sept. 1831 n'a pas été donne par le» deux preneur* , comme l'exigeait le bail, pour (aire cesser la location i l'aspiration de la troisième année ; es congé, fait par Adam «eut, n'a pa lier Wart, qui n'y est point intervenu , et qui n'a pas voulu s'y rallier ; lonobslaot ce congé, le bail a donc dû produire ses ellels, entre toutes », pour le terme de six ans;

u que la convention du S juin 1830, par laquelle les ne voulant plus continuer l'exploitation en commun, lirci

■ UUII, Ull'IVUI

continuée, n'est talion détendue

sort pour savoir par qui d'i «> une location, ni une sous-location, ni une p*r le bail ; cet acte ne renferme qu'un arrangement entre •ni, par 11, ne cessent pas d'être obligés envers le bailleur, tant pour le prix que pour les autres conditions du bail : cette convention ne peut donc autoriser la demande ea résiliation, fondée sur ta clause irriUnte précitée);

Attendu qu'il a été stipulé au bail du 16 mars t Sas que les terres, débris et décombres devraient être placés dans le lieu do la carrière ou ailleurs, le moins nuisible aux intérêts du bailleur;

Attendu qu'il est coastaté, par les enquêtes, que ces terres, débris on décombres ont été places au fond de la carrière, sur un banc de pierre, qui en est recouvert de plusieurs pieds;

Attendu que, pour décider si ce (ait est nuisible aux intérêts de l'appelant, il faudrait savoir si ce banc de pierre recouvert est d'une bonne ou d'une mauvaise qualité, est ou n'est pas exploitable;

Attendu que ce lait n'est pas suffisamment établi au procès, et, le fût-il, ce (ait, comme l'a décide le premier juge, pourrait bien donner lieu à •oc action co dommages-intérêt», mais non autoriser une demande en résiliation de bail; — Par ces motifs, laissant l'appelant libre d'intenter une action en dommages-intérêt* pour le tort que peut lui avoir causé le recouvrement du banc de pierre qui se trouve au fond de la carrière, s'il »' ■. croit fondé, U cour met l'appellation nu néant. Du C juin 1B57.-C. d'appel de Bruxelles, I" ch.

(3) Eiph*: — (Delangue, etc. C. Requel. ) — Une maison appartenu! à cinq propriétaires indivis est louée, ea 1 82 1 , aux époux Bequet , pour un intervalle de neuf ans, avec (acuité de résilialon au bout de trois ans, le congé devant être donné dans ce cas six mois d'avance. — En 1847, ce tongé est notifié par le sieur Delangue, l'un d'eux cl en son : au moment de vider les lieux, les autres propriétaires v donnent leur >iun ; mais las époux Baquet «fusent la congé, attendu qu'il n'a

signifié dans ce cas, à la requête d'un seul des baillcnts. ne peut être refusé par le locataire, sous le prétexte qu'il aurait dû èlre donné par tous les bailleurs, alors surtout qu'il n'est pas désavoue par les autres, et que celui qui l'a biluellement, vis-à-vis du preneur, comme le i copropriétaires (Douai, C fév. 1828) (3).

539. ta cour de cassation avait déjà rendu une décision semblable, le 23 pluv. an 12, aff. Lange, V. infra, n» 678). — Cependant lorsqu'entre les preneurs solidaires d'un domaine et le bailleur, Il a été convenu que le bail pourra être résilié après un certain temps, a charge, par chaciwc des parties, de s'avertir trois mois à l'avance, l'avertissement donné par un seul des preneurs , sans le consentement des autres , ne suffit pas pour opérer la résiliation du bail , même en ce qui le concerne, cl il reste solidairement responsable, envers le propriétaire, des suites de la jouissance continuée par les autres preneurs (Nîmes, 19 avr. 1831) (4).

pas été donné par tous les bailleurs. Delangue répond qu'il pouvait d'autant mieux agir seul, que seul il avait ju>que-la reçu les loyers. — Un jugement du tribunal ne Saint -Omrr admet l'exception des épnox Bequet, en se fondant surla maxime toit m modo dutolvvniur qw> evMjmtur obl'oaliomM. — Appel par Delangue et consorts. — Selon eux, cette maxime est inapplicable, puisqu'il ne s'agissait pas de la résiliation du bail, stipulée au contrat, mais de l'exécution d'une clause du bail, clause renfermant l'obligation indivisible de déguerpir, et dont chaque bailleur peut requérir l'exécution pour le tout. — Arrêt.

L* cota; — Attendu que l'obligation de délivrer ou de restituer la jouissance d'une maison est indivisible soIniioim; que chacun des copropriétaires indivis peut dès lors, et dans l'intérêt commun, donner valablement congé au locataire, lorsque surtout les autres copropriétaires ne désavouent point cet acte; — Attendu que Charles Delangue a constamment reçu seul et dans l'intérêt commun le pavement des lover* ; que les locataires, de leur roté, en se contentant de la simple quittance de ce

dernier, sans exiger aucune garantie de la part des autres coproprièlaiies, l'ont regardé constamment comme mandataire de la masse ; qu'ai ni, en recevant son congé délivré en son nom seul, ils n'ont pu se mérr, ndre sur la double qualité en laquelle il agissait; —Que le silence des autres copropriétaires et leur déclaration postérieure de vouloir profiter de l'acte notifié a la requête de Charles Delangue, sont une ratification de sa conduite ; d'où il suit que le congé, de toute manière, doit ie revoir son entier effet; — Met le jugement dont est appel au néant; — Émendant, etc.

Du C fév. 1828. -C. de Douai, 1" ch. -M. de Qaarldeville, 1" pr.

(4) Eifiéct; — (Veuve Bedon C. Sarrasin, etc.) — Le 2.ï flor. an 8, acte authentique par lequel la dame Duma-, veuve Redon, donne à bail, au sieur Sarrasin, à Marie Sarrasin et à Chauvet, un domaine, pour six années , qui avaient commencé le ti germinal précèdent , moyennant 200 fr. et quelques denrées par an. — Il fut convenu qu'il. serait libre k chacune des parties de résilier et faire cesser ce bail après les deux ou quatre premières années, en s 'avertissant trois moi* à l'avance. — La ■i niv. an 11, le sieur Sarrasin déclara ù la dame Dumas, qu'il entendait que le bail fût résilie en ce qui le concernait, dès le 3 «erminal lors prochain. — Celte deJaratiou ne fut signifiée ni à Marie sarrasin, ni a J.-B. Chauvet, cofcrniiers. — Sarrasin cessa d'exploiter le domaine; mais Chauvet continua l'exploitation ;U*qu'a la On du bail, cl même deux années au delà , après lesquelles Chaxal devint fermier. — Le M septembre, la dame Dumas assigna Sarra-in en payement des fermages arriérés et de quelques dégradations ; celle demande resta impoursuivio jusqu'en 1 Si o, que U dame Dumas fit signifier un nouveiu commandement, taisant de- réserves contre Chauvet et .-a fille, qui avaient exécuté le bail par tacite reconduction. — Sarrasin forma oppo-ilion à ce commandement, avec assignation devant le tribunal civil, soaXenanl qu'avant donne son corge dans le» termes du bail, cl le nouveau fermier étant entré en jouissance sans reclamitian, il ne pouvait être redevable d'aucune somme de la dame Dumas. — Ijb 10 dèc. 1821 , jugement qui déclare le congé du i niv. an 11, valable en la forme, cl .Ordonne la mise en cause de Chaial , nouveau fermier. — Sarrasin assigna Chaial ; il persista dans se» conclusions, demandant subsidiairemenl à prouver pal témoins, que 1 inventaire du bail avait été rétabli au moment de la cession de l'exploitation de Chauvet.

Chaial demanda à èlre mis hors de cause. — Le 27 nov. 1S22, jugement en ces termes : u Considérant que Sarrasin n'avait pas fait signifier le congé a toutes les pal lie» qui avaient figuré dans l'acte du bail à ferme : d'où il suit qu'étant obligé solidairement avec ses cofetroiers, la jouissance faite par ce* derniers pendant le* cinquième et sixième années, était censée (aile par lui-même, nonobstant ce congé , — Considérant, relativement a la remise de l'inventaire, qu'il était convenu ijua cet inventaire avait ete reuii*, mais que le prix ou la valeur de cet mveuuure avait été compensé avec de* arrérage, Jus V*r ki C^fttgKis de

424 LOUAGE.— Chu?.

516. La clause d'un bail par laquelle il a clé convenu que l'Inexécution d'une condition délcrmincc donnerait au bailleur le droit de réclamer la résiliation du bail n'est pas résolutoire de plein droit. En conséquence, les tribunaux sont, dans ce cas, investis do droit d'examiner la nature des causes qui ont amené l'inaccûniplissement delacondition,et d'apprécier si ce ea* rentre dans les prévisions du bail [Rennes, 2 avr. 1S28) (i). — Mais la clause d'un bail portant que, en cas de moindre défaut de la

Sarrasin, pour b jouissance des septième et huitième années ; que Sarrasin n'étant |ioiol obligé, pour le prix de ferme de» dite» deux années, il n'avait pas dépendu de Chauve! et de la dame Dumas "uve Redon, de faire une imputation partielle au détriment de Sarrasin, qui notait intervenu pour rien dans ce jugement, ni dans cette imputation ; — Considérant qu'une citation en justice n'a d'autre effet que d'interrompre la prescription d'une action, mais n'a pas reflet de la proroger; d'où il suit que l'action, étant éteinte par la prescription, la péremption do l'instance introduite par ladite assignation, était acquise de plein droit, puisque celte instance ne pouvait exister indépendamment de l'action ; — Considéra*! que les demandes poor fermages se prescrivent par cinq ans, et que l'assignation, donnée en 1809, n'ayant été suivie d'aucun acte de procédure, que postérieurement aux cinq ans nécessaires pour acquérir la prescription, la péremption de cette assignation ou de cette instance a été acqui>c de plein droit; » — Rejette la demande de la dame Dumas. — Sur l'appel, arrêt de la cour de Niâtes, du 9 mars 18» en cas termes : « Attendu que, par une clause du bail a ferme, du 45 flor. an 8, chacun des contractants s'était réserve la faculté de faire cesser le bail a l'expiration de deux ou quatre ans, en s'avertissent trois mois 4 l'avance; que, par un acte notifié le 4 niv. an 11, et plus de trois mois avant l'expiration des quatre ans, Sarrasin a déclaré qu'il entendait user de cette faculté et se départir du bail; que, dés lors, il y est devenu étranger; qu'alors aussi les bailleurs ont dû examiner s'il était de leur intérêt de continuer le bail avec les autres fermiers; mais qu'il n'a pas été en leur pouvoir de proroger les engagements de celui qui s'en était départi, en usant d'une faculté qu'il s'était réservée, et qui avait été stipulée entre toutes- les parties ; — Par ces motifs, et adoptant, pour le surplus, les motif « des premiers juges, confirme, etc.»

Pourvoi : l» violation des lois 3 au Code, et 5 au Digeste G» «fuofo» rsii utjmtattdi ti pnmitunii. — Ces deux lois, a-l-on dit, sous l'empire desquelles le bail de l'an 8 a été fait, considèrent comme solidaire et même comme indivisible l'obligation contractée par deux ou plusieurs personnes, h l'occasion d'une seule et même chose, ertditar fntubtri nom poUtt emgtn droihim, eam «al duo ni promi/fendi tjvtdrm jsscMuar, à f*e

vtlit L. 9. Cod. Ubi due m /u«li mot, potttt «sf a6 «no forum Ktli-

dum ptti, Soc tU tnim Quorum rrorvm ut unu»?uuyvr rorum in tolidmm ut oMiootut, jxanlfM ab alttrutroftti, L. 8 fl. — Or, d'après Domat et Potbier, la solidarité, sous l'empire de ces lois, produisait les même* effet* <iue sous le code civil, c'est-à-dire que les obligés étaient tenus, tous ensemble, et chacun d'eux séparément, au pavement de la totalité de la dette. — Dan» l'espèce, nui doute que ces lots n'étaient applicables ; les premiers juges l'avaient, d'ailleurs, positivement reconnu.— Cependant, la cour de Nîmes a refusé d'accorder, an bail litigieux souscrit par trois personnes, les effets de la solidarité ; elle s'est fondée sur ce qu'une clause du contrat autorisant chacune des parties à résilier le bail, la notification faite par Sarrasin, dans ce but, l'aeeit totalement dégagé. — La réponse est facile. Sans doute, d'après celte clause, le bail pouvait être résilié, mais, seulement de la même manière qu'il avait été formé, e'est-a-dire, au vu et au su de toutes les parties ; une seule d'entre elles ne pouvait faire cesser le* effets de la solidarité, lorsque toutes étaient engagées solidairement. — V Violation de l'art- 50» r. proc, en ce que la cour a décide que la péremption d'une instance était acquise de plein droit, lorsque l'action elle-même était prescrite. — S* Violation de l'art. IIS de l'ord. de 1639. — Il esl bien vrai que, d'après la disposition de cet art de, les fermages ne pouvaient plus être demandes cinq ans après les baux expirés, mais, en appliquant cette loi a I espèce, lorsqu'il y avait eu demande avant l'expiration du délai fixé pour la prescription, la cour de Nîmes l'a mal appliquée. L'assignation donnée i temps (et ce point n'est pas susceptible de contestation) a interrompu la prescription; elle a rendu l'action Ireotenaire : Action» ou* Drmial taptm (emporta, trmef mehum /ttshexo, ta for asemanml. — Arrêt.

L « coun;— V u l'art. I SOO c. ei v. , l'art. I «9 de l'ord . de I est» et l'art. 599 c. pr. ; — Attendu que, par le contrat authentique du ià flor an 8, le sieur Sarrasin, la dame Marie Sarrasiu, sa saur, et le sieur J.-B. Cbauvel, contractèrent l'obligation solidaire de payer le prix du bit! consenti i leur profit par la dame Dumas ; — Que, par exploit du i niv. an II,» sieur Sarrasin déclara à la dame Dumas qu'il entendait, en ce qui le cuiirernail, que le bail fut résilié dés le 5 germinal, lors prochain , — Que cet exploit ne fut notifié ni h la dame Sarrasin ni au sieur Chauve*, quoiqu'ils fu<teni «fermier» et tenus solidaiiement : — Que la cour royale de Nîmes a néanmoins décidé que cette déclaration isolée avait opéré, a l'égard du sieur Sarraxin, la rèsUiauoo do bail, par la raison