SECT. 9, ART

part du preneur, le bail ceuera se* effet», et sera comme noe» avenu, et que les bailleur!, pourront remettre tel mains à la chose louée au moyen d'un simple congé, sans observer aucune formalité, doit sortir ses effets, tant suivant la disposition des lois ro- > mairies que suivant le code Napoléon, et il n'appartient pas an Juge de changer celte stipulation qui forme la loi des partie* I (Li<ge, 9 nov. 1819) (2). — Toutefois, bien que dans un bail I 11 ail été interdit au preneur de ne pas créer d'établissement pu-

! qu'il avait été stipulé dans le contrat que les parties auraient respectivement la faculté de résilier le bail, eu s'avertissant trois mois d'avance ; — Attendu que, d'après la solidarité exprimée dans ledit contrat, la rénnion et le consentement des trois cofermiers étaient nécessaires pour opérer l'effet que le sieur Sarra»in entendait attacher à «a déclaration de congé ; — Qu'en effet, la faculté de la résiliation avait été stipulée, tant dans l'intérêt commun des preneurs solidaires, que de la dame Dumas, qui leur concédait le bail, à la charge de leur obligation solidaire; — Attendu, en second lieu, que le bail esl du 95 Oor. an h (15 mai 1800); qu'il devait durer six ans; qu'il ne finissait, par conséquent, que le 15 mai 1806; que le commandement et l'assignation sont du 90 septembre 1809; qu'il ne s'était, par conséquent, écoule depuis le 15 mai 1806, qu'environ trois ans rinq mois; qu'en rejetant la demande de la dame Dumas, malgré le commandement et la citation qui avaient interrompu la prescription, la cour royale de Nimcs s'est

; mise en opposiljun avec l'art. iii de l'ord. ds 1849, qui était admise au parlement do Toulouse ; que celte cour a méconnu, en outre, les dispositions de l'art, 9914 c. civ., qui n'a fait aussi que renouveler les anciens principes en matière d'interruption de prescription ; — Attendu

: enfin que, d'après les anciennes lois reproduites dans l'article S99 c.

j pr., la péremption ne s'acquéiait pas de plein droit; qu'elle devait être demandée, et qu'il n'est nullement établi qu'elle l'ait été avant le jugement confirmé par l'arrêt attaqué ; qu'elle n'a même été accueillie par ce jugement et cet arrêt que sous le rapport de la prescription, quoique les règles sur la prescription et la péremption soient totalement différentes, et quoique même la prescription eut été légalement interrompue; — Donne défaut contre les défendeurs, cl casse.

Du 19 avril 185I.-C. C, ch. civ.-MM. Portails, pr.-Vergès, rap.- Joubert, lw av. gén., c. eonf.-Maudaroux, av.

(1) (TrouessartC. Morel. )— La cor* ;— Considérant qoe la coédition stipulée dans la deuxième clause du bail du 17 août 1897, par laquelle il a elè convenu que le défaut de cohabitation des époux Morel motlrail le bailleur a lieu de réclamer la résiliation du bail, n'est point résolu loir* de plein droit; — Que, d'après les termes même de celte clause, l'événement de la condition mettrait le bailleur seulement a lieu de réclamer de la justice la resolution du bail ; qne dès lors les tribunaux se trouvaient investis du droit d'examiné! la nature des causes Je l'absence îles époux, et de juger si cette absence avait les caractères de la cessation de cohabitation .prévue par la clause; — Considérant que l'absence de Morel a eu lieu pour un objet d'un grand intérêt pour lui; qu'elle) a 'a duré que du 10 au 99 jaav. 1829 ; que pendant cette absence ni ému, ou voit par sa correspondance qu'il s'occupait des intérêt' de l'usine A lui confiée par Trooessart: qu'on ne saurait donc voir suffisamment dans celte absence de Morel la cessation de cohabitation dont parle la dixième clause du bail ;— Considérant toutefois que Mord, ea sa qualité d» militaire admis à l'hôtel royal des Invalides, pourrait être contraint a résider dans cet établissement, s'il n'obtenait pas un congé définitif; quo dans oe cas son absence se renouvelant et se prolongeant , Trouessart serait

justement fondé h demander l'application de la clause de résolution ;

Considérant, d'un autre coté, que Morel « de justes motifs d'espérer qu'il obtiendra ce congé asset a temps pour n'être point obligé de quitter ■ exploitation des moulins Chai Hou, si U cour lui accorde le délai qu'il demande (u).

Du 9 avril I898.-C. de Rennes, S'cb.-M. Boullairede Villamoisao,pr.

(9) (Albert C. Brexbe.) — La cor* ; — Attendu que dans le bail du 93 sept. 1778, il a été formellement stipulé qu'en cas de moindre défaut de la part du fermier, ledit bail cesserait d'abord et serait tenu comme s'il n'avait jamais existé, et qu'en ce cas les bailleurs pourraient remettre les mains (au moyen d'un simple conpél aux édifices et bieos , sans observer aucune antre formalité ; — Attendu que celte clause résolutoire formellement stipulée doit sortir ses effets, tant suivant la disposition des lois romaines , qui étaient en usage au pays de Liège à l'époque du contrat , que suivant la disposition du code civil, et qu'il a est pas au pouvoir des juges de changer ou modifier ta loi du contrat ; — Attendu que l'intimé reconnaît lui-même qu'il a été en défaut de payer exactement aux échéances , puisqu'il offre de payer les canons de 1817 et 1818, avec le supplémeot; — Par ces motifs, met l'appellation) et co

(•) Germain Morel, admis le 99 avril 1897 à l'hôtel des lavttiiu, «tilt parti it MooUutin pou? Puis le lOpov. ISSU, poir ) toacber sa peasUHk ; Il revu» «fr» «.Misées jwrs, poruuit vue protooiaix» d« c»a$f . il wp«ml abuetr bientôt ci

LOUAGE.— Chap. 3, Sbct. 9, Art. 3,

Mie dus les lieux loués, sous peine de résolution de plein droit, l'infrar lion à celle clause ne suffit pas pour opérer la résiliation du bail, alors qu'elle a cesse à la première réquisition du propriétaire (Req. 20 mai 1811) (11.

3 41. La clause résolutoire peut être tacite et résulter des lircon-lanccs. Ainsi, il a rte Jugé que la location a long terme que Tait un propriétaire à son copropriétaire de sa portion d'un immeuble indivis, ne doit être- regardée que comme le reniement du mode de jouissance entre eux pendant le temps de l'indivision, en ce sens que celle location devient résoluble dés le moment où U llcilalion de l'immeuble est nécessaire (Paris, !i janv. 1831 (2); Colmar, 26 mars 1841, an". Zurcher, Y. n" 216).

«49- Lorsque, par l'crTel d'une clause résolutoire stipulée, le bailleur peut faire cesser un bail dont le terme n'est pas encore expiré, il n'y a pas lieu de présumer la renonciation à ce droit de la part du bailleur, ni de due qu'il y a tacite iveonduclton en faveur du pn-ncur, par cela seul que le bailleur n'aurait pas [ail connaître sa volonté d.ins un tenue détermine (Cass. belge, 1» nov. t H 1 8, alj. Lisseus, V. n» 333-1 •).

l.a résiliation d'un bail avant le terme fixé, par suite k l'événement d'une condition prévue par les parties celle du Jérès du preneur), donne lieu à U restitution proportionnelle du pol-de-vin payé au bailleur ;i)ouai, 1 nov. 1845, au*. Vcndenbrourk, 0. V. 46. 4. S"»";).

9**. Nous avons examiné précédemment (n* 332 et s.) quel fUil l'effet de la clause stipulant expresscmenl la résiliation du bail pour le cas où le prix ne serait pas régulièrement payé ; •dus n'avons point en conséquence à revenir su

ART. 3. —Inexécution des

respectifs.

ûl5. Le contrai de louage se résout aussi, aux termes de l'art, 1*41 c. nap., « par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » — Nous avons lait connaître tout «e nui est rclatir à celte cause de résolution, en Taisant IVnuméra-

d«nl mi appel au néant, en ce que le- premiers jupe» n'ont pas déclaré b»n cl valable le coo^e dont il s'agit; émeodani , déclare ledit con^è boa •l valable ; quant au surplus , ordoooe l'exécution du jugement dont est appel , condamne, etc.

Du 9 nov. 1819.-C. d'app. de Liège, lM ch.

(Il Eftei: — (Petit C. Louveauv.) — Il avait été stipulé dans le «•ml rie bail p»»«é entre le sieur Uuveaux et le sieur Petit , qu'aucun «Ultlisscmcnt public ne serait créé au second éla^e de la maison louée, H il avili! ete expre»»émenl convenu par une clause du bail qu'en cas d'ir,r\t, nimn île la convention, le bail »ernil rè»»lu île plein ilroil. — Or, rn fait, Louveaui avait inlioduii dans U maisr-n au »econd étage, une femme dite la \4nu- nolletitole. Au moi- de iléc. 1811, le sieur Petit avait routine Louveaux de faire cesser imiueiliaienicnt le commerce auquel il se livrait en faisant voir la Venu» botic»io;c dans «a maison ■nn\ennanl une rétribution, ce qui avait cle exécute immédiatement par h " rtic nubile île cette lemme. Main le rieur Pelil voyant dans l'inl-»it.tion de la Venu» au second étape de «a maison, une infc.ic'ioii a li clause expresse du bail, en demanda la résiliation en justice. IjC fmai lllâ, jugement du tribunal de la Sciae qui prononce la résolution du bail.

Appel. « août 1815, arrél de la cour de Pari» qui reforme, prine.'pnleict-nl parle mont qu'a la première réquisition du propriétaire , l'occupation du premier étage comme l eu public avait ce-é.

Pourvoi par Petit pour violation de.» arl. llii el 1181 c. riv., e» c» que l'arrêt attaque a relu-é au bailleur le droit de faire prononcer la résiliation du bail encourue parle locataire pour infrai tiou à lacUiu»e résolutoire , pour le molil qu'un acte po-terieur de celui-ci avait fait cc-e: I infraction , tandis <|u en s 'obligeant à ne pas faiie d'établissement (ulilic au deuxième étage de U maison, le locataire, par le seul lait de la contravention a cette condition , pensait être contraint à en fsbir la peine qui était la sortit des lieux. On citait, à l'appui de ce iKMen, Polbtcr, Traite des obligations , S* p., cb. S, arl. 1. — Arrêt.

L» cita; - Attendu qu'il ne parait nullement que Petit, nouveau pro|ineiiiire, a l fnmle »a demande en résolution du bail en question, en rc- i.-r d'aurmic in-tance former par le preodent pio-tu lane ; que la ira. in.Jr du l'J ou 10 ;:iuv. I H I J n'est Ion Ire 14x1e -iir le t.nl de II ren- Irte de la X enu- lintlrnlole dans la mai -on eniiuv. Ou dec. 181 l, el que l«f- le l.nlile ilvinatiile, relie infraction avait cc-»è dès le prcmicravisnu rtiliniilmu dudit |ni>; ru laite, par la snitic subite cl daw le jour même; 4Vou il .u)t u,ue l'arrêt dénonce, en se décidant par de* laits et de» eir- «•(^Utttes, sous le* deux rapport», o'a lait que >• conformer a U dispo-

TOM XXX

Uon des obligations respectives qui sont imposées au bailleur el

au preneur (V. n" 1 48 el s., 267 el s.) : nous n'y reviendrons point, pour éviter des répétitions inutiles. — L'art. l"tl parait assimiler l'inexécution des engagements respectifs avec la perte de la chose louée. Il existe cc|iendant entre ces deux causes de résolution, ainsi que le fait observer U. Duxergier, t. 3, n» 53B, une différence importante. En effet, la pei le de la chose louée amène nécessairement la résiliation du bail, el chacune des partie» a on droit égal à s'en prévaloir ; en un mot, celle cause de résiliation 01 absolue. Il enesl autrement de l'inexécution des engagements : elle ne peut être invoquée comme cause de résiliation que par celle des parties qui en a souffert, el non par celle à qui elle peut être imputée. Les juges d'ailleurs ne sont pas nécessairement obligés de la prononcer : Ils peuvent user du pouvoir discrétionnaire qui leoi est conféré par l'art. 1 184.

&44S. Les engagements que contractent réciproquement lt bailleur et le preneur sont complexes : ils se composent de divers, engagements particuliers dont nous axons (ail connaître tes prlnci|iaux, et qui d'ailleurs sont plus ou moins étendus suivant les stipulations du bail : ni la loi ni la doctrine n'ont pu établir avec précision quelles sont les infractions qui emportent nécessaire» ment résiliation du bail ; c'est aux juges qu'il appartient d'apprécier, d'après les circonstances , si l'infraclion est assez grave pour enlrainer cette conséquence rigoureuse, ou s'il suffit, pour la réparer suffisamment , de prononcer au profit de la partie lésée, soit une diminution do prix, solides dmnmagcs-luléréts. — V. en ce sens M. Duvergier, n* 537. — Il a été jugé que lorsque le preneur d'un héritage ne remplit pas ses engagements el u'otfre pas de garantie pour l'avenir, le bailleur a le droit de (aire résilier le contrat (Itcq. 21 juin 1820) (3).

&4>?. Une cour d'appel qui déclare, d'après les faits de la cause, qu'en l étal, un marché verbal, conclu entre une société anoiivme et un entrepreneur, ne peut plus être exécuté, mais ne dit pas si c'est par la seule volonté de la société que l'exécution du marché est devenue impossible , a dû régler, dans ce cas, les

sirion de l'art. 1181 e. eiv., n'a ni faussement appliqué ai violé le»

autre» articles précité»;— Rejette.

Du 20 mai I8IT.-C. C, cb. leq.-MM. Heorion, pr.-Sieyè», rap.- Cabier, av. gèn.-Malbias, av.

(S) £«,*•,. — ( Lauvin C. Riiroli.)— La dame Rixnli avait donné à bail pour vingt-cinq an-, à la dame veuve Lauvin, M mère, m portioa dan» un immeuble indivis entre elles. — Plu» lard, décès de la dame H11/0I1. l'n débat « élève enire «on mari et la dame veuve Lauvin, sor la validité du bail fail a celle-ci. — Jugement qui déclare le bail nul, a ne pouvant y avoir de location possible d'une chose indivise el indéterminée. »— Appel. — La veuve Lauvin soutient que, si l'on peut ©onle-ter la validité d'un bail consenti par le copropriétaire d'un immeuble indivis a un lier», celui-ci n 'avant acquis que de* droiu indéterminé», il en esl autrement lor-que la location est faite a l'un des copropriétaire-, qui devient par la possesseur de toutes les portions indivises. Saisi de U touliléde l'immeuble, la jouissance est possible pour lai, el l'acte qui la lui confère doit , de» lors, élre maintenu. - Arrêt.

La coi n ;— Considérant que , par le bail de vingt-cinq ans , saia» ment apprécié , la veuve Lauvin el sa fille auraient réglé le mode d| jouissance de chacune d'elles dans l'immeuble indivis, et tant que durerail l'indivision; — Que or règlement était nécessairement subordonne 1 U licilalion et résoluble par le fait de celte licitation;— Considérant que le maintien d'un pareil bail de vingt-cinq an» serait, évidemment, m obstacle a ce que l'immeuble put jamais être vendu à sa juste valeur, et que l'on ne saurait, dans l'intérêt de la veuve Lvuvin, et au préjudiol de Riuoli , inipo-er à l'adjudicataire ( obligation de l'exécuter;— Met l'appellation au neanl.

Ou 3 janv. 1831. -C. de Paris, 3* cb.-M. Lepoitevin, pr.

(3) (Veuve Paris C. Lcp.ro». ) — La cou»; - Attendu, en droit, que si le preneur d'un héritage rural n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en ré-iiHe du dommage pour le bailleur, celui-ci peul, mmutf In cirvon- «idiicn , faire résilier le bail;

Kl attendu qu'il a été reconnu en fait : t* que le prencar n'avait pu exccu'e les clauses du bail , cl qu'en outre il ne couvait plus présenter am une garantie pour leur éxecution a I avrnir ; f qu'il eu elail le-ulté drja des dommages pour le bailleur, et quoec même bailleur demeurait e» po-ea en éprouver encore d'autres pendant toute la durer du coinr.it ;— Que, dans ce- virron-lance» , en déclarant re-ilic le même bail, l'arrêt attaqué a fait une ju»)e application de la loi,— Rejette.

Du il juiu 1810. -C. C, cb. req.' "" JtMibcii, av. géo.-Oérardio, av.

. A-lii LOUAGE. — Chap. 3

dommages-Intérêts réclamés par l'entrepreneur, non d'après l'ai I. 1704 c. nap., mais . <ui vant l'appréciation défaits, circonstances cl documents de la cause. — Sa décision, sous ce rapport, échappe à la censure de la cour de cassation (Req. S juill. 1 (I).

ô>4#. 11 a été décidé : I» que le bail (ail sous condition que le preneur jouira d'nn emplacement désigné , pour y inscrire l'enseigne de «a profession , est susceptible de résiliation, à défaut d'exécution de cette clause (Paris, 25 avr. 1 84 1 1 (2) ;— -2» Quo le défaut de remplir l'obligation stipulée, sans clause résolutoire, dans te bail d'un héritage rural , d'employer annuellement deux cent bottes de paille à la couverture de» toits, ne petit donner lieu à la résiliation , s'il ne conste d'aucun dommage souffert par le bailleur, et s'il a été déféré immédiatement par le fermier à la réclamation faite à ce sujet (Gond, 4 juin 1853) (3).

S 49. L'un des cas d'inexécution qui donnent lieu le plus ordinairement à la demande en résiliation du bail, c'est le défaut de payement du prix. Nous nous en sommes suUisammeul occupes ; ci-dessus (n** 332 et s.).

J»ao. C'est ici le lira d'examiner si la faillite du preneur entraîne la résiliation du bail. La loi ne l'a point dit expressément Mais; on fait observer que, vis-à-vis dutwilleur, le preneur est nn débiteur à terme des loyers et fermages qu'il aura à payer dans . l'avenir lors de chaque échéance, et qu'aux termes de l'art. 1 1 88 le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu'il a (ait faillite. D'où il paraîtrait résulter que la faillite donne au bailleur le droit d'exiger actuellement tous les loyers ou fermages à échoir pendant la durée du bail qui reste à courir, ou de dé-

fi) Etptet f— ( Carmignar-Descombes C. Vflliers.) — Aux termes d'un marché verbal, conclu avec tes membres composant le comité des travaux d'une société anonym* formée pour la contraction d'un pont suspendu •aria Loire, à Sulîv, te sieur Carmignat-Descombes, entrepreneur, >'ètait engagé à construire le pool A forfi.il pour U somme de 51 l.ooo fr. —La société s'élaot refusée a exccutT le marché qu'elle avait consenti, le sieur Pc?combes assigna le sieur Villicr», en qualité de président da conseil d'administration de la société, â lai payer la somme de 65,000 fr. à titre de dommages-intérêts, le-quels se composaient des dépenses qu'il avait faites, de» pertes qu'il avait éprouvées à eau** de» voyage* et déplacement» auxquels on l'avait exposé, du bénèliee auquel il avait droit, en qualité d'entrepreneur, et des dédommagement» qu'il devait lui-même à eaux avec lesquels il avait fait des marchés pour les fers de suspension, les pierres, etc. — l*a société soutint que le traité verbal qu'elle avait fait avec le sieur Desconibe» était nul. — Jugement qui prononce la nullité du marché et rejette , en conséquence , la demande en dommagesintérêts formée par le sieur Descombes.— Appel. — «avril 1855, arrêt de la cour d'Orléans qui infirme, décharge le sieur Descombes des condamnations prononcées contre lui, déclare valable et régulier le marché verbal qui avait eu lieu entre le» parties ; et attendu, qu'en 1 clat, il ne peut plus être eiecuje, et quo celle inexécution cause a l'appelant un préjudice qui doit être réparé, condamne la société anonyme formée pour la construction du pont de Suliy-sur-l.oire, à paver audit Carmignac-Descombes les dommages-intérêt» qui seront établis par état , saut examen et débats des parties , tc-quels se composeront seulement des frais de voyages , déboursés quelconques dont il justifiera ; condamne , en outre, ladite société à la garantie de toutes actions qui pourraient être dirigées contre lui a raison dudit marche. — Pourvoi. — Violation des art, 1 1 19, 17'.H c. civ. en ce que l 'arrêt attaqué a décidé que les dommages-intérêts ne porteraient que sur les frais de voyages et déboursés quelconques dont il serait justifie. — Arrêt.

La cuir: — Attendu que l'arrêt attaqué, après avoir constaté qu'un mar.be verbal avait eu lieu entre le* parties, a déclaré, d'après les faits de U eau*, que, en IVtal, ce marche ne pouvait plus être exécuté, mais qu'il n'a pas dit que cette impossibilité d'exécution fût le résultai de la seule volante de la société anonyme du pont de Sully-sur-Loire , et que, dêa lors, il n'a pas dA réjlcr les dommage» intérêts dus au suur Carmignar-Descombes, d'après l'art. 1791 c. civ., mais d'après les faits et circonstances de la cause et les documents produits au procès, et dont l'appréciation appartenait a la cour royale ; — Rejette.

Du & juillet I836.-C. C, cb. req. -MM. Z.nviacnmi, pr.-Brière-Va- Kcnv, rap. -Hervé, av. gen.,c. conf.-Vorio, av.

(S) Hiprct : — (Demoiselle Boujut i\ veuve Bailly. ) — La dame Itailly, propriétaire a l'an», avait pas?é biil d'un magasin a la demoiselle Boujal, lingêre, avec prome-sc de livrer a >a locataire un emplacement sur le oiur de sa maison, pour y faire inscrire l'enseigne de sa profession. Celle condition du li.nl n'ayant pas été remplie, U demoiselle Bmijul en demanda la résiliation avec dommages-intérêts. —Le tribunal civil de U Seine se borna à prononcer uaa diminution daas le prix du loyer - Sur l'appel. — Arrêt.

SRCT. H, ART. 3.

mander la résiliation. A cet argument on peut opposer. D est vrai, que le bailleur trouve une garantie réelle dans les meubles qui garnissent les lieux loués. Mais il importe de remarquer qu'inrdqiendant ment de celte garantie réelle, le bailleur a dû compter sur la garantie personnelle que lui ofli aii la position du preneur, l'étal de sa fortune ; que d'ailleurs, lorsque le bail doit avoir encore une durée de plusieurs années , la garantie que présente ta mobilier est tout à fait Insuffisante. ?ious pensons donc que ta faillite du preneur pourrait entraîner la résolution du bail. U en serait autrement, toutefois, si une caution était offerte au bailleur par le failli ou par ses créanciers. Celle garantie supplémentaire lumplacerait utilement celle que la faillite a rail évanouir (V. eu ce sens Pardessus, Droit commercial, t. 4, n* n 28; MM. Duvergler, t. 3, n» 338 ; Troplong, n« 467).— Il a été Jugé, conformément a ces principes: !• que la faillite du locataire n'est une f.iuse de résiliation du bail, qu'aulanl que les droits du bailleur -« trouveraient en péril (Paris, 16 mars 1840, aff. Guillemot, D. I'. 47. 2. no;Caen, 2 3 août 1846, aff. Legrlx.eod.); — 2*Mais que le bail doit être maintenu, lorsque le bailleur reçoit des sûretés suùlsanjes, el, par exemple, lorsque le payement d'une année de loyer a été anticipé, el que les lieux loués doivent être garnis d'un riche mobilier (même arrêt du t6 mars 1840); — 3*Qu'll doit de même être maintenu, lorsque le syndic de la faillite présente an sous-locataire solvable (même arrêt 25 août 1846); — 4" Que la faillite du locataire ne donne pas au bailleur le droit d'exiger nne caution, une hypothèque, ou la consignation de* loyers à échoir, si d'ailleurs la faillite n'a point diminué les su -

I.» cor/a ; — Considérant que la veuve Bailly n'a pas rempli ses eu— gagemcnls ; que dès lors il y a lieu à la résiliation du bail; — En ce qui id.n lie les dommages-intérêts : — Considérant qne la fille Rnujiit a éprouvé un préjudice el que la cour a les éléments nécessaires pour l'.ippi'-cicr; — Iniii !»•«•, déclare le bail résilié ; condamne la veuve BjiSIv a restituer i la fille Boujut les six mois de loyer par elle pavés d'avance; la condamne , en outre, a lui payer la somme da 1 ,000 fr. à litre de doux

Do H avr. 1S41.-C. da Pari», S* cb*-al. Sintaaem, pr.

(3) ( N ) — La cous ; — Pour ce qui conteras l'obi if*! ien d'employer annuellement deux teolsboUesd* pailla a ia couverture des toit», oui n'a pa. e.e Hijmb> avre Wuu» rewlutotrt : — Considérant que, d'à prés les disîioMtioiis du code civil, tant sur tas obligation» e a général que sur les obviions des locataires et des fermiers {art. 1181, 17Î9 et 17««>, la résiliation d'nn bail pour inexécution de* clauses dépend des circonstances parmi lesquelles se trouve en première ligne le dommage souffert par le bailleur ; Considérant que. dans l'espèce, les circonstance* ne sont pas de nature u dntin#r lieu 4 la résiliation, puisque, cotre au-

j 1res, il ne con-lr <i 'aucun ikmniagp que les bailleurs auraient souffert da défaut de cet emploi de paille , ni du besoin qu'eo auraient eu les toit», auquel cet emploi semble subordonné; que même le mauvais état des to.l- n'e*l guère pré»umable au commencement d'un bail, où ils se supposent cl sont d'ordinaire en bon étal, et que d'ailleurs l'intérêt du fermier lui-même en réclame le maintien ; que les bailleurs n'ont fait aucune diligence avant la -ommalion du l&fév. 185*, et ne disconviennent pas que le fermier n'ait immédiatement après satisfait k leur obligation ; — Quant à l'obligation de p uer les fermages , Uipul» «mu pern* it rttiliation: — Considérant que le (ermage étant querable. le» bailleur! devaient se présenter chei le fermier, et cela de bonne foi, de manière a ce que celui-ci pût se libérer ; que la seule démarche qu'ils aient faite a été la sommation avec ri talion du 15 fèv. 1831, signiéèe, eemble-l-il, pendant l'ab-encc du fermier ; que l°èpou >« du fermier a répondu à l'huissier exploitant qu'elle payerait le lendemain; qu'eflecl'vement, le 10, le fermier est allé offrir le fermage aux bailleurs à Audcg hetn ; que cet otli'es ont été réitérées réellement par exploit le 18, el au bureau de conciliation le 10, avec celte des frais de la sommalino; — Considérant qu'oa ne peut voir la une inexécution qui doive entraîner, et à laquelle les par* ties aient entendu attacher la peine de résiliation ; partant qu'il n'y! non plus lieu a résilier le bail de ce second chef, d'autant moins qui ne s'agit que d'un seul terme d'nn bail de long cours, devenu seule me al exigible le 6 fèv. IK.'ï; qu« par le fait, et en laissant au fermier l'allée native de payer aux bailleurs, l'exploit de sommation lui accordait na délai quelconque, le délai nécessaire pour se rendre A Audechem ; et qu'l parait asset que c'est -ur la parole donnée au fermier de recevoir le fer-

' mage comme la première année que le payement n'en a pas été fait plus tôt ; — Par ces motifs et ceux du premiar juge, la cour met CappelUlio» au nèanL

Du 4 juin 1833.-C do Gaad, *•«*.

LOUAGE. — Cbap. 3, SECT. 10.

setés <jaX, tenait de son bail Mme arrêt 16 mars 1840); — I» Que le bail est résilié par la faillite da preneur, si les syndics ne procurent pas les garanties suffisantes pour en assurer l'exécution (Paris, 20fév. 18*7, aff. Chabral, D. P. 41. 4. 325). — V. en ce sens v Faillite, a* 860; V. aussi eod., n« 236 et suiv.,

541 . Il a été Jugé : l* que la déconfiture do mari n'emporte pas, à l'égard de la femme séparée de biens d'avec lui , la résiliation du bail à fermeconsenll conjointement et solidairement aux deux époux comme cofermiers; et que l'obligation qui dérive du bail ne peut être réputée indivisible; — Qu'en cas pareil, la femme maintenue dans la localion ne peut être assujettie à fournir caution, alors, d'ailleurs, que le mobilier de la ferme est suffisent pour garantir le payement des lermages , et que les terres sont dans on bon état de rullare; mais que, si l'insolvabilité du mari donne droit aux bailleurs de faire résoudre le bail quant à lui, ils peuvent , lorsqu'en vertu de» conditions du bail la location a été maintenue au protlt de la femme, exiger que le mari continue à demeurer chargé de l'exécution do bail (Nancy, 13 déc. 1844, ad. Grison, D. P. 4'.. 2. 88);— 2» Qu'on doit considérer la femme comme cofermterc avec son mari , et non pas seulement comme caution solidaire de ce dernier, lorsque le bail les qualifie tous' deux de preneurs, et que la femme s'est obligée, conjointement et solidairement avec son mari , à l'exécution pleine et entière des charges, clauses et conditions auxquelles il s'est engagé; lorsque, enfin, l'acte stlpulesurabondamment nue la mort de l'une oude l'autre des parties ne donnera pas lieu à la cessation du bail (Nancy, il jnill. 1844, H. Mourol. pr., ab*. Grison C. Millon; exilait de M. Gantier, Jurisp. do Nancy, x» Uuaga, n» 8); — 3' Que la séparation de corps, et la renonciation à lî communauté par la lemme, n'ont pu avoir pour résultat de porter atteinte à des droits que cette femme exerce, non comme une dépendance de la communauté, mais de son chef, comme coferraière, coassociée de son mari ; qu'elles n'ont pu porter atteinte à des droits qu'elle exerce, non contre son mari (la liquidation ayant mis lin à toute réclamation do ce genre) , mais contre le propriétaire de la ferme, par suite de la réciprocité des engagements personnels qu'elle a pris envers lui , d'exploiter par ellemême, et d'habiter la maison dépendante de ia ferme (Nancy, j mai 1845, H. Mourot, pr., an*. Grison C. Couturier; Extrait de l.Garnier,Jurfsp. de Nancy, v* Louage, n» 0) ; — 4* Que la femme, cofermière avec son mari , qui , après l'abandon de la terme par celui-ci, et la vente du mobilier à lui appartenant, a repris et continué exclusivement l'exploitation , à l'aide d'un mobilier qui loi était propre, el d'avances qu'elle a faites, a droit de recueillir les récoltes crues, par ses soins personnels et ses propres avances, sur des terres qui , sans elle , seraient probablement restées —

(1) Eipéct : — (Créanciers Beatroy C. Merci.) — Merck demande «titre Boutroy la résolution d'un bail à ferme. — Les ercandeu de cehi-ci tarent le payement de* formage* êebus. et se soumettent a payer ceax à échoir, moyennant quoi il» demaadent à être autorisé* a relouer Ukmie pour tout le temps du baiL — Jugement qui rejette leur demande. Appel. — Arrêt.

La coua; — Considérant, au fond, que le bail étant résilié i l'égard de* preneurs, les créanciers ne peuvent en réclamer la continuation dans leur intérêt, qu'autant qu'ils ont le droit de profiler des di^ptwitlnrt* du

I, art. 9102 c. civ.; — (.Vaux terme* de cet article, le propriétaire a un privilège pour se» fermage* sur les fruits de la récolte rie l'aii- Mt,»ar la prix de ce qui garnit la terme et de ce qui sert a son exploitait»; que le propriétaire peut exercer «on privilège pour les termes du fermage, échu» et A échoir, et obtenir par anticipation la redevance de bute, les années restant du bail; que, dans co dernier ca«, le* autres «ancien, privés de l'exercice de leur* droits sur ce» fruité et meubles fa it* pouvaient considérer comme leur gage commun, ont la (acuité de •jouer la ferme a leur profit, A la charge toutefois de payer au propriêhire ce qui lui serait encore d6 ; — Mais qu'ils n'ont pas celte faculté, Si le propriétaire n'a pas exercé le privilège dont il s'agit; — Con-idérut, dans le fait, <|U*il n'est pas justifié que lors de la distribution par f^itribulion des meubles saisi* sur les fermiers, les veuve el sieur Merci. aiMI prétendu exercer un privilège tant pour!e« fermages èchu< que |ioiir teox a échoir; qu'.unsi ils n'ont pa* donne ouverture aux droits de re- •catioa en laveur des autres créances des fermiers; — Continue, etc.

D» 51 nai iAiS.-C. d'Amiens, ch. civ.-M. Cauvel de Beauville, pr.

{2; .Rorleiie C. Demej.) — La cota, aie; - Considérant, portent

Incuries : en ne peut pas ne la eonsWrer qoe comme un simple nrqotiorum g'stor, qui ne devrait élre remboursé qoe de ses frais et avances : une telle position serait celle d'un tiers, qui se serait immiscé dans l'exploitation de ta ferme : elle ne peut appartenir au eofermier, intéressé dans les résultats de l'exploitation, et qui , par son abstention , aurait gravement compromis ses propres intérêts : c'est le cas d'appliquer cette maxime mj'a chacun revient le produit de ses œuvres (Nancy, 2 mai I84S, M. nonrot, pr., an*. Grisou C. Couturier; Extrait de M. Garnler, Jurisp. de Nancy, v* Louage, n» 9).

Quant aux créanciers ils ne sont jamais recevables à demander, de leur chef, la résiliation du bail. Ils ne peuvent avoir, à cet égard, que les droils de leurdébiteur lui-même fMxj , Duvergier, t. 3, n* !\38 ; Troplong n» 4H8. V. au surplus Faillit, n 343-4'). — 11 a été décidé que les créanciers d'un locataire ou fermier n'ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le temps qui reste h courir du bail, aux termes de l'art. 2102 c. nap., que lorsque le propriétaire exerce, à leur préjudice, son privilège pour tous les fermages échus el pour ceux a échoir jusqu'à la fin du bail, el non lorsque ce propriétaire se borne à demander la résolution (Amiens, si mai 1823) (i).

449. La disposition de l'art. 1736 c. nap., qui oblige de signifier préalablement un congé, doit élre suivie, lorsque l'on se propose de cesser un bail fait sans écrit, parl'efTet de sa seule volonté; mais elle n'est pas applicable an cas où l'one des parties demande la cessation du bail par le molif que l'autre ne remplit pas ses engagements (Bordeaux, n août t 836, aff. Molraud, V. n* 3" a).

443. line demande en résolution de bail, pour Inexécution des conditions, est non recevable, si le bailleur n'a pas été prénlablrnv ni mis en demeure d'cxérnter se* obligations : on ne peut se pn'xaluir à cette lin d'une mise en demeure verbale (Douai, 14 juiil. 1843) {21.

554. La partie qui, en première instance, s'est bornée k conclure k la résiliation du bail pour cause d'inexécution, ne peut pas , devant la cour, en demander la nullité comme émanant d'une partie qui était sans droll pour consentir ce bail.— Ce n'est pas là seulement un moyen nouveau, mais une demande nouvelle (Fîanry, 2 avr. 1 835, M. Troplong, pr., an". Parlset C. Jolalnj Extrait de M. Garnler, Jurisp. de Nancv, v* Louage, n» t).

555. La résolution de hall pour inexécution des obligations du preneur emporte résolution du sous-bail..., surtout lorsque le sous-preticur (ou sous-fermier) a participé à cette inexécution (Bordeaux, 3 déc 1841, aff. Dcsvcrgés, V. n*447; tSJuill. 1844, aff. Morié, D. P. 43. 4. 342).

SICI. I O.—Dct impentu et amélioration» faite» par m preneur.

5441. 11 peut se faire que, pendant la durée do bail, le prèles motifs da tribunal de Montreuil adopté* sur l'appel , qu'une demande en résiliation de bail ou en dommages-intérêts, po-ir inexécution de ta part d'une des parties contractantes d'unr elnu** consistant A donner ou k faire «ne chose, oe peut être accueillie qu'autant que M débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation, a moins que la ebose que le débiteur s'était engagé de donner ou de fmre , oe put élre donnée o« faite que dan» un certain temps qu'il a laissé passer, que Bertille n'a pas mi* Démet en demeure de construire l'écurie qu'il s Vu il obligé d'édifier, dan- le jardin qu'il lient à bail de ce dernier, ni par une sommation léz «- Iraient signifiée, ni par aucun acte cquipollcnt, ain-i que le pre-crit l'art. 113'J; — Que la mi>een demeure verbale ne *.iuni! equiv.'jicr i une -ommation ; qu'il faudrait au moins , pour remplir le vœu de la loi , que la mi-e eu demeure rc-nlt.it d'un écrit sous «cina privé reconnu jnr Deuiey , d où il suit que la preuve n'en peut être ordonnée , et nue ii lit tterklle doit élre ilécbre non recevable dans sa demande, — Vu* c e-t vainement que l'on argumente du délai stipulé peajr l'accomplissement de cette obligation fie printemps de l'année IHU), pour prétendre que l'écurie devait être nécessairement con-lruite dans ce délai ; qu'elle ne pouvait plus l'être après , et qoe eonsèquemmenl la mise en demeure n'était plus nécessaire aux termes de l'art. IH8; car des termes de cet article il résulte évidemment que l'on n'est atlranchi de la mise en demeure qoe lor-quc la chose que l'on «'était obligé de donner devait nécessairement être donnée ou faite dans un temps passe lequel celui au profit de qui la cuo-e devait être donnée ou faite n'en avait plus aucun be-oin, ce qui ne -c rencontre pas dans l'espèce, l'écurie dont s'agit dev:nii profiler au demandeur pemlanl tout le cours du bail , elc. ; — Déclare Berlelte non recevable dans ses demandes, ln«, etc.

Du 14 juiil. VUS -C de Douai. 2» ch.

LOUAGE.— Chap. 3, Sect. 10.

nenr ait fait des Impenses sur l'Immeuble loué. A-t-tl le droit de réclamer, à la fin du bail, «me Indemnité pour cet objel? A cet égard une distinction doit être faite.

•69. S'il est établi que les travaux fait* par le preneur étaient nécessaires, indispensable», il n'est pas douteux que le bailleur doit lui rembourser ce qu'il a dépense. En effet, comme ces travaux étalent nécessaires, nous le supposons, si le preneur ne les avait pas faits, le bailleur eût été obligé de les faire lui-même, ou bien il aurait éprouvé un dommage plus grand. Si donc il n'indemnisait pas le preneur, qui lui «conservé sa chose, il s'enrichirait a ses dépens, ce qui n'est pas Juste : Xtmiwm œquum est tum altrriui damno tocupUtan (Conf. Pothicr, Louage, n" I ->î> Ct 1 30 ;Domat, Lois clv., lit. du Louage, sect. 6, n 3; MM. Durant. «, n« 381, et t. 17, n*» 2l9etsuiv.; Proudlion, Usufruit, n*l45G; Troplong, n» 352). — Par exemple, si j'ai pris à lo>cr un cheval pour un voyage, et que, dans le cours de ce voyage, il •oit survenu, sans ma faulc, une maladie à ce cheval, le locateur est obligé de me rembourser tous les frais de pansement et médicaments que j'ai faits de bonne foi, soit que le cheval soit moi t ou guéri de cette maladie; car j'ai fait une dépense qu'il aurail faite lui-même. — Il doit pareillement me faire laison des nourritures pendant le temps que je n'ai pu me servir du cheval ; car, pendant ce temps, non-seulement je n'en dois pas le loyer, parce que je n'ai pu m'en servir, mais le cheval ne doit pas être à mes frais (Pothier, o« 129).— Jugé, par application de ces principes, que le fermier qui a reeonslmil le toit d'une grange, même sans avertissement préalable au bailleur n'est pas pour cela non redevable a réclamer le remboursement de ses impenses, s'il prouve que cette reconstruction était nécessaire, Indispensable; qu'en cas pareil, la preuve d s impenses, excédant même 150 fr., peut i être rai le par témoins, d'après les règles du quasi-contrat de gestion d'aOaires (Douai, 23 mars I8«?)(l).

*«»*». Quant aux impenses seulement utïsVi ou voluptuoiret (c'est-à-dire de pur agrément) qu'un locataire aurait laites, il ne peut pass'en faire rembourser par le bailleur, qui n'a point donné ordre de les faire(rothier,n* 131 ; MM. Duranlon.ibstf ; Troplong, n* 353). — Jugé cependant : l'que des individus qui ont lait des changements et améliorations dans une maison par eux habitée i ont pu, è raison de leur qualité de gendre ct fille du propriétaire, s'être pas considères comme simples locataires, et avoir droit de répoli lion pour leurs impenses, alors d'ailleurs que c'est du consentement du propriétaire que ces impenses ont été laites..., sans que l'arrêt qui le décide ainsi soit susceptible d'être casse (Rcq. 8 mars l«ll,il. Lelourneur.V. Mariage);— 2» gué les constructions qui excédent les réparations localives (celles, par exemple, qui rendent habitable une maison qui jusqu'alors ne consistait qu'en des salle» d atelier) sont solidairement a lacliarge du propriétaire et do locataire, quoique le locataire seul les ait ordonnées, si elles ont été faites au su cl vu du propriétaire, saus opposition de sa part, et qu'elles lui soient prolllables ; c'est le cas d'appliquer les art. 333 et iSilc.nap.lColmar, tunov. 183<>, afl. Guerber,V. Propriété). — Les deux arrêts qui précèdent, bien loind'in- ■ Armer le principe général, le condiment au contraire pleinement. ; Il en résulte, eu effet, qu'en l'absence de toutes circonstances im- ! pliqoant su moins une adhésion tacite aux travaux qu'a fait exe- j enter le preneur, ce dernier n'aurait le droit de réclamer aucune 1 indemnité.

Il a été logé que les seules impenses dont le bailleur doive le 1 remboursement au preneur sont les dépenses utiles et nécessaires | que le preneur a pu laire dans les limites de son bail ^Bourges, 3 juin 18*0, ad. Sauce et Micalet, V. v» Vente).— Le mol ut>U*, dans cet arrêt, n'a pas la signification précise que nous venons

(1) (S... C. N...) — La coï t ; — Attendu que s'il wl vrai qu'en principe an fermier ne peut, par des impenses faiies pour la cbo«e louée, créer arbilrairemenl une délie a la charge du propriétaire, il ne Ici pus ■nom* que nul ne reut s'enrichir aux depen* d'aulrui ; — (Ju cnrorc bien que la rreon-lrurlion du loil d'une grunjje ail eu lieu sin» averti -sèment prralablr au bailleur, le preneur qui l a laiie n'e-t pa* pour cela non reccvable > réclamer le rembou^cinenl de» di perce» occasionnée» par eallit recon-lrmlioii , pourvu qu il >oil bien uil.nn qu'elle tlait nécessaire, in<li^|N:iiMible; — Que, dasi-eccas, en rllel , il a utilement gne es amire* du bailleur, comme celui-ci aurail clé oblige de le laire lui— m*me non «onlmMat pour la conservation do m chose, mai* aussi pour

de lui donner par opposition an mot ndcewarm; an contraire,

il te confond avec ce dernier pour exprimer la même idée.

Dansleca* où If preneur ne peut exiser lerembourseraer/ desesimiM'nses.il esl un droit qu'on ne sau ail du moins lui dénier : c'est le drait d'enlever ce qui, dans les améliorations qu'il a (ailes, peut être enlevé, h la charge toutefois de réuhlir et de. laisser la chose dans son étal primitif. Celle doctrine avait été consacrée par le droit romain : Si inquilinus, porte la loi 19, § 4, II., Loc cotul.,oit>um, vel quœdam atia adifido adjecerit, quœ (Kliolocum habrat ? Et est venu* qwyf Lalro st riptit, ompelere ex eonducto atianem, ut et tolierr livrât. Sk tamrn ut damni infeeti caveat ; ne inaliquo, dvm auferl, drtrrior?inra,f tam œdium fanât; sed rt ut prutinam factem adihu» reddat. L'art. S.iS c. nap., bien qu'il ne soit pas fait précisément pour le cas particulier, oûVo cependant un argument très- concluant à l'appui de la même doctrine. Il résulte, en effet, de cet article, qui dispose pour le cas où un tiers a fait des constructions, plutalions ou ouvrages sur le terrain d'autmi, que le propriétaire n» peut à la fois conserver les améliorations cl refuser toute indemnité a celui qui les a faites. A la vérité, l'art. 390, qui refuse 1 l'usufruitier le droit de réclamer, à la cessation de l'usufruit, aucune Indtmnllé pour les améliorations qu'il prétendrait avoii faites, encore que la valeur de la chose fût augmc.itée, cet article, disons-nous, limite le droit d'cnl'vemciil aux glaces, tableaux ct aulrcs ornements qu'il avait fait placer dans les lieux. Mais cet article contient une disposition rigoureuse qui ne doit pas être étendue hors de l'espèce a laquelle elle s'applique directement. C'csl le cas d'appliquer la maxime facorrsampliandi,oita rtHnmjenda. Le preneur, d'ailleurs, ne se Irouve pas, v is-à vis du propriétaire, dans les mêmes termesque l'usufruitier. Il est obligé de lui payer exactement le prix du bail, de l'indemniser des degradations qui peuvent avoir été faites dans les lieux par lui n les siens ; or on ne voit pas à quel litre, ne recevant aucune faveur, il serait tenu d'être généreux, il parait beaucoup plus juste d'appliquer ici par analogie l'art. 5V> C'est ce qu'enseignent, tt reste, MM. Proudlion, Usufruit, n» 2:>n2; Toullier, t. 3, n- iso; Duranlon, t. I", n* au; Duvergier, t. 3, n' tr>*., cl Troplong n* 353. — Dans l'ancien droit, Pothier, n* 131, s'était pronom» dans le même sens. Enfin Bi llion, dans son Dictionnaire, v« Ar bres, n* 5, rapporte un arrêt du parlement de Rennes, du I* oc tobre I5"5, qui autorise un fermier à emporter desarbres qu'il avait plantes dans le fonds tenu à ferme. — V. au-si Favre, ftstwiial. ad Vaiul., sur la loi tu, § 4, ff. Loc. cod.; Choppm, sur la coul. Paris, liv. i, t. 1, n» lii.

5«0. Mais le propriétaire aurait- il le droit de conserver In améliorations en ollrant au preneur de lui en puyer la valeur? A rel égard, une dislinrtion doit être faite. S il s'agit de choses que le preneur avait incorporées au fonds, qu'il y avait attachées à perpétuelle demeure, comme dosa* bres, îles construction;, etc., nous pensons que le propriétaire a le droit d'obliger te preneur à les laisser, en lui en payant la valeur. Le d oit daccessioa fournil à l'appui de sa prétention un argument décisif. Il peu', d'ailleurs, invoquer par analogie ics dispositions de l'art. 5iS. Au contraire, si les choses n'ont pas été attachées au fonJs a perpétuelle demeure, si elles ont été plutôt juvlapo-res qu'imorporées au londs, s'il apparaît que l'Intention du preneur a été d'en conserver la propriété ct de les détacher de l'immeuble quand il le voudrait, pour les emporter avec lui, comme des tableau., des glaces, des boiseries sculptées, des arbres de pépinière, etc., le propriétaire n'a pas le droit de les conserver contre la volonté du preneur, même en lui offrant de lui en payer la valeur. - V. dans le même sens Lcpage, Lois des bâtiments, part, i, ch. X,

en assurer l'utile, jouissance au preneur; — Qu« «ans doute , loc^uVIl^ «'élèvent a plu» de ISO lr., les impenses ne sont pas susceptible* dév» prouvées par témoins, mus que l'obligation d'indrmnirer I* geninlf» les justifie légalement, «M la principale de celle- qui naissent ilu ■»»*" contrai de ge-lion <l .iS.iire» , Ic-quclle. obligations «ont «.rcpiee* p* I art 1318 c. av., de la rejle qui veut qu il soit passe ado dc'anl turcs ou ?-oiis signature priver, <\t l«ulos ebo-e- exeèilanl la valeur de 131) fr. ; qu'il dut absolument qu il en soit ain-i, p>ui-*|"C « iju i-i contrat -c loi'iie nirme it l'in»u du propriétaire daul la ctiw™ goret «olonbiimiu'iil |ar autrui ; — Par ce- mollis, etc. Du s» mars 1 8**.-C. da Dotai , I™ cb.-M. Cxdio, I '* pr.

LOUAGE. — Chap. 3, Sect. H.

art. I, p. 190, 19! ; MM. Duvergier, t. 3, n« 461 ; Troplong, V 31». — Lepage, lou'efois, soulicnl {lot., cit.) que le locataire no pourrait emporter les choses dont on consentirait à lui payer le pri\, s'il pouvait aisément «'en procurer de semblable», à moins que ce ne fussent des objets ipii eu-sent un prix d n'Terlion ; mais ii.ius serions peu disposés ii admcitic une distinction qui impliquerait pour le juge le pouvoir de d ■rider arbitrairement du degré danVrlion qu on attache à tel ou tel objet, c'est-à-dire le pouvoir de prononcer sur nos sentiments les plus intimes; nous croums, avec M. Duvergier, qu'il est plus simple cl plus sùr d'accorder au preneur le droit d'emporter ce qui est à lui sans restriction, pourvu, comme nous l'avons dit, que les choses puissent être détartres sans dégrader l'immeuble cl en laissant les lieux en l'état ou ils étaient au moment nii le bail a commencé. Du moment oii l'on reconnaît que l'accession n'existe pas cl que le preneur a ( conservé son droit de prnpriét • sur les objets dont il s'agit, nous Canons qu'on doil rejeler toute distinction qui tend a la violation j de ce droit. — Les constructions élevée* par le preneur sur le terrain loué sont réputées a propriété du bailleur, lorsqu il a clé stipulé que ce dernier serait tenu de les reprendre à l'expiration du bail, suivant l'estimation qui en serait faite à celte époque. — Par suile, ces consli urtons ne peuvent être saisies immuhili •- , renient parles créanciers du preneur (Tleq. U fév. IB*!), alT. , Beiger, D. P. 4<J. I. Iii..). — Une enseigne apportée par le loca- 1 Lire, et du consentement du propriétaire, dans uo hùlel qu'il a loué, peut être ewpurlcepar lui à la lin du bail, sans violer le droit de propriété. — Et, spécialement, celui qui, avant exploité, dans une ville, un bôlel |>ortanl l'enseigne du Faisan, a loué, dans ooe autre ville, un hôtel ayant pour enseigne le Grand-Monarque, bùlel auquel il a donné, avec l'agrément du propriétaire, cette enseigne : Hôtel du Faisan, ci-devant Crand-.Vouarquc, peut, en le quittant, enlever l'enseigne du Faisan, la placer sur une autre maison, et taire détendre au propriétaire de la conservée à cet hôtel (Itcq. 6 dec. It>3") (l).

agi. Jusqu'ici nous avons raisonné dans l'hypothèse où les smrirorafion* faites par le preneur peuvent être enlruers; mais 11 n'en est pas toujours ainsi. Lorsque le preneur a, par exemple, fait tapisser les murs, peindre les plafonds et les boiseries, il est «vident qu'il n'y a rien à enlever. L'équité fait bien, dans ce cas, un devoir au propriétaire d'indemniser le preneur des d. penses que ce dernier a laites et qui prolilent à la propriété; mais nous t axons à nous occuper ici que du droit strict. Or si le propriétaire se rctusc à payer au preneur une indemnité quelconque, le preneur a-l-il le droit de délruirc les travaux qu'il a lait exécuter et de remettre les lieux dans l'état oii ils .laienl qu.ind il csl entre en jouissance? Celte question a été résolue négativement par j nn arrêt du parlement de Paris (cité par Lepage, L. des bàlun , | paît. 2, ch. 3, art. I, p. Ihs cl 18:i), qui a décidé que, dans ce j us, les additions restaient à la maison sans indemnité et qui \ même a condamne le locataire aux dommages -intérêts pour avoir, ■ irrite du relus du propriétaire, gratte les peintures cl arraché les papiers. L'avocat général Séguler, sur les conclusions duquel cet arrêt lut rendu, invoqua le principe qui ne permet pas de faire le mal d autrui sans intérêt pour soi. Il observa ensuite que les embellissements opéré* par le locataire avaient le caractère évident de choses faites avec l'intention de perpétuelle demeure, puisqu'elles ne pouvaient être enlevées sans être entièrement détruites; que ces embellissements .laienl ainsi devenus parties intégrantes de la maison, et, par conséquent,!* propriété du mailro de la maison. Ces considérations étaient d une incontestable justesse. Aussi, quelque rigoureuse que soit la décision, elle csl à fahri de toute critique.

4«*. Dans l'ancien droit, quelques interprètes des lois romaines, notamment Facliin, L'ont., Iib. I, cap. m, cl le presi- I dent Favre, Ration, ad l'and., sur la loi :»">, § l, et sur la loi 1 ', ' S tt II., Lo ■ tond., enseignaient que, lorsque le preneur avait f lait des améliorations qui augmentaient la valeur du londs cl en ! accroissaient le revenu, il avait le dioit de réclamer une indeiu- I

(1) {Denho C. Démarra?.} — La cor* ; — Sur le moyen uni jue lirè •« la violation de> art. i»o cl J.il r. civ. : — Atlciulu 'juc l'.inéi alpine, en decoi.nit ipie le lo -al.urc <jui a ap|ioilc une nwifiif i|,in> la umimm pjx lui louée peut l'emporter a la lin du bail, loin d'avoir violé ;

nité contre le hauteur. A 1'appol de cette opinion, ils Invoquaient

les lois :>.\ §1,0'., Loc. corn/., et ui , ibtd. La première de ces lois csl ainsi conçue : In rondw lo fundo si tondue tor sud o/vr/ aliqmd neemariè tri utiliti-r auxfrit, vl adiprcrtrit, wl inttitwrit, rum id non cotwnissrl, ad rrrtpienda ra qutt imptfu/it, fj: tondu to mm domino fundi riptriri point . Voici maintenant ce que porte la seconde • Colonu*, cùtn Ugt localionis tu,* essel wnpri'h'nsvnt ut vinras pontrel : nihilominus in fuudum vinras institua ; et propUr earum frvctumdenis ampliui, uureis annuis lo art cnyeral. Quœsilum est : si dominus istum coionum fundi rjrrlum, penarormnt d'bitarum nomme confiât; an swnptus utilitrr fa< tos in vinris imtiluendis rrpular* possit, apport i doti mali rxrrptionr ; rr*}iondit : vrl expmsas ri»ijr< u~ turum ; iW nikil amphus nrimlaturum. — lui loi 5', § '.semble, en effet, au premier alio d, mettre les impenses utiles sut la même ligne que les impenses nécessaires, cl donner au preneur qui les a faites le droit d'ut réclamer le montant; mais d abord on a prétendu, et celle explication nous semble Ires-plausible, que les travaux dont parle celte loi sont ceux que le bailh'Ui était otil gé de faire cl que le prcneura fails à sa décharge (V. notamment Godefrold, sur la dite loi ; Duvergier, t. 3, n- *r>8), el d'un autre côté, Pothicr, l'and., liv. iu,tit. 2, n« k»ti, note, pense quo ces mots : ad reripirnda ra quœ impendtt, désignent, non pas le droit de réclamer une indemnité, mais simplement le droit d'enlever les choses ajoutées. Oetic interprétation csl aussi adoptée par M. Troplong. or il csl dilhcile d'invoquer à l'appui d'une opinion l'auloi de d'un texte sur. le sens duquel on esl si peu d'accord, (tuant à la loi «M, bien loin de venir à l'appui de l'opinion que nous examinons, elle la contredit, au contraire. Celle loi suppose que le fermier qui avait fait des plantations de vignes s'est vu imposer par le propriétaire, à raison de l'accroissement des produits, une augmentation de fermage, el elle décide que s'il vient à élrc expulsé faute de paycinml de ce fermage, le propriétaire devra ou lui tenir compte des dépenses qu'il a faites pour la plantation, ou n'exiger de lui que le prix priraithonicut Axé. Il en résulte donc que, dans la pensée du jurisconsulte romain :Sca;vola), le propriétaire mui n'exige point du preneur une augmentation de prix n'est obligé de lui payer aucune indemnité pour les travaux non nécessaires qu'il a laits sur le londs. Et celle doctrine nous parait être seule coulurmeaux vrais principes; en crrel, il ne doil pas être au pouvoir du preneur d'obliger le propriétaire à faire, contre son gré, des d penses qu'il ne veut pas faire ; si, pour son propre intérêt, il lui plaît de les faire, bien qu'il n'y soit point oblig -, qu il les fasse; mais alors qu'il se rerés'gneà en supporter seul le fardeau.

««3. Le fermier auquel a été accordé, contre la demande do propriétaire, le droit de retenir l'objet affermé jusqu'au payement de ses impenses el améliorations, perd ccd< oil de rétention, faute d avoir lait liquider ses dommages-intérêts dans le délai prescrit (Trêves, 2» août 1807, aff. Marx C. Maya).

Sect. il. — De la tacite riconduction.

S«f . Lorsque la durée d'un bail dont le terme avait été fixé se trouveexpirec, il peul arriverque le preneur reste néanmoins dans les lieux loués; que, de son cùté, le bailleur ne songe point a l'en cvpulser, et cela par une sorte d'accord tacite, sans qu'aucun contrat nouveau soit intervenu entre eux tjuellc csl alors leur situalion reclpiuquc? L'art, i -3Hc. nap. dispose àcet égard dans les termes suivants : « Si, à ( expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet csl réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit, » c'est-à-dire, sans terme fixe. C'est ce qu'on appelle tonte rèxondw lion, ou nouveau contrat de louage convenu tacitement. Nous aurons à nous occuper ultérieurement de la Licite reconduction en ce qui louche spécialement les baux à loyer el les bau\ à Terme ; mais nous devons poser ici les principes généraux qui dominent ces deux sorlcs de baux.

Uh régie* du droit qui prolegMl la propriété, a fait de cas rtvgtes us ju^c application ii l.i cau'c; — Ile elle.

Du G «lec. I8i;.-C. C. ch. rcq.-.M.M. Zangiaconi, pc.-Jauberl, raj - Nicod, av. f«o-, c coof.-Dapool-WhiU), av.

LOUAGE— Chai». 3, Sect. I!.

La tacite réconduction était admise dans le droit romain : Qui ad certutn temput conducit, porte la loi 1 4, 0., Lot. eonJ., finilo quoqur. Umpore coUmus est. lnlelligitur enim doimniM, ctim patitur colonum in fundo esse, ex > ulrqro heure ; et hujusmo.il contractus nrque oerba, neque scnpturatii desiderant , ttd nwlo constnm convalescunt . Le bail étanl un contrat parement consensuel, Il s'ensuivait naturellement que, lorsqu'il apparaissait du consentement des parties à former un nouveau bail après l'expiration du premier, le contrat devait être considéré comme régulièrement formé, encore bien que la volonté commune n'eût pas été exprimée. Tel était le fondement rationnel sur lequel reposait la tacite réconduction, ainsi que l'a expliqué le président Favrc, Ration. ait Pond., sur la loi i * précitée. Or, il est impossible de ne pas voir la preuve d'un tel consentement dans cette double circonstance que le preneur est resté dans les lieu* et que, d'autre part, le bailleur ne s'y est point opposé. Cette doctrine avait naturellement passé dans notre ancienne jurisprudence (V. notamment les coutumes de Lille, art. m, ch. R; Monterais, art. 5, cb. 18; Orléans, art. 450; Sens, art. 258; Bourbonnais, art. 131; C hélons, art. 274; Reims, art. 588, 390. V. aussi Loisel, Instil. coulum., liv. 3, t. ti.art. In). — L'assemblée constituante avait prohibé, dans la loi des 28 sept. -6 oct. nui (lit. I,sect. 2, art. 4), la tacite reconduction en bail à ferme ou à loyer des biens ruraux, et cela à cause dos difficultés «t des surprises auxquelles elle peut quelquefois donner lieu. Ces craintes étaient évidemment exagérées. Quoi qu'il en soit, lors de la rédactiondu code Napoléon, quelques coursd'a|jpcl, notamment celles do Paris et de Lyon, demandèrent que cette disposition fût maintenue. Celle opinion fut appuyée, dans le sein même du conseil d'Etat, par un de ses membres les plus éminenls, par M. Tronchel. .Mais, sur les observations de MM. Berlier et Treilhard, le sx sterne de la constituante (ut abandonné et l'art. 1758 adopté. M. Tronchet semblait penser que quelques actes frauduleux et presque clandestins suffisaient, dansl'etpril du projet de loi, pour foire présumer un bail nouveau, bail toujours préjudiciable au propriétaire, ce sont ses expressions, et favorable à la mauvaise i du preneur! Maison lui fil justement observer que l'article i discussion supposait non-seulement que le fermier restait en issesston, mon encore qu'il y était laissé ; que c'était au vu et h du propriétaire, et non d'une manière furltve, qu'il axait continué d'exploiter, et que, ces circonstances étant admises, il était impossible de n'y pas voir une convention nouvelle tacitement formée. Ces observations étaient sans réplique.

La tacite reconduction n'est pas la continuation de l'ancien bail; c'est un nouveau bail qui commence : « il s'opère un nouveau bail...,» dit l'art. 1738. Déjà Ulplen avait dit, dans la loi 14, (T., Lan. «md., précitée : InUlligitur dominus... ex int'gro locore; et Pothler, Louage, n* 342, s'était exprimé dans le même sens. — De là résultent plusieurs conséquences, ainsi que nous le verrons bientôt.

»«J • . De ce que la tacite réconduction a pour effet de créer un nouxeuu contrat, il s'ensuit qu'elle ne peut s'opérer qu'autant que le haillour et le preneur se trouvent capables de contracter à l'expiration du premier bail fait avec fixation de durée. Si I une ou l'autre des parties contractantes était frappée d'incapacité à celle époque, il n'y aurailplus de tacite reconduction possible. Si le preneur était laissé en jouissance nonobstant l'expiration du bail fait avec fixation de durée, cette Jouissance serait considérée comme un lait qui ne peut créer aucun droit; néanmoins, le

| (1) (Guslot et Dceock C. Gedelrov.) — La cotm; — Attendu que fart. 1738 e. civ. statue eo termes exprès que si , à l'expiration des taux écrits , le oreoeur reste et est laisse en po*>e*sioo, il s njiere un nouveau bail , dont l'effet est régie par l'article relalil aux location- laites sans écrit ; d'où il suit que la reconduction tacite qui s'est opère* entre l'intimée, et Antoine Ju*tot, par le lait de ta continualion de la jouissance du moulin dont il s'agit, du contentement de lad i le intimée, n'a pu prolonger la durée de» obligation* contractées pr Simon Ju-tol et Pierre Dccoci, par le contrat de bail notarié du 13 juill. 1*09, en qualité de corrrt frbmtL avec ledit Antoine Juslol; d'autant qu'en principe les obligation- de- débiteur solidaires, encore qu'elles ne soient qu'une, «tant a «e qui eu forme l'objet, >e multiplient toutefois par ra|>;>ori au ■en de droit ; cl qu'ain-i telles conlraclces par les su-nomme» Simo» Jostot et Pierre Dceock , par le contrat de bail tus-èooacé, ajaai ceasé

fermier ou locataire serait tenu d'en payer la valeur proportionnellement à sa durée. C'est ce qu'enseignent Pothler, n* 3IS; MM. Duranton, 1. 17, n* 171, et Troplong, n» 4S3. — Ainsi la tacite reconduction ne pourrait s'opérer, si, à l'expiration du bail lait avec llxation de durée, le bailleur ou le preneur se trouvait interdit pour cause de démence, ou bien si l'un d'eux était mort laissant des enfants mineurs, ou bien encore » il était mort sans laisser d'héritier et qu'il n'y eût point d'administrateur de la succession vacante (Conf. MM. Duranton, tbid.; Troplong, n* 4 ùj . — Enfin, cette même décision doit être appliquée aux baux des biens nationaux et des établissements publics; car, ces baux ne pouvant être faits qu'avec certaines formalités, il s'ensuit que tant que ces formalités ne sont point observées, il n'y a point de bail, mat* simple Jouissance de fait (W.),

««st. Il est presque inutile de faire observer que, si l'incapacité du bailleur ou du preneur ne survenait qu'après que b bail par tacite reconduction a commencé, et durant son cours, elle n 'exercerait aucune influence sur ce bail, qui continuerait d'être régi comme tous les baux de tacite réconduclion : en conséquence, s'il s'agissait de maisons, le locataire ne pourrait sortir ni être expulsé qu'après un congé donné pendant le délai fixé par l'usage des lieux ienap. 1738, 17S3); et s'il s'agissait d'héritages ruraux, le bai! durerait pendant tout le temps nécessaire poorqua le fermier puisse recueillir les fruits de I hér tage affermé (c. nap. 1774, t7"6); mais il ne pourrait. se renouveler nlors par lacli; reconduction, puisque l'une des parties contractantes serait, now le supposons, frappée d'incapacité (Duranton, ibid.).

a>ttw. La circonstance que le bailleur serait en procès avecua tiers au sujet de la propriété des biens loués ne le place pas du» l'impossibilité de donner suite à son congé et consé gemment de consentir au moins tacitement à un nouveau bail (Liège, s juiU. 1843, ait. Merry, V. n» 578).

&*0. Quel est l'effet de la solidarité en cas de tacite reconduction *? — Jugé que, lorsque de plusieurs preneurs solidaires un seul reste en possession après l'expiration d'un bail écrit, la tacite réconduction qui s'opère vis-à-vis de ce dernier ne s'étend pas aux premiers (Bruxelles, 1G avr. 1811) (1).

691. Combien de temps doit avoir duré la possession nouvelle pour faire présumer la tacite reconduction? LacourdeCaenauit demandé que ce temps fut llxr à dix jours. MM. Bigot de Préaneneu et l'urtalis Turent d'avis qu'il valait mieux s'en rapporter àla sagesse des Juges. On avait même proposé d'ajouter, après ces mots, est laissé en possession : pendant le temps nécessaire pour furt presumfr qu'il y a tacite réconduction ; et cette rédaction avait été adoptée; par l'effet d'un oubli inexplicable, l'addition n'apai été Insérée dans la rédaction définitive; mais la pensée du législateur n'en est pas moins Claire (V. ConL M. Marcadé, sur les art. 1738 et suiv., n» i). « Quelques jours de tolérance , dit cet auteur, s'expliquant par la difficulté du déménagement ou par toute autre cause, ne suffiraient pas; et c'est anx juges du fait, en cas de contestation, à décider par l'ensemble des- circonstances , si celte volonté se trouve ou non suffisamment indiquée. • — Il a été décidé : t* qu'il y a tacite réconduclion lorsqu'à l'expiration du bail le preneur a continué pendant un mois sa jouissance au vu et su du bailleur, et sans opposition de sa part, et il importe peu que le preneur ait on non fait des travaux de cnituie, qu'il ait annoncé la vente de son mobilier, on même que le bailleur ail fait connaître son Intention de vendre (Liège, îsepl. 1842) (2);— 2* Qu'un délai de trente-six Jours, pendant lequel

d'exi«!cr api** l'expiration du terme stipulé par te même bail , et n'anet pu avoir une nouvelle existenre par le fait dudit Antoine Justet, pa* I* raison qu'il e«t notoire eo droit qu'on ne peot par son fait obliger tiers san* un mandat de sa part, il en résulte que le» appelait* n'ont plus êie lié» envers l'intimée, après la lin dudit bail du lî juin l*»9; — Pur ce? motifs , met le jugement dont avpel au néant, — EnwoJnl, déclare l'intimée non fondée dans ses conclusion* prises en preautr* instance; la condamne aux dépens île* deux instances; — Ordonne U re-lilulinn de l'amende consignée, etc.

Du IC avril IHI9.-C. sup. il* Uruxcites, I" ch.

(3) ttptet: — ipoutelel ('. Laurent.) — l<a o>ir d'appel de Liéjp» a rendu , le 50 juiil. I8SI , l'arrél par défaut q voici : — tAuni* que le bail écrit lait aux appelants a pour objet u u corps de ferme toosiklanl en balineeu, jardin, terres et pré»; que ce bail exeiiH lr ■ '

LOUAGE.— Chap. 3, SBCT. 11.

te preneur «Ton bien rural a été laissé en possession, après l'expiration du bail écrit, ne peut être regardé comme suffisant pour opérer la tacite réconduction (Lyon, 22 Julll. 1853) {1). — Celle proposition ne doit pas , ce nous semble , être admise avec une telle généralité. Un délai bien moins long pourrait suffire pour opérer la tacite réconduction. C'est au juge que, dans le silence de la loi sur le temps nécessaire pour imprimer à la possession nouvelle le caractère de tacite réconduction, on doit s'en rapporter; a cet égard la solution dépend de son appréciation discrétionnaire. Un principe absolu serait donc Ici peu conforme à l'esprit de la loi.

La présomption légale de tacite réconduction, telle qu'elle «st établie par fart. 1 738 c. nap. , peut être étarlée , s'il y a commencement de preuve par écrit, par des présomptions contraires, irraves, précises et concordantes, et par exemple, par l'aveu en justice, de la part du bailleur, qu'à l'expiration du bail II avait laissé le preneur en possession , sans stipuler de lui aucun loyer (Req. 2 août 1827) (2).

l'our se mettre à l'abri de la présomption de tacite récondactlon, il est prudent que le preneur quitte les lieux loués dans le délai prescrit soit par la convention , soit par la coutume. S'il refusait de le faire, ou si on avait lieu d'appréhender ce refus, te bailleur qui, de son coté, voudrait se garantir dr la présomption de tacite récondnctlon agirait sagement en faisant sianilier au preneur une sommation d'avoir à déménager dans les délais légaux. Cette sommationesl aussi appelée, dans la pratique, atrerliurment on congé. ■ Lorsqu'il y a un congé signifié, porte l'art. 1759, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite réconduction. » Le motif en est que l'effet principal de la tacite réconduction est. comme nous l'avons dilcioessus, d'opérer un nouveau contrat de louage; que ce contrai ne peut se former sans le consentement mutuel des parties contractantes; el que ce consentement n'a plus lieu des que l'une des parties manifeste, par la signification d'un congé, l'intention de ne pas renouveler le bail, mais de se prévaloir au contraire

dot. dernier; qu'ils ont depuis cette époque continué leur jouissance tendant un mois au vu el au su de l'intimée, e4 sans opposition do «a pirt ; qu'ainsi les art. 1738 el 1776 c. civ., aux termes desquels si, à l'expiration du bail écrit d'un londs rural , le preoear rr-le et est laissé en possession du bien affermi, il s'opère un nouveau bail dont la durée est réglée par l'art. 1771, sont applicables ; — Atleodu qui» l'intimée n'est point cor» parue ni personne pour elle , quoique dûment assignée; — Par ce* motifs, la coar donne défaut contre l'intime* , cl poor le prolt net l'appellation et « dont est appel à néant; entendant , décharge , etc. — Opposition de la dame Laurent. — Arrêt.

Ls corn ; — Y a-t-il lieu do déclarer non ronde* l'opposition formée par l'intimée a l'arrêt par défaut du 30 juill. 18«î? — Adoptant les motifs consignes dans cet arrêt, slatoanl sur l'opposition formée par l'intimée, la déclare non fondée; ordonna, etc. Du » sept. I813.-C. d'ap. de Liège, 1" ch. ri) £tp*t* .• — (Gautharon C. Rouet.) — Rosset loua par écrit un jardin a Gautheron; le bail, fait pour une année, doit prendre fin au 1* mars 1855. — A celle époque, Gaulberon , d'avant pas abandonné ta jouissance, Rossel, par exploit du 0 avr. suivant, le (dit citer en concdiatiou sur une demande en déguerpissemenl.

10 juill. 1853, jugement qui accueille la demande ''u propriétaire, par les motifs «((ne lïiilcrvaltc qui s'esl écoulé entre le I" nur» el le 6 avr. n'en point «nuisant pour (aire présumer que le pio;>rie(;>ire ait consenti à née prorogation du bail par lacit* reconduction ; e( ipio . Hc« lors , la résistance do fermier n'est pa» fondée. ■ — Ar-nel par (i autheron. — Il •«liant que son bail a pris un le I» mars 1*55 , ma.* que le in du ■éma mois, le prix de ce bail a élé reçu par Ro-set «jui n'a nullement exprime l'inlenlion de donner fin au bail , que . bien >o.n de la , il a «ni d'intermédiaire à Ho* set pour affermer Irait -on domaine, à l'exception de la partie exploitée par lui C.iulheron: que, dés lors, c'est lo cas d'appliquer les an. 1758 et 177e c. civ. — Arrêt. La cote ; — Adoptant le* molifi des premier* o •:<■», dit bien jugé. Du 32 juill. I835.-C Je Lyon.-M. Achcr, pr. de ch. (S) (Vandenforvten C. époux Lebon.) — La coin; — Sur les deux GuTens résultant d'un* prétendue violation des art. 175$. 1,709, IS.Sï et IS43 c. civ. : —Attendu que le jugement de première instance, dont les motif* ont été adoptés par l'arrêt attaqué, a constate <|ue. le sieur Vandeaforsten , deninmleur en cassation, est contenu , lors de la comparution des partie» en personne, n'.noir jamais stipule de sa steur aucun loyer noue la brasserie sise à Wallon ; — Que cette dérlaralion ,

qui leur sont échue» eu

de sa cessation. Au reste, le congé dont il s'agit ici diffère de* congés ordinaires donnés en matière de baux de malsons fait* sans fixation de durée, en ce qu'il n'a pas besoin d'être srumflé un certain temps d'avance, suivant l'usage des lieux, et peut même élre donné utilement depuis l'expiration du temps pnur lequel le bail a été fait, pourvu toutefois qu'il ne se suit pas déjà écoulé un temps suffisant pour opérer la reconduction (Conf. M 'il. Duranton, t. 17, n» 119; Duvergier, t. 5, n* 505; Troplong, ii"* 454 et 455). — V. dans le même sens Pothler, Louage, n°3!'(.

574. Bien que les deux congés dont il vient d'être parlé ne soient pas les mêmes, le congé donne a (In de faire cesser le bail «■ans terme fixe peut remplir la destination du congé, qui a pour objet d'empêcher la tacite reconduction. En effet , ce congé détruit d'avance l'induction qu'on pourrait tirer de la prolongation, pendant quelque temps, de la Jouissance du preneur. C'est ce qu'enseignent aussi Mai. Troplong, n* 456; Harcadé, aux les ait. 1758-1740, n« 2.

Quant à la forme de ee congé prohibitif, elle n'est pat sacramentelle. Et, bien que l'art. 175'J parle d'un congé signifié, ce qui suppose un acte d'huissier, un congé verbal aurait autant de puissance, s'il était avoué, ou une invitation de quitter les lirux , contenue dans la quittance du dernier terme. Et , dans un cas pareil, on ne pourrait opposer su propriétaire une tolérance de quelques jours qu'il aurait accordés au preneur pour chercher un nuire logement. — Conf. M. Troplong, n* 458.

ô*e. Lorsqu'à l'expiration d'un bail à ferma les bien* loués sont partagés entre les héritiers du bailleur par parties distincte* qui peuvent être occupées ou cultivées séparément, le fermier n'est pas en druil de se maintenir par la tacite réconduetlon dans la jouissance de tous les biens compris dans le bail, nonobstant le congé i lui donné par quelques-uns des héritiers du bailleur, relativement aux parties de biens qu partage (Bruxelles, 28 avr. 1820) (3).

4V 9 7. Le locataire d'un bien auquel on congé a été signifié

que la farce de en circonstances, la présomption légale des art. 1T38, t7S9, « pu être combattue, aux termes de l'art. 1551; que les prêsompiions grave», piv.ises et concordantes, abandonnées à la prudence et anx lumières des jii;e«, étaient admissibles par la mémo cause d'an commencement de preuve iar écrit émané dudil sieur Vandenforsten ;— yu'aitisi les rire-ompttons tirées des art. 1758, 175» ont pu être écartées sans violation et en se conformant, au contraire, aux art. 1347, 135», 1555 e. ci».; — Rejette.

Du 1 août 1847.-C. C, ch. req.-MM. Pottoa, pr.-Bsrel, rap.

(3) (Ghislain Paul C, PaogaerL) — La coca; — Attendu que le bail passé devant le notaire Cr.ibeels, le 11 déc. 1795, par (m François- Joseph-Ignace P.mpaert A l'appelant, de la ferme, terres et prairies situées à Hoolaért, était pour un terme de neuf années, à commencer à la Saint-Andrc 1796; que l'appelant, après avoir joui de neuf récolles, avait ainsi recueilli tous les effets des stipulations de son contrat de bail ; que si postérieurement, et après l'expiration de ce bail, il a continue a exploiter ladite ferme, terre* et prairie . sans faire de nouveau bail , ce n'est pas en vertu du bail du II dec. 1795 qu'il a continué celte exploitation, mais par suite de la tacite reconduction, laquelle est base* sur ce que le bailleur ayant laissé son fermier dans la possession de la chose louée , il est supposé avoir consenti a ce que le fermier continuât l'exploitation pendant le temps nécessaire pour recueillir tous les fruits ; que, dans l'espèce, l'objet sur lequel il y a contestation est un pré, dont les coupes d'herbe» sont faites tous les ans; que d'ailleurs il n est pas contesté que les terres ne sont pas cultivées) par soles , el que les fruits s'en recueillent tous les ans; que, si, lors de l'expiration du bai ou postérieurement, la chose louée appartient à plusieurs jiersonoes par parties distinctes qui peuvent être occupées ou cultivée» chicane >é» parement . le fermier ne peut prétendre se maintenir par la tacite récon-. ductKHi 'ans lit possession de toute la chose qu'autant que tous ceux- a qui .ir irii. nneiit les diverses parties y ont consenti par leur silence et en lai- nt .m. m le fermier en possession, chacun pour la partie qui lut ap|iari:i'i)l ; que si l'un d'eux a manifesté légalement el en teaapa utile une volonté contraire, le fermier ne peut invoquer h son égard une convention tacite de continuer l'exploitation , puisque la volonté dame»! manifestée ru-i-lc a cette convention tacite; — Que c'est en vain que le fermier prétend que, lorsqu'il a primitivement loué l'héritage, il a considéré l'ensemble de la chose louée, el que c'est pour jouir d( la cbo»o louée qu'il a consenti a payer le prix du rendait convenu,

la

tau* en justice, a pu mo»~i»r l'admission du «arasent sur l'eiceptioa , el J dune da bail, avait ainsi recueilli tau* lia «fats des sttpnaaxikiis

LOUAGE.— Chai». 3, Sect. H.

tt qnf , dans nne opposition, a, par forme de transaction, offert ■ de déguerpir à une époque intermédiaire entre crlli* Hxée par le congé el relie qu'il prétend être le ternir leeal de son bail , ne peut prétendre qu'il y a eu tarife reconduction jusqu'à l'croquc sur laquelle porte son offre, par cela seul que le bailleur, loin de répondre de suile à son opposition , l'a laissé en possession et n'a intenté son action en défraerpissement qu'après le terme prescrit par le congé, si à celte circonstance vient se joindre celle que le bailleur, dan* le cahier de? charges de la vente de ce bien, ne s'est engagé à mettre l'acquéreur en possession que pour une époqne qui correspond précisément & celle à laquelle le preneur s'est offert a déguerpir dans son acte d'opposition (Bruxelles, isnov. tf>r>t)(i)-

4 7 N. Lorsque, nonobstant un congé signifié, le preneur est laissé en possession pendant un certain laps de temps, on peut en induire une tacite reconduction dont les effets sont réglés par l'ait, lî* 4 c. nap. (Liège, 5 juill. i sis) (2). Lorsque la possession nouvelle se prolonge pendant un certain temps , on doit y xoir 1'ahandnn de la précédente volonté cl le consentement tacite à un baJI nouveau (Conf. M. Marcadé, io*. cit.).

5?*. Si, pour éviter les surprises, il avait été convenu, dans un bail fait avec une durée déterminée, qu'il n'y aurait pas lieu d'invoquer la tacite réconducllon , quoique aucun congé ne fût Signillé à l'expiration du bail , celte clause tiendrait lieu d'un avertissement-congé , et empêcherait la lacilc réconduction de

de ce hait ; que de e» cher il n'avait plus rien à prétendre ; que )i te fait d'être resté en possession de l'héritage , après l'expiration do bail, lai a donné le droit de s'y maintenir pour et recueillir tous les fruits, ce droit n'est fondé que sur une convention tacite résultant de la Tolootè supposée du bailleur, laquelle vient à cesser sitôt qu'une volonté Contraire a été légalement manifc-lce; que si, pendant la durée du bail •o postérieurement , dis que la tacite- rèronductioo avail commencé . le fermier avait dinil de jouir de tnulc la chose louce, et, dans le second Cas, d'en récoller tous les Irait' , il n'en est pus de même lorsque, pour le tout ou pour partie, avant qu'une nouvelle reconduction ait éle <ommeneee, celui ou ceux qui en étaient propriétaire* avaient en temps utile dûment annoncé une votonlè contraire, pane que le fermier, ni par son bail, ni par la reconduction Utile , n'a acquis le droit de forcer le propriétaire ou ses ayants droit, de lui laisser commencer une nouvelle tacite reconduction sur toute la chose louée, sauf au (ermier & abandonner toute l'exploitation, s'il ne veut commuer a occuper les parties restantes sur lesquelles la taule reconduction pourrait opérer; — Attendu que , par le bail do II dcc. 170a, il est stipule que le bail prendra fin après les neuf ans, sans qu'il soit besoin de -icinlier de rongé ; que, dans l'espère, les intintes ont signilie nn coupé le ï9 mai 1719, pour la Sainl-Andre suivante, el qu'ils ont sipiiue extrait du partage, qui prouve que le pre dont s'agit lear appartenait; d'où il suit que la Licite reconduction n'a pas commue sar les biens indiques dans le congé susdit; — Par ce» BOtifs, met l'appellation au néant, elc. Du W av-r. I890.-C. d'appel de Hruvelles, tw ch.

(1) ktptr* : — - (Merle n s c. Vandendaclen.) — 1§ juin lS3t, jugement du iribniial de Brovelles ainsi eonra : — « Attendu qu'en mai t*5n le demandeur a signifie un congé au défendeur; qu'.im-i , d'après l'art. 1759 e. cit., ce dernier ne pei.t invoquer aucune reconduction Incite; que «i, On août 1850, le défendeur a formé opposition audit renom, il n'en rè- •alle pas que le demandeur, en n'y répondant pas de suite el avant ■ov. 1830, ait tacitement consenti a la continuation de la location |usqo'rn I8ÎI ; que celle présomption cède à la disposition précise de l'art. 1739; que si , dans lr cahier de charges de la vente des biens dont il l'agil , il est stipulé que l'acquéreur n'entrera en jouissance qu i h Saint- Indre I So I , cela est parfaitement étranger au défendeur et peut être aoe mesure de précaution du vendeur pour ne pas être evpo-e a une action en garantie de la part de l'acquéreur, dans le cas ou le défendeur M serait oppose à déguerpir; qu'au surplus le bail n'est pas ré-rrvè, •*r le cahier de charges, en faveur du défendeur; - — Par ces motifs, le tribunal condamne la défenderesse a remettre a la disposition du demandeur les trois pièces de terre reprises daos l'exploit intioductif d'instance, et, faute de ce faire dans la huitaine de la signification du prêtent jugement, auto» s le demandeur a se mettre en possession desdites terres; condamne la défenderesse aux dommages-intérêts a libeller par état, etc. — Appel de la paît de Marie Merle lis. — Arrêt.

La cota; — Adoptant les motif» de» premiers juges, met l'appel au ■tant.

Du 13 no*. 183t. -C. de Bruxelles, 3* ch.

(2) t'ipée» .- — (Meir) C. Krnydi ) — Le IS .irr. 1813. jugement du tribunal de Liège ainsi coinu : « — Attendu que s'il est vrai qu'au* Ici nielle l'art. 1739 t. ci»., lorsqu'il y a congé signifié, le preneur, quoiqu'il i! coatina* sa jotuauaaae, ne peut invoquer la Utile reconduction, »ur-

s'opérer, quand bien même le preneur serait resté quelque temps,

dans les lieux depuis I expirai inn du bail. — V. en ce sens Pnlhier, n»3'.«, MM. Puranlnn, n« 12"; Duveigicr, l. 3, n*22; Troptong. n* a r,4 : Marcadé, sur les art. t 73s cl suiv.

&«»©. Mal« il dépend toujours des parties de renoncer d'ot commun accord à l'ellcl 'd? la clause prohibitive. Ainsi, hicnqix le bail contienne une clause prohibitive de la reconduction, i peut se présenter des circonstances qui rendent l'intention de relouer tellement claire et cerlaine que la réconducllon doive être admise, l'olhier (n*5ôr,; considère comme une preuve suffisante de celte intention la conduite du propriétaire qui laisse passer Inul le temps des risques sur les fruits, et qui attend à la veilla d'une récolte abondante pour prétendre contre son (ermier qu'il n'y a pas eu de reconduction (V. dans le même sens MM. Doverpier, t. 7», uM 23 et 304 ; Troplong, n» 4%!); Maread-, loc.ntX Nous pensons avec les mêmes auteurs que ce qui vient d'èlre dit pour le cas où le bail contenait uni- clause prohibitive devrait être appliqué au ras où il a été donné congé ; en cff'l , le congé n'a pas plus de force que la clause prohibitive, el l'on peut renoncer à reflet de l'un aussi bien qu'à l'effet de l'autre. Si donc , aprrs et malRic le congé, le preneur restait el était laissé en possession pendant un temps prolongé , il y aurait facile reconduction.

& H l . Lorsqu'un bail a été fail pour une époque déterminée, que le preneur v ient à mourir avant l'expiration du terme cl que sa veuve et ses enfants continuent do jouir, non seulement jos-

toul dans le cas d'un bail stipulant que cette tacite récondirlioa w pourrait avoir lieu, il e-l toutefois de doctrine el de jurisprudence certaines que celui qui a donee congé peut encore renoncer a se prévaloir du bénéfice de cet acte; — Ou une pareille renonciation peut «.'induiro des circonstance* , et spécialement de ce que, nonob-tanl le conp, le bailleur aurait luis-*, pendant un laps de temps assej Ion;, le iwor en possession de l'héritage après l'eioque fixe* pour l'expiration do bail; — Attendu qu'il e-t con-tjnl , dans l'espèce, que le défenseur» été laissé , nonobstant le cun^c ci-an* protestation ni opposition du demandeur, en po--ession pai-ible de la partie des biens dont il s 'api, pendant prés d une année âpre- le IS mars IKlî, époque de l'eupirjui d'un second triennal cco'ile depuis les neuf premières années de location ; — Que vainement le demandeur invoque, pour justifier leéVr»U de poursuivre l'exécution du congé , le procès existant en're lui , ci « quit te dite, et ta dame M.-C l.ekcu, relativement .1 la propriété ot» biens loues; — (Ju'en efTet, s'il avait eu de» motifs sérieux pour exiger la ce-sation du bail, il aurait pu, malg-è ce eonOil, faire des actes de |-our-uite, demander provisoirement le -êpjcstrc des biens el teur location aux enchère- publiques; qu'au sur-du*, vis-à-vis c'a iléfrnrlcif, t procès était rtt mur al 01 oem et qu'il n'en re-le pas moins con tant que quant à lut, a la date du ir> mars I H ,S( époque de l'expiration tt bail, le demandeur, loin de donner -mie au con.è du ( sept. Util, et faisant procéder a son remplacement, et au besoin en le faisxnl mpul-er, a gardé le silence, el n éoi.linuè pendant près d'un an a l.û>-er le défendeur en miinlenue des biens dont il «'.isit proiciunt de Sluri*àlarcutMe Vos-en; — Attendu que la renonciation du demandeur i profiter pour cette partie de bii'ii- du ronce signifie à sa requête doit d'amant plus se pré-umer qu'il a (ait donner >Uitc n ce couse ponrl* partie des immeubles app artenant a Marie-Joseph Vo-seo , el qu'es ne l'exécutant que partiellement il e-l censé ntoir consenti a la tacite réconduction pour le reste; - Attendu que m n ne ju-liue . comme on l'a avance , que le défendeur aurait relu-r- de migrer, ni >ju il aurait imoquo à cet égard la défense a lui si|:nT.ée par exploit du IS fev. 11*15, à la requête de M.-0. LeLcu ; que mut jiorle a croire que c'e-l précisément a eau-c du conflil eleve a l'oce.i-ion de la {iroprielé des biens feues et des résultats incertains île relie eonle-ial on , d ins le but al éviter dei frais de poursuite , ainsi qu'une action éventuelle en dommaces-intèivt!, et pour ne pas laisser les biens sûiis culture , que le demandeur i«r» abandonné t exécution du ronge signifié et aura préféré la contmiuPHl do bail pour un nouveau triennal ; — Attendu que cette renonciation nssulte surabondamment de l'exécution donnée publiquement à toute» les conditions tu bail par le défendeur, au vu el su du demandeur posle» iieurement a la date du 15 mars 1819, notamment du payement déJ rentes grevant les biens dont il s'agit, de» contribution* et de* cbirjrl locales; — Attendu que s 'agissant d'un bien rural soumis a l'assoleixwol des sai-ons,la Unie reconduction , aux termes de l'art. lîTt,iW avoir heu pour autant d'années qu'il y a de soles ; — Par ces motifs, le lrihun.il déclare le demandeur non fonde daos toa action, etc. — Appel par Meity. — Arrêt.

La cm n ; — Adoptant les motifs des premiers juge», met l'appeiUi-'» à néant , etc.

Du 5 juihV «âtS.-C. d'ap. do Lié«e, 1" ch. -MM. Eu* WoiUa « Flècbet. av.

ToiTAr.r:.— ?, .*•-<•-. ?..

qu'a l'expiration de ce terme , mats postérieurement et sans conxeniion nouvelle, il s'ojuie, en faveur «!•'• ers derniers, un nouveau bail i«r tacite récondnetion. Les obligations résultant de te nouveau bail sont personnelle s auv. preneurs, et se divisent entre eux |»arlëtc, et non point dans la pm^orlinn des droits que charnu d'eux peut avoir dans La suree.-sloti du défunt (Bourges, 1 1 Jéc. 1830) (i). — Dans ce même ras, la jouissance commune des nouveaux fermiers ne les rend pas solidaires (même ariêtj.

• 8S. I„ «acilc reconduction peut , sans aucune dilkulté, être invoquée . ar le fermier de l'usufruitier contre le prop;.élaire, car elle a toujours une durée plus courte que le bailqu aurait pu renouveler l'usufruitier. L'umiIi uilier eût pu valablement wwcolir un bail de neuf ans ; il a pu à plu* forte raison en con- Millrun d une durée indétermin é Truudl.on, Usur.,i.» 12Z1).

&S3. Le moven résultant de la tacite reconduction ne peut tire suppléé par les juges, lorsqu'il n'a pas été proposé par les j tri! es (Rennes, 6 août ts|-., a(T. I.ecoat C. N . . . 1 .

311. En général , le bail opéré* p;«r ta* it<> ne . Juclien est i-'tisé ron-ei.ii au* mêmes co:;i!il.oii» i\\w >.• preit i v : d'où soit •'!••' i'iiv reste îe même , aiii'i que ''h!i-v!- : • speriives <li bailleur et du preneur (l'o hier, n°3u7> : .MJi. Duve/gier, 1.3, V , Troplonp, n* 452 . - -0 end •'• , en ronséqu-'ict : i > nue lorsqii '.i> rinieraconOu: Te .ploir itiondererta.iu ei • . res l'expira" >n d'un bail écrit , rai.. n'étant la rlau-e v i .ue que 1» tacite ré<"ondurli->n n'aurait , lieu, ii m- peut ••:d:-e qu'il ne doit paver que d'après 1 expertise :,iix iivr ••» «;>■ l'art, 1716 c. naj.. (Liège, 50 sept. I s;ti, ; — 2' yu'en cas tacite reconduction, lorsqu'il y arouleslaliiin sur le pri\ du nouveau bail, la présomption est que le prix e>l le ii.èine que relui du bail primil.r , saur la preuve contraire faite suivant les règles du droit commun : le locateur invoquerait à tort l'art. I 73S c. nap , pour prétendre que ce prix doit être lJxé d'après l'art, nid (Caen, nui 184 2} (3).

(1) (Béguin C. Thabaud-Bussiéro». i — La cm i ; — Considérant qu'a l'élue de l'expiration du bail con-eiili nu profil des appelants, le pre- Kur étant dreédé depuis lou^tomp- , il »'c»t opère entre le bailleur, Ici trois ,-pnflar s et leur mère, demeura dan* le ilnmawc et at.ml em.lileede l'exploiter ensemble, un nouveau bai! w tanie im-onductiori. et )W quart mire eux; — Que c'est .i.mr. a toit qui? !<•- apwlanls prétende»! qu'ili ne sont passibles des ©bligah.m» .-< -ullaftl de telle jouissante que comme héritiers de leur père ; im- Ir ; e/c a «le étranger au nou- '•au bail ce "amenée Ion, «h..- ••«••«» s. mcrl; que chacun des trois lriT.:< îï.'^u doit, de soi :n . i; . -it lies '■ -.pi-» demandés, rt doit, *> oolri , "nnimc représci.. ...l... mire, i,'.n a l.i: -m- -ix enfant-, le -i icnio <". ï,uari ' un vingt-quatrième ; qi.*nin>i, càucun île* appelant* duit •épi viai;l- luatrièmes ; — Fait acte a 1 intimé île ce qu'„ déclare rcnwtfi » la -elel.iul" cotilre les ap|M.lants ; et, «'avant aucue-' • en. égard ài a|ip*l, réduit la ccndaniniilion prononcée contre le-, aiipe... -, Par le japnneatdonl «>t anpeJ, aux sept vir.^l-qiiatrieuie» peur «.lut:. , .ie» feria,;if> dus au sieur Tb ihaud-Hii.-si. re-, etc.

lai 11 d«c. 1-.10.-C. ih UoLit«s,ï' cl» -MM. Trottier, pr.-l'r.: ,aton, »l Thiot-Varenne,

(2) (Jacques C. s-werts.) — La cm; — Attendu que bien qne la nrondiicli.in laeile eut «le formellement exclue par U bail notarié du 4 lire- IHM», il est néannui n» ciinslant par le long htpe de tenin« dur.inl Wquel le premier a eouîiin e l'exploiUlinn . rl ).ar h - Kurmcnls qu'il a fart* a diverse» époque-, a compte de- lerm ces que les parties ont consenti nu nouveau baii,el comme il ne curiste pas qu'il ail été rien stipule «rie prix île ie nouveau bail, il est pre-uine avoir «le consenti au même Vu ipie I- précédent;— "ar ees motifs, met l'appellation au néant, elr.

Du 30 sept. IMO.-C de Liège.

3) (Feuillet C. Prempuin.) — La coin ; — Con-ii!ërant qu'il est résultai m Tait que la terre du Ctiâlelier avait été affermée a Feuillet ]iar an bail écrit du 1" aw. 1811, moveniiani la <omnie annue'ie .le I ,»no fr. ; que Pnmpain étant devenu acquéreur de celle terre le 11 janv. I8iti,-e trom subrogé auv droits du bailleur, et reçut le- ferm ées pendant b> *W année» qui restaient encore a courir ; 1;::'enlln, a t'exjiir.ilioo 'le ce mil, le jia-neur resta et fut laissé en possession île la ferme, >ans nou- *HI* renvention e« rile; — Considérant rjue, s'.i.i-sutt nu;our l'bui de ••(1er entre les héritiers do propriétaire Pt du (ernin-r le compte de celOfvcJies jouissances, sur lesquelles il n'a e'é (ail que de, payementpartiel», te* héritiers l'rempain prétendent qu'il av.ot été convenu en l*iî que le prix des fermages sérail nu^nn nte Ji- iOO fr. par .voiice, e' Vi'ieet egani ils doivent en ftre crus ur leur serment, si mieux n'ai- •neiiles béritien Feuilki demander l'eslun.uioe. jar expert», aux termes ' tïl« c ci»., prétention que lesdiU héritier» Feuillet conte*-

■. :iar le bail qui est evplré, on avait stipulé an poi-

de-vin, Oi. ••:i':;>oser, dans la tacite reconduction, la convention d'un sejiii.l.dile pot-de-vin proportionné à la durée do la r«ci mention (Potiiicr, a' 365; Vaudorc, Dr. rural, n* 108; Rolland de Viilargui s, v» Pot-de-vln, n* 2 ; buranton, n» 1 7t> ; Duvergier,

t. 3, 11" jlU';.

&HB. Mais ce qui vient d'être dit des conditions auxquelles le nouveau bail est censé fait ne s'applique point à la durée : à cet égard l'art. 1738 porte que l'effet de la tacite reconduction

rst n-ijU pur l'article relaté/' aux lo -al ions /tti'tc» vun.ç écrit, c'està-dire sans terme fixe. Il faut donc se référer sur ce point l'art, nstî pour les baux à lover, et h l'art. 1774 pour les baux à ferme (Conf. MM. bclvincoui I, t. 3, noies, p. 1 96 ; Vaudoré, n» 1 06 ; Duvergier, t. S, n* 506; Troplong. n* 4r,l; Marcndé, suc les art. 1 77,8 et suiv.).— Décidé en ce sens que la nécessité d- tonner un congé préalable s'étend au bail delacitc rceunductii.-i. marna au bail verbal o . «acit- {Bruxelles, 20 nov. ikio, alT. veuveVerplaelse, ir !2;i-:

! .»'.7. Nous a.ons vu précédemment que l'art. 175Q, d'après l:quri il est nécessaire, pour (aire cesser le bail fait sans durée déterminée, de donner congé suivant l'usage des lieux, n'est i oint applicable aux baux à ferme, bien qu'il se trouve plaça | i r ai les i--^ies communes aux diverses espèces de baux. De là : il r suite que, lorsqu'à l'expiration d'un bail à ferme dont lu du- I ré< avait été déterminée, il s'est opéré une tacite réconduclior. ! il u e»t pas nécessaire, pour faire cesser le nouveau bail, de dor.- | lier congé, mais que le bail cesse de plein droit à l'époque déteri mime par les art. 1774 et 1775 (Bruxelles, 13 mars 1808; Metz, i«avr. 1818 (4); Lyon, 4 sept. 1806, alT. C naval C. Hontargisi.

r»**. L'art. 1740 porte que, a dans le cas des deux articles précédents (c'est-à-dire dans le cas où il y a tacite reconduction, et dans le cas eu le preneur, après un congé signiûé, est sim-

teot ; — Considérant que l'art. 1716 ne s'applique qu'aux baux parement verbaux, a l'égard desquels il n'existe aucun document *crit qui puisse indiquer le prix convenu ; qu'alors on conçoit la nécessité de recourir au serment ou à l'expertise, pour éclairer la justice, mais qua quand il s'agit, commn Jans l'e-pcc-, d'une taule réconduction, c'està-lire de la continuation d'un bail écrit, il e-t naturel et raisonnable i d'admettre qae la jouissance a continué aux conditions précédemment I arrête. -, et c'est 4 celui qui allègue une dérogation qu'il incombe de U i prouver »>ar les voies ordinaires iiu ilcoit; — Considérant qu'on invoque a tort l'au. li.ïS, qui dit que, liaii» ce cas, il s'opère un nouveau bail I dont l 'effet est réglé par l'article relatif aux locations [ailes sans écrit; que cet article, auquel lé 1758' se réfère, n'e-t point l'art. 1710, mais bien l'art. 1736, qui iletermine seukment la durée des baux verbaux, et- • i la manière de les faire cesser; quY. ne resli aucun doute sur ce point, quinil on «e reporte aux art. 1759 et 1776, qui appliquent particulièrenvnl, l'un aux baux à loyer, l'autre aux naux a ferme, la régie commune èunlie par l'art. 1738 ; — Par ce» raolii». infirme.

le "1 mai I84â.-C. de Câen, i-eb.-llM. Bmard, pr.-Tb. Uassot.av. i" tiptct: — (Hoéfs C. Tauk.) — Acte par lequel Hoïfs donne a b;.i. Tauk, jusqu'en déc. IftOi, une prairie située a Asscbe. — En ltM.„, rive congé; mais le fermier n'en continue pas moins sa jouissance j» ..àant cetn innée, prétendant que le congé a été donné 1 tard ; il s'tlcvu eij-uile u..c ;onté'tatioo sur la quc-lmn de Savoir si le baii n'avait pas expiré n plein droit, après l'arn- . de la tacite rèconclu lion, et sjn» qu'il fût besoin de donner fju, — Pour l'affirmative, ' sieur Hoef- iuvuque les art. 1774, 1775 el T76 c. civ, — Selon lui. il en re -i .te i|ue 1e bail dont il s'agit a expiré de plein droit dés riostaii! il. i nition <le l'année pendant laquelle le preneur a joui par tacite | r eiion. — lx (ermier o; nose les art. 1736 et 1738. Les parti* -, .u n, »e trouvent pri'ci-e-i-n' i n- l'espèce de ces articles; le fermier j e»! re-té en jouis«an"e ipr-- l'-'xpiraiwn du bail écrit; il s'est donc opère i n nouveau bail .' • ' effets doivent être réglé* par l'art. 17.~.(i, or, d'a;irè« cet art d i ir est obligé de donner rongé tuivaoj

l'usage' des lieux . . ■ i. er-tge que le congé soit donné six mois 4 l «> ai.ee ; d'où il re m ; .l ■ ■ ' lonne au mois d'avril est nul, comme I ayant elé signid' — . ' n. l;, et ijue, par suius, la jouissance de l'an- ! née 1806 a clé cga. viei.i contiiic e. — Hoéfs répond que les art. 1774 I et suiv. sont seuls :.pplv -iL-l.--., irc« qu'ils se trouvent sous la sect. 5, qur .i pour litre : Dc^ i-.'^c .. . liculiéres aux baux i ferme ; que l'art. I7ÔC e-t à U vérité sou» la '..en! ., qui a pour titre : Des régies communes aux baux des maisous et des biens ruraux ; mais qu'il a été mal à propos place sous ce titre, ainsi que l'atteste M. Merlin, sans son liepcrloire, au mol Bail, t. 1, p. 493.— Jugement qui aceueiHe ce «je» terne. — Awwl — Arrêt.

Ai

LOUAGE.—Chap. 4.

plemenl resté de fait en possession), la caution donnée pour le bail na s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.* Rien de plus juste que cette disposition; en effet, Il ne peut dépendre du bailleur el du preneur d'étendre, par le concert de lcors seules volontés, l'engagement de la caution au delà du contrai pour la garantie duquel cette dernière a entendu s'obliger. Du moment donc que ce contrat se trouve anéanti, qu'il y ait tacite réronductlon, <>u qu'il y ait seulement prolongation du fait de ta jouissance, la caution doit être déchargée.

A*tt>. Quant a l'hypothèque que le preneur aurait donnée pour Rareté de l'exécution de son bail, fait pour un temps déterminé, elle ne s'étendrait point non plus à ce qui serait dn à raison de la tacite réconduction , attendu que l'hypothèque conventionnelle, telle que celle qui peut avoir lieu pour sûreté de l'exécution d'un bail, ne peut s'établir tacitement ; Il faut une convention expre-se, constatée dans les Tormes voulues par la loi iConf. Polliier, n« 364 et 361; Dclvlnrourt, t. 3, p. 196; Vaudoré, n» 12j; MSI. Duvergier, t. 3, n» 508; Troplong, n* 4*9; Marcadé, sur les art. 1738 et suiv. V. aussi Fcrrières, sur Paris, art. m, glose 1, n* 32). lien était autrement dans le droit romain, parce que l'hypothèque s'y constituait par un simple pacte écrit ou non écrit (L. 4, B., De pign. et hypoth.). Les parties, dans la tacite réconduction, étant réputées avoir lait le nouveau bail aux mêmes conditions que le précédent, étaient censées être convenues des mêmes hypothèques. Qui, impleto tempore conductionis, dit L'Ipien, L. 1 3, § 1 1 , ff.,Loc. cond. , rtmamit in conduction*, non solùm reconduxisse videbitur, sed fliam pignon videntur durare oUigata.

*••>. Il faut noter que, par le droit français même, le nonveau bail ne décharge pas le preneur des obligations que le précédent lui avait imposées sous l'hypothèque de ses biens, et que cette hypothèque subsiste tant qu'il n'y a pas satisfait (Pot hier, n» sch ; M. Troplong, n* 450). Cette proposition ne peut souffrir

&•! . Le privilège do locateur sur tont ce qui garnit la maison louée ou la ferme n'est pas, comme l'hypothèque, le résultat d'une convention spéciale et soumise à certaines formes; c'est un effet que la loi elle-même attache au contrat de louage, en quelque (orme qu'il ait d'ailleurs été rail. 11 est évident, dès lors, que ce privilège doit être étendu à la tacite réconduction, qui n'est, comme nous l'avons déjà vu, qu'un bail nouveau tacitement conclu. — V. en ce sens Rousseaud de Lacombe, v* Tacite réronduclion, n* 3; M. Duranton, I. 17, n* 126.

Ce que nous venons de dire de l'hypothèque s'applique à la contrainte par corps, bien qu'il ne soit pas besoin d'un acte public pour en autoriser l'emploi , parce que, d'une part, c'est une clause extraordinaire, et que, d'autre part, la loi (art. 2062 c. nap.) exige qu'elle ail été formellement stipulée dans l'acte de

L* cotr» ; — Attendu que l'effet du nouveau bail qui t'est opéré en wtt» d« l'art. 1776 e. oiv., est réglé par l'art. 177 1;— Attendu que, suivant ce dernier Article, le bail d'un pré est censé fait pour an an, et que suivant l'art. 1775, le bail des hérita»* ruraux, quoique (ait sans écrit, cesse de plein droit a l'evpirnlion du terme pour lequel il e»t cens* fait, selon l'art. 1774, en sorte que la signification du congé était même on acte superflu; — Dit bien jugé, etc. T>n 15 mars t808.-C. de Bruxelles, lr* sec t. i'Etptet: — (Ducroix C Douxin.) — LaCoor; — Considérant • \ par une dérogation à l'art. 1736 c. ci», qui avait confondu, a ceté '.. 1rs hsux des nuisons avec ceux des héritages ruraux, la loi a ordonne

textuellement dans l'art. 177S, que le bail de ceux-s-i cesserait de plein droit, i respiration du terme pour lequel il était censé fait, selon l'ar-

ticle précèdent, c'est-a-dire par rapport aux terres labourables, après b révolution des soles ou saisons, eojre lesquelles leur exploitation est divisée; — Considérant que cette disposition est impérative et absolue, et qu'elle dispense ronséquemmenl, * l'égard de cette dernière espèce de biens, de la fermai i lé du ronge exigé par l'art. 1736, qui ne doit dés lors s'appliquer qu'au bail des maisons auquel elle se trouve restreinte par U disposition subséquente, et qui n'aurait aurnn sens ni effet, si, malgré tei termes précis dans lesquels la volonté du législateur s'est exprimée, la jouissance d'un bail rural ne cessait pas de plein droit i la fin du terme ordinaire, quoiqu'elle ne lût établie sur aucun bail par écrit; — Considérant que, d'après ce principe, il n'y a nullement lieu d'examiner si le congé signifié par la veuve Ducroix a la veuve ISouxin, le .Vmai 1816, l'a été dans on temps utile, puisque, s'agissanl ici d'un simple kuil verbal, ou, ce qui revient au même, par tacite reconduction *'>-

Cil A . i — Il

On sait que la loi et l'usage baux à loyer le louage des maisons et celui

le nom 4e

l'art.

bail originairement fait par écrit, mais depuis longtemps expiré, la mut Uucroix n'avait en conséquence nullement besoin de la formalité* congé pour contraindre la veuve Boulin à quitter l'exploitation de s» ferme, si elle était effectivement parvenue à son terme; — Par ce» Motifs,... met l'appellation et ce dont est appel au néaol; émendant, déclare que la jouissance de la ferme dont il s'agit, précédemment tari* i la partie de Charpentier, a do cesser, et a expiré en efiat le 13 evni

) 1817; condamne en conséquence i quitter l'exploitation, elc

■ Du f'avr. 18I8.-C. de MeU.-at. Auclaire, pr.

(1) (Fouroier C. Hollier et Martin.) — La cora; — Attenda <]<* la prorogation de la partie de ferme ne fait point mention qu'elle a été faite en double, en quoi a été violée la disposition des andesori ordonnance» qui prescrivaient celte formalité, qui a été aussi prescrite par le code civil : ainsi celle prorogation est nulle; il est fc* vrai que l'exécution de cette prorogation en garantirait la musUilé» mais cette e vécut ion peut être l'cltct de la tacite reconduction; a»» elle ne peut être regardée comme suppléant au défaut de meslioa di double original de ladite prorogation, avec d'autaut plus de rauot que le nouveau propriétaire, en fournissant quiltanre des pactes étant et en recevant le payement du prix, n'a pas entendu ratifier la prorogation, et il ne peut avoir reçu qu'en vertu de la tacite récondaclioo; la prétendue exécution tant de'sa part que de cille de son predecouétf ne peol donc empêcher la nullité de la prorogation prononcée |tar U ta; d'ailleurs, l'usufruitier, en consentant un bail pour un taux. Gireslceast y avoir apposé la condition qu'il vivrait jusqu'à la (a du bail ; et M ssnit Inî supposer une idée bien absurde, *i on pensait qu'il ai'

hall. Or, en cas de tarllc réronductlon, il n'y a pas de stipulation formelle; Il n'y a que des stipulations implicites.— v. en ce set» Pothler, n» 3B4 ; MM. Duvergier, t. 3, n* 513; Troplong, n* 45î. V. également Denlsart , v* Tacite récond., n» 6 ; Rousseaud de Lacombe, eod. verb., n" 3.

&f)S. La forme exécutoire dont le premier bail était révéla ne peut servir au bailleur pour exécuter contre le fermier on locataire sur tacite réconduction; ce bail ne doit être suivi qu pour faire connaître les conditions de la tacite reconduction (Pothier, n» 367).

De tout ce qui vient d'èlre dit, il résulte qu'il y an grand intérêt à distinguer le cas où c'est le même bail qui continue de celui où le premier bail est remplacé par un second. Aucun doute ne peut s'élever à l'égard des baux dont ta durée a été déterminée. Tant que cette durée n'est pas expirée, c'est Icmèoe bail qui se continue ; après cette époque, si la jouissance se prolonge, ce ne peut être qu'en vertu d'une nouvelle couvenlloa tacitement formée. Hais la question a été agitée au sujet drs bau faits sans terme fixe. On a demandé si, pour ceux-là, l'usage des lieux n'avait pas fixe leur durée, de telle sorte qu'à l'expiration de chaque terme 11 se formerait un nouveau bail succédant au premier ? — La négative ne nous parait pas douteuse. On ne peut pas supposer que le bailleur ou le preneur aient voulu louer pou trois mois ou pour six mois : c'est évidemment le même bail qui continue (M. Duranton, t. 17, n° 117). On peut ajouter que les termes fixés par les usages ne sont pas des limites indiquées à la durée des baux. Ce sont des époques assignées pour le payement des loyers ou le point de dépari des délais qui doivent s'écouler entre le congé el la sortie des lieux. S'il en était aoûtment, «I l'on considérait le? usages locaux comme Axant Uduréa des baux auxquels les parties n'en auraient pas assigné une, il s'ensuivrait que tous les baux auraient une durée limitée, el k sy stème du législateur se trouverait complètement boulevcrsé.- V. en ce sens M. Duvergier, t. 3, n« 510.

*• A . Dans le cas où la prorogationd'un bail est nulle en la tome, notamment pour défaut de la mention qu'elle a été faite eu double , la réception des fermages faite postérieurement tant par le bailleur que par son héritier, doit être considérée coow w tacite réconduction plutôt que comme une exécution votaBiair* de la prorogation qui en couvre la nullité; en conséquente, mite prorogation ne saurait être opposée à l'héritier, surtout s'BavUt de son chef la nue propriété des biens affermés dont son atrtair n'était qu'osnfruitler (A«en, 17 janv. 1810) (I).

LOUAGE. — Chip. 4.

Il A In déclare expressément. C'est donc au louage de tes sortes I de choses que s'appliquent les règles qui vont être exposées. Mais nous trouvons au début de cette partie de notre sujet quelques difficultés préjudicielles qu'il importe d'éclaircir avant tout. La première porte sur te sens même d>> celle dénomination, baux d loyer, sur l'étendue de son acception, sur le point de savoir quels objets elle embrasse.

»»7. Il semble, au premier abord, que la division en maisons et biens ruraux comprenne tous les biens de nature immobilière; et cependant II existe des Immeubles qu'il n'est possible de ranger dans l'une ni dans l'autre de ces deux catégories : tel est, par exemple, un terrain qui peut, selon les circonstances, être afleclé à un usage quelconque, et notamment servir d'emplasemenl pour les foire* et marchés, ou de lieu de dépôt pour des objets mobiliers; tels sont encore les chantiers, les mines, las carrières, les moulins et usines. Quelles sont les règles applicables à ces diverses sortes d'immeubles? On convient généralenenlque ce sont les règles établies pour les baux à loyer. « Le bail des choses qui produisent des fruits naturels, dit Dcnisart, v* Bail à ferme et a loyer, n" 3, se nomme bail à ferme, et le bail de choses qui ne produisent que des fruits civils, comme maisons, se nomme bail à loyer. « Et M. Hourlcault, dans son rapport au tribunal (V. supra, p. 370, n* tt), s'est exprimé en termes analogues : « Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé lad d ferme ; le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits cl vils ou loyers, est appeléôatJ d loyer. .Ainsi la pensée du législateur n'est pas douteuse : ce qu'il entend par bail à loyer, ce n'est pas seulement le louage des maisons et des meubles, comme le dit l'art, ni t, c'est le louage de toutes les choses qui ne produisent pas des fruits naturels ou industriels. M. Duvergler (Contin. de Touiller, t. 4, nM 2 et 5) s'exprime dans le même sens. C'est donc à tort qu'il a été jngé qu'un 1er- ! rain loué pour en faire un chantier pouvait être considéré comme sa bien rural (Paris, 16 juin 1825, an*. Masson.V. supra, n* 516, cet arrêt et l'observation qui l'accompagne).

it§, U peut arriver qu'un même bail comprenne a la fois des biens de nature diverse et régis par des règles différantes, par exemple une usine, des bâtiments d'habitation, des biens ruraux, un chantier, toutes ces choses attenant ensemble et formaux un seul corps de domaine. Quelles sont les règles qui doivent être appliquées à un pareil bail? Il faut, autant que possible, appliquer à chaque chose les règles qui lui sont propres et concilier ainsi a drversltédes régimes ; ainsi, par exemple, lorsqu'il s'agit des réparations locatives, pas de difficulté : on applique à chaque objet les règles qui lui conviennent; mais lorsqu'il est nécessaire d'appliquer à l'ensemble du domaine une règle identique sur un point à l'égard duquel la loi a établi des règles différentes poor les diverses sortes d'Immeubles, lorsqu'il s'agit de savoir notamment dans quel délai le congé doit être donné, Don pas pour telle chose en particulier, mais pour toutes les choses comprises dans le bail, quel parti doit-on prendre? Doiton appliquer la règle des baux à loyer ou la règle des baux a terme? Nous pensons que, dans ce cas, il laut examiner, parmi les divers objets loués, quelle est la chose principale, et appliquer à la totalité la règle établlo pour celte chose. Pour Taire telle appréciation avec justesse, on doit tantôt tenir compte de l'Importance relative des diverses choses comprises dans le bail, tantôt rechercher quelle a été l'Intention , quel a été le but des parties contractantes. C'est aussi le sentiment de MM. Duvergier, t. 4, n» 4 ; Troplong, n» 52-», et Marcadé, t. 6, p. 487 {V. également en ce sens Pothier, n» 341, ci Ferrlèrcs, sur la cout. de Paris, t. 2, p. 1241, n» 16). — Ajoutons que ces fiées trouvent m» nouvelle confirmation dans l'art tosM du code clvir d'Autriche, lequel porte : « Le contrat de hall s'appelle bail à loyer, lorsqu'on peut se servir de la chose louée sans autre préparation ; mais lorsqu'on ne peut s'en servir qu'à l'aide de travail cl

rt'.rr mMe pour le temps qui courrait après ta mort: et U est censé que la fermier n'ignorait pas que le bailleur n'avait que la qualité d'u>ufpuilier, puisque le contrat de venta de la nue propriété était oo acte authentique, et que, d'ailleurs, c'était à lui a prendre des informations sur la eu ilii» de celui avec qui il contractait, la police dont s'agit, non plut

de soins, le contrat se nomme bail à ferme. Lorsque, par un même contrat, on loue a la fois des choses de la première et de la seconde espère, le contrat doit être apprécié suivant la nature de la chose principale. » — V. la concordance des codes français et étrangers de M. Antholne de Saint-Joseph.

&B9, Ainsi, supposons que le bail comprenne a la fols une usine et des terres destinées à nnnrrir les animaux attachés au service de l'établissement, il est évident que, dans ce cas, l'usine est la chose principale, et que les terres ne sont que l'accessoire. Or, comme l'usine est un Immeuble qui ne produit que des fruits civils, on devra appliquer à l'ensemble les règles des baux à loyer. Supposons, au contraire, qu'une usine (par exemple un moulin, une tuilerie, une brasserie) soit comprise accessoirement dans le bail d'un grand domaine rural, ce seront los règles des baux à ferme qui devront être appliquées à l'ensemble du domaine. — Conf. MM. Duvergier et Troplong, toc. cit. — Il a été jugé, conformément à ces principes, que, lorsqu'un moulin a été loué avec ses appartenances et dépendances, et qu'il y a été annexé quelques pièces de terre, le moulin étant la chose principale, c'est d'après les règles concernant les baux à loyer que doit être déterminé le délai dans lequel le congé doit être donné (Bruxelles, 29 nov 1809, aff. Dudekero, V. n* 672-1°).

«OO. Les règles particulières aux baux à loyer concernent : I* l'obligation imposée au locataire on sous-locataire de garnir les lieux loués de meubles suffisants; 2* celle de payer les loyers aux termes fixés par la convention ou par l'usage; 3» l'obligation de faire les réparations localives; 4» la durée du bail et la nécessité du congé; 5» la tacite réconduction; 6* l'indemnité due au propriétaire en cas de résiliation du bail par la faute du locataire. Nous allons nous occuper successivement do chacun de ces objets. Puis nous dirons un mot du droit qu'avait autrefois le propriétaire de résoudre le bail par sa seule volonté pour occuper lui-même sa maison, droit qui est aujourd'hui abrogé. — Le code napoléon a aussi placé dans celle section les règles relatives aux paiements anticipés faits par le sous-locataire au locataire principal; mais nous avons vu précédemment que c'est là une erreur de classement, et que l'art. 1753, à raison de la généralité de ses dispositions, doit être rangé parmi les règles communes aux diverses espèces de baux.

Les règles spéciales que nous allons exposer ici doivent être appliquées sans préjudice des règles générales qui sont communes aux baux à loyer et aux baux à (erme et que nous avons fait connaître. Il a été jugé, par application aux baux à loyer de celles de ces règle» qui déterminent le mode de jouissance du preneur : 1» qu'à moins d'une réserve faite expressément à ce sujet dans son bail, le locataire ne peut, sans le consentement du propriétaire, introduire dans les lieux loués (un rez-de-chaussée, par exemple), même pour l'utilité de l'industrie qu'il avait déclaré y vouloir exploiter, ni des appareils deslinés à fonctionner par la vapeur et récemment découverts (t'« espèce) , ni le système de l'éclairage au gai (2« espèce), alors que cela n'entre point dans les exigences de sa profession (Lyon, 2G janv. isn, alT. It.icaut, U. P. 52 2. 233; Paris, 22 doc. 1851, atT. Jefford, D. P. 52. 2. 233); — 2* Que la déclarai i un du preneur qu'il loue pour, l'exploitation d'un restaurant ne le dispense pas, s'il veut iVlai-j rer au gai les lieux loués, d'en faire l'objet d'une slipu-1 latlon expresse du bail (mêmes arrêts}; — 3« Que la ciinm-* slanrc que les lieux loués ont été autrefois éclairés par le gai n'autorise point le locataire à y rétablir, sans le consentement du propriétaire, ce mode d'cclairaire, s'il ne faisait point liante de l'état de choses existant au moment de l'critrèc en Jouissance (Paris, même arrêl).

Entre les deux décisions qui précèdent, il y a, ce nous semble, une distinction à faire, (in comprend qu une machine à vapeur ne puisse être établie dans les lieux loués, sans une convention expresse des parties; mais quant à l 'éclairage au gai, lorsqu'il s'agit, comme dans l'espèce du deuxième arrêt, d'un

oue la prorogation , ne peuvent pas vicier le contrat consenti en fk*eur de Martin , maintient Varie consenti par le sieur ilollier en faveur «Ut sietir Martin ; — En conséquence, le relui» des Qns H cooclusioas contra

lui prise?..

Du 17 janv. 1S10.-C. d'Agen.-M. Lacune, l«pr.

LOUAGE.— Ck.i -

rez-de-chaussée et d'un tocataire qui se propose d'y ouvrir un établissement public tel qu'un restaurant, o» doit, ce semble, à Cause d'un usage à peu près universellement pratique à fans pour cette sorte d'Industrie, décider que ce mode d'éclairage, quoiqu'il offre des inconvénients, est implicitement permis ; -r le silence du bail, et qu'il est au contraire nécessaire, en pareil cas, si on veut l'interdire au locataire, de le stipuler expressément dans le contrat. — Mais si l'emploi du gaz était tellement considérable qu'il put en résulter une demande en résiliation des autres locataires pour insécurité de l'habitation ou pour trouble à la jouissance , il semble que le propriétaire serait en droit de s'opposer à ce genre de dépréciation de son immeuble. Au reste, l'usage dont nous avons parlé ne doit pas être trop généralise, dans ses effets : il y a aussi dans le mode d'exploitation d'une maison des prudents ou une tradition qui doivent être écoutes de préférence. Aussi n'est-ce qu'à propos d'un local destiné à un restaurant que l'usage industriel nous a paru pouvoir être invoqué contre le propriétaire. — Il a été décidé, en matière d'éclairage au gaz , quTs la compagnie d'eclairaRC au gai, qui fournit l'éclairage au compteur, n'a pas le droit d'exiger du consommateur, à moins de conventions contraires, la location de l'appareil destiné à mesurer la quantité du gaz consommée (trlh. de eom. de Bordeaux , 10 mai ISii, ad. comp. du gaz de Bordeaux, l). P. 47. 4. 323).

~Sect. I . — Obligation de garnir de meubles les lieux louis.

«Ol. La première obligation que la loi impose au locataire, c'est de garnir les lieux loues de meubles suffisants pour garantir le pavement des loyers, a Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, porterait. 17i2c. nap., peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. » D« ja nous avons dit, n» 505, que la loi a attribué au propriétaire, pour le payement des loyers et iermages, un privilège sur tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme. Or, Ce serait en vain que le législateur aurait créé ce privilège, s'il n'avait pas en même temps pourvu à son exercice, en imposant an preneur I obligation d apposer dans la maison les objets sur lesquels il doit être assis. Il y a donc une relation droite entre l'art. 2102, qui établit le privilège du propriétaire, cl l'art. 1 752 qui oblige le locataire a garnir la maison de meubles suffisants. Cette obligation, du reste, était également imposée autrefois par les coutumes. — V. Reims, art. 388; Laon, art. 2::.; Chàlons, art. 272; Orléans, art. 417. V. aussi Loiscl, Inst. cout., liv. 3, Ut. 6, n* s.

SOI. Peu importe que les loyers ou fermages soient exactement payés; le bailleur n'en peut pas moins exiger que le locataire ou fermier garnisse les lieux de meubles ou effets pour sûreté des termes à échoir (Rolland de Vtllargucs, v» Bail, n* 300). — En effet, de ce que les loyers ont été exactement payés pendant une partie de la durée assignée au bail, il ne s'ensuit pas qu'ils le seront touiours.

4JOS. Pourque l'obligaiion du locataire soit considérée comme remplie, il ne sulbt pas que la maison ait élé par lui garnie de mcublesquelconques : il raul qu'elle l'ait été de meubles sur lesquels le privilège puisse s'exercer. Ainsi, les meubles déclares insaisissables par la loi, ceux qui ont elé empruntés par te locataire pour rester momentanément dans la maison, ceux dont la propriété n'appartient pas notoirement au locataire, ou dont un tiers a signifie au bailleur qu'il est propriétaire, ne doivent pas être compté» lorsqu'il s'agit d'apprécier si le tocaiaire a reiupii l'obligation que lui impose l'art. n.vJ, attendu qu'il» ne sont point affectés au privilège. Il en faut dire, autant des pierreries, des bagues et joyaux, des obligations et contrais, qui, connue nous le verrons v» Privilèges et hvp., échappent également à l'action du privilège ^Conf. JIM. Troplong, n" :.3u ; liuvergicr, t. i, n° 14). — Ainsi II faut qu'indépendamment desmeublcs dont nous venons de parler, il y ait dons la maison daulies meubles en quantité sullisanle pour répondre du loyer.

004. >',ais ici se prérenie une dilluulte. Lorsque le hall a été tait pour une durée déterminée, pour un certain n mbre d'aimée-, par exemple, est-il nécessaire que les meuble» ..fb-eic» .-n pr.vilège aient une valeur sullisanle pour garantir le piu-nicut mv-

gral du prix cumulé pendant toute la durée do bail ? On ne l'a Jamais pense. Dans l'ancien on is prudence, Bourjou . Droit corn, de la France, liv. i, (il. 4, !,, r,, seci. r., w r.|) enseignait qne les ;n:u\ ».>nlcc:i» s suilisaniincol garni» lorsqu'ils sont meubi •» suhunl la condition du locataire, quoique les mevfcles ne montent pas à la valeur des loyers qui écherront pendant tout le cours du bail; c'est au propriétaire, disait-il, à veiller par terme, c'est-à-dire à ne pas laisser s'accumuler les loyers jusqu'à une somme qui dépasse la garantie fournie par te mobilier. Celte doctrine a été généralement admise par les interprèles du code Napoléon. On peut objecter cependant que l'art. 21 02 c. nap. accorde un privilège au propriétaire pour tout ce qui est échu ou à <:r!;oii\ Mais il a été répondu que cet article statue pour l'hypothèse où, le locataire eUut tombe eu déconfiture, ses meubles ont elé saisis, et qu'alors sa situation oblige à multiplier les garanties du créancier privilégie ; mais qu'il en est tout autrement dans le cas où, le bail c-uiomenea.il, rien ne peut faire présumer 1 insolvabilité future du locataire, et où, bien au contraire, il y a tout lieu d'espérer qu'il remplira fidèlement ses engagements; que, si l'on conçoit très-bien que la loi ait accordé au bailleur le droit de se faire payer tous les loyers sur le prix de son gage lorsque ce gage va lui être enlevé, >l ne s ensuit nullement pour cela qu'elle ait entendu obliger le locataire à fournir un t;age d'une valeur égale au montant de tous les loyers; qoe, d ailleurs, c'eût élé, dans beaucoup de cas, loi imposer une charge excédant ses forces. — V. en ce seus MM. I)elv incourt, t. 3, note 3 sur la page t05; Duranton, t. 17, n» I..7; Uuvergicr, t. 4, n* 15; Troplong, n» bZi; Marrade, sur l'art. 17 52.

OOS. Quelle devra donc èlrc la valeur de ce niobiiiertD'après ta coutume d Orléans (art. 417), qui llxait à six mois la durte de chaque terme, le payement était suffisamment garanti quand les meubles représentait ni, déduction iaite des frais de vente jado .aire, une valeur égalé au terme e iirant et au terme a échoir ,Y. également l'oiiiiei , Louage, ii" r>ti . — A Paris, ou les termes sont de trois mois seulement, on exigeait, suivant Merlin, Rcp., v Bail, § 7, n" 5, que le mobilier répondit de quatre termes. MM. Delvincourt, burunton et Troplong [lot. cit.) pensent nu en général il sullit, même à Paris, que les meubles répondent du terme courant, du terme à échoir et ue» frais de vente judiciaire. M. Troploug ajoute que, touletois, les juges doivent à cet égard tenir compte des circonstances qui sont de nature à arrérager quelques termes, u Quelquefois, dit-il, un locataire quitte la ville, il va passer un certain temps a la campagne, et le propriétaire consent à ne pas se montrer sévère sur le terme pendant qo il sera absent. » C'est là une des circonstances qui, suivant le savant auteur, doivent influer sur la (halion du gage. 3t. Duvergier (t. 4, n" lu) incline pour l'ancien usage atteste par Merlin, et "I. Troplong lui-même reconnaît, avec l'othier \n' 548), o,"'' les juges feront toujours sagement de » eu rapporter à l'usage de; lieux quand il est connu. — bu reste, l'estimation de la valeur du mobilier ne doit ni être laissée a i arbitraire dn locataire, ie être bar.ee sur le prix d achat. Il faut supposer qu'ils sont vendus en justice et examiner quelle somme produirait approximatifmeut une tulle vente.

«O ». Comme il s'agil ici de l e\e, ul ond'un contrat, oode.il tenir g. and compte de l'intention pivsumée des parties contractantes, (elle qu'il est permis de 1 iule. p. ••ter i'apres les circonstances; on doit rechercher", d'après les indices que fournil U cauee, ce que le bailleur a dû raisonnablement espérer. On peu* dire, en se plaçant à ce point de vue, que la nature, la ( et la quantité des meubles qui doivent être apport s du lieux, se règlent d'apr. s la condition du p;eiieu." cl la < lion donnée dans le bail aux lieux loues. In piopri.'laire qui aurait loue à un ouvrier, à un marchand en détail, ne pourrait e»i* ger de lui un mobilier de luxe, il déviait se c mtciiler de v .m r Icj lieux le» in»liuments, les outils ri-laïus a la profession pus» par le preneur dans le bail, et ne pourrait se plaindre sous prétexte que ces objets ne présenteraient pas nue garantie .-o iisi"1'- (.'e>tie <iuo n.-u- en<e»,ioe uu anél du pu: leutcnt île Pans, rendu en ! '< < . et ;;..•(• o! • pur 'i'...!).!.! mut liait, § 7. Dan* c*W# "•»i> ••• • un pi..[. i i ■ re, ,i|n • s a\oii ioui- une maisouà un joui'Ji de ei uelli -, v niait :..il«! pn.llou.vi la l .'MiiutmO du bail

pr« i- ml r.| -n.- le» oiarionnettes que le preueui avait apporta

LOUAGE. Chap. 4, Sect. 2.

«J-:;.: Uu.v Iku- s n'étaient pis de valeur h répondre des loyers, lu? preneur répondait qu'il avait loué- en qualité de joueur de marionnettes, et dés lors ne s'était engagé à garnir la maison que des objets appropriés à sa profession. Ce système, repoussé d'abord au ChA: li t, obtint gain de cause au parlement.

H07 . De même, celui qui Urne à un maître d'armes une salle destinée à l'exercice de sa procession, ne peut pas exiger qu'il la garnisse de meubles comme si elle était destinée à l'habitation. Pourvu que le locataire y apporte ies quelques objets qui loinient habituellement le mobilier d'une suite d'armes, ie bailleur n'uma point à se plaimirc de rinMitlisanee de son gage, il sera réputé a'en être contente ICotil. MM. Troplong, n° :.3i; ; -Marcadè, sur l'art, nr.ii. — \iais il iaul, bien entendu, que. lors du bail, il ait connu la ilesïmalion que le locataire entendait donner à la salle, car c'est de celle connaissance que n >uUe son acquiesec- Ujent tacite; s'il l'avait ignorée, rien ne s'opposerait à ce qu'il Invoquât contre son locataire l'art. 17..2, et exigeât, sinon l'apport de meulilcs meublants, du moins des garanties qui lui tinssent beu rte ce gage.

HOH. Il y a même, comme le fait justement observer 11. Troplong, n" 555, des cas où l'obligation de garnir n'est pas compatible avec les circonstances du bail. Tel e.->t celui d'un bail d'appartement garni. Il est évident que la replc générale poste par l'art. 1752 reçoit alors une exception nécessaire, (l'est au bailleur à exiger, s'il le juge convenable, d'autres sûretés; à exiger, par exemple, que le love1' lui soit en tout ou en partie payé d'avance.

4*OD. L'obligation de garnir les lieux de meubles suffisants emporte, comme conséquence nécessaire, l'obligation de ne point enlever les meubles qui ont été apportes à celte fin. Le bailleur a le droit de s'opposer à cet enlèvement qui le prive de son gage; bien plus, la loi lui attribue un droit de suite sur les meuMes déplaces sans son consentement, ainsi que nous le verrons v° Privilèges et byp.— Il faut, touletois, se garder en ceci d'une rigueur exagérée. Le locataire aurait Incontestablement le droit d'enlever une partie des meubles garnissant les lieux, s'il en laissait en quantité suffisante, il pourrait même les faire enlever tous, si en même temps il les remplaçait par d'aulres avant une valeur suffisante. Décider autrement, ce serait denier au locataire le droit d'administrer ; car il est souvent nécessaire de déplacer des meubles d'une maison ou d'un appartement, soit pour les taire réparer, soit pour les changer. C'est ce qu'enseignent aussi l'othier, Louage, n°* 2i.8 et 2o'j; .MM. Uuvergicr, t. 4,ir \n, etTroploiig, n« 532. — Juge en conséquence que, de ce que le localaiie aurait fait enlever une par tie du mobilier qui garnit la maison, il n'en résulte pas que le propriétaire, qui u a pas mémo revendique ces meubles, ail le droit de faire résilier le bail ou rétablir les meubles enlevé», alors que le mobilier qui reste est «uliisint pour répondie du loyer, et que, d aiileurs, la solvabilité du locatane n'est pas contest e ^bordeaux, il janv I xiti, afT. Grosbot, n- 4.;y).—V. anal. Itej. 8 dec. 180U, aff. bebar, v Louage à cheptel.

«il©. Au contraire, Il a été jugé que, l'art. 2102 c. nap. disposant que tous les meubles nui garnissent une maison luuee répondent des loyers échus et à échoir, il en resuite: 1° que le propriétaire peut s'opposer à feulèvcmcnt d'un ou de plusieurs de ces effets, alors même que ceux qui restent sont d une valeur suffisante pour acquitter tous les loyers échus et a échoir, et 2° qu'il aie droit de (aire rétablir dans les lieux les meutaes .,ui en ont été deja enlevés ^l'aris, 2 oct. ikou, aff. Leix, V. l in. et hypolh. — V. anal. Poitiers, 28 janv. 181 l», afT. Sapin, rW.,.

Oit En thèse générale, les meubles qui garnissent un apparentent ou une maison louée sont réputés appartenir au localaiie. C'est la conséquence de la maxime : « En fait de meubles !

' 1) Eiptc* : — (llcraud C. Paillct.) — Le pourvoi dirigé contre un acte '•■ U oie 'I .\ u - 1 1 o-, Ju 45 nov. IXil», elail loiule -ur la violation ée i'jiI. li > c. i iv., en ce que cri arrêt avait créé une présomption k^ùt> de propreté du mobilier non etaMie parla loi. — Arrùt.

La coi *; '— Sur lé preriiier nioy eii : — Allvudu, en droit, que celui fui rettoii'li'iuo une chu e comme sicdiiq doit en prouver |.< propriété i.iri. IMS c. c.v.;; — H lilimlu ou il a été reconnu, en fait. |i.ir I -i rr «■( .iti.i- '.iic, qu'il ne- i o-- • . i uiueuW «le la cause que 1 ap.mi. lomit . i»><d.'> •iid de U M.idél.uiu', ii" IT, uu se trouvai! ic mobilier eu uu&.l.n .. leur

possession vaut litre, » combinée avec celle circonstance quo la bail constitue, pour le preneur, un tait caractéristique de la possession. Toutefois, de ce que le bail d'un appartement est fait au nom d'un locataire qui l'habite, il n'y a pas présomption tellement ahsolue qu'il est propriétaire du mobilier qui s'y trouve, que ci mobilier ne puisse, <ur de simples présomptions, '}tre «leelai : a;>pai tenir à une pci sonne qui demeure avec; lui ; ft-l'anvl qui décide, d'après les documents de ta cause, que celle-ci en est seule proprii taire, ne viole pas l'art. 1550 c. nap. sur les présomptions légales (P.cq. 21 fév. 1832) (t). — V. au surplus ce qui sera dit à cet égard v° Possession.

41 1 1. Lorsque le locataire ncsalisfail pas à l'obligation de garnir les lieux de meubles suffisants, il peut être expulsé, c'est l'art. 17.V2 qui le dit; mais, toulelois, il peut échapper à celle extrémité eu donnant au bailleur des sù.elés capables de répondre du loyer. Ces sûretés peuvent consister en une caution, uu gage, une hypothèque MM. Duvergier, l. 4, n« lt>; Troplong, n« 534; 'larcadé, sur lart. 1 752).— Lorsque le preneur ne garnit pas les lieux et ue fournit pas de gage, l'expulsion ne s'opère pas de plein dioil, elle doit être ordonnée par justice; c'est un cas de résolution rentrant dans ta règle générale posée par l'art. 17*1, qui dispose «pie le bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (M. Troplong, n» 555). — 11 a élé décidé que la clause de résolution stipulée, soit au ras où les lle«ix cesseraient d'être garnis, soit au cas où un mois s'écoulerait après l'échéance d'un terme non payé, doit avoir eflel, encore bien que ta disparition du mobilier serait le résultat d'une vente opérée sur ta succession vacante du preneur décédé; et que l'on ne saurait voir une renonciation à la faculté de demander 1 exécution de la clause résolutoire dans cette circonstance que le propriétaire aurait obtenu en référé l'autorisation de sous-louer les lieux aux risques du locataire (Taris, 30 aov. 1818, ad. Bontams, b. P. *t). 5. 271).

Lorsque le locataire manque à l'obligation de garnir les lieux de meubles suffisants, est-il absolument nécessaire de recourir 1 une action en résolution? M. Troplong {toc cil.) parait le penser. Mais tel n'est pas le sentiment de M. Debclleymc (V. Form.,n* ce. p. loi). Ce savant magistral pense que le locataire d un appartement peut, à défaut de meubles d'une valeur suffisante, ou d une caution répondant du payement de la location, élrc expulse sur uu simple référé. Li « elle opinion a élé consacrée, au moins implicitement, par un arrêt de la cour de Paris, qui a décidé que le fermier qui ne garnit pas la ferme d'ustensiles et bestiaux, etc., ne peut, ■ ommr U locataire d'une maison dans le eu* identique, élrc expulse sur simple référé (Paris, iodée. 1851, aff. Brunei, D. P. :>5. 2. lu), bans la pratique, cette opinion sera suivie de préférence, car, d'une part, elle est conforme à la lettre de ta loi , qui a dispose pour les baux à lover d'une manière différente quo pour les baux à ferme ; d'autre part, on est bien forcé d'admettre que le mol ».r«m/.won de l'art. 1752 a été écrit daus le but de donner une protection sérieuse au propriétaire. Elle entre, en outre, dans l esprit de ta jurisprudence et de ta législation nouvelles, qui tendent à épargner au propriétaire les Irais et les lenteurs qu'eniraine une résiliation de bail.

«■3. Lorsqu'une partie des lieux a été sous-louée, les meubles apportés par le sous- locataire, quelle que soil, du resta, leur valeur, ne sont soumis ad privilège du propriétaire que jusqu'à concurrence de ce dont il est tenu envers ce dernier, en vertu de l art. 1755. — V. ce qui a élé dit à cet égard, »upi\i, a"' *2i>, 430, «su.

Ssct. 2. — Payement du prix aux termes convenus. Hit. Nous avons traité précédemment du payement du prli

sous le nom de 1a demoiselle Fouill.ird , était rt-ellcnu) it occupé pur la femme P.iillii-t, él '|ue l.i femme Héraut, ili irumlcresse en cassation, rte jii-iiii.nl uullciiién: i!c o 'liuil- in i..iii ou p.itm- u u.J i L .nubiliur; — Que, dan» ces cirencisiance-, en écartant 1 action en revendication du mobilier IiIiiclc'ux, inteniwé car ia femme Hèraud, l'arrêt attaqué a (ait on» juita application de la loi; — Rejette, etc.

Du «I fe». I8-.3.-C. C. cb. req.-UM; Zingitcoiai , pr^tapUgat-

Uirii., «v. ; -i , t ccn(.-U>-iiiiïui, av.

LOUAGE. — Chap. 4, Sbct. 3.

du bail k on point de vue généra]; nous avons là exposé le? prineipes, les régies qui dominent toute la matière. Les développc- DienU dans lesquels nous sommes entrés à ce sujet nous dispenseraient d'y revenir Ici en ce qui concerne les baux à loyer proprement dits, si nous ne croyions devoir ajouter quelque chose relativement à l'époque oh doit se faire le payement des loyers. La section consacrée, dans le co ,'e Napoléon, aux baux <i loyer garde le silence sur ce point; nous sommes donc obligés de nous reporter à l'article placé sous la rubrique Des régies communes, etc. L'art, l"2H, qui détermine les obligations du preneur, y fait figurer relie de payer le prix du bail aux termes convenus. Lors donc que les termes, c'est-à-dire les époques de payement ont été fixées par la convention, pas de difficulté : on doit s'y conformer. Cela va de soi, du reste, et n'avait pas besoin d'être dit. Mais que doit-on décider lorsque rien n'a été convenu à cet égard? La loi ne ledit pas ; mais il est incontestable que, dans ce cas, on doit s'en référer aux usage* locaux. Et, en effet, lorsque, dan? une localité, il existe sur ce point «« "sage constant, et que les parties n'ont fait à cet égard aucune stipulation expresse, on peut dire qu'elles sont tacitement convenues de s'en rapporter à l'usage du lieu. C'est une application Indirecte de l'art. t"28. Nous ne nous proposons pas de présenter le tableau complet des usages en vigueur; nous en indiquerons seulement quelques-uns ; on verra qu'ils ont un étroit rapport avec les usages qui déterminent les délais des congés.

015. A Paris, le loyer des boutiques se fait de six mois en six mois, et celui des appartements, quel qu'en soit le pplx, do trois mois en trois mois. Ces délais commencent à courir, soit du l« janvier, soit du l" avril, suit du l*r Juillet, soit du t*' octobre, suivant l'époque où le locataire est entré en jouissance. Pour le payement des loyers comme pour le délai des congés, les termes commencent et finissent a des époques rixes. Ainsi, supposons qu'un locataire soit entré en jouissance au t" décembre, le plus ordinairement il n'aura rien à payer pour le mois de décembre; mais supposons qu'il en soit autrement d'après ce qui aura été convenu entre lui et le bailleur : k la fin du mois de décembre, il sera débiteur d'une partie du terme échu correspondante à la durée de sa Jouissance, et, dans l'une et l'autre hypothèse, au t" Janvier commencera le terme qui devra être payé au commencement d'avril. Du reste, pour le payement des loyers rumine pour le congé, Il y a nn délai de grâce après l'expiration du terme. Pour une boutique ou pour un appartement dont le loyer annuel excède 100 fr., ce délai de grâce est de quinze Jours, et pour un appartement dont le prix est de âoo fr. ou au-dessous, il est de huit Jours. Ainsi, par exemple, supposons qu'il s'agisse d'un appartement de 400 fr par an, le terme qui commence le 1" janvier et qui, par conséquent, est dû let" avril, ne peutéire exigé que le 1 5 de ce mois; si le loyer était, par exemple, de 200 fr., le loyer serait exlgtble le 8 avril. Et ainsi des autres termes. — La coutume de Melon (art. I8r.) divise également lepayementen juatre termes, qu'elle fixe aussi aux t«Janvier, i« avril, t« juillet, i« octobre, sauf, toutefois, ajoute-l-elle, convention '■ontraire. — A Bordeaux, comme à Paris, les loyers se payent de trois mois en trois mois, a par carierons, » dit la coutume (art. 44) ; mais II y a cette différence que, tandis qu'à Paris les termes commencent et finissent à des époques invariables, comme nous venons de le dire, ils commencent h Bordeaux au jour où le locataire est entré en jouissance, et sont ainsi déterminés pour chaque location d'une manière particulière cl indépendante. — Dans la Touraine, suivant Cottereau (Droit gén. de la France et droit particulier a la Touraine et au Ludunois, n« "48, 3tr>t;ct suiv.), tes termes pour le payémenl des loyers sont fixés aux fêtes deKolre-Damedemars(ïr»mars),de saint Jcun-Uaptiste (24 juin), de saint Michel (29 septembre), et de Noël (25 décembre). Les termes sont fixés aux mêmes époques dans le Poitou, dit M. Duvergler, t. 4, n» 48. — D'après la coutume d'Auxcrre (art. I io), le loyer des maisons se paye à deux termes : à saint Jean- Baptiste et à Koél, c'est-à-dire au 24 juin et au 25 décembre, s'il n'y

(1) (ftongièras C. ForeM-Marlin. ) — La coca; — Attends que le ré— erépiment d'un mur ne peut être concilier* que comme réparation d'entretien, et nullement comme une grasse réparation min? par la loi à U charge du propriétaire; qu'il importe peu que I© mur dont il s'agit Mil

a convention contraire. — D'après la coutume de Sens fart, ni), le loyer se paye k quatre termes : à Noël, à Pâques, à saint Jeu et à saint Remy, sauf toujours convention contraire.— L'art, Ut de la coutume de Valois dispose dans les termes suivants sur K sujet qui nous occupe : « Item, par la coustume générale duiti bailliage, les termes de paver les louages de maison sont risques, Salnct-Jean, Salnct-lteray et Noél, ou de trois mois en trois mois, à commencer du jour du louage, et peuvent être contraints les conducteurs de payer à chacun terme ledit louage, supposé qu'il n'en ait esté parlé au contract. » — La coutume de Dourdan (art. 143) oblige également les conducteurs de maiwai à payer le loyer de trois mois en trois mois; elle ne dit pas si ces trois mois courent du Jour quelconque où la Jouissance a commencé, ou bien s'ils partent d'une époque fixe. — Dans le ressort de la coutume de Blois, suivant Fourré, commentateur de celle coutume, lorsque le locataire ne s'est pas expressément engagé à payer tous les six mois, il ne peut être contraint de payer qu'au bout de l'année. — A Marseille, les payements se font par semestre, à Pâques et à la Saint-Michel (29 septembre) (M. Duvergier, t. 4 , n# 58). — Dans le Béarn, selon le même auteur (n° si»), les payements se font aussi par semestre. — Nous ne pousserons pas plus loin ces indications, qui ne présentent tfaillean qu'un médiocre intérêt, chacun n'ayant besoin de connaître que l'usage de la localité où il réside, et devant d'ailleurs trouver des renseignements plus sûrs en consultant les praticiens qu'en recourant aux livres.

Lorsque l'individu chargé de remplir dans une maisoa les fondions de concierge ne peut s'acquitter de son office, par suite, par exemple, de la position de son logement (placé dus une maison voisine et duquel il ne peut surveiller l'entrée principale de la maison k laquelle il est attaché), les locataires sont fondés à retenir sur leurs termes de loyer la partie du prix causée pour gages du oaaclerge (Lyon, 5 Juin 1852, ad. Landrin, D. P. 52. î. 234).

Skt. 3. - Réparations locatives.

•fl«V Nous avons vu précédemment fn»«34t s.) que l'une des

obligations générales imposées au pmeur, soit qu'il s'agisse*» maisons onde biens ruraux, c'est celle de faire les réparations t> calices. Il est nécessaire de déterminer Ici quelles sont celle»*» ces réparations auxquelles convient la qualification de iwaiwa en matière de baux à loyer.

0 1 9 . La loi dislingue deux classes principales do réparations : les grosses réparations, et les réparations d'entretien (c. nap. 601). tir ces dernières se subdivisent elles-mêmes en deux catégories : les réparations de gros entretien , et les réparations de menu entretien Celios-ci sont seules a la charge du locataire sonslenonét réparations locatives (art. 1754). Elles ont été mises a la charge des locataires, parce que leur nécessité provient ordinairement de la faute de ces derniers ou de celles des gens k leur servie», ou enfin de celle des personnes qu'ils introduisent cheiemet dont ils sont responsables (V. Pothier, Louage, n« 2l9et«iv.; Merlin, Rép., v Bail; MM. Duranton.t. U,n« 1 64 ; Durergier, t. 3, a- 441 et suiv.; Troplong, n- W5 et snlv.). — llaété jugé : t* que la clause d'nn bail portant que le preneur sera chargé de toutes les réparations d'entretien ne doit pas s'entendre seulement des réparatiuas locatives, mais bien de toutes le» réparations réputées d'entretien par l'art. 606 c. nap. ■ qu'ainsi, le preneur est tenu du recrépiment des murs, même lézardés (Bordeaux, 6 janv. i«43) (i); — 2* une lorsqu'il est dit dans un actt de bail que le preneur devra entretenir tous les bâtiments, m! taisant toutes les réparations nécessaires, tant grosses que M nues, on ne peut attribuer k cette expression, grosses répara- (ions, le sens qu'elle a dans l'art. 606 c. nap. ; le sen; de cet mots doit se déterminer par celui de la clause prise dans tnn lier; en rapprochant ces expressions réparations tant grosses que menues du mol entretenir, qui se trouve an commeoc«n<:-'1

lézardé ; que «a wdidilé me peut poar cela vin mise en <rne<uon. ttqw, dans le fait d'enduire de nwrtier les léiardes d'une nraraille, ila'e***< possible d« voir me rte» grottes réparation* dont parle l'art. «Oi e. tir. Du 6 janv. 1*43.-0. de Bordeaux.

LOUAGE. — Chap. 4, SecT. 3.

de la phrase , on volt qoe les parties n'ont en vue que les réparations de gros et de menu entretien (BruxaUes, 7 mai 1834) (i).

«18. Il était Impossible que le législateur déterminât toutes les réparations qui seraient réputées locatives; mais il a la précaution, dans l'art. 1754, de s'en référer sous ce rapport a l'usage des liens. Il énemère ensuite comme exemple les principales de ces réparations.— «Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, dis- 1 pose l'art. 1754, sont celles désignées comme telles par l'usage des liens , et , entre autres, les réparations à taire : aux âtres, contreeosurs, chambranles et tablettes des Cheminées; au recrcplrocnt du bas des murailles des appartements et antre» lieux d'habitation , à la hauteur d'un mètre j aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres , à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure dont le lorataire ne peut être tenu ; aux portes , croisées , planches de cloisons ou de rermeUire de boutiques, gonds, targettes et serrures. » — Avant d'entrer dans l'examen des diverses réparations énumérées dans cet article et de celles qu'un usage généralement reconnu indique comme devant y être ajoutées, nous croyons devoir faire quelques observations générales qoi dominent tonte celte matière.

• 19. El d'abord II peut arriver qu'une réparation ne soit classée ni par la loi ni par l'usage. Comment dèiennincra-t-on, dans ce cas, si elle est loeative et doit être mise à la charge du locataire? On devra examiner si la dégradation doit être attribuée à la faute du locataire, ou si elle n'est que l'effet naturel de l'image de n chose. Telle est du moins la règle généralement suivie (V. Uerlin, Rép., v« Bail, §8; Delvincourl, l. S, p. 302, notes). 1. Davergter, toutefois (t. 3, n* 447), fait observer avec raison qoe cette règle n'est point absolue. En effet, l'usage des lieux met souvent au rang des réparations locatives des réparations qoi, évidemment, m sont point nécessitées par la faute des locataires (par exemple, le ramonage des cheminées, l'entretien et le remplacement des cordes de puits qui sont usées, etc.) ; et l'on doit convenir, ajoute eet auteur, que, déterminés par l'analogie, las tribunaux pourront quelquefois aussi déclarer locatives telles réparations d'entretien que l'usage de la chose a seul rendues

«»«*. Us réparations locatives elles-mêmes ne sont pas toujours à la charge du locataire. 11 est des cas oh il est dispensé de les faire. L'art. 1755 Indique l'un de ces cas. «Aucune des réparations réputées locatives, porte l'art. 1755, n'est à la charge des locataires, quand elles ne «ont occasionnées que par vétusté on par force majeure. ■ L'équité de celle disposition est trop évidente pour qu'une explication soit ici nécessaire. Disons-le toutefois, c'est là une règle générale, mais ce n'est pas une règle absolue ; il y a quelques exceptions, comme nous le verrons lorsque nous entrerons dans le détail des réparations locatives. — Le locataire est également affranchi de l'obligation des réparations quand la dégradation provient du vice de la matière ou d'un défaut de construction (M. Troplong, n» 587). En effet, la nature de la cause repousse, dans ce cas, l'idée même d'une faute qui puisse être imputée au locataire. Mais dans le cas où le locataire prétend que les dégradations proviennent, soit de vétusté ou de force majeure,soltduvlcedelam«lière ou d'un défaut de construction, c'est à lui à en faire la preuve, puisqu'il invoque ces faits comme moyens de libération d'une obligation que le droit

(1) (N...) — La cor»; — Attendu que le» terne» île la clause contenue en l'art, S du bail passé devaot M* Dethuin , notaire a Mon*, le 21 jaav. 1808, ne comportent pas toute l'étendue que prétend leur donner l'appelant; que, bien qu'il y soit dit que le preneur devra entretenir tous les bâtiments , en y faisant toutes les réparation» nécessaire* , tant grosses que menues, on peut néanmoins attribuer à celte expression, ^twi rtporniioru , le sens qu'elle a dans l'art. 008 c civ., puisqu'on ,ae peut raisonnablement supposer que les parties contractantes auraient voulu mettre à la charge d'un simple locataire lies réparations tellement onéreuses que la loi ne Us met pas même a la charge de l'usufruitier ; que le sens que les parties ont attache a ces mats, réparai on* tant arma ?M mmwi, t'explique par le mot mlnlnir, dont elle» se sont wn au commencement de la clause , expressions dont le rapprochement infiqne que les parties ont voulu exprimer que les obligations do preneur, quant & cet objet, ne seraient point bernées aux repar.tfnns de ■sa* entretien, <b»l parU Tait. 1754 c ai».;— Attendu que 1 laluaé us

commun mettait à sa charge (Conf. M. Duranton, t. 17, n* tes). — 11 a été jugé : i* que le preneur ne peut être tenu des réparations nécessitées par un vice de construction (Bruxelles, 7 mai 1 834, aff. N..., V. n» 817-2»);— 2* Qu'il ne pcul être lenu de rétablir les objets dont la vétusté est telle qu'ils doivent êlre entièrement refaits à neur (mémo arrêt).

«*1 . Les réparattonsà faire anx dire», contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées sont mises an nombre des réparations locatives. En effet, la présomption est que les dégâts ont été causés ou par la violence d'un grand feu, ou par le choc des boches jetéessans précaution, et, par conséquent, par la faute des locataires ou de leurs gens. On présume la même chose à l'égard des plaques de fonte qui servent de contre-cœurs , lorsqu'elles se trouvent cassées, et le locataire en doit fournir d'autres (Conf. Dcsgodels, Lois des bâtiments, part. 2, sur l'art. 172 de la coutume de Paris, n» 10 ; Bourjon, I. 2, p. 47; Pot hier, Louage, n* 220; Pialcs, Des réparations, t. l, p. 41; Merlin, Rép.,v Bail, § 8; MM. Troplong, n» ; Duvergier, t. 4,n*?*).

On ne distingue pas si les chambranles et les tablettes des cheminées sont en menuiserie, en pierre ou en marbre. Dans ces divers cas, si les objets dont il s'agit sont cassés, ou fêlés, ou détériorés d'une manière quelconque par la trop grande activité du feu, le locataire en est également responsable (M. Duvcrgier, /or. cil.).

«8». Les marbres ont quelquefois des défauts que l'habileté de l'ouvrier parvient à dissimuler; quelquefois, par exemple, ils sont tranchés par des fils que les marbriers recouvrent avec du mastic mêlé de poudre de marbre. 11 est évident que, dans ce cas, ie moindre choc, la moindre pression doit occasionner une fêlure. Le locataire n'en doit point être responsable; carlanaluro même de la cause de la dégradation repousse toute idée de faute de ga part (Conf. Coupy sur Dcsgodels, noie ; Duvergier, toc. cit. ; Troplong, n» 552). — Cela s'applique également, dit M. Duvergier, aux tables et buffets couverts en marbre, aux coquiles cl réelles de même matière.

«s«4. L'art. 1754 ne parle pas des croissants placés à droite el à gauche du foyer pour retenir les pelles et les pincettes. Mais leur entretien et conservation sont également à la charge du locataire. — L'art. 1754 n'est pas limitatif, ainsi qu'il le déclare lui-même. —V. aussi, en ce sens, Plaies, Des répar., t. t, p. 41; MM. Troplong, n* 5.*>S; Duvergier, «Mf.

••fi. La loi met au nombre des réparations locatives, en second lieu , le recrêpiment du bas des murailles, des appartements et autres lieux d'habitation, a la hauteur d'un mètre ; c'est qu'eu effet II y a lieu de présumer que celle dégradation vient de ce qu'on a appuyé, sans précaution , des meubles contre ces murailles (Potbier, toc. cit.; Duvergier, ibtd.; Troplong, n* 554). Dans le projet du code Napoléon soumis aux cours d'appel, il était parlé seulement du recrêpiment du bas des murailles. Cette expression était vague, et par cela même pouvait donner lieu à de fréquentes contestations; ce fut la cour de Poitiers qui demanda qu'où précisât la hauteur & laquelle s'étendait l'obligali on du recrêpiment, et qu'on fixât cette hauteur à un 111 ire.

0*«. La loi met à la charge du locataire les réparations i faire aux pavés et carreaux dts chambres, dans le cas où il y e» a sculemc ttl quelques-uns de cassés, ce qui Implique son irrêparabiiité pour le cas où, soit tous ces carreaux, soit le plusgran4 nombre sont cassés. La raison de cette distinction est sensible :

peut être tenu des réparations nécessitées par un vice de contraction , iiuisquo c'est la un vice inhérent à la propriété, et dont par conséquent le propriétaire doit subir tous les résultais ;— Attendu, quant aux réparations nécessitées par la vétusté, qu'a la vérité le preneur n'est pas tenu de rèiaMir les objets dont la vétusté est telle qu'ils doivent être entièrement le'ails A neufs, mai? que les termes de l'art. 3 dudit bail ■• lui permettent pas de se soustraire a l'obligation de faire les réparations | nécessaire* anx objets qui n'exigent que de* réparations d'entretien; qa'ainsi rien ne peut dispeoser l'intime de renipiéler le châssis dont il est parlé au n* & de l'expertise , de réparer le châssis et le contrevent mentionnés au u" C, do réparer lo carrelage dont il est question au n» 13, de même que celui da grenier au -dessus de la salle ; «Motionné au n» 14; — Par rc> motifs, reçoit l'appel et y faisant droit, met éd.. appel aa bèaot, et Uni, etc.

IX» 7 mai 1854.-C dé Bruxelles, «• ch.

4Î0 LOUAGE.— f.iu

lorsque tous on presque tons lesearreanx «ont cassé», la présomption est que celle dégradation a pour cause on la v<*tu«i«' . ou la mauvaise qualité do la matière , ou l'humidité, c'est-à-dire un lait <;ul no peut être imputé à la faute du locataire. Lors, au r :ntiaiie, r] 11 il y en a seulement quelques-uns de cassé?, il y a présotn; 'î< n 'rue c'est le locataire qui les a cassés, soit en les frapl-.i-il l; < :> rudement, soit en v laissant lombardes corps dur», etc. 'mi.-, il nu coté, lorsque tous ou presque tous sont cassés, le pro- I ru lau'-a toujours la faculté d établir qu ils l'ont ète par la faute du locataire: et, d'un autre côté, lorsqu'il y en a quelques-uns seulement, le locataire a réciproquement la faculté de combattre par une preuvecontrairela présomption que la loi met à sacharjje.

— l'eu imporle, du resle, que les pavés et carreaux soient de terre rni: -, de pierre ou de marbre 'M. Troplong, n :.r,:.l.

on doil décider à l'égard des pai quels comme à l'égard des paves et carreaux. Lorsque quelques panneaux ou ballants seulement ont été brisés ou enfoncés, le locataire en est letiu; mais il - n est autrement si un parquet se trouve détérioré en totaîit'- nu du moins en grande partie : le locataire n'est pas présumé tailleur de la dégradation , et, par conséquent, il n'en est pas tenu, à moins que le propriétaire ne prouve qu'elle doit lui être imputée (Conf. MM. buvergter, t. 4,n* 2* ;Trop!ong, n mu

— Lorsque les chambres ne sont ni parquetées ni carrelées, les trous qui se font dans les aires du plâtre ne sont pas considérés comme réparations loralives. En effet, il suflil, pour former ces Irons, du moindre frotlement ; leur existence ne fait donc pas présumer la faute du locataire (Merlin, Rép.,v*Bail,§ 8; M. Troplong, 11" 5(j2).

•* -.On doit appliquer au\ escalier» des règles analogues à celles qui viennent d'être exposées. Ainsi, si les marches sont carrelles, les carreaux cassés ou déplacés sont à la charge du locataire lorsque quelques-uns seulement sont dégradés .SI les dessus des marches sont fails en aire de plâtre, la réparation des trous n'est pas à la charge du locataire (Troplong, n« »«s et 5U4). — A l'égard des réparations à faire aux escaliers qui sonl à la charge «tu locataire, une difficulté peut s'élever lorsqu'il y a dans la maison plusieurs locataires entre lesquels l'escalier est commun. Par qui, dans ce cas, la drpense doit-elle être supportée? Cette difficulté sera examinée ultérieurement (V. n* 653).

La règle établie par l'art. 1754, en ce qui concerne les pavés et carreaux des chambres, ne doit pas être appliquée aux pavés des irandes cours ou des écuries qui se trouvent cassés, écrasés ou ébranlés : ces cours étant destinées à supporter des chariots , des charrettes ou autres choses de grand poids, et le* écuries étant destinées à recevoir des rhevaux qui battent du pied, lorsqu'il s'y trouve des pavés dégradés, on n en doil pas attribuer la faule au locataire, mats au paveur qui a employé des pavés trop minces, ou qui a trop épargne le ciment.— Tel est, du moins, le seulimeut de Goupy. en ses noies sur Desgodeis : Polluer, mW. ; Plalcs,p. *:>; Jierlin, ttép., v Rail, ; MM. Troplong, n»« :.:,(, et soiv.; Duvcrgier, loc. rit. — Même décision, dit M. Troplong, pour le pavé dos remises, bûchers, halliers, etc.— Dans les petites cours où il n'entre pas de voilures, s'il y a quelques pavés cassés, ils sont ccnsrs l'avoir été par la faute du loeat.ua\ ci. conséquent, les réparations sont à sa charge; la prééiuupiioii nue nous avons Tait valoir à l'égard des pavés des grandes c hus n'e«i [ . i l applicable ici; mais si les pavés dont il s'agit cl.u' iit si iileeient ébranlés, la dégradation serait censée pro\eiii ih's intempéries de l'air, des gouttières ou des égoills, et le locataire n'en serait pas responsable. De même, lorsque, dans li s cuisines, il y a seulement quelques pavés cassés, c'est au locataire ii r.itre la réparation; mais il en est autrement si ces paves ne sont qu'ébranlés : cet ébranlement est l'effet naturel du lavage qu'il est m' cessa ire de faire dans les cuisines. La même décision doit être appliqu e aux offices, laboratoires, et autres lieux semblables ;v. les auteurs précités). — Faisons observer, toutefois, que les opinions qui précèdent ne devraient être saivies qu'autant qu'elles ne seraient pas contraires aux usages des lieux.

•SA. Dans les pu res carrelées en carreaux blancs et noirs, dit M. Davergicr (la-, cit.), il y a des plates-bandes de pierre au pourtour des murs ; elles font partie du carreau, et, lorsqu'elles sont cassées seulement en quelques endroits, le locataire est tenu des rétwralions^ l\ moins >pj'il ne prouve que la dégradation ne

». \. «îxt. 3.

peut loi être imputée , qu'elle a été causée, par exemple , pari» charge des plâtres qu'on a déposés sur le carreau, en endui ^nt les murs , ou par quelque autre lambris posé à force, o. tout noire fait d" même nature.

©SI . l e remplacement des vitrrx cassées ou fêlées est au-i mis. par l'art. 1""4, à la charge du locataire. En effet, ces déprédations sont ordinairement l'effet de la négligence, de l'imprudence ou delà maladresse des personnes qui habitent la mai-" • toutefois, après avoir énoncé la règle générale, la loi ajoute .immédiatement la restriction suivante : «à moins qu'elles ii» smrii eas><es p.ir la gré'e ou autres accidents extraordinaires et do force majeure, dont le locataire ne peut être tenu. » Nonobstant celte disposition, le locataire serait tenu de faire reidacer les vitrès cass- es par la grêle, s'il y avait des contre-vents qu'il eût iieulipe de fermer au moment de l'orage, dans le cas nii. riant cher, lui, il pouvait le faire aisément. C'est ce qu'enseignent aussi l'othier, n« 22'»: MM. Dutanton.t. 17, n° ttii; Troplong, n» 560.

«St. Le lavage des vitres est à la charge du locataire; le propriétaire est présumé les avoir livrées propres (MM. Duvcrgier, t. p. ~;: T oplong, n»573).

ftîfït Knlin, l'art. 17 M déclare encore localives les répeia- V.crw a faire aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. — Lorsque quelques-uns do ces objets manquent, ou qu'il s'en trouve de détachés par violence, ou de cassés ou endommagés autrement qi» par vétusté ou par leur mauvaise qualité, le locataire est oblige, de réparer ceux qui sont susceptibles de réparation, et de remplacer ceux qui manquent ou qui ne-peuvenl se réparer : la présomption est que toutes ces choses se sont trouvées en hon état lorsque le locataire est entré en jouissance, et que c'est par sa faute qu'elles se trouvent de manque ou qu'elles se sont endommagées : put hier, n" 220). A la vérité, dit M. Troplong, ti° Ml, le localaiie pourrait objecter, non sans fondement, que le frottement continuetdes cler> altère nécessairement et use la garniture des serrures, sans qu il y ait de sa faute; mais on répond, ajoute cet auteur, que ion n'est plus facile que de forcer la garnilore d'une serrure lorsqu'on l'ouvre sans précaution, et que, dansls doute, il vaut mieux prévenir les abus qui pourraient résulter de la main. i se vomiil: des locataires en les chargeaul de l'entratien des ses i u es.

«t:il. ou (i ni, selon M. Duver^ier, t. 4, p. 36, assimiler r ■ réparations dont il vient d'être question, telles qu'il y aàuorauxcontrevenls, air. volets, ainsi qu'à toute autre espèce d* fermeture,aux cliamhrauicsdes portes, aux embrasures des croisée» cl des portes, aux lambris d appui, à ceux à hauteur de plmrScr. à toute espèce de cloisons, et geucralcment à toutes les mène -series d'une maison.

« .1 "» . Le locataire qui fail percer une chatière dans une porte esi eriu de faire remettre la planche entière où le trou a étepraliqu . Il en serait de même dans le cas où il aurait pratiqué de» entailles dans une poitc pour y placer une seconde serrure.— Mais il en serait autrement des trous que le preneur aurait pratiqués dans les murs ou les plafonds pour accrocher des tableaux, poser des patries, tnnsles, couronnes de lits, etc., etc., car alors il nu fait qu usci delà cliosesui vaut sa destination (Conf. MM. Trop* long, ir M. 7 ; Duve/^ier, t. 4, p. 3o). — Le locataire doit rèpa rer les tringles de 1er îles croisées, les poulies, les balcons et gr.llcs uuvqueL- il manque quelque enroulement aux barreaux, Irl treillis en til il ' lei . a en laiton ^IM. Duvcrgier, t. 4, p. t Troplong. n • :••»!'• et :.v»i.

*>:tt». c.is-:.i , i;< s niaccs incorporées à l'appartenir!» ■ rentre dans les rep ms localives, et par conséquent le lue* laireen est responsable, à moins qu'il ne justiH" qu'elle provient, soit du goiiOéiiienl dc-s p.âtivs, soit de I citai t des parquets qui les soutiennent, soit de toute autre cause exclusive de sa faute (MM. Duvcrgier, t. », p. 3»; ; Troplong, n« M>8;.

637. Le locataire répond également des sculptures, df«'fe* sus de portes ou autres tableaux, des bordures et autres ornements qui existent dans l'appartement, et qu'il est censé a»W reçus en bon état. Si donc ces objets viennent à être gâté» pw dant sa jouissance, c'est lui qui doil réparer le dommage (liM.W" vergier, p. 3" : Troplong, toc. cit.).

43SM. Si, pendant la durée du bail, les pierres :>'i'' »a*